第一篇：房地產企業財務風險控制策略

企業的發展與風險并存。現代財務的風險觀，要求房地產企業不斷調整自身的經營戰略，在全面認識和把握風險的前提下，預防和避免各種不應有的損失，使企業在競爭中不斷發展與壯大。由于房地產企業所處的宏觀環境的變動性及企業自身活動的復雜性、多變性和人們“企業的發展與風險并存”。現代財務的風險觀，要求房地產企業不斷調整自身的經營戰略，在全面認識和把握風險的前提下，預防和避免各種不應有的損失，使企業在競爭中不斷發展與壯大。由于房地產企業所處的宏觀環境的變動性及企業自身活動的復雜性、多變性和人們對未來認識和控制的局限性，財務風險客觀存在于房地產企業財務管理工作的各個環節，是現代房地產企業面對市場競爭的必然產物，如何控制風險，用何種策略對風險進行識別衡量、分析和控制，成為房地產企業管理理論和實踐工作中急需解決的課題。

１ 房地產企業財務風險的含義

房地產企業的財務風險從資金活動的內容來看，主要有籌資風險、投資風險、經營風險、存貨管理風險、流動性風險。理論界對財務風險的涵義持兩種觀點：第一，財務風險是由于各種不確定因素的影響，使房地產企業財務收益與預期收益發生偏離的可能性，房地產企業財務活動的組織和管理過程中某一方面和某個環節的問題，都可能促使這種風險加劇；第二，財務風險是房地產企業用貨幣資金償還到期債務的不確定性，也稱融資風險或籌資風險。財務風險，從狹義上看，是指由于利用財務杠桿給房地產企業帶來的破產風險或普通股收益發生大幅度變動的風險。從廣義上看，是指房地產企業在籌資、投資、資金營運及利潤分配等財務活動中因各種原因而導致的對房地產企業的存在、盈利及發展等方面的重大影響。在市場經濟環境中，財務風險是客觀存在的，要完全消除風險及其影響是不現實的。２ 房地產企業財務風險的基本特征

（1）客觀存在性。即財務風險不以人的意志為轉移而客觀存在。

（2）不確定性。不確定性是房地產企業財務風險的基本特性。即財務風險雖然可以事前加以估計和控制，但由于影響財務活動結果的各種因素不斷發生變化，因此事前不能準確地確定財務風險的大小。

（3）分散轉移性。財務風險的這一特征使風險組合、遠期外匯交易、貨幣和利率互換等多種財務工具在財務風險管理中進行運用，使財務風險管理成為可能。雖然財務風險是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉移財務風險。在財務風險發生之前或發生過程中，通過選擇合適的風險管理技術，采取專門的方法和手段，可以分散和轉移財務風險，避免或減少風險損失。

（4）預測決策性：房地產企業經營是持續進行的，財務管理者可以通過財務技術，基于歷史平臺對未來不確定的環境因素進行估計，在事前對損失進行預測，從而做出投資經營決策，將可能發生的財務風險降至最低。

（5）收益共存性。即風險與收益并存且成正比關系，一般來說，財務活動的風險越大，房地產企業要求的收益也就越高。

（6）激勵性。即財務風險的客觀存在會促使房地產企業采取措施防范財務風險，加強財務管理，提高經濟效益。

３ 房地產企業財務風險的成因

房地產企業財務風險產生的原因很多，既有房地產企業外部的原因，也有房地產企業自身的原因。房地產企業產生財務風險的一般原因有以下幾點：

３．１ 外部性財務風險

外部性財務風險是房地產企業外部環境給房地產企業財務帶來的風險，這類風險一般是房地產企業較難預料和控制的，并往往通過影響房地產企業內部性風險因素而發生作用，是一種間接性財務風險，具體包括自然風險、社會風險、經濟風險和政治風險等。

３．２ 房地產企業財務管理人員對財務風險的特性認識不足

財務風險是客觀存在的，只要有財務活動，就必然存在著財務風險。然而在現實工作中，許多房地產企業的財務管理人員缺乏風險意識。風險意識的淡薄是財務風險產生的重要原因之

一。對財務決策缺乏科學性導致決策失誤。財務決策失誤是產生財務風險的又一主要原因。避免財務決策失誤的前提是財務決策的科學化。目前，許多房地產企業的財務決策都存在經驗決策及主觀決策現象，一言堂的工作作風在房地產企業的管理中仍然普遍存在。由此導致的決策失誤經常發生，從而產生財務風險。

