第一篇：項目公司層面投資項目法律風險報告格式文本

附件31：項目公司層面投資項目法律風險報告格式文本

項目公司層面投資項目法律風險報告格式文本

項目法律顧問：

XXXX年XX月

XX投資項目

XXX

XXXX年上半年法律風險報告

(黑體加粗 小二)

一、項目概述(黑體加粗 小三，以下均同)

介紹該項目概況，主要包括項目基本情況、投資預算、合作方情況、操作模式、資金籌措、貸款擔保等，并重點說明股份公司最終決策批準該項目的時間、批準文號及實施條件（具體見股份公司相關投資批復）。(正文格式為：仿宋 小三，以下均同)

二、項目實施進展情況

介紹該項目現(xiàn)階段的實施進展情況，主要包括該項目簽署正式投資協(xié)議的時間及主要內容、目前所處階段（如已經(jīng)進入拆遷階段、土地收儲階段、土地招拍掛階段等）、已簽署的其他類型協(xié)議（如一級土地開發(fā)委托協(xié)議、工程施工合同、貸款合同等）的時間及主要內容、已投入資金等，并重點說明：

1.與股份公司決策批準相比，該項目的基本情況是否發(fā)生變化，以及發(fā)生變化的原因。如：不再需要辦理征地或拆遷；需要變更項目開發(fā)模式等。

2.該項目合法合規(guī)性審批文件的落實情況，并重點說明已經(jīng)辦理的審批文件是否符合項目實施進展情況。如：所實施的項目是否獲得了環(huán)境影響評估報告批復；已經(jīng)進入工程施工的情況下，項目是否已經(jīng)辦理施工許可證等。

三、該項目實施過程中已出現(xiàn)的主要法律風險及相關防控措施的建議

結合項目實際情況，參照《投資項目法律風險等級及識別要素庫》，對目前項目已經(jīng)出現(xiàn)的法律風險及其法律后果進行提示，并予以風險評級。同時提出相關風險防控措施建議。舉例如下：

（一）項目實施過程中已出現(xiàn)的主要法律風險、法律后果及風險評級

1.項目主體風險：融投資建造合同的簽約主體為地方政府平臺公司，但未獲得地方政府授權。

法律后果：依據(jù)《XX法》或《XX規(guī)定》，可能導致……。

風險等級：一級。

風險防控措施建議：要求地方政府按照《投資合作協(xié)議》約定，盡快補充對地方政府平臺公司的授權，必要情況下項目公司應采取多種手段落實上述授權，如要求施工方暫停施工、通過第三方融資銀行要求地方政府追加授權、簽署包含地方政府在內的補充協(xié)議或備忘錄等。

2.項目合法合規(guī)性風險：融投資建造項目已經(jīng)開工實施，但項目仍然未獲得國家或地方政府立項批復。

法律后果：依據(jù)《XX法》或《XX規(guī)定》，可能導致……。

風險等級：一級。

風險防控措施建議：要求地方政府盡快落實融投資建造項目合法性手續(xù)，必要情況下項目公司應采取多種手段防范上述風險，如要求施工方暫停施工或減緩施工、通過第三方融資銀行要求地方政府落實相關手續(xù)等。

3.抵押登記風險：項目交易的相對方提供可供抵押的土地或房產(chǎn)為交易行為提供擔保，但遲遲未辦理相關抵押登記手續(xù)。

法律后果：依據(jù)《XX法》或《XX規(guī)定》，可能導致……。

等級：一級。

風險防控措施建議：要求項目交易的相對方盡快配合辦理相關手續(xù)，必要情況下項目公司應采取多種手段防范上述風險，如暫停履行合同義務、追究相對方違約責任等。

4.……

（二）法律風險防控措施的落實及效果

1.項目主體風險的防控措施落實及效果：……

2.項目合法合規(guī)性風險的防控措施落實及效果：……

3.抵押登記風險的防控措施落實及效果：……

4.……

四、現(xiàn)階段可預見的項目未來可能出現(xiàn)的新的法律風險及防控措施建議

結合項目特點，參照《投資項目法律風險等級及識別要素庫》，在已出現(xiàn)的主要法律風險基礎之上，提前警示該項目未來可能新出現(xiàn)的法律風險，并提出相關風險防控措施建議。

