第一篇：房地產策劃復習題答案(大部分)

房地產項目策劃復習題

1.房地產項目策劃的涵義

房地產項目策劃是指根據房地產開發項目的具體目標，以市場調研和市場定位為基礎，綜合運用各種策劃手段，并以具有可操作性的房地產策劃文本作為結果的活動。有以下幾層意思：⑴具有明確的目標；⑵在市場調研和市場定位基礎上進行；⑶需要遵循特定程序；⑷綜合運用各種策劃手段；⑸最終要提供可操作性的策劃文本

2.房地產項目策劃基本程序有哪幾個階段及每個階段的主要內容有哪些?(詳見6—8頁)

⑴研究項目的背景:環境考察和文獻研究

⑵確定目標：從形式、功能、經濟和時間考慮

⑶收集和分析信息：兩個指導原則①著眼于目標；②怎樣利用信息

⑷擬定策劃方案：①書面大綱；②目標客戶確認；③產品定位；④主要賣點的提煉；⑤推廣建議（品牌形象樹立、廣告創作、營銷手段）

答：按房地產項目策劃的發展進程分階段

（1）項目用地的獲取與選址（獲取土地使用權）

（2）房地產市場調查（問卷調查了解消費者心理，尋找目標客戶）

（3）房地產項目投資策劃（投資環境分析，確定項目投資方向，投資組合及確定項目的總體資金運作方案）

（4）房地產項目定位（項目市場定位，產品定位，概念設計）

（5）房地產項目規劃設計（項目整體規劃方案設計，確定建筑風格和樓盤特色，住宅設計，公共建筑規劃設計，景觀設計）

（6）房地產項目營銷策劃（定價策略，營銷前準備工作，制訂營銷計劃并對實施過程進行控制和管理；整合傳媒資源，分析廣告時機選擇和節奏控制，進行產品宣傳，推廣活動的策劃）

（7）房地產經營策劃（物業管理，物業設施管理，物業資產管理和房地產組合投資管理）

3.市場調查分為幾個階段,每一階段程序具體步驟.⑴準備階段：①提出問題，確定目標；②初步情況分析（非正式調查）；③制定調查方案、計劃⑵實施階段：④建立調查組織；⑤收集第二手資料；⑥收集第一手資料

⑶分析和總結階段：⑦數據的分析與解釋；⑧撰寫調研報告；⑨總結、反饋

4.系統抽樣,分層抽樣,隨機抽樣,PPS抽樣的區別與適用情況.◇系統抽樣：等距抽樣、機械抽樣或間隔抽樣，它是把總體的元素進行編號排序，再計算出某種間隔，然后按這一固定的間隔抽取元素來組成樣本的方法。優點：樣本在總體中分布比較均勻，具有較高代表性，抽樣誤差小于簡單隨機抽樣，而且比較簡單易行，只要抽取了第一個樣本，整個樣本就都確定了。缺點：調查總體單位不能太多，而且要有完整的登記冊，否則就難以進行。使用這種方法要注意避免抽樣間隔與調查對象的周期性節奏相重合。

◇分層抽樣：又稱類型抽樣，就是先將總體各單位按一定標準分成若干類型（或層次）；然后，根據各類型（或層次）所包含的抽樣單位數與總體單位數的比例，確定從各類型中抽取樣本單位的數量；最后，按照簡單隨機抽樣或等距隨機抽樣方法從各類型（或層次）中抽取樣本。

優點：（1）它適用于總體單位數量較多、單位之間差異較大的調查對象，而且抽樣誤差較小或所需樣本數量較少。（2）便于了解總體內不同層次情況，便于對總體中不同類型進行單獨研究。缺點：必須對總體各單位的情況有較多的了解，否則就無法科學分類，而這一點在實際調查之前又往往難以做到。◇簡單隨機抽樣又稱純隨機抽樣，就是按照等概率原則直接從總體中抽取元素組成樣本。樣本所含元素數小于總體所含元素數。

優點：在抽樣過程中完全排除了主觀因素的干擾，簡單，易行，只要有總體各單位名單就行。缺點：

只適應總體單位數量不大的調查，如果總體單位多，則編制抽樣框的工作量太大或不可行；

◇PPS抽樣又全稱為“概率與元素的規模大小成比例的抽樣”，在多段抽樣中通過各階段的不等概率換取最終的、總體的等概率。

①確定第一階段抽樣單位（群）名單，根據其規模計算其在總體規模中所占比例（被抽中概率）。②將各單位的比例依次累計，并根據比例的累計數依次寫出各單位所對應的選擇號碼范圍（該范圍大小等于單位規模所占的比例）。③采用隨機數表的方法或系統抽樣的方法選擇號碼，號碼對應的單位入選第一階段的樣本。④開始第二階段抽樣（可以繼續進行第二級單位的抽取，方法同上），直到最后一層單位（群）。⑤在每個最終抽取的單位（群）中隨機抽取一定數量元素組成樣本。

優點：克服了多段抽樣誤差較大的缺點。

缺點：必須知道每一個群的規模和總體規模，操作難度增大。

5.一手資料收集中調查樣本的設計和樣本采集程序及考慮內容【見P60-65】

一手資料：又稱為原始資料是指調查人員通過現場實地調查，如訪問、實驗或觀察等方法所搜集的資料。其特點是：針對性強，適用性好，但成本較高

6.二手資料的收集途徑及作用

二手資料又稱為案頭研究，可分為內部數據資料和外部數據資料。其中內部數據資料來自企業內部自有的數據資料。外部數據資料包括出版物類、計算機數據庫、向專業的市場研究公司或信息咨詢公司購買。作用：⑴若資料相當完善，可給調查研究提供一個完整的解決方案；⑵若資料不完善，可填補一些人們在調查研究中的空白，同時還能提出一個合適的研究方法為策劃人在日后收集第一手資料時所遵循。

7.深度訪談法的適用范圍（P64）

深度訪談法是一種無結構、直接的、類似記者采訪的一對一的訪問。最適于做探測性調查，了解一些復雜和抽象的問題，通常用于目標客戶的需求調查，如調查住宅、寫字樓及商城的潛在客戶對理想物業單元的要求。

8.房地產細分的含義及細分市場的依據

房地產市場細分指開發商把房地產市場按照客戶去求上的差異劃分為具有類似性的若干不同購買群體。市場細分的依據：①市場調研的結果②項目特征③開發商狀況

9.如何對市場進行細分（市場細分的步驟）

①依據需求選定產品市場范圍；②列舉潛在顧客的基本需求；③分析潛在顧客的不同需求；④移去潛在客戶的共同需求；⑤給不同的分市場取名；⑥進一步分析各市場的特點；⑦測量每個市場的規模

10.目標市場的含義及與目標客戶群的區別與聯系

房地產目標市場是開發企業所追求的、希望達到的某一類房地產市場。

目標客戶群是指對發展商開發建設的房子認可并實施了購買行行動而成為了業主，組成了發展商開發建設的房子的業主團體

11.目標客戶群鎖定的主要內容

①客戶群年齡結構；②客戶群職業特征；③客戶群區域結構；④客戶群的商品房消費能力、消費方式；⑤客戶群對商品房特征的需求；⑥客戶群對環境及配套設施的需求；⑦客戶群對物業管理的需求；⑧客戶群購買商品房的目的12.市場定位的概念，為什么要進行市場定位

