第一篇：上海2015年上半年房地產估價師《理論與方法》：房地產分家析產的需要考試題

上海2015年上半年房地產估價師《理論與方法》：房地產分家析產的需要考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某房地產投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是__。

A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56% 2、2007年某市職工上一年度月平均工資為2000元人民幣，該市職工張某上一年度月平均工資為2500元，張某繳存住房公積金免繳個人所得稅的最高額度為元。(2007年試題)A：125 B：250 C：300 D：375 E：執行層的組織協調

3、某企業擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使用權手續，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經濟壽命應取為年。(說明：題干中假設土地出讓合同未約定不可續期)A：45 B：50 C：52 D：55 E：工業用地的監測點評估價格

4、某城市小區內最近無房地產買賣資料，該小區內有一套建筑面積78㎡的住宅一套，但若租賃同樣住宅需支付每月700元凈租金，每個季度初支付一次，折現率為8％，剩余使用年限為46年，則該住宅價值。A：64．33萬元 B：66．25萬元 C：77．19萬元 D：79．50萬元

E：工業用地的監測點評估價格

5、《中華人民共和國招標投標法》規定，招標人采用邀請招標方式的，應當向個以上具備承擔招標項目能力、資信良好的特定法人或者其他組織發出投標邀請書。A：1 B：3 C：5 D：10 E：房地產估價機構必須加蓋公章

6、建筑使用中，人群的活動、家具、設備、物資、風壓力、雪荷載，屬于。A：永久荷載 B：必然荷載 C：可變荷載 D：偶然荷載

E：執行層的組織協調

7、下列關于工程量清單的表述中，不正確的是__。

A．工程量清單是表現擬建工程的分部分項工程項目、措施項目、其他項目名稱和相應數量的明細清單

B．工程量清單是按照招標要求和施工圖內容，將擬建招標工程的全部項目和內容，依據統一的工程量計算規則、統一的工程量清單項目編制規則要求，計算分部分項工程數量的表格

C．工程量清單是由招標人編制并提供的招標文件的一部分 D．工程量清單中的工程量應作為結算時的依據

8、在房地產開發項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將空置率歸為（）。

A．時間類參數 B．融資類參數

C．評價標準類指標 D．收益類指標

9、原建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》規定，行政裁決規定的搬遷期限不得少于天。A：7 B：10 C：15 D：30 E：房地產估價機構必須加蓋公章

10、住房公積金屬于所有。

A：繳存住房公積金的單位及個人 B：繳存住房公積金的單位 C：繳存住房公積金的職工 D：住房公積金管理機構 E：執行層的組織協調

11、房屋拆遷補償中，以產權調換形式償還的非住宅房屋，償還建筑面積超過原建筑面積的部分，按照__結算。A．商品房價格

B．重置價格結合成新 C．重置價格結合結構差價 D．物價部門核定價格

12、下列貸款中，不屬于房地產開發貸款的是__。A．土地購置貸款 B．土地儲備貸款 C．土地開發貸款 D．建設貸款

13、《城市房屋拆遷管理條例》規定，作價補償的金額以被拆除房屋的__為依據，按被拆除房屋的原建筑面積計算。A．重置價格結合成新 B．重置價格

C．市場價格結合成新 D．市場評估價格

14、下列不屬于征收土地特點的是__。A．具有一定的強制性

B．要妥善安置被征地單位人員的生產和生活 C．被征收后的土地所有權不發生轉移 D．用地單位給予被征地單位經濟補償

15、房地產開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得__ A．建設工程規劃許可證 B．施工許可證 C．預售許可證 D．房屋所有權證

16、房地產開發建設中，滿兩年未動工開發的可以。A：無償收回土地使用權 B：有償收回土地使用權 C：無償出租土地使用權 D：無償出讓土地使用權

E：房地產估價機構必須加蓋公章

17、A市B房屋拆遷公司，在拆遷A市房屋時，需要拆除A市房屋拆遷管理部門的部分房產，如果達不成拆遷補償安置協議，經當事人申請，由裁決。A：A市房地產管理部門 B：A市城鄉規劃管理部門 C：A市房屋拆遷管理部門 D：A市人民政府

