第一篇：蕪湖市辦公商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

蕪湖商業(yè)、寫字樓調(diào)研報(bào)告

項(xiàng)目一：微商財(cái)富廣場(chǎng)

該項(xiàng)目位于中山北路與長(zhǎng)江南路交匯處,與嘉興貿(mào)廣場(chǎng)、格力商業(yè)地塊成三足鼎立之勢(shì)，位置較好。項(xiàng)目用地性質(zhì)為商辦，占地9145平方米，總建筑面積約40000平方米，由一幢19層主樓及四層商業(yè)裙房組成。開發(fā)商不自持物業(yè)。

辦公部分：辦公部分位于主樓5-19層，標(biāo)準(zhǔn)層呈三角形，分別為北、東、東南向，每層14戶，總戶數(shù)300戶；單間建筑面積為33.75、36、38.88、36.72及44平方不等，公攤比達(dá)34 %。該部分建筑特色為純LOFT創(chuàng)意辦公,層高4米8，格力中央空調(diào)VIVI分層計(jì)費(fèi)，房?jī)?nèi)上下水已設(shè)計(jì)并預(yù)留。寫字樓內(nèi)設(shè)日立電梯四部，其中客梯三部、消防電梯一部。在售寫字樓按甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售物業(yè)為白坯，大堂、衛(wèi)生間等公共部分精裝修。

售價(jià)方面：均價(jià)12000元/平方米，其中五層11000元/平方米，層差價(jià)40元/平方米；現(xiàn)行的寫字樓銷售政策為:一次性付款減500元/平方,按揭減350元/平方。商業(yè)部分出售價(jià)格及方式暫未確定。

物業(yè)管理：由開發(fā)商指定春天物業(yè)實(shí)施，物業(yè)費(fèi)3.8元/平方米。

項(xiàng)目二：星隆國(guó)際城

星隆國(guó)際城位于銀湖南路與赭山西路交匯處，項(xiàng)目用地物業(yè)性 質(zhì)為商辦，首期交房時(shí)間為2013年年底。項(xiàng)目占地5.2萬(wàn)平米左右，總建筑面積近30萬(wàn)平米，其中商業(yè)面積約18萬(wàn)平米，五星級(jí)酒店4萬(wàn)平米，辦公5萬(wàn)平米左右。開發(fā)商自持65%，自持部分主要引進(jìn)9000平米星美影城（10個(gè)放映廳、2000個(gè)座位）、45000平方百盛旗艦店、12000平米華潤(rùn)蘇果旗艦店、50000平米萬(wàn)豪酒店等主力店。

商業(yè)：商業(yè)位于地下負(fù)一層至地上三層部分，其中地下商業(yè)以下沉式廣場(chǎng)的形式存在，設(shè)置了水游街和星舞臺(tái)兩種主題商業(yè)標(biāo)志。星舞臺(tái)是一種類似古羅馬斗獸場(chǎng)的敞開式球體建筑，其探入地下部分即是地下商業(yè)。此外水游街的貫通讓下沉商業(yè)成為整個(gè)項(xiàng)目的亮點(diǎn)，并

給予的更多的情趣元素，使得下沉式商業(yè)有隔絕于世外，獨(dú)立成街的優(yōu)勢(shì)。地上商業(yè)部分地面一層層高5米，二、三層以上層高4.5米。一層商鋪面積最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商鋪較多，面寬4.5米，進(jìn)深九到十米之間。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)方面：地下負(fù)一層主營(yíng)餐飲,地上部分以高端品牌商業(yè)為主。

商鋪部分帶租約銷售，包租10年，每年返利8%，前兩年返利可在房屋總款中直接扣減；10年之后，購(gòu)房戶可享受150%的溢價(jià)回購(gòu)。銷售價(jià)格：一層商鋪價(jià)格在55000-70000元/平方之間不等。二層商鋪價(jià)格在33000-35000元/平方之間不等。三層商鋪價(jià)格在23000-25000元/平方之間不等。地下負(fù)一層價(jià)格在28000元/平方料左右。現(xiàn)行的銷售政策是按揭優(yōu)惠985折，一次性付款975折。

辦公部分：星隆國(guó)際CBD大廈，三幢5A甲級(jí)寫字樓，總建筑面積50000平方米，6-16層為辦公部分，裙樓部分設(shè)置商業(yè)。對(duì)外宣傳口徑為第五代商務(wù)寫字樓集群示范體，即將居住、商務(wù)、辦公、出行、購(gòu)物、文化娛樂、社交、游憩等都市功能高度集約的空間。中央空調(diào)VIVI分層計(jì)費(fèi)，每幢樓3部電梯，其中客梯兩部、消防電梯一部。標(biāo)準(zhǔn)層每層分隔為七間，面積分別為三間225.47平方，一間80.64平方，一間218.4平方，一間222.02平方，一間185.38平方，除80平方的外，其余每間開間基本為9米，公攤比為35%。

售價(jià)為第六層8400元/平方，層差價(jià)為100元/平方。現(xiàn)行的銷售政策是按揭優(yōu)惠985折，一次性付款975折。

項(xiàng)目三：赭山購(gòu)物公園

赭山購(gòu)物公園位于銀湖南路近赭山公園，用地性質(zhì)純商業(yè)，總建筑面積為118741㎡。以下沉式設(shè)計(jì)手法建設(shè)山體式購(gòu)物公園，提出“時(shí)間型消費(fèi)”商業(yè)中心的概念。整個(gè)項(xiàng)目共劃分為個(gè)五個(gè)區(qū)域,其中OPEN PLAZA區(qū)位于設(shè)施主入口的開放廣場(chǎng),體現(xiàn)設(shè)施的公共性夜間能獨(dú)立營(yíng)業(yè),店鋪規(guī)格15平方米；國(guó)際名品區(qū)區(qū)位于設(shè)施入口主通道處的時(shí)尚區(qū),以品牌服飾為主，店鋪規(guī)格90-110平米。潮流時(shí)尚區(qū)區(qū)別于其他的特色區(qū)域，常年有舞臺(tái)演出，業(yè)態(tài)組合豐富，趣味性強(qiáng)。

店鋪規(guī)格是休閑服飾80-90平方米，雜貨店鋪60平方米；兒童體驗(yàn)館，有微型劇院、醫(yī)院、電影院、面包房、書店等體驗(yàn)設(shè)施，店鋪規(guī)格40-50平方米。時(shí)尚用品廣場(chǎng)，店鋪劃分規(guī)格80平方。開發(fā)商自持60%物業(yè)，DTC商業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作。

整體建筑為地下負(fù)三層，單間建筑面積：商鋪?zhàn)钚?0平方，最大500平方。該項(xiàng)目為產(chǎn)權(quán)式商鋪，10年內(nèi)承諾每年8%的投資回報(bào)率，10年后承諾溢價(jià)180%回購(gòu)；100平方以上也可自營(yíng)。目前銷售單價(jià)在3.8萬(wàn)元/平方到4.2萬(wàn)/平方之間，按揭九九折，一次性付款九八折，另春節(jié)期間購(gòu)房另享受總價(jià)優(yōu)惠10000的政策。

項(xiàng)目四：蕪湖偉星時(shí)代金融中心

該項(xiàng)目位于北京中路與九華山路交匯處，物業(yè)性質(zhì)為純寫字樓。項(xiàng)目占地1.3萬(wàn)平方米，總建筑面積8.1萬(wàn)平方米，建筑總高度為99.6米層數(shù)，共26層,其中1-4為商業(yè)裙房，5-26層為寫字樓。寫字樓內(nèi)設(shè)電梯7部。標(biāo)準(zhǔn)層每層12戶，基本為80.64平方（開間8.4*進(jìn)深

9.6）及220平方的大戶型。南北雙大堂設(shè)計(jì),全精裝公共空間、純鋼寫字樓;電梯分區(qū)換乘，總計(jì)配備500多個(gè)地下停車位。

本項(xiàng)目定位為金融主題寫字樓，銷售均價(jià)9000/平方左右，層差 價(jià)100元/平方米。按甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售物業(yè)為白坯，公共部分精裝修，項(xiàng)目已基本售罄。偉星總部入駐。現(xiàn)行的銷售政策為辦公按揭付款九折；商業(yè)未推出。

項(xiàng)目五：僑鴻濱江世紀(jì)廣場(chǎng)

本項(xiàng)目位于濱江大道以東、中山南路以西，物業(yè)性質(zhì)為辦公、住 宅及商業(yè)，總建筑高度318米，建筑總面積41萬(wàn)平米，包括一幢69層高、定位在超五星級(jí)酒店和國(guó)際5A寫字樓的主樓；兩幢49層、面積在187-576平方米的超高層精裝江景大宅及11萬(wàn)平方米的裙樓高端商業(yè)。全玻璃幕墻，360度江景景觀。建筑群臨江50米。商業(yè)部分開發(fā)商全部自持。

