第一篇：成都市物業(yè)管理?xiàng)l例

《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》，2007年8月10日成都市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十四次會(huì)議通過(guò)，2007年9月27日四川省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議批準(zhǔn)。

自2008年1月1日起正式施行。

成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì) 2007年11月10日

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成都市物業(yè)管理?xiàng)l例

2007年8月10日成都市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十四次會(huì)議通過(guò)，2007年9月27日四川省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議批準(zhǔn)

目 錄

第一章 總 則 第二章 建筑區(qū)劃

第一節(jié) 建筑區(qū)劃的劃分與調(diào)整 第二節(jié) 附屬設(shè)施設(shè)備的配置 第三節(jié) 新建住宅的交付使用 第四節(jié) 新建住宅物業(yè)保修金

第三章 物業(yè)的管理主體與物業(yè)使用 第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)籌備組

第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 第三節(jié) 物業(yè)的使用與維護(hù) 第四章（前期）物業(yè)服務(wù)合同 第一節(jié) 一般規(guī)定

第二節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)合同 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 第五章 法律責(zé)任 第六章 附 則

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合成都市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

第三條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)其轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。規(guī)劃、建設(shè)、城管、公安、工商、價(jià)格、民政等行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照其法定職責(zé)協(xié)同實(shí)施本條例。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會(huì)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，配合調(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。

社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。第四條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)建設(shè)，建立行業(yè)服務(wù)、協(xié)調(diào)、激勵(lì)和懲戒等機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理業(yè)科學(xué)、規(guī)范、和諧發(fā)展。

第五條 本市提倡依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)服務(wù)水平；對(duì)于采用新技術(shù)、新方法節(jié)能降耗的，政府給予鼓勵(lì)。

第二章 建筑區(qū)劃

第一節(jié) 建筑區(qū)劃的劃分與調(diào)整

第六條 新建建設(shè)項(xiàng)目，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)建筑區(qū)劃。但該建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)已按規(guī)劃分割成兩個(gè)以上自然院落或者封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的情況下，可以分別劃分為獨(dú)立的建筑區(qū)劃。

第七條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，向區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門提出劃分建筑區(qū)劃的要求。區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起5個(gè)工作日內(nèi)在征求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)的意見(jiàn)后進(jìn)行劃分，并告知開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。第八條 確需調(diào)整建筑區(qū)劃的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)，按照本條例第六條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的布局，擬定調(diào)整方案，經(jīng)各相關(guān)建筑區(qū)劃業(yè)主大會(huì)分別同意后進(jìn)行劃分；尚未設(shè)立業(yè)主大會(huì)的建筑區(qū)劃，由全體業(yè)主共同決定。業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主決定前款事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。尚未劃分建筑區(qū)劃的，應(yīng)當(dāng)按照前款比例征得相關(guān)業(yè)主同意后，按照本條第一款規(guī)定執(zhí)行。

第九條 建筑區(qū)劃劃分、調(diào)整后，市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以相應(yīng)注記，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示。

建筑區(qū)劃調(diào)整后，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)建筑區(qū)劃內(nèi)公告。

第二節(jié) 附屬設(shè)施設(shè)備的配置

第十條 新建建筑區(qū)劃內(nèi)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房：

（一）建筑面積不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的2‰，并不得少于80平方米；

（二）配置物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房，其中業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房建筑面積不得少于30平方米；

（三）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上部分不低于50％。物業(yè)服務(wù)用房配置不符合前款規(guī)定的，規(guī)劃行政主管部門不予核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。第十一條 新建住宅建筑區(qū)劃內(nèi)的水、電、氣計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)實(shí)行專有部分一戶門號(hào)一貿(mào)易結(jié)算表、共有部分獨(dú)立計(jì)量表；安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、信息等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使用的基本條件。

第十二條 新建住宅建筑區(qū)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車停放庫(kù)（位）與住戶數(shù)的最低比例標(biāo)準(zhǔn)，由市規(guī)劃行政主管部門制定。

本市鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位投資建設(shè)住宅建筑區(qū)劃內(nèi)機(jī)動(dòng)車停放庫(kù)（位），具體辦法由市價(jià)格行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門制定。

第三節(jié) 新建住宅的交付使用

第十三條 本市實(shí)行新建住宅交付使用監(jiān)管制度。新建住宅建筑區(qū)劃內(nèi)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)具備下列條件后，方可交付使用：

（一）住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來(lái)水管網(wǎng)，并供水到戶；

（二）住宅用電按照電力部門的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不得使用臨時(shí)施工用電；

（三）住宅的雨水、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨水、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件所限需采取臨時(shí)性排放措施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)水務(wù)、環(huán)保部門審核同意，并確定臨時(shí)排放的期限；

（四）住宅區(qū)附近有燃?xì)夤芫W(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)并與燃?xì)夤芫W(wǎng)鑲接。住宅區(qū)附近沒(méi)有燃?xì)夤芫W(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)，并負(fù)責(zé)落實(shí)燃?xì)夤?yīng)渠道；

（五）住宅區(qū)內(nèi)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安防等設(shè)施設(shè)備按設(shè)計(jì)規(guī)范配置到位；

（六）住宅區(qū)與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連；

（七）按照規(guī)劃要求完成教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵政、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及其他商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)和管理等公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)。住宅建設(shè)工程分期建設(shè)，上述設(shè)施尚未建成的，應(yīng)當(dāng)有可供過(guò)渡使用的相應(yīng)公共服務(wù)設(shè)施；

（八）按照住宅設(shè)計(jì)規(guī)范預(yù)留設(shè)置空調(diào)器外機(jī)和冷凝水排放管的位置；

（九）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)內(nèi)的綠化建設(shè)；

（十）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)內(nèi)停車庫(kù)（位）的配置；

（十一）住宅建設(shè)工程分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地清潔、道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離措施；

（十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。個(gè)人建造的自住房屋不適用前款規(guī)定。

第十四條 新建住宅交付使用前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供新建住宅建設(shè)工程竣工驗(yàn)收文件和本條例第十三條第一款所列附屬設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件、資料。

第四節(jié) 新建住宅物業(yè)保修金

第十五條 本市實(shí)行新建住宅物業(yè)保修金監(jiān)管制度。

保修金監(jiān)管實(shí)行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管的原則。市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)保修金的交存、使用、管理和退還實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。第十六條 新建住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，其開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)新建住宅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記前，按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的比例，一次性向保修金監(jiān)管帳戶交存保修金，作為該住宅物業(yè)保修期內(nèi)保修費(fèi)用的保證。

保修金監(jiān)管帳戶以建筑區(qū)劃為單位設(shè)立專戶。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理新建住宅物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供專戶銀行出具的住宅物業(yè)保修金全額交存證明。保修金存儲(chǔ)期限與物業(yè)的法定保修期限一致。

第十七條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照法定的保修期限、范圍，承擔(dān)住宅物業(yè)的保修責(zé)任；開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可以自行組織維修，也可以委托他人進(jìn)行維修。

第十八條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門核實(shí)后，由業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)組織維修，其費(fèi)用在保修金中墊支。未設(shè)立業(yè)主大會(huì)的建筑區(qū)劃，其物業(yè)共有部分出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，社區(qū)居民委員會(huì)可以依照前款規(guī)定申請(qǐng)動(dòng)用保修金墊支維修費(fèi)用。市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在保修金動(dòng)用后3個(gè)工作日內(nèi)書面通知開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。第十九條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)按照本條例第十八條規(guī)定程序動(dòng)用保修金后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到房產(chǎn)行政主管部門的通知之日起15日內(nèi)足額補(bǔ)存。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)維修責(zé)任承擔(dān)持有異議的，可以在前款規(guī)定期限內(nèi)依法提起民事訴訟或者申請(qǐng)仲裁，由人民法院或者仲裁委員會(huì)確定的責(zé)任人補(bǔ)存保修金。逾期不起訴或申請(qǐng)仲裁的，視為其認(rèn)可承擔(dān)維修責(zé)任。

第二十條 物業(yè)保修期間，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位因破產(chǎn)、解散、被撤銷等原因消亡的，保修金監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)將保修金本息余額提存。

物業(yè)出現(xiàn)保修范圍內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)可以按照本條例第十八條規(guī)定申請(qǐng)動(dòng)用保修金。第二十一條 符合下列條件之一的，保修金存儲(chǔ)期滿后本息余額退還開(kāi)發(fā)建設(shè)單位；開(kāi)發(fā)建設(shè)單位已消亡的，保修金本息余額依法列入清算財(cái)產(chǎn)：

（一）未出現(xiàn)屬于保修范圍內(nèi)的物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題；

（二）出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題，但開(kāi)發(fā)建設(shè)單位已按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行維修并經(jīng)驗(yàn)收合格，或者與業(yè)主就維修費(fèi)用承擔(dān)達(dá)成和解協(xié)議并履行給付義務(wù)；

（三）出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題且雙方就責(zé)任承擔(dān)發(fā)生爭(zhēng)議，但開(kāi)發(fā)建設(shè)單位已按人民法院或者仲裁委員會(huì)的法律文書履行義務(wù)。

第二十二條 保修金存儲(chǔ)期滿前30日，保修金監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)將擬退還保修金事項(xiàng)在相關(guān)建筑區(qū)劃內(nèi)書面公示。

第二十三條 保修金監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)每年定期向相關(guān)建筑區(qū)劃的業(yè)主和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位公布該建筑區(qū)劃保修金的交存、使用情況，接受業(yè)主和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的監(jiān)督。

第三章 物業(yè)的管理主體與物業(yè)使用

第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)籌備組

第二十四條 同一建筑區(qū)劃內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)：

（一）專有部分交付的建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上；

（二）首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達(dá)到建筑物總面積20％以上。

業(yè)主總?cè)藬?shù)在100人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行管理職責(zé)。

