第一篇：農民房買賣的法律風險

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農民房買賣的法律風險

核心內容：農民房，在有些地方也叫小產權房、集資房，主要指農村村民在集體所有的宅基地上建造起來的房產。由于農民房所依附的宅基地是村民申請而來的，不需要像商品房開發商取得土地使用權那樣支付高額的地價，農民房的成本就比商品房便宜很多。在本文中，法律快車的小編將為您介紹農民房買賣的風險，希望能對您有所幫助。

在買賣過程中，農民房的價格就會比周圍相同地段的商品房便宜很多。但是，我國目前的法規和政策是不允許農民房買賣的，除非是同一集體組織的村民。因此，農民房買賣會存在很大的法律風險，主要有：

一、房產可能是違法建筑

村民建造農民房應當辦理相應的證書，深圳常見的是“兩證一書”，即建房土地使用證、建筑許可證和居民興建住宅用地批準通知書。現在關外買賣的農民房，有些是村民私下搶建的，根本沒有合法建造的手續。

在實踐中，還有村民和合作方使用早已過期的證書、或者是超過證書規定面積私下加建的，這些都屬于違法建筑。如果是違法建筑，這種風險非常大，可能被政府強制拆除，將來拆遷，政府也可能不給予補償。如果該房屋能夠辦理房產證書(綠本)，表明政府對產權人的權利是認可的，一般不會是違法建筑。

二、農民房無法過戶，不能將房產證辦至買房人的名下

即使買房人簽了購房合同付完房款，并且實際搬遷進去一直居住，但按照目前國土局的作法，這種房產不能辦理房產過戶手續。農民房買賣的現象在深圳特別是關外還比較多，只要原先的買房人沒有異議，買房人也可以一直居住下去。根據我國法律的規定，不動產物權以登記為準，由于農民房沒法過戶，因此，即使買房一直在居住，但這個房產其實一直是原建房人的房產。

三、房產買賣合同可能會被認定為無效

理由是農民房轉讓必然導致宅基地使用權的轉讓，而宅基地使用權交易是法律所禁止的。關于農民房買賣合同是否有效的問題，這個在理論上還有不同看法，有認為有效的，也有認為無效的。

但在司法實踐中，如果買房人是本地集體組織戶口的村民，可以認定合同有效；如果買房人是城鎮戶口居民或者非當地戶口的村民的一般認定合同無效。

在福田區下梅林集資興建農民房的一個案例中，福田法院和深圳中院審理后均認為：涉案房屋所在土地為下梅林某村村民鄭某的宅基地，按照我國現行法律規定，涉案房屋不得進 有法律問題，上法律快車http://www.tmdps.cn

入市場進行買賣，也不能通過集資建房的形式進行流通，故買方陳某與鄭某簽訂的《集資興建樓房合同》違反了我國法律法規的強制性規定，屬于無效合同，陳某不能取得涉案房屋的合法產權，最終判決陳某應在判決生效之日起十日內將涉案房屋返還給鄭某。

因此，購買農民房的法律風險非常大，如果買房人覺得房屋價格確實比周圍商品房的價格便宜很多，應當慎重權衡自己是否能夠承受這樣的風險。實踐中這種房產買賣合同，公證處一般不給公證，賣房人一般會找律師認證。但律師的認證，只起到一個證明作用，對買賣合同是否有效力、買受人是否取得房產產權都不會產生實質性的影響。

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第二篇：農民房買賣協議書

房屋買賣協議書

甲方（出讓人):___________________ 乙方（受讓人):_____________________

經雙方自愿協商達成如下房屋買賣協議，以資共同遵守。

一、甲方自愿將坐落于上海市__________區______鎮______村______號_____________________房屋全權轉讓給乙方（包含宅基地、自留地使用權及宅基證上的所有房屋一同轉讓給乙方）宅基證號_________________。宅基地面積_______平方。房屋東至______南至______ 西至______北至______。

二、雙方商定房屋買賣總價款為人民幣大寫___________萬元整。乙方自愿于20____年___月___日向甲方預付定金______萬元（現金），20____年___月___日付余款 ___________萬元，（轉入甲方指定的銀行賬號___________________戶名__________開戶行_____________）甲乙雙方商定定金乙方違約作自動放棄，甲方違約定金雙倍返還乙方。

三、甲方應于20____年___月___日將房屋交給乙方，附屬物及院落、固定裝修等全部估價在房屋總價內同時交付給乙方（甲方交清水電費和解除房屋的租約）

四、甲方保證房產權屬明確，無爭議，無抵押，無二次買賣行為，如由此而照成的爭議和后果則有甲方承擔，本協議生效履行后房產權和宅基地使用權歸乙方所有如今后遇到政府動遷等原因需要甲方配合的應無條件幫助和配合乙方,對房屋、宅基地、自留地造成的損失和賠償以及安置房購買則由乙方承擔和享受，甲方自愿放棄一切絕不糾葛。

五、如國家政策對該類房產可以辦理過戶、確權、有償退出等甲方應無條件幫助和配合乙方辦理相關手續，一切享有和所得歸乙方所有。

六、乙方享有對該房產進行出售或置換、抵押等權利，如果需要甲方配合的應無條件幫助和配合乙方。

七、本協議生效履行后任何一方不得違約，如一方違約需經雙方同意，按房產總價款的200%作為違約金賠償給守約方。

八、甲乙雙方自愿邀請見證人對本協議的內容和簽約的真實性及對雙方表示意愿的真實性予以見證。

九、其余約定：由于房主及宅基地使用人已經死亡，房屋買賣的一切事宜和買賣前后法律責任和義務均由房主的唯一合法繼承人妻子及女兒承擔。

_____________________________________________________________________

十一、本合同一式兩份，買賣甲乙雙方各執一份，均具同等效力。本合同自買賣雙方簽字（蓋章）之日起生效。

甲方簽名： 乙方簽名：

身份證號碼：_____________________ 身份證號碼：______________________ 甲方簽名

身份證號碼：_____________________ 簽約地址：___________________________ 簽約日期______年___月___日 本合同見證人：

第三篇：二手房買賣應注意防范的法律風險

隨著法律知識的普及，人們知道買房賣房不再是單純的買賣關系，房屋系不動產，不動產所有權的轉移不僅需要交付房屋，還必須辦理所有權的轉移登記。未辦理登記的，盡管房屋買賣合同已經生效，但標的物的所有權不發生轉移。可是當人們買房時，總是由于這樣那樣的原因沒有過戶，最終以訴訟來了結。有這樣一個案例：原告陳某某與被告張某某是單位同事，被告張某某與第二被告楊某系母子關系，第二被告楊某與第三被告孫某某是夫妻關系。2002年3月7日，原告陳某某與被告張某某就戶名為第二被告楊某的位于澧縣澧陽鎮萬壽宮居委會面積為98.17平方米商品房(該房屋屬第二、第三被告夫妻共同財產)簽訂《私房買賣協議》一份，約定價款為65 000元。合同簽訂后，原告支付了房款65 000元，被告亦交付該房屋由原告居住，并相應交付了該房屋的所有權證。由于雙方是同事，一直未辦理過戶手續。后第二、第三被告外出務工，很少回家。2011年，原告要求被告協助過戶，第二被告以在外地務工，不知道其母賣房為由拒絕，雙方經多次協商未果，以致成訟。后該案經本院主持調解，雙方當事人自愿達成如下協議：

