第一篇：加拿大房地產法律制度概述

加拿大房地產法律制度概述

2007-05-03 22:09文章來源：戴維斯?沃德?菲利普和偉伯格律師事務所

文章類型：轉載內容分類：政策

加拿大幅員遼闊，國土面積總共達9,976,000平方公里，或 3,851,000平方英哩。隨著人口增長以及商業，工業，住宅與休閑用地的擴大，加拿大吸引了大量外來物業投資。

房地產外國所有人

根據聯邦?公民法?，非加拿大居民亦能夠購置、擁有和出售房地產，其要遵守的規定與條件和加拿大居民或公民相同。然而該法律也賦予了各省權力以對非公民與非永久居民，或由其控制的公司和社團購置土地進行限制。

在安大略省，?外國僑民房地產法?給予非加國公民擁有或出售房地產的權利。但是，按照?外省公司管理法?，在安大略省以外司法管轄區內組建的公司必須取得許可后方能在安大略省購置、擁有或轉讓房地產。不過這樣的許可證很容易獲得。

在魁北克省，根據?非居民購置農場土地法?，未經“魁北克省農用土地保護委員會”批準，非居民不得在省內購置農場土地。該委員會負責魁北克省農用土地的保護。其他若干省也有類似限制來保護農用土地。

加拿大各省和地區隨時可以為房地產抵押放款人和房地產業主辦理由美國各大產權保險公司擔保簽發的，并附有“美國土地所有權協會”認證的，附有標準背書與保單免責的房地產保險單。

土地使用規劃

在安大略省，?規劃法?規定了政府控制土地開發和使用的主要原則。土地使用的規劃是省政府的權限并且由省級政府監督執行，但是，重大規劃職能已經下放給各級地方和市政府。土地使用控制通過諸如官方的土地規劃（一種地區或市的長期總體規劃）和分區（即區域規劃）規劃條例（規定市內每一區片土地的劃分和許可用途，以及其它規定，如必需建立的停車場和對建筑和結構類型、大小、高度、地點的規定）來實現。對土地購置者而言，了解官方土地規劃與分區規劃條例至關重要。大多數市政府均要求，新開發的建筑項目動工之前，其位置圖必須經過批準。位置圖確定建筑開發項目的細節(包括建筑地點和相關設施如景觀美化、服務、車道和停車位）。大多數市政當局還要求開發商簽訂協議保證建筑工程以及今後的維修與位置圖相符。在安大略省，依照?規劃法?，土地分割一律要經過地方協調委員會或區域分割監督委員會批準。這一要求亦適用于為期21年或以上（包括所有續約）的抵押或者土地所帶來的其它任何權益（譬如租賃），其抵押或其它建立在土地上所擁有的部分權益也

同樣適用。這一批準手續是必須的，否則將導致該房地產轉讓、抵押或租賃所帶來的一切權益無效。盡管這一要求有不少豁免的情況，但是，安大略省用于房地產購買的合同必須在獲得各方同意的情況下簽訂，而且，這方面的責任和簽訂買賣契約的費用通常由賣方承擔。在該省任何人想把土地分割，或分成小塊出售，必須取得政府許可，同時還要根據要求把分割草圖一同呈交審批。通常，市政當局在這方面會要求開發商與其簽訂開發協議。根據該協議，開發商同意為分割的小區提供排水系統、道路和其它服務，部份地皮將作為公用或其它公益用途。

在魁北克省，根據?土地使用開發與規劃法?，每個市政府有責任管理本市所管轄的土地。地方縣級市政當局的開發規劃既要統籌所轄土地以制定總體政策，亦要顧及所分割的部分土地使用的一般政策。上述規劃適用于所有市級政府及其縣級市政單位。而各級市議會則有權決定其管轄區內整體或任何部份的區劃、土地分割以及建筑物方面的條例，但是，這些條例必須符合開發規劃的目標。市議會可以對土地分割附加限制條件，譬如分割土地的最小面積要求，土地面積劃分以及公共道路的寬度等。魁北克省的大城市社區也制定了城市的土地使用和開發規化。這些規劃制定總的政策，各個地方城市根據本地情況依據?土地使用開發與規劃法?制定執行這一總體規劃的一般政策，在這方面各級地方市級政府的權限相仿。

