第一篇：關于土地流轉合作社的現狀與思考

關于土地流轉合作社的現狀與思考

近年來，隨著農村經濟發展、工業化進程的加快和農民專業合作社的迅猛發展，土地流轉合作社成為農村經濟組織的新生力量，在盤活農村資產、加速土地流轉、帶動農村經濟發展等方面做出了貢獻。但是，由于新生的土地流轉合作社在自身運作過程中的不專業不規范、相關法律、法規及規范的缺位等原因，在發展過程中存在一些問題。各地工商部門對土地流轉合作社是否予以登記，如何進行登記采取不盡一致的做法，使我們在關注土地流轉合作社發展的同時不得不對其予以關注。

一、土地流轉合作社的產生背景 土地股份合作社，是指把農民土地的承包經營權轉化為長期的股權，土地的經營權委托合作社統一規劃經營，農民依入股土地折成的股權從土地收益中按比例獲得分配的土地經營模式。

隨著城鄉一體化步伐的加快和人們物質文化生活水平的提高，大量農村勞動力逐步向第二、三產業轉移，有的農戶無力耕種也不請人代種，大量的田地荒蕪。農村稅費改革后，各地各部門都在探索農村土地流轉的方式方法。黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》明確指出：“建立健全土地承包經營權流轉市場，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，式的適度規模經營”。隨著《決定》的貫徹落實，農村土地股份合作制的改革出現了新的生機。各地不斷涌現土地股份合作社，有一部分已在工商部門登記，一部分在農林部門備案。2009年4月25日，金壇市金土地農村土地股份合作社在朱林鎮黃金村成立了，經過一年多的運轉，取得了較好的成效，為推進土地適度規模經營，建設現代農業探索了一條新途徑。

二、土地流轉合作社的基本運作方式 據調查，在探索建立農村土地流轉合作社過程中，土地股份合作社堅持農村基本經營制度不變，強化所有權、穩定承包權、放活經營權，堅持自愿、依法、有償的原則，充分尊重民意,堅持宣傳發動先行,注重輿論導向，強化政策引導,充分調動群眾參與的積極性，在具體工作中，著重把握了以下幾個環節。

（一）把握政策，因勢利導。組建土地流轉合作社,是農村土地流轉機制的一種創新。為此，黃金村在組建土地流轉合作社過程中，一方面嚴格按照土地承包法律政策的要求，堅持農民自愿原則，不搞行政命令，充分尊重農民的土地承包權。另一方面組織基層干部和村民代表參觀學習土地集中規模經營效果好的先進典型，借鑒鳳陽小崗村的改革精神和華西村的集體發展模式，認真做好宣傳發動工作，及時召開村民會議，講清建立土地流轉合作社的有關政策和重要性、必要性，使廣大農民認識到，建立土地流轉合作社不僅可以提高土地經營的效益，促進民主管理，而且能保證自身從土地上獲得長久而穩定的收益，動員農戶將不愿種、種不了和效益不好的承包地采取入股、委托代耕或其它流轉方式交由土地流轉合作社統一整合、集中轉包。同時，對涉及農民切身利益的具體問題，反復聽取各方面的意見，盡量做到合理化，以爭取干部群眾的支持。這些措施，為推進土地流轉合作社建立奠定了良好的思想基礎。

（二）部門幫扶，合力推動。成立土地流轉合作社建設領導小組和土地流轉服務站，負責做好土地流轉和農民思想工作，幫助解決有關具體問題，協調處理各方關系。組建由政治素質好、在當地有威信的土地承包人和村組集體組織負責人參加的土地流轉合作社籌備組，具體負責合作社籌建的相關工作。同時，制定籌建工作方案，明確具體要求，多方協同，搞好服務，共同推進土地流轉合作社建設。

（三）建章立制、規范運作。章程是規范土地流轉合作社健康運作的關鍵。合作社廣泛征求意見，反復修改完善，明確了合作社的性質、經營范圍、社員權利義務、組織機構及其職能、財務管理與收益分配等內容,為合作社的組建和規范運作起到了保證作用。凡承認章程,符合章程規定條件,將擁有承包經營權的土地委托給合作社統一整合、經營的農戶均可加入。1．簽訂協議，規范入股。合作社與入社農戶簽訂《土地承包經營權委托經營協議書》，明確雙方的權利義務。在簽訂協議的基礎上，按照章程規定，做好設股定員工作。合作社股權由個人股組成。個人股以戶為單位，以承包經營權證確定的田土面積為依據，股份份額以該戶委托給合作社經營的面積數確定，股權在剩余承包期內可以繼承，經批準后可轉讓；集體股是集體經濟組織以資金、土地等其他集體資產入股所形成的股權。土地入社后，一般不得提前收回，委托經營協議到期后，退社土地必須服從統一規劃與調整。入社的土地發給由合作社理事長簽字的股權證書，持股人憑《股權證》獲得股權收益。

2．公開透明，組建機構。籌備組提出建社申請，市農林局批復后召開成員會議，根據章程規定，建立社員代表大會、理事會、監事會等組織，實行民主決策、民主管理。社員代表大會是合作社的最高權力機構，社員代表由全體社員民主推薦，社員代表大會每年至少召開一次。社員代表大會下設理事會和監事會兩個常設機構，理事會和監事會人選經推選后由社員代表大會選舉產生。“三會”組織的建立，為合作社的規范運作提供了制度保證。

3．核實土地，規范管理。主要是對入社農戶的承包土地及附作物進行逐塊清理，分戶登記造冊，并按“一戶一頁、一地一格、一組一冊”的要求，建立《土地承包經營權流轉臺賬》，與土地承包人核對簽字、土地發包方確認。制作合作社吊牌、印章，搞好注冊登記，做好分戶明細臺帳的建立、銀行帳戶開設、股權證的填寫與發放、資料收集建檔等。

