第一篇：對(duì)拆遷評(píng)估的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)

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對(duì)拆遷評(píng)估的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)

1、拆遷評(píng)估直接關(guān)系著拆遷當(dāng)事人切身利益，關(guān)系著社會(huì)安定穩(wěn)定、關(guān)系著估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

評(píng)估，有時(shí)主要體現(xiàn)的是其公正性，著重程序、形式上要求。但對(duì)拆遷評(píng)估，就像經(jīng)濟(jì)糾紛涉案物評(píng)估一樣，不僅要求公正性，還注重客觀性、準(zhǔn)確性和可行性。因?yàn)樵u(píng)估結(jié)論，無(wú)論高評(píng)還是低評(píng)，都直接關(guān)系著一方當(dāng)事人的切身利益。評(píng)估結(jié)論不客觀、不公平、不可行，必然直接帶來(lái)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。許多評(píng)估機(jī)構(gòu)不愿承接拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)即是一例證，經(jīng)常不是拆遷人不滿，就是被拆遷人不服。房屋拆遷是社會(huì)安定穩(wěn)定的熱點(diǎn)問(wèn)題，拆遷糾紛、因拆遷引起的群體上訪層出不窮，今年國(guó)慶甚至出現(xiàn)了天安門廣場(chǎng)自焚事件。

2、拆遷評(píng)估項(xiàng)目小組的設(shè)立

本人贊成福州市房地產(chǎn)管理局對(duì)參與福州市城市房屋拆遷評(píng)估

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 的機(jī)構(gòu)進(jìn)行準(zhǔn)入核準(zhǔn)。拆遷評(píng)估有別于其他類型評(píng)估，現(xiàn)行的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》也尚未有所涉及。按照《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決暫行辦法》有關(guān)規(guī)定，評(píng)估報(bào)告(含按拆遷評(píng)估技術(shù)鑒定委員會(huì)提出修正意見后的評(píng)估報(bào)告)經(jīng)拆遷評(píng)估技術(shù)鑒定委員會(huì)鑒定認(rèn)可的，該報(bào)告中確定的評(píng)估結(jié)果作為拆遷糾紛裁決的依據(jù)。對(duì)拆遷評(píng)估，評(píng)估結(jié)論僅僅是為所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為提供評(píng)估作價(jià)參考意見，而是裁決“依據(jù)”，是評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立、客觀、公正的尺度。評(píng)估結(jié)果的合理性、準(zhǔn)確性、可行性將立即受到市場(chǎng)、法律法規(guī)和專家意見的檢驗(yàn)，同時(shí)還要接受尖銳對(duì)立的拆遷當(dāng)事人雙方的質(zhì)詢。所以，拆遷評(píng)估項(xiàng)目組人員配備十分重要，不能因?yàn)椴疬w評(píng)估項(xiàng)目小而有任何忽視，要從評(píng)估專業(yè)性原則出發(fā)，有針對(duì)性地配備土地估價(jià)、工程設(shè)計(jì)、施工管理、造價(jià)咨詢等人員。如人員不到位，素質(zhì)低劣、難打硬仗(拆遷評(píng)估時(shí)間性強(qiáng))，不做周密計(jì)劃，拆遷評(píng)估工作將難以順利開展。

3、拆遷評(píng)估結(jié)果一般不是真正意義上的公平市場(chǎng)價(jià)值

對(duì)現(xiàn)今通常的舊屋區(qū)改造和新區(qū)成片開發(fā)，作為個(gè)體的被拆遷人基本處于被動(dòng)、從屬地位，對(duì)諸如是否列入拆遷范圍、拆與不拆、何時(shí)拆、如何拆等，沒(méi)有發(fā)言權(quán)。國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》于2001年11月1日起施行后，福建省出臺(tái)了《福建省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，并且制定了《福建省城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)規(guī)范》、《福建省城市房屋拆遷糾紛裁決暫行辦法》和《福建省城市房屋拆遷貨幣