第二十五條 符合本條例第二十四條第一款規(guī)定條件之一的建筑區(qū)劃，其開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門。報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列相關(guān)文件資料：

（一）建筑區(qū)劃劃分意見(jiàn)書；

（二）業(yè)主名冊(cè)；

（三）建筑規(guī)劃總平面圖；

（四）附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；

（五）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（六）住宅物業(yè)保修金交存證明；

（七）建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金籌集證明；

（八）其他必要的文件資料。第二十六條 區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到本條例第二十五條規(guī)定的報(bào)告之日起5個(gè)工作日內(nèi)，抄送街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告或者要求之日起15個(gè)工作日內(nèi)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第二十七條 籌備組由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責(zé)。第二十八條 籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份和核計(jì)業(yè)主人數(shù)、專有部分面積；

（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件和選舉辦法；

（五）組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人；

（六）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款第（一）至

（五）項(xiàng)所列內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議15日前以書面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公示。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、人數(shù)或者專有部分面積等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

第二十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。自業(yè)主大會(huì)依法設(shè)立之日起，籌備組職責(zé)自行終止。籌備組的必要經(jīng)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

第三十條 業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定行使。業(yè)主身份以及專有部分面積的確定，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。

單個(gè)業(yè)主擁有多個(gè)或者數(shù)人共有一個(gè)物業(yè)專有部分的，其業(yè)主投票權(quán)人數(shù)按一人計(jì)算。

業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不繳存建筑物專項(xiàng)維修資金的，管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以對(duì)其在物業(yè)管理中投票權(quán)的行使予以約束。

第三十一條 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起設(shè)立。業(yè)主大會(huì)依法設(shè)立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)設(shè)立事項(xiàng)向區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門備案；并依法刻制和使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章。市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例，制定對(duì)業(yè)主大會(huì)監(jiān)督管理的具體規(guī)定。第三十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。

業(yè)主委員會(huì)不依法、依約履行召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期召開(kāi)；逾期不召開(kāi)的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

除前兩款規(guī)定外，任何單位和個(gè)人不得擅自召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議。第三十三條 同一建筑區(qū)劃內(nèi)有兩幢以上建筑物的，可以以幢、單元為單位設(shè)立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組履行下列職責(zé)：

（一）討論業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng)；

（二）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿；

（三）討論、決定本幢、本單元物業(yè)共有部分的經(jīng)營(yíng)、收益分配及維修等事項(xiàng)。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本建筑區(qū)劃業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。第三十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式。

采用集體討論形式的，可以按照本條例第三十三條規(guī)定，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議；也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。

第三十五條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理；

（二）建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案；

（三）共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；

（四）業(yè)主的其他權(quán)利與義務(wù)；

（五）違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

管理規(guī)約自業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)之日起生效，對(duì)全體業(yè)主及使用人均具有約束力。第三十六條 管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則不得與法律、法規(guī)相抵觸，其示范文本由市房產(chǎn)行政主管部門擬訂。

第三十七條 業(yè)主大會(huì)設(shè)立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)告知開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人：

（一）管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

（四）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的其他決定。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在銷售該建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人明示前款所列事項(xiàng)，并將其作為房屋買賣合同的附件。

第三十八條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)由人數(shù)為奇數(shù)的若干名委員組成，每名委員具有同等表決權(quán)，每屆任期為3至5年；委員的條件、人數(shù)、任期等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。第三十九條 業(yè)主委員會(huì)討論、決定物業(yè)管理公共事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)委員會(huì)會(huì)議，并于會(huì)議召開(kāi)3日前在建筑區(qū)劃內(nèi)以書面形式公告會(huì)議議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。

業(yè)主委員會(huì)決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過(guò)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。

第四十條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)忠實(shí)履行職責(zé)，定期參加房產(chǎn)行政主管部門組織的物業(yè)管理培訓(xùn)，接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其委員及其近親屬不得在為本建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、機(jī)構(gòu)中任職。

第四十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

（一）不再是該建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主；

（二）喪失民事行為能力；

（三）被依法限制人身自由半年以上；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。第四十二條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)求；

（二）拒不履行委員職責(zé)；

（三）業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者20％以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；

（四）違章搭建、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等侵害他人合法權(quán)益；

（五）因其他原因不適合繼續(xù)享有委員資格的。

第四十三條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未換屆改選的，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

第四十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。業(yè)主委員會(huì)委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起5日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列文件資料及財(cái)物。第四十五條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以從下列渠道籌集專項(xiàng)用于業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)：

（一）全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益；

（二）全體業(yè)主共同交納；

（三）業(yè)主自愿捐贈(zèng)等其他合法方式。

工作經(jīng)費(fèi)歸全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管并定期書面公告其收支情況，并接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督。

第四十六條 兩個(gè)以上建筑區(qū)劃共用附屬設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議制度。

業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門、相關(guān)建筑區(qū)劃的業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人組成。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)召集。

第三節(jié) 物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十七條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)合理正當(dāng)?shù)厥褂脤Ｓ胁糠郑箯氖孪铝形＜敖ㄖ锇踩蛘邠p害他人合法權(quán)益的行為：

（一）改變房屋承重結(jié)構(gòu)；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（三）堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)的物品或者超負(fù)重的物品；

（四）排放、制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)；

（五）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

（六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。第四十八條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿載明的用途使用住宅，不得擅自改變其使用性質(zhì)。確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意；并依法經(jīng)規(guī)劃、國(guó)土、衛(wèi)生、環(huán)保、消防等行政主管部門審批。

第四十九條 通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個(gè)人侵占、處分或者改作他用。

利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，并由業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主共同決定。業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)分別定期公布全體業(yè)主共有部分、部分業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的收支情況。

第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人發(fā)現(xiàn)本條例第四十七條、第四十八條或者第四十九條第一款規(guī)定行為之一的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻；勸阻無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)書面告知業(yè)主委員會(huì)或者有關(guān)行政主管部門。第五十一條 建筑區(qū)劃內(nèi)停放車輛，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

機(jī)動(dòng)車停放位在優(yōu)先滿足業(yè)主停車需要的前提下有空余的，可以臨時(shí)出租給建筑區(qū)劃外的單位、個(gè)人。

第五十二條 利用物業(yè)共有部分設(shè)置機(jī)動(dòng)車停放位的，其車位設(shè)置、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定。

業(yè)主大會(huì)決定收取場(chǎng)地使用費(fèi)的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人收取，并支付一定比例的報(bào)酬。業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的，可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人另行約定。

第五十三條 物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應(yīng)當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)的情形時(shí)，業(yè)主或者其他責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。專有部分保修期滿后的維修責(zé)任，由業(yè)主自行承擔(dān)；共有部分保修期滿后的維修責(zé)任，由相關(guān)業(yè)主按專有部分面積比例共同承擔(dān)。

發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)立即組織搶修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)，費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

第五十四條 供水、供電、供氣、供熱、信息等專業(yè)單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

第五十五條 本市建立建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)用于建筑物及其附屬設(shè)施保修期滿后共有部分的維修、更新、改造。

專項(xiàng)維修資金的建立，應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主所有、統(tǒng)一繳存、專戶存儲(chǔ)、業(yè)主決策、專款專用、統(tǒng)籌監(jiān)管的原則。首次專項(xiàng)維修資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和買受人繳存。建筑物及其附屬設(shè)施專項(xiàng)維修資金管理辦法，由市人民政府制定。

第五十六條 因維修物業(yè)、設(shè)置管線等需要，必須進(jìn)入專有部分的，業(yè)主、使用人不得拒絕。

供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)、郵政等專業(yè)單位進(jìn)入建筑區(qū)劃提供服務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第四章（前期）物業(yè)服務(wù)合同

第一節(jié) 一般規(guī)定

第五十七條 業(yè)主可以根據(jù)所在建筑區(qū)劃的實(shí)際情況，通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，依法選聘符合相應(yīng)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

第五十八條 從事物業(yè)服務(wù)咨詢、顧問(wèn)、代理、認(rèn)證等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)和在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的外地企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)行政主管部門備案。

第五十九條 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理?yè)?dān)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定聘請(qǐng)相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員從事相關(guān)專業(yè)服務(wù)工作；其他管理人受聘提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和行業(yè)規(guī)范。市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)相關(guān)從業(yè)人員的培訓(xùn)與監(jiān)督管理，建立本市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理及物業(yè)維修、秩序維護(hù)等相關(guān)專業(yè)服務(wù)人員的執(zhí)業(yè)名冊(cè)和其他管理人、服務(wù)機(jī)構(gòu)名錄，向公眾提供查詢服務(wù)；應(yīng)當(dāng)制定、公布物業(yè)服務(wù)力量配備指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

第六十條 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度。建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)向相關(guān)行政主管部門、專業(yè)單位報(bào)告：

（一）發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；

（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在8小時(shí)內(nèi)難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、使用人及建筑物安全；

（三）物業(yè)服務(wù)人員擅自集體撤離建筑區(qū)劃，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主和使用人正常生活；

（四）發(fā)生群體性事件；

（五）發(fā)生業(yè)主、使用人重大傷亡事件；

（六）其他嚴(yán)重影響業(yè)主、使用人正常生活的事件。第六十一條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)分別建立并妥善保管物業(yè)檔案、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)檔案以及物業(yè)服務(wù)檔案。第六十二條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人、服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按規(guī)定申報(bào)其在物業(yè)管理活動(dòng)中的信用信息。市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理信用體系的建設(shè)，對(duì)物業(yè)管理信用信息的征集、披露、評(píng)估、使用等實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。

區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府建立業(yè)主委員會(huì)委員在物業(yè)管理中的信用檔案，并納入全市物業(yè)管理信用體系。第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人及服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定向市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

