第一篇：新疆2015年上半年房地產估價師《制度與政策》：建設項目選址意見書考試題

新疆2015年上半年房地產估價師《制度與政策》：建設項目選址意見

書考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房地產投資者通常只需投入占項目總投資（）左右的自有資金，而項目所需的其他投資則多來自金融機構的貸款。A．20% B．25% C．30% D．35%

2、下列有關企業利潤公式不正確的是__。

A．分配(應付)利潤＝經營利潤-(盈余公積金+公益金+未分配利潤)B．稅后利潤＝利潤總額-所得稅

C．經營利潤＝銷售(含出租、自營)收入-經營成本-期間費用-銷售稅金 D．利潤總額＝經營利潤+營業外收支凈額

3、網絡圖法在建設工程管理中常常作為__的方法。A．質量控制 B．成本控制 C．進度控制 D．合同管理

4、劉某與銀行約定，當他的朋友張某不能按期如數償還銀行貸款本息時，由他代其履行債務，此類貸款屬于。A：信用貸款 B：保證貸款

C：信用保險貸款 D：定值保險貸款 E：執行層的組織協調

5、某家庭欲通過儲蓄存款購買一套8萬元的住房，銀行存款利率為12%，五年中每年年末至少要存款（）元。A．12592.78 B．22192.78 C．12903.23 D．16000

6、某宗房地產建筑物建成于1991年10月1日，經濟壽命為60年．后于1996年10月1日補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年(從補辦之日算起)．2006年10月1日對該房地產進行評估．經計算，該房地產的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0．則在估價時點(2006年10月1日)該房地產的評估價值為．【2006年考題】 A：4091萬元 B：4182萬元 C：4250萬元 D：5000萬元

E：工業用地的監測點評估價格

7、住房公積金管理委員會各項決策的執行機構是。A：住房公積金管理委員會辦公室 B：住房公積金管理中心 C：當地財政管理部門 D：受托銀行

E：執行層的組織協調

8、在凈收益每年不變且持續無限年的凈收益流模式下，資本化率（）。A．等于報酬率 B．大于報酬率 C．小于報酬率 D．無法知道

9、下列關于不同類型價值的高低關系的表述中，錯誤的是．【2007年考題】 A：原始價值高于賬面價值 B：投資價值高于市場價值 C：謹慎價值低于市場價值

D：快速變現價值低于市場價值 E：工業用地的監測點評估價格

10、造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發商定價方法稱為。A：成本加成定價法 B：價值定價法 C：目標定價法

D：認知價值定價法 E：借款合同

11、某項目的同類物業市場平均銷售價格為2500元/m2，資金收益率為15%，若項目建成后用于出租，則月租金水平可定為（）元/m2。A．50.6 B．60.6 C．34.8 D．44.6

12、證券可分為__。

A．商品證券、貨幣證券、投資證券 B．商品證券、貨幣證券、資本證券 C．政府證券、金融證券、公司證券 D．商品證券、政府證券、金融證券

13、對坐落在市中心商務區的直隸總督署清代古建筑群運用成本法進行估價時，其重新購建價格的求取方法應優先選用__。A．單位比較法 B．分部分項法 C．工料測量法 D．指數調整法

14、承包商收到竣工結算價款后，通常應在（）內將竣工工程交付給開發商。A．半個月 B．一個月 C．一個半月 D．二個月

15、下列股東權利中屬于共益權的是__。

A．出席股東大會的權利、股票過戶的權、表決權

B．股息紅利分配的請求權、表決權、出席股東大會的權利 C．表決權、查詢公司經營狀況的請求權、出席股東大會的權利 D．股票過戶的權利、表決權、查詢公司經營狀況的請求權

16、值只能用計數的方法取得。A：確定性變量 B：隨機變量 C：連續型變量 D：離散型變量

E：執行層的組織協調

17、房地產權屬登記分為__。①房屋總登記；②初始土地登記；③房屋初始登記；④房屋轉移登記；⑤房屋變更登記；⑥房屋他項權利登記；⑦房屋注銷登記；⑧變更土地登記。A．①②④⑥ B．①③④⑤⑥⑦ C．①②③⑧

D．①②③④⑤⑥⑦⑧

18、某企業擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使用權手續，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經濟壽命應取為年。(說明：題干中假設土地出讓合同未約定不可續期)A：45 B：50 C：52 D：55 E：工業用地的監測點評估價格

19、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是__。A．單元估算法 B．單位指標估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指標估算法

20、有甲乙兩宗房地產，甲房地產的收益年限為50年，單價為3500元/m2，報酬率為 8%；乙房地產收益年限為30年，單價為3000元/m2，報酬率為6%。那么，甲的價格__乙的價格。A．高于 B．低于 C．等于

D．條件不足，無法確定

21、貨幣補償的金額，按照被拆除房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以確定。A：房地產市場成交價格 B：房地產市場租賃價格 C：房地產市場成本價格 D：房地產市場評估價格

E：房地產估價機構必須加蓋公章

22、建筑物的所有權可以分為獨有、共有和__三種。A．區分共有 B．區分所有 C．公有 D．私有

23、住房置業擔保是指依照設立的住房置業擔保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證擔保的行為。A：《中華人民共和國擔保法》 B：《中華人民共和國公司法》 C：《中華人民共和國合同法》 D：《住房置業擔保管理試行辦法》 E：執行層的組織協調

24、已知某房地產40年收益價格為150萬元，該房地產報酬率為10%，那么該宗房地產30年收益價格為（）萬元。A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4

25、某寫字樓的建筑面積為4000m2，剩余經濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當地有電梯的類似寫字樓的平均出租率為90%，月租金為40元/m2，報酬率為6%，如果修復沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。A．67.60 B．811.24 C．1622.48 D．2433.72

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、某房地產開發企業經過市場調研后，決定在某城市開發供老年人居住的“銀發公寓”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A．選擇專業化 B．產品專業化 C．大量定制

D．單一市場集中化

2、下面不屬于不可控制因素的調查的是（）。A．市場需求容量調查 B．市場營銷因素調查 C．競爭情況調查 D．消費者調查

3、某投資商欲進行寫字樓置業投資。其目標收益率為12%，當前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區寫字樓市場相對整個投資市場的風險相關系數是。A：0.57 B：0.74 C：0.80 D：1.04 E：借款合同