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補(bǔ)償暫行辦法》。然后，各地市，包括縣市又從當(dāng)?shù)厍闆r出發(fā)，由政府出臺(tái)相關(guān)規(guī)定。比如福州市人民政府于2003年2月28日印發(fā)了《關(guān)于貫徹實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>及<福建省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>的若干暫行規(guī)定》，核準(zhǔn)了8家評(píng)估機(jī)構(gòu)具有在福州范圍內(nèi)從事拆遷評(píng)估的資格，出臺(tái)了《福州市城市遷管理辦法》、《福州市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換價(jià)格指導(dǎo)意見》。拆遷評(píng)估除了要符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》外，還受制于一系列的法規(guī)、政策。可以說(shuō)，拆遷評(píng)估結(jié)果是被拆人在其財(cái)產(chǎn)權(quán)制約前提下政策主導(dǎo)市場(chǎng)的房地產(chǎn)補(bǔ)償價(jià)格。就法律地位而言，拆遷人與被拆遷人是平等的。如果發(fā)生糾紛，就實(shí)際而言，多數(shù)個(gè)體被拆遷人處于弱勢(shì)地位，他們有關(guān)的法律、政策、技術(shù)知識(shí)儲(chǔ)備不足，其合法權(quán)益易受侵害。同時(shí)，因受政府制定的拆遷貨幣補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換價(jià)格指導(dǎo)意見，以及政府貫徹“拆得除”原則等影響，也常出現(xiàn)被拆遷房屋高于正常市場(chǎng)價(jià)值(實(shí)際價(jià)值)、被拆遷人“不當(dāng)?shù)美钡那闆r。

國(guó)務(wù)院條例第二十四條規(guī)定“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。”同時(shí)也規(guī)定，“具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定”。

拆遷評(píng)估既要維護(hù)拆遷人的正當(dāng)利益，又要有利于城市建設(shè)的順利進(jìn)行。總之，受制于法規(guī)政策是拆遷評(píng)估最大特點(diǎn)。不結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，不熟悉相關(guān)政策法規(guī)體系，拆遷評(píng)估無(wú)從入手。

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4、評(píng)估資料應(yīng)盡量全面充分并妥善整理存檔

拆遷評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)是顯見的。估價(jià)依據(jù)不充分，估價(jià)流于形式，必將給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來(lái)大麻煩。

①接受委托后，向委托方開列清單，提請(qǐng)?zhí)峁┫鄳?yīng)估價(jià)資料，包括《房屋拆遷許可證》、《被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)審查證明》、《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》、房屋竣工圖、工程決算書或房地產(chǎn)買賣合同、發(fā)票等，所有資料應(yīng)進(jìn)行原件與復(fù)印件核對(duì)，要求委托方在其提供的復(fù)印件上簽字蓋章確認(rèn)，同時(shí)請(qǐng)委托方簽署表明所提供資料合法真實(shí)有效的《承諾函》。

②現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)由2人以上共同進(jìn)行，事前周密計(jì)劃、準(zhǔn)備相應(yīng)表格，現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)真踏勘、詳細(xì)記錄，要照像，以記錄被拆房屋的基本狀況和特點(diǎn)。對(duì)明知爭(zhēng)議較大的，最好進(jìn)行錄像。

③拆遷評(píng)估多數(shù)是在拆遷當(dāng)事人依據(jù)當(dāng)?shù)卣疬w補(bǔ)償指導(dǎo)意見達(dá)不成協(xié)議的情況下進(jìn)行的，一般由一方當(dāng)事人委托，因糾紛已起，評(píng)估工作往往得不到另一方當(dāng)事人的配合，給資料搜集帶來(lái)困難。這是拆遷評(píng)估的又一特點(diǎn)，估價(jià)人員必須面對(duì)。

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④拆遷房屋估價(jià)中涉及工程造價(jià)、成新簽定(尤其是危房)，面積測(cè)量等工作的，可另行委托相應(yīng)有資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行，評(píng)估機(jī)構(gòu)利用其工作成果。

⑤拆遷評(píng)估多為追溯性評(píng)估。按照《福建省城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范》，拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)時(shí)點(diǎn)為《房屋拆遷許可證》核發(fā)之日，所以拆遷評(píng)估的現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)多在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后。因此，估價(jià)人員應(yīng)關(guān)注房屋主體、設(shè)施設(shè)備因自然毀損、被拆被盜造成的兩個(gè)時(shí)點(diǎn)的差異，作相應(yīng)調(diào)整，并在估價(jià)報(bào)告中作必要說(shuō)明。

⑥評(píng)估機(jī)構(gòu)所作現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)、調(diào)查詢證記錄應(yīng)充分完備。現(xiàn)場(chǎng)工作底稿上應(yīng)有現(xiàn)場(chǎng)記錄人、復(fù)核人簽字，應(yīng)載明勘查時(shí)間、地點(diǎn)、勘查人、在場(chǎng)人、勘查經(jīng)過(guò)和結(jié)果(內(nèi)容涵蓋所有區(qū)位和個(gè)別因素)，并請(qǐng)當(dāng)事人或在場(chǎng)人簽名、蓋章，當(dāng)事人或在場(chǎng)人拒絕的，應(yīng)予說(shuō)明。市場(chǎng)調(diào)查詢證記錄亦如此。

⑦必要時(shí)，可將現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)記錄、照片、錄像、證照材料提交委托方一并公正機(jī)構(gòu)辦理證據(jù)保全手續(xù)。

