第一篇：營利性養老地產用地問題法律研究

摘 要 通過介紹不同類型養老地產的開發模式和經營模式，對于營利性養老地產用地性質和種類分別進行重點闡釋，并結合國內現有的已開發成型的項目案例對養老地產的用地問題加以法律分析，最終得出三個營利性養老地產用地低風險發展方向。關鍵詞 養老地產 國有出讓土地 劃撥土地 集體建設用地。

養老地產是養老的社會主題和地產的商業主題相結合的商品，一般也稱作老年住宅，它是老年化商品經濟時代的產物。隨著社會老年人口的增多和經濟水平的發展，使得養老地產這種獨特的房地產產品日益成為人們關注的焦點。現階段中國房地產企業、保險公司等民營資本大量注入養老地產領域的開發建設，而其中對于企業前期資金投入影響最為重大的、決定養老地產項目商業模式和融資前景的因素就是養老地產的用地性質。

一、養老地產的開發模式。

（一）公營非營利性養老機構。

公建公營養老院規模相對較小，基本在 2 萬平方米以下，絕大多數位于城市中心區，依托成熟地段的商業、醫療配套，以小規模開發及政府適當財政補助。

（二）公建民營非營利性養老機構。

公建民營養老院規模也控制在 2 萬平方米以下，絕大多數位于市中心，一般沒有自身的大型配套，依賴市中心的商業及醫療設施。主要表現為承租政府的樓宇物業，經營養老機構。

（三）民建民營非營利性養老機構。

民建民營的非營利性養老機構主要分為兩類：家庭式養老機構和老年公寓式養老地產項目。

（四）民建民營營利性養老地產項目。

民建民營的營利性養老地產也分為兩大類：單一養老主題的大型養老地產項目和結合住宅等開發的組團式養老地產項目。

二、養老地產的經營模式。

（一）銷售模式。

擁有產權的養老地產，盈利模式接近普通住宅開發，以銷售收入為主要資金回籠渠道。

（二）租賃模式。

1.銷售長期使用權模式。

在項目存在不能進行產權銷售的實際條件下，采取轉讓固定年限使用權的盈利模式也是資金快速回籠和項目運營的理想模式之一，在固定年限內，使用權在使用權人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費的近親屬繼續使用，但應重新簽訂使用合同，所有權人也可以調整使用權人。2.會員制模式。

根據中國傳統的消費習慣和置業慣性，增加了記名會員制盈利模式，在交納一定數額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費的基礎上，記名會員卡可以繼承和轉讓。3.押金模式。

繳納一定金額的押金后，每月支付一定比例的護理費用。押金分月償還或到期償還。這類盈利模式與租賃經營類似，但押金的設置在項目運營前期形成了大額資金的流入，有利于緩解租賃經營的高昂開發成本和財務成本。4.設施使用費模式。

在不涉及產權的情況下，繳納一定金額的設施使用費獲得入住資格，金額不高，對消費者會產生心理障礙，也無法緩解資金壓力，因此這種形式目前逐漸被會員制所替代。

三、養老地產用地性質法律分析。

（一）非營利性養老地產用地性質劃撥土地或者集體建設用地。

運用前三類開發方式開發的養老地產，屬于以政府為主要推動力量完成的公益性質的養老機構，在用地性質上一般采用劃撥土地或者集體建設用地。雖然老年住區的建筑用途是住宅類別，但非營利性的老年住區從性質上具有福利性和公益性，應當屬于公共管理與公共服務用地中的醫衛慈善用地。

（二）營利性養老地產用地性質出讓土地、劃撥土地或者集體建設用地。

營利性養老地產主要指養老地產開發方式的第四種，由大型地產公司、保險公司等民間資本為主導開發的以盈利為根本目的的養老機構。

根據公益性所占比例的不同，養老地產的用地性質也存在差異。1.完全市場行為。

此類型養老地產以中高檔的養老住宅和老年公寓居多，經營方式上沒有限制。土地性質是國有出讓土地。但在用地性質上出現了混亂。現有大型養老地產項目的用地性質有商業用地、住宅用地和綜合用地三大類。由于用地性質的不同，導致養老地產的后期經營出現了諸多問題：

（1）住宅性質的用地問題：以北京太陽城為例，在其開發過程中，資金的融資難度是制約其快速盈利的主要障礙，政府認為其是住宅開發項目，沒有任何政策扶持；銀行認為其是養老項目，沒有成熟的項目運營現金流，無法測算收益，存在風險，無法對其提供貸款。導致太陽城只能通過自有資金，分組團開發，10 年時間才達成盈利。

（2）商業和綜合用地性質的用地問題：商業用地和綜合用地的使用年限分別為 40 年和 50 年，照比住宅用地的 70 年差距甚大。而且《物權法》第 149 條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。所以可見對于商業用地和綜合類用地使用年限屆滿后的自動續期問題法律規定模糊。另外一個不利因素是商業用地和綜合類用地的日常生活成本很高，水電費等均按照工商業計價，變相抬高了老年人的生活成本。2.準市場的行為。

此類型可類比公租房，具有一定的公益性，如果單純采用國有土地出讓的方式獲得土地勢必會抬高養老地產的價格，使得公益性無法得到保障。針對此類養老地產，可以采用協議出讓、劃撥土地和使用集體建設用地等多種方式。在經營模式上，由于不具有完全產權，只能以出租的方式獲得收益。

（1）協議出讓方式。土地價格相對低廉，但這類土地開發的項目絕大多數無完整物業產權，因此物業不能對外出售，只能依靠收取會費、銷售長期租賃權等形式獲得項目收入，存在資金回收政策風險大、市場接受程度低等情況。

上海親和源在開發初始得到了上海南匯區政府提供的 50 年產權的公建配套用地，土地獲得方式是協議出讓，用地性質是工業用地，產權 50 年。《協議出讓國有土地使用權規定》（2003）第十六條規定以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。

上海親和源為了規避因拿地方式導致的對于房產銷售的限制而采取了本文在經營模式中論述的會員制模式。但由于產權歸親和源開發商所有，所以當開發商資不抵債時，根據最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法&若干問題的解釋》第 66條關于抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力的規定，銀行有權根據已辦理登記的不動產抵押權拍賣親和源的土地和建筑設施。所以，上海親和源的會員制模式實質上是一種單方面出售房屋使用權的行為，具有相當的法律風險。（2）劃撥用地方式。此類型土地的獲得方式為設置為非營利性養老機構后取得社會福利用地。劃撥用地沒有土地成本，但政府對其局限非常大，包括在產品設計和項目運營方式。且項目無法進行商業化操作，外部資金無法進入，內部資金無法退出。

