第一篇：【策劃方案提案】沈陽匯寶國際酒店式公寓推廣方案doc38

沈陽匯寶國際酒店式公寓推廣方案

前言

此方案非執行性方案，為項目啟動期運作思路，大體從以下幾方面闡述

一、沈陽市整體房產市場分析

二、沈陽市酒店式公寓概況分析

三、項目自身的SWOT分析

四、項目啟動期營銷思路概述

一、沈陽市整體房產市場分析

2002年沈陽市房地產開發投資52.4億元，同比增長49.0%，高于基本建設和技術改造投資增幅，占固定資產的比重由去年的31.9%提高35.8%；房屋施工面積765.2萬平方米，同比增長32.5%。其中商品住宅完成投資41.7億元，施工面積618.4萬平方米，分別比上年同期增長62.4%和38.0%。占房地產開發投資和房屋施工面積的比重分別79.5%和80.8%；房地產開發企業共發生土地購置費13.0億元，購置土地155.7萬平方米，創下了歷史同期最高紀錄，同比增長分別為1.12倍和1.18倍數。

2003年沈城房產市場逐漸向成熟發展，目前沈陽市場消費呈現三角形由低部向上推進狀態，購房主體中、低檔收入人群較多，銷售比率大幅度上升。市場消費群體對現有住房滿意程度僅有25.1%，其余74.9%均希望更換住房，改善現有條件和生活環境。政府規劃將在三年內進行大批動遷從而帶動房產市場噴井式市場需求，2003年將有4萬動遷戶其中消費者占70%由潛在需求變成現實需求，如每戶按70平方米計算將近200萬平需求量，房價按2000元每平計算金額將達40多億元；三年總體將有13萬以上動遷戶，市場需求空間將增至1000萬平方米，市場金額在200億元左右。

沈陽市未來相當長的一段時間內，房地產走勢趨于良好，主要體現在非城市中心區域中高檔以下的房地產項目。

1、現有許多城市家庭存在有效需求。

2、外來人口的成交量以15%/年的速度在增長，這種現象會繼續存在下去。

3、未來三年的城市內部的13萬動遷戶將會直接或間接產生近1000萬平方米的需求量。投資買房的群體在增加。買房的目的一是為了住，二是為了賣，三是為了租。其中后兩者都是一種投資行為。隨著消費心理的微妙變化，消費者已趨于理性化沈陽現在有很多人開始進行住房投資，投資買房已經形成了一定規模，房子作為一種資本，同債券、股票、儲蓄等相比，房市投資更可靠，增值能力更強。

二、沈陽市酒店式公寓概況分析

酒店式公寓：意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是一種只做服務、沒有任何酒店經營的純服務公寓。既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供商務服務，是一種綜合性很強的物業管理概念，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體的新興產物。

沈陽自“當代程式”破土動工，“酒店式公寓”一下子成為引人注目的焦點。這一新的住宅產品不僅吸引了大量消費者的“眼球”，同時，也被業界所關注。隨著“騰龍國際商務公寓”的發售和“萬眾家園”的拔地而起，以及沈陽華新的五里河大廈、有可能推出的“當代程式”二期以及正在規劃設計中的其它樓盤，未來沈陽“酒店式公寓”預計將達到20萬平方米，并且想進入該市場的房地產公司還在增加。

早在兩年前，北京、上海就已出現“酒店式公寓”，當時的情況是，產品一上市，立即被搶購一空，盡管后來上市量不斷增加，但仍被人們關注和看好，其原因主要來自于產品的特性

充分滿足了市場需求。酒店式公寓在沈陽的出現，也是市場作用的結果。中高檔住宅產品供給相對過剩、銀行對房地產業貸款的收縮以及消費者對降低房價總款的需求都是該產品出現的原因和動力。那么，沈陽的酒店式公寓市場需求到底有多大？沒有最詳盡的市場調查，恐怕誰也說不清楚。先進入這個市場的公司肯定會嘗到甜頭，后來者的結果很難說。有一點很重要，就是產品本身必須符合其區域特點。酒店式公寓的前景，從長遠來看，它雖屬過渡性產品，但會有一段時間的繁榮。

