容積率整理
容積率的制定
(目的:了解地塊的容積率是如何制定的)
一、在控制性詳細規(guī)劃中合理確定容積率需綜合考慮以下因素:
城市規(guī)模與經(jīng)濟實力;地區(qū)地理條件和日照間距;地塊用地性質(zhì);城市土地級差;開發(fā)建造方式與形體規(guī)劃設(shè)計;城市環(huán)境和城市設(shè)計的要求;城市交通和基礎(chǔ)設(shè)施容量;綜合防災(zāi)的要求。
二、最佳容積率的理論:
(一)邊際收益遞減與邊際成本遞增
1)
所謂邊際收益MRP(Marginal
Revenue
Product)是指每多增加一個單位投入所帶來的收益值。邊際收益遞減規(guī)律所要說明的是:當(dāng)其他投入量一定時,連續(xù)地增加某種投入量,會使總產(chǎn)量的增量呈遞減的趨勢。
圖1中的MRP為邊際收益曲線。在土地面積固定時,要增加建筑面積只有加高樓層。初始,第三層的樓價往往高于第二層,第四層的樓價高于第三層。但是,超過一定層數(shù)后,樓層愈高,售價愈低。所以,MRP曲線開始時由下向上,達到某一建筑面積后又由上向下延伸。
2)
邊際成本MC(Marginal
Cost)是指每多增加一個單位投入品所增加的成本。
這里的邊際成本是指每多增加一個單位建筑面積所增加的成本。建三層樓比建兩層樓的單位成本要低,但超過一定層數(shù)后,則樓層愈高,整個建筑物的單位面積分?jǐn)偟某杀疽簿陀摺?/p>
原因主要有以下幾點:
高層建筑對結(jié)構(gòu)和材料的要求更高,使得造價增加。
樓層愈高,則電梯、消防、供水、空調(diào)等基礎(chǔ)設(shè)施和設(shè)備安裝費用愈高。
樓層愈高,建設(shè)期就愈長,從而使得投資風(fēng)險增加。
(二)最佳容積率的確定
圖1中MRP曲線與MC曲線描述了物業(yè)開發(fā)收益與成本的一般趨勢。
設(shè)MC曲線代表了物業(yè)開發(fā)的所有支出,包括發(fā)展商的正常利潤在內(nèi)(不含地價),則物業(yè)開發(fā)的總收益應(yīng)為MRP曲線。由地價=總收益一總成本(含開發(fā)商利潤)可知地價的兒何意義在圖1中應(yīng)表示為Y軸與MRP和MC曲線所包圍的面積。
根據(jù)經(jīng)濟地租理論,在市場競爭的條件下,地價有最大化的趨勢。故樓宇的最佳建筑面積應(yīng)為Xo
(MRP曲線與MC曲線交點所對應(yīng)的x值),PQYo所包容的面積就是發(fā)展商所愿意支付的地價。若MRP,MC是市場競爭條件下的曲線,那么PQYo就代表了這塊土地的市場價值。若將Xo換成X1。則地價會損失掉圖1中陰影部分的面積;同理,若將Xo換成X2,地價也會損失掉如圖1所示的一部分面積。
因此,要使得地產(chǎn)價值最大,從經(jīng)濟的角度出發(fā),最佳容積率的選擇應(yīng)該是唯一的,即為MRP=MC時求得的解Xo,這一點也是使開發(fā)商獲得最大的利潤的選擇。
通過以上的討論,我們可以得出一個十分重要的結(jié)論,即:在完全競爭的自由市場中,地價與最佳容積率是由物業(yè)售價和邊際成本共同決定的。
注:房地產(chǎn)開發(fā)成本:
1.土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價;2.土地征用費用;3.動遷安置成本;4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用;5.建安成本;6.其他稅費;7.貸款利息。
三、圖1所反映的是一種理論上的趨勢。
現(xiàn)實中的容積率和建筑收益、建筑成本可能是逐層(數(shù))變化,不可能是一條光滑曲線,收益、成本和地價將表現(xiàn)出階段性的“門檻”變化。每當(dāng)進行一定規(guī)模的房屋建設(shè)之后,新增加一個單位的建設(shè)費用將超過原來的平均成本,換言之,原先的平均建設(shè)費用將不足于增加規(guī)模的開發(fā)。在我國,房屋建筑按照一定的層數(shù)分類:4層以下為低層,4至6層為多層,7至9層為中高層,10層以上為高層,還有超高層。不同類型的建筑,其結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施以及建設(shè)周期不大一樣,但同類型(按層數(shù)分類)的建筑成本影響因素卻比較接近,建設(shè)的單位成本大體相同。譬如,一、二層和三、四層建筑的地基處理花費相當(dāng),從平均成本來看,后者可能低于前者;多層建筑不需要配置電梯設(shè)備,地基處理也比較簡單,但水、電、消防等投資卻高于低層建筑;一旦考慮建造中高層、高層乃至超高層建筑,工程勘察、規(guī)劃設(shè)計、基礎(chǔ)處理和內(nèi)外部設(shè)施的投入將逐類增加,尤其是建設(shè)周期的相應(yīng)延長,投資利息的增多,使整個項目風(fēng)險大大增強。所以,如圖2所示,不同層數(shù)的建筑成本好象一道道門檻,呈階梯式上升。
