第一篇：合肥市商業地產調研報告

合肥市商業地產調研報告

調研目的：針對合肥市商業類型地產銷售單價及租金增長狀況進行了調研和市場分析，在取得目前合肥市商業地產銷售價格及租金增長率，為公司操作勝利廣場.歡樂城項目提供一定的參考依據及相關數據支持。

調研對象：針對項目周邊或近幾年來合肥市熱銷或具有代表性商業地產項目進行調研，對歷年來商業數據進行一定的匯總及相關市場分析。預測未來一段時間期內合肥商業地產商鋪租金年增長率等情況，現主要調研商業地產包括：安徽國際廣場、金色巴黎購物廣場、環球購物廣場、元一時代廣場、新天地國際廣場、萬達廣場等代表性商業項目，現對相關案例及數據進行匯總，其市場分析結論如下：

一、合肥商業市場背景研究：

合肥整體經濟持續增長，人口總數、人均收入消費能力穩步上升、并在新一輪城市規劃下城市未來發展能力得到提升，為城市商業發展奠定了良好的宏觀市場背景：

合肥商業市場已經發生轉變，各種商業形式、超前形態已經進入，零售業競爭日趨激烈，以家樂福、沃爾瑪、易初蓮花、北京華聯等為代表的大賣場業態集中進入：

市場投資主體與方向已經轉向商業地產，資金與市場關注度傾向商業地產；城市商圈市場近幾年發展迅速，市場放量比較大，短期內市場呈飽和狀態；開發熱點集中在老市區、一環線等與主干道的交匯處；

單體規模越來越大，商業營業面積在五萬方及以上的項目層出不窮；新建集中商業向MALL的形式發展，集餐飲、娛樂、購物、休閑為一體；定位上走中高、高端路線、在此基礎上進行細分市場。

二、購物中心類商業項目

安徽國際廣場：項目地址在長江西路，商業賣場營業面積為77000平方米，主力商戶有家樂福、KFC等；

一層商鋪價格為25000-30000元/平方，三層商鋪價格為7000-9000元/平方，一層四年內返租8%，四年后商戶有經營權，也可委托物業方代租，三層返租十年，前五年8%，后五年8.5%，10年后交公司管理或回購，返租年投資回報率8%；

金色巴黎購物廣場：項目地址在長江西路，商業賣場營業面積為9839平方米，主要經營服飾、婚慶、體育用品等；一層商鋪價格為25000元/平方，二層為15000元/平方，三層為9000元/平方，四層為6000元/平方，簽三年，稅后8%年返租率，首層總價高，約50%返租年投資匯報率8%；

環球購物廣場：項目地址在馬鞍山與一環路交匯處，商業賣場營業面積為48000平方，（有1.2萬平

方米的夾層 綜合、家樂福、麥當勞、KFC、環球百貨，首層街鋪均價為37000元/平方，一層商鋪價格為19000-25000元/平方，夾層商鋪價格為11000-15000元/平方，四層商鋪價格為5000-9000元/平方，返租三年，返租率為8%三年后承諾原價130%回購，投資戶可以續約，保10%以上的年收益，返租年投資回報率8%；

元一時代廣場：項目地址在勝利路，經營面積為157000平方米，綜合型購物中心；引進華聯、國美、KFC、百貨；一層商鋪價格為19000-25000元/平方，返租10年返租率為10%，到期后必須續約，返租年投資匯報率8%；

新天地國際廣場：項目地址在蒙城北路與一環路交匯處經營面積為30000平方米，一層內鋪價格為40000元/平方，外鋪價格為50000元/平方，二樓商鋪價格為20000元/平方，三樓商鋪價格為18000元/平方，四樓商鋪價格為15000元/平方，稅后8%年反租率、首層總價比較高；

大唐國際廣場：項目地址在望江路與潛山路交匯處，商業區域經營面積為80000平方米，1-2層為大唐百貨（自營招商），3樓為Tesco超市，4樓為真冰滑冰場、餐飲，5樓為銀河國際影院。二期商鋪價格在18000-22000 元/平方，返租10年返租率為10%，到期后必須續約，返租年投資匯報率8%； 萬達廣場：開盤時間為09年11月28日，項目地址在包河區、蕪湖路與馬鞍山路交口，70萬平米城市綜合體，18萬平米國際購物中心，5萬平米六星級威斯汀酒店、5萬平米室外商業步行街和濱河酒吧街，約30萬平米的中央景觀豪宅，10萬平方米的超高層雙塔寫字樓。萬千百貨、超市、電玩、電器、餐飲、兒童娛樂、大歌星KTV、萬達國際影城等十大主力商家攜手進駐萬達廣場，充分體現萬達“訂單式商業地產”，國際廣場、威斯汀酒店為自行持有經營，濱河酒吧街商鋪售價為70000元/平方，商業步行街商鋪價格為為一層70000元/平方二30000元/平方，整體均價40000元/平方，中央景觀豪宅為13000元/平方，商業步行街主要商戶為品牌自營商戶，售租統一，無返租。

三、合肥市2010年未來商業地產項目：

信地廣場：建筑面積95萬方，商業面積58萬方，項目地址位于靈泉東路與銅陵路交叉口，由SHOPPINGMALL、家居MALL、服裝MALL、星級酒店、高端商務寫字樓和商業步行街組成。深國投廣場：建筑面積7萬方，商業面積3.5萬方、項目地址位于長豐路北端，內設沃爾瑪、購物中心、美食廣場、影院及多層停車配套設施等是集購物休閑娛樂餐飲為一提的綜合商業航母；

明發商業廣場：建筑面積54萬方、商業面積38萬方、項目地址位于合肥北二環與四里河路交匯處；是集商業、餐飲、娛樂、休閑、旅游、影城、五星級酒店、酒店式公寓為一體的大型、綜合型商業航母；

松芝萬象城：建筑面積18萬方、商業面積10萬方項目地址位于合肥長江西路段，與沃而瑪、北京王府井百貨、南京新街口百貨、麥當勞、肯德基、必勝客等商家簽定了入駐協議；

嘉茂購物廣場：建筑面積5萬方、商業面積5萬方，項目地址位于長江西路，是購物、休閑、娛樂餐飲為一體的現代商貿中心；

中環城：北臨繁華大道，東臨翡翠大道、南臨石門路，建筑面積70萬方、是一座集商業、住宅、公寓、酒店、寫字樓、藝術館為一體的大型城市綜合體，大潤發已入駐；

從宏觀層面來說，合肥市經濟前景看好，具有扎實的商業基礎且城區人口總量和平均都在不斷增長，這些為商業發展提供了動力源泉；

以上分析的商業地產項目一般進行主題定位包裝來提高整體項目形象，并力爭成功引入主體店來加強投資者的信心，進行帶租約銷售，一般返租10年，年均回報率8%-10%左右，銷售情況普遍較好，一般都在期鋪條件下完成銷售，并后期運營良好；

合肥商業地產商鋪購買群體為投資者，對總價的承受能力有限，且傾向采用按揭付款，月供能力受當地收入水品存在的一定的制約行制約。

四、合肥勝利廣場歡樂城ＳＷＯＴ分析

S—優勢

1、片區價值：新城區位置，本項目屬于勝利路商圈范圍類，項目周邊小區林立，人流增加不斷提升項目潛在價值；

2、文化氛圍：勝利廣場是為紀念合肥解放而建的一個多功能綜合性建筑群，蘊含著豐富的歷史內涵；對本項目的商業文化導入有一定的輔助作用；

3、升值潛力：合肥火車站旁，合肥市形象窗口，升值潛力大；

4、交通優勢：項目靠近臨泉路及勝利路交匯處，加之火車站旁，交通極為便捷；

5、開發優勢：高水準的地下商業開發團隊及成熟的地下施工建設；

6、定位優勢：本項目以夢幻商業空間為主體風格、IMAXS影院合肥獨家經營，加勒比夢幻樂園合肥體量第一，從項目定位與項目性價比打造上充分實現差異化；

7、品牌優勢：香港名店街全國項目開發自身的品牌號召力。

W—劣勢

1、臨近主干道，部分臨街住宅將受到本商業項目經營噪音干擾；引起周遍居民相對不滿；

2、本項目緊臨火車站，周邊地區商業檔次較低、分布較散而且業態、業種不均衡，整個地區的商業

處于不成熟的狀態，而本項目整體定位主題明確，商業更是要打造風格及特色。要形成獨有的歡樂夢幻商業概念，形成自己固定的消費者群體，勢必需要一定時間進行推廣和市場培養；

3、距離本項目不足1公里的北區域已經形成了整體商業配套設施較為齊全，業種業態分布比較均衡，已經成為成熟商業中心。對比而言，本項目的商業面積體量上，很難在規模上與以上商業中心相抗衡。;

4、本項目為地下式商業中心，地下兩層商業空間從顧客消費習慣上需要進行培養和引導；

5、本項目周邊大中專院校較少，而項目定位又處于年輕一代的消費群體，在整體認知度上需進行一定的推廣。

O—機會

1、本項目作為地下商業開發的先行者，項目的成立將首先在周邊消費者中留下深刻印象，一旦項目經營品質成功推出，將會給本項目帶來巨大的社會和經濟效益；

2、本項目商業已經預先進行了商業規劃，詳細分析了商用地產的業態、業種分布，并對本項目總體定位進行了描述，增強了本案商業布局的合理性和操作的可行性；

3、本項目獨特經營理念的導入更能確立市場地位及風格特色;