五、項目法律顧問上半年工作情況

針對本項目開展的主要工作，涉及同一種類型的工作還應說明工作量。具體參考如下：

1.直接或參與投資項目載體公司的設立、重組、對外融資及擔保、以及項目實施過程中各項.法律事務的處理，并提出法律意見XX份；

2.參與項目有關合同的起草及評審XX份；

3.負責處理項目的法律糾紛案件XX件；

4.負責投資項目的法律文檔管理工作，處理歸檔文件XX份。

5.……

六、需要說明的與項目有關的其他情況

可根據(jù)該項目進展情況，將需要特別說明或提示的其他事項予以說明。

附表：

1.投資項目基本情況表

2.投資項目法律風險表

3.投資項目法律顧問工作情況表

第二篇：項目投資相關法律風險的法律意見

關于貴司參與某項目投資相關法律風險的法律意見書

XX投資有限公司：

貴司就將參與XX項目投資的可行性、潛在法律風險及相應規(guī)避措施，向本所律師進行咨詢。本所律師根據(jù)我國相關法律、法規(guī)規(guī)定及實務經(jīng)驗，結合貴司提供的有關具體情況，向貴司出具以下法律意見，謹供貴司決策時參考。

一、項目基本情況

根據(jù)貴司介紹，貴公司正與XX房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“XX”公司）商談項目投資合作一事。該項目基本情況如下：此項目為一住宅項目，共有A、B、C三個組團。目前A組團已竣工，并開始預售；B組團尚未開工，但已取得前期相關手續(xù)；C組團尚未開發(fā)。貴公司計劃投資“XX”公司的B組團，以獲得收益。

二、可行性及法律風險分析

根據(jù)項目的上述實際情況，本所律師認為有以下幾種操作模式可供參考：

（一）采取合作建房方式進行合作

1、貴公司與“XX”公司簽署《合作協(xié)議》，貴公司分取利潤

此種方案，由貴公司與對方簽署《合作協(xié)議》，貴公司提供資金，“XX”公司負責項目的開發(fā)建設。雙方約定房屋銷售后利潤的分配比例。

有利處：貴公司只提供資金，不用參與開發(fā)，在不產(chǎn)生糾紛的情況下，可以收取一定的固定利潤。

弊處及風險：首先，因貴公司不參與項目的實際經(jīng)營，“XX”公司的實際運作貴公司無法掌控，存在風險。其次，根據(jù)《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規(guī)定“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應當認定為借款合同。”，若貴公司與“XX”公司在合同履行過程中引起糾紛，根據(jù)上述規(guī)定，最終可能被認定為借貸法律關系。一旦被認定為借貸法律關系，貴公司在《合作協(xié)議》中約定的利潤分配比例就難以得到完全支持，只能按照我國金融法規(guī)的有關規(guī)定進行處理。

2、貴公司與“XX”公司簽署合作協(xié)議，貴公司分得房屋

此種方案，由貴公司與對方簽署合作協(xié)議，貴公司提供資金，“XX”公司負

責項目的開發(fā)建設。雙方約定B組團建成完工后，貴公司按照協(xié)議約定分得一定數(shù)量的房屋。

有利處：貴公司只提供資金，不用參與開發(fā)，且可以獲得一定數(shù)量房屋。弊處及風險：首先，因貴公司不參與項目的實際經(jīng)營，“XX”公司為項目的大產(chǎn)權人，貴公司取得的房屋若要銷售，需以“XX”公司名義銷售，且涉及銷售口徑及定價等問題，操作程序更復雜。其次，根據(jù)《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十五條規(guī)定“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣合同?！?，若貴公司與“XX”公司在合同履行過程中引起糾紛，根據(jù)上述規(guī)定，最終可能被認定為房屋買賣法律關系。

（二）采取項目轉讓或股權轉讓的方式進行合作

房地產(chǎn)項目轉讓，因我國法律對房地產(chǎn)項目的轉讓有著嚴格的限制條件，如轉讓時應當取得土地使用權證，已經(jīng)完成開發(fā)總額的百分之二十五以上。在當前的土地供應政策和現(xiàn)有的房地產(chǎn)轉讓政策背景下，直接的土地使用權轉讓、在建工程轉讓具有交易成本高、交易限制條件多等缺點。

采用股權轉讓方式，“XX”公司的某一股東將其股權轉讓給貴公司，貴公司成為“XX”公司的股東，控股或參股“XX”公司。目前，這種方式為房地產(chǎn)項目轉讓及收購的主要方式。

