第一篇：度假村定位經(jīng)營(yíng)推廣案

創(chuàng)造潮流，引導(dǎo)時(shí)尚

“泛洋城市度假村”定位經(jīng)營(yíng)推廣案

俗話說(shuō)“三流企業(yè)做產(chǎn)品，二流企業(yè)做技術(shù)，一流企業(yè)做品牌”，而真正超一流的企業(yè)，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，它卻是在制定行業(yè)的游戲規(guī)則，成為產(chǎn)業(yè)的開創(chuàng)者，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入無(wú)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域，如入無(wú)人之境般盡享市場(chǎng)的“頭啖湯”。這對(duì)于一個(gè)休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，在當(dāng)今“各領(lǐng)風(fēng)騷三五年”的休閑娛樂(lè)市場(chǎng)，通過(guò)創(chuàng)新一種業(yè)態(tài)，從而創(chuàng)造一個(gè)潮流，引導(dǎo)一種時(shí)尚，則顯得尤為艱難與關(guān)鍵，否則勢(shì)必陷入跟風(fēng)的惡性價(jià)格與規(guī)模檔次大戰(zhàn)中。2002年中，上海的泛洋沐浴城就處于這種跟風(fēng)與創(chuàng)新的兩難選擇中。

1998年，云都作為國(guó)內(nèi)首家日式溫泉浴場(chǎng)，開創(chuàng)了綜合性大浴場(chǎng)新業(yè)態(tài)，在上海引起轟動(dòng)，商家紛紛效仿使得滬上沐浴業(yè)得以超速度地蓬勃發(fā)展。時(shí)至2002年，滬上5000平方米以上的綜合型已達(dá)50家以上，基本票價(jià)從78元/人跌到了18元/人，整個(gè)行業(yè)已到了拼規(guī)模、打價(jià)格戰(zhàn)的境地。

泛洋沐浴城，地處上海市中心的靜安區(qū)，總投資1500萬(wàn)美金，營(yíng)業(yè)面積達(dá)32000平方米，設(shè)計(jì)規(guī)劃成為是上海規(guī)模最大、檔次最高的綜合性大浴場(chǎng)。早在2000就開始基本建設(shè)，但由于諸多原因，一直拖到2002年才進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，業(yè)已錯(cuò)過(guò)了大浴場(chǎng)的黃金時(shí)期。就在這個(gè)時(shí)候找到了我們，開始了之后走出困境、邁向成功的六大步。

步驟一：全面市場(chǎng)研究，破譯成功密碼！

針對(duì)滬上休閑產(chǎn)業(yè)進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)查研究是破譯該產(chǎn)業(yè)成功密碼的不二法門，是正確地為項(xiàng)目選擇經(jīng)營(yíng)定位、擬定經(jīng)營(yíng)模式、設(shè)計(jì)營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)、制定經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的前提，是確保項(xiàng)目邁向成功的基礎(chǔ)。

俗話說(shuō)“人怕入錯(cuò)行”，行業(yè)的特性在很大程度上決定了身處其中的企業(yè)的績(jī)效與發(fā)展，所以破譯企業(yè)的成功密碼，必先從洞悉行業(yè)特征開始。

一、行業(yè)的歸屬判定

不同的行業(yè)往往具有著不同的特征，所以行業(yè)特征判定的第一步就是要明確行業(yè)的歸屬。按《國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類》辦法，隸屬第三產(chǎn)業(yè)的社會(huì)服務(wù)業(yè)中的休閑業(yè)大致包括度假旅游業(yè)、賓館酒店業(yè)、歌舞業(yè)、美容美發(fā)業(yè)、餐飲業(yè)、沐浴業(yè)等行業(yè)。依據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)，“泛洋城”目前的行業(yè)歸屬為應(yīng)為休閑業(yè)中現(xiàn)代沐浴業(yè)里的綜合性大浴場(chǎng)形態(tài)。

二、滬上沐浴業(yè)發(fā)展史

行業(yè)的過(guò)去往往潛藏著行業(yè)的現(xiàn)在和未來(lái)，所以行業(yè)特征判定的第二步就是總結(jié)行業(yè)發(fā)展史。沐浴業(yè)作為一個(gè)歷史悠久的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，業(yè)已形成了豐富多彩的沐浴文化，在當(dāng)代上海大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)發(fā)展階段：

1、行業(yè)的發(fā)展概述

2、行業(yè)的關(guān)鍵事件

上海沐浴業(yè)現(xiàn)代化意義的發(fā)展實(shí)際上是在90年代，其間經(jīng)歷了兩次“沐浴革命”：

（1）“第一次沐浴革命”發(fā)生在90年代中期，以溫莎堡、地中海、愷撒、天龍等為代表，他們引導(dǎo)并推廣了西式沐浴文化，使得沐浴業(yè)由傳統(tǒng)的低端市場(chǎng)帶入了現(xiàn)代的高端市場(chǎng)。

（2）“第二次沐浴革命”發(fā)生在90年代后期，以云都為代表，作為國(guó)內(nèi)首家日式溫泉浴場(chǎng)開創(chuàng)了綜合性大浴場(chǎng)新業(yè)態(tài)，使得沐浴業(yè)由單一功能步入多功能的混業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)代，在上海引起轟動(dòng)，商家紛紛效仿使得滬上沐浴業(yè)得以超速度地蓬勃發(fā)展。

三、行業(yè)的需求特征

1、需求—消費(fèi)觀念

經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近些年來(lái)消費(fèi)觀念發(fā)生了變化，越來(lái)越青睞于那種高雅而又正規(guī)的休閑場(chǎng)所，崇尚健康消費(fèi)的人越來(lái)越多，而大浴場(chǎng)能夠營(yíng)造這種環(huán)境和氛圍。

與傳統(tǒng)的歌舞廳、KTV、保齡球館等休閑方式來(lái)緩解精神壓力不同，洗浴自然而又放松，是一種真正能夠緩解生活壓力，使人輕松下來(lái)的休閑方式，充分迎合了生活節(jié)奏越來(lái)越緊張的現(xiàn)代人士。

2、需求—服務(wù)創(chuàng)新

新興的大浴場(chǎng)與傳統(tǒng)洗浴行業(yè)相比發(fā)生了巨大變化。大浴場(chǎng)是一種集餐飲、休閑、健身、娛樂(lè)、洗浴為一體的休閑場(chǎng)所，除了最基本的洗浴間外，還有表演舞臺(tái)、餐廳、美容美發(fā)廳、健身房、影視廳以及棋牌室、保齡球館、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、射箭房、網(wǎng)吧、陶吧、閱覽室等附屬設(shè)施，不僅消費(fèi)種類多，而且大都是上規(guī)模、上檔次，各類設(shè)施齊全，服務(wù)也十分完善，有自己獨(dú)到的特色。

四、行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)特征

1、識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

目前滬上主要的對(duì)“泛洋城”構(gòu)成威脅的規(guī)模性強(qiáng)勢(shì)對(duì)手主要有：云都、海闊天空、海蘭云天、上海故事、金色池塘、淺草、伊東、金島、伊豆、藍(lán)天星海、東京等數(shù)十家。

2、目前的競(jìng)爭(zhēng)格局

目前滬上該行業(yè)基本處于寡頭競(jìng)爭(zhēng)階段，也已形成以老牌著名企業(yè)（如云都）、新興后發(fā)企業(yè)（如海蘭云天與海闊天空）的代表的全市性龍頭品牌企業(yè)，以及以上海故事、伊東、金色池塘為代表的區(qū)域性品牌企業(yè)，呈現(xiàn)出相對(duì)集中又相制割據(jù)的局面。

3、未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)

競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)可以用同業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)手段來(lái)粗略量度，在可以預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)將形成白熱化。

五、行業(yè)的發(fā)展特征

行業(yè)的發(fā)展特征可以用同業(yè)的數(shù)量指標(biāo)來(lái)粗略量度，自1998年綜合性大浴場(chǎng)業(yè)態(tài)導(dǎo)入以來(lái)，1999年—2000年經(jīng)歷了高速成長(zhǎng)期，然后在2001—2002經(jīng)歷了穩(wěn)速成長(zhǎng)期，預(yù)計(jì)未來(lái)行業(yè)的發(fā)展將步入了緩慢漸進(jìn)的行業(yè)成熟期。

六、行業(yè)的贏利特征

在發(fā)展的早期，盡管綜合性大浴場(chǎng)的投資很高（動(dòng)輒耗資3-5千萬(wàn)），但由于其消費(fèi)的規(guī)模性、大眾化，加上業(yè)已形成的時(shí)尚性、潮流化趨勢(shì)，贏利能力亦是相當(dāng)可觀（日營(yíng)業(yè)額乃至高達(dá)百萬(wàn)）。但隨著滬上沐浴市場(chǎng)日趨飽和，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，基本浴資已經(jīng)從最初的78元/人一路走跌，乃至有了18——28元/人的特價(jià)，獲得利潤(rùn)空間已日趨微弱，沐浴業(yè)平均贏利能力已開始了受到強(qiáng)烈打壓，有重蹈往昔保齡球產(chǎn)業(yè)“盛極而衰”之嫌。

七、小結(jié)

1、“泛洋城”目前進(jìn)入沐浴業(yè)的困境：

研究表明，自1998年開創(chuàng)以來(lái)的沐浴行業(yè)，在2002年業(yè)已進(jìn)入了行業(yè)生命周期的成熟期，整個(gè)行業(yè)發(fā)展趨緩，贏利能力日微，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多而強(qiáng)，業(yè)已形成區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)與寡頭競(jìng)爭(zhēng)的局面，價(jià)格戰(zhàn)的硝煙不斷，前景堪憂。

2、“泛洋城”的對(duì)策：

針對(duì)上述困境，我們制定了為期一年的4大基本策略：

（1）不按牌理出牌，創(chuàng)新業(yè)態(tài)

在半年的籌備期，通過(guò)業(yè)態(tài)創(chuàng)新來(lái)創(chuàng)造新的需求，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入無(wú)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域，制訂新的游戲規(guī)則以喝到市場(chǎng)的“頭啖湯”。

（2）先聲奪人，造勢(shì)開路，大幅度提升知名度

在開業(yè)前,通過(guò)事件營(yíng)銷等超常規(guī)運(yùn)作手法，來(lái)達(dá)到聚焦眼球萬(wàn)眾矚目的效果，從而使得一炮打響，一夜走紅。

（3）擒賊先擒王，開業(yè)公關(guān)，通過(guò)領(lǐng)頭羊創(chuàng)造潮流，引起時(shí)尚

開業(yè)期,運(yùn)用公關(guān)活動(dòng)首先征服消費(fèi)群中的意見(jiàn)領(lǐng)袖，以點(diǎn)帶面引發(fā)“多米諾骨牌”效應(yīng)，從而帶動(dòng)整體消費(fèi)。

（4）導(dǎo)入體驗(yàn)營(yíng)銷，通過(guò)獨(dú)特的參與活動(dòng)，提高顧客忠誠(chéng)度，打造品牌

開業(yè)后,通過(guò)營(yíng)造一種深刻的難以磨滅的消費(fèi)體驗(yàn)（或“痛快刺激”，或“溫馨浪漫”，或“輕松舒適”），培養(yǎng)一大批長(zhǎng)期穩(wěn)固、忠實(shí)優(yōu)秀的客戶群，這是預(yù)防競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿的無(wú)上法寶。