酒店式公寓之間最大的差異不是在于地段，而在于配套和服務，這才是其能否生存的關鍵所在。到底給業主提供些什么？建成后由誰管理？酒店式服務如何實現？其本身的特點決定了業主對其產生的期望值，如果相關配套和服務令人失望，將對產品的市場造成不良影響。顯然，即使是很好的物業公司，服務也很難做到星級酒店的水準，如何實現服務的酒店化，對開發公司而言是一個不小的挑戰。

三、項目自身的SWOT分析 SWOT分析 優勢（S）l

1、政府投入巨資對南北金廊的建設；

2、項目不可復制的地理位置；

3、集團的品牌形象及號召力；

4、坐擁匯寶國際商業廣場；

5、別具特色的園區規劃；

4、合理的戶型設計。劣勢（W）l

1、地理位置的優越性決定著價格的相對偏高；

2、消費者購買行為日益理性化，使其產生就低不就高的心理。機會（O）l

1、金廊建設將吸引較多非區域性的消費群體。

2、外地來沈再次置業者將成為項目的又一目標客群。

3、項目與沈城其他項目比較有較強的優越性，如能較好引導可將其他項目的客戶進行高質量的分流。威脅（T）l

1、金廊周邊項目的不斷增多，將造成銷售分流現象。

2、市政建設的時限。

四、項目啟動期營銷思路概述

項目的啟動期針對于今后銷售工作是十分重要的，關于此項工作本人看法如下： 1.前期的市場調研分析：

知己知彼，百戰不殆。我們應在立足區域市場同時，面向整個沈城市場，針對競爭對手、消費群體進行細致周密的調研分析，從而確定目標客戶群體、區域及整體市場的主要競爭對手。分析其營銷策略和銷售方式等。

2.提煉項目賣點

將產品的優勢最大化的展現給目標客戶群如：l 地段：

地處CBD核心位置，坐標性建筑。休閑生活理念—EQE ：

Easy—輕松，完美配套，生活輕松

Quick—快速，交通、信息等

Enjoy—享受生活，商業配套，休閑運動，優美環境，精神休閑 開發商品牌：（略）

在推廣的過程中，不空洞地推出概念，以項目優秀的品質作為支撐點。

3.項目相關運作思路 目標客戶群

我們的目標消費群體是那些有能力進行二次或三次置業，并有欲望改變生活方式的人們。為順利地實現銷售，針對項目應進行階段性市場目標客戶群定位，確保宣傳的準確性。對原有的客戶群體加大信息刺激力度深挖現有目標客戶群。

拓展潛在客戶群體開展對非目標客戶群體的挖掘，充分儲備客戶資源。購買行為分析

針對購買酒店式公寓的消費人群進行分析得出其購買因素大體分為：純居住型、商住辦公、投資出租其比率為20%、40%、40%。應抓住消費者心理訴求點進行宣傳推廣。產品分析

隨著健康住宅概念的引入，點式高層以成為銷售中的難點，為減小今后銷售的阻力，建議從戶型設計理念著手進行引導式宣傳并采取短時間內強制消化的政策實現零庫存。通過產品把控方式將部分精品戶型“封閉”推遲上市期，待其他戶型盡量消化達到接近零庫存時將其推出，掀起銷售的另一高潮。銷售管理

房地產經營的成功，50%在于地塊選擇；30%在于規劃設計，20%歸功于銷售執行，但關鍵的 是前面的80%是得由后面的20%來加以實現的，由此可見，銷售管理的重要性。有針對性的銷售技巧培訓

A、基本要求：要讓自己被客戶所認可

1、銷售人員的自身形象

2、注重個人的修養。

3、鍛煉個人的主動交際能力。B、銷售技巧方面的鍛煉

信心的確立

工欲成其事，必先利其器信心是成功的必要元素，成大事者必定信心十足。我們要將如“項目是毫無挑剔的”的觀念，灌輸給銷售人員使其對項目產生極大的自信心，從內心深處萌發出對項目的由衷熱愛。將這份激情傾注于銷售工作中去，事半功倍。相應的可采取“晨會激勵”等方式進行。

