第一篇：2016年上半年陜西省房地產估價師經營與管理：房地產的公共品屬性模擬試題

2016年上半年陜西省房地產估價師經營與管理：房地產的公共品屬

性模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某宗房地產的總價值為5000萬元，其總地價為2000，萬元，總建筑面積為10000m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200m2。按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為__。

A．1% B．1.5% C．2% D．2.5%

2、若某房地產投資項目的表面收益率為18％，年租金增長率為8％，通貨膨脹率為6％，則該項目房地產投資的實際收益率為。

A：9．26％

B：10％

C：11．32％

D：12％

E：借款合同

3、某估價事務所在2004年9月20日至10月20日評估了一宗房地產于2004年9月30日的價格之后，有關方面對其估價結果有異議．現在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為。

A：2004年10月20日

B：2004年9月20日

C：重新估價的作業日期

D：2004年9月30日

E：工業用地的監測點評估價格

4、根據估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法是__。

A．認知價值定價法

B．領導定價法

C．目標定價法

D．成本加成定價法

5、某物業當前的市場售價為5000元/m2，其業主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內租金收入的現值之和與當前售價相當。如果折現率為12%，則第一年的租金應該確定為（）元/m2。

A．482.79 B．448.24 C．467.25 D．498.53

6、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200㎡，租賃期限為8年，年租金固定不變為480元／㎡．現市場上類似住宅的年租金為600元／㎡．若折現率為8％，則承租人甲當前的權益價值為．【2005年考題】

A：6．19萬元

B：6．42萬元

C：7．20萬元

D：9．58萬元

E：工業用地的監測點評估價格

7、民事法律關系是指由民法確認和保護的關系。

A：人身

B：社會

C：經濟

D：財產

E：執行層的組織協調

8、在中國社會主義經濟發展史上第一次提出了建立房地產市場，確立了房地產市場的地位，宣告了中國社會主義房地產市場的誕生。

A：中國共產黨第十一次全國代表大會

B：中國共產黨第十二次全國代表大會

C：中國共產黨第十三次全國代表大會

D：中國共產黨第十四次全國代表大會

E：房地產估價機構必須加蓋公章

9、建筑排水系統按其排放的性質可以分為三類，其中不包括__。

A．生活污水

B．生產廢水

C．工業污水

D．雨水

10、某房產開發企業經過市場調研后，決定在某城市開發供老年人居住的“銀發公寓”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。

A．選擇專業化

B．產品專業化

C．大量定制

D．單一市場集中化

11、選取的三個可比實例及其相關資料分別計算得到其報酬率為13.10%、12.50%和13.60%，則可以確定估價對象的報酬率為__。

A．12.50% B．13.10% C．13.07% D．13.60%

12、用收益法評估某宗房地產的價格時，除有租約限制的以外，應選取__凈收益作為估

價依據。

A．類似房地產的客觀

B．類似房地產的實際

C．類似房地產的最高

D．類似房地產的最低

13、一購房者以現時樓價20%的預付款訂購了開發商開發建設過程中的樓宇，如果一年后樓宇竣工交付使用時，樓價上漲了15%，則其預付款的收益率是__。

A．3% B．75% C．133% D．35% 14、2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬㎡，預測銷售量為380萬㎡。如果平滑指數a=0.65，則用指數平滑法預測的2007年該城市商品住宅銷售量為萬㎡。

A：390.5 B：399.5 C：523.5 D：543.0 E：借款合同

15、（）是由開發項目全部投資的內部收益率表明的。

A．項目投資所能支付的最高貸款利率

B．將未來收益或收入轉換成現值的收益率

C．投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率

D．項目年凈收益與項目投資的資本價值之比

16、估價對象為一套建筑面積90㎡的封閉陽臺的成套住宅，其中陽臺的水平投影面積為3㎡，選取的某可比實例為一套建筑面積95㎡的未封閉陽臺的成套住宅，其中陽臺的水平投影面積為4㎡，成交價格為90萬元。若該陽臺封閉，成交價格可能到92萬元。以該可比實例為基礎估算估價對象的市場價格為萬元。

A：83．51 B：85．26 C：85．36 D：87．16 E：工業用地的監測點評估價格

17、房地產開發企業銷售商品住宅，其保修期從之日起計算。

A：工程竣工

B：物業驗收合格

C：購房人實際入住

D：開發企業向購房人交付房屋

E：執行層的組織協調

18、大跨度廠房指跨度在m以上的單層工業廠房。

A：6 B：10 C：12 D：15 E：執行層的組織協調

19、臨街深度價格修正率表的制作形式有__。

A．單獨深度價格修正率

B．累計深度價格修正率

C．平均深度價格修正率

D．以上均正確 20、某人以復利存儲1000元，一年半后本利和為1120元，則年利率為__。

A．12% B．8% C．7.85% D．11.2%

21、《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規定，個人轉讓住房，以其為應納稅所得額，按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。