4、項目所在區域逐漸形成合肥核心商圈，區域內居民收入穩定、經濟發展迅速，市場需求克挖掘空間巨大。

T—威脅

1、規劃中的新興商業中心區與既有商業具有威脅性，大規模商業區建成后，勢必分割本案培養出的消費能力，造成本中心的購買力外流；

2、項目的啟動及整個經營過程都面臨一定的市場不確定性，市場操作的風險將對本案商業物業的推廣產生一系列不確定性的影響；

3、本項目所在區域非合肥主中心城區，人流量主要集中在火車站旁，流動顧客較多，火車站附近的商業氛圍較差影響本項目認知形象；

4、隨著合肥近幾年大型的綜合商業體不斷修建，各區商業地產的規劃及完善，將分流本項目的部分目標顧客群體。

易志剛

2010年4月12日

第二篇：商業地產調研報告

商業地產調研報告(精選多篇)

蕪湖商業、寫字樓調研報告

項目一：微商財富廣場

該項目位于中山北路與長江南路交匯處,與嘉興貿廣場、格力商業地塊成三足鼎立之勢，位置較好。項目用地性質為商辦，占地9145平方米，總建筑面積約40000平方米，由一幢19層主樓及四層商業裙房組成。開發商不自持物業。

辦公部分：辦公部分位于主樓5-19層，標準層呈三角形，分別為北、東、東南向，每層14戶，總戶數300戶；單間建筑面積為33.75、36、38.88、36.72及44平方不等，公攤比達34 %。該部分建筑特色為純loft創意辦公,層高4米8，格力中央空調vivi分層計費，房內上

下水已設計并預留。寫字樓內設日立電梯四部，其中客梯三部、消防電梯一部。在售寫字樓按甲級寫字樓標準建設，出售物業為白坯，大堂、衛生間等公共部分精裝修。

售價方面：均價12014元/平方米，其中五層11000元/平方米，層差價40元/平方米；現行的寫字樓銷售政策為:一次性付款減500元/平方,按揭減350元/平方。商業部分出售價格及方式暫未確定。

物業管理：由開發商指定春天物業實施，物業費3.8元/平方米。

項目二：星隆國際城

星隆國際城位于銀湖南路與赭山西路交匯處，項目用地物業性 質為商辦，首期交房時間為2014年年底。項目占地5.2萬平米左右，總建筑面積近30萬平米，其中商業面積約18萬平米，五星級酒店4萬平米，辦公5萬平米左右。開發商自持65%，自持部分主要引進9000平米星美影城、45000平方百盛旗

艦店、12014平米華潤蘇果旗艦店、50000平米萬豪酒店等主力店。

商業：商業位于地下負一層至地上三層部分，其中地下商業以下沉式廣場的形式存在，設置了水游街和星舞臺兩種主題商業標志。星舞臺是一種類似古羅馬斗獸場的敞開式球體建筑，其探入地下部分即是地下商業。此外水游街的貫通讓下沉商業成為整個項目的亮點，并

給予的更多的情趣元素，使得下沉式商業有隔絕于世外，獨立成街的優勢。地上商業部分地面一層層高5米，二、三層以上層高4.5米。一層商鋪面積最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商鋪較多，面寬4.5米，進深九到十米之間。經營業態方面：地下負一層主營餐飲,地上部分以高端品牌商業為主。

商鋪部分帶租約銷售，包租10年，每年返利8%，前兩年返利可在房屋總款中直接扣減；10年之后，購房戶可享受150%的溢價回購。銷售價格：一層商鋪

價格在55000-70000元/平方之間不等。二層商鋪價格在33000-35000元/平方之間不等。三層商鋪價格在23000-25000元/平方之間不等。地下負一層價格在28000元/平方料左右。現行的銷售政策是按揭優惠985折，一次性付款975折。

辦公部分：星隆國際cbd大廈，三幢5a甲級寫字樓，總建筑面積50000平方米，6-16層為辦公部分，裙樓部分設置商業。對外宣傳口徑為第五代商務寫字樓集群示范體，即將居住、商務、辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等都市功能高度集約的空間。中央空調vivi分層計費，每幢樓3部電梯，其中客梯兩部、消防電梯一部。標準層每層分隔為七間，面積分別為三間225.47平方，一間80.64平方，一間218.4平方，一間222.02平方，一間185.38平方，除80平方的外，其余每間開間基本為9米，公攤比為35%。

售價為第六層8400元/平方，層差價為100元/平方。現行的銷售政策是按

揭優惠985折，一次性付款975折。

項目三：赭山購物公園

赭山購物公園位于銀湖南路近赭山公園，用地性質純商業，總建筑面積為118741㎡。以下沉式設計手法建設山體式購物公園，提出“時間型消費”商業中心的概念。整個項目共劃分為個五個區域,其中open plaza區位于設施主入口的開放廣場,體現設施的公共性夜間能獨立營業,店鋪規格15平方米；國際名品區區位于設施入口主通道處的時尚區,以品牌服飾為主，店鋪規格90-110平米。潮流時尚區區別于其他的特色區域，常年有舞臺演出，業態組合豐富，趣味性強。

店鋪規格是休閑服飾80-90平方米，雜貨店鋪60平方米；兒童體驗館，有微型劇院、醫院、電影院、面包房、書店等體驗設施，店鋪規格40-50平方米。時尚用品廣場，店鋪劃分規格80平方。開發商自持60%物業，dtc商業團隊運作。

整體建筑為地下負三層，單間建筑

面積：商鋪最小10平方，最大500平方。該項目為產權式商鋪，10年內承諾每年8%的投資回報率，10年后承諾溢價180%回購；100平方以上也可自營。目前銷售單價在3.8萬元/平方到4.2萬/平方之間，按揭九九折，一次性付款九八折，另春節期間購房另享受總價優惠10000的政策。

項目四：蕪湖偉星時代金融中心

該項目位于北京中路與九華山路交匯處，物業性質為純寫字樓。項目占地1.3萬平方米，總建筑面積8.1萬平方米，建筑總高度為99.6米層數，共26層,其中1-4為商業裙房，5-26層為寫字樓。寫字樓內設電梯7部。標準層每層12戶，基本為80.64平方及220平方的大戶型。南北雙大堂設計,全精裝公共空間、純鋼寫字樓;電梯分區換乘，總計配備500多個地下停車位。

本項目定位為金融主題寫字樓，銷售均價9000/平方左右，層差 價100元/平方米。按甲級寫字樓標準建設，出售

物業為白坯，公共部分精裝修，項目已基本售罄。偉星總部入駐。現行的銷售政策為辦公按揭付款九折；商業未推出。

項目五：僑鴻濱江世紀廣場

本項目位于濱江大道以東、中山南路以西，物業性質為辦公、住 宅及商業，總建筑高度318米，建筑總面積41萬平米，包括一幢69層高、定位在超五星級酒店和國際5a寫字樓的主樓；兩幢49層、面積在187-576平方米的超高層精裝江景大宅及11萬平方米的裙樓高端商業。全玻璃幕墻，360度江景景觀。建筑群臨江50米。商業部分開發商全部自持。

商業部分：11萬平方米的高端商業配套，包括蕪湖首家3d影院、3000平方米精品超市、3000平方米精品書城及眾多精品餐飲店。主樓商業部分已明確僑鴻二店、超五星級酒店洲際酒店入駐。項目設空中網球場，五星級精裝雙大堂，分層中央空調系統；

辦公部分：主建筑10-47層為辦公，挑高6米雙大堂入口，面積約900

平方米。標準層呈正方形，每層12戶，面積為236平方和136平方兩種；9層及48層為設備轉換層，不對外銷售。公攤比：33%。地下三層車庫，2100個機動車位。按甲級寫字樓標準建設，出售物業為毛坯，公共區域高拋花崗巖、防滑地磚，進口高檔大理石墻面等精裝修。10部客梯高低樓層科學分區。市場定位高舉高打,城市地標建筑,優勢不可復制。

銷售價格，在售12/15/16/20/26/32六個樓層，12層9500元/平方，層差價100元/平方。12層9500元/平方米；20層10300元/平方米。現行促銷政策是：辦公：按揭付款九八折.一次性付款九六折。

項目后期物業由世邦魏理仕承擔，物業費11.8元/平方

項目六：華強廣場

該項目位于蕪紡廠原址，是標準的城市綜合體項目，總面積53萬平方米，集住宅、商業、寫字樓三位一體。商業未公開，但住宅均價達9500元/平方。該

項目地理位置優越，地處鏡湖商圈；定位較高，智能辦公、商端百貨、頂級豪宅。

項目七：潤地商業廣場

該項目位于九華南路與紅花山路交匯處，物業性質為辦公、商業，總建筑面積15萬方，在售寫字樓共22層,每層12戶。每幢寫字樓配六部電梯，標準屋呈矩形, 單間建筑面積：185及124.55兩種,其中四間面積為185平方的分別位于東南、東北、西南、西北，公攤占比：27.4%。公共部位裝修,無中央空調、戶型方正、柱網達8.4米，外觀無建筑特色。600多個地下車位。大型超市部分開發商自持，但未確定哪家超市入駐。

