第一篇：2011深圳新興城市綜合體盤點 看全球綜合體代表

2011深圳新興城市綜合體盤點 看全球綜合體代表

http://shop.sz.soufun.com 房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng) 2011-03-22 09:54:00 搜房網(wǎng)

摘要：2010年樓市調(diào)控新政頻頻出招，被指“價格上漲過快”的住宅地產(chǎn)遭遇政策寒潮，與此同時，房地產(chǎn)市場的另一分支——商業(yè)地產(chǎn)卻逆市向好，寫字樓、商鋪受到投資客青睞，有“城中之城”之稱的大型城市綜合體更被各方矚目。2011年，曾經(jīng)一度演繹“深圳速度”奇跡的深圳，又將崛起哪些新興的都市綜合體？ 21世紀的第二個十年已經(jīng)開啟，危機肆虐的中國樓市步入深度調(diào)整期，當住宅開發(fā)市場幾經(jīng)沉浮上演震蕩式跳躍后，商業(yè)地產(chǎn)能否引領(lǐng)未來黃金十年?2011年的春天，由搜房網(wǎng)主辦，搜房全球機構(gòu)承辦的“2011第六屆中國商業(yè)地產(chǎn)&寫字樓年會“即將于4月22日在京滬兩地盛大召開。屆時，搜房網(wǎng)將邀請全國1000家以上品牌商家企業(yè)、萬名投資者參加本屆商業(yè)地產(chǎn)年會，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和投資者、商家搭建一個互動交流的平臺。

2010年樓市調(diào)控新政頻頻出招，被指“價格上漲過快”的住宅地產(chǎn)遭遇政策寒潮，與此同時，房地產(chǎn)市場的另一分支——商業(yè)地產(chǎn)卻逆市向好，寫字樓、商鋪受到投資客青睞，價格大幅上漲，基本具備現(xiàn)代城市的全部功能、有“城中之城”之稱的大型城市綜合體更被各方矚目。

城市綜合體是從上個世紀開始出現(xiàn)，現(xiàn)風靡世界大都市的城市建筑群?！俺鞘芯C合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。大型城市綜合體適合經(jīng)濟發(fā)達的大都會和經(jīng)濟發(fā)達城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟特點有所側(cè)重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。曼哈頓的洛克菲勒中心、東京的六本末、深圳的萬象城、海岸城都算是其中的成功代表。

2011年，曾經(jīng)一度演繹“深圳速度”奇跡的深圳，又將崛起哪些新興的都市綜合體？

寶能太古城

最新動態(tài)：寶能太古城只租不售，2010年6月9日，深圳市寶能商業(yè)有限公司舉行了揭牌儀式，這標志著成功開發(fā)深圳灣最大地鐵連體國際都市綜合體――寶能太古城的深圳寶能地產(chǎn)股份有限公司擁有了自己的商業(yè)管理公司，其運營管理的太古城花園購物中心，于2010年8月上旬正式啟動全球招商。據(jù)了解，寶能商業(yè)有限公司主要負責寶能集團旗下深圳、北京、天津等地的商業(yè)地產(chǎn)項目的運營與管理。

項目概況：寶能太古城位于后海中心大道南路段西側(cè)，總用地面積約6.6萬平米，總建筑面積約43萬平米，是深圳灣區(qū)規(guī)模最大的建筑群，也是唯一的都市綜合體，唯一的地體連體物業(yè)。不僅南區(qū)公寓與北區(qū)大宅近享灣區(qū)所有精華資源及配套，其超10萬平米大型shopping mall，占后?？偵虡I(yè)面積50萬平米的1/5，且為后海最大的商業(yè)購物中心。還將匯集國際一線品牌名店、大型百貨、休閑娛樂等。剛剛升級為中國首家私人公募基金的壹基金已確定在此安營扎寨，擬打造國內(nèi)首條慈善公益主題街。

交通狀況：寶能太古城為地鐵口物業(yè)，負一層與地鐵2號線海月站無縫連接，經(jīng)西部通道15分鐘即可到達迪士尼樂園，30分鐘可到達香港國際機場，區(qū)域井字形交通網(wǎng)絡(luò)：東濱路、沙河西路、濱河大道、中心路、后海濱路等 待地鐵全線通車后，交通將更為便利。項目亦有多路公交可以到達，自駕車可經(jīng)濱河大道、東濱路、科苑西路，小編從福田香蜜湖出發(fā)，駕車20幾分鐘即到項目。目前公交線路尚不完善，僅東濱路口有少量公交線路?？浚形从姓秸九?，相信年內(nèi)或最遲明年，隨著后海幾個新盤陸續(xù)入伙，公交線路會逐漸完善。

周邊配套：即將舉辦大運會開幕式的深圳灣體育中心、F1世界級摩托艇永久賽場、中心路浪漫水岸商圈、、深圳歌劇院、藝術(shù)館等文化設(shè)施、6大主題公園的15公里濱海長廊，當然還有遼闊的深圳灣…… 后海商圈概況：深圳灣商圈作為前海中心新興崛起商圈，必將使傳統(tǒng)商業(yè)黯然失色，主導城市商業(yè)中心轉(zhuǎn)移。據(jù)統(tǒng)計，該片區(qū)土地面積133.54萬㎡、總建面174.7萬㎡，住宅供應(yīng)總量將達157.23萬㎡，基本上是高端住宅，龐大的住宅供應(yīng)量勢必吸引大量的居住人口。相應(yīng)地，深圳唯一一條由深圳市政府統(tǒng)一規(guī)劃的風情商業(yè)街——中心路也位于深圳灣商圈，其兩側(cè)政府規(guī)劃有50萬平米騎樓商業(yè)，相當于4-5個大型shopping。

寶能太古城效果圖

摩爾城 最新動態(tài)：摩爾城位于龍崗區(qū)深惠路地鐵三號線南聯(lián)站旁，商業(yè)部分將打造成一個購物中心，商鋪只租不售，針對一線品牌統(tǒng)一招商，華潤萬家正式進駐，于2011年1月18日盛大開業(yè)，寫字樓推出時間待定，住宅均價17000元/平米。摩爾城是涵蓋住宅、商業(yè)、商務(wù)中心的新一代新城市綜合體：購物+餐飲+娛樂+休閑+商務(wù)辦公。項目概況：

摩爾城項目占地26681.88㎡，總建筑面積130022.05㎡，其中住宅57151.32㎡，商業(yè)37141.75㎡，商業(yè)中心11283.95㎡。一次性整體開發(fā)。摩爾城北臨深惠路及試開通的地鐵三號線，距離地鐵南聯(lián)站約150米，所處片區(qū)是龍崗區(qū)商業(yè)、金融、文化服務(wù)的中心。

摩爾城涵蓋住宅、商業(yè)、商務(wù)中心，新一代新城市綜合體。由3棟三十一層住宅和1棟二十層商業(yè)中心組成，住宅下設(shè)四層商業(yè)裙樓，五層為架空層花園(內(nèi)設(shè)主題會所、泛會所、風情園林、游泳池等)，具現(xiàn)代感、國際感，由美國泛亞易道擔綱園林設(shè)計，復合式新都市風格園林設(shè)計，旨在打造城市地標。摩爾城住宅定位為現(xiàn)代、高檔物業(yè)，立面采用現(xiàn)代簡約的建筑風格，戶型設(shè)計方正簡潔，80%以上的戶型帶入戶花園、空中院落及露臺。2梯4戶(部分2梯3戶)，戶型包括二房、三房、四房、五房等，面積區(qū)間從82.30㎡至160.56㎡，整體戶型方正實用、南北通透、采光效果極佳，星級大堂設(shè)計，實行封閉式管家管理，戴德梁行擔綱物業(yè)管理顧問。

