第一篇：關于征地拆遷評估的幾個問題

關于征地拆遷評估的幾個問題

來源:中國房地產信息網(wǎng) 作者:廖凡幼 發(fā)布日期:2008-3-13 12:27:06

筆者近年來接觸征地拆遷評估較多，一直受到下面幾個問題的困擾。這其中有的是政策問題，有的是評估技術問題，雖然以深圳為例，但應該有普遍意義。

一、征地拆遷中土地估價機構的法律地位問題

《中華人民共和國土地管理法實施細則》第二十五條規(guī)定：征用土地方案經依法批準后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關、批準文號、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業(yè)人員安置辦法和辦理征地補償?shù)钠谙薜?，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。

被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定的期限內，持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯洝?/p>

市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經批準的征用土地方案，會同有關部門擬訂征地補償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告，聽取被征用土地的農村集體經濟組織和農民的意見。征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調；協(xié)調不成的，由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。由于政府制定的征地拆遷補償標準不可能對所有地上附屬物，特別是建筑物、構筑物的補償標準作出規(guī)定，因此需要進行評估。征地拆遷評估屬于政府職能性、公益性的房地產價格評估，過去一直由土地行政主管部門下屬的土地估價機構進行。隨著土地估價機構脫鉤改制的推進，社會性、企業(yè)性的土地估價機構也進入到征地拆遷評估工作中來。因為其不屬于土地行政主管部門下屬的土地估價機構，就存在著與征地部門的關系問題、土地估價機構的法律地位問題。

在征地拆遷實際工作中，征地部門有的要求對建筑物、構筑物的重置成本低評，以便征地部門與被拆遷人談判。但是這種要求明顯與土地估價機構“獨立、客觀、公正”的法律地位相違背，低評的價格也往往為被拆遷人所質疑，影響土地估價機構客觀、公正的形象。在征地部門看來，被拆遷人總是要獲得比評估結果高的補償才能取得心理上的滿足，所以，低評才能保證最終補償價格比較合理(是否還有其他的行政干預暫不考慮)，土地估價機構應當配合征地部門的工作。排除談判中心理學的運用這個因素，實際上，這種情況的出現(xiàn)，很大程度上是由于長期以來土地行政主管部門下屬的土地估價機構一直是采用低評的方式對待征地拆遷評估。事實上，被拆遷人雖然不一定了解社會平均重置成本，但對于自己的實際成本最清楚不過，只要做好說明解釋工作，正常的評估價格是可以為被拆遷人所接受的，提出超越正常評估價格不合理要求的只是極少數(shù)。相反，刻意的低評，不但影響土地估價機構客觀、公正的形象，破壞評估結果的社會公信力；而且拖延了征地拆遷工作的進行，進而延誤了整個工程項目的正常進行，同時造成了征地部門的具體工作人員“無能”，被拆遷人“太刁”的錯誤印象；最關鍵的是誤導了財政部門和有關領導，使其認為可以用較少的補償款完成征地項目的補償工作，因為評估結果一般來說是財政撥款的依據(jù)。財政撥款的不足往往最終導致被拆遷人沒有得到合理的補償，拆遷或者久拖不決，或者上訪不斷。1

從更高的層面來看，怎樣在維護土地估價機構“獨立、客觀、公正”法律地位的基礎上，盡可能幫助委托人解決實際問題是一個普遍存在的問題。土地估價機構是傾向于律師行業(yè)，只對委托人單方當事人負責，還是傾向于會計師行業(yè)，對各方當事人負責，對社會負責。應當肯定地說，土地估價機構無論從法律、法規(guī)來看，還是從社會實際認可(包括法律界的認可)來看，都屬于后者。土地估價機構必須認清自己的地位和作用，對于委托方的不合理要求，要委婉地拒絕，并說明理由?；蛘卟捎闷渌难a救措施。例如我們在征地拆遷評估中，考慮談判中的心理學因素，建筑物按征地部門要求適當?shù)驮u(但重置價格水平要向征地部門說明)，構筑物及附屬物都按重置價格水平評估。當被拆遷人對建筑物價格提出異議時，在征得征地部門同意后，按不超過重置價格水平的標準予以調整。這樣做比較容易被當事人各方所接受，效果比較好。假如過于遷就委托方的不合理要求，評估出來的結果不為當事人另一方所接受，征地拆遷工作很難順利進行。