目前在售為一幢靠紅花山路寫字樓，售價四層6150元/平方，六層6300元/平方，22層7970元/平方，.均價7600元/平方,層差30-100元/平方不等。目前銷售政策為大戶型總價讓22萬;小戶型總價讓15

萬，即406大戶型折后價6100元/

平方米,六層6300元/平方米。

項目后期物業由潤地物業承擔，3元/平方。

項目八：江北尚品

該項目位于沈巷人民路兩側，物業性質為商住，住宅六層,底商5米層高底商部分南北兩區,沿街商鋪，單間建筑面積：最小21.31,最大55.97;進深6米,10米不等,開間4米2至5米4不等,拐角處開間可達近8米。住宅售價一層5309,二層5612,三層5642,四層5612；商業15600~19800元/平方米。

商鋪為底商,每幢樓12到17戶不等。

現行促銷政策： 120平的大戶型總價減10000，86平的小戶型總價減6000。底商無優惠。

第三篇：商業地產調研

商業地產分享——商業地產的前期調研

突然累了發表于2010年01月11日 23:51 閱讀(1)評論(0)

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（每天分享一篇專業文章，轉型商業地產，加油！希望朋友們多多關注）——轉型進行時

地產項目在開發的前期要對地塊價值、投資開發環境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究，以期對項目進行整體的可行性分析并對市場定位提供依據，回避風險。而商業房地產因為其客戶需求的特殊性、利益協調的多樣性和開發商贏利模式的不確定性，就更需要在開發前期進行市場調研。目前，這一工作已成為商業地產開發中必不可少的環節。

什么是商業地產呢？商業地產是滿足商業、貿易活動的一種地產形式，簡單的說就是“商貿+地產”。商業地產的前期調研是通過分析目前行業的發展現狀、城市商業總況、消費承載與來源、市場資源依托、投資經營力、可比類似競爭業態現狀，以商業需求和市場依托為導向，以客觀市場調研為依據對項目提出可行性的市場定位，為招商和銷售工作提供依據。一般來講，當項目形式和經營行業并未確定時，我們主要進行幾個宏觀方面的分析調研：

1、經濟環境的分析和研究；

2、區域城市結構調查與發展規劃；

3、商業發展規劃和政策研究；

4、區域商業結構的市場調查與分析；

5、典型性調查與研究；

6、未來商業地產的供應量分析；

7、消費者消費行為的調查與研究；

8、立地條件研究；

9、商圈的確定和研究；

宏觀調研一經完成，依據結果就可對項目做出一個前期的粗略的規劃建議，隨后，我們根據項目的商業形式和經營類型進行進一步的細致調研，以此再對項目規劃做出準確微調。下面我們先來看一下宏觀方面的調研活動：

經濟環境的分析和研究

商業地產由于其開發周期長投資大，最終利潤實現形式歸于出租、經營和銷售，這些均受經濟發展和政策影響較大。所以，在開發商業地產項目時，經濟環境的研究分析就顯得尤為重要。經濟環境的調研主要集中在以下幾個方面：

1、總人口及地區人口結構、職業構成、就學條件、基礎設施情況、家庭戶數構成、收入水平、消費結構、消費水平等；

2、GDP發展狀況，國民經濟產業結構和主導產業產業結構，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益的情況；

3、全社會消費品零售總額；

4、全市商業增加值；

5、城鄉居民的人均和可支配收入；

6、城鄉居民儲蓄存款余額；

7、城市對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況；

8、城市內的重點開發區域，近年政府對城建、商貿、地產等相關方面所出臺的政策；通常要對連續3-5年的數據進行統計分析，這樣才能基本反映出一個城市經濟發展的總體水

平。

區域城市結構調查與發展規劃；

如果項目位置處在城市行政、經濟、文化等人口活動密集的地方，則更易于城市機能的發揮，自然集中的人流能形成良好的商業經營氛圍。當然除了這種情況外還受到區域城市結構和城市發展規劃的影響，如：

1、公共設施狀況；

2、交通體系狀況；

3、道路狀況、通行量；

4、區域城市性質與功能特點；

5、各區域的城市機能組成；

6、城市規劃政策與方向；

城市發展規劃對商業地產的發展有著非常重大的影響，諸如大型社區的發展計劃、商業區的建設計劃以及城市新區的開發都將對項目的規劃以及未來的經營產生直接影響。這些調研要由專業的調研公司完成，一般人員是很難完成的，如果調研不到位，數據有出入將會成為后期項目定位的陰影。

商業發展規劃和政策研究；

在整體上城市功能結構和規劃發展對項目產生一定影響，局部上商業面的發展規劃對項目將有著至關重要的影響。每一個城市的商業布局規劃是城市機能完善的標志，為增強城市商業網點規劃管理的科學性和權威性，國家經濟貿易委員會國內貿易局先后發布了多條《關于加強城市商業網點規劃的通知》，要求直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市盡快制定商業網點規劃，通知要求在2004年12月底前完成規劃的制定及城市商業網點依法管理體系的建立工作。

許多城市的商業委員會考慮到目前商業布局的特點，結合城市發展做出了城市商業網點的布局規劃。這在大型商業地產開發過程中，對開發商及時避免政策性風險和重復建設有著重要的指導性作用。

區域商業結構的市場調查與分析

前面我們進行的都是宏觀的政策等方面的研究，區域商業結構則是區域商業實際情況的調研，也就是我們常講的商業普查。它不僅反映區域內商業經濟活動的指標和特征，其各項指標和內容的綜合數據為項目市場定位、業態設計和經濟效益預測都提供了定性的參考分析。商業結構的調研主要包括以下幾方面：

1、地區間的銷售動向；

2、業種間的銷售動向；

3、商業地區間的競爭狀況；

4、大型主力店的動向；

5、了解稅收政策，重點調查不同業態經營戶的政府政策，經營成本（稅收、租賃費用）和收入狀況。

以上內容必須通過對區域內各種業態的經營商戶從經營內容、商鋪面積、租金、員工數量、營業額、經營狀況、稅收情況、存在問題、預期發展和經營動向等多方面的調研，才能獲得一個較為普遍性的結論。

典型性調查與研究

知己知彼，百戰不殆。商業的競爭環境是關系到一個項目是否能長期存在的關鍵點之一。我們可以對項目所在地和城市其它商業區的各類業態收益狀況進行調研。調研時可以選擇主要的百貨商場、超市、專業市場、餐飲、娛樂等不同形式的商業環境，從規模、提供的產品或服務、客流量、交通、客群來源幾個方面進行分析，掌握各業態的現狀和結構特點，以便做

出一個綜合性的競爭分析。

未來商業地產的供應量分析

對開發商來講，開發住宅項目與商業項目的差別很大，在項目前期必須考慮到該區域未來商業地產的供應量、業態規劃和設計等綜合因素。因為商業地產最終取決于在租賃、銷售后如何很好的支撐經營，所以不論是經營者還是投資者在選擇商鋪的時都會慎重考慮到這一點。

在《城市居住區規劃設計規范》中，明確規定了居住區人口規模和商業配套的面積，對公共服務設施的控制指標，即每千人商業服務建筑面積700-910平方米；社區服務每千人指標59-464平方米；金融郵電每千人指標60-80平方米，以上合計819-1454平方米。根據具體項目的不同，規劃部門對商業面積的開發要求和建筑形式要求都會不同，對于開發商來講，在具體開發中，應根據實際情況，選擇好開發時間，借機乘勝。

消費者消費行為的調查與研究

對消費行為的研究又稱生活結構研究。目的主要在于收集區域內消費者的生活形態和特征，從人口結構、家庭戶數構成、收入水平、消費水平、購買行為以及交通方式的選擇等方面可形成一個對消費行為定量和定性的評估。

1．人口結構；

人口結構主要依據年齡、性別、教育程度、職業分布等進行分類整理，并對過去人口的集聚、膨脹速度，將來人口結構的變遷進行預測。

2．家庭戶數構成；

依據家庭戶數的變動情形及家庭人數、成員狀況、人員變化的趨勢進而洞悉城市化發展與生活形態的變化。如近年城市的搬遷戶以3-5人三代家庭為主，而CBD則以單人或兩人的家庭模式居多。

3．收入水平；

根據收入水平判斷消費的可能性、消費能力以及目前的消費層次等。

4．消費水平；

消費水平是地區內消費活動的直接考量，尤其對零售業來說是最重要的衡量指標。據此推理出消費者的消費情形，并依據商品類別劃分消費種類，計算出商圈內的消費購買力和消費傾向。

5．購買行為；

通過購買行為一是可以掌握消費者習慣性的消費場、消費種類和服務；二是大致判斷選擇商品和服務的標準，以便對區域消費者的消費意識作深入探討。

6．交通方式；

交通方式變化，可以影響消費者的購物習慣及消費內容。在消費者對不同業態的需求在花費時間上都有一定的心理尺度，交通工具的改變會在一定程度上影響購物范圍的大小，同時交通的便利也可以形成客流的有力支撐。

立地條件研究

立地力是指擬規劃商業周圍的環境和自身因素對商業經營的影響。所謂“一步三市”也是這個道理。

立地的周邊環境主要包括周邊道路狀況、顧客到店的便利度、毗臨的場所等。

1．道路類別；

道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。依用途可將道路分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業干道，對商業選址而言，商業干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業區的交通干道。