周邊配套：【摩爾城】坐享雙公園、雙廣場、雙會所等齊全配套。項目南側(cè)毗鄰面積約133公頃的八仙嶺生態(tài)公園，是龍城片區(qū)兩個最大的休閑公園之一，定位為景觀、休閑的區(qū)級市政山體生態(tài)公園。另外，坐享占地總面積約2.68平方公里的龍崗植物園，是目前珠江三角洲占地面積最廣、投資規(guī)模最大的植物園區(qū);【摩爾城】擁有華南地區(qū)第一大文化廣場龍城廣場以及龍頭廣場兩大人文廣場;雙會所：釣魚臺國賓館級五星會所及八大主題泛會所。

華潤萬家進駐摩爾城

合正匯一城

最新動態(tài)：合正匯一城元旦開盤熱銷。是地鐵1號線西鄉(xiāng)站上蓋都市綜合體項目，項目地處前海中心“二島一核心”中商業(yè)區(qū)核心，憑借強大輻射力與號召力，引領(lǐng)全新的、都會的、便捷的前沿生活模式，主打70-120平米“稀缺產(chǎn)品”路線的中小戶型，均價18800元/平。商鋪和商務(wù)公寓推出時間待定。項目簡介：

合正匯一城位于深圳前海中心——地鐵一號線西鄉(xiāng)站上蓋(寶安新湖路與西鄉(xiāng)大道交匯處)，由7棟27—32層的高層住宅和1棟商務(wù)公寓圍合而成，西南面設(shè)有約80000平米地下兩層及地面三層商業(yè)大型旗艦商業(yè)，地下商業(yè)與地鐵一號線西鄉(xiāng)站無縫接駁。項目利用所處前海中心“二島一核心”中商業(yè)區(qū)核心的先天優(yōu)勢，憑借強大輻射力與號召力，引領(lǐng)全新的、都會的、便捷的前沿生活模式。

合正匯一城實景圖

香江日航廣場

最新動態(tài)：南山中心區(qū)香江日航廣場是一座集辦公、酒店、公寓及商業(yè)為一體的綜合性超高層綜合建筑群，該項目位于深圳市南山商業(yè)文化中心核心區(qū)內(nèi)，緊鄰天利商務(wù)中心，2008年開工，目前在建，預(yù)計2011年竣工。項目簡介：

香江日航廣場位于深圳市南山商業(yè)文化中心核心區(qū)內(nèi)，緊鄰天利商務(wù)中心，高300.8米，工程總用地面積25727.8平米，總建筑面積232045平米，是一座集辦公、酒店、公寓及商業(yè)為一體的綜合性超高層綜合建筑群，由A、B共2棟塔樓組成。其中A棟超高層塔樓地上為62層，B棟商務(wù)公寓樓地上為35層。建成后將成為集經(jīng)濟性與自然生態(tài)于一體的多功能綜合體，并將成為深圳南山區(qū)富有現(xiàn)代氣息的地標性第一高樓。

香江日航廣場位于海德一道的北側(cè)、后海路東側(cè)，由深圳市香江置業(yè)有限公司建設(shè)，該項目與臨近建筑、構(gòu)筑物較近，影響主要包括高架步行街、天利中央廣場一、二期，海岸城商業(yè)廣場、廣州本田4S店以及周邊市政道路等。

深圳都市綜合體成功代表——萬象城 萬象城

HOPSCA——集酒店(Hotel)、寫字樓(Office)、生態(tài)公園(Park)、購物中心(Shopping)、會所(Convention)、城市超級寓所(Apartment)為一體的多功能、現(xiàn)代化、綜合性城市多維空間，世界上最先進的地產(chǎn)開發(fā)模式。

都市綜合體，將之前分割零散的不同建筑在此有機重組，并賦予它們新的意義;對每個懷有理想的城市而言，它是“從城市進化到都市”的必需品，成功的城市綜合體，將成為城市的象征和圖騰。巴黎拉?德方斯廣場如此，紐約洛克菲勒中心如此，東京六本木新城如此，日益蓬勃興盛的MIXC亦如此。它們濃縮著時代的記憶，它們與城市融為一體，共同前進。MIXC——華潤萬象城，攜手高檔購物中心、國際超甲級寫字樓、星級酒店、高檔住宅群及服務(wù)式公寓，憑依高端的硬件配套設(shè)施、業(yè)態(tài)的多重組合、品牌集群的完善鏈條，以及國際化的運營理念，成就國內(nèi)首屈一指的都市綜合體典范。深圳萬象城簡介 18.8萬平米的深圳萬象城是目前深圳最大、華南最好、全國最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購物中心，HERMES、LV、GUCCI、PRADA、FENDI、DIOR、ARMANI、Zegna、MaxMara、HUGO BOSS、VERSACE ……從深圳萬象城內(nèi)的頂級品牌你一定看出了萬象城的檔次和規(guī)格，另外深圳萬象城內(nèi)還包括Ole’超市、嘉禾影城、真冰場等主力店。

現(xiàn)在深圳萬象城幾乎已經(jīng)成為整個城市的商業(yè)代表，外地人來到深圳不可能不去逛萬象城，這就是萬象城對于一個城市的地位。

華潤旗下的萬家OLE超市也開創(chuàng)了國內(nèi)高檔精品超市的新局面。華潤?萬象城擁有中國最大的以奧林匹克標準建造的真冰滑冰場——冰紛萬象，體驗前所未有的震撼與激情。萬象城內(nèi)的全球華語鼎級影院——嘉禾，其舒適的環(huán)境、先進的設(shè)備、震撼的音效，帶來的與“往”不同的視聽盛宴。萬象城匯聚了世界各國的美味，品嘗天地人間的佳肴。不論是商務(wù)、休閑還是婚慶，聚會，MIXC都將美食詮釋的深入人心。

項目占地近10萬平方米，建筑面積55萬平方米，集零售、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)、住居等諸多功能于一體。深圳萬象城開業(yè)以來，就得到了各界的一致好評和認同，隨著客流量不斷的增長，也取得極佳的業(yè)績。同時為社會就業(yè)提供8000多個工作崗位。目前，萬象城作為華潤置地商業(yè)地產(chǎn)的主力產(chǎn)品和主導品牌，已在深圳、杭州、沈陽、成都、鄭州等城市進行項目拓展和建設(shè)。

深圳“十五”期間重大建設(shè)項目、全市目前最大的購物中心“華潤中心萬象城”昨天在羅湖金融商務(wù)區(qū)開業(yè)。這座“商業(yè)巨無霸”的投入使用，將會給深圳市民帶來前所未有的購物環(huán)境和消費體驗，也標志著“華潤商圈”的誕生。省委常委、市長李鴻忠，市政協(xié)主席李德成，華潤集團總經(jīng)理寧高寧以及來自海內(nèi)外的零售商代表500多人出席了開業(yè)典禮。發(fā)展簡史

該購物中心由香港華潤集團在深圳投資開發(fā)，集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等功能于一體，總建筑面積55萬平方米，總投資逾40億港元，是深圳目前規(guī)模最大的綜合性商業(yè)建筑群。首期項目包括超大規(guī)模室內(nèi)購物及娛樂中心“萬象城”、國際標準5A甲級寫字樓“華潤大廈”。二期項目包括五星級商務(wù)大酒店、酒店式服務(wù)公寓及一個由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場，將于2005年全面開工建設(shè)。