4、合伙主要的法律特征包括。A：具有單一性 B：具有團體性 C：具有商品性

D：合伙人對合伙承擔有限連帶責任 E：合伙人對合伙承擔無限連帶責任

5、在具體的房地產估價作業中，房地產估價師應遵守普遍適用的技術性原則，即普適技術性原則，主要有__。A．客觀原則 B．合法原則

C．最高最佳使用原則 D．估價時點原則 E．替代原則

6、經濟分析將不同的市場結構分為四種類型。A：完全競爭市場 B：完全壟斷市場 C：壟斷競爭市場 D：寡頭壟斷市場 E：寡頭競爭市場

7、某房屋被火災燒損，現需評估其損失，此時估價對象狀況應為__。A．被燒損前的狀況 B．被燒損后的狀況

C．被燒損前與被燒損后的差異狀況 D．未來修復或重建后的狀況

8、下列有關房地產抵押的表述中，不正確的是__。

A．以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，可以視為同一抵押物

B．預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證

C．抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準

D．鄉、村企業廠區內大宗土地上建筑物的空閑土地使用權可以單獨設定抵押

9、按照噪聲產生的機理，噪聲分為。A：機械噪聲 B：空氣動力噪聲 C：電磁性噪聲 D：穩態噪聲 E：非穩態噪聲

10、衡量房地產泡沫常用的指標有。A：房價收入比 B：租金售價比

C：實際價格與理論價格之比 D：房地產供求比

E：房地產價格指數與居民消費價格指數之比

11、房地產抵押貸款二級市場的發展，實現了房地產抵押貸款市場與資本市場的（）。A．分離 B．獨立 C．對立 D．融合

12、資產負債表是由企業的組成。A：經濟資源 B：資產 C：負債

D：所有者權益 E：利潤

13、下列關于房地產投資信托基金的表述中，正確的有。A：資金的主要來源是發行股票和金融市場上的融資

B：抵押型房地產投資信托主要以收益性物業的出租、經營和開發為主要業務 C：按信托性質可以分為傘型合伙和多重合伙型房地產投資信托 D：以房地產作為價值基礎，具有很強的保值功能 E：一般委托專業機構和專業人員實施經營管理

14、設定房地產抵押辦理房屋他項權利登記后，該房屋的《房屋所有權證》應由__收執。A．抵押人 B．抵押權人

C．房屋權屬登記機關 D．公證機關

15、房地產業與建筑業既有區別又有聯系，它們之間的主要區別是房地產業兼有生產(開發)、經營、管理和服務等多種性質，屬于__。A．第一產業 B．第二產業 C．第三產業 D．新興產業

16、下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是。(2005年試題)A：吸納率分析

B：房地產市場的商業周期分析 C：家庭規模與結構分析

D：投資購買和使用購買的比例分析 E：借款合同

17、關于投資項目資本金的表述錯誤的是__。A．投資者可以轉讓其出資 B．投資者享有所有者權益 C．投資者不得以任何方式抽出

D．投資者可從項目法人處獲取利息

18、一宗房地產的土地價值為40萬元，建筑物價值為60萬元，已抵押貸款45萬元，作為某種目的的估價結果為55萬元，則該估價目的的可能是__。A．買賣 B．抵押貸款 C．拆遷補償 D．保險

19、某宗土地面積2000m2，城市規劃規定的限制指標為：容積率3，建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設方案中最可行的是（）。

A．建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2 B．建筑物地面、層建筑面積為1400m2，總建筑面積為5000m2 C．建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2 D．建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m2 20、下列表述中，正確的有（）。

A．開發經營期可分為開發期和經營期

B．開發期又可稱為建設期，對于在土地上進行房屋建設的情況來說，又可分為前期和建造期

C．開發期的終點是預計待開發房地產開發完成的日期，起點與開發經營期起點相同

D．經營期可具體化為銷售期和出租期

E．在有租賃的情況下，租售期通常到開發完成的日期

21、房地產估價機構設立分支機構的條件包括等。(2008年試題)A：房地產估價機構具有一、二級資質

B：分支機構負責人應當是注冊后從事房地產估價工作3年以上并無不良執業記錄的專職注冊房地產估價師

C：在分支機構所在地有3名以上專職注冊房地產估價師 D：有固定的經營服務場所

E：估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項內部管理制度健全

22、城鄉規劃管理部門在規劃意見書(選址)中，規劃土地使用要求包括等。A：建筑規模 B：公共服務設施 C：容積率 D：綠地率

E：建設項目與城市道路的距離

23、單一項目的投資風險頗大，若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風險變化相互抵消，從而把組合風險降到最低，要達到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個。A：正的協方差 B：負的協方差 C：標準協方差 D：絕對協方差 E：借款合同

24、下列民事行為屬于無效的有。A：由完全民事行為能力人實施的

B：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意愿的情況下所為

C：限制民事行為能力人依法不能獨立實施的

D：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的 E：經濟合同違反國家指令性計劃的

25、下列房地產的各種權利，受到其他房地產權利限制的房地產權利有。A：設立了地役權的土地使用權 B：設立了抵押權的房屋所有權 C：設立了租賃權的房屋所有權 D：城市規劃對土地的限制 E：建筑容積率的限制

第二篇：2016年云南省房地產估價師《制度與政策》：建設項目選址意見書考試試題

2016年云南省房地產估價師《制度與政策》：建設項目選址意見書考

試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、2002年某房地產價格評估機構年應納稅所得額為99872元，應按__計征企業所得稅。A．12% B．18% C．27% D．33%

2、某可比實例價格為2000元/m2，區域因素直接比較得出的相關數據如下，則區域因素修正后的價格應為（）元/m2。A．2000 B．1900 C．2100 D．1905

3、當房地產價格的變動過程持續上升或者下降，并且各期上升或下降的數額大致接近時，宜采用__預測房地產的未來價格。A．數學曲線擬合法 B．平均增減量法 C．平均發展速度法 D．移動平均法

4、依據《城市房屋拆遷估價指導意見》，城市房屋拆遷估價的估價時點般為之日。A：房地產估價師實地查勘 B：國有土地出讓合同簽訂 C：拆遷公司現場動員搬遷 D：房屋拆遷許可證頒發 E：執行層的組織協調

5、在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時，當房地產價格的變動過程是持續上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用方法進行測算．【2006年考題】 A：平均增減量法 B：平均發展速度法 C：移動平均法 D：指數修勻法

E：工業用地的監測點評估價格

6、禁止發布房地產預售廣告的是__。A．在劃撥土地上開發建設的房地產 B．已設定抵押的房地產

C．未取得商品房預售許可證的房地產 D．沒有選聘物業管理企業的房地產

7、省、直轄市、自治區人民政府根據法律、行政法規制定的規范性法律文件是。A：地方性法規 B：政府規章 C：部門規章 D：自治條例

E：執行層的組織協調

8、房地產權屬檔案應當以__為單元建檔。A．街道 B．房號 C．幢 D．丘

9、下列關于民法的內容，說法不正確的是__。A．在特殊情況下，國家也是民事法律關系的主體

B．智力成果是一種無形資產，是知識產權法律關系的客體 C．物權、知識產權、人身權屬于形成權

D．胎兒不具有民事權利能力，不得成為民事法律關系的主體

10、在司法處置拍賣中，某房地產評估價格為100萬元，如果第一次拍賣流拍，則第二次拍賣保留價的范圍應在萬元之間。(2008年試題)A：60～100 B：64～80 C：64～100 D：80～100 E：執行層的組織協調