有利處：貴公司無需參與項目開發(fā)建設，以股權轉讓的方式不影響項目的開發(fā)建設，貴公司獲取股東收益權。

弊處及風險：采用股權轉讓的方式一般操作模式是取得該目標項目公司的控制權，避免繁瑣而復雜的房地產(chǎn)項目轉讓程序。根據(jù)貴公司的實際情況，并不想取得“XX”公司的控制權，進而開發(fā)該項目。若只采取參股形式，貴公司不參加“XX”公司實際經(jīng)營，需要有相關措施保證股權收益。該項目涉及A、B、C三個組團，需要對B組團作單獨成本列支。

（三）采取股權融資的方式進行合作

因很多開發(fā)商資金壓力較大，對股權融資形式的合作比較感興趣。此方案的操作模式為貴公司投入一定數(shù)額的資金，作為該公司的新股東，增資“XX”公司。貴公司與“XX”公司的大股東簽訂協(xié)議，約定在項目開發(fā)完畢后，該大股東回購

股權，并支付貴公司溢價款，該溢價款作為貴公司的投資收益。

有利處：貴公司只提供資金，不用參與開發(fā)，可以收取固定利潤。

弊處及風險：此種情況下的主要風險有：對方信用風險、完工風險、資金風險、經(jīng)營管理風險、市場及政策風險以及訴訟風險等。且該項目涉及A、B、C三個組團，貴公司只投資B組團，需要“XX”公司對B組團作單獨成本列支。

風險防范措施：針對該運作方式存在的法律風險，貴公司可以要求大股東或XX公司對貴公司的入股和股權強制回購事宜提供相關擔保，比如可以對B組團的項目進行抵押等。

三、相關建議

以上三種操作模式各有利弊，需要貴公司根據(jù)公司實際情況作出選擇。本所律師建議貴公司考慮第三種操作模式進行合作，該模式對貴公司更有保障。

若貴公司選擇某一程序后，可著手開展下階段工作，需要時可對“XX”公司進行盡職調查，屆時，本所律師將根據(jù)調查情況，應貴公司要求出具更具針對性的法律意見書。

本法律意見書僅供貴公司與他人合作開發(fā)××項目B組團時使用，未經(jīng)本所同意不得用作任何其它目的。未經(jīng)許可，本法律意見書不得向任何第三人出示，亦不能作為證據(jù)使用。

特此致書

律師：XXX

XXX律師事務所

年X月X日

第三篇：防范項目管理法律風險

如何逐漸提高項目管理人員法律意識和風險意識

——從縱向管控公司法律風險 法律風險管理的根本在于將法律作為管理資源，引導經(jīng)營行為、規(guī)避經(jīng)營風險。法律風險管控重在預控，防范勝于控制、控制勝于補救，不能簡單地將法律手段解決糾紛當作“消防栓”，在風險顯現(xiàn)后才想起使用，作為施工企業(yè)，要突出對項目部的法律風險管控，堅持法律事務縱向到底的原則，把工作的重點放在提高項目管理人員法律意識和風險意識上，落實項目管理的各個階段的風險控制和風險化解，確保公司良好有序運營。

從近幾年的情況來看，許多施工企業(yè)在規(guī)模和管理水平上都上了一個新臺階，但在發(fā)展過程中同時伴隨著一些問題的產(chǎn)生，而這些問題對施工企業(yè)發(fā)展的制約不容忽視，這其中，項目部的管理問題尤顯突出，許多施工企業(yè)在項目的管理上存在很多漏洞，特別是項目管理人員法律風險意識淡薄，遺留了很多法律風險，最終導致糾紛產(chǎn)生，給施工企業(yè)造成無法彌補的損失。根據(jù)“木桶理論”，對項目部法律事務控的重要性認識不足，將成為建筑企業(yè)“最短的桶板之一”，這也是建筑企業(yè)升華管理水平的一項隱蔽性障礙。現(xiàn)針對當前普遍存在的項目管理人員法律意識和風險意識淡薄問題，結合工程公司項目部法律風險管控現(xiàn)狀，從法律層面和管理措施上進行粗淺的探討，希望與大家共同商榷。第一部分 項目部法律風險管控的現(xiàn)狀