2．顧客到店的便利度；

進店行進東線是否通暢便利也是影響經營的條件之一。行進動線中是否有障礙物，如交通欄隔、單向車行道、禁止轉彎等路障、路標都會形成對客流的阻礙。

3．周邊的商業氛圍；

有時商業業種的聚集加強了競爭但也能形成集合效應，如專業市場，可帶來單一的消費人流，當然業態的錯位經營與互補經營也是很關鍵，合理的安排業態組成將更有利于市場間的互榮。

4．商業的能見度和日照情況；

商業建筑能否容易找到即商業的能見度是吸引人流消費的關鍵之一，如果商業建筑能見度差將會影響到日后的經營。日照情況對商業經營也有一定影響，在南方由于氣候炎熱，所以顧客更喜歡光顧東北面的商業，而在北方，顧客則更喜歡光顧西南面的商業。

商圈的確定和研究

這是調研中的最后一項，也是最關鍵的一項，商圈的確定是整個項目成敗的基礎。通常商圈是指一個商業地產項目所提供的商業、貿易或者商鋪、貿易服務的范圍。也可以說成是一個商業地產項目吸引消費者的有效空間范圍。對商圈調研的目的主要圍繞著幾個方面：１、了解區域內的社會經濟變相及生活形態；

２、確定產品組合及促銷點；

３、分析商圈是否重疊

４、計算在某一地理區域內的飽和度；

５、找出商圈內的障礙：如：道路設施不便，人口過度擁塞等；

６、法規政策方面的考慮；

７、其他因素：區域競爭是否激烈、未來變動趨勢、供應商位置、交通狀況等。

每一個商業地產項目都有其商圈范圍，不同類型的項目，商圈范圍也截然不同。理想概念中的商圈是規則的同心圓，但是實際上它是由不同規則的圖形組合的。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈），有的市場調查機構將此再細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。通常：

核心商圈（primary trading area）約占50%——70%的人流量；

次級商圈（secondary trading area）約占15%——20%的人流量；

邊際商圈(fringe trading area)約占10%左右的人流量；

那么，每個商圈所包含的人口數量是這樣計算的：核心商圈是用“步行20分鐘能夠到達項目所在地的人口數乘以步行者占總人口的比率”加上“騎自行車20分鐘能夠到達項目所在地的人口數量乘以騎自行車的人口占總人口的比率”加上“步行10分鐘能夠到達可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數量乘以乘坐公共汽車的人口占總人口的比率”再加上“乘坐小汽車20分鐘能夠到達項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總人口的比率”即得到了核心商圈所覆蓋的人口數量。

不同的商圈類型中核心商圈、次級商圈和邊際商圈所包含的輻射半徑也有所不同：

在集中型商圈里核心商圈的半徑在2000米以內，次級商圈的半徑在2000米—5000米之間，邊際商圈在5000米以外；

而在分散型商圈里核心商圈的半徑在500米以內，次級商圈的半徑在500米—1000米之間，邊際商圈則在1000米以外；

如果在商圈劃分時遇到以下幾種情況，將成為劃分的自然界點：

1、凡超過４０米寬的四線道以上或有欄桿、安全島阻隔的道路；

２、受鐵路、平交道的阻隔使人們交通受阻；

３、受高架橋、地下道阻隔使人潮流動不易；

４、受安全島之阻隔使人潮流動不易；

５、受大水溝使人潮流動不易

６、因單行道阻隔使人潮流動不易；

７、人潮走向與購物習慣相反者；

受到以上情況影響都將劃分成兩個不同的商圈。

關于商圈的界定一般依據以下幾種方法：

１、同心圓法：

一個商業項目的服務范圍可以用同心圓表示，先按照不同半徑畫出若干個同心圓，然后計算不同圈層內的人口、消費變化率，如果變化很小就可以確定商圈。這里有兩種方法：一個是用人口密度的變化來界定；二是用不同同心圓間商品消費量的變化來界定；

２、行車時間法：

根據消費習慣，行車速度，不同地區的出行習慣來界定商圈。

３、路線調查法：

沿項目周圍不同的街道調查，收集人口、商業、消費者的信息，根據以上資料進行確定。

４、COMPASS法則：

商業地產所產生的潛在收益受到顧客對該產業的易接近性的影響，雖然很多因素對易接近性有影響，但以下的公式假定易接近性只受兩個地理位置的直線距離和彼此受到吸引的傾向而定。

從狹義上，雷利的吸引力定律可以確定在兩個位置之間的直線上受到同等引力的那個點。從廣義上，這個公式劃定的是一個圓，位于這個圓內的顧客具有受圓內購物場所吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受圓外場所吸引的傾向。

雷利定律的公式為：

da=d/1+(q)a

交易中心=d/(1-q)有效半徑=d*(q)a/(1-q)

根據交易中心和有效半徑就可以確定有效商圈的范圍。

da代表項目所在地到競爭對手所在地之間的有效交易距離（商圈的界境點）

d代表項目計劃用地到競爭對手所在地之間的實際距離；

Sa,Sb代表場所a和場所b各自的規模（即零售面積等）；

在取Sa>Sb時，q = Sb/Sa即兩處場所的規模比率；

a代表常數1/2；

COMPASS法則存在的一定限制：一個是只考慮了距離，未考慮實際的道路狀況和交通狀況；二是顧客認知的距離會受到購物經驗影響，如項目可以給客戶留下良好的心理印象，則顧客的認知距離會比真正的距離長。

5、商業飽和理論：

設在一個城市區域內，商品零售面積人均需求量大約是2.6平方米/人，用城市區域內的總人口乘以2.6就得到市場的需求總量。用“市場總需求量”減去“現有零售面積”即可得到“市場的需求潛力”。如果市場需求潛力大于零則表示開發具有可行性，反之無開發空間。商圈分析的方法有許多種，除了以上的方法還有康維斯的“新零售引力法則”和哈夫的“概率模型”等。

康維斯“新零售引力法則”表示在相互間有明確競爭關系的兩個城市間其商業經營的比率關系。

哈夫的“概率模型”則是從消費者的立場出發，他認為消費者利用某一商業設施的概率取決于商品豐富性的營業面積，為購物所消耗的時間及商業設施的規模實力。

以上各種方法出發的角度不同，運用的市場變量不同，所以達到的目的也不同。在具體研討

分析過程中還是要結合具體的實際情況有選擇地運用，一般可以采取將定性和定量的研究方法相結合的手段。

通過以上九個環節，有關商業地產前期的宏觀方面的調研就基本完成了，接下來要進行的就是針對項目前期定位規劃而進行的較為具體的調研了，不過調研只是手段，并不是最終目的，只有對調查的內容和數據進行系統的分析對比，才能掌握一定量較為準確的市場規律與信息，為項目的后期定位和營銷推廣做出正確指導。

第四篇：合肥市醫院建筑調研報告

合肥市醫院建筑調研報告

安徽建筑大學

2013-9-14 何衛俊 10城建建筑一班 安徽建筑大學 建筑規劃學院 10城建建筑一班 何衛俊 10202900128 合肥市醫院建筑調研報告

一、調研目的

本次調研的醫院有3個，分別是安徽省立醫院南區和安徽省立醫院北區還有安徽醫科大學第二附屬醫院。

本調研報告之初開始擬定調研的目的：

1、熟悉醫院建筑的特點和空間形式，特別是門診部門的部分。

2、熟悉醫院建筑內部的人員流線和疏散流線。

3、了解醫院建筑不同功能空間的布置關系和相互之間的聯系。

4、體驗門診部門中病人的流線，注意病人在流線中的各個時間段所處的不同空間和他們對不同空間的需求和要求。

5、體驗合肥市不同家醫院的設計特點和不同點，對于他們的優點和缺點在調研結束時對他們給予客觀的評價。

6、了解和體驗門診部門各科室的設置位置和他們的相互關系。

7、了解單一科室的候診區和就診區的空間設置。

8、了解醫院的整體各部門的規劃和內因，初步探究他們之間設置相互關系的內因。

9、了解醫院作為人群聚集地怎樣合理高效的疏散人流和合理的給予充量的停車位。

10、大致了解醫院其他部分的建筑，如：住院部，后勤部門，醫技部等

以上是我本人在調研之初擬草的一些調研目的，當然，老師也給予了幾個調研目的：

1、建筑的場地周邊狀況：交通，建筑筑物，景觀。

2、場地的入口設置（與周邊交通的關聯，與建筑各出入口的內關聯）

3、停車場，廣場，綠化。

4、建筑的主輔出入口的設置，門診部與住院部的聯系的關系。

5、主要樓層的平面分布圖。

6、就診路線的體驗。

7、主要空間的柱間尺寸，布置方式，層高，體量，造型，色彩，飾材。

8、發現問題，自己的總結。

二、實地調研

（1）安醫二附院

安醫二附院作為08年新建的醫院，在現代的技術條件下和設計團隊的合作下在各方面在我個人看來都是比較成熟和適應現代人就診條件的一所醫院，作為綜合性三級醫院，目前擁有床位1200張。占地190.68畝，總建筑面積約17萬m2，擁有1000個泊車位超大停車場。但就在停車這一方面面就做的比較突出。安徽建筑大學 建筑規劃學院 10城建建筑一班 何衛俊 10202900128 當然在任何方面設計的也是基本面面俱到，在人群流線方面無論在人群流線的便捷性還

