第一篇：陜西省房地產估價師《經營與管理》：開工申請與審批考試題

陜西省房地產估價師《經營與管理》：開工申請與審批考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某開發商所開發的物業質量與市場領導者的物業質量相近，如果定價比市場領導者的定價低，則其采用的是__。A．領導定價法 B．挑戰定價法

C．隨行就市定價法 D．價值定價法

2、市場經濟條件下，物業租金水平的高低主要取決于__。A．經營成本 B．物業檔次

C．業主目標收益要求

D．同類型物業的市場供求關系

3、下列表述中不正確的是．【2004年考題】

A：在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結果 B：在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結果 C：在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結果 D：在實際估價中，不同的估價作業期將影響估價結果 E：工業用地的監測點評估價格

4、為體現國家對房地產開發的鼓勵規定，對個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住，減半征收土地增值稅。A：滿5年的 B：5年以上的

C：滿3年來滿5年的 D：居住未滿3年的 E：執行層的組織協調

5、以下最符合不可以作為以抵押估價為目的的估價對象是__ A．土地使用權為出讓且完成開發投資總額20%的某房屋建設工程 B．其他共有人已書面同意抵押的共有房地產 C．已抵押的房地產再次抵押的 D．拖欠有建設工程款的房地產

6、下列關于農地征收費用的表述中，不正確的是（）。A．青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定 B．征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定

C．新菜地開發建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定 D．地上附著物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

7、未按建設用地批準書和土地使用權出讓合同規定的期限動工開發建設的用地單位，連續2年以上未使用的，經原批準機關批準，由__無償收回土地使用權并予以公告。

A．鄉級以上政府 B．縣級以上人民政府 C．市級以上人民政府 D．省級以上人民政府

8、電氣系統、給排水管理、設備安裝的最低保修期限為__年。A．1 B．2 C．3 D．5

9、商品房預售合同登記備案的申請人是__。A．商品房銷售代理機構 B．商品房預售人 C．商品房購買人

D．商品房購買人和商品房預信人

10、根據商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定，管道滲漏最低保修期限為__年。A．1 B．2 C．3 D．5

11、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是。A：生活方式 B：受教育程度 C：購買動機 D：自我形象 E：借款合同

12、是指由于一些隨機因素使得建筑物承受的荷載。A：永久荷載 B：必然荷載 C：可變荷載 D：偶然荷載

E：執行層的組織協調

13、下列屬于概率抽樣類型的是__。A．簡單隨機抽樣 B．隨意抽樣 C．估計抽樣 D．定額抽樣

14、某銀行為開發商提供兩種方案貸款條件，甲方案的貸款利率為17%，按季計息；乙方案的貸款利率為18%，一年計息一次，從支付利息角度開發商適宜選擇（）。

A．方案甲 B．方案乙

C．方案甲和方案乙均可 D．無法判斷

15、某期房1年后能投入使用，與其類似的現房價格為5000元／㎡，出租的年總收益為500元／㎡，管理費用等其他支出為100元／㎡。假設折現率為10％，風險補償為現房價格的3％，則該期房目前的價格是元／㎡。A：4395 B：4486 C：4636 D：4850 E：工業用地的監測點評估價格

16、保險的派生職能不包括__。A．防災防損 B．融通資金

C．組織經濟補償 D．分配

17、寫字樓經營者與甲公司簽訂了20年的租賃合同，租金為400元/(m2·年)，則其面臨__。A．市場供求風險 B．周期風險 C．變現風險

D．通貨膨脹風險

18、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產價值__。A．下降 B．上升 C．不變

D．不能確定

19、征收集體土地的土地取得成本中，相關稅費不包括。A：征地管理費 B：耕地占用稅 C：安置補助費 D：耕地開墾費

E：工業用地的監測點評估價格 20、貨幣補償的金額，按照被拆除房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以確定。A：房地產市場成交價格 B：房地產市場租賃價格 C：房地產市場成本價格 D：房地產市場評估價格

E：房地產估價機構必須加蓋公章

21、某高層樓房占用的土地總面積為800 ㎡，房地總價值為4 000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分此部分的房地價值為2 500萬元；乙公司擁有該房地產的商鋪和地下超市部分，此部分的房地價值為1500萬元．如果按房地價值分攤方法計算，則甲公司擁有的土地數量為。A：466 ㎡ B：496 ㎡ C：506 ㎡ D：596 ㎡

E：工業用地的監測點評估價格

22、建筑物是否屬違章建筑，應由該建筑物所在地的__認定。A．房屋權屬登記機關 B．縣級以上人民政府 C．房屋拆遷管理部門

D．城市規劃行政主管部門

23、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，無償取得劃撥建設用地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，應當無償收回其劃撥土地使用權，并可依照本條例的規定予以出讓。A：市、縣人民政府

B：市、縣人民政府土地管理部門 C：市、縣人民政府建設管理部門 D：市、縣人民政府房產管理部門 E：房地產估價機構必須加蓋公章

24、根據城市用地適用性評價結論，不適于修建的用地是。A：一類用地 B：二類用地 C：三類用地 D：四類用地

E：執行層的組織協調

25、某城市房地產交易中，賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的6%、3%，某宗房地產交易中買方付給賣方2500元/m2，應繳納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為__元/m2。A．2660 B．2427 C．2425 D．2294

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、反映企業長期償債能力的指標是__。A．流動比率 B．速動比率 C．資產負債率 D．存貨周轉率

2、下列屬于法定委托拍賣程序的是。A：委托拍賣函 B：委托人拍賣意向 C：拍賣人接受委托 D：雙方當事人洽談 E：簽訂委托拍賣合同

3、現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為__。A．存量+新開發量+其他種類房地產轉換為該種房地產量一該種房地產轉換為其他種類房地產量一拆毀量

B．存量+新開發量+該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量 C．存量+新開發量+空置房量-拆毀量 D．存量+新增竣工量-拆毀量

4、下列房地產中，變現能力相對較強的是（）。A．用途專業的房地產 B．價值較大的房地產 C．獨立使用的房地產 D．不可分割的房地產

5、將借款本息視為現金流出的基本報表是。A：全部投資現金流量表 B：資本金現金流量表 C：借款還本付息估算表 D：投資計劃與資金籌措表 E：借款合同 6、2009年4月，王某將其住宅出租，月租金收入為2000元，其當月應繳納的房產稅為元。A：80 B：160 C：200 D：240 E：執行層的組織協調

7、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時，常要考慮的因素有__。A．可能面積的組合

B．尋租者經營業務的性質

C．尋租者將來擴展辦公室面積的計劃 D．每平方米的租金 E．室內的裝修

8、某筆房地產開發貸款的綜合風險度與直接相關。A：貸款額

B：企業信用等級 C：自有資金數量 D：項目風險等級 E：貸款期限

9、根據房地產估價的合法原則，目前我國有關法律、法規規定不得抵押因而不應作為以抵押為目的的估價對象的房地產有。A：土地所有權

B：國有工業用地土地使用權 C：宅基地土地使用權 D：大型游樂場 E：鄉鎮企業用房

10、業主大會作出選聘、解聘物業管理企業的決定，必須經通過。A：與會業主所持投票權1／2以上 B：與會業主所持投票權2／3以上 C：全體業主所持投票權1／2以上 D：全體業主所持投票權2／3以上 E：執行層的組織協調