住宅租金管制

1997年安大略省制定的?房屋租客保護法?規定了“空置房屋租金不受制約”的原則。這一規定意味著如果出租單位空置，租金管制規則就不再適用。房東和房客根據市場行情自由磋商租約中的租金及其包括的服務。一旦房客簽訂的租賃協議生效，有關法律規定的租金管制規則開始適用。

租金管制指導原則確定了出租房子的房東在租賃期間可以對房客或其代理人增加租金額度的百分比。此增長百分比由該省“市政事務與住房部”根據實際租金價格加權計算出平均增長幅度，按每一日歷年份逐年確定。

這一法律規則允許房東和房客在簽定租賃協議時可以商討確定租金。房客一旦入住，12個月內不可以增加租金。此後如果增加租金，必須按照下一年份租金管制指導確定的百分比限額增加租金。

若干例外情況有：(i)因該居住單位特定工程成本支出，房東和房客都同意接受一個更高的增幅；(ii)房東因某些額外開支，在向“安大略住宅租務法庭”申訴并成功獲得被判決允許在指導百分比限額之上增加租金；或(iii)某些情況之下，房客向該法庭申訴并獲得判決被允許在指導百分比限額之下增加租金。

該法庭受理住宅出租方面所有的糾紛，包括與租金管制指導原則有關的問題。

在魁北克省，?魁北克省民法典?與?住房管理法?亦規定了租金監管制度。住宅出租業主可以在租約到期后將租金隨意提高任何一個百分比。然而，房客如不同意租金上漲幅度可以要求“住房事務管理局”根據規章和租金增長指導限額確定租金額。該管

理局將房租上漲數額按上一年（日歷年份）的開銷分別進行核算，諸如地產稅、市政服務、保險、用電與燃料、維修與服務、相應成本支出等，以核定租金增長幅度是否合理。

房地產經紀人規章

在安大略省，房地產經紀人依照?房地產及行業經紀人法?執業。該法由安大略省房地產行業理事會(Real Estate Council of Ontario，簡稱 RECO）監管執行。

該法律要求，有意從事房地產業，并有資格擔任房地產業經紀人或銷售員的人必須進行注冊。一個房地產銷售員一般由經紀人公司雇用、任命或授權經營房地產。該法律禁止個人以一個公司或合伙人企業名義從事與房地產交易有關的活動，除非此人和該公司或合伙人企業已注冊為房地產經紀人。“交易”含義廣泛，包含房地產的轉讓，房地產的購置或過戶交割。

一個注冊的房地產經紀人或銷售員必須是加拿大居民或已登陸的移民，而且事務所設在安大略省境外的經紀人不得經營省內的房地產交易。

經紀人申請注冊可能因為申請人過去的品行或財力的不穩定而被拒絕。注冊規范了行業執照和上訴法庭認定的，以及有關法律規定的，并且經申請人本人同意的條款。注冊是允許一個經紀人獲取房地產交易傭金或報酬的先決條件。

經紀人和銷售員不僅要遵守以上規定的法律及其有關法規，還要符合RECO（安大略省房地產行業理事會）的會員資格的條件和要求，其中包括職業道德。RECO還受理消費者對其會員的投訴。

在魁北克省也有相似的規定以規范不動產經紀人的行為。另外，根據?不動產經紀法實施細則?以及“魁北克省不動產經紀人與代理人章程”，申請經紀人或執業執照的申請人至少在省內設有一個業務機構，或在某些情況下，屬于在魁北克省內的一個經紀人公司工作。

抵押擔保經紀人規章

在安大略省，從事抵押擔保經紀業務的人員要依照?抵押擔保經紀人法?執業。抵押擔保經紀人系指以房地產做擔保而提供借貸的人，不論借貸的款項屬于其個人或他人。這類人員還包括自稱或以廣告形式從事抵押擔保中介者，或者經營抵押貸款交易業務的人。保險公司與信托公司、銀行、信用社、破產清算人與委托人被排除于該法律所規定的大部份條款之外，這些金融行業另有其它法規。