是在不同人群的分流上面都做的比較好，在空間體量上和整體的建筑體量上該醫院整體的平面圖街巷式的布局在街巷的左端是門診部門，碩大的門診中間被切去小體量的長方體使被分割成等體量的長方提，保證了各診室的通風和光照要求既而使病人和醫生在良好的空間下進行醫療就診活動，街巷的右邊最東端是長條并且獨立的行政樓，中間樓層有連梁與門診和住院部相連，這樣既保證了行政人員的獨立性和建筑在平面上的良好布局外有保證了與其他部分之間的聯系。中間架起幾根粗大的立柱又可以和門診部門連成一片，有利于形成具有氣魄的醫院前門，并且門診部門和行政部門的不同前立面的過度可以是醫院大前門的立面豐富。行政樓分別用連廊與左邊的門診樓和后面的住院部相連，這樣方便管理人員隨時可以到達醫院的各個部分進行事物的管理和醫院方針的傳達。

作為大型綜合的醫院，前廣場無疑使眾多人流的交匯點，不僅如此還是各種機動車的交匯點，所以醫院前廣場的疏散作用無疑是第一級人流的疏散地，前廣場包括機動車行駛道路區和部分機動車地面停車區還有人員活動區，在機動車部分要組織好機動車進入醫院后快速的分流和停靠。如圖，在安醫二附院的前廣場我們可以看到機動車進口大門被細分為兩個小出入口，這樣進出的車輛流線不會發生干擾，也便于進出車輛的管理。左邊為進入口，右邊為出口，在進口的兩端路線機動車可以快速的停泊在大門兩側的綠化停車位上，或者快速的進入廣場的外圍路線進入到醫院的地下停車庫，安醫附二院的地下停車庫龐大，設有三個機動車入口，可以有效的滿足綜合大醫院的停車需要和快速的疏通車輛。并且在地下停車場的中心位置和邊緣位置設置眾多的樓梯出口和電梯通向地面的門診部、行政部和住院部。在地下停車場還設有眾多的提醒路線的標志，這樣可以給患者或者就診的人員帶來指引性。在地下停車場被劃分為轎車私家車類和摩托電瓶車類兩塊區域，這樣有利于管理。

在前廣場臨近門診口左手方向設置急診和傳染科路線指示牌，人群進一步在廣場的醫院安徽建筑大學 建筑規劃學院 10城建建筑一班 何衛俊 10202900128 分流。

在安醫二院的平面圖中我們可以看到醫院有兩個入口，分別是南邊的主入口和西邊的次入口，主入口面對門診和行政區療區，次入口面對急診。在平面圖中我們同時可以注意到醫院的三大部分被中間的醫院街相連使他們聯系緊密，中間其他部分用連廊鏈接。門診部在醫院街的左邊，行政部在醫院的右邊，行政部的后面是住院部，住院部分南北樓，中間夾著的是放射檢驗科樓作為為全院使用的醫技樓，當然醫技樓比較矮，防止了遮擋后面北樓的光照。從中我們可以看到安醫二附院很好的使各個部門之間聯系緊密方便，流線也做到了合理化。在醫院街的一層門面對著醫院街大多是開設著便民超市或者醫院里面需要的一些商品和店面，方便醫院里面的患者購買生活用品，在醫院街的大立柱字啊面還設置有些許的座椅供前來就診的人員中途休息。

在門診樓中的平面圖我們可以看到中間挖去了一個大體量作為天井，里面配上游戲的座椅和搖椅，這樣的設計即給與了門診樓充分的采光，避免了門診樓大體塊過余悶長導致里面診室和部分候診區成為灰空間，同時這樣一塊休息區域也可以給來到醫院的患者適當的休息放松的好去處，可謂是一舉兩得的設計。

安逸二附院在門診樓的設計上面注重了患者的流線的便捷和清晰、候診區的環境和醫院流線人性化指示性等方面的設計。整個門診部門是一個巨大的4層的長方體，但是在增加了臨近醫院街一邊入口處的大天井大廳和后面的活動天井區域，減去還有西面各診科區域之間的體量一下子就是整個就診樓通透起來，無論在采光還是通風都比一般的醫院建筑好，唯獨在門診的中部可能次之，但是醫院在這個區域設置的基本是輸液大廳和掛號收費的地方，對于采安徽建筑大學 建筑規劃學院 10城建建筑一班 何衛俊 10202900128 光和通風的要求不是很高，這樣就是各個人群各需所需的地方。

在大廳的入口地面上有各個不同部門路線方向指示針，這一設計很好的給予第一次來醫院的患者明顯的指示，有利于緩解患者的緊張盲目的心情，在一層醫院大廳的左邊就是兒科，這樣人群在大廳就被再次的分流。在醫院大廳入口處右邊有一個24小時便民自助服務的銀行，這樣使前來就診的人員如果被開的藥方價格超出自己的攜帶金額可以在自助取款機上取款。

在兒科科室的設計上，設計者為兒童的年齡考慮，為消除兒童就醫的恐懼感，無論在墻、地面、樓頂都設計了比較兒童的元素，采取了比較色彩艷麗的各種粉刷顏料，在墻壁上還掛了一些動漫的大畫。甚至在靠墻的位置放置了一個兒童在游樂園經常玩耍的滑梯。這樣的設計和設置使兒童在步入這樣的環境當中消除就診的緊張感和不配合時有很大的幫助的。

在安醫二附院的美容整容中心我們優惠看到另外一個景象，絢爛的樓頂設計，光潔閃亮的墻壁，還有候診廳擺放的幾個休閑的座椅，使人進入的仿佛是一個高檔的美容所或者化妝品店。由此我們科一看到，安醫二附院在不同診室面對不同人群會設計出不同的室內裝潢布局和格調。很顯然這樣的設計會更加的適應現代的就診形式，從以前緊張的看病狀態慢慢的向休閑和舒適的狀態轉變。

在就診樓中，每一個門診科室單獨的使用一個長方體體塊，這樣使他們之間互相不干擾也防止竄科的現象發生。每一個門診科室擁有單獨的候診廳咨詢 臺，這樣的設計大大的給門診大廳緩和了人群的聚集壓力，同時也為患者避免了嘈雜的環境。在每科門診科室的鏈接走廊處設置衛生間和消防樓梯，設置在這個方位是衛生間和消防樓梯的位置非常的明顯，無論是在就診人員的上廁所方面還是在及時疏散人流方面都提高了效率。安徽建筑大學 建筑規劃學院 10城建建筑一班 何衛俊 10202900128

醫院的住院部顯長長的長方體坐落在醫院的東方位置，長端面對南向，具有良好的朝向，在住

院部的平面圖中哦我們可以看到，左端為電梯和消防疏散樓梯，下端全部不是的是住院部的病房，中間是護士站或者醫用電梯，后端為醫生的各種辦公和藥品存放房間，這樣把最好的朝向留給了患者，很好的為患者的康復提供了條件。咨詢臺放在了中間方便給予患者的咨詢，又使護士在中間加強患者以醫生的聯系,在患者遇到緊急情況的時候可以迅速的通過中間咨詢臺的護士第一時間將醫生帶到患者的病房處進行就診和搶救，確保患者的生命安全得到及時的治療。

安醫附二院調研的總結： 優點：

1、該醫院在平面布局的時候注重各部門之間不同的聯系關系給予了適當科學的建筑分布，使他們之間該有的聯系程度得到很好的實施，在患者就診者其他活動中能夠將流線縮短，大大的加強了患者的就診效率和辦事的效率。

2、在總體的規劃中，該醫院比較注重大量的人群聚集處的疏導，同時注意到綜合性醫院的機動車停靠位的要求需求龐大，因而將門診部和住院部還有行政部的地面以下全部作為機動車的停靠位，為該醫院提供了1000多的停靠位，很好的解決了停車的問題。并且停車場多處設置通往地面各個部分的樓梯和電梯，這樣能夠讓各鐘人群在停車后能夠迅速的通往自己所需的地方。

3、將住院部放在中心位置，方便與門診的聯系和行政管理人員的聯系，兩個醫院部中間放置的醫技部能夠很好的為住院的患者及時的檢測病情的情況，并且將檢測的路線左端到最低。這樣既方便患者的就診和檢測液方便行政人員對醫院住院部的綜合管理。

4、門診樓的多處鏤空設置的大面積的天井和庭院，以及醫院街的頂上采用大面積的鋼架玻璃屋頂，是整個龐大的醫院建筑不在沉悶，而是顯得透亮寬敞明亮。這樣的良好的光環境有利于患者就診和等候期間心情舒暢。

5、該醫院處處彰顯人性化設計，無論是兒科科室的布置成兒童耳朵樂園還是美容整形科室的布置成高檔的休閑美容所，還有門診的天井處設置成休閑的綠草軟質鋪地。這些設計使醫院從醫療機器的形象轉變為溫馨的場所，是就診的患者心理消除疾病就診的緊張感有著積極的作用。