（5）與時(shí)俱進(jìn)，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力

這四大策略的方案執(zhí)行能保證“泛洋城”的開業(yè)成功與發(fā)展看好，但我們也必須明白，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可以通過(guò)模仿來(lái)逐漸抵消我們的固有優(yōu)勢(shì)。所以，與時(shí)俱進(jìn)，永創(chuàng)新高是保持長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力和永續(xù)經(jīng)營(yíng)的唯一之路。通過(guò)環(huán)境、服務(wù)與產(chǎn)品的不斷完善與更新，自我否定，推陳出新，始終走在產(chǎn)業(yè)前沿，領(lǐng)先一步，保持品牌的時(shí)代感，使之歷久如新經(jīng)久不衰，實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營(yíng)的夢(mèng)想。步驟二：突破傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，把握成功定位

一、“泛洋城”業(yè)態(tài)創(chuàng)新的必要性

80%的戰(zhàn)略失敗根于對(duì)“WHERE WE ARE”（戰(zhàn)略起點(diǎn)）判斷有誤，正因?yàn)椤叭f(wàn)事開頭難”所以通常導(dǎo)致“從頭錯(cuò)到尾”。我們必須以“千里之行始于足下”的嚴(yán)肅態(tài)度來(lái)面對(duì)這個(gè)看起來(lái)簡(jiǎn)單實(shí)則危機(jī)重重的問(wèn)題，這里所說(shuō)的戰(zhàn)略起點(diǎn)就是經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。

◆鑒于目前綜合性大浴場(chǎng)業(yè)態(tài)已面臨重重困境，如果仍然站在這個(gè)起點(diǎn)上（延襲綜合性大浴場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定勢(shì)），而不求突破的話，作為后發(fā)者的“泛洋城”是根本難以獲取市場(chǎng)先行者的彪炳功勛的。

◆作為休閑產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)特征就是業(yè)態(tài)生命周期短，業(yè)態(tài)創(chuàng)新頻繁。三年一小變，五年一大變，從98年“云都”創(chuàng)新以來(lái)目前已經(jīng)到了除舊布新的時(shí)候。

“泛洋城”必須效仿“云都”當(dāng)年的業(yè)態(tài)創(chuàng)新舉措，對(duì)沐浴業(yè)再來(lái)一次劃時(shí)代的業(yè)態(tài)革命，即“第三次革命”，產(chǎn)業(yè)升級(jí)勢(shì)必將大大提升市場(chǎng)的成長(zhǎng)空間（如華僑城通過(guò)“錦繡中華”開辟了主題公園業(yè)、自然美NB通過(guò)“SPA生活館”發(fā)展出水療產(chǎn)業(yè)），作為潮流締造者的“泛洋城”方能坐享市場(chǎng)先行者的先發(fā)效應(yīng)。

二、“泛洋城”的業(yè)態(tài)創(chuàng)新方向

我們沒(méi)有拘泥于傳統(tǒng)的角度看待業(yè)態(tài)，根據(jù)對(duì)休閑產(chǎn)業(yè)的研究，我們從主體內(nèi)容/發(fā)生地點(diǎn)等關(guān)鍵因素來(lái)審視休閑產(chǎn)業(yè)，將休閑產(chǎn)業(yè)劃分為度假休閑和娛樂(lè)休閑兩大類型：

1、業(yè)態(tài)創(chuàng)新思路

有兩種思路可以尋求突破：

（1）做加法：增加新的休閑元素，注入度假概念，做度假概念浴場(chǎng)。

（2）作減法：現(xiàn)有的元素優(yōu)化組合，凝煉差別主題，做主題概念浴場(chǎng)。

2、定位的分析

作為度假休閑代表形態(tài)的度假村，它一般處于遠(yuǎn)離城市的郊外乃至山區(qū)湖濱，路途遙遠(yuǎn)，一般需駕車前往，其主題內(nèi)容包括旅行、觀光、游樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、食宿等，活動(dòng)時(shí)間相對(duì)長(zhǎng)，其基本性質(zhì)為自然，其消費(fèi)群以經(jīng)濟(jì)收入豐厚又有大量閑暇時(shí)間的追求自然與運(yùn)動(dòng)的高端人士為主；而以大浴場(chǎng)為代表形態(tài)的娛樂(lè)休閑，則地處鄰近的方便的城市中心，以洗浴、歌舞、閱讀、聊天、影視等娛樂(lè)活動(dòng)為中心，活動(dòng)時(shí)間一般在一天內(nèi)，以其適中的價(jià)格與便利吸引了大批時(shí)間不多且又追求輕松與舒適的中端人士。

一般意義的休閑已普及到無(wú)法滿足日益提升的需求，度假概念正大行其道；一般人又承受不起自備交通工具、高昂的會(huì)員費(fèi)的野外度假要求；如果我們能讓他們既享受度假的概念又只用付出一般休閑的代價(jià)，必將大受追捧。但對(duì)度假村單純的翻版是行不通的，非創(chuàng)造一個(gè)新的度假概念不可，而純粹的概念也是不夠的，必須結(jié)合“泛洋城”的現(xiàn)狀，有可行的經(jīng)營(yíng)方案來(lái)做扎實(shí)有力的支撐。

3、定位的提煉與闡釋

鑒于上述分析，依據(jù)“泛洋城”的現(xiàn)狀，按照加減法的原則，我們對(duì)度假村與大浴場(chǎng)兩者進(jìn)行了有機(jī)的組合，將游樂(lè)、食宿、自然等度假因素注入到大浴場(chǎng)中，使大浴場(chǎng)成功地轉(zhuǎn)形為一種新型業(yè)態(tài)，既城市度假村：城市里的度假村，簡(jiǎn)稱“度假城”。

作為一種新型業(yè)態(tài)，“城市度假村”在原先大浴場(chǎng)的基礎(chǔ)上，本著“戶外與戶內(nèi)融合”“自然與人工輝映”的原則，必須將食宿與娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)與閱讀等動(dòng)與靜、自然與人工的對(duì)立 因素有機(jī)地統(tǒng)一起來(lái)，從而創(chuàng)造出相對(duì)于第一代野外度假的第二代城市度假概念，引發(fā)沐浴業(yè)的第三次革命。步驟三：規(guī)劃經(jīng)營(yíng)方案，實(shí)現(xiàn)成功定位！

要實(shí)現(xiàn)“城市度假村”的定位，必須用完善的經(jīng)營(yíng)方案來(lái)充實(shí)、支撐定位，我們從服務(wù)內(nèi)容、功能設(shè)計(jì)、商業(yè)模式、環(huán)境設(shè)施與服務(wù)方式等核心要素對(duì)“泛洋城”進(jìn)行了再規(guī)劃。

一、服務(wù)內(nèi)容

為了將個(gè)性化與普遍性功能相結(jié)合，在保持普遍迎合大眾、廣受歡迎項(xiàng)目的同時(shí)，引入標(biāo)新立異、個(gè)性突出的項(xiàng)目，在單一功能力創(chuàng)全上海的知名度，創(chuàng)造指名消費(fèi)的效果。

“泛洋城”原有服務(wù)項(xiàng)目，包括美容廳、健身房、影視廳以及棋牌室、保齡球館、乒乓球館、射箭房、網(wǎng)吧、餐廳、溫泉浴場(chǎng)等場(chǎng)所，為了支持度假概念，我們必須增加與“度假城”相匹配的自然的、戶外的適宜人們可以在此長(zhǎng)時(shí)間休閑的、而不是短暫停留的內(nèi)容，具體包括露天原始餐廳、屋頂露天泳池、酒店式家庭公寓、咖啡書屋、老電影酒吧、啤酒吧、小說(shuō)旅館等。其中“小說(shuō)旅館”可謂是“畫龍點(diǎn)睛”之作，既開辟了數(shù)十間，以“金庸”“三毛”“海明威”等國(guó)內(nèi)外知名小說(shuō)家來(lái)命名的客房，整體風(fēng)格按作家所處時(shí)代或個(gè)性來(lái)設(shè)計(jì)布臵，有關(guān)他們的作品、VCD、DVD等一應(yīng)具全。它不僅滿足了人的好奇心，更符合了長(zhǎng)時(shí)間徹底放松休閑的度假概念。

為了突出差異性，引發(fā)轟動(dòng)效應(yīng)，“泛洋城”還在國(guó)內(nèi)首先引進(jìn)了由幾十種水果發(fā)酵及日本獨(dú)特木屑等原料的時(shí)尚離子浴，采用天然火山巖營(yíng)造了伊斯蘭風(fēng)格的溫泉，引如了巴西風(fēng)情樂(lè)隊(duì)的星級(jí)夜總會(huì)等等。

二、商業(yè)模式

將封閉式的會(huì)員制與開放型大眾制相結(jié)合，不僅僅推出季卡、年卡、三年卡、白金卡、黑金卡等會(huì)員卡，也歡迎個(gè)人零星消費(fèi)，在收費(fèi)上將一條龍的全包制與選擇性的自助式相融合。

三、環(huán)境設(shè)施規(guī)劃

根據(jù)不同場(chǎng)合需求，移植鮮活植物山石水景，學(xué)習(xí)上海科技館生物館、上海植物園的經(jīng)驗(yàn)精心營(yíng)造出原始自然氛圍；迎合滬上西式現(xiàn)代風(fēng)格，運(yùn)用現(xiàn)代最新設(shè)計(jì)與原料，打造精致豪華氛圍，使山水式原始自然風(fēng)格與宮殿般精美風(fēng)格有機(jī)地統(tǒng)一起來(lái)。如浴場(chǎng)的伊斯蘭風(fēng)格，離子浴的日本原木氛圍，在設(shè)施上也是別具一格，如浴場(chǎng)里的感應(yīng)式龍頭、藝術(shù)化的潔具、天然火山巖、鄉(xiāng)村窯磚，休息廳中雙人自助迷尼小彩電、自由起仰的沙發(fā)，還有大廳中出資一百萬(wàn)元在上海藝術(shù)節(jié)上購(gòu)臵的由我國(guó)著名雕塑家嚴(yán)友人畢24年精力塑就的青銅像《生命》等等，無(wú)處不在向人們展示了度假村所獨(dú)有的文化底蘊(yùn)、人性關(guān)懷與自然氣息。

四、服務(wù)方式

為了體現(xiàn)度假村的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，“泛洋”在諸多細(xì)節(jié)上也是幾盡完美，如沐浴后的免費(fèi)水果、電子感應(yīng)的安全保管箱、為貴賓開辟的獨(dú)立更衣室等等，同時(shí)為大眾普通客戶提供寬松和睦的朋友式零距離服務(wù)。步驟四：事件營(yíng)銷開啟成功之路

在完成定位經(jīng)營(yíng)規(guī)劃與實(shí)施后，作為滬上首家“城市度假村”即將開業(yè)。我們?yōu)榇艘环醇舨束Q炮的開張慣例，運(yùn)用事件營(yíng)銷的超常規(guī)運(yùn)作手法，先聲奪人，造勢(shì)開路，來(lái)達(dá)到聚焦眼球萬(wàn)眾矚目的效果，從而使得“城市度假村”一炮打響，一夜走紅。

