第一篇：15種養老地產經營模式研究

今天我講的題目是“15種養老地產開發模式研究”。講的內容是把養老開發模式分五大類(15種)，我學院的老師主要是研究老年地產的規劃、住宅設計等等，這些年來大家非常關注養老地產，有些剛開始做起，因為對開發模式、經營模式非常的關注，我們也為此把研究方向調整到先研究前期，后面才到規劃建設或者室內設計，今天我講的稍微偏前期一點兒的，是指開發地產的模式，這些大多數是近兩年來一些開發商和一起合作，或者是找我們探討一些問題，就把它分成幾種類型以便大家更加目前國內到底是怎么樣的情況，有些東西有一些共同的特點。第一類：與社區共同建設按；第二類：與相關設施并設；第三類：與旅游產業結合；第四類：與國際品牌接軌；第五類：以其他方式轉型

下面講一下第一類：與社區共同建設

模式1——專門建設養老社區(健康型、連續照護型)模式2——新建居住區中同時開發養老社區

模式3——普通社區中配建養老公寓，養老住宅等

模式4——成熟社區周邊插建多功能老年服務設施

這15種模式當中，我挑一些重點舉一些案例。比如說專門的老年養老社區，北京太陽城是民辦企業開發的養老社區，這里面種類就比較多，有點兒像國外的連續照護的，既有普通的老年住宅，也有專門的養老公寓等等，配套當中也特別注意有老年大學、老年娛樂設施、商業中心、會議中心等等，還有服務管理中心，二期也有很多專門的老年住宅，這樣的社區是非常受歡迎的，老年到這種社區有集體生活，可能有人照顧，也不感覺孤獨，這種社區國內有好幾家也都做的很成功了，比如上海的親和源。還有政府幫助投資建設的老人社區，其實這也是一種專門的老人社區，比如說這里有五院合一，包括了敬老院、殘障院、孤兒院、光榮院，這種社區政府幫助投資一部分，將來有一部分讓私人管理，這樣是有可能的，這種類型在國外也非常多。

開發模式2：新建居住區中同時開發養老社區。

案例：廣東惠州養老社區

地產開發企業轉向新的客戶群，走差異化路線。開發當中有一些困難，受到一些限定，他的客戶群在慢慢的轉變，現在老年社會到來了，很多老人也需要房地產，或者說需要這樣的住宅。普通社區中專門分出一塊兒做養老地產也是非常合適的，這個大概是18萬平米的住宅，分兩期建設，總建筑面積720萬，在當中占一部分，現在有的開發商老說他要建立一個老年城，比較貪大，說有10萬老人要住在里面，要做世界第一什么的，我覺得這個不是太好，這對配套服務會有很大需求，那么多老人生活在一起也不會特別的愉快，有一部分老人也方便管理，也是比較好的方式。

開發模式3：普通社區中配建各類養老產品 普通社區中可配建老少戶、老人專用戶型、老人日托中心、老人公寓。老少戶是一梯兩戶，一套中一套小的結合，就很容易呈現老少戶，總面積不是很大，一家人就近居住可能很方便。專門的戶型是拿一部分做成專用的，因為有一些老人殘障，在這里做成無障礙，廁所做大一點兒，廚房可以轉圈。如果都做成這樣的房子很浪費，一般家庭沒有必要，所以只要做一部分專用的老人戶型就可以了。一層比較方便，有坡道，室內做的比較適合他的生活就可以了。老人日托中心，在社區里面就應該加上一定的日托中心，白天的時候他們會利用這樣的場地和建筑，老年中心放在一棟樓里非常合適，排隊的人可以稍微少一點兒可以共同管理，老人和兒童特別愿意接近，愿意在一塊兒玩兒很高興，接送老人和兒童可以是同一時間，同一條路，非常方便。老人公寓，在一個小區中設立一部分老人公寓，比如說有廚房、餐廳，能夠幫助服務，這個也挺受歡迎的，當時我們在上海曾經做過這樣的調研，對萬科的社區做出調研，很多老人提出來他們愿意有一套這樣的公寓，比如說老少戶也有不太適應的，比如說婆媳之間的關系，不愿意住的特別近，寧可投資買一套公寓在那兒住有人照顧，同時又可以幫助子女照看孩子。比如說幼兒園下課以后把孩子接回來，做好飯等著子女晚上回來吃飯再把孩子接走，他自己在這個空間里自由的活動，就比老少戶或者在一間屋子里，摩擦就會少一些。在同一個社區買兩套房子，這樣就更好，更容易銷售。

開發模式4：成熟社區周邊插建多功能老年服務設施

我們也做過這樣的案例，比如說旁邊已經有建成的社區，或者比較富裕，有很多的老人。這時候在旁邊找一塊小空地，把什么東西改造一下，或者插建這樣一個服務中心可以輻射整個社區，也特別容易存活，而且可以做成連鎖。在一些已建成的不能再新建老人服務設施的地方是非常有需求的。

第二類：與相關設施并設

模式5——與商業設施結合，在繁華區建高層老年公寓

模式6——與醫療設施結合，就近設置老年設施與公寓

模式7——與幼兒園或其他福利設施并設

模式8——與教育于機構結合，建設老年設施或者老年大學

開發模式5：老人公寓與商業設施并設

案例：香港房屋協會建的彩頤老人公寓

很多老人愿意在城市生活，不愿意到荒郊野外去，日常生活的購物都有一定的需要，也愿意建在比較熱鬧的地區，特別是身體不太好的家屬來看也比較方便，就醫也比較方便。這個項目下面是上上，中間用會所隔開，上面就是老年公寓，一些智障老人、殘障老人的房間，再上面是普通商品房。商場房屋協會做這個的時候非常受歡迎，也得到了政府的一定支持，上面有這么一種說法，如果你在上面買了普通公寓，就優先把上面的商品房賣給老人的子女。開發模式6：老年設施與醫療機構并設

很多老人希望旁邊有醫院，有醫院老人就比較安心。旁邊有了醫療設施，旁邊建老年設施就變得非常自然，很多人都選擇了這樣的便利條件。

開發模式7：老年設施與幼兒園并設

這種模式我們在日本也參觀過，一邊是老人，一邊是小孩兒，可以共設一個庭院，小孩兒在外面玩兒老人看著都會非常高興，或者是老人跟小孩兒一塊兒游戲等等，這樣大家都很高興，消除老人的孤獨感。這種案例在中國不是很多，但是我想以后會多起來，特別是現在小孩兒少了，有些幼兒園小學空下來了，這樣就壓縮一部分，裝修以后做成老人公寓，我覺得以后這種可能會多起來。

開發模式8：老年設施寓教于機構并設

案例：美國拉薩爾村

老人可使用拉薩爾大學的公共設施，與拉薩爾大學合作提供終身學習項目。人群組成：年齡至少65歲，高種以上文憑，具備參加拉薩爾村教育項目的身體和智力條件和相應的經濟能力。

老人到這個大學以后可以給人家上課，其他很多部分是他們自己給自己上課，這種也非常愉快，他們覺得自己的能量能夠發揮出來。有人評價做老人項目的開發商分三類，三流是賣房子、二流賣醫院；一流就是賣大學。就是跟大學在一起，老人會更加積極健康，可能會銷售的更好，這種說法我們覺得也有一定的道理。

第三類：與旅游產業結合

模式9——在旅游風景區中開發養老社區或老年住宅

據全國老齡委的調查顯示，我國每年老年人旅游人數已經占到全國旅游總人數的20%以上，成為消除旅游淡季影響的主要力量之一。

對于怎么在旅游風景區中開發老年產品，其實是一個方向，值得咱們關注。比如像海南、廣西、云南氣侯比較好的地方，可能現在就開展這方面的想法很多，我們也聽到很多這樣的說法。地產商拿了一塊兒地，準備開發旅游地產，其中一部分就作為老年地產，全都做成老年也是不可能的，也太大了，如果你真的這么做也沒有這么多人來，老年人來也是季節性的。

第四類：與國際養老專業品牌接軌

模式10——引入外資，建世界型連鎖老年設施。日本、瑞士養老成本非常高，勞動力缺乏，他們有時候想在中國建一個連鎖，可以把他們的老人輸入進來，在他們比較健康的階段到中國來養老，甚至上世界其他好幾個這樣的國家去養老，中國的服務會比較好，也比較便宜，實在不行了再回到本國，比如說80多歲需要照護的時候，這也是其他國家想跟中國能夠一塊兒結合，搞的這樣一種形式，我認為也有一定的市場的可行性。

模式11——與國際知名養老品牌共同開發，引進管理模式。這方面就更多了，美國、歐洲包括日本也是這樣的，都可能覺得中國市場很大，覺得他們的管理模式比較先進，比較成熟，想進來。但是我個人覺得，接觸以后覺得其實完全的移植過來也不合適，中國老人的生活習慣跟美國、日本有很大的差別，另外經濟條件、思想的方式都不一樣，所以直接搬來他的管理模式有可能不能夠很好的落地的，所以這需要有一個轉化，也正是需要我們認真研究的。

第五類：以其他方式轉型

模式12——與服務業結合，將原有優勢注入養老地產

例如：日本津久井公司從提供上門洗澡服務開始，轉型開發養老地產。

我們覺得服務業是老人方面非常需求的重要領域，有些服務業以前做的特別好的，覺得我可以進入養老地產。

模式13——與保險業結合，利用險資投資養老地產。

例如：泰康人壽、中國人壽、新華人壽等等都在這方面做了準備，或者積極的進入。

模式14——利用自身獨特的資源轉型開發養老地產。比如說酒店業，他們覺得服務方面很強，他們也積極轉向老年地產，把過去不用已經舊的酒店改造一下，有的還是比較合適的，所以有人去酒店看能不能改造，首先看走廊，門大小這種硬件是不是可以做到，有的改造是非常容易的，也沒有問題。

模式15——將舊的國有資產盤活，改造為老年設施。

比如說城里有很多老的舊醫院，這種醫院已經很敗落了，改成老年設施很方便，因為原有的空間形式，是低層建筑，有電梯，空間比較大，這種都很適合改成老年建筑。小學、幼兒園也是可以改造的。把原有的國有資產，也不完全光是國有資產，私人資產也有這種可能，并不見得沿著馬路邊兒上，馬路邊兒上商業空間很大，可以做辦公樓，在小區里面干別的都不合適，但是做老人設施就比較合適，又比較安靜，有很好的服務就可以了。

總的來說，我們開發養老地產是具有挑戰性的事業，我們提出養老地產的新思維，首先是拿來主義行不通，我們也調研了像日本、臺灣、美國、歐洲，都去看了看，覺得他們的東西做的非常好，如果直接搬來看到是不合適的，我們就做了一些深入的研究，包括對空間的比較、餐飲、服務等等進行比較以后，其實有很大的不同。我們應該擺脫既定的思維模式去創新，不要認為搞了坡道、加了扶手就算是老人設施，一定要改變這種思想，其中有特別多的形式，并且內容并不只是扶手和坡道。做好承擔風險的準備，政策目前確實是沒有完全到位，一些法律法規以及規劃建設方面的政策也沒有給出特別清晰的政策。還有規劃建設的經驗也不足，這種情況下比如說一味的快上或者建的很大型，將來真的這個產業大家就會覺得還有很多問題，所以剛開始盡量做的認真一點，慢慢發展就好。

此外，從建筑學的角度來看，應該注意規劃建筑設計與后期運營管理的前后呼應，這一點是我們深刻體會的，現在慌慌張張就蓋出來了，不知道后面誰來管理，結果管理提出了一堆意見，這個建筑根本就不適合，這種建筑非常多，現在不注意將來就要受損失。剛開始前期策劃就要想到后期誰來管理，誰來運營，規劃承接上面也要承接下面，才能把規劃做好。整個養老地產是一個鏈條，非常綜合，希望大家在做的時候能夠全面的考慮。