杭州金色年華老年公寓項目是民營公助的典型代表。先期只支付了政府拆遷、補償等土地取得費用，后期為了銷售物業長期租賃權，向政府補交土地出讓金，但也只獲得大產權證，無法進行銷售。這是因為國土資源部、監察部《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》規定，用于房地產開發等經營性用地，如需改變劃撥土地的用途，必須由政府依法收購或者收回土地使用權后采用招標拍賣掛牌的方式供應和確定開發單位。

（3）集體建設用地。在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉鎮政府頒發。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

頤福居·尊長園地塊原為集體建設用地，被廣州頤德投資管理有限公司租賃改造為養老地產項目。由于一般入住者沒有產權，所以其購買的只是使用權。根據《中華人民共和國合同法》第二百一十四條第一條規定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

四、基于法律角度的養老地產用地低風險發展方向。

（一）政府推出的養老地產專用地。

2013 年 2 月，一宗規劃性質為 r2 二類居住用地、c53 休療養用地的經營性地塊成交。該地塊是首宗規劃為居住、休療養性質的地塊，它以招標形式出讓，略低于同期該區域成交的另一宗居住旅游用地。

2013 年 4 月初，北京（樓盤）市國土局公布了 2013 年度國有建設用地供應計劃。首次單列養老設施用地計劃指標，今年的養老設施用地為 100 公頃。除北京制定的首份養老地產用地計劃外，其他城市如上海（樓盤）、深圳（樓盤）、廣州（樓盤）、成都等地也提出預留養老用地的相關計劃。

以上信息均說明政府在加快養老地產的用地規劃進程，而營利性養老地產的用地風險最低最有保障的就是獲得政府推出的養老地產專用地。

（二）原有住宅改造。

在上文的分析中可得出通過劃撥、協議方式獲得的土地，在很大程度上受到政府的很大限制，無法完成市場化操作。所以在土地獲取途徑上，走市場化渠道是更為明智的選擇。但完全的市場化道路必將導致開發成本大幅增高，壓縮了利潤空間，所以可以選擇借鑒國外的養老地產開發模式對現有的樓房進行改造，使之適合老年人的居住，用最小的成本獲得開發養老住宅的功能和效用。

（三）尋找合適的商業用地，售后回租。

這一用地開發模式是借鑒酒店式公寓的經營管理模式。由于完全的市場化道路導致開發成本大幅過高，增加了營利性老年地產的投資風險，而老人多超過 60 周歲，無法進行銀行貸款，所以筆者建議采用售后回租的方式進行前期投資風險規避。商業用地不會受到當下限購政策的影響，不會因為房屋所有權和使用權分離而導致所有者無房可住。而所謂的合適的商業用地是指要考慮到老年人對于醫療、環境、交通等特殊需要，這是有別于一般酒店式公寓的地方。

參考文獻：

[1]王林秀，朱超強。養老地產聯盟運營模式研究。改革與戰略。2012（1）。[2]李鳳章，費雪。一本書讀懂土地法。北京：中國法制出版社。2011.[3]劉婷。上海親和源股份有限公司養老地產發展戰略研究。華東理工大學。2013.[4]李晨。養老地產投資開發中如何防范法律風險。上海企業。2012（4）。[5]王功慧。土地法焦點難點指引。北京：中國法制出版社。2008.[6]劉美霞，婁乃琳，李俊峰。老年住宅開發和經營模式。

第二篇：養老地產研究探討

遠景設計研究院

養老地產研究探討

隨著我國人口老齡化問題地日趨嚴重，養老地產既是我國養老保障體系的重要組成部分之一，也是房地產企業當前轉型和追求可持續發展而進行市場細分的結果。養老地產是房地產業和養老產業整合的產物，針對目標客戶為老年人群體，打造適宜老年人晚年生活的住宅服務綜合性產品。只有具有完善配套設施的老年住宅才能被稱為老年地產，如醫療康復中心、老年活動中心、商業購物中心等。

1、養老地產的定義

對于養老地產的概念界定，現在業界尚無明確地界定。根據住宅地產、商業地產、旅游地產的概念，不難看出養老地產是用以養老的地產。其設計核心在于適合老齡化人口的設計。設計內容包含了日常起居、餐飲服務、文體活動、醫療、護理、康復等一系列適合老年人的服務。

2、催生養老地產的因素

人口老齡化日益嚴峻，目前70歲以上的老人，這部分人群出生在19世紀40年代左右，膝下三五個兒女，所以尚能由健康退休的兒女在家照料。根據人口普查顯示，當現在的壯年人口，這部分人群出生在19世紀60、70年代，多為三到五兄妹，但是他們的孩子都是獨生子女計劃生育政策間出生，當他們步入老年以后，人口老齡化將會達到一個峰值，預計時間為2020年左右。

隨著城鄉空巢家庭劇增，青壯年都外出打工，留下孤獨的老年人，我們把這種現象叫做空巢期。空巢的老人一旦有配偶去世，則整個家庭進入鰥寡期。空巢期與鰥寡期對老年人來說是生活中容易發生困難的兩個重要階段。

3、與普通住宅同異性分析

本文由：遠景設計研究院整理提供（專注古建筑設計、景觀設計、農業規劃、旅游規劃）

住宅元素的不可或缺性——因為住宅地產和養老地產都是設計出來供人居住的建筑，所以他們都具有居住的要素。動靜分區要合理，符合起居要求；流線布置也要合理，盡量讓訪客和家里人的流線不交叉；符合日照、天然采光、自然通風。

消費群體的專一性——住宅地產適用于所有人群，而養老地產只為60及其以上的老人服務。

建筑設計的特殊性——住宅樓、活動樓、用餐樓、醫護樓、配套設施、交通路線等均需要符合老年人的生理和心理特征。

無障礙設計——住宅地產，我們一般只在大堂、小區花園等公共部分需要注意符合無障礙設計；養老地產，基本上所有建筑都需要考慮到無障礙設計。考慮到以上種種特性，我們一般又稱養老地產為“銀色住宅”、“夕陽住宅”、“樂齡住宅”、“關懷住宅”。

4、養老地產地發展模式

普通型養老院：老年人年老體衰，身邊又無親人照顧，生活自理有困難，大部分會被社會機構動員住進養老院。

普通型老年公寓：是專供老年人集中居住，符合老年體能心態特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛生、文化娛樂、醫療保健服務體系，是綜合管理的住宅類型。采用了居家養老和社區服務相結合的模式。

醫護型養老院：因患上某些大型疾病，失去生活自理能力，例如癱瘓、；癌癥等，自動申請住進醫護型養老。此類養老機構重在醫療保健體系的加強，配備了完善的看病、醫療、康復一條龍服務。