所謂“事件營(yíng)銷”即企業(yè)通過(guò)精心創(chuàng)造和包裝新聞?lì)}材，有計(jì)劃地組織一系列有新聞價(jià)值的活動(dòng)和事件，分階段分主題一環(huán)套一環(huán)地逐步投入實(shí)施，擬在引起媒介、社會(huì)公眾與消費(fèi)者廣泛興趣和持續(xù)關(guān)注，從而帶來(lái)“眼球經(jīng)濟(jì)效應(yīng)”，能夠低成本和超常規(guī)地達(dá)到推廣目的。對(duì)于小企業(yè)而言，在沒(méi)有大量的經(jīng)費(fèi)投入到廣告?zhèn)鞑サ那闆r下，巧妙的運(yùn)用事件營(yíng)銷來(lái)“四兩撥千斤”無(wú)疑是上上之選，能夠取得“一石擊起千層浪”、“長(zhǎng)江后浪推前浪”的原子彈爆發(fā)般的“擴(kuò)散效應(yīng)”。

我們?cè)O(shè)計(jì)了以“首屆上海休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展研討會(huì)”為中心的開業(yè)活動(dòng)，借此發(fā)布“第三次沐浴革命”與“第二代度假”的開業(yè)主張，一方面利用免費(fèi)高效的媒介報(bào)道與民間口碑，極大地暴露“泛洋城市度假村”的品牌，迅速提升其知名度和美譽(yù)度，同時(shí)低成本地向外界推廣經(jīng)營(yíng)方案和特色，有力地塑造本項(xiàng)目與綜合性大浴場(chǎng)的差異。

步驟五：整合公關(guān)加快成功步伐

大家知道，并非所有的顧客都對(duì)經(jīng)營(yíng)同等重要，往往有一些顧客具有強(qiáng)烈的影響力，他的消費(fèi)行動(dòng)容易受到其他人的模仿跟風(fēng)，稱之為“意見(jiàn)領(lǐng)袖”。整合公關(guān)就是企業(yè)以“意見(jiàn)領(lǐng)袖”為拉動(dòng)整體顧客的突破口，通過(guò)有計(jì)劃地設(shè)計(jì)一系列不同層面的活動(dòng)和事件，分階段分對(duì)象一環(huán)套一環(huán)地逐步投入實(shí)施，意在引起意見(jiàn)領(lǐng)袖的主動(dòng)推薦，利用示范效應(yīng)和樣板效應(yīng)來(lái)進(jìn)行整體提升。

就“泛洋城市度假村”而言，整合公關(guān)的“意見(jiàn)領(lǐng)袖”的具體對(duì)象包括以下四種人群：

1、企業(yè)家：他們是交際活躍頻繁的商務(wù)人群代表，時(shí)刻關(guān)注休閑時(shí)尚，經(jīng)常變化交際場(chǎng)合；

2、白領(lǐng)：他們是工作繁忙壓力大的職業(yè)人群代表，十分重視休閑時(shí)尚，適時(shí)尋求放松方式；

3、公眾人物：他們是社會(huì)名流與時(shí)尚人群，追求有品位、高檔次與體面時(shí)尚的休閑方式；

4、娛樂(lè)記者：他們最密切關(guān)注時(shí)尚動(dòng)態(tài)，經(jīng)常隨時(shí)參與最新活動(dòng)。

為此，在開業(yè)期間，我們?cè)O(shè)計(jì)了針對(duì)企業(yè)家與公眾人物的“三家（企業(yè)家、藝術(shù)家、金融家）聯(lián)誼活動(dòng)”、針對(duì)新聞媒介人的“娛記之家”掛牌活動(dòng)和針對(duì)社會(huì)白領(lǐng)的“金秋十一黃金周，申請(qǐng)免費(fèi)度假活動(dòng)”。通過(guò)這一系列公關(guān)活動(dòng)首先征服消費(fèi)群中的意見(jiàn)領(lǐng)袖，以點(diǎn)帶面引發(fā)“多米諾骨牌”效應(yīng)，產(chǎn)生效仿跟風(fēng)行為，創(chuàng)造潮流，引領(lǐng)時(shí)尚，從而帶動(dòng)整體消費(fèi)。

同時(shí)規(guī)劃了在開業(yè)后繼續(xù)堅(jiān)持此道，將低成本高效率的公關(guān)手法從短期的戰(zhàn)術(shù)性行為提升為長(zhǎng)期的戰(zhàn)略性行動(dòng)，多元化、多角度、多主題地長(zhǎng)期開展各類公關(guān)活動(dòng)，如“上海一家人——申花中遠(yuǎn)聯(lián)合度假周”、“ 銀企對(duì)話聯(lián)誼日”“**白金信用卡用戶聯(lián)歡日”等，不斷擴(kuò)大對(duì)意見(jiàn)領(lǐng)袖群的影響面與影響力，逐各擊破引發(fā) “滾雪球”效應(yīng)，贏得滾動(dòng)式的持續(xù)穩(wěn)固發(fā)展。步驟六：體驗(yàn)營(yíng)銷打造成功品牌

通過(guò)上述針對(duì)“意見(jiàn)領(lǐng)袖”的公關(guān)活動(dòng)，勢(shì)必創(chuàng)造了一大批顧客，但光有大量的顧客光顧是不夠的，只有擁有忠誠(chéng)的顧客才會(huì)有穩(wěn)定的市場(chǎng)表現(xiàn)，才能產(chǎn)生品牌效應(yīng)。然而創(chuàng)造顧客忠誠(chéng)是艱難的，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)對(duì)手可以通過(guò)模仿來(lái)流失我們的顧客，只有為顧客創(chuàng)造一種深刻的獨(dú)特的難以忘懷的體驗(yàn)，才會(huì)產(chǎn)生一種附加的增值效應(yīng)，這就是體驗(yàn)營(yíng)銷。如麥當(dāng)勞、肯德基通過(guò)其“生日會(huì)”活動(dòng)建立一批忠誠(chéng)的家庭顧客，BENZ通過(guò)“BENZ黑金卡”的身份暗示創(chuàng)造70%的顧客忠誠(chéng)度。從某種意義而言，體驗(yàn)營(yíng)銷是終極營(yíng)銷，是營(yíng)銷藝術(shù)的顛峰。

正鑒于體驗(yàn)營(yíng)銷是打造休閑娛樂(lè)品牌“不二法門”的認(rèn)識(shí)，我們?yōu)榉貉笠?guī)劃設(shè)計(jì)了系列化的活動(dòng)與獨(dú)特服務(wù)方式，如針對(duì)會(huì)員入會(huì)的歡迎會(huì)，布臵歡迎旗、榮譽(yù)榜、集體的歡迎活動(dòng)、高規(guī)格的接待與攝像攝影留念，又如組織與引入當(dāng)前流行的“開心詞典”、“財(cái)富大考場(chǎng)”等熱門的參與性高、娛樂(lè)性強(qiáng)的活動(dòng)，以有助于營(yíng)造顧客體驗(yàn)，維系顧客忠誠(chéng)，締造“泛洋”品牌。

結(jié)束語(yǔ)：

“泛洋城市度假村”按既定規(guī)劃，如期于2002年底開業(yè)了，通過(guò)一系列事件營(yíng)銷、整合公關(guān)與體驗(yàn)營(yíng)銷活動(dòng)，在上海靜安這樣一塊寸金寸土之地上營(yíng)造了這個(gè)占地10畝、總面積達(dá)到32000平方米的“城市度假村”，開創(chuàng)了將度假村從市郊移入中心城區(qū)的先河，并一舉成為涉外三星級(jí)度假村，成為滬上休閑娛樂(lè)業(yè)的“航空母艦”，讓無(wú)暇去郊區(qū)或外地的人們就近度假，創(chuàng)造了一種嶄新的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，被不少媒介譽(yù)為“神來(lái)之筆”。但由于諸多原先既定的建設(shè)規(guī)劃業(yè)已難以更改等原因，上述方案眾多點(diǎn)精之筆未能得以落實(shí)貫徹，實(shí)屬遺憾。

第二篇：溫泉度假村策劃推廣方案

山東蒙山溫泉旅游度假村

品牌推廣策劃書

-------之媒體投放篇

一、整體策劃思想:

深入結(jié)合諸葛亮的智文化，緊密圍繞蒙山溫泉的品牌特色，憑借厚重的歷史文化積淀，樸實(shí)的沂蒙鄉(xiāng)俗民情，健康的環(huán)境生態(tài)，無(wú)與倫比的硬件，和無(wú)可比擬超一流的軟件，促山東蒙山溫泉旅游度假村，這個(gè)溫泉界的嶄新品牌，橫空出世，傲視群雄！

蒙山溫泉，山東沂南

孔明故里，智水仁山

沐蒙山溫泉，浴先賢風(fēng)范

將山東蒙山溫泉旅游度假村，逐步打造成一個(gè)集具 “生態(tài)、休閑、文化、養(yǎng)生”之神韻的人間圣地世外桃源！使其成為天下門客謀士仁人志士的文化聚義廳！

朝智圣、泡溫泉、益心智、養(yǎng)天顏

品文化、憶圣賢、做行者、享休閑

二、整體投放戰(zhàn)略:

本著“精確調(diào)研、精心策劃、精準(zhǔn)投放、精細(xì)服務(wù)”的原則—— ? 緊扣品牌特色----蒙山溫泉，山東沂南

? 確立市場(chǎng)定位-----政界精英、商業(yè)巨子、文化名人、名媛佳麗、體育驕子及公務(wù)商務(wù)修學(xué)旅游乃至自駕游等

? 明確地域文化內(nèi)涵------孔明故里，智水仁山

? 細(xì)分目標(biāo)客戶群-------中高端散客、有帶薪假期的都市白領(lǐng)、有余暇時(shí)間及可支配收入的自由職業(yè)者、離退休人員

? 整合現(xiàn)代化廣告?zhèn)鞑ナ侄?/p>

★奏起嘹亮的號(hào)角★“泡溫泉、去沂南”----下面落款公司名字和電話、網(wǎng)址

★立體轟炸，重拳出擊，全面配合“地面部隊(duì)”的進(jìn)攻——駐各地辦事處聯(lián)手旅行社，政府、協(xié)會(huì)、高校、企業(yè)等的接待外聯(lián)機(jī)構(gòu)，攻城掠地，并以迅雷不及掩耳之勢(shì)，搶占溫泉營(yíng)銷制高點(diǎn)。

第三篇：20110301藝術(shù)館經(jīng)營(yíng)定位與推廣規(guī)劃方案

天工藝苑藝術(shù)館

經(jīng)營(yíng)定位與推廣策略探討

天工藝苑藝術(shù)館成立一年多來(lái)，先后接待了國(guó)家和省、市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)人，承辦了諸多政府、藝術(shù)團(tuán)體的重要活動(dòng)，為天工藝苑的品牌傳承、集團(tuán)的形象展示作出了重要貢獻(xiàn)。為給藝術(shù)館注入更鮮明的藝術(shù)特色、吸引更多的目標(biāo)人群，在取得良好的社會(huì)效益同時(shí)，亦能充分挖掘經(jīng)濟(jì)效益，我們對(duì)藝術(shù)館一年來(lái)的運(yùn)營(yíng)進(jìn)行了系統(tǒng)的分析，就其承載的功能進(jìn)行了必要的權(quán)衡，結(jié)合天工藝苑自身的特點(diǎn)和藝術(shù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)實(shí)際，就藝術(shù)館的經(jīng)營(yíng)定位與推廣策略進(jìn)行了初步探討，具體想法和思路如下：