11、__不屬于拆遷的實施方式。A．統一拆遷 B．代辦拆遷 C．自行拆遷 D．委托拆遷

12、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產估價師確定估價對象的。

A：最佳規模 B：最佳經營手段 C：最佳集約度 D：最佳管理方式 E：最佳投資渠道

13、住宅專項維修資金的依據包括。A：《土地管理法》 B：《城市房地產管理法》 C：《物業管理條例》 D：《住宅專項維修資金管理辦法》

E：1998年國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》

14、記賬憑證按照經濟業務是否涉及貨幣資金分為三種。A：收款憑證 B：付款憑證 C：轉賬憑證 D：原始憑證 E：記賬憑證

15、某居民購買一套價值80萬元的住宅，計劃自己首付30%，其余向銀行抵押貸款，貸款利率為6%，如果在10年內按月等額償還，該居民月還款額是（）元。A．240 B．622 C．312 D．874

16、如果同一地區的某一類型物業的售價持續以較大幅度上漲，那么該類型物業的出租需求就會。A：減少 B：增加 C：不變

D：同步遞減 E：借款合同

17、政府部門審查房地產項目是否允許轉讓的重要指標是__。A．轉讓利潤 B．市場影響

C．產權是否清晰 D．被拆遷人的利益

18、下列市盈率的表達式中，正確的是。A：市盈率=股價／每股凈資產 B：市盈率=股價／每股收益 C：市盈率=市值／銷售收入 D：市盈率=市值／現金流 E：借款合同

19、從可否流通及流通范圍的廣度，可以將物品劃分為。A：允許流通物 B：限制流通物 C：禁止流通物 D：特殊流通物 E：一般流通物

20、拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達成協議，房屋拆遷補償方式是__。A．面積結算 B．貨幣補償 C．產權調換

D．貨幣補償或產權調換

21、下列關于住宅專項維修資金的交存標準，說法正確的是。

A：商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的價值交存住宅專項維修資金

B：直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，并適時調整 C：出售的公有住房交存住宅專項維修資金的標準為業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金

D：出售的公有住房，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的3％ E：售房單位按照多層住宅不低于售房款的20％、高層住宅不低于售房款的30％，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金

22、以保險人承保危險的數量為標準，可將保險分為。A：商業保險、社會保險和政策保險 B：財產保險和人身保險 C：自愿保險和強制保險

D：單一危險保險與綜合危險保險 E：執行層的組織協調

23、動態序列的總變動一般可以分解為四種動態趨勢與波動的經典模式。A：長期趨勢 B：季節波動 C：年度波動 D：循環波動 E：不規則波動

24、城鎮體系規劃分為。A：全國城鎮體系規劃 B：省域城鎮體系規劃

C：市域(鎮域)城鎮體系規劃 D：縣域城鎮體系規劃 E：鄉鎮體系規劃

25、導致房地產市場具有區別于一般市場的基本特性有。A：市場供給的特點 B：市場需求的特點 C：市場交易的特點 D：市場價格的特點 E：市場競爭的特點

第二篇：甘肅省2017年房地產估價師《經營與管理》：開工申請與審批考試題

甘肅省2017年房地產估價師《經營與管理》：開工申請與審批考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、開發商取得__后，應按照城市規劃監督的有關規定，辦理規劃驗線、驗收事宜。工程竣工驗收后，按規定應編制竣工圖的建設項目，須依法按照國家編制竣工圖的有關規定編制并報送城市檔案館。A．《規劃意見書(選址)》 B．《建設用地規劃許可證》 C．設計方案審批階段 D．《建設工程規劃許可證》

2、__，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

A．制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規定

B．代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂《物業服務合同》 C．選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人 D．籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金

3、磚混結構二等房屋的殘值率一般為。A：4％ B：3％ C：2％ D：1％

E：工業用地的監測點評估價格

4、當房地產價格的變動過程持續上升或者下降，并且各期上升或者下降的數額大致接近時，宜采用__預測房地產的未來價格。A．數學曲線擬合法 B．平均增減量法 C．平均發展速度法 D．移動平均法

5、房產分戶圖是在的基礎上進一步繪制的明細圖。A：地籍圖 B：宗地圖

C：房產分幅圖 D：房產分丘圖

E：執行層的組織協調

6、注冊房地產估價師繼續教育由組織。A：住房和城鄉建設部 B：人力資源和社會保障部 C：省級政府建設主管部門

D：中國房地產估價師與房地產經紀人學會 E：執行層的組織協調

7、某房地產占地面積40 000㎡，上存樓房三棟。甲樓4層，每層建筑面積均為3 000㎡：乙樓建筑面積為3層，每層6 000㎡；丙樓6層，每層7 500㎡，則該宗土地的建筑覆蓋率為。A：242．4％ B：50％ C：41．25％ D：187．5％

E：工業用地的監測點評估價格

8、重置價格的出現是技術進步的必然結果，也是__的體現。A．經濟學原理 B．均衡原理 C．替代原理 D．對立原理

9、一個估價項目中的估價時點，本質上是由決定的。A：估價委托合同簽訂時間 B：估價目的

C：實地查勘估價對象的時間 D：委托人意愿

E：工業用地的監測點評估價格

10、某宗房地產1998年2月15日的價格為1000美元/m2，匯率為1美元等于8.26元人民幣。該類房地產以美元為基準的價格月均遞減0.4%，則其1998年10月15日的價格為__元人民幣/m2。1998年10月15日的匯率假定為1美元等于8.29元人民幣。A．7999 B．7967 C．7996 D．8028

11、估價對象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20m，臨街深度為75m，假設標準宗地臨街寬度為25m，臨街深度為100m，總價格為400萬元。根據四三二一法則，該估價對象的單價為元／㎡。A：1920 B：2400 C：2560 D：3200 E：工業用地的監測點評估價格

12、某宗面積為5 000㎡的房地產開發用地，市場價格（樓面地價）為800元／㎡，容積率為2，受讓人需按照受讓價格3％繳納契稅等稅費，則土地取得成本為萬元。A：824 B：924 C：844 D：944 E：工業用地的監測點評估價格

13、城市房屋拆遷補償評估中，對被征收房屋的室內自行裝修補償款的評估應采用的價值類型是。A：投資價值 B：謹慎價值 C：快速變現值 D：市場價值

E：工業用地的監測點評估價格

14、收益法根據將未來預期收益轉換為價值的方式不同可分為__。A．直接資本化法和報酬資本化法 B．直接資本化法和收益乘數法

C．毛租金收益乘數法和凈收益乘數法 D．收益乘數法和報酬資本化法

15、如果房地產開發商希望通過施工圖了解建筑物從屋面至地面的內部構造特點，應查找。

A：建筑平面圖 B：建筑立面圖 C：結構施工圖 D：建筑剖面圖

E：執行層的組織協調

16、房地產是指土地以及建筑物等土地定著物，是的結合體。A：實體、權益、區位 B：實物、權益、區位 C：實物、權利、位置 D：實物、權益、位置

E：工業用地的監測點評估價格

17、已知某房地產40年收益價格為150萬元，該房地產報酬率為10%，那么該宗房地產30年收益價格為__萬元。A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4