商業(yè)部分：11萬(wàn)平方米的高端商業(yè)配套，包括蕪湖首家3D影院、3000平方米精品超市、3000平方米精品書城及眾多精品餐飲店。主樓商業(yè)部分已明確僑鴻二店、超五星級(jí)酒店洲際酒店入駐。項(xiàng)目設(shè)空中網(wǎng)球場(chǎng)，五星級(jí)精裝雙大堂，分層中央空調(diào)系統(tǒng)；

辦公部分：主建筑10-47層為辦公，挑高6米雙大堂入口，面積約900平方米。標(biāo)準(zhǔn)層呈正方形，每層12戶，面積為236平方(13.78米*12.25米)和136平方（9.2米*10.18米）兩種；9層及48層為設(shè)備轉(zhuǎn)換層，不對(duì)外銷售。公攤比：33%。地下三層車庫(kù)，2100個(gè)機(jī)動(dòng)車位。按甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售物業(yè)為毛坯，公共區(qū)域高拋花崗巖、防滑地磚，進(jìn)口高檔大理石墻面等精裝修。10部客梯高低樓層科學(xué)分區(qū)。市場(chǎng)定位高舉高打,城市地標(biāo)建筑,優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制。

銷售價(jià)格，在售12/15/16/20/26/32六個(gè)樓層，12層9500元/平方，層差價(jià)100元/平方。12層9500元/平方米；20層10300元/平方米。現(xiàn)行促銷政策是：辦公：按揭付款九八折.一次性付款九六折。

項(xiàng)目后期物業(yè)由世邦魏理仕承擔(dān)，物業(yè)費(fèi)11.8元/平方

項(xiàng)目六：華強(qiáng)廣場(chǎng)

該項(xiàng)目位于蕪紡廠原址，是標(biāo)準(zhǔn)的城市綜合體項(xiàng)目，總面積53萬(wàn)平方米，集住宅、商業(yè)、寫字樓三位一體。商業(yè)未公開，但住宅均價(jià)達(dá)9500元/平方。該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，地處鏡湖商圈；定位較高，智能辦公、商端百貨、頂級(jí)豪宅。

項(xiàng)目七：潤(rùn)地商業(yè)廣場(chǎng)

該項(xiàng)目位于九華南路與紅花山路交匯處，物業(yè)性質(zhì)為辦公、商業(yè)，總建筑面積15萬(wàn)方，在售寫字樓共22層,每層12戶。每幢寫字樓配六部電梯，標(biāo)準(zhǔn)屋呈矩形, 單間建筑面積：185（開間為4.2米）及124.55（開間為4米）兩種,其中四間面積為185平方的分別位于東南、東北、西南、西北，公攤占比：27.4%。公共部位裝修,無中央空調(diào)、戶型方正、柱網(wǎng)達(dá)8.4米，外觀無建筑特色。600多個(gè)地下車位。大型超市部分開發(fā)商自持，但未確定哪家超市入駐。

目前在售為一幢靠紅花山路寫字樓，售價(jià)四層6150元/平方，六層6300元/平方，22層7970元/平方，.均價(jià)7600元/平方,層差30-100元/平方不等。目前銷售政策為大戶型總價(jià)讓22萬(wàn);小戶型總價(jià)讓15

萬(wàn)，即406大戶型折后價(jià)6100元/平方米,六層6300元/平方米。

項(xiàng)目后期物業(yè)由潤(rùn)地物業(yè)承擔(dān)，3元/平方。

項(xiàng)目八：江北尚品

該項(xiàng)目位于沈巷人民路兩側(cè)，物業(yè)性質(zhì)為商住，住宅六層,底商5米層高底商部分南北兩區(qū),沿街商鋪，單間建筑面積：最小21.31,最大55.97;進(jìn)深6米,10米不等,開間4米2至5米4不等,拐角處開間可達(dá)近8米。住宅售價(jià)一層5309,二層5612,三層5642,四層5612；商業(yè)15600~19800元/平方米。

商鋪為底商,每幢樓12到17戶不等。

現(xiàn)行促銷政策： 120平的大戶型總價(jià)減10000，86平的小戶型總價(jià)減6000。底商無優(yōu)惠。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告(精選多篇)

蕪湖商業(yè)、寫字樓調(diào)研報(bào)告

項(xiàng)目一：微商財(cái)富廣場(chǎng)

該項(xiàng)目位于中山北路與長(zhǎng)江南路交匯處,與嘉興貿(mào)廣場(chǎng)、格力商業(yè)地塊成三足鼎立之勢(shì)，位置較好。項(xiàng)目用地性質(zhì)為商辦，占地9145平方米，總建筑面積約40000平方米，由一幢19層主樓及四層商業(yè)裙房組成。開發(fā)商不自持物業(yè)。

辦公部分：辦公部分位于主樓5-19層，標(biāo)準(zhǔn)層呈三角形，分別為北、東、東南向，每層14戶，總戶數(shù)300戶；單間建筑面積為33.75、36、38.88、36.72及44平方不等，公攤比達(dá)34 %。該部分建筑特色為純loft創(chuàng)意辦公,層高4米8，格力中央空調(diào)vivi分層計(jì)費(fèi)，房?jī)?nèi)上

下水已設(shè)計(jì)并預(yù)留。寫字樓內(nèi)設(shè)日立電梯四部，其中客梯三部、消防電梯一部。在售寫字樓按甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售物業(yè)為白坯，大堂、衛(wèi)生間等公共部分精裝修。

售價(jià)方面：均價(jià)12014元/平方米，其中五層11000元/平方米，層差價(jià)40元/平方米；現(xiàn)行的寫字樓銷售政策為:一次性付款減500元/平方,按揭減350元/平方。商業(yè)部分出售價(jià)格及方式暫未確定。

物業(yè)管理：由開發(fā)商指定春天物業(yè)實(shí)施，物業(yè)費(fèi)3.8元/平方米。

項(xiàng)目二：星隆國(guó)際城

星隆國(guó)際城位于銀湖南路與赭山西路交匯處，項(xiàng)目用地物業(yè)性 質(zhì)為商辦，首期交房時(shí)間為2014年年底。項(xiàng)目占地5.2萬(wàn)平米左右，總建筑面積近30萬(wàn)平米，其中商業(yè)面積約18萬(wàn)平米，五星級(jí)酒店4萬(wàn)平米，辦公5萬(wàn)平米左右。開發(fā)商自持65%，自持部分主要引進(jìn)9000平米星美影城、45000平方百盛旗

艦店、12014平米華潤(rùn)蘇果旗艦店、50000平米萬(wàn)豪酒店等主力店。

商業(yè)：商業(yè)位于地下負(fù)一層至地上三層部分，其中地下商業(yè)以下沉式廣場(chǎng)的形式存在，設(shè)置了水游街和星舞臺(tái)兩種主題商業(yè)標(biāo)志。星舞臺(tái)是一種類似古羅馬斗獸場(chǎng)的敞開式球體建筑，其探入地下部分即是地下商業(yè)。此外水游街的貫通讓下沉商業(yè)成為整個(gè)項(xiàng)目的亮點(diǎn)，并

給予的更多的情趣元素，使得下沉式商業(yè)有隔絕于世外，獨(dú)立成街的優(yōu)勢(shì)。地上商業(yè)部分地面一層層高5米，二、三層以上層高4.5米。一層商鋪面積最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商鋪較多，面寬4.5米，進(jìn)深九到十米之間。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)方面：地下負(fù)一層主營(yíng)餐飲,地上部分以高端品牌商業(yè)為主。

商鋪部分帶租約銷售，包租10年，每年返利8%，前兩年返利可在房屋總款中直接扣減；10年之后，購(gòu)房戶可享受150%的溢價(jià)回購(gòu)。銷售價(jià)格：一層商鋪

價(jià)格在55000-70000元/平方之間不等。二層商鋪價(jià)格在33000-35000元/平方之間不等。三層商鋪價(jià)格在23000-25000元/平方之間不等。地下負(fù)一層價(jià)格在28000元/平方料左右。現(xiàn)行的銷售政策是按揭優(yōu)惠985折，一次性付款975折。

辦公部分：星隆國(guó)際cbd大廈，三幢5a甲級(jí)寫字樓，總建筑面積50000平方米，6-16層為辦公部分，裙樓部分設(shè)置商業(yè)。對(duì)外宣傳口徑為第五代商務(wù)寫字樓集群示范體，即將居住、商務(wù)、辦公、出行、購(gòu)物、文化娛樂、社交、游憩等都市功能高度集約的空間。中央空調(diào)vivi分層計(jì)費(fèi)，每幢樓3部電梯，其中客梯兩部、消防電梯一部。標(biāo)準(zhǔn)層每層分隔為七間，面積分別為三間225.47平方，一間80.64平方，一間218.4平方，一間222.02平方，一間185.38平方，除80平方的外，其余每間開間基本為9米，公攤比為35%。

