第一篇：城市商業(yè)街的發(fā)展戰(zhàn)略及規(guī)劃布局構想

城市商業(yè)街的發(fā)展戰(zhàn)略及規(guī)劃布局構想

現(xiàn)代商業(yè)街是城市的精華，它既是大眾生活須臾不可或缺的組成部分，又是展示城市商業(yè)繁榮的窗口；既是反映城市經濟發(fā)展程度的標志，也是城市建設水平的體現(xiàn)。它以巨大的內聚力和輻射力形成一個開放式、跨區(qū)域的商業(yè)群體，以其整體優(yōu)勢展現(xiàn)城市的綜合競爭力。商業(yè)街的發(fā)展和建設越來越受到消費者的關注和各級政府的重視。

一、商業(yè)街的特點及分類

所謂商業(yè)街，顧名思義就是城市商業(yè)最集中的街區(qū)。商業(yè)街多延續(xù)歷史建在城市中心或交通便利、人流匯集之處，其長度一般大于100米，商業(yè)網(wǎng)點的密度大于50%。商業(yè)街是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體，是由各種獨立的商店構成，商業(yè)資源的有效配置和集中形成了商業(yè)街的整體優(yōu)勢。

1.商業(yè)街的特點。

一是功能齊全。商業(yè)街作為現(xiàn)代人理想的購物、休閑、旅游、娛樂場所，首先具有商品貿易功能，這里人氣最旺、商品最全、商機最多、交易最容易成功；其次具有旅游功能，古老的商業(yè)街區(qū)往往是一個城市中最具地方傳統(tǒng)特色的景點，經

營具有地方特色的紀念品和傳統(tǒng)風味的食品的商業(yè)街常常是游客最愿意光顧的場所；第三具有休閑功能，經過改造的商業(yè)街，成為城市的一道亮麗的風景線，充分滿足了人們休閑享受的需要。此外，其文化功能使商業(yè)街顯示著城市的人文特色，豐富了人們的精神生活，促進了城市文化建設。

二是品種豐富。現(xiàn)代商業(yè)街各類商品薈萃，名、優(yōu)、特產品應有盡有，特別是大都市中心商業(yè)街不僅做到“買全國貨、賣全國貨”，而且經營眾多的國際知名品牌，把民族化與國際化有機地結合起來，使商業(yè)街成為中外游客鐘情的購物場所。

三是分工細致。現(xiàn)代消費已從社會消費、家庭消費向個性化消費轉變，要求商業(yè)街分工專業(yè)化，各商店都有明確的目標市場，為特定的顧客提供特定的商品和服務，實行錯位經營、特色經營和個性化服務。這樣既避免了內部競爭，分流了顧客，又有利于共同發(fā)展，形成整體優(yōu)勢。

四是環(huán)境宜人。購物對于現(xiàn)代人來說，不僅是生活的必需，而且是放松身心的休閑方式，是一種享受。商業(yè)街巨大的吸引力還來自其優(yōu)雅、整潔、舒適、協(xié)調的購物環(huán)境。充滿人性化的設計，使顧客充分體驗逛街的樂趣，得到更多的物質和精神享受。

五是服務周到。服務是商業(yè)街的“軟件”，服務水平不僅關系到現(xiàn)代商業(yè)街的形象，而且直接影響顧客的購物心理和情緒，從而決定著商業(yè)街的銷售狀況和經營效益。優(yōu)質服務降低了顧客的購物總成本，提高了顧客的滿意程度，已成為商業(yè)街吸引顧客的一張“王牌”。

六是完善了城市公共服務設施。商業(yè)是人們日常吃喝穿用消費環(huán)節(jié)中的重要一環(huán)，商業(yè)是城市公共服務設施中的重要組成部分，而商業(yè)街則是其中不可缺少的部分。選好和建好商業(yè)街不但滿足了大眾的物質需求，同時也滿足了部分精神需要。更主要的是完善了城市公共服務設施，使城市的載體功能得到了提升。

2.商業(yè)街的分類。

商業(yè)街種類繁多，各具特色，可按不同的標準進行分類： 第一，按經營品種劃分，可分為綜合性商業(yè)街和專業(yè)性商業(yè)街。

第二，按主導功能劃分，可分為零售主導型商業(yè)街、批發(fā)主導型商業(yè)街和服務主導型商業(yè)街。第三，按輻射范圍劃分，可分為市級商業(yè)街、區(qū)級商業(yè)街和社區(qū)級商業(yè)街。第四，按商品檔次劃分，可分為精品商業(yè)街、中級商業(yè)街和初級商業(yè)街。第五，按街道長度劃分，可分為大型商業(yè)街、中型商業(yè)街和小型商業(yè)街。第六，按交通疏導方式劃分，可分為普通商業(yè)街和步行商業(yè)街。

二、我國城市商業(yè)街發(fā)展建設中存在的問題

1.布局不夠合理。

由于歷史的原因，商業(yè)街主要分布在老城區(qū)和市中心，數(shù)量幾乎占各城市商業(yè)街總數(shù)的一半還多，而邊緣區(qū)域和一些新建的住宅區(qū)，商業(yè)街明顯不足。商業(yè)街的高度密集，不利于充分發(fā)揮商業(yè)街的功能，不利于綜合利用城市資源，尤其會給交通組織、基礎設施配套、旅游資源開發(fā)等造成很大的壓力。

2.特色不夠突出。

許多商業(yè)街在建設、改造的過程中，缺乏整體規(guī)劃，未能結合本街的歷史傳統(tǒng)、自然條件及區(qū)位優(yōu)勢塑造自己的特色，而是市場定位模糊、經營項目雷同，商業(yè)街的趨同化發(fā)展必然降低其吸引力和輻射力。3.設施不夠完善。

雖然近幾年商業(yè)街的購物環(huán)境逐步得到改善，但仍然存在著一些問題。如地處市中心的商業(yè)街人流集中、車流量大，而現(xiàn)有的窄街小巷滿足不了交通行駛和車輛停放的需要；不少商業(yè)街貨運量大，而車輛進出受到時間和線路限制，很不方便；城市道路的拓寬改造對一些商業(yè)街形成消極影響，短時間內難以恢復元氣；有些商業(yè)街在綠化美化、休閑娛樂、燈光廣告、貨運托管等方面的設施還不配套，在一定程度上影響了商業(yè)街檔次的提高。

4.管理相對滯后。

主要表現(xiàn)在對城市商業(yè)街的地塊開發(fā)、建筑外觀、整體形象缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，導致分布不均衡、特色不突出、功能不齊全；對現(xiàn)有的商業(yè)街以行政管理為主，市場機制尚未完全建立起來，也影響了商業(yè)街的快速發(fā)展。

三、促進城市商業(yè)街發(fā)展的戰(zhàn)略及規(guī)劃布局構想

商業(yè)街是城市商業(yè)設施的重要組成部分。無論改造舊有的商業(yè)街還是新建商業(yè)街，都要充分考慮其在城市中的選址（布局），使其具有合理的服務范圍，同時也要與商業(yè)本身的內在發(fā)展規(guī)律相結合；與城市經濟社會發(fā)展的階段相結合，才能建設并逐漸形成符合大眾需要的成功的商業(yè)街。

1.合理規(guī)劃。

合理規(guī)劃商業(yè)街不但要從城市空間布局上予以考慮，還應從優(yōu)化商業(yè)資源配置，提高商業(yè)組織化程度出發(fā)，制定符合我國國情、區(qū)域市情的商業(yè)街規(guī)劃原則，擬定規(guī)劃標準，加強規(guī)劃管理，才能克服商業(yè)街建設和發(fā)展中的隨意性和盲目性，發(fā)揮政府和政策的宏觀調控作用，促進商業(yè)街建設的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機結合。一個城市商業(yè)街的布局規(guī)劃必須講究科學，體現(xiàn)全局性，既要考慮歷史形成的商業(yè)營銷氛圍和顧客的購買習慣，又要考慮未來購物和旅游人口的導入與流向；既應照顧本地區(qū)的布局均衡，滿足居民的購物需求，同時又要了解商業(yè)街對周邊地區(qū)的輻射作用，避免商業(yè)街布局的重復和不均。商業(yè)街的規(guī)劃 應與旅游業(yè)的發(fā)展相結合，凡有旅游景點的地方，都應有與之相適應的商業(yè)服務業(yè)，如上海的老城隍廟把經營定位在為旅游服務上，創(chuàng)出了自己的特色，獲得了可觀的效益。在商業(yè)街的事業(yè)發(fā)展規(guī)劃中還應處理好與城市總體規(guī)劃的關系；在規(guī)劃商業(yè)街的同時必須有與之相配套的城市交通和基礎設施規(guī)劃。

2.特色鮮明。

商業(yè)街的生命力在于其與眾不同的特色，顧客之所以不計較時間和路途，專程來此購物，就是因為在這里有其他商店買不到的商品、享受不到的服務、體驗不到的樂趣，正是這些特色構成了商業(yè)街的核心競爭能力。商業(yè)街要塑造自身的特色，必須找準市場定位。根據(jù)商業(yè)街所處地理位置、商圈輻射范圍、目標顧客的消費層次、購買能力和需求特征，以及周邊地區(qū)商業(yè)布局和經營狀況，確立別具一格的市場定位。首先是商品定位，那些專業(yè)性的商業(yè)街更容易受到消費者的青睞，像服裝街、食品街、古玩街等，集中經營需求差異大、挑選性強的同類商品，方便了顧客的購買；而綜合性的商業(yè)街特色不突出，不宜過多發(fā)展。其次是經營檔次定位，如上海的南京路步行街定位于大眾化的旅游商業(yè)街；而靜安區(qū)的南京西路，則云集了眾多的國際品牌，成為上海市最具規(guī)模的國際化高檔消費區(qū)。此外，還可以通過獨到的服務項目、新穎的經營方式、不同凡響的促銷活動以及創(chuàng)立自有品牌來突出商業(yè)街的特色。

3.業(yè)態(tài)先進。

根據(jù)市場需求的變化，對零售業(yè)態(tài)進行置換、創(chuàng)新和混合，是發(fā)達國家零售業(yè)發(fā)展的特點。如百貨店引進專業(yè)店；百貨商場經營超市；專賣店超市化經營；超市與倉儲商店合一，存售一體，批零兼營；特別是大賣場的出現(xiàn)，在堅持傳統(tǒng)超市生鮮食品優(yōu)勢的同時，又兼有百貨店、專賣店品牌、品種的優(yōu)勢，形成多業(yè)態(tài)、多功能、多品種的理想購物場所。商業(yè)街的業(yè)態(tài)配置應與顧客的消費水平、消費結構相適應。鼓勵發(fā)展新興業(yè)態(tài)，適應目標市場消費觀念和購買行為的變化，進一步滿足消費者日益增長的多元化、個性化的需求。商業(yè)街的管理部門應對街區(qū)內的業(yè)態(tài)、業(yè)種進行合理的規(guī)劃和引導，特別是對新建或改造的商業(yè)街尤為重要。因為不管是政府開發(fā)還是企業(yè)興建，最終都要分散賣或租給中小業(yè)主，如果事先沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，很難形成商業(yè)街的主業(yè)和特色，并難以形成規(guī)模效應，失去商業(yè)街的集中優(yōu)勢，甚至相互影響，破壞商業(yè)街的整體形象。商業(yè)街除少數(shù)大型百貨商場外，應以專業(yè)店、專門店和專賣店為主；其次，要支持有實力的連鎖企業(yè)進入商業(yè)街；最后，在與世界市場接軌的過程中，有目的地引入適合我國國情的先進業(yè)態(tài)，實現(xiàn)新型商業(yè)與傳統(tǒng)商業(yè)的有機結合。

4.配套完善。

商業(yè)街的發(fā)展要積極借鑒和引進國內外先進的營銷方式和管理手段，大力拓展現(xiàn)代商業(yè)市場空間。如建立綠色營銷理念，開展綠色營銷；以互聯(lián)網(wǎng)為購銷手段，開展網(wǎng)絡營銷，引導消費者網(wǎng)上訂貨、網(wǎng)上消費；開展文化營銷，適應人們從單純追求物質消費向追求精神消費和服務消費轉變，從滿足基本生活需求向全面發(fā)展需求轉變的趨勢，注意發(fā)掘和利用商業(yè)街的歷史文化資源，開發(fā)商店、品牌和商品的文化內涵，把賣商品提升為“賣文化”；開展定制營銷，加強與顧客的“一對一的信息溝通”，及時掌握市場動向和顧客需求，并向顧客提供個性化的銷售和服務。

商業(yè)街應不斷改善服務態(tài)度，提高服務水平，開拓新的服務領域，為顧客購買、使用商品提供更多的便利。經營文化、娛樂、體育用品的商業(yè)街要盡可能開辟此類消費場所，供人們學習、唱歌、跳舞和健身鍛煉，還可以與文化、體育等部門聯(lián)合組織文藝匯演、體育競賽、舉辦各種文化節(jié)，以商品銷售推動文化體育事業(yè)的發(fā)展，為此在布局上要留有足夠的空間。商業(yè)街的新建和改造必須考慮配套設施的建設，如停車場、公共廁所、垃圾收集點、演出舞臺、綠化景觀、廣告設施等，否則會造成難以彌補的遺憾，也為今后的管理帶來不必要的麻煩。同時，要積極完善各類市場服務體系，提高流通社會化水平。如大力發(fā)展社會化配送中心，形成高效的物流系統(tǒng)；加大信息技術改造的力度，逐步實現(xiàn)市場信息化、網(wǎng)絡化，為電子商務提供必要的物質條件和制度環(huán)境；培育和發(fā)展各種市場中介組織，提高流通組織化程度；加快建立商業(yè)信用體系，拓展更大的商業(yè)空間；重視各種市場軟件建設，促進大流通，降低流通成本。

四、商業(yè)街改造布局中應注意的問題

1.繼承商業(yè)街的歷史文脈。

商業(yè)街的形成大多具有歷史淵源和大眾逐漸認可的過程，商業(yè)街的古老建筑是城市文化的載體，應該將它們完整地保存下來，成為現(xiàn)代城市的有機部分。特別是對歷史悠久的老商業(yè)街進行改造時，拓寬、加高、延長都必須慎重，盡量避免使用推倒重建的辦法，要將古老歷史文化遺跡融入新的規(guī)劃，使傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結合，繼承和延續(xù)城市的原有的歷史文化風貌，造福子孫后代。