華潤中心首期項目萬象城作為華潤中心的核心部分，建筑面積達18.8萬平方米，擁有近300個獨立店鋪，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等于一身，是真正意義的“一站式”消費中心。華潤萬象城借鑒國外購物中心的成功經(jīng)驗，萬象城的租戶組合方面采取了主力店+次主力店+專門店的形式。四家主力店包括深圳最大的電影城——7廳嘉禾影城、奧運標準的“冰紛萬象”滑冰場。有近300個國內(nèi)外知名品牌專門店，包羅萬象、異彩紛呈，其中三分之一的品牌商家是首次進入中國大陸或者深圳市場。

深圳都市綜合體成功代表——海岸城 海岸城

海岸城項目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，由海岸城東座寫字樓、海岸城西座寫字樓、海岸城購物中心和海岸風情街組成，是目前深圳西部規(guī)模最大的綜合型商務(wù)、商業(yè)項目。項目總投資約20億元人民幣，總建筑面積約30萬平方米。其中：購物中心約12萬平方米;寫字樓約14萬平方米;商業(yè)街約4萬平方米。海岸城配備地下停車位約2000個。

海岸城購物中心：目前深圳西部經(jīng)營面積最大、功能最齊全、服務(wù)人群最廣泛、最具代表性的集購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型購物中心，也是深圳唯一具有濱海風情特色的購物中心。該項目由2003年和2004年世界商業(yè)零售建筑設(shè)計排名第一《(World Architecture》雜志提供)的美國凱里森建筑事務(wù)所負責方案設(shè)計，深圳市城脈建筑設(shè)計有限公司負責深化設(shè)計。

海岸城寫字樓：包括海岸城東座和海岸城西座，辦公部分建筑面積約14萬平方米。

全球都市綜合體項目代表——波茨坦廣場 波茨坦廣場 介紹

波茨坦廣場位于Potsdamer Platz 10785 Berlin，是新柏林最有魅力的場所。其引人注目的建筑集餐館、購物中心、劇院及電影院等于一身，使它不僅吸引著觀光的游客，也吸引著柏林人經(jīng)常到此一游。而以前的波茨坦廣場只成為現(xiàn)在廣場中的一小部分。其他：

最初的波茨坦廣場只有一個十字路口。之后，在這里建起了波茨坦火車站，從而發(fā)展成交通最繁華的地區(qū)之一，也成了首都生機勃勃的都市生活的代名詞。二次大戰(zhàn)中，廣場遭到嚴重毀壞。由于它地處美、英、法、蘇管轄區(qū)的交界處，并有柏林墻橫穿廣場，使這繁華一時的城市中心，在戰(zhàn)后被淪為沒有人煙的隔離區(qū)。

柏林墻倒塌之后，波茨坦廣場曾是歐洲最大的建筑工地。1993年至1998年間，這里建起了戴姆勒·克萊斯勒區(qū)，其中有辦公樓、商店、飯店、居民住房、餐館以及Stella-音樂劇院和一個卡西諾賭場。22層高的德比斯大樓(debis-Haus)由累措·皮亞諾(Renzo Piano)設(shè)計，其巨大寬闊的正廳內(nèi)設(shè)有Jean Tinguely的機械雕塑“Meta-Maxi”。與其相連的是一家全景電影院和購物中心阿卡丹(Arkaden)，內(nèi)有各式商店，商品種類繁多。2000年，座落在肯珀廣場(Kemperplatz)的索尼中心(Sony Center)正式開放，索尼公司的歐洲總部設(shè)置在此。七棟大樓環(huán)抱在一起，被圍成的中心區(qū)寬敞明亮，上有一帶皺褶的蓬式頂蓋。這組超時代的建筑群還包括有一家新的電影博物館、兩家電影院、一家全景電影劇場、餐館和一個叫做“音樂箱”的觀眾與“展品”可以交流的展覽。

帶有紅磚外墻的克爾霍夫大樓(Kollhoff-Geb?ude)內(nèi)有歐洲最快的電梯，游客可以乘此電梯上樓，飽覽市容風光。

全球都市綜合體項目代表——香港國際金融中心 香港國際金融中心

香港國際金融中心(簡稱國金;英文：International Finance Centre，IFC)是香港作為世界級金融中心的著名地標，位于香港島中環(huán)金融街8號，面向維多利亞港。由地鐵公司(今港鐵公司)及新鴻基地產(chǎn)、恒基兆業(yè)、香港中華煤氣及中銀香港屬下新中地產(chǎn)所組成的IFC Development Limited發(fā)展、著名美籍建筑師César Pelli及香港建筑師嚴迅奇合作設(shè)計而成，總樓面面積達43萬6千平方米?，F(xiàn)為恒基集團和香港金融管理局的總部所在地。中文名稱：國際金融中心

英文名稱：International Finance Centre 所在地：香港島中環(huán)金融街8號

建造期間：第一期：1998年;第二期：2003年 用途：購物中心、辦公室 樓高：415.8 米 樓層：88層

樓板面積：43萬6千平方米 電梯數(shù)：62 建筑師：César Pelli、嚴迅奇

全球都市綜合體項目代表——東京六本木 東京六本木

東京六本木新城是東京著名的購物中心和旅游中心，該項目在2003年4月開業(yè)，目前已經(jīng)成為外地游客到了東京必到的綜合商業(yè)設(shè)施，坐地鐵日比谷線直接到達六本木站就到達六本木新城。

日本東京的六本木新城是日本森建筑公司的一個馬拉松項目，在這個項目開始的初期，許多人都對這個項目的建成表示悲觀懷疑，預(yù)測這個項目可能太大了，或者他對于日本傳統(tǒng)的品味來說，變成太大太突然。同時人們也懷疑建造這樣一個項目的時機，因為那個時候日本正處于一個最長的衰退期。

長達17年的前期運作過程，是任何一家國內(nèi)開發(fā)商不可能做到的。其敬業(yè)精神，為后代留下一點有價值東西的負責態(tài)度，是國內(nèi)開發(fā)商所欠缺的。森稔社長要整個團隊堅持不懈的追求品質(zhì)，樹立世界一流品牌，這也是森大廈株式會社感到自豪的信念。

六本木地區(qū)位于東京都中心的港區(qū)，距離皇宮只有0.5公里，一直以其國際化而聞名。這里曾經(jīng)是各國使館人員的居住區(qū)，許多與藝術(shù)、文化和媒體相關(guān)的機構(gòu)和場所分布其間，區(qū)內(nèi)的夜生活也久負盛名。六本木在東京的位置和地位，可以大致相當于上海的淮海中路西段，或是北京的東郊民巷。

1986年，六本木被東京都政府確定為城市改建誘導地區(qū)，并從此進入了長達17年之久的改建歷程。

“六本木新城”集辦公、購物、博物館、影院、酒店、會議設(shè)施、住宅、教育機構(gòu)、媒體機構(gòu)、公園等功能于一身，一改東京以往平坦、開闊的城市形象，在不到12公頃的土地上構(gòu)建了一個功能完善、密集、綠意濃濃、且立體化了的“城中之城”與“文化都心”?！傲灸拘鲁恰遍_幕至今，每年接待來自本國和外國的游客逾千萬人次，這在日本經(jīng)濟不振的現(xiàn)階段確是少見的商業(yè)奇跡。

2003年建成的六本木之丘(Roppongi Hills)，是按照下個世紀理想東京風貌而建的社區(qū)。這個占地接近十二公頃的新地標，較巨蛋廣場大八倍，內(nèi)里是吃喝玩樂與文化藝術(shù)之總匯?；I劃了十七年、耗資近一百七十億港元興建的六本木之丘，已被東京本地人視為新世紀的新都市概念建筑體。今年四月底開始啟用后，風靡全日本。每日慕名前來這個集時尚名店、五星級酒店、餐廳、朝日電視臺、美術(shù)館、住宅……等于一身的蒲點之人，多不勝數(shù)。