一、工程公司對項目部法律風險管控。

（一）堅持“三個禁止”。根據(jù)相關法律規(guī)定，建筑施工企業(yè)項目經(jīng)理，是受企業(yè)法定代表人委托對工程項目施工過程全面負責的項目管理者，是建筑施工企業(yè)法定代表人在工程項目上的代表人，同時，由于工程建設存在過程高危、主體廣泛、項目分散、市場準入嚴格等因素，公司為建立健全法律風險防控機制，對項目部的管理行為做出了“三個禁止”的限制，即禁止項目部私自簽收任何法律文件，禁止項目部對外進行擔保，禁止以項目部名義簽訂分包、租賃合同，以上三種行為必須交由公司歸口部門進行辦理。

1、禁止項目部私自簽收任何法律文件。項目經(jīng)理部作為項目管理的組織機構，以公司的名義設立，是工程項目權利義務的直接承受者，而目前公司各項目部并無專兼職法律事務管理人員，項目部對簽收法律文書的風險意識較為薄弱，在實際中，類似“只要是法院送達的文書就簽收”的情況屢出不窮，從而造成不應該的協(xié)助執(zhí)行、協(xié)助調查和應訴等風險。為杜絕此類風險的發(fā)生，公司專門下發(fā)《關于防范部分法律風險的緊急通知》，未經(jīng)公司允許，所有人員不得簽收各類司法文書，不得接受司法人員的情況調查并簽署筆錄、出具證據(jù)證明、使用項目印章，從而將簽收法律文件統(tǒng)一交由公司法律事務室處理，項目部在處理文書送達時，必須第一時間上報公司法律事務室。

2、禁止項目部對外進行擔保。如前所述，項目經(jīng)理部以公司的名義組織項目管理，雖然項目部不具備法人資格，對外不具備獨立承擔民事責任的能力，按照有關法律，其所進行的擔保行為無效，但一方面，擔保無效并不代表不承擔責任，另一方面，項目部擔保而產(chǎn)生不確定的經(jīng)濟行為，使工程項目存在不可控的風險，在實際中，公司也曾發(fā)生過此類案件，因此，公司禁止項目部對外進行擔保。

3、禁止以項目部名義簽訂分包、租賃合同。為了更好地做好合同管理，防控合同風險，公司禁止以項目部名義簽訂分包及租賃合同，所有的分包、租賃合同必須以公司名義對外簽訂，嚴禁超越職權簽訂合同。

（二）加強合同風險管理。加強合同風險管理是防范企業(yè)法律風險的最基礎工作，項目部在施工企業(yè)合同簽訂、履行和維護中擔當著非常重要的職責。

1、完善項目部的合同管理。公司建立了“統(tǒng)一管理，歸口審查，分級負責”的合同管理體系，針對分包合同，在合同簽訂過程中，項目部根據(jù)工程實際情況，負責合同的立項申請；在合同履行過程中，項目部以公司名義組織和管理施工生產(chǎn)；在合同維護工程中，項目部建立合同臺賬，從而確保了資料完整、真實、可靠。

2、加強項目部合同履約動態(tài)管理。工程施工合同的訂立、履行、結算和管理，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的重點管理環(huán)節(jié)，也是最容易出現(xiàn)法律糾紛、導致效益流失的環(huán)節(jié)，因此公司在項目部建立了合同交底、工作報送等制度，強化勞務人員和分包工程的動態(tài)管理，確保合同得到正確履行。同時，項目部定期對分包合同的執(zhí)行情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題的，提出限期整改意見，對于不能確保工期、質量、安全的協(xié)作單位提出懲罰意見或解除合同的書面意見報公司批準，留存檢查過程中的文字材料、照片及影視資料，為將來工程結算做好資料收集準備，甚至為將來出現(xiàn)的訴訟做好證據(jù)收集準備。

（三）加強項目部財務管理，防控資金引發(fā)的法律風險。

1、強化應收賬款的催收工作。公司建立健全了應收賬款催收小組，并在項目部明確責任，落實崗位，配備專職管理人員與定期業(yè)主進行對賬，嚴格按照合同和法律程序，將應收賬款催收指標層層分解，落實到人。

2、嚴格資金支付流程。強調資金支付手續(xù)的嚴肅性，堅持“無合同不付款，超收款比率不付款”的原則，保證資金支付前辦理簽訂合同、結算、開具發(fā)票或收據(jù)等必要手續(xù)，嚴查發(fā)票，杜絕出現(xiàn)假發(fā)票，防范資金支付的法律風險。

