第一篇：房地產(chǎn)策劃復(fù)習(xí)題答案(大部分)

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃復(fù)習(xí)題

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的涵義

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，綜合運(yùn)用各種策劃手段，并以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。有以下幾層意思：⑴具有明確的目標(biāo)；⑵在市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位基礎(chǔ)上進(jìn)行；⑶需要遵循特定程序；⑷綜合運(yùn)用各種策劃手段；⑸最終要提供可操作性的策劃文本

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃基本程序有哪幾個(gè)階段及每個(gè)階段的主要內(nèi)容有哪些?(詳見6—8頁(yè))

⑴研究項(xiàng)目的背景:環(huán)境考察和文獻(xiàn)研究

⑵確定目標(biāo)：從形式、功能、經(jīng)濟(jì)和時(shí)間考慮

⑶收集和分析信息：兩個(gè)指導(dǎo)原則①著眼于目標(biāo)；②怎樣利用信息

⑷擬定策劃方案：①書面大綱；②目標(biāo)客戶確認(rèn)；③產(chǎn)品定位；④主要賣點(diǎn)的提煉；⑤推廣建議（品牌形象樹立、廣告創(chuàng)作、營(yíng)銷手段）

答：按房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的發(fā)展進(jìn)程分階段

（1）項(xiàng)目用地的獲取與選址（獲取土地使用權(quán)）

（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查（問卷調(diào)查了解消費(fèi)者心理，尋找目標(biāo)客戶）

（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃（投資環(huán)境分析，確定項(xiàng)目投資方向，投資組合及確定項(xiàng)目的總體資金運(yùn)作方案）

（4）房地產(chǎn)項(xiàng)目定位（項(xiàng)目市場(chǎng)定位，產(chǎn)品定位，概念設(shè)計(jì)）

（5）房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)（項(xiàng)目整體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，確定建筑風(fēng)格和樓盤特色，住宅設(shè)計(jì)，公共建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)）

（6）房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃（定價(jià)策略，營(yíng)銷前準(zhǔn)備工作，制訂營(yíng)銷計(jì)劃并對(duì)實(shí)施過程進(jìn)行控制和管理；整合傳媒資源，分析廣告時(shí)機(jī)選擇和節(jié)奏控制，進(jìn)行產(chǎn)品宣傳，推廣活動(dòng)的策劃）

（7）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策劃（物業(yè)管理，物業(yè)設(shè)施管理，物業(yè)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理）

3.市場(chǎng)調(diào)查分為幾個(gè)階段,每一階段程序具體步驟.⑴準(zhǔn)備階段：①提出問題，確定目標(biāo)；②初步情況分析（非正式調(diào)查）；③制定調(diào)查方案、計(jì)劃⑵實(shí)施階段：④建立調(diào)查組織；⑤收集第二手資料；⑥收集第一手資料

⑶分析和總結(jié)階段：⑦數(shù)據(jù)的分析與解釋；⑧撰寫調(diào)研報(bào)告；⑨總結(jié)、反饋

4.系統(tǒng)抽樣,分層抽樣,隨機(jī)抽樣,PPS抽樣的區(qū)別與適用情況.◇系統(tǒng)抽樣：等距抽樣、機(jī)械抽樣或間隔抽樣，它是把總體的元素進(jìn)行編號(hào)排序，再計(jì)算出某種間隔，然后按這一固定的間隔抽取元素來組成樣本的方法。優(yōu)點(diǎn)：樣本在總體中分布比較均勻，具有較高代表性，抽樣誤差小于簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣，而且比較簡(jiǎn)單易行，只要抽取了第一個(gè)樣本，整個(gè)樣本就都確定了。缺點(diǎn)：調(diào)查總體單位不能太多，而且要有完整的登記冊(cè)，否則就難以進(jìn)行。使用這種方法要注意避免抽樣間隔與調(diào)查對(duì)象的周期性節(jié)奏相重合。

◇分層抽樣：又稱類型抽樣，就是先將總體各單位按一定標(biāo)準(zhǔn)分成若干類型（或?qū)哟危蝗缓螅鶕?jù)各類型（或?qū)哟危┧某闃訂挝粩?shù)與總體單位數(shù)的比例，確定從各類型中抽取樣本單位的數(shù)量；最后，按照簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣或等距隨機(jī)抽樣方法從各類型（或?qū)哟危┲谐槿颖尽?/p>

優(yōu)點(diǎn)：（1）它適用于總體單位數(shù)量較多、單位之間差異較大的調(diào)查對(duì)象，而且抽樣誤差較小或所需樣本數(shù)量較少。（2）便于了解總體內(nèi)不同層次情況，便于對(duì)總體中不同類型進(jìn)行單獨(dú)研究。缺點(diǎn)：必須對(duì)總體各單位的情況有較多的了解，否則就無法科學(xué)分類，而這一點(diǎn)在實(shí)際調(diào)查之前又往往難以做到。◇簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣又稱純隨機(jī)抽樣，就是按照等概率原則直接從總體中抽取元素組成樣本。樣本所含元素?cái)?shù)小于總體所含元素?cái)?shù)。

優(yōu)點(diǎn)：在抽樣過程中完全排除了主觀因素的干擾，簡(jiǎn)單，易行，只要有總體各單位名單就行。缺點(diǎn)：

只適應(yīng)總體單位數(shù)量不大的調(diào)查，如果總體單位多，則編制抽樣框的工作量太大或不可行；

◇PPS抽樣又全稱為“概率與元素的規(guī)模大小成比例的抽樣”，在多段抽樣中通過各階段的不等概率換取最終的、總體的等概率。

①確定第一階段抽樣單位（群）名單，根據(jù)其規(guī)模計(jì)算其在總體規(guī)模中所占比例（被抽中概率）。②將各單位的比例依次累計(jì)，并根據(jù)比例的累計(jì)數(shù)依次寫出各單位所對(duì)應(yīng)的選擇號(hào)碼范圍（該范圍大小等于單位規(guī)模所占的比例）。③采用隨機(jī)數(shù)表的方法或系統(tǒng)抽樣的方法選擇號(hào)碼，號(hào)碼對(duì)應(yīng)的單位入選第一階段的樣本。④開始第二階段抽樣（可以繼續(xù)進(jìn)行第二級(jí)單位的抽取，方法同上），直到最后一層單位（群）。⑤在每個(gè)最終抽取的單位（群）中隨機(jī)抽取一定數(shù)量元素組成樣本。

優(yōu)點(diǎn)：克服了多段抽樣誤差較大的缺點(diǎn)。

缺點(diǎn)：必須知道每一個(gè)群的規(guī)模和總體規(guī)模，操作難度增大。

5.一手資料收集中調(diào)查樣本的設(shè)計(jì)和樣本采集程序及考慮內(nèi)容【見P60-65】

一手資料：又稱為原始資料是指調(diào)查人員通過現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查，如訪問、實(shí)驗(yàn)或觀察等方法所搜集的資料。其特點(diǎn)是：針對(duì)性強(qiáng)，適用性好，但成本較高

6.二手資料的收集途徑及作用

二手資料又稱為案頭研究，可分為內(nèi)部數(shù)據(jù)資料和外部數(shù)據(jù)資料。其中內(nèi)部數(shù)據(jù)資料來自企業(yè)內(nèi)部自有的數(shù)據(jù)資料。外部數(shù)據(jù)資料包括出版物類、計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫(kù)、向?qū)I(yè)的市場(chǎng)研究公司或信息咨詢公司購(gòu)買。作用：⑴若資料相當(dāng)完善，可給調(diào)查研究提供一個(gè)完整的解決方案；⑵若資料不完善，可填補(bǔ)一些人們?cè)谡{(diào)查研究中的空白，同時(shí)還能提出一個(gè)合適的研究方法為策劃人在日后收集第一手資料時(shí)所遵循。

7.深度訪談法的適用范圍（P64）

深度訪談法是一種無結(jié)構(gòu)、直接的、類似記者采訪的一對(duì)一的訪問。最適于做探測(cè)性調(diào)查，了解一些復(fù)雜和抽象的問題，通常用于目標(biāo)客戶的需求調(diào)查，如調(diào)查住宅、寫字樓及商城的潛在客戶對(duì)理想物業(yè)單元的要求。

8.房地產(chǎn)細(xì)分的含義及細(xì)分市場(chǎng)的依據(jù)

房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分指開發(fā)商把房地產(chǎn)市場(chǎng)按照客戶去求上的差異劃分為具有類似性的若干不同購(gòu)買群體。市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)：①市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果②項(xiàng)目特征③開發(fā)商狀況

9.如何對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分（市場(chǎng)細(xì)分的步驟）

①依據(jù)需求選定產(chǎn)品市場(chǎng)范圍；②列舉潛在顧客的基本需求；③分析潛在顧客的不同需求；④移去潛在客戶的共同需求；⑤給不同的分市場(chǎng)取名；⑥進(jìn)一步分析各市場(chǎng)的特點(diǎn)；⑦測(cè)量每個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模

10.目標(biāo)市場(chǎng)的含義及與目標(biāo)客戶群的區(qū)別與聯(lián)系

房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)是開發(fā)企業(yè)所追求的、希望達(dá)到的某一類房地產(chǎn)市場(chǎng)。

目標(biāo)客戶群是指對(duì)發(fā)展商開發(fā)建設(shè)的房子認(rèn)可并實(shí)施了購(gòu)買行行動(dòng)而成為了業(yè)主，組成了發(fā)展商開發(fā)建設(shè)的房子的業(yè)主團(tuán)體

11.目標(biāo)客戶群鎖定的主要內(nèi)容

①客戶群年齡結(jié)構(gòu)；②客戶群職業(yè)特征；③客戶群區(qū)域結(jié)構(gòu)；④客戶群的商品房消費(fèi)能力、消費(fèi)方式；⑤客戶群對(duì)商品房特征的需求；⑥客戶群對(duì)環(huán)境及配套設(shè)施的需求；⑦客戶群對(duì)物業(yè)管理的需求；⑧客戶群購(gòu)買商品房的目的12.市場(chǎng)定位的概念，為什么要進(jìn)行市場(chǎng)定位

市場(chǎng)定位即目標(biāo)市場(chǎng)的選擇是根據(jù)消費(fèi)者需求的差別性和企業(yè)資源的有限性的矛盾而確定的項(xiàng)目在市