在魁北克省，從事不動產抵押擔保交易的人隸屬?金融產品與服務分銷法?管轄范圍。

第二篇：稅收法律制度概述

稅收法律制度概述

第一節 稅收與稅法概述

一、稅法法律關系的三個構成要素

（一）稅法的概念

（二）稅收法律關系稅收法律關系與其他法律關系一樣，也是由主體、客體和內容三個要素構成。這三個要素之間互相聯系，形成同一的整體。

1.稅收法律關系主體。稅收法律關系主體是指稅收法律關系中享有權利和承擔義務的當事人，即稅收法律關系的參加者。分為征稅主體和納稅主體。

（1）征稅主體。征稅主體是指稅收法律關系中享有征稅權利的一方當事人，即稅務行政執法機關。包括各級稅務機關、海關等。

（2）納稅主體。納稅主體即稅收法律關系中負有納稅義務的一方當事人。包括法人、自然人和其他組織。對這種權利主體的確定，我國采取屬地兼屬人原則，即在華的外國企業、組織、外籍人、無國籍人等，凡在中國境內有所得來源的，都是我國稅收法律關系的納稅主體。

2.稅收法律關系客體。

稅收法律關系的客體是指稅收法律關系主體雙方的權利和義務所共同指向、影響和作用的客觀對象。

3.稅收法律關系內容。

稅收法律關系的內容是指稅收法律關系主體所享受的權利和應承擔的義務，這是稅收法律關系中最實質的內容，也是稅法的靈魂。

二、稅收法律的制定

（1）全國人民代表大會：制定稅收法律

（2）全國人民代表大會常務委員會：擁有稅收立法權，還可以授權國務院公布有關稅收條例

（3）國務院：稅收立法權主要表現在三個方面：一是根據全國人民代表大會及其常務委員會制定的稅收法律，制定實施條例及有關行政法規；二是根據全國人民代表大會常務委員會的授權，擬訂有關稅收條例；三是向全國人民代表大會及其常務委員會提出稅收法律議案。

