容積率整理

容積率的制定

（目的：了解地塊的容積率是如何制定的）

一、在控制性詳細規(guī)劃中合理確定容積率需綜合考慮以下因素：

城市規(guī)模與經(jīng)濟實力；地區(qū)地理條件和日照間距；地塊用地性質(zhì)；城市土地級差；開發(fā)建造方式與形體規(guī)劃設(shè)計；城市環(huán)境和城市設(shè)計的要求；城市交通和基礎(chǔ)設(shè)施容量；綜合防災(zāi)的要求。

二、最佳容積率的理論：

(一)邊際收益遞減與邊際成本遞增

1)

所謂邊際收益MRP(Marginal

Revenue

Product)是指每多增加一個單位投入所帶來的收益值。邊際收益遞減規(guī)律所要說明的是：當(dāng)其他投入量一定時，連續(xù)地增加某種投入量，會使總產(chǎn)量的增量呈遞減的趨勢。

圖1中的MRP為邊際收益曲線。在土地面積固定時，要增加建筑面積只有加高樓層。初始，第三層的樓價往往高于第二層，第四層的樓價高于第三層。但是，超過一定層數(shù)后，樓層愈高，售價愈低。所以，MRP曲線開始時由下向上，達到某一建筑面積后又由上向下延伸。

2)

邊際成本MC（Marginal

Cost)是指每多增加一個單位投入品所增加的成本。

這里的邊際成本是指每多增加一個單位建筑面積所增加的成本。建三層樓比建兩層樓的單位成本要低，但超過一定層數(shù)后，則樓層愈高，整個建筑物的單位面積分?jǐn)偟某杀疽簿陀摺?/p>

原因主要有以下幾點：

高層建筑對結(jié)構(gòu)和材料的要求更高，使得造價增加。

樓層愈高，則電梯、消防、供水、空調(diào)等基礎(chǔ)設(shè)施和設(shè)備安裝費用愈高。

樓層愈高，建設(shè)期就愈長，從而使得投資風(fēng)險增加。

(二)最佳容積率的確定

圖1中MRP曲線與MC曲線描述了物業(yè)開發(fā)收益與成本的一般趨勢。

設(shè)MC曲線代表了物業(yè)開發(fā)的所有支出，包括發(fā)展商的正常利潤在內(nèi)(不含地價)，則物業(yè)開發(fā)的總收益應(yīng)為MRP曲線。由地價=總收益一總成本(含開發(fā)商利潤)可知地價的兒何意義在圖1中應(yīng)表示為Y軸與MRP和MC曲線所包圍的面積。

根據(jù)經(jīng)濟地租理論，在市場競爭的條件下，地價有最大化的趨勢。故樓宇的最佳建筑面積應(yīng)為Xo

(MRP曲線與MC曲線交點所對應(yīng)的x值)，PQYo所包容的面積就是發(fā)展商所愿意支付的地價。若MRP,MC是市場競爭條件下的曲線，那么PQYo就代表了這塊土地的市場價值。若將Xo換成X1。則地價會損失掉圖1中陰影部分的面積；同理，若將Xo換成X2，地價也會損失掉如圖1所示的一部分面積。

因此，要使得地產(chǎn)價值最大，從經(jīng)濟的角度出發(fā)，最佳容積率的選擇應(yīng)該是唯一的，即為MRP=MC時求得的解Xo，這一點也是使開發(fā)商獲得最大的利潤的選擇。

通過以上的討論，我們可以得出一個十分重要的結(jié)論，即：在完全競爭的自由市場中，地價與最佳容積率是由物業(yè)售價和邊際成本共同決定的。

注：房地產(chǎn)開發(fā)成本：

1.土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價；2.土地征用費用；3.動遷安置成本；4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用；5.建安成本；6.其他稅費；7.貸款利息。