第二節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)合同

第六十四條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）臨時(shí)管理規(guī)約；

（三）建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃總平面布局圖；

（四）建筑區(qū)劃劃分意見(jiàn)書；

（五）物業(yè)共有部分清冊(cè)；

（六）房屋使用說(shuō)明書。

前款第（一）、（二）、（六）項(xiàng)應(yīng)當(dāng)參照市房產(chǎn)行政主管部門擬定的示范文本制定。

第六十五條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房銷售手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門提交包含下列主要內(nèi)容的前期物業(yè)管理方案：

（一）臨時(shí)管理規(guī)約樣本；

（二）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的證明文件；

（三）前期物業(yè)服務(wù)合同。第六十六條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)條件和相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。

建筑物總面積在5萬(wàn)平方米以上或者國(guó)有投資占50%以上的建筑區(qū)劃，應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招投標(biāo)方式。

第六十七條 有下列情形之一的，可以采用協(xié)議方式選聘：

（一）因保密或者國(guó)家安全方面有特別要求；

（二）住宅建筑區(qū)劃房屋總建筑面積低于3萬(wàn)平方米；

（三）投標(biāo)人少于3個(gè)。

符合前款第（一）項(xiàng)規(guī)定的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)部門的證明資料，并向市房產(chǎn)行政主管部門備案；符合前款第（二）項(xiàng)或者第（三）項(xiàng)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門核準(zhǔn)。

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同

第六十八條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂。合同中的下列主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)事先提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)，但業(yè)主大會(huì)已授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定的除外：

（一）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)；

（二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；

（三）合同期限；

（四）違約責(zé)任。

第六十九條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定建筑區(qū)劃內(nèi)的下列物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)：

（一）建筑物共有部位及設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；

（二）公共綠化的維護(hù)；

（三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；

（四）公共區(qū)域的秩序維護(hù)；

（五）物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù)；

（六）物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的帳務(wù)管理；

（七）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；

（八）其他物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人在有關(guān)業(yè)主、使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出明確約定。

物業(yè)服務(wù)合同示范文本由市房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同其他相關(guān)行政主管部門擬訂。第七十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，其計(jì)費(fèi)模式、標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)委托雙方訂立物業(yè)服務(wù)合同具體約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量和相應(yīng)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金建帳立制，定期公布其收支情況。

市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)制定各類物業(yè)的服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)等行業(yè)規(guī)范，定期公布實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的各類物業(yè)服務(wù)費(fèi)用信息；并可以受委托按照行業(yè)規(guī)范對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)。第七十一條 物業(yè)服務(wù)合同可以約定履約保證金并專戶存儲(chǔ)，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行合同的保證。

第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人承接建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分及其相應(yīng)的檔案進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)共有部分與原設(shè)計(jì)方案不符或者有質(zhì)量問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)書面告知開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)；并按照國(guó)家、省和市的有關(guān)規(guī)定，與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)辦理相應(yīng)手續(xù)。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以配合；承接查驗(yàn)中確認(rèn)的問(wèn)題，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改。

第七十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主名冊(cè)等資料的移交手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)自辦理移交手續(xù)之日起30日內(nèi)，持相關(guān)資料向區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門備案。

第七十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿60日前組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行表決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。

業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)選聘方式、具體實(shí)施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行表決。第七十五條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)退出建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：

（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除；

（二）物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約；

（三）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形。第七十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人退出建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)在辦理規(guī)定退出手續(xù)的同時(shí)，履行下列交接義務(wù)：

（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房，實(shí)行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)期間的財(cái)務(wù)檔案；

（二）撤出建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員；

（三）清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

第七十七條 新建建筑區(qū)劃內(nèi)，供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用：

（一）業(yè)主自用的向業(yè)主收取；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人收取；

（三）部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偅?/p>

（四）全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

專業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人代收有關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收費(fèi)用，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第七十八條 專有部分所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和建筑物及其附屬設(shè)施專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傋鞒黾s定，并在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)出示結(jié)算約定或者結(jié)算憑據(jù)。

第七十九條 本節(jié)第六十九條至第七十五條關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，適用于前期物業(yè)服務(wù)合同。

第五章 法律責(zé)任

第八十條 業(yè)主、使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生爭(zhēng)議的，可以自行協(xié)商解決；不能協(xié)商解決的，可以要求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府調(diào)解或者依法提起民事訴訟或申請(qǐng)仲裁。

業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等對(duì)違反本條例的行為，可以向有關(guān)部門投訴、舉報(bào)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查、核實(shí)，并依法處理。第八十一條 違反本條例第十三條第一款附屬設(shè)施設(shè)備交付使用規(guī)定的，由市或者區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止交付使用；拒不停止的，處以交付使用住宅銷售額1‰以上3‰以下罰款，并將其納入物業(yè)管理信用體系，向社會(huì)公布。第八十二條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未按本條例規(guī)定交存、補(bǔ)存住宅物業(yè)保修金的，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款，并自逾期之日起按日加收滯納部分0.3‰的滯納金。

第八十三條 違反本條例第二十五條規(guī)定的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；拒不改正的，處以1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款。第八十四條 業(yè)主委員會(huì)委員違反本條例第四十四條或者第六十一條規(guī)定的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以2000元以上1萬(wàn)元以下罰款。

第八十五條 違反本條例第四十八條規(guī)定，擅自改變住宅使用性質(zhì)的，由規(guī)劃行政主管部門責(zé)令限期改正，并處以5000元以上3萬(wàn)元以下罰款。

第八十六條 違反本條例第五十九條第一款、第二款規(guī)定的，由市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款。

第八十七條 違反本條例第六十條規(guī)定的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門給予警告，并處以5000元以上2萬(wàn)元以下罰款。第八十八條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人違反本條例第六十一條規(guī)定的，由市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。第八十九條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人、服務(wù)機(jī)構(gòu)違反本條例第六十二條第一款規(guī)定的，由市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門處以5000元以上2萬(wàn)元以下罰款。

第九十條 違反本條例第六十三條規(guī)定的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期補(bǔ)報(bào)；逾期不報(bào)的，給予警告，并處以2000元以上1萬(wàn)元以下罰款。第九十一條 違反本條例第六十六條或者第六十七條第一款第（二）、第（三）項(xiàng)規(guī)定的，由市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，給予警告，并處以2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。第九十二條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人違反本條例第七十二條或者第七十三條第一款規(guī)定的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下的罰款。

第九十三條 違反本條例第七十五條或者第七十六條規(guī)定的，由市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；拒不改正的，處以2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。

第九十四條 違反本條例的行為，法律、法規(guī)另有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第九十五條 房產(chǎn)行政主管部門及其他行政主管部門的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，按有關(guān)規(guī)定給予行政處分。

第六章 附 則

第九十六條 劃定為一個(gè)建筑區(qū)劃的建設(shè)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的，其前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以該建筑區(qū)劃為范圍；先期開(kāi)發(fā)建設(shè)的區(qū)域內(nèi)交付使用的物業(yè)符合本條例第二十四條第一款規(guī)定條件之一的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)應(yīng)當(dāng)按照分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋建筑面積比例，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以約定；業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期建設(shè)的條件，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定，增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員；業(yè)主大會(huì)可以就整個(gè)建筑區(qū)劃的物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定。第九十七條 本條例所稱物業(yè)管理，是指建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具備獨(dú)立法人資格和規(guī)定條件，依據(jù)（前期）物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。本條例所稱使用人，是指建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物的承租人、實(shí)際使用人。

第九十八條 舊住宅區(qū)經(jīng)給排水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專項(xiàng)整治后，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)的，依照本條例相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

業(yè)主未委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，而自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，包括雇傭、委托他人提供專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)的，依照本條例第二章、第三章的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

其他管理人的管理辦法，由市房產(chǎn)行政主管部門另行制定、公布。第九十九條 本條例自2008年1月1日起施行。

第二篇：成都市物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)規(guī)程

成都市物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)規(guī)程

為規(guī)范物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和運(yùn)作，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合成都市實(shí)際，現(xiàn)將我局制定的《成都市物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)規(guī)程》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真研究執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)與我局聯(lián)系。《成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)〈成都市物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)規(guī)則（試行）〉的通知》（成房物管〔2003〕3號(hào)）同時(shí)廢止。

附件：成都市物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)規(guī)程

二○○三年十二月二十二日

成都市物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)規(guī)程

第一章總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)、政策，結(jié)合成都市實(shí)際，制定本規(guī)程。

第二條本規(guī)程適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主大會(huì)的成立、運(yùn)作和監(jiān)督。

第三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

第四條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)作為其執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

第五條 成都市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督工作。各區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)作好本行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。

第二章業(yè)主大會(huì)

第六條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第七條業(yè)主大會(huì)自按規(guī)定程序召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議之日起成立。

第八條業(yè)主大會(huì)依法履行以下職責(zé)：

（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

第九條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。

第十條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成與任期、工作經(jīng)費(fèi)、印章管理使用等事項(xiàng)依法作出約定。

第十一條公有住房出售達(dá)到總建筑面積1/2以上的，商品房出售達(dá)到總建筑面積2/3以上且竣工交付使用滿1年的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)籌備業(yè)主大會(huì)的成立。

第十二條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門（以下簡(jiǎn)稱當(dāng)?shù)刂鞴懿块T）和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府，下同）、社區(qū)居民委員會(huì)的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。

籌備組組成以后，籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并告知當(dāng)?shù)刂鞴懿块T和街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的組織費(fèi)用，由該物業(yè)的建設(shè)單位承擔(dān)。

第十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行服務(wù)職責(zé)，做好下列籌備工作：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

（五）宣傳物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)、政策；

（六）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款

（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十四條業(yè)主身份的確認(rèn)，一般按房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人確定；訂立買賣合同尚未取得房屋所有權(quán)證的物業(yè)買受人，其房屋竣工并已交付的，參照房屋所有權(quán)人進(jìn)行業(yè)主身份認(rèn)定。