場(chǎng)上的適當(dāng)位置的過程。

意義：⑴它體現(xiàn)出與項(xiàng)目的充分完美結(jié)合，其原則是要讓目標(biāo)市場(chǎng)與項(xiàng)目自身最佳結(jié)合；⑵確保企業(yè)的最佳利益點(diǎn)：最佳利益指所有可能實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)市場(chǎng)中的最大利益市場(chǎng)。

⑶它是項(xiàng)目成功的重要環(huán)節(jié)

13.房地產(chǎn)項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)：指開發(fā)商（策劃者）對(duì)擬建項(xiàng)目提出的一種概念、意圖、精神、思想，一種貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的靈魂，是項(xiàng)目開發(fā)的主題，故有人認(rèn)為其實(shí)項(xiàng)目的主題策劃。主要有生態(tài)推理型、人性推理型、文化推理型。

14.房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的定義：房地產(chǎn)營(yíng)銷理念的指導(dǎo)下，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，在對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準(zhǔn)確地分析并有效地運(yùn)用各種經(jīng)營(yíng)資源的基礎(chǔ)上，通過客觀的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位等前期運(yùn)作，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行創(chuàng)作性的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、并以具有可操作性的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案作為結(jié)果的活動(dòng)。

15.房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的基本程序及包含內(nèi)容（P331-332）

基本程序：①獲取策劃業(yè)務(wù)；②界定業(yè)務(wù)范圍；③收集信息；④組織創(chuàng)意；⑤撰寫策劃報(bào)告；⑥提交成果

內(nèi)容：①項(xiàng)目定位；②項(xiàng)目定價(jià)；③市場(chǎng)推廣

16.新產(chǎn)品定價(jià)策略包括：（P334-335）①高價(jià)定價(jià)策略：指開發(fā)商推出的產(chǎn)品上市之初，產(chǎn)品價(jià)格定得較高，以便在短期內(nèi)獲得高額利潤(rùn)；②滲透定價(jià)策略：即低價(jià)格策略，指開發(fā)商新產(chǎn)品上市之初將價(jià)格定得較低，以吸引大量的消費(fèi)者，迅速打開市場(chǎng)；③溫和定價(jià)策略：產(chǎn)品上市之初，采用買賣雙方都有利的溫和策略，其價(jià)格介于高價(jià)定價(jià)和滲透定價(jià)之間，避免了因高價(jià)而帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，又可避免因低價(jià)而帶來的資金回收困難。

17.差別定價(jià)策略包含：（P335-336）①對(duì)不同的顧客規(guī)定不同的價(jià)格；②不同的部位規(guī)定不同的價(jià)格；③不同時(shí)間規(guī)定不同的價(jià)格

18.調(diào)價(jià)的主要因素：①法律、政策因素；②供求變化關(guān)系；③成本和資金因素；④競(jìng)爭(zhēng)因素；⑤購(gòu)房者心里因素

19.低開高走與高開低走的運(yùn)作模式及優(yōu)缺點(diǎn)，并考慮兩種方式調(diào)價(jià)的策略

低開高走：（P339-341）

◇含義：通過有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格吸引買家關(guān)注，刺激購(gòu)買欲，以銷量促進(jìn)早期資金回流，一旦樹立物美價(jià)廉的印象后，再逐漸拉升價(jià)位。從消費(fèi)行為學(xué)角度看，該模式具有保值增值的功能，是對(duì)買房趨利心理的縱向挖掘。

◇優(yōu)點(diǎn)：①價(jià)廉物美是每一個(gè)購(gòu)房者的愿望；②低價(jià)開盤，價(jià)格的主動(dòng)權(quán)掌握在開發(fā)商手中，價(jià)格調(diào)高，幅度多少，可根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)靈活操控；③資金能迅速回籠，有利于營(yíng)銷計(jì)劃的執(zhí)行和營(yíng)銷措施的實(shí)施；④先低后高實(shí)現(xiàn)了前期購(gòu)樓者的升值承諾，開發(fā)商容易形成良好口碑。

缺點(diǎn)：①低利潤(rùn)是低價(jià)的必然結(jié)果；②低價(jià)給人一種“便宜沒好貨”的感覺，傷害樓盤整體形象。◇調(diào)價(jià)策略：①掌握好調(diào)價(jià)的頻率和幅度，一般是以7-10填為一周期，每次漲幅在3%-5%之間；②調(diào)價(jià)期間可配以適當(dāng)?shù)恼劭刍騼?yōu)惠政策作為過渡，有新生客源時(shí)再撤銷折扣；③提價(jià)要精心策劃、嚴(yán)格保密。才能收到出奇制勝的效果；④提價(jià)時(shí)要勾勒出新的賣點(diǎn)，刺激消費(fèi)者信心，提價(jià)后要加大對(duì)已經(jīng)購(gòu)買的業(yè)主宣傳，讓其知曉所購(gòu)物業(yè)已經(jīng)升值，向親戚朋友宣傳，起到口頭傳播的作用；⑤最差的單元一般在開盤初期推出來，這是保證后期順利發(fā)售的先決條件。

高開低走：（P341-342）

◇含義：先定高價(jià)，然后隨需求減少而降價(jià)。階段性高額利潤(rùn)，速戰(zhàn)速?zèng)Q的回收資金。

◇優(yōu)點(diǎn)：①便于獲取最大的利潤(rùn)；②高價(jià)未必高品質(zhì)，但高品質(zhì)必然需要高價(jià)支撐，因此容易形成先聲奪人的氣勢(shì)，給人以樓盤高品質(zhì)的展示；③由于高開低走，價(jià)格是先高后低，或者定價(jià)高折扣大，消費(fèi)者會(huì)感到一定的優(yōu)惠。

◇缺點(diǎn)：①價(jià)格高，難以聚集人氣，難以形成搶購(gòu)風(fēng)，樓盤營(yíng)銷有一定的風(fēng)險(xiǎn)；②先高后低雖然迎合了后期的消費(fèi)者，但無論如何，對(duì)前期消費(fèi)者是飛航不公平的，對(duì)開發(fā)商的品牌有一定影響。

◇調(diào)價(jià)策略：①一次調(diào)價(jià)幅度不可太大，否則容易引起市場(chǎng)恐慌，喪失消費(fèi)信心；②可以采用“隱蔽式”方法，如優(yōu)惠贈(zèng)送、推出付款期、付款方式、成交數(shù)量折扣等；③可以強(qiáng)調(diào)“尾盤”發(fā)售，也能起到刺激購(gòu)買的良好效果

20.營(yíng)銷計(jì)劃的主要內(nèi)容：（P348-349）

①計(jì)劃概要；②營(yíng)銷現(xiàn)狀分析：宏觀環(huán)境分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析、產(chǎn)品分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析；③機(jī)會(huì)、威脅與優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)分析；④設(shè)定房地產(chǎn)營(yíng)銷目標(biāo)；⑤制定營(yíng)銷策劃；⑥營(yíng)銷方案；⑦預(yù)算與控制

21.銷售階段的劃分：①預(yù)熱期（市場(chǎng)引導(dǎo)或培育期）；②內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期；③開盤；④強(qiáng)銷期；⑤持續(xù)銷售期；⑥尾盤期（清盤期）

銷售實(shí)施控制包括：①銷售控制；②成本控制；③盈利；④消費(fèi)者反饋控制

22.房地產(chǎn)廣告媒體類型有：（P353-354）

①報(bào)紙；②雜志；③廣播；④電視；⑤戶外媒體；⑥網(wǎng)絡(luò)

◇對(duì)廣告媒體類型、時(shí)機(jī)：【P356-361】

①開盤前期：以報(bào)紙廣告告知型為主，配合現(xiàn)場(chǎng)廣告和戶外固定性廣告的設(shè)計(jì)，樹立樓盤形象，傳播概念性信息；②開盤期：以告知型和促銷型為主，重點(diǎn)在穩(wěn)固項(xiàng)目形象，提高樓盤的認(rèn)知度、市場(chǎng)認(rèn)同感和促銷銷售。報(bào)紙廣告范圍擴(kuò)大，可適量投放電視廣告等輔助媒體協(xié)同作戰(zhàn)；③強(qiáng)銷期：重點(diǎn)在樓盤促銷，多種媒體進(jìn)行全方位組合，形成全方位組合，以直接強(qiáng)有力的訴求打動(dòng)和震撼消費(fèi)者。報(bào)紙廣告繼續(xù)跟進(jìn)，同時(shí)增加投放想電視廣告、廣播廣告、雜志、網(wǎng)絡(luò)廣告等各種媒體互相配合，形成全方位、立體化、多層面的宣傳攻勢(shì)。④持續(xù)期：廣告投放量相對(duì)減少，主要加深樓盤市場(chǎng)形象，以新的訴求點(diǎn)推進(jìn)市場(chǎng)。

◇廣告節(jié)奏：⑴集中型：廣告集中于某一時(shí)間段內(nèi)發(fā)布，在較短時(shí)間內(nèi)迅速形成的廣告攻勢(shì)及迅速產(chǎn)生廣告效應(yīng)。⑵連續(xù)型：依據(jù)人們接觸信息的記憶規(guī)律，在一定時(shí)間內(nèi)，均勻安排廣告的發(fā)布時(shí)間，使廣告經(jīng)常性反復(fù)在目標(biāo)市場(chǎng)出現(xiàn)，使消費(fèi)者強(qiáng)化對(duì)某一產(chǎn)品印象和記憶。⑶間歇性：間斷投放廣告的一種方式。即做一段時(shí)間廣告后，停一段時(shí)間，再做一段時(shí)間廣告，這樣反復(fù)進(jìn)行。⑷脈動(dòng)型：集中了集中型和間歇型的特征，即在一段時(shí)間內(nèi)不斷保持廣告發(fā)布，又在某些時(shí)機(jī)加大投放力度，形成廣告攻勢(shì)。

23.問卷設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)及問卷設(shè)計(jì)的步驟

結(jié)構(gòu)：①封面信；②指導(dǎo)語；③問題及答案；④編碼及其他資料

步驟：①探索性工作；②設(shè)計(jì)問卷初稿：卡片法及框圖法；③試用：客觀檢驗(yàn)法(回收率、有效回收率、填寫錯(cuò)誤和填答不完全)和主觀評(píng)價(jià)法；④修改定稿并印刷

24.設(shè)計(jì)問卷初稿兩種方式——卡片式和框圖式

⑴卡片法：卡片法是設(shè)計(jì)問卷的一種方法。運(yùn)用卡片法設(shè)計(jì)問卷的基本步驟是：根據(jù)初步探索所得到的印象和認(rèn)識(shí)將調(diào)查內(nèi)容轉(zhuǎn)換為具體的問題，并將初步設(shè)計(jì)好的每一個(gè)問題和相應(yīng)答案寫在一張張卡片上。將卡片進(jìn)行分類，排列順序形成問卷初稿。

