第一篇：成都市物業管理專業服務人員執業名冊管理辦法

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成都市物業管理專業服務人員執業名冊管理辦法

第一條 為進一步貫徹《成都市物業管理條例》，適應統籌城鄉物業管理發展，加強物業管理專業服務人員（以下簡稱專業服務人員）執業名冊監督管理，提升物業管理專業服務人員的綜合素質，提高全域成都物業服務水平，維護業主合法權益，特制定本辦法。

第二條 執業名冊是記載在本市行政區域內曾經或正在受聘從事物業管理相關專業人員的身份、執業、培訓、業績、行業懲戒等信息的記錄簿。

第三條 在本市行政區域內受聘從事物業管理服務的人員，應當持有證明其列入執業名冊的名冊證書。

第四條 名冊證書記載專業服務人員的姓名、性別、身份證號碼、崗位類別、領證日期、有效期限等，并有發證機關印章和持證人員照片。崗位培訓考核和繼續教育情況、職業記分和信用狀況，在“成都物業”網的名冊中予以披露。

第五條 名冊證書由市房產管理部門統一印制。市物業管理協會受托進行名冊證書的填發工作。

第六條 名冊證書由聘用專業服務人員的組織（以下統稱聘用人）負責向市物業管理協會免費申辦領取。在申辦名冊證書時，一1一

應當履行下列手續：

（一）填寫《物業管理專業服務人員執業名冊證書信息記錄

表》；

（二）交納免冠一寸照片3張；

（三）交驗合法有效身份證明原件和復印件（包括居民身份

證，暫住證明，軍人復員、轉業、退伍證明，退休人員的退休證明，再就業人員的就業證明等）；

（四）特殊崗位需具有崗位資格證書的，交驗其資格證書原

件和復印件。

第七條 市物業管理協會應當自受理申請之日起七個工作日

內，對聘用人提交的材料進行審核，并審查提交材料的信息與信息系統上的信息是否一致。審核合格的，頒發名冊證書；對不符合規定條件的，不予頒發，并向聘用人說明理由。

第八條 《物業管理專業服務人員執業名冊證書信息記錄表》

作為名冊證書的登記資料，一式兩份，一份由市房產管理部門保存，一份由市物業管理協會保存。

名冊證書記載的信息發生變動時，登記資料也應作相應注明。

第九條 接受繼續教育是專業服務人員的權利和義務。聘用人

應當督促所聘專業服務人員參加繼續教育，并為其提供帶薪學習、時間等必要支持。

繼續教育可采取自學、企業輔導、行業培訓等方式進行。行

業培訓具體由市物業管理協會實施。

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第十條 名冊證書有效期為四年。名冊證書有效期屆滿需要繼

續從事物業經營管理與服務的，應當在有效期屆滿前30日向市物業管理協會申請延續有效期。

第十一條 持有名冊證書的專業服務人員在從業過程中有違

反物業管理法律法規政策以及行業規范，受到聘用人處分的，聘用人應當在作出處分之日起30日內將相關信息向市、區（市）縣房產管理部門報告。

第十二條 區（市）縣房產管理部門應結合日常物業管理監督

工作，檢查從事物業管理與服務的人員持證與從業情況。發現從業人員未持有名冊證書的，責令聘用人限期整改；逾期不整改的，依規定作出信用記減分處理，予以行業通報，并在建筑區劃內公告，同時將相關信息上報市房產管理部門。