⑧評(píng)估資料已認(rèn)真整理歸檔，以利于拆遷糾紛裁決和訴訟。

5、評(píng)估人員要注重并善于把握拆遷當(dāng)事人的“交集”

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拆遷糾紛一般多因拆遷補(bǔ)償價(jià)格引起。接受拆遷評(píng)估委托的機(jī)構(gòu)在可能的情況下，應(yīng)盡量與評(píng)估委托方的相對(duì)人取得聯(lián)系，聽取拆遷當(dāng)事人雙方情況介紹，了解各自意見和雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)，尤其是要找出雙方共同認(rèn)可的部分。基于此，估價(jià)人員在充分體現(xiàn)估價(jià)科學(xué)性的同時(shí)，合理運(yùn)用估價(jià)的藝術(shù)性，估價(jià)結(jié)論更易為當(dāng)事雙方所接受。

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第二篇：如何對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估

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如何對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估

一、在拆遷評(píng)估中主要存在著以下幾方面的問(wèn)題

1、估價(jià)方法存在的問(wèn)題

目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評(píng)估,采取基準(zhǔn)價(jià)格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來(lái)綜合確定拆遷價(jià),該計(jì)算方法與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》精神以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價(jià)格是由市場(chǎng)來(lái)確定的,不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響,而且還受市場(chǎng)眾多因數(shù)影響的,往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素,同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位,但不代表周邊環(huán)境是相同的,這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)特性(個(gè)別性)決定的,因此我們僅僅以基準(zhǔn)價(jià)格來(lái)測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)是沒(méi)有說(shuō)服力的。其次,《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價(jià)格”一詞的由來(lái),更談不上其計(jì)算的依據(jù)及科學(xué)性。

2、確定房屋基準(zhǔn)價(jià)格存在的問(wèn)題

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房屋基準(zhǔn)價(jià)的測(cè)算,首先是由政府來(lái)認(rèn)定估價(jià)機(jī)構(gòu),后由該機(jī)構(gòu)來(lái)測(cè)算,再由政府會(huì)同有關(guān)部門來(lái)確認(rèn)其測(cè)算結(jié)果,實(shí)際上還是一種政府行為,擺脫不了政府的干預(yù),因此房屋基準(zhǔn)價(jià)還不是市場(chǎng)行為,不能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)房屋價(jià)格變化,甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準(zhǔn)價(jià)的行為。

3、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)存在的問(wèn)題

(1)土地的補(bǔ)償價(jià)沒(méi)真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià),是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià),其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價(jià),而不能正確反映這一房屋實(shí)體帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效用價(jià)值,更不能反映土地這一無(wú)形資產(chǎn)價(jià),當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補(bǔ)償價(jià)低這一結(jié)論。沒(méi)能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù),而是將土地與房屋重置價(jià)合并計(jì)為基準(zhǔn)價(jià),以房屋的建筑面積來(lái)測(cè)算,其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價(jià)的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價(jià)格高這一歪理;(2)政府部門干預(yù)較多,甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績(jī),壓價(jià)、壓成本、坑民、損民、與民爭(zhēng)利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質(zhì)認(rèn)定上存在的問(wèn)題

由于我國(guó)的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房,要其完備、法律咨詢s.yingle.com

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完善有關(guān)手續(xù),實(shí)在是強(qiáng)人所難。而有些城市一味強(qiáng)調(diào)手續(xù)的完善,在房屋性質(zhì)的認(rèn)定上刻板教條,不考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值。其最終結(jié)果,導(dǎo)致不尊重歷史,不能反映房屋可以帶來(lái)更大收益這一客觀事實(shí)。

5、在安置房?jī)r(jià)格的確定上存在的問(wèn)題

眾所周知,安置房是由拆遷人(一般由開發(fā)商)提供的,其價(jià)格的確定應(yīng)是由開發(fā)商隨行就市,而被拆遷房是否也是完全市場(chǎng)價(jià)呢?當(dāng)然是有差距的,首先在房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)的確定存在著問(wèn)題、其次,安置房?jī)r(jià)格滯后于拆遷房(因存在著開發(fā)期),不是同一時(shí)點(diǎn)的價(jià),這樣必然導(dǎo)致在安置房?jī)r(jià)、拆遷補(bǔ)償價(jià)之間存在著有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)施中存在的問(wèn)題

首先房屋拆遷評(píng)估當(dāng)然以市場(chǎng)價(jià)來(lái)評(píng)估,是公正合理的;但是,城市的居民經(jīng)濟(jì)存在著嚴(yán)重的兩級(jí)分化問(wèn)題,特別是拆遷范圍內(nèi)的居民,他們是弱勢(shì)群體,大多為下崗職工、無(wú)業(yè)居民,有的長(zhǎng)期生病臥床不起,生活來(lái)源靠子女及周邊社區(qū)居民來(lái)接濟(jì),就是屋子很破,也能起擋風(fēng)避雨的作用,一旦這些居民被拆遷,他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序,當(dāng)他們獲得拆遷補(bǔ)償費(fèi)后,這一微薄的補(bǔ)償費(fèi)能對(duì)他們又起