二、重置價格的準確把握問題

建筑物重置價格按《房地產估價規(guī)范》規(guī)定，是采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。在征地拆遷評估中，常常遇到這樣一個問題，由于對農民自建房管理的不規(guī)范，應當計入重置價格的報建費、設計費、監(jiān)理費、各種規(guī)費及管理費實際上都不發(fā)生或甚少發(fā)生；工程直接承包給包工隊，建筑成本也相對較低。因此，農民自建房的實際成本要低于正常的造價水平。在深圳，這種價差最高達到300元／平方米。于是，對于建筑物重置價格的把握，一般是按農民自建房的實際成本評估，明顯低于合法、合規(guī)建筑物的重置價格。我認為，對于這一類農民自建房應當按合法、合規(guī)建筑物的重置價格評估并予以補償，其理由如下：

1．按建筑物的重置價格結合成新率予以補償?shù)牧⒎ū疽馐潜ＷC被拆遷人可以用補償款重新建設與被拆除原建筑物結構、面積、成新率相當?shù)慕ㄖ?，以保證被拆遷人原有生活水平不因征地拆遷而下降。當建筑市場管理日益完善時，農民再要建違法、違規(guī)的房子時，會受到制止，于是會發(fā)生按農民自建房的實際成本評估的重置價格，建不起合法、合規(guī)的與原自建房同樣大小房子的情況，被拆遷人原有生活水平必然因征地拆遷而有所下降。

2．當農民要建違法、違規(guī)的建筑物時，政府會出面制止，會要求他們按合法、合規(guī)的方式建設；但是當征地拆遷時，又不給予合理的補償，以便他們按合法、合規(guī)的方式重新建設。這明顯不合理。

3．那么農民是否因此占了國家的便宜?沒有。首先，決定征地拆遷的不是農民，而是政府，況且農民在得知征地拆遷之后搶建的建筑物也不在拆遷補償范圍內；其次，雖然一些管理費用在農民自建房時沒有發(fā)生，但他自己還是承擔了大量的管理工作，這些管理工作也應當計算成本；再次，拆遷補償只是對有形的資產進行補償，而被迫搬遷所造成的無形損失有時是很大的。例如個人就業(yè)、子女就學，工廠搬遷后要重新做廣告、支付各種報建、報裝費用等等。

總之，《房地產估價規(guī)范》中的建筑物重置價格應當是合法原則下的建筑物重置價格。在征地拆遷評估中，即使農民自建房的實際成本較低，也還是應當按合法、合規(guī)建筑物的重置價格予以評估。

三、集體建設用地的補償問題

在征地拆遷評估中，土地估價機構一般只對地上建筑物、構筑物、附屬物進行評估，土地是按照農用地的不同種類(水田、旱地、林地等)直接確定征地補償費和安置補助費的。但是，在深圳，大量存在著農民自建廠房出租營利的現(xiàn)象，此時土地已不再是農用地，已經轉化為集體建設用地，是一種事實上的建設用地。對于這種集體建設用地的征地補償是否應當考慮其經營收益的問題，政府目前的規(guī)定是不予考慮。理由主要是這些廠房沒有辦理規(guī)劃批準手續(xù)，土地也沒經批準轉變用途，是違章建筑。我認為，這些廠房的出現(xiàn)是有其歷史原因的，對于這種集體建設用地的征地補償應當適當考慮其經營收益問題。理由如下：

1．《土地管理法》第59、60、61條規(guī)定，農村集體經濟組織可以使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)，或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)。

2．在深圳經濟發(fā)展很長一段時間里，政府曾下了很大力氣招商引資，鼓勵農民、其他外來人員與集體經濟組織合作建設廠房等基礎設施，吸引外商興辦“三來一補”企業(yè)。這些廠房等基礎設施對深圳經濟的發(fā)展是有貢獻的，這些土地轉變?yōu)榧w建設用地是得到政府默許的。

3．這些廠房的興建都是經過村、鎮(zhèn)有關部門批準的，在當時，這種批準是有效的，因為城市規(guī)劃管理部門還沒有管到這里來。直到現(xiàn)在，也沒有要求強制清拆，只是要求完善手續(xù)。在廠房里面開辦的工廠也辦理了營業(yè)執(zhí)照和稅務登記，并且正常經營，這種土地轉變?yōu)榧w建設用地實際上已得到社會的認可。

4．在政府頒布的征地拆遷補償標準中，果園林木的補償是考慮了林木預期若干年經濟收益的，被拆遷人比較容易接受。興建廠房，投資更大，預期經濟收益也更大，但在征地拆遷補償中卻完全不予考慮，確實讓被拆遷人很難接受。在征地拆遷實際中，對這樣的問題很難使被拆遷人心服口服。

