第一篇：關于農用土地經營權流轉的思考

關于農用土地經營權流轉的思考

土地是人類賴以生存的最重要的自然資源，是人類的財富之母，是一切生產和生存的源泉。我國人多地少，人地矛盾突出，改革土地制度，顯得尤為重要。我國農村集體所有土地的改革卻明顯落后于市場的要求，要進一步鞏固家庭土地承包經營成果，運用現代產權理論，合理界定和安排農用土地產權，完善現行農用土地政策，推進土地承包經營權有序、合理、有效流轉，促進農村生產力更快發展。

一、土地承包經營權流轉是農村生產力發展的現實選擇 十一屆三中全會以來，以家庭承包為主的經營方式促進了農村經濟的快速發展，但隨著改革的深入，三農問題日益凸現，是什么原因導致農民增收減緩？在勞動力的因素解放以后如何讓土地的效益解放出來？順著農村經濟結構調整走過的歷程清晰可見。

農業結構調整難，難就難在我國農村農民的素質較低。目前農村的情況，年輕和素質高的外出謀生，老人和素質低的以及脫不開身的在家種田，在這種情況下，農業結構調整很大程度取決于示范作用，在一個沒有示范帶頭的，結構調整就停滯不前。現實的選擇就是吸收外來集體經濟組織成員或其他社會成員參與到這些集體經濟組織的結構調整中來，要做到這一點，就必須進行土地承包經營權的流轉。

（一）土地承包經營權流轉的現實基礎。

在充分市場化的條件下，如果資金、勞動力等生產要素的流動是自由的，農業的平均利潤也會被調整到與工業、商業相類似的水平，這就是土地經營權流轉的現實基礎。農地經營權的社會化、市場化趨勢，要求其克服封閉性，逐漸突破社區限制，向更廣闊的空間尋求土地資源的優化配置；要求其發揮市場機制在農村土地資源配置過程中的基礎性調節作用；要求其實現使用權主體的利益最大化，充分保護農民的權益。

（二）土地承包經營權流轉的法律空間。

我國現行法律，給農地經營權的流轉提供了廣闊的空間。憲法修正案

第2條規定：“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”。另外，《土地管理法》第63條也規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或

1者出租用于非法農業建設。但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”該條的立法目的主要是為了保護耕地，因此農用土地流轉應當受下面兩個條件的制約：

1、流轉的土地必須用于農業建設而不得用于非農業建設，即受讓農地使用權的單位或個從也只能從事農業建設的組織和個人。

2、只有在法定的特殊條件下，流轉的土地才可以用于非農業建設。

二、土地承包經營權流轉的現實問題及法律、政策問題

農用土地的現狀是：一方面許多人棄耕進城打工謀生，大量土地請人代耕或撂荒，另一方面本集體經濟組織內部成員及外來集體經濟組織內部成員擴大規模經營需要土地承包經營權流轉。自1985年國家在政策上允許有償轉包土地開始，農村集體土地承包經營權的流轉便在全國各地農村開展起來，從實踐的情況看，存在的問題主要有三個方面：

（一）農村集體土地承包經營權流轉主要是依靠行政方式推動。

盡管1984年國家已明確規定農村土地承包15年不變，1995年國家又規定土地承包期再延長30年，但各地都通過行政方式進行了多次土地調整。尤其是近年來，由于農業規模經營以及農業產業化結構調整的需要，以行政推動的方式進行土地流轉更為突出，有些地區不尊重農民意愿隨意收回農民承包土地，搞重新發包、出租和集體統一經營，這種行政命令的流轉方式造成農村土地承包期不穩定，承包關系頻繁變動以及農民土地利用短期行為等問題，損害了農民的利益。

（二）農村集體土地承包經營權流轉市場機制不健全。

農村集體土地承包經營權流轉還受到種種因素的制約，農村土地承包經營權流轉市場還不完善。目前，農村集體土地承包經營權流轉形式以轉包為主，形式比較單一，流轉主要在鄰里和親戚之間進行，而且流轉的內容簡單。農村集體土地承包經營權流轉還處于自發階段，缺乏明確的法律依據、有效的市場機制，難以通過有效的流轉實現農地資源的優化配置。