三、土地流轉合作社的積極作用

1．促進了土地規范有序流轉，加快了流轉步伐。在未成立土地流轉合作社之前，有的農村家庭主要勞動力外出務工經商，無力耕種承包的土地，有的請人代耕，有的自行轉包，有的甚至把土地轉讓給別人放棄經營權，因此引發不少矛盾和糾紛。土地流轉合作社成立后，農戶以土地經營權入社，把家庭承包的土地委托給合作社統一組織流轉，由合作社與承租戶以合同契約的方式確定了租賃者與被租賃者的關系、明確了權利和義務，提高了農民的組織化程度，解決了土地流轉無序的混亂狀況，依法維護了農民的土地承包經營權，消除了農民的后顧之憂。

2．促進了農村勞動力轉移，增加了農民收入。用入社農民的話說，土地流轉合作社這種形式使他們“離鄉不丟地,不種有收益”。過去農民外出務工經商，家里的承包地只是保口糧，基本沒有收益，甚至虧本。如金土地股份合作社現已流轉土地1670畝，連片整治420畝，凈增良田46畝，農民把土地委托給合作社統一經營，一畝土地僅保底年租金就在456元以上，加上種糧綜合補貼和實際面積與承包面積的差異分紅等，每畝實際收入達600元以上，不論與周邊農戶比，還是與自己過去耕種比，每畝地凈增收入200元以上，而且不需任何投入。另外，合作社社員還可以在業主承租的田里打工，按每天35元工錢計算，一年累計打工90天，工資性收入就是3100元；農民有了穩定的土地租金收入，使大量的勞動力從土地的禁錮中解放出來，安心外出務工經商或就地轉移從事二、三產業，每個勞動力年收入可達1至1.5萬元。

四、土地流轉合作社的存在問題

建立土地流轉合作社是對農村土地經營制度的創新，也是對土地流轉機制的進一步探索，是包產到戶后農民又一新創造，也開創了農民專業合作社合作內容和經營范圍的先河。但由于成立時間短、缺乏經驗，在具體實踐中也顯現出一些困難和問題，主要表現在以下四個方面： 一是部分基層干部認識不到位，擔心搞土地流轉和規模經營引發社會矛盾，存在怕產業選擇不準、業主引進失誤，造成損失、挨罵名，不愿介入這項工作，加之個別農戶租金要價較高，土地流轉的需求動力不足，集中土地面積較小，規模化經營程度不高。二是個別鄉鎮領導重視不夠，工作方法簡單，服務不到位，缺乏長遠發展的思想，個別鄉鎮領導認為土地流轉屬承包農戶和經營業主個人的事，疏于管理，放任自流，造成部分農戶漫天要價，影響了業主的投資熱情和多數農戶的利益。加之土地流轉沒有單獨的財務預算，合作社建設缺乏經費保障，使一些鄉鎮不愿介入這項工作，主管部門既缺經費，又缺人員，鞭長莫及，這在一定程度上影響了土地流轉合作社的發展。

三是合作社管理人員素質不高，缺乏流動資金，直接經營真正辦成經濟實體的少，普遍處于土地集中再發包的層面，如果不妥善處理租賃經營業主與合作社的利益聯結，合作社分享土地整合升值的空間將十分有限，社員務工及收益分配難以達到入社時的承諾，這就會大大影響農民土地入社的積極性。

四是土地流轉合作制改革沒有得到有關部門的足夠重視，急盼市、鎮出臺關于促進土地流轉合作社發展的政策措施，如在土地整治、小型農田項目建設投入大，合作社辦公場所利用難，用電均為工業價格等，不利于土地流轉合作社的進一步發展。

五、對土地流轉合作社規范登記的建議

（一）搞好宣傳，提高認識。加快土地依法有序流轉，是實現農業增效、農民增收和城鄉統籌發展的有效途徑。實踐證明，建立土地流轉合作社是實行土地規模經營的一種有效形式,它克服了管理松散、流轉收入偏低的弊端，有效地整合了土地資源、解決了土地供需雙方因不能及時溝通而使土地流轉受阻的矛盾，有利于發揮農民參與管理、民主協商、當家作主的作用，有利于農業產業化的發展。因此，筆者認為，各級政府和有關部門應充分認識到發展土地流轉合作社的意義和作用，高度重視合作社的運行，幫助解決存在的問題和困難，增強緊迫感和責任感，發揚敢試、敢闖、敢為人先的精神，不爭論、不指責，大膽探索、大膽創新，采取多種措施和手段，促進土地流轉合作社建設，大力發展適度規模經營。

（二）解放思想，搞好扶持。土地流轉合作社是新型農村合作經濟組織，也是農民專業合作社的一種類型，這種新型的土地制度模式既借鑒了土地合作制的歷史經驗，又引入了現代企業制度的經營機制，符合市場經濟發展的趨勢和要求。盡管以流轉土地經營權為出資方式的農民專業合作社目前還是新生事物，專業合作法也未作明確規定，但它符合土地承包經營政策和土地流轉基本原則，從組織農民、服務農民、致富農民的意義上講，也符合鼓勵和支持農民采取多種形式創辦專合組織的要求，各級政府應予以支持，工商部門應允許注冊登記。建議政府設立土地流轉獎勵補助資金，鼓勵承包農戶將土地向合作社、種植大戶流轉；將國家直接補貼到戶的扶助政策向合作社傾斜，今后農業項目實施、新出臺的惠農政策、服務措施應盡量地借助合作社這個平臺向農民傳導，發揮政策的引導作用；加強合作社管理人員培訓，落實好合作社的稅收、各種費用的優惠政策，并要對經營管理好、示范作用強、農民增收顯著的合作社給予信貸優惠或資金獎勵，發揮宣傳示范作用，以激勵土地流轉合作社發展。