E：房地產估價機構必須加蓋公章

18、劃撥土地使用權可以出租，租賃時間超過__的，應辦理租賃合同，合同期限不得超過出讓年限。A．3個月 B．6個月 C．1年 D．2年

19、關于估價資料歸檔的說法，錯誤的是。

A：估價師和相關工作人員不得將估價資料據為已有或者拒不歸檔

B：估價項目來源和接洽情況記錄、估價報告、估價委托合同、實地查勘記錄、估價報告內部審核記錄等應歸檔

C：估價檔案自估價報告出具之日起計算滿10年的，即可銷毀 D：估價機構終止的，其估價報告及相關資料應移交當地建設(房地產)行政主管部門或者其指定的機構

E：工業用地的監測點評估價格

20、關于預算，下列說法錯誤的是（）。

A．可以幫助物業管理企業努力減少物業凈經營收入的變動，估算在某一時間上物業現金流的狀況

B．當一項未預計到的費用支出導致現金短缺時，預算可以幫助物業管理企業找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出

C．預算有許多類型，主要有年度運營預算，資本支出預算和長期預算

D．年度運營預算可以顯示在業主持有物業的時間內，物業的現金流將會有哪些變化

21、根據工程量清單計價法，假設某建筑安裝工程中，直接費為6000萬元，間接費為1500萬元，利潤為500萬元，稅金為300萬元，該建筑安裝工程費為萬元。A：7500 B：8000 C：8300 D：9000 E：執行層的組織協調

22、利率和通貨膨脹，屬于房地產市場運行環境中的__因素。A．社會環境 B．政治環境 C．經濟環境 D．金融環境

23、假設某類住宅的價格從3 000元／㎡下降到2 800元／㎡，需求從900套上升到1 000套。則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為。A：-1．33 B：-0．66 C：0．66 D：1．53 E：工業用地的監測點評估價格

24、張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經營，其中首付款為總價的60％，其余為銀行提供的年利率為7.5％，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經營收入為20萬元，運營費用為經營收入的30％，則在貸款期內的稅前現金回報率是。A：8.17％ B：13.62％ C：14.00％ D：23.33％ E：借款合同

25、在住宅旁邊修筑一條道路所帶來的汽車噪聲污染，屬于。A：點源 B：面源

C：永久性污染源 D：暫時性污染源 E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、評估某套住宅價格中，進行區位狀況調整吋，比較、調整的內容包括等．【2005年考題】 A：環境景觀 B：離市中心距離 C：朝向

D：城市規劃限制條件 E：地勢

2、某房地產開發企業年初未償還貸款本息累計為10200萬元，其中未償還利息累計為200萬元。年初新增貸款300萬元，若貸款年利率為7％，當年只付息不還本，則當年應計利息為萬元。A：717．50 B：721．00 C：724．50 D：735．00 E：借款合同

3、商業銀行的外部組織形式包括。A：單元銀行制 B：總分行制 C：混合銀行制 D：集團銀行制 E：連鎖銀行制

4、稅收的本質決定了它具有的特征包括__。A．強制性 B．無償性 C．有償性 D．固定性 E．確定性

5、采用安全利率加風險調整值法確定資本化率的基本公式為__。A．資本化率=安全利率+投資風險補償-投資帶來的優惠

B．資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償-投資帶來的優惠

C．資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+通貨膨脹補償-投資帶來的優惠

D．資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優惠

6、下列計算一半建筑面積的是__。A．無柱的雨篷

B．無頂蓋的室外樓梯 C．騎樓

D．無頂蓋的陽臺

7、組織形式為合伙制的三級資質房地產估價機構的出資額應當不少于__萬元。A．30 B．50 C．100 D．150

8、樓面地價=土地單價÷__。A．建筑層數 B．建筑覆蓋率 C．綠地率

D．建筑容積率

9、建設項目決策階段影響工程造價的主要因素有。A：建設年限 B：建設質量水平C：項目合理規模 D：建設地點 E：建設標準水平

10、回顧性房地產估價，其估價對象狀況和房地產市場狀況常見的關系是（）。A．估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現在 B．估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為現在 C．估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去 D．估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為過去