A：轉讓收入額加上財產原值和合理費用后的余額

B：轉讓收入額減除財產原值，再加上合理費用后的余額

C：轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額

D：財產原值減除轉讓收入額和合理費用后的余額

E：執行層的組織協調

22、誤差的處理方式中，對合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權。

A：退房

B：換房

C：買房

D：賣房

E：執行層的組織協調

23、抵押房屋訂立抵押合同前已出租的，原房屋租賃合同__。

A．不受該抵押權影響

B．應當解除

C．沒有效力

D．不得對抗抵押權

24、原建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起日內給予答復。

A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地產估價機構必須加蓋公章

25、物業管理工作中的每一部分工作，都應以__為中心。

A．物業的保值增值

B．滿足當前的租戶和新租戶

C．物業的安全

D．實現物業的管理目標

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、因環境污染損害賠償提起訴訟的時效期間為年。

A：4 B：3 C：2 D：1 E：執行層的組織協調

2、下列權益和財產中，可用房地產開發項目資本金出資的有。

A：股票

B：期貨

C：工業產權

D：非專利技術

E：建設用地使用權

3、關于城市規劃的下列表述中，正確的是__。

A．城市規劃是指為了實現一定時期內城市的經濟和社會發展目標，確定城市性質、規模和發展方向，合理利用城市土地，協調城市空間布局和各項建設的綜合部署和具體安排

B．城市規劃經過法律規定的程序審批確立后，就具有法規效力，城市規劃區內的各項土地利用和建設活動，都必須按照城市規劃進行

C．城市規劃區是指城市市區、郊區以及城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域

D．城市規劃管理是對批準的城市規劃進行管理，對城市規劃區內的各項建設進行統一的安排和控制，保證城市規劃的順利實施

E．城市規劃管理不具有政府行政職能

4、自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90m2以下住房(含經濟適用房)面積比重，必須達到開發建設總面積的__。

A．70% B．60% C．50% D．40%

5、我國對外籌資成本通常是在利率的基礎上加一定的百分點(或基點)。

A：紐約同業拆放

B：中國香港同業拆放

C：倫敦同業拆放

D：新加坡同業拆放

E：借款合同

6、證券可分三類。

A：商品證券

B：貨幣證券

C：有價證券

D：實物證券

E：資本證券

7、路線價通常為__，也可為樓面地價。

A．土地單價

B．土地總價

C．宗地單價

D．宗地總價

8、下列選項中，屬于違法建設的工程有__。

A．未取得建設工程規劃許可證的建設工程

B．臨時建設工程

C．違反建設工程規劃許可證規定的建設工程 D．城市規劃行政主管部門不按照法律規定批準建設的項目

E．擅自變更批準的規劃設計圖紙的建設工程

9、住房公積金的提取和使用原則不包括的原則。

A：定向使用

B：安全運作

C：嚴格時限

D：按時使用

E：執行層的組織協調

10、比準價格是一種__。

A．理論價格

B．市場價格

C．評估價格

D．交易價格

11、動態序列的總變動一般可以分解為四種動態趨勢與波動的經典模式。

A：長期趨勢

B：季節波動

C：年度波動

D：循環波動

E：不規則波動

12、土地儲備貸款的風險因素有。

A：土地儲備中心自有運作資金嚴重不足

B：房地產市場狀況變化的不確定

C：開發周期長，投入的人力、物力巨大，涉及管理部門眾多，建設過程中不可抗力和不可控因素等原因導致的項目未按期完工和超支

D：土地出讓計劃不明確

E：土地儲備中心貸款抵押中的法律問題帶來的風險

13、某承租人的基礎租金為10萬元／月，如果營業額的5％作為百分比租金(月租金超出300 萬元以外的部分收取超額租金)，該承租人在一個月內的營業額為400萬元，該月應繳納的租金總額為萬元。