6、各個部門分而不散，連而不悶。每個部門都得到了良好的光照和朝向。特別是住院部的病房。行政部分也是很敞亮，為員工的辦公提供了很好的環境，在頂層

7、置了員工的活動健身房和瑜伽練習室。豐富了員工在閑暇時的生活，同時也鍛煉了安徽建筑大學 建筑規劃學院 10城建建筑一班 何衛俊 10202900128 員工們的體魄從而能更好的為患者們進行服務。

缺點：

安醫附二院基本上沒有什么缺點，如果非要提的話我只能按照高要求提兩點吧

1、在門診通向住院部的電梯間是我看到有些許家屬就在里面直接在地面打臥鋪睡覺，一看就是有家住病重在醫院或者近期手術需要長時間照料的，我想隨著時代的發展，醫院的設計要求更高，應該為這些病人設置專用的家屬休息室。

2、在醫院的東面是大片的景觀園林用地，我發現里面的小路設置的很不合理，從衛星地圖上也可以看得出，該設計入口的地方沒有設置，不該設置路口的地方偏偏設置個主入口，但是那個主入口幾乎是沒有人從那進 過的。里面的小環境營造的比較失敗，里面基本上沒有什么人在里面休息。里面的植物配置也不怎么好，缺少高大可以形成陰涼地的樹種。

(二)省立醫院安南區

安徽省立醫院就坐落在我們學校的對面，隨意調研起來比較的方便，該醫院東臨合作化路，南鄰天鵝湖路，西臨金大郢，北臨南二環主干道。為緩解醫院就診門口的堵塞情況，醫院未在主干道南二環開設入口，而而避開車流的高峰流線南二環處在支路金大郢開設醫院 主出入口，此路基本上通的車流都是進出醫院的車輛，所以此路段基本上是醫院的專用路段，這樣很好的利用了這樣一個路段，同時也避免了大醫院門前的擁堵情況。醫院的次出入口設置在天鵝湖路，對于這樣車流不是很多的二級線路上可以直接開設出入口了。安徽建筑大學 建筑規劃學院 10城建建筑一班 何衛俊 10202900128

從該醫院的地理位置和衛星圖上面可以看出該醫院的用地面積非常的緊張。所以醫院基本上是一個大整體的設計，高層的住院部設計加上多層的門診、醫技、行政部分的設計。因為體量碩大，所以該醫院在打體量的門診部分設置了兩個長方形庭院以改善就診的環境。但是在醫技和行政部分卻沒有很好的設計出這樣的天井，有的也只有局部的正方形的體院，對于主題的沉悶根本沒有得到很好的解決，所以導致行政部分大量空間的悶塞，就算有大型的通風系統但是對于過大的形體所導致的悶塞的后果沒有得到良好的解決。這樣的情況也發生在中部醫技部分和中間的藥方等一些地方。不僅如此，也是由于體量的過于龐大，導致多層部分功能繁多，不得不導致流線復雜。其中囊括了門診、醫技、餐飲、行政等諸多功能。這樣不得不讓就診的患者有時候摸不到頭腦，就連我們在調研的時候有時候都會迷糊了方向不知身處在哪里。該醫院樓將大量的幼稚空間給予了門診和住院樓，但是由于體量的龐大并且沒有設計好體量的減除和適當的增加天井、庭院等，導致其他功能空間嚴重的采光不足，陰暗終究不見天日。這樣的取舍也是無奈之舉。但是在設計上并不是沒有解決的方案。

從這張平面圖我們可以很清楚的看出來醫院的行政部和醫技部分都是出于該建筑的中心位置，自然采光和通風都差了很多。如果能夠在該位置多設置幾個天井或者小庭院，我想這回大大的改善這一位置的環境。

（三）省立醫院北區

該醫院位于市中心的黃金位置，用地在設計之初的時候就已經很緊張，隨著經濟的發展和對醫療容量的增加不得不使北區擴建，但是旁邊的擴建基地畢竟有限，并且在規劃之初的時候沒有預料到需要這樣大的安徽建筑大學 建筑規劃學院 10城建建筑一班 何衛俊 10202900128 擴建面積，所以最近幾十年北區不斷的在擴建在擴建，這樣也是這個醫院帶來了最大的詬病~！那就是各個區域之間聯系的非常分散。東一個門診西一個急診，并且門診和住院部之間相隔著一天道路，這樣嚴重的給患者帶來不便。又由于用地的極其緊張和對醫療容量的高要求導致新建起來的門診部門明顯給人的感覺就是擁擠狹小，眾多的候診區被迫和電梯候梯廳設置在一起，公用的廁所狹小不堪，過道可能也是掐著最小寬度設計的。這樣的空間給患者的感覺可想而知，狹小和擁擠還有不高的樓層都使患者的心境受到影響。

三、總結

這幾個醫院跑下來我還是感覺安醫附二院在整體的設計上毫無以為是絕對的勝出者，綜合分數是其他醫院不能及的，我覺得醫院設計的要點和規范它都恰到好處的把握住了，并且在細節上也很人性周到，當然也有些許缺點~但是已經很不錯了，其他醫院我看了，要么就是像省立醫院的北區，因為歷史的原因當初規劃沒有考慮到將來的發展需要最后擴建的東一個西一個，導致流線過長不方便，各部門聯系欠缺，有的還需要跨街道，并且因為在擴建是用地積極緊張導致新建的門診過于狹小擁擠，許多功能可以明顯的看出是硬擠進去的。要么就是像省立醫院南區用地緊張導致體型過于整體不知道去掉中間的體塊導致管理部分空間大面積的灰暗空間和封閉空間，需要大功率的通風系統和照明，對節能反面欠缺，但是即使這樣也不能徹底的改善這樣的不利條件，設計者應該在設計之初就應該考慮到這樣的問題采取科學合理的設計來避免這樣的空間產生才是最為根本的解決辦法。

四、調研給我們即將的設計的啟示

1、通過實地的醫院建筑的調研我們切身感受到了醫院建筑在總體上面的關系，門診需和醫技樓、住院樓聯系緊密，這樣可以方便患者在最短時間和路程的情況下到達需要的地方，避免患者過多的奔波和勞累。

2、在醫院門診前應該設計足夠的場地和條理清晰的車流和人流指示牌，將車流和人流及時有效的進行分流。

3、門診應該設置在主入口處，急診和兒科需要和門診進行分別設置，急診可以設置在門診的旁邊或者次入口處。

4、在醫院的用地寬松的情況下應該醫療區的個部分設計成“分而不散，合而不悶”既是一個大整體，又是單獨的存在。這樣的設計在不失去各個部分聯系的同時又可以得到良好的通風和光照。在醫院用地緊張的時候，醫院應該在大的整體上合理的挖去小的體量；設置些天井或者庭院，這樣就會將大體量的醫院綜合體變的透亮和寬敞。

5、醫院作為人群集聚地機動車的數量必然龐大，大型醫院應該設置足夠的地下停車場為為數眾多的機動車得到充裕的停靠場所。在地下停車場的設計中更應該設計好地下停車場通向地面各個地方的出口位置，位置設置好可以有效的縮短人員到達目的地的路線流程。

6、在醫院的總體規劃中應該具有長遠的目光，應該留有合理的發展用地，不然等到不得已需要擴建的時候就會變的很被動，擴建的基地可能遠離原來醫院的基地，造成門診與住院部和其他的部門隔街的現象。這樣會給交通帶來壓力同時對于患者也存在安全的隱患。

7、在醫院的空間朝向的設計中，應該把住院部的朝向放在首位，其次是門診部候診區域。這樣的取舍是建立在以患者為中心的設計思想中，為患者營造良好的就診環境和住院環境，這樣對于患者康復無疑使積極的條件。

8、在醫院的設計中注重人性化設計，具體的可以在醫院設置眾多的就診和住院的等路線的指示性路牌等，在面對不同人群的就診科室可以因不同人群的特點而設計符合不同人群格調的候診區域。

9、在住院部應該為重病需要陪護的患者設置家屬陪同休息室，這樣避免部分家住住在電梯安徽建筑大學 建筑規劃學院 10城建建筑一班 何衛俊 10202900128 侯梯廳的情況出現。

10、在設計患者就診路線時候應該本著便捷，和其他人群如醫護人員的流線不交叉，不竄科等基本原則實施設計。

第五篇：合肥市高技能人才隊伍建設調研報告

合肥市高技能人才隊伍建設調研報告

為全面了解我市高技能人才隊伍狀況，加快推進高技能人才工作開展，為經濟建設和社會發展提供堅實合理的技能人才保障，我局于2010年底組織開展了全市高技能人才隊伍建設綜合調研。本次調研采取普查、抽樣調查、查閱資料、實地考察、召開技工院校、職業培訓學校和企業座談會等多種方式進行，力求調研的全面性和準確性。

一、我市高技能人才工作現狀

近年來，隨著經濟社會快速發展對高素質勞動者的需求日趨強勁，高技能人才工作得到市委市政府的高度重視和社會各界的廣泛關注，高技能人才工作的戰略地位得到確立，高技能人才培養基地不斷建立和發展，高技能人才數量快速增長，高技能人才評價和激勵機制初步形成，高技能人才成長環境逐步改善，高技能人才隊伍建設取得了突破性進展。