一、第二、第三被告在本調解書送達之日始3日內協助原告陳某某辦理房屋過戶手續。

二、原告陳某某支付第二、第三被告人民幣20 000元。調解書送達之日，原告陳某某 手捧調解書，不由感慨：這本屬不該打的官司，我是用錢買的一份教訓啊。

如今，買房過戶的官司日益增多，主要是一般購房者由于欠缺相關法律知識、調查手段及對二手房信息掌握的不夠，對這些問題很難準確把握。而二手房買賣涉及的法律問題十分復雜，在目前社會信用體系尚未建立的情況下，購房者如果對上述問題不能準確把握而貿然簽約、付款，可能會導致如下法律風險：與不具備售房資格的人簽訂合同，導致合同無效，房屋過戶手續更無從辦理，購房者無法獲得二手房的所有權，甚至可能被詐騙錢財;購買了不符合轉讓條件的二手房，導致合同無效，房屋過戶手續無法辦理，購房者購房目的同樣落空;合同條款不完善，欠缺必要條款，一旦售房者交付的二手房出現合同中沒有約定的種種問題，由于沒有合同依據，購房者往往索賠無門。

為避免不必要的麻煩，購房者在購買二手房應十分謹慎。那么購買二手房應注意防范哪些法律風險呢?

一看：售房者是否是房屋所有權人。判斷方法是：要求售房者提供《房屋所有權證》、《國有土地使用證》及居民身份證復印件，并與原件對照，以核實售房者提交的上述證件復印件的真實性，并將售房者提供的上述證件的復印件留存。由售房者陪同，到兩證頒發部門查詢售房者提供的上述證件的真實性，上述證件核實無誤后，應注意查看《房屋所有權證》上載明的房屋所有權人是否為二人以上，否則單個售房者無權擅自轉讓共有房屋，應在征得其他共有人書面同意后方可進行。如果房屋所有權人是委托代理人售房，則要看售房代理人是否具備代理資格，要求代理人提供房屋所有權人出具的授權委托書及該代理人的居民身份證復印件并注意與原件核實。由于未與房屋所有權人見面，難以判斷真假，故購房者一般不宜與代理人簽訂購房合同并支付房價款，應直接與房屋所有權人辦理。在目前房地產中介市場不規范的情況下，為了防止中介賺取買賣差價，增加買方的負擔，在確定轉讓價后，買方有必要與房屋所有權人聯系，核實真實轉讓價。

二看：所售房屋是否具備轉讓條件。《合同法》第150條規定，出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務，即瑕疵擔保義務。集體土地上的房屋;司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產權利的共有房屋;未經其他共有人書面同意的共有房屋;其他共有人要求行使優先購買權的已出租房屋等等情形都不能購買。是否具備轉讓條件，專業性強，有些問題涉及需向有關部門查詢后方可判斷。三看：二手房成交方式是否合法。在國家調整二手房轉讓稅收政策、開始征收二手房買賣營業稅及個人所得稅的背景下，有些二手房賣方為了規避相關稅收，采取變通方式轉讓二手房，茲將其法律風險分析如下：(一)虛報房屋成交價。屬于買賣雙方惡意串通逃避國家稅收，一

經查實，稅務部門將對當事人按偷稅論處。(二)假贈與、真買賣。屬于買賣雙方惡意串通逃避國家稅收，法律后果同上。(三)先簽合同后過戶。對于買方而言，先付清房款卻不辦理過戶手續，賣方債權人可以申請法院查封房屋并強制執行，買方權益并無保障。

四看：簽訂的二手房買賣合同是否完善。如果合同條款訂立得不完善，應該約定的內容沒有約定，一旦賣方交付的房屋出現合同中沒有約定的種種問題，由于沒有合同依據，買方往往索賠無門。因此，簽訂一份完善的二手房買賣合同對于購房者而言同樣意義重大。

另外，決定買房后，還應注意以下幾點：房屋買賣合同中應注明房屋交驗時間，通常買方應將房款分為首付和尾款在不同時間交給房主，賣方有義務提供房產過戶的有關手續，以保證房屋按時順利的交接;付款方式最好為銀行卡轉賬;在簽署合同時要明確寫清雙方的責任和權利。

總之，在二手房交易中，買方要多考慮、多調查、多核實。雙方簽好二手房合同后，要遵守誠實信用的原則履行合同義務，并盡快過戶，規避風險。

第六十三條 公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任。依照法律規定或者按照雙方當事人約定，應當由本人實施的民事法律行為，不得代理。第六十四條 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理權，法定代理人依照法律的規定行使代理權，指定代理人按照人民法院或者指定單位的指定行使代理權。第六十五條 民事法律行為的委托代理，可以用書面形式，也可以用口頭形式。法律規定用書面形式的，應當用書面形式。書面委托代理的授權委托書應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。委托書授權不明的，被代理人應當向第三人承擔民事責任，代理人負連帶責任。第六十六條 沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。代理人不履行職責而給被代理人造成損害的，應當承擔民事責任。代理人和第三人串通，損害被代理人的利益的，由代理人和第三人負連帶責任。第三人知道行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權已終止還與行為人實施民事行為給他人造成損害的，由第三人和行為人負連帶責任。第六十七條 代理人知道被委托代理的事項違法仍然進行代理活動的，或者被代理人知道代理人的代理行為違法不表示反對的，由被代理人和代理人負連帶責任。第六十八條 委托代理人為被代理人的利益需要轉托他人代理的，應當事先取得被代理人的同意。事先沒有取得被代理人同意的，應當在事后及時告訴被代理人，如果被代理人不同意，由代理人對自己所轉托的人的行為負民事責任，但在緊急情況下，為了保護被代理人的利益而轉托他人代理的除外。第六十九條 有下列情形之一的，委托代理終止：

（一）代理期間屆滿或者代理事務完成；

（二）被代理人取消委托或者代理人辭去委托；

（三）代理人死亡；

（四）代理人喪失民事行為能力；

（五）作為被代理人或者代理人的法人終止。第七十條 有下列情形之一的，法定代理或者指定代理終止：

（一）被代理人取得或者恢復民事行為能力；

（二）被代理人或者代理人死亡；

（三）代理人喪失民事行為能力；

（四）指定代理的人民法院或者指定單位取消指定；

（五）由其他原因引起的被代理人和代理人之間的監護關系消滅。之所以這里的指定代表或者共同委托代理人的證明比較全，其他地方的指定代表或者共同委托代理人的證明網，可能不如這里的指定代表或者共同委托代理人的證明全面，確定是哪兒都能找到指定代表或者共同委托代理人的證明，原因是指定代表或者共同委托代理人的證明很容易找的，而且指定代表或者共同委托代理人的證明現在也不是太難找。關于找具體的指定代表或者共同委托代理人的證明，委托代理人沒有合法有效的授權委托書的二手房不能買

(2012-02-06 14:41:13)

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購房法律風險預防之十一：委托代理人沒有合法有效的授權委托書的二手房不能買

作者：胡文友律師 手機：***，網站:北京房產法律事務中心(網址：),轉載請注明作者、聯系方式和網站，謝謝！

一、在二手房買賣中，房主經常說沒有時間讓自己所謂的兄弟姐妹父母等親戚朋友代為賣房簽署《北京市存量房屋買賣合同》等房屋買賣合同相關協議、代為收房款、交房等相關賣房事宜；

