容積率整理

容積率的制定

（目的：了解地塊的容積率是如何制定的）

一、在控制性詳細規劃中合理確定容積率需綜合考慮以下因素：

城市規模與經濟實力；地區地理條件和日照間距；地塊用地性質；城市土地級差；開發建造方式與形體規劃設計；城市環境和城市設計的要求；城市交通和基礎設施容量；綜合防災的要求。

二、最佳容積率的理論：

(一)邊際收益遞減與邊際成本遞增

1)

所謂邊際收益MRP(Marginal

Revenue

Product)是指每多增加一個單位投入所帶來的收益值。邊際收益遞減規律所要說明的是：當其他投入量一定時，連續地增加某種投入量，會使總產量的增量呈遞減的趨勢。

圖1中的MRP為邊際收益曲線。在土地面積固定時，要增加建筑面積只有加高樓層。初始，第三層的樓價往往高于第二層，第四層的樓價高于第三層。但是，超過一定層數后，樓層愈高，售價愈低。所以，MRP曲線開始時由下向上，達到某一建筑面積后又由上向下延伸。

2)

邊際成本MC（Marginal

Cost)是指每多增加一個單位投入品所增加的成本。

這里的邊際成本是指每多增加一個單位建筑面積所增加的成本。建三層樓比建兩層樓的單位成本要低，但超過一定層數后，則樓層愈高，整個建筑物的單位面積分攤的成本也就愈高。

原因主要有以下幾點：

高層建筑對結構和材料的要求更高，使得造價增加。

樓層愈高，則電梯、消防、供水、空調等基礎設施和設備安裝費用愈高。

樓層愈高，建設期就愈長，從而使得投資風險增加。

(二)最佳容積率的確定

圖1中MRP曲線與MC曲線描述了物業開發收益與成本的一般趨勢。

設MC曲線代表了物業開發的所有支出，包括發展商的正常利潤在內(不含地價)，則物業開發的總收益應為MRP曲線。由地價=總收益一總成本(含開發商利潤)可知地價的兒何意義在圖1中應表示為Y軸與MRP和MC曲線所包圍的面積。

根據經濟地租理論，在市場競爭的條件下，地價有最大化的趨勢。故樓宇的最佳建筑面積應為Xo

(MRP曲線與MC曲線交點所對應的x值)，PQYo所包容的面積就是發展商所愿意支付的地價。若MRP,MC是市場競爭條件下的曲線，那么PQYo就代表了這塊土地的市場價值。若將Xo換成X1。則地價會損失掉圖1中陰影部分的面積；同理，若將Xo換成X2，地價也會損失掉如圖1所示的一部分面積。

因此，要使得地產價值最大，從經濟的角度出發，最佳容積率的選擇應該是唯一的，即為MRP=MC時求得的解Xo，這一點也是使開發商獲得最大的利潤的選擇。

通過以上的討論，我們可以得出一個十分重要的結論，即：在完全競爭的自由市場中，地價與最佳容積率是由物業售價和邊際成本共同決定的。

注：房地產開發成本：

1.土地使用權出讓基準地價；2.土地征用費用；3.動遷安置成本；4.基礎設施建設費用；5.建安成本；6.其他稅費；7.貸款利息。

三、圖1所反映的是一種理論上的趨勢。

現實中的容積率和建筑收益、建筑成本可能是逐層(數)變化，不可能是一條光滑曲線，收益、成本和地價將表現出階段性的“門檻”變化。

每當進行一定規模的房屋建設之后，新增加一個單位的建設費用將超過原來的平均成本，換言之，原先的平均建設費用將不足于增加規模的開發。在我國，房屋建筑按照一定的層數分類：4層以下為低層，4至6層為多層，7至9層為中高層，10層以上為高層，還有超高層。不同類型的建筑，其結構、配套設施以及建設周期不大一樣，但同類型(按層數分類)的建筑成本影響因素卻比較接近，建設的單位成本大體相同。譬如，一、二層和三、四層建筑的地基處理花費相當，從平均成本來看，后者可能低于前者；多層建筑不需要配置電梯設備，地基處理也比較簡單，但水、電、消防等投資卻高于低層建筑；一旦考慮建造中高層、高層乃至超高層建筑，工程勘察、規劃設計、基礎處理和內外部設施的投入將逐類增加，尤其是建設周期的相應延長，投資利息的增多，使整個項目風險大大增強。所以，如圖2所示，不同層數的建筑成本好象一道道門檻，呈階梯式上升。