（一）貫穿高技能人才不同成長階段的政策體系得以建成

我市先后制定和出臺了《合肥市2005-2010年高技能人才隊伍建設實施意見》、《合肥市藍領人才開發與引進計劃》、《合肥市高技能人才評選獎勵辦法》等政策，明確了我市高技能人才培養開發、交流引進、評價使用等各個成長階段的目標任務和具體措施，逐步建立起一整套高技能人才工作政策體系，為高技能人才工作開展提供了動力支持和科學指導。

（二）多渠道多層次的技能人才培養開發與交流引進制度得以建立

我市的技能人才隊伍主要通過自身的培養開發和外部的交流引進兩種方式來發展壯大：

在自身培養開發方面，我市統籌資源，多向發展，加強各類企業培訓機構和院校培訓機構的建設，充分調動社會力量和民間資本的積極性，初步形成了社會各級各界力量共同參與的多元化辦學格局，對技能人才開展訂單式和定向式培養，推進校企合作模式，建立起面對企業在職人員、待轉移就業和新成長的農村勞動力、下崗失業人員等各類勞動者及其職業生涯不同階段需要的職業技能培養制度。目前我市年培養各層次技能人才15萬人，其中通過5所技師學院、1所高級技工學校、26家企業高技能人才培訓基地開展高級工、技師和高級技師培訓，年培養高技能人才1.5萬人；通過27所技工院校、152家民辦職業培訓學校開展中級工培訓，年培養中級技能人才7.5萬人；通過156家就業培訓定點機構開展農民工技能培訓和再就業技能培訓，年培養初級技能人才6萬人。其中農民工技能培訓從2009年起成為民生工程，兩年來，我市創新推出的“農民工技能培訓券”工作模式效果顯著，深受好評，在2009年中央巡回檢查組視察我市深入學習實踐科學發展觀活動中成為我市的典型事例。2010年省委書記張寶順同志在調研我市農民工培訓定點機構省婦聯巾幗家政服務中心的時，對培訓工作給予了高度評價。

在外部交流引進方面，我市充分發揮省內兄弟城市與本市在資源、產業和人才方面共享、相融和互補特點，不斷鞏固“省會勞務協作圈”、“皖北城市結對合作”和“皖江城市帶承接產業轉移示范區九市人力資源聯盟”三大人力資源合作平臺，積極開展城市間的勞務協作，優化人力資源跨地區合理配臵和有序流動；2010年盧仕仁副市長親率我市多家重點企業，分赴河南信陽，湖北武漢、江西南昌等省外城市集體招聘，簽訂人力資源交流合作協議，搭建起與外省市人力資源合作交流有效平臺。

（三）全方位覆蓋的技能人才職業技能鑒定得以推廣 完善政府指導、社會化管理的職業技能鑒定制度，大力推行職業資格證書。加強職業技能鑒定網絡建設，全市已建成職業技能鑒定站（所）41家，主要分布在大型企業、行業協會、職業院校等，其中安徽新華學院職業技能鑒定站、合肥市萬眾技工學校職業技能鑒定站等已成為質量過硬、信譽良好、認可度高、具有行業權威的品牌職業技能鑒定機構。積極拓展職業技能鑒定規模，擴大職業院校畢業生鑒定覆蓋面，推動企業職工參加鑒定，將新興職業（工種）納入鑒定范圍，2005年至2010年底全市累計開展職業技能鑒定51.5萬人次，核發職業資格證書46.5萬人，2008年至2010年底全市累計開展專項能力鑒定1.7萬人次，核發專項能力證書1.5萬人，為各層次技能人才提供技能鑒定服務。

（四）科學合理的高技能人才評聘和使用機制得以初步建立

近年來，我們在江汽集團、省建工集團、供水集團、燃氣集團等多家骨干企業進行試點，逐步推動我市企業建立起以職業技能為導向，以工作業績為重點，注重職業道德和職業知識水平的高技能人才評價新體系，創立起統一標準、自主申報、社會考核、企業聘用的高技能人才社會化評聘新機制，建立起就業與培訓考核相結合、待遇與業績貢獻相聯系、技能人才與技術職稱相對應的使用新制度。

政府出臺多項政策提升高技能人才的社會地位和經濟待遇在我市，明確被聘任的技師、高級技師可以享受中級、高級專業技術職務人員同等工資福利待遇，高級技工學校畢業生視為高職高專同等學歷，實行同等待遇。高技能人才被納入政府特殊津貼評審和市拔尖人才評選范圍。高級技師退休后與副高以上專業技術人員同等享受企業退休人員基本養老金調整有關政策。企業正式錄用的外地高技能人才，可直接辦理戶口登記手續，在子女上學、家屬就業、社會保障等方面享受本市居民同等待遇。2009年起建立技師和高級技師工資指導價發布制度，為高技能人才和用人單位協商工資待遇提供了重要依據和參考。

（五）適應和促進高技能人才成長的環境得以優化 建立全市職業技能競賽制度，從2004年開始，每年舉辦全市性職業技能競賽活動，每兩年舉辦一次綜合性大賽，由日立、海爾、格力、江汽等大型企業承辦，面向全市各行各業的在職職工和社會人員開展，有1千多家用人單位近20萬人參賽，對競賽獲獎選手授予“合肥市技術能手”等榮譽稱號，頒發獎金和技師職業資格證書，并積極推薦參加國家和省組織的競賽活動，充分調動職工刻苦學習、鉆研業務的積極性。

建立全市高技能人才評選表彰制度，從2007年開始，每兩年開展全市高技能人才評選獎勵活動，評選對象為本市具有高級工以上職業資格或業內認可的高級工以上技能水平，有良好的職業道德和敬業精神的生產一線技術崗位職工。評出的獲獎選手分別授予“合肥市技能大獎”和“合肥市技術能手”稱號，獎勵每人1萬元和2千元獎金。

創立“中國·合肥技工節”品牌，從2008年起，每兩年舉辦“中國·合肥技工節”，以 “尊重人才、崇尚技能”為主題，通過院校成果展、技能大師亮絕活、企業產品展、城市之間人力資源簽約、技能人才招聘會、校企合作對接會、高峰論壇等系列活動，集中展示企業高技能人才的高超技藝和先進事跡、技工院校和職業培訓機構教學成果和學生作品，進一步營造“尊重勞動，尊重知識，尊重人才，尊重創造”的濃厚社會氛圍。技工節的舉辦在我市乃至全國都是首創，它既是技能人才工作交流展示的盛會，也是勞動者的盛大節日，創立至今得到了各級各界的大力支持和廣泛參與，獲得國家和省市多位領導的充分肯定，在2008年第一屆技工節上，人社部職業能力建設司劉丹副司長、省人社廳原朱勇廳長、市長吳存榮等領導親臨活動現場；在2010年第二屆技工節上，人社部職業能力建設司司長吳道槐、省人大副主任郭萬清、省人社廳副廳長林海、市長吳存榮、市委副書記熊建輝等領導親臨活動現場。每屆活動都吸引了幾十家知名媒體和2萬人到場，規模空前，成為我市乃至我省的技能人才品牌展會。

設立技能大師工作室試點項目，2010年在江汽集團、叉車集團、榮事達三洋、昌河汽車公司等大型知名企業中設立技能大師工作室試點項目，選派國家、省、市職業技能競賽和評選表彰活動的獲獎選手、享受政府特殊津貼及其他有專業特長的高技能人才，集中開展技能研修、技術攻關、技能創新和帶徒傳技等活動，加速培養高技能人才和技能創新成果的傳承推廣。

（六）切實有效的高技能人才保障機制得以加強

組織領導方面，我市的技能人才工作一直由市人才工作領導小組統籌協調，組織部門牽頭，我局具體負責，宣傳、財政、教育等成員單位間各司其職，密切合作，共同推進技能人才工作。

資金投入方面，基于市委市政府對技能人才工作的高度重視，近年來對技能人才工作的財政投入力度不斷加大。每年安排200萬職業教育專項經費，用于技工院校建設和補貼實訓設備，扶持和促進技工教育事業發展。市人才發展資金切塊用于高技能人才培養、開發和獎勵。安排專項經費用于全市職業技能競賽活動。全市就業專項資金中每年用于職業培訓補貼不低于1500萬。

綜上所述，近年來我市通過多種方式開展高技能人才工作，包括加大對技工院校的支持發展力度“培養一批人”，建設高技能人才培訓基地“孵化一批人”，舉辦技能大賽“賽出一批人”，開展高技能人才評選獎勵活動“樹立一批人”，舉辦技工節“推出一批人”，建立技能大師工作室“帶動一批人”，還有建設藍領公寓“留住一批人”，建立職教城“匯聚一批人”，等等，多管齊下，百花齊放，有力地推進了高技能人才隊伍建設。

二、高技能人才工作中存在的問題及原因分析

（一）社會對技能人才的重要性認識不到位

對職業教育和培訓的認識不到位、看低技能人才的社會價值、認為技能人才不是人才等問題依然存在。技術工人的社會地位較低，重普教、輕職教，重學歷、輕技能的傾向在社會的各個領域普遍存在，導致很多勞動者不愿接受職業教育和培訓、不愿當技術工人、不愿走技能成才的道路。