第二篇：城市綜合體專題

城市綜合體：地方政府“賣地撈錢”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達175.26億元起拍價，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價率為24.4%，不僅是上?？們r地王，該地塊也成為今年全國總價地王。

城市綜合體具有帶動投資、刺激消費、地標形象等屬性，被認為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴重，會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。因此，專家建議，一方面，應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風險；另一方面，從抓運營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開花

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍，也就是說，可見的一段時期，各個城市的綜合體規(guī)模，將達目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會議、文娛和交通等城市生活空間，帶動周邊半徑消費，因此，一二線城市或經(jīng)濟實力較強的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點。

日前，云南省提出，未來五年內(nèi)，云南將規(guī)劃建設(shè)100個城市綜合體。據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報規(guī)的城市綜合體項目就多達41個。

南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過50家，總體量達到100萬平方米以上的就有七家，各個板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設(shè)，以板塊來劃分，河西板塊以17個排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學指出，城市綜合體一方面可以促進土地集約節(jié)約使用，增強城市競爭力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi)，滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴張的同時，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。

《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2010-2020）》規(guī)劃指出，溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個城市綜合體。這意味著，如果20個綜合體全部建成，個別區(qū)域不到兩公里就將有兩個城市綜合體。

事實上，城市綜合體建設(shè)熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時發(fā)現(xiàn)，當?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設(shè)，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)綜合體，當?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟強鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動當?shù)厣虡I(yè)繁榮。

城市綜合體成地方“賣地撈金”重地

城市綜合體不僅拉動地方消費，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導，也成了撬動區(qū)域樓市的“賣點”，成為地方政府“賣地撈金”的新方向。

數(shù)據(jù)顯示，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長16.2%，其中，商品住宅同比增長11.4%，辦公樓開發(fā)同比增長31.6%，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資同比增長25.4%，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房增速明顯高于全國平均水平。

以杭州市為例，數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個季度高于整個房地產(chǎn)投資開發(fā)增速。

此外，從2011年開始，杭州主城區(qū)土地市場上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理張健在接受記者采訪時表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發(fā)建設(shè)，可以帶動項目地塊的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產(chǎn)業(yè)價值的提升，并拉動就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會帶來很多附加值，政府甚至會做出一部分讓利。無錫市建設(shè)局副局長周瑞良說，城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應(yīng)的，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀需要。為此，無錫市專門為城市綜合體發(fā)展制定政策，對于建筑規(guī)模、功能形態(tài)上達到綜合標準要求的，政府給予規(guī)費減免等優(yōu)惠。

在住房市場嚴厲調(diào)控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使在地方對城市綜合體重視的同時，更多的開發(fā)商也對此產(chǎn)生了濃厚的興趣。《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進入了商業(yè)地產(chǎn)，整個板塊處于“大發(fā)展和大躍進”的時代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個土地項目中，有多達10個是商業(yè)地產(chǎn)項目。

克爾瑞信息集團研究中心報告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個重點城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預(yù)計到2015年，即將入市的綜合體體量將達到16437萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達到2757萬平方米，而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個中西部重點城市，增量均在1500萬平方米以上。

“未來二至三年內(nèi)，中國城市綜合體供應(yīng)將進入井噴狀態(tài)?！笨藸柸鹦畔⒓瘓F研究中心副總經(jīng)理林波指出，在住宅調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為新的投資熱點。以萬達、綠地為代表的開發(fā)企業(yè)迅速進行戰(zhàn)略布局，著眼二三線城市，向全國擴張。另外，除了國內(nèi)的專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商以外，保利、龍湖、萬科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計劃和目標，而且，娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強力推動城市綜合體發(fā)展的同時，一些地方開始出現(xiàn)空置引發(fā)的過剩風險“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營難回報低’等諸多風險?！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說，有些城市綜合體，主導功能建筑主體都已完工，運營商卻還沒招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，開發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall，但是實際上建成后卻遭遇了人事動蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題，甚至由于經(jīng)營情況一直不甚理想，華南Mall的開發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團。

對此，中原地產(chǎn)廣東項目經(jīng)理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項目有20個之多，華南Mall只是其中之一，2003年開盤，但十年過去，現(xiàn)在的空置率仍接近一半，長期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬平方米。而廣州目前最大的單體購物中心之一，天河城的總營業(yè)面積才11萬平方米。

對此，中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心，服務(wù)半徑較大。但是，現(xiàn)階段我國地方城市綜合體密集，甚至一個區(qū)域中會有多個城市綜合體，而消費人口卻是固定的“一個消費者只會選擇去一個地方，這就意味著，同質(zhì)性的綜合體或會引起惡性競爭，甚至最終兩敗俱傷?！?/p>

據(jù)咨詢公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，青島、杭州、成都等地或?qū)⒃?014年陷入購物中心空置率最高的地步。另外，對于明年在某些相對不太富裕的城市，購物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經(jīng)濟研究所所長胡曉登也認為，當前一些地區(qū)在城市綜合體項目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴，沒有科學分析新城和綜合體輻射的人群數(shù)量和結(jié)構(gòu)，導致同一功能的項目輻射區(qū)域重疊。

這也進一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場消化?！耙再F陽為例，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應(yīng)。今年新上馬的城市綜合體項目類似物業(yè)也將增加150萬平方米，供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風險較大?！?/p>

“因此，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場更嚴重，將會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。”，胡曉登建議，應(yīng)給地方政府和開發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風險，從抓運營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。（

第三篇：城市綜合體英語翻譯

城市綜合體”的英文翻譯

Urban（City）Complex與HOPSCA

(2010-11-4)

關(guān)于城市綜合體，目前國內(nèi)有兩種翻譯，即HOPSCA和Urban（City）Complex。究竟哪一種翻譯比較符合實際呢？

在中國現(xiàn)時實踐中所理解的―城市綜合體‖概念：將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項（有時兩項也可以）以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。一、―城市綜合體‖應(yīng)該翻譯為HOPSCA？

以下是第一種翻譯，即認為城市綜合體就是HOPSCA，的相關(guān)報道和引文：

1、萬達商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的第三代產(chǎn)品，稱為―城市綜合體‖，英文名為HOPSCA——Hotel(酒店)、Office(寫字樓)、Parking(停車場)、Shopping mall(購物中心)、Convention(會議中心)、Apartment(公寓)。本次招商的區(qū)域為成都萬達廣場大型室內(nèi)商業(yè)步行街，采用國際時尚的中空走廊步行街設(shè)計，全長355米… …(http://bbs.hrb.soufun.com/)

2、HOPSCA：音譯豪布斯卡，簡稱城市綜合體，一般位于配套成熟、交通便利之地… …

3、關(guān)于HOPSCA(城市綜合體)項目定位…

4、所謂城市綜合體（HOPSCA），是將城市中的酒店（Hotel）、辦公（Office）… …(郭向東.淺易城市綜合體物業(yè)管理[J].中國物業(yè)管理，2007)HOPSCA起源于上個世紀70年代。許多國家針對城市中心區(qū)建設(shè)改 1

造進行了深度思考，當時開發(fā)功能區(qū)完整、建筑統(tǒng)一的原則逐漸流行起來。最早的HOPSCA是法國巴黎西北部的拉德方斯。目前已建成寫字樓247萬平方米、其中商務(wù)區(qū)215萬平方米、公園區(qū)32萬平方米、法國最大的企業(yè)一半在這里;建成住宅區(qū)1.56萬套，可容納3.93萬人;并建成了面積達10.5萬平方米的歐洲最大的商業(yè)中心;內(nèi)有歐洲最大的商業(yè)中心，亦是歐洲最大的公交換乘中心。建成67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車場設(shè)有2.6萬個停車位，交通設(shè)施完善;建成占地25公頃的公園，種植有400余種植物，建成由60個現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好。