媒體組合

為達到刺激目標客戶群對項目提高關注度實現銷售，考慮到靠單一的報紙媒體宣傳力度不夠，應采取多媒體相互配合擴大信息量傳遞彌補報紙媒體到達率的缺陷。方案如下：

1、媒體選擇及其作用：

報紙媒體：報廣宣傳以沈陽日報為主，遼沈晚報作為輔助媒體。相對其他媒體權威性報紙更具有較強的閱讀量，其信息傳遞準確可用于企業、項目宣傳形象、傳遞項目進程信息等。電視媒體：由于廣告的增多單一媒體的有效性在逐漸削弱，眾多開發商以從單一媒體的宣傳逐漸向多媒體組合宣傳發展，電視媒體可生動形象地將產品展現于消費者面前。而且具我們

對其他項目的跟蹤調查表明通過電視媒體獲取樓盤信息的消費者逐漸上升。

戶外媒體：媒體針對性較強，可彌補報紙媒體到達率的缺陷選擇目標群體集中地區發布抓住受眾的視線進行反復刺激。值得一提的是路旗媒體以從單一的周邊導視作用發展到較有影響力、刺激力的媒體，可擴大路旗覆蓋范圍。道路選擇：黃河大街、北陵大街、青年大街等。電子樓書：電子樓書已悄然進入房產銷售領域，是在對房產銷售市場的深入考察和探索的基礎上，將軟件技術和多媒體手段巧妙結合起來的一種全新的房地產宣傳模式。特定的生活方式決定其每天生活決大部分時間被網絡占據。電子樓書在標志企業宣傳力度的同時，也為這部分網蟲提供了項目較為全面的介紹順應了現代科技時代發展的趨勢。

派發：將其作為一種媒體是因為與其他媒體相比，派發的信息傳遞更直接可將信息有效地傳遞致每位消費者。

備注：

一、決定熱銷的十大關鍵要素

1、定位

2、風格

3、創新

4、地段

5、價格

6、戶型

7、競爭

8、客戶

9、操盤手

10、附加價值

二、幾大建議

1、找準競爭對手。

2、籌建一個團結協作的團隊。

3、有主題有策略的推廣。

4、適當創新，準確定價。

5、銷售把控要掌握好火候。（網點容易、住宅難、辦公最難）

6、定位是中高檔，產品線明晰。

7、時刻有全員的意識，接受每一雙審視的眼睛。

8、物業、工程、銷售一盤棋。

————在沈陽酒店式公寓肯定有一定的市場，但無法與北京、上海相比，因為沈陽不具備上述兩個城市的人口特征。同時，作為第二或第三居所的酒店式公寓應更多的實現與第一居所的資源上的互補，否則，其吸引力會大大銳減。同時如何將酒店式公寓這種產品轉換成商品，才是我們應該仔細考慮的問題。

時間有限，在未對項目有任何深入性了解時接到此方案，只能做上述淺薄分析，其中部分策略也許未必與貴公司運作思路相符，望見諒。

第二篇市場背景研究

對于每個項目，切入點都是從項目區域宏觀條件開始分析，項目的市場背景和周邊的基本情況，對項目乃至整個行業的影響是導向性的，正確把握“大勢”所趨，是項目順利操作的前提。

本篇主要通過對城市區位條件、人文條件、經濟發展條件、城市發展規劃以及相關政策的分析和研究，洞察項目所在區域房地產發展的宏觀環境，從戰略層面上尋找項目發展的有效支持點。

一、沈陽城市區位概況

沈陽地處東北遼東半島腹地，北依吉林、黑龍江及內蒙古，是遼寧省會和東北地區的經濟、文化、交通、金融、旅游中心。與周邊方圓100公里內城市鞍山、撫順、遼陽、本溪、營口、丹東、鐵嶺等構成中國長三角、珠三角和京津唐之后的又一大都市圈，該都市圈資源豐富，經濟互補性強，發展潛力可以樂見。

