第一篇：商業地產可行性報告

商業地產可行性報告

1.0 項目概要

1.1 項目公司

1.2 項目簡介

1.3 客戶基礎：商業區人群，居住市民，來京物務工人員，商業區客戶，過路的等。

1.4 市場機遇：北京進入城市郊區化發展，其中間區域會有很大的發展空間，北京逐步完善在政治

經濟文化中心的城市化建設。

1.5 項目投資價值：其中有很多城市內部未開發的農村居民，地處中心城和衛星城之間，是

城市化發展紐帶，具有輔助和完善影響城市的整體開發。

1.6 項目資金及合作

1.7 項目成功關鍵：整合信息，整合人才，協調統一，貴在執行。

A核心是信心 ：

B關鍵是推廣

C根本是銷售

D支持是物業 ：有自己的物業評價

1.8 公司使命：促進城市建設，生活環境，公司共同全面發展。

1.9 經濟目標：實現提高社會效應和經濟效益。

2.0 公司介紹

2.1 項目公司與關聯公司

2.2 公司組織結構

2.3 [歷史]財務經營狀況

2.4 [歷史]管理與營銷基礎

2.5 公司地理位置

2.6 公司發展戰略

2.7 公司內部控制管理

3.0 項目介紹和商業經營項目的市場前景分析

項目位于CBD南約三公里，十里河商業和新老社區之間，鄰近北京東南四環內，交通便利，連通三四環，南邊和東邊距亦莊約和通州兩大衛星城二公里。。周遍有大面積的綠化帶，廠庫房，物流中心，工業基地和將要建造大面積住宅和現代化商業。預計面積；

其周邊開發起步晚，樓盤品質相對較高。東南四環房地產開發出現規模也就在２００２年前后。而由于起點晚，東南區域的樓盤無論是較老的世紀東方城、山水文園，還是新出的華僑城、沿?！べ惵宄堑葮潜P，社區規劃和樓盤品質都借鑒了北京樓市“老樓盤”的經驗

和教訓，品質相對較高。新規劃提升了區域價值。北京“兩軸兩帶多中心”的新規劃明確了今后北京城市建設的發展方向，東南部將是北京今后的重要發展地帶，世紀東方城近兩年價格的飆升甚至部分戶型單價已經過萬元，這樣熱銷的局面自然離不開政策利好。生態環境優勢漸顯。從山水文園往東，到世紀東方城、華僑城等項目，無一不是坐落在綠化隔離帶中的項目，三環、四環的綠化隔離帶給這個區域帶來的一片綠色，再加上老的公園和新修的公園都使該區域成為了ＣＢＤ最近的“綠肺”。交通和生活配套比較符合現代生活方式。便利快捷的交通——四環路、五環路以及京沈高速、京通高速使這個區域能順利直達國貿、亦莊及奧運村和中關村；２萬平米燕莎ＯＵＴＬＥＴＳ名品店二期擴建已經完成。２００８年奧運球類場館選址于此使很多買房人感到，這個區域將是符合現代生活方式，即上班進城，下班回“綠色家園”，出家門購物、休閑一站解決的生活方式等商業格局。

3.1 商業地產開發目標：打造北京東南商業的典范，成為最優秀良性發展的商業聯合體。

3.2 商業地產開發思路

用觀察法和從北京整體發展和未來十年北京東南方向商業發展情況來看，加上周遍有大型商業區，又位于新老社區連接處，東南四環和京津輕軌交接處，所以應考慮大型商業，大型社區服務和有巨大潛力的新興行業為主。要考慮，利益，長遠，品牌，適宜性等原則，易多元化綜合，相輔相成和適宜行業運作。尊重市場導向，順應消費者心愿?？山I和靈活的商業市場。