售價(jià)為第六層8400元/平方，層差價(jià)為100元/平方。現(xiàn)行的銷售政策是按

揭優(yōu)惠985折，一次性付款975折。

項(xiàng)目三：赭山購(gòu)物公園

赭山購(gòu)物公園位于銀湖南路近赭山公園，用地性質(zhì)純商業(yè)，總建筑面積為118741㎡。以下沉式設(shè)計(jì)手法建設(shè)山體式購(gòu)物公園，提出“時(shí)間型消費(fèi)”商業(yè)中心的概念。整個(gè)項(xiàng)目共劃分為個(gè)五個(gè)區(qū)域,其中open plaza區(qū)位于設(shè)施主入口的開放廣場(chǎng),體現(xiàn)設(shè)施的公共性夜間能獨(dú)立營(yíng)業(yè),店鋪規(guī)格15平方米；國(guó)際名品區(qū)區(qū)位于設(shè)施入口主通道處的時(shí)尚區(qū),以品牌服飾為主，店鋪規(guī)格90-110平米。潮流時(shí)尚區(qū)區(qū)別于其他的特色區(qū)域，常年有舞臺(tái)演出，業(yè)態(tài)組合豐富，趣味性強(qiáng)。

店鋪規(guī)格是休閑服飾80-90平方米，雜貨店鋪60平方米；兒童體驗(yàn)館，有微型劇院、醫(yī)院、電影院、面包房、書店等體驗(yàn)設(shè)施，店鋪規(guī)格40-50平方米。時(shí)尚用品廣場(chǎng)，店鋪劃分規(guī)格80平方。開發(fā)商自持60%物業(yè)，dtc商業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作。

整體建筑為地下負(fù)三層，單間建筑

面積：商鋪?zhàn)钚?0平方，最大500平方。該項(xiàng)目為產(chǎn)權(quán)式商鋪，10年內(nèi)承諾每年8%的投資回報(bào)率，10年后承諾溢價(jià)180%回購(gòu)；100平方以上也可自營(yíng)。目前銷售單價(jià)在3.8萬(wàn)元/平方到4.2萬(wàn)/平方之間，按揭九九折，一次性付款九八折，另春節(jié)期間購(gòu)房另享受總價(jià)優(yōu)惠10000的政策。

項(xiàng)目四：蕪湖偉星時(shí)代金融中心

該項(xiàng)目位于北京中路與九華山路交匯處，物業(yè)性質(zhì)為純寫字樓。項(xiàng)目占地1.3萬(wàn)平方米，總建筑面積8.1萬(wàn)平方米，建筑總高度為99.6米層數(shù)，共26層,其中1-4為商業(yè)裙房，5-26層為寫字樓。寫字樓內(nèi)設(shè)電梯7部。標(biāo)準(zhǔn)層每層12戶，基本為80.64平方及220平方的大戶型。南北雙大堂設(shè)計(jì),全精裝公共空間、純鋼寫字樓;電梯分區(qū)換乘，總計(jì)配備500多個(gè)地下停車位。

本項(xiàng)目定位為金融主題寫字樓，銷售均價(jià)9000/平方左右，層差 價(jià)100元/平方米。按甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售

物業(yè)為白坯，公共部分精裝修，項(xiàng)目已基本售罄。偉星總部入駐。現(xiàn)行的銷售政策為辦公按揭付款九折；商業(yè)未推出。

項(xiàng)目五：僑鴻濱江世紀(jì)廣場(chǎng)

本項(xiàng)目位于濱江大道以東、中山南路以西，物業(yè)性質(zhì)為辦公、住 宅及商業(yè)，總建筑高度318米，建筑總面積41萬(wàn)平米，包括一幢69層高、定位在超五星級(jí)酒店和國(guó)際5a寫字樓的主樓；兩幢49層、面積在187-576平方米的超高層精裝江景大宅及11萬(wàn)平方米的裙樓高端商業(yè)。全玻璃幕墻，360度江景景觀。建筑群臨江50米。商業(yè)部分開發(fā)商全部自持。

商業(yè)部分：11萬(wàn)平方米的高端商業(yè)配套，包括蕪湖首家3d影院、3000平方米精品超市、3000平方米精品書城及眾多精品餐飲店。主樓商業(yè)部分已明確僑鴻二店、超五星級(jí)酒店洲際酒店入駐。項(xiàng)目設(shè)空中網(wǎng)球場(chǎng)，五星級(jí)精裝雙大堂，分層中央空調(diào)系統(tǒng)；

辦公部分：主建筑10-47層為辦公，挑高6米雙大堂入口，面積約900

平方米。標(biāo)準(zhǔn)層呈正方形，每層12戶，面積為236平方和136平方兩種；9層及48層為設(shè)備轉(zhuǎn)換層，不對(duì)外銷售。公攤比：33%。地下三層車庫(kù)，2100個(gè)機(jī)動(dòng)車位。按甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售物業(yè)為毛坯，公共區(qū)域高拋花崗巖、防滑地磚，進(jìn)口高檔大理石墻面等精裝修。10部客梯高低樓層科學(xué)分區(qū)。市場(chǎng)定位高舉高打,城市地標(biāo)建筑,優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制。

銷售價(jià)格，在售12/15/16/20/26/32六個(gè)樓層，12層9500元/平方，層差價(jià)100元/平方。12層9500元/平方米；20層10300元/平方米。現(xiàn)行促銷政策是：辦公：按揭付款九八折.一次性付款九六折。

項(xiàng)目后期物業(yè)由世邦魏理仕承擔(dān)，物業(yè)費(fèi)11.8元/平方

項(xiàng)目六：華強(qiáng)廣場(chǎng)

該項(xiàng)目位于蕪紡廠原址，是標(biāo)準(zhǔn)的城市綜合體項(xiàng)目，總面積53萬(wàn)平方米，集住宅、商業(yè)、寫字樓三位一體。商業(yè)未公開，但住宅均價(jià)達(dá)9500元/平方。該

項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，地處鏡湖商圈；定位較高，智能辦公、商端百貨、頂級(jí)豪宅。

項(xiàng)目七：潤(rùn)地商業(yè)廣場(chǎng)

該項(xiàng)目位于九華南路與紅花山路交匯處，物業(yè)性質(zhì)為辦公、商業(yè)，總建筑面積15萬(wàn)方，在售寫字樓共22層,每層12戶。每幢寫字樓配六部電梯，標(biāo)準(zhǔn)屋呈矩形, 單間建筑面積：185及124.55兩種,其中四間面積為185平方的分別位于東南、東北、西南、西北，公攤占比：27.4%。公共部位裝修,無中央空調(diào)、戶型方正、柱網(wǎng)達(dá)8.4米，外觀無建筑特色。600多個(gè)地下車位。大型超市部分開發(fā)商自持，但未確定哪家超市入駐。

目前在售為一幢靠紅花山路寫字樓，售價(jià)四層6150元/平方，六層6300元/平方，22層7970元/平方，.均價(jià)7600元/平方,層差30-100元/平方不等。目前銷售政策為大戶型總價(jià)讓22萬(wàn);小戶型總價(jià)讓15

萬(wàn)，即406大戶型折后價(jià)6100元/

平方米,六層6300元/平方米。

項(xiàng)目后期物業(yè)由潤(rùn)地物業(yè)承擔(dān)，3元/平方。

項(xiàng)目八：江北尚品

該項(xiàng)目位于沈巷人民路兩側(cè)，物業(yè)性質(zhì)為商住，住宅六層,底商5米層高底商部分南北兩區(qū),沿街商鋪，單間建筑面積：最小21.31,最大55.97;進(jìn)深6米,10米不等,開間4米2至5米4不等,拐角處開間可達(dá)近8米。住宅售價(jià)一層5309,二層5612,三層5642,四層5612；商業(yè)15600~19800元/平方米。

商鋪為底商,每幢樓12到17戶不等。

現(xiàn)行促銷政策： 120平的大戶型總價(jià)減10000，86平的小戶型總價(jià)減6000。底商無優(yōu)惠。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研

商業(yè)地產(chǎn)分享——商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研

突然累了發(fā)表于2010年01月11日 23:51 閱讀(1)評(píng)論(0)

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（每天分享一篇專業(yè)文章，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，加油！希望朋友們多多關(guān)注）——轉(zhuǎn)型進(jìn)行時(shí)

地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的前期要對(duì)地塊價(jià)值、投資開發(fā)環(huán)境、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種市場(chǎng)變量進(jìn)行分析和研究，以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù)，回避風(fēng)險(xiǎn)。而商業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑浴⒗鎱f(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，就更需要在開發(fā)前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。目前，這一工作已成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中必不可少的環(huán)節(jié)。

什么是商業(yè)地產(chǎn)呢？商業(yè)地產(chǎn)是滿足商業(yè)、貿(mào)易活動(dòng)的一種地產(chǎn)形式，簡(jiǎn)單的說就是“商貿(mào)+地產(chǎn)”。商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研是通過分析目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、城市商業(yè)總況、消費(fèi)承載與來源、市場(chǎng)資源依托、投資經(jīng)營(yíng)力、可比類似競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，以商業(yè)需求和市場(chǎng)依托為導(dǎo)向，以客觀市場(chǎng)調(diào)研為依據(jù)對(duì)項(xiàng)目提出可行性的市場(chǎng)定位，為招商和銷售工作提供依據(jù)。一般來講，當(dāng)項(xiàng)目形式和經(jīng)營(yíng)行業(yè)并未確定時(shí)，我們主要進(jìn)行幾個(gè)宏觀方面的分析調(diào)研：