總之，對經營性的集體建設用地，應當區(qū)別不同情況適當參考收益狀況進行評估，予以補償，比較合情合理。

第二篇：關于征地拆遷評估的幾個問題

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關于征地拆遷評估的幾個問題

筆者近年來接觸征地拆遷評估較多，一直受到下面幾個問題的困擾。這其中有的是政策問題，有的是評估技術問題，雖然以深圳為例，但應該有普遍意義。

一、征地拆遷中土地估價機構的法律地位問題

《中華人民共和國土地管理法實施細則》第二十五條規(guī)定： 征用土地方案經依法批準后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關、批準文號、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業(yè)人員安置辦法和辦理征地補償?shù)钠谙薜?，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。

被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定的期限內，持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯洝?/p>

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市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經批準的征用土地方案，會同有關部門擬訂征地補償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告，聽取被征用土地的農村集體經濟組織和農民的意見。征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調;協(xié)調不成的，由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。

由于政府制定的征地拆遷補償標準不可能對所有地上附屬物，特別是建筑物、構筑物的補償標準作出規(guī)定，因此需要進行評估。征地拆遷評估屬于政府職能性、公益性的房地產價格評估，過去一直由土地行政主管部門下屬的土地估價機構進行。隨著土地估價機構脫鉤改制的推進，社會性、企業(yè)性的土地估價機構也進入到征地拆遷評估工作中來。因為其不屬于土地行政主管部門下屬的土地估價機構，就存在著與征地部門的關系問題、土地估價機構的法律地位問題。

在征地拆遷實際工作中，征地部門有的要求對建筑物、構筑物的重置成本低評，以便征地部門與被拆遷人談判。但是這種要求明顯與土地估價機構“獨立、客觀、公正”的法律地位相違背，低評的價格也往往為被拆遷人所質疑，影響土地估價機構客觀、公正的形象。在征地部門看來，被拆遷人總是要獲得比評估結果高的補償才能取得心

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理上的滿足，所以，低評才能保證最終補償價格比較合理(是否還有其他的行政干預暫不考慮)，土地估價機構應當配合征地部門的工作。排除談判中心理學的運用這個因素，實際上，這種情況的出現(xiàn)，很大程度上是由于長期以來土地行政主管部門下屬的土地估價機構一直是采用低評的方式對待征地拆遷評估。事實上，被拆遷人雖然不一定了解社會平均重置成本，但對于自己的實際成本最清楚不過，只要做好說明解釋工作，正常的評估價格是可以為被拆遷人所接受的，提出超越正常評估價格不合理要求的只是極少數(shù)。相反，刻意的低評，不但影響土地估價機構客觀、公正的形象，破壞評估結果的社會公信力;而且拖延了征地拆遷工作的進行，進而延誤了整個工程項目的正常進行，同時造成了征地部門的具體工作人員“無能”，被拆遷人“太刁”的錯誤印象;最關鍵的是誤導了財政部門和有關領導，使其認為可以用較少的補償款完成征地項目的補償工作，因為評估結果一般來說是財政撥款的依據(jù)。財政撥款的不足往往最終導致被拆遷人沒有得到合理的補償，拆遷或者久拖不決，或者上訪不斷。

從更高的層面來看，怎樣在維護土地估價機構“獨立、客觀、公正”法律地位的基礎上，盡可能幫助委托人解決實際問題是一個普遍存在的問題。土地估價機構是傾向于律師行業(yè)，只對委托人單方當事人負責，還是傾向于會計師行業(yè)，對各方當事人負責，對社會負責。應當肯定地說，土地估價機構無論從法律、法規(guī)來看，還是從社會實際認可(包括法律界的認可)來看，都屬于后者。土地估價機構必須認

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清自己的地位和作用，對于委托方的不合理要求，要委婉地拒絕，并說明理由?；蛘卟捎闷渌难a救措施。例如我們在征地拆遷評估中，考慮談判中的心理學因素，建筑物按征地部門要求適當?shù)驮u(但重置價格水平要向征地部門說明)，構筑物及附屬物都按重置價格水平評估。當被拆遷人對建筑物價格提出異議時，在征得征地部門同意后，按不超過重置價格水平的標準予以調整。這樣做比較容易被當事人各方所接受，效果比較好。假如過于遷就委托方的不合理要求，評估出來的結果不為當事人另一方所接受，征地拆遷工作很難順利進行。

