第一篇：珠海經濟特區物業管理條例(2018-3-15)

珠海經濟特區物業管理條例（2018-3-15）

2018-02-02 15:09政策法規

（2017年11月22日珠海市第九屆人民代表大會常務委員會第九次會議通過）目錄 第一章 總則

第二章 物業管理區域和共有物業 第三章 業主和業主組織 第四章 物業管理服務 第五章 物業的使用和維護 第六章 法律責任 第七章 附則 正文 第一章 總則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，營造和諧、安全、文明的生活和工作環境，根據有關法律、行政法規的基本原則，結合珠海經濟特區實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，或者以自行管理的方式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行管理、養護、維修，維護物業管理區域內環境衛生和秩序的活動。

第三條 物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則。

第四條 市、區人民政府（以下簡稱市、區政府）應當將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系；建立和完善專業化、市場化、規范化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理水平。

橫琴新區和經濟功能區管理機構履行區政府職責。

第五條 市物業管理行政主管部門組織實施本條例，并履行下列職責：

（一）制定全市物業管理活動的相關政策；

（二）指導和監督各區開展物業管理行政監管工作；

（三）統籌全市物業專項維修資金監管工作；

（四）建立完善全市物業管理宣傳和培訓機制；

（五）建立全市物業管理信用體系；

（六）建立全市物業管理綜合平臺；

（七）制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、承接查驗協議、裝飾裝修管理服務協議等示范文本；

（八）法律、法規和規章規定的其他職責。

第六條 區物業管理行政主管部門履行下列職責：

（一）負責物業管理區域備案、物業承接查驗備案、物業服務合同備案；

（二）負責業主委員會備案；

（三）指導和監督業主組織依法開展活動；

（四）負責物業專項維修資金使用監管；

（五）開展物業服務監督檢查；

（六）建立物業管理檔案；

（七）指導和監督轄區內鎮人民政府、街道辦事處（以下簡稱鎮政府、街道辦）調解處理物業管理糾紛；

（八）法律、法規和規章規定的其他職責。

第七條 鎮政府、街道辦對轄區內的物業管理活動履行下列職責：

（一）指導和監督業主設立業主大會、選舉業主委員會；

（二）指導和監督物業管理項目的交接工作；

（三）指導和監督業主組織依法開展活動；

（四）協調處理轄區內物業管理糾紛；

（五）法律、法規和規章規定的其他職責。

鎮政府、街道辦應當配備專門的物業管理部門和專職的工作人員。

第八條 規劃、建設、公安、市政、價格、質量監督、人民防空、城市管理行政執法等行政管理部門應當按照法定職責加強物業管理區域內房屋安全、物業收費、治安消防、公共秩序、環境衛生、房屋和設施設備使用等方面的指導、監督和服務。

供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務單位應當按照相關規定和合同約定，做好物業管理區域內的專項服務。

第九條 在業主組織中，根據中國共產黨章程的規定，設立中國共產黨的組織，開展黨的活動，支持業主組織依法行使職權。

鼓勵和支持黨員業主通過法定程序成為業主委員會成員，發揮模范帶頭作用，依法履行職責。

加強社區黨組織、居民委員會對業主委員會和物業服務企業的指導和監督，建立健全社區黨組織、居民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制。

第十條 鎮政府、街道辦建立物業管理糾紛調解處理機制，負責召集區物業管理行政主管部門、公安派出所、司法所、居民委員會或者村民委員會、建設單位、物業服務企業、業主委員會或者業主代表等處理轄區內物業管理糾紛，并可以邀請市物業管理行政主管部門和其他行政管理部門參加。

第十一條 市、區物業管理行政主管部門應當對鎮政府、街道辦、居民委員會、村民委員會物業管理工作人員和業主委員會成員進行培訓，提高物業管理水平。

市、區物業管理行政主管部門和鎮政府、街道辦應當組織開展物業管理法律、法規和規章的宣傳工作，增強業主實施自我管理的意識和能力。

有關培訓和宣傳經費列入同級人民政府財政預算。

第十二條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律，制定物業服務規范，推進物業服務標準化建設，協助調解處理物業糾紛，維護市場秩序和公平競爭，促進行業健康發展。

第十三條 物業管理行政主管部門、鎮政府、街道辦、建設單位、物業服務企業、業主大會籌備組、業主大會、業主委員會需要告知全體業主的事項，應當通過書面、在物業管理區域內顯著的固定位置張貼、通過物業管理電子投票系統以及其他管理規約約定的方式發布。

發布人可以選擇一種或者幾種便于業主查閱的告知方式。

第二章 物業管理區域和共有物業

第十四條 劃分物業管理區域時，應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則，按照以下方式劃分：

（一）新建物業按照建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；

（二）已經實施物業管理的區域，按照現有物業管理區域范圍劃定；

（三）分期開發或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備和相關場地共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備和相關場地能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域；

（四）已經實施物業管理且毗鄰的不同物業管理區域，規模較小的，經各自的業主大會同意后可以合并為一個物業管理區域。

尚未劃定或者需要調整物業管理區域的，由區物業管理行政主管部門會同鎮政府、街道辦，考慮居民委員會的布局、物業建設項目規劃用地范圍、建筑物規模、物業的共用設施設備等因素，劃定或者調整物業管理區域。

對物業管理區域劃定有爭議的，由區物業管理行政主管部門確定。已劃定的物業管理區域不得擅自變更。

本市對物業管理區域實行備案管理。

第十五條 新建物業出售時，建設單位應當將物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

物業服務企業應當將物業管理區域向全體業主公告。

前兩款規定明示或者公告的內容包括：

（一）物業管理區域的四至范圍說明及附圖；

（二）公共場所、公共綠地的面積和位置；

（三）車位、車庫的數量和位置；

（四）地下室、底層架空層、天臺的面積及權屬；

（五）物業服務辦公用房和業主委員會用房的面積和位置；

（六）共用設施設備名稱及權屬；

（七）其他需要明示的場所和設施設備。

第十六條 物業管理區域內的下列配套設施設備和相關場地屬于業主共有，任何單位和個人不得擅自占有、處分：

（一）物業服務辦公用房、門衛房、值班房、共用設施設備機房以及其他為物業管理區域服務的公共用房；

（二）共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間、垃圾房以及屋面、外墻的附屬空間；

（三）物業管理區域內除城鎮公共道路以外的其他道路，除城鎮公共綠地或者依法屬于個人以外的其他綠地，非經營性的共用文體設施；

（四）建設單位以房屋買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業主共有的物業；

（五）其他法律、法規規定屬于全體業主共有的設施設備和相關場地。

建設單位應當按照房屋買賣合同的約定，為業主完善物業管理區域內的配套設施設備和相關場地。

第十七條 建設單位應當在物業管理區域內無償提供物業服務用房，包括物業服務辦公用房和業主委員會辦公用房。

物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于四層。

建設單位應當按照不少于物業管理區域總建筑面積千分之二的比例，在物業管理區域內配置物業服務用房，最低不少于六十平方米；分期開發建設的物業，建設單位應當在先期開發的區域按照不少于先期開發房屋建筑面積千分之二的比例配置物業服務用房。

業主委員會的辦公用房一般不少于三十平方米。

禁止改變物業服務用房的用途。

第十八條 規劃行政主管部門在確定房地產項目規劃設計要點時，應當按照本條例規定的標準提出物業服務用房的具體建設要求，在建設工程規劃許可證中載明物業服務用房的建筑面積，并在附圖中注明其具體位置。

建設單位申請商品房預售許可證、不動產權證書時，應當提交物業服務用房的房號、建筑面積等有關資料。建設單位未提交有關資料的，房地產行政主管部門不予核發商品房預售許可證，不動產登記機構不予核發不動產權證書。

房地產行政主管部門應當在商品房預售許可證中載明物業服務用房的具體位置和面積。

不動產登記機構應當將物業服務用房登記為業主共有，并在不動產權證書中載明具體位置和面積。

第三章 業主和業主組織

第一節 業主及業主大會

第十九條 房屋的所有權人為業主。

尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有該房屋的人，在物業管理活動中享有法律、法規規定的業主的權利，并承擔相應的義務。

第二十條 業主應當按照《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》等有關法律、法規的規定，行使權利，履行義務。

第二十一條 一個物業管理區域設立一個業主大會，業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

一個物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不設立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第二十二條 符合下列情形之一的，業主可以向鎮政府、街道辦提出設立業主大會的書面要求：

（一）占物業管理區域內業主總人數百分之十以上的業主聯名的；

（二）物業管理區域內物業出售并交付使用的建筑面積達到該區域建筑物總面積百分之五十以上的；

（三）首套房屋出售并交付使用超過兩年，交付使用的建筑面積達到該區域建筑物總面積百分之三十以上的。

第二十三條 物業管理區域符合本條例第二十二條第二項、第三項規定情形的，建設單位應當在三十日內向全體業主公告，并向鎮政府、街道辦報送物業管理區域備案證明、物業服務用房配置證明、業主清冊和公告情況報告。

建設單位未在規定期限內報送資料的，鎮政府、街道辦可以向不動產登記機構查詢業主姓名和房屋面積，不動產登記機構應當及時提供。

第二十四條 符合業主大會設立條件的，鎮政府、街道辦應當在接到業主書面要求后的三十日內，指導業主成立業主大會籌備組。

業主大會籌備組由鎮政府或者街道辦代表、居民委員會代表、建設單位代表、業主代表組成，組長由鎮政府或者街道辦代表擔任。建設單位已經解散或者決定不參加籌備組的，應當增加業主代表參加籌備組。

業主大會籌備組應當自成立之日起一年內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

業主大會籌備組自成立之日起一年內未能組織召開首次業主大會會議的，自行解散。申請延長籌備期限的，經鎮政府或者街道辦同意，可以延長一年。

第二十五條 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則之日起設立。

業主大會可以持區物業管理行政主管部門出具的證明向公安機關申請刻制印章。

第二十六條 業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加，方為有效。

第二十七條 業主大會行使下列職權：

（一）制定、修改管理規約和業主大會議事規則；

（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，監督業主委員會工作；

（三）選聘、解聘物業服務企業，審議、批準物業服務合同，監督物業服務企業依法履行合同；

（四）決定籌集和使用物業專項維修資金；

（五）決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

（六）聽取和審查業主委員會的工作報告和財務報告；

（七）決定利用共有部分、共用設施設備進行經營以及所得收益的分配和使用；

（八）決定業主大會、業主委員會、業主監事會等業主組織的工作經費；

（九）有關共有和共同管理的其他重大事項。

決定前款第四項和第五項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會可以設立業主監事會，聘請業主委員會專職工作人員。業主監事會、專職工作人員的產生辦法、工作職責、所需經費在管理規約或者業主大會議事規則中約定。

第二十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）持有百分之十以上投票權的業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則規定的其他情形。

發生前款規定的情形，業主委員會未及時組織召開會議的，由鎮政府、街道辦責令限期召開。逾期仍不組織召開的，由鎮政府、街道辦組織召開。

第二十九條 業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者電子投票等形式舉行。

電子投票、書面征求意見與集體討論決定具有同等法律效力。集體討論決定或者電子投票形式產生的表決結果應當公示七日以上，書面征求意見形式產生的表決結果應當公示三十日以上。

采用電子投票形式的，應當通過物業管理電子投票系統表決。

第三十條 業主大會投票表決事項應當書面送交、通過物業管理電子投票系統發送全體業主或者送至全體業主在該物業管理區域的專有部分內，并在物業管理區域顯著位置公告七日。

公告期限屆滿，除籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施事項外，管理規約或者業主大會議事規則可以約定，對其他表決事項，業主未進行投票的，推定該業主同意參與表決的過半數業主的意見。未參與表決的業主投票權數計算規則和法律后果，應當在公告事項中向全體業主明示。

前款所稱的過半數業主，需要同時滿足以下兩個條件：

（一）專有部分面積占參與表決業主建筑物總面積二分之一以上；

（二）人數占參與表決業主人數二分之一以上。

投票表決期間，業主不在物業管理區域內居住的，籌備組、業主大會或者鎮政府、街道辦應當采取有效措施予以通知。

第三十一條 業主的投票權按專有部分面積和業主人數兩種方式計算。

專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照專有部分面積總和計算。

業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。總人數，按照業主人數總和計算。

車位、車庫不計入業主投票權，但涉及車位、車庫共有部分的維修、更新、改造需要籌集和使用物業專項維修資金，以及管理規約和業主大會議事規則另有約定的除外。

第三十二條 業主大會在職權范圍內的決定，對全體業主具有約束力。業主大會的決定應當在公示期滿后七日內以書面形式在物業管理區域內進行公告，并報鎮政府、街道辦備案。

第三十三條 業主可以委托代理人出席業主大會。代理人出席業主大會的，應當出具載明委托事項、權限及期限的委托書，并交業主大會存檔。

第三十四條 業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。被推選的業主代表應當在參加會議前，就業主大會擬討論的事項征求其所代表的業主意見。凡需要投票表決的，業主填寫書面意見后，由業主代表在投票時代為提交。

第三十五條 業主大會議事規則規定成立業主代表大會并明確授權事項的，可以成立業主代表大會。

業主代表大會由業主推選的業主代表和未推選業主代表的業主組成。業主代表根據業主的授權事項行使業主權利。業主撤銷對所推選的業主代表授權的，應當書面通知業主委員會。

業主代表的投票權數按其所代表的業主的投票權數計算。

第三十六條 市物業管理行政主管部門建立統一規范的物業管理電子投票系統，不動產登記機構等有關單位應當予以協助。電子投票系統建設、維護、管理經費列入財政預算，不得向業主收取費用。

第三十七條 管理規約應當對物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主、物業使用人具有約束力。

業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序，業主委員會的組成、成員任期及職務終止等事項依法作出約定。

業主拒絕支付物業服務費、不交納物業專項維修資金以及實施其他損害業主合法權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其投票權的行使進行限制。

第二節 業主委員會

第三十八條 業主委員會是由業主大會選舉產生的組織，履行下列職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）組織召開業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約實施；