養老社區：外表看起來和普通住宅小區大同小異，但是入住的都是老年人。

5、實例解析

臺灣老年公寓：臺灣老年公寓是異地養老、養生、療休、度假的綜合性服務機構，是適合老年人居住的公寓。

日本醫護型養老院：日本老年人居住和相關服務設施齊全，全面涵蓋了各類老年人的需求。其中值得一提的是小規模多功能服務站中，配備有上面服務、日托管理、短期居住和長期居住等老年人基本服務功能，面向所有老齡化人口。美國CCRC養老社區：CCRC（continuing retirement community），其中午意思為持續性照顧退休社區。美國CCRC社區采取自費模式，依照老年人與其簽訂契約的內容，提供各種形態的住屋、住民的服務和健康服務。雖然CCRC居住老人入住護理之家，所花費的醫師照顧費用遠高于傳統社區，但其在門診上的花費，卻比傳統社區的老人低很多。

6、國內養老地產地開發模式

CCRC社區：即居住護理之家，對應產品有住院照顧、護理之家照顧、機構式照顧。

異地養老：即旅游養老、度假養老、回原籍養老，對應產品有候鳥養老、度假養老基地。

居家養老：即專業化的養老護理員、志愿者隊伍，對應產品有老人公寓、日托護理中心、護工上門服務。

7、國內養老地產成功要素分析

項目選址：環境良好、交通便捷、場地周邊活動安全、生活氣息濃郁；

規劃設計：應該從老年人生理和心理特點觸發，滿足自然環境、人文環境、生活環境等多方面需求；

單體設計：單體設計應該以別墅、聯排、多層為主，考慮到老年人活動不便這一特點，在比較高的樓層中都應當設置擔架電梯；

色彩規劃：穩重和諧，切忌過于死氣沉沉；不同服務分區采用不同色彩，便于各種活動需求的老年人辨識；

戶型設計：保證有良好的日照、天然采光、自然通風，為老年人提供一個天然的健康生活環境；

室內設計：在墻地面裝修、廚衛產品選擇、色彩設計、門窗把手選擇、電器照明設計、上下水設計等各種方面均應體現出對老年人的人文關懷。

結束語：隨著中國目前的社會迅速步入老齡化社會，養老地產必將會成為下一個房地產領域的經濟增長點之一。這一具有巨大消費群體的地產模式，將應運而生，并且逐步達到其高峰期，隨著老齡化社會地加劇，養老地產也逐漸成為能緩解適齡工作人群家庭負擔的房地產開發模式。老齡化社會的來臨，在給社會發展帶來了諸多不利因素的同時，也帶來了巨大的挑戰和機遇，孕育著潛力無窮的巨大的消費市場。遠景設計研究院在進行養老地產開發設計時借鑒臺灣、日本、美國等國的一些成功經驗，并根據我國國情，合理調整建筑開發模式，形成適宜本土的養老地產。

第三篇：養老問題研究

內容提要

隨著人口老齡化程度的不斷提高，我國老年人口數量日益龐大，養老問題日益突出，并逐漸成為當今社會關注的熱點之一。同時，農村進城務工人員日益增多，農村家庭結構日益小型化，城鎮化水平不斷提高，留在農村空巢老人越來越多，他們行動不便，缺乏照顧，其中很多生活水平低，生活狀況差，精神生活貧乏，養老得不到保障。另外，伴隨改革開放而來的思想觀念的變化，尤其是現代人對孝道的淡薄，也對傳統的家庭養老方式造成沖擊，如何解決農村空巢老人這個老齡化特殊群體的養老問題成為當前我們要解決的重要問題。文章通過文獻分析農村空巢老人的養老狀況，對當下的四種養老模式進行了簡單闡述，指出了現在空巢老人在養老中存在的問題，并嘗試性地提出了自己對空巢老人養老的一些建議，為開展有針對性的農村老齡工作提供參考依據。

【關鍵詞】 空巢老人 養老狀況 養老模式

一、引言

根據1987年60歲以上老年人口抽樣調查資料，在60歲及以上的老年人家庭中，空巢家庭比例占16.7%(這里空巢家庭統計口徑上包括單身戶，一對夫妻以及獨身與其他非親屬合住戶)，到1990年第四次人口普查時，老年空巢家庭占老年人居住家庭戶的20%，2000年這個比例上升到了26%。1根據第五次全國人口普查結果顯示，我國有65歲及其以上老年空巢家庭1561．64萬戶，占65歲及其以上有老年人家庭戶的22．83％；生活在空巢家庭中的老年人2339．73萬人，占65歲及其以上老年人口的26．51％。其中，老年空巢家庭戶1117．90萬戶，占老年空巢家庭戶總數的71．58％，農村空巢家庭老人1632．90萬人，占空巢老人的69．79％2。空巢老人的增多造成了很多社會問題。2008年，一則新聞將空巢老人引向了公眾的視野：福建省莆田市沿海邊防所破獲針對空巢老人的以叫賣特效藥、丟包詐騙、入室盜竊等各類案件70多起，涉案金額100多萬元。在莆田市忠門鎮一鄉村，幾名竊賊竄進一棟豪宅吃喝拉撒長達半月，看守房屋的空巢老人由于行動不便，竟沒有發覺自家早有“來客”造訪。3空巢老人的養老問題越來越引起社會的關注。

通過上面的數據和新聞，我們發現，八十年代以來，伴隨著人口老齡化速度加快、家庭結構日益小型化以及大批農民工進城務工，我國空巢老人的數目逐年增加，其中農村中的空巢老人占了大多數，他們大多數生活水平低，生活狀況差，得不到很好的照顧，并且由于機體的結構和生理功能退化等原因，他們有時也會面臨居家安全問題，給社會治安造成困擾。為此筆者決定探究一下中國農村空巢老人的養老狀況。空巢老人的養老狀況主要涉及經濟狀況、日常生活的照料和精神慰藉等方面。下面筆者以文獻綜述的方式探究一下空巢老人的養老現狀。

二、文獻綜述

國家統計局人口與就業統計司編：《1990年人口普查數據專題論文集》，中國統計出版社，1996。

轉引自中安教育網：《固鎮調查：農村空巢老人的生存狀況——基于安徽省固鎮縣三村的調查與思考》，2008年2月25日

http://edu.anhuinews.com/systern/2008/02/25/001955816.shtml。21 3 轉引自莆田新聞網：《莆田沿海鄉村空巢老人狀況 除了孤獨還有安全問題》陳建平孫衛鋒 2010年10月15日 http://。