3.3 商業地產開發資源狀況

協助政府完成城市郊區農村改造，完善協調其周邊已有的建筑和新舊商業項目的綜合利用。十里河商業區發展了十幾年，以成為具有品牌和文化的綜合成熟以建材為主的商業區，十八里店緊鄰十里河商區，又臨近山水文園等社區商業區和東南四環，周遍有大量的商業環境，其位置在未來發展前景可觀，將來商業逐漸完善，而且可能三年一小變，五年一大變。

3.4 項目建設基本方案

3.4.1 規劃建設年限與階段

3.4.2 項目規劃建設依據

3.4.3 商業地產開發基礎設施建設內容

3.5 項目功能分區及主要內容

4.0 所在城市房地產市場分析

4.1 國家宏觀經濟政策

4.1.1 國家宏觀經濟形勢對房地產的影響

4.1.2 房地產宏觀政策

4.2 城市周邊區域經濟環境

4.3 城市市城市規劃

4.3.1 城市總體規劃的布局與定位

4.3.2 城市中心城區的五大問題

4.4 城市土地和房地產市場供需

4.4.1 城市市土地出讓情況

4.4.2 商業地產市場供需

4.5 城市商業地產供需

4.5.1 商圈分布

4.5.2 商業業態分析

4.5.3 城市商業現狀分析

4.5.4 居民消費特征分析

4.5.5 城市商鋪價格分析

4.5.6 商業商業地產供需分析

4.6 消費者調查

4.6.1 居民消費特點

4.6.2 商業地產潛在消費者問卷調查

4.7 競爭分析

4.7.1 競爭分析的方法

4.7.2 競爭項目分析

8.0 項目實施進度

8.1 項目工程進度計劃表

8.2 項目工程進度管理體系

8.2.1三級計劃進度管理體系的建立與執行

8.2.2三級計劃進度管理體系的工作流程

一級計劃——總控制進度計劃

二級計劃——階段性工期計劃或分部工程計劃

三級計劃——月、周計劃

9.0 項目風險分析與規避對策

9.1項目風險分析

9.1.1 項目市場風險分析

9.1.2 項目工程風險分析

9.2 項目風險的防范對策

9.2.1 市場風險規避對策：周遍隨時可能有其他商業取代和競爭的危險，所以要建立靈活機動和長期有效的發展規劃，建立有品牌有文化有特色的商業模式，和有效的管理機制，9.2.2 工程風險的防范對策

9.2.3 安全風險控制措施

6.0投資估算和開發計劃

6.1 項目投資估算

6.1.1 項目開發成本估算

6.1.2 開發費用估算

6.1.3 項目總成本費用估算

6.2 項目開發計劃

6.2.1 開發分期

6.2.2 項目開發進度計劃表

6.3 項目人員和組織機構配置

6.3.1 組織保障

6.3.2 組織機構

6.4 項目融資計劃和財務費用

以尋找誠信合作融資，5%返利的原則進行

7.0財務與投資價值分析

7.1 銷售收入

7.1.1 銷售價格

7.1.2 銷售收入

7.1.3 項目稅費率

7.2 項目現金流量

7.2.1 全部資金的投資現金流量表

7.2.2 自有資金的現金流量表

7.2.3 主要經濟數據指標匯總

7.3 不確定性和風險分析

7.3.1 盈虧平衡分析

7.3.2 敏感性分析

7.4 結論

7.4.1 項目投資決策結論

7.4.2 項目總體效益評價

11.0 公司無形資產價值分析

11.1 分析方法的選擇

運用多行業合理的營銷經驗，集策劃界，成功學，實戰經驗，品牌戰略策劃，符合實際情況的營銷管理和工程管理為指導，用統籌學、心理學、社會經濟學、不拘一格用人才的觀點，民主集中等原則，科學的分析和執行項目