⑵框圖法：框圖法是設(shè)計(jì)問卷的一種方法。運(yùn)用框圖法設(shè)計(jì)問卷的基本步驟是：根據(jù)研究假設(shè)和所需調(diào)查研究的內(nèi)容，在紙上畫出整個(gè)問卷的各個(gè)部分及前后順序的框圖。然后根據(jù)框圖中各部分細(xì)分的項(xiàng)目設(shè)計(jì)問題和答案，形成問卷初稿。

25.數(shù)據(jù)清理中有效范圍清理和邏輯一致性清理的概念

⑴有效范圍清理：對(duì)于問卷中的任何一個(gè)變量來說，它的有效的編碼值往往都有某種范圍，而當(dāng)數(shù)據(jù)中的數(shù)字超出了這一范圍時(shí)，可以肯定這個(gè)數(shù)字一定是錯(cuò)誤的。如若在數(shù)據(jù)文件的“性別’’這一變量欄中，出現(xiàn)了數(shù)字5或者7、8等，我們馬上可以判定這是錯(cuò)誤的編碼值。

⑵邏輯一致性清理：依據(jù)問卷中的問題相互之間所存在內(nèi)在的邏輯聯(lián)系，來檢查前后數(shù)據(jù)之間的合理性。

26．公寓項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)策劃內(nèi)容、運(yùn)作方式策劃策略【P274-378】

◇經(jīng)營(yíng)策劃內(nèi)容：①商務(wù)公寓、②酒店式公寓：融合酒店服務(wù)與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價(jià)格的長(zhǎng)期住宅；③青年公寓

◇運(yùn)作方式策劃策略：①項(xiàng)目定位：商務(wù)公寓項(xiàng)目定位主要依據(jù)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是第三產(chǎn)業(yè)；酒店式公寓主要目標(biāo)客戶是長(zhǎng)期在外工作的高級(jí)商務(wù)人員和企業(yè)高級(jí)管理人員②項(xiàng)目選址③項(xiàng)目設(shè)計(jì)與配套設(shè)施；④后期經(jīng)營(yíng)管理

27．寫字樓的分類及經(jīng)營(yíng)策劃內(nèi)容【P379-384】

◇分類：①高檔寫字樓（甲級(jí)）：頂級(jí)和甲級(jí)寫字樓；②中檔寫字樓（乙級(jí)）③低級(jí)寫字樓（丙級(jí)）。5A級(jí)寫字樓包括樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)（BA）、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（CA）、保安自動(dòng)化系統(tǒng)（SA）、消防自動(dòng)化系統(tǒng)（FA）、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OA）

◇經(jīng)營(yíng)策劃內(nèi)容：⑴寫字樓物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查；⑵寫字樓項(xiàng)目定位；⑶寫字樓項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)：①遵循智能化、人性化、個(gè)性化、自然化、實(shí)用化原則；②設(shè)計(jì)要點(diǎn)：體現(xiàn)寫字樓主題、與城市景觀匹配；③設(shè)計(jì)趨勢(shì)：功能多樣化、提高設(shè)備配套水平、充分利用自然資源；⑷寫字樓項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)：①銷售前準(zhǔn)備：項(xiàng)目審批資料、銷售資料、銷售人員準(zhǔn)備、銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備；②銷售過程管理：銷售階段、各階段的市場(chǎng)推廣策略、各階段的銷售策略、銷售工作流程、銷售管理、銷售控制。

28．商業(yè)項(xiàng)目的分類、經(jīng)營(yíng)策劃內(nèi)容及策劃策略【P393-400】

◇分類：⑴按項(xiàng)目功能形式分：①百貨類商業(yè)項(xiàng)目：百貨店、（綜合）百貨商場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的開發(fā)；②超市類商業(yè)項(xiàng)目：超級(jí)市場(chǎng)（超市）、大型綜合超市等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的開發(fā)；③倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)類商業(yè)項(xiàng)目：倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)的開發(fā)；④專業(yè)店類商業(yè)項(xiàng)目：以經(jīng)營(yíng)銷售某一大類或幾個(gè)大類商品為主的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的開發(fā)；⑤購(gòu)物中心類商業(yè)項(xiàng)目：購(gòu)物中心、SHOPPING MALL等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的開發(fā)，⑥市場(chǎng)類商業(yè)項(xiàng)目：小商品市場(chǎng)、工業(yè)品市場(chǎng)、綜合市場(chǎng)等商品交易市場(chǎng)的開發(fā)；⑦商業(yè)街類項(xiàng)目：經(jīng)營(yíng)某類商品為特色、店鋪沿街布設(shè)的街道開發(fā)；⑧其他類商品項(xiàng)目：如折扣店、便利店、專業(yè)店⑵按項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式分：出售型、出租型、混合型⑶按服務(wù)范圍分：小區(qū)型、社區(qū)型、廣域型、超廣域型。

◇經(jīng)營(yíng)策劃內(nèi)容：⑴確定項(xiàng)目所在地塊位置；⑵前期市場(chǎng)調(diào)研分析：城市結(jié)構(gòu)、生活結(jié)構(gòu)、零售業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查分析；⑶項(xiàng)目系統(tǒng)定位：目標(biāo)市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶群定位、經(jīng)營(yíng)定位、規(guī)模定位和形象定位；⑷項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)；⑸項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析；⑹項(xiàng)目的招商推廣；⑺經(jīng)營(yíng)管理：大型商業(yè)項(xiàng)目要實(shí)行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)”的管理策略，統(tǒng)一管理體現(xiàn)在統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、同一物業(yè)管理，對(duì)招商對(duì)象品牌審核管理和租約管理。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理可細(xì)分為投資業(yè)主與零售商進(jìn)駐前管理、開業(yè)前后營(yíng)運(yùn)管理組織結(jié)構(gòu)設(shè)置、營(yíng)運(yùn)管理成本核算結(jié)構(gòu)設(shè)置、營(yíng)運(yùn)管理收入與價(jià)值結(jié)構(gòu)設(shè)置、營(yíng)運(yùn)管理供求統(tǒng)計(jì)、營(yíng)運(yùn)管理商業(yè)市場(chǎng)促銷計(jì)劃、開業(yè)后營(yíng)運(yùn)投資業(yè)主管理、營(yíng)運(yùn)零售商戶管理、營(yíng)運(yùn)消費(fèi)情報(bào)。

◇策劃策略：⑴準(zhǔn)確定位（頂?shù)刂贰⒍蛻簟⒍ㄒ?guī)模）；⑵招商在前；⑶商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)；⑷經(jīng)營(yíng)管理

第二篇：房地產(chǎn)策劃 答案

房地產(chǎn)策劃：是房地產(chǎn)策劃師根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體開發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在充分的市場(chǎng)調(diào)研和科學(xué)的市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，以獨(dú)立的主題概念為中心，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按照一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，制定具體可實(shí)施的計(jì)劃方案，并可根據(jù)策劃目標(biāo)和市場(chǎng)環(huán)境的改變對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整，最后以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。4R營(yíng)銷策略：是指關(guān)系(Relationship)、節(jié)省(Rretrenchment)、關(guān)聯(lián)(Relevancy)和回報(bào)(Reward)四種營(yíng)銷策率的組合。4C營(yíng)銷策略：是指消費(fèi)者的需求與欲望、不是價(jià)格而是消費(fèi)者愿意付出的代價(jià)、不是渠道而是給消費(fèi)者的便捷、不是促銷而是同消費(fèi)者的溝通4種營(yíng)銷策略的組合，是出現(xiàn)最早的營(yíng)銷策略的組合，4C營(yíng)銷策略組合是一種以客戶需求為核心的營(yíng)銷策略組合，強(qiáng)調(diào)多樣性的產(chǎn)品與不同消費(fèi)需求之間的互動(dòng)。房地產(chǎn)策劃報(bào)告:是策劃?rùn)C(jī)構(gòu)向策劃委托人提交的反映策劃創(chuàng)意與計(jì)劃方案等思維創(chuàng)造活動(dòng)的文本文件，是房地產(chǎn)策劃活動(dòng)的完整、系統(tǒng)總結(jié)，是策劃委托人進(jìn)行項(xiàng)目投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)。營(yíng)銷推廣等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的依據(jù)，也是策劃?rùn)C(jī)構(gòu)策劃水平的體現(xiàn)。房地產(chǎn)策劃報(bào)告又稱房地產(chǎn)策劃書、策劃方案、策劃文案、策劃提案等。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)：房地產(chǎn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是開發(fā)商的一種銷售策略所謂內(nèi)部認(rèn)購(gòu),首先是開發(fā)商制造市場(chǎng)房源短缺的信息,屬于售樓陷阱之一.它對(duì)消費(fèi)者傳遞供房不多內(nèi)部先購(gòu)的虛假信息,乘機(jī)在價(jià)性比方面謀圖獲得更多的利益.其次是有一些關(guān)系戶購(gòu)房,開發(fā)商以較便宜的價(jià)格借內(nèi)部認(rèn)購(gòu)還人情債,也有個(gè)別認(rèn)購(gòu)人員得到優(yōu)惠,確實(shí)起到宣傳和推廣的作用.再次是開發(fā)商確實(shí)還沒有拿到銷售許可證,又遇到資金周轉(zhuǎn)的實(shí)際困難.房地產(chǎn)“五證”“兩書”：“五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》及《商品房銷售（預(yù)售）許可證》；“兩書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》二次啟動(dòng)：最高最佳使用：指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分：是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)消費(fèi)者個(gè)人基本情況、消費(fèi)需要、欲望、購(gòu)買動(dòng)機(jī)和購(gòu)買行為等細(xì)分依據(jù)，將房地產(chǎn)整體市場(chǎng)細(xì)分為若干個(gè)具有相似需求的目標(biāo)客

戶群體的過程，其實(shí)質(zhì)是將異質(zhì)市場(chǎng)劃分為同質(zhì)市場(chǎng)的過程。容積率：也稱建

筑面積毛密度，是指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。代理商：是指受開發(fā)商或經(jīng)銷商委托從事房地產(chǎn)銷售或經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)但不擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的中間商，目的是向交易雙方收取一定數(shù)量或比例的傭金，采用代理商模式的銷售稱為代理營(yíng)銷即代銷。經(jīng)銷商：是指購(gòu)買了所要銷售的房地產(chǎn)所有權(quán)的中間商，其目的是獲取經(jīng)營(yíng)或投資受益，但是需要經(jīng)銷商具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，當(dāng)市場(chǎng)行情不好時(shí)，經(jīng)銷商的風(fēng)險(xiǎn)較大，反之市場(chǎng)行情很好時(shí)，則開發(fā)商面臨失去價(jià)格上漲帶來的超額利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)，采用經(jīng)銷商模式的銷售稱為包銷。