所謂“空巢家庭”一般指沒有子女或者雖然有子女，但子女長大成人后離開老年人另立門戶，剩下老年人獨自居住的純老年人家庭。

穆光宗4認為，空巢家庭有以下兩種類型：一類是（無子女在身邊的）純空巢家庭，包括單身空巢家庭和配偶空巢家庭；另一類是（子女不在身邊但其他親屬或家政人員）在身邊的類空巢家庭。

（一）對空巢老人現狀研究

1．經濟狀況.(1)農村空巢老人人均收入低，收入主要靠自己勞動所得，收入來源單一，生活質量低于農村人口的平均生活水平。以蘇州市為例，南京大學的陳建蘭在《經濟較發達地區農村空巢老人養老問題實證研究——以蘇州農村為例》里調查，2007年，蘇州市農村空巢老人家庭人均收入為5084 元，僅為蘇州農村人均純收入水平的一半（49.4%），低于江蘇農民人均純收入水平。陳玉光在《農村“空巢家庭”老人面臨的困境及其改善》中以湖南省為例也有類似論述。有學者研究得出結論,農村空巢老人家庭生活質量不僅低于農村人口的平均水平,也低于傳統同子女一起生活的老人5。

(2)大多數農村空巢老人醫療無保障6，醫療保健費用支出多，醫療負擔重。陳星宇根據2008年在廈門農村地區獲得的抽樣調查資料顯示，認為費用過高而不去看病的空巢老人高達48.1%。看不起病成為農村空巢老人所面臨的普遍問題。

2． 日常生活的照料.(1)日常生活照料缺位現象日益增多。由于農村醫療看護體系的極為不健全，社會化照料資源的極度缺乏7，以及子女的離巢，使得農村空巢老人生活照料基本處于真空狀態中，他們的日常生活照料只能依靠自己，一旦發生突發情況，他們的生命安全就會受到很大的威脅。

(2)“啃老”在農村并不是個別現象，不少空巢老人還要承擔外出務工子女交給自己照管的孫子、孫女的生活和教育費用，從而使這些老人的生活更加拮據。

3．精神慰藉.農村“空巢家庭”老人普遍缺乏心理、精神慰藉。對此，陳玉光、鄢木秀和龔文君等人都有論述，陳玉光指出，子女的離巢會使老人產生孤苦自憐的情緒，穆光宗:《家庭空巢化過程中的養老》，載《南方人口》，2002年第1期。

姚引妹：《經濟較發達地區農村空巢老人的養老問題-以浙江農村為例》，載《人口研究》，2006年 第6期。

6黃潤龍：《我國空巢老人家庭狀態》，載《人口與經濟》，2005年第2期。7鄢木秀：《農村空巢家庭的養老危機及其化解》，載《凱里學院學報》，2008年4月 第26卷 第2期。54

即所謂的“空巢綜合癥”。鄢木秀也說，農村針對于老人的娛樂休閑設施極為貧乏，空巢老人既不能像城鎮空巢老人一樣享受休閑娛樂，又不能像非空巢老人一樣享受家庭的溫暖生活，因此他們很有孤獨感9。

通過上述文獻，我們發現，農村空巢老人的養老存在著嚴重的問題，急需社會各界力量獻計獻策，為此筆者又對農村空巢老人養老問題的解決進行了文獻整理。

8（二）對“空巢”老人養老問題的對策研究

隨著人口老齡化形勢的日趨嚴峻, 傳統的家庭結構發生了很大變化, 家庭養老壓力越來越大。為了應對人口老齡化挑戰, 迫切要求建立一個可持續的養老保障體系, 于是很多學者提出了社區照顧的模式。例如，張秀萍提出應該建立“居家養老, 社區服務”的模式10。還有一些學者則從不同的層次提出建議, 將各部分相結合形成照顧體系。如: 李愛芹認為“空巢”老人的社會支持體系應該以老年人自助互助為原則, 以家庭支助為基礎, 以社區服務為依托, 以國家和政府的法規、政策為保障11。肖結紅也提出應該促進傳統養老模式的轉變, 建立有家庭、親屬、鄰里、居委會和單位四大資源構成的社會系統12。何蕓和李建權則從法制的角度出發, 認為只有盡快建立一部系統完善的養老法, 規范養老行為, 才能切實維護老人權益, 有效解決養老問題13。

但是筆者發現，上述提出的解決空巢老人問題的方法既空且泛，沒有具體的措施，只有大政綱領，主要著眼于宏觀的養老模式的選擇，而沒有考慮到一些農村的具體實際情況，因此，操作實施起來頗有難度。為此，筆者在對我們現行農村養老模式進行簡單介紹之后，將針對農村空巢老人養老問題提一些具體的建議和對策。

三、我們農村現行養老模式的簡單介紹

當下，在我國農村養老模式主要有四種，分別是家庭養老模式、集體養老 陳玉光:《農村“空巢家庭”老人面臨的困境及其改善》，載《經濟決策分析》，2009年 第1期。鄢木秀：《農村空巢家庭的養老危機及其化解》，載《凱里學院學報》，2008年4月第26卷第2期。10張秀萍 柳中權 趙維良：《建立“空巢”老人社區生活支持體系的研究》，載《東北大學學報:社會科學版》，2006年第6期。

11李愛芹：《城市空巢老人的生活狀況與社會支持實證研究———以徐州市為個案》，載《社會調查》, 2007 年第3期。肖結紅：《空巢老人問題探析》，載《巢湖學院學報》，2006年第8卷第5期。13何蕓 李建權：《家庭結構變遷對養老模式的影響》，載《社會工作:學術版》，2007 年第一期。98

模式、社會養老模式和自養模式。四種模式各有優缺點，現簡單介紹如下。

（一）家庭養老模式

家庭養老也稱代際贍養，是建立在傳統孝道倫理觀念上，以血緣和親情為基礎的養老模式。主要表現為子女對年老的父母提供經濟支持、生活照料以及精神的慰藉。儒家“孝”文化在中國有幾千年的歷史，贍養父母也已成為每個中華兒女的自主意識和內在責任，養兒防老在傳統觀念中的地位自然舉足輕重。所以在農村經濟發展水平相對較低、其它養老模式的條件尚未完全具備的情況下，家庭養老具有難以取代的優越性，但是由于農村中土地保障功能的弱化,人口老齡化、家庭小型化及人口流動等社會經濟因素的變遷,家庭養老功能日益弱化。而且，在西方人們普遍認為，養老是社會的責任，如果由家庭來承擔養老的責任，會阻礙勞動力的流動，不利于資源的合理配置，從長遠來看，增加了勞動力流動的成本，不利于經濟的長遠發展。對于空巢老人來說，由于子女離巢，因此單純的家庭養老模式在日常生活的照料和精神慰藉方面不能已滿足老人的需求。