從行政劃分看，沈陽市下轄沈河區、和平區、大東區、皇姑區、于洪區、鐵西區、東陵區、蘇家屯區、新城子區等9區及遼中縣、康平縣、法庫縣、新民市４個縣（市），總面積12980平方公里，市域總人口720萬。其中城區面積248平方公里，人口達488萬人，共約120多萬戶家庭。

沈陽作為中國東北地區區域中心，是北方的交通樞紐，亦是西出京津兩市及環渤海地區的必經之路，又是關內諸省進入俄羅斯和東歐市場的重要通道，交通網絡十分完善，航空、鐵路、公路運輸網絡。沈陽的鐵路是東北地區最大的鐵路樞紐，沈山線、沈吉線、長大線、蘇撫線等鐵路干線，溝海線、遼溪線、開本線等支線都交匯在沈陽。

公路方面形成沈陽至大連、沈陽至丹東、沈陽至撫順、沈陽至哈爾濱、沈陽至北京的高速公路網絡，以及沈陽繞城高速公路均已建成通車。

小結：從上述區位條件看，完善的、立體化的交通網絡有助于加強沈陽市區域性中心、物流中心的地位，作為都市圈的中心城市，其對周邊城市的輻射將越來越強（輻射周邊城市2000

多萬人口），使未來沈陽商業、物流產業更具潛力，對沈陽房地產市場的發展來說亦是一個良好的契機。

二、氣候日照情況

沈陽屬北溫帶受季風影響的半濕潤大陸性氣候。全年氣溫、降水分布由南向東北和由東南向西北方向遞減。一年四季分明，冬季漫長；春季回暖快，日照充足；夏季熱而多雨，空氣濕潤；秋季短促，天高云淡，涼爽宜人。近年由于世界性氣候的變化，沈陽平均氣溫亦有上升。由于氣候原因，沈陽建筑施工期一般在每年的3月份至11月份，較南方少3-4個月，工程建筑施工期較長，影響項目的交付時間。

目前沈陽冬季建筑施工技術已經突破，成本將提高7%-8%，冬季施工的樓盤如匯寶商業廣場等。

三、沈陽人文及歷史淵源

沈陽作為中國歷史文化名城之一，擁有2300多年的歷史，歷史文化淵源極其深厚，曾是著名將領張學良的故鄉，又是前清的古都，以沈河區的沈陽故宮、皇家陵寢（福陵、昭陵）折射出清朝的文化古跡，同時，沈陽又是一個多民族城市，擁有漢族、滿族、朝鮮族、回族、錫伯族、蒙古族等32個少數民族，多種民族文化的交融，使沈陽城市更具魅力和特色，其影響力越來越廣。

目前，沈河區正在把故宮（正在申報故宮文化遺產）、張氏帥府、長安寺及沈陽路一段的大舞臺、盛京文化廣場、文化步行街等區域正在規劃為文化旅游區，未來區域內的旅游文化市場前景可待，旅游文化產業更具潛力，這對本項目的發展是一種利好，借助區域特點提升項目的形象，借勢引進產業。

四、城市發展規劃

目前，沈陽城市化水平為63.6%，遠遠高于全國39.1%的平均水平，但與國內沿海發達城市及發達國家（城市化超過90%）相比仍有一定的差距，城市化是房地產產業發展的一大直接動力，城市化進程的加快，必將同時促進房地產產業與房地產市場擴大發展規模。沈陽作為國內大都市和東北區域中心，其發展潛力十分明朗（2003年中國城市評估報告：沈陽發展實力列第9位，位于杭州之后），近年來經濟高速發展，影響力日益廣泛，未來將繼續保持對外來人口和農村人口較強的吸納能力，城市化的提高是沈陽城市發展的必然趨勢，按照我國每年擬城市化水平提高1個百分點的速度，沈陽年將有7萬人口入城區，需要新增加住房面積140萬平方米。2003年沈陽放寬外地居民買房落戶政策，三環路內居民全部轉為城市戶口，將給房地產業帶來新的發展空間。