同樣,.一般多層建筑的住戶傾向于樓層中部的居室。在天津,三四層、二五層、一六層各屬一檔,房價相差10%~20%。但是,由于高層建筑的興起,高層住戶的眺望、通風(fēng)、日照等條件大為改善,往往達到一定層數(shù)后,建筑的銷售價格有一個較大幅度的上漲,然后又在逐漸上漲中趨于下降。如圖3
由于房地產(chǎn)開發(fā)收益和成本存在“門檻”現(xiàn)象,使地價和容積率之間的關(guān)系變得相當(dāng)復(fù)雜。理論上.樓面地價(即單位房屋售價與單位建設(shè)成本之差)存在最大值,而容積率的提高,可能使單位面積的地價起伏跌宕。因此,從房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟核算入手,分析地價的變化規(guī)律。
假設(shè)商品房單方售價為Pm,單方成本為Cm,土地價格(單位土地面積)為Xo,單方利潤為Lo,利潤率為l,房地產(chǎn)開發(fā)周期為T,利息率為r,利息折算系數(shù)為K,稅率為t,建筑總占地為A,容積率為f,根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)核算慣例,商品房價格可以由下式表述:
商品房價=總成本+土地費用+利息+利潤+稅收
Pm·A·f=Cm·A·f+Xo·A+(Cm·A·f+Xo·A)·r·T·K+(Cm·A·f
+Xo·A)·l+Pm·A·f·t
f=Xo/
[Pm
(1-t)
/(l+r·T·K+1)-Cm]
【1】式
【1】式說明,在某一開發(fā)項目預(yù)期利潤率明確的情況下,提高容積率,會帶來建筑成本、建筑周期增加,由于一定時期、一定地區(qū)的房地產(chǎn)價格還相對穩(wěn)定,而且樓層的增加可能使平均售價Pm略有下降.因此新的單方經(jīng)濟剩余反而下降,開發(fā)商所能提供的地產(chǎn)費用變得不穩(wěn)定。這也說明單純提高容積率不一定會帶來地價的增長,而且從數(shù)學(xué)推論上考證,一定預(yù)期利潤的假定下,最大的地價還是存在的。
【1】式可變形為:
l=Pm(l-t)
/(Xo/f+Cm)-l-r·T·K
【2】式
【2】式說明,在某一開發(fā)項目的土地費用已經(jīng)明確的情況下,房地產(chǎn)商試圖通過提高容積率來提高利潤率,將會出現(xiàn)兩種可能:(1)在提高同一類型建筑的容積率,假設(shè)將原來7層增加到9層,由于Cm、T都比較穩(wěn)定,f增加,1也增加;(2)由較低建筑改變成較高的建筑類型,假設(shè)由多層為高層,這時Cm、T都隨之增加,1的變化情況很不明確。顯然,在高地價地區(qū),每增加一個單位的容積率,樓面地價(Xo/f)降低的幅度可能超過單方建設(shè)成本Cm增加的幅度,[Pm(1-t)
/(Xo/f+Cm)]可能大幅度提高,利潤率有所上升;相反,在低地價地區(qū),采取這種提高容積率的措施很可能是一種冒險行為。
由于土地開發(fā)的收益和成本存在“門檻”現(xiàn)象,使土地價格可能出現(xiàn)多峰極值和門檻的情況。地價隨容積率變化的曲線并不是圓滑的,而呈折線狀,在不同的容積率范圍內(nèi),存在不同的最高值,類似群峰起伏。“門檻”則反映在地價占整個商品房銷售價格的比例上,在不同的容積率變化范圍內(nèi)比例表現(xiàn)出分段式跳躍。
這種現(xiàn)象可以通過某一項目的地價和容積率的遞變關(guān)系來說明。
圖4表示該項目不同樓層總數(shù)(容積率)下所對應(yīng)的地價系數(shù)(指以4層建筑時地價為基數(shù)換算出來的相應(yīng)比值)情況。圖形顯示了在一塊綜合用地上,對應(yīng)不同的開發(fā)強度,可能出現(xiàn)幾個地價峰值,本圖至少有3個。從1層到9層建筑(容積率0.27一2.45),最高地價出現(xiàn)在蓋9層的建筑;10層建筑的地價陡跌,隨后一直上升到12層,但此時的地價尚低于僅蓋9層的建筑;13層和10層一樣下跌,一直到蓋20層以上建筑(容積率為5.33)時,地價才逐漸超過9層建筑。由此可見,從有效控制容積率的角度看,9層和12層都是該地段可供選擇的建筑“門檻”。