（二）集體養老模式

集體養老又稱社區養老，是指集體經濟實力比較雄厚的鄉村或鄉鎮組織對一定的區域范圍內的老年人進行贍養的一種養老模式。集體養老主要包括分散型和集中型兩種形式。其中，前者以五保制度為主，通過發放養老金的形式對老人進行贍養，供養對象居住在家；而后者以養老院制度為主，通過提供養老場所、養老服務等形式對老人進行贍養，供養對象則居住在敬老院。作為介于家庭養老與社會化養老之間的一種過渡形式，集體養老借助家庭以外的社會力量實現對老年人的贍養存在其自身優點。首先，老年人入住養老院或敬老院，集中供養，集中居住，由養老院提供日常生活照料等多方面的養老服務，不僅可以在一定程度上緩解子女的負擔，還可以避免因生活習慣等問題而引發老人與子女的沖突。其次，這種養老方式可在一定程度上將家庭的養老風險分散，實現集體成員養老資源的共濟和共享，在一定范圍內使得風險得到化解。但是，在當前的經濟條件下，在農村，敬老院基本上普及不了，即使普及了，老人在傳統觀念的影響下，也很少會選擇入住。

（三）社會養老模式

社會養老是指在較大的區域范圍內，依靠全社會成員或者某些經濟實體的力量實現養老責任共擔的養老保障機制。廣義的社會養老是指包括商業養老保險在內的社會養老保障；狹義的社會養老就是指社會養老保險，其興辦主體是國家，保障對象為全體社會成員，其目的時為了保障社會成員的基本生活水平，實現社會公平。社會養老作為養老模式的高級形式，其優越性顯而易見。一是社會養老通過國家制度的安排，有助于保障農村老年人的基本生活，解決農村老年人養老的后顧之憂；二是在提高老年人的生活水平與質量同時，也可以緩解由于養老資金支付責任導致的家庭矛盾；三是有助于減輕農民“養兒防老”的思想，從而有利于計劃生育政策的貫徹執行。社會養老模式是當前面臨家庭養老模式的一種重要補充形式。但是我國從1991年在有條件的地方開始農村養老保險第一次試點工作，第一次在農村建立養老保險的努力基本是失敗的，失敗的原因主要有兩個方面：(1)農村養老保險制度脫離實際。現行的制度沒有充分考慮農村地區差異和區域經濟發展不平衡之事實。幾乎是用一個模式、一種制度來解決全國各類、各層次的農民養老問題顯然不符合我國農村實際。(2)制度設計有缺陷。一是繳費方式問題,完全依靠個人繳費,缺乏財政投入和政策傾斜。由于我國農民收入還不高,勞動收入除了支付再生產的費用和日常消費外,能夠真正用來積累的剩余收入很有限,積累額不高就難以保障老年時的基本生活。二是基金管理和運營問題,基金管理一般以縣級管理為主,管理手段落后,沒有統一的、先進的計算機軟件系統。當地政府或主管部門挪用現象曾經出現;如有的為了追求高額利潤,投放在非銀行機構,不是按國家規定存入銀行或購買國債,造成基金無法收回。三是機構人員問題,機構不統一,特別是縣、鄉兩級,很多地方根本就沒有機構人員;有的地方機構人員又沒有工作經費,靠挪用基金維持。四是政府的責任不明確,政府在政策制定、承辦管理、機構人員、基金增殖等方面應該承擔什么責任沒有明確。14

2009年年6月24日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署開展新型農村社會養老保險試點。會議決定，2009年在全國10％的縣（市、區）開展新型農村社會養老保險試點。新農保吸收了第一次農保試點的經驗教訓，采用三種模式，分別是基礎養老金和個人賬戶模式、個人賬戶和社會統籌相結合模式以及完全個人賬戶模式。與第一次試點相比，新農保具有如下改進：

一是對農民投保進行政府補貼。二是確定最低繳費標準和繳費年限，解決保障水平的問題。多數地方以養老金領取標準不低于當年農村最低生活保障標準為依據，測算確定最低繳費標準，提供了保障水平，實現保障老年人基本生活的目標要求。三是通過統籌賬戶、財政轉移支付等制度，建立領取標準調整機制，解決領取標準固定不變的問題。養老待遇水平根據經濟增長、農村最低生活保障 謝慧娟 李桂平:《 農村“空巢老人”的養老困境及對策 》，載《邵陽學院學報（社會科學版）》，2006年10月 第5卷 第5期。1

4標準調整和農村居民基本生活費用價格指數的變動情況適時進行調整。四是農保基金納入財政專戶管理，解決基金的安全運營問題。新農保制度將農保基金納入財政專戶實行收支兩條線管理。審計和勞動保障等部門按各自職能負責監督和收繳、發放工作。五是農保經辦機構經費納入財政預算，解決經費來源問題。新型農保制度將管理人員工資和辦公經費納入財政預算，同時不再從保費收入和基金運營中提取經費，保障了經辦機構的經費需求。15

（四）個人自養模式

自養模式，顧名思義，就是老年人不依靠外力自己養自己。但是在我國的農村，自養的老年人中，自愿自養的其實并不多，很多都是“被自養”，是實在沒有辦法才這樣做的。而且，作者認為，鼓勵老年人的自養實際上是政府不負責任的表現，老年人體弱多病，本就需要照顧，如果你還去鼓勵他不顧自己身體健康去給社會創造財富，這既推卸了政府的責任，又剝削了老年人的勞動力，對老年人的健康造成損害，剝奪了老年人頤養天年的權利。而且，自養的農村老年人與建立了養老保險的城鎮老年人相比較，我們就發現這明顯有違于社會的公平與和諧。

綜合觀察以上四種養老模式，改革開放以來，我國家庭養老功能日趨減弱，傳統的家庭養老面臨嚴峻挑戰；集體養老模式主要取決于集體經濟實力，不具有普及性；社會養老受農村發展水平制約，覆蓋面窄、保障水平低、對農民沒有什么吸引力；自我養老也面臨很大的收入不確定性，難以化解農村空巢老人生活中各種意外風險。隨著城鎮化進程的加快，農村空巢老人的養老問題將從隱性轉為顯性，為此筆者提出了自己的建議。

四、針對“空巢家庭”養老的幾點對策

（一）積極探討和制定針對養老家庭的鼓勵性政策。

既然為了達到限制人口增長速度,控制人口規模的計劃生育目的,我們可以制定針對獨生子女家庭的各種優惠性鼓勵政策,那么,我們為什么不可以對贍養老人的家庭也制定一些相應的優惠性獎勵政策呢? 筆者認為,鼓勵贍養老人的優惠政策與倡導少生優生的計劃生育政策一樣,也是我國人口政策不可缺少的一個 15 王進:《完善我國農村新型社會養老保險制度探討》，載《中國勞動(京)》2009年11期第28～33頁。

