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第一篇：規(guī)范拆遷評(píng)估化解拆遷糾紛

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規(guī)范拆遷評(píng)估化解拆遷糾紛

一、基本情況

從2001年5月開始，上海市房屋土地資源局根據(jù)市政府要求，與市府法制辦、市建設(shè)委員會(huì)等部門著手對(duì)原《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行修改，在修改《實(shí)施細(xì)則》過程中，認(rèn)為原《實(shí)施細(xì)則》在執(zhí)行過程中存在不少問題，主要表現(xiàn)在：

(一)上海市房屋拆遷補(bǔ)償安置中，將戶口因素作為確定安置面積的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)居住困難的家庭改善居住條件具有合理性，但與市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律不一致，也容易被一些人利用，通過遷移戶口而謀取不正當(dāng)利益。

(二)房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)按照被拆除房屋的重置價(jià)結(jié)合成新對(duì)房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆绞?，所有人所得到的補(bǔ)償款大大低于使用人所得到的房屋安置利益，以市場經(jīng)濟(jì)的價(jià)值觀念來衡量，原《實(shí)施細(xì)則》的補(bǔ)償方式對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)明顯不夠。

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(三)拆遷人或拆遷單位的行為存在不夠規(guī)范的情況，需要在《實(shí)施細(xì)則》中加以規(guī)范。例如：部分建設(shè)單位的補(bǔ)償安置資金遲遲不到位，造成被拆遷居民得不到及時(shí)補(bǔ)償安置構(gòu)成事實(shí)上的侵權(quán)。

在擬定新的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，市房地資源局對(duì)已拆遷完畢的拆遷基地和正在拆遷基地的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算對(duì)比，提出了較為合理的補(bǔ)償安置方案，期間，將修改后的拆遷補(bǔ)償安置方案分別向市人大、市政協(xié)作專題匯報(bào)并分別征求了各區(qū)縣政府、建設(shè)、市政、財(cái)政、物價(jià)、民政、人民銀行、法院等有關(guān)部門的意見，歷時(shí)半年，與國務(wù)院第305號(hào)令《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同步實(shí)施。

二、房屋評(píng)估是核發(fā)拆遷許可證的前置要件

上海市各區(qū)縣房屋拆遷管理部門在核發(fā)《房屋拆遷許可證》時(shí)除審核必備的建設(shè)項(xiàng)目、規(guī)劃許可及用地批文的同時(shí)，還需審核安置房屋的評(píng)估報(bào)告，對(duì)被拆除房屋的評(píng)估時(shí)點(diǎn)以核發(fā)房屋拆遷許可證之日為準(zhǔn)，對(duì)安置房屋也由拆遷人提供評(píng)估報(bào)告，做到拆遷房屋與安置房屋兩者在價(jià)值上相等。

三、確定市場化的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)

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上海市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在原《實(shí)施細(xì)則》的基礎(chǔ)上，于1998年出臺(tái)了《上海市危棚簡屋改造居住房屋拆遷補(bǔ)償安置試行辦法》(以下簡稱《試行辦法》)，在該《試行辦法》中對(duì)房屋所有人的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)確定以上海市四級(jí)地段安置商品住宅的平均售價(jià)作為補(bǔ)償?shù)脑瓌t，上海市房屋拆遷補(bǔ)償安置方式由實(shí)物分配轉(zhuǎn)向貨幣分配，貨幣化方式安置占拆遷總量的僅50—60%，1999年至2001年度上海市用于貨幣化安置資金 160億元，其中2001年貨幣化安置款達(dá)47.5億元人民幣，2002年1月至7月底達(dá)34億元，貨幣化方式安置已被廣大被拆遷人所接受。2000年10月，上海在軌道交通明珠線二期工程和共和新路高架項(xiàng)目的房屋拆遷中，推出了按房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)補(bǔ)償?shù)脑圏c(diǎn)方案，受到被拆遷人的歡迎，在徐匯和虹口兩個(gè)試點(diǎn)區(qū)選擇按市場評(píng)估價(jià)補(bǔ)償?shù)膽魯?shù)達(dá)到50%左右。上海市房屋拆遷補(bǔ)償安置已進(jìn)入了以市場評(píng)估價(jià)加拆遷補(bǔ)償安置的新階段，為制訂適合上海特點(diǎn)的房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)奠定了基礎(chǔ)。

房屋拆遷補(bǔ)償安置按被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)補(bǔ)償，可以充分反映房屋及其土地使用權(quán)的實(shí)際價(jià)值，保障房屋所有人的利益。但由于上海市被拆除房屋大部分屬于舊式里弄和簡屋，房屋陳舊，結(jié)構(gòu)較差，戶均面積較小，評(píng)估價(jià)偏低，相當(dāng)一部分被拆遷居民得到的補(bǔ)償安置款可能低于現(xiàn)行的補(bǔ)償安置水平。為了保持拆遷政策的連續(xù)性，保障補(bǔ)償安置總體水平不下降，設(shè)置最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格補(bǔ)貼。原《實(shí)施細(xì)則》補(bǔ)償安置方式有兩種，一種是按照房屋殘值對(duì)被