第二篇：養老地產研究探討

遠景設計研究院

養老地產研究探討

隨著我國人口老齡化問題地日趨嚴重，養老地產既是我國養老保障體系的重要組成部分之一，也是房地產企業當前轉型和追求可持續發展而進行市場細分的結果。養老地產是房地產業和養老產業整合的產物，針對目標客戶為老年人群體，打造適宜老年人晚年生活的住宅服務綜合性產品。只有具有完善配套設施的老年住宅才能被稱為老年地產，如醫療康復中心、老年活動中心、商業購物中心等。

1、養老地產的定義

對于養老地產的概念界定，現在業界尚無明確地界定。根據住宅地產、商業地產、旅游地產的概念，不難看出養老地產是用以養老的地產。其設計核心在于適合老齡化人口的設計。設計內容包含了日常起居、餐飲服務、文體活動、醫療、護理、康復等一系列適合老年人的服務。

2、催生養老地產的因素

人口老齡化日益嚴峻，目前70歲以上的老人，這部分人群出生在19世紀40年代左右，膝下三五個兒女，所以尚能由健康退休的兒女在家照料。根據人口普查顯示，當現在的壯年人口，這部分人群出生在19世紀60、70年代，多為三到五兄妹，但是他們的孩子都是獨生子女計劃生育政策間出生，當他們步入老年以后，人口老齡化將會達到一個峰值，預計時間為2020年左右。

隨著城鄉空巢家庭劇增，青壯年都外出打工，留下孤獨的老年人，我們把這種現象叫做空巢期。空巢的老人一旦有配偶去世，則整個家庭進入鰥寡期。空巢期與鰥寡期對老年人來說是生活中容易發生困難的兩個重要階段。

3、與普通住宅同異性分析

本文由：遠景設計研究院整理提供（專注古建筑設計、景觀設計、農業規劃、旅游規劃）

住宅元素的不可或缺性——因為住宅地產和養老地產都是設計出來供人居住的建筑，所以他們都具有居住的要素。動靜分區要合理，符合起居要求；流線布置也要合理，盡量讓訪客和家里人的流線不交叉；符合日照、天然采光、自然通風。

消費群體的專一性——住宅地產適用于所有人群，而養老地產只為60及其以上的老人服務。

建筑設計的特殊性——住宅樓、活動樓、用餐樓、醫護樓、配套設施、交通路線等均需要符合老年人的生理和心理特征。

無障礙設計——住宅地產，我們一般只在大堂、小區花園等公共部分需要注意符合無障礙設計；養老地產，基本上所有建筑都需要考慮到無障礙設計。考慮到以上種種特性，我們一般又稱養老地產為“銀色住宅”、“夕陽住宅”、“樂齡住宅”、“關懷住宅”。

4、養老地產地發展模式

普通型養老院：老年人年老體衰，身邊又無親人照顧，生活自理有困難，大部分會被社會機構動員住進養老院。

普通型老年公寓：是專供老年人集中居住，符合老年體能心態特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛生、文化娛樂、醫療保健服務體系，是綜合管理的住宅類型。采用了居家養老和社區服務相結合的模式。

醫護型養老院：因患上某些大型疾病，失去生活自理能力，例如癱瘓、；癌癥等，自動申請住進醫護型養老。此類養老機構重在醫療保健體系的加強，配備了完善的看病、醫療、康復一條龍服務。

養老社區：外表看起來和普通住宅小區大同小異，但是入住的都是老年人。

5、實例解析

臺灣老年公寓：臺灣老年公寓是異地養老、養生、療休、度假的綜合性服務機構，是適合老年人居住的公寓。

日本醫護型養老院：日本老年人居住和相關服務設施齊全，全面涵蓋了各類老年人的需求。其中值得一提的是小規模多功能服務站中，配備有上面服務、日托管理、短期居住和長期居住等老年人基本服務功能，面向所有老齡化人口。美國CCRC養老社區：CCRC（continuing retirement community），其中午意思為持續性照顧退休社區。美國CCRC社區采取自費模式，依照老年人與其簽訂契約的內容，提供各種形態的住屋、住民的服務和健康服務。雖然CCRC居住老人入住護理之家，所花費的醫師照顧費用遠高于傳統社區，但其在門診上的花費，卻比傳統社區的老人低很多。

6、國內養老地產地開發模式

CCRC社區：即居住護理之家，對應產品有住院照顧、護理之家照顧、機構式照顧。

異地養老：即旅游養老、度假養老、回原籍養老，對應產品有候鳥養老、度假養老基地。

居家養老：即專業化的養老護理員、志愿者隊伍，對應產品有老人公寓、日托護理中心、護工上門服務。

7、國內養老地產成功要素分析

項目選址：環境良好、交通便捷、場地周邊活動安全、生活氣息濃郁；

規劃設計：應該從老年人生理和心理特點觸發，滿足自然環境、人文環境、生活環境等多方面需求；

單體設計：單體設計應該以別墅、聯排、多層為主，考慮到老年人活動不便這一特點，在比較高的樓層中都應當設置擔架電梯；

色彩規劃：穩重和諧，切忌過于死氣沉沉；不同服務分區采用不同色彩，便于各種活動需求的老年人辨識；

戶型設計：保證有良好的日照、天然采光、自然通風，為老年人提供一個天然的健康生活環境；

室內設計：在墻地面裝修、廚衛產品選擇、色彩設計、門窗把手選擇、電器照明設計、上下水設計等各種方面均應體現出對老年人的人文關懷。

結束語：隨著中國目前的社會迅速步入老齡化社會，養老地產必將會成為下一個房地產領域的經濟增長點之一。這一具有巨大消費群體的地產模式，將應運而生，并且逐步達到其高峰期，隨著老齡化社會地加劇，養老地產也逐漸成為能緩解適齡工作人群家庭負擔的房地產開發模式。老齡化社會的來臨，在給社會發展帶來了諸多不利因素的同時，也帶來了巨大的挑戰和機遇，孕育著潛力無窮的巨大的消費市場。遠景設計研究院在進行養老地產開發設計時借鑒臺灣、日本、美國等國的一些成功經驗，并根據我國國情，合理調整建筑開發模式，形成適宜本土的養老地產。

第三篇：養生養老地產發展模式及經典案例研究

養生養老地產發展模式及經典案例研究

目前國內還沒有一個準確的定義養生養老地產的含義，從字面上我們可以理解為專門為養老服務和養生服務的地產項目，其規劃設計應該遵從這一理念。在中國，休閑養生地產，是一種新興的復合型地產開發模式，除了人居產品的提供，更多的是整合了以休閑、旅游、生活、養生于一體的人居服務，并且對土地有著較高的要求，天然生態、優質地貌、充沛資源等，俗話說，就是集天和地利、品質人居服務于一體的復合型社區，是全新的高品質復合人居生活藍本。

我國老年社區發展狀況：出生在50-60年代的群體很快進入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社區的主要需求群體。

目前我國養老住宅正處于由第二階段向第三階段發展過程中 我國老年住宅模式 ：按建設經營者劃分為三種模式

養老主題地產開發將成為朝陽產業 由于中國目前的老年群體處于“未富先老”的階段，財富基本集中在中年及中老年人群中，因此，別墅開發基本鎖定高收入的中年、中老年為目標客戶，主打“養生概念”，“養老主題”的地產開發多為“養老公寓”。隨著中國人口老齡化的發展，養老主題地產開發將成為朝陽產業。

一、養老設施產業化 長期以來，我國的養老產業一直是民政機構社會福利的一部分，近年來雖逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。近年來，隨著社會經濟的不斷發展，和我國老齡化的不斷加快，養老產業逐漸成為民間投資關注的新領域。因此，如何借鑒國外先進的產業發展模式，找出一條多元化發展的新途徑，是保證在市場經濟條件下，我國養老產業發能夠快速健康發展的重要任務。打破傳統的單一養老模式，實行居家養老為主，社會機構養老為輔的復合型養老模式。（1）老年公寓 老年公寓主要是提供給具備獨立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經營模式。a、自住型老年公寓（Independent-living），b、陪助型老年公寓（Assisted-living），c、特護型老年公寓（acute-care），經典案例——法國老年公寓特點：酒店式公寓

人類歷史上最早進入老齡化社會的就是法國，法國也是歐洲人口老齡化國家的典型。特色鮮明的老年酒店式公寓是法國解決老年人住房問題的主要模式。在這種酒店式公寓中，配套設施完全依據老年人的需要設計，如防滑設施和無障礙設施等，服務人員遠遠多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根據自己的需要選擇長住或短住。（2）老年住宅社區 養老社區是在傳統養老模式的基礎上產生的一種創新型的養老模式，它是依托大型中心城市的輻射而建成的具有衛星城性質的全齡化服務型養老社區，實現了人性與專業、親情與服務的完美結合。經典案例：臺灣長庚養生文化村 特點：配套齊全，建設社區以長庚醫院雄厚的醫療資源為后盾，建成了全球最大的銀發地產區。是社區，又像醫院；是醫院，又像社區，這就是臺灣最新推出的房地產概念——養生文化村。集養老、醫療、生活、娛樂等功能于一體。

二、養老設施功能全齡復合化 我國傳統的養老設施功能單一，僅能滿足老年人生活的基本需要。隨著社會的不斷發展和人們生活水平的日益提高，老年人對養老設施的要求也日漸提高，因此，養老設施的功能也必然向著養老、醫療、康體、休閑娛樂等復合功能方向發展。為老年人提供健康，舒適的社區大環境，實現真正意義上的：老有所養，老有所為，老有所樂，老有所醫。而配套服務設施的大量出現，也使社區發展呈現全齡化趨向。經典案例：英國老年社區： 特點：配套設施齊全的全齡化大型老年社區 英國的老年社區建筑規模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上。具有完善的配套設施與功能區劃分，是集合了居住，商業服務，度假療養為一體的大型綜合社區。

三、養老院與養老社區一體化 將社會福利養老設施與全齡化老年住宅社區相結合，實現養老醫療和娛樂設施的資源共享，一方面可保障養老社區公共醫療和文化娛樂的需求, 另一方面也可維持養老公共設施的高水平運營。經典案例：德國的養老社區 特點：老年住宅與養老院相結合

德國老年產業分為兩種體系：社會住宅體系，養老院體系。社會住宅體系:內部多為無障礙設計，政府對老人住房采取補貼措施。養老院體系:是一種接近住宅形式的養老院。養老養生地產模式分類

常見的主題型養生養老地產模式

規劃模式 住宅與場地設計原則

1、靠近基本的社區公共設施，同時遠離喧鬧的文娛場所。

2、場地內的合理規劃與設計

3、選擇環境質量良好、交通便捷的場地，作為規劃的先決條件。容積率

1、容積率在1.0～0.1之間均可進行老年住宅開發；

2、合適容積率的用地可做“兩代居” 模式的老年住宅開發；

3、低容積率的用地適合低密度的老年綜合社區的開發。老年住宅應當配備的基礎設施明細表 配套功能

總體設計原則 坡道無障礙設計 設計要點 在有臺階的地方應設置坡度平緩的臺階和斜面，標準見下表。在坡道的起點及終點，應留有深度不小于1.50m的輪椅緩沖地帶。坡道側面凌空時，在欄桿下端宜設高度不小于50mm的安全檔臺。

樓廳和電梯的設計

公用走廊設計

公用樓梯設計

院落設計 細部空間設計要點 1）墻壁 墻壁轉角部分作圓角處理，除扶手外，墻壁上無凸出物。消火栓埋入墻里。扶手連續性處理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直徑40mm，轉角也要作圓角處理。

2）地面：選用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨損。住宅室內空間的設計要點

1、門窗的設計要點

門的寬度滿足輪椅進出，不設門檻，外門凈寬不得小于1.1m，內門通行寬度不得小于0.8mm； 門輕易于開啟，宜用推拉門代替平開門，不許使用玻璃門；

門的把手應選用旋臂較長的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之間；

2、門廳的設計要點 室內走廊的設計要點

樓梯的設計要點 ·樓梯的寬度不應小于1200mm，滿足兩人攙扶通過；平臺凈寬不應小于樓梯凈寬，踏步沿口不應突出，作成圓角，樓梯帶有500～600mm的暗示區； 扶手半徑以30～40mm為宜，扶手與墻之間應有40～50mm的空隙； 扶手可設置為雙重高度（900和750mm兩種）