顯然從歷史淵源來看，HOPSCA是大型街區(qū)建筑集合群的概念。國內(nèi)也有學者從國外現(xiàn)時出發(fā)，在研究城市商業(yè)街發(fā)展時提及到HOPSCA：城市規(guī)劃和城市設(shè)計領(lǐng)域?qū)τ谏虡I(yè)街的研究，主要集中在對于商業(yè)街規(guī)劃和設(shè)計實踐… … 針對這一情況，西方出現(xiàn)了商業(yè)區(qū)劃的HOPSCA（豪布斯卡）原則。HOPSCA原則的核心觀念是：城市商業(yè)街不僅僅是一個購物場所，而必須是一個集購物、娛樂、餐飲、休閑、居住為一體的生活空間。（張歆梅.城市商業(yè)街研究發(fā)展綜述[J].商業(yè)研究,2007;王偉婭.遵循―豪布斯卡‖原則構(gòu)建現(xiàn)代化城市商業(yè)街[J].中國第三產(chǎn)業(yè)，2002）

二、―城市綜合體‖應(yīng)該翻譯為Urban（City）Complex？

以下是第二種翻譯，即認為城市綜合體就是Urban Complex，的相關(guān)報道和引文：

1、無錫市區(qū)新規(guī)劃30個城市綜合體(Wuxi urban planning 30 new urban complex)…

2、項目類別：城市設(shè)計(Urban Design)——城市綜合體(Urban 2

Complex)…

3、Based on the planning, the area is to be carried out the overall redevelopment.A multifunctional urban complex with an integration of business, finance and public transport collection & distribution center is to be constructed.(http://www.tmdps.cnKI（中國知網(wǎng)數(shù)據(jù)庫）檢索的1341篇文獻，幾乎都把城市綜合體翻譯為Urban Complex或City Complex，很少直接等同于 3

HOPSCA。從國外文獻看，不存在Urban Complex（這與國外嚴格的功能分區(qū)規(guī)劃有關(guān)，綜合體建筑是中國特色的東西）。HOPSCA講的也是關(guān)于大型街區(qū)規(guī)劃的概念，與我們現(xiàn)實中所理解的城市綜合體概念出入較大。

圖一：青島典型城市綜合體（Urban Complex）圖二：大型城市綜合體（HOPSCA）

3、根據(jù)以上現(xiàn)實和理論的探討，再結(jié)合個人感受和理解，得出以下結(jié)論：類似于萬邦中心、遠雄國際和鵬利南華等（見圖一）占地面積中小水平、由一種功能的建筑體（通常是商業(yè)）“穿插”起其它功能建筑體的綜合性建筑項目，可稱為中小型城市綜合體，翻譯為Urban Complex比較恰當，屬中國特色。類似于魯商中心、中潤世紀廣場（濟南）等（見圖二）占地面積水平高、各功能建筑分區(qū)規(guī)劃清晰、不需要由一種功能建筑體“穿插”起其它功能建筑體的綜合性建筑項目可以稱為大型城市綜合體，可以翻譯為HOPSCA。

第四篇：城市綜合體基本模式

城市綜合體基本模式 目前城市綜合體的商業(yè)模式呈現(xiàn)多樣化的趨勢?分為幾個層次

1.光耀東方集團模式?以城市綜合體開發(fā)為基礎(chǔ)、投資并購重組為重點、商業(yè)運營管理為主線，整合城市商業(yè)地產(chǎn)鏈?形成開發(fā)、收購、管理的完整體系。

2.萬達商業(yè)地產(chǎn)模式?構(gòu)建大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級酒店、商務(wù)酒店、寫字樓、高級公寓等?集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體?形成獨立的大型城市中心商圈。

3.SOHO辦公、商業(yè)中心、公寓模式

4.一站式Shopping Mall模式?集五星級影院、量販式KTV、精品零售、生活超市、時尚餐飲、休閑娛樂等為一體。

5.HOPSCA模式?集酒店、寫字樓、公園、購物中心、會展中心、文化娛樂中心以及公寓為一體的模式。

智慧城市綜合體4+1體系架構(gòu) 1.智能感知

用視覺采集和識別、各類傳感器、無線定位系統(tǒng)、RFID、條碼識別、視覺標簽等頂尖技術(shù)，構(gòu)建智能視覺物聯(lián)網(wǎng)，對城市綜合體的要素進行智能感知、自動數(shù)據(jù)采集，涵蓋城市綜合體當中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通、燈光照明、信息通信和顯示等方方面面?將采集的數(shù)據(jù)可視化和規(guī)范化?讓管理者能進行可視化城市綜合體管理。具體來說?就是以打造智慧城市綜合體為目標?實施智能交通、智能管理、智能公共安全、智能旅游、建筑節(jié)能等系統(tǒng)的綜合集成?通過構(gòu)建城市綜合體的智能交通指揮系統(tǒng)、停車誘導系統(tǒng)、智能車庫系統(tǒng)，完善智能交通信息平臺，實現(xiàn)城市綜合體交通信息的智能感知和自動采集，實時交互路況信息以及車輛管理信息，建設(shè)基于物聯(lián)網(wǎng)的泛在交通智能感知和調(diào)度系統(tǒng)。同時圍繞以提高生活品質(zhì)、方便百姓生活為目標，推動物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)融入日常生活領(lǐng)域，在城市綜合體的智能家居、智能社區(qū)、智能醫(yī)療保健等領(lǐng)域開展綜合系統(tǒng)集成?推進智能抄表系統(tǒng)、智能周界安防、特殊人群實時監(jiān)護?構(gòu)建智慧城市綜合體舒適的人居環(huán)境。大型城市綜合體的智慧能耗管理至關(guān)重要?通過構(gòu)建智能視覺物聯(lián)網(wǎng)?推進智能電網(wǎng)、智能物流以及食品安全溯源系統(tǒng)等的綜合集成?通過采用射頻識別技術(shù)、定位技術(shù)、自動化技術(shù)以及相關(guān)的軟件信息技術(shù)的系統(tǒng)集成?對智慧城市綜合體進行智慧能源管理。而圍繞生態(tài)監(jiān)測、保護?將無線傳感器網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、地理信息技術(shù)等應(yīng)用到智能視覺物聯(lián)網(wǎng)，當中，可構(gòu)建

生態(tài)環(huán)境監(jiān)測系統(tǒng)，對城市綜合體的水資源、大氣環(huán)境、地下管網(wǎng)和林生態(tài)安全監(jiān)測試點進行綜合監(jiān)測。

簡而言之?建成之后的智慧城市綜合體將融合云計算、互聯(lián)網(wǎng)、通信網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)?無限延伸智能感知能力并在持續(xù)演進的云模式統(tǒng)一平臺上?構(gòu)建綠色智慧城市綜合體。

2.互聯(lián)互通

通過中國電信、中國移動、中國聯(lián)通以及廣電網(wǎng)絡(luò)或城市綜合體專網(wǎng)?實現(xiàn)相互商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通、燈光照明、信息通信和顯示等系統(tǒng)的相互接駁，互聯(lián)互通，打通信息孤島，實現(xiàn)社會各層面縱向與橫向之間的互聯(lián)互通。

具體來說?包括幾個層面的互聯(lián)互通

(1)城市綜合體的規(guī)劃、建設(shè)、運營、管理等各方的互聯(lián)互通?