（4）財政部：制定和執行國家稅收的方針、政策；負責組織制定稅法和稅收條例、決定、規定及有關實施細則，制定稅種的增減和稅目稅率的調整等法規性政策。

（5）國家稅務總局：負責組織實施稅收征收管理體制改革；制定稅收管理制度；監督檢查稅收法律法規、方針政策的貫徹執行。

（6）關稅稅則委員會：負責制定或者修訂《進出口關稅條例》、《海關進出口稅則》的方針、政策、原則等。

第二節 稅收制度

一、稅種的分類

（一）按征稅對象的性質不同分類，可分為流轉稅類、所得稅類、資源稅類、財產稅類、行為稅類。

（1）流轉稅：增值稅、消費稅、營業稅、關稅

（2）財產稅：房產稅、契稅

（3）行為稅：印花稅、車船稅、車輛購置稅

（二）按管理和使用權限不同分類，可分為中央稅、地方稅和中央地方共享稅。

1.中央稅。屬于中央政府的財政收入，由國家稅務局負責征收管理，如關稅和消費稅。

2.地方稅。屬于地方各級政府的財政收入，由地方稅務局負責征收管理，如城鎮土地使用稅、契稅、營業稅等。

3.中央地方共享稅。屬于中央政府和地方政府財政的共同收入，由中央、地方政府按一定的比例分享稅收收入，目前由國家稅務局負責征收管理，如增值稅。

（三）按計稅依據不同分類，可分為從價稅和從量稅。

1.從價稅是以征稅對象價格為計稅依據，其應納稅額隨商品價格的變化而變化，能充分體現合理負擔的稅收政策，因而大部分稅種均采用這一計稅方法。

2.從量稅是以征稅對象的數量、重量、體積等作為計稅依據，其課稅數額與征稅對象數量相關而與價格無關。

（四）按稅負能否轉嫁分類，可分為直接稅和間接稅。

1.直接稅是指由納稅人直接負擔，不易轉嫁的稅種，如所得稅類、財產稅類等。

2.間接稅是指納稅人能將稅負轉嫁給他人負擔的稅種，一般情況下各種商品的課稅均屬于間接稅。

二、稅法要素

1.征稅人。

2.納稅人。扣繳義務人不是納稅人，納稅擔保人也不是納稅人。

3.征稅對象。征稅對象又稱課稅對象，是納稅的客體，在實際工作中也籠統稱之為征稅范圍。不同的征稅對象又是區別不同稅種的重要標志。

4.稅目。稅目是稅法中具體規定應當征稅的項目，是征稅對象的具體化。規定稅目的目的有兩個：一是為了明確征稅的具體范圍；二是為了對不同的征稅項目加以區分，從而制定高低不同的稅率。

5.稅率。稅率是指應納稅額與計稅金額（或數量單位）之間的比例，它是計算稅額的尺度。是稅收法律制度中的核心要素。

我國現行稅法規定的稅率有：

（1）比例稅率。

比例稅率是指對同一征稅對象，不論其數額大小，均按同一個比例征稅的稅率。

（2）累進稅率。

累進稅率是根據征稅對象數額的大小；規定不同等級的稅率。即征稅對象數額越大，稅率越高。累進稅率又分為全額累進稅率、超額累進稅率、超率累進稅率和超倍累進稅率四種。

（3）定額稅率。

又稱固定稅率，是指按征稅對象的一定單位直接規定固定的稅額，而不采取百分比的形式。

6.計稅依據。

7.納稅環節。

8.納稅期限。

9.減免稅。

（1）稅基式減免。直接通過縮小計稅依據的方式實現的減稅、免稅。包括起征點、免征額、項目扣除和跨期結轉等。

起征點也稱征稅起點，是指對征稅對象開始征稅的數額界限。征稅對象的數額沒有達到規定起征點的不征稅；達到或超過起征點的，就其全部數額征稅。

免征額，是指對征稅對象總額中免予征稅的數額。

（2）稅率式減免。

是指通過直接降低稅率的方式實現的減稅、免稅。包括低稅率、零稅率等。

（3）稅額式減免。

通過直接減少應納稅額的方式實現的減稅、免稅。包括全部免征、減半征收、核定減免率等。

10.法律責任。

三、我國現行稅制（了解）

我國稅收征收管理機關主要有：國家稅務局、地方稅務局和海關。

本章內容總結

1.稅收法律關系：主體、客體和內容三個要素構成2.稅種的分類

3.稅法的構成要素

第三篇：加拿大房地產情況

國外房地產經紀行業如何高效運轉

2007年5月19日10時55分來源: 晉中房產進入社區

加拿大陽光國際有限公司董事：楊志宏

房地產經紀行業是為客戶提供實用的房地產信息，行業依存于對房地產信息量的擁有程度及信息來源渠道的暢通。

房地產交易市場狀況

經過幾年的努力，我國房地產經紀組織和經紀業已經有了很大的發展，在發展房地產市場，促進房地產業發展，優化房地產資源配置，解決居民住房等取得了重要的成就。但是，目前房地產銷售信息化總體水平較低，不動產在不同的開發商、經紀公司、代理公司的業務圈子里獨立銷售、條塊分割式的流通，產品信息無法做到統一公開，產品不能暢順流通，銷售成本增加。由于信息的不暢通，基礎數據獲取難，導致房地產經紀行業缺乏有效的監管機制，信譽度較低等問題。在北美實行的MLS系統是解決這些問題的一個比較好的系統。加拿大MLS系統介紹

MLS系統既是一個信息發布系統，又是一個地產流通管理系統。其內容涵蓋了住宅地產，商業地產等。MLS系統的含義是多重上市服務體系，是英文Multiple Listing Service的縮寫。是本世紀二、三十年代生于美國的一種房地產交易方式。它是由許多房地產經紀聯合起來，共同建立信息系統，共享系統的信息資源，使客戶委托的房地產出售、出租業務能在較短的時間內完成。參加系統的每一位成員均采用獨家的銷售方式和客戶簽訂委托合同，然后將此信息輸入系統，由參加系統全體成員共同推銷，然后按一定的比例分享傭金。目前已涵蓋了95%的北美房地產交易。MLS系統是以會員聯盟的形式，將房地產開發商、代理商、經紀公司所擁有的代售信息集合在一起，基于互聯網而建立起來的房源信息數據庫。