11、購房人發現商品房質量有問題，不能選擇退房的情形有__。A．使用一年后發現屋面漏水

B．辦理房屋所有權證后，確認房屋主體結構有質量問題 C．辦理房屋所有權證前，確認房屋主體結構有質量問題 D．尚未使用即發現下水管道堵塞 E．下雨時發現外墻滲水

12、房地產投資的風險主要體現在。A：投入資金的安全性 B：期望收益的可靠性 C：投資項目的變現性 D：宏觀經濟的穩定性 E：資產管理的復雜性

13、在項目評估中，說明項目在計算期內資金盈余或短缺的基本報表是__。A．投資計劃與資金籌措表 B．資金來源與運用表 C．營業利潤測算表

D．全部投資現金流量表

14、房地產投資項目互斥方案在進行經濟比選時應遵循的準則有。A：備選方案差異原則 B：備選方案獨立原則 C：最低可接受收益率原則 D：不行動原則

E：備選方案關聯性原則

15、地產業投資的物業類型包括。A：居住物業 B：商用物業 C：工業物業 D：特殊物業 E：運輸物業

16、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有__。A．項目投資形成的可分配利潤 B．協議中所規定的貸款利息 C．協議中規定的有關費用 D．租售收益 E．股息

17、獲取房地產估價業務的措施有（）。A．突破專業能力限制，接受各種估價要求 B．提高服務質量 C．恰當的宣傳 D．低收費

E．最大限度壓縮估價作業期

18、成本法特別適用于那些既無收益又很少發生交易的房地產估價，這類房地產主要包括__等。A．圖書館 B．鋼鐵廠

C．空置的寫字樓 D．單純的建筑物 E．加油站

19、征用土地實行__級審批制度。A．一 B．二 C．三 D．四

20、下列會計行為中，屬于會計舞弊的行為有。A：將現金和費用科目同幅度多記，以侵占現金

B：因為會計政策理解錯誤，未計入應當計入當期的收入 C：材料核算人員因為疏忽，沒有登記明細賬 D：會計數據計算、抄寫差錯 E：為調節利潤多記待攤費用

21、下列拆遷行為中，適用《城市房屋拆遷管理條例》的有。A：征收集體土地過程中對民房的拆遷

B：城市市區內市政建設對居民購買的商品房的拆遷 C：城市近郊區集體土地上水利建設對民房的拆遷 D：城市市區內國有企業對廠房的自拆自建

E：城市市區內建設公益事業房屋對居民私有住房的拆遷

22、房地產估價機構組織形式包括。A：合伙制 B：股份制 C：有限責任制 D：國有獨資公司 E：個人企業

23、農民集體的范圍包括__。A．村農民集體

B．村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體 C．鄉(鎮)農民集體 D．建制農民集體 E．縣農民集體

24、一般來說，信用卡的功能主要有。A：升值功能 B：轉賬結算功能 C：消費貸款功能 D：匯兌功能 E：儲蓄功能

25、在運用成本法時最主要的有__。A．區分計劃成本和實際成本 B．區分實際成本和客觀成本 C．結合實際成本來確定評估價值

D．結合實際開發利潤來確定評估價值 E．結合市場供求分析來確定評估價值

第二篇：黑龍江2015年下半年房地產估價師《理論與方法》：房地產分家析產的需要試題

黑龍江2015年下半年房地產估價師《理論與方法》：房地產分家析產的需要試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、同類房地產的市場價格之所以相互牽制，是因為相互問有一定的__。A．互補性 B．權益差別 C．替代性

D．外部環境差異

2、土地增值稅以為計稅依據。

A：納稅人繼承房地產所取得的土地增值額 B：納稅人出租房地產所取得的土地增值額 C：納稅人轉讓房地產所取得的土地增值額 D：納稅人贈與房地產所取得的土地增值額 E：執行層的組織協調

3、房地產開發項目所需的大部分資金是以（）的方式籌集的。A．債務融資

B．已建成房地產抵押貸款 C．權益融資 D．建設貸款

4、某宗房地產交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元／㎡，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區房地產買賣中賣方應繳納的稅費為正常成交價格的6.8％，買方應繳納的稅費為正常成交價格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格為元／㎡。A：2385 B：2393 C：2955 D：2964 E：工業用地的監測點評估價格

5、李某與w房地產開發公司簽訂了商品房預售合同，合同約定建筑面積為100。后經過有關部門批準，李某所預購商品房產權登記建筑面積為95。其面積誤差比為。A：-3％ B：3％ C：-5％ D：5％