前款確定或認(rèn)定的房屋業(yè)主超過(guò)一人的，推選一人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力的業(yè)主，由其法定代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第十五條業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，按照業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擁有的物業(yè)建筑面積確定。一般以每1平方米為1個(gè)投票權(quán)計(jì)算業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，不足1平方米的部分采用四舍五入計(jì)算。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議后業(yè)主投票權(quán)的確定由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

第十六條 籌備組一般應(yīng)自組成之日起30日內(nèi)在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T和街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)的指導(dǎo)下，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后3日內(nèi)向其移交全部資料。

第十七條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能審議通過(guò)業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)重新籌備成立業(yè)主大會(huì)。

第十八條 業(yè)主大會(huì)成立后成為同一物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的，自動(dòng)成為業(yè)主大會(huì)成員，并應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主大會(huì)通過(guò)的業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和有關(guān)決定，在辦理有關(guān)房屋交接手續(xù)時(shí)還應(yīng)對(duì)其予以書面承諾，由業(yè)主委員會(huì)記錄存檔。

第十九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。

有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）20％以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

期召開(kāi)。

第二十條召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主，并將會(huì)議通知和有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

發(fā)生重大事故或者緊急事件等需要及時(shí)處理的，也應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知和公告。

召開(kāi)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)。

第二十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，業(yè)主大會(huì)會(huì)議方為有效。

第二十二條 業(yè)主本人因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可書面委托代理人參加。

第二十三條 單位業(yè)主派代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其代表應(yīng)持有效的委托證明資料。

第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元（樓層）等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議；業(yè)主代表因故不能參加會(huì)議的，業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

業(yè)主代表的產(chǎn)生應(yīng)經(jīng)相應(yīng)區(qū)域內(nèi)1/2以上投票權(quán)的業(yè)主書面同意。

第二十五條 推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)；凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的意見(jiàn)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

第二十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決，一般采用1個(gè)（戶）業(yè)主1份表決票的方式。表決票上應(yīng)標(biāo)明業(yè)主的姓名，樓棟單元門牌號(hào)，建筑面積，投票權(quán)數(shù)，表決事項(xiàng)，贊成、反對(duì)、棄權(quán)選項(xiàng)及示范符號(hào)，有效與無(wú)效票的提示，以及業(yè)主本人簽名等內(nèi)容。

第二十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出重大事項(xiàng)決定應(yīng)當(dāng)通過(guò)書面形式簽字表決，其表決票的發(fā)放和回收應(yīng)有表決人的簽字。

第二十八條業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。

業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘與解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案、分擔(dān)業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、調(diào)整物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、以業(yè)主大會(huì)名義起訴等重大事項(xiàng)的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。

第二十九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定的時(shí)間以公開(kāi)統(tǒng)計(jì)產(chǎn)生表決結(jié)果之日為準(zhǔn)。

第三十條 業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定以業(yè)主委員會(huì)的名義發(fā)布或簽署。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議作書面記錄并存檔。

第三十一條 業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在業(yè)主大會(huì)的決定作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主不出席、也不委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表不出席、所代表的業(yè)主也不另推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，視為棄權(quán)，但應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主大會(huì)作出的決定。

第三章業(yè)主委員會(huì)

第三十三條 業(yè)主委員會(huì)由5至15名委員組成，設(shè)主任1名，副主任1至2名，具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

第三十四條 業(yè)主委員會(huì)實(shí)行任期制，一般每屆任期3年，具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿之日起資格自動(dòng)終止。

業(yè)主委員會(huì)委員任期同業(yè)主委員會(huì)任期相同，可連選連任。

第三十五條 業(yè)主委員會(huì)依法履行以下職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行，配合解決物業(yè)管理活動(dòng)中的重大問(wèn)題；

（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施，協(xié)助調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛；

（五）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)依照法規(guī)、政策賦予的其他職責(zé)。

第三十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第三十七條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

（二）遵守法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定組織能力；

（六）具備必要工作時(shí)間。

第三十八條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人可由幢、單元（樓層）等業(yè)主代表產(chǎn)生，業(yè)主人數(shù)較多的可由幢（樓層）業(yè)主代表產(chǎn)生。

第三十九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉業(yè)主委員會(huì)委員，實(shí)行差額選舉，經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)，且得票多的當(dāng)選。

候選人得票相等不能排位當(dāng)選的，應(yīng)對(duì)得票相等的候選人再次選舉確定。

已選出的業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)少于業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定人數(shù)的，應(yīng)在當(dāng)選之外的其他候選人中再次選舉確定。

第四十條 確因不能按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的人數(shù)選出業(yè)主委員會(huì)委員的，可按實(shí)際選出的人數(shù)為準(zhǔn)確定，具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

第四十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法規(guī)、政策的規(guī)定，同有關(guān)單位辦理物業(yè)相關(guān)移交手續(xù)。

第四十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，按照規(guī)定，持業(yè)主委員會(huì)備案表、業(yè)主大會(huì)與會(huì)議情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)任期與委員名單、街道辦事處與社區(qū)居民委員會(huì)簽署的意見(jiàn)等資料向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T備案。

業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，依照前款規(guī)定重新備案。

第四十三條當(dāng)?shù)刂鞴懿块T在收到備案資料之日起7個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合條件的予以備案；對(duì)不符合條件的應(yīng)書面說(shuō)明不予備案的理由。

第四十四條 業(yè)主委員會(huì)憑備案文件向有關(guān)部門申請(qǐng)刻制印章、辦理代碼登記和開(kāi)立專項(xiàng)維修資金賬戶等事宜。

第四十五條 經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，會(huì)議召開(kāi)3日前應(yīng)當(dāng)通知全體委員。

第四十六條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字后存檔。

第四十七條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有1/2以上委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員1/2以上同意。

業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)在決定產(chǎn)生之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第四十八條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前應(yīng)完成換屆選舉工作。其屆滿2個(gè)月前，應(yīng)組建換屆選舉籌備組；換屆選舉籌備組由本屆業(yè)主委員會(huì)委員、部分非委員業(yè)主組成。

第四十九條 換屆選舉籌備組應(yīng)在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T和街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)的指導(dǎo)下，在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前2個(gè)月內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉。換屆選舉中本屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)報(bào)告任期內(nèi)的工作情況。

第五十條 業(yè)主委員會(huì)不組建換屆選舉籌備組召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，當(dāng)?shù)刂鞴懿块T可督促其限期召開(kāi)；逾期仍不組建換屆選舉籌備組召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T及街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)的指導(dǎo)下開(kāi)展業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作。

第五十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并辦理交接手續(xù)。

第五十二條 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20％以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定。

第五十三條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自動(dòng)中止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）有犯罪行為的；

（三）以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；

（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)3次以上的；

（六）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

（七）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

前款

（一）項(xiàng)情形發(fā)生的，業(yè)主委員會(huì)委員資格自動(dòng)中止后自然終結(jié)；其他情形發(fā)生的，其委員資格自動(dòng)中止后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定通過(guò)，其委員資格終結(jié)。業(yè)主委員會(huì)委員資格自然終結(jié)或中止的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)記錄并保存相關(guān)資料。

第五十四條 業(yè)主委員會(huì)委員變更或資格中止的，應(yīng)當(dāng)自變更或資格中止之日起3日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定的其他委員。

第五十五條 業(yè)主委員會(huì)委員因故缺額時(shí)，應(yīng)在下一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)時(shí)補(bǔ)選；缺額人數(shù)超過(guò)1/4的，應(yīng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選。補(bǔ)選的委員任期隨本屆業(yè)主委員會(huì)屆滿終止。

第四章其他

第五十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與社區(qū)居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持社區(qū)居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取社區(qū)居民委員會(huì)的建議。

第五十七條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

第五十八條業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)的印章依照有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用、管理。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由責(zé)任人依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第五十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，當(dāng)?shù)刂鞴懿块T應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會(huì)及其委員違規(guī)或超越職權(quán)作出決定，侵害他人合法權(quán)益的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第六十條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T和街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。

業(yè)主大會(huì)解散前，業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算結(jié)束后30日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按規(guī)定向有關(guān)部門辦理業(yè)主委員會(huì)備案、印章等注銷手續(xù)，并將保管的其他檔案資料移交當(dāng)?shù)刂鞴懿块T。

第六十一條業(yè)主委員會(huì)違反法規(guī)、政策等規(guī)定以虛假資料取得備案的，由當(dāng)?shù)刂鞴懿块T責(zé)令限期改正；對(duì)逾期仍未改正的，由當(dāng)?shù)刂鞴懿块T撤銷備案。

第六十二條本規(guī)程實(shí)施前已成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)按照有關(guān)法規(guī)、政策的規(guī)定和本規(guī)程進(jìn)行規(guī)范。

第六十三條本規(guī)程自發(fā)布之日起施行。《成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)<成都市物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)規(guī)則（試行）>的通知》（成房物管〔2003〕3號(hào)）同時(shí)廢止。

第三篇：成都市前期物業(yè)管理服務(wù)合同

第一章　總則

第一條　本合同當(dāng)事人

委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：_________

單位名稱：_________

法定代表人：_________

注冊(cè)地址：_________

聯(lián)系電話：_________

受托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：_________

企業(yè)名稱：_________

法定代表人：_________

注冊(cè)地址：_________

聯(lián)系電話：_________

前期物業(yè)管理是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將（物業(yè)名稱）委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條　物業(yè)基本狀況

物業(yè)名稱：_________

物業(yè)類型：_________

座落位置：_________區(qū)（市）_________縣_________路（街道）_________號(hào)

四　至：_________東_________南_________西_________北_________

占地面積：_________平方米

建筑面積：_________平方米

委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見(jiàn)附件一。

第三條　乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人；乙方參與本物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并在物業(yè)移交接管時(shí)，與甲方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)；本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責(zé)任，按國(guó)家《建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定承擔(dān)。

第二章　委托管理服務(wù)事項(xiàng)

第四條　房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、_________。

第五條　共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中央監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施、_________。

