第一篇：成都物業服務市場調研報告大綱

成都物業服務市場調研報告大綱

一、整體市場狀況

成都物業服務市場已有物管企業1172家，本土有38家，外來的有28家左右，全成都一級加起來，應該在70家左右，由業主、業主大會依法選聘物業服務企業或其他管理人實施物業管理的物業管理區域已有5500個，覆蓋總建筑面積達3.05億平方米，在全國15個副省級城市中排名第三位。但年營業額一千萬一下的物業服務企業占到企業總數的90%以上。

二、物業服務企業狀況

1.開發商下屬物業服務企業，市場知名度較高的為一線開發商下屬物業服務企業，如萬科、中海、華潤、龍湖等下屬物業服務企業以及本地藍光下屬嘉寶物業、置信下屬蜀信物業。

2.本地市場化運作的專業物業服務企業，比較知名的且達到一級資質的有忠信物業、忠信有50個左右的服務項目（含高端和普通項目）、成都信誼物業管理有限公司、家園物業、潤無聲、清華坊而清華坊目前就服務10個（全部為高端項目，主要是別墅和商住）物業等。

3.其它開發商下屬物業服務企業，通常規模不大。

4.其它市場化運作物業服務企業，以三級資質物業管理企業占絕大多數，通常成立時間不長，管理規模不大，市場知名度較低。

三、物業服務費用狀況

成都住宅市場物業服務費市場標準實施政府指導價，其它物業類型實施政府定價，根據目前上市新項目來看住宅物業服務費通常在1.8-2.8元每平米每月之間，不配置中央空調寫字樓通常在6元每平米每月，配置中央空調的寫字樓物業服務費通常在15-20元每平米每月之間。集中商業（統一招商和管理）的物業服務費通常在20元每平米每月左右。

停車費由物業服務企業向成都市交通委員會申報，實施政府定價。

四、前期物業招投標制度

成都市政府主管部門規定，3萬平米以上項目必須實施前期物業招投標制度，實施招投標前開發建設單位須提供土地、規劃、報建、施工等得證書，須先由區一級房管局出具項目建筑區劃劃分意見書，同事接受開發建設單位的前期物業招標申報。

一般實施前期物業服務招投標須委托一家專業招標代理公司實施，成都市房管主管部門認可的招標代理公司有6家，通常招標代理費用不低于2萬元。

開標須在成都市物業管理協會下屬誠信招投標服務中心完成，招投標服務費實施階梯收費，面積越大收費標準越低，通常招投標服務費約0.25元每平米。

選定前期物業服務企業，完成前期物業服務招投標備案是取得項目預售許可證的必要條件。

五、其它

1.成都市房產主管部門實施企業信用等級制度，每個企業須保有最低信用分，否則不允許開展業務。

2.在成都市場范圍內進行物業服務的企業員工須在成都市房產主管部門的物業服務企業執業名冊中登記且取得執業名冊證書（包括保安、保潔和水電工等）。3.所有項目經理須持有成都市物業管理協會培訓并頒發的項目經理證書。

第二篇：關于城區物業服務市場調研報告

為全面了解市場價格和經營企業收費情況，及時收集和匯總翔實的數據資料。根據省發改委《關于下發疫苗、民用爆破器材、物業管理、公路客運價格（收費）調研提綱的通知》，近日××市吉州區物價局課題調研組組織專門力量，就××市中心城區物業服務問題進行專門調研。

據調查。目前，××市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企

業30個，其中二級資質企業2 家，三級資質企業28 家。管理房屋230萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。其中有壹街區住宅小區獲得省級物業管理示范（優秀）小區稱號，六合盛世小區獲得省級園林小區稱號。物業服務收費率僅達40－60 %,呈現虧損的占98 ％。目前，全區90％小區未成立業主委員會。物業管理處于前期物業管理狀態。個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。從總體看，城區物業管理工作存在以下四個問題：一是物業管理市場處于發育初步階段，市場培育后勁不足。二是物業服務檔次不高，服務水平總體偏低。三是業主委員會作用發揮乏力，如何引導廣大業主參與物業管理，如何緩解業主與物管的執收矛盾，舉措不多，效果不顯。四是物業管理行業本身自律意識不強，缺失的監管體制導致物企提供的服務呈現“短斤少兩 ”，甚至“縮水”。