衛生間設計要點 無障礙設計，面積比普通住宅的廁所大。獨用衛生間應設坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器。選用潔具便于乘輪椅者使用，平底防滑式淺浴盆。

地面材料防滑并易清洗。冷、熱水混合式龍頭宜選用杠桿式或掀壓式開關。

浴室設計要點 廚房設計要點

居室設計要點

輪椅使用設計 ·從大廈入口到升降機、住宅單位、睡房、廚房和浴室各處的入口和通道，必須全無障礙，當使用步行輔助器或輪椅時仍能使用所有地面若有不同高度，必須加設斜道、升降臺或升降機等門坎的設計，亦要以輪椅通過時不會翻側為原則體驗者通過在不同材質的地面上操縱輪椅來體會輪椅使用的感受。室內鋪設地毯、及景觀中常見的礫石地面都是不適合輪椅使用的。老年人室外休憩場所的設計要點 庭院的朝向應避開強風和日曬等不良氣候因素的影響，注意庭院與室內、外的關系。庭院中步行通道的位置應與設置座椅的休憩區分區，避免干擾。

老年人室外活動場所的細部設計要點 室外座椅和桌子的設置應按照老年人體的特點制作，還要考慮老人們交談的需要。花壇和種植地應高出地面至少75cm，預防老年行人被絆倒。室外標志地設計應考慮老年人視覺退化的特點，為行人設置的標志應與從時速25km汽車上觀看的標志尺寸相同。

運營模式

各種養生養老運營模式解析

養生養老地產運營的目標 國外老年住宅贏利模式分析

如圖所示，美國太陽城中心的收益主要來源于一次性銷售收益以及長期性收益包括公寓出租收益及配套設施的使用收益。值得指出的是，太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成部分，僅以每年配套設施的收益為例： ? 會所費用：16000 人× 140 美元/ 人=224 萬美元

?

高爾夫球會費（按1/3 居民入會計）：6000 人× 1500 美元/人=900 萬美元

?

合計：224+900=1124 萬美元。即每年這兩項配套設施的收入就達1000 多萬美元，相當于賣掉50 多套別墅（按均價17.5 萬美元計），并且這兩種設施是對社會公開經營，這部分收入還未計入，因此這種長期性收益是太陽城中心的重要收益來源。國內養生養老地產主要贏利模式分析 目前國內開發商在老年住宅的開發上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結合”；對于大型綜合性老年住宅社區則存在住宅建設與經營管理相結合的經營模式以及住宅建設與經營管理相分離的經營模式。養生養老地產贏利模式的運用策略分析

1、養生養老地產銷售的定價策略 除產品本身外、完善的多功能配套、細致入微的物業管理與服務才是養生養老地產項目最大的賣點，產品的價格定位，應該高于同地段同類型的普通公寓產品。

2、物業服務贏利策略 物業服務費 由于養生養老社區的種種服務形式有別于其它普通社區，因此，養生養老社區的物業服務費的收取標準可采取相對高價位的形式。各種單項的服務費 包括日常的定菜送菜服務、廚師服務、清潔衛生服務、病人看護服務、家庭保姆服務、收費釣魚服務、收費娛樂服務、收費健身服務、收費社區活動服務等等。物業服務中的租賃服務

這種產品的居民平均居住年限較短，后期房產繼承者存在過戶或者再次租賃的問題。養生養老住宅物業管理贏利模式分析 國內目前對于老年社區的物業管理還停留在養老院、敬老院的管理模式上，對于市場化的管理養生養老社區的模式，還處在起步探索階段。

1、養生養老社區物業管理的收入結構、盈利預測 收入結構 盈利預測 由于老年人的生理及心理特征，他們對配套設施的使用率將大大高于普通住宅。如果經營得當，其盈利能力將高于普通住宅（如下例）。

國內老年住宅物業管理贏利模式分析 養生養老住宅社區服務的供應及收費方式：

1、社區服務內容 參照國內外現有老年住宅的社區服務內容，針對老年人生、心理特征的老年住宅服務應包括下列內容： 醫療護理方面——醫院、診所、社區護理中心 體育活動方面——適合老年人的各類運動如門球、保齡球、高爾夫等； 休閑活動方面——如棋牌、書畫、釣魚等 教育配套方面——老年大學、圖書館

中介資源提供——家政服務中心、旅游服務公司、房屋中介、婚介所等 社區活動的組織——如各類表演活動、交友活動、聚會等。

2、收費方式 費用收取應包含以下方面： 日常物業管理費用，按物業建筑面積收取； 專業物業服務內容，專項收取； 配套設施使用費，按會員制收費或使用次數收取。普通房產與養生房產項目贏利能力對比

由此可見，養生養老項目的盈利能力遠遠高于普通房產項目 案例：北京“東方太陽城”老年社區

區位：坐落于有“東方萊茵河”之美譽的北京市順義區潮白河畔； 定位：“世界級的高尚退休社區”、“全新退休生活的領跑者” 規模：規劃面積234萬平方米，總建筑面積70萬平米，共可入住2萬余人； 物業類型：獨棟別墅、聯體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓，面積為78-716平方米不等； 區域概況：項目所在順義區植被覆蓋率、綠化率和空氣質量等環境條件和基礎條件都非常好，位于北京傳統認知的中央別墅區板塊。項目主要目標客源地為北京。2006年，北京65歲及以上人口超10%，按照國際標準，已經進入老齡化社會，人均GDP達6210美元，目標客戶的消費力很強； 規劃特點：組團帶狀排布最大借景、組團設計體現老年社區 特色——極致景觀與閉合的開放組團 整體規劃 帶狀排布，景觀資源最大化：傍水而建，周邊為7000畝綠化隔離帶。組團呈帶狀平鋪，保證了每個組團與景觀最大的接觸面組團設計，功能獨立：由于項目各期均體量較大，周期較長，采用組團式設計，功能景觀內部配套，互不依賴； 老年社區特色規劃 組團內引入大量景觀，追求極致;在整體景觀之外，每個組團內單獨布置了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對居住環境的需要；多層級交流空間：組團式布局，組團內部設置小型公共交流空間，組團外部設置相對較大的活動場所； 規劃依據： 目標：開退休社區之先河，立晚年幸福之標準 理念：摒棄原來的養老方式，老有所學、老有所養、老有所樂，老有所為 取得成果： 吸引大量高端中老年客戶，成功打造國內老年社區典范 主流客戶：95%以上是高知識、高收入階層中老年人，具有穩定的經濟來源； 職業： 教授、將軍、商人、企業領導、文藝工作者為主； 客戶特征：很多有過在國外居住或者工作的經歷，思想先進有活力;對于這種新型的養老形式容易接受。成功要素 成功關鍵點

（一）：良好的自然環境——精致的社區水系和綠化景觀，生態居住環境 成功關鍵點

（二）：人性化的規劃設計——多樣化交流空間，針對老年人特別定制的無障礙設計、戶型設計、環境設計 成功關鍵點

（三）： 完善的配套服務設施——針對老年人的需求建設的社區醫院、康體中心、老年大學、自助農莊等等 成功關鍵點

（四）： 多彩的精神文化生活——針對老年人生活組織多種活動和組織

第四篇：養老地產專題2017

養老地產專題

目錄

前言..................................................................................................1

一、我國養老產業概況..........................................................................1

（一）養老產業發展現狀..............................................................1

（二）《養老服務設施用地指導意見》（國土資廳發[2014]11號）.........................................................................................................3

（三）發展養老產業優惠政策......................................................7

二、養老地產項目開發模式................................................................14

1、綜合服務類養老項目——愛晚大愛城...................................14

2、“休閑+養老”模式——北京太申祥和山莊..............................15

3、國內首個“保單+實物對接”模式——武漢合眾優年養老社區17

4、國內首個學院式養老模式——綠城烏鎮雅園........................18

5、“大社區+養老組團”模式——萬科隨園嘉樹..........................19

6、社區式商業養老模式——中國·臺灣長庚養生文化村...........21

三、養老地產運營模式分析................................................................23

（一）銷售模式............................................................................23

（二）“銷售+持有”模式...............................................................24

（三）持有模式............................................................................26

四、養老地產PPP（公私合營關系）模式探究..................................30

1、PPP模式概述...........................................................................30

2、PPP模式的可行性分析...........................................................30

3、PPP模式的主要功能...............................................................31

4、政策支持.................................................................................32

五、養老地產項目開發要點................................................................34

1、市場定位：目標市場全齡化..................................................34

2、項目選址：區位、環境、配套..............................................34

3、用地組合：低成本的復合用地模式為項目成功奠定基石....35

4、開發模式：根據投資策略和建設條件選擇合適的開發模式 36

5、盈利模式：從物業租售模式向“產業鏈模式”延伸...........38

6、規劃設計：適老化..................................................................39

六、西北部分地區養老地產開發案例................................................40

1、西安榮華·親和源高端會員制養老社區..................................40

2、西安中海親頤·璽悅養老地產項目.........................................41

3、西安秦達·白鹿溪谷..............................................................42

4、陜西博恩國際養生養老基地..................................................43

5、渭南市盤龍灣·云何莊養生養老社區...................................44

6、甘肅盛園五星養老公寓..........................................................45

7、新疆維泰養老社區.............................................................46

養老地產專題

前言

目前，居家養老、社區養老及機構養老是我國主要的養老模式，養老地產作為三者結合的有效途徑，是養老服務業和房地產業相融合而形成的新興產業，它除了能滿足老年人的居住需要，還可以為老年人提供餐飲娛樂、醫療護理、生活休閑、金融保險等方面的相關產品和服務。其基本形式不僅包括老年公寓、老年社區、養老院、托老所（居家養老服務站）和旅游養老地產等，還涵蓋了普通住宅中專供老年人居住和使用的部分。

據預測，到2050年，我國60歲以上人口占比將升至36.5%，位居全球第三，意味著我國將進入深度老年化社會階段，對養老的需求也將上升到一個新的高度。隨著人口老齡化進程的不斷加快，我國生產型社會開始向消費型社會轉變。養老產業作為新興消費產業，其涵蓋老年人衣食住用行等各方面需求，產業鏈長，能夠吸納的就業人數多，在促進生產、拉動消費、推動經濟發展以及帶動就業等方面發揮著重要的作用。

一、我國養老產業概況

（一）養老產業發展現狀

從國務院印發的《社會養老服務體系建設規劃》（國辦發?2011?60號）中可以看到，第六次全國人口普查顯示，中國60歲及以上老年人口已達1.78億人，占總人口的13.26%，而城鄉失能和半失能老年人約3300萬人，占老年人口總數的19%，中國已步入老齡化社會。

龐大的人口基數，使得中國的老齡化現象備受矚目。《規劃》顯示，中國是世界上惟一一個老年人口超過1億人的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預計到2020年，老年人口將達到2.43億人，約占總人口的18%。

《規劃》還顯示，隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數量還將持續增長，照料和護理問題日益突出。據推算，2015年，中國老年人僅僅在護理服務和生活照料方面的潛在市場規模就將超過4500億元，由此催生的養老服務就業崗位潛在需求將超過500萬個。而按照國際通行的5%老年人需要機構養老這一標準，目前中國至少需要1000萬張養老床位。民政部2015年社會服務發展統計公報數據顯示，全國各類養老服務機構和設施11.6萬個，比上年增長23.4%，各類養老床位672.7萬張，比上年增長16.4%，每千名老年人擁有養老床位30.3張，比上年增長11.4%。

民政部、國家發展改革委2016年7月6日公布《民政事業發展第十三個五年規劃》（民發?2016?107號），《規劃》提出，將重點發展醫養結合型養老機構，增加養護型、醫護型養老床位，提高養老服務有效供給，到2020年每千名老年人口擁有養老床位數達到35至40張，其中護理型床位比例不低于30%。《規劃》提出，積極開展應對人口老齡化行動，加快發展養老服務業，全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為補充、醫養相結合的多層次養老服務體系，創新投融資機制。要推動普遍建立經濟困難老年人養老服務補貼、高齡津貼和護理補貼制度。建立健全長期照護項目內涵、服務標準、質量評