組成部分。因此,在農村，對于贍養老人的家庭，政府可以根據老人的數量及老人的年齡,對家庭其他人的土地(包括“責任田”)提供一定的政府補貼，可以是實物的補貼，例如化肥、農藥，也可以是現金補貼。這樣采用經濟杠桿進行調節，一部分由于各種原因不愿意和老人住在一起的家庭就會選擇和老人住在一起，從而達到照顧老人的目的，這樣就可以解決一部分空巢老人的養老問題。而那些本來就有老人的家庭也會因此受益，對于贍養老人更加積極。

(二)將傳統的家庭養老方式法律化。

隨著社會經濟的發展，傳統的孝道觀念日益淡薄，家庭養老模式日益弱化。因此家庭養老由倫理走向法制勢在必行。國家可以立法來鞏固家庭養老的地位，明確規定贍養人的范圍和贍養的內容。可以通過簽訂家庭養老協議書,來強化家庭養老。針對農村家庭養老通過子女與老人簽訂贍養協議書的形式,把子女對老人應盡的經濟供養,乃至生活扶助和精神慰藉的義務明確規定下來,并經過司法公正使之具有法律效力,以便于監督和執行,從而遏制子女間扯皮、互相推委的現象。這樣,對農村“空巢老人”的晚年生活能起到重要作用。

(三)加快推進農村社會養老保險，逐步實現農村養老的社會化。

社會化的養老方式是與現代化社會相適應的、能有效地分散風險的制度。目前我國農村老人養老還在很大程度上依賴于家庭贍養，而子女的外出務工往往并不能帶來良好的經濟援助，很多反而持續“啃老”,這就意味著留守的空巢老人如果單純依賴家庭養老則有著比較大的風險和不可預見性。但是在養老保險的建立過程中，政府一定要發揮主導作用，給予要老保險以足夠的財政支持。在西方國家中，不管是在福利國家的英國，瑞典，還是在保險制度國家的德國和美國，政府都是養老制度得以實施和發展的關鍵。所以，我國政府在出臺政策的同時，一定要有財政的支持，否則，所有的措施都會變成無源之水，無本之木。

我國農村養老保險在全國試推行以來，盡管目前很多都遇到不少困難，在實際運行中出現了偏差、遇到了挑戰，但只要在總結經驗教訓、結合農村實際情況的基礎上加以不斷調整和完善，農村的空巢家庭老人就逐漸能從其中受益。尤其是2009年的第二次試點，雖然試點時間還短，但是由于吸收了以前的經驗教訓，因此取得了不錯的成績，這也是我國政府解決農村養老問題的積極嘗試。

(四)積極探索多渠道的空巢老年人生活照料模式。

隨著年齡的增長，老年人的生理功能逐漸衰退，但由于子女不在身邊，老年人很可能會出現各種意外。在這種新形勢下，我們發現：傳統的子女照顧老年人 的家庭模式已經無法滿足新的“空巢家庭”的需要，這時就需要與之相應的配套措施的出臺。說“遠親不如近鄰”，老年人的子女由于求學、工作等原因不在身邊，這就需要鄰里在日常生活中對老年人多一點關注。如果老年人經濟富裕，可以采用“有償關照”的模式，對于經常幫助自己的鄰里給予經濟上的補償；而對于經濟上不允許的老年人，他們可以在去世之后，把自己的宅基地轉移給這些真心照顧自己的近鄰，實行這種“代償關照”的模式。

(五)豐富農村老年人的精神生活。

根據就地、小型、分散的原則，組織廣大老年人因人制宜地開展娛樂、健身、讀報、看電視等有益于老年人身心健康的活動。一是創建老年活動中心。設置電視、聊天、健身、棋牌等多種活動項目，組織老年人學習政治時事，開展各種趣味性文化娛樂活動，吸引空巢老人融入其中，參與社會活動，消除孤獨寂寞感，鍛煉體魄。二是成立老年文體組織。各村都要成立老年人協會，政府和村集體在財力、物力、場地上給予支持。組織廣大老年人參加麻將、橋牌，書法等各種文體活動，豐富老年人生活，鍛煉老年人體魄。村里可以經常組織開展小型文體比賽，促進群眾性老年文化體育活動的開展，豐富他們的晚年生活，使他們做到老有所學、老有所好、老有所樂。

（六）推進農村新型合作醫療，降低農村空巢老人的看病費用。

國家應將農村合作醫療納入到農村社會保障體系之中去，在互助互濟的前提下，政府對參加合作醫療的農民提供一定的醫療補償，防止農民因病致貧，改善其健康狀況，這點對于缺乏照顧的空巢老人尤為重要和緊迫。在農村新型合作醫療中，政府需要提高醫療保險對空巢老人的報銷比例，相應的政府財政對此作出差額補貼。同時，隨著經濟的的發展，逐步加大資金的投入，并吸引企業和慈善機構進行捐助。

五、結語

如何把握住新時期的挑戰與機遇，調動社會各方面資源為我國農村空巢老人安度晚年創造條件，如何以解決農村空巢老人養老問題為切入點加強整個農村的社會保障制度建設，是我國當前社會保障工作的重要問題。只有處理好這些問題才能有效維護社會的穩定與和諧，促進我國城鎮化與現代化的健康全面發展。

由于各種主客觀條件的限制，本研究也不可避免有其局限性。一方面是純文

獻的方法對于研究所帶來的弊端，使得文章缺乏有力的數據說明自己的觀點；另一方面，由于知識結構和理論水平的局限，筆者所查閱得文獻均為國內文獻，對國外的研究成果很少涉及，再加上可借鑒的現成經驗不是很多，因此所提的建議能否適應當前我國農村的現狀，還有待于實踐的檢驗。

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第四篇：營利性與非營利養老機構

非營利性養老福利機構，就是不以盈利為目的的養老機構。是指享受國家一定數額的經濟補助、主要為既不是救助型養老機構的服務對象，也無力支付市場型養老機構服務的普通老年群體（例如低保老人等群體）提供服務的社會養老服務機構。其包含起居生活、文化娛樂、醫療保健等多項服務設施。