2.控制商業(yè)街的有效長度。

商業(yè)街不是越長越好，考慮到顧客的時間和體能的限制，商業(yè)街的長度一般不超過1000米，如果是步行街，長度應控制在800米左右，并排除其中夾雜的少數(shù)非商業(yè)段落。能夠調動顧客購物情緒，形成商業(yè)興奮點的路段通常為300~600米。所以，在商業(yè)街的起點處，不宜安排大型商業(yè)設施，待顧客逛街購物漸入佳境，再出現(xiàn)熱點和高潮。

3.把握商業(yè)街的合理高度。

商業(yè)街的建筑不宜過高，除個別大商場可建多層樓外，一般應控制在2~3層以內，因為過高的建筑會使人產生壓抑感，影響購物者逛街的心情。再者，人們不喜歡爬樓梯，即使有電動滾梯，也不愿意來回折騰。

4.確定商業(yè)街的適當寬度。

商業(yè)街不宜過寬，一般應控制在25~30米，否則，會無謂地消耗游客的體力，使他們對來往穿插產生顧慮，渙散“人氣”。

5.規(guī)劃商業(yè)街的總營業(yè)面積。

一條商業(yè)街的總營業(yè)面積不宜過大，一定要考慮消費者的體力和心理承受能力，據(jù)了解20萬平方米可能是人們能接受的最高值，否則，會超出人們的耐受能力，帶來消極影響。

6.整合商業(yè)街的業(yè)態(tài)結構。

商業(yè)街的業(yè)態(tài)應多種多樣，相輔相成，如百貨店、超市、專賣店、連鎖店、折扣店等，同時應將購物、餐飲、娛樂、旅游、文化、休閑等行業(yè)包括進來，這樣可以避免商業(yè)街千店一面，有效地激發(fā)顧客的逛街興趣，還可以使各商家門店都找到自己的發(fā)展空間。

7.研究商業(yè)街的行走規(guī)律。

不少商業(yè)街都有街的兩側客流量不一致的情況，這與商店的排列、經營的品種、商店的形象等因素相關，而且，多數(shù)人逛街習慣走“之”字形折線，在一側走上一段距離，穿行到另一側，走一段后再折返回來。這樣，使商業(yè)街上出現(xiàn)逛街的“盲區(qū)”，在這里設置餐飲、娛樂、服務、休閑等網(wǎng)點，倒是不錯的選擇。

8.重視商業(yè)街的景觀和環(huán)境設計。

商業(yè)街的景觀設計必須以人為本，滿足人們對環(huán)境空間多方位、多層次的需要，以人的視覺、觸覺以及由此引起的心理感受為參照，突出景觀性、功能性、安全性。如在街道的適當部位擺放盆栽、種植樹木、灌木和花卉，創(chuàng)造輕松愜意的視覺效果。在功能方面，設置公用電話亭、休閑座椅、公共廁所、垃圾箱及統(tǒng)一管理的廣告設施和標識系統(tǒng)，做到使用方便，造型優(yōu)美。此外，在街道出口、上下臺階處要考慮殘疾人的特殊要求，以及防火防災、緊急疏散的要求。

上海的住宅底商規(guī)劃及使用

住宅底商，顧名思義就是位于常規(guī)住宅下方的商業(yè)設施，幾乎所有開發(fā)商都會面臨住宅底商的設計、建設及租售問題。由于屬于住宅配套商業(yè)以及所處位置的特殊性，用常規(guī)的商業(yè)地產邏輯來操作住宅底商是非常的不恰當。

上海版的住宅底商：

走過那么多城市，住宅底商一般均屬于標準的社區(qū)配套型商業(yè)，而社區(qū)商業(yè)的好壞與城市中產階級的多少有著密切的關系，就如上海的便利店發(fā)展廣泛并成熟，換而在其它城市就很少能見到象上海這樣便利店密集的情況了，所以住宅底商一定根據(jù)城市的不同采用不同的操作策略，這也是商業(yè)在房地產中的復雜性。住宅底商的可售性：

住宅底商一般情況下基本為“街鋪”格局，也就是可能有獨立門牌號并面對街道或馬路的商鋪，基本具備出售的標準。商業(yè)地產所謂的持有并不是指所有商業(yè)必須持有，類似象住宅底商或市場類商鋪則應該積極出售。當然當住宅底商的設計是多樓層大面積時，其出售條件的能級隨之下降，屆時將更多的應考慮如何分拆或如何持有經營了。住宅底商的區(qū)域性：

所謂區(qū)域性也就是底商位于所在地理位置的實際情況，一般而言在內環(huán)線的住宅底商，由于中心城區(qū)土地面積小，開發(fā)商均盡可能的用足規(guī)劃指標，當土地沒有限定必須做足夠面積商業(yè)時，住宅配套的商業(yè)基本都位于住宅的下方。而在環(huán)線以外地區(qū)，這種情況存在的基礎下，更多的是商業(yè)獨立存在于土地的某一區(qū)域，形成商業(yè)與住宅分離或混合的模式。這從側面體現(xiàn)了市中心區(qū)域土地的稀缺性，換而言之，中心區(qū)域的商鋪投資價值更高更安全。

住宅底商要做幾層：

住宅中的商業(yè)是屬于配套性質，在規(guī)劃指標中是有一定限制的，一般情況下從3%-10%不等，但并不代表有了10%的指標后就要把它用足。當商業(yè)形態(tài)及規(guī)劃出現(xiàn)問題時，均有可能造成商鋪滯銷或變成死鋪，與其這樣不如造些住宅更容易出售。所謂的商鋪價格大于辦公，辦公價格大于住宅的觀念應從我們的腦海中抹去。

那么住宅底商到底做幾層為好呢？從上海中心城區(qū)住宅底商案例中發(fā)現(xiàn)，一般情況下是控制在1-2層為佳，因為商業(yè)的使用便利性與價值會隨樓層的高度增加而下降，除非能夠設計良好的垂直動線，或則具備形成規(guī)模性商業(yè)。但在設計二層商業(yè)進出通道時，必須對一層入口進行重點設計，要形成與一層商鋪外觀不同設計風格，使垂直動線更為明顯，這點錢不能省。

住宅底商的建筑形態(tài)：

常見的住宅底商有3種形態(tài)為多，其一為獨立的一層和獨立的二層，其二為一二層復式結構，其三為一層高挑空形成內復式結構。但從商業(yè)本身的可使用性看，獨立一層或二層是最便于使用的。復式結構商鋪對于經營業(yè)種有較多的局限性，同樣內復式結構商鋪只能是作為出售的一個賣點（所謂買一送一的概念），但在商業(yè)真正的使用中不具備廣泛性。

從商業(yè)中心城區(qū)商鋪經營情況看，多數(shù)復式結構商鋪的二層處于空置中，或者成為倉庫，使商業(yè)面積嚴重的浪費，商業(yè)價值無法體現(xiàn)。所謂在設計住宅底商時，應基本考慮設計為獨立的一層和二層格局。

住宅底商的格局是所有商鋪格局中最差的，主要因為樓上住宅的核心筒部分將在商鋪中得到體現(xiàn)，造成商鋪部分位置受承重墻等因素成為“迷宮”，使完整的商鋪“四分五裂”。有條件的情況下，當然能夠在商鋪與住宅中設計轉換層以避免大量柱、墻等影響商鋪，但這會造成投資費用的增加，一般情況下，結構不好的位置應多考慮住宅其它配套功能，如：安排居委會、物業(yè)管理辦公室等。格局不好的商鋪對商業(yè)的使用性影響也是非常之大的。

住宅底商的功能規(guī)劃：

最好的商鋪就是能夠做餐飲的商鋪，無論租用或購買者做不做餐飲，商鋪功能越全其價值相對越高。上海對于住宅底商有明文規(guī)定，不得做餐飲。其主要考慮餐飲排污等問題會影響樓上的居民，所以在功能設計過程中，應巧妙的進行規(guī)劃，盡可能在設計中安排部分餐飲功能商鋪，其不但利于出售而且也能成為未來住宅小區(qū)生活配套的一部分。

住宅底商的招商工作：

開發(fā)商為更好的賣出住宅底商商鋪，往往會要求先行招商。其實從上海城區(qū)類似物業(yè)的發(fā)展看，一般住宅底商的商鋪租賃其自然形成的案例較多，迄今尚未發(fā)展刻意招商的項目。由于住宅底商的特殊性（有大量住宅居民為背景，相對所處位置均是沿街等因素），招商難度遠低于大型商業(yè)，所以不用過分刻意去追求招商。

住宅底商也屬于商業(yè)地產的一部分，商業(yè)之復雜性是所以接觸過的人的共識，雖然商業(yè)地產有核心理念，但面對不同城市，不同形態(tài)的商業(yè)均需要獨立分析。住宅底商是商業(yè)地產中一個非常特殊的形態(tài)，千萬別被傳統(tǒng)商業(yè)理念迷惑了自己的眼睛。

來源：中國商業(yè)地產策劃網(wǎng)

談購物中心的規(guī)劃與設計

選址原則 “天時”、“地利”、“人和”都會直 接影響企業(yè)的經營。“天時”是指商家對投資時機的把握以及在 經營過程中的時令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服務態(tài)度、促銷手段、廣告宣傳等方面。而“地利”也是一個非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。店址選擇適當，占有“地利”之勢，廣泛吸收消費者促進銷售，實現(xiàn)更好的經濟效益。

城市商業(yè)活動是以追求最高利潤為目的的，這是商業(yè)設計選址與布局的經濟原則。同時，顧客是商業(yè)活動過程中不可缺少的 重要組成部分，因此，建筑之布局與城市人口分布形態(tài)密切相關。

城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會、經濟和科技等領域綜合作用的產物，按其相互作用的規(guī)模和范圍的層次來分，可分為宏觀的社會經濟影響，中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個不同的層次。

商業(yè)設施選址的意義就在于它是一項長期性的投資，直接關系企業(yè)經營的戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費者為中心觀點的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個決定性因素，同時也是制定企業(yè)經營目標和經營策略的重要依 據(jù)。

商業(yè)設施的選址應該考慮以下因素：（1）客流規(guī)律；（2）交通狀況；（3）商業(yè)環(huán)境；（4）地形特 點；（5）符合城市規(guī)劃要求。

1、客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素

商業(yè)中心是消費中心，從經濟效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個城市消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客； 從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各種基礎設施。所以，城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。

（1）相同客流規(guī)模的不同地區(qū)，因客充的目的、速度、時間不同，對選址條件有不同差別。 在商業(yè)集中的繁華地區(qū)客流目的一般是以購買商品為主流，或是與購買商品有聯(lián)系的觀光瀏覽，為以后購買作準備，這類地區(qū)的客流特點一般是速度緩慢，停留時間較長，流動時間相對分散。 有些時候，除了人口的密度因素之外，人口的職業(yè)分布、收入狀況、年齡也是影響購買能力、購買習慣的主要因素，必須加以考慮。前者可以作為商業(yè)規(guī) 模的主要參考指標，后者則除影響規(guī)模之外，還決定了商業(yè)的特色和內容。

（2）選擇店址需要調查分析街道兩側的客流量規(guī)模，選擇客流較多的街道一側。

（3）選擇店址要分析街道特點與客流規(guī)模的關系，街道交叉路口客流最多，是選址的最好位置。

（4）對于大型的購物中心和商業(yè)街，除了被動適應客流規(guī)律之外，還可以在原有路網(wǎng)基礎上加以改善開發(fā)，選擇有開發(fā)前景的區(qū)域，開辟新的道路交通系統(tǒng)，主動地引導客流，制造客流，進而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。

2、交通狀況

城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設施的載體。因此，它是制約商業(yè)聚集與選址的又一個重要因素。商業(yè)活動的經濟原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達商店。因此商業(yè)設施的選址必須是交通可達 性最佳的地點。在商業(yè)的追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應使交通費用達到最小。所以商業(yè)中心交通可達性最佳的實質是：所有購物出行者到達中心的出行時間總和最小。

3、商業(yè)環(huán)境

選擇店址應考慮設店地點附近的商店的規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)內已有過多的同行業(yè)商店，勢必影響商店的經營效果，此為趨異性。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購足所需的商品，有些商店又有集中趨勢，相鄰而廟，此為趨同性。

一般來說，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門店。這種顧客以購買一類商品為目的，對商業(yè)氣氛、娛樂性、環(huán)境沒有過多要求，把注意力全部集中在商品，并比較其質量、價格等因 素。

另外一此顧客，購物的范圍比較雜，也比較隨意，或完全以休閑為主要目的，當然不會去逛上面提到的結構單一的商業(yè)區(qū)，而是希望到集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場。一般大商場就是以此為目標而設置的，盡 可能豐富功能來滿足這類顧客的要求。

還有一種特性就是共生性，即指商店依賴于為其他原因而來的顧客，如商業(yè)中心區(qū)的小型商店設于大型商店附近，主要經營小商品，以品種齊全而取得優(yōu)勢。或開辦大商場不能提供的小型服務業(yè)，有的經營連帶消費商品的商 店相互鄰攔，互為補充，便利顧客。

4、地形特點 選擇店址還要分析地形特點，主要選擇能見度高的地點，如選擇在兩面臨街的地點能見度就最高，并且可以擴充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設址地點。位于街道的入口處、公共場所的迎面處都是能見度高 的地點。有的地點如位于街道的凹進部位能見度就差。

5、城市規(guī)劃的要求

城市總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃，都根據(jù)城市現(xiàn)狀和發(fā)展要求對商業(yè)中心的分布、商業(yè)建筑的布局等作出一系列的規(guī)定，商業(yè)建筑的選址應該符合城市規(guī)劃的要求，服從城市總體發(fā)展的需要。

在選擇店址過程中要對以上因素進行實際調查，搜集資料，具體分析研究，了解建店的有利和不利條件，不僅要考慮現(xiàn)狀，還要了解未來的發(fā)展變化，尤其要了解城市建設的長期規(guī)劃，如所選地區(qū)的街道、交通市政、公共設 施、居民住宅及其它建設或改造項目的規(guī)劃，有的地點從當前分析是優(yōu)越條件，而隨著城市的改造將會出現(xiàn)新的變 化，而不適合設店。反之，從當前分析不適合設店但從規(guī)劃前景看又有發(fā)展前途。

某項目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局細分理解

一層（時尚國際 精品名店）

一、2～3家大型國際速食連鎖餐廳

主入口與次入口處，1+2層模式，每套平均在300～500㎡左右，總量在1500㎡左右。商家展現(xiàn)出良好的品質形象，表現(xiàn)出項目整體的定位；有較長的營業(yè)時間，尤其晚上的燈光效果對項目形象有極大提升；消費群體是大眾人群，與本項目的【全家式】相匹配；商家占據(jù)一樓入口，樓上最好有相應的西化產品相配合，強化時尚的消費潮流。