第六條　附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場(chǎng)、_________。

第七條　共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理、_________。

第八條　附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所、_________。

第九條　公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、_________。

第十條　交通與車輛停放秩序的管理

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域公共場(chǎng)地停放車輛，停放人應(yīng)與乙方簽訂專項(xiàng)合同。

第十一條　維護(hù)公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。

前款約定的事項(xiàng)不含業(yè)主、使用人的人身與財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任，乙方與業(yè)主、使用人另行簽訂合同的除外。

第十二條　管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料、_________。

第十三條　根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的委托組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。

第十四條　業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方原則上應(yīng)接受委托，但收費(fèi)由當(dāng)事雙方協(xié)商。

第十五條　對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取報(bào)告、規(guī)勸、制止、_________等措施。

第十六條　其它委托事項(xiàng)：_________

1、在本物業(yè)保修期內(nèi)代為保修的，費(fèi)用由保修責(zé)任人承擔(dān)；

2、_________；

3、_________。

第三章　委托管理服務(wù)期限

第十七條　委托管理期限為_(kāi)________年（不超過(guò)3年）。自_________年_________月_________日_________時(shí)起至_________年_________月_________日_________時(shí)止。合同期滿或業(yè)主委員會(huì)成立與業(yè)主大會(huì)所聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自然終止。

第四章　雙方權(quán)利義務(wù)

第十八條　甲方權(quán)利義務(wù)

1、在業(yè)主委員會(huì)成立之前，負(fù)責(zé)制定《業(yè)主臨時(shí)公約》，讓購(gòu)房人訂立物業(yè)買賣合同時(shí)，對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾，并在與購(gòu)房人訂立的買賣合同中有包含本合同的內(nèi)容；或負(fù)責(zé)讓購(gòu)房人與乙方簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》及其附件《物業(yè)使用守則》和《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，并將其作為房屋租售合同的附件；物業(yè)竣工交付使用時(shí)，負(fù)責(zé)向購(gòu)房人提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說(shuō)明書；

2、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案；

3、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況并每年進(jìn)行一次考核評(píng)定；并將管理情況報(bào)物業(yè)管理主管部門備案；

4、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告；

5、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求；

在保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問(wèn)題，按以下第_________種方式處理：

（1）甲方負(fù)責(zé)返修；

（2）委托乙方返修，支出全部費(fèi)用；

（3）_________。

6、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租用收入用于_________；

7、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的管理用房（產(chǎn)權(quán)屬甲方），由乙方按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行；

（1）無(wú)償使用；

（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________；

8、在物業(yè)管理交接驗(yàn)收時(shí)，負(fù)責(zé)向乙方移交下列資料：_________

（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（2）設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；

（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。

9、為實(shí)現(xiàn)本合同約定的物業(yè)管理服務(wù)要求而發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，除由業(yè)主、使用人按規(guī)定繳納外，不足部分由甲方承擔(dān)。

10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題：_________

（1）_________；

（2）_________。

11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；

12、及時(shí)繳納空置房的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)；依法提供物業(yè)維修專項(xiàng)資金；

13、甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)收支狀況進(jìn)行審計(jì)；

14、_________。

第十九條　乙方權(quán)利義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案；自主開(kāi)展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)活動(dòng)；

2、制定開(kāi)支預(yù)算，測(cè)算物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

3、對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工提供管理方面的整改和完善建議；

4、配備工作人員參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備調(diào)試、驗(yàn)收和交接，并制定合理的工程保修、維養(yǎng)計(jì)劃；

5、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理；

6、按本合同第十五條的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約或物業(yè)使用守則及相關(guān)管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止和處理；

7、可選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

8、負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；

9、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；

10、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理管理計(jì)劃，資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告，并于每年月以方式向甲方提出這些計(jì)劃和報(bào)告；經(jīng)甲方審定后組織實(shí)施；

11、每月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用收支帳目；并將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；

12、對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或改善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施；不得擅自改變房屋共用部位的用途；

13、建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。

14、本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交甲方提供的全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料；

15、接受業(yè)主、使用人、甲方和物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督，不斷完善管理服務(wù)，定期向甲方報(bào)告本合同履行情況；

16、_________。

第五章　物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

第二十條　乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理：

1、房屋外觀；

2、設(shè)備運(yùn)行；

3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)；

4、公共環(huán)境；

5、綠化；

6、交通秩序；

7、公共秩序維護(hù)與協(xié)助消防；

8、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的急修、小修；

9、業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到：_________。

上述1～8項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不低于物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，具體見(jiàn)附件二。

第六章　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第二十一條　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

1、本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用執(zhí)行國(guó)家、省、市有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定；

2、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納；非住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納，具體是_________。

3、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)每【月】/【季】/【半年】）交納一次，每次交納費(fèi)用時(shí)間為_(kāi)________。

4、空置、空關(guān)房屋的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，分別由_________按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納。

5、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按_________調(diào)整。

6、業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)由業(yè)主交納，業(yè)主與承租人另有約定的，從其約定，但業(yè)主應(yīng)將此約定送乙方備案并負(fù)連帶繳納責(zé)任。

7、業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前該業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)；

8、物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)中未計(jì)入的共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、能耗費(fèi)用，按【該幢】/【該物業(yè)】住戶實(shí)際用量共同分?jǐn)偅?/p>

9、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，按以下第_________項(xiàng)處理；

（1）從逾期之日起按每天_________元交納滯納金；

（2）從逾期之日起按每天應(yīng)交管理服務(wù)費(fèi)的萬(wàn)分之_________交納滯納金；

（3）_________。

第二十二條　車位使用費(fèi)不得高于有權(quán)核定部門規(guī)定的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，由車位使用人按下列標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納：

1、露天車位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

2、車　庫(kù)：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

3、摩托車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

4、自行車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

5、_________。

第二十三條　乙方受業(yè)主、物業(yè)使用人的委托對(duì)其房屋自用部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)的費(fèi)用，由當(dāng)事人自行約定。

第二十四條　乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其它服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、_________；

2、_________；

3、_________；

第二十五條　房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，1、保修期內(nèi)屬保修范圍內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由甲方承擔(dān)；

2、不屬保修范圍內(nèi)的_________、_________、_________維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由業(yè)主按其擁有的權(quán)屬份額或_________承擔(dān)。

3、保修期滿后，本物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新、改造費(fèi)用，在本物業(yè)維修專項(xiàng)資金中列支。

第七章　違約責(zé)任

第二十六條　甲方違反本合同第十八條的約定，使乙方未完成約定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十七條　乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改并達(dá)到合同約定；逾期未整改的，或整改不符合合同約定的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十八條　乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)督促和要求乙方清退所收費(fèi)用，退還利息并按支付違約金；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十九條　甲乙任一方無(wú)正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц对倪`約金；給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)違約金的，對(duì)超過(guò)部分還應(yīng)給予賠償。

第三十條　因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以相關(guān)主管部門的鑒定為準(zhǔn)。

第三十一條　甲乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)，或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

第八章　附則

第三十二條　自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。

第三十三條　為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見(jiàn)情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成業(yè)主必要的財(cái)產(chǎn)損失的，當(dāng)事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第三十四條　甲乙雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第三十五條　本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第三十六條　本合同正本連同附件共_________頁(yè)，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十七條　本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第三十八條　本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意按下列第_________方式解決：

【一】提交_________仲裁委員會(huì)仲裁；

【二】依法向人法院起訴。

第三十九條　本合同自_________起生效。

甲方（簽章）：_________乙方（簽章）：_________

法定代表人：_________法人代表人：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件

一、本物業(yè)構(gòu)成細(xì)目

二、本物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)

三、本物業(yè)的管理方案

四、成都市前期物業(yè)管理服務(wù)合同備案表

合同備案號(hào)：（_________）

（一）合同雙方當(dāng)事人：委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：_________（簽章）聯(lián)系人：_________，聯(lián)系電話：_________受托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：_________（簽章）物業(yè)管理負(fù)責(zé)人：_________，聯(lián)系電話：_________

（二）物業(yè)基本狀況：物業(yè)名稱：_________，物業(yè)類型：_________，物業(yè)座落：_________物業(yè)總建筑面積：_________平方米，其中：已竣工建筑面積_________平方米，尚在建的_________平方米；

按物業(yè)類型劃分，具體是：①住宅建筑面積，總計(jì)_________平方米；獨(dú)立式住宅_________幢_________套，計(jì)_________平方米；多層住宅_________幢_________單元_________套，計(jì)_________平方米；8～9層住宅_________幢_________套，計(jì)_________平方米；10～20層住宅_________幢_________套，計(jì)_________平方米；21～30層住宅_________幢_________套，計(jì)_________平方米；31層以上住宅_________幢_________套，計(jì)_________平方米；②商務(wù)辦公用房_________幢，層數(shù)_________，套（間）數(shù)_________，建筑面積總計(jì)_________平方米；③商業(yè)用房_________幢，層數(shù)_________，套（間）數(shù)_________，建筑面積總計(jì)_________平方米；④工業(yè)用房_________幢，建筑面積總計(jì)_________平方米；⑤機(jī)動(dòng)車場(chǎng)（庫(kù)）建筑面積總計(jì)_________平方米，停車位_________個(gè)；地面停車庫(kù)_________個(gè)，建筑面積_________平方米，地面停車位_________個(gè)；⑥其他用房_________處，建筑面積計(jì)_________平方米。

（三）物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（請(qǐng)分類填寫）：_________。

（四）物業(yè)管理期限：_________年_________月_________日_________時(shí)至_________年_________月_________日_________時(shí)

（五）乙方向甲方出示的證件：

1、企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，編號(hào)：_________

2、企業(yè)的物業(yè)管理資質(zhì)證書，編號(hào)：_________

3、其他有關(guān)業(yè)績(jī)證明文件，_________。

（六）備案時(shí)間與備案機(jī)關(guān)：備案機(jī)關(guān)：_________（蓋章）

備案時(shí)間：_________年_________月_________日

說(shuō)明：

1、乙方持本合同備案表和合同原件及相關(guān)證件到物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門進(jìn)行合同備案。