一、××市中心城區物業企業存在的主要問題及原因

1、物業服務公司小、弱、散突出。隨著房地產業的迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。由于企業管理規模過小，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源浪費，服務效率低、經營效益差。

2、物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。由于我區物業行業還處于起步階段，許多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只好被迫撤離所服務的樓盤，自行“夭折”。

3、拒絕繳納物業服務費現象普遍。有的業主僅比文秘雜燴網較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業費表示不理解，導致拒絕繳納物業服務費的現象比比皆是。

二、物業服務收費現狀

新入住業主要交下列費用：物業服務費、裝修垃圾清運費、裝修保證金（裝修無損壞公共設施后全部退還）、電梯運行費4項。大多數業主對裝修垃圾清運費、裝修保證金收費意見較大，導致出現：

1、物業服務費收取難。主要表現在：一是物管企業一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住戶不繳費的借口。四是由于業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是業主物業繳費意識淡薄。

2、水、電收費難。一是二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。二是受各種因素的影響，有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。

三、物業管理服務企業經營成本現狀

經營成本購成：人工工資福利占70%，公共水電占6%，設施維護占3%，清潔費占4%，綠化費占3%，辦公費占3%，交通、培訓、服裝、社區文化等費用占3%，稅費占8%。

1、吉州區作為××市中心城區，由于鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由于規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業的服務成本，造成物業管理企業難以為繼。

2、由于已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，導致許多小區由于收費率低處于微利狀態，甚至產生虧損。據統計，大部分住宅小區物業服務收費率僅達40－60 %,極個別達到90%以上。

3、當物價部門根據經濟發展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等情況，對物業收費標準作出調整后，部分業主不愿按提高后的標準交費。

由于物業費收入收不到位，小區設備維護、清潔、綠化投入只能打折扣，造成惡性循環。

四、明確服務類型，對物業服務收費實行類別管理。

多層、高層住宅和經濟適用、福利房、商鋪、寫字樓等住宅物業服務費實行政府定價。小區車位租用管理服務費、電梯綜合運行費、二次供水費、裝修垃圾處理費等應實行政府指導價。特約服務費實行市場調節價。

五、加強完善物業服務收費管理的意見建議

1、完善收費標準，規范物業服務收費行為。建議盡快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系。如《省物業管理條例》中雖明確了各等級物業服務的收費范圍，可細化明確規定在各收費檔次對應物業企業應達到的具體標準。

2、未使用或不入住的房屋，“業主不交納設備運行專項服務費”不合理，也不符合實際，比如：電梯運行服務費。

3、應明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題。

4、房屋公共維修基金的使用問題。按條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共維修基金從未提取過。

5、應明確私家車庫、儲藏間是否要交物業服務費。

6、應明確當業主惡意拒交物業費時，現行辦法是由物業企業起訴業主，耗費了物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更為簡單措施或程序。

7、建議二次供水費由供水公司統一管理，由供水公司上門直接向業主收取。

8、××市環衛部門向業主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業承擔，市環衛處每月向物業企業收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環衛處并未提供相應服務，就是做了其中一部分，也屬于其工作責任范疇，所以物業企業不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。

9、《取消江西省發改委贛計商價字（2003）975號《關于物業管理服務收費有關問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業管理服務收費的物業管理企業不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”。全面恢復物業服務收費許可證換發和收費年審制度，以便價格部門履行監管，加大失信懲誡力度。同時，強化宣傳發動，引導業主樹立正確的物業消費理念。

第三篇：物業市場調研報告

夏橋物業管理調研報告

一、夏橋物業管理的基本情況

總體看，我區物業管理工作有以下四個特點：一是物業管理市場處于發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是業主委員會作用發揮不好。四是物業管理行業監管體制不完善。

（一）夏橋物業企業現狀

物業作為一個新興產業剛剛在我夏橋內發展開來，現我轄區內有三家物業公司，均為剛起步的小型創業型公司，從業人員100人，不過隨著小區的逐步增多，各物業公司也正逐步呈現擴大的趨勢。