（三）農村集體土地承包經營權流轉操作程序不規范。

由于農村集體土地流轉多自發形式，土地流轉不遵循一定的程序以及履行必須的手續，也沒有通過流轉合同或者契約來規范流轉雙方的權利

義務關系，通常采取“口頭協議”的方式進行私下流轉，造成土地承包關系的混亂，土地流轉無序進行，導致糾紛越來越多。上述問題的原因是多方面的，但主要的是來自政策和法律的不完善。根據現有法律法規、政策及實踐中的做法，我國土地經營權流轉方面存在以下幾方面的不足：

（一）政策局限：由于客觀歷史條件的限制，土地承包經營引起的農用土地制度改革是在缺乏成熟理論準備與系統的政策設計的情況下進行的，家庭土地承包制度只著重對農業生產.首先，農用土地的產權體系不完整，土地產權主體不清。其次，承包土地的權利是含混和殘缺的。第三，土地承包經營權不穩定，未能按土地物權的屬性給予保障。農用土地制度的缺陷，造成了目前農業、農村和農民的一系列深層次矛盾和問題。由于承包土地的權利義務缺失，土地無法轉包、出租、流轉經營，與土地相聯的生產任務使農民象“候鳥”式的隨農耕季節在城市與鄉間遷徒，以完成承包和打工兩種不同的生產和謀任務，剩余勞動力無法順利地向二、三產業轉移。

（二）法律滯后。關于農地經營權流轉的問題，《土地管理法》及《土地承包法》遠滯后于政策及行政法規、司法解釋。1998年國務院批轉《農業部關于穩定和完善土地承包關系意見》的通知，同意其關于建立土地承包經營權流轉機制。1998年10月14日發布的《中共中央關于農業和農村工作若干重大問題的決定》規定：“農地使用權的合理流轉要堅持自愿、有償的原則依法進行，不得以任何理由強制農戶轉讓。”1999年重新頒布的《關于審理農業承包合同糾紛案件若干問題的規定（試行）》進一步規定了轉讓、轉包、互換、入股四種流轉形式。

三、完善農用土地產權制度，規范土地承包經營權流轉

（一）集體土地所有權：

集體土地所有權為農用土地產權體系中最高層次的產權形態，其上可設置承包土地使用權等其他土地權利。集體土地為組、村或鄉集體所有，以組擁有所有權為主要形式；土地的處置權由所有權主體行使，可用于開展農業生產、發包、入股、出租等經營活動，并可獲取土地所有權收益；集體土地所有權不得買賣，除土地交換、集體經濟組織合并分拆、國家征用征購土地時才能發生所有權轉移外，任何單位和個人不得

隨意改變集體土地所有權性質。

（二）承包土地使用權：

承包土地使用權是集體土地所有權下的一個完整、獨立的土地產權形態。土地使用年期為30年或70年，本集體經濟組織內的農民有獲得該權利的優先權，使用權人也以本集體經濟組織內的農民為主，一般以承包或“四荒”拍賣方式取得承包土地使用權。承包土地使用權按不動產的特性給予法律保障，一經取得并通過政府土地登記，使用權人和土地權利義務不能再隨意改變，必須改變的，當事人要按市場價格向使用權人支付土地財產損失的補償；使用權人平時享有利用或經營土地使用權帶來的收益，在國家征用土地時還可獲得喪失土地使用權的損失補償。

（三）土地耕作經營權：

土地耕作經營權是在承包土地使用權上附設的一種他項權利。承包土地使用權人可將其土地耕作經營權單獨以轉包、分包、出租等方式流轉經營，經營期可根據經營的需要由承包或租賃雙方自行商定；對土地轉包、分包、出租等經營活動，本集體經濟組織內的其他農民具有承包、承租的優先權，經本職工作集體經濟組織的2/3成員同意后，土地可對外轉包、分包、租賃；在不超越承包土地使用權的范圍內，土地耕作經營所涉及的經營費用、經營方式、經營時間、生產任務和責任等均由合同約定，并可隨合同改變而改變；土地耕作經營權具有一定的債權屬性，取得經營權也需支付相應的土地費用或地租，但經營者主要的收益來自于農業耕作和生產而非土地。經營期內如國家征用土地，經營者有權獲得青苗補償及經營損失補償。

完善農用土地產權體系是一項關系農村社會安定和農村經濟持續發展的大工程，是一場關系到農村市場經濟體系建設的土地改革，目前農用土地產權制度的巨大優勢已日趨彰顯，一旦得以順利實現，將極大地促進農村生產力發展，徹底解決當前農業、農村和農村面臨的土地問題。