1、用地紅線、建筑紅線與道路紅線是什么關(guān)系？

用地紅線：是指城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線

建筑紅線：也稱“建筑控制線”，是指城市規(guī)劃管理中控制城市道路兩側(cè)沿街建筑或構(gòu)筑物如外墻、臺(tái)階等靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。道路紅線：是指城市道路（含居住區(qū)級(jí)道路）用地的規(guī)劃控制線。

2、住宅戶型策劃的原則有哪些？功能分區(qū)原則；流線設(shè)計(jì)原則；地域性原則；均好性原則；靈活性原則；經(jīng)濟(jì)性原則；風(fēng)俗性原則

3、房地產(chǎn)策劃的模式有哪幾種？每種模式的代表人物是誰？

戰(zhàn)略策劃模式 王志綱；產(chǎn)品策劃模式 周勇、童淵、茅巍品牌策劃模式 曾憲斌

4、戶型策劃主要策劃哪些內(nèi)容？

確定戶型類型；確定戶型大小；確定戶型組合；確定戶型布局

5、房地產(chǎn)投資環(huán)境包括哪兩類？分別具體包括哪些內(nèi)容？

硬投資環(huán)境：投資區(qū)域的物質(zhì)條件，如自然地理環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、社會(huì)服務(wù)環(huán)境；軟投資環(huán)境：政治、經(jīng)濟(jì)、法律、文化

6、住宅建筑單體和建筑群體平面布局分別有哪些形式？

住宅建筑單體布局：塔式住宅、單元式住宅、通廊式住宅

建筑群體布局：行列式、圍合式、組團(tuán)式、點(diǎn)群式、開放式、混合式

7、容積率高低如何分析？

總建筑面積越大，項(xiàng)目總用地面積越小，容積率越大，反之則越小。

8、要想實(shí)現(xiàn)“綠化率≥30%”的目標(biāo)，景觀設(shè)計(jì)應(yīng)遵循哪些原則？

社會(huì)原則；經(jīng)濟(jì)性原則；生態(tài)性原則；地域性原則；歷史性原則；協(xié)調(diào)性原則；

9、戶型有哪幾種經(jīng)濟(jì)分類？平面戶型；立體戶型；獨(dú)立戶型；雙拼戶型；錯(cuò)層戶型；雙錯(cuò)層戶型；三錯(cuò)層戶型；躍層或復(fù)式戶型

10、房地產(chǎn)項(xiàng)目命名的方式有哪兩種？通用命名（簡(jiǎn)稱通名）和自由命名

11、一個(gè)品牌房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃的基本要求？

能統(tǒng)帥項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)；能突出項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)；能展示項(xiàng)目的獨(dú)特個(gè)性；能滿足住戶的精神需求；能塑造項(xiàng)目的品牌形象；能提升項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值

12、投資區(qū)位的選擇要求和方法？要求:方法：冷熱因素對(duì)比法；等級(jí)尺度法；道士分析法；多因素和關(guān)鍵因素分析法；綜合分析法

13、房地產(chǎn)有哪幾種定價(jià)目標(biāo)？

利潤(rùn)導(dǎo)向目標(biāo)；市場(chǎng)占有率導(dǎo)向目標(biāo)；競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向目標(biāo)；生存導(dǎo)向目標(biāo)

14、房地產(chǎn)公司開展公關(guān)活動(dòng)有哪幾種形式？

公關(guān)促銷活動(dòng)可以開發(fā)商單獨(dú)組織，也可以與政府或媒體等聯(lián)手組織，但不管以何種形式，開發(fā)商都不必陷入太深的事務(wù)性工作

15、簡(jiǎn)述售樓處位置選擇的基本原則？項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)；樓盤會(huì)所內(nèi)；建造獨(dú)立的售樓中心，要求交通便捷、停車方便；位置比較偏僻的項(xiàng)目，可以在市中心的繁華地段或者交通便捷、人流較大的地段設(shè)置展示中心；客戶比較特殊的項(xiàng)目，可以在目標(biāo)客戶相對(duì)集中地方設(shè)置展示中心。

三、簡(jiǎn)述題

1、太原的六城區(qū)樓盤這說明什么道理？車身廣告:規(guī)模大、展示時(shí)間長(zhǎng)，容易引起注意；廣告費(fèi)用較低。當(dāng)?shù)氐挠芯€電視臺(tái):覆蓋面廣，信息傳播不受時(shí)空限制；手段靈活，吸引力和視覺沖擊力強(qiáng) 可在不同時(shí)期和時(shí)間段播出； 報(bào)紙:發(fā)行量大，覆蓋面廣，讀者相對(duì)固定；報(bào)紙與房地產(chǎn)都具有地域性強(qiáng)的特點(diǎn)； 信息傳播速度快，實(shí)效性強(qiáng)，廣告效果迅速； 信息量大，符合房地產(chǎn)產(chǎn)品的信息傳遞特點(diǎn)；方便客戶上班時(shí)間咨詢，信息便于保存。

2、廣州某大型住宅區(qū)問題：以上三個(gè)小案例分別說明了什么道理？

答案:案例一說明了在單項(xiàng)策劃階段,以高價(jià)開盤的策略形成先聲奪人的氣勢(shì),給人以樓盤高品質(zhì)的展示,從而獲得銷售上的成功;案例二說明了房地產(chǎn)策劃中創(chuàng)新的重要性，同時(shí)也表明在復(fù)合策劃階段中，房地產(chǎn)策劃除了在房地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)用各種技術(shù)手段之外，還可以利用房地產(chǎn)領(lǐng)域外的其他手段，房地產(chǎn)與體育文化產(chǎn)業(yè)的嫁接；案例三也說明了在策劃中運(yùn)用“復(fù)合策劃”的效益。通過與地產(chǎn)附近的教育資源的結(jié)合，滿足了一部分購(gòu)房者對(duì)教育的訴求。（p69）

3、杭州中山花園項(xiàng)目本案例說明什么道理？答案：戶型小，不是南北通透，不適合杭州環(huán)境，區(qū)域環(huán)境與香港不一樣，不合適照抄。

4、2003年夏天，“非典” 肆虐，香港是重災(zāi)區(qū)之一答案：設(shè)計(jì)迎合了當(dāng)時(shí)市場(chǎng)對(duì)“健康住宅”的需要。說明房地產(chǎn)策劃具有市場(chǎng)性。體現(xiàn)在：房地產(chǎn)策劃自始至終要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以市場(chǎng)需求為依據(jù)②隨市場(chǎng)的變化而變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況變了策劃的思路和定位市場(chǎng)情況變了策劃的思路和定位也隨之改變。

5、北京蘋果社區(qū)是一個(gè)集居住本案例說明什么道理？房地產(chǎn)主題策劃能夠賦予項(xiàng)目鮮明的特色與個(gè)性，加深市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的印象滿足消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品個(gè)性化的追求。主題策劃所體現(xiàn)出來的項(xiàng)目個(gè)性，無論在內(nèi)容、氣質(zhì)，還是形式、手段上均應(yīng)獨(dú)具一格，使得別人難以模仿與抄襲。

6、順德碧桂園的“起死回生”這說明一個(gè)什么道理？多個(gè)主題齊頭并進(jìn)，互相補(bǔ)充，互相映襯共同從不同的角度、方面來互相補(bǔ)充、互相映襯，達(dá)到“雙贏”或“多贏”的目的。這些先富起來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)老板們考慮最多的就是這三個(gè)方面：在外賺錢經(jīng)常不在家需要完善的物業(yè)服務(wù)；小孩要繼承父輩的產(chǎn)業(yè)需要高水平的教育；錢多了要有象樣體面的地方來消費(fèi)。這三個(gè)需求剛好與三大主題相一致。順德“碧桂園”的“起死回生”就不言而喻了。

7、回龍觀地處京昌高速公路邊，本案例說明什么道理？名牌的背后是文化。回龍觀小區(qū)利用教育地產(chǎn)的概念，以房地產(chǎn)為主業(yè)，教育為附屬產(chǎn)業(yè)，開放出屬于自己社區(qū)的教育資源呢，提高了地產(chǎn)品質(zhì)，增加了附加值。

8、一直分散經(jīng)營(yíng)、各自為政的上海房地產(chǎn)代理界最近出現(xiàn)了合作經(jīng)營(yíng)的這是

哪種銷售渠道？談一談你對(duì)代理公司強(qiáng)強(qiáng)合作的看法。這樣的銷售方式是擴(kuò)大銷售網(wǎng)絡(luò)，上面也提到在上海房地產(chǎn)界的中介代理公司一直處于各自為政的混亂局面，1500多家的公司將市場(chǎng)分割得很小，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈也造成了代理物業(yè)與客戶接觸面狹窄的矛盾。當(dāng)強(qiáng)強(qiáng)合作后，銷售網(wǎng)絡(luò)無形中被拉大，從企業(yè)本身來說形成了一個(gè)統(tǒng)一規(guī)范的服務(wù)模式，對(duì)客戶來說是一種規(guī)范，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆?wù)模式。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)份額上的有好處，在現(xiàn)在金融危機(jī)的高峰期，每一個(gè)企業(yè)都在想辦法度過這個(gè)難關(guān)，俗話說眾人石材火焰高

四、論述題1、1994年初北京萬科城市花園一期推出時(shí)這個(gè)案例反映了什么道理？你認(rèn)為建筑風(fēng)格策劃有哪些作用？答案：反映了建筑風(fēng)格對(duì)住宅的銷售及其價(jià)格帶來巨大的影響。策劃人員必須重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是決定項(xiàng)目成功的關(guān)鍵一步。表面上看，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)技術(shù)問題，完全是建筑設(shè)計(jì)師的事情。其實(shí)不然，房地產(chǎn)產(chǎn)品首先需要滿足消費(fèi)者居家生活的基本需要，只有滿足了消費(fèi)者需求的技術(shù)才有意義。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)首先要解決市場(chǎng)問題，其次才是技術(shù)問題。