二、項目部法律風險管控存在的問題。

（一）法律認識不清晰。一方面，工程項目部是為了某項工程施工而設的臨時機構，項目部只是施工企業(yè)的授權單位，項目部的權利是代表公司施工，管理工地現(xiàn)場的人、財、物，不能超越公司獨立行使任何權利，不能獨立承擔任何責任，在實際中，許多項目管理人員無限放大項目的“自主管理”，在組織工程施工過程中往往以獨立的民事實體自居，濫用公章、私自簽認、越權管理等等現(xiàn)象時有發(fā)生，最終公司不得不為上述行為買單。

另一方面，建筑法律關系中，由于建筑標的涉及公共利益甚至國家安全，建筑關系各方都要受到國家許多強制性法律的約束。國家用以調整建筑法律關系的法律法規(guī)對工程項目立項、參與工程建設的主體、工程安全質量標準等都有嚴格的規(guī)定，建筑關系各方必須在法律規(guī)定范圍內訂立各種合同。項目管理人員對國家建筑法律缺乏了解或吃得不透就有可能因為違反法律規(guī)定受到法律的制裁。

（二）權利認識不正確。施工企業(yè)一方面要守約于業(yè)主，一方面要督促協(xié)作單位履約，而在實際中，項目管理人員重監(jiān)督、輕管控，重維護、輕時效，重履行、輕變更，重對協(xié)作單位權利、輕對業(yè)主權利，從而造成工期上不來、索賠不到位、應收賬款催收困難等問題。

（三）風險認識不到位。隨著施工建筑行業(yè)規(guī)模不斷擴大，行業(yè)內的法律問題和風險也日趨復雜，項目管理人員對法律事務和風險的認識尤顯不足，雖然部分公司將大部分法律問題和風險管控交由公司歸口部門處理，但是由于工程項目周期長、隊伍多、標的額大等因素，很多風險都隱蔽在日常施工管理中，項目管理人員在識別和應對風險不到位，使得風險很難管控。比如，農(nóng)民工工資問題，雖然此類問題不能完全歸咎于項目部，但是項目部未能有效監(jiān)控此類問題的存在，是一個重要原因。

第二部分 提高項目管理人員法律意識、風險意識的建議

如何逐漸提高項目管理人員法律意識、風險意識？首先，我們不能陷入這樣一個誤區(qū)，提高意識的方式是組織宣傳、教育培訓，其實不然，法律意識和風險意識更主要是在日常管理中潛移默化形成的，而提高項目管理人員的法律意識和風險意識，則需要一個有序健康的管理秩序和制度環(huán)境，具體而言，項目管理人員法律意識和風險意識的提高建立在規(guī)范的管理制度、健全的工作機構和良性的風險防控體系等基礎上。

一、確立項目部法律事務及風險管控目標。

根據(jù)各施工項目部的不同情況，提出不同的工作目標是有計劃開展好工作的前提，要確立依法經(jīng)營管理的理念，以《建筑法》為依據(jù)，規(guī)范項目部的組織和行為；以《合同法》為依據(jù)，規(guī)范項目部的施工管理行為；以國家有關行政法規(guī)為依據(jù)，規(guī)范項目部的各項管理活動。

二、建立項目部法律聯(lián)絡員制度。要適應企業(yè)的發(fā)展要求，提高項目管理人員的法律意識和風險意識，發(fā)揮項目部的法律預防和法律保障作用，就必須完善法律組織機構體系，同時，施工企業(yè)項目的分散性決定了企業(yè)法律風險的分散性，為了使公司領導和機關相關業(yè)務部門全面了解和掌握項目部的法律風險現(xiàn)狀，便于公司法律部門及時給予風險防范措施和法律咨詢服務，在項目部建立法律聯(lián)絡員制度尤為重要。項目部法律聯(lián)絡員由項目部相關人員兼職擔任，聯(lián)絡員主要有以下四個職責：一是負責送達項目部的法律文書的上報工作，即第一時間上報公司法律事務室，由法律事務室處理文書簽收工作；二是負責向公司征求法律咨詢和援助；三是在本項目部發(fā)生糾紛時，配合公司法律事務室調查事實、收集證據(jù)、整理訴訟資料等；四是負責項目部的法制宣傳和教育工作。