（六）組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用；

（七）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（八）法律、法規和業主大會賦予的其他職責。

第三十九條 業主委員會委員人數的確定以及候選人的產生應當符合下列規定：

（一）業主委員會委員一般為五人以上單數，具體人數根據實際情況確定；

（二）業主委員會委員候選人采用業主自薦或者以幢、單元、樓層為單位進行推薦，以及居民委員會或者村民委員會推薦相結合的方式產生；

（三）業主委員會委員由差額選舉產生。

鎮政府、街道辦應當對自薦人和被推薦人進行資格審查，確定業主委員會委員候選人名單。

第四十條 業主委員會應當在選舉產生之日起三十日內向區物業管理行政主管部門備案。

業主委員會備案的有關事項發生變更的，應當自變更之日起十五日內書面報告備案部門。

業主委員會持區物業管理行政主管部門備案證明，可以向相關單位申請刻制印章、設立銀行賬戶。

第四十一條 業主有下列情形之一的，不得成為業主委員會委員：

（一）存在違法裝修、搭建、改變物業使用功能以及違法占用物業共有部分等行為；

（二）連續三個月以上或者累計六個月以上拖欠物業服務費用；

（三）本人、配偶以及直系親屬在所聘請的物業服務企業及其關聯企業工作；

（四）存在索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬等行為；

（五）存在泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關活動的行為；

（六）存在其他違反有關法律、法規、規章、管理規約和業主大會議事規則規定的行為，不宜成為業主委員會委員的。

已當選的業主委員會委員違反前款規定的，業主委員會應當組織召開業主大會會議決定是否終止其委員職務。業主委員會不組織召開業主大會會議或者業主大會無法作出決定的，由鎮政府、街道辦審查，認為應當終止委員資格的，作出終止決定。

第四十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，委員資格自行終止，由業主委員會予以公告：

（一）已經不是本物業管理區域業主的；

（二）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

（三）因依法追究刑事責任而被限制人身自由的；

（四）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（五）業主大會議事規則規定的其他情形。

第四十三條 未當選業主委員會委員且得票數達半數以上的候選人，可以當選業主委員會候補委員。

業主委員會出現缺員時，由業主委員會候補委員按照得票順序依次進行遞補。經遞補后業主委員會委員人數低于業主大會議事規則規定的業主委員會人數的半數或者低于五人時，應當召開業主大會會議，重新選舉業主委員會。

候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

第四十四條 業主委員會會議應當有半數以上委員出席，所作決定應當經業主委員會全體委員半數以上同意并簽字認可。

業主委員會在職權范圍內作出的決定，對全體業主具有約束力，并應當在決定作出后七日內以書面形式在物業管理區域內進行公告并報鎮政府、街道辦備案。

第四十五條 業主委員會應當及時向全體業主公布下列情況和資料，接受全體業主監督：

（一）管理規約和業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）物業專項維修資金的籌集、使用和管理情況；

（五）物業共有部分、共用設施設備的使用和收益情況；

（六）業主大會、業主委員會和業主監事會工作經費的收支情況；

（七）業主委員會委員、業主監事會監事的姓名、職務、聯系方式、物業服務費用交納情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

業主委員會未按照前款的規定公布的，鎮政府、街道辦應當責令其限期公布。

第四十六條 業主委員會每屆任期不超過五年，業主委員會應當在任期屆滿六個月前書面報告鎮政府、街道辦，提出換屆選舉意見。鎮政府、街道辦應當指導、協助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組參照首次業主大會的組織程序選舉產生新一屆業主委員會。

換屆選舉小組成立至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得就選聘、解聘物業服務企業等共同管理事項，組織召開業主大會，但發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即使用物業專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。

業主委員會應當在任期屆滿后三個工作日內，將業主大會和業主委員會印章、檔案資料、財務資料以及其他屬于業主大會和業主委員會的財物移交給新一屆業主委員會；新一屆業主委員會尚未產生的，移交給物業所在地的鎮政府、街道辦代為保管。

第四十七條 業主大會和業主委員會日常工作經費、業主委員會委員津貼、專職工作人員薪酬的發放、籌集、管理和使用由業主大會決定，并定期向全體業主公布，接受業主監督。

第四十八條 業主委員會應當建立規范的財務管理制度。管理規約或者業主大會議事規則可以約定聘請專業機構對物業專項維修資金、物業共有部分和共用設施設備經營收益、業主大會和業主委員會工作經費等收支情況進行審計。審計結果應當向全體業主公告。

業主委員會及其成員不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他財務收支資料。

第四十九條 區物業管理行政主管部門、鎮政府、街道辦應當定期對業主委員會依法履行職責的情況進行檢查，發現業主委員會存在違法行為的應當及時予以糾正。

業主委員會有下列情形之一的，區物業管理行政主管部門會同鎮政府、街道辦組織召開業主大會，決定是否解散原業主委員會，選舉產生新一屆業主委員會：

（一）有超越職權、違反法律、法規的行為，嚴重侵害業主合法權益的；

（二）有嚴重影響社區安定和社會穩定行為的；

（三）對物業管理行政主管部門發現并責令改正的違法行為拒不改正的。

業主委員會解散的，業主委員會委員、候補委員應當做好有關財物清算和資料清理工作，并在清理后將業主大會和業主委員會印章、檔案資料、財務資料以及其他屬于業主大會和業主委員會的財物移交給物業所在地的鎮政府、街道辦代為保管。

第三節 其他規定

第五十條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會的，在新一屆業主委員會產生之前，經占總人數百分之十以上的業主提請，鎮政府、街道辦可以設立物業管理委員會作為臨時機構，代行業主委員會職責。物業管理委員會由業主代表以及鎮政府、街道辦、居民委員會代表組成。

物業管理委員會應當于新一屆業主委員會成立之日解散。

第五十一條 經專有部分面積占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意，物業管理區域可以實行業主自行管理。實行自行管理的，應當將執行機構、管理方案、收費標準、管理期限和法律責任等內容提交業主大會會議表決。

第五十二條 建筑物專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規或者管理規約的規定，業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及與業主的約定，享有相應的權利，承擔相應的義務。

第五十三條 建設單位、物業服務企業、業主大會籌備組、業主委員會及其成員應當對業主資料保密。

第五十四條 業主大會或者業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，物業管理行政主管部門或者鎮政府、街道辦應當責令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業主。

業主大會或者業主委員會的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

業主委員會超越職權作出的決定造成損失或者不良影響的，由簽名同意該決定的業主委員會委員承擔與其過錯相應的責任。

第四章 物業管理服務

第五十五條 一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業管理與服務。

物業服務企業應當在其接受委托的物業管理區域內設立管理處。

物業服務企業應當向物業管理行政主管部門進行備案。

第五十六條 市物業管理行政主管部門應當建立物業管理招投標平臺。

住宅物業的建設單位，應當通過物業管理招投標平臺，以招投標的方式選聘物業服務企業。投標人少于三個或者住宅規模較小的，經區物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

鼓勵業主大會通過物業管理招投標平臺選聘物業服務企業。住宅物業的業主大會選聘物業服務企業的，應當將服務內容、標準、期限、選聘方法以及選聘結果向業主公示。

第五十七條 建設單位應當與前期物業服務企業簽訂前期物業服務合同。建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應當包括前期物業服務合同和臨時管理規約。

第五十八條 新建住宅物業交付使用十五日前，建設單位應當與物業服務企業完成物業共有部分、共用設施設備的承接查驗，并簽訂承接查驗協議。

物業服務企業應當將承接查驗的結果在物業管理區域的顯著位置長期公示。

建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在承接查驗過程中侵害業主利益的，應當依法承擔賠償責任。

第五十九條 建設單位應當在現場查驗十五日前向物業服務企業移交下列資料：

（一）物業管理區域備案證明、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單；

（三）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（五）物業服務用房相關資料；

（六）業主清冊。

完成承接查驗后十五日內，建設單位應當將承接查驗結果和前款規定的資料報區物業管理行政主管部門備案。

第六十條 物業服務合同的期限一般不少于三年，不超過五年。

物業服務企業應當于合同簽訂之日起十五日內將合同報區物業管理行政主管部門備案。

第六十一條 物業服務企業可以將物業服務合同中的專項服務事項委托給專業性服務機構，但不得將物業服務合同約定的全部事項委托給他人。

物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

第六十二條 物業服務企業應當積極參與社區建設，支持居民委員會開展工作，積極配合公安、民政、環保、城市管理行政執法等部門共同做好有關工作。

第六十三條 物業服務企業應當建立巡查制度和業主投訴處理制度，發現建筑物及其附屬設施設備存在安全隱患，應當及時告知業主和相關部門。

物業服務企業發現物業管理區域內存在違法裝修、搭建、擅自改變房屋使用功能等行為的，應當及時制止，并向有關行政管理部門報告。

第六十四條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。

市物業管理行政主管部門可以會同市價格行政主管部門制定物業服務費參考價格，并向社會公布。國家和省對物業服務收費另有規定的，從其規定。

第六十五條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費。

業主未按照約定交納物業服務費的，物業服務企業、業主委員會可以通過上門催交、在物業管理區域顯著位置公示等形式督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后有履行能力仍拒不履行的，按照有關規定錄入失信被執行人名單。

第六十六條 業主與物業服務企業可以采用酬金制或者包干制等形式約定物業服務費用。

物業服務收費實行酬金制的，物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況；業主委員會可以聘請專業機構對物業服務資金的收支情況進行審計。

第六十七條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著的固定位置，將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準有關情況進行長期公示。

第六十八條 物業服務企業應當定期公布共用配套設施設備和相關場地用水、用電的費用，有關費用由相關業主分攤；物業服務合同另有約定的，從其約定。

建設單位應當對需要使用水、電、燃氣等服務的共用設施設備和相關場地安裝獨立的經法定計量檢定合格的計量器具。共用設施設備和相關場地是否安裝獨立計量器具應當納入竣工驗收范圍。共用設施設備和相關場地未安裝獨立計量器具的，不予辦理竣工驗收備案。

第六十九條 物業服務費用按照下列規定承擔：

（一）前期物業服務合同簽訂之日至物業交付業主當月發生的物業服務費用由建設單位承擔；

（二）物業交付業主后次月起的物業服務費用由業主承擔。

業主空置物業的，應當全額交納物業服務費用。

物業服務企業受專營服務單位委托代收費用的，不得向業主收取任何附加費用。

第七十條 物業發生買賣、交換、贈與等產權轉移的，原業主應當結清物業服務費、物業專項維修資金以及分攤費用。

第七十一條 物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會決定續聘或者選聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業。

業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同；決定不續聘的，物業服務企業應當按照物業服務合同約定的期限退出物業管理區域，物業服務合同未約定期限的，應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。

物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出續聘或者選聘決定，原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。

物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會。

第七十二條 物業服務企業退出物業管理區域時，應當向業主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業服務企業做好交接工作；沒有業主委員會的，應當移交物業所在地鎮政府、街道辦代管：

（一）本條例第五十九條規定移交的資料；

（二）物業服務用房、業主共有的場地和設施設備；

（三）物業服務期間配置的固定設施設備；

（四）物業服務企業應當建檔保存的資料；

（五）利用業主共有部分經營的相關資料、預收的物業服務費或者裝修押金等其他應當移交的財物；

（六）在物業管理服務期間產生的業主信息資料；

（七）實行酬金制的，應當移交管理期限內的賬本、憑證等全部財務資料；

（八）其他應當移交的資料和財物。

新聘的物業服務企業應當在原物業服務企業退出物業管理區域后，與業主委員會辦理交接手續并進駐物業管理區域。

鎮政府、街道辦應當監督、指導新舊物業服務企業的交接。

第七十三條 業主、業主委員會、物業服務企業應當遵守法律、法規以及管理規約，履行物業服務合同。

業主不得采用拒交物業服務費用等方式拒不履行合同；物業服務企業不得采用降低物業服務質量或者中斷物業服務等方式拒不履行合同。

第五章 物業的使用和維護

第七十四條 物業管理區域內，規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區域業主的需要。

建設單位對物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫出租的，應當優先出租給本區域業主、物業使用人。在滿足本區域業主、物業使用人需要后，建設單位可以將車位、車庫出租給本區域業主、物業使用人以外的其他人，但租賃合同期限不得超過六個月。

建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后方可出售車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫三十日前，以書面形式告知本區域全體業主，并在物業管理區域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區域房屋套數時，每戶業主只能購買一個車位或者車庫。

第七十五條 物業管理區域內屬于業主共有的車位，業主應當按劃定的地點依序停車。物業服務企業提供了管理與服務的，可以收取相應的管理服務費用。

利用人民防空工程停放汽車或者作其他用途的，收益歸投資者所有。物業服務企業提供了管理與服務的，可以收取相應的管理服務費用。

業主、物業使用人對車輛停放有特別保管要求的，由業主、物業使用人和物業服務企業另行約定。

第七十六條 物業管理區域內禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構、主體結構，破壞或者擅自改變房屋外觀、降低或者提高首層地面標高；

（二）違法搭建建筑物、構筑物；

（三）擅自改建或者以其他方式改變物業共有部分，擅自改變物業的使用功能；對房屋進行分割搭建，將廚房間、衛生間、不分門進出的客廳改成臥室出租或者轉租；

（四）擅自改變人防工程主體結構和平時使用功能，拆除、損壞人防工程設施設備；

（五）占用或者損壞共用配套設施設備和相關場地，擅自移動共用配套設施設備；

（六）超過設計規定的荷載使用物業；

（七）擅自改動、接駁共用管線；

（八）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間，或者將廚房間改為衛生間；

（九）存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品；

（十）排放有毒、有害物質，發出超過規定標準的噪聲；

（十一）亂設攤點，亂懸掛、張貼、涂寫，高空拋物，隨意拋棄垃圾、在公共場地放置雜物；

（十二）占用消防通道、封堵出入口通道等行為；

（十三）法律、法規和規章禁止的其他行為。

業主、物業使用人應當對可能影響公共安全的門窗、防護設施、擱置物、懸掛物及時進行檢查維護，消除安全隱患。

第七十七條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。將住宅改為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