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什么作用呢?一小套住房都購(gòu)不起的。

二、造成上述問(wèn)題的主要原因

1、政企不分

首先表現(xiàn)在確定拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格上,拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)價(jià)格的主體評(píng)估單位是由政府及有關(guān)部門來(lái)認(rèn)定,而不是以估價(jià)機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)來(lái)獲取;估價(jià)內(nèi)容上需政府及有關(guān)部門來(lái)界定。從而使這基準(zhǔn)價(jià)格名義上是市場(chǎng)價(jià),實(shí)際上還是政府指導(dǎo)價(jià)。其次,表現(xiàn)在補(bǔ)償價(jià)的確認(rèn)上,有些政府及相關(guān)部門為了他們的政績(jī),搞“形象工程”,有意壓低補(bǔ)償價(jià),降低成本費(fèi)用,至使難以實(shí)行的項(xiàng)目得以實(shí)行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場(chǎng))。

2、市場(chǎng)體系尚未完全健全,還處在一個(gè)發(fā)展階段

這是由于拆遷貨幣化補(bǔ)償了需要大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料,但是有些城市各類型房地產(chǎn)交易量少,缺乏該類房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料;另外房地產(chǎn)交易信息還很不規(guī)范,還掌握在有些部門手里,很不暢通,房地產(chǎn)信息化體系還沒(méi)完全建立。

3、城市居民經(jīng)濟(jì)發(fā)展還很不平衡,兩級(jí)分化較嚴(yán)重

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被拆遷人大都是弱勢(shì)群體,他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來(lái)拆遷的,就是超出他們現(xiàn)有房屋的現(xiàn)價(jià),他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。

4、沒(méi)有與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相配套實(shí)施細(xì)則,致使各地拆遷評(píng)估和補(bǔ)償措施千姿百態(tài)

目前,我國(guó)的土地性質(zhì)是多種多樣的,土地所有權(quán)有國(guó)有和集體所有之分,國(guó)有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補(bǔ)償價(jià)格上不考慮其性質(zhì)的劃分,那么,勢(shì)將導(dǎo)致我國(guó)土地使用權(quán)出讓處于難以實(shí)施階段,也必處于非常混亂階段。我國(guó)城市土地使用權(quán)是有償有限期使用制度(《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的一項(xiàng)制度),但是,土地使用權(quán)在期限到期后,除可續(xù)期外,政府又如何進(jìn)行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無(wú)償收回呢?還是有所補(bǔ)償收回呢?這些都沒(méi)有法律條文明確規(guī)定,這必將影響到我們?cè)诜康禺a(chǎn)拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估中考慮其剩余價(jià)值(即殘值),也無(wú)法測(cè)算出其價(jià)值的減損。

三、建議

1、完善有關(guān)配套文件,確定科學(xué)的估價(jià)方法

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在基準(zhǔn)價(jià)格的確定上,應(yīng)以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》為依據(jù);在房屋的使用性質(zhì)的認(rèn)定上,應(yīng)充分考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值;在估價(jià)方法上,應(yīng)以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》來(lái)確定估價(jià)技術(shù)路線。

2、加強(qiáng)對(duì)房屋估價(jià)活動(dòng)的監(jiān)管,建設(shè)一支精良的評(píng)估隊(duì)伍

評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員應(yīng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取,而不是指令性的認(rèn)定,政府部門應(yīng)配合齊抓共管,即使拆遷評(píng)估結(jié)論得到認(rèn)可,也應(yīng)考慮弱勢(shì)群體的實(shí)際困難,只有這樣才能使拆遷順利進(jìn)行,有利于民有益于國(guó)的建設(shè)項(xiàng)目得以很好的實(shí)施。

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第三篇：拆遷補(bǔ)償評(píng)估

近年來(lái)，由于評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的加油站拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)論差距過(guò)大，導(dǎo)致當(dāng)事人之間糾紛事件日益增多。例如，遼寧省西豐縣沈豐加油站，第一次評(píng)估價(jià)364萬(wàn)元，第二次評(píng)估價(jià)22萬(wàn)元，兩次評(píng)估價(jià)相差342萬(wàn)元。評(píng)估結(jié)論存在爭(zhēng)議，固然有評(píng)估技術(shù)的原因，但主要是因?yàn)橄嚓P(guān)政策與規(guī)則不明確，導(dǎo)致當(dāng)事人之間對(duì)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的理解不同。因此，正確把握加油站拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于保護(hù)類似特殊類型房屋拆遷當(dāng)事人的合法利益，具有重要的意義。