二、重置價格的準確把握問題

建筑物重置價格按《房地產估價規(guī)范》規(guī)定，是采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。在征地拆遷評估中，常常遇到這樣一個問題，由于對農民自建房管理的不規(guī)范，應當計入重置價格的報建費、設計費、監(jiān)理費、各種規(guī)費及管理費實際上都不發(fā)生或甚少發(fā)生;工程直接承包給包工隊，建筑成本也相對較低。因此，農民自建房的實際成本要低于正常的造價水平。在深圳，這種價差最高達到300元/平方米。于是，對于建筑物重置價格的把握，一般是按農民自建房的實際成本評估，明顯低于合法、合規(guī)建筑物的重置價格。我認為，對于這一類農民自建房應當按合法、合規(guī)建筑物的重置價格評估并予以補償，其理由如下：

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1.按建筑物的重置價格結合成新率予以補償?shù)牧⒎ū疽馐潜ＷC被拆遷人可以用補償款重新建設與被拆除原建筑物結構、面積、成新率相當?shù)慕ㄖ铮员ＷC被拆遷人原有生活水平不因征地拆遷而下降。當建筑市場管理日益完善時，農民再要建違法、違規(guī)的房子時，會受到制止，于是會發(fā)生按農民自建房的實際成本評估的重置價格，建不起合法、合規(guī)的與原自建房同樣大小房子的情況，被拆遷人原有生活水平必然因征地拆遷而有所下降。

2.當農民要建違法、違規(guī)的建筑物時，政府會出面制止，會要求他們按合法、合規(guī)的方式建設;但是當征地拆遷時，又不給予合理的補償，以便他們按合法、合規(guī)的方式重新建設。這明顯不合理。

3.那么農民是否因此占了國家的便宜?沒有。首先，決定征地拆遷的不是農民，而是政府，況且農民在得知征地拆遷之后搶建的建筑物也不在拆遷補償范圍內;其次，雖然一些管理費用在農民自建房時沒有發(fā)生，但他自己還是承擔了大量的管理工作，這些管理工作也應當計算成本;再次，拆遷補償只是對有形的資產進行補償，而被迫搬遷所造成的無形損失有時是很大的。例如個人就業(yè)、子女就學，工廠搬遷后要重新做廣告、支付各種報建、報裝費用等等。

總之，《房地產估價規(guī)范》中的建筑物重置價格應當是合法原則下的建筑物重置價格。在征地拆遷評估中，即使農民自建房的實際成本較低，也還是

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應當按合法、合規(guī)建筑物的重置價格予以評估。

三、集體建設用地的補償問題

在征地拆遷評估中，土地估價機構一般只對地上建筑物、構筑物、附屬物進行評估，土地是按照農用地的不同種類(水田、旱地、林地等)直接確定征地補償費和安置補助費的。但是，在深圳，大量存在著農民自建廠房出租營利的現(xiàn)象，此時土地已不再是農用地，已經轉化為集體建設用地，是一種事實上的建設用地。對于這種集體建設用地的征地補償是否應當考慮其經營收益的問題，政府目前的規(guī)定是不予考慮。理由主要是這些廠房沒有辦理規(guī)劃批準手續(xù)，土地也沒經批準轉變用途，是違章建筑。我認為，這些廠房的出現(xiàn)是有其歷史原因的，對于這種集體建設用地的征地補償應當適當考慮其經營收益問題。理由如下：

1.《土地管理法》第59、60、61條規(guī)定，農村集體經濟組織可以使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)，或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)。

2.在深圳經濟發(fā)展很長一段時間里，政府曾下了很大力氣招商引資，鼓勵農民、其他外來人員與集體經濟組織合作建設廠房等基礎設施，吸引外商興辦“三來一補”企業(yè)。這些廠房等基礎設施對深圳經

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濟的發(fā)展是有貢獻的，這些土地轉變?yōu)榧w建設用地是得到政府默許的。

3.這些廠房的興建都是經過村、鎮(zhèn)有關部門批準的，在當時，這種批準是有效的，因為城市規(guī)劃管理部門還沒有管到這里來。直到現(xiàn)在，也沒有要求強制清拆，只是要求完善手續(xù)。在廠房里面開辦的工廠也辦理了營業(yè)執(zhí)照和稅務登記，并且正常經營，這種土地轉變?yōu)榧w建設用地實際上已得到社會的認可。