前款規定中有利害關系的業主，是指本棟建筑物內的其他業主及本棟建筑物以外受到經營行為不利影響的其他業主。

第七十八條 利用物業共有部分、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主同意。

合法利用物業全體共有部分獲取的收益歸全體業主所有，合法利用物業部分共有部分獲取的收益歸該部分物業的業主所有。全體業主所得收益主要用于補充物業專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第七十九條 業主、物業服務企業應當在物業服務合同中明確各自的物業日常維護責任及范圍。業主、物業服務企業應當按照物業服務合同的約定及時對物業進行日常維護。

建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔保修期間的物業保修責任。

保修期滿后，物業專有部分的維修、更新費用，由業主自行承擔。

第八十條 住宅、商住、辦公及商業等物業，應當按照規定交納物業專項維修資金。

物業專項維修資金實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、業主決策、政府監督的原則。

物業專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。

第八十一條 共有物業的維修、更新、改造費用，由共有物業的業主按照各自擁有的物業專有部分建筑面積比例分攤。

第八十二條 業主應當按照有關規定交納物業專項維修資金。

物業專項維修資金業主賬面余額不足首期交存額的百分之三十的，業主應當按照有關規定續籌物業專項維修資金，續籌資金不低于首期歸集的物業專項維修資金金額。

業主拒不續交物業專項維修資金的，業主委員會可以通過催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納。

逾期不交納的，發生共有部分、共用設施設備維修時，相關業主應當共同承擔維修責任。

第八十三條 業主轉讓物業時，其名下的物業專項維修資金余額隨物業一并轉讓；因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，應當將物業專項維修資金余額全額退還業主。

業主未按規定交納物業專項維修資金的，不動產登記機構不予辦理該物業的轉讓和抵押登記手續。

第八十四條 發生下列危及房屋安全的緊急情況，需要立即進行維修的，業主委員會、業主、物業服務企業均可以憑應急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向物業專項維修資金管理部門提出資金使用申請并同時報告轄區居民委員會：

（一）屋頂、外墻出現嚴重滲漏；

（二）電梯出現故障，不能正常使用；

（三）建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發生脫落或者存在脫落危險；

（四）消防系統出現故障，不能正常使用；

（五）因臺風等自然災害對物業共有部分、共用設施造成其他損壞，危及房屋安全的。

物業專項維修資金管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起兩個工作日內完成審核。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示。

第八十五條 未建立物業專項維修資金或者現有物業專項維修資金不足以支付共有部分維修費用的物業管理區域，決定對全體共有的物業進行維修的，由業主委員會負責籌集維修費用；決定對部分共有的物業進行維修的，由業主委員會或者部分業主推選的業主代表負責籌集維修費用。

尚未成立業主大會的，業主意見的征集和物業維修費用的籌集，由物業所在地的鎮政府、街道辦組織推選的業主代表負責。

第八十六條 市物業管理行政主管部門應當建立業主、物業服務企業信用體系，完善業主、物業服務企業信用信息的采集、記錄和交換共享機制，強化信用信息的公開、公示和應用。

建設單位、業主大會可以在招標文件中對失信物業服務企業參與招投標活動予以限制。

第八十七條 物業服務企業有下列行為之一的，應當錄入物業服務企業信用信息檔案：

（一）騙取、挪用或者侵占物業專項維修資金的；

（二）在物業管理招投標活動中提供虛假信息，騙取中標的；

（三）物業服務合同終止后拒不退出物業管理區域，或者退出時未按照規定辦理交接手續和移交資料的；

（四）擅自改變物業管理區域內物業服務用房、共有部分和共用設施設備用途的；

（五）擅自決定占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

（六）以暴力、脅迫方式阻撓業主組織成立的；

（七）提供物業服務質量明顯不符合合同約定的；

（八）法律、法規和規章規定的其他行為。

物業服務企業負責人有騙取、挪用或者侵占物業專項維修資金等嚴重損害業主利益行為的，應當錄入個人信用檔案，同時錄入其所屬物業服務企業的信用檔案。

第八十八條 業主有下列行為之一的，應當錄入業主信用信息檔案：

（一）未按約定交納物業服務費用，經仲裁裁決或法院判決拒不履行義務的；

（二）未按規定交納物業專項維修資金的；

（三）法律、法規和規章規定的其他行為。

第六章 法律責任

第八十九條 違反本條例第十七條第一款規定，建設單位未在物業管理區域內配置物業服務用房的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告；逾期不改正的，處三十萬元以上五十萬元以下的罰款。建設單位還應當繼續承擔物業服務用房的配置責任。

第九十條 違反本條例第十七條第三款規定，建設單位未按照標準提供物業服務用房的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告；逾期不改正的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款。

第九十一條 違反本條例第二十三條第一款規定，建設單位未向全體業主公告，或者未向鎮政府、街道辦報送物業管理區域備案證明、物業服務用房配置證明、業主清冊和公告情況報告的，由物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，可以處一萬元以下的罰款。

第九十二條 建設單位違反本條例規定，有下列情形之一的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款：

（一）違反本條例第五十九條第二款規定，未將承接查驗結果和資料報送區物業管理行政主管部門備案的；

（二）違反本條例第六十八條第二款規定，未在共用設施設備和相關場地安裝獨立的經法定計量檢定合格的計量器具的。

第九十三條 業主委員會違反本條例規定，有下列情形之一的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，對責任人員處五千元以上一萬元以下罰款；拒不改正造成嚴重后果，相關責任人員涉嫌犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）違反本條例第四十六條第三款規定，未移交相關資料和財物的；

（二）違反本條例第四十八條第二款規定，轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他財務收支資料的；

（三）違反本條例第四十九條第二款規定，從事與物業管理無關的活動或者超越職權作出應當由業主大會作出的決定的；

（四）違反本條例第四十九條第三款規定，未做好有關財物清算和資料清理工作或者未移交給鎮政府、街道辦代為保管的。

第九十四條 業主委員會成員索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益，或者侵占業主共有財物的，由物業管理行政主管部門責令改正，并沒收違法所得；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第九十五條 物業服務企業違反本條例規定，有下列情形之一的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款：

（一）違反本條例第五十五條第三款規定，未辦理物業服務企業備案的；

（二）違反本條例第六十條第二款規定，未辦理物業服務合同備案的；

（三）違反本條例第六十七條規定，未公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準的；

（四）違反本條例第六十八條第一款規定，未公布共用配套設施設備和相關場地用水、用電費用的。

第九十六條 違反本條例第七十一條第二款規定，物業服務企業未退出物業管理區域的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告；逾期不改正的，處十萬元以上三十萬元以下的罰款。違反治安管理處罰規定的，由公安機關依法追究責任。

第九十七條 有關行政管理部門的工作人員在物業管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附則

第九十八條 業主委托其他管理人管理建筑物及其附屬設施的，參照本條例的相關規定執行。

第九十九條 市政府應當根據本條例制定實施細則。

第一百條 本條例自2018年3月15日起施行。

第二篇：珠海經濟特區土地管理條例

珠海經濟特區土地管理條例

（2015年11月27日珠海市第八屆人民代表大會常務委員會第三十次會議通過）

第一章 總 則

第一條 為了加強土地管理，保護和合理利用土地資源，維護土地權益人的合法權益，促進經濟和社會的可持續發展，根據《中華人民共和國土地管理法》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 任何單位或者個人在本市行政區域內從事與本條例相關的活動，應當遵守本條例。

第三條 市人民政府（以下簡稱市政府）統一領導全市的土地管理工作，對全市土地實行統一規劃、統一征收、統一開發、統一出讓、統一管理，對土地利用實行科學、合理、高效、節約和可持續發展的原則。

市政府實行土地管理委員會審議制度，土地管理委員會的議事規則由市政府另行制定，并向市人民代表大會常務委員會備案。

第四條 市國土資源行政管理部門是本市土地的行政主管部門（以下簡稱市土地主管部門），負責全市土地管理工作，組織實施本條例。

市不動產登記機構負責土地登記、發證工作。

規劃、建設、水務、環保、城管、農業、公安等相關單位以及各區人民政府（以下簡稱區政府）、橫琴新區和經濟功能區管理機構按照各自的職能，協同市土地主管部門實施本條例。

第五條 市政府應當加強土地管理信息化建設，提高土地管理現代化水平。

第六條 市土地主管部門和市不動產登記機構應當建立健全地籍檔案管理制度。

本市土地管理實行信息共享制度，土地登記資料可以公開查詢，但涉及國家安全、國家秘密、商業秘密、個人隱私以及其他不宜公開的資料除外。

第七條 土地利用規劃、基礎測繪、地籍調查、土地檔案管理、耕地和基本農田保護、土地開發整理、征地、土地信息化管理、土地執法等國土資源基礎管理工作的經費應當列入本市財政預算，統籌安排。

第八條 市政府應當將土地利用計劃的執行情況列為當年國民經濟和社會發展執行情況的內容，向市人民代表大會或者其常務委員會報告。

市政府應當每年將土地儲備資金的使用、管理情況向市人民代表大會常務委員會報告，市人民代表大會常務委員會可以提出意見、建議。

第九條 市土地主管部門應當建立公眾意見公開征集、反饋制度。鼓勵市民對土地規劃、管理提出建議和意見，對土地法律、法規的實施進行監督，對違法用地行為進行檢舉和控告，有重大貢獻的，應當予以獎勵。

第二章 耕地保護

第十條 各級人民政府、橫琴新區和經濟功能區管理機構應當根據土地利用總體規劃建立耕地保護制度，嚴格保護耕地，限制耕地轉為非耕地，有計劃地組織開發、復墾、整理符合質量要求的耕地。

市土地主管部門會同農業、發展和改革、統計等部門，根據土地等級評定標準，結合實際情況，對各類農用地分等定級，并建立檔案。

第十一條 各級人民政府、橫琴新區和經濟功能區管理機構應當建立基本農田管理制度，加強基本農田建設，將農田水利設施的建設列入市、區、鎮社會經濟發展計劃，對基本農田進行改造、改良和保護。

建立基本農田保護領導任期責任制、動態巡查責任制、過錯責任追究制、目標考核等制度，將基本農田保護作為政府領導任期目標責任制的內容之一。

第十二條 本市實行占用耕地補償制度。各類非農業建設經批準占用耕地的，應當補充數量、質量相當的耕地。

建設單位應當依法繳納耕地開墾費。耕地開墾費納入財政預算管理，不得減免、侵占、挪用。

市各級國土資源、農業、林業、發展和改革、財政、環保、監察和審計部門依據各自的職能，對土地開發整理補充耕地項目的前期審核、實施、驗收、監督、檢查等環節進行管理。

第十三條 區政府、橫琴新區和經濟功能區管理機構應當統一設立基本農田保護標志牌，每塊獨立的基本農田應當設立一個以上保護標志牌，標志牌上注明編號、地名、面積、地類、等級、四至、保護責任人、舉報電話等方面的內容。

市土地主管部門應當統一設立基本農田界樁。

任何單位或者個人不得破壞基本農田保護標志牌和基本農田界樁。

市土地主管部門應當建立基本農田保護標志牌和基本農田界樁檔案，并抄送市農業行政管理部門。

第十四條 市、區、鎮、村、組、戶應當逐級簽訂基本農田保護責任書。土地承包經營責任人發生變更時，應當重新簽訂基本農田保護責任書。

市土地主管部門會同市農業行政管理部門對耕地進行動態監測，定期公布耕地狀況，定期檢查基本農田保護措施的執行情況。

第三章 土地征收、征用及補償

第十五條 征收土地由市政府組織實施，按照以下程序進行：

（一）依法批準征收土地的，由市政府發布征地公告。市政府可以在市土地主管部門依法報批征收土地時發布征地預公告。征地預公告的有效期限為一年。

（二）征地公告發布后，被征收土地的農村集體經濟組織、青苗和地上附著物所有權人應當在公告規定期限內，持土地權屬證書或者相關證明材料到公告指定的地點辦理征地補償登記。

（三）征地補償、安置方案由區政府、橫琴新區和經濟功能區管理機構擬訂，經市土地主管部門審核后報市政府批準。市土地主管部門審核時，應當書面告知被征收土地的農村集體經濟組織和農民對擬征土地的征地補償、安置方案有申請聽證的權利。被征收土地的農村集體經濟組織和農民要求聽證的，市土地主管部門應當依法組織聽證。

（四）征地補償、安置方案經市政府批準后，由市土地主管部門發布公告。

（五）征地補償、安置方案公告發布后，由市土地主管部門與被征收土地的農村集體經濟組織簽訂征收土地補償、安置協議。拒絕簽訂征收土地補償、安置協議的，由市土地主管部門依據經批準的征地補償、安置方案作出征地補償決定。

（六）區政府、橫琴新區和經濟功能區管理機構對被征收土地上的青苗及地上附著物進行清點和丈量，與青苗和地上附著物所有權人確認后分類列表、套價，并將確認結果在被征地所在村民委員會公示三日。

經公示無異議的，由市土地主管部門與被征收土地的農村集體經濟組織、青苗和地上附著物的所有權人共同簽訂征地青苗及地上附著物補償協議。當事人對補償的主體、種類、數量有異議的，可以在公示結束之日起三日內提出異議，區政府、橫琴新區和經濟功能區管理機構應當在三日內進行核實，并將核實的結果書面告知異議人。異議不成立，當事人仍拒絕簽訂征地青苗及地上附著物補償協議，或者因其他原因，當事人拒絕簽訂征地青苗及地上附著物補償協議的，市土地主管部門可以依據經批準的征地補償、安置方案作出征地補償決定。

第十六條 市土地主管部門應當將征地補償預存款及工作經費列入財政預算，設立 征地補償預存款專戶，確保征收土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物補償費等征地補償費能及時足額支付。未足額預存征地補償款的，不得申辦征地報批手續，也不得簽訂征收土地補償、安置協議。