1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究；

2、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃；

3、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究；

4、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查與分析；

5、典型性調(diào)查與研究；

6、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析；

7、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究；

8、立地條件研究；

9、商圈的確定和研究；

宏觀調(diào)研一經(jīng)完成，依據(jù)結(jié)果就可對(duì)項(xiàng)目做出一個(gè)前期的粗略的規(guī)劃建議，隨后，我們根據(jù)項(xiàng)目的商業(yè)形式和經(jīng)營(yíng)類型進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)致調(diào)研，以此再對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃做出準(zhǔn)確微調(diào)。下面我們先來看一下宏觀方面的調(diào)研活動(dòng)：

經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究

商業(yè)地產(chǎn)由于其開發(fā)周期長(zhǎng)投資大，最終利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)形式歸于出租、經(jīng)營(yíng)和銷售，這些均受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策影響較大。所以，在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的研究分析就顯得尤為重要。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的調(diào)研主要集中在以下幾個(gè)方面：

1、總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平等；

2、GDP發(fā)展?fàn)顩r，國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益的情況；

3、全社會(huì)消費(fèi)品零售總額；

4、全市商業(yè)增加值；

5、城鄉(xiāng)居民的人均和可支配收入；

6、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額；

7、城市對(duì)外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況；

8、城市內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，近年政府對(duì)城建、商貿(mào)、地產(chǎn)等相關(guān)方面所出臺(tái)的政策；通常要對(duì)連續(xù)3-5年的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，這樣才能基本反映出一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水

平。

區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃；

如果項(xiàng)目位置處在城市行政、經(jīng)濟(jì)、文化等人口活動(dòng)密集的地方，則更易于城市機(jī)能的發(fā)揮，自然集中的人流能形成良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍。當(dāng)然除了這種情況外還受到區(qū)域城市結(jié)構(gòu)和城市發(fā)展規(guī)劃的影響，如：

1、公共設(shè)施狀況；

2、交通體系狀況；

3、道路狀況、通行量；

4、區(qū)域城市性質(zhì)與功能特點(diǎn)；

5、各區(qū)域的城市機(jī)能組成；

6、城市規(guī)劃政策與方向；

城市發(fā)展規(guī)劃對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有著非常重大的影響，諸如大型社區(qū)的發(fā)展計(jì)劃、商業(yè)區(qū)的建設(shè)計(jì)劃以及城市新區(qū)的開發(fā)都將對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃以及未來的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生直接影響。這些調(diào)研要由專業(yè)的調(diào)研公司完成，一般人員是很難完成的，如果調(diào)研不到位，數(shù)據(jù)有出入將會(huì)成為后期項(xiàng)目定位的陰影。

商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究；

在整體上城市功能結(jié)構(gòu)和規(guī)劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響，局部上商業(yè)面的發(fā)展規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目將有著至關(guān)重要的影響。每一個(gè)城市的商業(yè)布局規(guī)劃是城市機(jī)能完善的標(biāo)志，為增強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理的科學(xué)性和權(quán)威性，國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)國(guó)內(nèi)貿(mào)易局先后發(fā)布了多條《關(guān)于加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的通知》，要求直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)（首府）城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，通知要求在2004年12月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)依法管理體系的建立工作。

許多城市的商業(yè)委員會(huì)考慮到目前商業(yè)布局的特點(diǎn)，結(jié)合城市發(fā)展做出了城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局規(guī)劃。這在大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，對(duì)開發(fā)商及時(shí)避免政策性風(fēng)險(xiǎn)和重復(fù)建設(shè)有著重要的指導(dǎo)性作用。

區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查與分析

前面我們進(jìn)行的都是宏觀的政策等方面的研究，區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)則是區(qū)域商業(yè)實(shí)際情況的調(diào)研，也就是我們常講的商業(yè)普查。它不僅反映區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的指標(biāo)和特征，其各項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容的綜合數(shù)據(jù)為項(xiàng)目市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)都提供了定性的參考分析。商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)研主要包括以下幾方面：

1、地區(qū)間的銷售動(dòng)向；

2、業(yè)種間的銷售動(dòng)向；

3、商業(yè)地區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)狀況；

4、大型主力店的動(dòng)向；

5、了解稅收政策，重點(diǎn)調(diào)查不同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)戶的政府政策，經(jīng)營(yíng)成本（稅收、租賃費(fèi)用）和收入狀況。

以上內(nèi)容必須通過對(duì)區(qū)域內(nèi)各種業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)商戶從經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營(yíng)業(yè)額、經(jīng)營(yíng)狀況、稅收情況、存在問題、預(yù)期發(fā)展和經(jīng)營(yíng)動(dòng)向等多方面的調(diào)研，才能獲得一個(gè)較為普遍性的結(jié)論。

典型性調(diào)查與研究

知己知彼，百戰(zhàn)不殆。商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境是關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目是否能長(zhǎng)期存在的關(guān)鍵點(diǎn)之一。我們可以對(duì)項(xiàng)目所在地和城市其它商業(yè)區(qū)的各類業(yè)態(tài)收益狀況進(jìn)行調(diào)研。調(diào)研時(shí)可以選擇主要的百貨商場(chǎng)、超市、專業(yè)市場(chǎng)、餐飲、娛樂等不同形式的商業(yè)環(huán)境，從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務(wù)、客流量、交通、客群來源幾個(gè)方面進(jìn)行分析，掌握各業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀和結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，以便做

出一個(gè)綜合性的競(jìng)爭(zhēng)分析。

未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析

對(duì)開發(fā)商來講，開發(fā)住宅項(xiàng)目與商業(yè)項(xiàng)目的差別很大，在項(xiàng)目前期必須考慮到該區(qū)域未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計(jì)等綜合因素。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)最終取決于在租賃、銷售后如何很好的支撐經(jīng)營(yíng)，所以不論是經(jīng)營(yíng)者還是投資者在選擇商鋪的時(shí)都會(huì)慎重考慮到這一點(diǎn)。

在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)，即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700-910平方米；社區(qū)服務(wù)每千人指標(biāo)59-464平方米；金融郵電每千人指標(biāo)60-80平方米，以上合計(jì)819-1454平方米。根據(jù)具體項(xiàng)目的不同，規(guī)劃部門對(duì)商業(yè)面積的開發(fā)要求和建筑形式要求都會(huì)不同，對(duì)于開發(fā)商來講，在具體開發(fā)中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，選擇好開發(fā)時(shí)間，借機(jī)乘勝。

消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究

對(duì)消費(fèi)行為的研究又稱生活結(jié)構(gòu)研究。目的主要在于收集區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的生活形態(tài)和特征，從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平、購(gòu)買行為以及交通方式的選擇等方面可形成一個(gè)對(duì)消費(fèi)行為定量和定性的評(píng)估。

1．人口結(jié)構(gòu)；

人口結(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進(jìn)行分類整理，并對(duì)過去人口的集聚、膨脹速度，將來人口結(jié)構(gòu)的變遷進(jìn)行預(yù)測(cè)。

2．家庭戶數(shù)構(gòu)成；

依據(jù)家庭戶數(shù)的變動(dòng)情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員變化的趨勢(shì)進(jìn)而洞悉城市化發(fā)展與生活形態(tài)的變化。如近年城市的搬遷戶以3-5人三代家庭為主，而CBD則以單人或兩人的家庭模式居多。

3．收入水平；

根據(jù)收入水平判斷消費(fèi)的可能性、消費(fèi)能力以及目前的消費(fèi)層次等。

4．消費(fèi)水平；

消費(fèi)水平是地區(qū)內(nèi)消費(fèi)活動(dòng)的直接考量，尤其對(duì)零售業(yè)來說是最重要的衡量指標(biāo)。據(jù)此推理出消費(fèi)者的消費(fèi)情形，并依據(jù)商品類別劃分消費(fèi)種類，計(jì)算出商圈內(nèi)的消費(fèi)購(gòu)買力和消費(fèi)傾向。

5．購(gòu)買行為；

通過購(gòu)買行為一是可以掌握消費(fèi)者習(xí)慣性的消費(fèi)場(chǎng)、消費(fèi)種類和服務(wù)；二是大致判斷選擇商品和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，以便對(duì)區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)意識(shí)作深入探討。

6．交通方式；

交通方式變化，可以影響消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣及消費(fèi)內(nèi)容。在消費(fèi)者對(duì)不同業(yè)態(tài)的需求在花費(fèi)時(shí)間上都有一定的心理尺度，交通工具的改變會(huì)在一定程度上影響購(gòu)物范圍的大小，同時(shí)交通的便利也可以形成客流的有力支撐。

立地條件研究

立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和自身因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。所謂“一步三市”也是這個(gè)道理。