(2)建設(shè)城市綜合體市民卡?實現(xiàn)公交、地鐵、出租、商場消費、門禁、醫(yī)療等系統(tǒng)的一卡通?

(3)實現(xiàn)不同城市綜合體之間信息的互聯(lián)互通?提升百姓生活舒適度。

3.協(xié)調(diào)共享

智慧城市綜合體能實現(xiàn)商業(yè)、酒店、公寓、寫字樓等建筑的資源協(xié)同共享，價值相互提升提升城市綜合體的整體商業(yè)價值。通過采用智慧城市綜合體管理平臺系統(tǒng)?建立綜合管理、決策、融合協(xié)同、共享服務(wù)一體化信息平臺，全面支持城市綜合體各級部門的決策辦公，提升辦公效率，同時，通過提供各類公共信息服務(wù)，方便市民商業(yè)、居住、休閑、娛樂等等活動，增強市民的生活便捷性和幸福感。

4.綜合體運營

除了構(gòu)建城市管理、應(yīng)急指揮調(diào)度系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、環(huán)保監(jiān)測系統(tǒng)、節(jié)能控制系統(tǒng)、醫(yī)療監(jiān)控系統(tǒng)等系統(tǒng)之外，在城市綜合體建設(shè)和運營過程中。開發(fā)商關(guān)注的核心問題是，如何通過運營使城市綜合體的商業(yè)利潤最大化貝爾信采用獨有的智能視覺物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)。其核心技術(shù)包括；

(1)智能視覺技術(shù)

(2)智能視覺中間件技術(shù)

(3)城市綜合體綜合管理平臺技術(shù)。通過這三大技術(shù)構(gòu)建城市綜合體客流統(tǒng)計的完整解決方案?功能包括

客流數(shù)據(jù)預(yù)處理?根據(jù)原始數(shù)據(jù)與采集點(設(shè)備)的對照關(guān)系,對客流數(shù)據(jù)進行處理,建立客流數(shù)據(jù)與樓層,區(qū)域,門店的對照關(guān)系,計算各個統(tǒng)計指標項目的數(shù)值

固定時段客流統(tǒng)計報告?根據(jù)系統(tǒng)設(shè)置(固定時段長度),統(tǒng)計各個樓層,區(qū)域,門店的客流量情況,輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

時段客流統(tǒng)計報告:分別以小時,日,周為單位, ,統(tǒng)計各個樓層,區(qū)域,門店的客流量情況,輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

自定義時段客流統(tǒng)計報告?根據(jù)用戶隨機設(shè)置時段,統(tǒng)計各個樓層,區(qū)域,門店的客流量情況,輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

營業(yè)分類客流分析報告,以時段客流統(tǒng)計結(jié)果,按各個樓層,區(qū)域,門店的營業(yè)分類屬性匯總分析各個營業(yè)分類的客流情況, 輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

客流情況分布分析報告, 以時段客流統(tǒng)計結(jié)果,按照用戶隨機選定的區(qū)域,樓層,門店,營業(yè)分類進行橫向的數(shù)據(jù)分析,產(chǎn)生數(shù)量對比分析,比例對比分析, 輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

客流流量排名統(tǒng)計,以時段客流統(tǒng)計結(jié)果, 根據(jù)系統(tǒng)設(shè)置(統(tǒng)計排名位數(shù))提供客流量最大/小的樓層,區(qū)域,門店的排名統(tǒng)計;提供客流量最大/小的時段排名統(tǒng)計,輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖。

應(yīng)用遠景

在搭建了上述構(gòu)建智慧商業(yè)必需的、基于智能視覺物聯(lián)網(wǎng)的視頻分析系統(tǒng)之后?結(jié)合3DGIS可視化管理平臺技術(shù)，通過對城市綜合體不同的樓群、不同的樓層以及不同功能的樓內(nèi)建筑進行可視化建模，可以構(gòu)建基于3DGIS可視化管理平臺的智慧城市綜合體。其應(yīng)用遠景表現(xiàn)在如下方面：

(1)提升城市競爭力

通過現(xiàn)代高科技的手段?配合像大屏幕投影、環(huán)繞屏幕等設(shè)備?將整個城市綜合體項目真實的展示在客戶面前，大大提升城市綜合體的整體檔次和實力?使項目在市場上更具競爭力。另外，項目周邊片區(qū)的規(guī)劃也可以通過3DGIS可視化管理平臺展示出來，把項目模糊的未來投資潛力真實的展現(xiàn)在客戶面前?提升整個城市綜合體的潛在附加值。

(2)聚集商圈的人氣

可視化打破傳統(tǒng)模式的被動性，讓購物者能通過鏈接到3DGIS可視化管理平臺的視頻終端或手機，可查看綜合體各個不同商業(yè)樓宇的三維地理信息，在借助于現(xiàn)場安裝的各類監(jiān)控攝像頭?通過身臨其境的體驗?提高購物者的興趣。

(3)可視化管理

城市綜合體集酒店、寫字樓、公園、購物中心、會展中心、文化娛樂中心以及公寓為一體通過一體機、大屏幕或環(huán)幕等?物業(yè)管理人員利用3DGIS可視化管理平臺能對城市綜合體進行在線管理。同時?也可作為領(lǐng)導視察、應(yīng)急指揮和調(diào)度以及險情處置的平臺。

(4)綜合集成采用VIDC云單元主機技術(shù)?可以把停車場管理、停車誘導系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、火災(zāi)消防與報警系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、通信辦公系統(tǒng)、機房環(huán)境監(jiān)測系統(tǒng)等綜合集成為IBMS系統(tǒng)?與3DGIS可視化管理平臺一起?嵌入VIDC主機之中?實現(xiàn)貝爾信的“智能感知、互聯(lián)互通、協(xié)同共享、城市運營”理念?為城市綜合體創(chuàng)造安全、環(huán)保、節(jié)能、舒適、高效的生活休閑和購物天地。

智慧城市的創(chuàng)新型應(yīng)用分析 智慧城市是指通過各種途徑和機制匯聚智慧、發(fā)揮智慧為經(jīng)濟社會發(fā)展提供強大的支持。目前國內(nèi)對智慧城市的理解有偏見，認為只是利用現(xiàn)代通訊技術(shù)、傳感技術(shù)和信息技術(shù)來促進和提升城市化建設(shè)。實際上智慧城市除了前面內(nèi)容之外，更重要的是怎樣匯聚更多的人才，建立更好的意見表達機制，實行更科學的發(fā)展規(guī)劃。那么，“智慧城市”的創(chuàng)新應(yīng)用主要表現(xiàn)在哪些面？

(1)智慧城市是新一代信息技術(shù)在公共服務(wù)領(lǐng)域的新探索。面向企業(yè)與市民，智慧城市建設(shè)的目的是提升公共服務(wù)能力與普遍性、平等性，物聯(lián)網(wǎng)、云計算、移動互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)應(yīng)用使信息采集、信息處理、信息提供自動化、智能化，引發(fā)公共服務(wù)模式的變革，將深刻改變城市居民生活方式，提升生活品質(zhì)。如，北京、上海、吉林等地政府都已經(jīng)開展了與移動運營商的合作，基于手機開展新興的便民服務(wù)嘗試。

(2)智慧城市是新一代信息技術(shù)條件下城市管理模式的改變。云計算、物聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)能夠推動城市管理和運行領(lǐng)域的跨部門創(chuàng)新應(yīng)用，對改善城市運行效率、提升城市承載能力具有關(guān)鍵作用。北京、沈陽、蘇州、寧波、武漢等地已經(jīng)在公共安全、城市交通、生態(tài)環(huán)境、城市管理等領(lǐng)域開展示范應(yīng)用工程，建設(shè)示范應(yīng)用基地，重點突破、以點帶面、逐步深入的進行智慧城市的建設(shè)。