市場定位即目標市場的選擇是根據消費者需求的差別性和企業資源的有限性的矛盾而確定的項目在市

場上的適當位置的過程。

意義：⑴它體現出與項目的充分完美結合，其原則是要讓目標市場與項目自身最佳結合；⑵確保企業的最佳利益點：最佳利益指所有可能實現的目標市場中的最大利益市場。

⑶它是項目成功的重要環節

13.房地產項目的概念設計：指開發商（策劃者）對擬建項目提出的一種概念、意圖、精神、思想，一種貫穿于整個項目的靈魂，是項目開發的主題，故有人認為其實項目的主題策劃。主要有生態推理型、人性推理型、文化推理型。

14.房地產營銷策劃的定義：房地產營銷理念的指導下，根據房地產開發項目的具體目標，在對企業內外部環境予以準確地分析并有效地運用各種經營資源的基礎上，通過客觀的市場調研和市場定位等前期運作，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序對未來的房地產開發項目相關的營銷活動進行創作性的規劃、設計、并以具有可操作性的房地產營銷策劃方案作為結果的活動。

15.房地產項目營銷策劃的基本程序及包含內容（P331-332）

基本程序：①獲取策劃業務；②界定業務范圍；③收集信息；④組織創意；⑤撰寫策劃報告；⑥提交成果

內容：①項目定位；②項目定價；③市場推廣

16.新產品定價策略包括：（P334-335）①高價定價策略：指開發商推出的產品上市之初，產品價格定得較高，以便在短期內獲得高額利潤；②滲透定價策略：即低價格策略，指開發商新產品上市之初將價格定得較低，以吸引大量的消費者，迅速打開市場；③溫和定價策略：產品上市之初，采用買賣雙方都有利的溫和策略，其價格介于高價定價和滲透定價之間，避免了因高價而帶來的市場風險，又可避免因低價而帶來的資金回收困難。

17.差別定價策略包含：（P335-336）①對不同的顧客規定不同的價格；②不同的部位規定不同的價格；③不同時間規定不同的價格

18.調價的主要因素：①法律、政策因素；②供求變化關系；③成本和資金因素；④競爭因素；⑤購房者心里因素

19.低開高走與高開低走的運作模式及優缺點，并考慮兩種方式調價的策略

低開高走：（P339-341）

◇含義：通過有競爭力的價格吸引買家關注，刺激購買欲，以銷量促進早期資金回流，一旦樹立物美價廉的印象后，再逐漸拉升價位。從消費行為學角度看，該模式具有保值增值的功能，是對買房趨利心理的縱向挖掘。

◇優點：①價廉物美是每一個購房者的愿望；②低價開盤，價格的主動權掌握在開發商手中，價格調高，幅度多少，可根據市場反應靈活操控；③資金能迅速回籠，有利于營銷計劃的執行和營銷措施的實施；④先低后高實現了前期購樓者的升值承諾，開發商容易形成良好口碑。

缺點：①低利潤是低價的必然結果；②低價給人一種“便宜沒好貨”的感覺，傷害樓盤整體形象。◇調價策略：①掌握好調價的頻率和幅度，一般是以7-10填為一周期，每次漲幅在3%-5%之間；②調價期間可配以適當的折扣或優惠政策作為過渡，有新生客源時再撤銷折扣；③提價要精心策劃、嚴格保密。才能收到出奇制勝的效果；④提價時要勾勒出新的賣點，刺激消費者信心，提價后要加大對已經購買的業主宣傳，讓其知曉所購物業已經升值，向親戚朋友宣傳，起到口頭傳播的作用；⑤最差的單元一般在開盤初期推出來，這是保證后期順利發售的先決條件。

高開低走：（P341-342）

◇含義：先定高價，然后隨需求減少而降價。階段性高額利潤，速戰速決的回收資金。

◇優點：①便于獲取最大的利潤；②高價未必高品質，但高品質必然需要高價支撐，因此容易形成先聲奪人的氣勢，給人以樓盤高品質的展示；③由于高開低走，價格是先高后低，或者定價高折扣大，消費者會感到一定的優惠。

◇缺點：①價格高，難以聚集人氣，難以形成搶購風，樓盤營銷有一定的風險；②先高后低雖然迎合了后期的消費者，但無論如何，對前期消費者是飛航不公平的，對開發商的品牌有一定影響。

◇調價策略：①一次調價幅度不可太大，否則容易引起市場恐慌，喪失消費信心；②可以采用“隱蔽式”方法，如優惠贈送、推出付款期、付款方式、成交數量折扣等；③可以強調“尾盤”發售，也能起到刺激購買的良好效果

20.營銷計劃的主要內容：（P348-349）

①計劃概要；②營銷現狀分析：宏觀環境分析、房地產市場形勢分析、產品分析、競爭對手分析；③機會、威脅與優勢、劣勢分析；④設定房地產營銷目標；⑤制定營銷策劃；⑥營銷方案；⑦預算與控制

21.銷售階段的劃分：①預熱期（市場引導或培育期）；②內部認購期；③開盤；④強銷期；⑤持續銷售期；⑥尾盤期（清盤期）

銷售實施控制包括：①銷售控制；②成本控制；③盈利；④消費者反饋控制

22.房地產廣告媒體類型有：（P353-354）

①報紙；②雜志；③廣播；④電視；⑤戶外媒體；⑥網絡

◇對廣告媒體類型、時機：【P356-361】

①開盤前期：以報紙廣告告知型為主，配合現場廣告和戶外固定性廣告的設計，樹立樓盤形象，傳播概念性信息；②開盤期：以告知型和促銷型為主，重點在穩固項目形象，提高樓盤的認知度、市場認同感和促銷銷售。報紙廣告范圍擴大，可適量投放電視廣告等輔助媒體協同作戰；③強銷期：重點在樓盤促銷，多種媒體進行全方位組合，形成全方位組合，以直接強有力的訴求打動和震撼消費者。報紙廣告繼續跟進，同時增加投放想電視廣告、廣播廣告、雜志、網絡廣告等各種媒體互相配合，形成全方位、立體化、多層面的宣傳攻勢。④持續期：廣告投放量相對減少，主要加深樓盤市場形象，以新的訴求點推進市場。

◇廣告節奏：⑴集中型：廣告集中于某一時間段內發布，在較短時間內迅速形成的廣告攻勢及迅速產生廣告效應。⑵連續型：依據人們接觸信息的記憶規律，在一定時間內，均勻安排廣告的發布時間，使廣告經常性反復在目標市場出現，使消費者強化對某一產品印象和記憶。⑶間歇性：間斷投放廣告的一種方式。即做一段時間廣告后，停一段時間，再做一段時間廣告，這樣反復進行。⑷脈動型：集中了集中型和間歇型的特征，即在一段時間內不斷保持廣告發布，又在某些時機加大投放力度，形成廣告攻勢。

23.問卷設計結構及問卷設計的步驟

結構：①封面信；②指導語；③問題及答案；④編碼及其他資料

步驟：①探索性工作；②設計問卷初稿：卡片法及框圖法；③試用：客觀檢驗法(回收率、有效回收率、填寫錯誤和填答不完全)和主觀評價法；④修改定稿并印刷

24.設計問卷初稿兩種方式——卡片式和框圖式

⑴卡片法：卡片法是設計問卷的一種方法。運用卡片法設計問卷的基本步驟是：根據初步探索所得到的印象和認識將調查內容轉換為具體的問題，并將初步設計好的每一個問題和相應答案寫在一張張卡片上。將卡片進行分類，排列順序形成問卷初稿。

⑵框圖法：框圖法是設計問卷的一種方法。運用框圖法設計問卷的基本步驟是：根據研究假設和所需調查研究的內容，在紙上畫出整個問卷的各個部分及前后順序的框圖。然后根據框圖中各部分細分的項目設計問題和答案，形成問卷初稿。