第十三條 市房產管理部門于每年三月三十一日前公布上一

年度專業服務人員的物業管理信用記分、職業記分情況以及行業獎懲等激勵與懲戒情況。

第十四條 有下列情形之一的，由市物業管理協會注銷其名冊

證書：

（一）違反國家法律法規，違背職業道德規范和行業誠信，造成重大影響的；

（二）名冊證書有效期屆滿，經市物業管理協會兩次以上網

絡、報紙公告或電子短信提示仍未申請延續的；

（三）在成都市物業管理信用信息記分中低于75分的；

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（四）在專業服務人員職業記分中累計記分達到15分的；

（五）其他應當注銷名冊證書的情形。

具有前款所列情形之一的，聘用人應負責收集專業服務人員

名冊證書送交市物業管理協會。

市物業管理協會應當定期將名冊證書注銷情況書面報送市房

產管理部門，市房產管理部門應當及時在執業名冊上予以相應除名。

第十五條 對被從執業名冊上除名的人員，自被除名之日起兩

年內聘用人、物業服務的委托人可不聘用其從事物業經營管理與服務工作。

第十六條 聘用人、物業服務的委托人有權要求專業服務人員

出示名冊證書或查詢名冊證書內容。

在對物業服務企業進行資質核定和資質升級推薦、或在對其

他管理人、服務機構進行監督管理、或在對派駐物業項目的物業服務力量考核與監督時，專業服務人員的持證情況將作為參考。

第十七條 名冊證書遺失或因損毀影響使用的，可向市物業管

理協會申請補發或更換新證書，原證書應當收回報廢；補發或更換的新名冊證書證號與原名冊證書一致，有效期限同原名冊證書記載的時期。

名冊證書持有人發現證書信息與名冊中相關內容不一致時，應當及時到市物業管理協會辦理更正手續。

第十八條 對持有虛假名冊證書的，一經發現，由市物業管理

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協會收回、銷毀；并在執業名冊上除名的同時，按相關規定予以處理。

第十九條 聘用人不按照規定將其聘用的物業管理專業服務人員信息錄入執業名冊，或在申辦、退交名冊證書過程中，弄虛作假、徇私舞弊的，由市房產管理部門予以信用記減分，納入全市物業管理信用體系披露。

第二十條 物業服務企業或其他管理人不按規定聘請相應專業服務人員從事相關專業服務工作的，依照《成都市物業管理條例》第八十六條的相關規定予以處理。

第二十一條 名冊證書在本市行政區域內有效。

成都市與其他地區之間對名冊證書有相互認可協議的，按協議辦理。

第二十二條 本辦法與《成都市物業管理專業服務人員執業名冊建立辦法》、《成都市房地產行業信用信息管理辦法》、《成都市物業管理專業服務人員職業記分辦法》配套施行。

第二十三條 名冊證書的印章、證書式樣，由市房產管理局統一制訂。

第二十四條 本辦法由市房產管理局負責解釋。

第二十五條 本辦法自2009年9月1日起施行。

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第二篇：河南省計劃生育技術服務人員執業管理辦法(試行)

河南省計劃生育技術服務人員執業管理辦法（試行）

河南省計劃生育委員會文件

豫計生［2002］9號

河南省計劃生育委員會關于印發《河南省計劃生育技術服務

人員執業管理辦法（試行）》的通知

各省轄市計生委：

現將《河南省計劃生育技術服務人員執業管理辦法（試行）》印發給你們，請各地認真組織學習，嚴格執行。

二00二年二月二十一日

河南省計劃生育技術服務人員執業管理辦法（試行）

第一章總則

第一條 為了加強計劃生育技術服務隊伍的建設，提高技術服務人員的職業道德和業務素質，根據《計劃生育技術服務管理條例》（以下簡稱《條例》，和《計劃生育技術服務管理條例實施細則》（以下簡稱《細則》），制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的計劃生育技術服務人員是指計劃生育系統依照《條例》和《細則》的規定，取得《計劃生育技術服務人員合格證》（以下簡稱《合格證》），并在計劃生育技術服務機構中從事計劃生育技術指導、咨詢以及與計劃生育有關的臨床醫療服務的人員。

第三條 計劃生育技術服務人員實行持證上崗制度。凡申請從事計劃生育技術服務的各類人員，必須經過設區的市級計生委統一組織的相應業務培訓、專業理論知識考試和（或）實際操作技能考核，取得相就服務項目的《合格證》，并按照《合格證》載明的服務項目在合法機構執業。

第二章人員分類

第四條 2001年10月1日《條例》實施前，已取得執業醫師、執業助理醫師、護士、鄉村醫生資格并繼續在計劃生育技術服務機構從事計劃生育技術服務活動者，由設區的市級計生委對其進行相應的培訓，并對所申報的服務項目進行相應的考核，考核合格者，可直接申請辦理《合格證》

第五條 《條例》實施前，已在計劃生育技術服務機構從事技術服務工作，但沒有取得本辦法第四條所述的執業資格，符合以下四個條件者，從2001年10月1日起緩期三年認定執業資格，經培訓、考試、考核合格也可以申請辦理《合格