３．３ 房地產企業內部關系沒有理順

房地產企業與內部各部門之間及房地產企業與上級房地產企業之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理不力的現象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴重，資金的安全性、完整性無法得到保證。這主要存在于一些上市公司的財務關系中，很多集團公司母公司與子公司的財務關系十分混亂，資金使用沒有有效的監督與控制。

３．４ 資本結構有待改善

根據資產負債表可以把財務狀況分為三種類型：一類是流動資產的購置主體由流動負債籌集，輔以長期負債籌集，固定資產由長期自有資金和大部分長期負債籌集，也就是流動負債全部用來籌集流動資產，自有資本全部用來籌措固定資產，還是正常的資本結構型。二類是資產負債表中累計，表明一部分自有資本被虧損吃掉，從而總資本中自有資本比重下降，說明出現財務危機。三類是虧損侵蝕了全部自有資本，而且也吃掉了負債一部分，這種情況屬于資不抵債，必須采取措施。

４ 房地產企業財務風險的控制策略

４．１ 培養全員風險管理意識

領導要具有風險意識和強烈的責任感，采用科學的財務決策方法。為防范財務風險，房地產企業應理順內部各種財務關系，明確各部門在房地產企業財務管理中所具有的權利和應承擔的責任，真正做到權責分明。強化財務管理人員風險意識，使其認識到房地產企業財務活動的復雜性和重要性，調動其參與房地產企業財務管理的積極性，加強對財務風險的防范。為控制財務風險，房地產企業應把化解風險當作首要責任和目標。以風險管理為導向的財務風險控制系統，從工作環節上，把重心放在事前防范。房地產企業防范和控制風險的能力越強，贏利能力就越強，因此，控制財務風險是房地產企業永遠的主題。

４．２ 建規立章

房地產企業通過規范內部制度，完善法人治理結構，設計合理的激勵和約束機制，將風險機制引入房地產企業內部，使管理者、職工、房地產企業共同承擔風險責任，實行崗位風險責任管理，做到責、權、利三位一體，提高房地產企業全體員工的風險意識，促使財務管理人員將風險防范貫穿于財務管理工作的始終，以控制和防范財務風險。

４．３ 分析財務管理外部環境，完善財務預警系統

為控制財務風險，房地產企業應認真分析研究財務管理的外部環境，逐漸掌握其變化規律，制定多種應變措施，根據對財務管理外部環境變化的預測，調整財務管理政策和改變管理方法，提高房地產企業對財務管理環境變化的應變能力，盡量減少外部因素對財務管理的影響。對財務管理外部環境進行分析研究，還可以進一步完善財務預警系統。財務預警系統的功能有：信息收集、預知危機、控制危機。

４．４ 以財務分析指標體系為指導，建立長效的財務預警系統

建立長效財務預警系統，其中獲利能力、償債能力、經濟效率、發展潛力等指標最具有代表性。適當搭配房地產企業的短期負債與長期負債的比例，控制財務風險。引發財務風險的另一原因是房地產企業的短期負債與長期負債的搭配比例不當，對于這一問題的解決方法，主要是根據房地產企業的現金流，并結合房地產企業的行業特點、經營規模，利率結構等因素

來制定合適的長短期負債比率。

４．５ 引進科學的風險管理程序

財務風險管理是一個有機過程，通常包括：一是識別和評估風險。對房地產企業財務可能遭受的風險進行事前預測和全面估計，認清房地產企業所處的環境，剖析財務系統中的不利因素，劃分出財務風險的強度和可能的損失程度。二是預防和控制風險。在風險識別、評估和分析的基礎上，確定應付風險的方案和措施，制定房地產企業財務戰略和計劃，優化財務決策和控制方法，健全財務信息的控制系統等。三是風險的損失處理。通過事先防護性安排，對發生的風險損失迅速作出積極有效的反應，以最少的損失和最快的途徑排除風險，確保財務機制的正常運行。財務風險管理是現代房地產企業財務管理的重要內容，也是整個房地產企業管理的重要組成部分。只有房地產企業全員、全方位重視財務風險管理，才能使財務管理有序、有效進行，保證房地產企業持續、穩定發展，有利于房地產企業基于風險管理的企業價值最大化的實現。