11.2 收益年限的確定

考慮三年收回成本，三年以后靠建立的經營模式穩步發展，積累經濟效益

11.3 基本數據

11.4 無形資產價值的確定

在項目中企業順應社會發展，觀察和鍛煉了人才，積累了經驗，為企業延續發展基礎奠定，認識和聯系大量的社會人脈財富

附件

.1 財務報表

.2 相關證明文件

商業業態分析及招商工作建議書

目 錄

一、商業地產總體開發現狀和預測

二、商業形態簡析

1、體育場館

2、連鎖超市

3、便利店

4、折扣店

5、商業街

6、專賣店

7、SHOPPING MALL（銷品茂）

三、招商中微觀經營主體的選擇與配合1、影響商業地產價值的因素

2、幾類商業投資的特點

3、一般的商鋪選擇基本分析法

4、項目中經營主體選擇和配合的要素

四、項目實際操作中需要處理的關系與招商簡述

1、面臨的投資客戶

2、面臨的租賃戶

3、必須考慮的問題

五、項目的大致工作步驟

1、市場條件判斷

2、項目位置選擇

3、判斷可發展規模

4、項目土地取得及政府許可

5、項目定位細化

6、項目規劃設計

7、設計方案的市場化

8、項目設計、市場調整方案及財務方案的系統化整合9、項目方案的政府許可

六、項目招商的工作簡單步驟

1、提前招租項目內的大型主力戶

2、品牌商家的引進和規劃

3、充分掌握客戶需求

4、多渠道進行招商溝通

5、商戶的最后確定

第二篇：商業地產項目可行性研究報告

最近中國產業競爭情報網發布的《商業地產項目可行性研究報告》，就是通過對項目的市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術、經濟、工程等角度對項目進行調查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的經濟效益和社會環境影響進行科學預測，為項目決策提供公正、可靠、科學的投資咨詢意見。如果對內容感興趣的話，可以去華經縱橫咨詢問一下。

以下內容是報告的詳細目錄，可以給你做個參考：

第一部分 商業地產項目總論

總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、商業地產項目背景

（一）項目名稱

（二）項目的承辦單位

（三）承擔可行性研究工作的單位情況

（四）項目的主管部門

（五）項目建設內容、規模、目標

（六）項目建設地點

二、項目可行性研究主要結論

在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、項目的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：