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拆除房屋所有人補(bǔ)償，以戶口因素確定安置面積的房屋安置方式;另一種是按照被拆除房屋的面積增加地段級(jí)差面積后以四級(jí)地段空置商品房平均市場價(jià)換算的貨幣化安置方式。修改后的方式為兩種：一種是按照被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)另加價(jià)格補(bǔ)貼，給予貨幣補(bǔ)償或者同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋安置，補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)公式由上海市統(tǒng)一規(guī)定：

即：貨幣補(bǔ)償金額=(市場單價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積

其中市場單價(jià)是指房地產(chǎn)市場的評(píng)估單價(jià)。當(dāng)評(píng)估單價(jià)低于最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，最低補(bǔ)償單價(jià)作為市場單價(jià);另一種是以面積標(biāo)準(zhǔn)調(diào)換的形式予以房屋安置，對(duì)面積標(biāo)準(zhǔn)的界定由各區(qū)縣人民政府根據(jù)本區(qū)域內(nèi)的居住水平確定。凡符合面積標(biāo)準(zhǔn)的被拆遷人可以選擇面積標(biāo)準(zhǔn)方式進(jìn)行安置。從上海市實(shí)際情況來看，實(shí)施市場評(píng)估價(jià)補(bǔ)償安置方式，仍有相當(dāng)數(shù)量的低收入的被拆遷居民難以解決居住問題，為了保持新老政策的平穩(wěn)過渡，上海市不再實(shí)行統(tǒng)一的居住困難標(biāo)準(zhǔn)，改為由各區(qū)縣人民政府根據(jù)本區(qū)的實(shí)際情況劃定本區(qū)域內(nèi)的居住困難標(biāo)準(zhǔn)，用以房屋安置可以增加異地產(chǎn)權(quán)房屋安置方式，解決這部分居民的居住問題。異地產(chǎn)權(quán)房屋安置方式是按被拆除房屋的建筑面積，增加一定的地段級(jí)差面積，在應(yīng)安置面積內(nèi)互不結(jié)算差價(jià)，此方式由居住在舊里、簡屋及不成套房屋中且房屋較小、孤殘、孤幼等居

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民的特殊情況，將優(yōu)先適用異地產(chǎn)權(quán)房屋安置，并適當(dāng)減免超過應(yīng)安置面積部分的房價(jià)款。

四、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)

修改后的《實(shí)施細(xì)則》中明確規(guī)定，對(duì)居住房屋的房地產(chǎn)市場評(píng)估單價(jià)或非居住房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)，由拆遷人委托具有上海市房地資源局核準(zhǔn)的房屋拆遷評(píng)估資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置要有相對(duì)合理的數(shù)值要求，房屋評(píng)估是關(guān)鍵，針對(duì)上海市平均每年需拆遷居民約7—8萬戶，拆除房屋建筑面積達(dá)350萬平方米，確定具有拆遷評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房屋拆遷評(píng)估，上海市房地資源局在全市 65家評(píng)估機(jī)構(gòu)中按照評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)、從業(yè)經(jīng)歷、評(píng)估技術(shù)水平、社會(huì)信譽(yù)等，結(jié)合房屋拆遷工作需要，指定30家具有拆遷評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)房屋拆遷評(píng)估。按照要求，在上海市各拆遷基地內(nèi)只能有1家評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)拆遷評(píng)估，其目的是為統(tǒng)一評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)防止在拆遷評(píng)估中標(biāo)準(zhǔn)不一，而引發(fā)新的矛盾。做好房屋拆遷評(píng)估工作是補(bǔ)償安置的前置條件，為此，上海市房地資源局制訂了《上海市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定》，統(tǒng)一評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

五、評(píng)估爭議的處理

上海市房屋拆遷補(bǔ)償安置糾紛中涉及房屋評(píng)估的，按照《上海市

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房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定》辦理，房屋所有人對(duì)評(píng)估結(jié)果有爭議的，可以在收到評(píng)估報(bào)告或分戶評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)，向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)估。原估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)估申請的3日內(nèi)向申請人出具書面復(fù)估結(jié)論，原估價(jià)機(jī)構(gòu)調(diào)整評(píng)估結(jié)果的，原估價(jià)機(jī)構(gòu)還應(yīng)向原委托人出調(diào)整后的評(píng)估報(bào)告并注明調(diào)整原因。當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果仍有爭議的，一方當(dāng)事人可以在收到評(píng)估報(bào)告或分戶評(píng)估報(bào)告之日起15日內(nèi)，向上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)組織的房屋拆遷專家委員會(huì)申請鑒定，原估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向?qū)＜椅瘑T會(huì)提供評(píng)估報(bào)告、評(píng)估技術(shù)報(bào)告及其他有關(guān)資料。專家委員會(huì)受理鑒定申請后，應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估報(bào)告的合法性、規(guī)范性、合理性進(jìn)行鑒定，并在收到申請后的10日內(nèi)出具鑒定意見。經(jīng)專家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告合法、規(guī)范、合理的，專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)出具維持原評(píng)估結(jié)果的鑒定意見。經(jīng)專家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不合法、不規(guī)范或不合理的，拆遷入應(yīng)當(dāng)在收到專家委員會(huì)意見的3日內(nèi)要求原估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估或者委托具有房屋拆遷評(píng)估資格的另一家估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)在7日內(nèi)出具重新評(píng)估報(bào)告。當(dāng)事人對(duì)重新評(píng)估的結(jié)果無爭議的，重新評(píng)估結(jié)果作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù);當(dāng)事人對(duì)重新評(píng)估結(jié)果仍有爭議的，拆遷人應(yīng)重新向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請鑒定。專家委員會(huì)應(yīng)在收到申請后的5個(gè)工作日提出鑒定意見。鑒定意見可作為房屋拆遷裁決的依據(jù)。在房屋評(píng)估方面，被拆遷入對(duì)評(píng)估爭議的為數(shù)不多，對(duì)房屋評(píng)估結(jié)果咨詢的多，申請復(fù)估的少，據(jù)上海估價(jià)師協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)，全市對(duì)評(píng)估申請鑒定的僅6戶。其中3戶評(píng)估結(jié)果得到了修正，另3戶維持原評(píng)估結(jié)論。