25.數據清理中有效范圍清理和邏輯一致性清理的概念

⑴有效范圍清理：對于問卷中的任何一個變量來說，它的有效的編碼值往往都有某種范圍，而當數據中的數字超出了這一范圍時，可以肯定這個數字一定是錯誤的。如若在數據文件的“性別’’這一變量欄中，出現了數字5或者7、8等，我們馬上可以判定這是錯誤的編碼值。

⑵邏輯一致性清理：依據問卷中的問題相互之間所存在內在的邏輯聯系，來檢查前后數據之間的合理性。

26．公寓項目的經營策劃內容、運作方式策劃策略【P274-378】

◇經營策劃內容：①商務公寓、②酒店式公寓：融合酒店服務與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價格的長期住宅；③青年公寓

◇運作方式策劃策略：①項目定位：商務公寓項目定位主要依據地區的經濟發展，特別是第三產業；酒店式公寓主要目標客戶是長期在外工作的高級商務人員和企業高級管理人員②項目選址③項目設計與配套設施；④后期經營管理

27．寫字樓的分類及經營策劃內容【P379-384】

◇分類：①高檔寫字樓（甲級）：頂級和甲級寫字樓；②中檔寫字樓（乙級）③低級寫字樓（丙級）。5A級寫字樓包括樓宇自動化系統（BA）、通訊自動化系統（CA）、保安自動化系統（SA）、消防自動化系統（FA）、辦公自動化系統（OA）

◇經營策劃內容：⑴寫字樓物業市場調查；⑵寫字樓項目定位；⑶寫字樓項目規劃設計：①遵循智能化、人性化、個性化、自然化、實用化原則；②設計要點：體現寫字樓主題、與城市景觀匹配；③設計趨勢：功能多樣化、提高設備配套水平、充分利用自然資源；⑷寫字樓項目經營：①銷售前準備：項目審批資料、銷售資料、銷售人員準備、銷售現場準備；②銷售過程管理：銷售階段、各階段的市場推廣策略、各階段的銷售策略、銷售工作流程、銷售管理、銷售控制。

28．商業項目的分類、經營策劃內容及策劃策略【P393-400】

◇分類：⑴按項目功能形式分：①百貨類商業項目：百貨店、（綜合）百貨商場等經營場所的開發；②超市類商業項目：超級市場（超市）、大型綜合超市等經營場所的開發；③倉儲式商場類商業項目：倉儲式商場的開發；④專業店類商業項目：以經營銷售某一大類或幾個大類商品為主的經營場所的開發；⑤購物中心類商業項目：購物中心、SHOPPING MALL等經營場所的開發，⑥市場類商業項目：小商品市場、工業品市場、綜合市場等商品交易市場的開發；⑦商業街類項目：經營某類商品為特色、店鋪沿街布設的街道開發；⑧其他類商品項目：如折扣店、便利店、專業店⑵按項目經營方式分：出售型、出租型、混合型⑶按服務范圍分：小區型、社區型、廣域型、超廣域型。

◇經營策劃內容：⑴確定項目所在地塊位置；⑵前期市場調研分析：城市結構、生活結構、零售業結構、消費者和競爭對手調查分析；⑶項目系統定位：目標市場定位、目標客戶群定位、經營定位、規模定位和形象定位；⑷項目總體規劃設計；⑸項目財務經濟分析；⑹項目的招商推廣；⑺經營管理：大型商業項目要實行“統一管理，分散經營”的管理策略，統一管理體現在統一招商管理、統一營銷管理、統一服務監督、同一物業管理，對招商對象品牌審核管理和租約管理。項目經營管理可細分為投資業主與零售商進駐前管理、開業前后營運管理組織結構設置、營運管理成本核算結構設置、營運管理收入與價值結構設置、營運管理供求統計、營運管理商業市場促銷計劃、開業后營運投資業主管理、營運零售商戶管理、營運消費情報。

◇策劃策略：⑴準確定位（頂地址、定客戶、定規模）；⑵招商在前；⑶商業規劃設計要點；⑷經營管理

第二篇：房地產策劃 答案

房地產策劃：是房地產策劃師根據房地產項目的具體開發經營目標，在充分的市場調研和科學的市場定位的基礎上，以獨立的主題概念為中心，綜合運用各種策劃手段，按照一定的程序對房地產項目進行創造性的規劃，制定具體可實施的計劃方案，并可根據策劃目標和市場環境的改變對方案進行調整，最后以具有可操作性的房地產策劃文本作為結果的活動。4R營銷策略：是指關系(Relationship)、節省(Rretrenchment)、關聯(Relevancy)和回報(Reward)四種營銷策率的組合。4C營銷策略：是指消費者的需求與欲望、不是價格而是消費者愿意付出的代價、不是渠道而是給消費者的便捷、不是促銷而是同消費者的溝通4種營銷策略的組合，是出現最早的營銷策略的組合，4C營銷策略組合是一種以客戶需求為核心的營銷策略組合，強調多樣性的產品與不同消費需求之間的互動。房地產策劃報告:是策劃機構向策劃委托人提交的反映策劃創意與計劃方案等思維創造活動的文本文件，是房地產策劃活動的完整、系統總結，是策劃委托人進行項目投資決策、規劃設計。營銷推廣等房地產開發經營活動的依據，也是策劃機構策劃水平的體現。房地產策劃報告又稱房地產策劃書、策劃方案、策劃文案、策劃提案等。內部認購：房地產內部認購是開發商的一種銷售策略所謂內部認購,首先是開發商制造市場房源短缺的信息,屬于售樓陷阱之一.它對消費者傳遞供房不多內部先購的虛假信息,乘機在價性比方面謀圖獲得更多的利益.其次是有一些關系戶購房,開發商以較便宜的價格借內部認購還人情債,也有個別認購人員得到優惠,確實起到宣傳和推廣的作用.再次是開發商確實還沒有拿到銷售許可證,又遇到資金周轉的實際困難.房地產“五證”“兩書”：“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》及《商品房銷售（預售）許可證》；“兩書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》二次啟動：最高最佳使用：指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象產生最高價值的使用。房地產市場細分：是指在房地產市場調研的基礎上，根據消費者個人基本情況、消費需要、欲望、購買動機和購買行為等細分依據，將房地產整體市場細分為若干個具有相似需求的目標客

戶群體的過程，其實質是將異質市場劃分為同質市場的過程。容積率：也稱建

筑面積毛密度，是指項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。代理商：是指受開發商或經銷商委托從事房地產銷售或經營業務但不擁有房地產所有權的中間商，目的是向交易雙方收取一定數量或比例的傭金，采用代理商模式的銷售稱為代理營銷即代銷。經銷商：是指購買了所要銷售的房地產所有權的中間商，其目的是獲取經營或投資受益，但是需要經銷商具有較強的經濟實力，當市場行情不好時，經銷商的風險較大，反之市場行情很好時，則開發商面臨失去價格上漲帶來的超額利潤的風險，采用經銷商模式的銷售稱為包銷。

1、用地紅線、建筑紅線與道路紅線是什么關系？

用地紅線：是指城市規劃主管部門批準的建設用地范圍的界線

建筑紅線：也稱“建筑控制線”，是指城市規劃管理中控制城市道路兩側沿街建筑或構筑物如外墻、臺階等靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構筑物不得超過建筑紅線。道路紅線：是指城市道路（含居住區級道路）用地的規劃控制線。