（一）項目產品市場前景

（二）項目原料供應問題

（三）項目政策保障問題

（四）項目資金保障問題

（五）項目組織保障問題

（六）項目技術保障問題

（七）項目人力保障問題

（八）項目風險控制問題

（九）項目財務效益結論

（十）項目社會效益結論

（十一）項目可行性綜合評價

三、主要技術經濟指標表

在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使

審批和決策者對項目作全貌了解。

四、存在問題及建議

對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

第二部分 商業地產項目建設背景、必要性、可行性

這一部分主要應說明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

一、商業地產項目建設背景

（一）國家或行業發展規劃

（二）項目發起人以及發起緣由

（三）……

二、商業地產項目建設必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、商業地產項目建設可行性

（一）經濟可行性

（二）政策可行性

（三）技術可行性

（四）模式可行性

（五）組織和人力資源可行性

第三部分 商業地產項目產品市場分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。

一、商業地產項目產品市場調查

（一）商業地產項目產品國際市場調查

（二）商業地產項目產品國內市場調查

（三）商業地產項目產品價格調查

（四）商業地產項目產品上游原料市場調查

（五）商業地產項目產品下游消費市場調查

（六）商業地產項目產品市場競爭調查

二、商業地產項目產品市場預測

市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續，利用市場調查所得到的信息資料，對本項目產品

未來市場需求量及相關因素進行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場預測。在可行性研究工作報

告中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規模參考的重要根據。

（一）商業地產項目產品國際市場預測

（二）商業地產項目產品國內市場預測

（三）商業地產項目產品價格預測

（四）商業地產項目產品上游原料市場預測

（五）商業地產項目產品下游消費市場預測

（六）商業地產項目發展前景綜述

第四部分 商業地產項目產品規劃方案

一、商業地產項目產品產能規劃方案

二、商業地產項目產品工藝規劃方案

（一）工藝設備選型

（二）工藝說明

（三）工藝流程

三、商業地產項目產品營銷規劃方案

（一）營銷戰略規劃

（二）營銷模式

在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定

銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。

1、投資者分成2、企業自銷

3、國家部分收購

4、經銷人代銷及代銷人情況分析

（三）促銷策略

……

第三篇：投資可行性研究報告商業地產

房地產商業項目

——成都環達通廣場

思路總結

房地產商業項目，可行性研究報告主體有七大部分，分別為項目總論、市場分析及前景預測、建設單位基本情況、項目建設方案、投資估算資金籌措及貸款償還計劃、財務評價、項目風險分析。

我們小組認真學習了該報告，對整個項目的流程有了大致的了解。按照報告所示，在實際操作中首先要到實地考察該項目，對項目名稱（成都環達通泰盈房地產開發有限公司“環達通”商業項目）、項目建設單位概況，建設地點、規模、期限及建設內容、投資估算及資金籌措、可行性研究報告編制依據等做到心中有數，然后再進行市場分析和財務評價。

現在具體操作如下：

一、市場分析與前景預測。首先要對投資環境及城市規劃和成都市商業地產發展狀況

有一個大致的了解，在此基礎上再進行項目分析，項目分析的內容包括項目概況、南部新區商業物業發展狀況（在做這個的同時，可以參考類似商業物業重點個案和區域互補商業物業兩種，對他們的基本情況要有所了解）、項目swot分析、項目定位分析、項目運營分析、項目運營分析是重點。包括確定推廣及招商時機，租賃價格的預測。租賃價格的預測所包含的內容很多。主要用到的方法是未來現金流的貼現加總。

作為報告中很重要的一塊，市場分析和前景預測我們總結其主要內容如下：

1.投資環境，包括宏觀環境和區域環境.在宏觀政策里面包括土地、金融、稅收、產業調整等一些政策。而區域環境則主要包括區域經濟發展、區域

產業結構變化、區域發展趨勢、相關產業的發展以及具名消費水平，收入

水平和消費習慣等。

2.城市規劃，主要包括城市規劃、商業網點分布、城市規劃重點、城市規劃

調整、城市布局以及項目所在區發展規劃等。

3.項目產業發展狀況，主要包括項目商業格局，商業業態，商業地產特征，商業地產趨勢預測等

4.項目分析。主要包括項目概況，商業物業需求，參考商業物業，個案分析

以及swot分析，項目定位和運營分析。

二、建設單位與項目不同，建設單位是成都環達通泰盈房地產有限公司。要對他的基

本情況比如注冊資本，公司總經理等有一定了解。然后發現建設單位優勢，這里的優勢是成都子公司是環達通泰盈成都房產發展有限公司是環達通泰盈成都房產發展有限公司的全資子公司，作為強強聯合的產物，能夠形成集西方管理和本土運作相依存的新型團隊，使其項目從規劃、設計以及未來的建設和運營中擁有超前的理念和較好的發展前景。建設單位財務狀況也是重點。

三、項目建設方案。項目建設方案的內容包括建設內容和規模，綜合技術經濟指標，建設工期安排及目前進度，建設設計，結構設計，給排水設計，電氣設計，暖通設計等。

四、投資估算、資金籌措及貸款償還計劃。在對投資進行估算之前，要找到估算依據，估算依據一般包括建設部、四川省建設廳、財務廳、發改委、物價局、成都市造價站、建設部、成都市房管部門的官方網站上去尋找相關文件和資料。之后，再進行投資估算，包括項目總投資估算和具體估算，具體估算包括土地取得費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建筑安裝工程費用，開發間接費，財務費用，開發期稅費，其他費用，不可預見費，開辦費用，推廣和招商代理等費用及鋪地運營資金。這些費用的估算主要是結合或某些標準或企業類型、組織架構、管理特點和項目的經營方向及目標客戶群和以往的操作經驗進行估算。除了投資估算以外還包括項目資金籌措以及資金使用計劃和還款計劃。