E：執行層的組織協調

6、房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調查方法屬于。A：觀察法 B：實驗法 C：討論法

D：問卷調查法 E：借款合同

7、在房地產估價活動中，合法原則的運用主要體現在。A：估價主體資格需依法取得 B：估價對象狀況需依法判定 C：估價對象收益需依法確定 D：估價方法需依法選用

E：工業用地的監測點評估價格

8、負責本行政區域內城市房屋拆遷行政裁決工作。A：市、縣人民政府

B：市、縣人民政府城市房屋拆遷管理部門 C：市、縣人民政府城市建設管理部門 D：市、縣人民政府城鄉規劃管理部門 E：房地產估價機構必須加蓋公章

9、誤差的處理方式中，對合同未作約定的，面積誤差比的絕對值在的，據實結算房價款。

A：1％以內(含1％)B：2％以內(含2％)C：3％以內(含3％)D：5％以內(含5％)E：執行層的組織協調

10、某承租人與一寫字樓所有權人于4年前簽訂了租賃合同，約定租賃期限為10年，月租金固定不變為100元/m2，現市場上類似寫字樓的月租金為120元/m2，而市場價格為12000元

/m2。假設折現率為10%，則該寫字樓目前出售時的正常價格為（）元/m2。A．10925 B．10935 C．10945 D．10955

11、收益法是以__為基礎的。A．定期原理 B．平衡原理 C．替代原理 D．預期原理

12、下列（）使用條件，不屬于主要為城市規劃設計的條件。A．用途 B．建筑規模 C．容積率 D．綠地率

13、下列房地產市場調控政策中，屬于財政政策的是__。A．提高貸款利率 B．提高購房最低首付款比例 C．提高法定存款準備金率 D．提高房地產交易環節稅收

14、在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于__。A．社會因素 B．環境因素 C．人口因素 D．行政因素

15、在某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比準單價分別是6800元／㎡、6700元／㎡和6300元／㎡，根據可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算水平均法和中位數法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是元／㎡。A：-100 B：-50 C：50 D：100 E：工業用地的監測點評估價格

16、下列關于稅收的表述中，正確的是__。A．房產稅的課稅對象是房產

B．房地產轉讓，必須按時交易合同上載明的價格征收契稅 C．農村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用稅

D．城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地是城鎮土地使用稅的計稅依據

17、收益乘數法是將估價對象一年的某種收益，乘以相應的來求取其價值的方法。A：資本化率 B：收益率 C：收益乘數 D：利息率

E：工業用地的監測點評估價格

18、假設開發法中，開發完成后的房地產價值所對應的時間通常是__。A．開發結束時的時間

B．購買待開發房地產時的時間 C．開發期間的某個時間 D．全部租售出去時的時間

19、某地塊臨街深度為18m，臨街寬度為50m，總價格為243萬元，假設標準深度為24m，則根據四三二一法則，其路線價為__元/m2。A．2025 B．2250 C．2700 D．3000 20、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元。該類房地產的報酬率為6%，則該宗房地產的收益價格為__萬元。A．154 B．467 C．500 D．無法確定

21、人們在購買決策過程中，可能扮演不同的角色，__是首先提出或有意購買某一產品或服務的人。A．發起者 B．影響者 C．決策者 D．購買者

22、下列屬于大城市土地使用稅幅度定額稅率的是元。A：0．5—10 B：0．4—8 C：0．7—10 D：0．6—9 E：執行層的組織協調

23、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個人住房抵押貸款，若將此方案轉為按月等額支付，則月等額還款額是__元。A．1115.56 B．1111.28 C．1015.56 D．1010.72

24、收集統計資料時，對于重大或敏感性強的問題應采用__方式設置調查項目表。A．判斷提問 B．多項選擇 C．單向選擇 D．書面提問

25、下列關于房地產價格影響的表述中，正確的是。

A：在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產價格上漲 B：增加房地產持有環節的稅收，通常會導致房地產價格上漲 C：在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產價格下降 D：嚴格控制房地產開發貸款，通常會使房地產價格下降 E：工業用地的監測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、一級的房地產估價機構資質由建設部審批。二級及二級以下房地產估價機構資質由__審批。A．建設部

B．市級房地產行政主管部門 C．省級房地產行政主管部門 D．地方房地產行政主管部門

2、運用報酬資本化法估價，需要預測估價對象的未來__。A．利潤 B．毛收入 C．價值 D．凈收益

3、假設某房地產投資項目的負債合計為3 000萬元，資產合計為5 000萬元，流動資產和流動負債分別為2 500萬元和1 250萬元，存貨為1 500萬元。則該房地產投資項目的資產負債率為。A：167％ B：80％ C：200％ D：60％ E：借款合同