二、這時房主委托的代理人應該提供給二手房買家一份公證的授權委托書復印件（委托書中必須明確代為賣房的具體授權事宜，不能僅僅注明全權代理，沒有具體授權的全權代理只是一般代理，這樣的的全權代理無權代為賣房），一份房主本人的身分證復印件，一份委托代理人的身份證復印件，如果是夫妻還要提供一份結婚證復印件； 三：如果委托代理人沒有房主合法有效的授權，委托代理人簽訂的房屋買賣合同等相關合同是效力待定的合同，如果房主事后不追認房屋買賣合同等相關合同，房屋買賣合同等相關合同就無效不受法律保護

陳某某與宓某某系夫妻。北京市××路某號606室系爭房屋系陳某某名下的產權房。2008年9月28日江蘇省啟東市公證處出具(2008)通啟證民內字第1945號公證書，載明：宓某某、陳某某委托毛某某就辦理系爭房屋的買賣、抵押、還貸、退保、轉按揭、收取房款、交房、水電煤過戶等事宜訂立的《委托合同》，意思表示真實、內容符合合同法的規定，當事人的簽名均屬實。2009年3月4日原審第三人毛某某以陳某某代理人的身份與翁某某簽訂了《上海市房地產買賣合同》約定：陳某某以人民幣(以下幣種均為人民幣)97萬元向翁某某轉讓北京市××路某號606室房屋；簽訂合同當日，翁某某向陳某某支付首付款65萬元(含已付定金10萬元)，此款由翁某某支付至上海漢宇房地產顧問有限公司(以下簡稱漢宇地產)后轉付給陳某某提供的帳戶；該房內已設立抵押，陳某某承諾在簽訂本合同后7個工作日內，共赴交易中心辦理完畢注銷抵押登記手續；2009年6月30日之前雙方共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續，交易中心出具收件收據當日翁某某支付第二筆31萬元；翁某某取得房地產權證后3日內，陳某某向翁某某辦理交房手續，翁某某支付尾款1萬元；陳某某未按約定期限交接房地產的，翁某某應書面催告，自收到催告之日起7日內，陳某某仍未交付房地產的，翁某某有權單方解除合同，并書面通知陳某某，自收到通知之日起的7日內陳某某未提出異議，合同即行解除，陳某某還應按已收款的10%向翁某某支付違約金，并賠償翁某某的實際損失與違約金的差額。2009年3月初翁某某向漢宇地產支付房款65萬元。2009年3月5日，漢宇地產扣除中介費后將剩余640,300元匯入陳某某的工商銀行帳戶，宓某某從中提取了14萬元，次日又轉賬50萬元到案外人張瑛帳戶。2009年3月7日宓某某、毛某某辦理了系爭房屋的注銷抵押登記手續。2009年3月22日翁某某和毛某某、宓某某共赴房地產交易中心辦理產權過戶手續，翁某某按規定辦理了稅收繳納手續。房屋買賣的計稅金額為107萬元，稅務局出具的房屋買賣發票金額為107萬元。因毛某某、宓某某未能提供產證密碼，房屋過戶未成。2009年3月23日、25日翁某某和毛某某、宓某某又兩次前往交易中心辦理過戶手續，均因不能提供產證密碼，未成。2009年4月16日，翁某某起訴來院，要求陳某某繼續履行房屋買賣合同，協助翁某某辦理系爭房屋的交易過戶手續，并支付違約金(按已付房款的日萬分之五，從2009年3月12日起至陳某某實際履行之日止計算)。2009年6月陳某某委托律師向江蘇省啟東市公證處申請撤銷公證。2009年6月2日法院根據翁某某的申請，裁定查封系爭房屋。

原審審理中，法院根據陳某某的申請依法委托司法鑒定科學技術研究所司法鑒定中心對翁某某提供的(2008)通啟證民內第1945號《公證書》中《委托合同》上“委托人簽名”處的“陳某某”簽名是否出自陳某某的筆跡進行鑒定，結論為《委托合同》上“陳某某”的簽名不是出自陳某某的筆跡。

原審法院認為，合同應為雙方當事人真實意思表示一致。陳某某為系爭房屋的房地產權人，其表示從未有意將該房屋轉讓給翁某某。而毛某某作為陳某某的委托代理人與翁某某簽訂房屋買賣合同，唯一所依據的《委托合同》上陳某某的簽名并非其本人，毛某某的代理行為為無權代理。陳某某未曾參與過房屋買賣的過程、公證為外地公證、交易價格偏低，翁某某在房屋買賣交易過程中未能盡到買受人的謹慎注意義務，毛某某的代理行為不構成表見代理。翁某某尚未取得系爭房屋產權登記，亦不構成善意取得。系爭房屋的買賣合同應為無效。當事人依據無效合同取得的財產，應予返還，有過錯的還應賠償無過錯方的損失。翁某某經法院釋明后，堅持表示不要求在本案中一并處理房款返還、賠償等事宜，對此本案不作處理。依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項之規定，判決如下：

一、對于翁某某要求陳某某繼續履行房屋買賣合同、協助辦理北京市××路某號606室房屋交易過戶手續的訴訟請求不予支持；

二、對于翁某某要求陳某某支付違約金的訴訟請求不予支持。

上訴人翁某某不服原審法院判決，向二審法院提起上訴稱，翁某某在原審中明確表示不同意鑒定，認為鑒定沒有條件也沒有必要，況且原審法院委托鑒定部門進行鑒定所提供的樣本，無法確定樣本的真實性，故原審法院放棄了效力較高的公證文書的證明效力，而采用了

效力較低的，并且有嚴重瑕疵的鑒定意見作為定案依據，顯屬不當，至目前為止，啟東公證處未撤銷該公證文書，該公證文書依然有效，毛某某的代理行為也是有效的，翁某某作為一個善意第三人，只須盡到一般人應盡到的謹慎義務就可以了，不能用專業人員的標準要求，且陳某某的丈夫宓某某全程參與房屋買賣交易過程，陳某某并已實際收到了大部分的房款，雙方之間的房屋買賣合法有效。要求二審法院依法改判，支持其原審訴請，或發回原審法院重審。

被上訴人陳某某辯稱：原審法院根據陳某某的申請依法委托司法鑒定機構所作的鑒定結論合法有效，公證授權委托書上，委托人的簽名不是陳某某所簽，該委托行為無效，陳某某不知曉房屋買賣的整個過程，系宓某某瞞著陳某某與毛某某所為，原審法院判決正確，不同意上訴人翁某某的上訴請求，要求維持原判。

原審第三人宓某某未到庭應訴。

原審第三人毛某某述稱：其與宓某某系生意朋友，在辦公證前，曾見宓某某帶過一個女的，應該是他老婆，但宓某某未介紹，公證那天宓某某也是帶這個女的，公證處審核沒有異議，其認為應該是宓某某的老婆陳某某。整個房屋買賣過程宓某某都參與，現翁某某已支付了首付款65萬元，合同應繼續履行，同意上訴人翁某某的上訴意見。

二審法院經審理查明，原審法院認定事實無誤，二審法院予以確認。

二審法院審理中，上訴人翁某某提供江蘇省啟東市公證處于2009年12月28日出具的情況說明，證明公證委托時，陳某某夫婦和毛某某親自到公證處作的委托，該委托是真實有效的；被上訴人陳某某提供江蘇省啟東市公證處于2010年2月26日出具的公函，證明法院委托鑒定結論與江蘇省啟東市公證處委托蘇州同濟司法鑒定所所作的筆跡鑒定意見一致，即委托行為是無效的。雙方當事人對對方提供的證據的真實性無異議，但均認為不能證明其主張，原審第三人毛某某表示沒有意見。