五、財務評價財務評價是可行性研究報告里的另外一個重點部分。財務評價是在上面

投資估算的基礎上進行的。首先要獲得基礎財務數據，但這些基礎財務數據不同于上面的費用，應該包括營業收入估算、折舊和攤銷、經營成本估算、利息支出。而預測的依據是項目的盈利情況、公司對所得稅、公積金、公益金及應付利潤分類進行估算。（按現行稅收制度，成都市企業應繳納營業稅為營業收入的5%，城市維護建設稅為營業稅的7%，教育費附加為應納營業稅的3%，地方教育費附加為應納營業稅的1%，副食品調控基金為營業收入的1‰.經營稅金及附加合計為銷售收入的5.65%，除此之外，作為房屋所有權人，企業還應該繳納房產稅，其計稅依據是房產的計稅價值的1.2%或者房產的租金收入的12%，本次按照房產計稅價值的1.2%估算房產稅。）

在獲得基礎財務數據的基礎上，再進行財務分析，項目評價各基本報表的編制，財務分析指標計算，項目不確定性分析，敏感性分析和財務分析結論。

六、項目風險分析這些風險主要來自：招標和承包模式、自然條件風險、工期拖延和

質量風險、項目開發成本、施工索賠、出租運營階段、市場定位、項目招商、租金方案和出租策略的制定及運營管理等階段?？傊?，在風險發生之前，對項目開發經營存在的風險因素以及產生的原因，要從系統的觀點出發，做出判斷。許多風險具有隱蔽性，各種風險往往交織在一起，這個識別風險帶來困難，因此針對“成都環達通”項目應建立專門班子，聘請專業顧問，采取科學方法，對風險因素識別和控制。

七、據以上分析，得出項目可行性研究結論。并編制可行性要就報告。

資料相關

因為房地產市場是一個政策為主要導向的市場，政府從供應結構、土地管理、外匯準入、稅收杠桿、貨幣政策、市場監管等方面對房地產進行了組合調控。數據主要從建設部、國土資源部、國家外匯管理局、中國人民銀行、國家稅務總局和地方對應機構等部門的官方網站上下載相關文件及資料。還有《成都市統計年鑒》，成都市商務局，南部新區商業用房供需量、參考性物業等基礎數據來源于世邦魏理仕，同時參與項目的各相關方都是數據的來源處。各大門戶網站和研究機構的數據，以及各大數據庫都是數據來源。為該項目所做的專項分析報告，并以此報告為依據對本項目未來租金水平做出預測，以及項目的平面圖。

第四篇：商業地產調研報告

商業地產調研報告(精選多篇)

蕪湖商業、寫字樓調研報告

項目一：微商財富廣場

該項目位于中山北路與長江南路交匯處,與嘉興貿廣場、格力商業地塊成三足鼎立之勢，位置較好。項目用地性質為商辦，占地9145平方米，總建筑面積約40000平方米，由一幢19層主樓及四層商業裙房組成。開發商不自持物業。

辦公部分：辦公部分位于主樓5-19層，標準層呈三角形，分別為北、東、東南向，每層14戶，總戶數300戶；單間建筑面積為33.75、36、38.88、36.72及44平方不等，公攤比達34 %。該部分建筑特色為純loft創意辦公,層高4米8，格力中央空調vivi分層計費，房內上

下水已設計并預留。寫字樓內設日立電梯四部，其中客梯三部、消防電梯一部。在售寫字樓按甲級寫字樓標準建設，出售物業為白坯，大堂、衛生間等公共部分精裝修。

售價方面：均價12014元/平方米，其中五層11000元/平方米，層差價40元/平方米；現行的寫字樓銷售政策為:一次性付款減500元/平方,按揭減350元/平方。商業部分出售價格及方式暫未確定。