一、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析

目前藝術(shù)館主要經(jīng)營(yíng)形式表現(xiàn)為產(chǎn)品展銷、場(chǎng)地租賃。在產(chǎn)品展銷方面，由于定位于中高端藝術(shù)品，單價(jià)相對(duì)較高，消費(fèi)層也較高，同時(shí)受制于“場(chǎng)外交易比場(chǎng)內(nèi)交易更活躍”的行業(yè)特性，藝術(shù)產(chǎn)品的展銷業(yè)績(jī)難以有實(shí)質(zhì)性突破；在場(chǎng)地租賃方面，由于人流量小、活動(dòng)規(guī)格不高，場(chǎng)地租賃的價(jià)格和次數(shù)都不理想，甚至免費(fèi)引進(jìn)活動(dòng)都對(duì)藝術(shù)館的經(jīng)營(yíng)難有根本的改觀。而且從顧客群和消費(fèi)特性來(lái)說(shuō)，今后一至四樓的人流也難成為藝術(shù)館的目標(biāo)人群。

綜合分析，藝術(shù)館應(yīng)從現(xiàn)有的角色轉(zhuǎn)化過(guò)來(lái)，在經(jīng)營(yíng)定位和推廣模式上有較大的創(chuàng)新和突破。

二、藝術(shù)館的定位

1、藝術(shù)館是個(gè)策展機(jī)構(gòu)——從場(chǎng)地租賃到產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)。

實(shí)現(xiàn)從場(chǎng)地租賃到產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變，經(jīng)營(yíng)人員相應(yīng)的成為策展人。根據(jù)文化藝術(shù)特色、社會(huì)需求，結(jié)合天工藝苑的優(yōu)勢(shì)平臺(tái)、優(yōu)勢(shì)資源，策劃、實(shí)施系列活動(dòng)或?qū)ｍ?xiàng)活動(dòng)，通過(guò)活動(dòng)帶動(dòng)人流、吸引目標(biāo)人群、提升社會(huì)知名度；同時(shí)也可 1

提高藝術(shù)館的品牌價(jià)值和場(chǎng)地價(jià)值。

2、藝術(shù)館是個(gè)文化秀場(chǎng)——豐富藝術(shù)品經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵。

藝術(shù)不單是陽(yáng)春白雪，也不單意味著厚重的歷史，作為文化的尖峰內(nèi)容，藝術(shù)更多的時(shí)候體現(xiàn)出一個(gè)時(shí)代最新銳的走向、最貼近現(xiàn)實(shí)的審美取向、最契合大眾心理的價(jià)值尺度。藝術(shù)館從某種程度上來(lái)說(shuō)就是個(gè)文化秀場(chǎng)，小到為一件作品、一名藝術(shù)家做展示，大到為一個(gè)城市的文化內(nèi)涵、一個(gè)國(guó)度藝術(shù)風(fēng)情演藝出各種華麗的秀。藝術(shù)館展示的形式不僅僅是將藝術(shù)品擺放出來(lái)，而是綜合利用音樂(lè)、視頻、燈光、人物打造一個(gè)立體的、多元化的展示空間，最大限度體現(xiàn)藝術(shù)的活力和魅力。

3、藝術(shù)館是個(gè)投資平臺(tái)——為藝術(shù)品投資提供專業(yè)服務(wù)。

藝術(shù)品消費(fèi)、藝術(shù)品收藏本身就蘊(yùn)含著投資的理念，尤其是高端藝術(shù)品，其投資價(jià)值和功能更是顯而易見(jiàn)。藝術(shù)館在藝術(shù)品銷售方面，可考慮從投資的角度出發(fā)，為客戶提供藝術(shù)品投資系統(tǒng)解決方案，從產(chǎn)品組合、產(chǎn)品甄選、增值保值、流通機(jī)制、財(cái)務(wù)管理等方面著手，建立完善的、符合實(shí)際需求的藝術(shù)品投資平臺(tái)，讓客戶省心、放心。

三、經(jīng)營(yíng)與推廣形式

1、策劃實(shí)施“對(duì)話城市”系列藝術(shù)展

很多城市都有自己獨(dú)特的歷史底蘊(yùn)和文化符號(hào)，他們對(duì)這些歷史底蘊(yùn)和文化符號(hào)的傳播也尤為重視，常希望找到一個(gè)合適的平臺(tái)和載體進(jìn)行表現(xiàn)。“對(duì)話城市”就是以天工藝苑藝術(shù)館為發(fā)布平臺(tái)，以藝術(shù)品為載體，闡釋一個(gè)城市的歷史、文化和發(fā)展風(fēng)貌。“對(duì)話城市”系列可根據(jù)不同的城市策劃不同的主題，例如“對(duì)話杭州——山水浙江 詩(shī)話江南”，“無(wú)法破碎的藝術(shù)—— 景德鎮(zhèn) 百年瓷器精品展”等。

“對(duì)話城市”由具體的城市政府主辦、天工藝苑承辦，天工藝苑藝術(shù)館進(jìn)行

策劃、組織和實(shí)施。每個(gè)舉辦城市提供一定的費(fèi)用支持或發(fā)動(dòng)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)進(jìn)行贊助。藝術(shù)館將先期通過(guò)一定的社會(huì)資源舉辦一至兩個(gè)有影響力的對(duì)話活動(dòng)，然后將這種模式復(fù)制運(yùn)用到不同的城市。

2、策劃實(shí)施“異域風(fēng)情”系列藝術(shù)展

浙江是擁有華人華僑和海外經(jīng)商的人員最多的省份，他們雖然大部分時(shí)間身在異國(guó)他鄉(xiāng)，但共同的文化淵源和曾經(jīng)的社會(huì)熏陶，讓他們?nèi)匀恍南底鎳?guó)和家鄉(xiāng)。“異域風(fēng)情”藝術(shù)展，就是從海外華人華僑的視角，去展示他們工作、生活的國(guó)度或城市的風(fēng)情，讓他們成為中外文化交流的使者，實(shí)現(xiàn)不同地域藝術(shù)的融合和貫通，同時(shí)為天工藝苑的藝術(shù)經(jīng)營(yíng)打開通往異域的窗戶。（很多華人華僑都熱愛(ài)收藏，他們?cè)诤Ｍ馐詹氐捏w現(xiàn)當(dāng)?shù)靥厣乃囆g(shù)品都可以在“異域風(fēng)情” 進(jìn)行展示）。

“異域風(fēng)情展”可由當(dāng)?shù)厝A僑社團(tuán)、浙江僑辦主辦，天工藝苑、浙江電視臺(tái)國(guó)際頻道承辦。由當(dāng)?shù)厝A僑社團(tuán)復(fù)制組織藝術(shù)品、組織海外藝術(shù)家，并提供一定的贊助；浙江電視臺(tái)國(guó)際頻道進(jìn)行專題宣傳報(bào)道，天工藝苑藝術(shù)館進(jìn)行全程策劃和實(shí)施。

3、策劃實(shí)施天工藝苑日常展覽

在重點(diǎn)策劃實(shí)施上述兩個(gè)系列展覽的同時(shí)，也根據(jù)時(shí)間檔期和實(shí)際情況，策劃實(shí)施日常性的藝術(shù)展覽活動(dòng)。這些展覽活動(dòng)盡量精細(xì)，以體現(xiàn)藝術(shù)品味、吸引集聚目標(biāo)人群、實(shí)現(xiàn)日常銷售為主要目的。主要分為藝術(shù)家個(gè)人作品展、藝術(shù)團(tuán)體或收藏團(tuán)體單項(xiàng)展，并以展帶銷，以展帶動(dòng)日常的人流。

4、成立天工藝苑藝術(shù)基金

藝術(shù)品交易是一個(gè)很專業(yè)的領(lǐng)域，涉及到的資金也很大。天工藝苑可以從為客戶提供深度服務(wù)的角度出發(fā)，與銀行等金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合成立天工藝苑藝術(shù)基金，為客戶提供投資理財(cái)、資金流轉(zhuǎn)、保值增值、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、額度融資等方面的服務(wù)（后續(xù)進(jìn)行論證和深化）。

四、硬件和軟件的配套建設(shè)

新的經(jīng)營(yíng)定位和推廣模式對(duì)藝術(shù)館硬件、軟件配套建設(shè)將會(huì)有較高的要求，尤其是軟件建設(shè)方面，對(duì)人才的引進(jìn)、培養(yǎng)非常關(guān)鍵。

1、硬件配套建設(shè)

在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，增加一些視頻、燈光、茶歇、音樂(lè)、活動(dòng)展臺(tái)等配套設(shè)施，在視覺(jué)上能夠滿足藝術(shù)展的多層次、多元化的表象形式需求；并預(yù)留中心發(fā)布平臺(tái)和適合藝術(shù)品現(xiàn)場(chǎng)秀的空間。

2、軟件配套建設(shè)

考慮到策展專業(yè)人才非常稀缺，而且所要求的薪酬、發(fā)展平臺(tái)也很苛刻，目前直接引進(jìn)高端策展人才條件還不成熟，前期可通過(guò)內(nèi)部挖掘、培養(yǎng)，逐步打造一個(gè)認(rèn)同天工藝苑價(jià)值觀、符合天工藝苑發(fā)展需要的策展團(tuán)隊(duì)。

以上看法和思路是在近一兩個(gè)月調(diào)研和討論的基礎(chǔ)上形成的初步方案，其中會(huì)有許多不成熟、不完善的地方，敬請(qǐng)給予指正和指導(dǎo)。

二〇一一年二月二十六日

第四篇：溫泉度假村經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告

楚天瑤池溫泉度假村

經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告

目錄

第一章

項(xiàng)目簡(jiǎn)介

一、基本資料????????????????????????4

二、項(xiàng)目地理位置??????????????????????4

三、地區(qū)溫泉基本情況調(diào)查及分析???????????????5 第二章

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

一、設(shè)計(jì)理念????????????????????????6

二、表現(xiàn)形式????????????????????????7

三、設(shè)計(jì)內(nèi)容????????????????????????7 第三章

溫泉定位

一、整體定位分析??????????????????????8

二、溫泉檔次及分析?????????????????????9 第四章

溫泉客源市場(chǎng)分析 第五章

功能規(guī)劃

一、溫泉功能規(guī)劃?????????????????????10

二、溫泉產(chǎn)品主題定位及功能規(guī)劃??????????????11

三、溫泉房務(wù)及其他功能??????????????????12 第六章

度假村各部產(chǎn)品具體特征

一、溫泉及康樂(lè)??????????????????????13

二、房務(wù)?????????????????????????15

三、餐飲?????????????????????????16

四、康樂(lè)?????????????????????????16 第七章

價(jià)格定位

一、溫泉及理療??????????????????????16

二、房務(wù)?????????????????????????16

三、餐飲?????????????????????????17

四、康樂(lè)?????????????????????????17 第八章

經(jīng)營(yíng)分析預(yù)測(cè)