MLS系統其本質在于實現了信息共享，體現了地產商與租購客戶、地產商與地產商之間良好的互動合作關系。根據系統規則，任何一個會員都可以銷售其他會員的房產，信息共享、收益分成、形成聯合銷售，從而降低交易成本,提高工作效率，優化產業結構和資源配置，從而使整個行業的交易成本顯著下降。

到目前為止，已成功地實行了MLS 系統的國家有美國、加拿大、澳大利亞、日本、新西蘭、新加坡等。

加拿大房地產經紀組織結構(加拿大MLS系統由房地產經紀人協會管理)

加拿大房地產經紀人協會（CREA）

↑↓

省級房地產經紀人協會（ACAIQ，BCREA?）11個

↑↓

各地房地產經紀人管理委員會（BOARD）99個

其系統運行程序由房地產經紀信息MLS系統結構主要由兩大部分構成，MLS系統和MLS平臺，相當于內部組織系統和對外信息發布系統。MLS平臺是基于MLS系統，通過互聯網技術而建立起來的一個媒介工具，表現形式為一個網站。通過該平臺，客戶可以查閱所有在租售的房產，房地產經紀人可以把房源信息最大化地向市場公布，從而有效地發掘潛在的消費者。MLS平臺所展示的所有房源信息均來自于房地產經紀人上傳的房源信息。

MLS系統由若干個房地產經紀信息MLS子系統構成。每個子系統由五部分構成，分別為房源數據層、軟件支持層、硬件支持層、系統維護層和服務層。關于這一部分我們以加拿大QUEBEC省的MONTREAL 地區為例，QUEBEC 省下設9個BOARD。與MLS系統配套的是科學、嚴謹、可操作的管理機制：

1、信息共享和信息積累反饋機制

信譽是第一位，這也是我們晉商的根本。準確的信息是MLS系統與其他房地產信息網站的最大區別。例如，普通的房地產網站只是提供一個信息交流的平臺，而其信息的準確性要靠客戶自己的能力去解決。而房地產經紀人會員網的所有信息是由系統管理的經紀人輸入的，確鑿的信息使MLS的可信度得到了確認，系統的高科技管理體系使會員自動實行自我和相互制約，避免虛假信息的進入和傳播。對流通房產的統計，包括正在市場上流通的和已經交易的房產統計，為房地產經紀行業的發展與管理提供了基本數據。

2、傭金分配原則

對于房地產經紀人的傭金分配，一種委托經紀人事先寫明；另一種在委托經紀人沒有明確規定的情況下，系統認為傭金將在委托經紀人與銷售經紀人之間平均分配。

3、規范的管理、文檔、服務和操作程序

經過多年的實踐與總結，形成一整套標準文件，這些文件的格式、內容都是經過仔細推敲，經過律師審核，同時也便于電腦的輸入及統計的方便。這些表格由政府印制，管理。文件的標準化有利于提高效率，減少差錯，避免爭議。系統提供會員統一規范的操作方式，使房地產作為商品在會員之間無阻礙的流通，保證了客戶成交的可行性，這要求聯盟內每個會員共同遵守

4、監管機制

建立有相應的監管機構，利用該系統，不定期地檢查會員的活動，也可以通過客戶的舉報及信息反饋，對違規操作或提供不良服務的經紀人進行懲罰，直至吊銷其職業資格，以維護該系統的良好市場形象。去年8月份，在加拿大MONTEAL 發生了“大麻屋”事件是監管機制發揮作用的最好佐證。