物業管理：由開發商指定春天物業實施，物業費3.8元/平方米。

項目二：星隆國際城

星隆國際城位于銀湖南路與赭山西路交匯處，項目用地物業性 質為商辦，首期交房時間為2014年年底。項目占地5.2萬平米左右，總建筑面積近30萬平米，其中商業面積約18萬平米，五星級酒店4萬平米，辦公5萬平米左右。開發商自持65%，自持部分主要引進9000平米星美影城、45000平方百盛旗

艦店、12014平米華潤蘇果旗艦店、50000平米萬豪酒店等主力店。

商業：商業位于地下負一層至地上三層部分，其中地下商業以下沉式廣場的形式存在，設置了水游街和星舞臺兩種主題商業標志。星舞臺是一種類似古羅馬斗獸場的敞開式球體建筑，其探入地下部分即是地下商業。此外水游街的貫通讓下沉商業成為整個項目的亮點，并

給予的更多的情趣元素，使得下沉式商業有隔絕于世外，獨立成街的優勢。地上商業部分地面一層層高5米，二、三層以上層高4.5米。一層商鋪面積最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商鋪較多，面寬4.5米，進深九到十米之間。經營業態方面：地下負一層主營餐飲,地上部分以高端品牌商業為主。

商鋪部分帶租約銷售，包租10年，每年返利8%，前兩年返利可在房屋總款中直接扣減；10年之后，購房戶可享受150%的溢價回購。銷售價格：一層商鋪

價格在55000-70000元/平方之間不等。二層商鋪價格在33000-35000元/平方之間不等。三層商鋪價格在23000-25000元/平方之間不等。地下負一層價格在28000元/平方料左右?，F行的銷售政策是按揭優惠985折，一次性付款975折。

辦公部分：星隆國際cbd大廈，三幢5a甲級寫字樓，總建筑面積50000平方米，6-16層為辦公部分，裙樓部分設置商業。對外宣傳口徑為第五代商務寫字樓集群示范體，即將居住、商務、辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等都市功能高度集約的空間。中央空調vivi分層計費，每幢樓3部電梯，其中客梯兩部、消防電梯一部。標準層每層分隔為七間，面積分別為三間225.47平方，一間80.64平方，一間218.4平方，一間222.02平方，一間185.38平方，除80平方的外，其余每間開間基本為9米，公攤比為35%。

售價為第六層8400元/平方，層差價為100元/平方。現行的銷售政策是按

揭優惠985折，一次性付款975折。

項目三：赭山購物公園

赭山購物公園位于銀湖南路近赭山公園，用地性質純商業，總建筑面積為118741㎡。以下沉式設計手法建設山體式購物公園，提出“時間型消費”商業中心的概念。整個項目共劃分為個五個區域,其中open plaza區位于設施主入口的開放廣場,體現設施的公共性夜間能獨立營業,店鋪規格15平方米；國際名品區區位于設施入口主通道處的時尚區,以品牌服飾為主，店鋪規格90-110平米。潮流時尚區區別于其他的特色區域，常年有舞臺演出，業態組合豐富，趣味性強。

店鋪規格是休閑服飾80-90平方米，雜貨店鋪60平方米；兒童體驗館，有微型劇院、醫院、電影院、面包房、書店等體驗設施，店鋪規格40-50平方米。時尚用品廣場，店鋪劃分規格80平方。開發商自持60%物業，dtc商業團隊運作。

整體建筑為地下負三層，單間建筑

面積：商鋪最小10平方，最大500平方。該項目為產權式商鋪，10年內承諾每年8%的投資回報率，10年后承諾溢價180%回購；100平方以上也可自營。目前銷售單價在3.8萬元/平方到4.2萬/平方之間，按揭九九折，一次性付款九八折，另春節期間購房另享受總價優惠10000的政策。