價等行業規范和體制機制，探索建立從居家、社區到專業機構等比較健全的專業照護服務體系，保障老年人長期護理服務需求。

在加強養老服務機構建設方面，《規劃》指出，深化養老服務供給側改革，積極支持社會力量舉辦養老機構，辦好公辦保障性養老機構，深化公辦養老機構改革，提高養老服務有效供給。

據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元。其中包括老年人以改善住房條件為目的的購房需求。預計未來養老地產業將迎來爆發式的增長。

（二）《養老服務設施用地指導意見》（國土資廳發[2014]11號）

1、合理界定養老服務設施用地范圍。專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用土地，可確定為養老服務設施用地。老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業性設施占用土地，不屬于本《意見》中的養老服務設施用地。

2、依法確定養老服務設施土地用途和年期。養老服務設施用地在辦理供地手續和土地登記時，土地用途應確定為醫衛慈善用地。

依據《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2007），規劃為公共管理用地、公共服務用地中的醫衛慈善用地，可布局和安排養老服務設施用地，其他用地中只能配套建設養老服務設施用房并分攤相應的土地面積。

養老服務設施用地以出讓方式供應的，建設用地使用權出讓年限按最高不超過50年確定。以租賃方式供應的，租賃年限在合同中約

定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。

3、規范編制養老服務設施供地計劃。養老服務設施用地供應應當納入國有建設用地供應計劃。新建城區和居住小區配建養老服務設施用地的，建設規模應一并納入住房建設用地供應計劃；新建養老機構服務設施用地的，應根據城鄉規劃布局要求，統籌考慮，分期分階段納入國有建設用地供應計劃。對閑臵土地依法處臵后由政府收回的，規劃用途符合要求的，可優先用于養老服務設施用地，一并納入國有建設用地供應計劃。

4、細化養老服務設施供地政策。經養老主管部門認定的非營利性養老服務機構的，其養老服務設施用地可采取劃撥方式供地。民間資本舉辦的非營利性養老服務機構，經養老主管部門認定后同意變更為營利性養老服務機構的，其養老服務設施用地應當報經市、縣人民政府批準后，可以辦理協議出讓（租賃）土地手續，補繳土地出讓金（租金）。但法律法規規章和原《國有建設用地劃撥決定書》明確應當收回劃撥建設用地使用權的除外。

營利性養老服務設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主。土地出讓（租賃）計劃公布后，同一宗養老服務設施用地有兩個或者兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式供地。以招標、拍賣或者掛牌方式供應養老服務設施用地時，不得設臵要求競買人具備相應資質、資格等影響公平公正競爭的限制條件。房地產用地中配套建設養老服務設施的，可將養老服務設施的建設要求作為出讓條件，但不得將養老服務機構的資格或資信

等級等作為出讓條件。

5、鼓勵租賃供應養老服務設施用地。為降低營利性養老服務機構的建設成本，各地可制訂養老服務設施用地以出租或先租后讓供應的鼓勵政策和租金標準，明確相應的權利和義務，向社會公開后執行。市縣國土資源管理部門與用地者應當簽訂養老服務設施用地租賃合同，約定租賃國有建設用地的出租人和承租人、地塊的位臵、用途、面積、空間范圍、容積率、租期、租金標準及調整時間和方式、到期處臵與續期或出讓等內容。

6、實行養老服務設施用地分類管理。新建城區和居住（小）區按規定配建養老服務設施，依據規劃用途可以劃分為不同宗地的，應當先行分割成不同宗地，再按宗供應；不能分宗的，應當明確養老服務設施用地、社區其他用途土地的面積比例和供應方式。

新建養老服務機構項目用地涉及新增建設用地，符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的，應當在土地利用計劃指標中優先予以安排。

新建養老服務設施用地依據規劃單獨辦理供地手續的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫療、保健、康復等醫衛設施的，不得超過5公頃。新建城區和居住（小）區按規定配建養老服務設施用地，應當在《國有建設用地使用權出讓合同》或《國有建設用地劃撥決定書》中予以特別說明，應明確配建的面積、容積率、開發投資條件和開發建設周期，以及建成后交付、運營、管理、后續監管的方式等。

7、加強養老服務設施用地監管。在核發國有建設用地劃撥決定書、簽訂出讓合同和租賃合同時，應當作出以下規定或者約定：

（1）建設用地使用權可以整體轉讓和轉租、不得分割轉讓和轉租；

（2）不得改變規劃確定的土地用途，改變用途用于住宅、商業等房地產開發的，由市、縣國土資源管理部門依法收回建設用地使用權；

（3）簽訂出讓合同和租賃合同時，應當約定出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權。劃撥建設用地要設定抵押權，在核發劃撥決定書時，應當約定劃撥建設用地使用權不得單獨設定抵押權，設定房地產抵押權的建設用地使用權是以劃撥方式取得的，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償；

（4）養老服務設施用地內建設的老年公寓、宿舍等居住用房，可參照公共租賃住房套型建筑面積標準，限定在40平方米以內；

（5）向符合養老申請條件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服務合同應約定服務期限一次最長不能超過5年，期限屆滿，原承租人有優先承租權。

8、鼓勵盤活存量用地用于養老服務設施建設。對營利性養老服務機構利用存量建設用地從事養老設施建設，涉及劃撥建設用地使用權出讓（租賃）或轉讓的，在原土地用途符合規劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協議出讓或租賃手

續。在符合規劃的前提下，在已建成的住宅小區內增加非營利性養老服務設施建筑面積的，可不增收土地價款。若后續調整為營利性養老服務設施的，應補繳相應土地價款。

企事業單位、個人對城鎮現有空閑的廠房、學校、社區用房等進行改造和利用，興辦養老服務機構，經規劃批準臨時改變建筑使用功能從事非營利性養老服務且連續經營一年以上的，五年內可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質也可暫不作變更。

9、利用集體建設用地興辦養老服務設施。農村集體經濟組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經濟組織內部成員興辦非營利性養老服務設施。民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構可以依法使用農民集體所有的土地。

（三）發展養老產業優惠政策

1、國家優惠政策

近日，民政部、發展改革委、教育部等十部委聯合發布《關于鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見》（民發?2015?33號）。

《意見》提出鼓勵民間資本參與居家和社區養老服務、機構養老服務、養老產業發展的具體舉措，并就推進醫養融合發展、完善投融資政策、落實稅費優惠政策、加強人才保障、保障用地需求等作出了相關規定和政策優惠。

（1）稅費減免

對民辦養老機構提供的育養服務免征營業稅。養老機構在資產重組過程中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不征收增值稅和營業稅。

進一步落實國家扶持小微企業相關稅收優惠政策，對符合條件的小型微利養老服務企業，按照相關規定給予增值稅、營業稅、所得稅優惠。

對家政服務企業由員工制家政服務員提供的老人護理等家政服務，在政策有效期內按規定免征營業稅。

對符合條件的民辦福利性、非營利性養老機構取得的收入，按規定免征企業所得稅。

對民辦福利性、非營利性養老機構自用的房產、土地免征房產稅、城鎮土地使用稅。對經批準設立的民辦養老院內專門為老年人提供生活照顧的場所免征耕地占用稅。

對企事業單位、社會團體以及個人通過公益性社會團體或者縣級以上人民政府及其部門，用于《中華人民共和國公益事業捐贈法》規定的公益事業的捐贈，符合相關規定的不超過利潤總額12%的部分，準予扣除。對個人通過非營利性的社會團體和政府部門向福利性、非營利性的民辦養老機構的捐贈，在繳納個人所得稅前準予全額扣除。

對民辦非營利性養老機構建設免征有關行政事業性收費，對營利性養老機構建設減半征收有關行政事業性收費。

（2）投融資政策

加大對養老服務業發展的財政資金投入。有條件的地區，可設立專項扶持資金。充分利用支持服務業發展的各類財政資金，探索采取建立產業基金、PPP等模式，支持發展面向大眾的社會化養老服務產

業，帶動社會資本加大投入。通過中央基建投資等現有資金渠道，對社會急需、項目發展前景好的養老項目予以適當扶持。

民政部本級彩票公益金和地方各級政府用于社會福利事業的彩票公益金，要將50%以上的資金用于支持發展養老服務業，并隨老年人口的增加逐步提高投入比例。其中，支持民辦養老服務發展的資金不得低于30%。

民辦非營利性養老機構應當為捐資舉辦，機構享有對其資產的法人財產權，捐資人（舉辦者）不擁有對所捐贈財產的所有權。對于舉辦者沒有捐贈而以租賃形式給予組織使用的固定資產、以及以借款方式投入組織運營的流動資金，允許其收取不高于市場公允水平的租金和利息。行業管理部門和登記管理機關應當對其關聯交易進行披露并進行必要監管。

民辦非營利性養老機構停辦后，應當依法進行清算，其剩余資產由民政部門負責統籌，以捐贈形式納入當地政府養老發展專項基金。原始捐資有增值的，經養老機構決策機構同意并經審計符合規定的，可對捐資人（舉辦者）給予一次性獎勵。

鼓勵通過財政貼息、補助投資、風險補償等方式，支持金融機構加快金融產品和服務方式創新, 推進實施健康與養老服務工程。研究以養老服務產業為基礎資產的證券化產品，穩步推進金融機構直接或間接投資養老服務業。

拓寬信貸抵押擔保物范圍，允許民辦養老機構利用有償取得的土地使用權、產權明晰的房產等固定資產辦理抵押貸款，不動產登記機

構要給予辦理抵押登記手續。

（3）建設補貼、運營補貼、護理員、購買服務等補貼 對民間資本舉辦的非營利性養老機構或服務設施提供養老服務，根據其投資額、建設規模、床位數、入住率和覆蓋社區數、入戶服務老人數等因素，給予一定的建設補貼（一般分為3年進行補貼）或運營補貼（按照實際入住老人數量）。并通過運營補貼、購買服務等方式，支持公建民營機構發展。

2、我區優惠政策

為認真貫徹落實《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》(國發[2013]35號)和《中共寧夏回族自治區委員會關于深化改革推動經濟社會發展若干問題的決定》(寧黨發[2013]66號)，積極應對人口老齡化，加快我區養老服務業發展，特提出《寧夏回族自治區人民政府關于加快發展養老服務業的實施意見》（寧政發[2014]44號），《意見》中相關優惠政策如下：

(1)加大對公辦養老服務機構投入。各級人民政府要將養老服務機構建設納入當地國民經濟和社會發展規劃，并隨著經濟發展和社會進步，逐步加大對公辦養老服務機構的投入，建立逐年增加的財政保障機制和彩票公益金投入機制。自治區財政每年統籌安排一定資金，用于公辦養老服務機構建設，各市、縣(區)也要積極創造條件，加大公共財政投入力度；自治區本級福彩公益金的50%以上要用于支持發展養老服務業。公辦養老服務機構的正常運營費用列入財政預算。在滿足城鄉“三無”老人入住的前提下，鼓勵公辦養老服務機構利用閑臵

床位提供社會養老服務。

(2)支持社會力量舉辦養老服務機構。對按養老服務設施相關標準建設并取得《養老服務機構設立許可證》和《民辦非企業單位證書》的非營利性民辦養老服務機構，用房自建并投入使用的，按照核定的床位數給予每張床位8000元的一次性開辦補助，其中自治區財政預算內資金和區本級福彩公益金各承擔3000元，縣(市)財政承擔2000元，市轄區由地級市和轄區財政各承擔1000元。租用房且租期5年(含)以上的，按照核定的床位數給予每張床位5000元的一次性開辦補助，其中自治區財政預算內資金和區本級彩票公益金各承擔2000元，縣(市)財政承擔1000元，市轄區由地級市和轄區財政各承擔500元，分3年給予補助。民辦和公建民營的養老服務機構按入住滿一個月以上的老年人實際占用床位數計算全年平均數，每年由所在地市、縣(區)財政給予每張床位1800元的運營補貼，補助期限5年。民辦養老服務機構安臵“三無”老人的，由各級民政部門按供養標準將供養費用全額轉入民辦養老服務機構，不足部分由當地財政給予補助。