房屋拆遷評(píng)

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估鑒定案例

案例一

案例背景：被拆遷房屋位于斜土路1621號(hào)，全幢花園住宅，土地面積359平方米，建筑面積144.5平方米，業(yè)主邢定氛已故，由其妻、子、女共有。該住宅因斜上路局部拓寬(市重大工程明珠線二期配套工程)列入拆遷范圍。上海X X房地產(chǎn)估價(jià)有限公司受托對(duì)該住宅進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)結(jié)果為158萬元，單價(jià)10，934.26元/平方米。被拆遷人邢宏虹等4人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議，向XX估價(jià)公司提出復(fù)估要求，X X估價(jià)公司復(fù)函仍堅(jiān)持評(píng)估結(jié)果。邢宏虹等對(duì)此仍不滿意，經(jīng)交涉仍無結(jié)果，遂正式向上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)房屋拆遷估價(jià)專家委員會(huì)(以下簡稱專家委員會(huì))提出鑒定申請。

鑒定事由：被拆遷人認(rèn)為估價(jià)結(jié)果偏低。被拆遷人稱：花園朝南一面臨街，東西長15米，南北24米左右，占地面積359平方米，同時(shí)具備私產(chǎn)權(quán)，獨(dú)立式，四面臨空，無多戶分割使用，土地容積率低(僅為0.403)等條件，完全符合掛牌上市的條件，而具備這些條件的老洋房在上海是“極少的”。據(jù)稱不斷有人前往洽談，90年代開價(jià)在200—250萬元之間。

受理申請：2002年4月15日，專家委員會(huì)正式受理了鑒定申請

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并發(fā)出“受理通知單”，與此同時(shí)，專家委員會(huì)向X X估價(jià)公司發(fā)出“估價(jià)報(bào)告調(diào)用單”，向5位資深估價(jià)師發(fā)出“鑒定工作邀請函”。

評(píng)估鑒定：4月19日上午，該宗住宅拆遷評(píng)估鑒定專家組第一次會(huì)議召開。7位專家(包括專家委員會(huì)、副主任)參加了會(huì)議。按照鑒定程序，會(huì)議通報(bào)了該宗案例的背景，專家們仔細(xì)查閱了評(píng)估報(bào)告、技術(shù)報(bào)告和申請鑒定報(bào)告。會(huì)后，全體專家組成員到委托鑒定對(duì)象現(xiàn)場進(jìn)行了查勘。

從4月19—25日的一個(gè)星期時(shí)間里，各位專家獨(dú)立作業(yè)，逐一核查可比案例，查閱自己掌握的一些案例資料。在進(jìn)行了認(rèn)真、細(xì)致的鑒定后，每位專家在鑒定表上都簽署了對(duì)估價(jià)報(bào)告的鑒定意見。4月26日，專家組第二次會(huì)議召開。會(huì)議經(jīng)過兩輪專家意見的征集后進(jìn)行了分析、匯總，得出了專家組的意見?！拌b定意見”包括5個(gè)方面的內(nèi)容，結(jié)論是：1.技術(shù)思路及估價(jià)方法基本正確;2.案例選取不當(dāng)且案例的真實(shí)性存在問題;3.參數(shù)確定存在問題，偏差明顯，無估價(jià)日期修正，對(duì)花園住宅價(jià)格上揚(yáng)因素考慮不足，容積率修正不足，樓盤體量因素未考慮;4.估價(jià)結(jié)果偏低;5.原估價(jià)報(bào)告合法、欠規(guī)范、不夠合理。最終該鑒定項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果調(diào)整為184.56萬元。

以上鑒定結(jié)果書面送達(dá)：委托人、拆遷人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、區(qū)房屋拆遷科、市房地資源局市場處、拆遷處、評(píng)估中心。有關(guān)拆遷當(dāng)事人對(duì)