（三）因地制宜，穩步推進。堅持把土地流轉合作社建設作為推進農業項目建設和農業產業化經營的有效載體，合作社建設要與發展當地主導產業、特色產業相結合，發揮比較優勢；要與農業產業化基地建設相結合，提高生產社會化水平，推進農產品的標準化生產；要與發展設施農業、高科技農業、生態農業、循環農業相結合，提高農業現代化水平和社會、生態、經濟綜合效益;要與實施全民創業計劃相結合，土地承包經營權不僅要向農業企業、龍頭企業和農民專合組織集中，也要向種田能手、回鄉創業者流轉;要與招商引資相結合，不僅要引進企業、經營者和資金，也要引進技術、先進的管理經驗和生產方式。

在地勢偏遠或地多人少、外出務工人員較多的地方,可建立以為農民提供土地托管、中介服務為主的土地流轉合作社，明確農民土地承包權，接受村委會委托，集中管理依法收回和農民自愿放棄土地承包權的集體土地，接收農戶申請托管的土地，合理利用撂荒地，切實解決農民土地托管難的問題，搭建土地供求平臺；在交通條件好或地少人多的城郊，較多的農村勞動力實現非農就業，農業不再是農民主要的生活來源，并能夠引進效益較高的經營項目的地方，可探索建立以農民土地入股為主的土地流轉合作社，讓農民通過土地入股經營獲得長期穩定的收益。

第二篇：土地流轉現狀思考措施

隨著十七屆三中全會《決定》和2009年中央1號文件的相繼出臺，**縣農村土地流轉得到了積極推進，農民專業合作社得到了蓬勃發展。據近期調查統計，目前，**縣耕地流轉面積近20萬畝（包括農戶之間“口頭協議”的流轉面積），約占耕地總面積的30%，已在工商部門登記注冊的農民專業合作社23 家，參與土地流轉的有20 家，流轉面積達2萬

多畝。

農村土地流轉的推進，對農業農村發展產生了積極作用。但是，在實際推動中還存在一些問題，制約著農村土地規范有序地流轉。一是底子不清。二輪土地承包時，不少地方發放給農戶的《土地承包經營權證》上的面積與實際面積不相符。最近，我們在某合作社調研土地流轉時，這合作社反映：他們在與農戶簽訂合同對土地進行丈量中發現，農戶土地實際面積普遍比權證上的面積多；二是目標不明。我們在調研中還發現，有些承租大戶沒有明確的發展目標和發展規劃，抱著先把土地弄到手再看一步走一步的心態；三是手續不全。目前，農村土地流轉口頭協議多，書面合同少，即是簽訂了書面合同，也很不規范；四是管理缺位。由于基層干部對政策的理解存在片面性，許多人認為農村實行家庭聯產承包責任制后，土地流轉是農戶自己的事，對其采取放任自流和“多一事不如少一事”的態度，疏于管理和引導。

從**縣當前農村土地流轉的情況看，就如何確保土地流轉又好又快發展，提出如下工作措施：

一、強化宣傳力度，穩步推進流轉。隨著農業農村發展進入新的階段，農村土地流轉面臨前所未有的現實需求。我們一是要采取“輿論造勢、規劃引導、示范帶動”的辦法，加大宣傳力度，讓廣大干部和群眾熟悉政策，打消顧慮，積極投身土地流轉；二是要堅持規模、增效的原則，穩步推進流轉。推進農村土地流轉目的是要實現農業適度規模經營，進一步提高土地利用率和產出率，促進農產品增產、農業增效和農民增收。土地流轉必須循序漸進，因勢引導，不能搞一哄而起。

二、夯實工作基礎，推動土地流轉。落實和明晰土地承包經營權是進行土地流轉的基本條件，是健全土地承包經營權流轉市場的基礎性工作。當前要按照黨的十七屆三中全會《決定》提出的“搞好農村土地確權、登記、頒證工作，完善土地承包經營權權能”的要求，抓好延包后續完善工作，妥善解決二輪延包遺留問題，將由農業部監制，省級統一印制，縣級人民政府蓋章生效的土地承包經營權證書全面發放到戶，認真清理、規范整理和永久管理好土地承包檔案資料，并將土地承包經營權證、合同等信息資料輸錄電腦，實行信息化管理，以確保土地流轉過程中發生的變更登記和權證確認等工作有據可查、有據可依，逐步實現土地承包檔案管理規范化。

三、發展合作組織，促進土地流轉。要借十七屆三中全會的東風，在穩定家庭承包經營的基礎上，引導農民把家庭承包土地的經營權采取入股、委托代耕和其它流轉方式集中，建立農村土地流轉合作社。積極引導和發展 “專業合作組織+農戶+基地”和“專業合作組織+龍頭企業+農戶+基地”的經營模式，發揮專業合作組織推動土地規模化經營的輻射效應。

四、加強管理服務，規范土地流轉。要盡快建立縣鄉兩級農村土地承包經營權流轉服務中心，明確管理服務職能，加強對土地流轉規模化經營行為的指導和監督，規避土地流轉風險，建立土地流轉動態管理臺賬和土地流轉信息庫，指導簽訂、督促兌現土地流轉協議或合同，維護土地流轉雙方的利益；積極為土地流轉雙方牽線搭橋，提供政策、法律咨詢，對土地流轉糾紛進行調解和仲裁，對土地轉讓、互換、出租、入股等流轉方式進行變更登記和發證，為農村土地流轉搭建供需平臺。

五、優化農經隊伍，確保土地流轉。根據國務院國發[2006]30號文件《關于深化改革加強基層農業技術推廣體系建設的意見》和2008年11月26日省委九屆六次全會通過的《關于貫徹落實<中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定>的意見》的精神，“要加強農村經營管理機構隊伍和經營管理體系建設，保持鄉鎮經營管理機構的完整設置，強化其農村土地承包管理和農村土地流轉服務職能”。（**縣經管局供稿）