11、設立地役權通常會使。A：供役地的價值下降 B：需役地的價值下降

C：供役地與需役地的價值都下降 D：供役地與需役地的價值都上升 E：工業用地的監測點評估價格

12、按照，工程建設定額可以劃分為全國通用定額、行業通用定額和專業專用定額三種。

A：定額反映的生產要素消耗內容不同 B：定額的編制程序和用途不同 C：投資的費用性質不同 D：專業性質不同 E：執行層的組織協調

13、關于房地產貸款的擔保方式，下列說法不正確的是__。

A．貸款的擔保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經發生的貸款提供了一個額外的安全保障

B．保證通常是由第三方保證人以自身的財產提供的一種可選擇的還款來源。而且，只有當保證人有意愿代替借款人償還貸款，這項保證才是可靠的

C．抵押是指借款人或第三人在不轉移財產占有權的情況下，將財產作為貸款的擔保 D．貸款質押是指借款人或第三人以其動產或權力(包括商標權、專利權等)移交銀行占有，將該動產或權力作為債權的擔保

14、負責本行政區域的房屋征收與補償工作的部門為__。A．市、縣級人民政府房屋征收管理部門 B．省級人民政府房屋征收管理部門 C．市、縣級人民政府 D．省級人民政府

15、現有一套總售價為11萬元的住宅，八成15年按揭，按年貸款利率6%計，月還款額為__。A．439元 B．1230元 C．743元 D．928元

16、建筑材料的質量與其在自然狀態下的體積之比稱為建筑材料的。A：密度 B：表觀密度 C：密實度 D：孔隙

E：執行層的組織協調

17、建設單位應當在工程竣工驗收__工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責監督該工程的工程質量監督機構。A．5個 B．6個 C．7個 D．8個

18、全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖是。(2007年試題)A：宗地圖 B：房產分幅圖 C：房產分丘圖 D：房產分戶圖

E：執行層的組織協調

19、某工業用地的土地面積為10 000㎡，規劃容積率為1.0，樓面地價為500元/㎡。后經規劃調整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/㎡，則因規劃調整所需的補地價為__萬元 A．500 B．1000 C．2250 D．3000 20、《城市房地產權屬檔案管理辦法》規定，房地產權屬檔案應當以為單元建檔。A：房號 B：街道 C：丘 D：幢

E：執行層的組織協調

21、某物業當前的市場售價為5000元/m2，其業主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內租金收入的現值之和與當前售價相當，如果折現率為12%，則第一年的租金應當確定為__元/m2。A．467.25 B．448.24 C．498.53 D．482.79

22、在計算企業所得稅，確定準予扣除項目的金額時，職工工會經費按計稅工資總額的計算扣除。A：4％ B：3％ C：2％ D：1％

E：執行層的組織協調

23、不是房地產貸款擔保形式的是（）。A．保證 B．抵押 C．質押 D．提存

24、估價權益是指一個估價項目中需要評估其價值的房地產或房地產權益及相關其他財產，下列選項中不能被稱為估價權益的是。A：租賃權 B：地役權

C：土地使用權 D：抵押權

E：工業用地的監測點評估價格

25、房地產抵押估價報告應用有效期從起計，不得超過一年。(2009年試題)A：估價時點 B：估價委托日

C：估價報告出具日 D：估價開始作業日 E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、征收和征用的共同之處在于。A：都是改變所有權 B：都是改變使用權 C：都要依法給予補償

D：都是為了公共利益需要 E：都要經過法定程序

2、房地產產品功能定位是在市場分析的基礎上，具體規定擬提供的房地產產品的。(過時)A：價格水平B：銷售對象 C：基本功能 D：地理位置 E：輔助功能

3、若某國家在一個時期的消費函數為C=1000+0.8y，則該國此時的引致消費是__(公式中C表示消費，y表示收入)。A．0.8 B．0.8y C．1000 D．1000+0.8y

4、對于房地產開發投資項目來說，現金流入通常包括等。A：銷售收入 B：出租收入 C：還本付息 D：利息收入 E：貸款本金收入

5、建設用地批準后直至頒發土地使用權證書之前，應進行跟蹤和管理，其主要任務是__。

A．頒發土地使用證 B．簽發用地證書

C．督促被征地單位按期移交土地 D．處理征地過程的各種爭議 E．填寫征地結案報告

6、房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素主要有__。

A．該種房地產的價格水平B．消費者的預期

C．該種房地產的開發成本

D．該種房地產的開發技術水平E．房地產開發商對未來的預期

7、基本完好房的判定標準是__。A．

九、八成 B．

八、七成 C．

七、六成 D．

六、五成

8、下列房地產市場調控政策中，屬于財政政策的是。A：提高貸款利率

B：提高購房最低首付款比例 C：提高法定存款準備金率 D：提高房地產交易環節稅收 E：執行層的組織協調

9、房地產估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是。A：說明估價報告的合法性、真實性 B：說明估價的獨立、客觀、公正性 C：規避估價風險 D：保護估價報告使用者

E：防止委托人提出高估或低估要求

10、在編制房地產開發項目可行性研究報告時，下列規劃內容中，不屬于行政規劃設計方案選擇的是__。A．項目的交通組織規劃 B．項目構成及平面布置 C．項目的建筑規劃 D．城市土地利用規劃

11、甲公司為規避風險，購買了企業財產保險，其可投保的標的是。A：甲公司非法占用了財產 B：甲公司所有的危房

C：甲公司替乙公司保管的財產

D：甲公司未經規劃許可建造的房屋 E：執行層的組織協調

12、已知某筆貸款年利率為12%，按季度計息，則該筆貸款的實際年利率是（）。A．12.35% B．12.55% C．12.68% D．12.93%

13、下列關于拆遷估價實務內容，表述正確的有。

A：房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，可由多家估價機構評估

B：拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告

C：拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起15日內給予答復

D：被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準 E：超過批準期限的臨時建筑

14、下列用地中，可以采取協議方式出讓國有建設用地使用權的是__。A．商業用地 B．商品住宅用地

C．非營利的社會團體用地 D．娛樂用地

15、某地區商品住宅價格1997年至2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發展速度法預測2003年住宅價格為__元/m2。A．4120 B．4149 C．4184 D．4216

16、下列保險險種中，屬于商業保險的有。A：責任保險 B：失業保險 C：工程保險 D：人壽保險 E：勞動工傷保險

17、下列價格闡述正確的是__。

A．市場價格＞抵押價值＞征用價值＞課稅價值 B．市場價格＞征用價值＞抵押價值＞課稅價值 C．市場價格＞課稅價值＞征用價值＞抵押價值 D．市場價格＞征用價值＞課稅價值＞抵押價值

18、以下房地產價格中，應當定期確定并公布的價格有。A：基準地價 B：市場交易價 C：標定地價

D：房屋的重置價格 E：市場成交價

19、按照消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是。(過時)A：同質偏好市場 B：分散偏好市場 C：個別偏好市場 D：集群偏好市場 E：彌隙市場