1、沈陽城市發展規劃

沈陽城市的發展目標是：生態森林城市。2010年城市綠化率達到40%，核心區規劃公園總數要達到80個，公園總面積22.5平方公里。近期，和平區將新增公園5個、沈河區新增4個、大東區新增8個、皇姑區新增4個、鐵西區新增4個、東陵區新增6個、于洪區新增公園15個，人均公共綠地達到12平方米/人。

沈陽市城市總體規劃為1個中心城區、6個副城（經濟技術開發區、蘇家屯城區、虎石臺、輝山4個副城，新城子、桃仙國際航空港2個獨立副城）、2個組團（汪家、道義）、6個衛星城（新民市，遼中、康平、法庫縣城，陳相屯鎮、團結湖旅游渡假村）、50個小城鎮，市域總面積12980平方公里；市區面積3495平方公里；中心城區由核心區三環公路以內468平方公里和4個副城2個組團組成。

產業規劃方面，西部鐵西裝備制造業新型工業帶、南部渾南高新技術區、北部現代農業示范

區，東部汽車制造業為主要的沈海工業園區和棋盤山國際風景旅游區，中心地區建設成為現代服務業為主的中央城市走廊。

2、沈河區城市發展規劃

沈河區區域面積狹小，區域面積只有17.6平方公里，為渾南新區、大東區、皇姑區和和平區所環繞，外延空間十分有限，因此其發展受到很大的限制，但是作為傳統中心城區，卻擁有完善的交通網絡、濃厚的商業氛圍，是金融商貿的產業聚集地，目前形成中街商圈、五愛商圈、北站商務區等，為沈河的經濟、城市的發展提供了得天獨厚的條件。沈河區總體規劃為：兩金、兩園、兩區。

“兩金”沈陽都市走廊（沈河段）和沈陽金融商貿開發區，其中沈陽都市走廊沈河段長7公里，沿北京街-青年大街南北線，積聚金融商貿、商務辦公、文化休閑、科研和現代生活等功能；沈陽金融商貿開發區位于沈河區主要金融中心，由北京街、惠工街及沈陽火車北站圍合而成，區域規劃面積112.5公頃，開發后成為積聚金融國際、資訊網絡、科技世界、文化都市為一體的區域，成為中國東北地區的金融商貿中心。

“兩園”為沈河科技園和工業園，其中科技園位于沈河區先農壇路，區域面積4萬平方米，現用房1萬平方米，以高新技術企業及產品為主導。

“兩區”為五愛現代商貿區和中街商貿文化旅游區。【見商業規劃部分】

沈河規劃上總體形成金廊、北站金融商貿開發區、中街文化古跡區、六縱六橫主要景觀街道、四個生態公園和大規模居住區的空間布局。另外來自沈河區規劃建設的信息顯示，為配合中街商貿文化和金廊區域的建設，東、南、西、北順城街有望得到改造和擴建，朝陽街和正陽街計劃通過擴建實行雙向車流，提高中街交通通行率。

同時，沈河區正在通過中央商務區的建設，打造沈陽總部生態圈，即總部經濟中心（引進跨國公司、大型企業和企業研究發展中心，形成企業總部在城市中心聚集），當前，沈陽確定了經濟和產業的發展方向：發展金融業，引進國內外金融機構入駐，使銀行、保險和證券等各類金融服務行業相對集中；發展服務行業，引進國內外各類服務性企業、機構入駐，使信息、咨詢、中介和物流相對集中，發展公司總部，引進大型企業總部。