18、對于非出租的房產，以房產原值一次扣除__的余值為房產稅的計稅依據。A．10%～20% B．10%～30% C．20%～30% D．30%～40%

19、某開發公司開發一項目，征收某村100公頃基本農田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產值為1000元/畝，那么該耕地的土地補償費的最高額為__萬元。A．600 B．900 C．1500 D．1800 20、判定房地產投資風險因素發生的概率屬于__階段的工作。A．風險辨識 B．風險估計 C．風險評價 D．風險決策

21、以保險的實施形式為標準，可將保險分為 A：商業保險、社會保險和政策保險 B：財產保險和人身保險 C：自愿保險和強制保險 D：定值保險和不定值保險 E：執行層的組織協調

22、幫助房地產出售者尋找到房地產的購買者，屬于。A：房地產開發經營業 B：房地產咨詢業 C：房地產估價業 D：房地產經紀業

E：房地產估價機構必須加蓋公章

23、如果某房地產現狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以進行估價。A：保持現狀前提 B：裝修改造前提 C：轉換用途前提 D：重新利用前提

E：工業用地的監測點評估價格

24、按照《城市房屋拆遷估價指導意見》的規定，下列關于估價專家鑒定的表述中，不正確的是__。

A．估價專家委員會應當指派3人以上(含3人)單數成員組成鑒定組

B．估價報告存在技術問題的，估價專家委員會應當糾正錯誤并出具估價報告 C．估價報告不存在技術問題的，應當維持估價報告

D．估價專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內出具書面鑒定意見

25、在某房地產開發商開發建設的一個綜合小區內，既有普通住宅、公寓、別墅、酒店、寫字樓、商場，也有保齡球館、游泳池等文化體育娛樂設施。開發商根據不同物業之間的成本差額、不同顧客對不同物業的評價以及競爭對手的價格來確定各種不同物業之間的價格差距。這種定價方法屬于產品組合定價方法中的__。A．產品線定價 B．選擇品定價 C．補充品定價 D．產品束定價

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的__的款額后，抵押權人方可優先受償。A．稅金 B．拍賣費用

C．土地使用權出讓金 D．土地使用成本

2、印花稅征收中，對一些載有金額的憑證，如各類合同、資金賬簿等，采用比例稅率。稅率共分五檔：千分之

一、。A：萬分之五 B：萬分之三

C：萬分之零點五 D：萬分之零點三 E：萬分之一

3、實行物業服務收費酬金制的物業服務費用的構成包括。A：物業管理企業的酬金 B：物業服務支出

C：物業管理企業的利潤 D：法定稅費 E：物業服務成本

4、房地產估價的基本原則和最高行為準則為__。A．最高最佳使用原則 B．合法原則

C．估價時點原則

D．獨立客觀公正原則

5、確定路線價時，選取標準宗地應符合（）等的要求。A．一面臨街 B．兩面臨街

C．土地形狀為矩形 D．土地形狀為正方形

E．容積率為所在區段具有代表性的容積率

6、用地單位必須按合同約定開發使用土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿__年未動工的，按土地使用權出讓金的20%以下征收土地閑置費。A．1 B．2 C．3 D．4

7、商業銀行的職能包括。A：充當信用中介

B：變貨幣資本為貨幣收入 C：充當支付中介

D：創造派生存款和信用流通工具 E：變貨幣收入為貨幣資本

8、下列符合《中華人民共和國城市房地產管理法》“以劃撥方式取得的土地使用權轉讓房地產開發項目條件”的是。

A：對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，轉讓的前提是必須經有批準權的人民政府審批

B：對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，轉讓的前提是必須經當地人民政府審批

C：由受讓方先補辦土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地收益金后，才能進行轉讓

D：由受讓方先補辦土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金后，才能進行轉讓

E：可以不辦理土地使用權出讓手續而轉讓房地產項目，但轉讓方應將轉讓房地產項目所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理

9、以下房地產價格種類中，有平均價格的是。A：起價 B：標價 C：成交價 D：起拍價 E：應價

10、合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3％時，如果買受人不退房，產權登記面積小于合同約定面積時，處理的原則是。

A：面積誤差比在3％以內(含3％)的房價款由買受人補足 B：面積誤差比絕對值在3％以內(含3％)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人

C：絕對值超出3％部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人 D：絕對值超過3％的房價款由房地產開發企業三倍返還買受人 E：絕對值超過3％的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人

11、針對不同用途的收益性物業可分為__。A．寫字樓物業管理、商場物業管理 B．承租人管理、租賃市場管理． C．工業及貨倉物業管理、人事管理 D．商場物業管理、財務、人事管理

12、房地產開發企業發生的虧損，可以用下一的（）彌補，下一稅前利潤不足彌補的，可以在5年內延續彌補。A．所得稅前利潤 B．所得稅后利潤 C．應分配利潤 D．未分配利潤

13、以下影響供需的主要因素中，影響房地產周期循環的最關鍵的因素是__。A．房地產價格 B．房地產市場預期 C．金融相關因素 D．相關商品價格

14、李某購買了A房地產開發公司的住房一套，因質量問題，與其發生了質量糾紛。如果李某在商品房交付使用之后發現質量問題，這里的“交付使用”之后是指。

A：未辦理交付使用手續之前 B：辦理了交付使用手續之后 C：房屋所有權證辦理之前

D：房屋所有權證辦理完畢之后

E：因房地產資金問題而不能如期開工的

15、動態序列的總變動一般可以分解為四種動態趨勢與波動的經典模式。A：長期趨勢 B：季節波動 C：波動 D：循環波動 E：不規則波動

16、下列工程建設定額中，不屬于施工企業定額的種類有。A：施工定額 B：預算定額 C：概算定額 D：概算指標 E：投資估算指標

17、對于收益性房地產來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態下，凈收益大于零的持續時間稱為。(2009年試題)A：設計壽命 B：經濟壽命 C：法定壽命 D：自然壽命 E：借款合同

18、房地產轉讓的實質是__。A．房地產使用權發生轉移 B．房地產權屬發生轉移 C．房地產出租

D．該房屋范圍內的土地使用權發生轉移

19、甲公司為規避風險，購買了企業財產保險，其可投保的標的是。(2009年試題)A：甲公司非法占用了財產 B：甲公司所有的危房

C：曱公司替乙公司保管的財產

D：甲公司未經規劃許可建造的房屋 E：執行層的組織協調

20、影響房地產市場發展的政策因素包括。A：土地供給政策

B：住房建設和住房消費政策 C：房地產金融政策

D：房地產產權與交易政策 E：城市人口政策

21、我國2008年對房地產投資的宏觀調控政策，使許多房地產投資者在實現其預期收益目標時遇到困難，這主要體現了房地產投資風險的。A：政治風險 B：政策風險 C：利率風險

D：市場供求風險 E：借款合同

22、保險公估人是指受保險人或保險客戶委托，辦理保險標的等業務，出具有關報告或證明，并向委托人收取費用的企業。A：規劃 B：鑒定 C：估價

D：賠款清算 E：估損

23、某開發商擬向銀行貸款1500萬元，借用5年一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計息，乙銀行貸款年利率為16%，按月復利計息，問向__貸款較經濟。A．甲銀行 B．乙銀行 C．甲乙同樣 D．無法比較