2、住宅戶型策劃的原則有哪些？功能分區原則；流線設計原則；地域性原則；均好性原則；靈活性原則；經濟性原則；風俗性原則

3、房地產策劃的模式有哪幾種？每種模式的代表人物是誰？

戰略策劃模式 王志綱；產品策劃模式 周勇、童淵、茅巍品牌策劃模式 曾憲斌

4、戶型策劃主要策劃哪些內容？

確定戶型類型；確定戶型大小；確定戶型組合；確定戶型布局

5、房地產投資環境包括哪兩類？分別具體包括哪些內容？

硬投資環境：投資區域的物質條件，如自然地理環境、基礎設施環境、社會服務環境；軟投資環境：政治、經濟、法律、文化

6、住宅建筑單體和建筑群體平面布局分別有哪些形式？

住宅建筑單體布局：塔式住宅、單元式住宅、通廊式住宅

建筑群體布局：行列式、圍合式、組團式、點群式、開放式、混合式

7、容積率高低如何分析？

總建筑面積越大，項目總用地面積越小，容積率越大，反之則越小。

8、要想實現“綠化率≥30%”的目標，景觀設計應遵循哪些原則？

社會原則；經濟性原則；生態性原則；地域性原則；歷史性原則；協調性原則；

9、戶型有哪幾種經濟分類？平面戶型；立體戶型；獨立戶型；雙拼戶型；錯層戶型；雙錯層戶型；三錯層戶型；躍層或復式戶型

10、房地產項目命名的方式有哪兩種？通用命名（簡稱通名）和自由命名

11、一個品牌房地產項目主題策劃的基本要求？

能統帥項目開發的各個環節；能突出項目競爭的優勢；能展示項目的獨特個性；能滿足住戶的精神需求；能塑造項目的品牌形象；能提升項目的市場價值

12、投資區位的選擇要求和方法？要求:方法：冷熱因素對比法；等級尺度法；道士分析法；多因素和關鍵因素分析法；綜合分析法

13、房地產有哪幾種定價目標？

利潤導向目標；市場占有率導向目標；競爭導向目標；生存導向目標

14、房地產公司開展公關活動有哪幾種形式？

公關促銷活動可以開發商單獨組織，也可以與政府或媒體等聯手組織，但不管以何種形式，開發商都不必陷入太深的事務性工作

15、簡述售樓處位置選擇的基本原則？項目施工現場；樓盤會所內；建造獨立的售樓中心，要求交通便捷、停車方便；位置比較偏僻的項目，可以在市中心的繁華地段或者交通便捷、人流較大的地段設置展示中心；客戶比較特殊的項目，可以在目標客戶相對集中地方設置展示中心。

三、簡述題

1、太原的六城區樓盤這說明什么道理？車身廣告:規模大、展示時間長，容易引起注意；廣告費用較低。當地的有線電視臺:覆蓋面廣，信息傳播不受時空限制；手段靈活，吸引力和視覺沖擊力強 可在不同時期和時間段播出； 報紙:發行量大，覆蓋面廣，讀者相對固定；報紙與房地產都具有地域性強的特點； 信息傳播速度快，實效性強，廣告效果迅速； 信息量大，符合房地產產品的信息傳遞特點；方便客戶上班時間咨詢，信息便于保存。

2、廣州某大型住宅區問題：以上三個小案例分別說明了什么道理？

答案:案例一說明了在單項策劃階段,以高價開盤的策略形成先聲奪人的氣勢,給人以樓盤高品質的展示,從而獲得銷售上的成功;案例二說明了房地產策劃中創新的重要性，同時也表明在復合策劃階段中，房地產策劃除了在房地產領域運用各種技術手段之外，還可以利用房地產領域外的其他手段，房地產與體育文化產業的嫁接；案例三也說明了在策劃中運用“復合策劃”的效益。通過與地產附近的教育資源的結合，滿足了一部分購房者對教育的訴求。（p69）

3、杭州中山花園項目本案例說明什么道理？答案：戶型小，不是南北通透，不適合杭州環境，區域環境與香港不一樣，不合適照抄。

4、2003年夏天，“非典” 肆虐，香港是重災區之一答案：設計迎合了當時市場對“健康住宅”的需要。說明房地產策劃具有市場性。體現在：房地產策劃自始至終要以市場為導向，以市場需求為依據②隨市場的變化而變化，房地產市場情況變了策劃的思路和定位市場情況變了策劃的思路和定位也隨之改變。

5、北京蘋果社區是一個集居住本案例說明什么道理？房地產主題策劃能夠賦予項目鮮明的特色與個性，加深市場對房地產項目的印象滿足消費者對房地產產品個性化的追求。主題策劃所體現出來的項目個性，無論在內容、氣質，還是形式、手段上均應獨具一格，使得別人難以模仿與抄襲。

6、順德碧桂園的“起死回生”這說明一個什么道理？多個主題齊頭并進，互相補充，互相映襯共同從不同的角度、方面來互相補充、互相映襯，達到“雙贏”或“多贏”的目的。這些先富起來的鄉鎮老板們考慮最多的就是這三個方面：在外賺錢經常不在家需要完善的物業服務；小孩要繼承父輩的產業需要高水平的教育；錢多了要有象樣體面的地方來消費。這三個需求剛好與三大主題相一致。順德“碧桂園”的“起死回生”就不言而喻了。

7、回龍觀地處京昌高速公路邊，本案例說明什么道理？名牌的背后是文化。回龍觀小區利用教育地產的概念，以房地產為主業，教育為附屬產業，開放出屬于自己社區的教育資源呢，提高了地產品質，增加了附加值。

8、一直分散經營、各自為政的上海房地產代理界最近出現了合作經營的這是

哪種銷售渠道？談一談你對代理公司強強合作的看法。這樣的銷售方式是擴大銷售網絡，上面也提到在上海房地產界的中介代理公司一直處于各自為政的混亂局面，1500多家的公司將市場分割得很小，行業競爭日趨激烈也造成了代理物業與客戶接觸面狹窄的矛盾。當強強合作后，銷售網絡無形中被拉大，從企業本身來說形成了一個統一規范的服務模式，對客戶來說是一種規范，嚴謹的服務模式。在市場競爭和市場份額上的有好處，在現在金融危機的高峰期，每一個企業都在想辦法度過這個難關，俗話說眾人石材火焰高

四、論述題1、1994年初北京萬科城市花園一期推出時這個案例反映了什么道理？你認為建筑風格策劃有哪些作用？答案：反映了建筑風格對住宅的銷售及其價格帶來巨大的影響。策劃人員必須重視房地產項目的策劃設計。房地產項目規劃設計是決定項目成功的關鍵一步。表面上看，房地產項目規劃設計是一個技術問題，完全是建筑設計師的事情。其實不然，房地產產品首先需要滿足消費者居家生活的基本需要，只有滿足了消費者需求的技術才有意義。因此，房地產項目規劃設計首先要解決市場問題，其次才是技術問題。

2、某開發商在太原南內環電腦城附近拿下一塊土地。如果他計劃主要針對南內環電腦城IT行業的人士開發住宅。請問，開發商應該如何確定戶型大小呢？ 答案：p209首先根據人體工程學和家居的規律來確定；其次結合項目的土地價值來判斷；根據面積來分：實用型 舒適型 豪華型；按照戶型大小通常可將戶型分為實用型、舒適型和豪華型等類型。但戶型大小并不是絕對的，不同時期、不同地區具有不同的“大”、“小”標準。

3、萬科地產王石曾說過一句話：“一個人為了喝牛奶答案：房地產營銷渠道是指將產品由制造者手中轉移到消費者手中所經過的各個中間商連接起來形成的通道。本列說明在房地產銷售方面，開發商不必直接進行銷售，可以找專業的營銷代理機構，以減輕成本，增加利潤。中間商包括批發商、零售商、代理商和經紀人等。