(3)建立和完善居家養老服務補貼制度。對按規劃和標準新建的社區居家養老服務中心(站)，經考核驗收合格，由自治區和各市、縣(區)通過“以獎代補”的形式，給予建設補助；年正常開放260天以上的，由市、縣(區)每年給予運營補助，具體標準由市、縣(區)政府確定。鼓勵有條件的市、縣(區)設立居家養老服務專項經費，為具有本地戶籍的“三無”老人，低收入的高齡、獨居、失能等困難老年人提供政府購買服務。

(4)建立失能老人護理補貼制度。按照統籌城鄉發展，堅持因地制宜、盡力而為與量力而行的原則，建立與我區經濟社會發展水平相適應的失能失智老人護理補貼制度，讓失能老人共享經濟社會發展成果，提高其生活質量，讓其有尊嚴、體面地安享晚年生活。

(5)完善投融資政策。金融機構要加大對養老服務業的有效信貸支持，拓寬信貸抵押擔保物范圍，合理確定貸款期限，適當給予利率優惠。創新養老服務信貸產品，支持非營利性養老服務機構資產抵押貸款和優質企業信用貸款。加強養老服務機構信用體系建設，增強對信貸資金和民間資本的吸引力。逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養老服務領域。開展老年人住房反向抵押養老保險試點。

(6)完善土地供應政策。各類養老服務設施建設用地應當符合城鎮土地利用總體規劃，并納入利用計劃。各地要合理安排用地需要，可將閑臵的公益性用地調整為養老服務用地。民間資本舉辦的非營利性養老服務機構與政府舉辦的養老服務機構享有相同的土地使用政策，可以依法使用國有劃撥土地或者農民集體所有的土地。對營利性養老服務機構建設用地，按照國家對經營性用地依法辦理有償用地手續的規定，優先保障供應，并制定支持發展養老服務業的土地政策。嚴禁養老設施建設用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產開發。

(7)完善稅費優惠政策。落實國家現行支持養老服務業的稅收優惠政策，對養老服務機構提供的養護服務免征營業稅，對非營利性養老服務機構自用房產、土地、車船免征房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅，對符合條件的非營利性養老服務機構按規定免征企業所得稅。對企事業單位、社會團體和個人向非營利性養老服務機構的捐贈，符合相關規定的，準予在計算其應納稅所得額時按稅法規定比例扣除。各地對養老服務機構建設要免征有關行政事業性收費，對養老服務機構提供養老服務也要適當減免行政事業性收費，養老服務機構用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價格執行。境內外資本舉辦養老服務機構享有同等的稅收等優惠政策。

(8)建立專業技術人員激勵制度。建立養老服務機構管理人員和護理員崗前培訓、持證上崗和從業人員職業資格認證制度，工資待遇與專業技能等級、從業年限掛鉤制度。對符合條件的參加養老護理職業技能培訓和職業技能鑒定且取得培訓合格證或國家職業資格證書的從業人員，按規定給予相關補貼。在養老服務機構就業的專業技術人員，執行與醫療機構、福利機構相同的執業資格、注冊考核政策。社會辦養老服務機構和養老服務企業在技術職稱評定、繼續教育、職業技能培訓等方面與政府辦養老服務機構享受同等待遇。各類養老服務機構招用就業困難人員、簽訂勞動合同并繳納社會保險費的，給予社會保險補貼。市、縣(區)人力資源社會保障部門和民政部門要加強協調配合，積極推動養老服務機構依法開展工資集體協商，加強對養老服務機構工資支付情況的監督檢查，努力提高養老護理員的工資水平。

(9)建立老年人政策性保險制度。鼓勵各地按照機構投保、保險公司運作、政府支持的原則，建立養老服務機構綜合責任保險和老年

人意外傷害保險制度。鼓勵老年人投保健康保險、意外傷害保險等人身保險。對符合條件的養老服務機構投保養老服務機構綜合責任險，以及70周歲以上的經濟困難老年人投保老年人意外傷害險的，有條件的地區要給予一定補貼。要支持各地探索建立老年護理保險制度，引導商業保險公司開展適合老年人特點的養老保險、疾病保險、醫療保險業務。

二、養老地產項目開發模式

1、綜合服務類養老項目——愛晚大愛城

大愛城（香河國家養老示范基地）是國家“愛晚工程”的典型示范性項目、河北省環首都綠色經濟圈重點工程、住建部綠色建筑示范工程，由世紀愛晚（北京）臵業有限公司和香河愛晚投資有限公司聯合打造。“愛晚工程”是由國家民政部中國社會工作協會牽頭發起，旨在建設完善中國社會化養老服務體系的重大民生工程。

項目首發規劃占地約4000畝，一期開發約400畝，涵蓋聯排、疊拼、板式高層公寓、養老公寓等全齡產品。一期總建筑面積約4萬平米的養老公寓由發展商持有經營，擁有養生會所及近400套居住單元，有套間、一居室、兩居室等多種戶型可供選擇。養老運營機構還將為所有社區居民提供個性化、定制化養老、養生健康服務，滿足購房者或其父母安全、舒心的生活需求。

國際醫療健康中心（包括愛晚醫院、醫療專家樓、老年護理單元）、養老中心、體育中心、文化教育（包括國家開放大學社工學院、老年大學、中小學、幼兒園）、養生會所、休閑公園、生態健康農場、商業、高端酒店。通過倡導親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭實現“中國首席親情健康城”的造城理想。

2、“休閑+養老”模式——北京太申祥和山莊

全國首家推行會員制（包括太申祥和會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍、祥和會籍）養老模式的國際敬老院。經營模式采用三種會員制的模式，入住人員交納押金后可獲得會員資格，并免費享有

居住權或租賃居住，入住老人主要以健康老人為主。

占地面積10余萬平方米，為民辦房地產性質的老年社區，2002年10月16日正式營業。周邊醫院有北京老年醫院、溫泉鎮老年醫院、太申祥和醫院(一級甲等)。住宿分為四個區域居住，頤太居、養申居、天祥居、年和居，共計1200余床位，室內面積40平米開間至80平米套間，供給三種戶型（另有一套600平方米四合院）。所有房間均設有應急呼叫系統，24小時熱水供應，電視、電話、空調等一應俱全，每天有專人打掃衛生、護理，整個區域采用無障礙通道，防滑地面。老年餐廳為會員提供營養套餐及零點餐。依老年人的特點，特開設了圖書閱覽室、健身房、康復訓練室、書畫室等。

太申祥和醫院(一級甲等)被評為定點醫療機構。擁有一流的體檢設備，可進行呼吸、循環、消化等七大系統的常規體檢生化B超、心電圖及癌前普查；由門診處臵、巡房查房、專家門診、醫療咨詢、健康查體、健康宣教、24小時醫護值班等服務工作。每年為免費為會員老人進行兩次體檢。

太申祥和山莊（國際敬老院）康樂中心為星級賓館，擁有單人間、雙人間、豪華套間、VIP室共計300個床位。設有室內保齡球館、臺球廳、沙弧球、射擊項目、游泳館、桑拿館、歌舞廳、多功能廳、室外網球場、門球場、等多種娛樂項目。

3、國內首個“保單+實物對接”模式——武漢合眾優年養老社區

CCRC持續健康理論而設立，社區包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區，和70歲以上的持續看護社區。根據客戶不同階段的健康狀況，提供包括獨立生活、協助生活和專業護士護理的系統化服務。

占地712畝，總建筑面積45萬平米，床位10000張，可容納老年人4000人。一期工程已經完工，該社區占地245畝，建筑面積18萬平方米，擁有2005套房及4000張床位。為國內首個實物養老保障計劃，其首創了“保單+實物對接”的模式。入住費用由入門費、月租金、服務費組成，餐費依據膳食標準另計。以入住活躍老人區為例，按照目前市場價，除入門費外，每月只需1350元就可租到二室一廳、服務費每套每月只需700元。購買合眾人壽實物養老保障計劃的客戶，到了保險合同約定年齡后，不論未來社區租金如何上漲，都可以保證入住，只需按當時市場價繳納服務費即可。

如選擇購買保險產品，合眾人壽推出3款實物養老保障計劃，包

括合眾樂享優年生活實物養老保障計劃（A）、合眾頤享優年生活實物養老保障計劃（A）和合眾尊享優年生活實物養老保障計劃（A）。以35—40歲客戶為例，如果選擇10年繳費期，每年的投入只需3 到5萬元。

4、國內首個學院式養老模式——綠城烏鎮雅園

綠城集團推出的首個養生養老項目，首創中國學院式養老模式，旨在為活躍長者提供豐富的精神生活與全套的健康服務，營造美好的準退休與退休生活。項目擇址江南善水寶地、國家5A級景區--烏鎮，溫潤千年浩渺文脈，心系人文情懷和生命關愛，秉承精致完美營造理念，筑就綠城最具完整價值體系的頤養住區。

綠城烏鎮雅園總建筑面積約為50萬方，采用新民國建筑風格，以原生態自然景觀加以江南園林式造林手法，詩情畫意，師法自然。項目規劃有單層別墅、多層公寓、小高層公寓等多種產品類型，主力

戶型以50平方米、80平方米和110平方米為主，全部綠城精裝品質，營造舒適雅致居住氛圍，輕松實現拎包入住。

烏鎮頤樂學院作為綠城烏鎮雅園最主要的園區配套之一，建筑面積約3.5萬平方米，相當于浙江老年大學的1.5倍，是目前國內規模最大、設施最全的老年大學之一。

5、“大社區+養老組團”模式——萬科隨園嘉樹

被業內認為是萬科首個真正意義上的養老項目。項目依托良渚文化村項目，采用“大社區+養老組團”的開發模式，隨園嘉樹土地屬性為旅游用地（商業用地），40年產權（2003-2043年），從產品設計、服務配套以及樣板區的體驗，萬科將此產品打造成了目前市面上相當不錯的養老產品，也是萬科進軍養老地產的一個試點產品，特別是養老服務的試點。

（1）項目概況

總用地面積約5.9萬㎡，其中包含中央4500㎡的“隨園會”集中式養老配套，以及120個床位的隨園護理院，項目分兩期開發，一期200戶，二期415戶，共計615戶。健康公寓是共17棟5-6層多

層產品，其中1棟為需要輔助的老人護理區，共包含96個床位，其余16棟為生活自理老人生活區域，分為75㎡、100㎡、111㎡三種戶型，共575套房源，其中75㎡戶型占比60%。另外，社區還配有地下車庫11073平方米，提供230個車位。

（2）配套設施

“金十字”養生休閑區，面積達4500㎡，包括景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學等。

浙醫一院在良渚文化村成立了浙一良渚門診部，診療面積共約2000平方米，設有內科、外科、口腔科及檢驗、超聲、心電圖、放射、藥房等，配備牙科診療床、輸液室、觀察室等設備和功能區。

兩大宗教信仰場所，滿足心靈需求。中國首座全木結構社區教堂的美麗洲教堂。全國佛教尼眾道場的大雄寺。

社區配套：獨創村民食堂的良渚食街；全國唯一鄉村創意聚落的玉鳥流蘇街區；杭州首個星級標準菜場的玉鳥菜場；全國首個配有“村急送”服務的社區。

（3）服務理念

隨園嘉樹有萬科物業公司自營，主要針對健康長者，除了從產品設計與硬件上打造適老產品外，更加注重服務配套，為長者提供“六心”級、“24小時管家”等服務，而以術后看護為主的頤養中心和康復中心則將與臺灣專業醫療機構合作，提供更為專業的醫療服務。