24、補償標準以“物”(房屋)為主，更能充分體現__這一民事法律關系最一般的原則。

A．入股補償 B．等價有償 C．等價補償 D．實物補償

25、等產量曲線主要有以下特點：。

A：等產量曲線是一條從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為負值

B：等產量曲線圖的眾多等產量曲線中，同一曲線上的各點代表相同的產量，不同曲線代表不同的產量

C：等產量曲線按產量大小順序排列，離原點越近的等產量曲線所代表的產量越大；離原點越遠的等產量曲線所代表的產量越小 D：等產量曲線圖中的任意兩條等產量曲線都能相交 E：等產量曲線凸向原點

第三篇：西藏房地產估價師《經營與管理》：開工申請與審批模擬試題

西藏房地產估價師《經營與管理》：開工申請與審批模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、（）是具有社會保障性質的政策性商品住房，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優惠，但其銷售價格和銷售對象要受政府的指導。A．廉租房 B．經濟適用房

C．市場價商品住宅 D．商品房

2、如果某房地產現狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以進行估價。A：保持現狀前提 B：裝修改造前提 C：轉換用途前提 D：重新利用前提

E：工業用地的監測點評估價格

3、某公司以120萬元購買了150m2的寫字樓單元用于出租，如果合同租金為每年20萬元，業主需支出的年維修管理費為5萬元，房產稅、營業稅等稅費支出為2萬元/年，則該寫字樓投資的年收益率為（）。A．7.5% B．10.8% C．12.5% D．15.0%

4、如果房地產價格時間序列的逐期發展速度，就可以計算其平均發展速度。A：較大 B：較小 C：差距較大 D：大致接近

E：工業用地的監測點評估價格

5、對外商為科學研究、開發能源、發展交通事業以及開發重要技術提供專有技術所取得的特許權使用費，經國務院稅務主管部門批準，可以減按的稅率征收所得稅。A：10％ B：15％ C：18％ D：27％

E：執行層的組織協調

6、__是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產交易而從事居間、代理等業務的經濟活動。A．房地產經紀 B．房地產咨詢 C．房地產評估 D．房地產開發

7、在使用假設開發法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發利潤的公式為：開發利潤=×直接成本利潤率。A：后續開發成本+管理費用

B：后續開發成本+管理費用+銷售費用 C：待開發房地產價值+后續開發成本

D：待開發房地產價值+后續開發成本+取得待開發房地產的稅費 E：工業用地的監測點評估價格

8、在計算企業所得稅，確定準予扣除項目的金額時，職工工會經費按計稅工資總額的計算扣除。A：4％ B：3％ C：2％ D：1％

E：執行層的組織協調

9、某房地產在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運營費用需要10萬元，資本化率為10%，該房地產所在的土地是通過有償出讓獲得使用權的，在估價時點剩余的使用權年限為40年，則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A．180 B．196 C．200 D．300

10、業主公約由__制定并修改。A．業主大會 B．業主委員會 C．一半以上業主

D．全體業主和物業管理企業共同

11、”五通一平”一般是指某區域或某地塊具備了道路、__等設施或條件以及場地平整。

A．給水、排水、電力、通信 B．給水、排水、燃氣、熱力 C．排水、電力、通信、燃氣 D．排水、電力、通信、熱力

12、現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為__。

A．存量+新開發量+其他種類房地產轉換為該種房地產量-該種房地產轉換為其他種類房地產量-拆毀量

B．存量+新開發量+該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量 C．存量+新開發量+空置房量-拆毀量 D．存量+新增竣工量-拆毀量

13、假設某房地產投資項目的折現率分別取i。、、、時，其對應的凈現值分別為萬元、萬元、萬元、萬元，則依此測算的內部收益率精度最高的是。A：16.67％ B：16.71％ C：16.80％ D：17000％ E：借款合同

14、某期房預計2年后竣工交付使用，目前與其類似的現房價格為4500元/㎡，出租的年末凈收益為500元／㎡。假設年折現率為8％，風險補償估計為現房價格的3％，則該期房目前的價格為元／㎡。A：3473 B：4365 C：4500 D：4635 E：工業用地的監測點評估價格

15、在某商業街深度30．48 m(即100英尺)，臨街寬度20 m的矩形土地，總價為1 200萬元。根據四三二一法測，與其相鄰、臨街深度為45．72 m(即150英尺)、臨街寬度20 m的矩形土地的總價為萬元。A：1 504 B：1 404 C：1 304 D：1 204 E：工業用地的監測點評估價格

16、評估甲別墅的市場價值，選取了乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為8000元／㎡裝修標準為1000元／㎡(甲別墅的裝修標準為800元／㎡)，因位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10％，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準價格為元／㎡。A：7020 B：7091 C：7380 D：8580 E：工業用地的監測點評估價格

17、國務院將房地產估價機構資質核準列為事項。A：行政備案 B：行政許可 C：行政處罰 D：行政復議

E：執行層的組織協調

18、收集統計資料時，對于重大或敏感性強的問題應采用__方式設置調查項目表。A．判斷提問 B．多項選擇 C．單向選擇 D．書面提問

19、我國國有土地占全國土地調查總面積的__。A．37.14% B．46.18% C．53.17% D．61.58% 20、某宗房地產土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產相對于空地的減價額為__元。A．62500 B．62000 C．61000 D．61500

21、拍賣一非公物房地產，市場價2800萬元，確定保留價2300萬元，起拍價1500萬元，成交價3200萬元，事先未約定傭金標準，拍賣人可以向委托人收取的傭金最高為__萬元。A．64 B．96 C．160 D．224

22、某開發項目的規劃建設用地面積為5000m2，如果地上建筑容積率為

6、建筑覆蓋率為50%、樓高17層(其中1～4層為建筑面積相等的裙房，5～17層為標準層)，則標準層每層建筑面積為__m2。A．882 B．1765 C．1667 D．1538

23、某宗房地產2008年6月1日的價格為1800元／㎡，現需要將其調整到2008年10月1日。已知該宗房地產所在地區類似房地產2008年4月1日至10月1日的價格指數分別為79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92.5，98．1(以2006年1月1日為100)。該宗房地產2008年10月1日的價格為元／㎡。A：2 402．22 B：2 302．22 C：2 202．22 D：2 102．22 E：工業用地的監測點評估價格

24、通常房地產開發投資利潤率的計算基數為__。A．土地取得成本+開發成本

B．土地取得成本+開發成本+管理費用

C．土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用 D．開發完成后的房地產價值

25、采用安全利率加風險調整值法確定資本化率的基本公式為__。A．資本化率=安全利率+投資風險補償-投資帶來的優惠

B．資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償-投資帶來的優惠

C．資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+通貨膨脹補償-投資帶來的優惠

D．資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優惠

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、《刑法》規定，承擔資產評估等職責的中介組織的人員雖未索取他人財物或者非法收受他人財物，但故意提供虛假證明文件，情節嚴重的可處__，并處罰金。A．三年以下有期徒刑或者拘役 B．五年以下有期徒刑或者拘役 C．五年以下有期徒刑或者管制 D．五年以上，十年以下有期徒刑

2、商業銀行發放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。A．商用房地產風險更高 B．商用房地產的收益更高 C．商用房地產的價值更高