4、碧桂園在推盤時分別在香港翡翠臺問題：廣告節奏有哪些形式？本案例屬于哪種形式？集中型節奏；集中型節奏是指廣告主要集中于某一段時間發布，在短時間內形成強大的廣告攻勢。連續型節奏； 連續性廣告節奏是指在一定的時期內連續均勻安排廣告的發布，使項目廣告反復在目標市場上出現，以逐步加深消費者的印象。間歇型節奏； 間歇型廣告節奏是指間斷進行廣告發布的方式，跟連續型廣告節奏的區別在于廣告間隔的時間不是均勻分布的。脈動型節奏；脈動型是連續性和集中型的綜合，即在一段時間內不斷保持廣告的發布，又在其中某些時機加大發布力度，形成廣告攻勢的形式。本例應屬于間歇式 5、2004年，某市南城的嘉業物業原定位是住宅，是海歸派設計的問題： 上述物業滯銷原因何在？如果你接手了這個項目，談談你將怎樣使這個項目改“滯銷”為“暢銷”？答案：原因：地理位置不佳，處于路邊，小區居住環境不好，有噪音污染；銷售市場不佳，價格過高，配套設施不完善，外觀生活化差，緊鄰路邊對房屋銷售不利，戶型偏大，對于旁邊是拆遷戶的人群來說，銷售市場不好。措施：申請改變用途，由住宅改為商業用途；重新定價，適當減價；進行廣告策劃重新定位產品形象；促銷、內部認購等促銷方法。

第三篇：十八大部分答案

1、建設社會主義法治文化的重要途徑

（一）.推動全社會樹立法治意識

（二）推進多層次多領域依法治理

（三）建設完備的法律服務體系

（四）健全依法維權和化解糾紛機制

（五）堅持一手抓法治、一手抓德治

2、法治建設的必要性和緊迫性

3、第一是為了促進社會的轉型，建立一種多元有序的社會秩序，促進社會轉型。第二，通過法治來建設一個守法有序的和諧社會，實現社會公平，達到社會安全等目標。第三，要有效解決社會沖突，保障社會的相對穩定。從這三個方面來看

4、.全面推進依法治國進程的六項主要任務（1）科學立法（2）嚴格執法(3)公正司法（4）全民守法（5）法治隊伍（6）依法治黨

5、建立完備的法律服務體系

法律服務體系包括：推進覆蓋城鄉居民的公共法律服務體系建設，加強民生領域的法律服務，發展律師、公證等法律服務業。

（1）推進覆蓋城鄉居民的公共法律服務體系建設。專業人員少、投入不到位、覆蓋面窄、法律機制不健全。城鄉全覆蓋完善的法律服務體系。

（2）加強民生領域的法律服務。如果惠及民生的法律服務不到位，或民生的法律服務需求不足時，特定人群的法律意識和情感可能會受到傷害和打擊。建立完備的法律體系，尤其要加強民生領域的法律服務。

（3）發展律師、公證等法律服務業。律師服務、公證服務、境外旅游

要實現良好社會法治氛圍的形成，需要足夠的法律服務和物質保障。

10、多領域的依法治理：系統治理、依法治理、綜合治理、源頭治理、行業治理。

11、那么信訪實際也面臨著制度化，納入到法治的軌道

12、法律職業人才的培養要更加注重職位導向和就業導向，13、憲法對于公民個人的基本功能

第一個功能就是人權保障。第二個功能就是來界定國家權力和個人權力之間的界限，這樣我們憲法所規定的公民的基本權利才有所保障

14、包括各種犯罪的高技術型，也導致了監管的難度，15、對于公民來說屬于禁止性、限制權力、損失利益的制度規范則應非常謹慎和嚴格對待（如罰強調把全民普法和守法

作為依法治國的長期基礎性工作，款）。

18、剛性行政管理方式：命令、征收、征用、許可、檢查、處罰、強制。柔性行政管理方式：指導、合同、規劃、資助、獎勵、給付、調解。

19、總目標是：建設法治國家，完善中國特色社會主義法治制度

16、四個方面的實現：科學立法、嚴格執法、公正司法、全民守法。

20、黨員干部是全面推進依法治國的重要組織者、推動者、實踐者，21、科學立法、嚴格執法、公正司法、全民守法要全面推進才是實現真正的法治。

22、前現代化時期，治國理政的基本方式是人治

23、市場經濟的一個基本前提就是勞動力自由轉移，沒有勞動力的自由轉移市場經濟不復存在。

24、四大差別——城鄉差別、地域差別、行業差別和貧富不均

25、案件事實的幾個層面

案件的客觀事實（案件的本源事實）當事人所主張的案件事實

國家專門機關特別是法院所認定的事實（主觀事實）。

26、法治工作隊伍建設的重點內容，即加強思想政治素質、業務工作能力、職業道德水準，27、法治文化與道德建設息息相關，這是因為道德的建設標準比法律高

28、所謂法治化的根本性，主要體現多數人意志的眾人之治，而且多數人意志的表達是自由的、真實的，多數人意志的實現也是理性的、規范的。

29、黨的領導是社會主義法治最根本的保證

30、人治主要是強調個人權力置于法律之上，而法治的理念正好是與其相反的。

31、法治中國是實現中國夢的基礎性保障

32、法律是治國之重器，良法是善治之前提。

33、司法公正對社會公正具有重要引領作用，司法不公度社會公正具有致命的破壞作用。

34、第三項：司法公正。公正是法治的生命線（首次提出此命題）、35、強化法律在維護群眾權利，化解矛盾中的權威地位。引導支持理性表達訴求，依法維護權益

36、、中國社會的發展變化

37、健全依法維權和化解糾紛機制

強化法律在化解群眾矛盾中的權威地位

構建對維護群眾利益具有重大意義的制度體系 健全依法維權和化解糾紛機制

深入推進社會治安的綜合制度，健全落實領導責任制。

38、公權力濫用有三個表現。第一，以權謀私，貪污受賄。第二，大勢營造勞民傷財的工程，大勢舉辦勞民傷財的活動。第三，不作為，也就是不履行法治職責。按照李克強總理所說的就是思維素餐，38、1982年憲法，在這個基礎上又增加了全國人大常委會行使違憲審查權，根據憲法規定，我們國家的違憲審查權主要由全國人大行使，和全國人大常委會行使。根據2000年的《立法法》規定，由于全國人大常委會是最高國家權力機關的常設機關所以在行使危險審查權方面，主要由全國人大常委會來進行。

39、業務工作能力通常是指對一個人在從事某項專項業務工作，或擔任一個職位所具備的一組標準化的履職要求，用以來判斷他是否能夠稱職

40、黨員干部是全面推進依法治國的重要組織者、推動者、實踐者，41、形成了一條寶貴的經驗，就是堅持黨的領導，人民當家作主，依法治國的有機統一，42、決定》分三大板塊：第一板塊由總論，導語和第一部分構成；第二板塊是方針論，由第二至五部分構成；第三板塊是新論，由第六、七部分和結語構成。

43、第五項：隊伍建設。首次專門作為一個部分提出。建設高素質法治專門隊伍，把思想政治建設擺在首位。加強立法隊伍、行政執法隊伍、司法隊伍建設，暢通干部和人才交流渠道。推進法治專門隊伍正規化、專業化、職業化，完善法律職業準入制度。增強廣大律師走中國特色社會主義法治道路的自覺性、堅定性

44、憲法和法律的權威源自于民眾的信仰，45、所謂法治化的根本性，主要體現多數人意志的眾人之治，而且多數人意志的表達是自由的、真實的，多數人意志的實現也是理性的、規范的