5、培訓制度

建立培訓中心，對會員進行統一的技能培訓，使之熟悉專業操作，提高業務素養。利用房地產經紀人會員網

規范行業發展，完善市場機制，實現信息透明化、暢通化，建立規范、高效的房地產中介服務，為經紀人營造了一個公平競爭的流通環境，給房地產的交易提供一個專業優質的信息平臺，促進房地產經紀業的良性發展，適應經濟發展的國際化、全球化。

MLS系統對房地產系統幾個層面的影響

1、政府

由于MLS的進入，形成了公平競爭的環境，暢通的渠道，促使購房者和代理商進入了房地產的良性互動時期，促進了市場的穩定發展，規范我國房地產經紀業的發展，同時也是與世界房地產經紀業接軌，適應經濟發展的國際化、全球化形式，發展我國的MLS系統是必不可少的重要環節。

２、經紀公司

加快銷售速度，增加銷售總量，統一、規范標準化管理，降低運營成本，扼制黑單交易，以制約銷售員隨意行為，企業形象得到提高，促進企業的良性發展。

3、經紀人

同其他會員共享資源，市場份額擴大，成交速度加快，交易對象拓寬，標準的交易文件和規范的管理模式，贏得消費者信任。

4、消費者

系統中購房者用最短的時間、最少的精力、最優惠的價格買到最適合自己的房子同時，還解決了怕被各種虛假信息和欺瞞行為所害，以及為此而承擔各種風險的后顧之憂。

第四篇：加拿大大學概述

加拿大大學概述

2008-10-28 07:10:41來源：互聯網 瀏覽次數：57 網友評論 0條

加拿大政府重視教育，是世界上教育經費最高的國家之一。

加拿大沒有全國統一的大學入學考試，每個大學都有自己的錄取要求。一般的要求是取得大學所在省的中學畢業證書，外省來的學生要求達到所在省大學的入學要求，并提供相當于本省中學生水平的畢業證書。除了以公開考試成績進入大學之外，學生可以于完成中學課程后入讀一些學院開辦的大學轉接班。

凡上過農業、工程、藥學課程的學生，可直接進入大學學習。報考牙科、法律、醫學的學生，必須上過兩年大學文理科課程，才能被錄齲圖書館學只錄取已獲得文、理學士學位的學生。有些學科還通過專門水平考試來錄取學生，如報考法律專業須參加“法學院錄取考試（LSAT）”。醫科、牙科及經濟管理等專業也采用類似的考試辦法錄取學生。

研究生的錄取條件要求比本科生嚴格的多，一般要看申請人本科的學習成績，至少要求良。申請人還要參加由美國普林斯頓教育考試服務處主持的“研究生成績考試（GRE）”。有些學科的本科畢業生可直接申請攻讀博士學位。人文、社會科學學科的學生，一般要先讀碩士學位，成績優異者在繼續攻讀博士學位。

加拿大的大學是學分制，只要修讀完成所需的學分后，便可畢業。大學本科課程一般來說是四年，醫科及工程科則需較長的時間來完成。大學碩士課程和博士及研究課程一般都是兩年。

多數大學使用英語教學，少數大學使用法語教學。主要的法語大學有拉爾大學、蒙特利爾大學和魁北克大學；渥太華大學和洛倫索大學則用英語和法語雙語教學。全日制高校的學年一般分為兩個學期，每學期四個月左右。秋季學期一般從9月到12月，春季學期從1月至5月。多數情況下，學校要求秋季入學。另外許多大學暑假還開設暑季課，歷時六個星期，從此月初開始至高無上月中旬結束。

加拿大大學課程采用學分制，便于學生盡快完成學業。成績有的按等級分A、B、C、D、E、F，有的則采用于5分制、10分制、或100分制等。一般等級與分制的換算為：最高成績A+相當于4.3，及格/不及格D相當于1.0，最低成績F相當于0.0。大多數加拿大大學都與校外某些學校有交換培養計劃，如與美國某些大學或與其他盛地區的大學等。在你開始讀學位之前首先要弄清楚加拿大的學位在你自己的國家是否被承認。加拿大學校的學位與美國或共同體國家的學們是等效的。