20、下列關于記名債券的優缺點的表述正確的是。A：記名債券的優點是比較安全 B：記名債券缺點是流動性較差 C：記名債券優點是流動性強

D：記名債券缺點是轉讓時手續復雜 E：記名債券缺點是轉讓手續簡便

21、下列關于抵押的說法不正確的是__。

A．以具有土地使用年限的房地產抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限

B．以共有的房地產抵押時，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意

C．預購商品房貸款抵押時，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證

D．訂立合同時，可以在合同中約定在債務履行期屆滿抵押權人尚未受清償時，抵押物的所有權轉移為抵押權人所有的內容

22、房地產交易中的特殊交易情形包括__。A．交易雙方曾經有過業務聯系 B．購買相鄰房地產 C．交易稅費由買方承擔 D．賣方不了解市場行情

23、確定房地產開發項目，應當符合的要求。A：國土規劃

B：建設用地計劃 C：城市規劃

D：土地利用總體規劃 E：房地產開發計劃

24、財務杠桿效應是由于__引起的。A．貸款利率與項目全投資收益率不同

B．預售收入與自有資金收入占總收入比例不同，C．預售收入資金回籠較快

D．自有資金投入時間點的差異

25、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業主發生了分歧，后經測量得出以下數據：出租單元內使用面積30㎡，外墻面積6㎡，單元間分隔墻面積8㎡，公攤面積3㎡，那么．可出租面積應為㎡。A：33 B：40 C：43 D：47 E：借款合同

第三篇：2017年上半年四川省房地產估價師《制度與政策》：建設項目選址意見書模擬試題

2017年上半年四川省房地產估價師《制度與政策》：建設項目選址意

見書模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、若一開發項目征用耕地100畝，該村被征用前人均耕地為2畝。那么，需要安置的農業人口數為__。A．100人 B．50人 C．200人 D．60人

2、設立地役權通常會使。A：供役地的價值下降 B：需役地的價值下降

C：供役地與需役地的價值都下降 D：供役地與需役地的價值都上升 E：工業用地的監測點評估價格

3、承租人在租賃期內死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關系的，出租人__。

A．應重新辦理租賃登記備案手續，房屋租賃合同方可生效 B．可以收回房屋出租給其他人 C．可以要求增加租金

D．應當繼續履行原租賃合同

4、下列關于估價對象實地查勘的說法，錯誤的是__。

A．任何估價項目，估價師都必須對估價對象進行實地查勘

B．對已消失的房地產，估價師應對估價對象原址進行必要的調查了解

C．實地查勘的內容包括估價對象的實物和區位狀況，一般不涉及其權益狀況 D．拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認可

5、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經過年數為12年，重置價格為800元/m2，建筑物經濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現值為（）萬元。A．10.2 B．11.0 C．11.3 D．11.5

6、保險合同的主體包括__。A．當事人、關系人和經濟人 B．當事人、關系人和經理人 C．當事人、關系人和輔助人 D．當事人、關系人和負責人

7、由城市規劃管理部門核發的__，主要規定了用地性質、位置和界限。A．選址規劃意見通知書 B．規劃設計條件通知書 C．建設用地規劃許可證 D．建設工程規劃許可證

8、我國目前國家債券的收益率為9%，經測算，工業物業市場相對于整個投資市場的風險系數為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業物業的預期收益率為__。A．12.45% B．10.26% C．11.98% D．9.68%

9、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容積率分別為5.2、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇__。A．甲土地 B．乙土地 C．丙土地

D．甲、乙、丙三宗土地任選其一

10、某宗房地產的正常成交價格為2000元/m2，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的5%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的2%。則賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格相差了__元/m2。A．1900 B．2500 C．650 D．600

11、下列關于法的概念，表述錯誤的是。

A：法是由國家制定或認可以權利義務為主要內容 B：法體現集體意志 C：法體現國家意志

D：法是用國家政權的強制力來保證實現的 E：執行層的組織協調

12、實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是。A：過去數據簡單算術平均法 B：過去數據加權算術平均法 C：未來數據簡單算術平均法 D：未來數據資本化公式法 E：工業用地的監測點評估價格

13、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價未來期限內每年平均空置率由現在的15％上升為25％，每月可出租面積租金為70元／㎡，又知該寫字樓可出租面積為1000㎡，運營費用率為40％．假設該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8％，其他條件保持不變，則該寫字樓將產生的貶值．【2005年考題】 A：548．19萬元 B：558．15萬元 C：567．39萬元 D：675．40萬元

E：工業用地的監測點評估價格

14、耕地占用稅的征稅對象是。A：占用的耕地

B：占用耕地從事其他非農業建設的行為 C：占用的耕地面積 D：占用的耕地的產值 E：執行層的組織協調

15、根據商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定，管道滲漏最低保修期限為__年。A．1 B．2 C．3 D．5

16、一已知其臨街深度30．48 m(即100英尺)，臨街寬度15 m的矩形土地，總價為100萬元．相鄰有一臨街深度45．72 m(即150英尺)，臨街寬度15 m的矩形，根據“四三二一”法則，其總價為。A：109萬元 B：117萬元 C：124萬元 D：130萬元

E：工業用地的監測點評估價格

17、一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價競銷反應強烈，但對其他方面(如增加廣告預算、加強促銷活動等)卻不予理會。這種競爭者屬于競爭者。A：從容不迫型 B：選擇型 C：兇猛型 D：隨機型 E：借款合同

18、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設的，現按要求補辦了土地出讓手續，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設時所投入費用255萬元，現時重新購建價格為350萬元，經濟壽命為60年，殘值率為3％，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為萬元。A：61.84 B：78.35 C：84.88 D：173.17 E：工業用地的監測點評估價格

19、投資者對房地產內部使用功能的變動，體現了投資者對房地產投資__的重視。A．各異性 B．適應性

C．相互影響性

D．專業管理依賴性 20、在采用假設開發法中的傳統方法進行房地產估價時，一般不計息的項目是(、)：

A．未知、需要求取的待開發房地產的價值 B．投資者購買待開發房地產應負擔的稅費 C．銷售費用和銷售稅費 D．開發成本和管理費用

21、在一個場地或幾個場地上，按照一個總體設計進行施工并受總概(預)算控制的各個工程項目的總和，是指。A：建設項目 B：單位工程 C：分項工程 D：工程項目

E：執行層的組織協調

22、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為__。A．2277.4元 B．2281.9元 C．2728.8元 D．2741.9元

23、工業用地的土地使用權出讓最高年限是__年。A．80 B．60 C．50 D．70

24、下列報表中，不屬于房地產開發項目財務報表中基本報表的是__。A．資本金現金流量表 B．資金來源與運用表 C．損益表

D．投資計劃與資金籌措表

25、下列關于房地產開發項目靜態評價指標的表述中，不正確的是__。A．成本利潤率是年成本利潤率

B．成本利潤率是開發經營期的成本利潤率

C．投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率

D．投資利潤率是項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、影響需求價格彈性的主要因素有__。A．商品的可替代程度 B．商品帶給消費者的效用 C．商品用途的多樣性 D．時間的長短