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鑒定結(jié)果都能服從。

案例二：

案例背景：被拆遷房屋位于盧灣區(qū)巨鹿路255號(hào)，房屋類型原為新里，經(jīng)房管部門同意，底層下挖，搭建閣樓后(層高2米)，改為餐飲。房屋承租人劉巧女，由其女陸俊杰代理。該房屋納入盧灣區(qū)小浜灣動(dòng)遷基地范圍。上海X X房地產(chǎn)估價(jià)有限公司受托對(duì)該房屋進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)結(jié)果為7669元/平方米。房屋承租人認(rèn)為估價(jià)結(jié)果偏低，向原估價(jià)公司提出復(fù)估要求。復(fù)估結(jié)果仍維持原結(jié)果，因此房屋承租人向房屋拆遷估價(jià)專家委員會(huì)提出鑒定申請。

鑒定事由：房屋承租人認(rèn)定估價(jià)結(jié)果偏低，他在“舉證報(bào)告”中列舉了多個(gè)案例，據(jù)稱單價(jià)在8400— 12，500元之間，此外，委托房屋隔街對(duì)面的百佳超市估價(jià)在14500元/平方米。據(jù)此，房屋承租人申請鑒定。

申請受理：專家委員會(huì)于7月9日正式受理該鑒定申請(編號(hào)為020004)，向鑒定申請人發(fā)出“受理通知單”，向X X估價(jià)公司發(fā)出“估價(jià)報(bào)告調(diào)用單”，向5位專家發(fā)出參加鑒定工作的邀請函。

評(píng)估鑒定：2002年7月9—18日，專家鑒定組對(duì)該房屋拆遷評(píng)

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估進(jìn)行了鑒定。專家組查閱了估價(jià)報(bào)告、技術(shù)報(bào)告及申請人的舉證報(bào)告，到現(xiàn)場進(jìn)行了勘察。專家組對(duì)原估價(jià)報(bào)告的最終鑒定意見是：1.在缺乏市場成交可比案例情況下使用收益還原法評(píng)估，基本符合規(guī)范要求;2.租金案例選取了毗鄰商鋪，可比性強(qiáng)，(但資本化率的確定依據(jù)缺乏說服力);3.價(jià)格影響因素的分析較合理;4.估價(jià)結(jié)果中對(duì)基準(zhǔn)價(jià)格的確定(9500元/平方米)和閣樓修正基本合理。

2002年7月18日，專家委員會(huì)發(fā)出“關(guān)于盧灣區(qū)巨鹿路255號(hào)房屋拆遷評(píng)估鑒定結(jié)果報(bào)告”，鑒定結(jié)果如下：估價(jià)報(bào)告合法、評(píng)估結(jié)果合理，維持原估價(jià)結(jié)果。

六、《實(shí)施細(xì)則》在執(zhí)行過程中的主要問題

《實(shí)施細(xì)則》自2001年11月1日施行以來，運(yùn)行情況良好，得到被拆遷人和社會(huì)的認(rèn)可，上海市拆遷的新基地居民總數(shù)為52，473戶，上海市房屋拆遷評(píng)估已進(jìn)入正常有序階段。

對(duì)原居住面積小，人口多的被拆遷人，雖補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)傾斜，但仍未能解決其居住困難的矛盾，由于近期上海市用于動(dòng)遷安置的房屋緊缺，在部分拆遷基地已處于困難的境地，對(duì)此，上海市政府已著手解決動(dòng)遷房源緊缺的問題，在上海市四個(gè)方位將新建適宜于動(dòng)遷的安置房屋。

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人

不

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成輕

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2018

第二篇：拆遷補(bǔ)償評(píng)估

近年來，由于評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的加油站拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)論差距過大，導(dǎo)致當(dāng)事人之間糾紛事件日益增多。例如，遼寧省西豐縣沈豐加油站，第一次評(píng)估價(jià)364萬元，第二次評(píng)估價(jià)22萬元，兩次評(píng)估價(jià)相差342萬元。評(píng)估結(jié)論存在爭議，固然有評(píng)估技術(shù)的原因，但主要是因?yàn)橄嚓P(guān)政策與規(guī)則不明確，導(dǎo)致當(dāng)事人之間對(duì)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的理解不同。因此，正確把握加油站拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于保護(hù)類似特殊類型房屋拆遷當(dāng)事人的合法利益，具有重要的意義。

一、加油站拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶?/p>

一般的營業(yè)用房拆遷之后其營業(yè)手續(xù)可移地繼續(xù)使用，經(jīng)營者直接到工商管理部門辦理變更登記即可，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般不存在爭議。而加油站是特許經(jīng)營企業(yè)，其特許經(jīng)營權(quán)的獲得與其房屋的地理位置有著決定性的關(guān)系，拆遷后其營業(yè)手續(xù)能夠移地繼續(xù)使用的可能性很小，如果按照與一般營業(yè)用房同等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，難免會(huì)產(chǎn)生爭議。