A：5 B：10 C：15 D：12．5 E：借款合同

14、如果某類房地產需求富有價格彈性，則該類房地產的需求價格彈性系數有可能為。(過時)A：0.5 B：1.0 C：1.5 D：2.0 E：3.0

15、下列房產可免征房產稅的有（）。

A．企業興辦幼兒園用房

B．公園內營業用房 C．學校圖書館

D．個人居住用房

E．校辦企業用房

16、調查計劃一般要包括。

A：資料來源

B：調查內容

C：調查手段

D：抽樣方案

E：聯系方法

17、估價報告有效期應從__起計。

A．估價時點

B．估價作業期

C．出具估價報告之日

D．簽訂估價委托合同之日

18、下列關于達成拆遷房屋補償協議后，拆遷糾紛處理方式的表述中，不正確的是。

A：拆遷當事人達成仲裁協議的，應采取仲裁方式

B：拆遷當事人沒有達成仲裁協議，可向人民法院提起民事訴訟

C：拆遷當事人達成仲裁協議，一方向人民法院提起訴訟，人民法院不予受理

D：訴訟或仲裁期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行

E：執行層的組織協調

19、下列關于會計報表的意義和作用，表述正確的是。

A：會計報表是根據賬簿上所記錄的資料經過整理、歸類、匯總而編制的表式報告

B：會計核算中的報賬，主要是通過編制會計憑證來進行的

C：企業的投資者通過會計報表所提供的信息可以作出正確的投資決策

D：會計報表是會計核算工作的一種專門方法

E：會計報表提供的信息是依法征收稅利的主要依據

20、下列風險中，不屬于系統風險的是__。

A．通貨膨脹風險

B．市場供求風險

C．購買力風險

D．比較風險

21、強制拍賣標的須符合以下三個要件。

A：強制拍賣標的須為被執行人所有或依法享有處分權的財產

B：強制拍賣標的須為人民法院未采取控制性措施(查封、扣押、凍結)的財產

C：強制拍賣標的須為人民法院采取了控制性措施(查封、扣押、凍結)的財產

D：強制拍賣標的須為人民法院委托拍賣人進行拍賣的財產

E：強制拍賣標的須為房管部門委托拍賣人進行拍賣的財產

22、銀行券具有以下特點。

A：是在銀行信用的基礎上產生，通過存款提現和貸款投入流通

B：信譽高，具有法定支付能力，可在全國范圍內流通

C：是一種法定支付手段，任何人不得拒收

D：不定期，可以長期流通使用 E：定期，但可以長期流通使用

23、最小二乘法的基本原理是__。

A．要求實際值與估計值的離差平方和為零

B．要求實際值與估計值的離差平方和為最小

C．要求實際值與趨勢值的離差平方和為零

D．要求實際值與趨勢值的離差平方和為最小

24、房地產資產分為__。

A．房地產實物資產

B．房地產開發投資

C．房地產證券

D．房地產置業投資

E．房地產混合投資

25、運用市場法時，估價人員根據基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，主要包括__等。

A．統一采用總價

B．統一采用單價

C．統一幣種和貨幣單位

D．統一面積內涵和大小

E．統一付款方式

第二篇：2016年下半年青海省房地產估價師經營與管理：房地產的公共品屬性考試試卷

2016年下半年青海省房地產估價師經營與管理：房地產的公共品屬

性考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分，則個別因素修正系數為（）。A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03

2、合作經營企業的房地產抵押，必須經__同意，但企業章程另有規定的除外。A．總經理 B．董事長 C．職代會 D．董事會

3、某大廈總建筑面積10000㎡，房地總價值6 000萬元，其中，土地總價值2 500萬元．某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240㎡．如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為．【2005年考題】 A：2．4％ B：3．0％ C：3．8％ D：7．2％

E：工業用地的監測點評估價格

4、對可比實例價格進行交易日期調整時，最適宜采用__。A．一般物價指數 B．建筑材料價格指數 C．房地產價格指數 D．定額調整系數

5、下列登記中,房屋登記機構應當進行實地查看的情形是__登記。A．預購商品房預告 B．房屋轉移

C．在建工程抵押權 D．房屋抵押權

6、下列關于利率的敘述有誤的是__。

A．利率從不同角度分類，可分為固定利率和浮動利率，市場利率與公定利率 B．我國金融機構的存貸款一般使用固定利率，并且所有金融機構都要使用國家規定的統一利率

C．浮動利率可以降低借貸雙方承擔的利率風險

D．我國利率的制定及調整，由中國人民銀行頒布并組織實施

7、某房地產開發公司征用X省Y市Z縣基本農田以外的耕地360畝開發建設一綜合小區。(2002年試題)開發公司征用該片土地應報審批。A：Z縣人民政府 B：Y市人民政府 C：X省人民政府 D：國務院

E：房地產估價機構必須加蓋公章

8、某宗房地產，其建筑物的各層建筑面積相等，建筑層數為5層，建筑密度為50%，土地單價為2500元/m2，則其樓面地價為__元/m2。A．500 B．2500 C．1000 D．1250

9、建設投資估算的精度在±10％，所需費用，小型項目約占投資的1．0％~3．0％，大型復雜的工程約占0．2％~1．0％，該階段為。A：投資機會研究 B：初步可行性研究 C：詳細可行性研究 D：項目的評估和決策 E：借款合同

10、已知某房地產的土地取得成本1500萬元，土地開發成本3000萬元，管理費用400萬元，投資利息500萬元，銷售費用400萬元，銷售稅費600萬元，開發完成后的房地產價值10000萬元，則該房地產的成本利潤率為__。A．36% B．62.07% C．73．47% D．80%

11、金融機構在向申請貸款的項目貸款前，按照一定的評價標準分別給每項指標打分，按照企業得分的多少，將其劃分為AAA、AA、A、BBB、BB和B級。通常情況下，__資信等級的企業才能獲得銀行貸款。A．AA級及以上 B．A級以上 C．BB級以上 D．BBB級及以上

12、出售公有住房時，售房單位從售房款中一次性提取住宅專項維修資金，高層住宅不低于售房款的。A：5％ B：10％ C：20％ D：30％

E：執行層的組織協調

13、在符合城市規劃和建筑結構安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用（）的行為。A．宅基地所有權 B．空間利用權 C．地役權

D．建筑物相鄰關系

14、一塊前后兩面臨街、總深度為20m的矩形土地，前街路線價（土地單價）為1000元/m2，后街路線價（土地單價）為500元/m2。采用重疊價值估價法計算其前街的影響深度為（）m。A．13．33 B．6.66 C．11.33 D．8.66