一、培育期預(yù)測(cè)??????????????????????18

二、正常期預(yù)測(cè)??????????????????????18

三、贏利分析???????????????????????19 第九章

附言????????????????????????19 綜合結(jié)論

第一章 項(xiàng)目簡(jiǎn)介

一、基本資料

1、楚天瑤池溫泉度假村是一家按國(guó)家四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)投資及興建的以養(yǎng)生健康為主題的，集休閑度假，溫泉旅游及觀光農(nóng)業(yè)為一體的溫泉養(yǎng)生、旅游度假區(qū)，由湖北金文投資有限公司將湖北省咸寧市軍分區(qū)招待所改（擴(kuò)）建，總建筑面積約19000平方米，共有客房121套及自助餐150餐位，大型的露天溫泉池（40個(gè)左右的池）及配套的海鮮酒店及咖啡、休閑保健娛樂(lè)等設(shè)施，2007年6月全面動(dòng)工，目前公司己投資4000多萬(wàn)元建設(shè)完成土建、室外溫泉及附屬配套工程，目前除客房調(diào)整外，洗浴休閑及別墅已全面開始裝修，于2008年12月全面完工，元旦前開始營(yíng)業(yè)。

2、公司對(duì)項(xiàng)目的定位及總體要求

對(duì)本項(xiàng)目的定位為：溫泉第一品牌、服務(wù)第一，突出溫泉、保健、養(yǎng)生、休閑、度假五大主題。本項(xiàng)目進(jìn)行高水平規(guī)劃，高檔次建設(shè),高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)和管理。

3、公司對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略為：以溫泉為龍頭帶動(dòng)酒店、餐飲、文化娛樂(lè)等項(xiàng)目，打造綜合旅游勝地。

二、項(xiàng)目的地理環(huán)境

1、地理位置：

楚天瑤池溫泉度假村地處 “中國(guó)六大溫泉圣地” “桂花之鄉(xiāng)”咸寧市溫泉區(qū)，坐落在 “華中第一泉”中心地段，“華中第一泉”水源為我公司擁有，泉井水在國(guó)內(nèi)少有，度假村處于中心城區(qū)，有山有水，有古樹，緊鄰潛山國(guó)家森林公園，這里依山傍水，門前淦河靜靜的流水，景色迷人，古樸典雅清凈宜 人。享有“天上人間，瑤池溫泉”之美譽(yù)。

2、交通環(huán)境：

楚天瑤池溫泉度假村交通非常便利，位于咸寧市溫泉路3號(hào)，北距省會(huì)武 漢僅有40分鐘車程，南臨湘北重鎮(zhèn)岳陽(yáng)，離湖北省會(huì)長(zhǎng)沙市也只有2小時(shí)的車程，東接避署勝地九宮山、西交三國(guó)古戰(zhàn)場(chǎng)赤壁，均在數(shù)十公里之內(nèi)。

三、地區(qū)溫泉基本情況調(diào)查及分析

1、咸寧優(yōu)越的地理位置。

咸寧市是長(zhǎng)江中游南岸的一座新興的中等城市東臨贛北，南接瀟湘，西望荊楚，北倚武漢，地處長(zhǎng)江黃金水道與京廣鐵路大動(dòng)脈交匯處和鄂湘贛三省毗鄰的“金三角”地帶，境內(nèi)四線（京廣鐵路、106、107國(guó)道、京珠高速公路）穿南北，一水（長(zhǎng)江）連東西、山清水秀、資源豐富, 交通方便，區(qū)位優(yōu)越，素有“華中南大門”之稱。

2、咸寧的旅游業(yè)發(fā)展迅速，有較好的前景。

近年來(lái)，咸寧市旅游業(yè)對(duì)拉動(dòng)作用日漸明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，咸寧已擁有星級(jí)飯店40家，國(guó)內(nèi)旅行社37家，國(guó)家A級(jí)景區(qū)9個(gè)，旅游業(yè)直接從業(yè)人數(shù)3.1萬(wàn)人，間接從業(yè)12.6萬(wàn)人。2007年全市接待境外游客5300余人次，旅游創(chuàng)匯約975.3萬(wàn)元，接待國(guó)內(nèi)游客430萬(wàn)人次，接待旅游總收入15億余元，近5年，咸寧旅游總收入年均增長(zhǎng)率為12.6%，高于全省平均水平約2個(gè)百分點(diǎn)。

3、在圈內(nèi)城市中，咸寧發(fā)展旅游業(yè)具有得天獨(dú)厚的發(fā)展優(yōu)勢(shì)： 資源富集，文化底蘊(yùn)深厚。全國(guó)6大類86小類旅游資源類型，咸寧市就有46小類。

交通便利，可進(jìn)入性強(qiáng)。區(qū)位優(yōu)越，戰(zhàn)略地位顯著。政策開明，投資環(huán)境良好。

4、咸寧是名副其實(shí)的溫泉之鄉(xiāng)，特點(diǎn)是水源豐富，水質(zhì)優(yōu)于其他地區(qū)。非常適合溫泉旅游業(yè)發(fā)展的需要。

第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

一 設(shè)計(jì)理念 1 自然生態(tài)理念

精致的綠化園林，水景及冰霧的融合，仿如走進(jìn)無(wú)喧無(wú)塵的大自然里，令身心都充分得以放松。2 人文，和諧的環(huán)境

度假空間的營(yíng)造較好，隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，過(guò)去單一的溫泉已經(jīng)演變成綜合性休閑度假溫泉，并呈現(xiàn)水質(zhì)要求高、游樂(lè)項(xiàng)目多、旅游功能全、生態(tài)環(huán)境美、服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)等特點(diǎn)。因此，現(xiàn)代溫泉的開發(fā)，必須充分滿足游客在娛樂(lè)、休閑、保健、安全、衛(wèi)生等方面的心理需求，瑤池溫泉根據(jù)本地資源特點(diǎn)合理配置多種專業(yè)設(shè)備。3 健康度假理念

溫泉休閑及養(yǎng)生。溫泉旅游，也即以感受溫泉沐浴文化為目的，將原先溫泉單一療養(yǎng)的物質(zhì)享受，提升到符合現(xiàn)代消費(fèi)的文化和精神層面，成為一種以健康為主題，達(dá)到養(yǎng)生和休閑效果的時(shí)尚旅游。4 純粹中國(guó)風(fēng)

匯集中國(guó)風(fēng)、楚文化之精華，打造以中國(guó)式溫泉文化為主題的公園。令游客充分感受到高素質(zhì)，高水平的東方溫泉服務(wù)。5 經(jīng)濟(jì)管理的理念

針對(duì)度假村的實(shí)際情況，應(yīng)圍繞溫泉的主題定位，以游客為中心，全面推 行質(zhì)量管理制度，做到“樹品牌、創(chuàng)形象、出質(zhì)量、增效益”。二 表現(xiàn)形式

溫泉區(qū)與酒店的其它項(xiàng)目表現(xiàn)一致，形成一個(gè)整體的中國(guó)式風(fēng)情溫泉酒店主題，住宿區(qū)。餐飲區(qū)，溫泉區(qū)，室外園林，各式的景觀，溫泉水與景觀水，噴霧與燈光景觀形成了一體化的組合。1 室內(nèi)與室外溫泉區(qū)的互動(dòng) 2 景觀的互動(dòng) 溫泉區(qū)的噴霧與燈光景觀的組合 4 溫泉水與景觀水的互動(dòng) 三 設(shè)計(jì)內(nèi)容

中國(guó)的溫泉度假?gòu)牡谝淮鷨渭兊呐轀厝呀?jīng)發(fā)展第五代度假溫泉。溫泉度假酒店競(jìng)爭(zhēng)力的硬件環(huán)境是通過(guò)設(shè)計(jì)巧妙構(gòu)思的。溫泉硬件環(huán)境包括環(huán)境景觀、游樂(lè)設(shè)施、水處理設(shè)備和住宿及配套設(shè)施，強(qiáng)調(diào)生態(tài)休閑、水上娛樂(lè)、安全衛(wèi)生、舒適寫意。1 溫泉關(guān)聯(lián)形態(tài)規(guī)劃 2 溫泉建筑規(guī)模及布局規(guī)劃 3 溫泉設(shè)備的設(shè)計(jì) 4 溫泉環(huán)保的設(shè)計(jì) 5 溫泉燈光及裝飾的設(shè)計(jì) 6 溫泉園林的設(shè)計(jì) 7 溫泉水療的設(shè)計(jì)

第三章 溫泉定位

一、整體定位及分析

楚天瑤池溫泉度假村整體定位為應(yīng)以溫泉養(yǎng)生為主，休閑度假、觀光旅游為輔，美麗、保健、運(yùn)動(dòng)和美食為特色的四星級(jí)園林式溫泉度假村。這個(gè)定位有以下涵義：

1、四星級(jí)

即設(shè)施設(shè)備達(dá)到或超過(guò)國(guó)家四星級(jí)酒店評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。定位為四星級(jí)的理由：

? 四星級(jí)能最大限度地拉動(dòng)地塊整體的價(jià)值 ? 資料表明，酒店星級(jí)越高，經(jīng)營(yíng)情況越好 ???投入資金局限

2、園林式

是指溫泉泡池布局主要以園林式露天布局為主。定位為園林式溫泉的理由：

? 中國(guó)溫泉文化已經(jīng)發(fā)展到度假、休閑、養(yǎng)生、旅游的新時(shí)代，倡導(dǎo)人與自然的親近。

???依山而建，在溫泉池中全城景一收眼底，瑤溫泉度假村泡池位置本身的優(yōu)越感。

3、溫泉養(yǎng)生為主

? 咸寧是華中第一泉，溫泉資源豐富，人們本身對(duì)溫泉的接受形成了習(xí)慣，但是沒(méi)有更深的認(rèn)識(shí)，尤其溫泉養(yǎng)生的價(jià)值概念

? 發(fā)展迅猛的咸寧和中高端人群渴望高品位和檔次的溫泉出現(xiàn)。? 第五代溫泉的到來(lái)和咸寧市場(chǎng)當(dāng)今的需求。

4、美麗、保健、運(yùn)動(dòng)和美食為特色（差異化經(jīng)營(yíng)、亮點(diǎn)）◆ 水、溫泉、女人、比基尼、美麗經(jīng)濟(jì)的魅力

◆ 溫泉SPA尤其在歐洲、泰國(guó)才真正體現(xiàn)，中國(guó)僅在幾個(gè)一類城市做的有點(diǎn)味道，咸寧目前沒(méi)有，利潤(rùn)較大 ◆

結(jié)合溫泉的中醫(yī)保健潛力大，回頭客很多 ◆ 休閑運(yùn)動(dòng)，像孿生兩兄弟不可分開 ◆ 現(xiàn)代人對(duì)吃最舍得，特別是美味餐飲

二、溫泉檔次定位及分析

溫泉檔次定位為高檔次，服務(wù)第一、全國(guó)領(lǐng)先、國(guó)際接軌。定位依據(jù)：

? 高檔次產(chǎn)品能最大限度拉動(dòng)項(xiàng)目整體的價(jià)值 ? 高檔次產(chǎn)品符合政府對(duì)本項(xiàng)目的要求和市場(chǎng)的需求