三、圖1所反映的是一種理論上的趨勢。

每當(dāng)進行一定規(guī)模的房屋建設(shè)之后，新增加一個單位的建設(shè)費用將超過原來的平均成本，換言之，原先的平均建設(shè)費用將不足于增加規(guī)模的開發(fā)。在我國，房屋建筑按照一定的層數(shù)分類：4層以下為低層，4至6層為多層，7至9層為中高層，10層以上為高層，還有超高層。不同類型的建筑，其結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施以及建設(shè)周期不大一樣，但同類型(按層數(shù)分類)的建筑成本影響因素卻比較接近，建設(shè)的單位成本大體相同。譬如，一、二層和三、四層建筑的地基處理花費相當(dāng)，從平均成本來看，后者可能低于前者；多層建筑不需要配置電梯設(shè)備，地基處理也比較簡單，但水、電、消防等投資卻高于低層建筑；一旦考慮建造中高層、高層乃至超高層建筑，工程勘察、規(guī)劃設(shè)計、基礎(chǔ)處理和內(nèi)外部設(shè)施的投入將逐類增加，尤其是建設(shè)周期的相應(yīng)延長，投資利息的增多，使整個項目風(fēng)險大大增強。所以，如圖2所示，不同層數(shù)的建筑成本好象一道道門檻，呈階梯式上升。

同樣，.一般多層建筑的住戶傾向于樓層中部的居室。在天津，三四層、二五層、一六層各屬一檔，房價相差10%~20%。但是，由于高層建筑的興起，高層住戶的眺望、通風(fēng)、日照等條件大為改善，往往達到一定層數(shù)后，建筑的銷售價格有一個較大幅度的上漲，然后又在逐漸上漲中趨于下降。如圖3

由于房地產(chǎn)開發(fā)收益和成本存在“門檻”現(xiàn)象，使地價和容積率之間的關(guān)系變得相當(dāng)復(fù)雜。理論上.樓面地價(即單位房屋售價與單位建設(shè)成本之差)存在最大值，而容積率的提高，可能使單位面積的地價起伏跌宕。因此，從房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟核算入手，分析地價的變化規(guī)律。

假設(shè)商品房單方售價為Pm，單方成本為Cm，土地價格(單位土地面積)為Xo，單方利潤為Lo，利潤率為l，房地產(chǎn)開發(fā)周期為T，利息率為r，利息折算系數(shù)為K，稅率為t，建筑總占地為A，容積率為f，根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)核算慣例，商品房價格可以由下式表述：

商品房價=總成本+土地費用+利息+利潤+稅收

Pm·A·f=Cm·A·f+Xo·A+（Cm·A·f+Xo·A)·r·T·K+（Cm·A·f

+Xo·A)·l+Pm·A·f·t

f=Xo/

[Pm

(1-t)

/（l+r·T·K+1)-Cm]

【1】式

【1】式說明，在某一開發(fā)項目預(yù)期利潤率明確的情況下，提高容積率，會帶來建筑成本、建筑周期增加，由于一定時期、一定地區(qū)的房地產(chǎn)價格還相對穩(wěn)定，而且樓層的增加可能使平均售價Pm略有下降.因此新的單方經(jīng)濟剩余反而下降，開發(fā)商所能提供的地產(chǎn)費用變得不穩(wěn)定。這也說明單純提高容積率不一定會帶來地價的增長，而且從數(shù)學(xué)推論上考證，一定預(yù)期利潤的假定下，最大的地價還是存在的。

【1】式可變形為：

l=Pm(l-t)

/(Xo/f+Cm)-l-r·T·K

【2】式

【2】式說明，在某一開發(fā)項目的土地費用已經(jīng)明確的情況下，房地產(chǎn)商試圖通過提高容積率來提高利潤率，將會出現(xiàn)兩種可能：（1）在提高同一類型建筑的容積率，假設(shè)將原來7層增加到9層，由于Cm、T都比較穩(wěn)定，f增加，1也增加；（2）由較低建筑改變成較高的建筑類型，假設(shè)由多層為高層，這時Cm、T都隨之增加，1的變化情況很不明確。顯然，在高地價地區(qū)，每增加一個單位的容積率，樓面地價(Xo/f)降低的幅度可能超過單方建設(shè)成本Cm增加的幅度，[Pm(1-t)

/（Xo/f+Cm)]可能大幅度提高，利潤率有所上升;相反，在低地價地區(qū)，采取這種提高容積率的措施很可能是一種冒險行為。

由于土地開發(fā)的收益和成本存在“門檻”現(xiàn)象，使土地價格可能出現(xiàn)多峰極值和門檻的情況。地價隨容積率變化的曲線并不是圓滑的，而呈折線狀，在不同的容積率范圍內(nèi)，存在不同的最高值，類似群峰起伏。“門檻”則反映在地價占整個商品房銷售價格的比例上，在不同的容積率變化范圍內(nèi)比例表現(xiàn)出分段式跳躍。