15、房地產的行政法規是以頒布的。A：中華人民共和國主席令 B：國務院令

C：國務院房地產行政主管部門部長令 D：省政府省長令

E：房地產估價機構必須加蓋公章

16、造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發商定價方法稱為__。A．成本加成定價法 B．價值定價法 C．目標定價法

D．認知價值定價法

17、某宗房地產是于3年前通過出讓方式取得，當時獲得的土地使用期限為50年并約定不可續期，判定其未來每年的凈收益基本穩定。預計該宗房地產在正常情況下未來4年的凈收益分別為：31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5刀元，報酬率為8％。用“未來數據資本化公式法”計算該宗房地產的收益價格為萬元。A：358.85 B：360.49 C：362.93 D：365.29 E：工業用地的監測點評估價格

18、是我國的中央銀行。A：中國銀行 B：中國人民銀行

C：銀行業監督管理機構 D：證券監督管理機構 E：執行層的組織協調

19、注冊房地產估價師有效期滿需繼續執業的，應當在注冊有效期滿日前，按照《注冊房地產估價師管理辦法》規定的程序申請延續注冊。A：10 B：20 C：30 D：60 E：執行層的組織協調 20、房地產估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平臺理的價值。A：委托人

B：估價報告預期使用者 C：管理部門 D：中立

E：工業用地的監測點評估價格

21、已知某項房地產投資的凈現金流量如下表所示。求該投資項目的財務內部收益率。如果投資目標收益率為10%時，該投資項目的動態投資回收期為()年。A.4.00 B.4.58 C.4.625 D.5.16

22、房地產投資首先面臨的是系統風險。下列風險中哪一個不是系統風險。__ A．通貨膨脹風險 B．資本價值風險 C．市場供求風險 D．或然損失風險

23、商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，分攤的共有面積部分為。A：獨立產權 B：單獨產權 C：共有產權 D：雙方產權

E：執行層的組織協調

24、土地增值稅實行超額累進稅率，增值額超過扣除金額100%、未超過200%的部分，稅率為__。A．30% B．40% C．50% D．60%

25、物業管理企業的資質管理實行制度。A：備案 B：分級審批 C：分類審批 D：專業審批

E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按__計算的。A．綜合利率 B．貸款利率 C．折現率 D．機會成本

2、要求企業采用的會計政策在前后各期保持一致，不得隨意變更的原則是__。A．客觀性原則 B．一貫性原則 C．持續性原則 D．相關性原則

3、下面四個選項中，說法不正確的是__。

A．以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，可視為同一抵押物

B．以一宗房地產分割抵押的，首次抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分 C．鄉、村企業的土地使用權可以單獨抵押

D．以鄉、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地作用權同時抵押

4、新設項目法人融資形式的特點有．(2005年試題)A：項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成 B：新設項目法人承擔相應的融資責任和風險 C：從項目投資后的緊急效益來考察償債能力

D：從既有法人的財務整體狀況來考察融資后的償債能力

E：擬建項目在既有法人資產和信用基礎上進行，并形成其增量資產

5、材料的__是指材料在飽和水作用下強度不顯著降低的性質。A．耐水性 B．吸濕性 C．吸水性 D．抗滲性

6、W房地產開發企業的下列條件，__是符合其設立房地產開發企業應具備的條件。

A．注冊資本在10萬元以上 B．注冊資本在100萬元以上

C．有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員 D．有2名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員 E．有2名以上持有資格證書的專職會計人員

7、假設開發法是以__原理為理論依據的。A．收益遞增原理 B．均衡原 C．預期原

D．未來趨勢原理

8、按國家規定，征收10h基本農田以外的耕地，如果該耕地被征收前3年平均年產值為1000元／畝，征收該耕地的上地補償費最低為萬元。A：50 B：90 C：100 D：150 E：執行層的組織協調

9、貨幣的基本職能包括。A：價值尺度職能 B：流通手段職能 C：支付手段職能 D：貯藏手段職能 E：世界貨幣職能

10、某房地產開發企業通過調查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調查屬于__。A．試探性調查 B．描述性調查 C．創新性調查 D．因果性調查

11、下列情形中會導致房地產當前需求增加的有（）。A．消費者的收入增加

B．作為替代品的房地產的價格上升 C．作為互補品的房地產的價格上升 D．消費者預期其未來的收入增加 E．消費者預期未來的房地產價格上升

12、下列關于城市規劃實施控制，表述不正確的是__。A．一般來說，城市規劃實施控制可以分為通則式和判例式

B．規劃審批的主要依據是控制性詳細規劃，同時還考慮其他相關因素 C．我國的城市規劃控制基本上屬于通則式 D．我國的城市規劃控制基本上屬于判例式

13、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元。如果報酬率為6%，則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A．209.94 B．176.26 C．180.56 D．204.34