證》

1、從事計劃生育技術服務工作三年以上；

2、未出現過醫療事故；

3、經全日制系統培訓（或進修）兩年以上，取得醫學類中專以上學歷者；

4、現職人員確因工作需要，縣級計生委正式推薦。

第六條 《條例》實施以后，新進入計劃生育技術服務機構的人員，必須具備第四條所述的執業資格，并按照本辦法的要求，經上崗前培訓，核發《合格證》后方能上崗。

第三章培訓要求

第七條 計劃生育技術服務人員的培訓包括：計劃生育相關政策和崗位特殊技能的培訓。

第八條 計劃生育相關政策的培訓內容要有國家和地方的計劃生育和相關衛生法律、法規，培訓時間不少于十二個學時。

第九條 計劃生育技術服務崗位技能培訓包括：計劃生育的技術、服務規范、咨詢技巧、無菌和消毒技術等。

咨詢技巧的培訓時間不少于六個學時。

無菌和消毒技術的培訓時間不和于十二個學時。

計劃生育技術和服務規范的培訓時間每個項目不少于三個學時。

第四章 考試 考核

第十條 縣級計生委每年應將培訓后申請專業知識書面考試和實踐技能考核的人員名單及有關材料報設區的市級計生委審核。

第十一條 設區的市級計生委每年組織一次專業知識的書面考試和實踐技能的現場考核。

第十二條 考試、考核日期和組織形式由設區的市級計生委自行規定。考試、考核工作結束后，20個工作日內將結果匯總報省計生委備案。

第五章 申請審批

第十三條 凡申請從事計劃生育技術服務工作的人員，必須向所在地的縣級計生委提出申請，并提交下列材料：

（一）填寫《計劃生育技術服務人員資格申請審批表》一式二份；

（二）二寸彩色正面免冠照片三張；

（三）最終學歷證書；

（四）技術服務項目培訓證書；

（五）設區的市級計生委規定提交的其他證明。

第十四條 設區的市級計生委根據資格審查和考試、考核結果，核發《合格證》。第十五條 《合格證》的申請辦理、申請校驗和審批，注明技術服務項目，獲準從事的手術服務項目，應注明手術術種。

已取得《合格證》，要求增加技術服務項目或手術術種的，須向原發證機關申請。第十六條 《合格證》的有效期為三年。有效期屆滿前三個月，持證人應持以下文件到原發證機關進行效驗《合格證》；