４．６ 利用信息手段支持有效的財務管理

用信息化進行采購管理，利用合同控制降低產品成本，保證產品質量，從而提高產品競爭力，防范經營風險。用信息化進行生產管理，以銷定產，按市場供應，按訂單生產，克服傳統方式的缺點，變房地產企業推動為市場用戶的拉動。用信息化進行庫存管理，可以加快房地產企業流動資金自轉，減少庫存積存，防范庫存管理不善而帶來的財務風險，通過信息技術手段，動態地掌握分析房地產企業和市場的平衡點，減少庫存積壓。

４．７ 大膽而謹慎地利用衍生金融工具規避風險

以期貨、期權、互換為風險管理手段的衍生金融工具本身就有規避功能，利用外匯、利率、股票期貨能達到套期保值的作用，回避市場的價格風險。但由于期權、期貨具有高杠桿率會使其本身風險程度加大，因此房地產企業在運用衍生金融工具規避風險時應特別謹慎。房地產企業財務風險的防范是對風險進行動態的控制，風險與收益同在，敢于冒風險的房地產企業充分利用有利時機，往往從高風險中獲取高收益。房地產企業高管人員應充分識別和控制財務風險，把風險管理定位到房地產企業管理的重中之重，把握多變的市場機遇，發揮財務風險管理的職能，避免財務危機，保證房地產企業獲得穩定、長期的經濟效益。參考文獻

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第二篇：企業財務風險控制

企業財務風險控制

財務風險控制系統包括識別和評估財務風險、財務目標、財務規劃和控制。在制定財務風險管理目標時應注意根據企業的目標，強調平衡風險、達到預計的利潤、財務風險識別和評價，綜合運用各種方法，注重資金的時間價值，重點考慮資金的收付情況;評估業務計劃需要完成的框架，使得企業總體財務目標與框架一致。控制和實施金融風險是財務風險管理的關鍵，必須處理財務風險之間的關系和企業發展階段。并遵循這些原則，我們可以保證科學性的決策和程式化，有效防范財務風險。

內部控制制度是為了保護資產，檢查賬簿交易的準確性，而在該公司內部采取的措施。包括必要的制度和措施，旨在提供合理保障以實現企業的目標。良好的內部控制系統可以提高效率和防止資源流失;對外可以提供可靠的報告;促進企業合規經營、財務報告的好處有一個可靠的結果，所以內部控制系統在過程中是一個必要的環節。財務風險管理經常使用的風險內部控制體系，建立了一個科學系統的預算管理，合理控制現金流，客戶信用評級制度，建立財務指標預警和內部審計系統。

內部控制制度一般應包括財務會計系統、內部審計制度、人事管理系統、營銷系統和采購系統等,這些規則的具體制度取決于企業行業的性質、大小和其他因素。詳細設計的系統必須建立在具體的公司來操作。

本文源自中瀚石林

第三篇：淺議房地產企業財務風險的防范與控制

淺議房地產企業財務風險的防范與控制

【摘 要】對于房地產企業來說，如何更好地提升自身的財務管理水平，確保對于各類財務風險的有效應對和治理，這是影響房地產企業自身健康發展和一個關鍵的基礎性保障。因此，房地產企業財務風險管理工作的重要性突顯出來，企業應從自身發展實際出發，高度重視財務風險管理工作，才能夠在激烈的市場競爭環境中站穩腳跟。本文在總結當前房地產企業面臨的財務風險基礎上，分析其形成的主要原因，并根據風險的成因提出構建財務風險管控體系的具體對策。

【關鍵詞】房地產企業；財務風險；原因；對策

對房地產企業來說，財務風險一直是企業本身經營發展中的一個重要風險類別之一，其對于企業自身的正常生產經營有直接影響。做好對于相關風險的控制和應對，可以有效確保企業自身的發展能力和生存能力。面對財務風險，房地產企業應該進行科學、客觀地分析，并且提出具有可行性的對策。