二、31家左右的百貨品牌專賣店

臨曙光東二路與寧海中路入口處。每套平均在80~120㎡左右，總量在2000 ㎡左右。其良好的店面展示和足夠的租金承受力都給項目帶來良性互動以及創(chuàng)造品質。其主要客戶群體為成熟女性和成功男性。

三、35家左右臺灣時尚生活館

內街南主動線與內街主入口兩家稍大面積展示店，每套平均在40～110 ㎡左右，總量在2200 ㎡左右，南內街兩側能夠集中展示臺灣時尚。其客戶群體為時尚青年。

四、16家港韓流行配件（皮具、鞋區(qū)、彩妝、飾品、香水等）

15家港韓服飾百匯

分別位于內街中線與內街北動線，每套平均在30～50 ㎡左右，總量在2400㎡左右。服飾利于內街聚集人氣，租金承受力高利于銷售，商家數(shù)量多，有利于招商，形成一定規(guī)模有一定市場競爭力。其主要客戶群體為青少年、學生等。

五、10家左右精品名店（黃金、珠寶、眼鏡、名表、藝廊等）

內街北動線靠北前沿，每套平均在30～130㎡左右，總量在600 ㎡左右。業(yè)態(tài)的多樣性防止客戶產生視覺疲勞，并且珠寶，眼鏡等也為項目創(chuàng)造一定的品質。較容易與對面的港韓服飾區(qū)產生良性互動。其客戶群體為成熟女性和成功男性。

六、50家彩游館（流行飾品、雜貨、彩妝、哈日商品、DIY商品等）

圓形廣場東北處，每套平均在20～30 ㎡左右，總量在1000 ㎡左右。小面積，多數(shù)量小店，利于隨機型客戶人流導入，與大賣場人流分流，單套租金不高，利于經營與展示海安本地小商品文化等，鑒于單店面積偏小，因而適合通過外部環(huán)境營造后在內部商業(yè)街的經營，將會有力的支撐鋪面小分割銷售。內街經營可以避免該行業(yè)過高的更換調整率帶來的不良影響。其主要客戶群為青少年、學生等。

七、異國美食百老匯（美式鄉(xiāng)村、南洋美食、臺式茶餐廳、意式咖啡）

圓形廣場北正方與圓形廣場中部，30套左右單間，但每家商家估計體量在200～300 ㎡左右，總量在1100㎡左右，如果1+2層，總量在2100㎡左右。餐飲商家能夠為商場創(chuàng)造較多的人氣，是眾多大型商業(yè)項目必選的業(yè)態(tài)之一；可以為來商場購物的消費者提供飲食服務，同時通過目的性消費客群帶動商場經營；項目地下一層有足夠的場地停車；餐飲集中在一起，便于工程設計和改造；餐飲可以帶動茶樓與樓上保健、健身等的消費。其主要客戶群為大眾消費群。

八、社區(qū)配套（藥局、美發(fā)、面包店、美容、洗衣、鮮花、租碟等）

分別位于曙光東二路沿街東段住宅三處入口旁與彩游館北邊的住宅雙入口旁，一層每套平均在80～200㎡左右，估計有23套，為1+2層模式，總量在2600 ㎡左右。因本項目有相當體量高品質的住宅，社區(qū)配套可以解決掉本項目住戶，周邊住戶以及商場工作人員和購物人群的必備和隨機性消費。考慮到同周邊社區(qū)的狀況和接近住戶的原則，安排在此兩處位置。但在銀行客戶方面，其晚上營業(yè)時間結束早，其燈光效果不佳，所以對于銀行客戶的數(shù)量和位置要多加控制。二層（仕女淑媛 兒童天地）

一、26家流行童裝、玩具 7家嬰幼童、母嬰、孕婦用品

二樓入口處南動線兩方格及其二樓沿街部位。每套平均在30～90 ㎡左右，總量在1150 ㎡左右。1+2層國際速食餐飲人流的導入以及二樓沿街廣告展示的良好位置都會對本塊商業(yè)有很好的幫助。

二、22家仕女名媛（1000㎡）

17家仕女配件（女鞋、女包、飾品、雜貨等）

8家女士內著精品（內衣、睡衣、居家服）

二樓中街南塊、內街南塊、二樓入口北入口處和次入口二樓轉角處，每套平均在20～60 ㎡左右，總量在2000 ㎡左右。仕女淑媛區(qū)，逛街女性居多，女性服飾樓層二層符合女性體力狀況，并且較好沿內街展示位與主入口展示位都較容易吸引女性顧客上二樓。配件與內著精品區(qū)在其旁邊利于女性一次購齊型消費，并且符合布局的配套原則。在與旁邊的流行童裝等品牌客戶群接近一致，有利于客戶共享與互動。

母嬰用品、孕婦服飾用品、寢具、家飾、布藝以次動線加以輔助。以配件形式來協(xié)調業(yè)種的豐富度，滿足消費者的不同需求。

三、都會新貴(750 m2)摩登新潮（350㎡）

二樓中街北塊，內街北動線，每套平均在25～50 ㎡左右，總量在1100 ㎡左右。這兩塊的客戶與仕女名媛等客戶一致，并且在服飾的裝飾上有互補性，利于女性服飾消費多樣化。

四、主題餐飲（1650 ㎡）

圓形廣場二樓北區(qū)與二樓中部。每套平均在70～110 ㎡左右，有16套，總量在1650 ㎡左右。本塊與一樓餐飲互動，適當?shù)倪M行1+2模式，并且在內街北塊延伸過來，較容易吸引人流。有較長的營業(yè)時間，尤其晚上的燈光效果對項目形象有極大提升。

三層（風尚休閑 知性影音）

一、11家運動品牌專賣店

寧海中路入口處北邊二樓，每套平均在40～150 ㎡左右，總量在800㎡左右。租金貢獻較好，安排在二樓入口處；主要消費者為學生和年輕人，同樓健身娛樂客戶相呼應又可以承接休閑服裝的客戶繼續(xù)消費。

二、8家個性牛仔服飾專賣店

二樓內街北塊，每套平均40～60 ㎡左右，總量在300 ㎡左右，承接運動品牌的人流。

三、19家中性休閑服飾專賣店（900 ㎡）

19家品味紳士（600 ㎡）

11家流行少紳（380 ㎡）

7家男士精品配件區(qū)（男鞋、男包、襪帕、領帶）（250 ㎡）

二樓南區(qū)整塊，每套平均30～100 ㎡左右，總量在2100 ㎡左右。此塊為整體男性顧客服飾消費區(qū)域，具有消費的連續(xù)性，一次購齊性能。承接運動品牌等的客流與主入口、次入口的人流導入。

四、3C、數(shù)碼、影音主題館、復合式書局

三樓中區(qū)，分兩塊業(yè)態(tài)。3C數(shù)碼為800 ㎡，復合式書局為700 ㎡。以高聚客力的業(yè)態(tài)來引導消費人群向高層流動，并且與傳統(tǒng)的三樓純男裝模式有差別，改變純男裝的目標型消費模式，與男裝客戶資源共享，彌補品味紳士、流行少紳、男士精品配件等業(yè)態(tài)人氣的不足，提升三樓的整體人氣。

五、美式主題牛扒館（500 ㎡）

三樓內街北塊延伸，承接運動品牌客戶，并且與書局相對，提高其文化經營品質，與其他餐飲相連，提供餐飲多樣性，滿足不同客戶餐飲需求。

六、主題餐飲（1000 ㎡）

三樓圓形廣場北邊，承接一、二層的餐飲客戶與本層消費客戶，整幢餐飲業(yè)態(tài)展示效果明顯。

七、婚紗、禮服、兒童攝影（650 ㎡）

圓形廣場三樓東區(qū)，每套平均70 ㎡左右，共9套。與二樓童裝、四樓娛樂互動，多樣化補充式消費，利于品牌自身形象展示，也體現(xiàn)恒天新世界業(yè)態(tài)布局的合理與建筑的完美相結合。南街的流行、北街的復古，加上空中花園、圓形廣場、大型城市舞臺，本身就是一個攝影、拍照的好去處。

八、文藝才藝教室（500㎡）

與北側兒童攝影互動，并且有可能把品質高的婚紗攝影品牌轉移到此，展示面好，在國際速食連鎖餐飲樓上，更利于人流導入。

四層（青春動感 美食娛樂）

一、VIP健身中心（780 ㎡）

四樓主入口處。健身同美容婚慶有一定的關聯(lián)性，同茶樓按摩等也有一定的客源互享。其樓上也有高品質住戶，可一定程度滿足需求。內部承重柱距離較遠，可滿足桌球客戶的需求，這塊做為桌球室也可。

二、大型室內游樂園（動感活力區(qū)、親子樂園區(qū)）（1700 ㎡）

四樓中區(qū)，樓層稍高，租金便宜，強大的娛樂補充，顧客可以在此休閑或娛樂停留。與北邊的餐飲互動。

三、國際連鎖KTV酒吧

純四樓面積約1300 ㎡，由于KTV /酒吧、迪廳對于商場而言，更偏向于夜間消費，其營業(yè)相對的獨立性，營業(yè)時間的特殊性把其規(guī)劃在偏離住宅的曙光東路（近寧海路上）。也考慮到白天的人流可能較少，顯得冷清，特在其邊上規(guī)劃了主題餐飲。

四、大型宴會餐廳、主題連鎖自助式餐廳（2200㎡）

4+5層模式，補充本地婚宴市場需求，偏高檔次的個體消費。

五、空中花園主題餐飲（700 ㎡）

空中花園，是減輕購物疲勞、放松心情的絕佳去處。

六、瘦身美體SPA會館、美容美發(fā)沙龍（500 ㎡）

滿足顧客多樣需求，本項目的住宅客戶也提供了一部分客源。樓層稍高，但是租金偏低適應這塊業(yè)態(tài)的一個租賃租金需求。

五層（大型餐飲 美容美體）

一、美容、美體SPA會館

五層位置較高，適合目的性較強的私密型消費業(yè)態(tài)經營，并且可以提供大體量的鋪面給商家，以此滿足他們的開店需求。與四樓的瘦身美體的中型面積相呼應。

同時也可承接四樓KTV。

二、大型宴會餐廳、主題連鎖自助式餐廳

承接四樓。

來源：中國商業(yè)地產策劃網(wǎng)

商業(yè)地產規(guī)劃七大成功要素

隨著中國經濟的高速發(fā)展，人民生活水平的日益提高，大量國際優(yōu)秀零售商業(yè)的進入及其在中國的飛速發(fā)展，推動中國的商業(yè)及商業(yè)地產進入了一個快速發(fā)展的階段，傳統(tǒng)的商業(yè)模式在新的市場經濟下自然除“莠”存優(yōu)，新生及外來的商業(yè)模式在不完全規(guī)范的商業(yè)環(huán)境下摸索著快速發(fā)展。無論是中心城市還是中小城市，各式各樣的商業(yè)中心項目以極富想象力的包裝方式相繼涌出。在看似商業(yè)地產市場蓬勃發(fā)展的背后，我們似乎有一種似曾相識的感覺：那就是在當年中國住宅房地產高速發(fā)展的某一個階段，絕大多數(shù)地產商都在遵循一個原則：概念即是銷售。現(xiàn)在的商業(yè)中心正在復制當年的概念化炒作。事實上，商業(yè)地產不同于住宅地產，其最主要區(qū)別在于住宅地產開發(fā)商是將其產品直接銷售給最終客戶，而商業(yè)地產開發(fā)商的產品是以租售的方式直接或間接（部分通過小商業(yè)地產投資商）提供給商鋪，其價值是通過商鋪的長期運營狀態(tài)實現(xiàn)的。對于開發(fā)商，如何合理開發(fā)商業(yè)項目特別是商業(yè)中心項目，使其在最優(yōu)化的投資環(huán)境下，成功建設并能夠長期良好運營；對于小型商鋪投資商來講，如何鑒別一個商業(yè)地產項目的好壞及可運營性，都是業(yè)內人士及熱衷于商業(yè)地產人士所必須關心的問題。在蓬勃發(fā)展的商業(yè)地產市場里，具備商業(yè)地產開發(fā)的專業(yè)經驗及技能，特別是熟悉中國國情的專業(yè)技能，對一個項目的成功開發(fā)至關重要。隨著商業(yè)競爭越來越激烈，不合理的商業(yè)項目將面臨著越來越大的市場挑戰(zhàn)。由于缺乏對商業(yè)地產的深刻了解，不少商業(yè)地產開發(fā)商尚未認識到失敗的風險。而歐美四十余年的發(fā)展經歷值得我們借鑒，歐洲已有的大型商業(yè)中心除了幾家以基金、銀行為背景的大型專業(yè)開發(fā)公司外，絕大部分商業(yè)地產項目是通過聘請專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃、招商及管理公司來完成的。即使重大的政府商業(yè)項目也是請專業(yè)公司來規(guī)劃執(zhí)行的。可見商業(yè)規(guī)劃的重要性是由商業(yè)及商業(yè)地產行業(yè)本身的特點決定的。

一、遵循商業(yè)量化原則

商業(yè)是一個量化的行業(yè)，是需要有量化的購買能力，所以商業(yè)地產的開發(fā)，特別是大型綜合商業(yè)、商業(yè)中心的開發(fā)也必須是一個量化的過程，而量化是通過商業(yè)規(guī)劃來完成的。

首先要進行深入細致的市場調查與研究分析，以數(shù)據(jù)確定消費區(qū)域及消費能力；

研究分析現(xiàn)在及未來競爭環(huán)境，以確定消費區(qū)域內的消費需求。消費需求在數(shù)量上及業(yè)態(tài)上一旦確定，應依照客觀的需求量，“量體裁衣”地規(guī)劃設計商業(yè)設施。國內大部分開發(fā)商常常是以自己所擁有的土地資源而不是以市場需求作為規(guī)劃基礎，這樣將增大投資風險，對入住商鋪而言，其運營風險也是顯而易見的。