第五篇：論我國房地產信托法律制度

論我國房地產信托法律制度 發布日期：2012-07-08 作者：李國蓓律師

房地產信托是信托的一種，從廣義上講，與房地產有關的信托都可以稱之為房地產信托，其又可以分為財產信托和資金信托兩種方式。財產信托，指房地產物業的所有人作為委托人將其所有的物業委托給專門的信托機構經營管理，由信托機構將信托收益交付給受益人的行為。資金信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產業以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。

相對于目前股市震蕩、樓市低迷、房地產企業資金回籠不暢等因素，開展房地產信托，特別是資金信托這種方式，已成為房地產企業經營運作中一條重要融資渠道。2010年11月，中國銀監會辦公廳關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知中提到： “個別信托公司開展這項業務不夠審慎。”隨著監管層持續加大對于房地產信托產品的管理力度，房地產信托產品增速呈減緩態勢，加之政策的收緊也使得投資者對于房地產信托產品的熱度降溫。此外，由于《凈資本管理辦法》要求各信托公司的融資類房地產信托的風險資本計提比例高達3%，很多凈資本接近紅線的信托公司也必須要減少房地產信托的發行。房地產信托在產品開發、運作和經營等諸多方面遭遇尷尬。

2010年房地產市場驟冷，房地產公司紛紛在信托產品中尋求資金出路，多家媒體報道稱房地產信托是刀尖上的舞蹈，即意指房地產信托產品不斷推新而立法相對滯后，其結果有可能直接導致委托人設立信托目的落空和受益人利益受損。

回顧我國現行規范房地產信托業的法律法規，在立法上呈現出“一法、二規、三文件“的框架型格局：

“一法”指的是2001年頒布的《信托法》，這也是我國信托領域的基本法。“二規”指的是銀監會于2007年頒布的兩部規章——《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》。

“三文件”指的是中國人民銀行和銀監會先后發布的三個通知，分別是2003年中國人民銀行發布的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(簡稱121號文)、2005年銀監會發布的《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》(簡 1 稱212號文)、以及2006年銀監會發布的《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》(簡稱54號文)。這三個文件在內容上漸次嚴格，使得房地產開發商的融資渠道逐步縮窄，融資難度逐步提高。

此外，銀監會還于2004年發布了《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法(征求意見稿)》，向社會公開征集意見。該辦法界定了房地產信托業務，規定了經營規則、監督管理、風險條款，業界和學者普遍希望其能對規范房地產投資信托業務起到積極的推動作用。

然而，現行的信托法律制度設計對房地產信托的發展并不盡如人意。2007年頒布實行的新“二規”對原有的舊“二規”雖有重大修訂，例如舊《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》規定了“接受委托人的資金信托合同不得超過200份(含200份)，每份合同金額不得低于人民幣5萬元(含5萬元)”。這意味著信托投資計劃只能以私募的方式來開展。而在新《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》中，這條為學者廣為詬病的規定被刪除，取而代之的是“單個信托計劃的自然人人數不得超過50人，合格的機構投資者數量不受限制”。這使得信托計劃的規模得到了擴張，但是相對于房地產信托業的發展來說，《管理辦法》的改進仍然不夠徹底，這表現在：

1、規定“合格投資者”包括：(1)投資一個信托計劃的最低金額不少于100萬元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織；(2)個人或家庭金融資產總計在其認購時超過100萬元人民幣，且能提供相關財產證明的自然人；(3)個人收入在最近三年內每年收入超過20萬元人民幣或者夫妻雙方合計收入在最近三年內每年收入超過30萬元人民幣，且能提供相關收入證明的自然人。如此高的投資門檻使得大部分中小投資者對信托計劃望而卻步。

2、規定“參與信托計劃的委托人為惟一受益人”。這種規定與信托最基本理念背道而馳，也與其上位法《信托法》的規定相左：“受益人是在信托中享有信托受益權的人。受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他組織。委托人可以是受益人，也可以是同一信托的唯一受益人。受托人可以是受益人，但不得是同一信托的唯一受益人。”