第二篇：土地經營權流轉承包合同

土地經營權流轉承包合同

發包方（以下簡稱甲方）姓名：身份證號：住址：電話號碼：

承包方（以下簡稱乙方）姓名：身份證號：住址：電話號碼：

為了更好地落實家庭承包責任制，響應國家產業調整政策，充分調動農民生產積極性，促進產業規模化發展。乙方對甲方的土地進行流轉，為明確甲乙雙方的權利和義務，根據，《中華人民共和國土地承包法》的有關規定，經甲乙雙方共同協商，簽訂本合同，以便雙方共同遵守。

第一條甲方將畝土地（其中：包給乙方，承包土地所有權屬于集體，乙方只有土地使用權，不得買賣。

第二條承包時間從年月日起至年月日止，共年。

第三條承包用途：種植。

第四條承包費用支出：按每畝每年人民幣，于每年12月30日前以現金方式支付給甲方。

第五條甲方的權利和義務

1、甲方有權監督乙方完成國家下達的種植計劃。

2、在同工同酬的前提下，甲方應盡最大能力支持乙方完成各項生

第三篇：土地經營權流轉合同書

土地經營權流轉合同書

流出方：流出方代表：流入方：流入方代表：為了發展農村經濟，促進農村土地經營權的合理流轉，根據《宿遷市農村集體資產管理實施辦法》和《關于進一步推進農村土地經營權流轉工作的實施意見》（宿辦發[2001]57號）的有關規定，經雙方協商一致，簽訂本合同。

一、流轉土地面積、位置和用途：

流出方經村合作社同意，將擁有經營權的耕地畝，流轉給流入方經營。

到流入方：

結轉方應按合同規定用途使用土地，不準荒蕪，不搞破壞性掠奪性經營，不得違反有關土地管理的其他規定，按時交付流轉費和各種稅款，在土地流轉期間發生的債權債務，由轉接方承擔。

三、流轉期限：

流轉期自年月日起至年月日止。共（大寫）年。

四、流轉費金額交付辦法：

（一）流轉金額：；

（二）流轉費交付辦法：。

五、違約責任：

一合同雙方當事人任何一方違反合同規定條款，違約方應向

二、流出方采取有償轉讓，反包倒租形式將土地經營權流轉

對方支付違約金，如違約金不足以彌補經濟損失的，按實際損失賠償。

二流轉方不按期繳納流轉費，每天按所欠流轉費的0.5‰向對方支付滯納金，超過30天的，承擔違約責任。

六、糾紛解決辦法：

發生合同糾紛時，雙方協商解決。或請鄉、村有關部門進行調解，協商調解無效時，可采取下列兩種方式解決。

向縣（區）農村承包合同仲裁委員會申請仲裁。

向縣（區）人民法院提起訴訟。

七、雙方約定的其他事項：

1、流出方享有國家政策性補貼。

2、“一事一議”籌資籌勞按照人均地畝所流出面積比例進行核減。

3、協議到期后，流入方如不再續租，應當在協議到期前半年內提出，并負責平整土地，恢復原貌，并在協議到期20日前交付流出方。

八、本合同由雙方簽字蓋章并經村合作社同意和鄉鎮農業承包合同管理部門簽證后生效。

九、本合同一式四份，雙方各執一份，村合作社和簽證機關各備案一份。

流出方（章）：代表：

流入方（章）：代表：

簽訂機關（章）：簽證員：

年月日

第四篇：土地經營權流轉合同

土地經營權流轉合同

甲方：漢臺區鋪鎮安然寺村四組（由村委會代管）乙方：

根據土地使用權合理流轉及遵守國家相關產業政策的前提下，經甲乙雙方自愿協商，并征得涉及土地經營權流轉農戶簽字同意后，現達成以下合同條款，雙方共同遵守。

一、租用土地范圍及座落：甲方自愿將位于鋪武路東側安然寺村四組3.5畝耕地（詳見四至邊界圖）。

二、租用土地期限：承包期為30年，即從2011年11月15日起至2041年11月14日止（按公歷年份計算）。

三、租用土地價格：土地承包費每畝每年為600元，按年支付費用。合同簽訂生效之日乙方支付給甲方第一年（2011年11月15日蛭 2012年11月14日）土地承包費共計人民幣2100元（大寫貳仟壹佰元整），以后每年乙方應在6月10日前交清當年土地承包費，不得無故拖欠。土地承包費參照本合同初次承包價格，每滿5年上浮10%，租賃期間不再產生其他費用。