征地補償預存款由財政行政管理部門或者用地單位按照批準的預算計劃足額預先存入，作為專項資金，用于相應土地的征地補償，任何單位或者個人不得挪用。

第十七條 征地公告發布后，不得再進行種植、養殖和新建建筑物、構筑物。新增的農作物、放養物、魚塘、建筑物、構筑物不列入補償范圍。

有征地預公告的，征地補償以征地預公告發布當時的土地利用狀況計算。

被征地單位的安置人口數以征地公告發布前一日的在冊人口數為準；發布了預公告的，以預公告發布前一日的在冊人口數為準。

第十八條 征收土地實行綜合補償制度，補償的項目包括土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物補償費，有條件的地方可以安排農村留用地。土地補償費、安置補助費由征收土地補償、安置協議確定；青苗及地上附著物補償費由征地青苗及地上附著物補償協議確定。

第十九條 征收土地補償、安置協議和征地青苗及地上附著物補償協議簽訂后，市土地主管部門應當及時支付有關補償費。

市土地主管部門應當直接向被征收土地的農村集體經濟組織支付土地補償費、安置補助費，直接向青苗和地上附著物所有權人支付征地青苗及地上附著物補償費。

土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物補償費和農村留用地標準，由市政府制定并公布。

第二十條 土地補償費、安置補助費由農村集體經濟組織建立賬冊，專戶管理，財政行政管理部門應當會同鎮人民政府對其使用情況進行監督。

土地補償費、安置補助費用于籌集失地農民社會保險的部分，實行專款專用，專項用于為失地農民本人及所在農村集體經濟組織購買社會保險。

土地征收后留給農村集體經濟組織的建設用地流轉后的收益，歸農村集體經濟組織所有，收益的百分之五十以上應當用于為農村集體經濟組織成員購買社會保險。

農村集體經濟組織使用土地補償費和安置補助費的，應當接受村民的監督。

第二十一條 市土地主管部門支付土地補償費、安置補助費和征地青苗及地上附著物補償費后，區政府、橫琴新區和經濟功能區管理機構可以組織清理場地。

第二十二條 對征地補償、安置方案中的補償標準有爭議的，由被征收土地所在地的區政府、橫琴新區和經濟功能區管理機構組織協調，經協調仍無法達成一致意見的，由批準征地的人民政府裁決。

被征收土地的農村集體經濟組織、青苗和地上附著物的所有權人不履行已簽訂的征收土地補償、安置協議、征地青苗及地上附著物補償協議，或者不服征地補償決定，拒絕接受征地補償費的，市土地主管部門可以向公證機構辦理征地補償費提存手續。

征地補償費提存通知應當在作出之日起五日內送達當事人。

征地補償、安置爭議不影響征地補償、安置方案的實施。

第二十三條 統征土地在國家未使用前，經市土地主管部門批準，可以由農村集體經濟組織耕種，由市土地主管部門與土地承租人簽訂租賃耕作協議。協議應當明確用地清場時是否給予補償。

未經市土地主管部門批準，土地承租人不得改變用途和地貌，不得挖沙、取土、挖塘養魚或者進行其他非農業項目建設，不得種植生長期一年以上的經濟作物。

前款所稱統征土地，是指簽訂了征收土地補償、安置協議并付清了土地補償費和安置補助費，已經市土地主管部門確認，土地所有權已被征收為國家所有的存量建設用地。

第二十四條 未支付青苗及地上附著物補償費的統征土地，國家建設需要使用時，市土地主管部門應當發布用地公告，并依據市政府規定的青苗及地上附著物補償費標準進行補償。用地公告發布后新增的農作物、放養物、魚塘、建筑物、構筑物不列入補償范圍。

第二十五條 為了公共利益的需要使用土地的，市政府可以決定征用單位或者個人依法經營、管理、使用的土地，明確征用的用途和期限，用地單位和個人應當服從。

征用土地的原因消除后，應當將土地恢復原狀，并交還原土地所有權人或者土地使用權人；造成損失的，應當作相應補償。

第二十六條 已經支付了青苗及地上附著物補償費的統征土地，國家建設需要使用時，區政府、橫琴新區和經濟功能區管理機構應當在開發建設前發出用地公告或者書面通知有關耕種單位或者個人，限期清理、搬遷。逾期不清理和搬遷的，區政府、橫琴新區和經濟功能區管理機構可以組織清理場地。

用地公告或者書面通知中應當同時明確對耕種單位或者個人的補償問題。

第四章 土地利用

第一節 土地利用規劃和計劃

第二十七條 市政府負責依法組織編制、修改和報批全市的土地利用總體規劃。

市土地主管部門依據市級土地利用總體規劃組織編制土地利用各專項規劃，報市政府審批。

第二十八條 市級土地利用總體規劃劃定土地利用區和土地用途管制區。

鎮級土地利用總體規劃應當劃分土地利用區，明確每一塊土地的位置、用途，并予以公告。

第二十九條 市政府組織編制土地利用總體規劃方案及修改方案，應當舉行聽證。

土地利用總體規劃涉及改變土地利用方向、規模、重大布局等原則性問題修改的，必須報原批準機關批準。

第三十條 土地利用總體規劃一經批準，必須嚴格執行。未經法定程序批準修改之前，不得改變土地利用總體規劃確定的土地用途。不符合土地利用總體規劃的建設項目不得審批建設用地。

第三十一條 土地利用管理應當堅持節約和集約用地。加強對閑置用地的管理，盤活存量建設用地，有計劃地保護、開發、利用土地后備資源，提高土地利用率。

第三十二條 市土地主管部門應當加強土地利用計劃管理，依法編制土地利用計劃，對全市建設用地統一進行總量控制。

市土地主管部門應當根據國家和省下達的土地利用計劃指標，制訂本市土地利用計劃，經市政府批準后頒布執行。

第二節 建設項目用地預審與報批

第三十三條 本市實行建設項目用地預審制度。

建設項目用地預審按國家和省的有關規定執行。

第三十四條 建設單位向市土地主管部門辦理建設用地批準書的，應當提交以下材料：

（一）建設項目立項文件；

（二）建設用地規劃許可證；

（三）法律、法規和規章規定需要提交的其他材料。

建設項目依法需要進行地質災害危險性評估的，建設單位還應當提交地質災害危險性評估報告。

第三十五條 通過劃撥方式供地的，市土地主管部門應當核發國有土地使用權劃撥決定書，并頒發建設用地批準書。

通過出讓或者租賃方式供地的，市土地主管部門應當與用地單位簽訂國有土地使用權出 讓合同或者國有土地使用權租賃合同，并頒發建設用地批準書。

第三十六條 用地單位取得建設用地批準書后，在完善相關手續后，應當按規定開發、利用土地，但不得利用建設用地批準書對土地使用權進行抵押、轉讓、出租等其他處分行為。

第三十七條 建設用地批準書不得涂改，否則無效。經批準允許用地單位更名或者建設用地批準書上記載的事項有誤的，應當辦理換發手續。

建設用地批準書有效期為兩年。逾期項目未竣工的，用地單位應提前三十日向市土地主管部門申請延期。未申請延期或者申請延期未被批準的，建設用地批準書自行失效。合同另有約定的，從其約定。

在建設用地批準書失效后，項目尚未動工開發建設，也未辦理土地使用權登記的建設用地，由市土地主管部門報請市政府批準后，作出終止供地決定。

第三十八條 依據本條例第三十五條市土地主管部門與用地單位簽訂的國有土地使用權出讓合同及國有土地使用權租賃合同，應當約定以下主要內容：

（一）地塊位置；

（二）土地用途；

（三）出讓（承租）年限；

（四）地價（租金）及其支付方式、期限；

（五）土地利用條件，包括投資強度、容積率、建筑系數、行政辦公及生活服務設施用地所占比重等內容；

（六）項目動工開發期限、建設期限；

（七）可收回土地使用權的情形及收回土地使用權后對建筑物的補償；

（八）土地使用權轉讓、出租、抵押的條件；

（九）合同終止的情形；

（十）享受地價優惠的土地使用權轉讓時應當補交地價的情形；

（十一）違約責任。

國有土地使用權租賃合同，還應當約定租金的調整時間、幅度和方式，以及合同終止時地塊上的建筑物、構筑物和附著物的處置方式等內容。

第三節 用地管理

第三十九條 土地使用權應當依法取得，土地使用權人應當按照土地使用權證的規定和約定使用和保護土地。

第四十條 農村留用地的處理應當遵循有利于農民生產生活、保障農民長遠生計的原則。農村留用地的收益歸農村集體經濟組織所有，主要用于增加農民收入和發展本集體經濟組織公益性事業。

農村留用地是指政府征收農村集體土地后留給該農村集體經濟組織用于發展生產、經營和安排居住以及用于村、鎮公益設施建設的建設用地，分為生產留用地、生活留用地。

農村留用地具體使用辦法由市政府另行規定。

第四十一條 農村留用地在開發建設前應當由原農村集體經濟組織使用，不得丟荒。

因城市規劃或者國家建設需要，市政府可以對農村留用地作出規劃調整，也可以按照市場價格協商收購。協商收購價不得低于收購當時市政府頒布的該區段相應用途的標定地價。

第四十二條 被征地農民以初次統征土地時核準的在冊人口數為準。被征地農民可以按照市政府規定的用地標準、建筑面積標準在本村范圍內申請宅基地。

被征地農民申請宅基地，應當以戶為單位，由戶主持戶口簿和其他家庭成員的委托書，向所在村委會或者居委會提出書面申請，經村委會或者居委會同意、鎮人民政府審核后，到轄區所在地的市土地主管部門的派出機構或者分支機構提出用地申請。父母是被征地農民，與其同住并且同戶的成年子女也是被征地農民的，領取結婚證后或者三十周歲以上未婚的，可以另行申請宅基地。

第四十三條 被征地農民的宅基地，應當在鎮級土地利用規劃和村鎮建設規劃的建設用地范圍內安排。

市土地主管部門在辦理宅基地用地手續之前，應當將擬批準的宅基地使用事項在所在的村委會進行公示，公示時間不少于七日。逾期沒有異議或者異議不成立的，市土地主管部門應當自批準之日起五日內給予辦理宅基地用地手續。

宅基地實行總量控制。每個村的宅基地總指標在該村的生活留用地和舊村場用地指標中安排。

第四十四條 鼓勵農村集體經濟組織節約使用宅基地。

農村集體經濟組織集中建設的多層、高層農民住宅，分配給被征地農民的，市土地主管部門可以在規定的報建面積標準基礎上，給予每人增加二十平方米建筑面積，并給予其享受被征地農民的報建價格標準。被征地農民已取得宅基地并享受了優惠報建指標的不再重復享受。

第四十五條 沒有進行建設、未完成建設和未取得房地產權證的宅基地，一律不得轉讓、出租、抵押。

因房屋所有權發生轉移而導致宅基地使用權一并轉移的，不能再申請宅基地。

第四十六條 本市集體建設用地使用權可以依法流轉，并接受政府及其有關職能部門的監督和管理。

農村集體經濟組織將本村所有的集體建設用地使用權出讓、租賃、轉讓、出租、轉租或者抵押的，應當在鎮人民政府（街道辦事處）的見證下，經農村集體經濟組織全體成員的三分之二以上表決同意并簽名確認后，報區政府、橫琴新區和經濟功能區管理機構審核同意。

農村集體經濟組織將本村所有的集體建設用地使用權出讓、租賃、轉讓、出租、轉租或者抵押的，應當簽訂書面合同，并依法辦理有關登記手續。

第四十七條 本市轄區內的灘涂、岸線、沙灘由市政府統一管理、開發利用，任何單位和個人不得擅自圍墾、租賃和轉讓。

已經被政府征收的灘涂和已形成的灘涂成圍地，由市土地主管部門管理。

前款所稱灘涂成圍地，是指在灘涂上由堤圍所圍成的區域。

第四十八條 已經被政府征收的灘涂成圍地在沒有建設項目之前，市土地主管部門應當依法通過招投標等公開方式確定給有關當事人種養并與種養單位或者個人簽訂種養合同。未經市土地主管部門批準，種養單位和個人不得改變灘涂成圍地的用途和地貌，不得挖沙、取土或者進行其他非農業項目建設，不得種植生長期一年以上的經濟作物。

當國家建設需要使用灘涂成圍地時，應當在開發建設前六個月發出用地公告或者書面通知種養單位或者個人，限期搬遷。

未提前六個月通知的，可以參照本市建設征收土地青苗補償的標準進行補償，但使用人擅自改變土地用途和地貌的，只按照原用途進行補償。

未經市土地主管部門批準，自行對灘涂成圍地進行整治的項目，不予補償。

第四十九條 因建設工程施工、地質勘察或者公共服務配套設施等原因需要臨時使用土地的，可以申請臨時建設用地。經市政府批準可以臨時使用土地的，由市土地主管部門與用地單位和個人簽訂臨時用地合同。

臨時用地使用期不超過兩年，使用期滿，臨時建設用地批準書自然失效。如果需要繼續使用的，應當在期限屆滿三十日前申請續期，延續期限不超過一年。

臨時使用土地的，用地單位或者個人應當按規定支付地價。在臨時使用土地期間造成青苗及地上附著物損壞的，應當進行相應補償。

第五十條 臨時用地上只能修建臨時建筑物，臨時用地及地上建筑物不得轉讓、出租、抵押，不得用于經營性項目。

因城市建設需要，市土地主管部門可以提前收回臨時用地，但應當按臨時結構建筑物標準給予適當補償。

臨時用地使用期滿后，對用地單位或者個人不作補償，由用地單位或者個人自行拆除地上建筑物和構筑物。逾期不拆除的，市土地主管部門可以組織清理場地或者委托取得土地使用權的單位清理場地，費用由用地單位或者個人承擔。

第五十一條 因公共利益需要、土地利用總體規劃或者城市規劃的調整，經市政府批準，市土地主管部門可以用置換或者收回的方式調整已經批準給用地單位或者個人使用的土地，用地單位或者個人應當服從。