2、某開發(fā)商在太原南內(nèi)環(huán)電腦城附近拿下一塊土地。如果他計(jì)劃主要針對(duì)南內(nèi)環(huán)電腦城IT行業(yè)的人士開發(fā)住宅。請(qǐng)問，開發(fā)商應(yīng)該如何確定戶型大小呢？ 答案：p209首先根據(jù)人體工程學(xué)和家居的規(guī)律來確定；其次結(jié)合項(xiàng)目的土地價(jià)值來判斷；根據(jù)面積來分：實(shí)用型 舒適型 豪華型；按照戶型大小通常可將戶型分為實(shí)用型、舒適型和豪華型等類型。但戶型大小并不是絕對(duì)的，不同時(shí)期、不同地區(qū)具有不同的“大”、“小”標(biāo)準(zhǔn)。

3、萬科地產(chǎn)王石曾說過一句話：“一個(gè)人為了喝牛奶答案：房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道是指將產(chǎn)品由制造者手中轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中所經(jīng)過的各個(gè)中間商連接起來形成的通道。本列說明在房地產(chǎn)銷售方面，開發(fā)商不必直接進(jìn)行銷售，可以找專業(yè)的營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)，以減輕成本，增加利潤(rùn)。中間商包括批發(fā)商、零售商、代理商和經(jīng)紀(jì)人等。

4、碧桂園在推盤時(shí)分別在香港翡翠臺(tái)問題：廣告節(jié)奏有哪些形式？本案例屬于哪種形式？集中型節(jié)奏；集中型節(jié)奏是指廣告主要集中于某一段時(shí)間發(fā)布，在短時(shí)間內(nèi)形成強(qiáng)大的廣告攻勢(shì)。連續(xù)型節(jié)奏； 連續(xù)性廣告節(jié)奏是指在一定的時(shí)期內(nèi)連續(xù)均勻安排廣告的發(fā)布，使項(xiàng)目廣告反復(fù)在目標(biāo)市場(chǎng)上出現(xiàn)，以逐步加深消費(fèi)者的印象。間歇型節(jié)奏； 間歇型廣告節(jié)奏是指間斷進(jìn)行廣告發(fā)布的方式，跟連續(xù)型廣告節(jié)奏的區(qū)別在于廣告間隔的時(shí)間不是均勻分布的。脈動(dòng)型節(jié)奏；脈動(dòng)型是連續(xù)性和集中型的綜合，即在一段時(shí)間內(nèi)不斷保持廣告的發(fā)布，又在其中某些時(shí)機(jī)加大發(fā)布力度，形成廣告攻勢(shì)的形式。本例應(yīng)屬于間歇式 5、2004年，某市南城的嘉業(yè)物業(yè)原定位是住宅，是海歸派設(shè)計(jì)的問題： 上述物業(yè)滯銷原因何在？如果你接手了這個(gè)項(xiàng)目，談?wù)勀銓⒃鯓邮惯@個(gè)項(xiàng)目改“滯銷”為“暢銷”？答案：原因：地理位置不佳，處于路邊，小區(qū)居住環(huán)境不好，有噪音污染；銷售市場(chǎng)不佳，價(jià)格過高，配套設(shè)施不完善，外觀生活化差，緊鄰路邊對(duì)房屋銷售不利，戶型偏大，對(duì)于旁邊是拆遷戶的人群來說，銷售市場(chǎng)不好。措施：申請(qǐng)改變用途，由住宅改為商業(yè)用途；重新定價(jià)，適當(dāng)減價(jià)；進(jìn)行廣告策劃重新定位產(chǎn)品形象；促銷、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等促銷方法。

第三篇：十八大部分答案

1、建設(shè)社會(huì)主義法治文化的重要途徑

（一）.推動(dòng)全社會(huì)樹立法治意識(shí)

（二）推進(jìn)多層次多領(lǐng)域依法治理

（三）建設(shè)完備的法律服務(wù)體系

（四）健全依法維權(quán)和化解糾紛機(jī)制

（五）堅(jiān)持一手抓法治、一手抓德治

2、法治建設(shè)的必要性和緊迫性

3、第一是為了促進(jìn)社會(huì)的轉(zhuǎn)型，建立一種多元有序的社會(huì)秩序，促進(jìn)社會(huì)轉(zhuǎn)型。第二，通過法治來建設(shè)一個(gè)守法有序的和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，達(dá)到社會(huì)安全等目標(biāo)。第三，要有效解決社會(huì)沖突，保障社會(huì)的相對(duì)穩(wěn)定。從這三個(gè)方面來看

4、.全面推進(jìn)依法治國(guó)進(jìn)程的六項(xiàng)主要任務(wù)（1）科學(xué)立法（2）嚴(yán)格執(zhí)法(3)公正司法（4）全民守法（5）法治隊(duì)伍（6）依法治黨

5、建立完備的法律服務(wù)體系

法律服務(wù)體系包括：推進(jìn)覆蓋城鄉(xiāng)居民的公共法律服務(wù)體系建設(shè)，加強(qiáng)民生領(lǐng)域的法律服務(wù)，發(fā)展律師、公證等法律服務(wù)業(yè)。

（1）推進(jìn)覆蓋城鄉(xiāng)居民的公共法律服務(wù)體系建設(shè)。專業(yè)人員少、投入不到位、覆蓋面窄、法律機(jī)制不健全。城鄉(xiāng)全覆蓋完善的法律服務(wù)體系。

（2）加強(qiáng)民生領(lǐng)域的法律服務(wù)。如果惠及民生的法律服務(wù)不到位，或民生的法律服務(wù)需求不足時(shí)，特定人群的法律意識(shí)和情感可能會(huì)受到傷害和打擊。建立完備的法律體系，尤其要加強(qiáng)民生領(lǐng)域的法律服務(wù)。

（3）發(fā)展律師、公證等法律服務(wù)業(yè)。律師服務(wù)、公證服務(wù)、境外旅游

要實(shí)現(xiàn)良好社會(huì)法治氛圍的形成，需要足夠的法律服務(wù)和物質(zhì)保障。

10、多領(lǐng)域的依法治理：系統(tǒng)治理、依法治理、綜合治理、源頭治理、行業(yè)治理。

11、那么信訪實(shí)際也面臨著制度化，納入到法治的軌道

12、法律職業(yè)人才的培養(yǎng)要更加注重職位導(dǎo)向和就業(yè)導(dǎo)向，13、憲法對(duì)于公民個(gè)人的基本功能

第一個(gè)功能就是人權(quán)保障。第二個(gè)功能就是來界定國(guó)家權(quán)力和個(gè)人權(quán)力之間的界限，這樣我們憲法所規(guī)定的公民的基本權(quán)利才有所保障

14、包括各種犯罪的高技術(shù)型，也導(dǎo)致了監(jiān)管的難度，15、對(duì)于公民來說屬于禁止性、限制權(quán)力、損失利益的制度規(guī)范則應(yīng)非常謹(jǐn)慎和嚴(yán)格對(duì)待（如罰強(qiáng)調(diào)把全民普法和守法

作為依法治國(guó)的長(zhǎng)期基礎(chǔ)性工作，款）。

18、剛性行政管理方式：命令、征收、征用、許可、檢查、處罰、強(qiáng)制。柔性行政管理方式：指導(dǎo)、合同、規(guī)劃、資助、獎(jiǎng)勵(lì)、給付、調(diào)解。

19、總目標(biāo)是：建設(shè)法治國(guó)家，完善中國(guó)特色社會(huì)主義法治制度

16、四個(gè)方面的實(shí)現(xiàn)：科學(xué)立法、嚴(yán)格執(zhí)法、公正司法、全民守法。

20、黨員干部是全面推進(jìn)依法治國(guó)的重要組織者、推動(dòng)者、實(shí)踐者，21、科學(xué)立法、嚴(yán)格執(zhí)法、公正司法、全民守法要全面推進(jìn)才是實(shí)現(xiàn)真正的法治。

22、前現(xiàn)代化時(shí)期，治國(guó)理政的基本方式是人治

23、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)基本前提就是勞動(dòng)力自由轉(zhuǎn)移，沒有勞動(dòng)力的自由轉(zhuǎn)移市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不復(fù)存在。

24、四大差別——城鄉(xiāng)差別、地域差別、行業(yè)差別和貧富不均

25、案件事實(shí)的幾個(gè)層面

案件的客觀事實(shí)（案件的本源事實(shí)）當(dāng)事人所主張的案件事實(shí)

國(guó)家專門機(jī)關(guān)特別是法院所認(rèn)定的事實(shí)（主觀事實(shí)）。

26、法治工作隊(duì)伍建設(shè)的重點(diǎn)內(nèi)容，即加強(qiáng)思想政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)工作能力、職業(yè)道德水準(zhǔn)，27、法治文化與道德建設(shè)息息相關(guān)，這是因?yàn)榈赖碌慕ㄔO(shè)標(biāo)準(zhǔn)比法律高

28、所謂法治化的根本性，主要體現(xiàn)多數(shù)人意志的眾人之治，而且多數(shù)人意志的表達(dá)是自由的、真實(shí)的，多數(shù)人意志的實(shí)現(xiàn)也是理性的、規(guī)范的。

29、黨的領(lǐng)導(dǎo)是社會(huì)主義法治最根本的保證

30、人治主要是強(qiáng)調(diào)個(gè)人權(quán)力置于法律之上，而法治的理念正好是與其相反的。

31、法治中國(guó)是實(shí)現(xiàn)中國(guó)夢(mèng)的基礎(chǔ)性保障

32、法律是治國(guó)之重器，良法是善治之前提。

33、司法公正對(duì)社會(huì)公正具有重要引領(lǐng)作用，司法不公度社會(huì)公正具有致命的破壞作用。

34、第三項(xiàng)：司法公正。公正是法治的生命線（首次提出此命題）、35、強(qiáng)化法律在維護(hù)群眾權(quán)利，化解矛盾中的權(quán)威地位。引導(dǎo)支持理性表達(dá)訴求，依法維護(hù)權(quán)益

36、、中國(guó)社會(huì)的發(fā)展變化

37、健全依法維權(quán)和化解糾紛機(jī)制

強(qiáng)化法律在化解群眾矛盾中的權(quán)威地位

構(gòu)建對(duì)維護(hù)群眾利益具有重大意義的制度體系 健全依法維權(quán)和化解糾紛機(jī)制

深入推進(jìn)社會(huì)治安的綜合制度，健全落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制。