4、金融機構進行項目貸款審查時，要進行工作。A：客戶評價 B：項目評估

C：擔保方式評價 D：貸款綜合評價 E：環境評價

5、按消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是__。

A．同質偏好市場 B．分散偏好市場 C．個別偏好市場 D．集群偏好市場 E．彌隙市場

6、預算是物業管理中經營計劃的核心，預算中包括__，且這些數字構成了物業管理的量化目標。

A．詳細的預期收益估算 B．允許的空置率 C．經營費用 D．物業管理費 E．預期利潤

7、房地產的供求狀況可以分為__。A．全國房地產總供求狀況 B．本地區房地產的供求狀況 C．全國本類房地產的供求狀況 D．本地區本類房地產的供求狀況 E．臨近地區本類房地產的供求狀況

8、設計階段影響工程造價的因素中，總平面設計中影響工程造價的因素包括。A：平面形狀 B：占地面積 C：建筑結構 D：功能分區 E：運輸方式

9、下列關于房產稅稅率的表述中，正確的有。(2009年試題)A：按房產余值計證的為1．2％ B：按房產余值計征的為2．4％ C：按房屋租金計征的3％

D：2008年3月1日起，個人出租房屋按4％的稅率征收 E：按房屋租金計征的為12％

10、某地區某類房地產2004年4月1日至10月1日的價格指數分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日為100)。其中有一房地產在2004年8月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為__元/m2。A．2121 B．2200 C．1819 D．2242

11、甲公司在某建制鎮的營業用房以200萬元的價格出售，其應繳納的城市維護建設稅為元。A：1000 B：5000 C：7000 D：10000 E：執行層的組織協調

12、合同生效應具備下列條件__。A．當事人具有相應的民事行為能力 B．應該使用相應的示范文本 C．意思表達真實

D．不能損害另一方利益

E．不違反法律和社會公共利益

13、下列情形中，可以不辦理出讓手續的有__。

A．民政局將辦公樓連同院落整體轉讓給交通局指揮中心 B．林業局將辦公樓連同院落整體轉讓給私立中學做教學樓 C．私有住宅轉讓后改為副食品加工車間 D．職工已購公有住房首次上市轉讓

E．國有企業按國家住房制度改革政策出售公有住房

14、下列估價公式中，錯誤的是__。A．土地價格=房地價格-建筑物價格

B．房地產價格=帶債權債務的房地產價格+債權-債務 C．建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值

D．房地產價格=含非房地產成份的房地產價格-非房地產成份的價格

15、投資商預測到政府大型公共設施的投資建設計劃，并在附近預先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產投資特性中的。A：位置固定性 B：不一致性 C：適應性

D：相互影響性 E：借款合同

16、玻璃幕墻為使保溫單層窗部分通風、排氣，將下面橡膠墊于1/4處切斷留孔，并在__上也要留有通氣孔。A．主龍骨 B．次龍骨 C．主梁 D．玻璃

17、城市房屋拆遷行政裁決的主要制度包括。A：行政調解制度 B：報告制度

C：集體決策制度

D：不服行政裁決的救濟制度 E：拆遷聽證制度

18、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為__。A．33.3 B．12 C．20 D．60%

19、下列關于城市總體規劃與城市生態規劃、城市環境保護規劃的關系，表述正確的是。

A：城市環境保護規劃是城市總體規劃的重要組成部分 B：城市生態規劃不同于傳統的城市環境保護規劃

C：城市生態規劃不只考慮城市環境各組成要素及其關系

D：城市生態規劃僅關注城市的自然生態，不關注城市的社會生態 E：城市環境保護規劃屬城市專項規劃范疇

20、對于房地產置業投資項目，影響其投資經濟效果的主要不確定因素包括__。A．購買價格 B．土地費用 C．租金水平D．空置率 E．建筑費用

21、租住房的租金實行政府定價，租金標準由__構成。A．維修費 B．折舊費 C．稅金

D．投資利息 E．管理費

22、路線價法用于宗地估價，其結果的可信度主要取決于的健全與否。A：路線價 B：深度百分率 C：宗地形狀 D：臨街狀態 E：土地形狀

23、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬平方米，2002年未完工轉入2003年繼續施工的房屋建筑面積為30萬平方米，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬平方米。那么，該市房屋的平均建設周期為__。A．0.5年 B．1.5年 C．2年 D．3年