第三篇：合作社土地流轉合同

合作社土地流轉合同

合同分為很多類，也有很多不同的格式，那么你知道你需要的合作社土地流轉合同的正確格式是什么嗎？以下是七號文庫網小編為大家精心整理的“合作社土地流轉合同”，歡迎大家閱讀，供您參考。更多詳請關注七號文庫網！

合作社土地流轉合同

（一）甲方（出讓方）：

乙方（受讓方）：

為了規范農村土地流轉，穩定農村土地承包關系，切實維護土地流轉雙方的合法權益，根據《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國合同法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》及其它有關法律法規的規定，經雙方當事人共同協商，達成如下合同條款。

一、土地流轉方式： 甲方采用 轉包 方式將其承包經營的土地、山地、魚塘流轉給乙方經營。

二、流轉土地的用途： 乙方只能將流轉的土地用于第一產業。

三、土地流轉時限： 從 年 月 日至 年 月 日止。

四、土地流轉數量及費用： 甲方將 水田 畝、魚塘 畝、旱地 畝流轉給乙方經營，土地流轉費以現金人民幣計算。水田按 元/畝、魚塘按 元/畝、旱地按 元/畝。

五、付費方式及時間： 土地流轉費以現金支付。土地流轉費分二次支付，第一次在每年陽歷5月30日之前付50%。第二次在每年陽歷10月30日前再付50%，當年土地流轉費付訖。

六、甲方的權利和義務：

1、權利：①按合同約定收取土地流轉費；②監督乙方依照合同約定的用途使用流轉土地；③合同到期或解除后，監督乙方對需要還耕的流轉土地還耕恢復，收回流轉土地。

2、義務：①協助乙方按照合同約定使用流轉的土地，幫助協調本村組內與其他農戶之間發生的用水、用電、治安等方面的糾紛；②不得干涉乙方正常的生產經營活動，不得以任何形式使用或占用流轉給乙方的土地。

七、乙方的權力和義務：

1、權利：①在流轉的土地上享有自主生產經營權、管理權、產品處置權和收益權；②流轉土地被依法征用、占用造成經濟損失的，有權獲得相應的補償。

2、義務：①在國家法律法規和政策允許范圍內從事生產經營活動，依照合同規定按時足額交納土地流轉費；②對流轉土地不得擅自改變用途，不得使其荒蕪；③合同期內要保護好流轉的土地，不得損毀流轉土地；④合同到期或解除后，若造成流轉土地損毀，必須負責流轉土地復耕；⑤加強安全生產，防止事故發生，因事故造成損失的，乙方自行承擔責任。

八、合同的變更與解除：

1、有下列情況之一者，本合同可以變更或解除：①經當事人雙方協商一致，又不損害國家、集體和第三人利益的；②訂立本合同所依據的國家政策發

生重大變化的；③因不可抗力（重大自然災害、國家和集體征占用土地等）使合同無法履行的。

2、乙方有下列情況之一者，甲方有權終止合同，收回流轉的土地：①不按合同規定用途使用土地的；②荒蕪土地的，不按約定破壞土地上的附著物的，破壞水利等基礎設施的；③不按時交納土地流轉費的。

3、甲方非法干預乙方生產經營，或以其他形式使用或占用流轉給乙方土地的，乙方有權終止合同。

九、違約責任：

1、甲方非法干預乙方生產經營，擅自變更或解除合同，給乙方造成損失的，由甲方賠償乙方全部損失。

2、乙方違背合同條款給甲方造成損失的，由乙方賠償甲方全部損失。

十、合同糾紛處理 ： 如雙方發生合同糾紛，在雙方協商不成時，按《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國合同法》、《農村土地承包經

營權流轉管理辦法》等法律法規和有關農村土地經營權流轉管理政策執行，由甲方所在地鄉鎮土地承包管理部門或農業局土地承包管理部門進行調解或仲裁；也可以直接向甲方所在地人民法院提起訴訟。

十一、其他約定：

1、在合同期內所有國家、地方有關惠農政策（如各種補貼）均由乙方享有。

2、在合同期內流轉土地應交納的水費由乙方承擔。在合同期內經甲方同意后乙方可以將土地轉讓給第三方經營。

3、在合同期滿后，若甲方需繼續流轉土地承包經營權，在同等條件下乙方可優先受讓。

4、本合同未盡事宜，由雙方共同協商，達成一致意見后形成書面補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

5、本合同一式四份，經甲乙雙方

和鑒證方簽字蓋章后生效。甲方、乙方、甲方所在村民委員會、甲方所在鄉鎮管理部門（鑒證方）各執一份，具有同等法律效力。

附件：

1、流轉土地座落方位簡易圖；

2、乙方身份證復印件；

3、乙方一卡通復印件。

甲 方：（簽章）聯系電話：

乙 方：（簽章）聯系電話：

鑒證方：（簽章）

鑒證經辦人：（簽章）

合作社土地流轉合同

（二）甲方：____________________

乙方：____________________

為了發展高效農業，打造綠色產業基地，繁榮農村經濟，增加農民收入，依照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國合同法》等相關法律、法規，經雙方協商一致，簽訂本合同。

一、土地的位置、分類、面積

1、甲方經村民代表和戶主代表會

議同意并報鄉人民政府批準，將四至分別為東至_____________，西至_____________，北至_____________，南至_____________的______畝土地流轉給乙方；

2、該地由農戶自愿委托村委會流轉，分為田、地、茶園、荒坡四類，其中田_____畝，地_____畝，茶園_____畝，荒坡_____畝，共涉及_____家農戶。農戶名單、地塊性質、位置、面積等以附圖和統計清單的形式作為附件。