1.遷建加油站一般要按照新建站的審批程序和條件辦理。如《吉林省加油站行業(yè)至2010年發(fā)展規(guī)劃》中關(guān)于新建、遷建加油站的審批程序中規(guī)定“遷建加油站視同新建站，其審批程序依照新建站程序辦理”?！皩?duì)因城市建設(shè)規(guī)劃改造而廢棄的加油站和中止經(jīng)營一年以上的加油站，收回《成品油零售經(jīng)營批準(zhǔn)證書》，并由工商部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。對(duì)有長期規(guī)劃證而被規(guī)劃掉的加油站，可由中油或中石化兩家公司控股，按照規(guī)劃另行建設(shè)。原《成品油零售經(jīng)營許可證》同時(shí)廢止，由控股方重新申辦”。

2.由于道路的改造升級(jí)，會(huì)面臨加油站站點(diǎn)設(shè)置減少而不能獲得重新批準(zhǔn)。加油站拆遷后重建的難度很大。在拆遷時(shí)被拆遷人很難判斷是否能獲得遷建的批準(zhǔn)，實(shí)踐中多數(shù)加油站房屋的拆遷會(huì)導(dǎo)致該加油站廢業(yè)。按照原來的補(bǔ)償內(nèi)容（房地產(chǎn)價(jià)值+無法恢復(fù)的設(shè)備和設(shè)施補(bǔ)償金額+搬遷、拆除、安裝等費(fèi)用+停產(chǎn)停業(yè)損失）已經(jīng)不足以補(bǔ)償被拆遷人由于房屋拆遷而遭受的損失。這就是產(chǎn)生上述糾紛的主要原因。由于各評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的拆遷補(bǔ)償范圍不一致，考慮企業(yè)價(jià)值損失的評(píng)估值就高，按原有模式只評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估值就低。筆者認(rèn)為，在采用貨幣安置的條件下，加油站拆遷補(bǔ)償范圍就應(yīng)該是加油站企業(yè)價(jià)值，具體補(bǔ)償金額是：拆遷補(bǔ)償金額=加油站企業(yè)價(jià)值-成品油存貨價(jià)值-劃撥土地出讓金。因加油站資產(chǎn)是一類特殊的資產(chǎn)，目前國家及各省的法律法規(guī)及拆遷補(bǔ)償文件中都沒有對(duì)其做出明確規(guī)定。因此，評(píng)估人員接到加油站拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的時(shí)候，首先要明確拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶?。委托評(píng)估的拆遷補(bǔ)償范圍由拆遷人確定，一般來說有如下情況：（1）包括特許經(jīng)營權(quán)在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值（2）評(píng)估房地產(chǎn)及無法恢復(fù)的設(shè)備和設(shè)施等價(jià)值。第一種拆遷補(bǔ)償范圍是在進(jìn)行貨幣補(bǔ)償時(shí)的正常范圍，評(píng)估人員只需選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法、適宜的技術(shù)路線、合理的評(píng)估參數(shù)進(jìn)行客觀公正的評(píng)估即可。第二種情況，實(shí)際上只是貨幣補(bǔ)償時(shí)應(yīng)補(bǔ)償范圍的一部分，評(píng)估人員一定要在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行披露，強(qiáng)調(diào)評(píng)估范圍及該范圍僅是拆遷補(bǔ)償?shù)囊徊糠?，以免使用者誤解。

二、加油站拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法的選擇

企業(yè)價(jià)值評(píng)估基本方法有三種，即市場法、成本法、和收益法。市場法是指將評(píng)估對(duì)象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。成本法也叫資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。收益法是指通過將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。加油站特許經(jīng)營，是指特許人通過簽訂合同將有權(quán)許可他人使用的與加油站經(jīng)營有關(guān)的商號(hào)、注冊商標(biāo)、專有技術(shù)、經(jīng)營模式、經(jīng)營技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等授予其他加油站使用，被授權(quán)的加油站按照合同約定在統(tǒng)一特許經(jīng)營體系下從事成品油零售經(jīng)營及相關(guān)服務(wù)，并向授權(quán)企業(yè)支付相應(yīng)費(fèi)用。雖然加油站的經(jīng)營是按照授權(quán)企業(yè)規(guī)定的統(tǒng)一的模式進(jìn)行的，且從目前國內(nèi)來看，主要是兩大授權(quán)商即中國石油天然氣集團(tuán)公司和中國石油化工集團(tuán)公司，但由于加油站的經(jīng)營收益受其地理位置的影響很大，可比性很差，因此加油站企業(yè)價(jià)值評(píng)估不適宜采用市場法。成本法需要根據(jù)具體情況選用適當(dāng)評(píng)估方法得出各項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，由于特許經(jīng)營權(quán)是一種無形資產(chǎn)，采用成本法確定其取得價(jià)值是不適宜的；另一方面特許權(quán)人不允許經(jīng)營權(quán)人私自轉(zhuǎn)讓特許經(jīng)營權(quán)，我們無法從市場上獲得加油站特許經(jīng)營權(quán)交易的案例，故也無法采用市場法。拆遷評(píng)估雖然是資產(chǎn)（企業(yè)）終止（廢業(yè)）使用，但在我國拆遷法規(guī)中是假設(shè)其能夠繼續(xù)使用（經(jīng)營）條件下的資產(chǎn)（企業(yè)）價(jià)值。在這一假設(shè)前提下，我們采用收益法對(duì)加油站企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。收益法的基本公式為：