同樣，.一般多層建筑的住戶傾向于樓層中部的居室。在天津，三四層、二五層、一六層各屬一檔，房價相差10%~20%。但是，由于高層建筑的興起，高層住戶的眺望、通風、日照等條件大為改善，往往達到一定層數后，建筑的銷售價格有一個較大幅度的上漲，然后又在逐漸上漲中趨于下降。如圖3

由于房地產開發收益和成本存在“門檻”現象，使地價和容積率之間的關系變得相當復雜。理論上.樓面地價(即單位房屋售價與單位建設成本之差)存在最大值，而容積率的提高，可能使單位面積的地價起伏跌宕。因此，從房地產開發的經濟核算入手，分析地價的變化規律。

假設商品房單方售價為Pm，單方成本為Cm，土地價格(單位土地面積)為Xo，單方利潤為Lo，利潤率為l，房地產開發周期為T，利息率為r，利息折算系數為K，稅率為t，建筑總占地為A，容積率為f，根據我國房地產企業的財務核算慣例，商品房價格可以由下式表述：

商品房價=總成本+土地費用+利息+利潤+稅收

Pm·A·f=Cm·A·f+Xo·A+（Cm·A·f+Xo·A)·r·T·K+（Cm·A·f

+Xo·A)·l+Pm·A·f·t

f=Xo/

[Pm

(1-t)

/（l+r·T·K+1)-Cm]

【1】式

【1】式說明，在某一開發項目預期利潤率明確的情況下，提高容積率，會帶來建筑成本、建筑周期增加，由于一定時期、一定地區的房地產價格還相對穩定，而且樓層的增加可能使平均售價Pm略有下降.因此新的單方經濟剩余反而下降，開發商所能提供的地產費用變得不穩定。這也說明單純提高容積率不一定會帶來地價的增長，而且從數學推論上考證，一定預期利潤的假定下，最大的地價還是存在的。

【1】式可變形為：

l=Pm(l-t)

/(Xo/f+Cm)-l-r·T·K

【2】式

【2】式說明，在某一開發項目的土地費用已經明確的情況下，房地產商試圖通過提高容積率來提高利潤率，將會出現兩種可能：（1）在提高同一類型建筑的容積率，假設將原來7層增加到9層，由于Cm、T都比較穩定，f增加，1也增加；（2）由較低建筑改變成較高的建筑類型，假設由多層為高層，這時Cm、T都隨之增加，1的變化情況很不明確。顯然，在高地價地區，每增加一個單位的容積率，樓面地價(Xo/f)降低的幅度可能超過單方建設成本Cm增加的幅度，[Pm(1-t)

/（Xo/f+Cm)]可能大幅度提高，利潤率有所上升;相反，在低地價地區，采取這種提高容積率的措施很可能是一種冒險行為。

由于土地開發的收益和成本存在“門檻”現象，使土地價格可能出現多峰極值和門檻的情況。地價隨容積率變化的曲線并不是圓滑的，而呈折線狀，在不同的容積率范圍內，存在不同的最高值，類似群峰起伏。“門檻”則反映在地價占整個商品房銷售價格的比例上，在不同的容積率變化范圍內比例表現出分段式跳躍。