二審法院認為，經過法定程序公證證明的法律行為、法律事實和文書，人民法院應當作為認定事實的依據。但有相反證據足以推翻公證證明的除外。本案審理中，原審法院根據陳某某的申請依法委托司法鑒定科學技術研究所司法鑒定中心所作的筆跡鑒定，結論為《委托合同》上“陳某某”的簽名不是出自陳某某的筆跡，根據該結論，可以認定毛某某的代理行為為無權代理，即江蘇省啟東市公證處出具的公證委托書不能作為本案認定事實的依據，翁某某對鑒定提出的異議，理由不能成立。陳某某為系爭房屋的房地產權人，未參與房屋買賣的整個過程，也未有委托民事行為，翁某某現尚未取得系爭房屋產權登記，系爭房屋的買賣合同應認定為無效。上訴人翁某某的上訴請求，依據不足，二審法院不予支持。至于本案涉及到的房款返還、賠償等事宜，因翁某某未在原審中提出，對此可另案處理。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

第四篇：深圳農民房買賣合同

篇一：農民房買賣合同有哪些陷阱 農民房買賣合同有哪些陷阱

在一二線城市，市中心地價上漲、商品房房價上漲都是常見之事。于是，很多人把廣大郊區和農村地區作為投資目標。在農民房買賣的過程中會簽訂農民房買賣合同，那么，在簽訂合同的時候，要注意哪些事項？農民房買賣合同有哪些陷阱？下面，法律直通車小編將為您介紹相關法律知識。

最近這方面的咨詢非常多，就連朋友們喝酒之際都忘不了問一句：“哥們兒，買個農民房行嗎?”其實，大家關心的主要有兩點：第一，農民房買賣是否合法;第二，明知不合法也要買，那么法律后果到底如何?損失到底多大? 湊巧的是，最近出差到深圳，偶遇程總，程總就自述了他的公司在北京投資農民房的故事。程總的北京公司10年前租了一個郊區帶院子的農民房作庫房。隨著四環、五環的通車，農民房的交通變得極為便利。一天，房東找到公司，說他的房子要賣，讓公司搬家。程總一聽就急了，別人能買咱也能，別人出得起錢咱更出得起，并跟房東大講了一通“承租人買房優先權”的法學理論，最終10萬元搞定。合同簽了，款也交了，程總就是“連院帶房”的新“主人”了。既然是“主人”，就要動真格的，于是庫房變成了四合院，一番裝修，雕梁畫棟。幾年風平浪靜，幾年優哉游哉。去年，村子要拆遷了，農民說：“程總，我退你10萬元，你走吧。”“我是主人啊，拆遷補償款至少100萬元啊，房子是我的。你讓我走我就走啊?” 于是開始了一場官司。官司現在還沒判，程總讓我預測一下判決結果，我就把《北京市高級人民法院關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》送給了他。

這個文件把農民房買賣分為幾類： 第一類：農民把房子賣給城市居民;第二類：農民把房子賣給外村村民;第三類：農民把房子賣給本村村民。

房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬于“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。

所以，前兩類，合同一律無效，后一類經辦理宅基地審批手續有效。那么，合同無效后，如何處理此類糾紛呢?很簡單，房子和院子歸農民所有，但經過翻建、擴建的房屋，應根據實際情況對于添付價值進行補償。

小編在此提醒廣大購買者，居民買農民房的合同是無效的，房子的歸屬權為農民，拆遷補償也歸農民。想了解更多的農民房買賣合同陷阱的法律知識，您可以上法律直通車，這里有專業律師為您提供免費咨詢。篇二：農民房合同 房屋買賣合同（農民房）

賣方：姓名：_________________ 身份證號碼：___________________________ 住址：______________________________________________________ 委托代理人：___________ 身份證號：___________________________ 住址：______________________________________________________ 買方：姓名：_________________ 身份證號碼：___________________________ 住址：______________________________________________________ 委托代理人：___________ 身份證號：___________________________ 住址：______________________________________________________ 買方、賣方在平等、自愿、公平、協商一致的基礎上，就本合同所涉房產買賣事宜，達成如下協議：

第一條 賣方擬將位于_____________________________________物業（以下簡稱該房產）轉讓于買方。該房產為建在深圳市____區______村宅基地上的農民房，目前無法在國土局辦理商品房房產證，但村委會可出具房屋使用權證明。

第二條 該房產交易定金共計人民幣：元整（小寫： 元）。買方按下列第_________種方式支付：

（一）一次性支付：買方于簽訂本合同后_______日內向賣方支付定金人民幣元整（小寫： 元）。

（二）分期支付：第____期，于_____年______月_____日之前支付人民幣元整（小寫： 元）； 第____期，于_____年______月_____日之前支付人民幣元整（小寫： 元）； 第____期，于_____年______月_____日之前支付人民幣元整（小寫： 元）；

________________________________________________________________________________________。

第三條 該房產的轉讓總價款為人民幣：元整（小寫： 元）。買方按下列第_________種方式支付：

（一）一次性支付：買方于簽訂本合同后_______日內向賣方支付除定金外的房款人民幣元整（小寫： 元）。

（二）分期支付：第____期，于_____年______月_____日之前支付人民幣元整（小寫： 元）； 第____期，于_____年______月_____日之前支付人民幣元整（小寫： 元）； 第____期，于_____年______月_____日之前支付人民幣元整（小寫： 元）；

________________________________________________________________________________________。

第四條 賣方須于_____年______月_____日前完成轉讓該房產的相關手續：協助買方到村委會辦理房屋使用權證明等相關的文件；并將該房產交付于買方；買賣雙方共同對該房產及附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等事項進行驗收；向買方交付該房產鑰匙；結清水、電、氣等所有相關費用。該房產交付后產生的相關費用（如稅費、水電費等）由買方承擔。

第五條 如任何一方未按照本合同約定的期限履行義務的，守約方有權要求違約方以轉讓成交價為基數支付每日萬分之四的違約金并繼續履行合同；如任何一方逾期履行義務超過15日的，守約方有權解除合同并選擇要求違約方支付轉讓總價款20%的違約金或承擔定金罰則，由此造成的損失由違約方承擔。

第六條 雙方在本合同簽訂之前的承諾與協議，如與本合同不相符的，以本合同為準，雙方簽署的資金監管協議或其他補充協議均為本合同附件，與本合同具有同等效力。

第七條 因本合同發生糾紛，應協商解決。協商不成時，依據中華人民共和國法律，向人民法院起訴。

第八條 買賣雙方同意各自應收款項存入賬號均視為本人收到：第九條本合同一式兩份，買賣雙方各執一份，均具同等效力。本合同自買賣雙方簽字（蓋章）之日起生效。第十條 備注____________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 賣方： 買方：

委托代理人： 委托代理人：

日期： 日期：篇三：農民房買賣協議書

房屋買賣協議書

甲方（出讓人):___________________ 乙方（受讓人):_____________________ 經雙方自愿協商達成如下房屋買賣協議，以資共同遵守。

一、甲方自愿將坐落于上海市__________區______鎮______村______號 _____________________房屋全權轉讓給乙方（包含宅基地、自留地使用權及宅基證上的所有房屋一同轉讓給乙方）宅基證號_________________。宅基地面積_______平方。房屋東至______南至______ 西至______北至______。