三、完善項目部各項規(guī)章制度。通過建立健全與法律管理和風險管控相適應的規(guī)章制度，確立項目部法律事務和風險防控工作體系，使項目部法律工作做到有章可循。如為了 暢通交流渠道，協(xié)調好各方之間的法律關系，建立法律事務匯報制度，保證項目部與公司之間上傳下達渠道的通暢，特別是遇到法律問題應及時請示公司；建立合同運行監(jiān)控制度，完善合同的動態(tài)化管理；建立農(nóng)民工工資跟蹤制度，確保農(nóng)民工工資落到實處，防止所建工程出現(xiàn)農(nóng)民工討要工資時間。

四、加強項目部的法律宣傳和法制教育。積極落實“六五”普法工作，加強隊伍建設，組織項目管理人員進行專門的法律事務及風險防控培訓，建立起長期有效的法律學習制度，定期開展法律講堂，著重對與工程相關的法律法規(guī)進行學習，提高項目管理人員法律事務及風險管理的專業(yè)水平，進而提高項目部管理人員的法律意識和風險意識。

五、建立專門的項目部風險防范機制。建立項目部風險防范機制，可以采取控制風險、轉移風險、保留風險三種方式相結合的措施。

（一）控制風險。對于項目管理人員而言，在組織施工生產(chǎn)中，要使風險發(fā)生的概率和導致的經(jīng)濟損失降到最低程度，應當做好以下幾個方面：一是熟悉和掌握工程施工階段的法律法規(guī)；二是深入研究和全面分析招標文件；三是熟識施工合同；四是掌握工程要素的市場價格動態(tài)；六是加強對協(xié)作單位的管理，減少風險事件。

（二）轉移風險。即向對方或者第三方轉移風險，工程風險的轉移主要有索賠制度、擔保制度和保險制度，項目管理人員在組織施工中應當積極使用這些措施，變被動為主動，有效化解風險。

（三）保留風險。是指在風險不能避免時，由自己承擔風險的一種方法，在分包合同中我們往往約定了一定比例的風險金，所謂保留風險，即使用風險金化解風險，六、采取信息化手段進行項目管理。鳳險管理的過程就是對風險識別、風險評估、風險防范等一系列行為的決策過程。管理就是決策，而決策的前提需要大量的信息輸入，沒有攝入信息的決策往往是“拍腦門”的武斷決策。工程項目由于和企業(yè)總部往往不在同一地點，工程項目信息的傳遞存在時間、空間和人為的誤差，這都會造成總部對項目監(jiān)督的不力，甚至使規(guī)定得近乎完美的控制制度無法執(zhí)行。因此，工程項目部與企業(yè)在項目進展、財務狀況等方面的信息溝通十分重要，做好工程項目信息化建設是防范工程項目法律風險的重要手段。

七、建立項目部與派出所的警民聯(lián)系制度。很多施工項目部駐地地理偏僻，交通不便，因此，項目部應當與駐地派出所建立警民聯(lián)系制度，保障項目部施工的治安。

第四篇：房地產(chǎn)項目投資風險分析

摘 要

房地產(chǎn)投資是進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎，在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的。這些風險嚴重的制約著房地產(chǎn)的發(fā)展，本文對我國房地產(chǎn)項目的投資風險做一個全面的研究與分析，同時給出相關的建議以供參考。

關鍵詞：房地產(chǎn)項目；投資風險；風險分析

1房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)業(yè)，是指進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。在實際生活中，人們習慣于將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。

2房地產(chǎn)項目投資的內涵

房地產(chǎn)投資是以房地產(chǎn)為對象，為獲得預期效益而對土地和房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營，以及購置房地產(chǎn)等進行的投資。廣義上說，房地產(chǎn)投資的預期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益;企業(yè)投資注重于利潤指標;購置自用的房地產(chǎn)，則注重它的使用功能的發(fā)揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說，房地產(chǎn)投資主要是指企業(yè)以獲取利潤為目的的投資。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，一般占全社會固定資產(chǎn)投資60%以上。它需要動員大量的社會資源(包括資金、土地、物質材料、勞動力、技術、信息等資源)，才可能使投資效益得到實現(xiàn)。