這種現象可以通過某一項目的地價和容積率的遞變關系來說明。

圖4表示該項目不同樓層總數(容積率)下所對應的地價系數(指以4層建筑時地價為基數換算出來的相應比值)情況。圖形顯示了在一塊綜合用地上，對應不同的開發強度，可能出現幾個地價峰值，本圖至少有3個。從1層到9層建筑(容積率0.27一2.45)，最高地價出現在蓋9層的建筑；10層建筑的地價陡跌，隨后一直上升到12層，但此時的地價尚低于僅蓋9層的建筑；13層和10層一樣下跌，一直到蓋20層以上建筑(容積率為5.33)時，地價才逐漸超過9層建筑。由此可見，從有效控制容積率的角度看，9層和12層都是該地段可供選擇的建筑“門檻”。

圖5反映不同容積率狀況下，地價占商品房價的比例。很明顯有兩個特點：（1）容積率越高，地價所占的比例越小；（2）一定的容積率范圍內，這種比例趨向于一恒定水平，如2至6層建筑物（容積率從0.54—1.63），基本維持在33.7%的水平，而一旦達到某一容積率“門檻”，比例將有跳躍性的變化。

容積率區間

（目的：不同容積率的樓盤，對其建筑量、高度、空間環境形成感性的認識）

一、住宅容積率一般在土地拍賣時已確定，只有什么產品適合什么容積率的問題了：

1.0.0~0.3：這是非常高檔的獨棟別墅項目。

2.0.3~0.5：一般獨棟別墅項目，環境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯排別墅，就可以解決這個問題了。

3.0.5~0.8：一般的雙拼、聯排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當高了。

4.0.8~1.2：全部是多層的話，那么環境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯排別墅，那么環境相比而言只能算是一般了。

5.1.2~1.5：正常的多層項目，環境一般。如果是多層與小高層的組合，環境會是一大賣點。

6.1.5~2.0：正常的多層+小高層項目。

7.2.0~2.5：正常的小高層項目。

8.2.5~3.0：小高層+二類高層項目（18層以內）。此時如果做全小高層，環境會很差。

9.3.0~6.0：高層項目（樓高100米以內）。

10.6.0以上：摩天大樓項目。

二、感性的認識：

(一)空間

(二)平面

0.24-0.67

0.83

0.96-1.20

1.22-1.31

1.37-1.45

1.49-1.53

1.59-1.61

1.63-2.02

2.30-2.49

2.50-5.00

容積率微調

（目的：住宅產品類型確定的情況下，提高容積率的方法）

一、不同地塊類型，增加層數，對容積率的影響不同。

（以建筑密度對容積率貢獻為依據）

(一)分析。（規則：以多層（6層）為例，滿足動靜分區，滿足消防要求。單排樓棟，樓間距22m，多排樓棟，樓間距27m。單位：米。）

a)

城市道路在地塊的北（或南）側

建筑密度隨地塊南北向長度的增加而減少

建筑密度隨地塊東西向長度的增加而增加

b)

城市道路在地塊的東（或西）側

建筑密度隨地塊南北向長度的增加而減少，具體隨路網布局規律的不同會有些變化

總的來講建筑密度隨地塊東西向長度的增加而增加，具體隨路網布局規律的不同會有些變化

c)

例外：城市道路在地塊的東（或西）側

車行道路依靠樓間距

(二)指導性意見：

東西向長的小地塊一般建筑密度較大；利用樓間距做車行道多的，一般建筑密度較大。

(三)規范規定

《城市居住區規劃設計規范GB

50180—93》(2002

年版）

5.0.6.1

住宅建筑凈密度的最大值，不應超過表5.0.6-1的規定。

表5.0.6-1

住宅建筑凈密度最大值控制指標(%)

住宅層數

建筑氣候區劃

Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、Ⅶ

Ⅲ、Ⅴ

Ⅳ

低層

多層

中高層

高層

注：

混合層取兩者的指標值作為控制指標的上、下限值。

二、提高容積率的方法

(一)規劃布局：

a)