4.在政府頒布的征地拆遷補償標準中，果園林木的補償是考慮了林木預期若干年經濟收益的，被拆遷人比較容易接受。興建廠房，投資更大，預期經濟收益也更大，但在征地拆遷補償中卻完全不予考慮，確實讓被拆遷人很難接受。在征地拆遷實際中，對這樣的問題很難使被拆遷人心服口服。

總之，對經營性的集體建設用地，應當區(qū)別不同情況適當參考收益狀況進行評估，予以補償，比較合情合理。

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第三篇：征地拆遷容易出現(xiàn)的問題

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征地拆遷容易出現(xiàn)的問題

導讀：在征地拆遷過程中，很容易出現(xiàn)各種各樣的問題，從而導致拆遷糾紛的發(fā)生，具體在征地拆遷過程中容易出現(xiàn)的問題有哪些?我國對這些方面的規(guī)定又是怎樣的?詳細內容請看本文介紹：

征地拆遷過程中容易出現(xiàn)的問題有：

1、征地拆遷工作實施主體不規(guī)范

《中華人民共和國土地管理法》以下簡稱《土地管理法》第四十六條規(guī)定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定期限內，持土地權屬證書到當?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯洝！边@一法律條款明確規(guī)定征地拆遷工作的實施主體，只能是被征用土地所在地的縣級以上地方人民政府。該人民政府的土地行政主管部門負責具體實施。

在現(xiàn)實的征地拆遷工作中，嚴格按照這一規(guī)定實施的很少，大多

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數(shù)情況是，由政府成立一個臨時機構，有的叫開發(fā)區(qū)，有的叫工業(yè)園，也有的叫支持什么建設項目指揮部，人員由各個部門臨時抽調。政府將征拆工作全部交由此機構實施，也有的縣一級政府直接將某一個建設項目的征地拆遷工作委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級人民政府實施，土地行政主管部門不直接參與組織實施。

2、征用土地公告不規(guī)范

征用土地公告是征用土地的必經程序，征用土地公告分為兩種，一是征用土地公告，二是征地補償、安置方案公告。

國土資源部發(fā)布的《征用土地公告辦法》第四條規(guī)定：“被征用土地所在地的市、縣人民政府應當在收到征用土地方案批準文件之日起10個工作日內進行征用土地公告，該市、縣人民政府土地行政主管部門負責具體實施?！?/p>

第五條規(guī)定：“征用土地公告應當包括下列內容：(一)征地批準機關、批準文號、批準時間和批準用途;(二)被征用土地的所有權人、位置、地類和面積;(三)征地補償標準和農業(yè)人員安置途徑;(四)辦理征地補償?shù)怯浀钠谙蕖⒌攸c。”這兩條所規(guī)范的是征用土地公告的時間和內容。

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第七條規(guī)定：“有關市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門根據(jù)批準的征用上地才案：在征用土地公告之日起45日內以被征用土地的所有權人為單位，擬訂征地補償、安置方案并予以公告。”

第八條規(guī)定：征地補償、安置方案公告應當包括下列內容：(一)本集體經濟組織被征用土地的位置、地類、面積、地上附著物和青苗的種類、數(shù)量、需要安置的農業(yè)人口的數(shù)量;(二)土地補償費的標準、數(shù)額、支付對象和支付方式;(三)安置補助費的標準、數(shù)額、支付對象和支付方式;(四)地上附著物和青苗的補償標準和支付方式;(五)農業(yè)人員的具體安置途徑;(六)其他有關征地補償、安置的具體措施。這兩條規(guī)范的是征地補償、安置方案公告的時間和內容。

在現(xiàn)實的征地拆遷工作中，完全按照法律、法規(guī)、規(guī)章的要求進行公告的很少。有的小項目未進行公告，有的制作了公告未張貼，有的應公告兩次而只公告了一次，有的公告內容不完整，還有的在未收到征用土地方案批準文件時即發(fā)出征用土地公告。因此，公告內容缺少批準機關、批準文號和批準時間。征地不依法進行公告，違反了法定程序，剝奪了被征地農民的知情權，并將產生嚴重的后果。依據(jù)《征用土地公告辦法》第十四條的規(guī)定，未依法進行征用土地公告的，被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人有權依法要求公告，有權拒絕辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)。未依法進行征地補償、安置方案公告的，被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人有權