在萬科的規劃里，這個養老試點是萬科基于對老年人的生理、心理特征和行為特點進行深入研究而進行的一系列針對性、合理性、系

統化的專業設計，意在創造出更為安全、舒適、健康的生活空間，并整合國際先進技術與服務體系，形成高端養老產品及服務。

（4）運營模式

隨園嘉樹的土地是40年產權的商業用地，經過八年多的前期建設，僅剩30多年的產權。項目運營采取租售結合的方式。銷售部分，出售30年使用權。戶型75-110平方米，均價14000元/平方米，再按月收取2500-3500元不等的服務費。

項目575套房源中，前60套以出售來試探市場反應，一面世就被一搶而空，客戶為40-50歲的中年人士，與萬科最初預計的60-70歲的老年人相差甚遠，但從銷售的角度已經全部售罄。二期60套正在低調銷售，而后期剩下的房源，萬科已經計劃以自持的形式，進行出租運營。

6、社區式商業養老模式——中國·臺灣長庚養生文化村

臺灣長庚養生文化村是銀發安居的典范。長庚村以其完美的社區模式服務銀發群體．讓其退出職場后仍得以有尊嚴地生活。

（1）項目基本情況

占地510畝，位于臺灣桃園縣龜山鄉，戶型設計有一室一廳約46平米和一室兩廳約73平米的兩個等級，戶數4000戶（已建成2000戶左右）。定位集養老、醫療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發族小區”，入住資格為年滿60歲、且接收長庚醫院身體檢查證明健康狀況合格。

（2）項目特色

寬闊優雅的養生環境：享受17公頃青青草原、體驗野趣農園、漫步休閑棧道，沉浸在大自然中，提供最佳的健康養生環境；全方位照護：為銀發族體貼設想的全方位照護服務，兼顧保健、醫療、養生、休閑、娛樂，滿足銀發族的生活需求，享受家庭、社會的溫暖關懷；養生文化：塑造多元養生文化，豐富退休生活價值，規劃調養身心的休閑活動，參與社團活絡人際，提供文化傳承的發展機會；居家式養老：全區無障礙環境設計、經濟救援服務、每戶設有緊急呼叫設施，以及全天候監控中心，隨時提供緊急救援服務。

（3）經營模式

出租：簽訂租賃合同。為老人提供試住服務，以及對13歲以上的人士提供為期兩天的體驗之旅。

出售：由于土地是政府作為福利低價劃撥，因此每平方米造價不高，售價在臺灣算是平價，目前已售罄。買房規定：不能作為遺產處

理，不住時須交回村里作為捐助。

三、養老地產運營模式分析

（一）銷售模式

相對普通住宅而言增加一些適老化設計，成本增加不會太多，因為可以通過銷售來回籠資金，且沒有后續管理的問題，往往是住宅開發商試水養老地產的首選。

1、優勢：資金回流快，住宅開發商試水養老地產的首選 國內養老地產尚處初期發展階段，盈利模式正在探索、政策配套尚待成熟，在一般情況下（土地產權完整），投資開發者更愿意以開發住宅的方式來開發養老地產，只要進行適應老化設計，成本增加不會太多（低于房屋造價的1%），通過銷售來回籠資金。例如綠地21城孝賢坊等項目，銷售去化速度較好。

2、劣勢：無法獲得經營和物業增值收入，配套欠缺或影響去化 銷售型模式雖然能夠很好的實現資金短期回流，縮短回報周期，但是養老地產運營階段潛在巨大盈利點卻并未獲得開發，無法獲得物業經營帶來的增值收入和溢價收入。

此外，隨著中國家庭結構的變化，空巢老人和421家庭的增加使老年人面臨著在行動困難的階段無人照料的問題，因此在購買用于養老的住宅時看重配套的養老服務。銷售型的養老地產項目欠缺這一部分，可能影響項目的整體品質和去化。

3、案例：綠地21城〃孝賢坊

綠地21城位于江蘇省昆山市花橋鎮，占地面積270萬平米，總建面積約630萬平米，總投資近300億元。已建成度假社區、國際社區、尊老社區、青年社區四個主題社區，而孝賢坊就是其中的尊老社區，占地面積4000余畝，建筑面積約占整個社區1/3。由于社區內公寓（40-70平米）和別墅（154-204平米）的戶型面積都不大，普通公寓總價在28-55萬之間，總價低，適合老人養老和一部分人投資。

（二）“銷售+持有”模式

租售結合的項目通常包括住宅和老年公寓兩部分：住宅（包括普通公寓和別墅）用于銷售，是回收資金的主力，并對持有型物業形成支持；老年公寓嵌入普通社區，用于出租，同時對住宅的銷售起到促進作用，持有比例約為10-30%。采用該模式獲得成功的典型案例有

北京太陽城、曜陽國際等項目。

1、優勢：回款較快，兼得前期銷售收益和后期運營收益 這類模式通常滾動開發，且用于出售的住宅占絕對比重，因此可以較快收回投資成本并獲得部分利潤，支持后續自持部分的開發和建設。而自持的老年公寓作為整個項目的配套設施，一方面，能夠吸引更廣泛的潛在客戶，促進住宅部分的銷售；另一方面，可以在投入運營后獲得長期穩定的經營收入。

2、劣勢：自持部分對服務和管理水平要求高

自持部分要獲得持續穩定的收益要求自持項目能達到較高的入住率。項目投入運營后要具備專業的經營能力、較高的服務水平以及協調醫療、休閑等各種社會資源的能力，而傳統的住宅開發商往往欠缺這方面的資源和積累。可聘用專業公司進行管理，或者借助多家專業機構的資源，如保健、餐飲、醫療等。

3、案例：北京太陽城

北京太陽城是國內較早的大型養老社區，主要是通過住宅地產開

發養老項目，是早期以養老為概念的地產開發項目。

項目位于昌平區小湯山鎮，占地面積約623畝，建筑面積約30萬平米，商業配套7萬平米。整個項目包括住宅式公寓、別墅、老年公寓、老年護理中心、醫院、家政服務中心、購物中心、文化會展中心等，可提供包括養老、家政、餐飲、醫療、保健、康復、護理等多項服務。整個項目以銷售為主，銷售住宅和出租公寓的面積比為5:1。

該項目采取滾動開發的策略：項目初期，以自有資金和其他渠道融資1.869億購臵土地，再以土地融資作為開發住宅一期的資金，以住宅一期的銷售回款支持老年公寓、公建配套的開發；在成熟期，繼續滾動開發住宅二、三期，此時老年公寓逐漸發展成熟，以80%的入住率計算年收入約500萬元。項目建設完成后總資產約10億元。

（三）持有模式

持有型養老地產項目的產權仍在經營者手里，出售的是使用權。專業化、連鎖養老機構通常選擇持有，一方面是其戰略選擇，如樂成養老恭和苑項目，另一方面是受制于土地性質（集體或劃撥土地無法出售），如上海親和源。持有型養老地產盈利模式有三種：押金制、會員制、保單捆綁制。

押金制通常是老年人先期繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此不適合郊外大型養老社區，而是多見于城市中心和成熟社區聚集區的小型養老機構。這類機構專業化高、往往是全國連鎖品牌，例如樂成養老開辦的恭和苑全國連鎖養老院。

會員制一般是前期繳納高額會費，通常幾十萬到一百萬之間，這部分收入一般可以回收房屋的建設成本；然后根據所住房型，每年繳納幾萬元的管理費，這部分收入是主要利潤來源。這種模式在美國廣泛應用于“持續護理退休社區”（CCRC），在美國營利性養老社區中的占比并不高，之所以受到國內企業的青睞，是因為它能夠讓投資企業在項目運行的前期就收回大部分資金，從而有效緩解資金壓力。

保單捆綁制即養老項目的居住權與壽險公司的保單掛鉤，投保者在購買保險計劃的同時獲得入住養老社區的權利。根據目標客戶不同，保費門檻從幾十萬到幾百萬不等，到期后客戶可以選擇現金給付，或直接抵入住的租金。

1、優勢：服務水平和管理有效性高，利于保障持續穩定的回報 真正意義上的養老地產項目，地產只是載體，而核心利潤點應該在養老物業的長期持有、養老服務的持續提供上。產權保留在經營者手中可以保障管理的有效性和服務的水平，在項目積累一定口碑和知名度后，經營者能獲得持續穩定的回報。而且持有型項目通常在前期以押金、會費、保費等形式收取一筆費用，能夠實現部分資金回籠。

2、劣勢：投資回收期長，前期資金壓力大

養老地產的運營收益率在8%-12%之間，收益率不高，致使投資回報周期會相當長，樂成恭和苑項目的入住率僅為30%，收入僅僅維持運營，而上海親和源項目的入住率僅為50%，收入僅夠收回投資成本。因此，持有型養老地產模式的最大問題是回報周期太長，致使投資者資金缺乏。

3、案例

案例一：北京樂成恭和苑老年公寓（押金制）

恭和苑養老公寓是樂成老年事業投資有限公司的直營連鎖養老品牌，已經在北京、上海、廣東、浙江等經濟發達地區投資興建連鎖項目。項目規模較小，只有兩棟樓：北樓是醫院，南樓是養老院。養老院采用出租的方式，有159套房，最多能接納318位老人。入住前期需交付幾萬元押金，月租金9800元起，護理費每日80-220元不等，入住老人多為八九十歲的失智、失能老人。安排24小時全天候醫護人員值守，并與大型醫院直接建立綠色就醫通道；推出個性化“健康管家”服務，為每一位居民量身定制全方位的健康管理計劃，建立個人健康檔案，開展綜合評估，對慢性病居民給予生活方式干預，委托醫療專家長期跟蹤，開展系統科學的功能康復訓練。

案例二：上海親和源（會員制）

上海親和源是中國首家會員制高端養老社區，距離上海市中心人民廣場12公里，建設投入約6億元，2008年投入運營，由16棟建筑組成，共設838套居室，可供1600為老人居住，年運營成本約0.2億元。由于土地是出讓性質，無法出售產權，因此會員制是其緩解經營壓力、回籠資金的一條捷徑。入住者須繳納會員費和年費，會員費用來回收建設成本或一次性盈利；年費和服務費作為長期贏利點。目前除上海外，親和源項目已擴展至海南、營口、黃山、海寧、青島、北京、武漢等地。

案例三：泰康之家（保單捆綁制）

2012年6月，泰康人壽旗下的第一家養老社區“泰康之家”在北京市昌平區開工，占地約17萬平方米，總建筑面積約30萬平方米。該社區計劃于2015年正式入住，將成為我國保險業第一家大規模國際標準持續關愛社區（CCRC）。

泰康之家一期可容納約800戶。區別于普通社區，泰康之家提供了約1.8萬平方米的公共服務設施，文化、健身、餐飲、醫療設施一應俱全。社區還規劃約8000平米、可提供50張床位的高端小型綜合醫院，提供綜合門診、老年康復調理、日常診療、慢性病管理等服務。此外，養老社區外有6家醫療機構，均可在30分鐘內到達。與這一社區綁定的是泰康保險的“幸福有約終身養老計劃”。該計劃是一款高端養老年金產品，繳費起點為200萬元人民幣，分為一次性付清和十年期兩種，消費者可以根據自己的需求，選擇在65歲或70歲時開始按月領取年金。

四、養老地產PPP（公私合營關系）模式探究

近年來在世界各國得到廣泛應用的PPP模式，通過將民間資本引入基礎設施領域，能夠有效解決許多問題。因此，將PPP模式應用于養老機構建設有著重要的現實意義。

1、PPP模式概述

PPP 模式(公私合營關系)是一種以合同方式確立的，基于風險共擔和利益共享原則的合作機制。在這個機制下公共部門和私營部門相互合作來提供某種公共項目或服務。PPP模式是社會主義市場經濟體制框架下對公共服務領域投融資體制和管理方式上進行的一種創新，它的出現使得項目參與各方可以取長補短，充分發揮在各自領域的優勢，從而達到比各方單獨行動更有優勢的結果。