一、加油站拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶?/p>

一般的營(yíng)業(yè)用房拆遷之后其營(yíng)業(yè)手續(xù)可移地繼續(xù)使用，經(jīng)營(yíng)者直接到工商管理部門辦理變更登記即可，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般不存在爭(zhēng)議。而加油站是特許經(jīng)營(yíng)企業(yè)，其特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的獲得與其房屋的地理位置有著決定性的關(guān)系，拆遷后其營(yíng)業(yè)手續(xù)能夠移地繼續(xù)使用的可能性很小，如果按照與一般營(yíng)業(yè)用房同等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，難免會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議。

1.遷建加油站一般要按照新建站的審批程序和條件辦理。如《吉林省加油站行業(yè)至2010年發(fā)展規(guī)劃》中關(guān)于新建、遷建加油站的審批程序中規(guī)定“遷建加油站視同新建站，其審批程序依照新建站程序辦理”。“對(duì)因城市建設(shè)規(guī)劃改造而廢棄的加油站和中止經(jīng)營(yíng)一年以上的加油站，收回《成品油零售經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)證書》，并由工商部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。對(duì)有長(zhǎng)期規(guī)劃證而被規(guī)劃掉的加油站，可由中油或中石化兩家公司控股，按照規(guī)劃另行建設(shè)。原《成品油零售經(jīng)營(yíng)許可證》同時(shí)廢止，由控股方重新申辦”。

2.由于道路的改造升級(jí)，會(huì)面臨加油站站點(diǎn)設(shè)置減少而不能獲得重新批準(zhǔn)。加油站拆遷后重建的難度很大。在拆遷時(shí)被拆遷人很難判斷是否能獲得遷建的批準(zhǔn)，實(shí)踐中多數(shù)加油站房屋的拆遷會(huì)導(dǎo)致該加油站廢業(yè)。按照原來(lái)的補(bǔ)償內(nèi)容（房地產(chǎn)價(jià)值+無(wú)法恢復(fù)的設(shè)備和設(shè)施補(bǔ)償金額+搬遷、拆除、安裝等費(fèi)用+停產(chǎn)停業(yè)損失）已經(jīng)不足以補(bǔ)償被拆遷人由于房屋拆遷而遭受的損失。這就是產(chǎn)生上述糾紛的主要原因。由于各評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的拆遷補(bǔ)償范圍不一致，考慮企業(yè)價(jià)值損失的評(píng)估值就高，按原有模式只評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估值就低。筆者認(rèn)為，在采用貨幣安置的條件下，加油站拆遷補(bǔ)償范圍就應(yīng)該是加油站企業(yè)價(jià)值，具體補(bǔ)償金額是：拆遷補(bǔ)償金額=加油站企業(yè)價(jià)值-成品油存貨價(jià)值-劃撥土地出讓金。因加油站資產(chǎn)是一類特殊的資產(chǎn)，目前國(guó)家及各省的法律法規(guī)及拆遷補(bǔ)償文件中都沒(méi)有對(duì)其做出明確規(guī)定。因此，評(píng)估人員接到加油站拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的時(shí)候，首先要明確拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶Ｎ性u(píng)估的拆遷補(bǔ)償范圍由拆遷人確定，一般來(lái)說(shuō)有如下情況：（1）包括特許經(jīng)營(yíng)權(quán)在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值（2）評(píng)估房地產(chǎn)及無(wú)法恢復(fù)的設(shè)備和設(shè)施等價(jià)值。第一種拆遷補(bǔ)償范圍是在進(jìn)行貨幣補(bǔ)償時(shí)的正常范圍，評(píng)估人員只需選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法、適宜的技術(shù)路線、合理的評(píng)估參數(shù)進(jìn)行客觀公正的評(píng)估即可。第二種情況，實(shí)際上只是貨幣補(bǔ)償時(shí)應(yīng)補(bǔ)償范圍的一部分，評(píng)估人員一定要在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行披露，強(qiáng)調(diào)評(píng)估范圍及該范圍僅是拆遷補(bǔ)償?shù)囊徊糠郑悦馐褂谜哒`解。