三、基于收益法的加油站拆遷補(bǔ)償評(píng)估思路根據(jù)收益法的基本公式進(jìn)行加油站拆遷評(píng)估，就是要客觀地確定被評(píng)估加油站的剩余經(jīng)營年限、各年的凈利潤、凈資產(chǎn)收益率等參數(shù)。筆者根據(jù)多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，摸索總結(jié)出一套收益法的技術(shù)路線。

（一）確定加油站剩余經(jīng)營年限加油站剩余經(jīng)營年限，一般是加油站《成品油零售經(jīng)營許可證》所載終止年限與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的時(shí)間差。這里考慮到房屋拆遷的特殊性，應(yīng)考慮房屋建筑物及土地的剩余使用年限。即不考慮續(xù)期因素，按房屋建筑物、土地使用權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)剩余使用年限熟短原則計(jì)算剩余經(jīng)營年限。

（二）預(yù)測各年凈利潤首先，應(yīng)當(dāng)從委托方或相關(guān)當(dāng)事方獲取被評(píng)估加油站過去（至少三年）的歷史收益資料及未來收益的預(yù)測資料（五年，如果經(jīng)營期短于五年，就是經(jīng)營期內(nèi)）。其次，分析被評(píng)估加油站經(jīng)營狀況、歷史業(yè)績、發(fā)展前景和加油站行業(yè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)要素及發(fā)展前景，收集被評(píng)估加油站所涉及交易、收入、支出等業(yè)務(wù)合法性和未來預(yù)測可靠性的證據(jù)，充分考慮未來各種可能性發(fā)生的概率及其影響。再次，對(duì)被評(píng)估加油站收益預(yù)測進(jìn)行分析、判斷和調(diào)整，確信相關(guān)預(yù)測的合理性。———營業(yè)收入的預(yù)測。營業(yè)收入的預(yù)測可采用趨勢分析法。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)被評(píng)估加油站歷史銷售資料及未來預(yù)測資料，分析該加油站營業(yè)收入的歷史發(fā)展情況和未來趨勢，同時(shí)結(jié)合同行業(yè)其他企業(yè)的歷史銷售情況及發(fā)展趨勢進(jìn)行對(duì)比分析，對(duì)該加油站未來營業(yè)收入的發(fā)展趨勢做出合理判斷，確定營業(yè)收入的預(yù)測值?！杀举M(fèi)用的預(yù)測。成本預(yù)測主要包括：營業(yè)成本、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。成本費(fèi)用預(yù)測可采用營業(yè)收入百分比法。即確定各項(xiàng)成本費(fèi)用占營業(yè)收入的比值，根據(jù)未來各年?duì)I業(yè)收入的預(yù)測值，確定成本費(fèi)用的預(yù)測值?！渌麡I(yè)務(wù)利潤及營業(yè)外收支情況分析和預(yù)測。根據(jù)被評(píng)估加油站提供的歷年會(huì)計(jì)報(bào)表，如果歷年沒有其他業(yè)務(wù)利潤，在未來收益值中將該項(xiàng)按零值計(jì)算；如果發(fā)生額很小也可忽略不計(jì)；如果發(fā)生額較大，也可采用營業(yè)收入百分比法進(jìn)行預(yù)測。營業(yè)外收支一般來說發(fā)生額較小，可根據(jù)被評(píng)估加油站提供的歷史資料，分析確定一定的數(shù)額，并假設(shè)在剩余經(jīng)營期內(nèi)每年保持不變。根據(jù)以上分析，確定預(yù)測期各年凈利潤，公式為：Et=利潤總額-所得稅=營業(yè)收入-營業(yè)成本-主營業(yè)務(wù)稅金及附加-銷售費(fèi)用-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用+其他業(yè)務(wù)利潤+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出-所得稅最后，評(píng)估人員應(yīng)關(guān)注，剩余經(jīng)營年限短于與地上房屋建筑物及土地使用權(quán)的剩余使用年限時(shí)，相關(guān)終值的計(jì)算。剩余經(jīng)營年限是采用房屋建筑物、土地使用權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)剩余使用年限熟短原則確定的。在劃撥土地使用權(quán)條件下，土地的剩余使用年期可按房屋和特許經(jīng)營權(quán)熟短來設(shè)定。在特許經(jīng)營權(quán)的剩余使用年限大于房屋剩余使用年限時(shí)，按房屋的剩余使用年限確定剩余經(jīng)營年期，這時(shí)應(yīng)考慮將在經(jīng)營終點(diǎn)的特許經(jīng)營加盟費(fèi)的攤余價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)；二者同時(shí)到期，只考慮各年凈利潤的折現(xiàn)；在特許經(jīng)營權(quán)的剩余使用年限小于房屋剩余使用年限時(shí)，按特許經(jīng)營權(quán)的剩余使用年限確定剩余經(jīng)營年期，這時(shí)應(yīng)考慮將在經(jīng)營終點(diǎn)的房屋建筑物價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)。