? 高檔次產(chǎn)品與項(xiàng)目的其他業(yè)態(tài)如四星級(jí)酒店能最大限度地匹配。

第四章、溫泉市場(chǎng)客源定位及分析

1、按來(lái)源地細(xì)分

? 一級(jí)客源市場(chǎng) 湖北武漢及下屬縣市

武漢本地將涌現(xiàn)大量的溫泉客源。泡溫泉時(shí)下已成為湖北的流行消費(fèi)行為，湖北地廣人多，隨著武漢經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，追求自然、健康已經(jīng)成為人們最新的生活方式。

我們預(yù)計(jì)湖北武漢及本地客源將占70％左右 ? 二級(jí)客源市場(chǎng)

湖北省包括河南、安徽、湖南在內(nèi)的周邊省市 隨著旅游市場(chǎng)的發(fā)展及我度假村銷售市場(chǎng)的完善，我公司將在湖南長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、河南鄭州及南京等其他省中心城市設(shè)立辦事處，加大對(duì)華中第一泉的宣傳力度，最大程度宣傳并充分利用本地溫泉資源優(yōu)勢(shì)，吸引省外團(tuán)隊(duì)及專業(yè)休閑團(tuán)隊(duì)市場(chǎng)資源，預(yù)計(jì)省級(jí)國(guó)內(nèi)的客源將占25％左右。? 第三市場(chǎng)

國(guó)際客源市場(chǎng)。

隨著中國(guó)在國(guó)際社會(huì)的地位不段提升，來(lái)中國(guó)旅游的國(guó)際游客將大幅度增長(zhǎng)，而湖北豐富的旅游資源則是他們理想的旅游勝地。故這部分客源占5%左右。

第五章 功能規(guī)劃

一、溫泉功能規(guī)劃

1、建設(shè)溫泉養(yǎng)生、生態(tài)、旅游度假村

項(xiàng)目位于咸寧市溫泉區(qū)，景觀環(huán)境非常好，瑤池溫泉度假村將城市商務(wù)酒店及洗浴會(huì)所模式進(jìn)行重新設(shè)計(jì)和創(chuàng)新，結(jié)合休閑度假的氛圍，在空間、尺度、材料、色彩和風(fēng)格設(shè)計(jì)營(yíng)造輕松、休閑的氛圍，提高了客人度假體驗(yàn)的滿意度。

2、創(chuàng)建主題溫泉度假村。

本項(xiàng)目溫泉開發(fā)的方向是主題性溫泉，即將景觀與溫泉度假結(jié)合在一起，形成自己鮮明的特色。游客在浸泡溫泉的同時(shí)可以觀賞該主題的景觀和表演、參與主題的娛樂(lè)項(xiàng)目。

3、引進(jìn)新奇游樂(lè)項(xiàng)目。

度假區(qū)村一般觀光旅游區(qū)的不同主要在于游客停留時(shí)間較長(zhǎng)，需要配套較多的娛樂(lè)項(xiàng)目。瑤池溫泉度假村在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目上不斷創(chuàng)新，增設(shè)卡拉0K、棋牌、高尚娛樂(lè)、網(wǎng)吧、閱覽室、咖啡廳等項(xiàng)目，并提供高檔次健身器材，給客人提 供全位的休閑娛樂(lè)空間，讓休閑娛樂(lè)成為游客泡溫泉之外的另一愛(ài)好。

二、溫泉產(chǎn)品主題定位及功能規(guī)劃

1、溫泉產(chǎn)品主題定位

本著區(qū)域比較的原則，對(duì)溫泉?dú)v史進(jìn)行深入的研究，規(guī)劃組創(chuàng)新地提出以園林塑環(huán)境、以養(yǎng)生文化為主題的產(chǎn)品定位。針對(duì)都市居民飽受城市環(huán)境和生活壓力，外出休閑度假的需求，創(chuàng)造清新的自然生態(tài)環(huán)境，引入放松的參與性項(xiàng)目，打造本項(xiàng)目形象從靜態(tài)的傳統(tǒng)泡溫泉形象轉(zhuǎn)變?yōu)樾马?xiàng)目、新體驗(yàn)的溫泉養(yǎng)生旅游主題形象。為豐滿這一形象，規(guī)劃從溫泉養(yǎng)生全方位對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行規(guī)劃：

? 養(yǎng)生環(huán)境：培育以花卉植物為特色的自然清新的養(yǎng)生環(huán)境； ? 養(yǎng)生活動(dòng)：通過(guò)溫泉、水療、藥泉、石板玉、魚療、礦物鹽漂浮、沖浪等溫泉產(chǎn)品或衍生產(chǎn)品增強(qiáng)保健作用。

???通過(guò)針灸、拔火罐、香熏、保健理療、熱石療、專業(yè)養(yǎng)生保健設(shè)備設(shè)施等進(jìn)行專業(yè)養(yǎng)生治療；

? 養(yǎng)生教育：對(duì)游客進(jìn)行養(yǎng)生知識(shí)咨詢及宣傳，令游客長(zhǎng)期受益； ? 養(yǎng)生套餐：針對(duì)游客身體狀況提供有針對(duì)性的養(yǎng)生套餐，從身心一體全方位養(yǎng)生。

3、溫泉產(chǎn)品功能規(guī)劃

溫泉區(qū)是本項(xiàng)目的重中之重和核心吸引力。溫泉區(qū)規(guī)劃分為九個(gè)區(qū)，設(shè)計(jì)日接待能力為3000—5000人：

? 溫泉接待區(qū) ? 戲水娛樂(lè)區(qū) ? 藥療養(yǎng)生區(qū) ? 溫泉水療區(qū) ?

觀景區(qū) ? 綠地休閑區(qū) ?

沖浪區(qū)

???兒童戲水區(qū)及其他????休息區(qū)?

按照溫泉規(guī)模的分類，設(shè)計(jì)接待能力1000以上的溫泉為大型溫泉，本項(xiàng)目定位為大型溫泉的依據(jù)：

? 項(xiàng)目要做到溫泉咸寧第一，首先在規(guī)模上要有所體現(xiàn)；

? 大型溫泉能帶旺項(xiàng)目整體的人氣，最大限度地拉動(dòng)項(xiàng)目整體的價(jià)值；

? 本項(xiàng)目地理位置及區(qū)位優(yōu)勢(shì)良好，具備興建大型溫泉的條件； ? 咸寧溫泉市場(chǎng)客源非常充足；

? 該項(xiàng)目將成為咸寧市政府重點(diǎn)亮點(diǎn)項(xiàng)目；

三、溫泉房務(wù)功能定位及分析

按四星級(jí)酒店功能定位，特色別墅,豪華VIP套房，與周邊環(huán)境溶為一體。

四、溫泉餐飲功能定位及分析 特色自助美食

五、溫泉娛樂(lè)功能定位及分析 體現(xiàn)時(shí)尚休閑，與休閑度假形成互補(bǔ)

六、溫泉康體功能定位及分析

中國(guó)古老的中醫(yī)保健與國(guó)內(nèi)外特色保健的結(jié)合

七、溫泉會(huì)議功能定位及分析

會(huì)議功能設(shè)置如下：

多功能廳：322平方米，容納500人，可分割成2個(gè)中型會(huì)議室 中會(huì)議室：2個(gè)，各容納100人 會(huì)議前廳、休息廳、貴賓接待室

八、其它營(yíng)業(yè)板塊功能定位及分析 其他營(yíng)業(yè)板塊有商務(wù)中心、超市、網(wǎng)吧等

第六章 度假村各部產(chǎn)品具體特性

一、溫泉及理療

1、名藥池、名酒池、名木池、咖啡池、牛奶池、名花池、礦鹽浴、水療、魚療、石板玉、沖浪、九龍池等：利用度假村豐富優(yōu)質(zhì)的深井礦泉水水溫52度，且富含多種對(duì)人體健康有益的礦物質(zhì)微量元素，均超過(guò)天然礦泉水質(zhì)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，具有軟化血管、降低血壓、調(diào)節(jié)神經(jīng)等功效，并可預(yù)防心腦血管、骨關(guān)節(jié)及神經(jīng)功能紊亂等引起的多種疾病。且水質(zhì)屬低鈉鹽、重碳酸鈣鎂型，有益于人體健康。

2、動(dòng)感沖浪池及兒童嬉水池：利用變化多端的造型及高低層次搭配，并配備兒童戲水設(shè)施，是春夏季室外嬉水的天地，使賓客置身夢(mèng)幻，留戀往返。

3、溫泉石板床：以天然玉石自然呼吸之特性，利用溫泉熱氣，使毛細(xì)孔張開迅速排汗，能排除體內(nèi)汗洉及多余脂肪，吸收天然玉石對(duì)人體有益的礦物微量元素，對(duì)患有腰肌勞損、坐骨神經(jīng)及風(fēng)濕病人均有較好療效，并具有快速消除精神疲勞之功能。

4、SPA區(qū)涌泉?dú)馀菰。豪米猿氐子砍鰪?qiáng)力的氣水合流之溫泉水，創(chuàng)造出水面翻涌奔騰之動(dòng)力，讓人在其上及四邊有搖動(dòng)之刺激感，屬于較具刺激性之休閑娛樂(lè)功能，感受刺激并靠附近支撐點(diǎn)將全身做不同姿勢(shì)的翻滾，享受超音波氣泡按摩。

5、SPA泉浴香熏護(hù)理：以各式SPA水療設(shè)施為特色，兼?zhèn)渌幵∶廊菝荔w、牛奶、香熏花瓣、精油泡浴護(hù)理，輔以各式指壓按摩、搓背、推油、推奶、足療保健、采耳、刮痧、修腳、火罐等配套項(xiàng)目。

6、中藥鹽足浴：利用浴鹽中礦物質(zhì)及中藥成分刺激腳部穴位，舒緩腳底神經(jīng)，促進(jìn)血液循環(huán)，改善腿腳寒癥、消除疲勞、改善睡眠。

7、國(guó)醫(yī)館：老中醫(yī)為客人提供全方位健康咨詢服務(wù)。

8、乂打園：童男童女為客人獻(xiàn)上獨(dú)步海內(nèi)妙不可言的華佗乂打術(shù)，使您的精、氣、神恢復(fù)到最佳狀態(tài)。

9、中醫(yī)保健按摩：通過(guò)推、揉、拿、拔、滾、打等諸多手法，作用于人體體表某一部位或特定部位，施之于一定力量，有目的有規(guī)律的一整套手法操作，達(dá)到疏通經(jīng)絡(luò)、暢通氣血、調(diào)節(jié)臟腑、平衡陰陽(yáng)的治療目的，以起到強(qiáng)身健體、預(yù)防和治療疾病的作用。

10、泰式保健按摩：以活動(dòng)關(guān)節(jié)為主，手法簡(jiǎn)練實(shí)用，主要分為仰臥位、側(cè)位、俯臥位及其它體位，手法分為下壓法、關(guān)壓法、點(diǎn)揉法、牽位法、推板法、指壓法、按揉法、叩打法、肘小臂點(diǎn)按法、掌按法、拉蹬踩壓法、拉臂法、壓腰法、扳腰法、頂壓法、正反背法、倒拉踩背法及頭部各種手法共作用于人體68個(gè)部位，浴后經(jīng)泰式保健按摩，可以使人快速消除疲勞，恢復(fù)體能，還可增強(qiáng)關(guān)節(jié)韌帶的彈性和活力，恢復(fù)正常的關(guān)節(jié)活動(dòng)功能，達(dá)到促進(jìn)體液循環(huán)、保健防病、健體美容之功效。