依照本條規定收回土地使用權的，應當退還相應的地價款，并根據用地單位或者個人投入開發和建設的情況給予補償。

依照本條規定置換土地的，市規劃行政管理部門、市土地主管部門、區政府、橫琴新區和經濟功能區管理機構應當盡快制定置換土地選址方案，確定方案時間最長不超過一年。

第五十二條 依法改變建筑容積率等土地利用條件和土地用途的，應當與市土地主管部門簽訂國有土地使用權變更協議，變更后的土地使用期限不超過新用途的最長期限，并扣除原已使用期限，按新用途計收地價。市政府另有規定的除外。

第五十三條 市政府為了實施城市規劃及其他公共利益需要，可以提前收回租賃年限未滿的國有承租土地使用權，由市土地主管部門實施。

提前收回國有承租土地使用權的，應當提前六個月，將租賃地塊的位置、四至范圍、收回理由、收回日期通知承租土地使用權人，并在租賃地塊的范圍內公告。

依照本條規定收回土地使用權的，應當退還相應租金，并根據用地單位或者個人投入開發和建設的情況給予補償。

第五十四條 建設用地超過國有土地使用權出讓合同、國有土地使用權劃撥決定書或者建設用地批準書規定的動工開發期限滿兩年未動工開發的，市土地主管部門可以報請市政府批準后無償收回土地使用權，但因自然災害等不可抗力或者政府、政府有關部門的行為造成動工開發遲延的除外。

國有土地使用權出讓合同、國有土地使用權劃撥決定書或者建設用地批準書未規定動工開發期限的，動工開發期限為一年，自國有土地使用權出讓合同生效、劃撥決定書或者建設用地批準書頒發之日起計算。

未簽訂或者辦理國有土地使用權出讓合同、國有土地使用權劃撥決定書或者建設用地批準書的，動工開發期限為一年，自國有土地使用權證頒發之日計算。

第五十五條 屬于閑置土地，依法應當繳納閑置費的，市土地主管部門應當征收土地閑置費。

第五十六條 經核準報廢的道路、鐵路、機場、礦場、橋梁用地或者已經停止按批準的用途使用兩年以上的道路、鐵路、機場、礦場、橋梁、城市公共設施、已改為非軍事用途的原軍事設施用地等屬于劃撥用地的，經市政府批準后，由市土地主管部門收回土地使用權。

第五十七條 本市實行土地儲備制度。土地儲備工作由市土地主管部門負責管理，市土地儲備機構負責實施。

第五十八條 土地儲備范圍包括：

（一）未出讓（劃撥）的國有建設用地；

（二）新增建設用地；

（三）政府依法收回的土地；

（四）政府依法行使優先購買權購買的土地；

（五）土地使用權人與土地儲備機構協議交還或者置換的土地；

（六）國家及省規定可以儲備的其他土地。

列入土地儲備的土地，由市土地儲備機構登記、造冊。

第五十九條 市土地儲備機構對未納入土地供應計劃的儲備土地可以根據城市規劃進行開發、經營、管理。

第六十條 土地儲備的資金來源：

（一）銀行貸款；

（二）計提土地供應總收入的百分之二；

（三）財政撥款；

（四）其他資金來源。

土地儲備資金實行專項管理，用于土地儲備和土地出讓成本支出，不得用于經營性投資。任何單位或者個人不得挪用。

第六十一條 土地儲備和土地出讓成本由以下部分組成：

（一）取得儲備土地的費用，包括以征收、收回、購買、交還、置換等方式進行土地儲備時，發生的征地、拆遷和收地補償、購買資金、評估、依法繳納的稅費等費用；

（二）儲備土地整理、開發、管理的費用；

（三）儲備土地出讓中的策劃、推廣、交易等費用；

（四）土地儲備運作所發生的其他費用。

第五章 土地市場

第一節 政府調控

第六十二條 市政府根據國民經濟和社會發展需要，制訂土地供應計劃，并予以公布。

市政府應當建立土地市場調控體系，根據土地市場的實際情況，增加或者減少土地供應量，平衡供需關系。

第六十三條 市土地主管部門應當建立健全土地市場動態監測分析制度，對地價變化進行動態監測，定期發布土地供應、地價和交易信息。

第六十四條 市政府應當制定基準地價并向社會公布。基準地價應當每兩年修訂一次，市土地主管部門應當根據市、區經濟和社會發展以及城市規劃的調整情況，組織專家論證和進行聽證后作出修訂，報市政府批準。

市政府可以在基準地價的基礎上，制定標定地價并向社會公布。

第六十五條 市土地主管部門應當對擬出讓宗地的地價組織評估，土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓的起始價和保留價應當以評估結果為依據制定。

第六十六條 土地使用權轉讓實行成交價格申報制度。當土地成交價格低于基準地價或者市場公布的土地交易價格百分之五十時，市政府有優先收購權，由市土地主管部門負責實施。

土地交易價格中包括房屋價格的，應當扣除房屋價格和投資利潤。房屋價格為房屋的重置價格，投資利潤按照房屋重置價格的百分之十五計算。

第六十七條 經市政府批準征收國有土地上房屋的，自房屋征收公告發布之日起，公告范圍內的用地單位或者個人，不得新建、擴建、改建房屋，不得改變建筑物和土地功能，其房地產權擬轉讓、出租、抵押的，房地產權人應當告知相關權利人房屋征收公告的內容，不告知的，由房地產權人承擔責任。

第二節 土地使用權出讓和租賃

第六十八條 土地使用權出讓有下列情形之一的，應當在市政府設立的土地交易機構以招標、拍賣或者掛牌方式公開進行：

（一）工業、物流倉儲、商業、旅游、娛樂、商品住宅、酒店、辦公、金融和加油站等 經營性用地土地使用權的出讓；

（二）同一宗用地上有兩個以上申請用地者的。

第六十九條 土地出讓年限，依據土地使用權出讓合同約定的起止時間確定。

因政府遲延交付出讓土地或者強制性調整規劃的，應當簽訂補充協議，調整土地出讓年限起算時間。

第七十條 除經營性房地產開發用地外，其他項目用地都可以通過國有土地租賃方式承租國有土地使用權。國有承租土地使用權的取得依照國有出讓土地使用權取得的方式和程序辦理。

第七十一條 國有承租土地使用權的租金以基準地價和標定地價為依據確定，由市政府向社會公布。

國有承租土地使用權的租賃年限可以約定，但不得超過國家規定的同類用途土地使用權出讓的最高年限。

第三節 土地使用權轉讓、出租、抵押

第七十二條 土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。

地上建筑物、其他附著物所有權轉讓時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓。

土地使用權分割轉讓的，應當先征得規劃行政管理部門的同意。

第七十三條 地上有合法建筑物的劃撥土地使用權轉讓或者申請轉變為出讓方式的，應當經市政府批準，不改變土地用途的，按辦理變更登記當時的基準地價補交地價款。

除前款情形外的劃撥土地使用權涉及補交地價款的，按辦理變更登記當時市土地主管部門公布的評估市場價補交地價款。

未按批準的用途進行建設的劃撥土地使用權，禁止轉讓。

第七十四條 土地使用權人已按照合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，其土地使用權可以出租。

出租人和承租人應當簽訂書面合同。土地使用權出租的期限不得超過二十年，且不得超出土地使用權剩余使用年限。

第七十五條 為向金融機構貸款或者為擔保履行其他債務的需要，土地使用權人可以將土地使用權設定抵押，但法律、法規禁止抵押的除外。

根據前款的規定，為履行其他債務需要設定的土地使用權抵押，因其債權債務合同或者抵押合同被認定為無效而導致抵押登記無效，由此產生的法律責任由當事人承擔。

第七十六條 轉讓、出租、抵押國有承租土地使用權的，應當同時具備下列條件：

（一）已辦理國有承租土地使用權登記；

（二）已按照國有土地使用權租賃合同約定完成建設；

（三）已按照國有土地使用權租賃合同約定支付租金。

根據前款轉讓國有承租土地使用權時，國有土地使用權租賃合同載明的權利、義務隨之轉移。

國有承租土地使用權的出租期不得超過二十年，且不得超過國有承租土地使用權的剩余年限。

第七十七條 市屬國有企業、集體企業和國有經濟成份占主導地位的企業持有的未按規定進行建設的國有劃撥土地使用權，在企業改制時，應當將該國有劃撥土地使用權從改制企業中剝離，經市政府批準后，由市土地主管部門收回。

第七十八條 未完成項目建設的國有劃撥土地使用權禁止抵押；地上有合法建筑物的劃撥土地使用權，經市政府批準，可以抵押。

抵押合同應當約定抵押物被處置時補交地價等條款，抵押權人應當向市土地主管部門和市不動產登記機構提交書面承諾書。

第四節 土地確權、登記、發證

第七十九條 土地確權由市土地主管部門負責。市不動產登記機構根據市土地主管部門確權的結果辦理登記手續。

土地使用權出讓、租賃、轉讓、出租和抵押應當向市不動產登記機構申請辦理登記，并依照本市的有關規定執行。

第八十條 市不動產登記機構負責辦理土地的登記造冊，由市政府頒發土地權利證書。

土地權利證書是土地權利人依法享有和行使相應土地權利的法律憑證。

第八十一條 國有土地使用權由市不動產登記機構按以下類別進行登記造冊，并由市政府頒發土地權利證書：

（一）國有建設用地使用權；

（二）國有農用地使用權。

前款第（一）項國有建設用地使用權按取得的方式分為國有出讓土地使用權、國有承租土地使用權、國有劃撥土地使用權三種類型進行登記。

第八十二條 集體土地由市不動產登記機構按以下類別進行登記造冊，并由市政府頒發土地權利證書：

（一）集體土地所有權；

（二）集體建設用地使用權；

（三）集體農用地使用權。

第八十三條 市不動產登記機構辦理土地使用權的設定、變更、注銷登記時，應當明確核準登記的時間，并對外公示。核準登記時間以市不動產登記機構辦理核準登記業務最后審批的時間為準。

辦理變更登記的核準登記時間應當與上一手注銷登記的核準登記時間相一致。

第八十四條 下列情形，不視為土地使用權轉讓行為：

（一）政府通過招標、拍賣、掛牌方式出讓土地，單位或者個人參與競買取得土地使用權后，在辦理建設用地批準書前，為開發本地塊首次成立全資單項開發企業，將土地權屬登記至新成立的開發企業名下的；

（二）因離婚而使土地使用權由原夫妻一方取得的；

（三）家庭成員共有土地使用權分割的；

（四）農村集體經濟組織名下的農村留用地變更到該農村全體村民的全資股份合作企業及其全資下屬企業名下的。

前款第（四）項農村留用地變更到該農村全體村民的全資股份合作企業及其全資下屬企業名下的，應當在鎮人民政府（街道辦事處）的見證下，經農村集體經濟組織全體成員的三分之二以上表決同意并簽名確認，報區政府、橫琴新區和經濟功能區管理機構集體資產管理部門審核同意。

第八十五條 有強制執行權的機關對土地使用權實施查封或者進行實體處理前，應當查明土地權屬情況。查封或者處理土地使用權的法律文書中應當載明土地的權利人、土地權屬證號或者建設用地批準書證號、地塊位置、面積、用途、土地使用權性質。

有強制執行權的機關對土地使用權進行查封（包括預查封、輪候查封）應當明確查封的期限。查封期限屆滿未辦理繼續查封手續的，查封的效力消滅，市土地主管部門、市不動產登記機構應當直接注銷查封登記。

第八十六條 土地使用權的預查封、查封登記手續分別由市土地主管部門、市不動產登記機構負責辦理。

市土地主管部門、市不動產登記機構在辦理協助執行事項時，應當將生效法律文書中的要求協助執行的內容與登記信息進行核對。凡要求協助執行的內容中被執行人及其被執行土 地的權利人名稱、證號、面積等與登記信息一致的，不作實體審查，及時協助執行；不一致的，可以向該執行機關提出書面的審查建議。

第八十七條 對有強制執行權的機關以處置土地使用權為目的，要求市土地主管部門、市不動產登記機構協助執行的事項，有下列情形之一的，應當與市土地主管部門協商：

（一）地上沒有合法建筑物的劃撥土地使用權；

（二）集體土地使用權；

（三）未交清地價的土地使用權。

第八十八條 市土地主管部門在依法收回土地使用權的過程中，如果該土地使用權已依法設定抵押的，基于法定事由土地使用權被收回后，原該土地使用權的抵押效力及于該土地使用權的土地補償權益。抵押權人對土地補償權益仍享有優先受償權，但依法無償收回土地使用權的除外。

第八十九條 市土地主管部門在依法收回土地使用權的過程中，如果該土地使用權已依法查封的，對已查封的土地使用權，市土地主管部門必須商請查封機關同意，由查封機關依法作出解除查封法律文書后方可收回。該土地使用權的查封效力及于該土地使用權的替代物、收地補償權益，由原查封機關作出查封該替代物、收地補償權益的法律文書。

第六章 土地監察

第九十條 土地綜合執法機構是市土地主管部門從事土地綜合執法的專門機構，依法從事土地綜合執法工作，對國土資源違法行為立案調查，依法處理。

第九十一條 市土地主管部門應當建立健全國土資源執法監察制度，完善行政執法責任制、執法責任追究制等制度，對單位或者個人違反國土資源法律、法規的行為實施監督檢查。

市土地主管部門可以聘請土地監察專員，參與對單位或者個人違反國土資源法律、法規的行為的監督檢查。

第九十二條［執法措施］ 土地執法監察人員在執法過程中，對用于違法活動的機械、工具、設備等，可以采取登記保存措施。

第七章 法律責任

第九十三條 凡本條例涉及的禁止行為需要追究責任，而法律、法規已有具體規定的，從其規定；法律、法規沒有具體規定的，按照本條例的規定處理。

第九十四條 違反本條例的規定，破壞、損毀或者擅自移動、改變基本農田界樁或者基本農田標志牌的，由市土地主管部門責令恢復原狀，或者責令賠償重新豎樁立牌所需費用。

第九十五條 違反土地利用總體規劃，擅自在農用地上進行非農業建設的，由市土地主管部門責令限期改正。造成土地破壞的，責令限期恢復原狀，并可處每平方米三十元以下的罰款。拒不恢復原狀的，市土地主管部門可委托其他單位恢復，恢復的費用由違法用地者承擔。