一、房地產企業財務風險概述

內涵。房地產企業財務風險指的是，房地產企業運行過程中，各個需要使用資金的項目，由于受到外部市場經濟環境和企業內部運作環境因素的影響，導致實際收入同預期收益之間產生了極大的偏差，從而導致企業面臨一定經濟損失。近年來，我國加大了現代化經濟建設力度，房地產企業已經逐漸成為我國國民經濟的重要支柱，房地產企業是否能夠有效規避財務風險、創造更多的經濟效益同國民經濟的整體進步緊密相連。即使在部分情況下，我國的房地產市場呈現出繁榮發展的現狀，但是企業經營中的財務風險是客觀存在的。這同該行業發展投資和負債率高、資金周轉緩慢等特點具有緊密的聯系。與此同時，國家相?P部門為了推動國民經濟的整體發展，近年來制定并落實了一系列專門針對房地產企業的相關調控措施，這在一定程度上增加了企業面臨的財務風險。

二、房地產企業面臨的財務風險

1.籌資風險

房地產企業平穩運營的關鍵就是資金，資金籌資的方式不同和資金的來源不同，都會對企業產生相應的風險。公司在籌集資金的過程中必須做到風險與成本之間相權衡。對收益和風險權衡之后才能使公司的資本結構得到優化。籌資風險可以分為以下幾個風險：

（1）利率風險：是指由于金融資產的變動而導致的資本成本的變動。

（2）再融資風險：指企業再次融資的不確定性或者因為企業自身籌資結構的不合理帶來的風險，主要體現為金融工具品種的變動以及融資方式的變動等帶來的風險。

（3）財務杠桿風險：對企業籌資風險進行評價的一個指標是財務杠桿（負債/權益），財務杠桿越大，股本收益率越大，與此同時面臨的風險也就越大。

（4）匯率風險：簡而言之就是匯率變動給企業對外業務活動造成的風險。

（5）房地產企業財務風險防范與控制。

2.投資風險

投資風險是指企業對一個項目投入資金之后，因為受市場需求，國家政策等的變化而影響到企業的預期收益的風險。房地產企業投資項目最為顯著的幾個特點就是投資規模巨大，開發周期長，變現能力在初期比較弱，除了這幾個自身特點之外還會面臨國家宏觀調控政策的影響，容易受到國家投資、財稅、市場需求變化的影響和制約。一般來說，企業所投資的項目規模越大，那么所面臨的的管理風險，銷售風險，運營風險就越大。較大的投資項目往往需要一年或者十幾年的時間來計劃和實施，投資數額巨大、時間跨度長導致未來報酬極大地不確定性，因此存在較大風險和不確定性。

3.經營風險

經營風險是指在企業的生產經營的各個環節中，企業的資金運動受供、產、銷等環節不確定因素的影響，導致的資金運動遲緩，運營困難，企業價值下降的風險。房地產企業的經營風險主要體現在企業經營能力不能隨著市場環境的變化而提升和調整。中國房地產市場經歷了快40年的發展，現在的市場已經進入到供大于求的狀態，企業間的競爭不斷加劇，行業升級加快。市場不斷變化就要求企業必須提升自己相應的經營能力，如果一再的墨守成規，沒有好好的風險市場行情的變化，建造出符合大眾預期狀態的建筑物，設計品質更高，質量更好的房地產產品，采用過時的產業模式和營銷模式，不提高企業的運營效率，有效亞索成本，那么企業將面臨客戶流失，市場萎縮，經營資金枯竭的風險。此外還有因為企業間大量互保而導致的保證風險，由于貨幣市場波動帶來的利率風險和資本流動風險，國家財稅體制改革引起的納稅風險，以及不能做到對投資人承諾過的利潤分配風險。

三、房地產企業財務風險的成因

1.房地產企業普遍缺乏財務風險的防范意識，仍然以粗放型管理為主

財務風險的客觀存在性決定了其難以消除，因此企業只能通過采取措施來加以管控降低。但是在實踐中，很多房地產企業的管理層對于企業資金的管理仍然是粗放型的，沒有設立專門的財務風險管控部門和人員，同時也沒有建立自上而下完整的財務風險識別管控體系和制度來對企業的財務風險進行有效監測，這樣就在企業內部形成一種缺乏風險意識的管理環境，使得房地產企業的財務風險較高。

2.沒有建立合理的資金籌集結構

合理的資金籌集結構既能降低企業的資金使用成本，同時也能合理減少企業償債能力等財務風險的發生，從房地產企業面臨的風險分析可以發現，房地產企業的資金籌集結構存在問題，即負債整體規模過大和短期債務在整體負債規模中占比較高：一方面是由于房地產企業屬于資金密集型行業，因此充足的資金是其正常經營發展的關鍵，但是在實踐中有很多企業對于負債規模缺乏整體的認識，負債率明顯偏高，這既造成資金使用成本高，又給企業后期帶來了較高的財務風險；另一方面是負債中短期負債占比較高，更加劇了企業的短期償債的風險。