E．商品生產廠家的資質

2、表明對物質資料具有某種權利的有價證券屬于__。A．貨幣證券 B．信用證券 C．商品證券 D．資本證券

3、下列關于基礎利率的表述中，正確的有__。A．等于銀行存款利率 B．等于銀行貸款利率

C．是投資者所要求的最低利率

D．是銀行同業之間的短期資金借貸利率 E．一般使用無風險的國債收益率作為其代表

4、物業管理的基本特征不包括__。A．社會化 B．專業化 C．市場化 D．職能化

5、動態投資回收期是指項目以__所需的時間。A．經營收入抵償全部投資

B．全部現金流入抵償全部現金流出 C．凈收益抵償全部投資

D．凈收益現值抵償全部投資

6、下列工程中，不需要實行監理的是__。A．大中型企業投資建設的工程

B．利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程 C．成片開發建設的住宅小區工程 D．大中型公用事業工程

7、《中華人民共和國土地管理法》規定，根據土地利用總體規劃，將土地的用途分為。A：農用地 B：其他農用地 C：建設用地 D：商業用地 E：未利用地

8、物業公司在選擇零信商作為零售商業物業的租戶時，首先要考慮的因素是__。A．零售商的財務能力 B．零售商的聲譽

C．零售商的組合與位置分配 D．零售商的經營內容

9、動態投資回收期與靜態投資回收期之間的關系是__。A．動態投資回收期大于靜態投資回收期 B．動態投資回收期等于靜態投資回收期 C．動態投資回收期小于靜態投資回收期

D．動態投資回收期可能大于、等于或小于靜態投資回收期

10、在具體估價作業中應當遵循的技術性原則有。A：替代原則 B：謹慎原則 C：合法原則

D：估價時點原則 E：最高最佳使用原則

11、下列關于房地產圖的比例尺，表述正確的是。A：城市地籍圖比例尺一般為1：500 B：宗地圖要求必須按比例真實繪制，比例尺一般為1：500或大于1：500 C：建筑物密集地區的房產分幅圖一般采用1：1000的比例尺，其他區域的房產分幅圖可以采用1：500比例尺

D：房產分丘圖的比例尺為1：100—1：1000 E：房產分戶圖的比例尺一般為1：200

12、關于下列數據的表述中，正確的是__。A．1 B．2 C．3 D．4 E．5 F．6 G．7 H．8 I．9 J．10 K．98 L．101 M．101 N．100 O．101 P．99 Q．102 R．97 S．102 T．99

13、下列關于房地產中介服務收費，表述錯誤的是。

A：按照服務形式，房地產咨詢收費分為口頭咨詢費和書面咨詢費

B：房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按一月至三月成交租金額標準，由雙方協商一次性收取

C：房地產估價采用差額定率累進計費 D：房地產估價采用差額定率累退計費

E：實行獨家代理的由雙方協商，但房屋買賣代理收費最高不超過成交價格的0．5％

14、假設整個投資市場的平均收益為20％，國債的收益率為10％，而房地產投資市場相對于整個市場的相關系數是0．4，那么房地產投資評估的模型所用的折現率應為。A：10％ B：11％ C：13％ D：14％ E：借款合同

15、下列哪一個指標并不屬于反映和描述房地產市場狀況的供給指標之一。__ A．空置量 B．空置率

C．可供租售量

D．房屋空間使用數量

16、某宗建筑密度為50%的土地上建有一幢8層且各層建筑面積相同的住宅樓，均價為5000元/m2，房地產總價為2000萬元，樓面地價為1200元/m2。該宗土地的總價為__萬元。A．96 B．192 C．240 D．480

17、土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于期滿前__年向土地管理部門提出申請，經批準續期的，應當重新簽訂土地使用出讓合同，按規定支付地價款并更換土地權屬證件。A．4 B．3 C．2 D．1

18、房地產資產分為__。A．房地產實物資產 B．房地產開發投資 C．房地產證券

D．房地產置業投資 E．房地產混合投資

19、依據現行法規，下列建設用地可由縣級以上人民政府依法批準，劃撥土地使用權的是。

A：國家機關用地 B：非軍事用地

C：城市基礎設施用地 D：個人企業用地

E：法律、行政法規定的其他用地 20、某房地產開發項目從購買土地使用權到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經營，預計經濟壽命為40年，土地使用權年限為50年，則該項目的經營期為年。A：37 B：40 C：43 D：50 E：借款合同

21、如果整個投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產投資市場相對于整個投資市場的風險相關系數為0.4，房地產投資評估的模型所用的折現率為__。A．8% B．4% C．14% D．12%

22、下列關于房屋產權調換的含義，表述正確的是。

A：房屋產權調換指拆遷人用自己建造的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

B：房屋產權調換指拆遷人用自己購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

C：房屋產權調換指被拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

D：房屋產權調換指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的租賃價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

E：房屋產權調換指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋調換產權，并按拆遷房屋的租賃價與調換房屋的評估價進行結算調換差價的行為

23、某房地產在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運營費用需要10萬元，資本化率為10%，該房地產所在的土地是通過有償出讓獲得使用權的，在估價時點剩余的使用權年限為40年，則該宗房地產的收益價格為__萬元。A．180 B．196 C．200 D．300

24、某房地產投資項目的目標收益率為10%，內部收益率為16%，實際收益率為12%。銀行自貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是。(2008年試題)A：1.82% B：2.33% C：3.57% D：5.45% E：借款合同

25、房地產開發企業在商品房銷售過程中應實行制度。A：住宅質量保險和住宅質量保證書 B：商品房預售許可證和住宅質量保證書 C：住宅使用說明書和住宅質量保證書 D：住宅使用說明書和住宅質量保修書 E：執行層的組織協調

第四篇：2015年下半年安徽省房地產估價師《制度與政策》：建設項目選址意見書模擬試題

2015年下半年安徽省房地產估價師《制度與政策》：建設項目選址意

見書模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某開發商所開發的物業質量與市場領導者的物業質量相近，如果定價比市場領導者的定價低，則其采用的是__。A．隨行就市定價法 B．價值定價法 C．應戰定價法 D．挑戰定價法

2、《中華人民共和國物權法》規定，不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起__日內不起訴，異議登記失效。A．15 B．30 C．60 D．90

3、不屬于影響消費者購買因素的是。A：經濟因素 B：社會因素 C：個人因素 D：理性因素 E：借款合同

4、新設立的物業服務企業，其資質等級按照最低等級核定，并設年的暫定期。A：半 B：一 C：二 D：三

E：執行層的組織協調

5、下列哪一個報表并不屬于房地產開發項目財務評價的輔助報表__。A．投資計劃與資金籌措表 B．項目總投資估算表 C．資金來源與運用表 D．借款還本付息估算表

6、下列表述中不正確的是（）。

A．在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結果 B．在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結果 C．在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結果 D．在實際估價中，不同的估價作業期將影響估價結果

7、抵押評估時，__可列入估價范圍。A．違章建筑

B．過期的臨時建筑

C．出讓土地上的在建工程 D．已列入拆遷范圍的房屋

8、李某與w房地產開發公司簽訂了商品房預售合同，合同約定建筑面積為100。后經過有關部門批準，李某所預購商品房產權登記建筑面積為95。其面積誤差比為。A：-3％ B：3％ C：-5％ D：5％