14、下列工程建設定額中，屬于施工企業定額的種類有。(2009年試題)A：施工定額 B：預算定額 C：概算定額 D：概算指標 E：投資估算指標

15、甲想將其名下的房產傳繼給乙，則他應當在事實發生之日起__日內，到房產部門進行轉移登記。A．90 B．60 C．30 D．10

16、下列關于凈現值標準差的表述中，正確的有。A：凈現值期望值相同、凈現值標準差小的方案為優 B：可以完全衡量項目風險性高低

C：凈現值標準差相同、凈現值期望值大的方案為優 D：凈現值標準差系數大的方案為優 E：可以反映項目凈現值的離散程度

17、判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數為__。A．0.060 B．0.940 C．1.060 D．1.064

18、房地產交易管理是指政府管理部門及其他相關部門以__手段，對房地產交易活動行使指導監督等管理。A．行政的 B．法律的 C．政治的 D．經濟的 E．間接的

19、下列關于工程量清單，表述正確的是。

A：從性質上說，工程量清單是招標文件的組成部分 B：工程量清單的描述對象是已建工程

C：工程量清單內容涉及清單項目的性質、數量等，并以表格為主要表現形式 D：工程量清單作為投標文件的組成部分

E：工程量清單主要包括工程量清單說明和工程量清單表兩部分 20、臨時建筑是指的建筑物、構筑物和其他設施。A：必須限期拆除 B：結構簡易 C：結構復雜 D：永久性 E：臨時性

21、物業服務企業的工作內容包括。A：確立管理目標 B：制定維修養護方案 C：制定安全保衛方案 D：提出預算

E：確定物業服務費的收費標準

22、收益法中所指的收益是__。A．估價時點前一年的收益

B．估價時點前若干年的平均收益 C．估價時點以后的未來預期正常收益 D．估價時點前最高盈利年份的收益

23、基準地價是城市中均質區域內的土地__。A．最低價格 B．最高價格 C．平均價格 D．成交價格

24、房屋的建筑等級分為__方面。A．建筑物的耐久性等級 B．建筑物的抗震等級 C．建筑物的耐火等級 D．建筑物的環保等級 E．建筑物的重要性等級

25、對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是。A：等額年值法

B：差額投資內部收益率法 C：凈現值法

D：等額年費用法 E：借款合同

第三篇：2017房地產估價師《經營與管理》復習題

1、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業的()。

A.銷售收入

B.轉讓收入

C.租金收入

D.利息收入

2、當房地產開發商將建成后的物業用于出租或()時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。

A.出售

B.抵押

C.轉讓

D.經營

3、下列風險中屬于系統風險的是()。

A.比較風險

B.市場供求風險

C.未來運營費用風險

D.持有期風險

4、買賣雙方要經過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產交易，這個過程反映了房地產的()。

A.不可移動性

B.適應性

C.弱流動性

D.相互影響性

5、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套.則吸納周期為()年。

A.0.6

3B.1.63

C.2.2

5D.12.506、在房地產市場周期循環中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產市場自然周期的()。

A.第一階段

B.第二階段

C.第三階段

D.第四階段

7、下列關于房地產泡沫的表述中，錯誤的是()。

A.市場參與者的投機需求是房地產泡沫產生的直接誘因

B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫

C.房地產泡沫產生的基礎是土地有限性和稀缺性

D.金融機構壓縮房地產信貸會加劇房地產價格上漲和促使泡沫形成8、市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括()。

A.移動平均法

B.指數平滑法

C.市場因子推演法

D.簡單平均法

9、實行施工總承包的房地產開發項日。施工現場的安全應由()負責。

A.開發商

B.監理單位

C.分包單位

D.總承包單位

10、根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是()。

A.目標定價法

B.成本加成定價法

C.隨行就市定價法

D.價值定價法

11、房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調查方法屬于()。

A.觀察法

B.實驗法

C.討論法

D.問卷調查法12、2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2，預測銷售量為380萬m2。如果平滑指數a=0.65，則用指數平滑法預測的2007年該城市商品住宅銷售量為()萬m2。

A.390.5B.399.5

C.523.5

D.543.013、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是()。

A.生活方式

B.受教育程度

C.購買動機

D.自我形象

14、一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價競銷反應強烈，但對其他方面(如增加廣告預算、加強促銷活動等)卻不予理會。這種競爭者屬于()競爭者。

A.從容不迫型

B.選擇型

C.兇猛型

D.隨機型

15、房地產置業投資項目的不確定性因素不包括()。

A.購買價格

B.容積率及有關設計參數

C.空置率

D.運營費用

16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是()。

A.7.02%

B.7.04%

C.7.50%

D.7.85%

17、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數為0.7%的還款方式，并在最后l個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了()元。

A.137.5B.410.2C.432.2

D.452.218、房地產開發企業的利潤可分為4個層次。其中，經營利潤與營業外收支凈額之和為()。

A.利潤總額

B.投資利潤

C.稅后利潤

D.可分配利潤

19、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為()。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