(3)新一代信息技術(shù)與其它要素在智慧城市系統(tǒng)中共同發(fā)揮作用。信息技術(shù)是智慧城市建設(shè)中的核心要素，但智慧城市建設(shè)是一個復雜的系統(tǒng)工程，需要信息技術(shù)與體制機制、資金、人才等資源要素有機結(jié)合并共同發(fā)生作用。如在智慧城市建設(shè)的核心內(nèi)容信息資源整合共享工作中，部分體制機制相對靈活的城市則進展較順利。[2]

第五篇：淺議城市“建筑綜合體”

淺議城市“建筑綜合體”

來源：萬達月刊時間：2008-07-16 作者：佚名

一、建筑綜合體概念

建筑綜合體是指由多個使用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群，其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等。

建筑綜合體意味著多種功能共存于同一空間，而且具有某種內(nèi)在的聯(lián)系，從而作為一個整體而存在。它是多種不同使用功能的綜合，建筑內(nèi)部所包含的多種功能相互提供服務(wù)，互為補充，從而形成獨立的功能體系。

城市建筑綜合體是把城市中不同性質(zhì)、不同使用功能的社會生活空間相結(jié)合，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，統(tǒng)一開發(fā)和管理，充分發(fā)揮建筑空間的共同作用，滿足人們對于現(xiàn)代城市綜合、低能耗、高效率的要求，形成一個完整的街區(qū)。其功能直接被接納到城市功能體系中，成為城市整體不可或缺的一個組成部分。淺議城市“建筑綜合體”(2)

來源：萬達月刊時間：2008-07-16 作者：佚名

二、建筑綜合體的產(chǎn)生背景及演進

（一）建筑綜合體的產(chǎn)生背景

18世紀的工業(yè)革命，為綜合體的大量發(fā)展創(chuàng)造了前提。工業(yè)革命以后，高層建筑在城市中的大量產(chǎn)生，給綜合體的發(fā)展創(chuàng)造了契機和物質(zhì)技術(shù)條件。工業(yè)化推進了城市化；鋼材產(chǎn)量的增長，使鋼材的使用得到普及；近代結(jié)構(gòu)理論的研究進步為高層建筑的發(fā)展掃清了障礙；升降機等設(shè)備、裝置的出現(xiàn)，解決了高層建筑中的垂直運輸問題。工業(yè)革命以后，工商業(yè)的指揮中心逐漸從商品產(chǎn)地轉(zhuǎn)移到城市（商品消費地），以便于取得最新的市場信息。由于要在城市中建立這種大型的指揮部，使高層建筑在一些具有商品流通樞紐作用的城市里大量出現(xiàn)，而單一功能的高層建筑的大量出現(xiàn)，引發(fā)了許多問題的產(chǎn)生，如：影響城市的環(huán)境和生態(tài)，吞噬了大量城市綠地，導致交通擁堵等。問題的存在促使人們不斷改善現(xiàn)狀、解決問題，即對城市的土地進行統(tǒng)一、綜合的開發(fā)，對高層建筑的空間進行有機組織，并合理安排功能布局；工業(yè)化進程的加快，促使人們增強了效率觀念，因此人們期望城市建筑綜合體的出現(xiàn)，以滿足短時間內(nèi)實現(xiàn)多種活動的需求；同時，城市容量的擴大，導致土地供求的緊張，土地成本急速上漲，這就促使業(yè)主與建筑師在建筑設(shè)計上希望最大程度利用土地及空間，實現(xiàn)功能的綜合，達到集約目的；二戰(zhàn)以后，在美、歐國家由于汽車的普及，相對縮短了城市與郊區(qū)的距離。大批中產(chǎn)階級，由于厭煩城市惡劣的居住環(huán)境，紛紛遷往郊外，形成了大城市市中心的衰退現(xiàn)象。因此，地方政府也開始推行鼓勵市區(qū)的改建和開發(fā)的新政策，以推動市中心的復蘇和更新。這樣一來，綜合多種因素，就促成了城市建筑綜合體的出現(xiàn)。

（二）建筑綜合體的演進

1、理論演進

工業(yè)革命以后，以汽車交通為主的城市交通方式，改變?nèi)藗兊臅r空觀念，從而也改變了城市的格局。工業(yè)的迅猛發(fā)展給城市生活帶來了多方危害，如交通擁擠、環(huán)境污梁、社會混亂等。為解決這些城市問題，發(fā)展了功能分區(qū)的概念及理論。理性主義、功能主義的現(xiàn)代運動，將

復雜的城市生活簡單化、抽象化，認為城市是由居住、娛樂、工作和交通加以聯(lián)系的四大功能區(qū)構(gòu)成。在這種理論指導下，居住、娛樂、辦公為了互不干擾被按區(qū)嚴格分割。這種功能分割表現(xiàn)在城市布局上是按市公共中心、亞中心、居住區(qū)中心的多層次有序原則組織的；表現(xiàn)在建筑上，則是不同功能復合被認為是混亂的。功能主義的理論方法沒有給早期工業(yè)城市解決問題，反而帶來了新問題—城市中心的衰落。

六十年代，在建筑理論領(lǐng)域，結(jié)構(gòu)主義和人文主義各自從不同的角度對現(xiàn)代城市理論提出修正。結(jié)構(gòu)主義志在建立一種動態(tài)的城市整體秩序，形成開放系統(tǒng)，借此來改變城市機體彼此割裂卻又混亂的局面；人文主義則著力呼喚一度迷失的人文精神，使“人”重新成為城市環(huán)境營造的主體。二種理論均強調(diào)城市有機連續(xù)、綜合互動，從而影響了六十年代后歐美城市復興和再開發(fā)的實踐，為綜合體建筑的復興提供了理論依據(jù)。

隨著城市規(guī)劃與建筑理論的日漸成熟與60年代后期歐美的城市復興運動的實踐，建筑綜合體得以迅速的發(fā)展。它的出現(xiàn)修正了以往過細的功能分工，建筑多功能的聯(lián)接與復合為其使用者帶來了很大的方便，成為繼“商業(yè)街”之后城市復興的又一重要的建設(shè)模式。綜合體從最初建筑功能的簡單疊加(如居住與商店的疊加)到以功能體系劃分的各種主題綜合體(如交通樞紐綜合體、會展綜合體、商業(yè)綜合體、文化娛樂綜合體等)。而在當代，綜合體的發(fā)展己開始溢出建筑自身的范疇將建筑內(nèi)部功能與城市職能相結(jié)合，形成多類型、多層次的現(xiàn)代城市建筑綜合體。

2、建設(shè)實踐

建筑綜合體的雛形：十九世紀早期的法國巴黎“Wa1R-up”住宅，可以說是綜合體的最初模式。這種建筑的底層用作商場、餐館、咖啡廳和劇院，樓上的四或五層是公寓用房。街道的底層有一個連續(xù)的拱廊，以保護顧客不致于遭到風雨的浸襲，同時，在視覺上有一個統(tǒng)一的街道立面。后來，這種多功能的商業(yè)居住模式得到了進一步發(fā)展。如公寓街區(qū)水平地匯集成一個長長的、連續(xù)的商業(yè)街。兩邊有人行道，上面加玻璃頂，而街道的兩端是開敞的。這種封閉的通道或柱廊，使商業(yè)街與城市道路網(wǎng)格編織在一起，并很好地與現(xiàn)存的建筑物結(jié)合。使那些既窄又深的街道場地得到了綜合利用，為居民提供了新的步行街區(qū)，更使原來沉寂的街區(qū)中央獲得了盎然生機。