立地的周邊環(huán)境主要包括周邊道路狀況、顧客到店的便利度、毗臨的場(chǎng)所等。

1．道路類別；

道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費(fèi)行為。依用途可將道路分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道，對(duì)商業(yè)選址而言，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。

2．顧客到店的便利度；

進(jìn)店行進(jìn)東線是否通暢便利也是影響經(jīng)營(yíng)的條件之一。行進(jìn)動(dòng)線中是否有障礙物，如交通欄隔、單向車行道、禁止轉(zhuǎn)彎等路障、路標(biāo)都會(huì)形成對(duì)客流的阻礙。

3．周邊的商業(yè)氛圍；

有時(shí)商業(yè)業(yè)種的聚集加強(qiáng)了競(jìng)爭(zhēng)但也能形成集合效應(yīng)，如專業(yè)市場(chǎng)，可帶來單一的消費(fèi)人流，當(dāng)然業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)與互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)也是很關(guān)鍵，合理的安排業(yè)態(tài)組成將更有利于市場(chǎng)間的互榮。

4．商業(yè)的能見度和日照情況；

商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見度是吸引人流消費(fèi)的關(guān)鍵之一，如果商業(yè)建筑能見度差將會(huì)影響到日后的經(jīng)營(yíng)。日照情況對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)也有一定影響，在南方由于氣候炎熱，所以顧客更喜歡光顧東北面的商業(yè)，而在北方，顧客則更喜歡光顧西南面的商業(yè)。

商圈的確定和研究

這是調(diào)研中的最后一項(xiàng)，也是最關(guān)鍵的一項(xiàng)，商圈的確定是整個(gè)項(xiàng)目成敗的基礎(chǔ)。通常商圈是指一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所提供的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、貿(mào)易服務(wù)的范圍。也可以說成是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的有效空間范圍。對(duì)商圈調(diào)研的目的主要圍繞著幾個(gè)方面：１、了解區(qū)域內(nèi)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)變相及生活形態(tài)；

２、確定產(chǎn)品組合及促銷點(diǎn)；

３、分析商圈是否重疊

４、計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)的飽和度；

５、找出商圈內(nèi)的障礙：如：道路設(shè)施不便，人口過度擁塞等；

６、法規(guī)政策方面的考慮；

７、其他因素：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)是否激烈、未來變動(dòng)趨勢(shì)、供應(yīng)商位置、交通狀況等。

每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍，不同類型的項(xiàng)目，商圈范圍也截然不同。理想概念中的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級(jí)商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈），有的市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)將此再細(xì)分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。通常：

核心商圈（primary trading area）約占50%——70%的人流量；

次級(jí)商圈（secondary trading area）約占15%——20%的人流量；

邊際商圈(fringe trading area)約占10%左右的人流量；

那么，每個(gè)商圈所包含的人口數(shù)量是這樣計(jì)算的：核心商圈是用“步行20分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷省奔由稀膀T自行車20分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷省奔由稀安叫?0分鐘能夠到達(dá)可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷省痹偌由稀俺俗∑?0分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷省奔吹玫搅撕诵纳倘λ采w的人口數(shù)量。

不同的商圈類型中核心商圈、次級(jí)商圈和邊際商圈所包含的輻射半徑也有所不同：

在集中型商圈里核心商圈的半徑在2000米以內(nèi)，次級(jí)商圈的半徑在2000米—5000米之間，邊際商圈在5000米以外；

而在分散型商圈里核心商圈的半徑在500米以內(nèi)，次級(jí)商圈的半徑在500米—1000米之間，邊際商圈則在1000米以外；

如果在商圈劃分時(shí)遇到以下幾種情況，將成為劃分的自然界點(diǎn)：

1、凡超過４０米寬的四線道以上或有欄桿、安全島阻隔的道路；

２、受鐵路、平交道的阻隔使人們交通受阻；

３、受高架橋、地下道阻隔使人潮流動(dòng)不易；

４、受安全島之阻隔使人潮流動(dòng)不易；

５、受大水溝使人潮流動(dòng)不易

６、因單行道阻隔使人潮流動(dòng)不易；

７、人潮走向與購(gòu)物習(xí)慣相反者；

受到以上情況影響都將劃分成兩個(gè)不同的商圈。

關(guān)于商圈的界定一般依據(jù)以下幾種方法：

１、同心圓法：

一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)范圍可以用同心圓表示，先按照不同半徑畫出若干個(gè)同心圓，然后計(jì)算不同圈層內(nèi)的人口、消費(fèi)變化率，如果變化很小就可以確定商圈。這里有兩種方法：一個(gè)是用人口密度的變化來界定；二是用不同同心圓間商品消費(fèi)量的變化來界定；

２、行車時(shí)間法：

根據(jù)消費(fèi)習(xí)慣，行車速度，不同地區(qū)的出行習(xí)慣來界定商圈。

３、路線調(diào)查法：

沿項(xiàng)目周圍不同的街道調(diào)查，收集人口、商業(yè)、消費(fèi)者的信息，根據(jù)以上資料進(jìn)行確定。

４、COMPASS法則：

商業(yè)地產(chǎn)所產(chǎn)生的潛在收益受到顧客對(duì)該產(chǎn)業(yè)的易接近性的影響，雖然很多因素對(duì)易接近性有影響，但以下的公式假定易接近性只受兩個(gè)地理位置的直線距離和彼此受到吸引的傾向而定。

從狹義上，雷利的吸引力定律可以確定在兩個(gè)位置之間的直線上受到同等引力的那個(gè)點(diǎn)。從廣義上，這個(gè)公式劃定的是一個(gè)圓，位于這個(gè)圓內(nèi)的顧客具有受圓內(nèi)購(gòu)物場(chǎng)所吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受圓外場(chǎng)所吸引的傾向。

雷利定律的公式為：

da=d/1+(q)a

交易中心=d/(1-q)有效半徑=d*(q)a/(1-q)

根據(jù)交易中心和有效半徑就可以確定有效商圈的范圍。

da代表項(xiàng)目所在地到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所在地之間的有效交易距離（商圈的界境點(diǎn)）

d代表項(xiàng)目計(jì)劃用地到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所在地之間的實(shí)際距離；

Sa,Sb代表場(chǎng)所a和場(chǎng)所b各自的規(guī)模（即零售面積等）；

在取Sa>Sb時(shí)，q = Sb/Sa即兩處場(chǎng)所的規(guī)模比率；

a代表常數(shù)1/2；

COMPASS法則存在的一定限制：一個(gè)是只考慮了距離，未考慮實(shí)際的道路狀況和交通狀況；二是顧客認(rèn)知的距離會(huì)受到購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)影響，如項(xiàng)目可以給客戶留下良好的心理印象，則顧客的認(rèn)知距離會(huì)比真正的距離長(zhǎng)。

5、商業(yè)飽和理論：

設(shè)在一個(gè)城市區(qū)域內(nèi)，商品零售面積人均需求量大約是2.6平方米/人，用城市區(qū)域內(nèi)的總?cè)丝诔艘?.6就得到市場(chǎng)的需求總量。用“市場(chǎng)總需求量”減去“現(xiàn)有零售面積”即可得到“市場(chǎng)的需求潛力”。如果市場(chǎng)需求潛力大于零則表示開發(fā)具有可行性，反之無開發(fā)空間。商圈分析的方法有許多種，除了以上的方法還有康維斯的“新零售引力法則”和哈夫的“概率模型”等。

康維斯“新零售引力法則”表示在相互間有明確競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的兩個(gè)城市間其商業(yè)經(jīng)營(yíng)的比率關(guān)系。

哈夫的“概率模型”則是從消費(fèi)者的立場(chǎng)出發(fā)，他認(rèn)為消費(fèi)者利用某一商業(yè)設(shè)施的概率取決于商品豐富性的營(yíng)業(yè)面積，為購(gòu)物所消耗的時(shí)間及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實(shí)力。

以上各種方法出發(fā)的角度不同，運(yùn)用的市場(chǎng)變量不同，所以達(dá)到的目的也不同。在具體研討

分析過程中還是要結(jié)合具體的實(shí)際情況有選擇地運(yùn)用，一般可以采取將定性和定量的研究方法相結(jié)合的手段。

通過以上九個(gè)環(huán)節(jié)，有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)前期的宏觀方面的調(diào)研就基本完成了，接下來要進(jìn)行的就是針對(duì)項(xiàng)目前期定位規(guī)劃而進(jìn)行的較為具體的調(diào)研了，不過調(diào)研只是手段，并不是最終目的，只有對(duì)調(diào)查的內(nèi)容和數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)的分析對(duì)比，才能掌握一定量較為準(zhǔn)確的市場(chǎng)規(guī)律與信息，為項(xiàng)目的后期定位和營(yíng)銷推廣做出正確指導(dǎo)。