二、滿足需求而非創(chuàng)造需求

商業(yè)地產服務于商業(yè)店鋪，商業(yè)店鋪服務于消費者。消費者客觀的消費類別及總量的確定決定了商業(yè)店鋪的類別及總量。具有特色高質量的商業(yè)能在更大范圍內吸引消費者，但隨著商業(yè)系統(tǒng)的逐步完善，這種跨越很大區(qū)域的吸引力將逐步減弱。目前國內不少開發(fā)商過分依靠概念的炒作創(chuàng)造需求，追求轟動效益，這類項目往往開始時轟轟烈烈，運營一段時間后由于消費力不足而難以支撐，最終受害的是店鋪、店鋪投資人及開發(fā)商。目前國內部分城市政府對商業(yè)設施的規(guī)劃及管理尚未達到一個合理及有力的程度，因而此類風險將會加大。

三、體現(xiàn)實施的可行性

合理的商業(yè)規(guī)劃一方面最大程度地滿足消費市場的需求，另一方面最大程度地滿足投資開發(fā)商的財務目標，具有豐富經驗的優(yōu)秀商業(yè)規(guī)劃專家公司應通過對市場競爭環(huán)境及對項目深刻的調查研究，規(guī)劃設計出一套有可實施性的商業(yè)規(guī)劃方案。這需要一個有綜合專業(yè)經驗的團隊來完成，首先，他們應該非常了解市場，了解消費者，了解商業(yè)，特別是作為主力店的優(yōu)秀品牌店鋪，尤其要非常了解大型綜合商業(yè)設施內部的功能管理及組織，并且通過建議的規(guī)劃方案力爭最準確地執(zhí)行下一步招商、管理工作，最大程度地保證商業(yè)及商業(yè)中心的持久良好運營，以最大程度地保證投資開發(fā)商的財務目標的實現(xiàn)。

四、奠定高質量招商的基礎

合理的商業(yè)規(guī)劃除了完成功能的規(guī)劃及組織外，還應對項目的業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)分布提出可實施方案。為了提高下一步招商工作的準確性及回避投資方重建、改建所造成的浪費，商業(yè)規(guī)劃團隊應充分利用其對商業(yè)客戶的了解，并通過預招商工作，力爭相對準確確定主要商業(yè)店鋪的具體位置、面積及相關建筑要求。合理的商業(yè)規(guī)劃應提供給入駐商業(yè)合理有序的營業(yè)環(huán)境及舒適的購物環(huán)境，最大限度保證入駐商業(yè)對消費者的吸引力及店鋪間的人流共享，只有這樣店鋪才愿意入駐并在此長期經營。無序的規(guī)劃將加大招商的難度，特別是對主要商業(yè)的招商難度，由此而產生商業(yè)中心吸引力不足，難以正常運營。

五、確保持續(xù)穩(wěn)定經營的實現(xiàn)

綜合商業(yè)項目開發(fā)后需要運營管理，好的商業(yè)規(guī)劃在項目開發(fā)前期就提供了項目開業(yè)后良好的運營管理基礎。商業(yè)設施的改造及經常性的、大批量的店鋪更換對整個商業(yè)中心及投資人都會產生巨大的經濟損失。

六、保證投資回報的安全性

只有合理的商業(yè)規(guī)劃才能提供商業(yè)中心持久良好運營的基礎，也只有這樣才能保證項目投資方投資回報的安全性及穩(wěn)定性。同時只有考慮到商業(yè)的“量”化性，才可以正確加以開發(fā)及管理，最大可能地回避風險，保證商鋪、商業(yè)中心及投資人的長期盈利。

七、加大融資的可能性

有了合理的商業(yè)規(guī)劃才能準確的實施后續(xù)的招商、管理工作，才能保證入駐商業(yè)及商業(yè)中心的長期良好運營及增長，才能對專業(yè)投資人及機構產生吸引力。目前國外大量的商業(yè)地產投資機構及基金都在準備或開始進入中國市場，由于他們有長期投資商業(yè)地產的經驗，對于商業(yè)規(guī)劃水平、店鋪甄別水平及商業(yè)中心管理水平非常敏感，這是保證投資回報安全性、穩(wěn)定性及增長的基礎。雖然外資投資在項目前期、開發(fā)期及運營期三個階段都存在可能性，但是商業(yè)中心可長期良好并持續(xù)增長運營的狀態(tài)及趨勢將在融資可行性及價格上起著決定性作用。由此可見，商業(yè)規(guī)劃的水平在其中起著至關重要的作用。雖然中國商業(yè)地產剛剛起步，但其發(fā)展速度非常之快，具備了在3至5年內完成歐美國家40余年所走過歷程的可能性。這里面有捷徑嗎？有，也沒有。說有，是因為歐美等發(fā)達國家的商業(yè)中心及相關的城市規(guī)劃政策已為我們提供了大量成功經驗與失敗教訓。我們可以充分利用大型國際會議等交流活動走出去，學習經驗并了解國際業(yè)界最新動態(tài)。例如，每年11月在法國南部美麗的海濱城市戛納舉行的國際商業(yè)地產展覽會（MAPIC）云集了幾萬家商業(yè)地產開發(fā)商、投資機構、著名商業(yè)品牌、專業(yè)策劃咨詢公司及建筑師行，為國際業(yè)內人士提供了一個專業(yè)的交流平臺。說沒有，是因為商業(yè)設施的成功是基于本地市場需求的支持，借助國際商業(yè)經驗及技能而開展的本地化商業(yè)規(guī)劃才是成功的關鍵。即使國際知名主力店的引進也必須滿足合理商業(yè)規(guī)劃的要求，才能為整體商業(yè)設施帶來長期穩(wěn)定的增值效益。我們期盼著中國商業(yè)地產的開發(fā)早日與國際接軌，進入專業(yè)化發(fā)展階段。來源：中國商業(yè)地產策劃網(wǎng)

商場布局規(guī)劃

（一）商場布局規(guī)劃談

目前中國零售業(yè)競爭日趨白熱化，各大百貨商場各自使出渾身解數(shù)來招攬顧客，促銷戰(zhàn)硝煙彌漫、服務牌百變玲瓏，但是在充分施展各種戰(zhàn)術的同時，商場還應該考慮以設計科學、裝飾優(yōu)美、布局合理的商場規(guī)劃來誘發(fā)消費者的購買情緒、刺激消費者的購買欲望并最終完成購買行為。

在商場布局規(guī)劃方面，筆者認為可以從商場的外觀設計、內部布局、商品陳列幾個方面著手。

一、商場的外觀設計

二、商場的外觀是由商場的門面、招牌、櫥窗、霓虹燈和廣告牌等組成的一個綜合概念。

門面

各商場的門面應符合本點的經營特色、體現(xiàn)本店的風格，如北京西單商場的門面古色古香，體現(xiàn)西單商場的歷史；邁凱樂大連商場的店面結構簡潔明快、格調和諧、莊重清新，體現(xiàn)商場的現(xiàn)代意識；大商新瑪特購物廣場營口店的整個樓體的外立面以富有現(xiàn)代感的白色為主色調，樓頂設計成海燕的造型，以“直線與曲線相結合”的特殊建筑語言，演繹著有大商特色的“海文化”建筑理念。

招牌

對商場經營內容具有高度概括力和在藝術上具有強烈吸引力的招牌，對消費者的視覺刺激和心理影響是很重要的。招牌是消費者識別商品、商場用來招徠生意的牌號或標記。各商場既要充分利用現(xiàn)有的招牌，又要賦予招牌更為豐富的內涵。

櫥窗

櫥窗不僅是一種重要的廣告形式，同時又是裝飾商店門面的重要手段。櫥窗可以激發(fā)消費者的購買興趣，豐富消費者的聯(lián)想。

霓虹燈和廣告牌

霓虹燈和廣告牌的主要作用是造成一種活躍氣憤，引起消費者的注意，鼓勵消費者進入商場進行購買行動。

商場在注重上述方面的同時，要注意保持商場外部的清潔、明亮、并盡量營造熱鬧的氣氛，旺盛的人氣可以吸引更多的顧客。

二、商場內部布局

商場內部布局包括商場的高度、通道、各層營業(yè)廳的規(guī)劃等方面。

高度

一般一層營業(yè)廳的樓層高度介于4.5米——6米之間，而其他樓層的高度介于3.6米——4米之間。過高的樓層高度易造成建筑物的空間浪費，而高度過低則會給消費者造成壓抑感。

通道

營業(yè)廳內顧客通道的寬度是根據(jù)商場的經營定位、商品的種類、性質、顧客人流和數(shù)量來確定。一般商店的主通道寬度為1——4.5米，副通道的寬度在0.6米——2.1米之間。入口處最好沒有門，道路和店堂之間沒有階梯或坡度。

營業(yè)布局

商場各層營業(yè)布局的規(guī)劃一般應遵循以下原則：一樓營業(yè)廳應保證客流的暢通，適宜布置購買時選擇商品時間較短的輕便商品；

二、三樓氣氛要穩(wěn)重，適宜銷售購買時選擇時間較長、價格較高而出售量最大的商品；

四、五樓營業(yè)廳可分別布置多種專業(yè)性柜臺；六樓以上營業(yè)廳則可以銷售需要大面積存放的商品；地下經營面積一般用來開辦超市。

三、商品陳列

商品陳列是零售企業(yè)組織經營業(yè)務活動的一項重要的宣傳手段。商品經營者通過商品陳列，集中反映商店的經營類別和特色，向廣大顧客傳播經銷信息，提高顧客對商品的了解、記憶和信賴的程度，從而誘導消費者作出購買的決定和行動。因此，商品陳列的最終目的是希望能使任何一個逛商店的人都變成一名真正的顧客，從而實現(xiàn)企業(yè)的效益。

商品陳列講究科學性與藝術性的有機結合。科學的、匠心獨具的商品陳列形式，可以賦予商品鮮活的生命、可以抓住顧客的眼睛、捕捉顧客的心靈，成為商店“無聲的推銷員”，它通過陳列用具、光、色的結合，并配合各種裝飾品或背景，從不同角度淋漓盡致的展示商品的個性特色，來感染并最終征服我們的“上帝”。

商品陳列展示是品牌風格、觀念共識、操作實踐以及經驗積累的創(chuàng)新的綜合。它注重對消費行為心理、審美取向、品牌內涵、產品開發(fā)層面的探索、洞察以及融會和突破。但是，商品陳列沒有正確的答案；沒有明確的參照系統(tǒng)，且無絕對的“對”與“錯”的操作管理相關標準，各店唯有依據(jù)具體環(huán)境和條件，以服務“品牌形象”和銷售為主旨，本著理論結合實際的原則進行運作實施才能達到最佳效果。

此外，商場還要綜合運用燈光、色彩、氣味、音響等效果，創(chuàng)造銷售氛圍。商場應該重視照明的作用，好的照明可以使商品變得五光十色、光彩奪目，讓店內形成柔和愉快的氣氛，這樣更能引起顧客的購買欲望。商場內部的色彩搭配是否得當，對消費者和售貨員在購買活動和銷售活動中的情緒調節(jié)是有很大意義的。商場可以利用色彩對比來突出主力商品，不同季節(jié)或不同氣候地區(qū)選擇不同的色彩。

（二）、色彩在商場中的運用

色彩對人們的心情會產生影響。不同的色彩及其色調組合會使人們產生不同的心理感受。

色彩 顧客心理感受 適用 使用時注意

紅色

熱烈，溫暖，強烈的心理刺激 一種吉祥歡樂的氣氛

傳統(tǒng)節(jié)日，慶典布置

紅色過于突出，使人產生緊張的心理感受，避免大面積、單一采用

綠色

充滿活力，生機勃勃，象征樹木和花草

黃色

柔和明快，充滿希望

食品銷售的主色調，如面包、糕點等

黃色面積比例過大，給人一種病態(tài)和食品變臟的心理感受，應以明黃、淺黃為主，避免大面積單一使用

紫色

莊嚴、高貴、典雅，敬畏感

銷售高檔、貴重商品，如珠寶首飾、鐘表玉器等

黑色

一種消極性色彩，沉重、壓抑

在商場不單獨使用，與其他顏色適當搭配，也會產生一定的視覺沖擊力

藍色

聯(lián)想到海洋、天空，深邃、開闊

旅游商品

商場的色彩設計也可以刺激顧客的購買欲望。

1、在炎熱的夏季，商場以藍、棕、紫等冷色調為主，有涼爽、舒適的心理 感受。

2、采用這個時期的流行色布置女士用品場所，能夠刺激購買欲望，增加銷售額。

3、兒童對紅、粉、橙色反應敏感，銷售兒童用品時采用，效果更佳。

4、色彩還可以彌補營業(yè)場所缺陷。如將天花板涂成淺藍色，會給人一種高大的感覺；將商場營業(yè)場所墻壁兩端的顏色涂得漸漸淺下去，給人一種遼闊的感覺。一段時間變換一次商場的色彩，會使顧客感到有新奇感。

5、商場一層營業(yè)廳，入口處顧客流量多，應以暖色裝飾，形成熱烈的迎賓氣氛。也可以來用冷色調裝飾，緩解顧客緊張、忙亂的心理。

6、地下營業(yè)廳沉悶、陰暗易使人產生壓抑的心理感覺，用淺色調裝飾地面、天花板可以給人帶來賞心悅目的清新感受。

7、色彩運用要在統(tǒng)一中求變化。商場應定出標準色，用于統(tǒng)一的視覺識別，顯示企業(yè)特性。但是在運用中，商場的不同樓層不同位置，又要有所變化，形成不同的風格，使顧客依靠色調的變化來識別樓層和商品部位，喚起新鮮感，減少視覺與心理的疲勞

來源：中國商業(yè)地產網(wǎng)

第二篇：九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略構想

九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略構想和形象宣傳推廣 1

重慶市區(qū)縣經濟發(fā)展及投資研究組

聯(lián)盟單位

（排名不分先后）

重慶衛(wèi)視《金重慶》欄目組

重慶大學工商管理學院

企盟戰(zhàn)略投資咨詢管理機構

重慶萬通地產顧問有限公司

重慶三山廣告?zhèn)鞑ビ邢薰?/p>

重慶澳美廣告有限公司品牌推廣分公司

九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略構想和形象宣傳推廣 2

目錄

一、前言

二、城市形象宣傳推廣的必要性

三、城市形象宣傳推廣的指導思想四、九龍坡區(qū)的優(yōu)勢和劣勢五、九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃構想六、九龍坡區(qū)城市形象宣傳推廣七、九龍坡區(qū)城市形象宣傳推廣的市場化運作