盈利性養老機構：私營性質、或私營股份制養老院，沒有國家財政和民政部門的補貼，以追求經濟效益為目的的養老機構。

非營利性養老機構與營利性養老院區分： 1土地上：

非營利性，養老專用土地使用權50年，產權不可分割，不可以出售，不得改變規劃確定土地用途。

盈利性，商業或住宅用地土地使用權40到70年，產權可以分割出售。

2注冊：

非營利性：民政局，民辦非企業。營利性：工商局注冊，民政局審批。3稅收：

非營利性：減免營業稅等，同時免征有關行政事業性費用。營利性：減免營業稅，減半有關行政事業性費用。4收費：

非營利性：實行政府指導價管理。營利性：實行市場調價管理。第二，國家的待遇跟補助

非營利性：一次性建設投資補貼最高25000元每床，運營補貼最高500每床每月。

營利性：無補貼

《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》（國發〔2013〕35號）

三、政策措施

（三）完善稅費優惠政策。落實好國家現行支持養老服務業的稅收優惠政策，對養老機構提供的養護服務免征營業稅，對非營利性養老機構自用房產、土地免征房產稅、城鎮土地使用稅，對符合條件的非營利性養老機構按規定免征企業所得稅。對企事業單位、社會團體和個人向非營利性養老機構的捐贈，符合相關規定的，準予在計算其應納稅所得額時按稅法規定比例扣除。各地對非營利性養老機構建設要免征有關行政事業性收費，對營利性養老機構建設要減半征收有關行政事業性收費，對養老機構提供養老服務也要適當減免行政事業性收費，養老機構用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價格執行。境內外資本舉辦養老機構享有同等的稅收等優惠政策。制定和完善支持民間資本投資養老服務業的稅收優惠政策。

注意營利性與非營性區分2

1、營業稅：對養老機構提供的養護服務免征營業稅。（沒有強調非營利性，所以，營利性，非營利性均可免。營業稅條例第八條：托兒所、幼兒園、養老院、殘疾人福利機構提供的養育服務、婚姻介紹、殯葬服務等，免營業稅。也沒有非營利性提法。）

2、企業所得稅：對符合條件的非營利性養老機構按規定免征企業所得稅。（必須是非營利機構。(1)財稅[2014]13號、財稅[2009]123號非營利性組織機構免稅資格認定九條件。(2)財稅[2009]122號，非營利組織的下列收入為免稅收入： a.接受其他單位或者個人捐贈的收入：b.除《中華人民共和國企業所得稅法》第七條規定的財政撥款以外的其他政府補助收入，但不包括因政府購買服務取得的收入：c.按照省級以上民政、財政部門規定收取的會費； d.不征稅收入和免稅收入孳生的銀行存款利息收入： e.財政部、國家稅務總局規定的其他收入。）

3、房產稅土地使用稅：對非營利性養老機構自用房產、土地免征房產稅、城鎮土地使用稅。（必須是非營利性）

4、捐贈扣除：企事業單位、社會團體和個人向非營利性養老機構的捐贈，符合相關規定的，準予在計算其應納稅所得額時按稅法規定比例扣除。（只有對非營利性的捐贈才扣除。）

第五篇：養老地產調查

養老地產調查：關鍵是服務能否令人滿意而非硬件奢華 核心提示：在陳國強看來，最終衡量養老地產項目成熟與否的標準是提供的養老服務是否令人滿意。建設部原副部長、中國房地產協會會長宋春華也曾表示，“養老地產關鍵要搞好市場調查以及規劃設計，只有拿出優質的服務才能占領市場，才能得到社會的承認、大眾的歡迎，才會有更好的效益。”

“小區入住的幾乎都是老年人，因為這里比其他小區更適合老年人居住。”家住北京太陽城的琚老伯說。為了減輕子女負擔，2008年琚老伯花60萬元購買了北京太陽城國際老年公寓內的一套兩居室住房。在這里，琚老伯不用自己做飯，不用擔心就醫困難。“小區里有食堂，有醫院，家家戶戶都有緊急呼救按鈕與小區內的醫院連接，為了方便擔架進出，小區內安裝的電梯都是大號的。”那么，琚老伯所居住的小區為何會有食堂和醫院？這樣的小區與普通住宅小區有什么區別呢？

房地產商因何投資養老地產

在購買房屋之前琚老伯本打算入住養老院。然而，“條件好些的公立養老院一床難求，跟買車搖號一樣遙遙無期，容易入住的養老院設施又太簡單，收費也并不便宜。”

北京市民政局福利處提供的數據顯示，北京目前運營的養老服務機構為406所，養老床位7.1萬張，以去年底全市戶籍老年人口247.9萬計算，平均每百名老人實際擁有的養老機構床位還不到3張。

在現有養老院無法滿足養老需求的情況下，琚老伯選擇購房居家養老。“一方面不愿意拖累子女，盡量給他們減輕負擔，一方面又能讓自己的生活有所保障，以后還能將房產再留給子女。”因此，具備醫院、食堂、郵局等設施的小區成為琚老伯購房的首選。

與琚老伯一樣，65歲的沈女士也在兩年前購買了該住宅項目的房屋，原因在于沈女士的兒子在廣州工作。“孩子工作繁忙，也舍不得讓我住養老院，就為我花錢購買了配套設施比較全的小區，盡管離市區遠，但小區有醫院和超市，基本能滿足我的需求。”沈女士告訴記者。

“既非養老院，又比普通住宅小區適合老年人居住，這一類住宅項目是專為養老需求開發的地產產品，也就是養老地產。”中國房地產學會副會長陳國強告訴中國青年報記者。在他看來，養老地產從地產角度看，是基于養老、養生需求的復合地產形態，是房地產產品細分的結果。

那么，養老地產是何時出現的？又與養老院、敬老院有何區別呢？“養老地產是最近十年出現的，與城市化進程加快和老年人口增長息息相關。” 陳國強說，養老地產除了規模上比養老院和敬老院大之外，服務的目標人群和服務質量也不一樣。

“過去能夠進養老院的主要是社會上一些沒有生活來源，缺少生活依靠的失能老人。還有少部分退休公職人員進了比較好的公立養老機構。而位于社會中間段的、有一定經濟能力的老年人群不在其中。養老地產作為社會化養老方式，將面對更多的老年人，根據他們的需求提供相應的服務。”陳國強說。

一些居住在養老地產項目中的業主表示，養老地產也是一種有產權的商品房，只不過與大多數住宅類小區相比，養老地產項目提供專門的老年物業服務，是以養老為主要功能的商品房。

據了解，近年來投資養老地產的地產開發商已不在少數。業內分析人士認為，投資養老地產是“潛在的市場需求”。首創置業戰略投資中心的一份市場分析報告指出，“房地產開發商在市場競爭中注意到中國人口老齡化趨勢，將老年人作為目標客戶，針對老年人的特殊需求，開發建設了適宜老年人居家養老的住宅。”

此外，一些地產開發商還表示，近年來政府對商品房的調控力度逐年加強，也是地產商將目光投向養老地產的原因之一。“地產商在投資養老地產時會享受到政策優惠。地方政府看到發展養老事業和投資養老地產是地方經濟發展的補充，會在土地出讓和稅收方面提供優惠，吸引企業參與投資養老地產。”陳國強說。