第四篇：合肥市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

合肥市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

調(diào)研目的：針對(duì)合肥市商業(yè)類型地產(chǎn)銷售單價(jià)及租金增長(zhǎng)狀況進(jìn)行了調(diào)研和市場(chǎng)分析，在取得目前合肥市商業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)格及租金增長(zhǎng)率，為公司操作勝利廣場(chǎng).歡樂城項(xiàng)目提供一定的參考依據(jù)及相關(guān)數(shù)據(jù)支持。

調(diào)研對(duì)象：針對(duì)項(xiàng)目周邊或近幾年來合肥市熱銷或具有代表性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，對(duì)歷年來商業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行一定的匯總及相關(guān)市場(chǎng)分析。預(yù)測(cè)未來一段時(shí)間期內(nèi)合肥商業(yè)地產(chǎn)商鋪?zhàn)饨鹉暝鲩L(zhǎng)率等情況，現(xiàn)主要調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)包括：安徽國(guó)際廣場(chǎng)、金色巴黎購(gòu)物廣場(chǎng)、環(huán)球購(gòu)物廣場(chǎng)、元一時(shí)代廣場(chǎng)、新天地國(guó)際廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等代表性商業(yè)項(xiàng)目，現(xiàn)對(duì)相關(guān)案例及數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，其市場(chǎng)分析結(jié)論如下：

一、合肥商業(yè)市場(chǎng)背景研究：

合肥整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，人口總數(shù)、人均收入消費(fèi)能力穩(wěn)步上升、并在新一輪城市規(guī)劃下城市未來發(fā)展能力得到提升，為城市商業(yè)發(fā)展奠定了良好的宏觀市場(chǎng)背景：

合肥商業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，各種商業(yè)形式、超前形態(tài)已經(jīng)進(jìn)入，零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，以家樂福、沃爾瑪、易初蓮花、北京華聯(lián)等為代表的大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)集中進(jìn)入：

市場(chǎng)投資主體與方向已經(jīng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，資金與市場(chǎng)關(guān)注度傾向商業(yè)地產(chǎn)；城市商圈市場(chǎng)近幾年發(fā)展迅速，市場(chǎng)放量比較大，短期內(nèi)市場(chǎng)呈飽和狀態(tài)；開發(fā)熱點(diǎn)集中在老市區(qū)、一環(huán)線等與主干道的交匯處；

單體規(guī)模越來越大，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積在五萬(wàn)方及以上的項(xiàng)目層出不窮；新建集中商業(yè)向MALL的形式發(fā)展，集餐飲、娛樂、購(gòu)物、休閑為一體；定位上走中高、高端路線、在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)分市場(chǎng)。

二、購(gòu)物中心類商業(yè)項(xiàng)目

安徽國(guó)際廣場(chǎng)：項(xiàng)目地址在長(zhǎng)江西路，商業(yè)賣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積為77000平方米，主力商戶有家樂福、KFC等；

一層商鋪價(jià)格為25000-30000元/平方，三層商鋪價(jià)格為7000-9000元/平方，一層四年內(nèi)返租8%，四年后商戶有經(jīng)營(yíng)權(quán)，也可委托物業(yè)方代租，三層返租十年，前五年8%，后五年8.5%，10年后交公司管理或回購(gòu)，返租年投資回報(bào)率8%；

金色巴黎購(gòu)物廣場(chǎng)：項(xiàng)目地址在長(zhǎng)江西路，商業(yè)賣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積為9839平方米，主要經(jīng)營(yíng)服飾、婚慶、體育用品等；一層商鋪價(jià)格為25000元/平方，二層為15000元/平方，三層為9000元/平方，四層為6000元/平方，簽三年，稅后8%年返租率，首層總價(jià)高，約50%返租年投資匯報(bào)率8%；

環(huán)球購(gòu)物廣場(chǎng)：項(xiàng)目地址在馬鞍山與一環(huán)路交匯處，商業(yè)賣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積為48000平方，（有1.2萬(wàn)平

方米的夾層 綜合、家樂福、麥當(dāng)勞、KFC、環(huán)球百貨，首層街鋪均價(jià)為37000元/平方，一層商鋪價(jià)格為19000-25000元/平方，夾層商鋪價(jià)格為11000-15000元/平方，四層商鋪價(jià)格為5000-9000元/平方，返租三年，返租率為8%三年后承諾原價(jià)130%回購(gòu)，投資戶可以續(xù)約，保10%以上的年收益，返租年投資回報(bào)率8%；

元一時(shí)代廣場(chǎng)：項(xiàng)目地址在勝利路，經(jīng)營(yíng)面積為157000平方米，綜合型購(gòu)物中心；引進(jìn)華聯(lián)、國(guó)美、KFC、百貨；一層商鋪價(jià)格為19000-25000元/平方，返租10年返租率為10%，到期后必須續(xù)約，返租年投資匯報(bào)率8%；

新天地國(guó)際廣場(chǎng)：項(xiàng)目地址在蒙城北路與一環(huán)路交匯處經(jīng)營(yíng)面積為30000平方米，一層內(nèi)鋪價(jià)格為40000元/平方，外鋪價(jià)格為50000元/平方，二樓商鋪價(jià)格為20000元/平方，三樓商鋪價(jià)格為18000元/平方，四樓商鋪價(jià)格為15000元/平方，稅后8%年反租率、首層總價(jià)比較高；

大唐國(guó)際廣場(chǎng)：項(xiàng)目地址在望江路與潛山路交匯處，商業(yè)區(qū)域經(jīng)營(yíng)面積為80000平方米，1-2層為大唐百貨（自營(yíng)招商），3樓為Tesco超市，4樓為真冰滑冰場(chǎng)、餐飲，5樓為銀河國(guó)際影院。二期商鋪價(jià)格在18000-22000 元/平方，返租10年返租率為10%，到期后必須續(xù)約，返租年投資匯報(bào)率8%； 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：開盤時(shí)間為09年11月28日，項(xiàng)目地址在包河區(qū)、蕪湖路與馬鞍山路交口，70萬(wàn)平米城市綜合體，18萬(wàn)平米國(guó)際購(gòu)物中心，5萬(wàn)平米六星級(jí)威斯汀酒店、5萬(wàn)平米室外商業(yè)步行街和濱河酒吧街，約30萬(wàn)平米的中央景觀豪宅，10萬(wàn)平方米的超高層雙塔寫字樓。萬(wàn)千百貨、超市、電玩、電器、餐飲、兒童娛樂、大歌星KTV、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城等十大主力商家攜手進(jìn)駐萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，充分體現(xiàn)萬(wàn)達(dá)“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”，國(guó)際廣場(chǎng)、威斯汀酒店為自行持有經(jīng)營(yíng)，濱河酒吧街商鋪售價(jià)為70000元/平方，商業(yè)步行街商鋪價(jià)格為為一層70000元/平方二30000元/平方，整體均價(jià)40000元/平方，中央景觀豪宅為13000元/平方，商業(yè)步行街主要商戶為品牌自營(yíng)商戶，售租統(tǒng)一，無返租。

三、合肥市2010年未來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目：

信地廣場(chǎng)：建筑面積95萬(wàn)方，商業(yè)面積58萬(wàn)方，項(xiàng)目地址位于靈泉東路與銅陵路交叉口，由SHOPPINGMALL、家居MALL、服裝MALL、星級(jí)酒店、高端商務(wù)寫字樓和商業(yè)步行街組成。深國(guó)投廣場(chǎng)：建筑面積7萬(wàn)方，商業(yè)面積3.5萬(wàn)方、項(xiàng)目地址位于長(zhǎng)豐路北端，內(nèi)設(shè)沃爾瑪、購(gòu)物中心、美食廣場(chǎng)、影院及多層停車配套設(shè)施等是集購(gòu)物休閑娛樂餐飲為一提的綜合商業(yè)航母；

明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)：建筑面積54萬(wàn)方、商業(yè)面積38萬(wàn)方、項(xiàng)目地址位于合肥北二環(huán)與四里河路交匯處；是集商業(yè)、餐飲、娛樂、休閑、旅游、影城、五星級(jí)酒店、酒店式公寓為一體的大型、綜合型商業(yè)航母；

松芝萬(wàn)象城：建筑面積18萬(wàn)方、商業(yè)面積10萬(wàn)方項(xiàng)目地址位于合肥長(zhǎng)江西路段，與沃而瑪、北京王府井百貨、南京新街口百貨、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等商家簽定了入駐協(xié)議；

嘉茂購(gòu)物廣場(chǎng)：建筑面積5萬(wàn)方、商業(yè)面積5萬(wàn)方，項(xiàng)目地址位于長(zhǎng)江西路，是購(gòu)物、休閑、娛樂餐飲為一體的現(xiàn)代商貿(mào)中心；

中環(huán)城：北臨繁華大道，東臨翡翠大道、南臨石門路，建筑面積70萬(wàn)方、是一座集商業(yè)、住宅、公寓、酒店、寫字樓、藝術(shù)館為一體的大型城市綜合體，大潤(rùn)發(fā)已入駐；