四、現階段加強我國房地產企業財務風險管理的措施

1.籌資方面

針對房地產企業籌資過程中面臨的財務風險，企業應從資本結構優化以及適度負債的角度出發來展開財務風險管理工作？。單一的融資渠道是我國房地產企業運行過程中籌資的主要特點，通常以銀行貸款的方式為主，因此擁有極高的資產負債率。近年來，我國在積極進行現代化經濟建設的過程中，深入落實了一系列宏觀調控措施，其中包括調整貸款利率等措施，這更加劇了房地產企業在籌資方面的難度，導致企業運行中面臨極大的財務風險。在這種情況下，企業應從自身發展實際需求出發，有針對性的拓寬融資渠道，促進權益性融資比例的增加，在綜合應用公司委托、信托融資、合作開發等融資模式的基礎上，降低債務融資比例，促使自身的資本結構得以改善，最終有效規避財務風險。

2.投資方面

實施多元化經營、實現投資結構優化是房地產企業提升財務風險管理水平的關鍵途徑之一。投資風險高是房地產企業運行過程中的主要特點，因此，房地產企業經營者在制定投資決策的過程中，必須首先詳細、全面、精確的分析投資對象，對投資項目的可行性進行科學研究，確保投資價值。同時，房地產企業在展開投資的過程中，不要局限于一種房產或一個區域，而是應當通過跨區域房產投資的方式，對寫字樓、商業樓等多種建筑進行投資，實現投資結構的優化，將企業運行過程中的財務風險進行分散。

3.資金運營方面

房地產企業在運行過程中，必須加大日常資金管理力度，促進資金利用率的提升，能夠更加有效的規避財務風險。回收期長、開發時間長等是房地產的投資的主要特點，這就導致房地產企業在運行過程中，大量資金會處于長期被占用的狀態，形成了較低的資金周轉率。因此企業應加大資金運行管理力度，將財務風險發生的概率降到最低。一方面，企業應合理安排日常資金的支出。對企業運行各個環節需要使用的資金進行全面統計，通過合理調整提升資金周轉效率；另一方面，準確評估房地產企業顧客的信用情況，只有在保證良好信用的基礎上才能夠進行賒銷，高效展開應收賬款管理工作，將壞賬發生的概率降到最低，積極主動的回收應收賬款。最后，房地產企業運行過程中，應對意外損失準備金進行建立，為企業更加有效的規避各種財務風險，提升財務風險管理水平、實現可持續發展奠定良好基礎。

參考文獻：

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第四篇：企業財務風險控制體系

企業財務風險控制體系

財務預警不僅僅只是針對財務危機的預警或者說是只有當企業財務將要發生危機的時候才進行的預警,而是只要企業財務系統運行偏離預期的目標就要報警。這就要求企業能夠正確的選擇預測模型,在財務危機的潛伏階段就能及時的發現危機,及時指出導致企業財務狀況惡化的原因,制定有效措施,阻止危機蔓延,達到預警目的。探索企業財務預警指數,對企業財務風險進行可控、有效的防范是企業管理層及企業財務管理人員必須認真面對的現實問題。

一、企業主要財務風險源分析

企業財務風險是指企業在整個財務活動過程中,由于各種不確定性所導致企業蒙受損失的機會和可能。企業財務風險的基本特征表現在:①客觀性。即風險處處存在,時時存在。也就是說,財務風險不以人的意志為轉移,人們無法回避它,也無法消除它,只能通過各種技術手段來應對風險,進而避免風險。②全面性。即財務風險存在于企業財務管理工作的各個環節,在資金籌集、資金運用、資金積累、分配等財務活動中均會產生財務風險。③不確定性。即財務風險在一定條件下、一定時期內有可能發生,也有可能不發生。④收益與損失共存性。即風險與收益成正比,風險越大收益