11、日式保健按摩：分為俯臥位按摩及仰臥位按摩，其手法分為：按壓手法、揉拿手法、疊掌手法、側(cè)掌按揉手法、雙掌分推手法、雙掌拉長(zhǎng)手法、指按手法、掌按手法、雙掌擠壓手法、握拳按壓手法、揉按手法、揉壓手法、振動(dòng)手法、旋壓手法、撫按手法、捻指拔伸手法、腳踩法、跪壓背法、回轉(zhuǎn)拉舉法等作用 于人體76個(gè)部位，達(dá)到消除疲勞，促進(jìn)血液循環(huán)、保健防病、恢復(fù)體能健體美容之功效。

12、足底保健按摩：足部按摩采用單食指扣拳法、單拇指腹推法、單食指刮法、拇指尖端按壓法、雙指鉗法、雙拇指指腹推法、雙指或多指扣拳法、雙食指刮法、單指定點(diǎn)滾法、單指中節(jié)背面滑按法等十余種手法，運(yùn)用血液循環(huán)原理、神經(jīng)反射原理、心理作用原理、生物全息原理、經(jīng)絡(luò)原理，對(duì)足部64個(gè)原射區(qū)進(jìn)行按摩，使體內(nèi)不正常的失衡狀態(tài)恢復(fù)到正常而協(xié)調(diào)的狀態(tài)，從而起到治病與保健作用。

溫泉及理療區(qū)將給忙碌的都市人提供一處釋放心靈的空間，感悟清凈人生真趣的天地,是成功人士和未來(lái)成功人士理想的第三生活空間。

二、房務(wù)

1、客房：具有完善的服務(wù)，高檔、安全、舒適的環(huán)境設(shè)施，配以送餐服務(wù)、電話服務(wù)、寬帶上網(wǎng)服務(wù)、數(shù)字電視點(diǎn)播系統(tǒng)、酒水服務(wù)、商務(wù)服務(wù)，兼具團(tuán)隊(duì)、會(huì)務(wù)消費(fèi)，創(chuàng)造良好的客房占有率。

2、別墅區(qū)：具備客房所具備的全部功能，并具有更獨(dú)立的客房、會(huì)客、休閑、娛樂(lè)的私密空間，并且具備室內(nèi)及室外湯池，將溫泉完全“私有化”，提升消費(fèi)層次，為優(yōu)化細(xì)分市場(chǎng)提供硬件保障。

3、會(huì)議中心：設(shè)有高檔的裝修環(huán)境，齊全的視聽(tīng)、演示系統(tǒng)、播音系統(tǒng)、適中的容量設(shè)計(jì)及多功能會(huì)議廳，可兼作會(huì)議及宴會(huì)廳之功能。作為與酒店商務(wù)活動(dòng)配套，以及可作為商品展示多功能廳之靈活功能，為客房、餐飲及其它項(xiàng)目的開發(fā)利用，提供有力的配套硬件保障。

4、商務(wù)中心：以打字、復(fù)印、電話、傳真、國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)、票務(wù)預(yù)定服務(wù)為主，以完善的與客服務(wù)，精良的設(shè)備保障，滿足酒店及周邊地區(qū)商務(wù)活動(dòng)需要。

5、精品超市：提供醫(yī)藥品、衛(wèi)生用品、個(gè)人用品、郵票、閱讀材料、香煙及紀(jì)念商品、地方特產(chǎn)等，銷售以酒店住客為主要消費(fèi)對(duì)象，經(jīng)營(yíng)以簡(jiǎn)練精致的商品、藝術(shù)的陳列、配套的價(jià)位以滿足顧客需要。

6、總臺(tái)：提供預(yù)定、咨詢、行李及貴重物品寄存、受理入住和退房等服務(wù)。

三、餐飲

1、為散客創(chuàng)造良好的自助美食空間。

2、以簡(jiǎn)捷、營(yíng)養(yǎng)配套原則，提供免費(fèi)早餐以及十六小時(shí)客房送餐服務(wù)。

四、康樂(lè)

1、KTV包房：以高雅的設(shè)備、寬敞的營(yíng)業(yè)面、一流的視聽(tīng)設(shè)備，獨(dú)具風(fēng)格包房，親切、周到、快捷的服務(wù)品質(zhì)，創(chuàng)造商品的附加值。

2、網(wǎng)吧、乒乓球、臺(tái)球及其他健身設(shè)施，提供全方位的休閑健身空間。

第七章 價(jià)位定位

一、溫泉及理療 1、168元/每人次（24小時(shí)內(nèi)在溫泉區(qū)不限次享受），入住客房客人泡湯五折優(yōu)惠，可反復(fù)多次泡溫泉。

理療項(xiàng)目、搓背、搓鹽、足療等具體項(xiàng)目?jī)r(jià)格表另定

二、房務(wù)部

1、根據(jù)咸寧酒店業(yè)目前現(xiàn)狀，以及結(jié)合瑤池溫泉度假村投資、地段、競(jìng)爭(zhēng)和季節(jié)、業(yè)主的背景、接待工作需要，根據(jù)不同房型，采用門市價(jià)、團(tuán)隊(duì)價(jià)、季節(jié)價(jià)，根據(jù)度假酒店特性采用平日、周末假分段價(jià)格政策。基本以以下價(jià)格為基礎(chǔ)（門市價(jià)），大假期房?jī)r(jià)上浮15%：

（1）溫泉酒店樓： 門市平日 周末 標(biāo) 準(zhǔn) 房：92間 680元/間·天 380元/間·天 420元/間·天 套 房： 9 套 980元/間·天 580元/間·天 680元/間·天（2）別墅區(qū)：（室內(nèi)可泡湯）

門市平日 周末 豪 華：2棟 2888元/棟 1888元/棟 2288元/棟

2、會(huì)議室：

會(huì)議中心：大會(huì)議室2000元/4小時(shí)，全天3000元/8小時(shí)； 小會(huì)議室1000元/4小時(shí)，全天1500元/8小時(shí)

3、商務(wù)中心：參照四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)

4、商品中心：利潤(rùn)率為70%

三、餐飲部

1、西餐廳/特色快餐美食、海鮮 營(yíng) 業(yè) 時(shí) 段： 早餐：07：00～9：30 午餐：11：00～14：00 晚餐：17：00～21：00

2、送餐服務(wù)：加收服務(wù)費(fèi)15%，綜合毛利率70%，時(shí)段另擬。

四、康樂(lè)部

可根據(jù)季節(jié)不同采取折扣形式進(jìn)行促銷。

1、KTV包房：房間費(fèi)均價(jià)580元/晚，另加收15%服務(wù)費(fèi)。

直接成本：酒水30%，送餐40% 營(yíng)業(yè)時(shí)段：14：00PM～02：00AM

第八章 經(jīng)營(yíng)分析預(yù)測(cè) 經(jīng)過(guò)遠(yuǎn)程對(duì)周邊酒店的調(diào)研、了解，作出培育期預(yù)測(cè)、正常經(jīng)營(yíng)期預(yù)測(cè)。具體如下： 一 培育期預(yù)測(cè)

培育期預(yù)計(jì)為6個(gè)月，培育期第1—3月出租率按50%預(yù)計(jì)；第4—6月按60%、70%、80%遞增。二 正常經(jīng)營(yíng)期預(yù)測(cè)

預(yù)計(jì)培育期后年?duì)I業(yè)收入額5000萬(wàn)元，減營(yíng)業(yè)稅后收入額4725萬(wàn)元，GOP利潤(rùn)2363萬(wàn)元，利潤(rùn)率50%；（1）營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè) 預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入額5000萬(wàn)元。其中：

客房收入980萬(wàn)元，占總收入的 20%；(日收入2.7萬(wàn),根據(jù)武漢四星級(jí)酒 店均價(jià)300元左右,入住率75%計(jì)算)餐飲收入370萬(wàn)元，占總收入的7%；

溫泉、康樂(lè)收入3600萬(wàn)元，占總收入的72%。(平均每天接待600人,溫泉 門票按照168元6折100元的基礎(chǔ)上,合計(jì)日收入6萬(wàn),康樂(lè)收入4萬(wàn)元, 合計(jì)10萬(wàn)/日)其他收入50萬(wàn)元，占總收入的1%。（2）費(fèi)用預(yù)測(cè)

預(yù)計(jì)年費(fèi)用額萬(wàn)2363元，占總收入的50%。A 營(yíng)業(yè)成本

1、溫泉成本 20%

2、客房成本 12%

3、餐飲成本 40%

4、娛樂(lè)及其他 20%（1）薪酬福利支出：預(yù)計(jì)是營(yíng)業(yè)凈收入的15%。（2）能源支出：預(yù)計(jì)占營(yíng)業(yè)凈收入的7.8%。（3）工程維修支出：預(yù)計(jì)占營(yíng)業(yè)凈收入的0.5%。（4）銷售廣告費(fèi)用：預(yù)計(jì)占營(yíng)業(yè)凈收入的6%。（5）其它行政費(fèi)用：預(yù)計(jì)占營(yíng)業(yè)凈收入的0.6%。

（6）管理公司管理費(fèi)用：預(yù)計(jì)基本管理費(fèi)為含稅營(yíng)業(yè)總收入2%，獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的3%。（7）所得稅按5.5%計(jì)算。

（8）折舊率綜合為12% 其中工程裝修、設(shè)備、家具費(fèi)用按8年折舊，開業(yè)用品及開辦費(fèi)按5年攤銷。

三、盈利預(yù)測(cè)

GOP利潤(rùn)2363萬(wàn)元，利潤(rùn)率50%。

綜 合 結(jié) 論

綜合以上所述，以及經(jīng)濟(jì)分析，說(shuō)明瑤池溫泉度假村項(xiàng)目有很多優(yōu)勢(shì)，只要經(jīng)營(yíng)策略得當(dāng)，運(yùn)用科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木频旯芾眢w系及務(wù)實(shí)、敬業(yè)、無(wú)私的專業(yè)人才，通過(guò)嚴(yán)格的內(nèi)部管理、成本控制，加強(qiáng)并提高員工及管理人員素質(zhì)及整體運(yùn)作水平，形成一定企業(yè)經(jīng)營(yíng)文化，瑤池溫泉度假村項(xiàng)目的發(fā)展前景是可觀的，完全可創(chuàng)造出湖北及周邊地區(qū)乃至中國(guó)華中溫泉度假業(yè)經(jīng)營(yíng)的典范。

湖北有兩大溫泉資源，瑤池、龍佑、湯池三大溫泉點(diǎn)，據(jù)調(diào)查，目前，龍佑及湯池溫泉的營(yíng)業(yè)額均在8000萬(wàn)/年左右，溫泉效益非常可觀。附言：

目前由于物價(jià)上漲及人力成本的增加，最終投資完本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需增加3千多萬(wàn)，如貴公司認(rèn)為該項(xiàng)目潛力較大，可派人對(duì)我公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察評(píng)估。目前該項(xiàng)目是以咸寧軍分區(qū)招待所改（擴(kuò)）建工程對(duì)外建設(shè)營(yíng)運(yùn)，相關(guān)網(wǎng)站正在建設(shè)中，至于合作方式，可以雙方協(xié)商確定，目前我公司的體制操作便利，沒(méi)有其他股東和銀行借款債務(wù)。20