（二）夏橋物業發展現狀

我轄區老居民區平房較多，多為居民自己所建，而規范化的小區則多為近幾年新建，為積極響應區里關于小區物業規范化的推進，到目前為止，物業覆蓋五個小區，管理房屋340000平方米，新建商品房覆蓋率100％

二、夏橋物業管理存在的主要問題及原因分析

（一）夏橋物業企業存在的主要問題及原因分析

1、物業服務公司小、弱、散突出。我區隨著房地產業的迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。由于企業管理規模過小，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會

資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優秀人才從事物業服務行業。

2、物業企業服務意識不強。從調查的結果來看，物業企業主動上門服務率為32%，小區業主對物業服務人員的綜合滿意度不足50%，這表明物業公司的服務意識不是很強。

3、物業管理企業的經營管理不規范。一是少數企業以犧牲業主資產的保值增值和小區環境為代價，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。二是少數物業企業從自身經濟利益出發，擅自在小區公共部位開展經營，全部收入歸企業方所有。三是少數物業企業存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務標準。

4、物業管理企業人員整體素質不高。一是某些物業管理企業員工缺乏客戶意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。

5、物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是物業服務收費標準低，嚴重制約了行業的健康發展。據調查我辦事處調研，幾家物業公司長期虧損嚴重。二是政府沒有建立物業服務調節機制和平衡機制。三是物業服務從業人員報酬低。

（二）夏橋物業發展存在的主要問題及原因分析

1、物業服務費收取難。主要表現在：一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是物業收費規定不合理。不同價格的物業費具體的服務項目不明確，存在同

質不同價或者同價不同質的現象。三是農轉非人員增多,住戶無力繳費。四是工程遺留問題隨著物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住戶不繳費的借口。五是由于業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

2、建設遺留問題引發物業糾紛。工程質量遺留問題。主要表現有：①盡管通過了竣工驗收或綜合驗收，但向業主交房時仍存在一些并不完備的情況，如管理區域內的環境、道路、景點等設施未完工，影響業主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業服務現在大多仍為開發商屬下的物業公司承擔，因此，多數業主認為開發商對建設質量的完善與有關承諾的兌現責任自然應由物業公司承擔，并往往以此作為衡量物業公司服務效果的重要指標。③開發中的工程質量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業使用階段，業主接房后往往很難與開發商打交道，從而很容易轉嫁給物業公司，引發矛盾。

3、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。

（1）房屋公共維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產權證的業主，根本沒有辦法讓其繳納房屋公共維修基金，這就造成了一幢房屋或一個小區只有部分業主歸集了房屋公共維修基金。

（2）開發企業挪用已歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金一般由開發企業統一收取，再交到區房管局的專用帳戶上。開發企業不及時繳交給區房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發與業主間的矛盾，給后期物業管理帶來困難。

（3）使用上缺乏健全的機制和有效的監督，大修基金保值、增值難。

（三）夏橋物業管理體制機制存在的主要問題及原因分析

1、物業管理法律法規不健全。

2、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大

三、完善物業管理的建議和措施

（一）加強夏橋物業企業服務的建議和措施

１、創造條件，積極鼓勵物業公司兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。２、鼓勵物業企業依靠科技進步提高服務水平。區房管局通過全區物業信息管理系統，運用現代化手段實施監督管理。

3、提高物業企業管理水平。一是物業企業爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規范化。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進

行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。

（二）加快夏橋物業發展的建議和措施

1、加大政府政策扶持力度。

2、實施“分類管理”。建議區政府組織水電氣供應部門和物業協會進一步溝通協商，研究水電氣供應管理，水電氣價格及代收費問題。使老問題有解決推進計劃，同時又杜絕新問題產生。

3、完善收費標準，規范物業服務收費行為。建議區政府盡快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系。物業服務收費應實行明碼標價,將收費項目和標準及收費辦法在經營場所或收費地點以醒目方式予以公布。對隨意提高收費標準或亂收費的,小區管理委員會、物業產權人、使用人有權向收費主管部門投訴,對構成價格違法行為者,由政府物價檢查機構依法查處。