二、雙方商定房屋買賣總價款為人民幣大寫___________萬元整。乙方自愿于20____年___月___日向甲方預付定金______萬元（現金），20____年___月___日付余款 ___________萬元，（轉入甲方指定的銀行賬號___________________戶名__________開戶行_____________）甲乙雙方商定定金乙方違約作自動放棄，甲方違約定金雙倍返還乙方。

三、甲方應于20____年___月___日將房屋交給乙方，附屬物及院落、固定裝修等全部估價在房屋總價內同時交付給乙方（甲方交清水電費和解除房屋的租約）

四、甲方保證房產權屬明確，無爭議，無抵押，無二次買賣行為，如由此而照成的爭議和后果則有甲方承擔，本協議生效履行后房產權和宅基地使用權歸乙方所有如今后遇到政府動遷等原因需要甲方配合的應無條件幫助和配合乙方,對房屋、宅基地、自留地造成的損失和賠償以及安置房購買則由乙方承擔和享受，甲方自愿放棄一切絕不糾葛。

五、如國家政策對該類房產可以辦理過戶、確權、有償退出等甲方應無條件幫助和配合乙方辦理相關手續，一切享有和所得歸乙方所有。

六、乙方享有對該房產進行出售或置換、抵押等權利，如果需要甲方配合的應無條件幫助和配合乙方。

七、本協議生效履行后任何一方不得違約，如一方違約需經雙方同意，按房產總價款的200%作為違約金賠償給守約方。

八、甲乙雙方自愿邀請見證人對本協議的內容和簽約的真實性及對雙方表示意愿的真實性予以見證。

九、其余約定：由于房主及宅基地使用人已經死亡，房屋買賣的一切事宜和買賣前后法律責任和義務均由房主的唯一合法繼承人妻子及女兒承擔。

_____________________________________________________________________

十一、本合同一式兩份，買賣甲乙雙方各執一份，均具同等效力。本合同自買賣雙方簽字（蓋章）之日起生效。

甲方簽名： 乙方簽名：

身份證號碼：_____________________ 身份證號碼：______________________ 甲方簽名 身份證號碼：_____________________ 簽約地址：___________________________ 簽約日期______年___月___日 本合同見證人：

第五篇：人民法院提醒：二手房買賣的法律風險 十大典型案例

人民法院提醒：二手房買賣的法律風險 十大典型案例

導讀：10月20日，北京市西城區人民法院召開二手房買賣合同糾紛典型案例新聞通報會，對十大類常見 “風險房”的典型案例進行解讀，展示不同類型二手房中常見的法律風險，并對如何防范相關風險進行介紹。直播主持人為周杰，西城區法院新聞發言人、新聞辦負責人劉白露介紹新聞通報背景，西城法院民一庭庭長郭云燕、副庭長韓楠、法官田曉昕一同參加并介紹了相關情況。以下內容摘自發布會實錄。二手房買賣合同糾紛十個典型案例從收案量來看，房屋買賣合同糾紛是僅次于房屋租賃合同糾紛的第二大類案由。因西城區是北京市老城區，轄區內的房屋交易多以二手房為主，二手房買賣合同糾紛占到房屋買賣合同糾紛的八成左右，該類糾紛具有受政策影響明顯、涉案標的額大、案件事實較為復雜等特點，涉及的法律問題除了一般買賣合同問題，還可能涉及到房屋產權情況、抵押貸款、委托代理、居間活動等其他法律問題，及以享受教育資源為購房目的的戶籍遷移、學區房等政策性問題。上述二手房交易的復雜性加之當事人相關法律知識的缺乏、防范意識的不足，導致房屋買賣糾紛經常發生。因此，我院對近年來審結的二手房買賣合同糾紛案件進行了系統化調研和類型化梳理，總結出十大類常見“風險房”，通過對典型案例進行解讀，展示不同類型二手房中常見的法律風險，并介紹防范相關風險的法律知識，以期為社會公眾規避風險、維護合法權益提供借鑒，從而減少購房風險，保障交易順暢。案例一：慎選抵押房案情介紹2015年3月1日，韓先生和張女士簽訂了房屋買賣合同，約定韓先生購買張女士位于西城區廣安門外大街一處房屋，面積43平米，總價174萬元。該房屋是2013年張女士通過按揭方式購得，房屋抵押給光大銀行借款115萬元。因為張女士未還清借款，抵押權未消滅。韓先生知曉相關情況，合同中也做了相關約定，約定張女士在簽訂合同后10個工作日內辦理提前還款手續。韓先生向張女士先行支付了120萬元購房款，但張女士遲遲不辦理解除抵押手續。在交易過程中，因張女士另有其他糾紛，該房屋被法院查封，導致無法繼續交易。韓先生訴至我院要求張女士依照合同支付違約金。法官說法設立抵押權的房屋在交易之前一般應先解除抵押。本案中雙方對解除抵押的約定沒有問題，但是張女士并未按照約定辦理銀行還款，導致合同沒有辦法繼續履行，張女士應當承擔違約責任。因此，最終我院判決張女士支付違約金。在二手房買賣合同履行過程中，經常會有交易房屋存在抵押的情況，如果要進行交易首先要解除抵押，此時購房者要明白，如果在解除抵押的過程中賣房人因各種原因不解抵押，都將直接影響下一步合同的履行。因此，在購買房屋中要謹慎購買抵押房屋。如要購買抵押房，一定要妥善簽訂合同，督促賣房人解押，防范意外情況發生。案例二：防范抵債房案情介紹2013年7月29日，年近八旬的陳老太通過萬女士的介紹向劉女士借款,并以位于西城區平原里的一套自有房屋作為擔保。同日，陳老太與萬女士簽訂委托書，授權萬女士有權代其辦理涉案房屋的抵押及出售等相關事宜。隨后萬女士辦理了房屋抵押公證手續。2014年4月1日，因陳老太未能償還劉女士的借款，萬女士代表陳老太與常先生簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，將涉案房屋低價出售給常先生。陳老太被迫離家，后訴至我院，要求撤銷其與常先生簽訂的存量房屋買賣合同。法官說法法院經審理后，認為本案存在著房屋交易價格明顯過低、合同多數條款空白、買房人從未看過涉案房屋等眾多疑點，并結合相關案情，認為萬女士與常先生在房屋買賣合同訂立及履行中的行為不符合市場交易習慣，顯失公平，故判決撤銷了陳老太與常先生簽訂的房屋買賣合同。實踐中，借房屋買賣幌子，隱瞞高利借貸之實，同時辦理委托售房和房屋抵押公證，是變相的以房抵債，當借款人無力償還借款后，房屋被低價轉賣的情況時有發生。這一行為既縱容了高利貸非法活動，侵害了借款人的合法權益，又擾亂了抵押登記秩序，應當引起我們的警惕。此外，從買房人角度來看，在遇到明顯低于市場價格的在售房屋時，一定不要急于交易，要審核出售人的所有權情況，弄清楚實際交易人和房屋產權人的關系，避免購買抵債房屋造成經濟損失。案例三：巧簽共有房案情介紹 2010年10月12日，出賣人景先生與買受人馬先生通過中介簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定景先生將坐落于北京市西城區紅線胡同一處房屋出售給馬先生，房屋建筑面積21.5平方米，價格67萬元。合同簽訂后，馬先生當即支付定金2萬元。2010年10月31日，景先生之妻王女士向馬先生發送了告知函，告知房屋系夫妻共同財產，因景先生未征得其同意擅自簽訂房屋買賣合同，所簽合同為無效合同，后景先生也以此為由不再履行合同。2012年7月13日，馬先生去世。2015年，馬先生子女訴至法院要求景先生繼續履行合同。法官說法《婚姻法》規定，夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有，夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。一方未經另一方同意，擅自處理共同財產的屬于無權處分行為。本案中，經過法庭調查，景先生的售房行為確實未經過其妻子的同意，因此法院最終判決駁回了馬先生子女要求繼續履行合同的訴訟請求。當然，本案中，合同未能履行是景先生的過錯，景先生應當依照合同約定承擔相應違約責任。事實上，馬先生只要在買房過程中做一項簡單的工作就能避免這種情況發生，就是在簽訂合同的同時，問一下售房人的家庭情況，看看賣方的戶口本上所載的婚姻狀況，如果已婚，必須要讓其配偶簽訂知情同意書，這樣才能有效避免本案情況發生。如果賣方有意隱瞞婚姻狀況的話，就尤其需要警惕。案例四：看清多戶房案情介紹2015年5月21日，賣家董女士與買家王女士簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定由王女士購買董女士位于西城區宣武門西大街一處房屋，總價值305萬元。合同約定，董女士方應當在該房屋所有權轉移之日起10日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理完成原有全部戶口遷出手續。如因董女士自身原因未如期或無法遷出的，應當向王女士支付房屋總價款10%的違約金，并繼續履行全部戶口遷出義務。此后，王女士依照約定取得涉案房屋所有權，但是房屋內仍有董女士的繼子戶口未遷出。后王女士訴至法院請求判決被告董女士依照合同約定支付房屋總價款的10%作為違約金，并繼續履行遷出戶口的義務。法官認為依法成立的合同對當事人具有法律約束力。當事人應當對自己的行為產生預期，并承擔相應法律后果。本案中的戶籍問題是二手房交易中經常遇到的情況。戶口遷移不是平等民事主體之間的民事法律行為，本質上屬于公安機關行政行為，并不受司法調整。但是，戶口遷移的義務可以作為約定內容寫入合同條款，并明確相應違約責任。本案中，雙方約定的逾期遷戶條款，系雙方自愿達成協議，合法有效，法律予以保護。我院依據合同約定及查明的事實，結合合同履行情況、被告過錯程度及有無實際損失，判決被告支付了部分違約金。因此，在交易實踐中，涉及戶口遷出問題可以通過約定違約后果來督促賣方積極履行戶口遷出義務。