2、PPP模式的可行性分析

機構養老服務在我國屬于福利事業，通常以養老院作為載體，準

入門檻較高，一般應該由政府提供。而政府由于財政壓力較大，對于養老院這種初始投資大，回收周期長的基礎民生建設項目缺乏足夠的資金支持，再加上中國老齡化程度的加劇，有限的養老設施越發不能滿足廣大人民群眾對于養老服務多元化的需求。而民營企業作為中國經濟的新生力量，有著較為充裕的資金來源和更為靈活的經營理念，根據準公共物品的特點，養老地產實際上屬于準公共物品的范疇，有別于傳統意義上的養老院，完全可以由更有投資效率的私營機構作為主導進行建設，使之成為機構養老的有效補充。

2010年9月3日，保監會《保險資金投資不動產暫行辦法》的出臺為險企進軍養老地產掃清了障礙。因此在我國的養老服務中充分利用壽險資金等民間資本，大力發展養老地產，同時引入PPP模式，結合政府拿地，審批、養老服務等方面的優勢，可以有效地解決目前養老需求旺盛而服務供給不足的矛盾。

3、PPP模式的主要功能

（1）吸引私人資本投資，彌補政府財力不足的問題

PPP 模式中最重要功能之一就是融資，其本質在于，在公共產品生產過程中引入私人資本，以解決政府財力不足的問題。根據世界銀行的數據，在PPP模式中最常見的基礎設施建設行業，僅2004年一年，流入發展中國家的私營企業參與的基礎設施建設項目的投資額就達到 640億美元，在發展中國家的新建項目中，私人資本的投資貢獻率達44%，在特許權項目的投資貢獻率達54%，由此可見PPP模式的融資能力之強。

（2）提高養老機構的運行效率

由于公共部門缺少提高組織內部運作和項目流程效率的動力，因此，政府在很多公共產品的提供中，建設和運營效率較低，這其中就包括養老機構的建設。而私營部門的目標是利潤最大化，其利潤則主要通過提高投資和運營效率獲得。在PPP模式下，政府將養老機構運營職能轉給高效的私人部門，同時保留和完善監管等公共部門的核心職能。這不但可以減少政府的現金支出，也可向消費者提供廉價的服務。即使是在某些項目上，政府承擔部分投資或運營成本，也能實現控制成本支出、提升服務質量的目標。

（3）推動養老機構乃至養老產業的發展

PPP可以作為改革創新的突破口，推動養老業取得實質性的發展。改革的關鍵往往是行業重組和明確職能，具體來說，在政府投入養老機構建設經費主渠道的前提下，通過PPP的導向，開拓非政府渠道。以此為契機，重新審視和分配政策制定者、監管者和服務供應者的職能，通過進一步完善相關法律法規，成立獨立的監管機構，消除公私合作的潛在矛盾，合理分擔風險，才能真正有效地推動養老機構的發展。因此，PPP模式是促進我國養老機構健康發展的理想途徑，可望有效的解決養老機構建設中的核心問題。

4、政策支持

2014 年11月16日，國務院公布《國務院關于創新重點領域投融資機制鼓勵社會投資的指導意見》(國發?2014?60號)，在《意見》的第八項、第九項分別強調“鼓勵社會資本加大社會事業投資力

度”以及“建立健全政府和社會資本合作(PPP)機制”，其中第二十六條內容如下：“鼓勵社會資本加大社會事業投資力度。通過獨資、合資、合作、聯營、租賃等途徑，采取特許經營、公建民營、民辦公助等方式，鼓勵社會資本參與教育、醫療、養老、體育健身、文化設施建設。盡快出臺鼓勵社會力量興辦教育、促進民辦教育健康發展的意見。各地在編制城市總體規劃、控制性詳細規劃以及有關專項規劃時，要統籌規劃、科學布局各類公共服務設施。各級政府逐步擴大教育、醫療、養老、體育健身、文化等政府購買服務范圍，各類經營主體平等參與。將符合條件的各類醫療機構納入醫療保險定點范圍”，《意見》明確提及在養老方面對于社會資本的鼓勵。

國家發改委公布《國家發展改革委關于開展政府和社會資本合作的指導意見》發改投資[2014]2724號，其中第三項針對“合理確定政府和社會資本合作的項目范圍及模式”提出指導意見，指出“PPP模式主要適用于政府負有提供責任又適宜市場化運作的公共服務、基礎設施類項目。燃氣、供電、供水、供熱、污水及垃圾處理等市政設施，公路、鐵路、機場、城市軌道交通等交通設施，醫療、旅游、教育培訓、健康養老等公共服務項目，以及水利、資源環境和生態保護等項目均可推行PPP模式”。

為了保證政府和社會資本合作項目實施質量，規范項目識別、準備、采購、執行、移交各環節操作流程，財政部于2014年11月29日印發《政府和社會資本合作模式操作指南(試行)》，對于PPP模式的相關內容進行了科學規范。盡管養老項目并未列入最新發布的PPP

模式示范清單，但是，基于養老服務設施的公共性、未來人口老齡化對于中國養老體系形成的公共支出壓力等原因，PPP模式引導社會資本發展養老產業在邏輯和創新方向上已經沒有障礙，采用PPP模式發展養老產業只是時間問題。

五、養老地產項目開發要點

1、市場定位：目標市場全齡化

從國內養老項目的經驗來看，目前市場中的養老項目面對客群較為多元，如北京太陽城、東方太陽城不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體，溫都水城老年公寓在滿足老年客戶自住需求的同時，兼顧投資客群。而上海親和源等一些項目客群范圍過窄，且定位過于高端。老年人集居區缺乏生機，老人不喜歡在特定年齡層之別的住區居住。

2、項目選址：區位、環境、配套

? 理想區位——城市近郊或成熟旅游度假區

養老項目不適合選址在市中心區，因為中心城區雜亂、噪音大、車流多，老人喜歡清靜，不像年輕人那么愛湊熱鬧，但又必須有比較完善的醫療和生活配套。因此，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區，為老人創造一種融于社區、融于社會、融入以往熟悉的城市生活的活力社區。

? 理想環境——較好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長壽等健康資源

老人對環境的要求和依賴比年輕人要高，尤其是健康老人，通常都是以養生度假為首選，養老項目通常要求有較好的自然環境，比如

山、水、林等自然資源都是較好的資源，特殊的避暑或避寒氣候，或富氧富硒、療養溫泉、長壽文化等特殊的健康環境資源，也是開發養老地產項目比較理想的選址。

? 周邊配套——周邊具備較好的交通、醫療、生活、休閑配套 如果項目選址周邊具有比較便捷的交通，相對完善的生活商業配套或適老性的休閑、養生配套，可以減少項目自身配套的比重，節省配套投資成本，減輕后期運營管理難度，也能夠更好的營造舒適便捷的社區生活。若能出則繁華、入則寧靜，那是最理想的地段。

3、用地組合：低成本的復合用地模式為項目成功奠定基石 就土地用途而言，現在還沒有養老地產供應的概念，拿地成本是養老地產最重要的成本之一，通過合理的用地組合，減少用地成本。

? 建設用地與非建設用地的組合

當前的養老地產已經很少采用單一養老住宅的模式開發，而都是與旅游、與農業、與林業相結合整體開發，打造復合型的產品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設用地與非建設用地的組合和布局模式，減少建設用地總量的同時，讓項目具備良好的環境。

? 不同建設用地類型的組合

目前各路養老地產在建設用地的類型上是各顯神通，有城市建設用地，也有集體建設用地，有住宅用地、商業用地，也有醫療用地、旅游用地，更有甚者是工業用地。不同的用地性質決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關。通過合理的策劃和布局，根據子項目的特點選擇不同的建設用地性質，可以大幅節約用地成本。

? 拿地方式的選擇

在傳統的拿地方式中，走拍賣掛、協議出讓還是直接劃撥，對用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應方式上可以采用協議出讓免地價、產權歸政府的方式，非常適合長期持有經營的養老地產項目。此外，通過將項目的公益性部分獨立包裝，將醫院、老年大學、休閑娛樂中心、福利性養老院等綜合養老設施作為非營利性機構獨立運營，爭取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。

4、開發模式：根據投資策略和建設條件選擇合適的開發模式 模式一：隔代親情社區開發模式

年輕人群與健康老人混合的社區。北京太陽城、杭州綠城藍庭社區、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。

這類模式下，持有少量物業與銷售物業相結合，持有物業規模比例應小于30%，銷售比例應大于70%，以保證開發的持續性和養老社區的品牌屬性。“銷售物業+持有經營+服務輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務輸出水準的同時，實現快速回現，保證現金流，為后續開發回血。

模式二：會員制醫養綜合體模式

針對全持有的養老物業，即會員制醫養綜合體，押金制和會員制是國內可行的盈利模式，會員制銷售的是服務內容；押金制僅是銷售物業使用權。目前國內采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津寶坻云杉鎮等。

以銷售服務（而非物業使用權）為核心，是會員制模式的設計前提，而終身類會員、押金類會員和消費類會員的有機組合，將解決企業開發過程中的資金流問題。但從財務、盈利效果和經營三個角度來看，相比較傳統的押金制模式，會員制運作模式可以較為靈活地計入財務報表，在經營上操作更加便捷，能夠更好地實現回現。

模式三：持續照料退休（CCRC）模式

以持續護理社區（CCRC）模式為代表的現代養老社區，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務的社區。代表項目是美國太陽城、三亞海棠灣國際養生社區，此外國內還有眾多打著CCRC旗號的養老地產項目。

CCRC模式將目標客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準備的老年人，在目前中國大多數老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷售模式或會員制都不太適合，還需要在盈利模式上結合以房養老、養老保險等金融創新方面進一步探索。

模式四：養生目的地開發模式

“養生目的地”開發模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地熱溫泉、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、長壽之鄉等，構建復合型的養生養老度假體系。

這類模式針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設施+物業銷售+會員銷售”，將養生養老服務和產權度假、分時度假結合，而“度假養生+交換平臺”，將是未來發展的一種全新經營模式。健康活力老人的“候鳥式養老”的度假交換平臺模式，市場

上已經開始有所嘗試，目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養老項目。

模式五：鄉居養老模式

鄉居養老模式，是對農村空臵房屋資源進行提升改造或者結合新農村建設開發的一種養老模式。代表有崇明島農家養老和浙江天目山農家養老項目，目前在海南萬寧等地開始嘗試推行這種模式。

這類模式不需要大量的土地成本和大規模的建設，比較適合喜歡鄉村生活的中端老年群體。在操作上，通過“公司+農戶”的模式，和農民建立良好合作關系，將農村閑臵的住房資源進行整合，提供給外來老人居住，企業提供統一運營管理，提供專業的餐飲、醫療、照料、休閑等服務，成為一種分散式養老度假酒店的經營模式。

模式六：保險掛鉤養老地產模式

保險掛鉤養老地產模式，將商業壽險和養老地產與養老服務捆綁，主要是險企介入養老地產后的一項模式創新。最新推出的三種保險產品相關的養老地產將于2015年完工，三大養老地產分別是泰康養老社區、合眾養老社區和新華養老社區。

這種模式下，將壽險的年金、紅利和養老物業及養老服務的費用通過特定的政策結合起來，能夠減少入住客戶的一次性投入，又能夠為險企提供具有長期穩定回報的投資選擇，將成為未來險資介入養老地產的主要模式之一。

5、盈利模式：從物業租售模式向“產業鏈模式”延伸 地產開發商進入養老市場首先需要轉變思維，以養老服務供應商

的角色定位，按照市場定位規劃服務內容，繼而根據服務內容分析建筑開發要求，最終完成整個地產項目。這一模式的本質是以服務供應為核心，以建筑實體為輔助支撐的服務商運營管理，而非單純的地產開發建設。

老齡產業鏈衍生出的一系列養老功能配套和生活配套，產業的輻射效應顯著，可以作為新的盈利點。

6、規劃設計：適老化

構建完善的“適老化”的軟硬件服務體系，根據老年人需求打造功能服務體系和設施規劃。

交通、建筑、設施的人性化、無障礙式設計參照歐美發達國家的老年建筑標準結合我國老年人習慣進行。如大廳、樓梯樓道和電梯內均配有安全扶手，地面配臵高檔防滑地板磚。房間內、衛生間內裝配先進的求救呼叫系統直通呼叫臺，房間及家具所有拐角全部作安全處理，寬大的衛生間，方便坐輪椅的老人進出，淋浴旁裝有L形的扶手，真正達到無障礙設計。