46、理想的法律：首先是共性，47、法制是存在于一切社會的文化現象中的，而法治則具有現代文明的屬性。

48、法治工作的三大任務要明確，維護社會大局穩定，促進社會公平正義，保障人民安居樂業，49、三化：正規化、專業化、職業化

50、二審重在解決事實法律爭議

一方面有利于滿足當事人的要求，集中解決爭議。另一方面涉及到訴訟的效率，節約案件司法資源

51、種雙軌制。我們有憲法、法律、法規、規章這一套規則體系。我們還有另外一套規則體系，那就是報告、文件、批示、講話。我們有的時候依法治國，我們有的時候依報告治國，依文件治國，依批示治國，依講話治國。也就是兩者都在中國社會發生作用，這樣就形成了規則之間的不一致。不僅兩套規則之間不一致，而且兩套規則內部也不統一。

52、證據裁判原則是司法公正非常重要的關鍵性原則。

53、犯罪事實清楚、證據確實充分。”

據以定案的證據均已查證屬實；案件事實均有必要的證據加以證明；證據之間、證據與案件事實之間的矛盾得到合理排除；得出的結論是唯一的，排除了其他可能性。

54、法治精神是法治文化的核心，它是一種思想，一種思想意識，一種觀點。

55、主觀認定的事實必須依據證據的認定，依據證據的認定在很大的可能上是符合客觀事實的。如果不依證據來認定，認定的事實就可能具有主觀臆斷性，沒有客觀根據。

56、一切以開庭審理作為解決問題的決定性環節；舉證、質證、認證。

57、形成完備的法律規范體系，高效的法制實施體系，嚴密的法制監督體系，有利的法制保障體系，形成完備的黨內法規體系

58、創新舉措的社會效果：實現動機與效果的統一，貼近出發點和歸宿點，以實現良法善治。

59、實際上起決定性作用的是指令性計劃，也就是所謂命令

60、市場經濟的一個基本前提就是勞動力自由轉移，沒有勞動力的自由轉移市場經濟不復存在。

60、行政許可過程中，遵循便民原則

61、十八屆四中全會指出，公正是法治的生命線。

62、根據憲法來審查法律規范，以及根據法律規范來審理案件，是由同一個法院來完成的，所以這種審查又稱之為附帶性審查，63、當代依法行政要注重認識和發揮條理法作用

64、.司法公正對社會公正具有重要引領作用，司法不公度社會公正具有致命的破壞作用。英國法官、哲學家弗朗西斯培根說過：一次違法的行為就好比是污染的水流，而一次不公正的判決就是污染了水源。

65、那么現在社會自治在我們國家實際上是三大塊，包括基層的治理、行業組織的治理、職業協會的治理，也包括公益事業的治理，66、法治的核心問題是兩個，一是法律的權威，也就是各種主體都應該遵從法律，另外一個就是關于良法之治的問題，67、四中全會決定里邊這樣講，一個是黨領導立法，保證執法，支持司法，帶頭守法，68、自我修養，主要是指人們要按照一定社會或者一定階級的要求，在思想、政治、道德等方面的自我教育和自我塑造。

69、全會以依法治國為主題，70、文化是以觀念、認識、思維方式的形式存在，是無形的，人的行為又靠它來支配，71、公正司法，提高司法公信力，而公信力來自于公正；

72、使全體人民都成為社會主義法治的忠實崇尚者、自覺遵守者、堅定捍衛者（打下良好的社會基礎）

73、審判為中心的內涵

定罪量刑問題最終取決于法院的判決；一切以開庭審理作為解決問題的決定性環節；舉證、質證、認證。

偵查起訴工作要做的扎實，質量有保證。

74、軍事法規制度體系，嚴格規范軍事法規制度的制定權限和程序，將所有軍事規范性文件納入審查范圍，完善審查制度，增強軍 事法規制度科學性、針對性和適用性。

75、良法善治是實現法治政府建設的必由路

76、黨員干部是全面推進依法治國的重要組織者、推動者、實踐者

77、觀念創新：主要包括樹立憲法至上、尊重人權、行政權限、行政民主、行政服務、政府誠信、行政公開、程序法治、接收監督、權利救濟等現代行政法治觀念，以及法治必成、法治漸進的觀念。

78、我國警力的總體數量還是嚴重不足，與人口的比例僅為萬分之十二，遠遠低于發達國家的平均水平，79、執法司法上：有法不依、執法不嚴、違法不糾。

80、黨對軍隊絕對領導是依法治軍的核心和根本要求，81、1993年修憲：市場經濟路線、82、證明標準。

在刑事訴訟中，我國實行的證明標準是“犯罪事實清楚、證據確實充分。”

據以定案的證據均已查證屬實；案件事實均有必要的證據加以證明；證據之間、證據與案件事實之間的矛盾得到合理排除；得出的結論是唯一的，排除了其他可能性。

83、法治文化是在長時期內，人們形成的關于法治的心理、態度、價值觀、思維方式、思想觀念等要素。

84、法治建設的新“十六字方針”：“科學立法、嚴格執法、公正司法、全民守法”。

85、理創新應不應當有邊界、有底線？

86、“疑罪從無”原則是現代刑法“有利被告”思想的體現，是無罪推定原則的具體內容之一。

第四篇：房地產策劃員資格證復習題

房地產策劃員復習題

論述題：

一：訪問調查法包括哪些，請詳細說明。

（1）小組座談法：又稱焦點訪談法，就是采用小型座談會的形式，挑選一組具有代表性的顧客，在主持人組織下，就某個專題進行討論，從而獲得對有關問題的深入了解。

（2）深度訪談法：深度訪談時一種無結構的、直接的一對一的訪問。

（3）投影技法：它用一種無結構的、非直接的詢問方式，激勵被調

查者將他們所關心的話題的潛在動機、態度和情感反映出來。

（4）面談調查法：面談調查法主要包括面談調查和街頭/商城攔截式

面談調查兩大類。

（5）電話調查法：電話調查法是由調查人員通過電話向被調查者詢

問了解有關問題的一種調查方法。

（6）郵寄調查法：郵寄調查法是將問卷寄給被調查者，由被調查者

根據問卷的填表要求填好后寄回的一種調查方法。

（7）留置問卷法：此法即可彌補當面提問因時間倉促，被調查者考

慮問題不成熟等缺點，又可客服郵寄調查回收率的不足。二：房地產投資的類型？

（1）按投資主體分類

國家投資：在我國國家仍然是主要的投資主體之一，也是特殊的投資主體。

企業投資：企業是房地產投資的主體

個人投資：個人作為投資主體一般只能從事房地產買賣。

（2）按房地產投資的經濟內容分類

土地開發投資：土地開發投資是指用于新城區土地開發和舊城區土地在開發的投資。

房屋開發投資：房屋開發投資包括住宅辦公樓宇，商場，酒店，工業廠房等。

房地產經營投資：指用于房地產出售、出租、互換、信托等經濟活動的投資。

房地產中介服務投資：指用于房地產咨詢、價格評估、測量、律師、財務和經濟等中介服務的投資。

房地產售后服務投資:是房地產業得基本活動之一。

（3）按投資的資金投入方式分類：

房地產信托：采用股份公司的形式，將被動的股東投資者的資金吸引到房地產中來。

房地產辛迪加：房地產辛迪加組織近似于企業組織中的合伙式。房地產抵押貸款和房地產抵押貸款證劵：

直接購置房地產：投資性購買的目的是保值和增值。

簡答：

1、影響現房市場的因素：金融政策，房屋價格，家庭收入，通貨膨脹率，經濟景氣指標。

2、房地產市場需求影響因素的調查。如國家關于國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變化，顧客的構成，分布及消費需求的層次狀況，顧客現實需求和潛在需求的情況，顧客的收入變化及其購買能力與投向等。