四、其他條款

（一）甲方責任和權利

1、租賃期內甲方必須協助乙方處理好周邊關系，做好各項服務，確保企業穩定生產。

2、合同期內，乙方所租用土地甲方不得擅自收回。若提前收回土地，甲方應給乙方經濟賠償，賠償標準按土地的建筑物、構筑物、各植物和附著物的市值及租賃期限的余期等實際因事協商確定。因社會公共建設需要所租賃土地由政府收回的，甲方應在收回土地前6個月，將收回土地的座落、四至范圍、收回理由、收回日期書面通知乙方并予以公告，本合同終止，土地承包費據實結算。土地上的建筑、附著物及資產賠償歸乙方所有，土地賠償金歸甲方所有。

3、甲方中途無故終止合同，除合同中規定的賠償外，還應向乙方支付違約金，為總租賃期間總租金的10%。

4、租賃期內，甲方的人事等相關變動不得影響此協議的執行。

（二）乙方責任和權利

1、乙方創辦企業應符合國家產業政策，符合國家安全生產條例，并按時足額交清土地租用款額，如若違約，乙方承擔一切責任。

2、承包期內，若乙方停止租用甲方土地，須向甲方代表提出書面申請，以保證甲方能夠順利接茬耕種。

3、乙方創辦企業工商注冊于甲方所在行政機構，并離有政策規定招商引資的相關優惠政策。

4、在租賃期內，乙方有權根據國家政策對所租賃土地進行聯營，轉租等行為，甲方不得干預，但需提前征得甲方

同意。乙方遵守土地政策，不得修建固定建筑，臨時看管房屋，按土地部門要求辦理。

5、乙方中途無故終止合同，不得要求返還已付清租金，并失去租賃權利。

6、承包期滿后，在同等條件下，乙方優先享有租賃權。

7、合同期滿后，若乙方不再租用甲方土地，則乙方支付給甲方一年的土地承包費作為土地復耕補償。土地上的建筑，附著物及所有財產歸乙方所有，并由乙方自行處置。

六、合同未盡事宜，由甲乙雙方協商解決，補充說明與本合同具有同等的法律效力。

七、本合同一式二份，安然村村民委員會一份，乙方一份。甲乙雙方簽字后生效。

八、附承包土地四至邊界圖。

甲方簽章：

安然村村民委員會公章、領導：

乙方代表：

二O一一年十一月五日

第五篇：土地經營權流轉協議

土地經營權流轉協議

甲方：重慶市渝北區玉峰山鎮香溪村社，村民。乙方：重慶石寶丘園林綠化有限公司

根據《中華人民共和國農村土地承包法，《中華人民共和國合同法》等法律法規規定，為加快城鄉統籌步伐，合理利用土地資源，甲方自愿將承包的位于香溪村19社，地名：巖灣，土地流轉給乙方進行平場整治和從事生態農業綜合開發（花木苗木基地），經甲乙雙方協商，達成轉讓協議如下：

一、土地經營權轉讓期限：從 2013年12月1日至2023年12月31日止（或政府征用為止），期滿后，按照當地農村土地承包政策協商土地承包期延續，雙方另行協議協商而簽訂生效。

二、土地轉讓權利：甲方只將土地的經營權轉讓給乙方。

三、土地經營權轉讓金的計算標準：每畝土地轉讓金為人民幣方一次性支付，先支付錢后使用土地。

四、土地經營權轉讓金的支付日期：簽訂協議后日內支付。

五、轉讓土地如被國家建設征、占按當時土地補償費政策，土地費歸甲方，乙方在該土地上修建的房屋及其他生產、生活設施的賠償歸乙方。

六、本協議簽訂后，甲方無條件將成包的土地移交給乙方從事規劃經營。

七、乙方因經營需要搬遷甲方房屋，雙方另行協商解決。

八、違約責任：本協議雙方簽字蓋章后生效，甲乙雙方必須嚴格遵守，不得違約。甲方違約，賠償乙方為該土地投入的全部資金及轉讓費并承擔法律責任；乙方違約，按合同約定的轉讓金賠償給甲方。

九、本協議一式三份，甲乙雙方各執一份，社里一份備查，雙方簽字生效，具有同等法律效力。

甲方：乙方：

法定代表人：

年月日