二、土地的流轉經營期限：為叁拾年。即自_______年____月____日起至_______年____月___日止。

三、價格基數、計算方法及支付方式

1、價格基數：田_____元/畝，地_____元/畝，茶園_____元/畝，荒坡_____元/畝；

2、計算方法：由甲方按各農戶所有的土地對應地塊的價格和實際畝數進行統計和累計。第十一年起至第二十年

止每畝增幅_____%，第二十一年起至第三十年每畝增幅_____%。

3、租金支付：乙方分四次支付給甲方。前兩次五年一付，后兩次十年一付。第一次付款日為合同簽訂后十個工作日內支付，以后付款以合同簽訂日相對應的年份和日期支付。

四、地上附著物的處置

1、地上現有水池、水井和管線等生產設施，乙方可無償使用；

2、原種植樹木等如影響光照或總體布局，乙方可酌情修剪和砍伐，不作賠償，砍伐的樹木由戶主收回。如仍留種，由乙方負責管理，收成也歸乙方所有；

3、區域內墳墓如需要搬遷，雙方另行協調解決。

五、甲乙雙方的權利和義務

（一）甲方的權利和義務

1、按照合同約定向乙方收取土地流轉出讓金；

2、按本村村民用水、用電價格，向乙方收取實際使用的水電費，免收乙方搭水搭電費用。不向乙方收取任何其他各種費用和攤派；

3、做好村民工作，與土地所有戶簽訂好土地流轉委托書，消除乙方承接和使用土地的一切矛盾、糾紛，向乙方交付全部土地；

4、為乙方正當合法的經營提供可靠保障。合同期內如甲方行政區域發生調整，本合同由接管組織全面履行至合同到期；

5、為乙方在經營活動中加蓋必須由村委會出面或確認的公章。積極協助乙方辦理項目相關的報批手續。

（二）乙方的權利和義務

1、按照合同約定向甲方支付土地流轉出讓金；

2、按本村村民用水、用電價格，向甲方支付水電費；

3、可以在流轉的土地范圍內進行土地整理，對地塊進行符合現代設施農

業要求的改造，投入和收益均歸乙方所有；

4、可在流轉土地上建設部分生產經營、生活及辦公用房；

5、保護自然資源，搞好水土保持并合理利用土地。

六、其他約定事項

1、合同有效期內，流轉經營土地如有國家糧食補貼等屬于農村普遍享受的各種補貼，仍歸甲方所有，相應需要交納的水利工程費、管理費也由甲方承擔；

2、政府征用流轉土地，乙方應服從。所得的土地征用費、農業人口安置費及國家下撥的糧食直補費歸甲方所有。按國家相關規定處置附著物賠付的所有款項歸乙方所有；

3、國家或地方政府對于乙方經營活動的各項政策性補償、補貼、獎勵歸乙方所有，如需甲方配合取得，甲方無償提供幫助；

4、合同到期后，乙方享有繼續流

轉經營的優先權。乙方無意繼續經營，或乙方經營不善要求提前終止合同，由乙方處置附著物或復耕后，將土地交還甲方。

七、合同的變更、解除和終止

1、本合同一經簽訂，即具有法律效力，雙方均不得以人員變更等作為理由變更或解除本合同。雙方協商一致簽訂書面協議，方可變更或解除；

2、如甲方擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無法經營時，視為甲方違約，乙方有權解除本合同，其違約責任由甲方承擔。

八、違約責任

1.在合同履行期間，任何一方違反本合同的約定，視為違約。違約方應按乙方注冊資金同等金額向對方支付違約金，并賠償對方由此而造成的實際損失；

2.乙方應當按照本合同約定的期限足額支付租金。如乙方逾期30日未支付租金，則甲方有權解除本合同。

九、合同糾紛的解決辦法

本合同履行中如發生糾紛，由爭議雙方協商解決。協商不成，雙方均可向當地仲裁委員會申請仲裁或向當地人民法院提起上訴；

十、本合同經甲乙雙方簽字或蓋章后生效；

十一、本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為補充，補充合同與本合同具有同等法律效力；

十二、本合同一式___份，雙方各執___份，鑒證方留存___份。附件：

1、土地平面；

2、統計清單；

3、土地流轉委托書。

甲 方：（蓋章）乙方：（簽字）_____________

鑒證方：（蓋章）

簽約日期：_______年___月___日

合作社土地流轉合同

（三）甲方：____________________村民委員會；

乙方：___________________________。為了

發展高效農業，打造綠色產業基地，繁榮農村經濟，增加農民收入，依照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國合同法》等相關法律、法規，經雙方協商一致，簽訂本合同。

一、土地的位置、分類、面積

1、甲方經村民代表和戶主代表會議同意并報鄉人民政府批準，將四至分別為東至_____________，西至_____________，北至_____________，南至_____________的______畝土地流轉給乙方；

2、該地由農戶自愿委托村委會流轉，分為田、地、茶園、荒坡四類，其中田_____畝，地_____畝，茶園_____畝，荒坡_____畝，共涉及_____家農戶。農戶名單、地塊性質、位置、面積等以附圖和統計清單的形式作為附件。