項目四：蕪湖偉星時代金融中心

該項目位于北京中路與九華山路交匯處，物業性質為純寫字樓。項目占地1.3萬平方米，總建筑面積8.1萬平方米，建筑總高度為99.6米層數，共26層,其中1-4為商業裙房，5-26層為寫字樓。寫字樓內設電梯7部。標準層每層12戶，基本為80.64平方及220平方的大戶型。南北雙大堂設計,全精裝公共空間、純鋼寫字樓;電梯分區換乘，總計配備500多個地下停車位。

本項目定位為金融主題寫字樓，銷售均價9000/平方左右，層差 價100元/平方米。按甲級寫字樓標準建設，出售

物業為白坯，公共部分精裝修，項目已基本售罄。偉星總部入駐?，F行的銷售政策為辦公按揭付款九折；商業未推出。

項目五：僑鴻濱江世紀廣場

本項目位于濱江大道以東、中山南路以西，物業性質為辦公、住 宅及商業，總建筑高度318米，建筑總面積41萬平米，包括一幢69層高、定位在超五星級酒店和國際5a寫字樓的主樓；兩幢49層、面積在187-576平方米的超高層精裝江景大宅及11萬平方米的裙樓高端商業。全玻璃幕墻，360度江景景觀。建筑群臨江50米。商業部分開發商全部自持。

商業部分：11萬平方米的高端商業配套，包括蕪湖首家3d影院、3000平方米精品超市、3000平方米精品書城及眾多精品餐飲店。主樓商業部分已明確僑鴻二店、超五星級酒店洲際酒店入駐。項目設空中網球場，五星級精裝雙大堂，分層中央空調系統；

辦公部分：主建筑10-47層為辦公，挑高6米雙大堂入口，面積約900

平方米。標準層呈正方形，每層12戶，面積為236平方和136平方兩種；9層及48層為設備轉換層，不對外銷售。公攤比：33%。地下三層車庫，2100個機動車位。按甲級寫字樓標準建設，出售物業為毛坯，公共區域高拋花崗巖、防滑地磚，進口高檔大理石墻面等精裝修。10部客梯高低樓層科學分區。市場定位高舉高打,城市地標建筑,優勢不可復制。

銷售價格，在售12/15/16/20/26/32六個樓層，12層9500元/平方，層差價100元/平方。12層9500元/平方米；20層10300元/平方米?，F行促銷政策是：辦公：按揭付款九八折.一次性付款九六折。

項目后期物業由世邦魏理仕承擔，物業費11.8元/平方

項目六：華強廣場

該項目位于蕪紡廠原址，是標準的城市綜合體項目，總面積53萬平方米，集住宅、商業、寫字樓三位一體。商業未公開，但住宅均價達9500元/平方。該

項目地理位置優越，地處鏡湖商圈；定位較高，智能辦公、商端百貨、頂級豪宅。

項目七：潤地商業廣場

該項目位于九華南路與紅花山路交匯處，物業性質為辦公、商業，總建筑面積15萬方，在售寫字樓共22層,每層12戶。每幢寫字樓配六部電梯，標準屋呈矩形, 單間建筑面積：185及124.55兩種,其中四間面積為185平方的分別位于東南、東北、西南、西北，公攤占比：27.4%。公共部位裝修,無中央空調、戶型方正、柱網達8.4米，外觀無建筑特色。600多個地下車位。大型超市部分開發商自持，但未確定哪家超市入駐。

目前在售為一幢靠紅花山路寫字樓，售價四層6150元/平方，六層6300元/平方，22層7970元/平方，.均價7600元/平方,層差30-100元/平方不等。目前銷售政策為大戶型總價讓22萬;小戶型總價讓15

萬，即406大戶型折后價6100元/

平方米,六層6300元/平方米。

項目后期物業由潤地物業承擔，3元/平方。

項目八：江北尚品

該項目位于沈巷人民路兩側，物業性質為商住，住宅六層,底商5米層高底商部分南北兩區,沿街商鋪，單間建筑面積：最小21.31,最大55.97;進深6米,10米不等,開間4米2至5米4不等,拐角處開間可達近8米。住宅售價一層5309,二層5612,三層5642,四層5612；商業15600~19800元/平方米。