目前，啟動的金廊項目有東北世貿廣場、銀河國際金融大廈、圣世豪林廣場、東北金融廣場，總投資額為90億元，建筑面積為162萬平方米的等大型項目。

金廊部分項目和即建項目一覽表

項目名稱區域位置 開發公司 投資額（億）

五里河大廈 青年大街 沈陽華新國際實業有限公司 1．5 昌鑫置業廣場 青年大街 上海昌鑫（集團）有限公司 12 圣世豪林廣場 青年大街 新疆新拓投資公司 15 金廊地標 青年大街 沈陽中雁（溫州）25 銀河國際大廈 北京街 沈陽眾發房屋開發公司 4 中國女人街 渾南 沈陽女人街房地產公司（南京）12．8 家世界購物中心 公安廳對面 天津家世界連鎖商業集團（沈陽）5 匯寶國際商業廣場市府廣場北 遼寧匯寶國際投資集團 24 萬眾家園 北陵大街6號 沈陽萬眾投資（大連）1．5 盛華苑 展覽館對面 遼寧一方地產投資（大連）12 東北世貿廣場 金融商貿開發區 世貿廣場（沈陽）置業有限公司（北京）23 東北金融中心 金融商貿開發區 華銳世紀投資發展有限公司 40

財富中心 金融商貿開發區 沈陽英特納房屋開發公司（北京）10 殘疾人康復中心 北陵大街1號 沈陽經濟適用房開發公司 0．7

3、小結

從上述的規劃信息可見，沈陽城市發展規劃正在走入軌道，區域的功能劃分有助城市有序健康的發展，將使工業、商業、金融以及文化等產業更加有效地聚集，形成規模化和產業化，從而推動各個地區房地產的發展。沈河區作為沈陽老中心城區，繼續保持其傳統商業中心，特別是金廊和北站金融區的規劃，在一定程度上鞏固和提高沈河區的城市和商業中心地位，增強其輻射和影響力，特別是總部生態圈的建設，將使沈河區的經濟功能更加突出，在這樣一個背景中，對本項目所在區域的房地產市場發展無疑是個利好。

另外，由于金廊工程的實施，帶來大量拆遷戶，這部分人群轉入購房群體當中，刺激房地產市場的需求，同時金廊17塊土地的供應，進期內各種商用物業、住宅增量物業市場供應大幅度增加，在一定程度上對本案構成很大的威脅。

綜上所述，可明確看到沈河區城市和經濟發展的方向。經濟總部、中央商務和文化商貿旅游，未來將在城市扮演主導功能作用，代表經濟中心、代表最新的、最先進的文化和潮流，而本案位于沈陽主力商圈中街商圈內，其宏觀市場背景和區域環境賦予我們發展方向：引導未來市場的居住、商務或商業理念。

五、沈陽經濟發展特點

沈陽的經濟及產業結構具有以下幾個比較鮮明的特色：

1、國有經濟比重大

沈陽經濟特點是一直以來在國有經濟當中獨占鰲頭，2001年為78.2%，2003年仍達50%，龐大的國有經濟影響了沈陽經濟的發展和民間資本的擴張，在一定程度上影響了居民的消費能

力，隨著“振興東北”政策的落實，沈陽的產業結構正在不斷調整和規劃，2005年國有經濟將降至40%，政府將繼續鼓勵私有經濟的發展，我們有理由相信，未來沈陽經濟運行將保持良好的態勢。

2、重工業比重大

沈陽作為東北老工業基地，重工業一直是其經濟的支柱產業，其中以汽車裝備、制造業更為突出。沈陽已經確定老工業基地振興目標，即做強做大汽車及零部件、裝備制造、電子信息、化工醫藥、農產品加工五大產業，努力形成全國裝備制造業、東北地區商貿物流和金融三大中心，成為遼寧乃至東北地區全面振興重要增長極。

3、物流中心地位突出

沈陽是東北地區最大的物資集散地和貿易中心。商品流通規模宏大，市場容量和社會商品的流轉量居東北各市之首，中心市場作用突出。沈陽已成為東北地區最大的資金、物資、人才的交流中心。

六、主要宏觀經濟指標分析

1、經濟指標（1）沈陽市生產總值 數據來源：沈陽市統計局

近年來沈陽經濟呈現良好發展態勢，經濟總量由2001年的1238億元增加至2003年的1602億元，經濟增長率提高至14.2%，良好的經濟發展基礎是沈陽房地產市場健康發展的保證。