4、加大宣傳力度，引導人們正確的物業消費觀念，使物業企業進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優質的物業服務，推動整個物業服務行業健康、有序發展。

（三）建立健全夏橋物業管理體制機制的建議和措施

1、完善物業管理的建章立制。區政府應及時制定物業管理的中長期規劃，根據《物權法》、《物業管理條例》、《徐州市物業管理條例》，出臺相關政策。同時，建立健全我區的物業公眾責任保險制度。

2、建立健全物業管理行政新機制。

3、建立前期物業管理監管機制。建立物業管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開始，物業管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業采納，為后期物業打下堅實的基礎。物業企業前期介入所產生的費用可由物業企業與開發建設企業協商解決。

4、建立信息化管理機制。建立全區物業管理綜合信息系統。加強對物業服務企業、業主委員會、業主、物業從業人員和物業專項維修資金等方面的管理，實現物業管理的科學化和信息化。

5、建立物業管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業管理糾紛調處新機制。建議將物業矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。

6、建立和推行補助金制度。建議對還建房、廉租房、城市低保群體實行物業服務補助金制度，杜絕城市中新貧民區的產生。

第四篇：市場調研報告大綱

項目/技術市場調研報告大綱

1.項目/技術簡介；

2.核心產品和服務及差異化特征（項目/技術通過什么方式轉化成產品和服務，轉化后的產品和服務有什么新穎性、先進性和獨特性，有什么競爭優勢）；

3.目標客戶和關鍵需求[目標客戶是什么樣的群體（需細化分析，如某個年齡段的某類人群），為什么選擇這個群體，關鍵需求的分析]； 4.市場空間和競爭對手分析（行業歷史與前景，市場規模及增長趨勢，行業競爭對手及本公司競爭優勢）；

5.質量和成本（在項目/技術進行轉化中，對質量保證、成本控制的關鍵點是什么，如何控制）；

6.營銷模式（價值方案、營銷渠道、推廣途徑）。附錄（所有分析結論的來源）。

備注：

1.不參加團隊的同學選擇自己感興趣的或熟悉的創業項目或技術進行調研并形成市場調研報告，若找不到合適方向，可在向徐老師咨詢，我們會給根據專業進行安排，調研報告在2015年1月9日之前提交電子版至igechuangxin2014@163.com。

2.調研報告正文部分（不含附錄）不少于1500字，所有分析結論必須要有依據，其調研來源放在附錄，格式如下：

期刊類格式：[序號]作者.篇名[J].刊名，出版年份，卷號（期號）：起止頁碼 著作類格式：[序號]作者.書名[M].出版地：出版社，出版年份：起止頁碼 報紙類格式：[序號]作者.篇名[N].報紙名，出版日期（版次）

學術論文類格式：[序號]作者.篇名[D].出版地：保存者，出版年份：起始頁碼 研究報告類格式：[序號]作者.篇名[R].出版地：出版者，出版年份：起始頁碼 條例類格式：[序號]頒布單位.條例名稱.發布日期 網絡資料類：[序號]文章或資料篇名.網站名：網址

第五篇：市場調研報告大綱

靖邊房地產市場調研報告大綱

概述

本報告主要針對靖邊2012年市場環境、主要競品、客戶群體構成等情況進行調研，并對調研數據進行匯總和分析，為項目前期銷售和順利開盤提供有力支持。

● 國內房地產市場的發展趨勢

? 經濟因素

? 政策環境

? 市場環境

? 發展趨勢

一、區域市場整體情況

1.地理環境

2.地域特征

3.經濟狀況

4.核心城市建設

二、靖邊市場量價特征

1、量價分析

銷量：

價格：

2、未來供應特征

1）2011去化速度（推算2012年情況）

2）保障房、搬遷房未來情況

3）未來貨量情況

4）2011年最高銷售價格及銷售量最大的樓盤

三、地產市場表現綜述

1、市場價格特征

2、建筑形態特征

3、戶型區間特征

4、客群特征分析

（1）成交客戶地域

（2）職業構成（3）置業目的（4）客戶年齡

5、供求特征

6、產品定位特征

7、文化訴求特征

四、重點項目調研

五、結論