E：執行層的組織協調

9、城市房屋拆遷估價時點一般為。

A：拆遷入與被拆遷人就拆遷補償與安置達成協議之日 B：建設單位向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請之日 C：房屋拆遷許可證頒發之日 D：房屋拆遷結束之日

E：房地產估價機構必須加蓋公章

10、某在建工程現擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地，目前已經完成地上一層結構部分，半年后開始預售，1年后可竣工，銷售期為1年，銷售收入在銷售期內均勻實現，則采用成本法評估該在建工程價值中計算土地取得費用的投資利息的計息期和采用假設開發法評估該在建工程價值中對開發完成后的價值進行折現時的折現期分別為。A：0.5年和1年 B：0.5年和1.5年 C：0.5年和2年 D：1年和1.5年

E：工業用地的監測點評估價格

11、投資利潤率的計算基數不包括。A：土地取得成本 B：開發成本 C：管理費用 D：銷售費用

E：工業用地的監測點評估價格

12、下列控制性詳細規劃指標中，不屬于建筑形態控制指標的是__。A．建筑高度 B．建筑間距 C．建筑密度

D．建筑后退紅線距離

13、下列關于全民和集體所有制企業同農村集體經濟組織聯營使用集體土地，表述錯誤的是。

A：全民所有制企業、城鎮集體所有制企業可以同農村集體經濟組織共同投資興辦聯營企業，使用集體土地須經有批準權的人民政府批準

B：經批準使用的土地，可以按照國家建設用地的規定實行征收，也可以由農村集體經濟組織按照協議將土地使用權作為聯營條件 C：聯營企業用地，可以不改變土地權屬性質

D：農村集體經濟組織按協議將土地使用權作為聯營條件的，必須計算土地補償費和各種補助費

E：房地產估價機構必須加蓋公章

14、房地產開發項目的施工許可證由__向發證機關申請領取。A．施工單位 B．建設單位 C．監理單位 D．設計單位

15、某種商品隨著消費者收入的提高，對該商品的需求會減少，這種商品為。A：奢侈物品 B：吉芬物品 C：正常物品 D：低檔物品

E：工業用地的監測點評估價格

16、房地產開發項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關單位進行驗收的單位是__。A．開發商 B．承包商 C．監理單位

D．相關的政府部門

17、耕地占用稅實行__稅率。A．幅度定額稅率 B．超額累進稅率 C．地區差別稅率 D．比例稅率

18、房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調查方法屬于（）。A．觀察法 B．實驗法 C．討論法

D．問卷調查法

19、城市房屋拆遷補償估價中，實行房地權調換且所調換房屋為期房的，為結清產權調換的差價而對該期房價進行估價，則。A：估價時點為未來，估價對象為未來狀況 B：估價時點與房地產狀況均為現在

C：估價時點為現在，估價對象為未來狀況 D：估價時點為現在，估價對象為過去狀況 E：工業用地的監測點評估價格

20、某完全壟斷市場的需求曲線為Q=19-P/Q，成本曲線為，則滿足該壟斷廠商利潤最大化原則下的產量是個單位。A：4 B：5 C：6 D：7 E：執行層的組織協調

21、《城市房地產權屬檔案管理辦法》規定，房地產權屬檔案應當以為單元建檔。A：房號 B：街道 C：丘 D：幢

E：執行層的組織協調

22、下列關于土地補償費、安置補助費的使用，表述錯誤的是。A：土地補償費歸農村集體組織所有

B：地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有

C：由農村集體組織安置的人員，安置補助費由農村集體經濟組織管理和使用 D：由其他單位安置的人員，補助費發放給個人 E：房地產估價機構必須加蓋公章

23、在估價中選取4個可比實例，甲成交價格4800元／㎡，建筑面積100㎡，首次支付24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元／㎡，建筑面積120㎡，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格4700元／㎡，建筑面積90㎡，成交時一次付清；丁成交價格4760元／㎡，建筑面積110㎡，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現率為10％，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為。A：甲>乙>丙>丁 B：乙>丁>甲>丙 C：乙>丙>甲>丁 D：丙>乙>丁>甲

E：工業用地的監測點評估價格

24、房地產開發投資中，大多數房地產投資的股本收益率能達到__的水平。A．30% B．20% C．10% D．80%

25、__指由于貨幣供應量過多而引起的貨幣貶值、物價上漲的現象。A．通貨貶值 B．通貨膨脹 C．通貨緊縮 D．通貨異常

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、定位于最大的細分市場的營銷方式是。A：無差異性營銷 B：差異性營銷 C：定制性營銷 D：集中性營銷 E：借款合同

2、房屋建筑工程在保修期限內出現質量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應當向發出保修通知。A：建設單位 B：施工單位 C：總承包單位 D：監理單位

E：執行層的組織協調

3、一業主打算將自家閑置的一處房屋出租給另一人經商。所以現在翻建房屋使其面積擴大，那么他應當進行__登記。A．轉移登記 B．變更登記

C．先進行變更登記再進行轉移登記 D．先進行轉移登記再進行變更登記

4、注冊結構工程師注冊有效期為__。A．1年 B．2年 C．3年 D．4年

5、某宗房地產，已知建筑物的重置價格為1000元/m2，成新率為70%，房地產年凈收益為140元m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產的價格為__元/m2。A．1700 B．2000 C．2100 D．2400

6、對于土地來說，實物狀況比較、調整的內容包括等。A：基礎設施完備程度 B：周圍環境和景觀 C：交通

D：形狀(規則與否)E：面積大小

7、__通常適用于工程項目規模較大、建設周期較長、技術復雜的開發項目建設。A．公開招標 B．邀請招標 C．掛牌轉讓 D．協議出讓

8、某宗房地產的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10%。該宗房地產的收益價格為__萬元。A．222.76 B．224.67 C．268.67 D．298.33

9、因為估價的目的不同，所以__。A．估價的依據不同

B．應評估的價值類型可能不同 C．估價時點的選取不同

D．估價中應考慮的因素可能不同 E．選用的估價方法可能不同

10、從房地產投資的對象上來分，投資可以分為。A：固定資產投資和流動資產投資 B：不動產投資和動產投資 C：長期投資和短期投資 D：境內投資和境外投資 E：借款合同

11、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年未完工轉入2003年繼續施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2。那么，該市房屋的平均建設周期為（）年。A．0.5 B．1.5 C．2 D．3

12、路線價法的關鍵和難點是__。A．劃分路線價區段 B．設定標準深度 C．調查評估路線價 D．制定深度百分率

13、房地產估價師參加的下列保險中，屬于社會保險險種的有__。A．社會養老保險 B．健康保險

C．勞動工傷保險 D．意外傷害保險 E．失業保險

14、由于建筑技術的發展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業的使用，使后來的物業購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。這主要體現了房地產投資風險的。A：收益現金流風險 B：未來經營費用風險 C：資本價值風險 D：比較風險 E：借款合同