（2）相關宏觀指標：

指標 GDP增長率 固定資產投資增幅 房地產投資增幅 城鎮居民人均居住面積 城鎮居民可支配收入

2001年 10.1% 15.5% 21.9% 8.79平方米 6386元 2002年 13.1% 32.8% 48.6% 19.12平方米 7048元 2003年 14.2% 44.1% 52.8% 20.5平方米 8000元

對比沈陽市2002年和2003年經濟指標不難看出，沈陽的總體經濟發展態勢近兩年呈現持續高速增長，城鎮居民收入水平穩定上升，人均居住條件迅速顯著提高，在固定資產投資方面，2002年社會投資結構發生顯著變化，房地產開發投資增額銳增，在固定資產投資中比例也大幅度提高。

通常在區域房地產市場剛剛起步發展時期，會出現社會投資短期內紛紛大量涌入這一新興領域，會造成房地產開發投資激增，之后，由市場對投資導向的自發調節，之后的投資會趨于穩定。因此，理性的看待以上房地產開發投資指標的變化可以發現：

第一，沈陽的房地產開發尚處于起步階段，但縱觀其它經濟指標，沈陽的房地產發展具有較好的基礎；

第二，目前沈陽的投資外地及本地民營資本為主，社會投資的主體具有非常強的趨利性，在對房地產業有積極影響的基礎設施投資上，民間資本及政府投資力度有限，顯得政府的支持相對薄弱。對蓬勃發展的房地產業而言，相對滯后的基礎設施投入可能形成為未來沈陽房地產業長遠發展的“瓶頸”。

第三，隨著沈陽城市改造建設，以及諸如金廊等項目的實施，預計近期房地產投資將繼續保持高度的增幅，在良好的經濟運行背景支持下，房地產市場的供應量將繼續上升。（3）其他指標

2003年沈陽市財政收入為125.6億元，增長30%；引進外資22.4億元，增長59.2%，列遼寧省第一；進出口貿易總額達到42.6億元，同比增長45%；城鎮居民人均可支配收入達到

8000元，同比增長13.5%。

2、房地產相關指標分析

2003年沈陽市房地產開發完成投資177.3億元，比上年增長52.8％。全年商品房施工面積1738.8萬平方米，增長40.4％；商品房竣工面積585.9萬平方米，增長61.1％；商品房銷售面積324.8萬平方米，增長57.6％，其中商品住宅銷售291.6萬平方米，增長58.4％。人均住宅建筑面積由2002年的19.12平方米提高到20.5平方米。在沈陽的各種產業形態中，房地產業無疑占據了支柱性產業的地位，房地產業占國內生產總值比率接近10％。2003年沈陽商品房備案銷售518.2萬平方米，銷售額達164.9億元，分別較2002年增長33%和34%，二手房銷售553.3萬平方米，銷售額達90.4億元，分別比去年增長39%和55%。從上述數據可見，目前沈陽房地產市場處于快速發展階段。

七、沈陽房地產市場發展狀況

通過對沈陽的房地產市場特征進行分析研究，了解區域房地產的特征，各個板塊發展的個性和共性，把握行業發展趨勢和價格走向，對區域發展前景進行相應的預測，為項目定位提供市場基礎。

1、銷售價格上升趨勢明顯

沈陽房地產真正起步于1997年，房地產制度改革后，房地產需求得到釋放，價格一路上揚，市區均價由原來的2300元/平方米，到2003年的3300多元/平方米，在2003年國家振興東北的利好政策促動下，外地資本及投資者大量涌入沈城，以及金廊項目等舊城改造影響下，需求將大幅度得到釋放，同時近年來土地價格的不斷增加，以及建筑品質的提高，將大大提高樓盤的建筑成本，預期未來銷售價格仍可看漲。