二、加油站拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法的選擇

企業(yè)價(jià)值評(píng)估基本方法有三種，即市場(chǎng)法、成本法、和收益法。市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與參考企業(yè)、在市場(chǎng)上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。成本法也叫資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。收益法是指通過(guò)將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。加油站特許經(jīng)營(yíng)，是指特許人通過(guò)簽訂合同將有權(quán)許可他人使用的與加油站經(jīng)營(yíng)有關(guān)的商號(hào)、注冊(cè)商標(biāo)、專有技術(shù)、經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等授予其他加油站使用，被授權(quán)的加油站按照合同約定在統(tǒng)一特許經(jīng)營(yíng)體系下從事成品油零售經(jīng)營(yíng)及相關(guān)服務(wù)，并向授權(quán)企業(yè)支付相應(yīng)費(fèi)用。雖然加油站的經(jīng)營(yíng)是按照授權(quán)企業(yè)規(guī)定的統(tǒng)一的模式進(jìn)行的，且從目前國(guó)內(nèi)來(lái)看，主要是兩大授權(quán)商即中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司和中國(guó)石油化工集團(tuán)公司，但由于加油站的經(jīng)營(yíng)收益受其地理位置的影響很大，可比性很差，因此加油站企業(yè)價(jià)值評(píng)估不適宜采用市場(chǎng)法。成本法需要根據(jù)具體情況選用適當(dāng)評(píng)估方法得出各項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，由于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種無(wú)形資產(chǎn)，采用成本法確定其取得價(jià)值是不適宜的；另一方面特許權(quán)人不允許經(jīng)營(yíng)權(quán)人私自轉(zhuǎn)讓特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，我們無(wú)法從市場(chǎng)上獲得加油站特許經(jīng)營(yíng)權(quán)交易的案例，故也無(wú)法采用市場(chǎng)法。拆遷評(píng)估雖然是資產(chǎn)（企業(yè)）終止（廢業(yè)）使用，但在我國(guó)拆遷法規(guī)中是假設(shè)其能夠繼續(xù)使用（經(jīng)營(yíng)）條件下的資產(chǎn)（企業(yè)）價(jià)值。在這一假設(shè)前提下，我們采用收益法對(duì)加油站企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。收益法的基本公式為：

三、基于收益法的加油站拆遷補(bǔ)償評(píng)估思路 根據(jù)收益法的基本公式進(jìn)行加油站拆遷評(píng)估，就是要客觀地確定被評(píng)估加油站的剩余經(jīng)營(yíng)年限、各年的凈利潤(rùn)、凈資產(chǎn)收益率等參數(shù)。筆者根據(jù)多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，摸索總結(jié)出一套收益法的技術(shù)路線。

（一）確定加油站剩余經(jīng)營(yíng)年限加油站剩余經(jīng)營(yíng)年限，一般是加油站《成品油零售經(jīng)營(yíng)許可證》所載終止年限與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的時(shí)間差。這里考慮到房屋拆遷的特殊性，應(yīng)考慮房屋建筑物及土地的剩余使用年限。即不考慮續(xù)期因素，按房屋建筑物、土地使用權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余使用年限熟短原則計(jì)算剩余經(jīng)營(yíng)年限。