15、某收益性房地產，有效毛收入為I，運營費用為E，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長gI，運營費用增長gE，該類房地產的報酬率為Y，則計算該房地產價值的公式為（）。A.A B.B C.C D.D

16、下列關于借貸記賬法的原理及特點的說法，不正確的是。A：以“借”和“貸”作為記賬符號 B：“借”表示資產(費用)的增加或負債、權益(收入、利潤)的減少 C：“借”表示資產(費用)的減少或負債、權益(收入、利潤)的增加 D：以“有借必有貸，借貸必相等”為其記賬規則 E：執行層的組織協調

17、《注冊房地產估價師管理辦法》規定，申請房地產估價師注冊的，應當向聘用單位或者其分支機構工商注冊所在地的提出注冊申請。A：國務院

B：國務院建設行政主管部門 C：省人民政府建設行政主管部門

D：自治區人民政府建設行政主管部門 E：直轄市人民政府房地產行政主管部門

18、房地產項目投資估算的范圍，包括__。A．土地費用 B．前期工程費用 C．銷售利潤 D．銷售費用 E．設計費

19、城市規劃管理系統由組成。A：城市規劃發展系統 B：城市規劃執行系統 C：城市規劃反饋系統 D：城市規劃保障系統 E：城市規劃決策系統

20、下列關于工程量清單，表述正確的是。

A：從性質上說，工程量清單是招標文件的組成部分 B：工程量清單的描述對象是已建工程

C：工程量清單內容涉及清單項目的性質、數量等，并以表格為主要表現形式 D：工程量清單作為投標文件的組成部分

E：工程量清單主要包括工程量清單說明和工程量清單表兩部分

21、下列經濟評價指標中，屬于房地產投資項目盈利性指標的有。A：投資回收期 B：借款償還期 C：利息備付率 D：財務凈現值 E：現金報酬率

22、銀行向某家庭發放了一筆月還款額為5000元的個人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業管理費為每月500元。從當前我國商業銀行風險管理的角度來看，該家庭的月均收入應不低于__元。A．10000 B．11000 C．7800 D．9200

23、一個物業管理區域應當成立一個委員會，業主委員會一般由名的單數業主擔任。A：3—9 B：5—11 C：3—7 D：5—13 E：執行層的組織協調

24、土地面積的量算可采用等方法。A：坐標解析法 B：實地量距法 C：幾何解析法 D：代數計算法 E：圖解計算法

25、估價所需的資料包括下列幾個方面__。A．對房地產價格有普遍影響的資料

B．對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料 C．類似房地產的交易、成本、收益實例資料 D．反映估價對象狀況的資料

E．反映估價對象權益和區位狀況的資料

第五篇：2017年上半年福建省房地產估價師《制度與政策》：建設項目選址意見書考試試題

2017年上半年福建省房地產估價師《制度與政策》：建設項目選址意

見書考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列關于聲明不保證的表述，不正確的是。

A：聲明不保證是指由于委托人、拍賣人難以確知拍賣標的的真偽或品質不予保證

B：聲明不保證是指由于委托人、拍賣人已確知拍賣標的的真偽或品質不予保證 C：聲明不保證向所有的競買人傳達了這樣一種意思：相關的拍賣標的可能有真偽或品質問題，競買人應當謹慎行事

D：拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標的的真偽或者品質的，不承擔瑕疵擔保責任

E：執行層的組織協調

2、下列不屬于建筑安裝工程費用的是__。

A．各類建筑工程和列入建筑工程預算的供水、供暖、衛生、通風、煤氣等設備費用及其裝設、油飾工程的費用，列入建筑工程預算的各種管道、電力、電信和電纜導線敷設工程的費用

B．設備基礎、支柱、工作臺、煙囪、水塔、水池等建筑工程以及各種爐窯的砌筑工程和金屬結構工程的費用

C．為施工進行的場地平整而發生的費用

D．土地使用費、與工程建設有關的其他費用、與未來企業生產經營有關的其他費用

3、當申報的成交價明顯低于正常的市場價時，應以作為繳納稅費的依據。A：合同價 B：市場價 C：評估價 D：估算價

E：執行層的組織協調

4、已知某房地產的土地取得成本1500萬元，土地開發成本3 000萬元，管理費用400萬元，投資利息500萬元，銷售費用400萬元，銷售稅費600萬元，開發完成后的房地產價值10 000萬元，則該房地產的投資利潤率為。A：36％ B：62．07％ C：73．47％ D：80％

E：工業用地的監測點評估價格

5、下列用地是否免稅，由省、自治區、直轄市稅務機關確定的不包括。A：個人所有的居住房屋及院落用地 B：免稅單位職工家屬的宿舍用地

C：集體和個人舉辦的學校、醫院、托兒所、幼兒園用地 D：直接用于農、林、牧、漁業的生產用地 E：執行層的組織協調

6、下列不屬于無償收回土地條件的是。A：城市規劃區范圍內

B：除因不可抗力或者政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成的動王開發延遲除外

C：以出讓等有償方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地 D：超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的 E：房地產估價機構必須加蓋公章

7、在估價報告中陳述，既是維護估價人員正當權益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項．【2003年考題】 A：估價師聲明

B：估價的假設和限制條件 C：估價方法 D：估價對象

E：工業用地的監測點評估價格

8、李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7.5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為__元。A．3456.09 B．3505.95 C．3509.74 D．3705.73

9、在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設工程款，符合房地產估價普適技術性原則中的。A：謹慎原則 B：替代原則 C：合法原則

D：最高最佳利用原則

E：工業用地的監測點評估價格

10、房地產狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以__狀況為參照系進行的。A．可比實例房地產 B．估價對象房地產 C．標準房地產 D．類似房地產

11、評估某宗房地產2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。則該可比實例在2005年9月末的價格為__元/m2。A．2938 B．2982 C．3329 D．3379

12、國外研究表明，房地產的經濟壽命與其__相關。A．建筑結構 B．所在區域 C．使用性質 D．使用過程

13、在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于__。A．社會因素 B．環境因素 C．人口因素 D．行政因素

14、下列表述不符合房地產廣告要求的是。

A：房地產廣告中涉及所有權或者使用權的，所有權或者使用權的基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間

B：房地產廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚，比例恰當

C：房地產廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明

D：房地產廣告中可以利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果 E：房地產估價機構必須加蓋公章

15、凈收益每年不變，收益年限為有限年時，報酬資本化公式為（）。A.A B.B C.C D.D

16、控制性詳細規劃的作用是__。A．規定城市規劃區范圍 B．確定用地面積和用地界限 C．引導建設

D．對當前擬建的項目和地區進行空間布置

17、某住宅樓因鄰近施工項目而出現基礎不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積10000㎡。共有100套住房，有100戶居民。經評估，該住宅樓在未受損情況下的市場價格為5000元／㎡，平均每套住房的市場租金為1500元／月，在受損情況下的市場價格為4500元／㎡；如果對該住宅樓進行修復，修復工程費為150萬元，并需居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次1300元；該住宅樓修復后，會因曾受損而導致心理減價5％，關于該住宅樓修復和損害賠償的說法，正確的是。