D．商用房地產的增值潛力更大

3、建筑物的耐久年限劃分為、15年以下等五個等級。A：100年以上 B：50—100年 C：40—50年 D：5—40年 E：15~40年

4、收益性物業的經營費用不包括__。A．人員工資及辦公費用

B．保持物業正常運轉的成本，為租客提供服務的費用 C．保險費、房產稅和法律費用等 D．抵押貸款還本付息費用

5、某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價為5000元/m2，首付款為房價的30%，其余通過申請公積金和商業組合貸款支付，已知公積金和商業貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。A．1002.45 B．1012.45 C．1027.42 D．1037.45

6、下列關于供給價格彈性系數，表述正確的是。

A：供給價格彈性系數是供給量變動率與價格變動率的比值 B：供給價格彈性系數的數值一般都為負值 C：供給價格彈性系數的數值一般都為正值

D：供給價格彈性系數反映了供給量與價格反方向變動的供給規律 E：同一條供給曲線上不同點的供給價格彈性系數大小并不一定相同

7、按照報表編制的單位分類，企業編制的報表可分為。A：基層報表 B：匯總報表 C：合并報表 D：現金流量表 E：資產負債表

8、在物業交易環節，增加買方的稅收，如提高契稅稅率，會抑制物業需求，從而會使物業價格__。A．下降 B．上升 C．不變 D．無關聯

9、某宗房地產2004年的純收益為500萬元，預計以后每年按照25萬元的速度遞減，房地產剩余使用壽命35年，房地產的報酬率為10%，則該房地產的價值接近于（）萬元。A．2360 B．2500 C．2722 D．2845

10、在土地增值額扣除項目中，對從事房地產開發的納稅人可按取得建設用地使用權所支付的金額和開發土地和新建房及配套設施的成本兩項規定計算的金額之和，加計__的扣除。A．10% B．15% C．20% D．25%

11、根據，可將合同分為典型合同和非典型合同。A：法律是否設有規范并賦予一個特定名稱 B：合同當事人是否互相享有權利、承擔義務

C：合同當事人是否為從合同中得到的利益支付代價 D：法律是否要求合同必須符合一定的形式才能成立 E：執行層的組織協調

12、市場總需求是指在的情況下，特定的消費者群體可能購買的總量。A：特定地理范圍內 B：特定時期

C：特定的政治環境 D：特定市場營銷環境 E：特定市場營銷計劃

13、下列關于新設立房地產估價機構資質等級核定，表述正確的是__。A．核定為三級，并設3年的暫定期 B．核定為三級，并設1年的暫定期 C．核定為暫定級，并設1年的暫定期 D．核定為暫定級，并設3年的暫定期

14、商品房買賣合同約定面積為150㎡，價格為4000元／㎡，交付使用時，產權登記面積為155㎡，買賣雙方未對面積誤差的處理方式做出約定。根據有關規定最后結算的房價款應為萬元。A：60.0 B：61.0 C：61.8 D：62.0 E：執行層的組織協調

15、下列關于票據貼現市場，表述正確的是。

A：票據貼現市場是指對未到期的票據進行貼現為客戶提供短期資金融通的市場 B：票據貼現市場具體又包括貼現、再貼現和轉貼現 C：貼現是指客戶將所持有的未到期票據向商業銀行(或辦理貼現業務的其他金融機構)兌取現款以獲得短期融資的行為

D：轉貼現是指商業銀行將其貼現收進的未到期票據向中央銀行再辦理貼現的融資行為

E：再貼現是指商業銀行將貼現收進的未到期票據向其他商業銀行或貼現機構進行貼現的融資行為

16、定義市場區域工作主要包括__。A．描繪市場區域的發展前景 B．描繪市場區域

C．在相應地圖上描繪區域的物業類型 D．在相應地圖上標出市場區域的邊界 E．解釋確定市場區域邊界的依據

17、投資方向調節稅根據國家產業政策和經濟規模實行差別稅率，具體適用稅率為__幾個檔次。A．0 B．5% C．10% D．15% E．30%

18、在選擇物業管理服務等級時，應充分考慮__。A．住宅小區的建設標準 B．配套設施設備 C．上級是否滿意

D．業主的居住消費能力 E．服務功能

19、民法中的財產關系是指在生產、分配、交換、消費過程中形成的。A：財產所有權關系 B：財產流轉關系 C：財產形成權關系 D：人格權關系 E：身份權關系

20、下列屬于《土地管理法實施條例》明確的國有土地(建設用地使用權)范圍的有。

A：農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地 B：國家依法征收的土地

C：依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地

D：農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原不屬于其成員集體所有的土地

E：因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地

21、業主大會會議決定改建、重建建筑物及其附屬設施事項，應當經__以上的業主同意。

A．專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數1/2 B．專有部分占建筑物總面積1/3以上的業主且占總人數1/3 C．專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3 D．專有部分占建筑物總面積3/4以上的業主且占總人數3/4

22、下列房地產投資業務模式中，現金流出包括土地成本的有__。A．購買—持有—出租—出售 B．購買一更新改造—出售

C．購買一更新改造—出租—出售 D．開發—銷售

E．開發—持有—出租—出售

23、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風險分析的方法一般采用__。A．概率分析 B．解析法

C．蒙特卡洛法 D．杠桿分析

24、商業經營的房地產，其凈收益為__。

A．商品銷售收入—商品銷售成本—經營費用—商品銷售稅金及附加—管理費用—財務費用—商業利潤

B．商品銷售收入—商品銷售成本—經營費用—商品銷售稅金及附加—管理費用—財務費用—商業利潤—投資利息

C．商品銷售收入—商品銷售成本—經營費用—商品銷售稅金及附加—管理費用—財務費用—投資利息

D．商品銷售收入—商品銷售成本—經營費用—商品銷售稅金及附加—管理費用—商業利潤—投資利息

25、建筑材料的力學性質包括等。A：強度 B：塑性 C：硬度 D：密實度 E：耐磨性

第四篇：貴州2015年上半年房地產估價師《經營與管理》：開工申請與審批考試試卷

貴州2015年上半年房地產估價師《經營與管理》：開工申請與審批考

試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、有甲乙兩宗房地產，甲房地產的收益年限為50年，單價為3500元/m2，報酬率為 8%；乙房地產收益年限為30年，單價為3000元/m2，報酬率為6%。那么，甲的價格__乙的價格。A．高于 B．低于 C．等于

D．條件不足，無法確定

2、房地產估價的技術性原則是為了使不同的估價人員對房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在__下的估價結果具有近似性。A．同一估價原則、同一估價時點 B．同一估價目的、同一估價方法 C．同一估價目的、同一估價時點 D．同一估價原則、同一估價目的

3、目前，房地產估價機構各資質等級相應標準中，一級房地產估價機構注冊房地產估價師人數為__名以上。A．3 B．5 C．8 D．15

4、資本化率構成中，流動性補償的流動性是指__。A．房地產開發企業自有資金周轉的速度 B．估價對象房地產變為現金的速度 C．估價對象房地產帶來凈收益的速度 D．房地產開發企業流資金周轉的速度

5、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預計5年后售出時價格將上漲20％，銷售稅費率為6％，已知持有期內年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30％，報酬率中無風險報酬率為6％．風險報酬率為無風險報酬率的25％，則該寫字樓目前的收益價格為萬元。A：5286.72 B：7552.45 C：9939.23 D：14198.90 E：工業用地的監測點評估價格