從宏觀層面來說，合肥市經(jīng)濟(jì)前景看好，具有扎實(shí)的商業(yè)基礎(chǔ)且城區(qū)人口總量和平均都在不斷增長(zhǎng)，這些為商業(yè)發(fā)展提供了動(dòng)力源泉；

以上分析的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般進(jìn)行主題定位包裝來提高整體項(xiàng)目形象，并力爭(zhēng)成功引入主體店來加強(qiáng)投資者的信心，進(jìn)行帶租約銷售，一般返租10年，年均回報(bào)率8%-10%左右，銷售情況普遍較好，一般都在期鋪條件下完成銷售，并后期運(yùn)營(yíng)良好；

合肥商業(yè)地產(chǎn)商鋪購(gòu)買群體為投資者，對(duì)總價(jià)的承受能力有限，且傾向采用按揭付款，月供能力受當(dāng)?shù)厥杖胨反嬖诘囊欢ǖ闹萍s行制約。

四、合肥勝利廣場(chǎng)歡樂城ＳＷＯＴ分析

S—優(yōu)勢(shì)

1、片區(qū)價(jià)值：新城區(qū)位置，本項(xiàng)目屬于勝利路商圈范圍類，項(xiàng)目周邊小區(qū)林立，人流增加不斷提升項(xiàng)目潛在價(jià)值；

2、文化氛圍：勝利廣場(chǎng)是為紀(jì)念合肥解放而建的一個(gè)多功能綜合性建筑群，蘊(yùn)含著豐富的歷史內(nèi)涵；對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)文化導(dǎo)入有一定的輔助作用；

3、升值潛力：合肥火車站旁，合肥市形象窗口，升值潛力大；

4、交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目靠近臨泉路及勝利路交匯處，加之火車站旁，交通極為便捷；

5、開發(fā)優(yōu)勢(shì)：高水準(zhǔn)的地下商業(yè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)及成熟的地下施工建設(shè)；

6、定位優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目以夢(mèng)幻商業(yè)空間為主體風(fēng)格、IMAXS影院合肥獨(dú)家經(jīng)營(yíng)，加勒比夢(mèng)幻樂園合肥體量第一，從項(xiàng)目定位與項(xiàng)目性價(jià)比打造上充分實(shí)現(xiàn)差異化；

7、品牌優(yōu)勢(shì)：香港名店街全國(guó)項(xiàng)目開發(fā)自身的品牌號(hào)召力。

W—劣勢(shì)

1、臨近主干道，部分臨街住宅將受到本商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)噪音干擾；引起周遍居民相對(duì)不滿；

2、本項(xiàng)目緊臨火車站，周邊地區(qū)商業(yè)檔次較低、分布較散而且業(yè)態(tài)、業(yè)種不均衡，整個(gè)地區(qū)的商業(yè)

處于不成熟的狀態(tài)，而本項(xiàng)目整體定位主題明確，商業(yè)更是要打造風(fēng)格及特色。要形成獨(dú)有的歡樂夢(mèng)幻商業(yè)概念，形成自己固定的消費(fèi)者群體，勢(shì)必需要一定時(shí)間進(jìn)行推廣和市場(chǎng)培養(yǎng)；

3、距離本項(xiàng)目不足1公里的北區(qū)域已經(jīng)形成了整體商業(yè)配套設(shè)施較為齊全，業(yè)種業(yè)態(tài)分布比較均衡，已經(jīng)成為成熟商業(yè)中心。對(duì)比而言，本項(xiàng)目的商業(yè)面積體量上，很難在規(guī)模上與以上商業(yè)中心相抗衡。;

4、本項(xiàng)目為地下式商業(yè)中心，地下兩層商業(yè)空間從顧客消費(fèi)習(xí)慣上需要進(jìn)行培養(yǎng)和引導(dǎo)；

5、本項(xiàng)目周邊大中專院校較少，而項(xiàng)目定位又處于年輕一代的消費(fèi)群體，在整體認(rèn)知度上需進(jìn)行一定的推廣。

O—機(jī)會(huì)

1、本項(xiàng)目作為地下商業(yè)開發(fā)的先行者，項(xiàng)目的成立將首先在周邊消費(fèi)者中留下深刻印象，一旦項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)品質(zhì)成功推出，將會(huì)給本項(xiàng)目帶來巨大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益；

2、本項(xiàng)目商業(yè)已經(jīng)預(yù)先進(jìn)行了商業(yè)規(guī)劃，詳細(xì)分析了商用地產(chǎn)的業(yè)態(tài)、業(yè)種分布，并對(duì)本項(xiàng)目總體定位進(jìn)行了描述，增強(qiáng)了本案商業(yè)布局的合理性和操作的可行性；

3、本項(xiàng)目獨(dú)特經(jīng)營(yíng)理念的導(dǎo)入更能確立市場(chǎng)地位及風(fēng)格特色;

4、項(xiàng)目所在區(qū)域逐漸形成合肥核心商圈，區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市場(chǎng)需求克挖掘空間巨大。

T—威脅

1、規(guī)劃中的新興商業(yè)中心區(qū)與既有商業(yè)具有威脅性，大規(guī)模商業(yè)區(qū)建成后，勢(shì)必分割本案培養(yǎng)出的消費(fèi)能力，造成本中心的購(gòu)買力外流；

2、項(xiàng)目的啟動(dòng)及整個(gè)經(jīng)營(yíng)過程都面臨一定的市場(chǎng)不確定性，市場(chǎng)操作的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)本案商業(yè)物業(yè)的推廣產(chǎn)生一系列不確定性的影響；

3、本項(xiàng)目所在區(qū)域非合肥主中心城區(qū)，人流量主要集中在火車站旁，流動(dòng)顧客較多，火車站附近的商業(yè)氛圍較差影響本項(xiàng)目認(rèn)知形象；

4、隨著合肥近幾年大型的綜合商業(yè)體不斷修建，各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃及完善，將分流本項(xiàng)目的部分目標(biāo)顧客群體。

易志剛

2010年4月12日

第五篇：辦公座椅調(diào)研報(bào)告

調(diào)研報(bào)告：

發(fā)現(xiàn)辦公家具的感性美

這學(xué)期的專業(yè)課是產(chǎn)品設(shè)計(jì)原理，我們?cè)陂_學(xué)的第一周進(jìn)行了對(duì)辦公家具進(jìn)行調(diào)研以便以后在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的學(xué)習(xí)中能夠更深入。我們走訪了宜家家居，集美家居和幾家公司。我從辦公家具不同方面有一些對(duì)感性美體現(xiàn)的認(rèn)知。

一． 每個(gè)辦公家具品牌都應(yīng)具有獨(dú)特的感性設(shè)計(jì) 我國(guó)的辦公家具雜亂散，有實(shí)力品牌屈指可數(shù)，較為知名的有震旦，美時(shí)，圣奧

等等。像宜家都是用自己的設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)家具，而集美等地的辦公家具大都為國(guó)內(nèi)品牌不太知名。所以我們國(guó)內(nèi)的設(shè)計(jì)都處在一個(gè)較為不成熟的時(shí)期，伴隨著抄襲模仿國(guó)外的設(shè)計(jì)。如果不追求品牌，那么大多的辦公家具大都千篇一律，設(shè)計(jì)都沒有較多獨(dú)特性。但是這么多品牌的辦公家具也并不是一點(diǎn)都沒區(qū)別，好的品牌特色可以被顧客吸引。宜家的辦公家具比較有獨(dú)特性，體現(xiàn)在細(xì)微之處。但是相對(duì)于公共的辦公家具，宜家主要以家庭辦公區(qū)間為主。許多辦公桌有很多小細(xì)節(jié)能體現(xiàn)一些感性的美感，比如有一個(gè)辦公桌的桌面是可以調(diào)節(jié)桌面的傾斜角度的。老師跟我們說過設(shè)計(jì)好的桌子它的水平面和垂直面都是可以調(diào)節(jié)的。那么這款桌子就是很適合設(shè)計(jì)師工作，因?yàn)榇笳f數(shù)時(shí)候是需要畫圖的，而調(diào)節(jié)了桌面的傾斜角度第一是圖面保存完整，二來可以方便使用者，長(zhǎng)時(shí)間趴著腰部得不到伸展很損害健康。這種十分人性化的設(shè)計(jì)其實(shí)就是一種感性設(shè)計(jì)，它是人類不斷思考，對(duì)產(chǎn)品的不斷修改創(chuàng)造的結(jié)果。

二． 尺寸規(guī)格從科學(xué)上影響產(chǎn)品需求。

辦公家具的尺寸很多，不同的規(guī)格滿足不同人群的需求。根據(jù)辦公空間應(yīng)該事先規(guī)劃好空間，所以公共的辦公空間一般愛使用轉(zhuǎn)角辦公桌或者連體辦公桌。做設(shè)計(jì)的要比做一般工作的人桌子大因?yàn)橐懈嗟馁Y料需要擺放。所以我覺得感性的設(shè)計(jì)就是能真正在功能性的充分體現(xiàn)的同時(shí)還能更自由更舒適。