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依法要求公告，有權拒絕辦理征地補償、安置手續(xù)。

3、不告知聽證權

《征用土地公告辦法》第九條規(guī)定：“被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應當在征地補償、安置方案公告之日起10個工作日內向有關市、縣人民政府土地行政主管部門提出?！钡谑畻l規(guī)定：“有關市、縣人民政府土地行政主管部門應當研究被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案的不同意見。對當事人要求聽證的，應當舉行聽證會，確需修改征地補償、安置方案的，應當依照有關法律法規(guī)和批準的征用土地方案進行修改?！?/p>

依照上述規(guī)定，被征用土地的農民對征用土地補償、安置方案有不同意見，有權要求聽證，并有時限要求。因此，征用土地的實施機關應當向被征地的農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人交待聽證權?？梢栽谡饔猛恋匮a償、安置方案公告中告知聽證權，也可以用其他方式告知聽證權。但在現(xiàn)實的征地拆遷工作中，幾乎都沒有告知聽證權，更談不上舉行聽證會，實質上剝奪了被征地農民要求舉行聽證的民主權利。

4、調查工作不細致

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被征收土地的所有權人、使用權人在公告規(guī)定的期限內，持土地權屬證書到政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯浐螅恋匦姓鞴懿块T應當對補償?shù)怯浀捻椖恐痦椷M行詳細的調查核實，填寫房屋設施、青苗等拆遷補償表。這項工作量大、專業(yè)性強、復雜、煩瑣，也很容易出差錯，要求工作人員具有較高的專業(yè)素質，耐心細致的工作作風。但在現(xiàn)實征拆工作中，工作人員的政治業(yè)務素質達不到要求。

調查核實工作差錯較多：一是遺漏項目，幾乎每一拆遷戶都有補遺的問題。有的遺漏的項目還不少。二是適用補償標準不準確，被征地的農民之間互相比較，如果標準算高了他不找你，如果算低了他就來找你。三是適用補償標準隨意性大、不公正，關系好的標準定得高一些。四是工作責任心不強，簡單粗暴，不向拆遷戶做耐心細致的思想工作，導致拆遷戶產生抵觸情緒。

5、補償、安置不到位

《土地管理法實施條例》第二十五條規(guī)定：“征用土地的各項費用，應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內全額支付?！痹诂F(xiàn)實征拆工作中，有的征地補償費不能在規(guī)定的期限內全額到位。有的拆遷項目，拆遷戶將房屋拆除后，在過渡房內居住一年以上，重建地還未出來。

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第四篇：征地拆遷過程會出現(xiàn)哪些問題

贏了網(wǎng)s.yingle.com 遇到征地拆遷問題？贏了網(wǎng)律師為你免費解惑！訪問>>http://s.yingle.com

征地拆遷過程會出現(xiàn)哪些問題

為了舊村換新貌、新建火車站、某經濟金融中心等原因，需要征收土地進行建造。那么征地拆遷過程中容易出現(xiàn)的問題有哪些？征地拆遷工作實施主體不規(guī)范、征用土地公告不規(guī)范、不告知聽證權、補償、安置不到位等。下面快車小編為您一一介紹。

征地拆遷過程中容易出現(xiàn)的問題

1、征地拆遷工作實施主體不規(guī)范

《中華人民共和國土地管理法》以下簡稱《土地管理法》第四十六條規(guī)定：國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定期限內，持土地權屬證書到當?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯??！边@一法律條款明確規(guī)定征地拆遷工作的實施主體，只能是被征用土地所在地的縣級以上地方人民政府。該人民政府的土地行政主管部門負責具體實施。

在現(xiàn)實的征地拆遷工作中，嚴格按照這一規(guī)定實施的很少，大多數(shù)情況是，由政府成立一個臨時機構，有的叫開發(fā)區(qū)，有的叫工業(yè)園，也

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 有的叫支持什么建設項目指揮部，人員由各個部門臨時抽調。政府將征拆工作全部交由此機構實施，也有的縣一級政府直接將某一個建設項目的征地拆遷工作委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級人民政府實施，土地行政主管部門不直接參與組織實施。

2、征用土地公告不規(guī)范

征用土地公告是征用土地的必經程序，征用土地公告分為兩種，一是征用土地公告，二是征地補償、安置方案公告。

國土資源部發(fā)布的《征用土地公告辦法》第四條規(guī)定：被征用土地所在地的市、縣人民政府應當在收到征用土地方案批準文件之日起10個工作日內進行征用土地公告，該市、縣人民政府土地行政主管部門負責具體實施?！?/p>