24、通常房地產開發投資利潤率的計算基數為__。A．土地取得成本+開發成本

B．土地取得成本+開發成本+管理費用

C．土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用 D．開發完成后的房地產價值

25、下列__等是影響房地產制度的政策因素。A．稅收政策 B．人口素質

C．經濟發展狀況 D．特殊政策

E．有關規劃和計劃

第三篇：房地產估價師《理論與方法》練習題2017

單項選擇題

1、房地產之所以能夠以價格進行衡量，是因為具有()。

A.供給、需求、利用狀況

B.價值、使用價值、供求

C.有用性、稀缺性、有效需求

D.權利、租金、利率

2、下列不屬于房地產價格與一般物品價格相同之處的是()。

A.都是價格用貨幣來表示

B.都有波動，受供求因素的影響

C.都是按質論價

D.都受區位因素的影響

3、房地產的供給曲線表示()。

A.房地產的購買量與其價格之間的關系

B.房地產的出售量與購買者能力的關系

C.房地產的供給量與其價格之間的關系

D.房地產的供給量與購買者能力的關系

4、房地產的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做()。

A.房地產的供給價格

B.房地產的需求價格

C.房地產的市場價格

D.房地產的均衡價格

5、受市場因素影響，房地產供給增加，房地產需求減少，并且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產均衡價格和均衡數量的變化情況是()。

A.均衡價格增加，均衡數量減少

B.均衡價格減少，均衡數量增加

C.均衡價格增加，均衡數量不變

D.均衡價格不變，均衡數量減少

6、在替代品之間，一種房地產的價格不變，另一種房地產的價格如果上漲，則該種房地產的需求就會()。

A.增加

B.減少

C.不變

D.無法確定

7、房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素不包括()。

A.房地產開發商對未來的預期

B.消費者的預期

C.該種房地產的價格水平

D.該種房地產的開發建設成本

8、現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的潛在供給量為()。

A.存量+新增竣工量-拆毀量

B.存量+新開發量+空置房量-拆毀量

C.存量+新開發量+該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量

D.存量+新開發量+其他種類房地產轉換為該種房地產量-該種房地產轉換為其他種類房地產量-拆毀量

9、炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。由于這種物品只有在高價位時才能起到炫耀的作用，所以其需求量與價格成()關系。

A.反方向變化

B.同方向變化

C.無變化

D.無法確定

10、當消費者對某種房地產的偏好程度增強時，該種房地產的需求會()。

A.增加

B.減少

C.不變

D.無法確定

11、決定某一房地產價格水平高低的供求狀況，主要是本地區房地產的供求狀況，這是因為()。

A.房地產的不可移動性

B.中國經濟地區差異明顯

C.不同地區人們的消費習慣不同

D.地區間的政府管制

12、在國有建設用地使用權掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據的估價，一般是評估()。【2011年真題】

A.掛牌底價

B.正常市場價格

C.競買人可承受的最高價

D.最可能的成交價

13、在為房地產投保火災險服務的估價中，理論上評估的應是()。(2011年真題)

A.建筑物重置成本和土地使用權重新取得成本

B.建筑物重置成本和重建期間的經濟損失

C.建筑安裝工程造價和重建期間的經濟損失

D.建筑物重置成本、土地使用權重新取得成本和重建期間的經濟損失

14、一套建筑面積為100㎡，單價為3000元/㎡、總價為30萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一起與成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中一次性支付10萬元，第三期于第一年年末一次性支付10萬元，則此房地產的實際單價為()元/㎡。(年折現率為5%)

A.3000

B.2850

C.2857

D.292815、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣;(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;(4)約定自成交日期起一年內一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格和實際價格的差異是()。

A.第(1)、(3)種情況

B.第(3)、(4)、(5)種情況

C.第(2)、(4)種情況

D.第(2)、(4)、(5)種情況

16、成交價格圍繞著()而上下波動。

A.市場價格

B.理論價格

C.清算價格

D.原始價格

17、在房地產價格中，市場價格是()。

A.穩定均衡價格

B.不穩定均衡價格

C.長期均衡價格

D.短期均衡價格

18、市場法求得的價值趨向()。

A.成交價格

B.市場價格

C.理論價格

D.評估價格

19、甲乙兩宗土地，甲單價為900元/㎡，乙單價為600元/㎡，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個理性的房地產開發商會選擇購買()。

A.甲

B.乙

C.甲、乙一樣

D.無法判斷

20、基準地價是城市中均質區域內的土地()。

A.最低價格

B.最高價格

C.平均價格

D.成交價格

21、在成交日期時一次付清的價格或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現到成交日期時的價格為()。