（二）預(yù)測(cè)各年凈利潤(rùn)首先，應(yīng)當(dāng)從委托方或相關(guān)當(dāng)事方獲取被評(píng)估加油站過(guò)去（至少三年）的歷史收益資料及未來(lái)收益的預(yù)測(cè)資料（五年，如果經(jīng)營(yíng)期短于五年，就是經(jīng)營(yíng)期內(nèi)）。其次，分析被評(píng)估加油站經(jīng)營(yíng)狀況、歷史業(yè)績(jī)、發(fā)展前景和加油站行業(yè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)要素及發(fā)展前景，收集被評(píng)估加油站所涉及交易、收入、支出等業(yè)務(wù)合法性和未來(lái)預(yù)測(cè)可靠性的證據(jù)，充分考慮未來(lái)各種可能性發(fā)生的概率及其影響。再次，對(duì)被評(píng)估加油站收益預(yù)測(cè)進(jìn)行分析、判斷和調(diào)整，確信相關(guān)預(yù)測(cè)的合理性。———營(yíng)業(yè)收入的預(yù)測(cè)。營(yíng)業(yè)收入的預(yù)測(cè)可采用趨勢(shì)分析法。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)被評(píng)估加油站歷史銷售資料及未來(lái)預(yù)測(cè)資料，分析該加油站營(yíng)業(yè)收入的歷史發(fā)展情況和未來(lái)趨勢(shì)，同時(shí)結(jié)合同行業(yè)其他企業(yè)的歷史銷售情況及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行對(duì)比分析，對(duì)該加油站未來(lái)營(yíng)業(yè)收入的發(fā)展趨勢(shì)做出合理判斷，確定營(yíng)業(yè)收入的預(yù)測(cè)值。———成本費(fèi)用的預(yù)測(cè)。成本預(yù)測(cè)主要包括：營(yíng)業(yè)成本、主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。成本費(fèi)用預(yù)測(cè)可采用營(yíng)業(yè)收入百分比法。即確定各項(xiàng)成本費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比值，根據(jù)未來(lái)各年?duì)I業(yè)收入的預(yù)測(cè)值，確定成本費(fèi)用的預(yù)測(cè)值。———其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)及營(yíng)業(yè)外收支情況分析和預(yù)測(cè)。根據(jù)被評(píng)估加油站提供的歷年會(huì)計(jì)報(bào)表，如果歷年沒(méi)有其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)，在未來(lái)收益值中將該項(xiàng)按零值計(jì)算；如果發(fā)生額很小也可忽略不計(jì)；如果發(fā)生額較大，也可采用營(yíng)業(yè)收入百分比法進(jìn)行預(yù)測(cè)。營(yíng)業(yè)外收支一般來(lái)說(shuō)發(fā)生額較小，可根據(jù)被評(píng)估加油站提供的歷史資料，分析確定一定的數(shù)額，并假設(shè)在剩余經(jīng)營(yíng)期內(nèi)每年保持不變。根據(jù)以上分析，確定預(yù)測(cè)期各年凈利潤(rùn)，公式為：Et=利潤(rùn)總額-所得稅=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加-銷售費(fèi)用-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用+其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收入-營(yíng)業(yè)外支出-所得稅最后，評(píng)估人員應(yīng)關(guān)注，剩余經(jīng)營(yíng)年限短于與地上房屋建筑物及土地使用權(quán)的剩余使用年限時(shí)，相關(guān)終值的計(jì)算。剩余經(jīng)營(yíng)年限是采用房屋建筑物、土地使用權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余使用年限熟短原則確定的。在劃撥土地使用權(quán)條件下，土地的剩余使用年期可按房屋和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)熟短來(lái)設(shè)定。在特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的剩余使用年限大于房屋剩余使用年限時(shí)，按房屋的剩余使用年限確定剩余經(jīng)營(yíng)年期，這時(shí)應(yīng)考慮將在經(jīng)營(yíng)終點(diǎn)的特許經(jīng)營(yíng)加盟費(fèi)的攤余價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)；二者同時(shí)到期，只考慮各年凈利潤(rùn)的折現(xiàn)；在特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的剩余使用年限小于房屋剩余使用年限時(shí)，按特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的剩余使用年限確定剩余經(jīng)營(yíng)年期，這時(shí)應(yīng)考慮將在經(jīng)營(yíng)終點(diǎn)的房屋建筑物價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)。

（三）確定折現(xiàn)率

與凈利潤(rùn)口徑對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率為凈資產(chǎn)收益率。評(píng)估人員應(yīng)考慮多個(gè)因素，合理確定折現(xiàn)率。（1）考慮被評(píng)估加油站的歷史收益水平，即通過(guò)歷史資料計(jì)算分析其歷史凈資產(chǎn)收益 率水平。（2）搜集同行業(yè)其他企業(yè)凈資產(chǎn)收益率的資料。（3）采用以下公式：資產(chǎn)報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率+行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)收益率+企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)收益率。其中，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率可采用同期或近期發(fā)行的長(zhǎng)期國(guó)債利率，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)收益率可查閱相關(guān)行業(yè)統(tǒng)計(jì)資料。企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自企業(yè)外部和內(nèi)部?jī)蓚€(gè)方面，外部風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于企業(yè)所處具體經(jīng)濟(jì)地理位置、市場(chǎng)環(huán)境、自然與意外等；內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于加油站的特許經(jīng)營(yíng)其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)一般很小，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的判斷要結(jié)合被評(píng)估加油站歷年借款情況。最后結(jié)合上述三種情況，綜合確定折現(xiàn)率。

（四）計(jì)算企業(yè)價(jià)值

將以上步驟計(jì)算的各項(xiàng)參數(shù)代入公式P= + 中，計(jì)算P值。

（五）確定評(píng)估結(jié)論

根據(jù)加油站企業(yè)價(jià)值確定拆遷補(bǔ)償金額時(shí)要考慮兩個(gè)問(wèn)題：一是成品油庫(kù)存；二是土地使用權(quán)的性質(zhì)。由于加油站經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的特殊性，庫(kù)存成品油必須是由加油站自行處理的一項(xiàng)內(nèi)容。因此，在評(píng)估時(shí)庫(kù)存成品油（包括在加油機(jī)、管線及儲(chǔ)油罐內(nèi)的）的價(jià)值要從企業(yè)價(jià)值評(píng)估結(jié)論中扣除，扣除的金額應(yīng)該是：庫(kù)存成品油價(jià)值=庫(kù)存成品油數(shù)量×成品油銷售單價(jià)用收益法計(jì)算的企業(yè)價(jià)值中所含土地價(jià)值是全地價(jià)（即出讓價(jià)），如果被評(píng)估加油站的土地使用權(quán)是劃撥地，應(yīng)考慮在企業(yè)價(jià)值中扣除企業(yè)價(jià)值計(jì)算期限內(nèi)土地使用權(quán)出讓金。評(píng)估結(jié)論：