越高,反之收益就越低。企業的財務風險貫穿于生產經營的整個過程中,可分為:籌資風險、投資風險、資金利用風險和收益分配風險四個方面。

(一)從資產負債狀況方面分析財務風險

從資產負債分析,主要分為三種類型:一是流動資產的購置大部分由流動負債籌集,小部分由長期負債籌集;固定資產由長期自有資金和大部分長期負債籌集,也就是流動負債全部用來籌集流動資產,自有資本全部用來籌措固定資產,這是正常的資本結構型,財務風險很小;二是資產負債表中累計結余出現負值,表明一部分自有資本被虧損侵蝕,從而總資本中自有資本比重下降,說明出現財務危機,必須引起警惕;三是虧損侵蝕了全部自有資本,而且還占據了負債一部分,出現資不抵債的情況,屬于高度風險,必須采取強制措施。

(二)從企業收益狀況分析財務風險

從企業收益分析,分為三個層次:一是經營收入扣除經營成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金及附加等經營費用后的經營收益。二是在其一基礎上扣除財務費用后為經常收益。三是在經常收益基礎上與營業外收支凈額的合計,也就是期間收益。對這三個層次的收益進行認真分析,就可以發現其中隱藏的財務風險。這其中分三種情況:一是如果經營收益為盈利,而經常

收益為虧損,說明企業的資本結構不合理,舉債規模大,利息負擔重,存在一定風險;二是如果經營收益、經常收益均 為盈利,而期間收益為虧損,可能出現了災害及出售資產損失等,若問題嚴重可能引發財務危機,必須十分警惕;三是如果從經營收益開始就已經虧損,說明企業財務危機已顯現。反之,如果三個層次收益均為盈利,則是正常經營狀況。

二、企業綜合財務預警指數及預警系統構建企業應主要從償債能力、運營績效和發展潛力三個方面建立綜合預警指數(SWI),并根據企業的財務實際運行狀況設置臨界比率,使財務運行處于一定的安全區間,防止財務風險發生。

(一)以償債能力為核心的預警指標體系

獲利能力從長期而言是企業在未來經營中產生現金的能力,是企業財務實力中最重要且最可靠的一類指標。財務預警時可選用總資產報酬率和成本費用利潤率兩項指標。償債能力指標用來分析企業償還債務的能力。當企業缺乏償債能力時,會產生資金不足、對債權人利息和本金延期支付現象,容易引發財務危機并導致破產,財務預警時主要選用長期債務與營運資金比和資產負債率兩項指標。資產負債率是長期財務預警的核心指標,反映總資產中有多少是借款籌來的,體現企業長期償債能力。在投資報酬率大于借款利率時,借款越多獲利越多,同時財務風險也越大。而舉債比率過小,則不利于企業擴大生產規模。按通行標準,資產負債率一般為40%-60%,過高或過低都對企業發展不利。

經營能力指標是衡量企業運用其資源效率的指標,反映了企業對資產的管理能力,如果經營能力不佳,可能預示著企業日后發生財務危機的可能性。財務預警時可選用總資產周轉率和應收賬款周轉率兩項指標。企業理財的目標是財富最大化,一個有遠見的經營者決不會只把眼光停留在目前的運營狀況,企業的發展潛力亦不容忽視銷售增長率,故選擇銷售增長率和凈資產成長率兩項指標作為反映企業發展潛力的財務預警指標。

(二)企業財務風險定量預警方法探討

1.單變量模型。單變量模式分析模型是以單個財務比率的分析考察為基礎的,財務比率按其預測能力有先后順序之分,在預警指標體系的八項指標中,對企業財務最具長期預測能力的指標是資產負債率和總資產報酬率,其他六項指標可以作為輔助指標,因為企業良好凈收益和債務狀況應該表現為企業長期的、穩定的狀況。具體操作時,將各項評價指標劃分為安全區、預警區、危機區三個區域,確定安全區、預警區、危機區的臨界值。實際值與臨界值相比確定預警指標所處區域,從而判斷企業面臨風險的程度。單變量模型分析較為簡單,但不能綜合說明公司整體財務狀況,運用這種方法可能出現對于同一公司、不同的預測指標得出不同結論的情況,因此單變量分析方法只能作為多變量分析方法或綜合分析方法的輔助。