圖5反映不同容積率狀況下,地價占商品房價的比例。很明顯有兩個特點:(1)容積率越高,地價所占的比例越小;(2)一定的容積率范圍內(nèi),這種比例趨向于一恒定水平,如2至6層建筑物(容積率從0.54—1.63),基本維持在33.7%的水平,而一旦達到某一容積率“門檻”,比例將有跳躍性的變化。
容積率區(qū)間
(目的:不同容積率的樓盤,對其建筑量、高度、空間環(huán)境形成感性的認識)
一、住宅容積率一般在土地拍賣時已確定,只有什么產(chǎn)品適合什么容積率的問題了:
1.0.0~0.3:這是非常高檔的獨棟別墅項目。
2.0.3~0.5:一般獨棟別墅項目,環(huán)境還可以,但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅,就可以解決這個問題了。
3.0.5~0.8:一般的雙拼、聯(lián)排別墅,如果組合3~4層,局部5層的樓中樓,這個項目的品位就相當(dāng)高了。
4.0.8~1.2:全部是多層的話,那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅,那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。
5.1.2~1.5:正常的多層項目,環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合,環(huán)境會是一大賣點。
6.1.5~2.0:正常的多層+小高層項目。
7.2.0~2.5:正常的小高層項目。
8.2.5~3.0:小高層+二類高層項目(18層以內(nèi))。此時如果做全小高層,環(huán)境會很差。
9.3.0~6.0:高層項目(樓高100米以內(nèi))。
10.6.0以上:摩天大樓項目。
二、感性的認識:
(一)空間
(二)平面
0.24-0.67
0.83
0.96-1.20
1.22-1.31
1.37-1.45
1.49-1.53
1.59-1.61
1.63-2.02
2.30-2.49
2.50-5.00
容積率微調(diào)
(目的:住宅產(chǎn)品類型確定的情況下,提高容積率的方法)
一、不同地塊類型,增加層數(shù),對容積率的影響不同。
(以建筑密度對容積率貢獻為依據(jù))(一)分析。(規(guī)則:以多層(6層)為例,滿足動靜分區(qū),滿足消防要求。單排樓棟,樓間距22m,多排樓棟,樓間距27m。單位:米。)
a)
城市道路在地塊的北(或南)側(cè)
建筑密度隨地塊南北向長度的增加而減少
建筑密度隨地塊東西向長度的增加而增加
b)
城市道路在地塊的東(或西)側(cè)
建筑密度隨地塊南北向長度的增加而減少,具體隨路網(wǎng)布局規(guī)律的不同會有些變化
總的來講建筑密度隨地塊東西向長度的增加而增加,具體隨路網(wǎng)布局規(guī)律的不同會有些變化
c)
例外:城市道路在地塊的東(或西)側(cè)
車行道路依靠樓間距
(二)指導(dǎo)性意見:
東西向長的小地塊一般建筑密度較大;利用樓間距做車行道多的,一般建筑密度較大。
(三)規(guī)范規(guī)定
《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范GB
50180—93》(2002
年版)
5.0.6.1
住宅建筑凈密度的最大值,不應(yīng)超過表5.0.6-1的規(guī)定。
表5.0.6-1
住宅建筑凈密度最大值控制指標(biāo)(%)
住宅層數(shù)
建筑氣候區(qū)劃
Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、Ⅶ
Ⅲ、Ⅴ
Ⅳ
低層
多層
中高層
高層
注:
混合層取兩者的指標(biāo)值作為控制指標(biāo)的上、下限值。
二、提高容積率的方法
(一)規(guī)劃布局:
a)
“小區(qū)一組團一院落”三級布局:以住宅組團為小區(qū)的基本單位(一般為300~500戶),一個小區(qū)由多個組團圍合成一個公共綠地或公共中心,組團中各住宅單體通過退讓形成各自的組團級綠地。大量多級化的綠地使得建筑密度降低,導(dǎo)致相對較低的容積率。
b)