6、合法建造房屋的物權自__產生效力。A．記載于不動產登記簿時 B．頒發房屋權屬證書時 C．申請房屋所有權登記時 D．事實行為成就時

7、在房地產產品生產過程中，承擔開發建設用地規劃方案設計、建筑設計等項工作的，一般是__。A．建筑師 B．結構工程師 C．設備工程師 D．監理工程師

8、在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結構存在安全隱患時，應（）。

A．假定建筑結構是安全的 B．肯定建筑物是安全的

C．強調建筑結構安全須進行相關專業鑒定 D．說明建筑結構安全難以確定

9、售公有住房的住宅公共部位維修基金向__籌集。A．房管部門 B．物業管理公司

C．住房公積金管理中心 D．售房單位和購房人

10、小區建設項目全部竣工后，開發建設單位應當向城市人民政府__提出住宅小區竣工綜合驗收申請報告，并附相應文件資料。A．建設行政主管部門 B．房地產主管部門

C．建設行政主管部門和房地產主管部門 D．房地產主管部門和土地管理部門

11、共有房地產的房地產權證由__收執。A．共有人共同 B．共有人分別

C．權利人推舉的持證人

D．房地產主管部門指定的權利人

12、a．規劃設計條件通知書、b．建設用地規劃許可證、c．選址規劃意見通知書和d．建設工程規劃許可證，它們在房地產開發過程中的核發順序為__。A．abcd B．acdb C．cadb D．cbad

13、某宗房地產，其建筑物的各層建筑面積相等，建筑層數為5層，建筑密度為50%，土地單價為2500元/m2，則其樓面地價為__元/m2。A．500 B．2500 C．1000 D．1250

14、基準地價是城市中均質區域內的土地。A：最低價格 B：最高價格 C：平均價格 D：成交價格

E：工業用地的監測點評估價格

15、某在建工程項目計劃建混合結構倉庫2000㎡，總預算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎工程已完成，結構工程完成50％，設備安裝工程尚未進行．另據調查得知，基礎工程、結構工程和設備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15％、60％、25％，該在建工程在估價時點的完工程度是．【2004年考題】 A：30％ B：45％ C：65％ D：75％

E：工業用地的監測點評估價格

16、不應計入收益性物業經營費用的是．(2008年試題)A：抵押貸款利息 B：公共設施維修費 C：房產稅

D：物業保險稅 E：借款合同

17、下列關于房地產測繪特點的說法有誤的是__。A．房地產測繪圖一般比例尺很大

B．房地產測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權屬、質量、數量、用途等狀況，以及與房地產權屬有關的地形要素

C．房地產測量精度要求較高，一般不能直接從圖上量取，必須現場勘測、計算 D．房地產測繪的復測周期一般為1年

18、國家實行保護耕地的制度。下列不屬于耕地范圍的是。A：新開墾荒地

B：輪歇地、草田輪作地

C：以種植農作物為主，間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地 D：耕種3年以下的灘地和灘涂 E：房地產估價機構必須加蓋公章

19、關于融資成本，下列說法不正確的是（）。

A．融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用

B．融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一

C．融資成本包括債務融資成本和資本金融資成本。債務融資成本包括資金籌集費和資金占用費

D．資金籌集費包括利息、承諾費、手續費、擔保費、代理費 20、在采用假設開發法中的傳統方法進行房地產估價時，一般不計息的項目是__。A．未知、需要求取的待開發房地產的價值 B．投資者購買待開發房地產應負擔的稅費 C．銷售費用和銷售稅費 D．開發成本和管理費用

21、下列用地是否免稅，由省、自治區、直轄市稅務機關確定的不包括__。A．個人所有的居住房屋及院落用地 B．免稅單位職工家屬的宿舍用地

C．集體和個人舉辦的學校、醫院、托兒所、幼兒園用地 D．直接用于農、林、牧、漁業的生產用地

22、計量估價合同是以__和單價表為計算包價依據的合同。A．總工程量 B．實測工程量 C．工程量清單 D．最終工程量

23、某宗房地產交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產交易的正常成交價格為（）萬元。A．27.6 B．28.2 C．29.0 D．29.9

24、__是整個房地產開發過程中最重要的一個環節。A．投資機會選擇與決策分析 B．前期工作 C．建設階段 D．租售階段

25、房地產權屬登記、發證中根據工作需要而分類編制的各種表冊的總稱是．。A：房地產平面圖

B：房地產有關證明和文件 C：房地產卡片

D：房地產權屬簿冊 E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列關于建設項目施工階段工程造價計價與控制，表述正確的有。

A：工程變更就是工程的實際施工情況與招標投標時的工程情況發生的變化 B：承包人在確定變更后7日內不向工程師提出變更工程價款報告的，視為該項設計變更不涉及合同價款的變更

C：變更合同價款的確定方法，對合同中沒有適用或類似變更合同的價格，由發包人提出適當的變更價格，經工程師確認后執行

D：工程索賠包括承包人向發包人的索賠和發包人向承包人的索賠，所以工程索賠是雙向的

E：按照索賠的合同依據可以將工程索賠分為工期索賠和費用索賠

2、對于擔保行為法，我國已經建立了以__為基本法，以__為核心，以最高人民法院司法解釋為補充的法律體系。A．《公司法》、《民法》；《合同法》 B．《擔保法》、《民法》；《合同法》 C．《公司法》、《合同法》；《擔保法》 D．《合同法》、《民法》；《擔保法》

3、當建筑場地的上部土層較弱，承載力較低，不適宜采用在天然地基上作淺基礎時宜采用__。A．條形基礎 B．獨立基礎 C．箱形基礎 D．樁基礎

4、房地產投資者的債務融資方式有__。A．吸收其他機構投資者資金 B．建成房地產抵押貸款 C．土地儲備貸款 D．增發新股

E．房地產企業流動資金貸款

5、金融工具是指金融活動中以書面形式發行和流通的各種具有法律效力的憑證，包括__。

A．債權債務憑證 B．使用權憑證 C．所有權憑證 D．收益權憑證 E．分配權憑證

6、下列關于建造師，表述正確的是。

A：注冊有效期滿需繼續執業的，應當在注冊有效期屆滿30日前，按規定申請延續注冊。延續注冊的有效期為3年

B：申請人因執業活動受到刑事處罰，自刑事處罰執行完畢之日起至申請注冊之日止不滿3年的，不予注冊

C：擔任施工單位項目負責人的，應當受聘并注冊于一個具有施工資質的企業 D：注冊建造師不得同時在兩個及兩個以上的建設工程項目中擔任施工單位項目負責人

E：注冊建造師信用檔案信息按照有關規定向社會公示

7、抑制通貨緊縮的對策中，實施積極的貨幣政策就是。

A：較大幅度地減少貨幣供應量，尤其是減少中央銀行基礎貨幣的投放 B：較大幅度地增加貨幣供應量，尤其是擴大中央銀行基礎貨幣的投放 C：下調法定存款準備金率和完善準備金制度 D：上調法定存款準備金率和完善準備金制度 E：下調利率與加快利率市場化相結合