2.多變量預測模型。多變量預警模型是一種綜合評價企業風險的方法,當預測企業是否面臨財務失敗時,只需將多個財務比率同時輸入模型中,模型會通過計算得到一個結果,然后根據結果就可以判別企業是否會面臨財務失敗或破產。從上世紀六十年代開始,國內外許多學者通過大量的實證研究,取得了相應成果,形成一些較有代表性的預警模型,例如美國的愛德華o阿爾曼(Altman)的Z計分模型,日本開發銀行的多變量預測模型,中國臺灣陳肇榮先生多元預測模型等。多變模式從總體宏觀角度檢查企業財務狀況是否呈現不穩定的現象,提前做好財務危機的規避或延緩危機發生的準備工作。當然,由于企業規模、行業、地域、國別等諸多差異,企業不應拘泥于任何經驗數據,而應根據實際情況設計符合企業要求和特點的總體財務失敗預警系統。

3.沃爾比重評分法

沃爾比重評分法是指將選定的財務比率用線性關系結合起來,并分別給定各自的分數比重,然后通過與標準比率進行比較,確定各項指標的得分及總體指標的累計分數,從而得出企業財務狀況的綜合評價,繼而確定其信用等級。該種評分方法主要用于企業財務狀況綜合評價中,將其作為一種財務預警方法,與其作為財務狀況綜合評價方法的主要區別是:預警時得分越大表示財務危機發生的可能性越大,而財務狀況綜合評價方法中的評分越高表示財務狀況越好。

選擇評價指標并分配指標權重。指標的選擇應遵循科學性、全面性、可比性、可操作性、協調性、經濟性的原則。對各項評價指標計分并計算綜合分數。先對各財務指標進行評分,而后根據各指標的權重計算加權總得分,公式如下所示:

T=X1×R1+X2×R2+……Xn×Rn

第五篇：淺析房地產企業財務風險及控制措施

淺析房地產企業財務風險及控制措施2010-06-23清華領導力培訓尹哲

房地產投資、信貸規模的持續增長、商品住宅的熱銷和價格的不斷攀升使得房地產企業在過快膨脹過程中，風險控制意識不夠，使企業面臨較大的財務風險。因此，本文主要從房地產企業財務管理的角度，淺析房地產企業的開發投資風險及防范措施。

房地產投資、信貸規模的持續增長、商品住宅的熱銷和價格的不斷攀升使得房地產企業在過快膨脹過程中，風險控制意識不夠，使企業面臨較大的財務風險。因此，本文主要從房地產企業財務管理的角度，淺析房地產企業的開發投資風險及防范措施。

一、房地產企業財務管理的特點與現狀

房地產開發企業是指進行城市土地及綜合開發、經營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟組織。

由于我國的房地產企業起步晚、基礎差、規模小，其企業行為遠未實現規范化，與國外房地產業相比有很大差距。不少房地產企業資產負債率在70%以上，有的高達90%，作為一個尚未成熟的新興行業，豐厚的利潤自然吸引許多房地產開發公司的參與。本文對房地產企業的財務管理特點及現狀作簡要分析如下：

1、資金籌集數額大、管理周期長，房地產企業財務缺乏預算和管理意識

房地產開發企業的開發對象決定了房地產開發過程是一項巨額資金的投入過程。此外，其開發過程具有長期性，資金的周轉期較長，周轉率偏低，需要企業通過各種融資手段來籌集開發資金。目前很多房地產企業的財務管理工作缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財務報表的層面，而沒有真正有效地將財務分析工具利用起來。

2、投資決策難度高、開發風險大，房地產企業財務管理不規范，控制能力差

在房地產較長的開發周期中，存在著很多不確定因素，它們對開發企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。此外，房地產開發的調整能力差，缺乏靈活變動性，進一步加大了投資決策的難度，使房地產行業投資面臨著較大風險。資金管理跟不上，開發房地產企業財務管理“被動反映型”的現象較突出，預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。這些都嚴重影響了房地產企業財務部門的控制能力。

3、房地產企業財務涉及面廣、形式多樣化

一般來說，房地產開發需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，開發活動涉及面廣，因而反映出的財務關系也很復雜，而多種財務關系帶來的財務形式也是多種多樣的。

4、成本管理工作繁雜，責任大，而房地產企業財務對其重要性重視不足

在不同的房地產開發項目中，各成本項目的具體內容因開發產品不同而有所不同，這一特點決定了其與其他企業之間的各種預收預付、應收應付款項等較一般企業更加頻繁和復雜，承擔的風險與責任也更大。很多企業忽視了財務部門的成本管理優勢，在房地產企業財務thldl.org.cn的成本核算上簡單、粗糙，沒有尋找自己企業的特點進行成本管理，致使整個房地產企業財務管理的成本核算無從做起。或者是只強調財務部門加強成本核算，而沒有調動企業內部各職能部門進行全面成本管理。