2、經(jīng)備案機(jī)關(guān)備案的本合同備案表由乙方收?qǐng)?zhí)，在進(jìn)行企業(yè)資質(zhì)年審、企業(yè)資質(zhì)換級(jí)時(shí)，應(yīng)連同合同正式文本一并（均為復(fù)印件）向物業(yè)管理主管部門提交。

3、本合同備案表與合同文本的相關(guān)內(nèi)容應(yīng)保持一致。

4、業(yè)主可向物業(yè)管理主管部門查詢合同備案信息。

特別提示

一、根據(jù)建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局關(guān)于推行使用《物業(yè)管理合同（示范文本）》的通知（建設(shè)部【1997】263號(hào)）和《成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定》第十六條的要求，印制本合同文本。

二、根據(jù)成都市房產(chǎn)管理局《關(guān)于加強(qiáng)前期物業(yè)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（成房物【XX】第2號(hào)）的規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在合同訂立之日起15日內(nèi)，向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門備案。

三、請(qǐng)物業(yè)管理公司詳細(xì)閱讀合同中備案表說(shuō)明。

成都市前期物業(yè)管理服務(wù)合同（示范文本）說(shuō)明

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，受托方應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門咨詢。

2、本合同文本所稱商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

本合同文本所稱空置房是指在一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非自用和出租尚未售出的房屋。

本合同文本所稱空關(guān)房是指購(gòu)房人已購(gòu)但未使用的房屋。

3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項(xiàng)為優(yōu)先。

5、本合同文本適用于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與其選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

6、對(duì)合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。【】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或委托雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

7、在簽訂合同前，受托方應(yīng)當(dāng)向委托方出示應(yīng)當(dāng)由受托方提供的有關(guān)證書、證明文件。

8、本合同文本條款由成都市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第四篇：成都市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)規(guī)范

關(guān)于印發(fā)《成都市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)規(guī)范（試行）》的通知 成房發(fā)[2002]47號(hào)

各區(qū)（市）縣房管局（辦、所）、高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理局、各物業(yè)管理單位：

為提高我市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化服務(wù)水平，使物業(yè)管理單位服務(wù)窗口、從業(yè)人員、重點(diǎn)崗位有一個(gè)基本服務(wù)規(guī)范，現(xiàn)將《成都市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《行業(yè)規(guī)范》）印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真研究執(zhí)行，并對(duì)執(zhí)行《行業(yè)規(guī)范》提出如下意見(jiàn)：

一、指導(dǎo)思想

切實(shí)加強(qiáng)我市物業(yè)管理行業(yè)職業(yè)道德建設(shè)，大力宣傳和弘揚(yáng)實(shí)事求是、與時(shí)俱進(jìn)、知難而進(jìn)、艱苦奮斗、務(wù)實(shí)求效的物業(yè)管理發(fā)展時(shí)代精神，大力倡導(dǎo)以愛(ài)崗敬業(yè)、誠(chéng)實(shí)守信、辦事公道、服務(wù)群眾、奉獻(xiàn)社會(huì)為主要內(nèi)容的職業(yè)道德，增強(qiáng)行業(yè)隊(duì)伍的誠(chéng)信意識(shí)、自立意識(shí)、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、效率意識(shí)、法制意識(shí)，確立職業(yè)服務(wù)觀念，端正職業(yè)服務(wù)態(tài)度，增強(qiáng)職業(yè)服務(wù)技能，遵守職業(yè)服務(wù)規(guī)則，切實(shí)轉(zhuǎn)變職業(yè)服務(wù)作風(fēng)，便民利民為民，樹立良好的行業(yè)風(fēng)氣。

二、考核評(píng)比

市房產(chǎn)管理局將定期組織《行業(yè)規(guī)范》達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)的考核評(píng)比，對(duì)執(zhí)行《行業(yè)規(guī)范》較好、群眾反映良好的物業(yè)管理單位，授予“物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)”先進(jìn)單位稱號(hào)，對(duì)熱情服務(wù)、敬業(yè)奉獻(xiàn)、成績(jī)顯著的個(gè)人授予“物業(yè)管理服務(wù)明星”稱號(hào)。

執(zhí)行《行業(yè)規(guī)范》的考核評(píng)比，主要采取區(qū)（市）縣物業(yè)管理主管部門推薦與社會(huì)評(píng)價(jià)考核相結(jié)合的辦法。各區(qū)（市）縣物業(yè)管理主管部門應(yīng)制定出具體的考核推薦辦法對(duì)轄區(qū)內(nèi)的窗口單位進(jìn)行檢查、考核；社會(huì)評(píng)價(jià)考核主要通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)意見(jiàn)反饋表和物業(yè)管理服務(wù)投訴表、召開(kāi)業(yè)主和使用人座談會(huì)等方式，廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)，得出綜合滿意率。

三、加強(qiáng)自律、自查、自糾，不斷提高服務(wù)水平

各物業(yè)管理單位應(yīng)根據(jù)《行業(yè)規(guī)范》制定措施，切實(shí)貫徹執(zhí)行。在執(zhí)行《行業(yè)規(guī)范》的基礎(chǔ)上，倡導(dǎo)建立“一門式”業(yè)務(wù)受理中心、維修應(yīng)急中心，并提高其工作質(zhì)量，盡可能簡(jiǎn)化手續(xù)，方便住戶，不斷提高服務(wù)、維修水平。物業(yè)管理單位也可在強(qiáng)化內(nèi)部管理和提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力中，提出高于本《行業(yè)規(guī)范》的內(nèi)部規(guī)范。

四、加強(qiáng)行業(yè)管理，確保《行業(yè)規(guī)范》執(zhí)行

各區(qū)（市）縣物業(yè)管理主管部門可結(jié)合《行業(yè)規(guī)范》，確立本地的窗口單位，以點(diǎn)帶面，逐步擴(kuò)大范圍，逐步做到執(zhí)行《行業(yè)規(guī)范》無(wú)盲點(diǎn)。

要逐步建立、健全區(qū)域性的24小時(shí)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備維修應(yīng)急網(wǎng)絡(luò)。對(duì)不能落實(shí)夜間、節(jié)假日維修服務(wù)或維修不及時(shí)、群眾投訴多的物業(yè)管理單位，應(yīng)將其納入指定的“維修應(yīng)急中心”委托維修，費(fèi)用按實(shí)結(jié)算。

《行業(yè)規(guī)范》的執(zhí)行情況將作為市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目評(píng)定和企業(yè)資質(zhì)評(píng)審與復(fù)評(píng)的一項(xiàng)基本條件。凡達(dá)不到要求的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法規(guī)、規(guī)章和其他規(guī)范性文件責(zé)令物業(yè)管理單位限期整改；對(duì)整改不力的，可按有關(guān)規(guī)定予以處理。

附：成都市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)規(guī)范（試行）

二○○二年六月三日

成都市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)規(guī)范（試行）

一、窗口規(guī)范：（指物業(yè)項(xiàng)目管理處、業(yè)務(wù)受理中心、維修應(yīng)急中心、維修服務(wù)站等）

1、24小時(shí)受理業(yè)主、使用人報(bào)修，365天有維修服務(wù)；

2、公開(kāi)辦事制度、公開(kāi)辦事紀(jì)律、公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；

3、辦公場(chǎng)所整潔、有序。

二、行為規(guī)范：（即規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)的共同標(biāo)準(zhǔn)）

1、態(tài)度和藹講文明。在為住戶服務(wù)時(shí)要態(tài)度和藹，用語(yǔ)規(guī)范，耐心熱情。

2、掛牌上崗守紀(jì)律。員工在崗時(shí)要掛胸卡或胸牌，儀表整潔，管理員和技術(shù)工種人員要持證上崗。進(jìn)入住戶房間進(jìn)行維修必須自戴鞋套，維修完畢，工完料清場(chǎng)地凈。

3、公開(kāi)制度講規(guī)范。要公開(kāi)辦事制度，即各種手續(xù)的辦理程序、辦理要求、辦理時(shí)限在現(xiàn)場(chǎng)有告示；公開(kāi)辦事紀(jì)律，即嚴(yán)禁“吃、拿、卡、要”行為，嚴(yán)禁發(fā)生訓(xùn)斥、推諉、刁難現(xiàn)象；公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即嚴(yán)格按照物價(jià)管理部門制定和審核或物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，并在服務(wù)窗口明碼標(biāo)價(jià)、告示，不得多收費(fèi)、亂收費(fèi)。

4、遵章辦事不違規(guī)。維修要及時(shí)，急修項(xiàng)目1小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，24小時(shí)內(nèi)修復(fù)；如不能在規(guī)定時(shí)間完成，須對(duì)業(yè)主或使用人作出限時(shí)修復(fù)的承諾。需安排工程修理的，應(yīng)及時(shí)告知報(bào)修人。樓內(nèi)有電梯的，必須保證一臺(tái)電梯正常運(yùn)行。只有一臺(tái)電梯的，應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主修復(fù)情況。

5、做好回訪重信譽(yù)。要經(jīng)常走訪業(yè)主和被服務(wù)過(guò)的對(duì)象，加強(qiáng)與業(yè)主委員會(huì)的溝通，不斷改進(jìn)服務(wù)方式，提高服務(wù)水平。涉及到房屋安全的，必須進(jìn)行回訪。

三、崗位規(guī)范：

管理員：敬業(yè)愛(ài)崗，認(rèn)真負(fù)責(zé)，勤于學(xué)習(xí)，了解政策，熟悉業(yè)務(wù)，辦事公道，善于協(xié)調(diào)，管理有序。