3我國房地產(chǎn)風險分析

我國處于快速發(fā)展階段，城市化發(fā)展在推動我國經(jīng)濟發(fā)展的同時，也為經(jīng)濟發(fā)達的城市帶來了越來越多的人口，城市區(qū)域的面積也不斷的拓展。我國土地政策實行的影響下，不論是拆遷、土地征用還是土地開發(fā)等多個方面都限制了土地供給，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響，行業(yè)資源也逐漸減少。首先，土地供給量的減少，在2014年，土地購置的增長速度同比降低2.8%，且在宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響下，土地供給指標存在又一次的減低，這就表示在以后的發(fā)展階段中，房地產(chǎn)投資水平也會有所下降，從而提升了房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品價格；其次，土地供給減少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地價格依然處在增長趨勢中。在金融機構的信用貸款管理方面，土地的發(fā)展會越來越市場化，政府單位為了加強土地的管理和控制，會不斷嚴格土地的開發(fā)控制。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，區(qū)域發(fā)展存在顯著的差異性，同樣也表現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度上。在我國，相對來說，東部區(qū)域的經(jīng)濟水平的發(fā)展較為良好，這是因為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時間較長，積累了豐富的發(fā)展經(jīng)驗。中部地區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出領先發(fā)展水平，并且明顯比我國經(jīng)濟水平更高。我國東部區(qū)域的土地資源比較緊張，房地產(chǎn)價格的提升加劇了該市場的競爭現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展逐漸發(fā)展到中部和西部，且區(qū)域結構也出現(xiàn)了一定的變化，特別是在中部區(qū)域的經(jīng)濟水平的發(fā)展中，不同指標的提升更高。我國城市化發(fā)展是舊區(qū)創(chuàng)新和基礎設施重新建設作為主要發(fā)展內容，因此，我國城市不論是在規(guī)模和發(fā)展品質等多個方面都有著明顯的提升，城市的土地使用和土地需求都無法滿足市場的需求和供給。在這樣的需求影響下，我國在土地使用上存在一定的問題。在容積率提升的情況下，無論是政府、房地產(chǎn)開發(fā)商還是規(guī)劃師都非常注重容積率，對近些年房屋價格的逐漸增長，我國政府在發(fā)行了相應的調控政策，但是監(jiān)督與管理機制缺乏完善性，造成在實行政策的過程中，各個地方的政府執(zhí)行起來并不嚴格，而且商業(yè)銀行為了確保自身的經(jīng)濟效益也會采取相應的解決方式，不利于國家政策的合理實行，以及房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略的實施。

4房地產(chǎn)投資機會與建議

正像股市一樣，投資者很難把握到房地產(chǎn)市場的動向。很多人希望房價能下降，但是如果降了大家就會買嗎?出于囚徒困境的心理，人們大多是喪失投資良機或者過早進入。在市場行情熱漲的情況下，我們也需要把握投資機會，從而獲得較高的利潤。

4.1關于投資區(qū)域，如何選擇

不同的區(qū)域有不同的房地產(chǎn)發(fā)展前景，所以投資房地產(chǎn)實質上是投資該區(qū)域的發(fā)展前景。所以需要分析區(qū)域投資環(huán)境，選擇好的投資區(qū)位，尋找投資機會。良好的投資區(qū)位包括：交通、學校、醫(yī)院、菜市場、商貿(mào)、良好發(fā)展前景等因素。

4.2面對拿地熱潮，搶還是不搶

從往年的一些成交價來看，土地市場有呈現(xiàn)泡沫化的趨勢。而品牌開發(fā)商加大囤地力度，他們更看重的是未來兩年的房地產(chǎn)市場行情，而中小開發(fā)商，應充分考慮自身的發(fā)展戰(zhàn)略，政策的波動性依然是高地價的最大風險，因此在市場環(huán)境狂熱的情況下需要理性拿地，在市場環(huán)境低迷的時候應儲備土地。

4.3強調項目可行性分析和市場監(jiān)測

可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經(jīng)濟分析，提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。當今火熱市場行情下，企業(yè)需要做好可行性研究，做好項目開發(fā)成本和財務分析。房地產(chǎn)開發(fā)中既涉及土地、稅費、工程、開發(fā)、營銷、財務等費用，也包括不可預測費用。財務費用主要分析成本與收益，一般以動態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔，對項目進行現(xiàn)金流量分析、動態(tài)投資回收期、內部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進行合理評估。這些費用和預測充滿不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對項目利潤和風險防范影響較大。

進行充分的市場調研和監(jiān)測，對供求變化做出良好的反應。須委托專業(yè)咨詢公司對房地產(chǎn)市場的供求狀況進行調研，獲取詳細的信息資料，同時根據(jù)社會需求和城市建設規(guī)劃來調整投資項目，避免供需失衡的風險。