“小區(qū)一院落”兩級式布局:組團級的道路與綠地被集約用于提高建筑密度和創(chuàng)造良好的小區(qū)中心綠地與宅間綠地,形成了“居住小區(qū)一院落”的二級規(guī)劃結(jié)構(gòu)來組織和豐富居民的鄰里交往形成各具特色的居住環(huán)境空間。
在住區(qū)中,住宅院落綠地較組團綠地和中心綠地的使用頻率更高,更利于鄰里交往。人的交往過程中300人左右是構(gòu)成一個交往小群體的上限,在一個大的群體當(dāng)中,會細分為若干個小于300人的小群體,而在超過這一上限后,交往的親密度有所降低。亞力山大在《建筑模式語言一城市、建筑、改造》中指出,人的認知鄰里范圍不宜超過274m。從對居住環(huán)境的控制能力和認識能力出發(fā),人的視力在超過130-140m時就無法分辨其他人的衣服、年齡、性別、輪廓等。居民從家中步行抵達時間不應(yīng)超過5分鐘,即服務(wù)半徑300m左右。通常說來,居民使用某一公共空間的頻率與其距離它的遠近成反比,服務(wù)半徑過大,自然會降低居民的使用頻率,不利于強化社區(qū)關(guān)系。
c)
街區(qū)鄰里式布局:高密度的街區(qū)鄰里式布局在用地上突破了傳統(tǒng)住區(qū)三級結(jié)構(gòu)模式,傳統(tǒng)的中心綠地、組團綠地被淡化,被更高密度的使用土地所代替,形成了最大限度的建筑布局。小區(qū)的空間環(huán)境品質(zhì)主要通過圍合街坊的內(nèi)向庭院所體現(xiàn)。
d)
城中區(qū)院落式布局:城市中心區(qū)由于用地緊張,住宅項目用地多數(shù)較小,多采用高層形式以獲取較高容積率。由于建筑采用周邊圍合式布置,因而有效地的隔絕了城市嘈雜的外部影響,且提高了住區(qū)建筑密度;其次,高層形式在達到一定容積率的前提下,因日照間距要求,具有較大寬度的住宅院落,在加寬的住宅院落下設(shè)置地下停車庫,有效地解決了停車與綠化爭地的問題,從而達到節(jié)約用地,提高土地使用效率的目的。院落式布局同時有利于形成“非穿越式”內(nèi)部院落空間,創(chuàng)造有歸屬感的社區(qū)交往環(huán)境。住宅沿城市道路或院落進行周邊式布置,形成半封閉式或封閉式的內(nèi)向院落空間,其具有安靜、安全、歸屬性等特點,有利于布置室外活動場地、小塊公共綠地和小型公建等鄰里交往場所。
e)
建議:根據(jù)地塊合理選擇規(guī)劃布局、公共交流空間模式。
(二)住宅單體設(shè)計:
a)
加大進深,減小面寬,進而提高建筑密度。但是,這樣有可能犧牲掉通風(fēng)和采光的質(zhì)量。
b)
降低層高,減少了建筑高度,可以縮短建筑間距(和日照有關(guān)),從而提高容積率。
《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)
住宅設(shè)計規(guī)范》(2003年版)
3.6.1
普通住宅層高宜為2.80m。
3.6.2
臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40m,局部凈高不應(yīng)低于2.10m,且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。
3.6.3
利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室(廳)時,其1/2面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.10m。
3.6.4
廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20m。
3.6.5
廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈距不應(yīng)低于1.90m,且不得影響門、窗扇開啟。(是為住宅節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材、節(jié)約資源)
c)
住宅頂層坡頂、北退臺。當(dāng)坡屋頂坡度充分考慮當(dāng)?shù)卮蠛仗柸肷浣嵌鹊那闆r下,日照間距可以從北向檐口處計算。
d)
盡端單元局部東西向和東西向單元。有利于側(cè)向采光,有利于塑造圍合空間。但要顧及當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣。
e)