1、原《合格證》；

2、單位審查意見；

3、近三年內無重大醫療事故證明；

4、無違背計劃生育技術規范和職業道德行為的證明文件。

第十七條 逾期未效驗的《合格證》逢行作廢。

第十八條 三年后，無《條例》規定的四種執業資格的人員，原則上不再效驗《合格證》。

第十九條 《合格證》由國家計生委統一格式，省計生委印制。

第二十條 本辦法自發布之日起施行。

計劃生育技術人員培訓大綱

第一部分 計劃生育相關政策

1、計劃生育政策

（一）《中華人民共和國人口和計劃生育法》

（二）中共中央國務院《關于加強人口與計劃生育工作穩定低生育水平的決定》

（三）計劃生育技術服務管理條例》及其配套文件

（四）《河南省計劃生育條例》及其相關文件

（五）《流動人口管理辦法》

（六）《計劃生育技術名目》

（七）《節育手術常規》

（八）當地計生管理政策

（九）國家和省有關計劃生育技術管理規定（技術服務、各項鑒定、科研、新技術推廣、網絡管理等）

二、相關衛生政策

（一）《中華人民共和國執業醫師法》

（二）《中華人民共和**嬰保健法》及其相關文件

（三）《中華人民共和國藥品管理法》

（四）《醫療機構管理條例》

（五）《醫療事故處理辦法》

（六）《中華人民共和國護士管理辦法》

（七）地方相關衛生政策

第二部分計劃生育技術崗位技能

一、咨詢技巧（參考資料為《人際交流與咨詢技巧》）

（一）咨詢過程

（二）理解和價值觀

（三）語言交流和非語言交流

（四）面談和聽的技巧

（五）幫助咨詢對象做出決定

（六）對有特殊需求的咨詢對象提供服務

（七）咨詢服務人員應具備的能力和條件

二、計劃生育技術和服務規范

（一）計劃生育技術人員服務項目：

1、計劃生育技術指導和咨詢

2、B超和相關輔助檢查

3、放、取宮內節育器術

4、終止早期妊娠術

5、終止中期妊娠術

6、皮下埋植（和取出）避孕術

7、輸卵管絕育術

8、輸精管絕育術

9、輸卵管吻合術

10、輸精管吻合術

（二）計劃生育技術服務培訓內容：

1、項目

（一）1、3、5、7、8的培訓大綱為《節育手術常規》和《避孕節育全程服務規范》（參考資料為河南省節育技術人員培訓教材《避孕節育技術》）

2、項目

（一）2的培訓內容參照衛生部門的相關要求。

3、項目

（一）6、9、10的培訓由省計生委組織專項培訓。

三、無菌和消毒技術培訓大綱為：《無菌術》（參考資料為《消毒技術規范》）

第三篇：物業管理服務人員如何保持自制力

◎ 物業管理服務人員如何保持自制力

自制力是一種對個人感情、行為的約束控制力。自制力較強的物業管理服務人員善于控制自己的情緒，約束自己情感、克制自己的舉動，使之符合自覺的目的。不論與何種類型的業主接觸，無論發生什么問題，都能做到鎮定自若，善于掌握自己的語言分寸，不失禮于人。當業主發脾氣罵人時，保持冷靜的情緒，認真檢查自己的工作是否有不足之處，待業主平靜后再作婉言解釋與道歉，絕對不與業主爭吵和謾罵。當遇到刁難的業主時，保持冷靜的態度，以禮相待，謙虛待客，嚴于責己，同時多方面了解，細心觀察，分析業主刁難的原因，并對癥下藥，做好針對性服務，把服務工作做在業主開口之前。

在日常服務過程中，由于物業管理服務人員的心理受到各種主客觀因素的影響，不愉快的事是經常發生的。在這種情況下，是稍有不快就把心中的怨氣發泄到業主身上。發揮意志的作用，有意識控制調節以至轉化自己的情緒，就取決于物業管理服務人員自制力的強弱。有了良好的自制力，就能做到“有理讓三分”，加深業主對物業管理人員的諒解。得理讓人，才是服務人員的處世根本。如何加強自制力，克服沖動性呢？以下幾個方面可供學習和平日注意：

一、當自己心情欠佳時，不應把情緒發泄到業主身上。

誠然，每個物業管理人員都是一個實實在在的、有血有肉有感情的人，都會遇到不順心或傷心的事，甚至會在表情、動作、語言中表現出來。但是在服務工作過程中，我們能將喜怒哀樂都“形之于色”嗎？不能。因為業主是花錢來享受服務的，是公司的“皇帝”，而非

“受氣桶”，所以物業管理人員要善于駕駛情感，做好自我調節，不要把情緒發泄在業主身上，不要把不滿或怨恨發泄在工作中。再者，就是要注意如果面部表情生硬或面無表情，以致對業主的詢問不理睬，這樣也極易引起業主的誤會，業主會認為你不情愿為他服務，在服務過程中，我們必須避免類似這些情況的出現。要經常反問自己在服務中是否做到面帶笑容，控制自己不要把不愉快帶給業主（有條件的話可先照鏡子檢查一下自己的笑容，或深呼吸幾下，以便控制自己的情緒），禮貌地為業主做好服務。

二、當業主對我們的工作提出批評，使我們難堪時，我們應冷靜地對待。

業主對人們的工作不滿或有情緒時，往往會對我們提出批評，這種批評可能會在不同場合（公開或私下），以不同方式（口頭、電話或書面）提出來。業主在私下的場合以委婉的方式向我們提出時，我們感到容易接受，但業主在公開場合對我們疾言厲聲時，我們往往會感到難堪。遇到這種情況，我們首先應冷靜，不要急于與之爭辯。如確實屬于我們的問題，應表示歉意，并馬上改正，如屬業主一時誤會，則要在適當的時機，向業主做耐心細致的解釋，爭取業主的理解；如屬業主故意刁難，我們也應以禮相待；如仍未解決，則向上級反映，由上級解決。同時要相信，業主對公司提出批評，大多數是由于對公司的愛護和信任，是善意的，我們應虛心接受，切不可針鋒相對，使矛盾激化不可收拾。如屬業主無禮取鬧，則交由領導處理。