A.名義價格

B.實際價格

C.市場價格

D.成交價格

22、當拍賣出現流拍，再次拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的()。

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

23、評估市場價值所采用的折現率，應是與該房地產的風險程度相對應的()。

A.社會一般報酬率

B.最低期望收益率

C.特定投資者所要求的最低期望收益率

D.特定投資者所要求的最低報酬率

24、在評估投資價值時，折現率是()。

A.社會一般的收益率

B.收益法中的資本化率

C.投資者要求的滿意收益率

D.投資者要求的最低收益率

25、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現房價格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設年折現率為8%，風險補償為現房價格的3%，該期房目前的價格為()元/m2。【2011年真題】

A.3439

B.3473

C.3508

D.3608

第四篇：房地產估價師《理論與方法》復習題2017

單項選擇題

1、下列關于房地產價格影響因素的表述中，不正確的有()。

A.匯率因素對房地產價格影響的表現是：本幣匯率上升，會導致房地產價格上漲;相反，則導致房地產價格下降

B.在實際估價中應盡量先采用定性分析，判斷房地產價格的影響因素

C.不同的房地產價格影響因素，引起房地產價格變動的方向和程度是不盡相同的D.理論上，房地產價格與利率因素呈負相關

2、下列房地產價格影響因素中，不屬于區位因素中的位置因素的是()【2011年真題】

A.朝向

B.樓層

C.方位

D.交通條件

3、影響某套住房價格的實物因素不包括()【2011年真題】

A.裝修

B.戶型

C.層高

D.樓層

4、下列屬于房地產影響因素中的自身因素的是()。

A.完備程度

B.基礎設施

C.實物因素

D.環境狀況

5、用距離來評價某宗房地產的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是()。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.經濟距離

6、影響房地產價格的環境因素不包括()。(2005年試題)

A.大氣環境

B.聲覺環境

C.衛生環境

D.治安環境

7、當人口數量增加時，對房地產的需求就會()，房地產價格也就會上漲;而當人口數量減少時，對房地產的需求就會()，房地產價格也就會下落。

A.增加，增加

B.減少，減少

C.減少，增加

D.增加，減少

8、一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規模小型化，住宅價格總的趨勢是()。

A.上漲

B.下跌

C.保持相對穩定

D.先漲后跌

9、一般地說，增加房地產開發環節的稅收會增加房地產的開發建設成本，從而會推動房地產價格();相反，減少房地產開發環節的稅收，會使房地產價格()。

A.下降，下降

B.下降，上升

C.上升，下降

D.上升，上升

10、下列房地產市場調控政策等措施中，會導致房地產市場價格上升的是()。

A.降低房地產開發貸款利率

B.增加土地有效供給

C.降低契稅

D.提高購房貸款利率

11、下列關于房地產價格影響的表述中，正確的是()。

A.在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產價格上漲

B.增加房地產持有環節的稅收，通常會導致房地產價格上漲

C.在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產價格下降

D.嚴格控制房地產開發貸款，通常會使房地產價格下降

12、影響房地產價格的經濟因素，不包括()。

A.人口狀況

B.居民收入水平

C.物價

D.利率

13、理論上，利率上升，房地產價格()。

A.上升

B.下降

C.不變

D.不相關

14、在不考慮其他因素的前提下，人民幣匯率上升的預期將會導致中國房地產價格()。

A.上升

B.下降

C.不變

D.不相關

15、在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于()。(2005年試題)

A.社會因素

B.環境因素

C.人口因素

D.行政因素

16、在影響房地產價格的各種因素中，房地產投機屬于()。(2005年試題)

A.社會因素

B.環境因素

C.人口因素

D.行政因素

17、下列影響房地產價格的因素中.不屬于國際因素的是()。

A.世界經濟狀況

B.政治安定狀況

C.政治對立狀況

D.軍事沖突狀況

E.城市化狀況

18、影響房地產價格的心理因素不包括()。

A.投機心理

B.講究風水

C.吉祥數字

D.時尚風氣

第五篇：2017房地產估價師《理論與方法》復習題

單項選擇題

1、關于房地產估價誤差的說法，錯誤的是()。(2011年真題)

A.判斷評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將其與真實值進行比較

B.估價會有誤差，可用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準

C.所有的評估價值都有誤差，因此可以說所有的評估價值都是近似值

D.估價誤差應有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍

2、下列房地產估價相關活動中，屬于傳統價值評估業務范疇的是()。(2010年試題)