第九十六條 市土地主管部門及其工作人員應當依法行政，嚴格執行國家土地管理的法律、法規和政策，對土地利用情況的真實性和合法性負責。凡濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守，不執行和不遵守土地管理的法律法規，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章 附 則

第九十七條 本條例自2016年3月1日起施行。

第三篇：珠海經濟特區出租車管理條例

【發布單位】廣東省

【發布文號】珠海市人大常委會公告[八屆]第八號 【發布日期】2013-06-19 【生效日期】2013-08-01 【失效日期】 【所屬類別】地方法規

【文件來源】廣東省珠海市人大常委會

珠海經濟特區出租車管理條例

珠海市人民代表大會常務委員會公告[八屆]第八號

《珠海經濟特區出租車管理條例》經珠海市第八屆人民代表大會常務委員會第十次會議于2013年3月28日通過，現予公布，自2013年8月1日起施行。

珠海市人民代表大會常務委員會

2013年6月19日

珠海經濟特區出租車管理條例

（2013年3月28日珠海市第八屆人民代表大會常務委員會第十次會議通過）

第一章 總 則

第一條 為加強出租車行業管理，促進出租車行業的健康發展，提高出租車行業服務水平，根據有關法律的基本原則，結合珠海經濟特區實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區域內出租車行業的經營、管理及相關活動。

本條例所稱出租車，是指依法取得營運牌照，按照乘客意愿提供客運服務，按照行駛里程、時間計價收費的七座以下（含七座）的小型機動客車。

第三條 市交通運輸主管部門是出租車行業的行政主管部門，負責本市出租車行業管理工作。公安、財政、稅務、物價、環保、旅游、人力資源和社會保障、質量技術監督、口岸等行政管理部門依照各自職責，協同做好出租車行業管理工作。

第四條 出租車是城市公共交通的組成部分，應當與其他公共客運方式協調發展。

出租車行業發展規劃應當納入本市的交通規劃，由市交通運輸主管部門組織編制，報市人民政府批準后實施。

第五條 本市設立出租車行業發展咨詢委員會，咨詢委員會由政府相關部門、專家、出租車經營者、出租車駕駛員、消費者等人員組成，承擔對出租車行業發展提出意見、建議等職能。第六條 出租車行業的社會組織，根據章程履行以下職責：

（一）制定并監督成員遵守行業職業規范；

（二）為成員提供與行業業務有關的服務；

（三）向政府有關部門反映成員的意見和訴求；

（四）辦理行政主管部門委托的事項。

第七條 本市鼓勵和支持出租車管理的科學技術研究，積極推廣先進技術和設備的使用。市交通運輸主管部門、出租車經營者應當建立科學的指揮調度、監督管理和獎勵激勵機制，提高服務水平。

第二章 經營許可

第八條 從事出租車經營的，應當登記注冊為企業，并取得出租客運道路運輸經營許可證（以下簡稱出租車經營許可證）。取得出租車經營許可證，應當具備下列條件：

（一）自有二十個以上營運牌照及相應車輛；

（二）有與經營規模相適應的經營場所；

（三）有相應的專業技術人員、管理人員和符合本條例規定條件的駕駛員；

（四）有健全的安全生產、服務質量、車輛、駕駛員等管理制度。

第九條 申請出租車經營許可證的，應當向市交通運輸主管部門提出書面申請，并提供相關材料。市交通運輸主管部門應當自受理申請之日起十五個工作日內作出許可或者不予許可的決定。作出許可決定的，應當頒發出租車經營許可證，并對其投入營運的車輛配發道路運輸證；不予許可的，應當書面通知申請人并說明理由。

第十條 從事出租車營運的車輛應當取得市交通運輸主管部門頒發的營運牌照。營運牌照實行一車一證制。

第十一條 市交通運輸主管部門應當每年對出租車市場供求狀況進行分析。

營運牌照根據社會需求和城市道路交通狀況投放。投放方案由市交通運輸主管部門擬訂，向社會公開征求意見，報市人民政府批準后實施。

本條例實施前取得的營運牌照經市人民政府批準，可以由一個拆分為多個投入市場營運，多個牌照的營運期限總和不超過原牌照的營運期限。

第十二條 營運牌照通過招投標等公平競爭方式投放，實行專營管理。

投標人為具備道路旅客運輸經營許可資格的企業。中標企業應當與市交通運輸主管部門簽訂營運牌照使用合同。

第十三條 營運牌照期限最長不超過十年。本條例實施前已取得的營運牌照，按照原確定的期限執行。

第十四條 營運牌照投放的收益應當用于出租車管理的科學技術研究、先進技術和設備的推廣使用、促進出租車行業健康發展、表彰獎勵優秀駕駛員等。

第十五條 出租車應當在市交通運輸主管部門核定的區域內營運，并按該區域核定的出租車運價收取租車費用。

本條例實施前取得的營運牌照，營運區域經調整擴大范圍的，應當按照調整擴大時的市場價格補繳營運牌照使用費差價。

第十六條 營運牌照應當由出租車經營者直接經營，禁止轉讓。

本條例實施前取得的營運牌照的持有人為非出租車經營者的，應當將牌照委托給出租車經營者經營。本條例實施前取得的營運牌照未禁止轉讓的，可以轉讓。受讓方應當是本市出租車經營者或者具有本市戶籍且年滿十八周歲的居民。

第十七條 有下列情形之一的，市交通運輸主管部門應當撤回相關出租車的營運牌照：

（一）營運牌照使用期限屆滿的；

（二）未履行合同義務，按合同約定應當收回的；

（三）在經營期限內無正當理由連續三十日不營運的；

（四）依本條例取得的營運牌照，九十日內無正當理由未投入營運的。

第十八條 出租車應當符合交通主管部門確定的技術標準、環保標準，按照規定安裝出租車標志燈、空車待租標志、計價器、信息化監管設備等服務設施，標明出租車經營者名稱、車身編碼、服務監督電話號碼，張貼價目表，噴涂規定的出租車車身顏色。鼓勵出租車行業使用環保節能車型。

第十九條 車輛投入出租車營運時，取得行駛證應當未滿六個月。車輛自投入出租車營運之日起滿五年的，應當退出營運。退出營運的車輛可以繼續上路行駛，但應當自投入營運之日起滿八年予以報廢。

不再從事出租車營運的車輛應當去除規定的出租車車身顏色，清除、拆除出租車標識和服務設施。

第三章 駕駛員管理

第二十條 從事出租車駕駛的，應當取得出租車駕駛員從業資格證。

第二十一條 出租車經營者應當聘用已取得從業資格證的駕駛員，并向市交通運輸主管部門申請駕駛員從業資格注冊。

市交通運輸主管部門應當在五個工作日內辦理注冊手續。符合條件的，予以注冊并發放服務監督卡；不符合條件的，不予注冊。

第二十二條 出租車車輛應當由固定的駕駛員駕駛。

出租車經營者應當配備一定比例的機動出租車駕駛員，在固定車輛的駕駛員休息等情形下，駕駛其出租車。

第二十三條 出租車駕駛員的人身權利、勞動權益受法律保護。

駕駛員權益受到侵害的，可以向市交通運輸主管部門、人力資源和社會保障等部門進行投訴。相關部門對出租車駕駛員的投訴，應當自接到投訴之日起十個工作日內處理完畢；不屬于本部門處理的，應當在三個工作日內轉送有權處理的部門處理，并向投訴人說明理由。第二十四條 出租車駕駛員應當遵守下列規定：

（一）統一著裝，隨車攜帶相關證件，按規定擺放服務監督卡；

（二）出租車待租乘時，應當顯示“空車”待租乘標志，夜間開啟頂燈；

（三）保持車身、車廂整潔，載客時不得在車內吸煙、飲食；

（四）按規定使用信息化監管設備；

（五）按規定時間交接班；

（六）遵守機場、碼頭、口岸、站場、旅游景點以及其他大型公共場所等專用候客站的營運秩序；

（七）不得破壞計價器檢定印封、計價器的準確度或者使用無效計價器；

（八）不得將出租車交給未取得從業資格證的人員營運；

（九）法律、法規規定的其他義務。第二十五條 出租車駕駛員在營運過程中應當遵守交通規則，文明駕駛，禮貌服務，遵守下列規定：

（一）不得亂鳴喇叭、不得在遇有停車排隊等候或者緩慢行駛時，強行超車、占用對向車道或者穿插行駛；

（二）使用計價器并按規定收取租車費用；

（三）不得無故中斷運輸或者更換車輛；

（四）非經乘客同意，不得搭載他人；

（五）按照乘客要求的路線或者最短路線行駛，未經乘客同意不得繞道行駛；

（六）按規定出具客運發票；

（七）對乘客遺失在車內的物品，應當及時歸還失主或者上交有關部門；

（八）不得毆打乘客、騙取乘客財物；

（九）不得無正當理由拒絕載客；

（十）法律、法規規定的其他義務。

第二十六條 出租車駕駛員有下列情形之一的，出租車經營者應當向市交通運輸主管部門申請注銷注冊，并交回服務監督卡：

（一）與出租車經營者的勞動合同解除或者終止的；

（二）駕駛證被依法吊銷或者注銷的；

（三）出租車從業資格證被吊銷的；

（四）一個記分周期內被公安機關交通管理部門記分累計達到十二分的；

（五）其他應當依法注銷的情形。

第二十七條 駕駛員有下列情形之一的，市交通運輸主管部門、出租車經營者應當給予表彰或者獎勵：

（一）文明駕駛，禮貌服務表現突出的；

（二）在搶險、救災等特殊任務中作出突出貢獻的；

（三）拾金不昧、救死扶傷、見義勇為等事跡突出的；

（四）有其他突出事跡的。

第四章 營運管理

第二十八條 出租車運價實行政府定價。運價調整的，價格主管部門應當按照規定進行論證并組織聽證。

第二十九條 出租車經營者統一聘用出租車駕駛員。出租車經營者應當與所聘用的駕駛員訂立書面勞動合同，并依法繳納社會保險費。

駕駛員實行不定時工作制的，其工作安排、薪酬待遇、社會保險費繳納等事項應當在勞動合同中明確。

第三十條 本條例實施后取得的營運牌照由出租車經營者直接經營。出租車營運車輛由出租車經營者出資購買，出租車經營者應當合理核定駕駛員的營運任務和需上交的營運收入。出租車經營者承擔營運風險，不得以掛靠、一次性買斷、預收費用、收取風險抵押金、財產抵押金、營運收入保證金等名義將營運風險轉移給駕駛員。

第三十一條 出租車經營者核定的駕駛員營運任務和需上交的營運收入應當報市交通運輸主管部門備案。經營環境發生重大變化，嚴重影響出租車營運時，市交通運輸主管部門可以對營運任務和需上交的營運收入進行合理調整。

第三十二條 鼓勵本條例實施前取得的營運牌照由出租車經營者直接經營。

本條例實施前取得的營運牌照繼續實行承包經營的，市交通運輸主管部門可以會同價格主管部門制定合理的營運牌照承包費指導價。

經營環境發生重大變化，嚴重影響出租車營運時，市交通運輸主管部門可以會同價格主管部門采取適當降低承包費等措施，由出租車經營者、營運牌照持有人和駕駛員合理承擔風險。第三十三條 出租車經營者應當遵守下列規定：

（一）出租車經營者應當保障駕駛員的休息權，采取措施防止駕駛員疲勞駕駛；

（二）向法定計量檢定機構申請對計價器進行周期檢定，不得安裝、使用未經檢定或者經檢定不合格的計價器；

（三）執行出租車行業標準和服務規范，建立健全交接班等工作制度，提供連續、普遍的服務；

（四）對出租車進行維護和檢測，保持車況良好，符合車輛技術標準；

（五）定期進行機動車排氣污染檢測，確保出租車排氣達到規定的機動車污染物排放標準，配合環境保護主管部門監督抽檢；

（六）按照規定購買機動車第三者交通強制保險和承運人責任險；

（七）履行出租車的交通安全和治安防范工作職責。

第三十四條 乘客在乘坐出租車時應當文明乘車，遵守下列規定：

（一）不得向駕駛員提出不符合道路交通安全規定的要求；

（二）不得攜帶管制器具和爆炸性、易燃性、毒害性、放射性、腐蝕性等危險物品；

（三）支付租車費用；

（四）不得在出租車內吸煙、吐痰、扔雜物和損壞車內設施、設備。

乘客違反前款第一項和第二項規定的，駕駛員可以拒絕載客或者中途終止載客。違反本條第四項規定的，駕駛員可以予以勸阻；勸阻無效的，駕駛員可以中途終止載客。

醉酒者和其他行為舉止異常者乘車影響安全駕駛的，駕駛員可以拒絕載客或者中途終止載客。第三十五條 有下列情形之一的，乘客可以拒絕支付租車費用：

（一）租乘的車輛無計價器、不使用計價器或者計價器顯示不清的；

（二）租乘的車輛在起步里程內發生故障，無法完成運送服務的；

（三）在營運途中無故中斷運輸或者更換車輛的；

（四）未按規定出具有效客運發票的。

第三十六條 出租車有下列情形之一的，出租車經營者應當中止該出租車的營運：

（一）未經檢驗機構檢驗或者檢驗不合格的；

（二）發生機械故障不能正常運行或者有其他事故隱患的；

（三）計價器或者信息化監管設備不能正常工作的；

（四）車輛設施破損、污垢嚴重不宜載客的；

（五）車輛號牌字跡模糊、不易辨認的；

（六）服務標識不全的；

（七）其他應當中止營運的情形。

第三十七條 市交通運輸主管部門應當會同公安、市政等部門，在機場、碼頭、口岸、車站、旅游景點等客流集散地的適當位置劃定候車區域，并設立明顯的候車標志和臨時停車上、下客標志。公安機關交通管理部門應當會同市交通運輸主管部門在道路上合理設立出租車臨時上、下客點，并設置明顯的標志。未設禁停標志的路段，在不妨礙交通安全的前提下，出租車可以在道路邊沿上、下客。