九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略構想和形象宣傳推廣 3

一、前言

一個城市和地區(qū)的建設發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，是一項極其浩大的系統(tǒng)工程，需要各方面專家的相互協(xié)作和詳細的調查研究，否則就不能得出準確的、有說服力的結論，也就不會有實用價值。由于這樣的戰(zhàn)略規(guī)劃將會給政府有關部門提供決策依據(jù)，因此，它的準確性、可執(zhí)行性以及對未來的可持續(xù)發(fā)展性，將成為本構想的主要特點。因此，我們根據(jù)貴方提供的相關文件和資料，再加上我們實際的調研結果，并以嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度和專業(yè)的服務精神，提出九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃構想和形象宣傳推廣的總體建議，并在本文中重點闡述九龍坡區(qū)城市建設和房地產開發(fā)方面的有關建議。

二、城市形象宣傳推廣的必要性

首先，一個城市或地區(qū)的發(fā)展，都離不開人的因素，我們知道城市是由人、自然環(huán)境和建筑物所構成，人是其中最活躍、最基本的要素，建筑物和自然界都是在人的思想產生變化的過程中而產生變化。從另一個角度來講，城市的人文積淀需要去發(fā)掘，甚至去創(chuàng)造，并向在城市中生活的居民進行宣傳教育，在潛移默化中不斷提升城市居民的自身素質，逐步改善我們的生活環(huán)境，讓我們?yōu)槲覀兩畹某鞘卸械阶院溃刮覀兊某鞘谐蔀檎嬲m合人們居住、消費和休息的生活 九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略構想和形象宣傳推廣 4

特區(qū)，以吸引更多的人來這里生活，所有，對外的形象宣傳就成為我們必須認真去做的一個重要工作。

從九龍坡區(qū)的具體情況來看，更是如此：長期以來，九龍坡區(qū)的城市化發(fā)展進程均落后于本市主城其他地區(qū)，許多的內在優(yōu)勢得不到有效得發(fā)揮。因此，在很多人得眼中，九龍坡區(qū)還是一個大廠區(qū)，一個影響力有限得區(qū)域消費中心，檔次、形象都不太高。為了徹底扭轉這種局面，政府做了大量的工作，除了實實在在地對九龍坡區(qū)進行大規(guī)模的城市改造和建設，在形象宣傳方面也是煞費苦心，因此怎樣讓外界知道九龍坡區(qū)的優(yōu)勢，九龍坡區(qū)的變化以及九龍坡區(qū)的未來發(fā)展前景，就成為一個不能忽略的工作，所以，在戰(zhàn)略規(guī)劃指導下的城市形象宣傳推廣成為九龍坡區(qū)城市建設發(fā)展工作中的一個重要組成部分。

三、城市形象宣傳推廣的指導思想

在政府制訂的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的指導下，將九龍坡區(qū)的良好形象展現(xiàn)在公眾面前，促進九龍坡區(qū)城市化發(fā)展戰(zhàn)略的順利實施。

九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略構想和形象宣傳推廣 5四、九龍坡區(qū)的優(yōu)勢和劣勢

1、優(yōu)勢：

（一）本地區(qū)的工業(yè)發(fā)展基礎較好，是重慶市的工業(yè)大區(qū)，擁有素質較好的產業(yè)工人群。

（二）如果政府“退二進三”的戰(zhàn)略能夠順利實施，在主城區(qū)已經沒有完整的地塊可供開發(fā)的局面將在九龍坡地區(qū)得以改善，屆時幾個國有大型企業(yè)搬遷以后騰出的地塊，可以進行規(guī)模化的開發(fā)。

（三）具有完備的鐵路、公路和水路的交通運輸設施，擁有長江上游最大的水陸聯(lián)運港口——九龍坡港，還有西南最大的兩個鐵路貨運編組站：重慶南站和重慶西站。同時成渝、渝黔、襄渝三條鐵路干線匯貫境內，特別是直插西部的成渝高速公路橫貫其中，李家沱、鵝公巖大橋橫跨長江，連接渝黔高速公路，大件路、陳庹路、南北干道等城市干道也橫貫東西南北，正在建設中的高架輕軌 沿楊家坪穿過，構成發(fā)達的交通體系。

九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略構想和形象宣傳推廣 6

（四）農業(yè)資源豐富，相對于主城區(qū)，有廣闊的發(fā)展空間，具有典型的都市現(xiàn)代化生態(tài)農業(yè)的特征，是重慶市最具規(guī)模的、最具形象的現(xiàn)代農業(yè)示范區(qū)。

（五）在旅游方面，九龍坡區(qū)擁有著名的重慶動物園；重慶佛學院佛教圣地——華巖寺；全國最大的白鷺自然保護區(qū)；全市最大的人工湖——龍?zhí)逗蝗凶畲蟮男蓍e場所——重慶第一垂釣俱樂部；十里荷塘觀賞區(qū)以及觀光農業(yè)等等。

（六）在科教文化方面，擁有全國知名的四川美術學院，重慶工學院等大專院校；世界知名的教育家陶行知先生在這里創(chuàng)辦了育才中學，幾十年間，為全國各大專院校輸送了大量的優(yōu)秀學生，至今仍然是全國頗有知名度的重點中學；另外擁有國家級科研院所145個，高新技術企業(yè)270多家。

（七）在區(qū)域位置上，介于重慶市高新技術開發(fā)區(qū)和南岸區(qū)南坪經濟技術開發(fā)區(qū)之間，與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)相鄰，加上便利的交通，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略構想和形象宣傳推廣 7

2、劣勢：

（一）城市各項建設發(fā)展滯后，特別是商業(yè)和房地產業(yè)的發(fā)展，還處在低檔次、低水平狀態(tài)。

（二）眾多的國有大中型企業(yè)的廠房及其陳舊的家屬區(qū)，占據(jù)了九龍坡地區(qū)的黃金地段，影響了城市的房地產開發(fā)以及經濟的發(fā)展。

（三）原有的工業(yè)生產對環(huán)境產生一定的污染。

（四）娛樂、餐飲、購物等第三產業(yè)發(fā)展緩慢，水平偏低，而且在某些方面口碑不佳。

九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略構想和形象宣傳推廣 8五、九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃構想

1、整體構想：

以九龍坡區(qū)現(xiàn)有的工業(yè)為基礎，以高科技手段改造老工業(yè)企業(yè)。同時，大力引進國際知名企業(yè)和國內有實力的企業(yè)來此投資，并以此來帶動九龍坡區(qū)的房地產、餐飲、娛樂、購物、休閑、旅游等產業(yè)的全面發(fā)展。

2、具體項目構想：

（一）建立一個著眼于世界的工業(yè)園區(qū)，以優(yōu)惠的政策和良好的投資環(huán)境吸引一批企業(yè)來此投資，既增強了地方經濟 實力又帶來了大量的就業(yè)機會。同時，外來高素質人口的增加，會提升本地居民的整體素質，而且，他們的消費行為，會增加本地區(qū)的收入，使九龍坡區(qū)原有的水平較低的消費結構也得到改善。

九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略構想和形象宣傳推廣 9

（二）外來企業(yè)加入，大大加強九龍坡區(qū)的人氣，在房地產方面就可以以天寶新城為中心，專門針對這一高素質的人群打造具有超前意識的精品住宅，并可以此為契機，全面提升九龍坡區(qū)的房屋品質，擺脫低檔次的形象，重新 塑造一個全新的、有品位的九龍坡區(qū)房地產市場，積聚更多的人氣。

（三）在直港大道兩側至濱江路段，打造一個高尚的生活社區(qū)，主要是各種有異國情調的餐飲、娛樂、休閑設施，建筑和裝修風格應該保持協(xié)調統(tǒng)一和品位，這樣可以使九龍坡區(qū)，具有了有獨特品味的都市消費場所。

（四）在商業(yè)步行街的建設上，要設計出自己獨有的特色，在主城各區(qū)都在建設步行街的情況下，營造出一種獨特的風格：加大綠化面積，不能簡單地堆積一些花盆，而要真正種植很多高大挺拔的樹木，在綠樹掩映下的商業(yè)步行街，更加具有地域特色和與自然和諧相處的都市風景，讓綠色成為九龍坡區(qū)都市街區(qū)的一個重要的組成部份，使之成為重慶主城區(qū)的一個集購物、休閑、餐飲、娛樂與住家一體的，與自然更加接近的生活特區(qū)。九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略構想和形象宣傳推廣 10

（五）在商業(yè)項目的引進上，盡量引進國際經營良好、有發(fā)展實力的商業(yè)企業(yè)，如上海聯(lián)華超市、國際商業(yè)巨頭沃爾瑪、7——ELEVEN店等，這類型的連鎖商業(yè)企業(yè)特別 適合九龍坡區(qū)的消費結構，并具有較高的知名度，充分提升了九龍坡區(qū)的商業(yè)地位。同時，良好的購物環(huán)境一定會吸引高品位的各種專賣店和特色商場。

（六）在城市建設的過程中，所有項目都實行面向全國的公開招標，九龍坡區(qū)還政府可以主動邀請國內乃至國外的著名房地產開發(fā)企業(yè)參加競標，充分利用其雄厚的資金實力和多年的、先進的房地產開發(fā)經驗，進行規(guī)模化的整體開發(fā)，有力地支持和推動九龍坡區(qū)經濟和城市建設的發(fā)展。建議選取萬科、和記黃埔等知名企業(yè)。

（七）在天寶新城或楊家坪轉盤的中心地帶，建造一座綜合性的活動中心，它以大劇院為核心，輔以美術館、藝術院校、青少年活動中心、成人教育中心、名人館以及社區(qū)活動中心等基礎項目。這一項目的建設，在建筑設計和施工風格上要成為代表本地區(qū)的標志性的建筑，要在全國產生影響，這樣的文化設施應該成為代表整個中西部地區(qū)的亮點。九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略構想和形象宣傳推廣 11

（八）利用九龍坡區(qū)的旅游資源，做出有特色的旅游項目： A、首先，加強對重慶主城區(qū)內獨一無二的資源——重慶市動物園的管理和資金投入，形成有別于其他地區(qū)的自然優(yōu)勢，這將成為一個獨特的亮點。

B、利用生態(tài)農業(yè)示范區(qū)、水果基地、全國最大的白鷺生態(tài)園區(qū)、十里荷塘的自然優(yōu)勢條件，努力發(fā)展具有本地特色的旅游觀光農業(yè)，大力吸引境內外游客，提升九龍坡區(qū)的旅游品質。

C、利用軍工企業(yè)和白市驛空軍基地的優(yōu)勢，建造一個大規(guī)模的軍事主題公園，同樣也可以作為本市乃至中西部地區(qū)重要的國防教育基地，項目設立有：大中小學生的國防教育、愛國主義教育、戰(zhàn)史研究、戰(zhàn)例評說、乘座軍用飛機、裝甲車、各種輕重武器的實彈射擊、跳傘、學生軍訓、野外生存訓練營、穿梭機模擬實景戰(zhàn)斗等等。

D、參觀佛教圣地——華巖寺，并具此開辦佛學與社會道德講座，凈化我們的社會風氣，使人們在緊張工作之余得到心靈的休憩。

E、最后，可以將這一系列的項目與城市景觀結合成一條旅游線路，形成具有本地區(qū)風格的旅游熱線，必能吸引眾多的國內外游客。九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略構想和形象宣傳推廣 12六、九龍坡區(qū)城市形象宣傳推廣

在九龍坡區(qū)的城市形象宣傳推廣過程中，我們把它分為不同的層次和重點，因此我們將具有雷同的城市景觀放在宣傳的輔助位置，而將九龍坡區(qū)的獨特優(yōu)勢作為宣傳的亮點，配合政府有關九龍坡區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的指導思想，將九龍坡區(qū)展現(xiàn)在公眾面前。

1、建立城市形象識別系統(tǒng)：

（一）視覺識別：

運用視覺傳達的設計方法，根據(jù)我們城市建設和發(fā)展的有關要求，設計出系統(tǒng)的識別符號，以刻畫九龍坡區(qū)的個性，突出地方的文化精神，使公眾和本地各界人士對九龍坡區(qū)產生一致的認同感和價值觀。

A、設計一個有代表性的吉祥物，作為城市的形象標志，如：九龍?zhí)拥龋梢允菙M人化的龍的形象，也可以是人的形象。

B、并且在所有的對外活動中均采用統(tǒng)一的吉祥標志，如在本地的郵戳、信簽等。

C、在各主要道口和中心地段塑立吉祥物雕塑，使之成為地方性標志建筑。九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略構想和形象宣傳推廣 13

（二）理念識別：

這是九龍坡區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略和人們思想觀念的統(tǒng)一，是城市形象識別系統(tǒng)的精神所在，通常以座右銘似的口號形式體現(xiàn)出來。這種口號既是本地居民和各界人士必須遵守的信條和行為準則，又是取得社會公眾信任和認同的一種語言概括。

A、在全面城市化，并堅持“可持續(xù)發(fā)展”和“以人為本”的方針指引下，在不同的發(fā)展階段有側重點不同的中心內容，如：在招商引資階段，我們在對外宣傳中提出“創(chuàng)業(yè)在九龍，騰飛在九龍”“你投資，我服務”“你發(fā)財，我發(fā)展”等宣傳口號，而在大規(guī)模建設階段我們則提出“創(chuàng)業(yè)者的生活特區(qū)”“高品位的生態(tài)都市圈”“城市、自然與人”“選擇九龍就是選擇了一種高品位的生活”“創(chuàng)業(yè)者不僅要承受都市的喧囂，更應該享受生活的品味——九龍坡區(qū)為你打造創(chuàng)業(yè)新生活”等宣傳口號。

B、這種城市發(fā)展戰(zhàn)略思想的表現(xiàn)就是我們的理念，這不僅僅是一句或幾句口號，而是城市管理者和公眾的行為指南，對九龍坡區(qū)各界人士的行為起著規(guī)范和指導作用，是城市形象的核心內容。

九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略構想和形象宣傳推廣 14

（三）行為識別；

在我們對理念進行確認以后，必須制訂出一套使理念具體化的措施，以明確完善的理念為核心，通過對九龍坡區(qū)各界人士的日常行為方式的規(guī)范，并擴展到本地區(qū)以外的各種社會公益活動，以獲得社會的承認和肯定。

A、城市公共管理者的行為要求： B、城市居民的行為要求：

C、定期舉行公益活動、文化活動：如針對環(huán)境保護、弱勢群體等進行一系列的活動，體現(xiàn)我們對“人”的關懷；在文化方面，經常邀請文化名人搞講座、畫展等，并給音樂、繪畫、戲劇以及其他文化活動創(chuàng)造出良好的生存空間和發(fā)展的優(yōu)質土壤。