二、土地的流轉經營期限：為叁拾年。即自_______年____月____日起至_______年____月___日止。

三、價格基數、計算方法及支付

方式

1、價格基數：田_____元/畝，地_____元/畝，茶園_____元/畝，荒坡_____元/畝；

2、計算方法：由甲方按各農戶所有的土地對應地塊的價格和實際畝數進行統計和累計。第十一年起至第二十年止每畝增幅_____%，壹

第二十一年起至第三十年每畝增幅_____%。

3、租金支付：乙方分四次支付給甲方。前兩次五年一付，后兩次十年一付。第一次付款日為合同簽訂后十個工作日內支付，以后付款以合同簽訂日相對應的年份和日期支付。

四、地上附著物的處置

1、地上現有水池、水井和管線等生產設施，乙方可無償使用；

2、原種植樹木等如影響光照或總體布局，乙方可酌情修剪和砍伐，不作賠償，砍伐的樹木由戶主收回。如仍留種，由乙方負責管理，收成也歸乙方所

有；

3、區域內墳墓如需要搬遷，雙方另行協調解決。

五、甲乙雙方的權利和義務

（一）甲方的權利和義務

1、按照合同約定向乙方收取土地流轉出讓金；

2、按本村村民用水、用電價格，向乙方收取實際使用的水電費，免收乙方搭水搭電費用。不向乙方收取任何其他各種費用和攤派；

3、做好村民工作，與土地所有戶簽訂好土地流轉委托書，消除乙方承接和使用土地的一切矛盾、糾紛，向乙方交付全部土地；

4、為乙方正當合法的經營提供可靠保障。合同期內如甲方行政區域發生調整，本合同由接管組織全面履行至合同到期；

5、為乙方在經營活動中加蓋必須由村委會出面或確認的公章。積極協助乙方辦理項目相關的報批手續。

（二）乙方的權利和義務

1、按照合同約定向甲方支付土地流轉出讓金；

2、按本村村民用水、用電價格，向甲方支付水電費；

3、可以在流轉的土地范圍內進行土地整理，對地塊進行符合現代設施農業要求的改造，投入和收益均歸乙方所有；

4、可在流轉土地上建設部分生產經營、生活及辦公用房；

5、保護自然資源，搞好水土保持并合理利用土地。

六、其他約定事項

1、合同有效期內，流轉經營土地如有國家糧食補貼等屬于農村普遍享受的各種補貼，仍歸甲方所有，相應需要交納的水利工程費、管理費也由甲方承擔；

2、政府征用流轉土地，乙方應服從。所得的土地征用費、農業人口安置費及國家下撥的糧食直補費歸甲方所

有。按國家相關規定處置附著物賠付的所有款項歸乙方所有；

3、國家或地方政府對于乙方經營活動的各項政策性補償、補貼、獎勵歸乙方所有，如需甲方配合取得，甲方無償提供幫助；

4、合同到期后，乙方享有繼續流轉經營的優先權。乙方無意繼續經營，或乙方經營不善要求提前終止合同，由乙方處置附著物或復耕后，將土地交還甲方。

七、合同的變更、解除和終止

1、本合同一經簽訂，即具有法律效力，雙方均不得以人員變更等作為理由變更或解除本合同。雙方協商一致簽訂書面協議，方可變更或解除；

2、如甲方擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無法經營時，視為甲方違約，乙方有權解除本合同，其違約責任由甲方承擔。

八、違約責任

1.在合同履行期間，任何一方違反

本合同的約定，視為違約。違約方應按乙方注冊資金同等金額向對方支付違約金，并賠償對方由此而造成的實際損失；

2.乙方應當按照本合同約定的期限足額支付租金。如乙方逾期30日未支付租金，則甲方有權解除本合同。

九、合同糾紛的解決辦法

本合同履行中如發生糾紛，由爭議雙方協商解決。協商不成，雙方均可向當地仲裁委員會申請仲裁或向當地人民法院提起上訴；

十、本合同經甲乙雙方簽字或蓋章后生效；

十一、本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為補充，補充合同與本合同具有同等法律效力；

十二、本合同一式___份，雙方各執___份，鑒證方留存___份。附件：

1、土地平面；

2、統計清單；

3、土地流轉委托書。

甲 方：（蓋章）乙方：（簽字）_____________

鑒證方：（蓋章）

簽約日期：_______年___月___日

第四篇：土地流轉現狀

河南理工大學2011年暑期“思政課”社會實踐

調

查

報

告

專業：xxxxxx

年級：xxxx班級：xxxxx

姓名：xxx

學號：xxxxxxxx

xx年xx月xx日

關于商城縣李集鄉農村

土地流轉現狀的調查報告

調研時間：xx年xx月xx日

調研地點：商城縣李集鄉

調查對象：xxxxxxxxxx

調研主題：關于商城縣李集鄉農村土地流轉現狀的調查 調查人員：xxxx

前言：我國現行耕地的紅線是18億畝，2009年6月23日國務院新聞辦公室舉行發布會，國土資源部提出“保經濟增長，保耕地紅線”行動，堅持實行最嚴格的耕地保護制度，耕地保護紅線不能碰。

農村土地流轉指的是土地使用權的流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶把土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。十七屆三中全會通過了農村土地使用權流轉的決議。

通過暑假為期十天的調查，我初步了解了廣大農村土地流轉的現狀及趨勢，現將我的暑假社會實踐總結如下：

一、農村土地資源使用狀況

改革開放三十年以來，農村發生了翻天覆地的變化，農民們充分享受了黨和政府三農政策帶來的實惠，全國人民正朝著富裕的小康生活前進著。農村改革，尤其是稅費改革以來，農民的積極性得到了極大的提高，但是隨著社會的進步以及第三產業的發展，在廣大的農村出現了明顯的土地流轉現象。

二、存在的問題

1.現有耕地使用不規范

我國實行土地承包30年不變政策，廣大農村現存的農用地管理模式，基本上是按照土地下戶時農戶、人口的分配土地訂立承包合同的。這一做法對土地資源的合理利用帶來了很多弊病。

2.經營粗放，耕地被閑置

由于耕地面積較少，僅僅靠農作物收成無法維持生活，多數居民選擇外出務工，由此便出現土地流轉現象，農田轉種，這樣經營粗放，廣種薄收，或者干脆不種，造成農田荒蕪，嚴重威脅了土地資源的可持續發展。

3.規劃缺失，建設用地土地利用率低

居民點分散建設，布局零亂，占用面積大。村民建房沒有統一規劃，個別人只顧著自己方便，缺乏整體和全局性，土地糾紛不斷。另外，村民住房標準差、亂。住房大小不一，高低不同，只是新建住房達不到美觀和質量要求。

4.土地流轉可操作性不夠

雖然法律規定土地流轉“依法自愿有償”的原則，并強調了“土地承包經營權流轉，不得改變土地集體所有的性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益”。由于房屋與土地不可分割的屬性，轉讓房產必然轉讓土地使用權。只允許城鎮居民轉讓房地產，而不允許農民轉讓房地產，容易形成立法上的不平等。