3、經濟環境調查

(1)國家、地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益。

(2)項目所在地區的經濟結構，人口及就業狀況，就學條件，基礎設施情況，地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。

(3)一般利率水平獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。

(4)國民經濟產業結構和主導產業。

(5)居民收入水平，消費結構和消費水平。

(6)項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作情況、對外貿易和外商投資的發展情況。

(7)與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。

(8)財政收支。

4、住宅市場細分資料整理分析方法

（1）單一變數法：只根據影響顧客需求的某一種因素進行市場細分

資料整理。

（2）綜合變數法：按照影響顧客需求的兩種以上的因素進行市場細

分資料整理。

（3）系列變數法;根據房地產企業市場營銷的需要，列出影響顧客需

求的諸因素，然后由粗到細的進行細分。

5、房地產政策影響分析應注意的問題

（1）房地產行業涉及各種行業，由于其價值觀及利益目標的不同，使得政策影響分析較為困難。

（2）由于政策出臺的復雜性，房地產政策影響分析的結果較為難預

測。

（3）房地產政策影響分析不是一個學究式的推理過程，而是一個實

際運作中對時局操控的一門藝術。

（4）要理解和整理這些政策，可以從政策目標的號召力，影響市場

行情的程度，可操作的程度、影響的部位、實施影響的手段及傳播影響的途徑來分析。

6、投資估算的作用，投資估算的階段劃分

（1）是籌措基本建設資金和金融部門批準貸款的依據。

（2）是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據。

（3）是可行性研究和在項目評估中進行技術經濟分析的依據。

機會研究階段初步可行性研究階段可行性研究階段

7、零售商業項目對土地影響因素的要求

（1）最短時間原則

（2）區位易達性原則

（3）接近購買力原則

（4）滿足消費心理原則

（5）接近中央商務區原則

第五篇：《房地產經營管理》部分復習題答案

《房地產經營管理》復習題答案

一.填空題

1.房地產是___房產______和____地產______的合稱。

2.房地產業是指從事房地產_開發組織__，_經營管理___，_買賣和租賃經營___以及_中介、咨詢、評介__等服務的產業。

3．市場調查是＿＿的基礎，貫穿于＿＿＿＿的全過程。

4.寫字樓項目的規劃設計方案要實現__、____和____三方面的全面發展，其中經濟效益是優先考慮的問題。

5.我國住宅層高普遍為_____米，凈高為____米，與國外住宅層高相比相對較高。

6.可行性分析是在投資決策前，對項目在＿＿、＿＿和＿＿的可行性進行＿論證＿、＿研究＿和＿評價＿的分析過程。

7.房地產產權的內容包括____、__和___等。

8．房地產項目投資的財務評價報表包括__和___。

9.投資項目的資金由兩大部分組成：___和__，二者的比例形成了一個項目的資金結構。

10.籌資決策就是籌資方案的____與_____。

11.因涉及因素不同，杠桿效應可分為_營業杠桿效應__和_財務杠桿效應__兩類進行研究。

12.項目建設進度控制的任務包括_，__和_的有效控制__等方面。

13.項目建設質量的組織機構保證體系包括___、____和_業自檢__三個層次。

14.土地使用權轉讓一般采取____、___、___和____等方式。15.房地產項目建設管理包含極其豐富的內容，其核心是項目管理模式的選擇和“三控制，兩管理，一協調”即＿進度控制＿、＿成本控制＿、＿質量控制＿、＿合同管理＿、＿安全管理＿和＿組織協調＿＿。

16．房地產交易是指房地產產品的＿＿以房地產為商品，將＿＿以轉讓、租賃、抵押等方式有償轉移給購買者的各種經營活動的總稱。

17．房地產交易根據其標的物性質的不同，可分為___與___

兩類。

18．在房地產買賣交易中，買賣的是房產的___和地產的___。

19．目前，我國房地產市場的交易方式主要有_土地轉讓_、_房屋出售_、_房屋租賃_、_房地產抵押_、_房地產拍賣_和_房地產互換__等.20．按揭業務是一項一舉多得的房地產交易方式,它對_購買者_、_售房者__及_金融機構_均有利.二.單項選擇題

1．房地產最重要的一個特性是(Ａ)。

A、位置的固定性或不可移動性 B、依賴性 C、相互影響性 D、不一致性

2．為了保持人口與土地，特別是人口與（Ｂ）的平衡關系。國家必須通過土地利用規劃、控制部門、行業的用地結構和規模，對土地利用實行有效控制。

A：農業用地；B：耕地；C：非建筑用地；D：特殊用地。

3． 在房地產需求市場上普遍存在“買漲不買跌”的現象，產生這一購買行為的主要因素

是（Ｄ）。

A：消費者的感覺； B：消費者的生活方式； C：消費者的經濟狀況；D：消費者的預

期。

4．房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區測算“亮燈率”的方法來分折入 住率，這種調查方法屬于（Ａ）

A：觀察法；B：實驗法；C：討論法；D：問卷調查法。

5．租賃融資在房地產領域的應用模式主要是（Ｃ）。

A：置業投資；B：設備租賃；C：售后回租；D：權益融資。

6．銀行對個人發放住房抵押貸款時，如果對借款人資質審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（Ｄ）。

A：操作風險；B：法律風險；C：信用風險；D：管理風險。

7．房地產商品的（Ｂ）決定了房地產營銷對象的獨特性。

A：物理特征；B：經濟特征；C：社會特征；D：法律特征。

8．在房地產市場營銷活動中（Ｃ）是第一環節。

A：市場預測；B：市場定位；C：市場調查；D：市場分析選擇。

9．S型曲線比較法用于項目建設階段的（Ｂ）。

A：質量控制；B：進度控制；C：成本控制；D：合同管理。

10．物業出租過程中的租金一般是指（Ｃ）的租金。

A：建筑面積；B：使用面積；C：可出租面積；D：居住面積。

11.房地產開發項目的建設過程是指（Ｃ）的持續時間。

A．房地產開發全過程;B．獲得土地后到全部工程竣工;