D、開放美術學院，讓一般居民都能夠時時感受到藝術和創(chuàng)造藝術的校園給人帶來的美的享受，對提高居民的素質大有好處。

E、邀請經濟界名人和政府官員，定期舉行“城市發(fā)展系列論壇”等以及各種與城市開發(fā)和經濟發(fā)展有關的研討會，提升九龍坡區(qū)在經濟界人士眼中的地位。F、征集能夠代表本地的音樂作品作為城市聲音的形象代表。九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略構想和形象宣傳推廣 15

G、設計出服務行業(yè)標準用語，并在本地所有服務機構和對外辦事機構大力推廣普通話。

2、九龍坡區(qū)城市形象宣傳推廣的形式：

（一）第一階段重點對天寶新城及其招商引資進行推廣和宣傳，由政府進行整體宣傳推廣，并組織天寶新城內的開發(fā)商進行統(tǒng)一協(xié)調的對外宣傳，在大環(huán)境下彰顯各項目的獨特個性。

A、圍繞著天寶新城和商業(yè)副中心，進行整個地區(qū)的整體定位。例舉如下： ? 創(chuàng)業(yè)大社區(qū)

? 為未來富豪打造高尚的居家社區(qū)。? 建設更加適合人類居住的生態(tài)大都市。? 山水重慶的后花園。

? 大都市內的真正舒適生活特區(qū)。

B、針對九龍坡區(qū)內部的宣傳：

主要是針對本地各界人士，重點是提高九龍坡區(qū)本地居民各方面的素質，樹立起九龍坡人的自信心，讓他們?yōu)樗麄兙幼〉貐^(qū)產生自豪感。九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略構想和形象宣傳推廣 16

主要方式有： ? 大力推廣行為規(guī)范。? 長期開展社區(qū)活動。

? 利用集中學習的機會和電視加強宣傳教育。? 評選九龍坡城市之星。? 向各界人士征集發(fā)展建議。

C、針對全重慶市的宣傳：

主要利用本市各種媒體宣傳九龍坡區(qū)的各項優(yōu)勢條件、城市發(fā)展前景、獨特的都市生態(tài)圈等，使社會公眾能夠強烈的關注本地區(qū)，并重新審視對九龍坡區(qū)的看法。? 向全市有獎征集對九龍坡區(qū)有關城市建設、工業(yè)發(fā)展、商業(yè)經營及其它相關方面的建議。? 評選優(yōu)秀外來工。

? 發(fā)行各種專業(yè)畫冊或手冊，如旅游、房地產、工業(yè)、觀光農業(yè)等。

? 發(fā)掘獨特的旅游紀念品，并向外界推廣：圍繞白鷺、十里荷塘、觀光農業(yè)、軍事工業(yè)等，打破目前本市旅游紀念品品種單一，沒有特色的歷史，形成一個相關的產業(yè)鏈，逐步成為本地支柱產業(yè)。九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略構想和形象宣傳推廣 17

D、針對市外的宣傳：

主要針對全國甚至包括境外的一些地區(qū)，塑造出九龍坡區(qū)在重慶乃至整個中西部地區(qū)的突出地位，如生態(tài)觀光農業(yè)、引人注目的標志性建筑、大量新型生態(tài)住宅小區(qū)、充滿綠色的與自然更接近的購物商圈等組成的都市生態(tài)圈。

在新得經濟時代，對外工作中的相互聯(lián)系不能沒有互聯(lián)網(wǎng)，因此需要建立一個內容豐富、信息及時、版面設計有新意的地方網(wǎng)站。如果以前已有網(wǎng)頁，就在內容上及時更新，并將九龍坡區(qū)最新的發(fā)展狀況及各項指標、信息公布出來，使九龍坡區(qū)的網(wǎng)站變得更有價值，用互聯(lián)網(wǎng)的力量來幫助地方經濟的發(fā)展，在對外的形象宣傳方面，互聯(lián)網(wǎng)是絕對不能忽視的。

九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略構想和形象宣傳推廣 18七、九龍坡區(qū)城市形象宣傳推廣的市場化運作

市場化的運作手段需要九龍坡區(qū)政府與新聞媒體、專業(yè)的投資分析和市場推廣方面的專家進行合作，通過這些機構的專業(yè)化的整合運作，在為政府決策提供依據(jù)的同時，也通過對九龍坡區(qū)城市進行形象宣傳推廣，更有力推動九龍坡區(qū)的各項建設的快速發(fā)展，同時九龍坡區(qū)城市形象宣傳推廣工作由重慶市區(qū)縣經濟發(fā)展及投資研究組在九龍坡區(qū)區(qū)委區(qū)政府領導下實施。

1、在報紙、電視等媒體上專門開辟一個九龍坡區(qū)專欄，分門別類地宣傳本地區(qū)的各類產品、企業(yè)、旅游區(qū)、房地產以及發(fā)展規(guī)劃和進展狀況，做到準確、及時，信息渠道暢通。例如：目前九龍坡區(qū)天寶新城建設指揮部和重慶衛(wèi)視《金重慶》欄目組正在進行中的戰(zhàn)略協(xié)作行動，正是為了全方位幫助九龍 坡區(qū)更好實現(xiàn)“全面城市化戰(zhàn)略”規(guī)劃，首先選取對“天寶新城”的發(fā)展項目作為敲門磚進行宣傳推廣，并與九龍坡區(qū)天寶新城建設指揮部結成長期協(xié)作體，通過資源共享和信息互動，實現(xiàn)對天寶新城建設發(fā)展的有力推動。

九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略構想和形象宣傳推廣 19

2、攝制一些電視宣傳片，內容要適合現(xiàn)今人們的欣賞習慣。并制作成光碟，作為本地各界人士對外交流的贈品。這一項工作正在與重慶市區(qū)縣經濟發(fā)展及投資研究組及其聯(lián)盟單位重慶衛(wèi)視《金重慶》欄目組合作之中。

3、出版《新九龍》雜志，以人性化、生活化、有地方特色的內容，使之成為本地區(qū)各界人士與其他地區(qū)進行經濟和文化交流的平臺。

4、配合步行街和天寶新城的建設，大力發(fā)展一些新型的廣告媒體，營造出有品位的商業(yè)氛圍。這項工作的執(zhí)行由專業(yè)公司提出可行性分析報告，并報政府有關職能部門進行審批。對于一些對城市景觀和城市形象有負面影響的戶外廣告一律予以清除。

5、利用美術學院的專業(yè)優(yōu)勢，在各主要路口和中心地段設置一些代表本地區(qū)特色的雕塑作品，既向公眾展示了新城的風貌，又把文化灌注到我們的生活當中。

6、本區(qū)域內有關政府和各類企業(yè)的戰(zhàn)略經濟投資分析。

第三篇：商業(yè)街廣告布局

商業(yè)街廣告布局

商業(yè)街是指眾多不同規(guī)模，不同類別的商店有規(guī)律的排列組合的商品交易場所，其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團式商業(yè)街。它是由眾多的商店、餐飲店、服務店共同組成，并且按一定結構比例規(guī)律排列，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街等 等。在西方的經濟理論中，它與購物中心、商業(yè)區(qū)等等有著嚴格的界限，是不可混淆的概念。

商業(yè)廣告是指商品經營者或服務提供者承擔費用通過一定的媒介和形式直接或間接的介紹所推銷的商品或提供的服務的廣告。

商業(yè)街廣告主要類型是固定廣告牌、移動廣告和電子類廣告，其布局規(guī)律各有特色但也有很大的關聯(lián)性。

1、固定廣告牌

固定廣告牌分為大型廣告看板、人行道廣告牌、POP廣告、交通類廣告。

(1)大型廣告看板分布于建筑物外墻或者通過構架或構筑物依附于建筑外墻面、立柱面上，且與外墻平行或者與外墻垂直的廣告，一般面積較大，一塊廣告看板的面積有的甚至超過500平方米。它是購物街廣告中最醒目的部分，是來購物街消費的顧客第一眼就能看到的廣告形式。

圖表 3 座椅廣告

圖表 1大型廣告看板 圖表2人行道廣告牌 圖表 4/5 車廂內廣告

(2)人行道廣告牌分布于人行道兩邊，就是指那些小型的看板、燈箱、立柱廣告，或者指示牌上發(fā)布的廣告等，一般距離地面2-5米距離比較短。比較低矮，傳播的有效距離沒有大型廣告看板廣泛。

(3)交通類廣告，主要設立在一些與交通類有關的公共場所，如車站、機場、高速公路、公交車站等地方。交通廣告指利用公共交通工具(火車、汽車、地鐵、輪船、飛行器等)作為發(fā)布廣告信息的媒介，主要形式有車身廣告、車廂內廣告、座椅套廣告、車票廣告等。交通廣告是流動性的廣告媒介，傳播范圍比商業(yè)街廣告靈活和廣闊得多，而且乘坐交通工具的人口流動性比較大，閱讀對象遍及社會各階層，有助于提高商品的知名度。除了提高商品知名度以外，交通廣告還有助于消費者了解產品的詳細信息，比如車廂內廣告多是乘客消磨時間的一種消遣，因此可以傳遞詳細的關于產品的信息。交通廣告一般制作和發(fā)布成本都比較低廉，作為輔助媒介是值得好好利用的。但發(fā)布交通廣告需要注意的是，由于其受眾廣泛，因此廣告的目標對象缺乏針對性，必須結合廣告發(fā)布的內容加以合理利用。

(4)POP廣告：POP(P0P 0f Purchase Adverising)又稱售賣場所廣告，是一切購物場所內外(百貨公司、購物中心、商場、超市、便利店)所做的現(xiàn)場廣告的總稱，分為室外POP廣告和室內POP廣告兩大系統(tǒng)。近年來隨著我國大型售賣場的發(fā)展，POP廣告已經隨之發(fā)展成為一種重要的賣場廣告手段。

室外POP廣告：包括購物場所外的一切廣告形式，諸如條幅、燈箱、招貼、海報、門面裝飾、櫥窗布置等。

室內POP廣告：包括購物場所內的一切廣告形式，如柜臺陳列、柜臺廣告、空中懸掛廣告、模特廣告等。

POP廣告主要是刺激消費者的現(xiàn)場消費，因為銷售現(xiàn)場的廣告有助于喚起消費者以前對于商品的記憶，也有助于營造現(xiàn)場的購買氣氛，圖表 6 POP廣告 刺激消費者的購買欲望。

2、移動廣告

(1)公交車身廣告

(2)熱氣球、飛艇(船)廣告

(3)專業(yè)廣告車，又稱DAV廣告車，是一種在車廂的左右兩面和后面裝載廣告發(fā)布機器的專門車輛。

圖表7公交車身廣告

3、電子類廣告

電子類廣告媒體顧名思義就是，要達到廣告的信息顯

示效果，就必須要使用電，有電視墻、LED顯示屏、Neon等。

（1）大型電子顯示屏廣告，是指以電子屏幕為載體顯示廣告內容的廣告，其中電子屏幕面積大于等于5平方米的在本指引中稱為大型電子顯示屏廣告。

（2）投影廣告，是指以投影光束將廣告內容投射到建筑表面的相圖表 8大型電子顯示屏廣告 關設施，主要包含投影光源設備等。（3）LED光源廣告，主要包括散布于建筑立面的LED光源和電腦程控設備，廣告信息的發(fā)布主要由它們組成的文字或圖案進行傳達。圖表 9 LED光源廣告

4、臨時性廣告

臨時性廣告是指舉辦大型文化、體育、公益活動或者舉辦各類商品交易會、展銷會等活動，需臨時設置用于發(fā)布相關廣告信息的廣告。在商業(yè)街見到最多的是各類促銷，換季打折的廣告模式。

圖表 10 打折廣告

商業(yè)街廣告多在繁華地段和人口流動量較大的地區(qū)，廣告信息的到達率和暴露頻次就比較高。對商業(yè)街內的商家經濟的發(fā)展有積極作用，商業(yè)街廣告簡潔明快，主題鮮明，一看就能留下較深的印象，為商家吸引更多的顧客。但商業(yè)街廣告的信息容量有限，只適宜做形象廣告。

商業(yè)街廣告的主要特征有：

1、它對地區(qū)和消費者的選擇性強。商業(yè)街廣告一方面可以根據(jù)地區(qū)的特點選擇廣告形式，如在商業(yè)街、廣場、公園、交通工具上選擇不同的廣告表現(xiàn)形式，而且商業(yè)街廣告也可以根據(jù)某地區(qū)消費者的共同心理特點、風俗習慣來設置；另一方面，商業(yè)街廣告可為經常在此區(qū)城內活動的固定消費者提供反復的宣傳，使其印象強烈。

2、商業(yè)街廣告可以較好地利用消費者途中，在散步游覽時，在公共場合經常產生的空白心理。在這種時候，一些設計精美的廣告、霓虹燈多彩變化的光芒常能給人留下非常深刻的印象，能引起較高的注意率，更易使其接受廣告。

3、商業(yè)街廣告具有一定的強迫訴求性質，既使匆匆趕路的消費者也可能因對廣告的隨意一瞥而留下一定的印象，并通過多次反復而對某些商品留下較深印象。

4、商業(yè)街廣告表現(xiàn)形式豐富多彩，特別是高空氣球廣告、燈箱廣告的發(fā)展，便商業(yè)街廣

告更具有自己的特色，而且這些商業(yè)街廣告還有美化市容的作用，這些廣告與市容渾然一體的效果，往往使消費者非常自然地接受了廣告。

5、商業(yè)街廣告內容單純，能避免其他內容及競爭廣告的干擾。而且商業(yè)街廣告費用較低。

但是，商業(yè)街廣告媒體也有其不足之處，主要表現(xiàn)在：

1、覆蓋面小。由于大多數(shù)位置固定不動，覆蓋面不會很大，宣傳區(qū)域小，因此設置商業(yè)街廣告時應特別注意地點的選擇。比如廣告牌一般設立在人口密度大、流動性強的地方。

2、效果難以測評。由于商業(yè)街廣告的對象是在戶外活動的人，這些人具有流動的性質，因此其接受率很難估計。而且人們總是在活動中接觸到的，因此注視時間非常短，甚至只有幾分之一秒，有時人們在同一時間可能接觸到許多商業(yè)街廣告，所以要取得廣告效果，就要做到讓人們視覺暫留，這非常重要。

對于商業(yè)街廣告牌的設置現(xiàn)在還沒有抗風標準，或者說標準不統(tǒng)一。一般正規(guī)的廣告公司在設立商業(yè)街廣告的時候，會按照當?shù)氐幕撅L壓值為標準來設計和制作廣告設施。