38、公權(quán)力濫用有三個(gè)表現(xiàn)。第一，以權(quán)謀私，貪污受賄。第二，大勢(shì)營(yíng)造勞民傷財(cái)?shù)墓こ蹋髣?shì)舉辦勞民傷財(cái)?shù)幕顒?dòng)。第三，不作為，也就是不履行法治職責(zé)。按照李克強(qiáng)總理所說的就是思維素餐，38、1982年憲法，在這個(gè)基礎(chǔ)上又增加了全國(guó)人大常委會(huì)行使違憲審查權(quán)，根據(jù)憲法規(guī)定，我們國(guó)家的違憲審查權(quán)主要由全國(guó)人大行使，和全國(guó)人大常委會(huì)行使。根據(jù)2000年的《立法法》規(guī)定，由于全國(guó)人大常委會(huì)是最高國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)的常設(shè)機(jī)關(guān)所以在行使危險(xiǎn)審查權(quán)方面，主要由全國(guó)人大常委會(huì)來進(jìn)行。

39、業(yè)務(wù)工作能力通常是指對(duì)一個(gè)人在從事某項(xiàng)專項(xiàng)業(yè)務(wù)工作，或擔(dān)任一個(gè)職位所具備的一組標(biāo)準(zhǔn)化的履職要求，用以來判斷他是否能夠稱職

40、黨員干部是全面推進(jìn)依法治國(guó)的重要組織者、推動(dòng)者、實(shí)踐者，41、形成了一條寶貴的經(jīng)驗(yàn)，就是堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)，人民當(dāng)家作主，依法治國(guó)的有機(jī)統(tǒng)一，42、決定》分三大板塊：第一板塊由總論，導(dǎo)語和第一部分構(gòu)成；第二板塊是方針論，由第二至五部分構(gòu)成；第三板塊是新論，由第六、七部分和結(jié)語構(gòu)成。

43、第五項(xiàng)：隊(duì)伍建設(shè)。首次專門作為一個(gè)部分提出。建設(shè)高素質(zhì)法治專門隊(duì)伍，把思想政治建設(shè)擺在首位。加強(qiáng)立法隊(duì)伍、行政執(zhí)法隊(duì)伍、司法隊(duì)伍建設(shè)，暢通干部和人才交流渠道。推進(jìn)法治專門隊(duì)伍正規(guī)化、專業(yè)化、職業(yè)化，完善法律職業(yè)準(zhǔn)入制度。增強(qiáng)廣大律師走中國(guó)特色社會(huì)主義法治道路的自覺性、堅(jiān)定性

44、憲法和法律的權(quán)威源自于民眾的信仰，45、所謂法治化的根本性，主要體現(xiàn)多數(shù)人意志的眾人之治，而且多數(shù)人意志的表達(dá)是自由的、真實(shí)的，多數(shù)人意志的實(shí)現(xiàn)也是理性的、規(guī)范的

46、理想的法律：首先是共性，47、法制是存在于一切社會(huì)的文化現(xiàn)象中的，而法治則具有現(xiàn)代文明的屬性。

48、法治工作的三大任務(wù)要明確，維護(hù)社會(huì)大局穩(wěn)定，促進(jìn)社會(huì)公平正義，保障人民安居樂業(yè)，49、三化：正規(guī)化、專業(yè)化、職業(yè)化

50、二審重在解決事實(shí)法律爭(zhēng)議

一方面有利于滿足當(dāng)事人的要求，集中解決爭(zhēng)議。另一方面涉及到訴訟的效率，節(jié)約案件司法資源

51、種雙軌制。我們有憲法、法律、法規(guī)、規(guī)章這一套規(guī)則體系。我們還有另外一套規(guī)則體系，那就是報(bào)告、文件、批示、講話。我們有的時(shí)候依法治國(guó)，我們有的時(shí)候依報(bào)告治國(guó)，依文件治國(guó)，依批示治國(guó)，依講話治國(guó)。也就是兩者都在中國(guó)社會(huì)發(fā)生作用，這樣就形成了規(guī)則之間的不一致。不僅兩套規(guī)則之間不一致，而且兩套規(guī)則內(nèi)部也不統(tǒng)一。

52、證據(jù)裁判原則是司法公正非常重要的關(guān)鍵性原則。

53、犯罪事實(shí)清楚、證據(jù)確實(shí)充分。”

據(jù)以定案的證據(jù)均已查證屬實(shí)；案件事實(shí)均有必要的證據(jù)加以證明；證據(jù)之間、證據(jù)與案件事實(shí)之間的矛盾得到合理排除；得出的結(jié)論是唯一的，排除了其他可能性。

54、法治精神是法治文化的核心，它是一種思想，一種思想意識(shí)，一種觀點(diǎn)。

55、主觀認(rèn)定的事實(shí)必須依據(jù)證據(jù)的認(rèn)定，依據(jù)證據(jù)的認(rèn)定在很大的可能上是符合客觀事實(shí)的。如果不依證據(jù)來認(rèn)定，認(rèn)定的事實(shí)就可能具有主觀臆斷性，沒有客觀根據(jù)。

56、一切以開庭審理作為解決問題的決定性環(huán)節(jié)；舉證、質(zhì)證、認(rèn)證。

57、形成完備的法律規(guī)范體系，高效的法制實(shí)施體系，嚴(yán)密的法制監(jiān)督體系，有利的法制保障體系，形成完備的黨內(nèi)法規(guī)體系

58、創(chuàng)新舉措的社會(huì)效果：實(shí)現(xiàn)動(dòng)機(jī)與效果的統(tǒng)一，貼近出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)良法善治。

59、實(shí)際上起決定性作用的是指令性計(jì)劃，也就是所謂命令

60、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)基本前提就是勞動(dòng)力自由轉(zhuǎn)移，沒有勞動(dòng)力的自由轉(zhuǎn)移市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不復(fù)存在。

60、行政許可過程中，遵循便民原則

61、十八屆四中全會(huì)指出，公正是法治的生命線。

62、根據(jù)憲法來審查法律規(guī)范，以及根據(jù)法律規(guī)范來審理案件，是由同一個(gè)法院來完成的，所以這種審查又稱之為附帶性審查，63、當(dāng)代依法行政要注重認(rèn)識(shí)和發(fā)揮條理法作用

64、.司法公正對(duì)社會(huì)公正具有重要引領(lǐng)作用，司法不公度社會(huì)公正具有致命的破壞作用。英國(guó)法官、哲學(xué)家弗朗西斯培根說過：一次違法的行為就好比是污染的水流，而一次不公正的判決就是污染了水源。

65、那么現(xiàn)在社會(huì)自治在我們國(guó)家實(shí)際上是三大塊，包括基層的治理、行業(yè)組織的治理、職業(yè)協(xié)會(huì)的治理，也包括公益事業(yè)的治理，66、法治的核心問題是兩個(gè)，一是法律的權(quán)威，也就是各種主體都應(yīng)該遵從法律，另外一個(gè)就是關(guān)于良法之治的問題，67、四中全會(huì)決定里邊這樣講，一個(gè)是黨領(lǐng)導(dǎo)立法，保證執(zhí)法，支持司法，帶頭守法，68、自我修養(yǎng)，主要是指人們要按照一定社會(huì)或者一定階級(jí)的要求，在思想、政治、道德等方面的自我教育和自我塑造。

69、全會(huì)以依法治國(guó)為主題，70、文化是以觀念、認(rèn)識(shí)、思維方式的形式存在，是無形的，人的行為又靠它來支配，71、公正司法，提高司法公信力，而公信力來自于公正；

72、使全體人民都成為社會(huì)主義法治的忠實(shí)崇尚者、自覺遵守者、堅(jiān)定捍衛(wèi)者（打下良好的社會(huì)基礎(chǔ)）

73、審判為中心的內(nèi)涵

定罪量刑問題最終取決于法院的判決；一切以開庭審理作為解決問題的決定性環(huán)節(jié)；舉證、質(zhì)證、認(rèn)證。

偵查起訴工作要做的扎實(shí)，質(zhì)量有保證。

74、軍事法規(guī)制度體系，嚴(yán)格規(guī)范軍事法規(guī)制度的制定權(quán)限和程序，將所有軍事規(guī)范性文件納入審查范圍，完善審查制度，增強(qiáng)軍 事法規(guī)制度科學(xué)性、針對(duì)性和適用性。

75、良法善治是實(shí)現(xiàn)法治政府建設(shè)的必由路

76、黨員干部是全面推進(jìn)依法治國(guó)的重要組織者、推動(dòng)者、實(shí)踐者

77、觀念創(chuàng)新：主要包括樹立憲法至上、尊重人權(quán)、行政權(quán)限、行政民主、行政服務(wù)、政府誠(chéng)信、行政公開、程序法治、接收監(jiān)督、權(quán)利救濟(jì)等現(xiàn)代行政法治觀念，以及法治必成、法治漸進(jìn)的觀念。

78、我國(guó)警力的總體數(shù)量還是嚴(yán)重不足，與人口的比例僅為萬分之十二，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平，79、執(zhí)法司法上：有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)、違法不糾。

80、黨對(duì)軍隊(duì)絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)是依法治軍的核心和根本要求，81、1993年修憲：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)路線、82、證明標(biāo)準(zhǔn)。

在刑事訴訟中，我國(guó)實(shí)行的證明標(biāo)準(zhǔn)是“犯罪事實(shí)清楚、證據(jù)確實(shí)充分。”

據(jù)以定案的證據(jù)均已查證屬實(shí)；案件事實(shí)均有必要的證據(jù)加以證明；證據(jù)之間、證據(jù)與案件事實(shí)之間的矛盾得到合理排除；得出的結(jié)論是唯一的，排除了其他可能性。

83、法治文化是在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，人們形成的關(guān)于法治的心理、態(tài)度、價(jià)值觀、思維方式、思想觀念等要素。

84、法治建設(shè)的新“十六字方針”：“科學(xué)立法、嚴(yán)格執(zhí)法、公正司法、全民守法”。

85、理創(chuàng)新應(yīng)不應(yīng)當(dāng)有邊界、有底線？

86、“疑罪從無”原則是現(xiàn)代刑法“有利被告”思想的體現(xiàn)，是無罪推定原則的具體內(nèi)容之一。

第四篇：房地產(chǎn)策劃員資格證復(fù)習(xí)題

房地產(chǎn)策劃員復(fù)習(xí)題

論述題：

一：訪問調(diào)查法包括哪些，請(qǐng)?jiān)敿?xì)說明。

（1）小組座談法：又稱焦點(diǎn)訪談法，就是采用小型座談會(huì)的形式，挑選一組具有代表性的顧客，在主持人組織下，就某個(gè)專題進(jìn)行討論，從而獲得對(duì)有關(guān)問題的深入了解。