案例五：驗明學區房案情介紹2009年12月，馬先生為了孩子上學，通過某中介公司購買了西城區真武廟一處房屋。購房時馬先生問該中介公司的業務員小王該房屋是否屬于某重點小學的學區房，小王從網上給馬先生找到了以往該重點小學的招生簡章，馬先生看后馬上同業主簽訂了房屋買賣合同，以高于同地區均價16%的價格購買了涉案房屋。待房屋買賣合同簽訂以后，馬先生經過詢問才得知自己購買的只是緊挨學區房東側的一處房屋，并不屬于招生簡章上的劃片房屋。為此，馬先生訴至法院，認為某中介公司存在誤導，要求某中介公司賠償高于該地段非學區房的房屋差價損失，并退還服務費。某中介公司則認為，馬先生購買該房屋是自愿行為，合同中也并未約定購買的就是某重點小學的學區房，故不同意馬先生的訴訟請求。法官說法法院經審理認為，雙方簽訂的房屋買賣合同真實有效，由于合同中并未約定任何關于涉案房屋為學區房的內容，因此馬先生所主張的差價損失無法支持。但是某中介公司作為居間方，沒有盡到謹慎審查的責任，也存在一定的過錯，故判決某中介公司退還了居間費用。實踐中，許多人為了孩子上學而購買學區房，但合同中卻沒有明確約定房屋帶有學位，或者雖有約定學位但無相應違約責任而引發糾紛。因此，以購買“學區房”為主要目的買房人，一定要提前向所在學校及教育部門核實好相關入學政策及購買房屋入學指標的使用情況，其次要將購買學區房這一特殊目的寫入合同，并約定如因賣房人違約致使買房人購買“學區房”的合同目的不能實現，買房人有權要求解除合同，并且要求賠償房屋差價損失等。案例六：慎選央產房案情介紹2015年4月5日，賣房人李先生與買房人小何就坐落于西城區白廣路的一處房屋簽訂了房屋買賣合同，約定購房款490萬，過戶時間為合同簽訂之日起120日內，即2015年8月3日。但是因為小何購房指標的限制，小何需要先賣掉名下一套房屋才可以再行購房。結果小何于6月30日賣了一套房屋取得購房資格，并于7月1日才開始實際履行合同。后在房源核驗中，因涉案房屋是未辦理上市手續的央產房而被退回。后李先生于7月17日完成了央產房上市手續，小何隨后又申請貸款，8月7日批貸，8月11日完成過戶，晚于約定期限8天，李先生認為逾期過戶的責任在小何，訴至我院要求小何支付逾期過戶違約金一萬元。小何則認為逾期過戶責任在李先生，隱瞞央產房的事實才導致貸款辦理的時間拖延。法官說法關于逾期過戶的違約責任問題，我院認為，小何在取得購房資格后實際用時一個多月即完成了涉案房屋過戶，合同約定的自合同簽訂之日起120日內完成過戶，已綜合考慮了小何購房時暫無在京購房資格、需貸款購房等客觀情況，小何出售自己名下房屋的時間較晚，應對逾期過戶承擔相應的違約責任。但是李先生應當知道涉案房屋為央產房，亦應當在房屋出售前完善上市手續，李先生于7月才辦理央產房上市交易手續，對涉案房屋過戶期限亦有影響，應承擔相應責任，方式為抵銷部分小何應支付的違約金。最終，我院判令小何償付李先生逾期辦理房屋產權轉移登記的違約金八千元。從買方角度來看，在簽訂合同前要事先了解該房屋的來源、性質及是否滿足上市交易的條件；從賣方角度來看，亦應當在房屋出售前完善相關上市手續，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行。