5結 語

隨著社會的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場也在不斷地發(fā)展，規(guī)模也在不斷地增加，雖然房地長行業(yè)有著巨大的利益，但同時也產(chǎn)生巨大的投資風險。通過調查發(fā)現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)的相關法律、法規(guī)在設立的時間上比較晚，各種制度還存在一定的不完善，在這種情況下，房地產(chǎn)投資受到的各種因素比較多，從而進一步導致房地產(chǎn)項目的投資出現(xiàn)較多風險。本文針對我國目前房地產(chǎn)行業(yè)的投資風險提出來相關的見解，同時也給出了有效的建議以供參考，從而使得其使用科學的方式盡可能的降低投資風險。

第五篇：公司項目投資管理制度[范文]

**公司項目投資管理制度

第一章總則

第一條為規(guī)范項目投資運作和管理，保證投資資金的安全和有效增值，實現(xiàn)投資決策的科學化、規(guī)范化、程序化，特制定本制度。

第二條公司及各成員企業(yè)在進行各項目投資時，均須遵守本制度。

第三條公司及各成員企業(yè)的重大投資項目應由行政辦公會議決定可行性方案申報公司董事會審議。董事會批準項目，由投資單位總經(jīng)理或項目負責人組織實施。

第四條所有投資項目在報批立項之前，有關人員應負有保密責任。

第二章項目的初選與分析

第五條各投資項目的選擇應以公司的戰(zhàn)略方針和十年規(guī)劃為依據(jù)，符合國家或國際產(chǎn)業(yè)導和公司投資結構平衡政策。

第六條投資項目的選擇應經(jīng)過充分調查并提供準確、詳細資料及分析，以確保資料內容的可靠和有效。

第七條投資項目的建議書和可行性研究報告由擬定的投資主體編寫并交公司投資管理部初審，不得越級上報。

第三章項目的審批與立項

第八條投資項目的審批權限，由公司總經(jīng)理審批后報公司董事會審批立項。

第九條所有投資項目，由公司投資管理部在原項目建議書、可行性報告及實施方案的基礎上提出初審意見，報公司分管領導審核，然后按項目審批權限呈總經(jīng)理或行政辦公會議直到董事會會議，進行復審或全面論證。

第十條由公司總經(jīng)理主持項目論證會，對項目的合法性、前期工作內容的完整性、基礎數(shù)據(jù)的準確性、財務預算的可行性及項目規(guī)模、時機等因素進行實地考察，或聘請專家小組對項目進行專業(yè)性的科學論證，以加強對項目的深入認識和了解，確保項目投資的可靠和可行。經(jīng)充分論證后，凡達到立項要求的重大項目，由行政辦公會議或董事會審批立項。

第四章項目的組織與實施

第十一條實行項目經(jīng)理負責制。各投資項目負責人由實施單位的總經(jīng)理委派，委派人對總經(jīng)理負責；公司投資管理部對項目建設進行歸口管理，并對項目建設過程進行跟蹤調查、分析和監(jiān)督。

第十二條各投資項目的業(yè)務班子由項目負責人負責組建，報實施單位總經(jīng)理核準；項目經(jīng)理對項目的實施情況負完全責任。

第十三條投資項目的變更，包括發(fā)展延伸、投資的增減或滾動使用、規(guī)模擴大或縮小、后續(xù)或轉產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應報審批核準。

第十四條由項目負責人書面報告投資項目變更理由，按報批程序及權限報送公司有關領導審定，重大的變更應參照立項程序予以確認。

第十五條項目負責人在實施項目運作期內因工作變動，應主動做好善后工作，如屬公司內部調動，則須向繼任人交接清楚方能離崗。屬個人原因離職給公司造成經(jīng)濟損失的，應追究其個人責任。

第十六條投資項目的中止或結束。項目負責人及相應機構應及時總結清理項目情況，并以書面形式報至公司，經(jīng)公司統(tǒng)一審定后責成有關部門辦理相關手續(xù)。

第五章考核與獎懲

第十七條項目投產(chǎn)運行后，效益良好，對立項部門和個人、建設部門和個人追加獎勵。

第十八條實行項目責任追究制度。對在項目建議書或可行性研究報告編寫過程中弄虛作假、敷衍塞責給公司造成損失的，將視情節(jié)給予撤職、降級、扣發(fā)工資、獎金等處理。

第六章附則

第十九條未盡事宜由公司投資管理部提出具體辦法，交公司行政辦公會議議研究決定。

第二十條本制度自頒布之日起實施。