三、當業主對我們不禮貌時，我們不能以牙還牙，而是要有禮、有利、有節地解決問題。

生活是五光十色的，在千千萬萬的業主當中，總會出現個別不文明、不禮貌的業主，他們對物業管理人員不尊重，顯示了較差的修養，對此，我們必須采取高度的克制，不能以牙還牙，與業主爭吵或謾罵，要做到“三有”處事。

1、有禮，即臨辱不怒。當物業管理人員面對業主的不禮貌時，不是變臉發火，而是沉著大度，以妙語應粗言，以豁達應愚昧，以文雅對無知，使個別業主對自己的行為感到過意不去，這樣才不使自己陷于被動境地而又維護了公司的形象。

2、有理，即動之以情，曉之以理。雖然這些人個性較強，但是一旦發現理虧，還是會見風使舵。如果是對女物業管理人員態度輕浮甚至動手動腳，女物業管理人員應態度嚴肅，并迅速回避，如果情節嚴重，應馬上報安防部視情況處理。

3、有節，業主畢竟是業主，事情過后，我們還應熱情服務，不能因業主有過錯而隨便應付。

四、當業主較多，工作量較大時，應注意服務態度和工作效率。業主多是我們經營興旺的標志，因此，業主多時，我們應感到高興，但業主多也給我們帶來較大的工作量。這時，我們應注意：

1、要對業主講禮貌，不要感到業主多是相求于我們而對業主冷淡、無禮、不耐煩，須知公司興旺、業主多是業主對我們的信任，是我們樹立良好形象的好時機，不能以業主“有求于我們”時我們不熱情，我們“有求于業主”時才熱情。

2、要提高工作效率，做到鎮定自如，忙而不亂，有條不紊地接待業主，做到“一答、二招呼、三接待”，服務好每位業主。

五、當接待的業主較少、工作量較少時，應注意加強自律。感到疲勞，且空閑時感到時間特別長，甚至會產生挨時間的感覺，這時，物業管理服務人員往往會放松對自己的要求，產生工作緊張時沒有的毛病，如聚堆閑聊，不注意行為舉止，甚至發牢騷，講怪話等。因此，空閑期間往往更容易檢驗物業管理服務人員的意志。作為物業管理服務人員，此時更應注意嚴格要求自己，要做到和有業主的一樣，做好檢查工作，如小整一下工作場所、工作柜臺，多巡查工作范圍，多發現查找問題與不足之處，以備把工作做得更好。

六、控制私欲的過分膨脹，不做一失足成千古恨的事。

人有私欲是正常的，但必須在合情、合理、合法的范圍內追求。在服務崗位上，物業管理服務人員接觸的人多，社會上各個層次的無所不有，也經常會見到某些所謂的“大款”動擲千金，與自己的工作報酬形成了強烈的反差，對此，物業管理服務人員必須時常提醒自己，不可過分追求私欲，失去理智，不可利用工作之便貪污或去偷、去騙，甚至出賣靈魂，落得可恥的下場，當處在犯罪與法律、道德的天平上左右時，不能心存僥幸，一時沖動而自己失去控制，走上犯罪道路。

七、在與同事、上級的交往中，應心平氣和，遇有矛盾或爭議，應忍讓冷靜。

員工在與同事、上級交往中，發生矛盾是在所難免的，遇到這種情況，員工應冷靜地對待。因工作與上級發生爭議，如上級正確，應

當服從，如上級不正確，即使有意見或情緒，也不能在同事或業主面前頂撞上級，與上級爭吵，而應事后以適當的方式提出。如與同事因工作、性格、言語等發生爭執，也應以理服人，以德服人，得理讓人，不能蠻不講理，爭吵嘲諷謾罵，甚至一時沖動打架斗毆，造成嚴重后果。如有爭執最好請上級處理。

八、在日常工作和生活中，要講究禮貌，遵守紀律。

禮貌和紀律是我們日常工作和生活中言行舉止和行為的要求，特別是在服務中，講究禮貌也是一種紀律要求，對此，我們都要嚴格遵守，嚴格執行。要以禮貌規范和紀律條例來規范自己的行為，要以良好的自制力克服日常生活中的不良習慣，如著裝儀表不整，不雅的口頭語，行從不端莊，隨地亂扔亂吐等。