拆遷補(bǔ)償金額=加油站企業(yè)價(jià)值-庫(kù)存成品油價(jià)值-劃撥土地出讓金

（六）完成拆遷評(píng)估報(bào)告

拆遷評(píng)估報(bào)告是對(duì)全部拆遷評(píng)估工作的總結(jié)，注意應(yīng)披露以下重要事項(xiàng)：（1）評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、評(píng)估對(duì)象的存在狀況、權(quán)利狀況和受到的限制；（2）影響評(píng)估分析、判斷和結(jié)論的評(píng)估假設(shè)和限定條件，并就其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響進(jìn)行必要說(shuō)明；（3）披露相關(guān)財(cái)務(wù)分析、調(diào)整情況；（4）其他需要披露的事項(xiàng)。

第四篇：拆遷評(píng)估信息

仔細(xì)勘察丈量公平資產(chǎn)評(píng)估

14日上午，政府拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組抽調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位人員，與評(píng)估公司的代表，組成拆遷評(píng)估工作組，對(duì)拆遷重建工作中涉及拆遷的住宅，進(jìn)行了實(shí)地勘察與測(cè)量，開始該區(qū)域的住宅拆遷賠償評(píng)估工作。

原辦公樓使用時(shí)間已久，并且辦公單位多，辦公場(chǎng)面積狹小，已經(jīng)不能完全適應(yīng)快捷有效的服務(wù)功能，為有效發(fā)揮政府職能，構(gòu)建高效、迅捷的政府形象，縣委縣政府決定對(duì)原來(lái)舊辦公樓實(shí)施拆除和擴(kuò)建，在新建計(jì)劃中，位于辦公樓背后的32戶住宅也將計(jì)劃一并拆除，為了能使該家屬區(qū)居民在拆遷中能的得到合理的安置或賠償，縣政府辦公樓拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)系專業(yè)的房地產(chǎn)拆遷評(píng)估公司，對(duì)整個(gè)政府家屬區(qū)住宅實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估工作，為此，拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組抽調(diào)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、縣發(fā)改局等7部門工作人員，會(huì)同評(píng)估公司代表，與今日上午開始住宅評(píng)估勘察測(cè)量工作。為切實(shí)維護(hù)拆遷戶的切身利益，評(píng)估工作組深入拆遷戶家中，逐戶丈量，與每個(gè)拆遷戶座談，拆遷戶所提要求進(jìn)行詳細(xì)登記。

此次拆遷評(píng)估工作，是為了在政府辦公樓拆除重建工程中，既能有效維護(hù)了拆遷戶的利益，又能順利實(shí)施政府舊辦公樓和政府家屬區(qū)的拆遷重建工組，根據(jù)當(dāng)情況，對(duì)拆遷戶實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估是解決拆遷賠償矛盾的有效辦法。

第五篇：房屋拆遷評(píng)估流程

城市房屋拆遷評(píng)估流程

1、公示評(píng)估機(jī)構(gòu)名單，供拆遷當(dāng)事人選擇。

2、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)：采取被拆遷人投票或者當(dāng)事人抽簽的方式確定。

3、拆遷人與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂委托評(píng)估協(xié)議。

4、評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)收集被拆遷房屋資料，包括房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證、建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、裝璜、附屬物等。

應(yīng)具有：反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像照片資料、實(shí)地勘察測(cè)量記錄、評(píng)估對(duì)象登記清單，工作人員記錄，被拆遷人簽名；被拆遷人拒絕簽名的，應(yīng)當(dāng)附有現(xiàn)場(chǎng)證人簽名。

5、公示初步估價(jià)結(jié)論，公示時(shí)間7天。

6、估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提供被拆遷房屋整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。

7、委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。

8、拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)報(bào)告有異議的，在收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核，原估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)，并出具書面意見。

9、另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

針對(duì)不同房屋制定相應(yīng)的估價(jià)方法，主要有三種，即成本法、收益法以及市場(chǎng)比較法。既可選擇一種進(jìn)行評(píng)估，又可同時(shí)采用幾種方法進(jìn)行綜合評(píng)估。

一、拆遷當(dāng)事人共同選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。

市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。

二、拆遷人出資委托評(píng)估機(jī)構(gòu)。

拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。

三、評(píng)估機(jī)構(gòu)勘察測(cè)量。

1、拆遷當(dāng)事人向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。

2、受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)允許查閱。

3、對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

4、實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

四、初步估價(jià)報(bào)告公示。

估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。

五、復(fù)核申請(qǐng)。

拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。