接待員：熱情主動(dòng)，來(lái)信來(lái)訪，登記準(zhǔn)確，聽(tīng)取意見(jiàn)，記錄完整，按章辦事，處置及時(shí)，件件落實(shí)。

維修員：便民利民，約時(shí)不誤，為民著想，工完料清，住戶簽收，及時(shí)回訪。

技術(shù)員：堅(jiān)守崗位，文明服務(wù)，操作規(guī)范，設(shè)備整潔，定期檢修，備用隨啟，遇有故障，報(bào)修及時(shí)。

安全員：舉止文明，巡勤準(zhǔn)時(shí)，記錄完整，熟悉環(huán)境，維護(hù)秩序，措施落實(shí)，處理得當(dāng)，防范到位。

環(huán)衛(wèi)員：按時(shí)保潔，日清垃圾，定期滅害，防蟻排污，雜物不見(jiàn)，貼畫無(wú)蹤，清潔衛(wèi)生，環(huán)境整潔。

綠化員：定期修整，配置得當(dāng)，踐損不現(xiàn)，用途不變，長(zhǎng)勢(shì)良好，不見(jiàn)蟲害，花木宜人，綠化美化。

四、考核標(biāo)準(zhǔn)：

1、《行業(yè)規(guī)范》的培訓(xùn)率、知曉率應(yīng)達(dá)到100%；

2、《行業(yè)規(guī)范》的執(zhí)行率應(yīng)達(dá)到95%以上；

3、維修及時(shí)率應(yīng)達(dá)到95%以上；

4、維修質(zhì)量合格率應(yīng)達(dá)到90%以上；

5、被服務(wù)對(duì)象滿意率90%以上。

第五篇：成都市物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理管理暫行辦法

成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì)

關(guān)于印發(fā)《成都市物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理管理

暫行辦法》的通知

成物協(xié)〔2005〕12號(hào)

各會(huì)員單位、相關(guān)物業(yè)管理企業(yè)：

為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)行為，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理的管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，我會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)政策和《成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì)章程》的規(guī)定制定了《成都市物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理管理暫行辦法》和《成都市物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理考核記分試行標(biāo)準(zhǔn)》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行中有什么問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)與我會(huì)秘書處聯(lián)系。

附：成都市物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理管理暫行辦法

成都市物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理考核記分試行標(biāo)準(zhǔn)

成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì) 2005年5月24日

成都市物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理管理暫行辦法

第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)行為，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理的管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)政策和《成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì)章程》的規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱本會(huì))物業(yè)管理企業(yè)會(huì)員中，從事房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境安全和有序發(fā)展的專業(yè)管理人員。

第三條 本辦法所稱的物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目經(jīng)理），是指經(jīng)

—1—

全市統(tǒng)一考試取得本會(huì)頒發(fā)的《成都市物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理崗位資格證書》（以下簡(jiǎn)稱資格證書），并依法注冊(cè)取得《成都市物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理注冊(cè)證》（以下簡(jiǎn)稱注冊(cè)證書），從事物業(yè)管理活動(dòng)的專業(yè)管理人員。

第四條 本市統(tǒng)一建立項(xiàng)目經(jīng)理名冊(cè)，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向受托管理服務(wù)的物業(yè)項(xiàng)目委派1名物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理。

項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)所任職的物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)有依照物業(yè)服務(wù)合同的約定及物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)規(guī)定實(shí)施管理和服務(wù)的責(zé)任。

第五條 本會(huì)負(fù)責(zé)本市資格證書的頒發(fā)和監(jiān)督管理工作，本會(huì)的各區(qū)（市）縣工作片會(huì)負(fù)責(zé)資格證書的注冊(cè)、附記和指導(dǎo)工作。

第六條 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)符合以下條件：

（一）取得資格證書；

（二）具有一定從事物業(yè)管理的工作經(jīng)歷；

（三）通過(guò)執(zhí)業(yè)注冊(cè)，取得注冊(cè)證書；

（四）與有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)訂有聘用合同。

第七條 凡遵守國(guó)家法律、法規(guī)政策規(guī)定和職業(yè)道德規(guī)范，并具下列條件之一的，可以申請(qǐng)參加資格證書的統(tǒng)一考試：

（一）取得工程、經(jīng)濟(jì)、管理等專業(yè)博士學(xué)位。

（二）取得工程、經(jīng)濟(jì)、管理等專業(yè)類研究生學(xué)歷，從事物業(yè)管理活動(dòng)滿1年；

（三）取得工程、經(jīng)濟(jì)、管理等專業(yè)類大學(xué)本科學(xué)歷，從事物業(yè)管理活動(dòng)滿2年；

（四）取得工程、經(jīng)濟(jì)、管理等專業(yè)類大專學(xué)歷，從事物業(yè)管理活動(dòng)滿3年；

從事物業(yè)管理活動(dòng)的年限以勞動(dòng)合同為準(zhǔn)界定。

第八條 項(xiàng)目經(jīng)理的工作職責(zé)：

（一）根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、政策規(guī)定和合同約定，制定物業(yè)管理服務(wù)的詳細(xì)計(jì)劃和方案并組織實(shí)施，保障物業(yè)使用的安全方便，保持物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備狀態(tài)完好、運(yùn)行正常，環(huán)境優(yōu)美，公共秩序良好；

（二）依照物業(yè)服務(wù)合同的約定，負(fù)責(zé)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的維護(hù)；負(fù)責(zé)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料的查驗(yàn)；

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（三）建立健全各項(xiàng)管理制度和崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范項(xiàng)目管理服務(wù)人員的行為，及時(shí)處理管理服務(wù)人員的違規(guī)行為；

（四）公開(kāi)任職項(xiàng)目的業(yè)務(wù)辦理程序及時(shí)間，公開(kāi)收費(fèi)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)，并接受業(yè)主監(jiān)督；規(guī)范受理業(yè)主與使用人投訴、報(bào)修及回訪的工作流程，并及時(shí)予以處理。

（五）加強(qiáng)與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和使用人的溝通與交流，認(rèn)真聽(tīng)取其意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；

（六）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的緊急情況和突發(fā)事件，對(duì)業(yè)主、使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中有違法行為或違反業(yè)主公約的行為，及時(shí)勸阻并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告；

（七）接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和房地產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，配合相關(guān)部門做好社區(qū)管理工作；

（八）法律法規(guī)及物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

第九條 申請(qǐng)注冊(cè)的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)受聘于一個(gè)具有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，并從接受物業(yè)管理企業(yè)的委派之日起30日內(nèi)，通過(guò)聘用企業(yè)向物業(yè)管理項(xiàng)目所在地本會(huì)的工作片會(huì)提交項(xiàng)目經(jīng)理注冊(cè)申請(qǐng)表、資格證書原件和復(fù)印件、委派書、聘用合同等相關(guān)資料，申請(qǐng)辦理執(zhí)業(yè)注冊(cè)手續(xù)、領(lǐng)取注冊(cè)證書并掛牌上崗。

任職物業(yè)管理項(xiàng)目發(fā)生變化的，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)通過(guò)聘用企業(yè)在變更委派之日起30日內(nèi)向原注冊(cè)地辦理變更登記；涉及項(xiàng)目跨地區(qū)變化的，應(yīng)通過(guò)聘用企業(yè)同時(shí)向新項(xiàng)目所在地本會(huì)的工作片會(huì)申請(qǐng)辦理執(zhí)業(yè)注冊(cè)手續(xù)。

本會(huì)對(duì)已取得注冊(cè)證書的項(xiàng)目經(jīng)理，統(tǒng)一納入項(xiàng)目經(jīng)理名冊(cè)管理。項(xiàng)目經(jīng)理名冊(cè)在媒體上予以公告，接受監(jiān)督。

項(xiàng)目經(jīng)理注冊(cè)證書是項(xiàng)目經(jīng)理的執(zhí)業(yè)憑證，由其本人保管和使用。

未經(jīng)執(zhí)業(yè)注冊(cè)的項(xiàng)目經(jīng)理不得從事相應(yīng)職務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)。

在物業(yè)管理活動(dòng)中形成的關(guān)鍵性文件，應(yīng)由項(xiàng)目經(jīng)理簽字，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第十條 本會(huì)的各區(qū)（市）縣工作片會(huì)應(yīng)在聽(tīng)取業(yè)主、使用人和街道社區(qū)意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的管理實(shí)績(jī)進(jìn)行檢查；對(duì)市、區(qū)（市）縣相關(guān)部門受理的投訴中，有成都市物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理考核記分試行標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定的情形之一的，經(jīng)查證屬實(shí)，應(yīng)按規(guī)定責(zé)令項(xiàng)目經(jīng)理限期整改，并予以記分處理。

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第十一條 本會(huì)的各區(qū)（市）縣工作片會(huì)負(fù)責(zé)在每年12月份對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目經(jīng)理所持的資格證書進(jìn)行附記，并將有關(guān)情況上報(bào)本會(huì)。

項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)接受繼續(xù)教育，更新知識(shí)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。每年繼續(xù)教育時(shí)間不少于40學(xué)時(shí)。繼續(xù)教育的內(nèi)容另行制定。

項(xiàng)目經(jīng)理在本未被記分的，或被記分、且累計(jì)記分未超過(guò)規(guī)定分值的，本會(huì)的各區(qū)（市）縣工作片會(huì)在附記時(shí)予以通過(guò)，并消除該的記分記錄。

項(xiàng)目經(jīng)理逾期未辦理附記手續(xù)的，本會(huì)的各區(qū)（市）縣工作片會(huì)應(yīng)暫緩附記。在暫緩附記期間項(xiàng)目經(jīng)理不得從事相應(yīng)職務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)。

第十二條 項(xiàng)目經(jīng)理任職的物業(yè)管理項(xiàng)目?jī)?nèi)有下列情形之一的，本會(huì)應(yīng)注銷該項(xiàng)目經(jīng)理的資格證書，并以公告形式予以在項(xiàng)目經(jīng)理名冊(cè)中除名：