A.高層建筑地價分攤

B.房地產投資價值評估

C.因環境污染導致的房地產價值減損評估

D.城市房屋拆遷中的停業損失評估

3、從科學且具有可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性的是()。(2010年試題)

A.估價對象的真實價格

B.估價對象的實際成交價格

C.估價對象的重置價格

D.合格估價師的重新估價結果

4、下列關于房地產估價本質的表述中，錯誤的是()。

A.房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

B.房地產估價是作價格保證而不是提供價值意見

C.房地產估價會有誤差但是誤差應控制在合理的范圍

D.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格

5、房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有()的特性。

A.獨一無二和供給有限

B.流動性差和價值最大

C.獨一無二和價值量大

D.不可移動和用途多樣

6、專業估價與非專業估價的本質區別不包括()。

A.由專業機構和人員完成B.實行有償 服務

C.目的是評估市場價值

D.要承擔法律責任

7、某套住宅的月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預計重新裝修等費用為50000元，在裝修期3個月內均勻投入，裝修完成后需放置3個月方可使用。若月報酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為()元。(2011年真題)

A.49627

B.57647

C.65548

D.659208、下列經濟活動中，不需要進行房地產估價的是()。(2009年試題)

A.了解某宗房地產的出租****益價值

B.了解某企業包括房地產及特許經營權等在內的企業價值

C.了解某地區地震后房地產價值的變化

D.了解某宗房地產的應繳納城鎮土地使用稅額

9、在保險事故發生后，房地產保險需要評估()，以為確定賠償金額提供參考依據。

A.市場價格

B.保險價值

C.商品價值

D.所遭受的財產損失

10、關于征收和征用，下列說法正確的是()。

A.征收的實質主要是所有權的改變，不存在返還的問題

B.征用的實質只是使用權的改變，被征用的房地產使用后，應當返還被征用人，可以不予補償

C.征用的實質是一種臨時使用房地產的行為

D.征收是無償的，征用是有償的11、除了耕地占用稅和()應按面積和稅額標準征收不需要房地產估價提供有關服務之外，其他我國現行的房地產稅收和與房地產相關的稅收都需要房地產估價提供有關服務。

A.房產稅

B.土地增值稅

C.城鎮土地使用稅

D.契稅

12、王某購買的商品房交付后，經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計王某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當地類似商品房的月有效毛租金為3000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內空氣質量不符合國家標準給王某造成的損失為()元。

A.12650

B.5000

C.1391

1D.1257413、一個估價項目中的估價時點，本質上是由()決定的。(2010年試題)

A.估價委托合同簽訂時間

B.估價目的C.實地查勘估價對象的時間

D.委托人意愿

14、一個估價項目中的估價目的，本質上是由()決定的。(2009年試題)

A.估價機構

B.估價師

C.估價報告使用者

D.估價委托人的估價需要

15、商品住宅可同時采用市場法、收益法和()估計，以相互驗證，但不互相替代。

A.路線價法

B.成本估價法

C.長期趨勢法

D.假設開發法

16、如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應()。

A.視為無租約限制的房地產來估價

B.視房地產的具體情況來估價

C.考慮房屋租賃者的意見

D.視其租約租金與市場租金的差異大小而定

17、房地產估價機構的法定代表人或者執行合伙事務的合伙人是注冊后從事房地產估價工作()年以上的房地產估價師。

A.1B.3C.5D.618、下列關于房地產估價師應遵守的職業道德的表述中，不正確的有()。

A.應做到誠實正直、公正執業

B.通過努力學習，可以接受部分超過自己專業能力的估價項目

C.未經委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

D.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

19、下列關于內地房地產估價師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是()。

A.2004年8月中央政府與香港特別行政區政府簽署了《內地與香港關于建立更緊密經貿關系的安排》

B.2004年8月首次完成了內地房地產估價師與香港產業測量師資格互認

C.內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書簽署后，內地房地產估價師自動成為香港測量師

D.內地房地產估價師與香港產業測量師資格互認是內地與香港最早實現資格互認的專業技術人員資格之一

20、中國房地產估價師與房地產經紀人學會的主要工作不包括()。

A.房地產估價師執業資格考試、注冊和繼續教育

B.建立房地產估價機構信用檔案

C.擬定房地產行業相關政策法規

D.對會員的執業行為進行日常監管