三、鄉政府采取的具體措施

商城縣李集鄉土地流轉工作采取能人大戶帶動、合作組織推動、產業對接聯動、優惠政策促動、搭建平臺流動的“五輪驅動”方式，2010年以來，流轉耕地15677畝，流轉山林及林地25864畝，分別占全鄉面積的45.4%、30.2%。其中流轉耕地1000畝以上的經營大戶6個，流轉林地500畝以上的經營大戶14個，農民專業合作組織流轉土地10014畝。流轉的土地合同簽訂率達到100%，經營權證書發放率達100%。具體做法如下：

抓土地分類，增強群眾積極性。全鄉把土地分為三等，一等好田地每畝補450斤稻谷，二等一般田地每畝補380斤稻谷，三等次品田地每畝補100斤稻谷。通過多種途徑增強群眾流轉土地積極性。李集鄉牽手土地流轉合作社在這方面有新的方法。一是算好經濟帳，把農民變社員。牽手合作社采取承包、租賃、入股等多種方式加快土地流轉速度，凡流轉土地的農民，均是牽手合作社的社員，除按土地分類每畝補給稻谷外，國家糧油補帖歸群眾，還可到合作社工作，根據性別、工種和勞動量不同，社員每天出工可得30-40元，基本上每人要達到每月800-1500元。而群眾每畝土地年收成為1100斤左右，除去每畝的機械費320元，肥料、農藥等費用200元，凈產值只有每畝300斤稻谷。合作社給群眾是每畝凈補450斤稻谷，國家糧油補帖也盡歸群眾所有。二是為農民買保險，以解其后顧之憂。根據群眾在合作社工作表現，牽手合作社還給工作表現突出的社員購買保險，實行三七分層負擔，目前，已有13名社員買了保險。這樣極大地激發了群眾參與土地流轉工作積極性。

抓合同規范，實現流轉合法化。把群眾的土地流轉過來之后，如何保證群眾和合作社雙方的合法權益，李集鄉政府通過雙方簽訂土地流轉合同，確定雙方的利益分配、流轉時限、各自享受的權利與義務，從而通過法律的手段來規范土地流轉的合法行為，規范的合同，保障了合作社與群眾雙方的利益。

抓信息發布，提高流轉成功率。為了讓土地流轉工作走上日程化、規范化道路，李集鄉政府組建鄉土地流轉中心，村土地流轉站，建立鄉、村兩級土地流轉信息發布平臺。定期發布全鄉土地流轉供地、需地信息，為農機合作社和群眾牽線搭橋，保證他們供有所需，需有所供，實現供需雙贏，從而提高土地流轉成功率。

抓立體種植，提高土地利用率。土地流轉保證了群眾的利益，而提高單位土地產現率，保證合作社收益又是合作社生存和發展的主要環節。通過品種改良，來提高土地利用率。做好雜交水稻稻種的選種工作，好的品種單產量可增加10%，根據土地的不同選用不同的品種，最大限度地發揮土地生產作用。二是實行立體綜合種植，推行雙季稻種植，提高土地復種指數。在山地種植品質好的秋季雜糧，如優質花生、中藥材、優質果樹等，在水面實行岸邊養豬，水中養魚，水面養鴨，初步實現水中魚鱉蝦、岸上豬雞鴨、山上林果茶的立體種植效果，特別是在養殖上，實行綜合養殖與特種養殖，根據水層不同養殖不同魚類，如甲魚、黃魚等，最大程度利用水下資源，發揮土地效益。

調研最后，李集鄉國土資源所所長朱鵬飛在土地流轉方面提出了幾點建議： 要在土地流轉的“質”上動腦筋。他說，不管采取什么形式，一定要在土地流轉工作中保證質量，從現在起，要在“質”上多動腦筋。在土地流轉過程中，要符合程序、符合規范、符合廣大人民群眾的要求和利益。要從實際出發，用實事求是的態度把土地流轉的形式、時間、權利、義務考慮清楚，做到非常規范、非常標準。市、縣、鄉各職能部門要深入調研，把這項工作盡可能做到詳細，讓土地流轉工作科學、規范、合理、有保障。

要在土地流轉的“量”上下工夫。目前，李集鄉土地流轉的數量看上去不少，但對其具體內容應該有一個更加科學合理的分析，不能簡單追求一個數字。各村組要具體分析各種類型土地流轉存在的問題。針對不同的地點、不同的特點進行

研究，使土地流轉的“量”更加科學，更加合理，更加清晰，更加透徹。

要在土地流轉的“新”上找新方法。按照市委、市政府的要求，結合實際，使土地流轉更加規范、有序、快速，就要不斷去創新。在中央政策指導下，我們要大膽改革，大膽創新，大膽嘗試，總結新經驗，促進新發展。這個“新”有一個基本原則，就是一定要讓農民滿意，農民增收，不能離開這個原則。在這個原則下，對土地流轉的數量、形式、結構、年限進行創新，希望鄉相關部門以及村組的干部同志一定要多聽聽農民有什么新思想、新辦法、新方式，一定要多下鄉去走一走、看一看，多交流、多學習群眾的創造精神，多調研，多深入，不斷總結廣大人民群眾的創新精神，把人民群眾的創新精神發動起來。創新是農村改革試驗最根本推動力。

要在土地流轉的“好”上做文章。土地流轉的“好”就是要讓“小田變大田，少田變多田，薄田變肥田”。土地流轉“好”的落腳點就是讓農民增收，我們考核的目標就是看農民是否增收。流轉良田、流轉林地等一系列舉措就是為了讓農民增收。通過土地流轉讓農民兄弟對政府的政策更加了解，對黨和政府的信任程度更高，讓他們的生活更加甜蜜，使我們的社會更加和諧，科學發展觀體現得更加充分，這才是“好”。一定要把這個“好”體現得實實在在，真真切切，這是土地流轉工作的出發點，也是落腳點，更是土地流轉工作的根本點。