（二）技工院校的生源障礙嚴重制約技能人才隊伍的壯大

技工院校一直是培養優秀技能人才和合格技術工人的主力軍，但是目前在招生方面遇到了很大的障礙：技工院校被拒絕進入生源地的初、高中進行招生，不能進入正常的對口渠道導致技工院校被不少學生和家長誤認為是非法辦學單位；開展高等職業教育的技師學院和高級技工學校，沒有和職業技術學院一同納入高校招生范圍，不能加入到高考選報志愿的院校行列，嚴重影響招生和辦學發展。

（三）現行的技能人才培養模式有待革新

現行的院校教育教學模式和學制單一，教育教學內容不能很好地適應企業和社會需求，跟不上企業技術革新和產品換代升級的速度，行業企業參與教學的良性機制尚未形成，產學結合沒有真正落到實處，人才培養模式有待革新。

（四）企業對職工培訓的主體作用發揮不到位

不少企業存在重使用輕培養、忽視甚至不愿開展職工崗位技能提升培訓的現象，單純依賴院校和社會提供培訓服務，沒有發揮企業應有的主體作用，絕大部分企業也沒有按照國家政策要求（職工工資總額1.5%至2.5%）足額提取和使用職工教育經費。

（五）用人單位對技能人才的使用待遇政策執行不到位 為合理確定技能人才的使用和待遇，省市政府部門已在相關政策中予以明確，但在有的用人單位并沒有得到落實。技能人才的工資待遇與專業技術人才的差距較大。

三、加快推進高技能人才隊伍建設的對策和建議 大力加強高技能人才隊伍建設，培養造就一大批具有精湛技能的人才，是我市產業結構優化升級的需要，也是提升我市經濟創新能力的必由之路。因此，要進一步深入貫徹落實胡錦濤總書記“沒有一流的技工，就沒有一流的產品”重要講話精神，從我市經濟建設對技能人才資源的需求出發，針對存在的問題和困難，在十二五期間采取有針對性、實用性的“藍領人才16條”舉措，加強對技能人才隊伍建設的統籌規劃，推動技能人才工作觀念創新、政策創新和機制創新，營造有利于技能人才隊伍建設的宏觀環境，傾力打造技能人才大市和強市，努力實現技能人才總量與我市經濟和社會發展目標相適應，技能人才結構與我市產業、行業發展需求相適應。

（一）充分發揮企業主體和院校基礎作用，加大高技能人才培養力度。

1、進一步加強企業在職職工培訓。指導督促企業積極開展職工培訓，將職工培訓列入本單位中長期規劃和計劃，建立健全職工培訓規章制度，努力提升職工隊伍整體素質和技能水平。企業開展職工培訓的費用從職工教育經費（占職工工資總額的1.5%—2.5%）中落實。

2、加快在企業建立高技能人才培訓基地和實訓基地。在大中型企業中擇優建立一批培訓基地，開展高技能人才培訓工作，完善高技能人才培養體系。企業高技能人才培訓基地面向機關和企事業單位技術工人以及具備條件的社會人員，開展高級技工、技師和高級技師培養工作。充分利用企業培訓資源，建立高技能人才公共實訓基地，為培養高技能人才提供實習實訓服務。

3、建立更多的技能大師工作室。擴大試點范圍，在大型和知名企業中新建更多的技能大師工作室，充分發揮技能大師掌握的豐富實踐經驗和絕技絕活的優勢及模范帶頭作用，有效促進企業生產效率的提高，產生積極的經濟和社會效益，保護和開發我市優質品牌。

4、充分發揮技工院校培養技能人才的基礎性作用。鼓勵和支持技工學校、高級技工學校和技師學院面向初高中畢業生、中等職業學校畢業生、高職高專畢業生，開展中級技工、高級技工、技師和高級技師培養。加強技工院校建設，提升辦學層次，在現有規模上積極發展技師學院、高級技工學校和骨干名牌專業。

5、大力推行高技能人才校企合作培養制度。技工院校緊密結合企業崗位需求，與企業共同制定培養計劃，推行“訂單式培訓”、“委托式培養”，實現從招生、培養、實訓、就業等全過程、全方位的校企合作，使學校的專業設臵和對高技能人才培養更加適合經濟社會發展需要。企業為技工院校教師實踐、學生實訓實習提供場所。鼓勵企業選派優秀技術人員擔當技工院校實習指導教師或兼職教師，鼓勵優秀學員直接參與產品生產和技術攻關。

（二）大力推行職業資格證書制度，建立科學的高技能人才評價體系。

6、推進職業技能鑒定改革。完善職業技能鑒定制度，實行政府指導下的社會化管理體制。加強職業技能鑒定網絡建設，建成一批質量過硬、信譽良好、認可度高、行業權威的品牌職業技能鑒定機構。積極拓展職業技能鑒定規模，擴大職業院校畢業生鑒定覆蓋面，推動企業職工參加鑒定，將新興職業（工種）納入鑒定范圍。建立健全職業技能鑒定質量保證體系，依據國家職業標準，完善考核鑒定程序，規范考核鑒定行為。加強命題管理，建立題庫，保障考核鑒定的公正性和客觀性。

7、完善高技能人才社會化考評辦法。按照“統一標準、自主申報、社會考核、企業聘任”原則，推行高技能人才社會化考評制度。加快建立以職業能力為導向，以工作業績考核為重點，注重職業道德和職業知識水平的高技能人才評價體系。進一步突破比例、資歷、年齡、身份等條件限制，對掌握高超技能、做出重大貢獻的企業骨干人才，可破格或越級參加技師和高級技師考評。

（三）加強高技能人才的交流與引進，完善高技能人才使用激勵機制。

8、大力引進企業急需的高技能人才。鼓勵和支持企業引進高技能人才，充實我市高技能人才隊伍。通過人力資源交流、人才信息共享、勞務協作等方式，促進企業引進外地乃至境外優秀高技能人才。進一步落實企業正式錄用的高技能人才享受本市居民同等待遇。

9、加強對高技能人才的就業服務工作。完善公共就業服務機構服務功能，為高技能人才提供及時有效服務。加強高技能人才市場需求調查、分析和預測，及時發布高技能人才供求信息，為培訓設臵專業、企業招聘人才、高技能人才合理選擇職業提供信息服務。開設專門服務窗口，為高技能人才提供職業介紹、職業技能培訓、勞動合同鑒證、社會保險關系代理、代管檔案等一站式服務。

10、建立高技能人才使用與待遇相聯系的激勵機制。建立健全高技能人才工資指導價位制度，企業依據工資指導價位合理確定高技能人才工資待遇。繼續將高技能人才納入政府特殊津貼評審和市拔尖人才評選范圍，繼續執行高級技師退休后與副高以上專業技術人員同等享受企業退休人員基本養老金調整有關政策。盡快實現技師和高級技師的企業職工享受相應中級和高級專業技術職稱待遇。

（四）積極開展選拔表彰活動，優化高技能人才成長環境。

11、建立健全職業技能競賽制度和高技能人才評選表彰制度，繼續每年舉辦全市職業技能競賽，每兩年開展全市高技能人才評選獎勵活動，充分發揮競賽和評選活動的選拔和激勵作用，充分調動職工愛崗敬業、爭當技術能手的積極性，引導更多的勞動者走技能成才之路。

12、擴大“中國·合肥技工節”品牌效應，繼續舉辦技工節系列活動，更好地展示技術工人的風采和培養成果，促進技能人才的培養、開發與引進，搭建更廣闊的合作平臺，有力地促進校企合作與地區間的人才交流，加強皖江城市帶承接產業轉移示范區與省內外的聯系，交流合作，共同發展。

13、建立首席技師選拔制度。建立技能大師庫，定期開展首席技師選拔活動，對象為本市各類企業和社會組織中具有技師以上職業資格，在本行業、領域中貢獻比較突出、影響帶動作用大、得到業內廣泛認可的一線技能崗位高技能人才。對獲選的選手授予“合肥市首席技師”榮譽稱號，頒發榮譽證書，在管理期間，每人每月享受政府津貼。

（五）強化高技能人才工作的保障機制。

14、加強組織領導，建立統籌協調的工作體制。建立全市高技能人才工作聯席會議制度，由市人才工作領導小組統籌協調，組織部門牽頭，人社部門具體負責，宣傳、人社、財政、經信委、公安、教育等有關部門參與，加強高技能人才隊伍建設宏觀指導和組織協調，定期研究解決高技能人才工作中的重要問題，開展高技能人才工作落實情況的監督檢查，緊密配合，形成合力，共同推進高技能人才工作。

15、加大投入力度，建立多渠道資金投入機制。加大對高技能人才工作的財政投入。在人才發展資金中安排高技能人才隊伍建設專項資金，用于高技能人才培養、開發和獎勵，且資金安排比例逐年增長。市職業教育專項經費每年有一定比例安排用于技工院校建設和補貼實訓設備等投入。

16、加大宣傳力度，營造良好的社會輿論氛圍。堅持以科學的人才觀為指導，進一步加大宣傳工作力度，通過各類新聞媒體和各種形式的宣傳活動，廣泛宣傳黨和政府關于高技能人才的方針政策，宣傳高技能人才在我市經濟建設和社會發展中的作用和貢獻，逐步改變重學歷輕技能、重普教輕職教的落后觀念，提升高技能人才的社會地位，動員各級各界關心和支持高技能人才隊伍建設，在全社會營造有利于高技能人才工作的社會輿論氛圍。