這是兩種不同桌子的規(guī)格尺寸，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品尺寸的標(biāo)注十分醒目。因?yàn)檫@是消費(fèi)人群著重關(guān)注的重點(diǎn)，這也需要設(shè)計(jì)師對(duì)產(chǎn)品的規(guī)格尺寸十分熟悉，在人機(jī)工程學(xué)的要求范圍內(nèi)做出最合適并且能夠多類型可選擇性強(qiáng)的設(shè)計(jì)。

三． 產(chǎn)品顏色影響視覺和情緒

說道顏色設(shè)計(jì)可能是辦公家具中最重要的內(nèi)容。因?yàn)轭伾o人最直觀的一種感受，所以好的家具設(shè)計(jì)的顏色一定是搭配的十分協(xié)調(diào)，給人一美感。

這里不得不提到一個(gè)著名的座椅設(shè)計(jì)——合成45號(hào)椅。它的設(shè)計(jì)師是埃托雷索特薩斯。在20世紀(jì)五十年代的傳統(tǒng)辦公室里，沉悶嚴(yán)肅的氣氛，笨重的木質(zhì)桌椅都已經(jīng)顯得那么過時(shí)。如今人們需要的是那些能夠跟緊時(shí)代潮流的設(shè)計(jì)，那些既能提高工作環(huán)境的活力，又能讓年輕白領(lǐng)們追捧的時(shí)髦設(shè)計(jì)。1958年，意大利頂級(jí)制造商奧利地公司任命以華麗風(fēng)格聞名的設(shè)計(jì)師埃托雷索特薩斯為總設(shè)計(jì)顧問，希望他能為波普時(shí)代的辦公室家具和電器設(shè)備進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。

奧利維蒂與索特薩斯的合作在技術(shù)革新與視覺魅力兩方面都獲得了成功，1970年生產(chǎn)的輕巧便捷、像唇膏一樣紅艷艷的情人節(jié)打字機(jī)就是其中一例。盡管就連索特薩斯自己在后來都嫌他像超短裙的小姑娘一樣過于顯眼。同樣，像顏料盒一樣鮮亮的色彩和短粗的體型也足夠招搖了，但是他的出現(xiàn)卻無疑就像一縷清新的風(fēng)吹進(jìn)了以往那些陰冷狹窄的辦公室中。濃烈的色彩與結(jié)實(shí)的造型映襯的很好，合成45號(hào)椅擺在20

世紀(jì)70年代那些前途光明的公司里真是再合適不過了。我覺得明亮的橙色很搶眼，會(huì)不會(huì)給使用者一些靜不下來的感覺，但是我發(fā)現(xiàn)座面和靠背都是黑色，這樣在沉穩(wěn)中又充滿了活力，不會(huì)使人躁動(dòng)不安，亦能使辦公環(huán)境更有活力。

除了這種設(shè)計(jì)中使用的橙色，其他顏色也可以影響辦公人群，在設(shè)計(jì)中給人以感性美。例如大部分的辦公環(huán)境還是以黑白灰色調(diào)為主，不會(huì)有大面積的鮮艷色彩，紅、黃、藍(lán)、綠等顏色都是作為調(diào)節(jié)或點(diǎn)綴的顏色。

我在林同棪國(guó)際公司中看到的家居設(shè)計(jì)主要就以黑白灰為主，但是可以通過增加陳設(shè)來活躍氣氛，例如房間大量的綠色植物，綠色給人以寧?kù)o、平和、清新的感覺，能使單調(diào)的空間充滿活力。而有些公司選擇的地毯是以淺黃色暖色系調(diào)為主，給人以溫暖、輕松、自然、和諧的感覺。但是會(huì)議室椅子的選擇就很活潑，和上面的45號(hào)合成椅很像。

像公共的辦公家具一般桌面以黑色白色為主，配合著不同的材質(zhì)達(dá)到最良好的效果。我覺得良好的企業(yè)形象十分重要，辦公家具的選擇代表著公司的整體和品位。所以辦公家具顏色應(yīng)整體統(tǒng)一，不能太突兀某一家具的顏色，因?yàn)檗k公家具大多成批量擺在辦公室，如果顏色突兀，員工在工作室無法集中精神或者躁動(dòng)渙散，那么就失去辦公家具的功能性和協(xié)調(diào)性了。

四． 產(chǎn)品材質(zhì)影響觸感、嗅感和聽感

我們所見到的辦公桌大部分為中密度板材、實(shí)木、金屬材料以及玻璃的多樣組合，辦公椅大都為仿皮材質(zhì)、海綿以及網(wǎng)狀尼龍。每一種材料給人的感性認(rèn)知都不盡相同。

例如要考慮到節(jié)約成本因素，所以大多數(shù)公共辦公家具很少選用實(shí)木材質(zhì)，私家的書房選用何種材質(zhì)要按照主人的個(gè)人喜好和家裝風(fēng)格來確定。但是辦公家具怎樣通過材質(zhì)體現(xiàn)感性美呢。我覺得可以從某些感官來體現(xiàn)。

觸感，這是最直接的感官。椅子的質(zhì)感直接影響臀部腰部及背部的接觸感覺。這種感覺應(yīng)該是長(zhǎng)時(shí)間舒適卻不會(huì)使人困乏的感覺。所以仿皮椅子最適合。柔軟舒適，但是透氣性不太好，而且太過厚重了。我看到的辦公椅大都是海綿和網(wǎng)狀尼龍的。透氣性好，是工作人員在溫暖的辦公室內(nèi)也能感到很清爽。人們?cè)诳吭谝伪成系臅r(shí)候，網(wǎng)兜住人的后背，讓人感覺很舒適。而玻璃的材質(zhì)會(huì)給人以不安全感，也不易于移動(dòng)。

聽覺也可以通過辦公家具來體現(xiàn)。例如資料柜！許多辦公環(huán)境是需要安靜的，所以這就要求我們?cè)谶x擇辦公家具的時(shí)候考慮到聲音的影響。例如有兩個(gè)資料柜，一個(gè)是ABS板質(zhì)有腳資料柜，一個(gè)是鐵質(zhì)無腳資料柜。兩個(gè)柜子在整體推拉和拉每一個(gè)抽屜的聲音差異很大。一個(gè)聲音很輕，一個(gè)則有較大聲音還十分費(fèi)力。這就是不同的聽覺體現(xiàn)了辦公家具不同的設(shè)計(jì)之處。

嗅覺，也很重要。雖然大多材質(zhì)沒有味道，但還是會(huì)有個(gè)別材質(zhì)有著特殊的氣味，比如木質(zhì)。夏天潮濕的環(huán)境會(huì)使家具產(chǎn)生霉味。例如金屬材質(zhì)，有些金屬材質(zhì)甚至?xí)屓诵岬奖涞臍馕丁Ｋ越饘俸湍举|(zhì)很少在公共辦公家具中看到。

五． 所謂的感性設(shè)計(jì)就是人性化的體現(xiàn)，就是人機(jī)達(dá)到一個(gè)最和諧的體現(xiàn)。

辦公家具不是孤立與人群之外的，也不是孤立于環(huán)境之外的。所以我們所說的辦公家具應(yīng)該是一套家具：包括辦公桌，座椅，資料柜，隔板等等。所以在設(shè)計(jì)辦公家具的同時(shí)應(yīng)該以整體的概念為主。就像上學(xué)期所學(xué)習(xí)到的環(huán)境設(shè)施的實(shí)際雷同，所設(shè)計(jì)出來的家具最好是一個(gè)整體。設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)間互相輝映和促進(jìn)，不能偏重其中某一件家具的設(shè)計(jì)。

辦公家具更與環(huán)境的統(tǒng)一協(xié)調(diào)密不可分。我們要根據(jù)房間的面積，朝向，光線，電網(wǎng)等一系列其他要求進(jìn)行統(tǒng)一布局。電線網(wǎng)線應(yīng)該如何隱藏在辦公桌之間，這個(gè)問題已經(jīng)得到了設(shè)計(jì)師們的解決，例如設(shè)置隔板，桌腿內(nèi)部也可以安裝電線等等。

最后我想說既然人是發(fā)明者是創(chuàng)造者，那么好的設(shè)計(jì)是需要革新的。不同的時(shí)代會(huì)出現(xiàn)不同的人群，會(huì)有著不同的工作方式和態(tài)度，所以一成不變的辦公家具勢(shì)必不能滿足當(dāng)代人的需求。這需要我們要有一雙善于發(fā)現(xiàn)感性美的眼睛，總結(jié)大多數(shù)主流人群的產(chǎn)品需求，只有不斷探求和改進(jìn)，好的辦公家具才能與時(shí)俱進(jìn)。

那些年，我們的辦公環(huán)境還像一個(gè)密閉的蜂巢，可是如今越來越需要交流和合作，所以隔板的選擇大多由不透明變成半透明或者下半部分不透明上半部分透明，這都是革新的體現(xiàn)。我們的任何產(chǎn)品都要符合現(xiàn)代人對(duì)美的要求和對(duì)感性的理解。