這種現(xiàn)象可以通過某一項目的地價和容積率的遞變關(guān)系來說明。

圖4表示該項目不同樓層總數(shù)(容積率)下所對應(yīng)的地價系數(shù)(指以4層建筑時地價為基數(shù)換算出來的相應(yīng)比值)情況。圖形顯示了在一塊綜合用地上，對應(yīng)不同的開發(fā)強度，可能出現(xiàn)幾個地價峰值，本圖至少有3個。從1層到9層建筑(容積率0.27一2.45)，最高地價出現(xiàn)在蓋9層的建筑；10層建筑的地價陡跌，隨后一直上升到12層，但此時的地價尚低于僅蓋9層的建筑；13層和10層一樣下跌，一直到蓋20層以上建筑(容積率為5.33)時，地價才逐漸超過9層建筑。由此可見，從有效控制容積率的角度看，9層和12層都是該地段可供選擇的建筑“門檻”。

圖5反映不同容積率狀況下，地價占商品房價的比例。很明顯有兩個特點：（1）容積率越高，地價所占的比例越小；（2）一定的容積率范圍內(nèi)，這種比例趨向于一恒定水平，如2至6層建筑物（容積率從0.54—1.63），基本維持在33.7%的水平，而一旦達到某一容積率“門檻”，比例將有跳躍性的變化。

容積率區(qū)間

（目的：不同容積率的樓盤，對其建筑量、高度、空間環(huán)境形成感性的認識）

一、住宅容積率一般在土地拍賣時已確定，只有什么產(chǎn)品適合什么容積率的問題了：

1.0.0~0.3：這是非常高檔的獨棟別墅項目。

2.0.3~0.5：一般獨棟別墅項目，環(huán)境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個問題了。

3.0.5~0.8：一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當(dāng)高了。

4.0.8~1.2：全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。

5.1.2~1.5：正常的多層項目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點。

6.1.5~2.0：正常的多層+小高層項目。

7.2.0~2.5：正常的小高層項目。

8.2.5~3.0：小高層+二類高層項目（18層以內(nèi)）。此時如果做全小高層，環(huán)境會很差。

9.3.0~6.0：高層項目（樓高100米以內(nèi)）。

10.6.0以上：摩天大樓項目。

二、感性的認識：

(一)空間

(二)平面

0.24-0.67

0.83

0.96-1.20

1.22-1.31

1.37-1.45

1.49-1.53

1.59-1.61

1.63-2.02

2.30-2.49

2.50-5.00

容積率微調(diào)

（目的：住宅產(chǎn)品類型確定的情況下，提高容積率的方法）

一、不同地塊類型，增加層數(shù)，對容積率的影響不同。

(一)分析。（規(guī)則：以多層（6層）為例，滿足動靜分區(qū)，滿足消防要求。單排樓棟，樓間距22m，多排樓棟，樓間距27m。單位：米。）

a)

城市道路在地塊的北（或南）側(cè)

建筑密度隨地塊南北向長度的增加而減少

建筑密度隨地塊東西向長度的增加而增加

b)

城市道路在地塊的東（或西）側(cè)

建筑密度隨地塊南北向長度的增加而減少，具體隨路網(wǎng)布局規(guī)律的不同會有些變化

總的來講建筑密度隨地塊東西向長度的增加而增加，具體隨路網(wǎng)布局規(guī)律的不同會有些變化

c)

例外：城市道路在地塊的東（或西）側(cè)

車行道路依靠樓間距

(二)指導(dǎo)性意見：

東西向長的小地塊一般建筑密度較大；利用樓間距做車行道多的，一般建筑密度較大。

(三)規(guī)范規(guī)定

《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范GB

50180—93》(2002

年版）

5.0.6.1

住宅建筑凈密度的最大值，不應(yīng)超過表5.0.6-1的規(guī)定。

表5.0.6-1

住宅建筑凈密度最大值控制指標(biāo)(%)

住宅層數(shù)

建筑氣候區(qū)劃

Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、Ⅶ

Ⅲ、Ⅴ

Ⅳ

低層

多層

中高層

高層

注：

混合層取兩者的指標(biāo)值作為控制指標(biāo)的上、下限值。

二、提高容積率的方法

(一)規(guī)劃布局：

a)