第三十八條 酒店、旅游、娛樂等公共服務場所應當為出租車預留必要的免費候客車位。住宅小區應當為出租車營運服務提供便利。

任何單位和個人不得向出租車經營者、駕駛員非法收取停車費用或者阻撓其正常營運。第三十九條 未取得營運牌照和道路運輸證的小型機動客車，不得從事收費載客業務。

市交通運輸主管部門依法查處未取得營運牌照和道路運輸證的機動車從事收費載客業務的行為后，應當對舉報人或者協助查處人按罰款數額百分之十的比例給予獎勵。

第四十條 非出租車車輛不得噴涂出租車顏色，安裝出租車標志燈、計價器、空車待租標志等標識和服務設施，假冒出租車進行經營。

第四十一條 任何單位和個人不得為未取得營運牌照和道路運輸證從事收費載客業務的車輛招攬乘客。

第四十二條 出租車在核定區域外搭載回程乘客的，應當在市交通運輸主管部門指定的站場上客。

第四十三條 外市出租車駛入本市應當遵守下列規定：

（一）不得從事起點和終點都在本市的收費載客業務；

（二）應當在空車標志燈上套放“暫停載客”標志，夜間熄滅頂燈；

（三）不得在市交通運輸主管部門指定的站場以外搭載回程乘客。

第四十四條 市交通運輸主管部門可以制定出租車委托經營合同、出租車承包經營合同、出租車駕駛員勞動合同等合同的示范文本供當事人參照。

第五章 監督檢查和投訴

第四十五條 市交通運輸主管部門應當對出租車經營者和駕駛員的經營行為、服務質量、安全生產等情況進行監督檢查，并實行社會評議制度。

第四十六條 監督檢查和評議結果應當每年向社會公布，并作為出租車經營者通過招投標取得營運牌照的重要依據。

連續兩年監督檢查和評議結果不合格的，市交通運輸主管部門應當撤銷出租車經營許可證。第四十七條 市交通運輸主管部門應當建立健全投訴處理制度。對受理的投訴，應當自接到投訴之日起十個工作日內處理完畢，并答復投訴人。對不屬于本部門處理的投訴事項，應當轉交相關部門，并告知投訴人。

第四十八條 出租車經營者應當建立健全投訴制度，設立并公開投訴電話。對接到的投訴，應當在十個工作日內答復投訴人。

第四十九條 對駕駛員違反本條例規定的行為，乘客可以向市交通運輸主管部門或者出租車經營者投訴。投訴時，應當提供相關資料或者信息。

第五十條 乘客對出租車計價器收費有爭議的，可以向市交通運輸主管部門投訴。

第六章 法律責任

第五十一條 違反本條例第十六條第一款規定，轉讓本條例實施后取得的營運牌照的，吊銷營運牌照，沒收違法所得，并處以一萬元以上三萬元以下的罰款。違反本條例第十六條第三款規定，將本條例實施前取得的營運牌照轉讓給非本市出租車經營者或者不具有本市戶籍且年滿十八周歲的居民的，吊銷營運牌照。

第五十二條 出租車經營者有下列情形之一的，由市交通運輸主管部門責令改正，并按下列規定予以處罰：

（一）違反本條例第十八條第一款規定，未配置、安裝出租車標志燈、空車待租標志、計價器或者信息化監管設備等服務設施的，每車處以一千元的罰款；

（二）違反本條例第十八條第一款規定，未在指定的位置標明經營者名稱、車身編碼、服務監督電話號碼，張貼價目表，噴涂規定的出租車專用車身顏色的，每車處以五百元的罰款；

（三）違反本條例第十九條第二款規定，不按規定去除出租車車身顏色、清除出租車專用標識、拆除出租車專用設施的，每車處以一千元以上五千元以下的罰款；

（四）違反本條例第二十一條規定，聘用未取得相應從業資格證的人員從事出租車駕駛業務或者不按規定辦理注冊手續的，每人次處以一千元的罰款；

（五）違反本條例第三十一條第二款、第三十二條第三款規定，不執行政府有關部門在經營環境發生重大變化時重新核定的營運任務或者提出的營運收入、承包費調整方案，由市交通運輸主管部門責令暫停營運十五日；情節嚴重的，吊銷出租車經營許可證；

（六）違反本條例第三十三條第四項規定，不維護和檢測出租車輛的，每車處以一千元的罰款；車體或者車內服務設施破損仍投入營運的，每車處以五百元的罰款；

（七）違反本條例第三十三條第六項規定，不按規定購買機動車第三者交通強制保險和承運人責任險的，責令限期購買，拒不購買的，吊銷出租車經營許可證。

第五十三條 出租車駕駛員有下列情形之一的，由市交通運輸主管部門責令改正，并處以一千元的罰款：

（一）違反本條例第十五條第一款規定，不按照核定區域經營的，并可以暫扣車輛；

（二）違反本條例第二十四條第四項規定，不按規定使用信息化監管設備的；

（三）違反本條例第二十五條第二項規定，載客不使用計價器的；

（四）違反本條例第二十五條第三項規定，無故中斷運輸或者更換車輛的；

（五）違反本條例第二十五條第五項規定，無正當理由繞道行駛的；

（六）違反本條例第二十五條第九項規定，無正當理由拒絕載客的。

駕駛員在十二個月內，依據前款規定受到兩次處罰的，吊銷其從業資格證。

第五十四條 出租車駕駛員有下列情形之一的，由市交通運輸主管部門責令改正，并按下列規定處罰：

（一）違反本條例第二十四條第一項規定，不按照規定著裝、未隨車攜帶道路運輸證或未在指定的位置擺放服務監督卡的，處以一百元的罰款；

（二）違反本條例第二十四條第三項規定，載客時在車內吸煙、飲食的，處以一百元的罰款；

（三）違反本條例第二十四條第五項規定，不按規定時間交接班的，處以三百元的罰款；

（四）違反本條例第二十四條第六項規定，在機場、碼頭、口岸、站場、旅游景點以及其他大型公共場所等專用候客站，不遵守營運秩序的，處以五百元的罰款；

（五）違反本條例第二十五條第四項規定，非經乘客同意搭載他人的，處以一百元的罰款；

（六）違反本條例第二十五條第六項規定，不按規定出具客運發票的，處以三百元的罰款；

（七）違反本條例第四十二條規定，本市出租車回程不按規定在指定地點上客的，處以五百元的罰款。

駕駛員在十二個月內，依據前款第三、四、六、七項規定受到兩次處罰，或者依據前款第一、二、五項規定受到三次處罰的，吊銷其從業資格證。第五十五條 出租車駕駛員有下列情形之一的，由市交通運輸主管部門責令改正，并吊銷其出租車從業資格證：

（一）違反本條例第二十四條第八項規定，將出租車交給未取得從業資格證的人進行營運的；

（二）違反本條例第二十五條第七項規定，侵占乘客財物的；

（三）違反本條例第二十五條第八項規定，毆打乘客、騙取乘客財物的。

第五十六條 依照本條例被吊銷出租車從業資格證的駕駛員，自處罰之日起三年內不得申請從事出租車駕駛業務。

第五十七條 違反本條例第三十九條規定，利用未取得營運牌照和道路運輸證的小型機動客車從事收費載客業務，首次違反規定的，由市交通運輸主管部門對行為人處以一萬元以上兩萬元以下的罰款，并交由公安機關交通管理部門暫扣其機動車駕駛證六個月。十二個月內兩次違反規定的，處以兩萬元以上三萬元以下的罰款，并交由公安機關交通管理部門吊銷其機動車駕駛證。

市交通運輸主管部門在查處未取得營運牌照和道路運輸證車輛從事收費載客業務的，可以依法扣押車輛，并通知公安機關交通管理部門扣留機動車駕駛證。

第五十八條 違反本條例第四十條規定，非出租車噴涂出租車顏色標識、安裝出租車標志燈、計價器或者空車待租標志等服務設施的，由市交通運輸主管部門暫扣車輛，責令改正，并處以五千元以上一萬元以下的罰款。

第五十九條 違反本條例第四十一條規定，為未取得營運牌照和道路運輸證從事收費載客業務的車輛招攬乘客的，由市交通運輸主管部門對單位處以兩千元的罰款，對個人處以五百元的罰款。

行為人在為非法營運車輛招攬乘客的過程中，擾亂社會公共秩序，違反《中華人民共和國治安管理處罰法》的，由公安機關依法予以處罰。

第六十條 外市出租車駕駛員違反本條例規定從事出租車營運業務的，由市交通運輸主管部門責令改正，并按下列規定予以處罰：

（一）違反本條例第四十三條第一項規定，從事起點和終點都在本市的收費載客業務的，處以兩千元的罰款，并可以暫扣車輛；

（二）違反本條例第四十三條第二項規定，未在空車標志燈上套放“暫停載客”標志或者未在夜間熄滅頂燈的，處以五百元的罰款；

（三）違反本條例第四十三條第三項規定，在市交通運輸主管部門規定的站場以外搭載回程乘客的，處以五百元的罰款。

第六十一條 出租車駕駛員、出租車經營者或者營運牌照持有人利用出租車聚眾滋事擾亂社會秩序，違反《中華人民共和國治安管理處罰法》的，由公安機關依法予以處罰，并由市交通運輸主管部門吊銷從業資格證、出租車經營許可證或者營運牌照。

第六十二條 相關行政管理部門工作人員違反本條例規定，有下列情形之一的，根據情節輕重，依法對相關責任人員給予處分：

（一）未依據法定條件、程序頒發許可證等證件的；

（二）參與非法營運活動的；

（三）違法實施行政處罰、扣留車輛、收取費用的；

（四）其他違法行使職權的行為。

第七章 附 則 第六十三條 本條例自2013年8月1日起施行。

本內容來源于政府官方網站，如需引用，請以正式文件為準。

第四篇：珠海物業管理培訓

珠海物業管理培訓

珠海海源教育物業管理師培訓教研室

“隨著城市化進程加快，人們對物業管理提出了新的更高要求，由此引發了各種新的矛盾與難題?！?日，就目前的發展情況來看，人才緊缺的瓶頸，老舊小區物業管理的問題，物業行業存在著發展危機，將在成長壓力中探索前行。

人才緊缺成瓶頸

“物業管理入門容易，但做好很難。它是靠整個團隊在管理，而混亂首先源自團隊。”采訪中，反復強調。

目前，珠海物業管理人才緊缺，除去外在客觀因素，內部則由于隊伍素質的良莠不齊，導致小區頻出管理問題?！叭瞬啪o缺，首先表現在職業經理人頻繁跳槽，許多優秀的公司為留住人才，不惜開出高價，所以這些人也基本在本地物業公司間跳來跳去。

物業公司最大的福利和開支都在員工的職業培訓，這影響到運營成本、企業文化、管理水平等。由于沒有或不重視人才，很多物業公司就是“家庭式企業”，隨便安排親戚、朋友等進入公司管理，由此也產生了很多問題。這幾年，珠海高校的物業管理專業減少了好幾個，原因是一些院校看到市場小不愿設專業，而科班生又情愿去地產公司，而不來物業公司，因為后者給不起他們想要的工資。相較目前總體的物價水平，現在許多小區的物業費收費標準并未提高。

整個行業要前進發展，就需要大量的專業人員，而培養一個人才是需要成本的。“不說一些低學歷的，光大學生沒有3年的培訓，是做不了合格的樓管員的。物業管理一定要培訓，項目經理3年沒培訓就落伍了。

老舊小區物業問題多

“新的小區一般都是開發商的物業公司在管理，沒有太大問題，問題主要集中在一些老舊小區。按目前的物業收費標準，地產下屬的物業公司肯定在虧錢，但為了撐盤面，又必須咬牙堅持下去，但老舊小區就不這樣。

據了解，因為管理規模小且分布較分散，一些老舊小區的物業公司管理相對成本高，加上物業費標準低和難收齊，各項運作開支增大，出現運營困難。其中，一些物業公司不能滿足企業日常運作開支，所以只能通過壓縮人員、降低服務質量來維持經營，導致物業服務水平降低，而業主拒交物業費現象增多，由此形成了惡性循環。

能把所有的責任都歸咎于物業公司。比如小區內亂停車的問題，這在市中心的很多小區，都是十分普遍的，因為小區建得比較早，車位也很少。許多問題，不管是業主的責任也好，還是有關部門的職責也罷，都推到了物業公司身上。

然而，即使不被業主所理解，甚至被拖欠物業費，面臨著經營虧損，但物業公司也不敢輕易退出?！耙环矫妫瑏碜陨霞壷鞴懿块T施加的壓力，另一方面，這會影響一些無一技之長的老員工的生計?！眲⒖偺寡?，現在，對于物業公司來說，在不斷虧損的情況下，降低服務標準，或者用營收較好的小區來貼補就成了權宜之計。

新修訂案提議明確部門職責

“目前我們的主導思想就是，提高行業門檻，減少小公司、差公司的數量。”該負責人表示，提高門檻，意味著公司需要有注冊的物業管理師，以及所有注冊員工必須全部繳交社保，此外，還設置了許多嚴格的條件要求，絕不是那種拉幾個保安就是物業公司。

比如問題集中的小區亂停放車輛問題，經常是物業公司在消防通道上標示不能停放，但一些業主仍然亂停，根據新修訂的提案，公安、消防等部門就要負責出面，此外關于小區內的違建、噪音等問題也明確要強化相關部門的職責。

第五篇：珠海經濟特區道路交通安全管理條例

珠海市人民代表大會常務委員會公告

（第4號）

《珠海經濟特區道路交通安全管理條例》已由珠海市第六屆人民代表大會常務委員會第十次會議于2005年5月27日通過，現予公布，自2005年7月1日起施行。

珠海市人民代表大會常務委員會

2005年5月30日

珠海經濟特區道路交通安全管理條例

（2005年5月27日珠海市第六屆人民代表大會

常務委員會第10次會議通過）

第一章 總則

第一條 為加強道路交通管理，維護交通秩序，保障交通安全和暢通，根據《中華人民共和國道路交通安全法》及《中華人民共和國道路交通安全法實施條例》等法律、法規，結合珠海經濟特區（以下簡稱經濟特區）實際，制定本條例。