3、規定信托公司推介信托計劃時，不得有以下行為：“(一)以任何方式承諾信托資金不受損失，或者以任何方式承諾信托資金的最低收益；(二)進行公開營銷宣傳”。這就始終將信托公司推行信托計劃限制在非公開發行的范圍內。同時，與房地產信托相關的配套法律法規在立法上也存在互不銜接的問題： 例如房地產法律制度。雖然《物權法》第10條規定了不動產統一登記制度，但是具體制度至今并未出臺；《土地管理法》、《房地產管理法》仍然并存，登記制度并未統一。這造成房產和地產的登記機關不統一，登記程序不統一，登記效力不統一，以及登記權屬證書不統一。這些不統一導致“信托財產”不確定。信托的本質是“受人之托，代人理財”，信托是一種財產管理制度，其載體是信托財產。我國《信托法》第七條規定，設立信托必須有確定的信托財產。信托財產必須是委托人合法所有的財產，包括委托人擁有的合法財產權利。凡是具有金錢價值的東西，都可以作為信托財產，比如動產和不動產，有形財產和無形財產。財產權利是一種無形財產，包括股票、債券、專利權、商標權、著作權等等。信托財產必須是委托人合法所有的財產或者財產權利。信托是委托人將財產或者財產權利委托給受托人進行管理或者處分的行為，因此，委托人對該財產或者財產權利必須具有合法的所有權，只有這樣，委托人才有權對該財產或者財產權利設定信托。同時，信托財產必須具有合法性，法律、行政法規禁止流通的財產，不得作為信托財產；法律、行政法規限制流通的財產，依法經有關主管部門批準，才可以作為信托財產。房地產信托在發展過程中有依賴于完善的不動產登記制度，統一登記制度對于什么是合法的信托財產有重要的意義。

房地產信托財產是委托人將其財產權委托給受托人，并由受托人以自己的名義進行管理或者處分的財產。從信托的成立看，委托人不將信托財產委托給受托人，信托就無法成立；從信托的運作看，受托人的活動是圍繞著信托財產的管理或者處分而展開的，沒有信托財產，受托人的活動和受益人的利益將會失去存在的基礎；從信托的存續看，如果信托財產不復存在，信托關系就會消滅。因此，信托是以信托財產為基礎的法律關系，沒有確定的信托財產，就沒有信托。所以，設立房地產信托必須具有確定的房地產信托財產。

再例如證券法律制度。我國2003年頒布《證券投資基金法》，而現行《證券法》定義的證券只包括股票、公司債權和國務院依法認定的其他證券，以及政府債券、證券投資基金份額和債券衍生品種，這其中不包括信托受益憑證，房地產信托被局限于證券投資基金的形式，范圍較窄。此外，依照我國現行《信托法》，可以取得受托人資格的法人主要是指信托投資公司。這就意味著，信托只能由信托機構發行，使得信托機構成為法定壟斷的中間機構。開展房地產信托產品不僅對于房地產企業有特別重要的意義，對于居民家庭也同樣具有不可替代的作用。信托產品在國外被廣泛應用，包括家庭中的財產，也就是我們所稱的私人信托。使用私人信托能夠使很多家庭成員從中獲益，而不用把家庭財產權進行分割。作為房產，可能整個家庭只有這一項財產，信托是一種很有效的機制，它可以使家庭成員或者單獨的、或者集體的，以委托人認為合適的方式來享用這個房屋。還有可能這些受益人是一些老年人，他們可能由于制度上的因素不能獲得一個很好的養老待遇，而使用了房產信托，相對減少國家的、集體的或個人的有限的資金支出，從而使這些受益人在年老體弱時有足夠的資金以安渡晚年。房產信托也可以使一些目前還沒有生出來的人進行獲益，比如說委托人目前可能沒有任何子女，但是他可以設立一項房產信托，使他未來的子女或者說孫子女來獲益。

總之，房地產信托業的良性發展無論是對于房地產企業的經營還是公民個人都具有十分現實的意義，我國信托制度起步晚，在這些方面發展還不是很完善，需要立法機構不斷充實相關法律規范內容，保障房地產信托業穩健發展。

作者：北京市兩高律師事務所 李國蓓 2011年11月