商鋪為底商,每幢樓12到17戶不等。

現行促銷政策： 120平的大戶型總價減10000，86平的小戶型總價減6000。底商無優惠。

第五篇：商業地產策劃報告要素

主旨——最大化地提升項目經濟效益

第一部分 商業市場調研

影響商場物業開發成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結構，商業圈半徑，新舊商業格局，商業貿易的繁榮程度及其影響力，商場物業所處區域（或商業圈）的商業環境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業地產時，市場調研成了商場成敗的橋頭堡。

調研種類所需資料/研究范圍

商圈研究對項目所在地的商圈作出基礎研究，另找出商圈的輻射范圍，營業品種，人流狀況與交通狀況及其購買力。

消費者研究對消費者的消費習慣、收入、偏好等作調研。

投資客戶研究對投資客戶所投資的商鋪作基本調研，如客戶區域、投資動向、營業時間、業績、鋪面狀況等。

競爭對手研究包括競爭項目面積，基本狀況及競爭研究等。

一、市場調研概況

調研時間、地點區域、回收問卷、調查方法（消費者座談會、實地考察法、分區域隨機抽樣法等）與基本結論

二、宏觀背景分析

1、周邊主要城市商業物業發展水平的比較

2、國民經濟主要技術經濟指標、3、政府有關舉措與城市遠景規劃、社會因素分析等

三、區域商業市場研究

（一）、區域商圈研究

1、城市發展狀況：GDP指數、人口分布、產業結構等。

2、項目區域商貿狀況：交易狀況、恩格爾系數、居民收入及消費結構等。

3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時間、每次消費、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。

4、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內的競爭項目等。

（二）、終端消費者研究

1、消費習慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。

2、逛商場頻度：是影響商場人流的關鍵。

3、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因。

4、對項目商圈評價：包括區域商品價格、對商場滿意度等。

（三）、投資客戶研究

1、經營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。

2、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

3、商圈內商鋪經營狀況：包括經營時間、營業時間、經營業績等。

（四）、競爭對手研究

1、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質、優、劣勢等。

2、競爭項目：包括面積、特色、經營范圍、業態、主要客戶、輻射范圍等。

四、消費者消費習性探討

1、基本結論：

消費群體對商場業態構成、消費品要求、地段要求、消費心態、對商場規劃與配套的要求、信息來源、購買方式、消費習慣等

2、專題研究

專題一：不同消費群體消費意向（例：民營企業老板、公務員、個體工商業者、白領階層、工薪階層等等）

專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習慣

五、項目經營方式論證

1、項目與同類型物業的比較論證

2、項目業態探討與可持續發展論證

3、項目消費者群體分析及引導性消費行為論證

4、項目的商業價值及租金價值風險性論證

5、項目設計標準及經營管理水平的論證

第二部分、項目可行性研究

一、前言

項目總體情況進行說明、分析、總結

二、項目概況

1、項目所處的具體位置、規模

2、項目規劃經濟技術指標

三、整體市場分析

1、區域商業市場狀況

2、根據項目特點分析當地與所評估項目相關的商業零售業市場供需狀況及價格水平分析價格、居民收入、消費偏好、相關產品價格、對未來預期及經濟政策等因素對商業零售業的影響，通過對這些因素的分析和預測項目的市場發展趨勢。

3、主要競爭對手分析

對區域內競爭者進行調查及分析比較

4、項目SWOT分析

通過對項目的優勢、劣勢、機會與威脅的分析，為項目的定位提供依據

5、項目市場定位

通過比較分析，確定項目的整體市場定位、功能定位、檔次定位、客戶定位、價格定位、營銷定位等方面，為確定項目的開發設計方案提供依據

6、項目初步開發設計方案

通過前述分析比較，確定項目最佳的開發、設計方案

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