二、房地產企業財務風險的主要成因

（一）房地產企業財務風險

財務風險作為一種信號，能夠全面綜合反映企業的經營狀況，要求企業經營者進行經常性財務分析，防范財務危機，建立預警分析指標體系，進行適當的財務風險決策。

（二）房地產企業財務風險的主要成因

1、房地產企業財務---開發項目質量管理欠缺

在項目建設中，涉及的部門較多，還有許多行業標準，這都加大了開發項目質量管理的難度與風險。項目的工程建設質量雖容易監控，但項目的選址、項目類型、物業配備等將會在長時間影響項目質量。除此以外，由于房地產和政策性風險很容易凸顯。因此，對房地產企業項目質量的管理成為使某個項目成功的基本前提。

2、房地產企業財務---負債金額巨大

房地產開發的特點決定了其籌資金額巨大，而雖然其也實行資本金制度，但大部分開發企業在初期階段均以負債開發為主，自有資本相當低，大量的開發資金都來源于借貸，而有些企業根本沒有自有資本。近年來，我國房地產貸款增長率持續偏高，并且遠遠高于全部金融機構人民幣貸款增長率。有些房地產企業為了使項目上馬，在所謂高回報利益的驅動下盲目舉債加重了成本負擔與債務風險。

3、房地產企業財務---利率與市場變動

由于通貨膨脹等的影響，一旦貨款利率發生增長變化，必然增加公司的資金成本，從而

抵減了預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，房地產投資將無利可圖。

與此同時，房地產項目的市場定位往往也成為市場風險的主要決定因素，其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量的主要參考指標，這類風險主要體現在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段，易受該行業經濟“泡沫”的影響。

4、房地產企業財務---盲目再籌資

再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。一些企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設法追回外欠的債款，而是想盡辦法向外借款，在一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，但往往是使原有的風險進一步擴大化，一旦“鏈”中的一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。

三、房地產企業財務風險的控制措施

（一）房地產企業財務建立健全財務管理制度，規范財務行為

房地產企業財務管理人員要主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個開發經營全過程的財務管理制度，并在實踐中注意根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

（二）房地產企業財務加強成本控制和項目開發管理

一般來說，房地產企業的成本包括開發成本及之后各個環節的成本，并且構成復雜，持續時間長。對成本的控制和監督可從這幾個方面入手：第一，加強成本核算；第二，嚴格控制管理費用支出，并加強工程預算管理；第三，及時了解盡可能全面的信息，避免房地產上游行業的風險傳導。

在項目開發管理方面，由于涉及許多行業標準，開發管理要求把這些知識要素綜合起來，為實現項目目標，應用系統的觀點理論和方法對開發項目進行的決策、計劃、組織、控制和反饋進行協調管理活動。

（三）房地產企業財務加強房地產投資的資金管理

資金管理是財務管理的中心。在資金使用過程中，企業要統籌安排、合理調度，把資金用活。首先，在房地產企業的融資過程中，企業應選擇多元化的融資渠道，將企業內部融資，與企業外部融資有效地結合起來；其次，在房地產開發過程中，企業還應加強資金的計劃管理和調度，建立多元化的資金信息的反饋系統與資金報表制度；最后，企業還須認真做好房屋銷售的市場行情的調查，準確無誤地核算出房屋的銷售成本，積極穩妥地做好資金回收工作。

（四）房地產企業財務創新財務管理方法，提高財務控制能力

網絡財務極大地拓展企業的財務管理能力，提高企業的財務管理質量，增強財務人員的工作效率和企業的競爭力。隨著知識經濟的發展，必須要搞好企業自身的財務管理，搞好資金管理、提高資金利用率、加強成本管理、降低消耗、提高經濟效益。

（五）房地產企業財務定期檢查與考核，適時進行財務分析與監督

企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率。而且要加強投資項目的風險分析和方法性研究。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。

（六）加強房地產企業財務人員素質的修養與提高

由于目前房地產企業財務人員素質偏低，嚴重影響了企業的經濟效益。因此，加強其人員素質的培養成為企業加強財務管理工作的首要任務之一。房地產企業可以開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員可以較好地適應不斷出現的新問題和新情況。更重要的是，除了業務水平之外，還應加強相關財務人員的道德素質修養。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。