“小區(qū)一組團一院落”三級布局：以住宅組團為小區(qū)的基本單位(一般為300~500戶)，一個小區(qū)由多個組團圍合成一個公共綠地或公共中心，組團中各住宅單體通過退讓形成各自的組團級綠地。大量多級化的綠地使得建筑密度降低，導(dǎo)致相對較低的容積率。

b)

“小區(qū)一院落”兩級式布局：組團級的道路與綠地被集約用于提高建筑密度和創(chuàng)造良好的小區(qū)中心綠地與宅間綠地，形成了“居住小區(qū)一院落”的二級規(guī)劃結(jié)構(gòu)來組織和豐富居民的鄰里交往形成各具特色的居住環(huán)境空間。

在住區(qū)中，住宅院落綠地較組團綠地和中心綠地的使用頻率更高，更利于鄰里交往。人的交往過程中300人左右是構(gòu)成一個交往小群體的上限，在一個大的群體當(dāng)中，會細分為若干個小于300人的小群體，而在超過這一上限后，交往的親密度有所降低。亞力山大在《建筑模式語言一城市、建筑、改造》中指出，人的認知鄰里范圍不宜超過274m。從對居住環(huán)境的控制能力和認識能力出發(fā)，人的視力在超過130-140m時就無法分辨其他人的衣服、年齡、性別、輪廓等。居民從家中步行抵達時間不應(yīng)超過5分鐘，即服務(wù)半徑300m左右。通常說來，居民使用某一公共空間的頻率與其距離它的遠近成反比，服務(wù)半徑過大，自然會降低居民的使用頻率，不利于強化社區(qū)關(guān)系。

c)

街區(qū)鄰里式布局：高密度的街區(qū)鄰里式布局在用地上突破了傳統(tǒng)住區(qū)三級結(jié)構(gòu)模式，傳統(tǒng)的中心綠地、組團綠地被淡化，被更高密度的使用土地所代替，形成了最大限度的建筑布局。小區(qū)的空間環(huán)境品質(zhì)主要通過圍合街坊的內(nèi)向庭院所體現(xiàn)。

d)

城中區(qū)院落式布局：城市中心區(qū)由于用地緊張，住宅項目用地多數(shù)較小，多采用高層形式以獲取較高容積率。由于建筑采用周邊圍合式布置，因而有效地的隔絕了城市嘈雜的外部影響，且提高了住區(qū)建筑密度；其次，高層形式在達到一定容積率的前提下，因日照間距要求，具有較大寬度的住宅院落，在加寬的住宅院落下設(shè)置地下停車庫，有效地解決了停車與綠化爭地的問題，從而達到節(jié)約用地，提高土地使用效率的目的。院落式布局同時有利于形成“非穿越式”內(nèi)部院落空間，創(chuàng)造有歸屬感的社區(qū)交往環(huán)境。住宅沿城市道路或院落進行周邊式布置，形成半封閉式或封閉式的內(nèi)向院落空間，其具有安靜、安全、歸屬性等特點，有利于布置室外活動場地、小塊公共綠地和小型公建等鄰里交往場所。

e)

建議：根據(jù)地塊合理選擇規(guī)劃布局、公共交流空間模式。

(二)住宅單體設(shè)計：

a)

加大進深，減小面寬，進而提高建筑密度。但是，這樣有可能犧牲掉通風(fēng)和采光的質(zhì)量。

b)

降低層高，減少了建筑高度，可以縮短建筑間距（和日照有關(guān)），從而提高容積率。

《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)

住宅設(shè)計規(guī)范》（2003年版）

3.6.1

普通住宅層高宜為2.80ｍ。

3.6.2

臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40ｍ，局部凈高不應(yīng)低于2.10ｍ,且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。

3.6.3

利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.10ｍ。

3.6.4

廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20ｍ。

3.6.5

廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈距不應(yīng)低于1.90ｍ，且不得影響門、窗扇開啟。（是為住宅節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材、節(jié)約資源）

c)

住宅頂層坡頂、北退臺。當(dāng)坡屋頂坡度充分考慮當(dāng)?shù)卮蠛仗柸肷浣嵌鹊那闆r下，日照間距可以從北向檐口處計算。

d)

盡端單元局部東西向和東西向單元。有利于側(cè)向采光，有利于塑造圍合空間。但要顧及當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣。

e)