20、某房地產開發項目的總開發成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發成本利潤率為()。

A.45.05%

B.49.31%

C.5B.86%

D.63.6%

參考答案：

1、C2、D3、B4、C5、C6、C7、D8、C9、D10、A11、A12、B13、C14、B15、B16、A17、B18、A19、D20、B

第四篇：海南省2017年房地產估價師《經營與管理》：房地產市場及其運行模擬試題

海南省2017年房地產估價師《經營與管理》：房地產市場及其運行模

擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、拆遷人自己不承擔拆遷工作，而是把拆遷工作委托給具有拆遷資格的單位去承擔，這種拆遷方式是。A：自行拆遷 B：委托拆遷 C：政府拆遷 D：社會拆遷

E：房地產估價機構必須加蓋公章

2、下列有關平均指標，表述正確的是__。

A．平均指標是指用來測定靜態分布數列中各單位的標志值分散趨勢的指標 B．簡單算術平均數適用于分組的分布數列

C．數列“102、103、104、105、106、107、108”的中位數為104 D．眾數是分布數列中出現頻率最高的標志值

3、房地產估價機構應當自收到拆遷當事人書面復核估價申請之日起__日內給予答復。A．3 B．5 C．7 D．10

4、《住宅質量保證書》對于保修項目的保修期限約定為3年的是__。A．門窗翹裂 B．衛生潔具

C．供熱、供冷系統和設備 D．屋面防水

5、原建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起日內給予答復。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地產估價機構必須加蓋公章

6、某開發商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發商在項目市場定位戰略上采取的是戰略。(2009年試題)A：形象差異化 B：人員差別化 C：服務差別化 D：產品差別化 E：借款合同

7、某筆住房拆押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，通常稱為“年利率6%、每月計息一次”，即“名義利率”。當按單利息計算時，名義利率和實際利率是一致的，按復利計息時它們的關系為__。A．相等 B．不相等

C．可能會相等 D．不能確定

8、股票可以在股票市場上作為買賣對象或抵押品隨時轉讓，這體現了股票的__。A．風險性 B．營利性

C．價格的波動性 D．流通性

9、下列關于地籍圖，表述不正確的是。

A：地籍圖是土地管理部門在辦理土地登記和發放土地使用權證書時，了解地塊坐落、四周界址、尺寸、土地使用狀況和面積等的依據 B：地籍圖是表示土地產權、地界和分區的平面圖 C：城市地籍圖比例一般為1：800 D：地籍圖的內容包括地籍要素和必要的地形要素 E：執行層的組織協調

10、下列關于廉租住房的表述中，正確的是。A：廉租住房的供應對象包括中低收入家庭 B：廉租住房免征房產稅

C：廉租住房的供應以實物配租為主

D：廉租住房保障面積標準原則上不超過當地人均住房面積的60％ E：執行層的組織協調

11、房屋拆遷糾紛的當事人達成仲裁協議的，一方向人民法院起訴，人民法院__。A．應在5個工作日內立案受理

B．應在5個工作日內決定是否立案受理 C．應在受理后60日內作出判決 D．不予受理

12、房地產開發具有__的特點，其開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發完成后的房地產價值等實際發生的時間不盡相同，特別是大型的房地產開發項目。

A．投資量大 B．周期長 C．風險性大

D．開發費用投入時間變化大

13、直轄市的城市總體規劃，由直轄市人民政府報__審批。A．土地管理局

B．城市規劃管理部門

C．國務院建設行政主管部門 D．國務院

14、目前，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于。A：5％ B：7％ C：10％ D：15％

E：房地產估價機構必須加蓋公章

15、__是指房地產業活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發生。A．房地產周期 B．房地產循環

C．房地產周期循環 D．房地產周期運動

16、下列因素中，屬于房地產置業投資項目主要不確定性因素的是__。A．空置率 B．利息備付率 C．容積率

D．成本利潤率

17、路線價法特別適用于對__進行估價。A．單宗土地 B．大量土地 C．部分土地 D．待開發土地

18、下列不屬于衡量會計信息質量原則的是。A：客觀性原則 B：不相關聯性原則 C：可比性原則 D：及時性原則

E：執行層的組織協調

19、經濟增長通常用一定時期內實際__的平均增長率來衡量。A．國內生產總值 B．國民生產總值 C．國民收入

D．國民消費水平

20、造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發商定價方法稱為__。A．成本加成定價法 B．價值定價法 C．目標定價法

D．認知價值定價法

21、設臨街深度價格修正率見下表．另設，旁街對街角地的影響深度以4．5m為一級距，旁街影響加價率依次為旁街路線價的40％、20％和10％，則下圖的宗地B的單價為．【2007年考題】 A：6 400元／㎡ B：6 800元／㎡ C：6 960元／㎡ D：7 600元／㎡ E：工業用地的監測點評估價格

22、單獨編制的國家級歷史文化名城保護規劃，由國務院審批其總體規劃的城市，報__審批。A．國家建設部 B．國家文物局

C．國家建設部和國家文物局 D．國家建設部或國家文物局

23、主要職責是統一監督管理銀行、金融資產管理公司、信托投資公司以及其他存款類金融機構，維護銀行業的合法、穩健運行的是__。A．中國人民銀行

B．中國銀行業監督管理機構 C．中國保險業監督管理機構 D．中國證券業監督管理機構

24、定位于偏好中心，來迎合所有的消費者的營銷方式是__。A．無差異性營銷 B．差異性營銷 C．定制性營銷 D．集中性營銷

25、__是指廠商把各種生產要素作為投入品進行組合并轉化成產品的過程。A．供給 B．生產 C．投入 D．產出

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列關于內地房地產估價師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是（）。A．內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書于2003年11月簽署 B．內地房地產估價師與香港測量師資格互認頒證大會于2004年8月舉辦