8、收益法中所指的收益是__。A．估價時點前一年的收益

B．估價時點前若干年的平均收益 C．估價時點以后的未來預期正常收益 D．估價時點前最高盈利年份的收益

9、實行施工總承包的房地產開發項目，施工現場的安全應由負責。(2007年試題)A：開發商 B：監理單位 C：分包單位 D：總承包單位 E：借款合同

10、建筑規模一般在1～3萬㎡之間，服務人口在10～30萬人，年營業額在1～5億元之間，該物業為。A：市級購物中心 B：地區購物商場 C：居住區商場

D：鄰里服務性商店 E：借款合同

11、住房公積金管理中心。

A：為直屬城市人民政府以營利為目的的獨立事業單位 B：為直屬城市人民政府不以營利為目的的獨立事業單位 C：負責住房公積金的管理運作 D：是住房公積金運作管理部門 E：是住房公積金管理的主體

12、不屬于處置抵押物要求的是。A：長期價值市場穩定 B：變現性較強 C：價格比較穩定 D：市場廣闊 E：借款合同

13、潛在購買者一般具有的特點（）。A．對該產品具有的潛在興趣 B．足夠的收入 C．交易的途徑

D．銷售人員的意愿 E．對未來的預期

14、成本計劃可分解為等方面。A：材料設備成本計劃 B：管理費成本計劃 C：人工費成本計劃 D：不可預見成本計劃 E：施工機械費用計劃

15、發證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起__日內頒發施工許可證。A．10 B．15 C．20 D．30

16、某建設項目建設期3年，各年計劃投資額分別為1800萬元、2400萬元和1900萬元，年均價格上漲率為5%，則該項目建設期漲價預備費約為__萬元。A．305 B．463 C．636 D．961

17、大型房地產開發公司，他們往往采用__的形式來銷售房屋。A．聯合代理 B．獨家代理 C．雙重代理 D．自行銷售

18、下列費用中屬于運營費用的有。

A：房地產稅、保險費、人員工資、房地產折舊額 B：房地產稅、人員工資、維修費、所得稅

C：保險費、辦公費用、正常運營成本、房地產稅

D：為承租人提供服務的費用、人員工資、保險費、維修費

E：所得稅、房地產抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務的費用、房地產折舊額

19、建安工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括（）等。A．附屬工程費

B．設備及安裝工程費 C．室外工程費 D．建筑工程費

20、依代理委托方的不同對物業代理進行分類時，不包括__。A．首席代理 B．買方代理 C．賣方代理 D．雙重代理

21、國家對房地產開發企業資質管理實行__ A．統一審批 B．國務院審批 C．分級審批 D．部門審批

22、報酬資本化公式的假設前提不包括（）。A．凈收益A每年不變 B．收益年限n為有限年 C．報酬率Y不等于零

D．價格V符合評估時點市場情況

23、如果一筆貸款的月利率為1%，每月計息一次，那么名義利率是。A：12% B：12.55% C：12.68% D：13.55% E：借款合同

24、物業管理市場的供需主體是。A：政府職能部門 B：物業服務企業 C：業主及使用人 D：房地產開發公司 E：業主公約

25、影響房地產價格的環境因素不包括__。A．大氣環境 B．聲覺環境 C．衛生環境 D．治安環境

第五篇：2017年上半年西藏房地產估價師《經營與管理》：開工申請與審批試題

2017年上半年西藏房地產估價師《經營與管理》：開工申請與審批試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、通過土地重劃或調整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了__對地價的影響。A．土地面積 B．地質條件 C．土地位置 D．土地形狀

2、收益法適用的條件是房地產的。A：收益能夠量化 B：風險能夠量化

C：收益或風險其一可以量化 D：收益和風險均能量化

E：工業用地的監測點評估價格

3、在房地產開發項目策劃中，主要考慮項目所在地點的交通、城市規劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質、水文、噪聲、空氣污染等因素的分析與選擇是。A：地域分析與選擇

B：具體地點的分析與選擇

C：開發內容和規模的分析與選擇 D：開發時機的分析與選擇 E：借款合同

4、房地產規劃用途對房地產價值的影響屬于房地產價值影響因素中的。A：配套設施建設的限制 B：房地產使用管制

C：房地產權利的設立和行使的限制 D：房地產相鄰關系的限制 E：工業用地的監測點評估價格

5、工業建筑設計的評價指標不包括。A：土地利用系數 B：廠房展開面積

C：廠房有效面積與建筑面積比 D：單位面積造價 E：執行層的組織協調

6、在證券市場上市交易的證券，基本上都是__。A．商品證券 B．貨幣證券 C．資本證券 D．投資證券

7、以下房地產價值中，保持始終不變的是。A：市場價值 B：原始價值 C：折余價值 D：賬面凈值

E：工業用地的監測點評估價格

8、房地產開發項目資金融通過程中，長期貸款應側重于__。A．信用貸款 B．透支貸款 C．直接融資 D．間接融資

9、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少__元。A．544.10 B．555.10 C．1776.32 D．2109.38

10、業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的是__。A．物業管理合同 B．物業服務合同

C．前期物業服務合同 D．后期物業服務合同

11、某宗土地面積2000㎡，土地使用年限為35年，容積率為2，工業用地，該類土地基準地價設定的土地使用年限為最高出讓年限，其他條件相同，樓面基準地價為1600元／㎡，該類土地報酬率為8％，則該土地的價格為。A：152．43萬元 B：160萬元

C：609．71萬元 D：640萬元

E：工業用地的監測點評估價格

12、某旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30％，該旅館營業平均每月花費14萬元．當地同檔次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20％，正常營業每月總費用平均占每月總收入的30％．該類房地產的資本化率為10％．該旅館的價值為。A：2759．4萬元 B：2789．3萬元 C：2843．6萬元 D：2987．6萬元

E：工業用地的監測點評估價格

13、資本化率=__+風險調整值。A．平均利潤率 B．安全利率 C．經濟增長率 D．銀行貸款利率

14、在工程建設定額中，分項最細、定額子目最多的是__。A．概算指標 B．概算定額 C．預算定額 D．施工定額

15、某商品房售價為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產權登記的建筑面積100㎡，合同約定建筑面積97㎡。該商品房的成交價格是。A：388000元 B：388640元 C：399640元 D：400000元

E：執行層的組織協調

16、下列哪一項并不屬于房地產市場的運行環境__。A．政治環境 B．國際環境 C．自然環境 D．技術環境

17、房地產狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以狀況為參照系進行的．【2003年考題】 A：可比實例房地產 B：估價對象房地產 C：標準房地產 D：類似房地產

E：工業用地的監測點評估價格

18、參與房地產開發用地掛牌交易的各房地產開發企業報價相差懸殊，其根本原因是。

A：各房地產開發企業采用不同的估價方法衡量開發用地價值 B：各房地產開發企業掌握開發用地的信息不夠對稱

C：各房地產開發企業選取開發用地利用方式的規劃條件不一致

D：各房地產開發企業均是以自身條件為依據衡量開發用地的投資價值 E：工業用地的監測點評估價格

19、下列收益乘數法中，考慮了房地產租金以外的收入以及房地產空置率，但未考慮運營費用差異的是。A：毛租金乘數法 B：潛在毛收入乘數法 C：有效毛收入乘數法 D：凈收益乘數法