此次調查歷時十天，由于調查時間和調查地點等因素的限制，調查報告在反映廣大農村土地流轉的問題上存在較大的局限性，通過這次調查活動，加深了我對政府在對農村實施的各項優惠政策的認識和理解，豐富了我的社會調查經驗，為以后進行各項社會調查打下了基礎。

參考：

《河南日報》

《信陽日報》

商城縣李集鄉2010年政府工作報告

商城縣李集鄉政府信息公開網

調查單位：商城縣李集鄉國土資源所

（蓋章）

第五篇：關于土地流轉的思考

關于土地流轉的思考

幾天前，和幾位同行的前輩聊天，大家所談的其中的一個話題就是：土地流轉，應對大客戶有哪些問題！土地流轉成為國家的政策，其推進已成為各級官員的政治任務，推進速度自不言而喻，“中國速度”將又一次在中國的農業領域展現，面對這樣的情況，我們農資經營者當如何應對，如何適應，如何運用，這也是誰將繼續在行業內生存，甚至成為行業翹楚的轉折點，真有適應者生，脫離者亡的慘烈，且不論這的結果如何，但就土地流轉對農資經營者的影響，談談我的觀點：

1、個體零售商將大幅度減少。

這是產業調整、行業洗牌、土地流轉所必然的結果，也是政府的希望，更是行業的訴求，這里所說的“個體零售商”就是當下作為農資零售的的主體：農資零售夫妻店。隨著土地進一步集中，農業投入品監管日益嚴格，農資生產廠家日益減少，農資產品日益規范，農民的科技意識不斷提高，對農資零售商的要求也必然發生本質的變化：一家一戶的種田模式將陸續推出歷史舞臺，家庭農場、種植大戶、土地聯合種植、企業+農戶等不同形式的土地集中化經營將成為主體存在。總之一句話：土地種植面積將擴大，種植人員將減少，技術要求將提高，農資供應風險將加大。此情況下，非現在的農資零售夫妻店能達到如此要求，退出也就成為必然！取而代之的將是農資連鎖經營企業、生產企業直營店、植保科技服務公司、農資物流配送企業、各級農業科學院和廣大農業院校等，也更體現專業化、高效化、精準化、統一化、法制化、可控化和實時監管，從事農資經營的將以集團形式存在，農業保險也將普及，對農資使用的的風險進行市場化管理。

我們當前的農資經營者，當做好相應準備！

2、全現款交易將成為現實。

現在的農資經營是賒銷一片，也經常能見到很多的關于賒銷的對策、出路或者如何看待賒銷的文章，隨著土地流轉的速度不斷加快，種植大戶也會不斷涌現，種植大戶之所以稱為大戶，不單是種植的面積大，農資的使用量也大，另外還有就是種植的風險也更大，其實服務種植大戶對于農資經營者來講，未必是好事，我將的是現在的情況，因為現在很多條件都不具備，給農資經營者造成了很大的潛在風險：產品質量不是每批次抽檢，農業保險不普及，農資使用問題的鑒定程序缺失，法律不完善，經營主體資格不過關等等，都是經營者們所不可解的問題，因此很多的農資經營者就直接走近路：全現款交易，否則不合作！這一點也可以理解，因為農業是靠天吃飯的產業，很多因素不是人可以控制的，比如山東就出現過承包土地種植棉花，因為棉花價格不好，采摘棉花的費用還不夠地租錢，索性就連棉花都不要了直接走人，搞得出租土地的人不得不自己去摘棉花當地租的事情。可能農資經營者也有很多類似的故事吧，只是“不便于說”而已，這根源都是賒欠惹的禍，如果全現款交易，這樣的事情的處理方式將會改變，大家也都不會把責任推給別人，把損失留給上家。

當然，也可變相全現款，即可以通過第三方金融機構，通過為種植戶借貸的的形式，來實現資金流的順暢。實現全現款的方式還很多，智慧的農資經營者們都會解決這個問題的！

3、作物的種植規劃將成為重要工作！

種植規劃，這似乎對很多當前的土地種植者來說，還比較陌生的，但不就得將來，這將是政府和種植者都必須也一定要首先要做的工作，這既考慮市場的需求，又要兼顧整體平衡，盡可能避免集中種植，雖然不一定能解決所有問題，但在一定程度上可以改善現在根本無法統計、無法控制、無法監管、無法調節的局面，至少在一定的程度上，算是進步吧。沒有規劃也就沒有策劃內的成功，個體小面積經營實現的也是小范圍內的富裕，只有讓善于經營的人來做擅長的事情，才合乎事物發展的規律，這也解放了很大一部分人，只是這種進度還要看現有農戶的認識，不愿意拿出土地的農戶還是大多數。不管怎樣，當土地集中以后，種植規劃可能還會成為一種產業，如當前的理財一樣。農業經濟人將更為走俏，也將為更多人提供就業機會和職業舞臺，希望一切都能做得更好！

4、食品安全將更好控制。

每提到安全二字，就不自覺會聯系到食品，作為農業的產出品，更是食物的主要來源，不可控是當前的食品安全問題的是主要原因，地域廣闊，人口眾多，死角也不少，但我們覺得，這肯定只是暫時的問題，食品安全關系到種族繁衍的大事，絕不可能疏忽，沒有人能承擔這樣的責任，早晚必須解決，當土地集中以后，減少了需要管控的個體，也使控制生產安全的農產品成為可能，這不僅僅是民族的需要，更是活在當下的人的需求，口不凈化，族焉能興？

唱贊歌或唱衰歌，都不是我們的特長，但我們希望能從正方向去思考問題，朝正方向做事情，無論優劣，總能有成功的可能。土地再集中，也還是需要農業技術的指導，只要我們成為那一部分被需要的農技人，我們的農資經營也將繼續下去，事情就這么簡單！