第五篇：上海外灘藝術(shù)館經(jīng)營(yíng)定位與推廣規(guī)劃方案

上海外灘藝術(shù)館

經(jīng)營(yíng)定位與推廣策略探討

祝偉新

上海外灘藝術(shù)館成立十年來(lái)，先后接待了國(guó)家和省、市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)人，承辦了諸多政府、藝術(shù)團(tuán)體的重要活動(dòng)，為外灘藝術(shù)館的品牌傳承、形象展示作出了重要貢獻(xiàn)。為給外灘藝術(shù)館注入更鮮明的藝術(shù)特色、吸引更多的目標(biāo)人群，在取得良好的社會(huì)效益同時(shí)，亦能充分挖掘經(jīng)濟(jì)效益，我對(duì)外灘藝術(shù)館十年來(lái)的運(yùn)營(yíng)進(jìn)行了系統(tǒng)的分析，就其承載的功能進(jìn)行了必要的權(quán)衡，結(jié)合外灘藝術(shù)館自身的特點(diǎn)和藝術(shù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)實(shí)際，就外灘藝術(shù)館的經(jīng)營(yíng)定位與推廣策略進(jìn)行了初步探討，具體想法和思路如下：

一、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析

目前外灘藝術(shù)館主要經(jīng)營(yíng)形式表現(xiàn)為產(chǎn)品展銷、場(chǎng)地租賃。在產(chǎn)品展銷方面，由于定位于中高端藝術(shù)品，單價(jià)相對(duì)較高，消費(fèi)層也較高，同時(shí)受制于“場(chǎng)外交易比場(chǎng)內(nèi)交易更活躍”的行業(yè)特性，藝術(shù)產(chǎn)品的展銷業(yè)績(jī)難以有實(shí)質(zhì)性突破；在場(chǎng)地租賃方面，由于人流量小、活動(dòng)規(guī)格不高，場(chǎng)地租賃的價(jià)格和次數(shù)都不理想，甚至免費(fèi)引進(jìn)活動(dòng)都對(duì)藝術(shù)館的經(jīng)營(yíng)難有根本的改觀。而且從顧客群和消費(fèi)特性來(lái)說(shuō)，今后一至四樓的人流也難成為藝術(shù)館的目標(biāo)人群。

綜合分析，藝術(shù)館應(yīng)從現(xiàn)有的角色轉(zhuǎn)化過(guò)來(lái)，在經(jīng)營(yíng)定位和推廣模式上有較大的創(chuàng)新和突破。

二、藝術(shù)館的定位

1、藝術(shù)館是個(gè)策展機(jī)構(gòu)——從場(chǎng)地租賃到產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)。

實(shí)現(xiàn)從場(chǎng)地租賃到產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變，經(jīng)營(yíng)人員相應(yīng)的成為策展人。根據(jù)文化藝術(shù)特色、社會(huì)需求，結(jié)合外灘藝術(shù)館的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)，策劃、1

實(shí)施系列活動(dòng)或?qū)ｍ?xiàng)活動(dòng)，通過(guò)活動(dòng)帶動(dòng)人流、吸引目標(biāo)人群、提升社會(huì)知名度；同時(shí)也可進(jìn)一步提高藝術(shù)館的品牌價(jià)值和場(chǎng)地價(jià)值。

2、藝術(shù)館是個(gè)文化秀場(chǎng)——豐富藝術(shù)品經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵。

藝術(shù)不單是陽(yáng)春白雪，也不單意味著厚重的歷史，作為文化的尖峰內(nèi)容，藝術(shù)更多的時(shí)候體現(xiàn)出一個(gè)時(shí)代最新銳的走向、最貼近現(xiàn)實(shí)的審美取向、最契合大眾心理的價(jià)值尺度。藝術(shù)館從某種程度上來(lái)說(shuō)就是個(gè)文化秀場(chǎng)，小到為一件作品、一名藝術(shù)家做展示，大到為一個(gè)城市的文化內(nèi)涵、一個(gè)國(guó)度藝術(shù)風(fēng)情，演繹出各種華麗的秀。藝術(shù)館展示的形式不僅僅是將藝術(shù)品擺放出來(lái)，而是綜合利用音樂(lè)、視頻、燈光、人物打造一個(gè)立體的、多元化的展示空間，最大限度體現(xiàn)藝術(shù)的活力和魅力。

3、藝術(shù)館是個(gè)投資平臺(tái)——為藝術(shù)品投資提供專業(yè)服務(wù)。

藝術(shù)品消費(fèi)、藝術(shù)品收藏本身就蘊(yùn)含著投資的理念，尤其是高端藝術(shù)品，其投資價(jià)值和功能更是顯而易見(jiàn)。藝術(shù)館在藝術(shù)品銷售方面，可考慮從投資的角度出發(fā)，為客戶提供藝術(shù)品投資系統(tǒng)解決方案，從產(chǎn)品組合、產(chǎn)品甄選、增值保值、流通機(jī)制、財(cái)務(wù)管理等方面著手，建立完善的、符合實(shí)際需求的藝術(shù)品投資平臺(tái)，讓客戶省心、放心。

三、經(jīng)營(yíng)與推廣形式

1、策劃實(shí)施“對(duì)話城市”系列藝術(shù)展

很多城市都有自己獨(dú)特的歷史底蘊(yùn)和文化符號(hào)，他們對(duì)這些歷史底蘊(yùn)和文化符號(hào)的傳播也尤為重視，常希望找到一個(gè)合適的平臺(tái)和載體進(jìn)行表現(xiàn)。“對(duì)話城市”就是以外灘藝術(shù)館為發(fā)布平臺(tái)，以藝術(shù)品為載體，闡釋一個(gè)城市的歷史、文化和發(fā)展風(fēng)貌。“對(duì)話城市”系列可根據(jù)不同的城市策劃不同的主題，例如“對(duì)話上海——百年外灘 詩(shī)話浦江”、“藝術(shù)的朝拜—— 百年海派藝術(shù)精品展”等。“對(duì)話城市”由具體的城市政府主辦、外灘藝術(shù)館承辦、策劃、組織和實(shí)施。

每個(gè)舉辦城市提供一定的費(fèi)用支持或發(fā)動(dòng)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)進(jìn)行贊助。外灘藝術(shù)館將先期通過(guò)一定的社會(huì)資源舉辦一至兩個(gè)有影響力的對(duì)話活動(dòng)，然后將這種模式復(fù)制運(yùn)用到不同的城市。

2、策劃實(shí)施“異域風(fēng)情”系列藝術(shù)展

上海是擁有華人華僑和海外經(jīng)商的人員最多的城市之一，他們雖然大部分時(shí)間身在異國(guó)他鄉(xiāng)，但共同的文化淵源和曾經(jīng)的社會(huì)熏陶，讓他們?nèi)匀恍南底鎳?guó)和家鄉(xiāng)。“異域風(fēng)情”藝術(shù)展，就是從海外華人華僑的視角，去展示他們工作、生活的國(guó)度或城市的風(fēng)情，讓他們成為中外文化交流的使者，實(shí)現(xiàn)不同地域藝術(shù)的融合和貫通，同時(shí)為外灘藝術(shù)館的藝術(shù)經(jīng)營(yíng)打開通往異域的窗戶。（很多華人華僑都熱愛(ài)收藏，他們?cè)诤Ｍ馐詹氐捏w現(xiàn)當(dāng)?shù)靥厣乃囆g(shù)品都可以在“異域風(fēng)情” 進(jìn)行展示）。

“異域風(fēng)情展”可由當(dāng)?shù)厝A僑社團(tuán)、上海僑辦主辦，外灘藝術(shù)館、上海電視臺(tái)國(guó)際頻道承辦。由當(dāng)?shù)厝A僑社團(tuán)復(fù)制組織藝術(shù)品、組織海外藝術(shù)家，并提供一定的贊助；上海電視臺(tái)國(guó)際頻道進(jìn)行專題宣傳報(bào)道，外灘藝術(shù)館進(jìn)行全程策劃和實(shí)施。

3、策劃實(shí)施外灘藝術(shù)館日常展覽

在重點(diǎn)策劃實(shí)施上述兩個(gè)系列展覽的同時(shí)，也根據(jù)時(shí)間檔期和實(shí)際情況，策劃實(shí)施日常性的藝術(shù)展覽活動(dòng)。這些展覽活動(dòng)盡量精細(xì)，以體現(xiàn)藝術(shù)品味、吸引集聚目標(biāo)人群、實(shí)現(xiàn)日常銷售為主要目的。主要分為藝術(shù)家個(gè)人作品展、藝術(shù)團(tuán)體或收藏團(tuán)體單項(xiàng)展，并以展帶銷，以展帶動(dòng)日常的人流。

4、成立外灘藝術(shù)館藝術(shù)基金

藝術(shù)品交易是一個(gè)很專業(yè)的領(lǐng)域，涉及到的資金也很大。外灘藝術(shù)館可以從為客戶提供深度服務(wù)的角度出發(fā)，與銀行等金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合成立外灘藝術(shù)館術(shù)基金，為客戶提供投資理財(cái)、資金流轉(zhuǎn)、保值增值、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、額度融資等方面的服務(wù)（后續(xù)進(jìn)行論證和深化）。

四、硬件和軟件的配套建設(shè)

新的經(jīng)營(yíng)定位和推廣模式對(duì)藝術(shù)館硬件、軟件配套建設(shè)將會(huì)有較高的要求，尤其是軟件建設(shè)方面，對(duì)人才的引進(jìn)、培養(yǎng)非常關(guān)鍵。

1、硬件配套建設(shè)

在現(xiàn)有場(chǎng)館基礎(chǔ)上，再增加一些視頻、燈光、音樂(lè)、活動(dòng)展臺(tái)、餐飲服務(wù)等配套設(shè)施，在視覺(jué)上能夠滿足藝術(shù)展的多層次、多元化的表象形式需求，并預(yù)留中心發(fā)布平臺(tái)和適合藝術(shù)品現(xiàn)場(chǎng)秀的空間，同時(shí)拓展相應(yīng)服務(wù)項(xiàng)目。此外，極其重要的戰(zhàn)略平臺(tái)——外灘藝術(shù)館網(wǎng)站建設(shè)也是重中之重的基礎(chǔ)硬件配套建設(shè)工作。

2、軟件配套建設(shè)

考慮到策展專業(yè)人才非常稀缺，而且所要求的薪酬、發(fā)展平臺(tái)也很苛刻，目前直接引進(jìn)高端策展人才條件還不成熟，前期可通過(guò)內(nèi)部挖掘、培養(yǎng)，逐步打造一個(gè)認(rèn)同外灘藝術(shù)館價(jià)值觀、外灘藝術(shù)館發(fā)展需要的策展團(tuán)隊(duì)。

以上看法和思路是在近一兩周調(diào)研和思考的基礎(chǔ)上形成的初步方案，其中會(huì)有許多不成熟、不完善的地方，僅供楊館長(zhǎng)與有關(guān)合作方研討決策時(shí)作參考，或在今后的實(shí)踐中進(jìn)一步完善。

2012年5月28日