第四篇：物業管理行業服務人員文明用語

物業管理行業服務人員文明用語

一.接待人員接聽電話時。

您好，海頓物業，請講。

請稍候。

再見。

二.客戶服務人員接待客人來訪、投訴時。

您好，有什么需要幫助的？

對不起，請您稍等，我了解一下再告訴您好嗎？ 別客氣，這是我們應該做的。

請你原諒。

物業管理行業服務人員文明用語

.維修人員到業戶家中維修服務時：

先生/小姐，您好！我是管理處的維修人員，請問是您報修（預

請問現在可以開始嗎？我會盡塊做完。

我已經修理好了，麻煩您檢查一下。

對不起，我再重新處理一遍。

謝謝，麻煩您確認一下，在報修單上簽字。一約）了嗎？

物業管理行業服務人員文明用語

一.安保人員對外來人員進行服務時：

您好，請問您訪問誰？

對不起，您要找的人不在，請改天再來，謝謝。請走好，歡迎再來。

二.安保、車輛管理人員對車輛進行指揮管理時：

您好，請辦一下臨時停車手續。

對不起，請您按規定方向行使。

對不起，請您將車停在車位上，謝謝您的合作。

您好，您的車位收費是元，這是您的停車費收據，請收好。

物業管理行業服務人員文明用語

保潔人員進行環境保潔時：

對不起，請您讓一讓。

對不起，我在這里清掃，打攪您了，請您關好門窗。請您不要隨地拋垃圾。

地面剛拖洗，請您注意安全。

一、

第五篇：成都市物業管理業主大會規程

成都市物業管理業主大會規程

為規范物業管理業主大會的設立和運作，根據《物業管理條例》等有關法規和政策規定，結合成都市實際，現將我局制定的《成都市物業管理業主大會規程》印發給你們，請認真研究執行。執行中有什么問題，請及時與我局聯系。《成都市房產管理局關于印發〈成都市物業管理業主大會規則（試行）〉的通知》（成房物管〔2003〕3號）同時廢止。

附件：成都市物業管理業主大會規程

二○○三年十二月二十二日

成都市物業管理業主大會規程

第一章總則

第一條 為了規范物業管理業主大會的活動，維護業主的合法權益，根據《物業管理條例》等法規、政策，結合成都市實際，制定本規程。

第二條本規程適用于本市行政區域內物業管理活動中業主大會的成立、運作和監督。

第三條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第四條一個物業管理區域只能成立一個業主大會。物業管理區域的劃分按有關規定執行。業主大會應當設立業主委員會作為其執行機構。

第五條 成都市房產管理局負責本市行政區域內物業管理業主大會的監督工作。各區（市）縣房產管理部門負責作好本行政區域內業主大會及其業主委員會的指導、監督工作。

第二章業主大會

第六條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第七條業主大會自按規定程序召開首次業主大會會議之日起成立。

第八條業主大會依法履行以下職責：

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業管理企業；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

第九條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

業主公約對物業管理區域內全體業主具有約束力。

第十條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成與任期、工作經費、印章管理使用等事項依法作出約定。

第十一條公有住房出售達到總建筑面積1/2以上的，商品房出售達到總建筑面積2/3以上且竣工交付使用滿1年的，業主應當籌備業主大會的成立。

第十二條 業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區（市）縣房產管理部門（以下簡稱當地主管部門）和街道辦事處（鎮人民政府，下同）、社區居民委員會的指導下，由業主代表、建設單位代表（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業主大會籌備工作。

籌備組組成以后，籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公告，并告知當地主管部門和街道辦事處、社區居民委員會。

首次業主大會會議的組織費用，由該物業的建設單位承擔。

第十三條 籌備組應當認真履行服務職責，做好下列籌備工作：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；

（五）宣傳物業管理的有關法規、政策；

（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款

（一）、（二）、（三）、（四）項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

第十四條業主身份的確認，一般按房屋所有權證記載的所有權人確定；訂立買賣合同尚未取得房屋所有權證的物業買受人，其房屋竣工并已交付的，參照房屋所有權人進行業主身份認定。