第五條規(guī)定：征用土地公告應當包括下列內容：

（一）征地批準機關、批準文號、批準時間和批準用途；

（二）被征用土地的所有權人、位置、地類和面積；

（三）征地補償標準和農業(yè)人員安置途徑；

（四）辦理征地補償?shù)怯浀钠谙蕖⒌攸c?！边@兩條所規(guī)范的是征用土地公告的時間和內容。

第七條規(guī)定：有關市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 根據(jù)批準的征用上地才案：在征用土地公告之日起45日內以被征用土地的所有權人為單位，擬訂征地補償、安置方案并予以公告?！?/p>

第八條規(guī)定：征地補償、安置方案公告應當包括下列內容：

（一）本集體經濟組織被征用土地的位置、地類、面積、地上附著物和青苗的種類、數(shù)量、需要安置的農業(yè)人口的數(shù)量；

（二）土地補償費的標準、數(shù)額、支付對象和支付方式；

（三）安置補助費的標準、數(shù)額、支付對象和支付方式；

（四）地上附著物和青苗的補償標準和支付方式；

（五）農業(yè)人員的具體安置途徑；

（六）其他有關征地補償、安置的具體措施。這兩條規(guī)范的是征地補償、安置方案公告的時間和內容。

在現(xiàn)實的征地拆遷工作中，完全按照法律、法規(guī)、規(guī)章的要求進行公告的很少。有的小項目未進行公告，有的制作了公告未張貼，有的應公告兩次而只公告了一次，有的公告內容不完整，還有的在未收到征用土地方案批準文件時即發(fā)出征用土地公告。因此，公告內容缺少批準機關、批準文號和批準時間。征地不依法進行公告，違反了法定程序，剝奪了被征地農民的知情權，并將產生嚴重的后果。依據(jù)《征用土地公告辦法》第十四條的規(guī)定，未依法進行征用土地公告的，被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人有權依法要求公告，有權拒絕辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)。未依法進行征地補償、安置方案公告的，被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人有權依法要求公告，有權拒絕辦理征地補償、安置手續(xù)。

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3、不告知聽證權

《征用土地公告辦法》第九條規(guī)定：被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應當在征地補償、安置方案公告之日起10個工作日內向有關市、縣人民政府土地行政主管部門提出。”第十條規(guī)定：有關市、縣人民政府土地行政主管部門應當研究被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案的不同意見。對當事人要求聽證的，應當舉行聽證會，確需修改征地補償、安置方案的，應當依照有關法律法規(guī)和批準的征用土地方案進行修改?！?/p>

依照上述規(guī)定，被征用土地的農民對征用土地補償、安置方案有不同意見，有權要求聽證，并有時限要求。因此，征用土地的實施機關應當向被征地的農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人交待聽證權?？梢栽谡饔猛恋匮a償、安置方案公告中告知聽證權，也可以用其他方式告知聽證權。但在現(xiàn)實的征地拆遷工作中，幾乎都沒有告知聽證權，更談不上舉行聽證會，實質上剝奪了被征地農民要求舉行聽證的民主權利。

4、調查工作不細致

被征收土地的所有權人、使用權人在公告規(guī)定的期限內，持土地權

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 屬證書到政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯浐?，政府土地行政主管部門應當對補償?shù)怯浀捻椖恐痦椷M行詳細的調查核實，填寫房屋設施、青苗等拆遷補償表。這項工作量大、專業(yè)性強、復雜、煩瑣，也很容易出差錯，要求工作人員具有較高的專業(yè)素質，耐心細致的工作作風。但在現(xiàn)實征拆工作中，工作人員的政治業(yè)務素質達不到要求。

調查核實工作差錯較多：一是遺漏項目，幾乎每一拆遷戶都有補遺的問題。有的遺漏的項目還不少。二是適用補償標準不準確，被征地的農民之間互相比較，如果標準算高了他不找你，如果算低了他就來找你。三是適用補償標準隨意性大、不公正，關系好的標準定得高一些。四是工作責任心不強，簡單粗暴，不向拆遷戶做耐心細致的思想工作，導致拆遷戶產生抵觸情緒。

5、補償、安置不到位

《土地管理法實施條例》第二十五條規(guī)定：征用土地的各項費用，應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內全額支付?！痹诂F(xiàn)實征拆工作中，有的征地補償費不能在規(guī)定的期限內全額到位。有的拆遷項目，拆遷戶將房屋拆除后，在過渡房內居住一年以上，重建地還未出來。