C．內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書簽署后，內地房地產估價師自動成為香港測量師

D．內地房地產估價師與香港測量師資格互認是內地與香港最早實現資格互認的專業技術人員資格之一

2、下列指標中，屬于房地產投資項目靜態盈利能力指標的有。(2007年試題)A：凈現值 B：投資利潤率 C：現金回報率

D：靜態投資回收期 E：內部收益率

3、當建筑長度的上部土層較軟，承載力較低，不適宜采用載天然地基上作淺基礎時，采用__。A．條形基礎 B．獨立基礎 C．樁基礎 D．箱形基礎

4、下列關于建筑物壽命和經過年數的說法中，正確的是__。

A．建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數也短于實際經過年數 B．建筑物的經濟壽命長于自然壽命，有效經過年數也可能長于實際經過年數 C．建筑物的經濟壽命與自然壽命相等，有效經過年數與實際經過年數也相等 D．建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數可能短于也可能長于實際經過年數

5、由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以違法所得 3倍以下但不超過30000元的罰款；沒有違法所得的可處10000元以下罰款的情形有__。

A．同時在兩個或者兩個以上房地產估價機構執行業務的 B．未經注冊擅自以房地產估價師名義從事估價業務的

C．以注冊房地產估價師個人名義承接房地產估價業務并收取費用的 D．準許他人以自己的名義執行房地產估價師業務的 E．兩個房地產估價機構聯合投標獲得估價業務的

6、收益法公式成立的條件是（）。

A．a每年不變、有限年期、r每年不變且大于零 B．a每年不變、無限年期、r每年不變且大于零 C．a每年變化、有限年期、r每年不變且大于零 D．a每年不變、有限年期、r每年變化且大于零

7、拍賣一非公物房地產。市場價2800萬元，確定保留價2300萬元，起拍價1500萬元，成交價3200萬元，事先未約定傭金標準，拍賣人可以向委托人收取的傭金最高為萬元。A：64 B：96 C：160 D：224 E：執行層的組織協調

8、某家擬購買一套住宅，單價為3000元/m2，該家庭的月收入為6000元，其中30%可用來支付房款，銀行可為其提供15年期的住房抵押貸款，貸款年利率為6%，抵押貸款價值比例最大為80%，問根據該家庭的支付能力最多可以購買__平方米的住宅 A．36.72 B．45.32 C．88.88 D．97.86

9、在工程量計算規則中，計算一半建筑面積的有。A：有頂蓋無圍護結構的場館看臺

B：建筑物外無圍護結構，有頂蓋的走廊、挑廊 C：建筑物外有圍護結構的挑廊、走廊 D：屋頂樓梯間、電梯機房 E：建筑物內的變形縫

10、房地產金融的特點包括。A：集中性 B：風險性 C：流通性強 D：資金增值性 E：資金周轉期長

11、假設開發法的操作步驟包括__。A．調查待開發房地產的基本情況 B．選擇最佳的開發利用方式

C．估計開發前的房地產價值及開發經營期

D．估算開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的稅費

E．進行具體計算，求出待開發房地產的價值．

12、對監理單位的資質審查、分級標準、申請程序、監理業務范圍及管理機構與相應職責均做了詳細規定的是。A：《工程建設監理單位資質管理實行辦法》 B：《工程建設監理單位資質管理若干細則》 C：《工程建設監理單位資質管理實行規定》 D：《工程建設監理單位資質管理具體規定》 E：執行層的組織協調

13、作為中央銀行，一般都具有三大基本職能。A：發行的銀行 B：銀行的銀行 C：國家的銀行 D：企業的銀行 E：社會的銀行

14、根據邊際成本理論，房地產開發的邊際成本隨容積率增加的變化趨勢是__。A．先上升后下降的拋物線

B．先下降后上升的“U”形曲線 C．一直上升的直線 D．不受容積率的影響

15、禁止發布房地產廣告的是__。A．在劃撥土地上開發建設的房地產 B．已設定抵押的房地產

C．未取得商品房預售許可證的房地產 D．沒有選聘物業管理企業的房地產

16、某非經濟特區的房地產估價機構評估一宗以房產為主的項目，評估的房地產總價為2400萬元，根據國家有關規定，估價收費最高為萬元。A：1．92 B：3．60 C：4．57 D：6．00 E：執行層的組織協調