前款確定或認定的房屋業主超過一人的，推選一人參加業主大會會議。

無民事行為能力或限制民事行為能力的業主，由其法定代理人參加業主大會會議。

第十五條業主在首次業主大會會議上的投票權數，按照業主在物業管理區域內擁有的物業建筑面積確定。一般以每1平方米為1個投票權計算業主的投票權數，不足1平方米的部分采用四舍五入計算。

首次業主大會會議后業主投票權的確定由業主大會議事規則約定。

第十六條 籌備組一般應自組成之日起30日內在當地主管部門和街道辦事處、社區居民委員會的指導下，組織召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。

籌備組應當在業主委員會選舉產生后3日內向其移交全部資料。

第十七條首次業主大會會議未能審議通過業主公約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會的，應當重新籌備成立業主大會。

第十八條 業主大會成立后成為同一物業管理區域業主的，自動成為業主大會成員，并應當遵守業主大會通過的業主公約、業主大會議事規則和有關決定，在辦理有關房屋交接手續時還應對其予以書面承諾，由業主委員會記錄存檔。

第十九條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

有下列情況之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：

（一）20％以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。

期召開。

第二十條召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主，并將會議通知和有關材料以書面形式在物業管理區域內公告。

發生重大事故或者緊急事件等需要及時處理的，也應當及時通知和公告。

召開住宅小區業主大會會議，應當同時告知街道辦事處、社區居民委員會。

第二十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加，業主大會會議方為有效。

第二十二條 業主本人因故不能參加業主大會會議的，可書面委托代理人參加。

第二十三條 單位業主派代表參加業主大會會議的，其代表應持有效的委托證明資料。

第二十四條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元（樓層）等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議；業主代表因故不能參加會議的，業主可以另外推選一名業主代表參加。

業主代表的產生應經相應區域內1/2以上投票權的業主書面同意。

第二十五條 推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的意見經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

第二十六條 業主大會會議的表決，一般采用1個（戶）業主1份表決票的方式。表決票上應標明業主的姓名，樓棟單元門牌號，建筑面積，投票權數，表決事項，贊成、反對、棄權選項及示范符號，有效與無效票的提示，以及業主本人簽名等內容。

第二十七條 業主大會會議作出重大事項決定應當通過書面形式簽字表決，其表決票的發放和回收應有表決人的簽字。

第二十八條業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。

業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘與解聘物業管理企業、專項維修資金使用和續籌方案、分擔業主大會及其業主委員會工作經費、調整物業服務內容及標準與收費標準、以業主大會名義起訴等重大事項的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

第二十九條 業主大會會議作出決定的時間以公開統計產生表決結果之日為準。

第三十條 業主大會成立后，業主大會會議的決定以業主委員會的名義發布或簽署。

業主委員會應當對業主大會會議作書面記錄并存檔。

第三十一條 業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

業主委員會應在業主大會的決定作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告。

第三十二條業主應當參加業主大會會議。業主不出席、也不委托代理人參加業主大會會議的，業主代表不出席、所代表的業主也不另推選業主代表參加業主大會會議的，視為棄權，但應當遵守業主大會作出的決定。

第三章業主委員會

第三十三條 業主委員會由5至15名委員組成，設主任1名，副主任1至2名，具體由業主大會議事規則約定。

第三十四條 業主委員會實行任期制，一般每屆任期3年，具體由業主大會議事規則約定。

業主委員會任期屆滿之日起資格自動終止。

業主委員會委員任期同業主委員會任期相同，可連選連任。

第三十五條 業主委員會依法履行以下職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務合同的履行，配合解決物業管理活動中的重大問題；

（四）監督業主公約的實施，協助調解物業管理活動中的糾紛；

（五）法律、法規或者業主大會依照法規、政策賦予的其他職責。

第三十六條 業主委員會應當督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用。

第三十七條 業主委員會委員應當符合下列條件：

（一）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；

（二）遵守法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、業主公約，履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定組織能力；