（三）確定折現(xiàn)率

與凈利潤口徑對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率為凈資產(chǎn)收益率。評(píng)估人員應(yīng)考慮多個(gè)因素，合理確定折現(xiàn)率。（1）考慮被評(píng)估加油站的歷史收益水平，即通過歷史資料計(jì)算分析其歷史凈資產(chǎn)收益率水平。（2）搜集同行業(yè)其他企業(yè)凈資產(chǎn)收益率的資料。（3）采用以下公式：資產(chǎn)報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)收益率+行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)收益率+企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)收益率。其中，無風(fēng)險(xiǎn)收益率可采用同期或近期發(fā)行的長期國債利率，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)收益率可查閱相關(guān)行業(yè)統(tǒng)計(jì)資料。企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)主要來自企業(yè)外部和內(nèi)部兩個(gè)方面，外部風(fēng)險(xiǎn)來自于企業(yè)所處具體經(jīng)濟(jì)地理位置、市場環(huán)境、自然與意外等；內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要來自經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于加油站的特許經(jīng)營其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)一般很小，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的判斷要結(jié)合被評(píng)估加油站歷年借款情況。最后結(jié)合上述三種情況，綜合確定折現(xiàn)率。

（四）計(jì)算企業(yè)價(jià)值

將以上步驟計(jì)算的各項(xiàng)參數(shù)代入公式P= + 中，計(jì)算P值。

（五）確定評(píng)估結(jié)論

根據(jù)加油站企業(yè)價(jià)值確定拆遷補(bǔ)償金額時(shí)要考慮兩個(gè)問題：一是成品油庫存；二是土地使用權(quán)的性質(zhì)。由于加油站經(jīng)營產(chǎn)品的特殊性，庫存成品油必須是由加油站自行處理的一項(xiàng)內(nèi)容。因此，在評(píng)估時(shí)庫存成品油（包括在加油機(jī)、管線及儲(chǔ)油罐內(nèi)的）的價(jià)值要從企業(yè)價(jià)值評(píng)估結(jié)論中扣除，扣除的金額應(yīng)該是：庫存成品油價(jià)值=庫存成品油數(shù)量×成品油銷售單價(jià)用收益法計(jì)算的企業(yè)價(jià)值中所含土地價(jià)值是全地價(jià)（即出讓價(jià)），如果被評(píng)估加油站的土地使用權(quán)是劃撥地，應(yīng)考慮在企業(yè)價(jià)值中扣除企業(yè)價(jià)值計(jì)算期限內(nèi)土地使用權(quán)出讓金。評(píng)估結(jié)論：

拆遷補(bǔ)償金額=加油站企業(yè)價(jià)值-庫存成品油價(jià)值-劃撥土地出讓金

（六）完成拆遷評(píng)估報(bào)告

拆遷評(píng)估報(bào)告是對(duì)全部拆遷評(píng)估工作的總結(jié)，注意應(yīng)披露以下重要事項(xiàng)：（1）評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、評(píng)估對(duì)象的存在狀況、權(quán)利狀況和受到的限制；（2）影響評(píng)估分析、判斷和結(jié)論的評(píng)估假設(shè)和限定條件，并就其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響進(jìn)行必要說明；（3）披露相關(guān)財(cái)務(wù)分析、調(diào)整情況；（4）其他需要披露的事項(xiàng)。

第三篇：拆遷安置糾紛案例

案情概述：

李先生早年喪妻，與五個(gè)兒子共同居住于位于本市某區(qū)的公有住房中多年，李先生系該套公有住房的承租人，全家人的戶籍均在該套公有住房內(nèi)。2002年初，該套公有住房被拆遷，李先生與開發(fā)商A公司簽訂《拆遷安置協(xié)議》：A公司補(bǔ)償李先生兩套商品房，房屋面積按照拆遷當(dāng)時(shí)在冊戶籍六人的標(biāo)準(zhǔn)核算，兩套商品房實(shí)際總面積超過在冊戶籍標(biāo)準(zhǔn)的部分，李先生另行按市價(jià)補(bǔ)繳房款。2003年11月，李先生拿到了兩套安置房的房產(chǎn)證。因全家人僅有一套住房即可滿足使用，考慮經(jīng)濟(jì)因素，李先生打算將空閑的另一套房子出售給孫某，正在雙方準(zhǔn)備簽訂房屋買賣合同時(shí)，李先生的大兒子強(qiáng)行阻攔，主張?jiān)摲课菔瞧湫值芪迦伺c其父親李先生的共有財(cái)產(chǎn)，李先生無權(quán)獨(dú)自處分。那么，該兩套拆遷安置房的所有權(quán)人是誰？李先生的大兒子是否是該兩套房屋的共有人？

律師說法：

拆遷安置可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋補(bǔ)償，李先生選擇的就是房屋補(bǔ)償。雖然核算房屋面積是以在冊戶籍人數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)，但是戶籍在冊的同住人所享有的始終是居住權(quán)，除承租人放棄權(quán)利，有資格申購公有住房或者取得住房安置的主體只能是承租人，同住人的居住權(quán)在法律上不可能轉(zhuǎn)化為所有權(quán)，本案中，李先生是公有住房的承租人，在其未放棄權(quán)利的情況下，有權(quán)取得所有權(quán)的人只能是李先生，事實(shí)上李先生作為承租人選擇了住房安置并取得了房產(chǎn)證，他就是兩套安置房的所有權(quán)人，當(dāng)然，李先生的五個(gè)兒子并非喪失所有權(quán)利，他們對(duì)兩套安置房仍享有居住權(quán)，居住權(quán)的存在雖然會(huì)對(duì)房屋所有權(quán)的處分產(chǎn)生一定影響，但是并不能將居住權(quán)等同于所有權(quán)。