（2）深度訪談法：深度訪談時(shí)一種無結(jié)構(gòu)的、直接的一對(duì)一的訪問。

（3）投影技法：它用一種無結(jié)構(gòu)的、非直接的詢問方式，激勵(lì)被調(diào)

查者將他們所關(guān)心的話題的潛在動(dòng)機(jī)、態(tài)度和情感反映出來。

（4）面談?wù){(diào)查法：面談?wù){(diào)查法主要包括面談?wù){(diào)查和街頭/商城攔截式

面談?wù){(diào)查兩大類。

（5）電話調(diào)查法：電話調(diào)查法是由調(diào)查人員通過電話向被調(diào)查者詢

問了解有關(guān)問題的一種調(diào)查方法。

（6）郵寄調(diào)查法：郵寄調(diào)查法是將問卷寄給被調(diào)查者，由被調(diào)查者

根據(jù)問卷的填表要求填好后寄回的一種調(diào)查方法。

（7）留置問卷法：此法即可彌補(bǔ)當(dāng)面提問因時(shí)間倉(cāng)促，被調(diào)查者考

慮問題不成熟等缺點(diǎn)，又可客服郵寄調(diào)查回收率的不足。二：房地產(chǎn)投資的類型？

（1）按投資主體分類

國(guó)家投資：在我國(guó)國(guó)家仍然是主要的投資主體之一，也是特殊的投資主體。

企業(yè)投資：企業(yè)是房地產(chǎn)投資的主體

個(gè)人投資：個(gè)人作為投資主體一般只能從事房地產(chǎn)買賣。

（2）按房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容分類

土地開發(fā)投資：土地開發(fā)投資是指用于新城區(qū)土地開發(fā)和舊城區(qū)土地在開發(fā)的投資。

房屋開發(fā)投資：房屋開發(fā)投資包括住宅辦公樓宇，商場(chǎng)，酒店，工業(yè)廠房等。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資：指用于房地產(chǎn)出售、出租、互換、信托等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的投資。

房地產(chǎn)中介服務(wù)投資：指用于房地產(chǎn)咨詢、價(jià)格評(píng)估、測(cè)量、律師、財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)等中介服務(wù)的投資。

房地產(chǎn)售后服務(wù)投資:是房地產(chǎn)業(yè)得基本活動(dòng)之一。

（3）按投資的資金投入方式分類：

房地產(chǎn)信托：采用股份公司的形式，將被動(dòng)的股東投資者的資金吸引到房地產(chǎn)中來。

房地產(chǎn)辛迪加：房地產(chǎn)辛迪加組織近似于企業(yè)組織中的合伙式。房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款證劵：

直接購(gòu)置房地產(chǎn)：投資性購(gòu)買的目的是保值和增值。

簡(jiǎn)答：

1、影響現(xiàn)房市場(chǎng)的因素：金融政策，房屋價(jià)格，家庭收入，通貨膨脹率，經(jīng)濟(jì)景氣指標(biāo)。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素的調(diào)查。如國(guó)家關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化，顧客的構(gòu)成，分布及消費(fèi)需求的層次狀況，顧客現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況，顧客的收入變化及其購(gòu)買能力與投向等。

3、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查

(1)國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。

(2)項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，人口及就業(yè)狀況，就學(xué)條件，基礎(chǔ)設(shè)施情況，地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。

(3)一般利率水平獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。

(4)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

(5)居民收入水平，消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。

(6)項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作情況、對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。

(7)與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。

(8)財(cái)政收支。

4、住宅市場(chǎng)細(xì)分資料整理分析方法

（1）單一變數(shù)法：只根據(jù)影響顧客需求的某一種因素進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分

資料整理。

（2）綜合變數(shù)法：按照影響顧客需求的兩種以上的因素進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)

分資料整理。

（3）系列變數(shù)法;根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷的需要，列出影響顧客需

求的諸因素，然后由粗到細(xì)的進(jìn)行細(xì)分。

5、房地產(chǎn)政策影響分析應(yīng)注意的問題

（1）房地產(chǎn)行業(yè)涉及各種行業(yè)，由于其價(jià)值觀及利益目標(biāo)的不同，使得政策影響分析較為困難。

（2）由于政策出臺(tái)的復(fù)雜性，房地產(chǎn)政策影響分析的結(jié)果較為難預(yù)

測(cè)。

（3）房地產(chǎn)政策影響分析不是一個(gè)學(xué)究式的推理過程，而是一個(gè)實(shí)

際運(yùn)作中對(duì)時(shí)局操控的一門藝術(shù)。

（4）要理解和整理這些政策，可以從政策目標(biāo)的號(hào)召力，影響市場(chǎng)

行情的程度，可操作的程度、影響的部位、實(shí)施影響的手段及傳播影響的途徑來分析。

6、投資估算的作用，投資估算的階段劃分

（1）是籌措基本建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款的依據(jù)。

（2）是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)。

（3）是可行性研究和在項(xiàng)目評(píng)估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。

機(jī)會(huì)研究階段初步可行性研究階段可行性研究階段

7、零售商業(yè)項(xiàng)目對(duì)土地影響因素的要求

（1）最短時(shí)間原則

（2）區(qū)位易達(dá)性原則

（3）接近購(gòu)買力原則

（4）滿足消費(fèi)心理原則

（5）接近中央商務(wù)區(qū)原則

第五篇：《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理》部分復(fù)習(xí)題答案

《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理》復(fù)習(xí)題答案

一.填空題

1.房地產(chǎn)是___房產(chǎn)______和____地產(chǎn)______的合稱。

2.房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)_開發(fā)組織__，_經(jīng)營(yíng)管理___，_買賣和租賃經(jīng)營(yíng)___以及_中介、咨詢、評(píng)介__等服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。

3．市場(chǎng)調(diào)查是＿＿的基礎(chǔ)，貫穿于＿＿＿＿的全過程。

4.寫字樓項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要實(shí)現(xiàn)__、____和____三方面的全面發(fā)展，其中經(jīng)濟(jì)效益是優(yōu)先考慮的問題。

5.我國(guó)住宅層高普遍為_____米，凈高為____米，與國(guó)外住宅層高相比相對(duì)較高。

6.可行性分析是在投資決策前，對(duì)項(xiàng)目在＿＿、＿＿和＿＿的可行性進(jìn)行＿論證＿、＿研究＿和＿評(píng)價(jià)＿的分析過程。

7.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容包括____、__和___等。

8．房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表包括__和___。

9.投資項(xiàng)目的資金由兩大部分組成：___和__，二者的比例形成了一個(gè)項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)。

10.籌資決策就是籌資方案的____與_____。

11.因涉及因素不同，杠桿效應(yīng)可分為_營(yíng)業(yè)杠桿效應(yīng)__和_財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)__兩類進(jìn)行研究。

12.項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度控制的任務(wù)包括_，__和_的有效控制__等方面。

13.項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的組織機(jī)構(gòu)保證體系包括___、____和_業(yè)自檢__三個(gè)層次。

14.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一般采取____、___、___和____等方式。15.房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理包含極其豐富的內(nèi)容，其核心是項(xiàng)目管理模式的選擇和“三控制，兩管理，一協(xié)調(diào)”即＿進(jìn)度控制＿、＿成本控制＿、＿質(zhì)量控制＿、＿合同管理＿、＿安全管理＿和＿組織協(xié)調(diào)＿＿。

16．房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)產(chǎn)品的＿＿以房地產(chǎn)為商品，將＿＿以轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等方式有償轉(zhuǎn)移給購(gòu)買者的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的總稱。

17．房地產(chǎn)交易根據(jù)其標(biāo)的物性質(zhì)的不同，可分為___與___

兩類。

18．在房地產(chǎn)買賣交易中，買賣的是房產(chǎn)的___和地產(chǎn)的___。

19．目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易方式主要有_土地轉(zhuǎn)讓_、_房屋出售_、_房屋租賃_、_房地產(chǎn)抵押_、_房地產(chǎn)拍賣_和_房地產(chǎn)互換__等.20．按揭業(yè)務(wù)是一項(xiàng)一舉多得的房地產(chǎn)交易方式,它對(duì)_購(gòu)買者_(dá)、_售房者_(dá)_及_金融機(jī)構(gòu)_均有利.二.單項(xiàng)選擇題

1．房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性是(Ａ)。

A、位置的固定性或不可移動(dòng)性 B、依賴性 C、相互影響性 D、不一致性

2．為了保持人口與土地，特別是人口與（Ｂ）的平衡關(guān)系。國(guó)家必須通過土地利用規(guī)劃、控制部門、行業(yè)的用地結(jié)構(gòu)和規(guī)模，對(duì)土地利用實(shí)行有效控制。

A：農(nóng)業(yè)用地；B：耕地；C：非建筑用地；D：特殊用地。

3． 在房地產(chǎn)需求市場(chǎng)上普遍存在“買漲不買跌”的現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購(gòu)買行為的主要因素

是（Ｄ）。

A：消費(fèi)者的感覺； B：消費(fèi)者的生活方式； C：消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)狀況；D：消費(fèi)者的預(yù)

期。

4．房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來分折入 住率，這種調(diào)查方法屬于（Ａ）

A：觀察法；B：實(shí)驗(yàn)法；C：討論法；D：?jiǎn)柧碚{(diào)查法。

5．租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是（Ｃ）。

A：置業(yè)投資；B：設(shè)備租賃；C：售后回租；D：權(quán)益融資。

6．銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放住房抵押貸款時(shí)，如果對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會(huì)給銀行帶來（Ｄ）。

A：操作風(fēng)險(xiǎn)；B：法律風(fēng)險(xiǎn)；C：信用風(fēng)險(xiǎn)；D：管理風(fēng)險(xiǎn)。

7．房地產(chǎn)商品的（Ｂ）決定了房地產(chǎn)營(yíng)銷對(duì)象的獨(dú)特性。

A：物理特征；B：經(jīng)濟(jì)特征；C：社會(huì)特征；D：法律特征。

8．在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)中（Ｃ）是第一環(huán)節(jié)。

A：市場(chǎng)預(yù)測(cè)；B：市場(chǎng)定位；C：市場(chǎng)調(diào)查；D：市場(chǎng)分析選擇。

9．S型曲線比較法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的（Ｂ）。

A：質(zhì)量控制；B：進(jìn)度控制；C：成本控制；D：合同管理。

10．物業(yè)出租過程中的租金一般是指（Ｃ）的租金。

A：建筑面積；B：使用面積；C：可出租面積；D：居住面積。

11.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程是指（Ｃ）的持續(xù)時(shí)間。

A．房地產(chǎn)開發(fā)全過程;B．獲得土地后到全部工程竣工;