案例七：警惕代理房案情介紹2010年3月23日，旅居國外的周女士委托孫先生代為出售其位于西城區西便門東里的一處房屋，委托范圍為賣房手續的前期事宜，周女士本人4月9日到京，將持所有原件材料親自辦理房屋買賣正式手續，過戶及房款事宜由本人親自辦理。3月27日，趙先生在某地產經紀公司的居間服務下，與孫先生就涉案房屋簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋總價款為185萬元。合同簽訂當日，趙先生向孫先生支付了10萬元定金。4月9日，周女士回國后認為孫先生無權代理房屋的正式簽約及收取定金事宜，并且房屋成交價格明顯過低，因此未作出追認表示，拒絕履行合同。趙先生遂起訴至我院要求確認就涉案房屋簽訂的房屋買賣合同無效；孫先生雙倍返還其定金；某地產經紀公司退還中介費；周女士、孫先生及某地產經紀公司共同賠償其房屋差價損失。法官說法關于代理權限及過錯責任，我院認為周女士明確表明其于4月9日回國，并持所有原件材料親自辦理房屋買賣正式手續，由此可知，孫先生并未取得代理周女士簽訂正式房屋買賣合同的授權，且周女士回國后并未做出追認，因此孫先生與趙先生的簽約行為應屬于越權代理，周女士并無過錯，房屋買賣合同對周女士不發生效力；某地產經紀公司作為專業機構，在未充分審查委托書權限的情況下，即指導趙先生與孫先生簽訂房屋買賣合同，并最終導致合同因孫先生無權代理而被確認無效，負有重大過錯；而趙先生對授權委托書未充分審查，也負有一定的責任。最終判決趙先生與孫先生簽訂的房屋買賣合同無效，孫先生返還趙先生定金，某地產經紀公司退還趙先生中介費，孫先生和某地產經紀公司賠償趙先生部分房屋差價損失。實踐中，由于房屋產權人行動不便、身處國外、工作繁忙等原因，經常出現委托代理人代簽房屋買賣合同的現象。但是行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。遇到此種情形，購房人一定要提高警惕，要求代理人提供委托書，并在合同中明確約定因無權代理導致合同無效時，代理人所要承擔的違約責任，同時盡量要求代理人出示房產證原件及業主身份證明等，防范代理人無權代理，或者業主因房價上漲而以不知情為由主張合同無效。案例八：慎選在租房案情介紹2013年5月19日，李先生與梅先生簽訂房屋租賃合同，約定李先生將其所有的位于西城區椿樹園的一處房屋租給梅先生，租期自合同簽訂之日起至2014年5月19日，租賃到期后，雙方又將租賃合同續簽至2015年5月19日。2014年12月6日，李先生在北京某房地產經紀有限公司的居間服務下，將涉案房屋出售給楊先生，房屋總價款為300萬元。同日，李先生、楊先生、中介公司簽訂《補充協議》，約定關于租房事宜，李先生收到全部房款后退還楊先生1萬元租金，楊先生保證租戶住到2015年6月1日。現梅先生以李先生出售訴爭房屋侵犯了其承租人優先購買權為由訴至本院，要求李先生賠償損失10萬元。庭審中，李先生稱梅先生知道賣房事宜，因為賣房期間都是梅先生帶著中介看房，梅先生起訴的真正原因僅僅是要求免費多住一段時間。法官說法梅先生作為房屋承租人，在李先生出售房屋時，確實享有以同等條件下優先購買的權利。我院經審理認為，結合北京某房地產經紀有限公司帶人看房的證人證言，以及李先生與梅先生在看房當日及涉案房屋買賣合同簽訂之日的通話記錄，認為梅先生對涉案房屋出售事宜應當是知情的，而且梅先生并未提供證據證明其提出過購買涉案房屋，在此情況下，李先生將涉案房屋出售給他人的行為并未侵害梅先生的優先購買權，最終判決駁回了梅先生的訴訟請求。需要提醒的是，實踐中不少二手房在出售時是處于出租狀態的，雖然本案經審理認為涉案房屋的出售行為并未侵害承租人的優先購買權，但是為了避免以后交房發生糾紛，買房人在購房時還是要認真核查租賃合同期限、主體等信息，要求租戶出具放棄優先購買權的聲明書等材料。案例九：了解拍賣房案情介紹2008年遼寧某證券公司被中國人民銀行行政關閉，資產抵償給銀行，其中包括沈陽市某地的一處房屋。后人民銀行委托A公司進行資產打包拍賣（A公司是北京市西城區的一家企業），B公司通過拍賣購得了這些房產。2014年，B公司將其中一處房產轉讓給岳先生，岳先生按照合同約定支付了全部購房款，但是在過戶時出現問題，由于原房屋產權人遼寧某證券公司已經注銷，B公司又不是房屋的產權人，當地房管部門無法為岳先生辦理過戶，無奈之下岳先生將A、B兩公司訴至我院請求配合完成過戶手續。法官說法本案中的焦點問題是岳先生購得了拍賣房屋，但是無法辦理過戶。涉案房屋的原產權人遼寧某證券公司已經被行政關閉，法人相應被注銷，不再具備民事主體資格，無法配合完成過戶手續。B公司拍賣購得該房產，但尚未過戶，因此對涉案房屋的處置權利仍屬于A公司。這樣一來，岳先生要求A、B兩公司配合過戶，就不得不通過訴訟途徑來解決。最終我院經審理后判決A公司協助將涉案房屋過戶到B公司名下，待上述義務履行完畢后七日內，B公司協助將涉案房屋過戶至岳先生名下。拍賣房往往涉及債務問題，房屋可能被多次抵押，購買這類房屋有可能面臨債權人的追討。此外，還要關注房屋的產權問題，有無實際居住人及戶口有無遷出，還要查看房屋是否存在未繳清的水電費、物業費用等情況，這些都需要競買人負擔。總之，拍賣房情況復雜，無論是競拍還是間接購買，都需要在了解清楚后謹慎對待。案例十：應對漲價房案情介紹2015年5月9日，程女士與沈先生簽訂房屋買賣合同，約定程女士將其名下一套位于西城區菜市口大街的房屋賣給沈先生，房款總價為700萬，其中定金30萬，首付款312萬，貸款250萬，剩余108萬余款于7月14日過戶當天以資金監管方式支付。合同履行過程中，沈先生支付了定金和首付款，但貸款未能如期獲批，雙方也并未于7月14日辦理房屋過戶。7月24日，程女士向沈先生發出解除合同通知，沈先生認為程女士是因房價大漲不想賣了，故訴至我院要求程女士繼續履行合同、協助辦理涉案房屋過戶并支付違約金，同時明確表示愿意一次性支付剩余房款358萬。訴訟中，程女士提出反訴，認為沈先生未在7月14日支付資金監管款項構成違約，要求確認雙方已于7月24日解除合同，沈先生配合撤銷網簽，定金30萬元不予退還。法官說法法院經審理認為，沈先生未能如期獲得批貸系不可歸責于雙方當事人的客觀原因所致。因雙方一直未簽訂資金監管協議，也并未在7月14日實際辦理過戶手續，故沈先生未支付資金監管款項并非單方違約，涉案房屋的買賣合同應當繼續履行。但過戶義務為雙方義務，雙方未能如約辦理過戶，也并非程女士的單方違約，因此對沈先生要求程女士支付違約金的訴訟請求不予支持。最終我院判令沈先生向程女士支付剩余房款358萬，程女士配合沈先生辦理涉案房屋的過戶登記手續，駁回沈先生的其他訴訟請求和程女士的全部訴訟請求。雖然本案中合同未履行并非買方單方違約所致，但實踐中因房價上漲而違約的情況時有發生，表現為以各種原因要求解除合同或者違約加價，此時買房人可以拿起法律的武器保護自己的合法權益，通常有兩個選擇，一是要求繼續履行合同，二是解除合同并賠償損失。但無論何種訴求，首先要確定買賣雙方已簽訂購房合同，其次要自身嚴格履約并及時固定賣方違約的證據。