第二條 經濟特區內駕駛人、行人、乘車人以及與交通活動有關的單位和人員，應當遵守本條例的規定。

第三條 各級人民政府應當對全社會進行道路交通安全教育，建立健全交通事故防范責任制，完善交通基礎設施，保障道路交通安全管理工作與經濟建設和社會發展相適應。

國家機關、社會團體、企事業單位、學校應當對所屬人員進行道路交通安全教育，并采取安全防范措施。

第四條 本條例由市公安機關交通管理部門組織實施。

交通、建設、城管、規劃、國土、環保、司法行政、安全生產監督管理等部門，按照各自的職責，協同做好本條例的實施工作。

第五條 鼓勵單位和個人在公安機關交通管理部門的統一組織下，提供志愿服務，協助維護道路交通秩序。

各級人民政府及其有關部門對在道路交通安全工作中作出突出貢獻的公民、法人和其他組織，應當予以表彰、獎勵。

第二章 車輛

第六條 下列機動車輛不予注冊登記，禁止在道路上行駛：

（一）微型載客、微型載貨汽車；

（二）低速載貨汽車、三輪汽車。

第七條 下列非機動車不予注冊登記，禁止在道路上行駛：

（一）電動自行車；

（二）人力三輪車。

經濟特區外的電動自行車不得進入經濟特區內行駛。

第八條 摩托車不予注冊登記，但經市人民政府批準的執法機關工作用車除外。摩托車使用年限不超過10年。

禁止未登記的和經濟特區外號牌的摩托車在道路上行駛。

第九條 機動車輛有下列情形之一的，禁止在道路上行駛：

（一）車容嚴重污損的；

（二）噪聲或者尾氣不符合國家規定標準的；

（三）裝載垃圾、沙石、泥土等物品而未采取有效防止散落、飛揚、流漏措施的。

第三章 駕駛人、行人、乘車人

第十條 機動車駕駛人應當遵守下列規定：

（一）駕駛車輛進出道路出入口或者從道路外進入道路的，應當減速慢行，讓道路內正常行駛的車輛優先通行；

（二）駕駛客運車輛應當按指定線路行駛，除公安、交通主管部門指定站點外，禁止在客運站場以外的道路上、下客；

（三）禁止超過限速標志、標線標明的速度駕駛，在沒有限速標志、標線的同方向有兩條以上機動車道的道路上駕駛，最高時速不超過80公里，同方向只有一條機動車道的道路，最高時速不超過50公里。

第十一條 機動車駕駛人不得有下列行為：

（一）在道路上高速競逐、飚車和非法賽車；

（二）駕駛未注冊登記的車輛；

（三）冒領駕駛憑證或者機動車牌證；

（四）駕駛擅自改變車身顏色、發動機號碼、車架號碼的機動車；

（五）駕駛經濟特區外號牌的微型載客、微型載貨汽車、低速載貨汽車、三輪汽車進入經濟特區內行駛；

（六）前方無障礙而故意在道路上慢駛、停駛或者以其他方式阻塞交通；

（七）駕駛摩托車使用雨（太陽）傘等妨礙交通安全的器具；

（八）駕駛摩托車搭載不戴安全頭盔、側坐、倒坐、撐傘或者雙手持物的乘車人。第十二條 機動車駕駛人停放機動車，應當遵守下列規定：

（一）在停車場或者交通標志、標線規定的道路停車泊位內停放，不得在車行道、人行道和其他妨礙交通的地點停放；

（二）在道路停車泊位內，應當按順行方向停放，車身不得超出停車泊位；

（三）借道進出停車場或者道路停車泊位，不得妨礙其他車輛或者行人正常通行。第十三條 機動車駕駛人在停車場以外的道路臨時停車，應當按順行方向停車，車身右側車輪外緣距離道路邊緣不超過0.3米。

臨時停車應當開啟危險報警閃光燈，夜間或者遇風、雨、霾、霧等低能見度條件時，還應當開啟示廓燈、后位燈和霧燈。

第十四條 機動車駕駛人駕駛公共汽車進出站點，應當遵守下列規定：

（一）禁止在站點以外的地點臨時停車上下乘客；

（二）暫時不能進入站點的，在最右側機動車道依序單排等候進站；

（三）在站點一側單排靠邊停車；

（四）駛離站點時按順序行駛。

第十五條 成年人駕駛自行車只準在固定座椅內搭載一名身高1.2米以下兒童，未成年人駕駛自行車不得載人。

第十六條 非機動車駕駛人不得有下列行為：

（一）使用雨（太陽）傘等妨礙交通安全的器具；

（二）駕駛應當注冊登記而牌證不全或者未注冊登記的非機動車；

（三）飲酒后駕駛殘疾人機動輪椅車；

（四）駕駛有動力裝置驅動的自行車、人力三輪車。

第十七條 行人不得有下列行為：

（一）在沒有人行道的道路上，超過靠路邊1米外行走；

（二）在機動車道上兜售、乞討或者發送物品；

（三）在道路上駕馭牲畜。

第十八條 乘車人不得有下列行為：

（一）乘坐摩托車使用雨（太陽）傘等妨礙交通安全的器具；

（二）向車外拋撒物品。

第十九條 任何單位或者個人不得有下列行為：

（一）擅自改變車身顏色、發動機號碼、車架號碼；

（二）明知交通肇事逃逸車輛而維修，致使證據滅失的。

第二十條 任何單位或者個人，在維修外觀損壞的機動車時，應當保存有關記錄；發現被維修車輛涉嫌交通肇事的，應當及時向公安機關報告。

第四章 道路通行條件

第二十一條 凡是對城市交通有重大影響的大型公共項目、大型民用建筑以及其它重大建設項目在立項前，規劃部門應當組織有關部門進行交通影響評價。交通影響評價應當作為建設項目規劃、立項和設計的依據。

第二十二條 新建、改建、擴建城市道路，公安機關交通管理部門應當參與交通信號燈、交通標志、標線及其它交通安全設施的規劃、設計、建設、驗收。

第二十三條 開辟和調整公共交通工具的營運路線或者車站，應當符合交通規劃和安全暢通的要求。相關主管部門在批準前，應當征求公安機關交通管理部門的意見。

第二十四條 新建、改建、擴建道路時申請在道路上開設路口的，應當符合交通規劃和安全、暢通的要求，并經規劃、建設部門審批后方可施工；相關主管部門在審批前，應當征求公安機關交通管理部門的意見。

在已建成使用的城市道路上申請開設路口的，應當經公安機關交通管理部門審批，審批前應當征求規劃、城管部門的意見；在已建成使用的公路上申請開設路口的，應當經公路管理部門審批，審批前應當征求規劃、城管部門、公安機關交通管理部門的意見。

經批準施工的，施工時應當設置相應的安全防護設施。

第二十五條 任何單位內部設置對外開放的停車場，其出入口與城市道路直接相連的，應當經公安機關交通管理部門同意。

申請開設停車場的，由規劃部門審批，并征求公安機關交通管理部門和城市管理部門的意見。申請開設臨時停車場的，由公安機關交通管理部門審批，并征求規劃、國土部門的意見。臨時停車場的使用期限為一年，延長使用期限應當重新申請。

第五章 交通安全防范和監督

第二十六條 經濟特區內各單位應當建立交通事故防范責任制，交通事故防范責任制包括下列內容：

（一）建立對本單位所屬機動車的日常使用、保養、維修、檢查制度；

（二）教育所屬人員遵守道路交通安全法律、法規；

從事道路客貨運輸的單位應當由法定代表人負責交通安全工作，并設置交通安全工作機構，配備交通安全專職人員，保持車輛符合國家安全技術標準。

第二十七條 各級人民政府安全生產監督部門和公安機關交通管理部門應當對各單位履行交通安全防范責任制的情況實施監督、檢查。

第二十八條 公安機關交通管理部門發現已投入使用的道路存在交通事故頻發路段或者停車場、道路配套設施存在交通安全嚴重隱患的，應當向有關單位提出明確的防范交通事故、消除隱患的建議，并督促整改。

第二十九條 對于特大交通事故，各級人民政府應當組織安全生產監督和公安機關交通管理等部門，全面調查機動車登記、駕駛人資格許可、道路通行條件、交通安全防范責任制等方面存在的問題和導致交通事故發生的原因和隱患，及時總結教訓，提出整改措施，并依法追究相關單位及其主管領導和直接責任人的責任。

第六章 法律責任

第三十條 公安機關交通管理部門及交通警察應當依法對道路交通安全違法行為予以處罰。對于情節輕微，未影響道路通行的，指出違法行為，給予口頭警告后放行。

第三十一條 機動車駕駛人與非機動車駕駛人、行人發生交通事故，依據《中華人民共和國道路交通安全法》第七十六條的規定需要減輕機動車一方賠償責任的，按照以下原則減輕機動車一方的賠償責任：

（一）非機動車駕駛人、行人對事故負次要責任，機動車一方的減輕比例不超過百分之二十；

（二）非機動車駕駛人、行人對事故負同等責任，機動車一方的減輕比例不超過百分之四十；

（三）非機動車駕駛人、行人對事故負主要責任，機動車一方的減輕比例不超過百分之六十；

（四）非機動車駕駛人、行人對事故負全部責任，機動車一方的減輕比例不超過百分之九十；

（五）非機動車駕駛人、行人在高速公路、高架道路等封閉道路上發生交通事故，承擔事故全部責任的，機動車一方的減輕比例不超過百分之九十五。

第三十二條 機動車駕駛人違反第六條規定的，公安機關交通管理部門可以對機動車予以扣留，并處以二千元的罰款；經告知逾期不交納罰款或者超過三十日不到公安機關交通管理部門接受處理的，沒收機動車。

第三十三條 非機動車駕駛人違反第七條規定的，公安機關交通管理部門可以對非機動車予以扣留，并處以五百元的罰款；經告知逾期不交納罰款或者超過三十日不到公安機關交通管理部門接受處理的，沒收非機動車，并對沒收的非機動車予以銷毀。

第三十四條 機動車駕駛人違反第八條第二款規定的，公安機關交通管理部門可以對摩托車予以扣留，并處以一千元的罰款；經告知逾期不交納罰款或者超過三十日不到公安機關交通管理部門接受處理的，可以沒收摩托車，并對沒收的摩托車予以銷毀。

第三十五條 機動車駕駛人違反第九條第一項規定的，處以二十元以上二百元以下的罰款；違反第二項規定的，處以五百元以上二千元以下的罰款；違反第三項規定的，處以二千元以上五千元以下的罰款，并責令清除垃圾、沙石、泥土等物品。

有第二項、第三項情形的，可以扣留駕駛證至處罰完畢。

第三十六條 機動車駕駛人違反第十條規定的，處以警告或者二十元以上二百元以下的罰款。

第三十七條 機動車駕駛人違反第十一條第一項、第二項、第三項、第四項規定的，處以三千元的罰款，可以扣留車輛、駕駛證、行駛證至處罰完畢；有第三項情形的，應當收繳牌證。

機動車駕駛人違反第十一條第五項、第六項、第七項、第八項規定的，處以警告或者二十元以上二百元以下的罰款；有第五項情形的，責令車輛限期駛離經濟特區。

第三十八條 機動車駕駛人違反第十二條、第十三條、第十四條規定的，處以警告或者二十元以上二百元以下的罰款。

第三十九條 非機動車駕駛人違反第十五條和第十六條第一項、第二項、第三項規定的，處以五元以上五十元以下的罰款；違反第十六條第四項規定的，當場沒收非機動車。第四十條 行人、乘車人違反第十七條、第十八條規定的，處以警告或者二十元以上二百元以下的罰款。

第四十一條 單位和個人違反第十九條第一項規定的，沒收非法所得，并處以五千元以上一萬元以下的罰款；違反第二項規定的，沒收非法所得，并處以三萬元以上五萬元以下的罰款。

第四十二條 單位和個人違反第二十四條的規定，未經批準擅自在已建成使用的城市道路上開設路口的，由市城市管理部門責令限期恢復原狀，并處以一萬元以上五萬元以下的罰款；在已建成使用的公路上開設路口的，由公路部門責令限期恢復原狀，并處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

第四十三條 依照本條例應當建立交通事故防范責任制的營運單位未建立交通事故防范責任制的，責令限期建立交通事故防范責任制；逾期不建立的，可以對法定代表人處二千元以上一萬元以下罰款。

未建立交通事故防范責任制或者不落實交通事故防范責任制，造成負主要責任或者全部責任的特大交通事故的，對營運單位處以一萬元以上五萬元以下罰款，對法定代表人處以一萬元以下罰款。未消除安全隱患的機動車，禁止上路。

第四十四條 公安機關交通管理部門在道路上發現車輛有交通技術監控資料記錄的違法行為未處理的，可以扣留機動車駕駛證、行駛證至案件處理完畢，并可以當場開具公安機關交通管理部門處罰決定書，或者通知當事人、車輛所有人、車輛管理人在十五日內到指定地點接受處理。

第四十五條 當事人對行政機關行政處罰決定不服的，可以依法提起行政復議或者行政訴訟。

第四十六條 公安機關和上一級公安機關交通管理部門對公安機關交通管理部門及交通警察的執法活動進行指導和監督，發現處罰決定有錯誤的，應當依法予以撤銷或者變更，并追究直接責任人和直接負責的主管人員的責任。

第七章 附則

第四十七條 本條例所稱微型載客汽車，是指車長3.5米以下（含3.5米），發動機排氣量1升以下（含1升）的汽車。

本條例所稱微型載貨汽車，是指車長3.5米以下（含3.5米），總質量1800千克以下（含1800千克）的汽車。

第四十八條 本市經濟特區以外的其他區域參照本條例執行。第四十九條 本條例自2005年7月1日起施行。1998年9月1日起施行的《珠海市道路交通管理條例》同時廢止。

發布部門：珠海市人大（含常委會）發布日期：2005年05月30日 實施日期：2005年07月01日(地方法規)