（責任

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 征地拆遷法律知識希望對您有所幫助，贏了網(wǎng)建議大家遇到問題根據(jù)實際情況進行判斷，必要時可尋求免費律師在線咨詢的幫助。

來源：（征地拆遷過程會出現(xiàn)哪些問題http://s.yingle.com/cq/460419.html）

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第五篇：關于征地拆遷的幾點問題與建議

關于征地拆遷的幾點問題與建議

隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷發(fā)展，我市東拓南移的戰(zhàn)略的實施，我村成為了重點開發(fā)對象，這對我們來說既是機遇也是挑戰(zhàn)。近年來，各級各項重點工程，先后落戶我村，大大的帶動了我村經濟社會事業(yè)的發(fā)展。然而大量的土地被征用，農民的生活生產方式發(fā)生了改變，相應的也帶來了很多問題。

一、土地被征，農民怎樣開始新的生產生活

征地使農民的生活發(fā)生翻天覆地的變化，但是由于土地的征用，農民失去了重要的家庭財富，最基本的就業(yè)崗位，游離于城市與農村之間，不斷被邊緣化。城鎮(zhèn)化的趨勢不可改變，而農民的生活必須繼續(xù)，首當其沖的問題就是城市化的農民如何在城市中生活發(fā)展，找到生存就業(yè)的新途徑，現(xiàn)階段，大面積大范圍的開發(fā)，失地農民增速快、數(shù)量大，就業(yè)崗位偏少，且農民相對文化素質偏低，缺少相應的技能培訓，就業(yè)相當困難，已就業(yè)的，再失業(yè)率也較高，隱性失業(yè)也普遍。同時針對農民的社會保障制度也相對落后，就業(yè)方面措施不到位，培訓制度、保障制度缺失。農民失地也就意味著失業(yè)，失去了生存發(fā)展的手段。生存就業(yè)問題得不到解決，使群眾對征地開發(fā)存在著一定的排斥心理。

二、征地補償，標準如何確立，款項如何分配

一是按照《土地管理法》，土地被征用必須給予一定的補償，土地補償方式雖有很多，目前我們基本上是以單一的貨幣補償方

式為主。由于各方面的原因，現(xiàn)行的土地補償標準，只考慮土地的現(xiàn)有價值，并未對增值部分進行補償，導致補償?shù)陀谕恋氐恼嬲齼r值，補償標準偏低。同時土地法中，并沒有規(guī)定宅基地如何補償，在補償?shù)臉藴噬希霈F(xiàn)了很多不合理現(xiàn)象。二是在款項分配的問題上，由于村規(guī)民約和現(xiàn)行政策法規(guī)之間對于拆遷征地補償款分配做法不同，造成了征地補償款分配矛盾重重，產生糾紛，群眾上訪頻頻，直接影響了社會穩(wěn)定團結，間接影響了大環(huán)境，對經濟社會建設造成負面影響。

三、拆遷安置，農民如何在新的家園安居樂業(yè)

城市開發(fā)使農民土地被征，家園被拆，農民必須重建家園，而這個家園建在哪，怎么建，如何讓農民的生活更方便，更快的適應新的生活方式這都是大問題。安置房的選址，房屋設計、住房配套設施的建設、交通出行都不容忽視。

針對以上問題，提出幾點建議：

一、啟動就業(yè)工程，促進農民就業(yè)

一是針對失地農民開展就業(yè)技能培訓，提高農民勞動力素質，提高就業(yè)能力。二是舉辦失地農民就業(yè)招聘會，專門面向失地農民招工。三是制定就業(yè)優(yōu)惠政策，在政策上予以村辦企業(yè)一定傾斜，擴大就業(yè)崗位。四是完善農村各項保障制度。

二、提高補償標準，明確分配方式

在補償問題上，要根據(jù)農村、農民的現(xiàn)實問題，提高補償標準，實行多形式補償，完善補償制度，不能通過貨幣手段，將失

地農民直接推向社會。在分配問題上，要制定一項可行的方案，讓基層干部在處理糾紛時有據(jù)可依，減少內部矛盾，同時積極消除與國家法律法規(guī)相違背的村規(guī)民約。

三、妥善安置村民，享受開發(fā)成果

政府和開發(fā)商需高度重視村民安置，在安置房選址和建設上要從農民實際需求上著手，考慮農民未來的生產生活問題，完善房屋及周邊環(huán)境配套設施建設，讓拆遷群眾能享受到開發(fā)成果，享受應有的城市化生活。