二手房買賣風險防范三點提示二手房買賣中的法律問題很多，以上述十個案例為例，不同的房產類型、交易方式，都可能產生很多個案化的法律風險。但是通過觀察我們也不難發現，不同類型的“風險房”，也適用一些共同的風險防范措施。準確掌握房產信息在房屋購買前，除了查看房屋的基本信息，更要認真審查房屋的法律信息，一般而言基本的審查可以分三步：第一步，看房產證。看房產證是不是原件，所載產權人與出售人身份證是不是一致，是否存在抵押登記，房屋產權性質，是否為售房人單獨所有。第二步，看戶口本。看售房人的戶口本，主要看婚姻狀況，戶籍所在地是否為房屋所在地，最好再問問賣方遷出戶口后是否有落戶地址。第三步，看房子。看房子里的實際居住情況，是賣房人自住還是出租中，如果出租中還需要看租賃合同。去物業、供暖等部門詢問是否有欠費情況等等。除了以上三步，如果需要進一步審查的話，可以要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況、戶籍情況等。妥善簽訂購房合同簽訂購房合同可以自行簽訂，也可以通過中介公司簽訂。通過中介公司簽訂的，中介公司一般在提供北京市存量房屋買賣合同格式范本的同時，還會提供一份補充協議，補充協議記載雙方除房屋買賣合同之外約定的事項。兩份協議都具有法律效力，但補充協議不能與房屋買賣合同相沖突。這兩份文件都要認真審查三個方面：一是交易流程。交易流程要簡明扼要，沒有歧義。尤其房屋情況復雜，涉及付款、貸款、過戶、騰房等情況，要約定明確，安排合理。二是時間節點。視實際情況對交易過程中的時間進行合理規劃，對時間節點要約定在合同上，避免推諉扯皮，分不清責任。比如每次的交款時間、辦理上市、辦理貸款、過戶、騰房時間等等。三是違約責任。沒有違約責任就沒有履行保障。要盡量約定每種履約行為的違約責任。比如逾期遷戶的違約責任、逾期付款、逾期騰房的違約責任等等。防止責任不清，發生糾紛無法維護自身合法權益。

注意證據固定留存房屋買賣因涉及到諸多環節，耗時少則數月多則數年，在交易的各個環節，購房者都應當注意保留相關文件及證據，比如對房款的轉賬記錄短信記錄等。在賣方不履行合同或者口頭表示無法按照約定期限履行合同時，要保留溝通證據，必要時可以訴至法院。對雙方在實際履行過程中達成的新的約定，要及時作為補充協議附在買賣合同之后，將口頭合意落到紙面上，以防在產生糾紛后無法查實。

當今社會，房屋買賣是關系到每個家庭切身利益舉足輕重的大事，更是關系到社會經濟秩序的重大民生問題，希望通過我們這次的通報，各位媒體朋友能夠向廣大公眾傳遞相關法律知識，促進社會公眾相關風險防范意識的提升，共同推進房屋買賣行業良好秩序的形成！答記者問北京晚報：購買抵押房需要注意哪些事項？韓楠：不是說抵押房屋不能購買。事實上，二手房交易中，大多數房屋上都有未還清的銀行貸款，也就必然存在抵押。如果排除此類房屋，購房人可選擇的房源就太少了。我們所講的慎選抵押房屋，是說在房屋買賣過程中，應當對所購房屋的抵押情況有清醒的認識，意識到抵押房屋交易過程中的特殊性。按物權法的規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產。如果購房人在房屋過戶之前不解除之上的抵押，是無法完成過戶手續的。購房者應當仔細查驗所要購買房屋的產權登記情況。法律規定，在房屋上設立抵押的，抵押權自抵押登記時設立。所以，有效的抵押權必然在管理部門有登記。必要時，購房人可以要求賣房人通過房屋核驗提供相關材料。另外，有房屋中介公司提供居間服務的情況下，也可要求中介公司提供相關服務。一般來說，房屋買賣合同簽訂及履行耗時較長，其間可能出現的問題較多，買賣雙方應當小心防范因房屋存在抵押給交易造成的障礙。正義網：房屋產權證上如果寫明是單獨所有，購房人還需要查證是否為夫妻共有嗎？郭云燕：就目前北京地區的司法實踐來講，購房人還是有必要盡到合理注意義務，了解所購房屋的產權狀況。就現有的登記制度來看，并未強制要求將夫妻共有房產登記在雙方名下。也就是說，大量的夫妻共同所有的房產可能只登記在夫妻一方名下。因此，寫明單獨所有的房屋實際上可能是夫妻共同所有。共同所有房屋，僅共有人之一同意出售，即使合同的效力不受影響，也不能保證房屋的順利過戶。而且，如果購房人明知房屋為夫妻共同所有，但與賣房人惡意串通，會導致買賣合同無效的法律后果。為了保障購房人的權益，在購買這類房屋時，有必要讓夫妻另一方出示知情同意書，或者直接作為賣方，在買賣合同上簽字。民主與法制時報：實踐中，大量存在先賣房、再買房的交易形式，這種情況應注意哪些問題呢？田曉昕：一線城市房地產市場價格波動劇烈，受房地產調控政策影響也大。先賣房、再買房是大多數人改善居住條件或者解決子女上學等問題的必然選擇。在采取此種方式購房時要注意幾點：

1、了解自身房屋情況，避免自己的房屋不符合上市條件而不能出售，無法取得下一個合同的購房款而造成遲延支付。

2、了解房地產調控政策，避免已經出售房屋卻因不符合調控政策而無法購入目標房屋。

3、合理約定合同履行期限，給自己留出充足的時間，避免造成違約。

4、衡量自身的經濟能力，避免房價上漲或下跌造成無法支付購房款。未來網：實踐中有很多公證委托售房的，如何避免買到抵債房？買賣抵債房的合同一律會被撤銷嗎？韓楠：所謂的出售抵債房，實際上是指民間借貸關系的貸款人（出借人）以委托售房形式變相處理借款人房屋的情況。購房人如果購買此類房屋時知道代理人實際沒有代理權或濫用代理權，或者與代理人惡意串通的，買賣合同可能被認定為無效。而且，如果借款人即房屋所有權人認為合同約定的房屋轉讓價格明顯過低，顯失公平的，可以依據合同法的規定行使撤銷權。轉讓的價格是否明顯過低的標準一般參照當時交易地的市場交易價來判斷。如果合同約定的房價不到市場交易價的百分之七十，一般可以視為價格明顯過低。當然，法院也需綜合審查授權委托書內容、買賣合同訂立和履行情況等因素予以認定。總之，如果購房人發現房屋明顯低于市場價格，不能只顧貪圖便宜，一定要仔細審查代理權限。必要時，可以要求與房主當面確認。法治進行時：購買已經出租的房屋要注意哪些事項？郭云燕：一方面，承租人在同等條件下享有優先購買權，出賣人應當如實告知，以保證承租人的合法權益。另一方面，租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力，即我們常說的“買賣不破租賃”。如果購房人購買的房屋已經被出租，可能面臨無法入住的尷尬局面。為了避免這種情況，購房人需要在買賣合同中明確約定，要求出賣人保證房屋不存在出租的情況；也有必要實地查看房屋現狀，如果確實存在出租，需要了解清楚出租期限等情況。法律與生活：“新京八條”出臺后，貴院是否受理過因限購產生的房屋糾紛，如何處理？田曉昕：住房限購政策新政的出臺一方面對遏制投資投機性購房、促進房地產市場平穩健康發展起到重要作用，另一方面對房屋買賣當事人的利益也會產生重大影響。目前我院還未受理過涉及此次住房限購政策的房屋買賣合同糾紛。但就該類案件審理中的法律適用問題，可以作出如下提示：第一，住房限購政策在司法中屬于“不可抗力”，而是一種“不可歸責于當事人雙方的事由”，買房人被新政限購后，除合同另有約定外，可以主張解除合同并返還定金、購房款，但是合同約定的過戶時間在新政出臺前，因一方遲延履行義務導致合同無法履行的，守約方除要求解除合同外，還可以要求另一方承擔賠償損失等違約責任。