第四篇：城市空間發(fā)展布局規(guī)劃

居住區(qū)規(guī)劃

居住區(qū)規(guī)劃

1.任務：是為居民創(chuàng)造一個滿足日常物質和文化生活需要的舒適、方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu)美的環(huán)境。在居住區(qū)內，除了布置住宅外，還須布置居民日常生活所需要的各類公共服務設施、綠地和活動場所、道路廣場、市政工程設施等。

居住區(qū)規(guī)劃必須根據(jù)城市總體規(guī)劃和近期建設的要求，對居住區(qū)內各項建設作出綜合的全面安排。居住區(qū)規(guī)劃還必須考慮一定時期國家經濟發(fā)展水平和居民生活需要及習慣、物質技術條件以及氣候、地形和現(xiàn)狀基礎等條件，同時應注意遠近結合，留有發(fā)展余地。居住區(qū)規(guī)劃屬于城市詳細規(guī)劃的范疇。

一、居住區(qū)的影響因素及其歷史演變

不同歷史時期城市的居住區(qū)形態(tài)與居住環(huán)境顯示出很大的差異性，表現(xiàn)為一個漸進的歷史演變過程，從中可折射出人類社會文明進步的軌跡。影響居住活動的主要因素有：生產力水平、經濟發(fā)展水平、自然條件、社會與家庭結構、文化與民俗等。

二、居住區(qū)的分級、規(guī)模與特點

1.居住區(qū)

是一個城市中住房集中，并設有一定數(shù)量及相應規(guī)模的公共服務設施和公用設施的地區(qū)，是一個在一定地域范圍內為居民提供居住、游憩和日常生活服務的社區(qū)。用地一般在50~100公頃。

特點：規(guī)模大、配套設施完備、環(huán)境優(yōu)雅、居住功能與生活服務功能并重。1個居住區(qū)可以劃分為4~5個居住小區(qū)，也可直接劃分為若干個居住組團。

2.居住小區(qū)

指由城市道路或自然界線（河流等）劃分的、具有一定規(guī)模并不為交通干道所穿越的完整地段，小區(qū)內設有整套滿足居民日常生活需要的基層服務設施和公共綠地。用地一般為15~35公頃。

特點：規(guī)模適中、配套設施齊備、環(huán)境標準適度、以居住職能為主以日常生活服務功能為輔。

3.居住組團

指由若干棟住宅組合而成的，并不為小區(qū)主干路穿越的地塊，內設為居民服務的最基本的管理服務設施和庭院，它是構成居住區(qū)或居住小區(qū)的基本單位。用地一般為4~6公頃。

特點：規(guī)模小、配套設施少、以居住功能為主輔以少量基本生活服務職能。

4.住宅街坊

是由城市道路或居住區(qū)道路劃分，用地大小不定，無固定規(guī)模的住宅建設用地。它的規(guī)模介于居住組團和居住小區(qū)之間。服務設施一般因環(huán)境條件而異。通常建有沿街商業(yè)設施，內部建住宅和其他公共建筑。

三．居住區(qū)規(guī)劃的原則和內容 1．居住區(qū)規(guī)劃的原則

環(huán)境育人原則、以人為本原則、量力而行原則、天人合一原則。

2居住區(qū)規(guī)劃的內容

建筑群體組合、公共空間規(guī)劃、道路交通規(guī)劃、綠地規(guī)劃。3.居住區(qū)規(guī)劃的成果

具體的規(guī)劃設計圖紙成果包括現(xiàn)狀及規(guī)劃分析圖、規(guī)劃編制圖、工程規(guī)劃方案圖以及形態(tài)規(guī)劃設計意向圖等。

文字成果主要是規(guī)劃設計說明書和規(guī)劃技術指標分析。

居住區(qū)規(guī)劃的理論與實踐

一、國外居住區(qū)規(guī)劃主要理論與實踐

1．鄰里單位理論

提出者：在20世紀30年代，美國人佩里提出了“鄰里單位”作為組織居住區(qū)的基本形式和構成城市的“細胞”，以改善居住區(qū)組織形式。“鄰里單位”規(guī)劃的基本原則：

（1）鄰里單位四周為城市道路所包圍，城市道路不穿過鄰里單位內部；（2）鄰里單位內部道路系統(tǒng)應限制外部車輛穿越，一般應采用盡端式，以保證內部的安靜、安全和交通量少的居住氣氛；

（3）以小學的合理規(guī)模為基礎控制鄰里單位的人口規(guī)模，使小學生上學不必穿過城市道路，一般鄰里單位的規(guī)模約5000人左右，規(guī)模小的3000~4000人；（4）鄰里單位的中心建筑是小學校，它與其他的鄰里服務設施一起布置在中心公共廣場或者綠地上；

（5）鄰里單位占地約160英畝（合64.75公頃），每英畝10戶，保證兒童上學距離不超過半英畝（0.8公里）；（6）鄰里單位內的小學附近設有商店、教堂、圖書館和公共活動中心。2．英國的新城建設

大規(guī)模的新城建設產生于第二次世界大戰(zhàn)之后，大致經歷了三個階段。第一個階段是戰(zhàn)后初期，即1946~1950年興建的小鎮(zhèn)（以哈羅新城為代表）； 第二個階段是戰(zhàn)后發(fā)展階段，即1950~1964年，英國大城市均出現(xiàn)經濟復蘇，人口迅速增長，內城壓力繼續(xù)增大，但內城已經衰退，新城建設進入高潮，建設量劇增；

第三個階段是1965年以后，新成建設進入成熟階段，主要是增加就業(yè)機會，使新城成為獨立完整的小城市而不是大城市的附屬城（代表城市就是倫敦與伯明翰之間的米爾頓·凱恩斯）。

新城的規(guī)劃思想來自于霍華德的田園城市，具有以下特點：

（1）住宅以獨立花園式住宅為主，搭配少量的公寓，居住區(qū)強調綠化和景觀；（2）新城開發(fā)中自建房屋比例較低，大部分由開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，工業(yè)化施工，成本較低，租金比較低廉；

（3）開發(fā)新城的另一重要原則就是就業(yè)，優(yōu)先考慮把新增工業(yè)、企業(yè)項目布置在新城；

（4）新城的交通體系采用完全人車分行原則，新城主干路由快速路與大城市中心聯(lián)系，市區(qū)內部有完整的步行系統(tǒng)，可以步行穿越各社區(qū)的中心、商店、學校和公共汽車站；

（5）新城建設了充足的服務設施，如大規(guī)模的醫(yī)院、學校、購物中心等；（6）新城還預留大片未開發(fā)土地以便進一步開發(fā)娛樂、休閑等公共活動場所。3．美國的新城市主義

美國的新城市主義是由于城市中心區(qū)過于密集和環(huán)境惡化產生的。美國城市不僅是工業(yè)化初期遺留的問題，更多的是兩次世界大戰(zhàn)期間急劇膨脹現(xiàn)代主義城市。

挽救現(xiàn)代城市的首要措施是必須認識到城市的多樣性與傳統(tǒng)空間的混合利用之間的相互支持。

新城市主義的另一個對立面是美國在大都會衰落過程中產生的郊區(qū)化住宅，這些住宅都是一些低密度的獨立住宅，它們沿著樹枝狀道路蔓延開去，極其浪費土地，并且沒有公共交往空間，缺乏人情味。

新城市主義是人類對于城市的一種新夢想，其理論來源依舊是霍華德的田園城市，新城市主義的奠基人是德雷斯·杜安伊與伊莉沙白·普拉特夫婦。新城市主義最引人注目的理論就是傳統(tǒng)鄰里區(qū)開發(fā)（TND）和注重使用公交的鄰里區(qū)開發(fā)（TOP）。雖然設計中側重有所不同，但出發(fā)點是一致的，即建立公共中心形成以步行距離為尺度的居住社區(qū)。

居住區(qū)的規(guī)劃結構與布局

一、居住區(qū)規(guī)劃結構與布局概述

居住區(qū)——居住小區(qū)——居住組團(三級結構)；

居住區(qū)——居住小區(qū)

(二級結構)；

居住區(qū)——居住組團

(二級結構)。

居住區(qū)的規(guī)劃布局，應綜合考慮周邊環(huán)境、路網(wǎng)結構、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)環(huán)境等的內在聯(lián)系，構成一個完善的、相對獨立的有機整體，并應遵循下列原則：

方便居民生活，有利安全防衛(wèi)和物業(yè)管理;組織與居住人口規(guī)模相對應的公共活動中心，方便經營、使用和社會化服務；

合理組織人流、車流和車輛停放，創(chuàng)造安全、安靜、方便的居住環(huán)境；

二、居住區(qū)規(guī)劃布置形式

1．片塊式布局

2．軸線式布局

3．向心式布局 4．圍合式布局

5．集約式布局

6．隱喻式布局

三、居住區(qū)規(guī)劃布局分析

對居住區(qū)規(guī)劃布局的基本要求：①方便居民生活，利于組織管理；②合理組織人流、車流，利于安全防衛(wèi)；③公共活動中心方便使用、經營和社會化服務；④規(guī)劃設計構思新穎、環(huán)境協(xié)調，富有特色。居住區(qū)規(guī)劃結構的變化趨勢 1．小區(qū)規(guī)劃結構的多元化

2．住宅組團在向小型化，私密性和舒適性發(fā)展 3．街坊式布局形式日益被接受 4．人車分流的交通布局形式受到重視

5．設計配套公建、綠地和道路時更多關注老年人需求

城市空間發(fā)展布局規(guī)劃

一、市域城鄉(xiāng)空間的基本結構及空間管制

市域城鄉(xiāng)空間一般可以劃分為建設空間、農業(yè)開敞空間和生態(tài)敏感空間三大類，也可以細分為城鎮(zhèn)建設用地、鄉(xiāng)村建設用地、交通用地、其他建設用地、農業(yè)生產用地、生態(tài)旅游用地等。

立足于生態(tài)敏感性分析和未來區(qū)域開發(fā)態(tài)勢的判斷，通常對市域城鄉(xiāng)空間進行生態(tài)適宜性分析，分別采取不同的空間管制策略。一般來說，分為三類： 鼓勵開發(fā)區(qū) ：一般指市域發(fā)展方向上的生態(tài)敏感度低的城市發(fā)展急需的空間。該區(qū)用地一般來說基地條件良好，現(xiàn)狀已由一定開發(fā)基礎，適宜城市優(yōu)先發(fā)展。

控制開發(fā)區(qū) ：一般包括農業(yè)開敞空間和未來的戰(zhàn)略儲備空間。

該區(qū)用地既要滿足城市長遠發(fā)展的空間需要，也負擔區(qū)域基本農田保護任務，并具有一定的生態(tài)功能。建設用地的投放主要是滿足城鄉(xiāng)居民點建設的需要。

禁止開發(fā)區(qū) ：指生態(tài)敏感度高、關系區(qū)域生態(tài)安全的空間，主要是自然保護區(qū)、文化保護區(qū)、環(huán)境災害區(qū)、水面等。

根據(jù)國家關于主體功能區(qū)的提法及目標要求，市域城鄉(xiāng)空間又可以劃分為四類： 優(yōu)化調整區(qū) ：主要是指發(fā)展基礎、區(qū)位條件均最為優(yōu)越，但由于發(fā)展過度或發(fā)展方式問題導致資源環(huán)境支撐條件相對不足的地區(qū)。未來發(fā)展的方向是轉變經濟增長方式，增強科技發(fā)展能力，調整空間布局，提高發(fā)展的質量與效率。

重點發(fā)展區(qū) ：主要是指發(fā)展基礎厚實、區(qū)位條件優(yōu)越、資源環(huán)境支撐能力較強的地區(qū)，是區(qū)域未來工業(yè)化、城市化的最適宜擴展區(qū)和人口集聚區(qū)。未來主要以加快發(fā)展、壯大規(guī)模為主，并應合理布局產業(yè)，促進產業(yè)集聚。

適度發(fā)展區(qū) ：要是指發(fā)展基礎中等，區(qū)位條件一般，資源環(huán)境支撐能力不足，工業(yè)化、城市化發(fā)展條件一般的地區(qū)；或者是雖然各方面發(fā)展條件較好，但由于受到土地開發(fā)總量的限制或出于景觀生態(tài)角度的考慮而無法列入重點發(fā)展區(qū)的地區(qū)。

控制發(fā)展區(qū) ：主要是指工業(yè)化城市化的不適宜地區(qū)，包括各類生態(tài)脆弱區(qū)、以及各方面發(fā)展?jié)摿Σ粔颍I(yè)化城市化發(fā)展條件最差的地區(qū)。這類區(qū)域的主體功能是生態(tài)環(huán)境功能，是整個區(qū)域的生態(tài)屏障。

二、市域城鎮(zhèn)空間組合的基本類型 均衡式 市域范圍內中心城區(qū)與其他城鎮(zhèn)的分布較為均衡，沒有呈現(xiàn)明顯的聚集。

單中心集核式 ：中心城區(qū)集聚了市域范圍內大量的資源，首位度高，其他城鎮(zhèn)的分布呈現(xiàn)圍繞中心城區(qū)、依賴中心城區(qū)的態(tài)勢，中心城區(qū)往往是市域的政治、經濟、文化中心。

分片組團式 ：市域范圍內城鎮(zhèn)由于地形、經濟、社會、文化等因素的影響，若干個城鎮(zhèn)聚集成組團，呈分片布局形態(tài)。

軸帶式 ：中心城區(qū)向外集中發(fā)展，形成軸帶，市域內城鎮(zhèn)沿軸帶間隔分布。

三、城市發(fā)展與空間形態(tài)的形成

1、影響城市空間形態(tài)形成的因素

城市空間形態(tài)特征 ：一般城市的空間形態(tài)同時具有整體上絕對的動態(tài)性和階段上相對的穩(wěn)定性特征。

直接影響因素 ：既包括城市本身所在的區(qū)位、地形、地質、水文、氣象、景觀、生態(tài)、農林礦業(yè)資源等等地理環(huán)境自然條件，也包括城市的人口規(guī)模，用地范圍，城市性質，在國家和地區(qū)中的地位和作用，能源、水源和對外交通，大型工業(yè)企業(yè)配置，公共建筑和居住區(qū)組織形式等社會經濟和城市建設條件