C．從工程開工到全部工程竣工;D．從工程開工到項(xiàng)目租售完畢.12.對(duì)商業(yè)繁華程度的依賴性最大的是(Ｄ)。

A、寫字樓 B、高爾夫球場(chǎng) C、住宅 D、商場(chǎng)

13、居住用地最高出讓年限為(Ｄ)。

A、40年 B、45年 C、50年 D、70年

14、工業(yè)用地最高出讓年限為(Ｃ)。

A、40年 B、45年 C、50年 D、70年

15、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為(Ｃ)。

A、40年 B、45年 C、50年 D、70年

16.按房地產(chǎn)的類型，可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(Ｃ)。

A、居住物業(yè)市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)

B、甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)、乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)、甲級(jí)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和乙級(jí)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

C、一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)和四級(jí)市場(chǎng)

D、銷售市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)、保險(xiǎn)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)

17．以下(D)不屬于分析消費(fèi)者的基本步驟。

A;市場(chǎng)細(xì)分;B;目標(biāo)市場(chǎng)選擇;C;市場(chǎng)定位;D;心理分析。

18．在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)中,(C)是第一環(huán)節(jié)。

A;市場(chǎng)預(yù)測(cè);B;市場(chǎng)定位;C;市場(chǎng)調(diào)查;D;市場(chǎng)分析選擇。

19．業(yè)主的物業(yè)管理主體地位是以(B)為基礎(chǔ)的。

A:物業(yè)的支配權(quán);B;業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán);C;物業(yè)公司管理水平;D;全體業(yè)主的投票決定。

20．從事物業(yè)管理的人員應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,取得(D)證書。

Ａ；資質(zhì)等級(jí)；Ｂ；健康；Ｃ；經(jīng)紀(jì)人； Ｄ；職業(yè)資格。

三.多項(xiàng)選擇題

1．下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有（ＡＢＣ）。

A：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)；B：變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)； C：利率風(fēng)險(xiǎn)； D：時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)； E：資本價(jià)值風(fēng)

險(xiǎn)。

2．房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)別于一般商品市場(chǎng)的特性主要有（ＢＣＥ）。

A：競(jìng)爭(zhēng)性；B：壟斷性； C：外部性； D：均衡性； E：信息不對(duì)稱性。

3．土地“三通一平”是指（ＡＢＣＤ）。

A：通水； B：通路； C：土地平整；D：通電；E：通熱。

4．隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)變得越來越復(fù)雜。它不僅需要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開發(fā)商具有（ＡＢＣＤ）等方面的知識(shí)。

A：城市規(guī)劃；B：建筑設(shè)計(jì)； C：建造技術(shù)； D：風(fēng)險(xiǎn)控制與時(shí)間管理； E：項(xiàng)目

管理。

5．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作的主要內(nèi)容包括（ＡＢＣＤ）。

A：獲取土地使用權(quán)；B：確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可；C：建設(shè)工程招標(biāo)；D：開工審請(qǐng)與審批；E：建造安裝施工。

6．房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的意義是（ＡＢＤ）。

A：有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和完善；B：有利于消費(fèi)者需求的滿足；C：有利于提供廣泛的就業(yè)機(jī)會(huì)；D：有利于企業(yè)更好地發(fā)展。

7．房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷流程包括（ＡＢＣＤ）。

A：設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷組合；B：市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境分析；

C：市場(chǎng)營(yíng)銷控制；D：目標(biāo)消費(fèi)者分析。

8．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動(dòng)10%、20%時(shí)按市場(chǎng)承租面積的變化。該項(xiàng)調(diào)查屬于（ＡＤ）。

A：試探性調(diào)查；B：描述性調(diào)查；C：創(chuàng)新性調(diào)查；D：因果性調(diào)查。

9．物業(yè)資產(chǎn)管理的職能包括（ＡＢＣＥ）。

A：物業(yè)管理；B：設(shè)施管理； C：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理； D：運(yùn)營(yíng)管理。E：房地產(chǎn)組合投資管理。

10．在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有（ＡＣＤ）。

A：運(yùn)營(yíng)預(yù)算； B：資本流預(yù)算； C：資本支出預(yù)算； D：長(zhǎng)期預(yù)算； E：資本收入預(yù)算。

１１.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的主要形式有（ＡＣＤＥ）

A.出售 ；B.拍賣；C.交換 ； D.贈(zèng)予 ；E.出租 ．

１２.除房地產(chǎn)在生產(chǎn)和流通中的因素外，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有（ＢＣＤＥ）A.個(gè)別因素； B.區(qū)域因素；C.社會(huì)因素 ；D.經(jīng)濟(jì)因素 ；E.法制因素

１３、按照工作的時(shí)間順序和工作內(nèi)容的不同，房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程可分為(ＡＣＤ)

A、項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備階段； B、招投標(biāo)階段； C、施工階段； D、竣工驗(yàn)收階段． １４.對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，購(gòu)買熟地比購(gòu)買生地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，有（ＡＢＤ）特點(diǎn)。

A．土地費(fèi)用高 ； B．投資風(fēng)險(xiǎn)減少；C．投資風(fēng)險(xiǎn)增加

D．開發(fā)周期縮短；E．開發(fā)周期延長(zhǎng)。

１５．權(quán)利人對(duì)土地的直接支配，體現(xiàn)為土地權(quán)利的四項(xiàng)基本權(quán)能，它們是（Ｂ，Ｃ，Ｄ，Ｅ）．

Ａ；地役權(quán)；Ｂ；占有；Ｃ；使用； Ｄ；收益； Ｅ；處分．

１６．物業(yè)管理中的保安工作一般包括區(qū)域內(nèi)的（Ａ，Ｂ，Ｄ）等諸多內(nèi)容．Ａ；治安管理； Ｂ；消防管理； Ｃ；環(huán)境管理； Ｄ；車輛道路管理． １７．物業(yè)管理的基本內(nèi)容包括：（Ａ，Ｂ，Ｃ）．

Ａ；常規(guī)性公共服務(wù)；Ｂ；委托性特約服務(wù)；

Ｃ；針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)；Ｄ；特殊性重點(diǎn)服務(wù)．

１８．以下（Ａ，Ｂ，Ｃ，Ｄ）屬于住宅的共用部位．

Ａ；門廳；Ｂ；屋面； Ｃ；垃圾通道； Ｄ；內(nèi)天井．

１９．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)能力包括：（ＡＢＣＤ）．

Ａ；信息收集和整理能力；Ｂ；市場(chǎng)分析的能力；

Ｃ；尋求供需合理搭配的能力；Ｃ；人際交往及把握機(jī)會(huì)的能力． ２０．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員心理素質(zhì)的基本要求包括：（ＡＢＣ）．

Ａ；樂觀、開朗； Ｂ；自知、自信； Ｃ；堅(jiān)韌、奮進(jìn)； Ｄ；競(jìng)爭(zhēng)、合作．

三．名詞解釋

房地產(chǎn)產(chǎn)品定位：就意義而言，房地產(chǎn)產(chǎn)品定位是站在發(fā)展商或土地使用人的立場(chǎng)，針對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)的潛在客戶，決定其所持有的土地，應(yīng)在何時(shí)，以何種方式，提供何種產(chǎn)品及用途，以滿足潛在客戶的需求，并符合投資開發(fā)商或土地所有人的利益。

房地產(chǎn)抵押貸款：房地產(chǎn)抵押貸款是銀行或其他金融機(jī)構(gòu)以借款人提供房產(chǎn)或地產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證的抵押貸款。

房地產(chǎn)信托：房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

四．問答題

1．房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容是什么？Ｐ２６－２７頁(yè)．

2.房地產(chǎn)開發(fā)資金來源通常有哪些？Ｐ１２１頁(yè)．

3.房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序。

４．住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容是什么？Ｐ４９頁(yè)

５．物業(yè)代理的作用有哪些？

答題要點(diǎn)：（1）通過市場(chǎng)調(diào)查，了解潛在的市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)消費(fèi)者行為偏好、潮流與品味，協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。

（2）通過廣告等市場(chǎng)宣傳活動(dòng)，對(duì)潛在的投資置業(yè)人士進(jìn)行有效的引導(dǎo)。

（3）從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃到項(xiàng)目租售完畢，物業(yè)代理參與整個(gè)開發(fā)過程，協(xié)助開發(fā)商最終實(shí)現(xiàn)投資收益目標(biāo)。

（4）、按照置業(yè)人士提出的有關(guān)要求，幫助其選擇合適的物業(yè)，并為其提供完善的購(gòu)樓手續(xù)服務(wù)。

（5）、幫助買賣雙方進(jìn)行有關(guān)融資安排。

（6）、提高市場(chǎng)運(yùn)行效率

五．論述題

１．可行性研究的作用．

答題要點(diǎn)：（1）可行性研究是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；

（2）是籌集建設(shè)資金的依據(jù)；

（3）是開發(fā)商與各有關(guān)部門簽訂協(xié)議，合同的依據(jù)；

（4）是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)；

２．結(jié)合實(shí)際說明房地產(chǎn)開發(fā)之利．

答題要點(diǎn)：

（1）、相對(duì)較高的收益水平。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達(dá)20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿原理的情況下，該收益率甚至?xí)^100%。喜愛房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在壽命周期內(nèi)獲得每年15%—20%的股本收益率也是很平常的事。

（2）、能夠獲得稅收方面的好處。置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營(yíng)成本、貸款利息和建筑物折舊后的經(jīng)營(yíng)收入為基數(shù)并以固定稅率征收的。并且如果置業(yè)投資者投資的經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入為負(fù)值，能以虧損來充抵其它投資的經(jīng)營(yíng)收入，從而在總體上獲得減少繳納所得稅的好處。

（3）、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于可以將物業(yè)作為抵押擔(dān)保品，所以投資者可以較容易得獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，得到其投資所需的大部分資金。金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為作為抵押物的房 地產(chǎn)，是保證其能按期安全的收回貸款最有效的方式。

（4）、能抵消通貨膨脹的影響。由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其它有形資產(chǎn)的重建資本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其它有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性；又由于房地產(chǎn)是人類為生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在整個(gè)經(jīng)濟(jì)的衰退過程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。

（5）、能提高投資者的資信等級(jí)。由于擁有房地產(chǎn)并不是每個(gè)公司或個(gè)人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)便成了占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。