17、下列行為中，應當繳納契稅的有__。A．房屋贈與 B．房屋繼承

C．以土地、房屋權屬抵債 D．以土地、房屋權屬投資、入股 E．房地產抵押

18、下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是分析。A：吸納率

B：房地產市場的商業周期 C：家庭規模與結構

D：投資購買和使用購買的比例 E：借款合同

19、房地產抵押合同，屬于__。A．主合同 B．從合同 C．債權合同 D．擔保合同

20、用于解決會計資產計價、負債清償和收益確認等問題的會計假設是。A：會計主體假設 B：持續經營假設 C：會計分期假設 D：貨幣計量假設 E：執行層的組織協調

21、在我國下列屬于限制民事行為能力人的有。A：18周歲以上的成年人 B：10周歲以上的未成年人 C：不滿10周歲的未成年人

D：不能完全辨認自己行為的精神病人 E：不能辨認自己行為的精神病人

22、下列關于企業利潤和收入的表達中，正確的是（）。

A．企業利潤可分為經營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次 B．經營收入=銷售收入+出租收入

C．銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入 D．可分配利潤=稅后收入-未分配利潤

23、流動比率越__，說明營運資本越多，對債權人而言，其債權就越安全。A．低 B．高 C．不變

D．無法判斷

24、下列有關中國現行房地產稅各稅種的納稅人，表述正確的是。A：中國境內擁有房屋產權的單位和個人都是房產稅的納稅人

B：產權屬于全民所有的，以經營管理的單位和個人為房產稅納稅人 C：土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權的單位和個人

D：有償轉讓土地使用權、地上建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人

E：在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，轉讓的單位和個人為契稅的納稅人

25、年利率是10%，存款額為1000元，計息周期是2年，按單利計息方式算出的利息為__元。A．200 B．1200 C．1210 D．210

第五篇：2017房地產估價師《經營與管理》鞏固題

1、下列計算一半建筑面積的是()。

A.無柱的雨篷

B.無頂蓋的室外樓梯

C.騎樓

D.無頂蓋的陽臺

答案：B2、個人住房貸款比例不高于所購房屋價款或評估價值的()%。

A.60

B.70

C.80

D.90

答案：C3、已售公有住房的住宅公共部位維修基金向()籌集。

A.房管部門

B.物業管理公司

C.住房公積金管理中心

D.售房單位和購房人

答案：D4、契稅的課稅對象為()。

A.房地產的出售人

B.房地產的購買人

C.房地產的使用權人

D.發生權屬轉移的房地產

答案：D5、屬于直接融資的金融工具為()。

A.存款單

B.保險單

C.支票

D.銀行承兌匯票

答案：C6、銀行向居民購買住宅提供抵押貸款的方式屬于()。

A.商業信用

B.國家信用

C.消費信用

D.A和C

答案：C7、保險人為債務人的信用提供擔保的險種稱為()。

A.財產損失保險

B.保證保險

C.責任保險

D.信用保險

答案：D8、保險合同的客體為()。

A.保險人

B.保險利益

C.保險金額

D.被保險人

答案：B9、股票與債券的共性是()。

A.收益性

B.償還性

C.安全性

D.市場價格與票面價值的一致性

答案：A10、投資基金證券的持有人與發起人的關系是()關系。

A.股權

B.債權

C.契約

D.債務

答案：C11、施工企業的建設工程保修期，自()起計算。

A.已按合同約定完成所有工程項目之日

B.竣工驗收之日

C.竣工驗收合格之日

D.建設單位同施工單位共同簽署保修書之日

答案：B12、轉移登記應當在事實發生之日起()內提出申請。

A.30日

B.60日

C.90日

D.10日

答案：C13、房地產評估機構中，三級機構可以()的評估項目。

A.在其注冊地省、自治區范圍內，從事建筑面積5萬m2以下

B.在其注冊地省、自治區范圍內，從事建筑面積.5萬m2以下

C.在其注冊地城市區域內，從事建筑面積.5萬m2以下

D.在其注冊地城市區域內，從事建筑面積5萬m2以下

答案：D14、地形圖中的地貌是指()。

A.地表面高低起伏的形態

B.地表面上固定的物體

C.土地的編號、利用類別、等級、面積等

D.地塊的坐落、四周界址、尺寸、土地利用狀況等

答案：A15、電氣安裝工程屬于()。

A.工程項目

B.分項工程

C.分部工程

D.單位工程

答案：C16、自動噴灑系統屬于()。

A.生活給水系統

B.生產給水系統

C.消防給水系統

D.熱水供應系統

答案：C17、某企業會計拒絕將該企業所有者的個人支出計入企業損益的依據是()。

A.相關性原則

B.劃分收益性支出與資本性支出原則

C.貨幣計量假設

D.會計主體假設

答案：D18、從組織形式上看，我國的商業銀行實行的是()。

A.分支行制

B.單元銀行制

C.集團限行制

D.連鎖銀行制

答案：A19、下列關于市場失靈的說法錯誤的是()。

A.對市場某種程度的壟斷和完全壟斷使得資源配置缺乏效率

B.外部性可以是正的也可以是負的C.市場可以有效地提供私人物品與公共物品

D.信息不完全可能導致市場失靈

答案：C20、私人物品的特征如下()。

A.既無競爭性又無排他性

B.既有競爭性又有排他性

C.有競爭性、無排他性

D.有排他性、無競爭性

答案：B