“小區一組團一院落”三級布局：以住宅組團為小區的基本單位(一般為300~500戶)，一個小區由多個組團圍合成一個公共綠地或公共中心，組團中各住宅單體通過退讓形成各自的組團級綠地。大量多級化的綠地使得建筑密度降低，導致相對較低的容積率。

b)

“小區一院落”兩級式布局：組團級的道路與綠地被集約用于提高建筑密度和創造良好的小區中心綠地與宅間綠地，形成了“居住小區一院落”的二級規劃結構來組織和豐富居民的鄰里交往形成各具特色的居住環境空間。

在住區中，住宅院落綠地較組團綠地和中心綠地的使用頻率更高，更利于鄰里交往。人的交往過程中300人左右是構成一個交往小群體的上限，在一個大的群體當中，會細分為若干個小于300人的小群體，而在超過這一上限后，交往的親密度有所降低。亞力山大在《建筑模式語言一城市、建筑、改造》中指出，人的認知鄰里范圍不宜超過274m。從對居住環境的控制能力和認識能力出發，人的視力在超過130-140m時就無法分辨其他人的衣服、年齡、性別、輪廓等。居民從家中步行抵達時間不應超過5分鐘，即服務半徑300m左右。通常說來，居民使用某一公共空間的頻率與其距離它的遠近成反比，服務半徑過大，自然會降低居民的使用頻率，不利于強化社區關系。

c)

街區鄰里式布局：高密度的街區鄰里式布局在用地上突破了傳統住區三級結構模式，傳統的中心綠地、組團綠地被淡化，被更高密度的使用土地所代替，形成了最大限度的建筑布局。小區的空間環境品質主要通過圍合街坊的內向庭院所體現。

d)

城中區院落式布局：城市中心區由于用地緊張，住宅項目用地多數較小，多采用高層形式以獲取較高容積率。由于建筑采用周邊圍合式布置，因而有效地的隔絕了城市嘈雜的外部影響，且提高了住區建筑密度；其次，高層形式在達到一定容積率的前提下，因日照間距要求，具有較大寬度的住宅院落，在加寬的住宅院落下設置地下停車庫，有效地解決了停車與綠化爭地的問題，從而達到節約用地，提高土地使用效率的目的。院落式布局同時有利于形成“非穿越式”內部院落空間，創造有歸屬感的社區交往環境。住宅沿城市道路或院落進行周邊式布置，形成半封閉式或封閉式的內向院落空間，其具有安靜、安全、歸屬性等特點，有利于布置室外活動場地、小塊公共綠地和小型公建等鄰里交往場所。

e)

建議：根據地塊合理選擇規劃布局、公共交流空間模式。

(二)住宅單體設計：

a)

加大進深，減小面寬，進而提高建筑密度。但是，這樣有可能犧牲掉通風和采光的質量。

b)

降低層高，減少了建筑高度，可以縮短建筑間距（和日照有關），從而提高容積率。

《中華人民共和國國家標準

住宅設計規范》（2003年版）

3.6.1

普通住宅層高宜為2.80ｍ。

3.6.2

臥室、起居室(廳)的室內凈高不應低于2.40ｍ，局部凈高不應低于2.10ｍ,且其面積不應大于室內使用面積的1/3。

3.6.3

利用坡屋頂內空間作臥室、起居室（廳）時，其1/2面積的室內凈高不應低于2.10ｍ。

3.6.4

廚房、衛生間的室內凈高不應低于2.20ｍ。

3.6.5

廚房、衛生間內排水橫管下表面與樓面、地面凈距不應低于1.90ｍ，且不得影響門、窗扇開啟。（是為住宅節地、節能、節材、節約資源）

c)

住宅頂層坡頂、北退臺。當坡屋頂坡度充分考慮當地大寒日太陽入射角度的情況下，日照間距可以從北向檐口處計算。

d)

盡端單元局部東西向和東西向單元。有利于側向采光，有利于塑造圍合空間。但要顧及當地風俗習慣。

e)