C．從工程開工到全部工程竣工;D．從工程開工到項目租售完畢.12.對商業繁華程度的依賴性最大的是(Ｄ)。

A、寫字樓 B、高爾夫球場 C、住宅 D、商場

13、居住用地最高出讓年限為(Ｄ)。

A、40年 B、45年 C、50年 D、70年

14、工業用地最高出讓年限為(Ｃ)。

A、40年 B、45年 C、50年 D、70年

15、教育、科技、文化、衛生、體育用地最高出讓年限為(Ｃ)。

A、40年 B、45年 C、50年 D、70年

16.按房地產的類型，可以把房地產市場分類(Ｃ)。

A、居住物業市場、寫字樓市場、零售商業物業市場、工業物業市場和土地市場

B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業物業市場和乙級商業物業市場

C、一級市場、二級市場、三級市場和四級市場

D、銷售市場、抵押市場、保險市場和租賃市場

17．以下(D)不屬于分析消費者的基本步驟。

A;市場細分;B;目標市場選擇;C;市場定位;D;心理分析。

18．在房地產市場營銷活動中,(C)是第一環節。

A;市場預測;B;市場定位;C;市場調查;D;市場分析選擇。

19．業主的物業管理主體地位是以(B)為基礎的。

A:物業的支配權;B;業主的財產權;C;物業公司管理水平;D;全體業主的投票決定。

20．從事物業管理的人員應按照國家有關規定,取得(D)證書。

Ａ；資質等級；Ｂ；健康；Ｃ；經紀人； Ｄ；職業資格。

三.多項選擇題

1．下列風險中，屬于房地產投資系統風險的有（ＡＢＣ）。

A：市場供求風險；B：變現風險； C：利率風險； D：時間風險； E：資本價值風

險。

2．房地產市場區別于一般商品市場的特性主要有（ＢＣＥ）。

A：競爭性；B：壟斷性； C：外部性； D：均衡性； E：信息不對稱性。

3．土地“三通一平”是指（ＡＢＣＤ）。

A：通水； B：通路； C：土地平整；D：通電；E：通熱。

4．隨著社會經濟的發展，房地產開發活動變得越來越復雜。它不僅需要開發商的戰略眼光和操作技巧，而且還要求開發商具有（ＡＢＣＤ）等方面的知識。

A：城市規劃；B：建筑設計； C：建造技術； D：風險控制與時間管理； E：項目

管理。

5．房地產開發項目的前期工作的主要內容包括（ＡＢＣＤ）。

A：獲取土地使用權；B：確定規劃設計方案并獲得規劃許可；C：建設工程招標；D：開工審請與審批；E：建造安裝施工。

6．房地產市場營銷的意義是（ＡＢＤ）。

A：有利于房地產市場的發育和完善；B：有利于消費者需求的滿足；C：有利于提供廣泛的就業機會；D：有利于企業更好地發展。

7．房地產市場營銷流程包括（ＡＢＣＤ）。

A：設計市場營銷組合；B：市場營銷環境分析；

C：市場營銷控制；D：目標消費者分析。

8．某房地產開發企業通過調查，了解寫字樓租金變動10%、20%時按市場承租面積的變化。該項調查屬于（ＡＤ）。

A：試探性調查；B：描述性調查；C：創新性調查；D：因果性調查。

9．物業資產管理的職能包括（ＡＢＣＥ）。

A：物業管理；B：設施管理； C：房地產資產管理； D：運營管理。E：房地產組合投資管理。

10．在物業管理中經常用到的預算形式主要有（ＡＣＤ）。

A：運營預算； B：資本流預算； C：資本支出預算； D：長期預算； E：資本收入預算。

１１.土地使用權轉讓市場的主要形式有（ＡＣＤＥ）

A.出售 ；B.拍賣；C.交換 ； D.贈予 ；E.出租 ．

１２.除房地產在生產和流通中的因素外，影響房地產價格的主要因素有（ＢＣＤＥ）A.個別因素； B.區域因素；C.社會因素 ；D.經濟因素 ；E.法制因素

１３、按照工作的時間順序和工作內容的不同，房地產開發的建設過程可分為(ＡＣＤ)

A、項目建設準備階段； B、招投標階段； C、施工階段； D、竣工驗收階段． １４.對房地產投資者而言，購買熟地比購買生地進行開發建設，有（ＡＢＤ）特點。

A．土地費用高 ； B．投資風險減少；C．投資風險增加

D．開發周期縮短；E．開發周期延長。

１５．權利人對土地的直接支配，體現為土地權利的四項基本權能，它們是（Ｂ，Ｃ，Ｄ，Ｅ）．

Ａ；地役權；Ｂ；占有；Ｃ；使用； Ｄ；收益； Ｅ；處分．

１６．物業管理中的保安工作一般包括區域內的（Ａ，Ｂ，Ｄ）等諸多內容．Ａ；治安管理； Ｂ；消防管理； Ｃ；環境管理； Ｄ；車輛道路管理． １７．物業管理的基本內容包括：（Ａ，Ｂ，Ｃ）．

Ａ；常規性公共服務；Ｂ；委托性特約服務；

Ｃ；針對性專項服務；Ｄ；特殊性重點服務．

１８．以下（Ａ，Ｂ，Ｃ，Ｄ）屬于住宅的共用部位．

Ａ；門廳；Ｂ；屋面； Ｃ；垃圾通道； Ｄ；內天井．

１９．房地產經紀人員職業能力包括：（ＡＢＣＤ）．

Ａ；信息收集和整理能力；Ｂ；市場分析的能力；

Ｃ；尋求供需合理搭配的能力；Ｃ；人際交往及把握機會的能力． ２０．房地產經紀人員心理素質的基本要求包括：（ＡＢＣ）．

Ａ；樂觀、開朗； Ｂ；自知、自信； Ｃ；堅韌、奮進； Ｄ；競爭、合作．

三．名詞解釋

房地產產品定位：就意義而言，房地產產品定位是站在發展商或土地使用人的立場，針對特定目標市場的潛在客戶，決定其所持有的土地，應在何時，以何種方式，提供何種產品及用途，以滿足潛在客戶的需求，并符合投資開發商或土地所有人的利益。

房地產抵押貸款：房地產抵押貸款是銀行或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款的物質保證的抵押貸款。

房地產信托：房地產信托，就是信托投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信托計劃籌集資金。

房地產價格評估：房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動

四．問答題

1．房地產市場調查的主要內容是什么？Ｐ２６－２７頁．

2.房地產開發資金來源通常有哪些？Ｐ１２１頁．

3.房地產開發的一般程序。

４．住宅規劃設計的主要內容是什么？Ｐ４９頁

５．物業代理的作用有哪些？

答題要點：（1）通過市場調查，了解潛在的市場需求，準確地預測消費者行為偏好、潮流與品味，協助開發商或業主進行準確的市場定位。

（2）通過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業人士進行有效的引導。

（3）從房地產開發項目的前期策劃到項目租售完畢，物業代理參與整個開發過程，協助開發商最終實現投資收益目標。

（4）、按照置業人士提出的有關要求，幫助其選擇合適的物業，并為其提供完善的購樓手續服務。

（5）、幫助買賣雙方進行有關融資安排。

（6）、提高市場運行效率

五．論述題

１．可行性研究的作用．

答題要點：（1）可行性研究是項目投資決策的依據；

（2）是籌集建設資金的依據；

（3）是開發商與各有關部門簽訂協議，合同的依據；

（4）是編制下階段規劃設計方案的依據；

２．結合實際說明房地產開發之利．

答題要點：

（1）、相對較高的收益水平。房地產開發投資中，大多數房地產投資的股本收益率能達20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財務杠桿原理的情況下，該收益率甚至會超過100%。喜愛房地產置業投資中，在壽命周期內獲得每年15%—20%的股本收益率也是很平常的事。

（2）、能夠獲得稅收方面的好處。置業投資的所得稅是以毛租金收入扣除經營成本、貸款利息和建筑物折舊后的經營收入為基數并以固定稅率征收的。并且如果置業投資者投資的經經營收入為負值，能以虧損來充抵其它投資的經營收入，從而在總體上獲得減少繳納所得稅的好處。

（3）、易于獲得金融機構的支持。由于可以將物業作為抵押擔保品，所以投資者可以較容易得獲得金融機構的支持，得到其投資所需的大部分資金。金融機構通常認為作為抵押物的房 地產，是保證其能按期安全的收回貸款最有效的方式。

（4）、能抵消通貨膨脹的影響。由于通貨膨脹的影響，房地產和其它有形資產的重建資本不斷上升，從而導致了房地產和其它有形資產價值的上升，所以說房地產投資具有增值性；又由于房地產是人類為生活居住、生產經營所必需的，即使在整個經濟的衰退過程中，房地產的使用價值仍然不變，所以房地產投資又是有效的保值手段。

（5）、能提高投資者的資信等級。由于擁有房地產并不是每個公司或個人都能做到的事，所以擁有房地產便成了占有資產、具有資金實力的最好證明。