間接影響因素 ：是城市各歷史時期的發(fā)展特征、國家政策和行政體制、規(guī)劃設計理論和建筑法規(guī)、文化傳統(tǒng)理念等人為條件。

2、城市空間形態(tài)的主要類型

集中型形態(tài) ：城市建成區(qū)主體輪廓長短軸之比小于4：1，是長期集中緊湊全方位發(fā)展狀態(tài)，其中包括若干子類型，如方形、圓形、扇形等。這種類型城鎮(zhèn)是最常見的基本形式，城市往往以同心圓式同時向四周擴延。主要城市活動中心多處于平面幾何中心附近，屬于一元化的城市格局，建筑高度變化不突出而比較平緩。市內道路網(wǎng)為較規(guī)整的格網(wǎng)狀。這種空間形態(tài)便于集中設置市政基礎設施，合理有效利用土地，也容易組織市內交通系統(tǒng)。

帶型形態(tài) ：建成區(qū)主體平面形狀的長短軸之比大于4：1，并明顯呈單向或雙向發(fā)展，其子型有U型、S型等。這些城市往往受自然條件所限，或完全適應和依賴區(qū)域主要交通干線而形成。

放射型形態(tài) ：建成區(qū)總平面的主體團塊有3個以上明確的發(fā)展方向，包括指狀、星狀、花狀等子型。這種形態(tài)的城市在一定規(guī)模時多只有一個主要中心，屬一元化結構，而形成大城市后又往往發(fā)展出多個次級副中心又屬多元結構。這樣易于組織多向交通流向及各種城市功能。

星座型形態(tài) ：城市總平面是由一個相當大規(guī)模的主體團塊和三個以上較次一級的基本團塊組成的復合式形態(tài)。最通常的是一些國家首都或特大型地區(qū)中心城市，在其周圍一定距離內建設發(fā)展若干相對獨立的新區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)。

組團型形態(tài) ：城市建成區(qū)是由兩個以上相對獨立的主體團塊和若干個基本團塊組成，這多是由于較大河流或其他地形等自然環(huán)境條件的影響。這種形態(tài)屬于多元復合結構。如布局合理，團組距離適當，這種城市既可有較高效率，又可保持良好的自然生態(tài)環(huán)境。

散點型形態(tài) ：城市沒有明確的主體團塊，各個基本團塊在較大區(qū)域內呈散點狀分布。這種形態(tài)往往是資源較分散的礦業(yè)城市。地形復雜的山地丘陵或廣闊平原都可能有此種城市。通常因交通聯(lián)系不便，難于組織較合理的城市功能和生活服務設施，每一組團需分別進行因地制宜的規(guī)劃布局

四、轉型期城市空間增長特點

? 城市空間結構走向多元化。

? 新產業(yè)空間 :新產業(yè)空間包括開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、保稅區(qū)等。

開發(fā)區(qū)是集中體現(xiàn)我國轉型與城市發(fā)展成就的區(qū)域，開發(fā)區(qū)土地開發(fā)規(guī)模大、建設速度快，不斷吸取城市過濾出來的新要素，形成產業(yè)集聚規(guī)模經濟。? 高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)主要依靠科技實力和工業(yè)基礎，利用一切可能獲得的先進科技、資金和管理手段，面向國內外市場，創(chuàng)造優(yōu)化環(huán)境，最大限度地解放和發(fā)展科技生產力，促使我國的高新技術成果盡快實現(xiàn)商品化、產業(yè)化和國際化。高新區(qū)是我國發(fā)展高新技術產業(yè)的主要基地，如廣州的軟件園及生物島、武漢的光谷等。

? 保稅區(qū)具有進出口加工、國際貿易、保稅倉儲商品展示等功能，實行“境內關外”運作方式，是中國對外開放程度最高、運作機制最便捷、政策最優(yōu)惠的經濟區(qū)域之一。

? 新型業(yè)態(tài) :轉型期以來，中國零售商業(yè)快速發(fā)展，不斷吸取國外發(fā)展成功模式，商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)許多新的形式，并逐漸占據(jù)中國商業(yè)市場。

? 新居住空間 :城市地區(qū)商品房社區(qū)建設、城中村的產生成為轉型期城市居住區(qū)的兩個主要特點。

第一，住房商品化后，城市居民可根據(jù)自己的實際購買能力和偏好選擇住房，促使城市居住空間出現(xiàn)分異。房產商進行大規(guī)模的商品房社區(qū)建設，滿足城市中上階層的住房需要，出現(xiàn)了大型的商業(yè)樓盤、別墅、高級住宅區(qū)等。

第二，城市向郊區(qū)的擴展包圍了許多城郊結合部的村莊，導致城中村的產生。? 大學園區(qū) :大學園區(qū)促進了城市向郊區(qū)的擴展，大量城市人口的進入使邊緣區(qū)的人口結構發(fā)生變化，在大學園區(qū)內的各種服務、娛樂、醫(yī)療、金融等設施，也形成了具有綜合服務功能的城市社區(qū)。

? 生態(tài)保護空間 :轉型期以來，城市在規(guī)劃和管理上都更加注重城市生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，重視城市河湖水面、綠地等開敞空間，城市通過點、線、面等的生態(tài)環(huán)境保護體系進行生態(tài)保護、生態(tài)隔離等來保證城市的生態(tài)基底不受破壞。其中，城市外圍綠帶可以阻止城市向外擴張，公園、大型綠地等開敞空間可以隔離、拉疏新城與舊城之間的空間距離，以形成多中心、適度、合理的城市發(fā)展空間格局，保持城市的有機結構和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境。

? 中央商務區(qū) :CBD是在城市人流、物流、信息流、資金流最集中，交通最便捷，建筑密度最高，吸納和輻射能力最強的地區(qū)。它集中了大量金融、商業(yè)、貿易、信息及中介服務機構，擁有大量商務辦公、酒店、公寓等配套設施，具備完善的市政交通與通信條件，便于現(xiàn)代商務活動的場所。商務中心區(qū)不僅是一個國家或地區(qū)對外開放程度和經濟實力的象征，而且是現(xiàn)代化國際大都市的一個重要標志，? 快速交通網(wǎng) :隨著人口的增多以及城市空間結構的拉大，交通成為制約城市發(fā)展的一大障礙，許多大城市都開始興建城市快速道路和軌道交通網(wǎng)絡。

五、信息社會城市空間結構形態(tài)的演變發(fā)展趨勢

大分散小集中 ：技術進步既提高了生產率，也使空間出現(xiàn)“時空壓縮”效應，人們對更好的、更接近自然的居住、工作環(huán)境的追求，是城市空間結構分散化的重要原因。城市空間結構的分散將導致城市的區(qū)域整體化，即城市景觀向區(qū)域的蔓延擴展。

從圈層走向網(wǎng)絡 ：城市形態(tài)自內向外擴展。進入信息社會，準確、快捷的信息向網(wǎng)絡將部分取代物質交通網(wǎng)絡的主體地位，空間區(qū)位影響力削弱。網(wǎng)絡的“同時”效應使不同地段的空間區(qū)位差異縮小，城市各功能單位的距離約束變弱，空間出現(xiàn)網(wǎng)絡化的特征。分散化與網(wǎng)絡化的另一個影響是城市用地從相對獨立走向兼容。

新型集聚體出現(xiàn) ：雖然城市用地出現(xiàn)兼容化特點，但是由于城市外部效應、規(guī)模經濟仍然存在，為了獲取更高的集聚經濟，不同階層、不同收入水平與文化水平的城市居民可能會集聚在某個特定的地理空間，形成各種社區(qū)；功能性質類似或聯(lián)系密切的經濟活動，可能會根據(jù)它們的相互關系聚集成區(qū)。另外，城市結構的網(wǎng)絡化重構也將出現(xiàn)多功能新社區(qū)。

第五篇：校園商業(yè)街構想策劃書

校園商業(yè)街構想策劃書

一、市場分析

河池學院在近年來發(fā)展巨大，東區(qū)由之前的附屬校區(qū)，現(xiàn)在變成主校區(qū)。特別是逸夫樓、圖書館、新1棟教學樓的竣工。我院共有教職工642人全日制在校生8759人。雖然分布在三個校區(qū)，但是一半以上的同學住在東校區(qū)，幾乎全部教職工和學生都要到東區(qū)上課。由此可見在河池學院東校區(qū)承包超市是非常值得投資的。

二、目標客戶分析

我們主要的目標客戶是大學生，下面我們分析一下大學生的消費特點：

由于大學生年齡較輕，群體較特別，他們有著不同于社會其他消費群體的消費心理和行為。一方面，他們有著旺盛的消費需求，另一方面，他們尚未獲得經濟上的獨立，消費受到很大的制約。消費觀念的超前和消費實力的滯后，都對他們的消費有很大影響。特殊群體自然有自己特殊的特點，同時難免存在一些非理性的消費甚至一些消費的問題。為了調查清楚大學生的消費情況，我決定在身邊的同學中進行一次消費的調研，對大家的消費進行歸宗和分析。

從調查結果發(fā)現(xiàn)，月費用1000元以上的人占15%，月費用700--1000元的人，占30%左右，500--700元的人占40%，月費用500元以下的人，占15%左右。在這些學生之中，超過50％的學生擁有電腦、約90％的大學生擁有手機，因此網(wǎng)絡與通信費用支出較以往在大學生的消費支出中占據(jù)了相當大的份額。當代大學生主要有以下幾支出：伙食費，買服飾，上網(wǎng)費，手機費，戀愛等。

他們比重是：1.伙食費 2買衣服3戀愛、交際等 3上網(wǎng)費、手機費等

由于上課時間早，很多同學來不及吃早餐。特別是從西區(qū)、北區(qū)趕去東校區(qū)上課的。路上排隊買東西的人也多。很多同學都餓肚子。

經過一個學期發(fā)現(xiàn)，由于東區(qū)沒有商店，許多同學課間的時候跑去門口去買。

很多同學會由于地點遠，懶得動等因素而沒有去。經過一些隨即訪問，很多同學希望課間的時候在校園購買零食。如：夏天買水冰茶、等。冬天買熱騰騰玉米、奶茶等。

三、競爭者分析

河池學院北門1（也就是我們常說的后門）到也就是白龍公園前面三角區(qū)，一直到北門（東校大區(qū)）開了各式各樣的店面。如：飲食、復印店、奶茶店、便利店、文具點、飾品店等。晚上還有許多小地攤。五花八門應有盡有，這樣給我們東西照成一定威脅。除了必需品之外，對其他產品和服務對我們都是很大的競爭對手。由此我們要在特色方面提高，提高競爭力吸引消費者。

四、商業(yè)街構想

由市場分析和競爭者分析得出：校園商業(yè)街必須要產品完善齊

全、服務好、具有校園特色吸引更多的消費者。一下幾個是校園街必備的商鋪：便利超市、復印店、奶茶店、通訊代理繳費店、文體店、護膚飾品店、格子鋪、自助洗衣店。

（一）便利超市：

１.商品配置的面積分配

如果不分商品的類別品種，假設每一平方米所能陳列的商品品項數(shù)相同，那么超級市場賣場內各項商品的面積配置應與消費者支出的商品投向比例相同，因此要較正確的確定商品的面積分配，必須對來超市購物的的消費者的購買比例作出正確的判斷與分析。下面是一份超級市場的商品面積分配的大致情況：水果面積10-15%、食品15-30%、日配品25%、糖果餅干10%、調味品南北干貨15%、小百貨與洗滌用品15%、其他用品10%。２.商品位置的配置

商品位置的配置應該按照消費者購買每日所需商品的順序作出動線的規(guī)劃，也就是說，要按照消費者的購買習慣和人流走向來分配各種商品在賣場中的位置。一般來說，每個人一天的消費總是從“食”開始，所以可以考慮以菜籃子為中心來設計商品位置的配置。

第一、面包及果菜部。這一部門常常是超級市場的高利潤部門，由于顧客在購買面包時，也會購買部分蔬菜水果，所以，面包和果菜品可以采用島式陳列，也可以沿著超級市場的內墻設置。在許多超級市場中，設有面包和其他烘烤品的制作間，剛出爐的金黃色的、熱氣騰騰的面包，常常讓顧客爽快地掏腰包。現(xiàn)場制作已成為超級市場的一個賣點。

第二，冷凍食品部。冷凍食品主要用冷柜進行陳列，它們的擺放既可以靠近蔬菜，也可以放置在購物通道的最后段，這樣冷凍食品解凍的時間就最短，給顧客的攜帶提供了一定的便利性。

第三，膨化食品部。膨化食品包括各種餅干、方便面等。這類食品存放時間較長，只要在保質期內都可以銷售。它們多被擺放在超級市場賣場的中央，用落地式的貨架陳列。具體布局以縱向為主，突出不同的品牌，滿足顧客求新求異的偏好。

第四，飲料部。飲料與膨化食品有相似之處，但消費者更加注重飲料的品牌。飲料的擺放也應該以落地式貨架為主，貨位要緊靠膨化食品。第五，奶制品部。超級市場中的顧客一般在其購買過程的最后階段才購買容易變質的奶制品，奶制品一般擺放在蔬菜水果部的對面。

第六，日用品部。日用品包括洗滌用品、衛(wèi)生用品和其他日用雜品，一般擺放在超級市場賣場的最后部份，采用落地式貨架，以縱向陳列為主。顧客對這些商品持有較高的品牌忠誠度，他們往往習慣于認牌購買。這類商品的各種價格方面的促銷活動，會使顧客增加購買次數(shù)和購買量。3超市出入口要大，方便購買結算。特別是課件高峰期的時候，結算商品時間迅速否則引起顧客不滿甚至流失。

（二）打印復印店

具備完整的打印復印設備。對制作學院社團班級的獎狀、證書，工作證，收集各種簡歷、畢業(yè)論文、公文模板、學院各種活動申請、總結等。

（三）奶茶店

一半柜臺，一半桌椅的形式。奶茶文化在校園風靡是不容

忽視的。制作成本低，賣價高是奶茶店公開的秘密。奶茶味道是最重要的。在沒有技術的情況下，可以代理某個知名品牌。或者和有豐富經驗的吧臺員工合作。

（四）通訊代理

學校是通訊客戶高度集中的群體，據(jù)悉，河池學院的移動客戶每個月為移動進賬20W。目前校園網(wǎng)絡都是聯(lián)通的市場。聯(lián)通和移動在河池學院勢均力敵。由此兩家的代理權都要拿到，這樣每年的充值和開戶收益可觀。

。。

四、財務預算

（由于缺乏實際的數(shù)據(jù)，這項我無法完成。）

五、收益評估