E：工業用地的監測點評估價格

20、__也就是經濟學上所講的外部性，又稱外部效應、外部影響。A．用途多樣性 B．相互影響性 C．保值增值性 D．易受限制性

21、我國1949年以前的土地和房產都是以為基礎的。A：私有制 B：公有制 C：國有制 D：社會制

E：房地產估價機構必須加蓋公章

22、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容積率分別為5.2、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇（）。A．甲土地 B．乙土地 C．丙土地

D．甲、乙、丙三宗土地任選其一

23、下列不屬于房地產估價基本程序的是。A：獲取估價業務 B：實地查看估價對象 C：確定估價結果 D：估價資料公開

E：工業用地的監測點評估價格

24、下列關于企業利潤和收入的表達中，正確的是。

A：企業利潤可分為經營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次 B：經營收入=銷售收入+出租收入

C：銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入 D：可分配利潤=稅后收入-未分配利潤 E：借款合同

25、下列關于物業管理招投標，表述錯誤的是。

A：物業管理招投標是物業管理招標行為和物業管理投標行為的有機結合 B：物業管理招投標包括物業管理招標和物業管理投標兩部分 C：物業管理招投標實質是一種直接選擇行為

D：通過招投標，物業管理供需主體在平等互利的基礎上建立起一種新型的勞務商品關系

E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、__是市場經濟的產物，競爭是市場經濟的基本特征。A．物業管理 B．房地產 C．中介機構 D．商品房

2、某投資者購買一間商鋪用于出租經營，名義收益率為12．0％，如果通貨膨脹率為5．5％，銀行貸款年利率為6．5％，存款年利率為3．0％，則該項目投資的實際收益率是。A：5．16％ B：6．16％ C：6．5％ D：8．74％ E：借款合同

3、根據債券的發行是否采用公開發行方式進行分類，可分為。A：信用債券 B：抵押債券 C：擔保債券 D：公募債券 E：私募債券

4、關于商業物業投資的說法，正確的有。

A：商業物業分割產權銷售越來越成為一種趨勢 B：商業物業交易常在機構投資者之間進行

C：區位選擇對商業物業投資有著特殊的重要性 D：商業物業不適合長期投資

E：商業物業投資收益全部來自出租收益

5、經營費用的人工費包括。A：工資

B：醫療、養老、失業保險 C：統籌費

D：聘請法律顧問的費用 E：保安費用

6、法律規定可以屬于集體所有的自然資源有__。A．森林 B．礦藏 C．水流 D．山嶺 E．荒地

7、如果同一地區的某一類型物業的售價持續大幅度上漲，那么該類型物業的出租需求就會。A：減少 B：增加 C：不變

D：同步遞減 E：借款合同

8、已知年利率為15%，則按季度計息時的實際年利率為__。A．13.55% B．14.68% C．15.87% D．15.07%

9、當房地產開發商將建成后的物業用于出租或時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。(2007年試題)A：出售 B：抵押 C：轉讓 D：經營 E：借款合同

10、房地產開發過程中需要金融機構服務的資金類型是__。A．支付土地出讓金的貸款

B．支付開發費用的短期資金或“建設貸款” C．用于土地儲備的貸款

D．項目建成后用于支持置業投資者購買房地產的長期資金或“抵押貸款” E．住房抵押貸款

11、城市房屋拆遷補償實行產權調換方式且調換房屋為期房的，在結算房屋產權差價時。

A：估價時點應當與評估被拆遷房屋的房地產市場價格的估價時點相一致

B：期房產權調換差價=所調換期房的未來市場價值-被拆遷房屋的現在市場價值 C：期房產權調換差價=所調換期房的現在市場價值-被拆遷房屋的未來市場價值 D：期房的區位、用途、面積、結構、檔次等，應以雙方拆遷安置補償協議中約定的為準

E：在原地實行產權調換時，差價不應大于被拆遷房屋市場價格的20％

12、某房地產開發項目，經過測算得出如下數據：如果市場前景好將產生5680萬元凈現值；如果市場狀況一般將產生2450萬元凈現值；如果市場前景不好，則將產生-3680萬元凈現值，經分析市場前景為：好的概率為45%；一般概率為35%；不好的概率為20%。則該項目的期望值為萬元。(2008年試題)A：2677.50 B：3680.60 C：4003.50 D：5356.80 E：借款合同

13、拍賣一非公物房地產，市場價2800萬元，確定保留價2300萬元，起拍價1500萬元，成交價3200萬元，事先未約定傭金標準，拍賣人可以向委托人收取的傭金最高為萬元。(2006年試題)A：64 B：96 C：160 D：224 E：執行層的組織協調

14、在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠性，關鍵取決于__ A．房地產具有開發或再開發潛力 B．將預期原理作為理論依據

C．正確判斷了房地產的最佳開發方式 D．正確量化了已經獲得的收益和風險

E．正確預測了未來開發完成后的房地產價值

15、若某房地產投資項目的表面收益率為20%，年租金增長率為9%，通貨膨脹率為8%，則該項房地產投資的實際收益率為__。A．9.26% B．10.09% C．11.11% D．12%

16、房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處__罰款。A．5萬元以上10萬元以下 B．5萬元以上20萬元以下 C．3萬元以上10萬元以下 D．1萬元以上3萬元以下

17、某宗房地產的價格并不是由其開發建設成本決定的，因此運用成本法估價應注意的內容包括。

A：應采用客觀成本而不是實際成本 B：應采用實際成本而不是客觀成本

C：應結合選址、規劃設計等對成本法的測算結果進行調整 D：應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整 E：應結合估價委托人的要求對成本法的測算結果進行調整

18、居住區按居住戶數或人數規模，分為三級。A：居住樓 B：居住小區 C：居住組團 D：居住區 E：獨立式組團

19、某房地產開發企業向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息__萬元。A．2.00 B．7.30 C．8.53 D．9.00 20、27。某宗土地取得成本為1000萬元，開發成本為1200萬元，管理費用為80萬元，銷售費用為30萬元，銷售稅費為18萬元，投資利息為15萬元，投資利潤率為15%，則開發利潤為__萬元。A．346.5 B．349.2 C．348.75 D．351.45

21、投資決策分析主要包括工作。A：機會尋找 B：機會篩選 C：市場分析 D：財務評價 E：投資決策

22、財務內部收益率是指項目在整個__內，各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。A．開發期

B．靜態投資回收期 C．項目經營期 D．計算期

23、是契稅的征稅對象。A：發生產權轉移變動的土地 B：未發生產權轉移變動的土地 C：發生產權轉移變動的房屋 D：未發生產權轉移變動的房屋

E：未發生產權轉移變動的土地、房屋

24、施工人員對涉及結構安全的試塊、試件以及有關材料，應當在監督下現場取樣，并送具有相應資質等級的單位檢測。A：建設單位或工程監理單位 B：建設單位

C：工程監理單位

D：建設單位和工程監理單位 E：執行層的組織協調

25、房地產開發商只有掌握科學的房地產定價方法，靈活運用定價策略，才能確保預期利潤和其他目標的實現。開發商定價的方法包括（）。A．成本導向定價法 B．收益導向定價法 C．競爭導向定價法 D．購買者導向定價法 E．產品導向定價法