第一代建筑綜合體：上世紀30年代中期，美國紐約建成了洛克菲勒中心(Rockefe-Lluer Center)，它可以說是美國最早的大型多功能綜合體之一。其中包括70層的R,C,A無線電大樓(RCARadio Building)。及周圍由15幢建筑組成的建筑群。其主要特點是：(1)建筑組合所形成的城市空間，是市民公共生活、文化娛樂的場所。低于街道層的地下步行系統(tǒng)與商場大廳、地下鐵道及各種不同用途的綜合樓相連接。(2)整個中心占數(shù)個街區(qū)。(3)R,C,A無線電大樓一端，鄰接一個辟作花園的下沉式廣場。(4)中心內(nèi)各大樓的基本格調(diào)和標準尺寸與R,C;A,F無線電大樓基本一致。

第二代建筑綜合體：上世紀60年代初期，工業(yè)化國家城鄉(xiāng)之間，生活條件的差異已經(jīng)開始消失，中產(chǎn)階級遠離城市到郊區(qū)居住，強烈要求從各方面提高生活舒適度。在這種形勢下，首先促使城市郊區(qū)的綜合體與步行商業(yè)街(Shopping Mall)結(jié)合起來。如美國的休斯敦長廊(The Galleria Houston)建于60年代初。長廊內(nèi)設(shè)辦公、旅館、商店等，是一個綜合的商業(yè)中心。這一時期，綜合體的主要特點是:(1)車行、人行完全分開。(2)結(jié)合步行商業(yè)街，而多有

蓋頂。(3)有的將商場放到地下，使其可以在地下穿過好幾條地面的馬路，互相連成一片。

第三代建筑綜合體：出現(xiàn)于60年代末到70年代，主要以中庭為標志。它是根據(jù)人們的喜歡和活動要求為目的而進行設(shè)計的。不僅具有第一、二代綜合體的優(yōu)點，而且中庭具有空調(diào)、陽光和綠化，空間具有趣味性。有代表性的有美國明尼阿波利斯的I,D,S中心(I,D,S Center)。該中心建于1973年，高57層(235米)，是由菲利普·約翰遜和伯吉事務(wù)所設(shè)計的。該中心的中庭被稱為“水晶院”，大體是五邊形的空間，上層有回廊。它既是人流交通的廣場，又起到吸引顧客的作用。

三、建筑綜合體的發(fā)展優(yōu)勢

（一）通過不同建筑功能的整合，化解城市問題

建筑綜合體將分散的城市功能有機地組織在一起，將商業(yè)與居住等多種功能綜合布置，扭轉(zhuǎn)了過去主張的工作與居住完全分開的傳統(tǒng)觀念，它對于城市中的一些問題提出了有效的解決方式，緩解了城市交通、環(huán)境與治安等方面的難題。

（二）多種建筑功能的復合提高了城市資源的利用效率

通過多種功能空間的整合集聚，提高土地空間與市政設(shè)置等城市資源的利用效率由于建筑綜合體常常是將各種功能在垂直方向上重疊布置，這實際也是城市土地在空間上的再次開發(fā)利用；例如：街道、廣場，在這里不僅僅是人們的交際休閑場所，也是人們的散步、購物、飲食、觀賞、游戲以及各種日常生活活動的去處，綜合性節(jié)約了空間。建筑綜合體由于常采用的是統(tǒng)一規(guī)劃、開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理的方式，這使其內(nèi)部的多種設(shè)施可以得到更合理有效的利用。而對于市政設(shè)施的利用，包括多種管網(wǎng)的綜合利用，可以做到更綜合性的節(jié)約。

（三）為“舊城改造”提供了有效解決方案

綜合體的建設(shè)在改善舊城環(huán)境質(zhì)量提升生活品質(zhì)的同時，也保證了投資者的經(jīng)濟收益。投資者可以利用商業(yè)地產(chǎn)與居住地產(chǎn)的差價的利潤差，進行環(huán)境建設(shè)，包括一些庭院的布置、文娛體育休閑設(shè)施的安放、增加城市綠化面積等等，這樣，環(huán)境會促進該處改造的成功，對于投資方的利益也是一種合理的保護與促動，也方便了市民生活和工作。

（四）有效的自我調(diào)節(jié)能力

建筑綜合體，在共生、互利的前提下，實現(xiàn)多功能的綜合，使建筑具有物質(zhì)構(gòu)成上的強大優(yōu)勢，從而當城市生活需求發(fā)生變化時能進行自我調(diào)整。各種功能互為補充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營方式；各種功能互相配合，提供對方發(fā)展的潛力，反過來促進自身的增長，例如商業(yè)、辦公、酒店與會議中心相結(jié)合，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客，并提供多門類，多層次的服務(wù)，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟效益。

（五）有利于促進城市功能的完善和良好環(huán)境的形成隨著社會發(fā)展和生活水準的提高，人們對綜合環(huán)境質(zhì)量的要求也在不斷提高，而商住建筑綜合體豐富的功能可以將城市生活的方方面面有機地組織在一起，使它們彼此促進，它通過各

種功能的綜合使居民生活極其方便和豐富，同時使環(huán)境擁有巨大的聚合力。而且它良好的經(jīng)濟效益、內(nèi)部多種功能協(xié)調(diào)平衡及相互激發(fā)，使得建筑更加能動的發(fā)揮其職能，產(chǎn)生更大的經(jīng)濟效益，形成一個具有良好環(huán)境效益的城市街區(qū)。

四、建筑綜合體的發(fā)展趨勢

（一）功能與規(guī)模的同步擴大化

建筑綜合體復合了交通、居住、商業(yè)、生活娛樂等各種生活形態(tài)的部分或全部功能于一體，其建設(shè)規(guī)模將越來越大，常要用“跨街區(qū)、多體塊”的組合方式，形成巨型的城市綜合體。一般占用整個街區(qū)，把購物、辦公、居住、停車等活動綜合地組織在一個地上、地下相互關(guān)聯(lián)的空間中，并力爭與周圍其它建筑聯(lián)接一成體。

（二）強調(diào)城市建筑、市政設(shè)施的綜合化

成功地將城市環(huán)境構(gòu)架體系與基礎(chǔ)設(shè)施相結(jié)合，使建筑向高空、地面、地下三向度空間發(fā)展，構(gòu)成一個流動的、連續(xù)的、立體的城市空間體系。

（三）空間、流線組織的立體化

建筑綜合體是城市空間交通構(gòu)架系統(tǒng)整體的一部分，立體化的城市交通為建筑綜合體與城市地面、地上、地下立體接口提供了可能。立體化的城市道路系統(tǒng)常常穿越建筑內(nèi)部，作為室內(nèi)廣場的中庭，既是建筑內(nèi)部立體交通的組織形式，同時又可能聯(lián)系地下商業(yè)街或地鐵出入口，其空間與流線組織呈現(xiàn)立體化的發(fā)展趨勢。

（四）建筑功能與空間的城市化

建筑內(nèi)部的中庭、廣場等功能區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘薪煌ㄅc建筑內(nèi)部一個轉(zhuǎn)換樞紐，內(nèi)部空間成為城市交通系統(tǒng)的一個環(huán)節(jié)。建筑內(nèi)部的公共空間(中庭、廣場)不但服務(wù)于建筑本身，而且成為整個城市的場所，服務(wù)于整個城市。這些都使得建筑綜合體建筑室內(nèi)空間兼有更多的城市職能，城市空間與建筑空間的界限變得模糊，建筑的功能與空間具有更多的城市屬性。