A：該損害在經濟上是可修復的

B：修復所能帶來的價值增加額為500萬元

C：該住宅樓在不修復情況下的價值減損額為500萬元 D：在不修復情況下平均應給予每戶的賠償金為6．5萬元 E：工業用地的監測點評估價格

18、個人住房抵押貸款的利率，我國目前采用的是可調的利率方式，即在給定利率調整時，于__開始，按新的利率規定計算利息。A．下年初

B．下午第二季度 C．下年第三季度 D．下年第四季度

19、一般來說．標準方差越小，則投資的風險就__。A．越小 B．一樣 C．越大 D．無關系

20、下列關于質權特征的表述中，錯誤的是。A：質權是一種擔保物權

B：質權的標的物只能是不動產權利 C：質權需轉移質物的占有

D：質權是就質物優先受償的權利 E：執行層的組織協調

21、__是指具有專業執業資格的人員在房地產投資、開發、銷售、交易等各個環節中，為當事人提供服務的經營活動。A．房地產中介服務 B．房地產咨詢 C．房地產估價 D．房地產經紀

22、房地產泡沫形成的促成因素是__。A．土地的有限性 B．土地的稀缺性 C．投機需求膨脹 D．金融機構支持

23、任何一項工程從決策到竣工交付使用都有一個較長的建設期間。在這期間內，有很多因素如工程變更、設備材料價格、工資標準以及費率、利率、匯率等都會發生變化，而這些變化必然會影響到造價的變動，從而使工程造價呈現的特點。A：大額性 B：動態性

C：個別性和差異性 D：層次性

E：執行層的組織協調

24、市場條件下，物業租金水平的高低主要取決于。A：物業出租經營成本 B：業主希望的投資回報率 C：通貨膨脹率

D：同類物業的市場供求關系 E：借款合同

25、《注冊房地產估價師管理辦法》規定，注冊房地產估價師繼續教育分為必修課和選修課，每一注冊有效期各為學時。A：10 B：30 C：60 D：90 E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、定租金時，一般應首先根據確定一個基礎租金。A：業主希望達到的投資收益率目標 B：抵押貸款還本付息 C：經營費用 D：空置損失 E：收租損失

2、下列保險中，屬商業保險的有。A：無擔保保險 B：保證保險 C：信用保險 D：健康保險 E：失業保險

3、現實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規劃屬于__方面的制約。A．建筑技術 B．土地權利設置 C．相鄰關系

D．土地使用管制

4、某房地產項目轉讓收入3000萬元，其應該繳納的營業稅、城市建設維護稅、教育稅附加合計為__萬元。A．60 B．90 C．150 D．165

5、最能說明土地價格水平高低的價格是__。A．土地單價 B．基準地價 C．樓面地價 D．標定地價

6、各類房屋的殘值率一般為__。A．鋼筋混凝土結構3% B．磚木結構一等6% C．磚混結構一等0% D．簡易結構0%

7、有條件的地方，可申請繳存住房公積金。A：城鎮單位聘用進城務工人員，單位和職工 B：城鎮個體 C：城鎮工商戶

D：城鎮自由職業人員 E：農民

8、收益法適用的條件是房地產的__。A．收益能夠量化 B．風險能夠量化

C．收益或風險其一可以量化 D．收益和風險均能量化

9、下列關于一般性貨幣政策工具，表述不正確的是__。

A．一般性貨幣政策工具是指中央銀行借助于對貨幣供應量和信貸規模實施總量調控，對國民經濟施加普遍性影響所采用的工具

B．法定存款準備金率指商業銀行按中央銀行規定必須向中央銀行交存的法定存款準備金與其貸款總額的比率

C．再貼現利率指中央銀行對商業銀行貼現的合格票據辦理再貼現時采用的利率 D．公開市場業務指中央銀行在公開市場上買賣有價證券來調節貨幣供應量的貨幣政策工具。目前，各國中央銀行的公開市場業務主要是買賣政府債券

10、發證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起__日內頒發施工許可證。A．10 B．15 C．20 D．30

11、房地產用益物權不包括。A：抵押權

B：建設用地使用權 C：地役權

D：土地承包經營權 E：執行層的組織協調

12、某公司今年擬開發高檔住宅項目，預計總投資為1億元，其項目資本金應當不低于__萬元。A．2000 B．2500 C．3000 D．3500

13、政府對房地產市場進行宏觀調控時，可選擇的手段主要有__。A．加大城市基礎設施建設投入 B．調整銀行貸款利率 C．調整公共住房政策 D．調整房地產稅收政策 E．加快城市化進程

14、職工對住房公積金享有__。A．占有權 B．使用權 C．收益權 D．處分權 E．支配權

15、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變為480元/m2。現市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現率為8%，則承租人甲目前的權益價值為__萬元。A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58

16、建設單位應當自領取施工許可證之日起__內開工。A．15日 B．30日 C．3個月 D．6個月

17、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是__。A．生活方式 B．受教育程度 C．購買動機 D．自我形象

18、以下投資類型，不屬于間接投資的是__。A．房地產抵押支持證券 B．購買房地產企業股票

C．購買房地產投資信托公司股份 D．合伙開發房地產項目

19、人身保險主要包括。A：人壽保險 B：健康保險

C：意外傷害保險 D：信用保險 E：個人信用保險

20、下列引起資產和負債同時減少的經濟業務是__。A．將現金存入銀行

B．購進一批材料，貨款暫欠 C．以銀行存款購買設備

D．以銀行存款償還銀行借款

21、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數計算上與業主發生了分歧，后經測量得出以下數據：出租單元內使用面積30m2，外墻面積6m2，單元間分隔墻面積8m2，公攤面積3m2。那么，可出租面積應為（）m2。A．33 B．40 C．43 D．47

22、下列關于當前經濟適用住房政策，表述錯誤的是__。

A．新建的經濟適用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定 B．經濟適用住房建設用地使用權須采取出讓方式取得

C．經濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費(含小區非營業性配套公建費)、企業管理費、貸款利息和稅金等七項因素

D．計入房價的企業管理費原則上控制在2%以下，并以征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費(含小區非營業性配套公建費)等四項成本因素為基礎計算

23、住房公積金的增值收益的合法用途包括。A：用于住房公積金管理中心商業經營 B：建設城鎮商品住房的補充資金

C：支付住房公積金管理中心的管理費用 D：建設廉租住房的補充資金

E：建立住房公積金貸款風險準備金

24、根據合法原則，拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。在對被拆遷房屋的性質不能協商一致時，應當向__申請確認。

A．當地拆遷管理部門 B．當地國土部門

C．當地行政主管部門

D．城市規劃行政主管部門

25、投資決策分析主要由__組成。A．市場分析 B．項目財務評價 C．項目風險估算 D．市場經濟前景 E．政府決策分析