（一）違背職業(yè)道德規(guī)范，不誠(chéng)信，造成重大影響的；

（二）對(duì)業(yè)主、使用人的投訴置之不理，經(jīng)查證屬實(shí)又不服從行政主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督的；

（三）因管理失職，造成重大事故的；

（四）利用管理職權(quán)擅自搭建，占用綠地、改變公共設(shè)施用途的；

（五）被物價(jià)部門認(rèn)定亂收費(fèi)或者收費(fèi)不規(guī)范，又不整改的；

（六）被新聞媒體負(fù)面報(bào)道2次以上，影響重大的；

（七）在一個(gè)記分被累計(jì)記分超過(guò)規(guī)定分值的。

（八）其他應(yīng)予注銷資格證書的情形。

項(xiàng)目經(jīng)理被注銷崗位資格證書的，自證書注銷之日起三年內(nèi)不得在本市行政管理區(qū)域內(nèi)擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理；三年后應(yīng)當(dāng)重新取得項(xiàng)目經(jīng)理資格證書，并辦理執(zhí)業(yè)注冊(cè)后方能受聘擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理。

第十三條 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)恪守職業(yè)道德，誠(chéng)實(shí)守信，具備掌握相關(guān)專業(yè)知識(shí)和積累相當(dāng)?shù)穆殬I(yè)經(jīng)驗(yàn)，遵守并熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)、規(guī)章、政策的規(guī)定，妥善處理物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的問(wèn)題，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)。

本會(huì)建立項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)信用檔案，將項(xiàng)目經(jīng)理（主任）的日常工作和管理服務(wù)實(shí)績(jī)?cè)趫?zhí)業(yè)信用檔案中予以記錄。

項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)信用檔案作為物業(yè)管理企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案的組成部分。

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第十四條 本辦法由成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

第十五條 本辦法自2005年7月1日起施行。

成都市物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理考核記分試行標(biāo)準(zhǔn)

第一條 為加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目經(jīng)理）的日常管理和檢查，規(guī)范物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理的管理服務(wù)行為，促進(jìn)本市物業(yè)管理服務(wù)水平的不斷提高，根據(jù)《成都市物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）等的規(guī)定，制定本試行標(biāo)準(zhǔn)（以下簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)）。

第二條 本標(biāo)準(zhǔn)適用于成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱本會(huì)）對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理違反《辦法》的行為予以檢查和記分。

第三條 檢查記分采取累計(jì)15分制。依據(jù)管理服務(wù)效果和違規(guī)、違約行為的嚴(yán)重程度，記分類型分為15分、5分、3分、2分、1分五種形式。

第四條 物業(yè)管理項(xiàng)目有下列情形之一的，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理記錄15分的處理：

（一）被物價(jià)部門認(rèn)定亂收費(fèi)或者收費(fèi)不規(guī)范，又不整改的；

（二）利用管理職權(quán)擅自搭建，占用綠地、改變公共設(shè)施用途的；

（三）對(duì)業(yè)主、使用人的投訴置之不理，經(jīng)查證屬實(shí)又不服從行政主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督的；

（四）因管理失職，造成重大事故的；

（五）在物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)，一年中經(jīng)查屬實(shí)被業(yè)主、使用人投訴在4次以上或?qū)ν皇马?xiàng)重復(fù)投訴3次以上的；

（六）在物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)，被新聞媒體負(fù)面報(bào)道2次以上，影響重大的。

（七）消防、電梯、壓力容器等未按規(guī)定實(shí)施專業(yè)化維保的；

（八）其他應(yīng)當(dāng)給予記錄15分處理的情形。

第五條 物業(yè)管理項(xiàng)目有下列情形之一的，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理給予記錄5分的處理：

（一）聘用的物業(yè)管理專業(yè)人員未取得物業(yè)管理從業(yè)人員資格證書的或

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工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)類專業(yè)人員未取得相應(yīng)的職稱證書的；

（二）違反規(guī)定或約定亂收費(fèi)的；

（三）收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)或特約服務(wù)費(fèi)不出具收費(fèi)憑證的；

（四）未按規(guī)定或約定公布物業(yè)服務(wù)資金和維修資金的收支賬目或者其他按實(shí)結(jié)算收支賬目的；

（五）電梯未按規(guī)定通過(guò)年檢、安全、呼叫報(bào)警裝置失效或者其它原因?qū)е码娞轃o(wú)法正常運(yùn)行的；

（六）物業(yè)環(huán)境臟、亂、差，業(yè)主日常生活受到較大影響的；

（七）經(jīng)查實(shí)，業(yè)主或使用人對(duì)同一事項(xiàng)2次以上有效投訴得不到解決的；

（八）未經(jīng)有關(guān)部門委托或有關(guān)部門原因，擅自停水停電，影響業(yè)主生活的；

（九）未按約定提供安全值班、巡邏服務(wù)或安全值班巡邏記錄不實(shí)的；

（十）未按約定發(fā)放裝修須知或?qū)⒀b修禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或使用人；發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人有法律、法規(guī)明文禁止的行為，未予勸阻制止，并督促改正；業(yè)主或使用人違規(guī)拒不改正，未及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)所在地行政管理部門的；

（十一）物業(yè)管理企業(yè)撤出原管理項(xiàng)目時(shí)，拒不按規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)或新的物業(yè)管理企業(yè)移交檔案資料的；

（十二）不參加繼續(xù)教育的；

（十三）其他應(yīng)當(dāng)給予記錄5分處理的情形。

第六條 物業(yè)管理項(xiàng)目有下列情形之一的，給予項(xiàng)目經(jīng)理記錄3分的處理：

（一）未執(zhí)行周一到周日業(yè)務(wù)接待制度的；

（二）接待人員態(tài)度生硬，受理不登記、處置不及時(shí)的；

（三）未按規(guī)定在服務(wù)窗口醒目位置公布辦事制度、服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

（四）電梯運(yùn)行中因故障引起人員被困時(shí)，物業(yè)公司電梯維修人員或委托的電梯維修專業(yè)單位未能在半小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理的；

（五）未按規(guī)定對(duì)二次供水水箱進(jìn)行清潔，水質(zhì)不符合衛(wèi)生要求的；

（六）公共區(qū)域內(nèi)污水或者糞便滿溢，未及時(shí)處理的；

（七）未做到每年至少一次的業(yè)主征詢意見(jiàn)或業(yè)主滿意率不到80%的；

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（八）其他應(yīng)當(dāng)給予記錄3分處理的情形。

第七條 物業(yè)管理項(xiàng)目有下列情形之一的，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理給予記錄2分的處理：

（一）未向業(yè)主、使用人公開(kāi)報(bào)修電話、投訴電話的；

（二）未公開(kāi)辦事制度、辦事程序及辦事期限的；

（三）未按消防部門的規(guī)定管理消防設(shè)施、器材的；

（四）對(duì)可能發(fā)生的治安、消防等突發(fā)事件沒(méi)有應(yīng)急方案，沒(méi)有設(shè)置容易危及人身安全的警示標(biāo)志和采取相應(yīng)防范措施的；

（五）房屋漏水等急修項(xiàng)目2小時(shí)內(nèi)未能趕到現(xiàn)場(chǎng)，有修理?xiàng)l件但24小時(shí)內(nèi)未能修理的；

（六）未建立設(shè)施設(shè)備標(biāo)志檔案（設(shè)備臺(tái)賬），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄、業(yè)主報(bào)修記錄不全的；

（七）其他應(yīng)當(dāng)給予記錄2分處理的情形。

第八條 物業(yè)管理項(xiàng)目有下列情形之一的，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理給予記錄1分的處理：

（一）工作人員衣冠不整、服裝不統(tǒng)一、未掛牌上崗的；

（二）維修不能做到約時(shí)不誤、工完料清、住戶簽收、事后回訪的；

（三）物業(yè)管理項(xiàng)目綠化未按規(guī)定或者約定進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)的；

（四）未按約定對(duì)小區(qū)內(nèi)的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施提供保潔消毒服務(wù)的；

（五）項(xiàng)目?jī)?nèi)有多臺(tái)電梯，不能保證至少有一臺(tái)電梯正常運(yùn)行的；

（六）在簽訂的物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)，一般報(bào)修項(xiàng)目72小時(shí)內(nèi)未修理的；

（七）物業(yè)管理項(xiàng)目公共照明設(shè)備損壞后不及時(shí)修復(fù)，影響物業(yè)正常使用的；

（八）在簽訂的物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)，無(wú)車輛管理人員維護(hù)停車秩序，車輛亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重的。

（九）其他應(yīng)當(dāng)給予記錄1分處理的情形。

第九條 記分周期為一，可記錄的累積分值為15分。一累計(jì)分值未達(dá)到15分的，項(xiàng)目經(jīng)理該內(nèi)的記分分值予以消除，不轉(zhuǎn)入下一個(gè)記分周期。項(xiàng)目經(jīng)理在一個(gè)記分周期內(nèi)被一次性或累積記分滿15分的，本會(huì)的各區(qū)（市）縣工作片會(huì)應(yīng)報(bào)請(qǐng)本會(huì)注銷其資格證書。

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第十條 項(xiàng)目經(jīng)理可查詢自己的記分情況。項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)記分有異議的，可向項(xiàng)目所在地本會(huì)的工作片會(huì)申請(qǐng)復(fù)核。經(jīng)復(fù)核改變記分結(jié)果的，相應(yīng)記分應(yīng)予變更或消除。

本會(huì)的工作片會(huì)應(yīng)當(dāng)為項(xiàng)目經(jīng)理提供記分的查詢方法。

第十一條 本標(biāo)準(zhǔn)由成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

第十二條 本標(biāo)準(zhǔn)自2005年7月1日起施行。

來(lái)源：成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局網(wǎng)

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