養老地產盈利模式不盡相同

據記者了解，盡管很多地產開發商將目光投向了養老地產，但目前建成并交付入住的養老地產項目屈指可數。而養老地產的運作模式與盈利模式，在業內也被比喻為是“摸著石頭過河”。

“當前來看，已經投入使用并開始盈利的養老地產項目有北京太陽城和上海親和源，而這兩個項目分別代表了當前養老地產的兩種盈利模式，前者是租售結合，后者是只租不售。”陳國強說。

“太陽城的立項名稱叫作北京太陽城國際老年公寓，此項目是用70%的土地做老年住宅，30%的土地用來建為老年人提供服務的商業設施，比如醫院、租住式老年公寓。區別是老年住宅是出售的，商業設施為非賣品，我們持有物業。”北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊告訴中國青年報記者。朱鳳泊所說的持有物業指的是北京太陽城銀齡公寓。作為養老地產項目中的物業部分，銀鈴公寓并不出售，只用來為老年人提供租住服務。

對于養老地產如何實現盈利的問題，陳國強認為，“在大規模社會化的養老管理上我們缺乏經驗。盈利模式走的是租售結合，自己持有養老社區設施，出售住宅類產品回籠資金。如果沒有出售的途徑，項目的投資就難以為繼。必須通過租和售相結合的方式才能使企業資金鏈運轉。”

對此，朱鳳泊坦承，“第一桶金是老年住宅開發銷售的時候淘到的。”此后，用利潤支撐持有型養老物業的建設。養老型物業經營后形成經常性收益。經常性收益當中以養老公寓為主業，帶動其他產業鏈發展，比如太陽城國際老年公寓內的太陽城醫院。

從北京市朝陽區政府退休后，徐老伯和老伴一起住在太陽城銀齡公寓。他們租住的套間，每月要交納2000多元房費，由于兒子在外地工作，不能及時照料，還花費3000元聘請了護工，如果算上伙食費和其他一些服務費，徐老伯夫婦每月一共要開銷近6000元。此外，“入住時還交納了40萬元的保障金。”

根據全國老齡工作委員會辦公室公布的數據，2010年，北京市職工(多為離退休人員)基本養老金2065元。徐老伯夫婦僅憑養老金也無法承受昂貴的租金，“住在這里的都是退休干部和知識分子，我們的保障金也是兒子付的，不然也住不起。”徐老伯說。

對于當前養老公寓收取保障金的問題，陳國強認為，“老年公寓收取保障金，是一種融資的途徑，因為配套設施，比如醫療機構也需要投入資金，而且建醫療機構回籠資金的周期長，收取保障金能夠解決運營資金的問題。由此看來，要想把養老地產做到令人滿意，地產商本身需要具備很強的實力才行。”

而只租不售的上海親和源養老地產項目，采用的則是會員制的盈利模式。據親和源研究中心工作人員介紹，上海親和源的收費主要分兩塊：年費和卡費。

據記者了解，親和源有兩種會員卡，A卡為“永久卡”，卡費89萬元(需一次性繳納)，按戶型分，小套、中套、大套的年費分別為2.98萬元、3.98萬元、6.98萬元。A卡可繼承，可轉讓。B卡為“終身卡”(15年)，年費2.98萬元，卡費按照小套、中套、大套分，分別是45萬、55萬、88萬元。

上海親和源養老地產項目2008年營運至今，投入的成本還沒有完全收回。在一些業內人士看來，會員制收取的昂貴卡費無疑是在變相售房，而這種方式并不利于養老地產今后的發展。

另外，一些地產商在開發住宅項目時也會加入養老住宅的元素進行銷售。對于這種做法，業內人士并不看好，“住宅區蓋

一、兩棟適合老年人居住的樓房，使得住宅區有養老功能，這種方法不能從根本上解決老年人養老問題。養老地產項目需要有具備相關資質的醫療機構，如果沒有醫療機構或醫療機構未獲得資質，充其量也只停留在養老地產概念上。”養老地產應突出服務功能

今年7月，面向社會公開征集意見的《老年人權益保障法(修訂草案)》(以下簡稱草案)提出，“政府支持養老服務事業發展”，“各級政府在財政、稅費、土地、融資等方面采取措施，鼓勵、扶持社會力量興辦養老服務設施。”

針對養老服務設施建設“用地難”問題，草案規定，“地方各級人民政府和有關部門應當按照老年人口比列及分布情況，將養老服務設施建設納入城鄉規劃。”

一些養老地產業內人士認為，草案不僅將保障老年人的合法權益，也將規范并有利于養老服務產業的發展。

“在當前的土地出讓階段，養老地產項目能避開招拍掛流程，采取和地方通過協議出讓土地的方式，拿地成本會很低，導致一些地方的房地產開發商以投資養老地產為名進行圈地賣房。”陳國強說。

而有的地產業內人士表示，2013年北京土地招拍掛市場將推出養老綜合用地，以推動開發商對養老地產的投入。一些地產界研究者認為，養老地產盡管是商業開發，但其公益屬性也很強，為保證養老產業“不走樣”，政府部門應對參加招拍掛的企業設置一定門檻，招拍掛后的土地價格應避免過高。

為了扶持養老服務業發展，今年9月14日，民政部與國家開發銀行簽署了《支持社會養老服務體系建設規劃合作協議》。協議中說，“國家開發銀行將利用開發性金融優勢引導社會資金加大對社會養老服務體系建設的投入。”

“盡管養老產業的優惠政策和市場需求很大，但做好養老地產的關鍵在于企業的心態。”陳國強說，地產商在地產與養老服務之間應更突出養老服務功能。如果把養老地產僅僅當作地產的一個種類，注重短期回報，就很難獲得市場認可。走長線發展的路徑，是投資商進入養老地產領域一個最基本的心態。

此外，養老地產所需的人力資源也是制約養老地產發展的瓶頸。據全國老齡工作委員會公布的數據，目前我國60歲以上的老年人口近兩億。而我國護理人員存在極大缺口，按平均每3名老人需要1個護理員推算，我國大體需要養老護理人員1100萬人左右，但全國現有養老護理員僅30多萬人。不僅普通護理人員稀缺，養老產業管理人才也非常短缺，高昂的人力成本降不下來，也將抬高養老公寓的服務價格。

在陳國強看來，最終衡量養老地產項目成熟與否的標準是提供的養老服務是否令人滿意。建設部原副部長、中國房地產協會會長宋春華也曾表示，“養老地產關鍵要搞好市場調查以及規劃設計，只有拿出優質的服務才能占領市場，才能得到社會的承認、大眾的歡迎，才會有更好的效益。”