（六）具備必要工作時間。

第三十八條 業主委員會委員候選人可由幢、單元（樓層）等業主代表產生，業主人數較多的可由幢（樓層）業主代表產生。

第三十九條 業主大會會議選舉業主委員會委員，實行差額選舉，經與會業主所持投票權1/2以上通過，且得票多的當選。

候選人得票相等不能排位當選的，應對得票相等的候選人再次選舉確定。

已選出的業主委員會委員人數少于業主大會議事規則規定人數的，應在當選之外的其他候選人中再次選舉確定。

第四十條 確因不能按業主大會議事規則規定的人數選出業主委員會委員的，可按實際選出的人數為準確定，具體由業主大會議事規則約定。

第四十一條 業主大會會議選舉產生業主委員會后，業主委員會應當按照法規、政策的規定，同有關單位辦理物業相關移交手續。

第四十二條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，按照規定，持業主委員會備案表、業主大會與會議情況、業主大會議事規則、業主公約、業主委員會任期與委員名單、街道辦事處與社區居民委員會簽署的意見等資料向當地主管部門備案。

業主委員會備案的有關事項發生變更的，依照前款規定重新備案。

第四十三條當地主管部門在收到備案資料之日起7個工作日內，對符合條件的予以備案；對不符合條件的應書面說明不予備案的理由。

第四十四條 業主委員會憑備案文件向有關部門申請刻制印章、辦理代碼登記和開立專項維修資金賬戶等事宜。

第四十五條 經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議，會議召開3日前應當通知全體委員。

第四十六條 業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

第四十七條 業主委員會會議應當有1/2以上委員出席，作出決定必須經全體委員1/2以上同意。

業主委員會的決定應當在決定產生之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告。

第四十八條 業主委員會任期屆滿前應完成換屆選舉工作。其屆滿2個月前，應組建換屆選舉籌備組；換屆選舉籌備組由本屆業主委員會委員、部分非委員業主組成。

第四十九條 換屆選舉籌備組應在當地主管部門和街道辦事處、社區居民委員會的指導下，在業主委員會任期屆滿前2個月內召開業主大會會議，進行換屆選舉。換屆選舉中本屆業主委員會應報告任期內的工作情況。

第五十條 業主委員會不組建換屆選舉籌備組召開業主大會會議的，當地主管部門可督促其限期召開；逾期仍不組建換屆選舉籌備組召開業主大會會議的，業主可在當地主管部門及街道辦事處、社區居民委員會的指導下開展業主委員會換屆選舉工作。

第五十一條 業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給新一屆業主委員會，并辦理交接手續。

第五十二條 經業主委員會或者20％以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定。

第五十三條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自動中止：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）有犯罪行為的；

（三）以書面形式向業主大會提出辭呈的；

（四）拒不履行業主義務的；

（五）無故缺席業主委員會會議連續3次以上的；

（六）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

（七）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

前款

（一）項情形發生的，業主委員會委員資格自動中止后自然終結；其他情形發生的，其委員資格自動中止后，經業主大會會議決定通過，其委員資格終結。業主委員會委員資格自然終結或中止的，業主委員會應當記錄并保存相關資料。

第五十四條 業主委員會委員變更或資格中止的，應當自變更或資格中止之日起3日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物，移交給業主委員會或業主委員會會議決定的其他委員。

第五十五條 業主委員會委員因故缺額時，應在下一次業主大會會議召開時補選；缺額人數超過1/4的，應及時召開業主大會會議補選。補選的委員任期隨本屆業主委員會屆滿終止。

第四章其他

第五十六條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。

第五十七條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。

第五十八條業主大會業主委員會的印章依照有關法律法規和業主大會議事規則的規定刻制、使用、管理。違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人依法承擔相應的法律責任。

第五十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，當地主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主委員會及其委員違規或超越職權作出決定，侵害他人合法權益的，依法承擔相應的法律責任。

第六十條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在當地主管部門和街道辦事處的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。

業主大會解散前，業主共同財產清算結束后30日內，業主委員會應按規定向有關部門辦理業主委員會備案、印章等注銷手續，并將保管的其他檔案資料移交當地主管部門。

第六十一條業主委員會違反法規、政策等規定以虛假資料取得備案的，由當地主管部門責令限期改正；對逾期仍未改正的，由當地主管部門撤銷備案。

第六十二條本規程實施前已成立業主大會、業主委員會的，應按照有關法規、政策的規定和本規程進行規范。

第六十三條本規程自發布之日起施行。《成都市房產管理局關于印發<成都市物業管理業主大會規則（試行）>的通知》（成房物管〔2003〕3號）同時廢止。