六、西北部分地區養老地產開發案例

1、西安榮華·親和源高端會員制養老社區

項目位于西安市戶縣境內，占地92畝。擁有智能化設備與私人秘書服務體系，保證老人們在一個舒適、溫馨、自由、私密的環境下享受晚年生活。2015年9月8日開園，榮華控股集團董事長崔榮華表示：“榮華·親和源的成功開園，預示著西北地區養老新模式正在逐步發展，老年人可以擁有更為多樣的晚年生活。榮華控股集團希望將這個項目獻給更多熱愛生活的長者，讓老人有尊嚴地生活，追求他們未完成的夢想。”

榮華〃親和源養老社區設臵“數字化監控系統”、“無線報警系統”、“無線定位系統”、“園區一卡通系統”，做到360°全方位監控。同時開設頤養院、保障綠色就醫通道，專業醫療團隊管理，讓老人安心養老。除此之外榮華〃親和源還提供與之相輔的軟性服務配套，設計

了生活、健康、快樂、特色4大服務體系，62項服務細節，讓老人安心快樂養老的同時，也為每位老人建立了生活模塊，開展個性化服務，讓老人在社區內享受生活管家、健康管家、快樂管家24小時的秘書式服務。

2、西安中海親頤·璽悅養老地產項目

項目占地面積21.85畝，建筑面積32594平米，項目包括1棟公寓、4棟洋房共計388間房。中海親頤將客戶定位為“50后”和“70后”，“50后”剛從事業上退下來，開始思考下半場人生，“70后”沒有時間陪伴在家人左右，中海親頤給父母打造一個最溫馨的家。

在經營模式上，中海親頤將采取“只租不售”的會員制，集宜居養生、休閑度假、專業醫護保障為一體的創新產品體系及管理模式，或將為西安城鎮退休人員提供新的養生、養老生活方式。

據了解，為發展養老地產業務，2013年4月，中海集團下屬中海投資成立了深圳中海親頤現代養老服務有限公司，專業負責拓展養老地產項目，但目前僅有璽悅一個養老地產項目。

3、西安秦達〃白鹿溪谷

項目占地343畝，容積率1.08，總建筑面積30萬平方米，其中具備居家養老功能的低層住宅和花園洋房20萬平米，機構養老的智能化老年公寓10萬平方米。

養老運營將與北京太陽城合作，秉承其CCRC持續照料退休社區的模式，提供一站式全程服務。結合太陽城“百齡計劃，全球聯盟”等養老產品，在全球范圍內實現旅游度假養老和異地交換養老，實現“會飛的房子”。

4、陜西博恩國際養生養老基地

項目位于西安市長安區灤鎮開發區，總占地約700畝，計劃投資20億，總建筑面積70萬平方米，分三期建設，將建成人文化、宜 居養老為基礎，集休閑娛樂、旅游保健等大型的養生養老基地，秦漢頤苑作為一期工程，占地120畝，建筑面積22萬平方，計劃投資7.26億，建成后可入住2700名老人，有希望成為西北地區首家符合國家標準的養老基地。具備國際化管理理念、人文化以及宜居老年公寓，改善居家養老的模式，使老年人生活更加的人性化、多元化、健康化。

陜西博恩集團前身是陜西博恩老年服務中心，成立于2005年，是經陜西民政廳批準的大型老年服務機構，是陜西老齡委辦公室領導下，面對全省老人開展公益性 的明星單位，中心圍繞老年人的醫療保障、老年教育培訓等，多年來服務活動中深受廣大的老年人好評和贊譽，享有較好的社會口碑，隨著我國人口老齡化的加劇，老年人對人文性、宜居、養生養老服務的需求日益增長，陜西博恩集團調整經營思路，不但的擴大服務領域，先后注冊了陜西博恩老年開發房地產、陜西博恩生態科 技有限公司、陜西博恩物業管理有限公司，主要項目有陜西博恩國際養生養老基地，包括秦漢醫院、都市農莊等，經過市場歷練和實踐，集團秉承全心全意為老年 人、老年事業服務的宗旨，堅持以孝道、仁德、誠信為經驗理念，快速實現企業化服務、集團化的產業集團，全力打造具有中國特色的完全采用市場經濟模式操作的 老齡產業鏈，推動養老產業快速成長和發展

5、渭南市盤龍灣〃云何莊養生養老社區

項目位于陜西省渭南市富平縣盤龍灣文化旅游區內，規劃占地1800畝，獨占3000畝廣闊水面，坐擁53000畝現代農業產業示范區。擁有堪比國家級自然保護區的生態環境、區域小氣候與濕潤富氧空氣。蘆葦蕩、荷花池、白鶴、鴛鴦、野鴨等野生動物隨處可見。

在項目養老區內，擁有2000席失能老人24小時看護床位、2000席精品養老床位與3000席養老公寓，滿足老年人安享晚年的各種需求。針對養老區，云何莊配備了陜西省第二人民醫院分院，為居住在這里的老人提供醫療、康復、保健、理療等多種專業服務。而星級物業也為老人提供營養膳食、應急呼叫等全方位的生活家政服務。項目配備老年大學、小型戲院、健身會所、游泳池、門球場、羽毛球場、老年健身運動器械等，多種文化娛樂場館與設施一應俱全。在項目養老區內，所有的功能設計與服務均參考國際一流養老城進行設計施工建設。

養生區以新中式風格將傳統中華文化與建筑園林融合為一體，更通過“九宮格”組團空間體系，使每戶均可享受到項目內的每一處景致。3000套自耕農莊，擁有后院空中露臺設計，超大花園可自耕自種，體驗 “東方田園詩意”生活。

6、甘肅盛園五星養老公寓

該項目是甘肅里城實業集團旗下甘肅盛園房地產開發有限公司斥資5000萬元打造的省內五星級大型專業養老服務機構，項目坐落于蘭州市七里河區八里鎮，由兩幢已建好18000平方米的19層高層(純框架剪力墻結構)及兩家4000余平米專屬配套會所組成，同時配建占地50余畝“開心農場”就近培植綠色有機果蔬，老人們可親自體驗采摘勞作樂趣。項目采取家庭化式的溫馨服務，老人入住后，由專人陪護服務，中心提供適合老人的精美可口的自助餐及特色餐飲服務，保健醫護服務。院內建有大型健身廣場、垂釣園、娛樂棋牌室、臺球

室、乒乓球室等供老人們休閑娛樂，還建有心理疏導室等設施。養老中心離市區僅10分鐘車程，老人們想回家可由養老中心出車接送，小病在中心治療保健，若需去醫院治療疾病，也由中心出車接送。

7、新疆維泰養老社區

項目位于新疆烏魯木齊經濟技術開發區（頭屯河區）白鳥湖新區，計劃投資8.6億元，占地面積115畝，總建筑面積14.9萬平方米，建成后，可提供1100余戶居家養老的住宅和公寓，同時還可提供近500個機構養老的床位。項目2016年5月22日正式開工，預計于2017年底建設完成并投入使用。建設內容包括適老住宅、家庭式公寓、養護樓、社區醫院、老年活動中心等項目。建成后將成為目前全疆最大、功能最全的養老綜合服務社區。

將“居家養老、機構養老、醫養型養老”三種模式結合在一起，打造“三位一體”的養老模式。在適老設施方面，維泰養老社區借鑒國際適老標準，結合中國老人人體工程學特征，研發設計適老空間、布臵適老設施設備，從整體規劃到室內設計的空間尺寸、家具和材料

選擇，從公共服務空間到臥室和衛生間都竭力為居民打造無障礙、適老、安全的居住環境。從可供輪椅回轉的室內空間到干濕分離的浴室，從無高差的地面到防眩目燈光系統，大到可進入單價的電梯空間小到圓形防撞桌角的設計，都體現了維泰養老社區的精細化的處理。

同時，全面的智能的定位系統和感應系統不僅為老人提供了便捷的生活方式，更提供了高效的安全保障，加之社區醫療中心的引入，使老人足不出戶便能享受高質量的醫療服務。

在服務上，維泰養老社區引入了ccrc服務管理理念。通過為老年人提供自理、介護和介助一體化的居住設施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力發生變化時，都能在一個熟悉的環境中繼續居住并獲得與身體狀況相對應的照料服務。

維泰養老社區項目建設的實施，順應人口老齡化的發展趨勢，符合自治區加強老齡工作的一貫要求，對于優化升級開發區乃至全疆老年服務業，促進社會養老服務保障體系建設，具有重大意義。

第五篇：恒大地產集團的經營模式

恒大地產集團的經營模式

以100億位列胡潤百富傍第10的恒大地產的許家印，其成功的基礎是“恒大地產模式”。

恒大地產模式

九年來，恒大地產集團實現了超常規、跨越式發展，其獨創的“恒大模式” 創造了持續發展的新優勢，成為房地產企業持續穩健發展的新模式，為中國房地產企業的品牌化運作探索出了一條新路。恒大模式具體說來，一是戰略決策，科學穩健；二是規范管理，機制創新；三是計劃管理，高效運作；四是人力資源，固本強基；五是企業文化，吐故納新。許家印憑借在中國民營企業管理上的突出成就，受聘為武漢科技大學管理學教授、研究生導師，現已為學校培養了一批優秀的管理學研究生。其中的“恒大地產商業模式”主要體現在城市運營、規模經營、環節精品、集團運作、產品營銷、目標計劃管理、企業文化建設、人力資源整合、雙品牌運作、跨越式拓展等十大方面。

許家印：企業要做百年老店

許家印認為企業家要重利，這是正常的也是必然的，所以成功的民營企業家，都有把企業做成“百年老店”的考慮，如果沒有，那只能說明

他沒有長遠的眼光，或者根本他就是只想賺快錢。在全球經濟一體化的新格局下，中國的民營企業最終要站到與世界跨國企業同臺競爭的舞臺上。這對于房地產企業尤其重要。我們看到許多民營的房地產企業仍然滿足于項目公司的經營，打一槍換一炮。換句話說，即追求短期利潤，不愿承擔后期責任，如物業管理等。恒大集團通過幾年的積淀從前年開始就明確提出“打造金碧精品，塑造國際品牌”的口號，矢志打造百年老店。恒大之所以在房地產領域具有相當的口碑，就在于我們敢于承擔責任、義務。

其次，民營企業要追求穩健持續發展。所謂“七年之癢”，是企業被勝利沖昏了頭腦，不知道什么可為，什么不可為，沒有建立健全的決策機制。恒大能夠取得目前的成績，在于我們的決策到目前為止沒有出現大的失誤。為了進一步強化決策管理，我們借鑒世界先進經驗，建立了以經營發展戰略為核心的現代企業制度，形成了董事局、決策委員會、經理層三級管理體系和目標計劃管理、績效考核管理等一系列高效務實的經營管理模式。我們堅持穩健發展，在多元化和國際化進程中進行充分論證和科學決策，企業負債率也一直保持在相當低的水平。

第三，民營企業是家族生意，但是一定要擯棄家族式管理，建立現代企業制度。一些民營企業之所以出現問題，主要在于不能有效協調企業高速發展與自身內部管理滯后的尖銳矛盾，不能根據企業發展的需要與時俱進引進人才。了解恒大的人都知道，沒有一個我的親戚在恒大工作。我們多次舉辦大型的人才招聘會，包括社會的和校園的，保持適度超前的人才戰略。我在這里可以自豪地說，恒大的人才結構和人才儲備是同行業中比較好的，這是我們最重要的財富，比其他一切都重要。

企業文化與市場戰略生產，社會化、配套化供應，專業化、高效化服務，確保節能節地型建筑的高品質，做好資源綜合利用，實現經濟社會的可持續發展，并使企業成為建筑產品的主流。