第四篇：拆遷糾紛裁決申請書樣本

申請人：某房地產(chǎn)開發(fā)公司，法定代表人，_________，職務(wù)：_________，住所地址：______市______街______號(hào)。

被申請人：_________，男，______歲，___族，某市工具廠工人，住所地址：______市______胡同______號(hào)。

申請人與被申請人因拆遷補(bǔ)償問題經(jīng)協(xié)商未能達(dá)成拆遷協(xié)議，特申請房屋拆遷主管部門依法作出裁決。

請求事項(xiàng)：

1．裁決申請人為被申請人產(chǎn)權(quán)調(diào)換建筑面積為______平方米的三居室一套；

2．裁決被申請人向申請人支付產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)款人民幣_(tái)____________元人民幣；

3．裁決被申請人在某區(qū)______號(hào)院平房___間內(nèi)周轉(zhuǎn)過渡。

事實(shí)和理由：

我公司經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，并取得貴局核發(fā)的“拆許字（______）第_____號(hào)”房屋拆遷許可證后，于____________年___月正式開始拆遷工作。被申請人在拆遷范圍內(nèi)某胡同______號(hào)有私房___間，建筑面積為______平方米，由被申請人自己居住。另經(jīng)調(diào)查查明，被申請人在拆遷范圍外某小區(qū)______號(hào)樓承租公房二居室一套。

拆遷開始后，經(jīng)申請人與被申請人協(xié)商，被申請人要求申請人為其產(chǎn)權(quán)調(diào)換二居室、一居室各一套，后又提出補(bǔ)償______萬元人民幣，申請人認(rèn)為其要求不符合法律規(guī)定，予以拒絕。依據(jù)我國《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第______條的規(guī)定，申請人為被申請人提供新建某小區(qū)______號(hào)樓______號(hào)、建筑面積為______平方米（不含公用面積）的三居室一套與其進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但被申請人以面積太少為由予以拒絕。雙方在拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)未能達(dá)成拆遷協(xié)議。

申請人認(rèn)為，被申請人的要求沒有法律依據(jù)，申請人為其提供的建筑面積為______平方米的房屋符合法律規(guī)定，被申請人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定向申請人支付產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)款人民幣_(tái)___________元人民幣，由于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋正在建設(shè)過程中，因此請主管部門裁決被申請人暫時(shí)在周轉(zhuǎn)房內(nèi)周轉(zhuǎn)過渡，待新建房屋交付使用后再遷入新房內(nèi)居住。

請房屋拆遷主管部門支持申請人的要求。

此致

某區(qū)房地產(chǎn)管理局

申請人：某房地產(chǎn)開發(fā)公司

______年______月______日

第五篇：房屋拆遷評(píng)估流程

城市房屋拆遷評(píng)估流程

1、公示評(píng)估機(jī)構(gòu)名單，供拆遷當(dāng)事人選擇。

2、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)：采取被拆遷人投票或者當(dāng)事人抽簽的方式確定。

3、拆遷人與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂委托評(píng)估協(xié)議。

4、評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)收集被拆遷房屋資料，包括房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證、建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、裝璜、附屬物等。

應(yīng)具有：反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像照片資料、實(shí)地勘察測量記錄、評(píng)估對(duì)象登記清單，工作人員記錄，被拆遷人簽名；被拆遷人拒絕簽名的，應(yīng)當(dāng)附有現(xiàn)場證人簽名。

5、公示初步估價(jià)結(jié)論，公示時(shí)間7天。

6、估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提供被拆遷房屋整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。

7、委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。

8、拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)報(bào)告有異議的，在收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核，原估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面復(fù)核估價(jià)申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)，并出具書面意見。

9、另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

針對(duì)不同房屋制定相應(yīng)的估價(jià)方法，主要有三種，即成本法、收益法以及市場比較法。既可選擇一種進(jìn)行評(píng)估，又可同時(shí)采用幾種方法進(jìn)行綜合評(píng)估。

一、拆遷當(dāng)事人共同選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。

市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。

二、拆遷人出資委托評(píng)估機(jī)構(gòu)。

拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。

三、評(píng)估機(jī)構(gòu)勘察測量。

1、拆遷當(dāng)事人向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。

2、受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)允許查閱。

3、對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

4、實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

四、初步估價(jià)報(bào)告公示。

估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。

五、復(fù)核申請。

拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

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規(guī)范拆遷評(píng)估化解拆遷糾紛

第一篇：規(guī)范拆遷評(píng)估化解拆遷糾紛

第二篇：拆遷補(bǔ)償評(píng)估

第三篇：拆遷安置糾紛案例

第四篇：拆遷糾紛裁決申請書樣本

第五篇：房屋拆遷評(píng)估流程

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