2、一級市場土地供應制度日趨完善，土地價格上升

 2001年沈陽市開始出臺了一系列規范房地產市場的法規、政策文件，政府每年均按照土地供應計劃進行供地。所有的經營性房地產開發用地全部進入土地市場采取“招標、拍賣、掛牌”等方式進行公開交易，2003年又將城區土地納入土地儲備中心，實行計劃供應，統一管理，這將導致開發用地土地價格的提升，使房地產市場更加成熟有序。

2001年土地市場價格實際變化情況，2001、2002、2003年住宅用地價格分別上漲8.00%、9.91%、5.8%，商業用地分別上漲4.00%、3.56%、8.4%。2003年住宅用地和商業用地價格分別達到1177元/平方米和1277元/平方米（三環內）。

3、房地產投資規模不斷擴增，投資主體發生變化

2003年沈陽房地產投資規模繼續擴大，完成投資167.4億元，投資增幅達44.2%，由于渾南新區、鐵西新區、棋盤山風景區的開發和CBD建設、金廊工程啟動進程加快，加之18號文件等房地產市場利好刺激，開發商普遍會加大投資力度，未來投資規模將提增。

同時，由于大批外地和境外實力開發商進入，導致沈城房地產投資主體發生變化，外地開發商成熟而又先進的開發理念，優秀的建筑品質不斷的影響著沈城的房地產開發行業，這也將引起房地產市場的新變革。

4、市場供應量持續放大，商業地產投資比重增加

近年來，隨著土地供應量的增加，導致增量房和存量房供應量增加，促進二、三級市場的聯動發展。2003年全市實際供應經營性用地274宗，面積676萬平方米，未來幾年內增量房將持續放大。

在土地供應中，商業用地比重增加，商業用地25宗，占2003年市本級市場供地量的24.4%，是2002年的6.58倍，金廊項目的實施以及舊城改造，未來商業用地的供應量仍會繼續放大。去年及去年土地出讓情況見附件

一、附件二。

5、供求漸生差異，市場機會顯現

目前，沈陽市場主流供應仍然是120平方米以上戶型，其中150平方米以上的戶型更為集中，以城區幾大經典樓盤為代表如：地王國際花園、格林豪森等。2003年上半年的空置率高達到55.11%，造成嚴重積壓的狀態，其中可預售的比例為66.46%，供應量偏大，而100平方米以下的戶型市場供應確存在很大的缺口，產品供需結構矛盾突出。

由于沈陽房地產市場起步晚，市場仍不成熟，購房者求大求寬和跟風的住房觀念，以及開發商為達到利潤，過度追求量上的增加，做足面積，缺乏產品品質的理性和市場供需合理性思考，盲目跟從，一窩蜂走大戶型高端路線，忽視市場的合理需求，導致大面積戶型供應大量增加，而小戶型由于缺少供應，市場需求沒有得到釋放，造成當前的市場畸形結構。隨著市場的發展和成熟，消費者購房觀念回歸理性，未來中小戶型的產品將越來越受市場的追捧。

6、板塊特色鮮明

城中區（沈河區、和平區）

城中區主要以中高檔樓盤為主，戶型面積均存在過大的問題，平均價格約在4500元/平方米。主要購買人群來自中產階級或高級政府官員。作為中心城區，隨著城市發展規劃，土地資源越顯稀缺性，將導致價格會呈現上揚趨勢。

城北區（皇姑區）

城北區依托北陵公園，成為市場供應的熱點，目前平均價格約在4000元/平方米，城北區二環以外的郊區樓盤均價都3000元/平方米，除城中地區外平均價格最高區域，后期開發樓盤多以高檔為主，主訴求多以優秀學區、天然氧吧拉動消費者，新開發樓盤正逐漸向城市最北部及城市西北部（塔灣地區）轉移，并多數以小戶型為主，迎合普通工薪階層的需求。

城東區（大東區）

主要以中檔樓盤為主流，臨近中街地區出現少量的高檔樓盤，總體供應量較大，各樓盤品質不如以往，銷售速度緩慢，平均價格約在3200元/平方米，主要購買人群原大東區居民及部分沈河區居民。

城西區（鐵西區）

鐵西區近期在土地供應及樓盤開發面積等方面均高于其它區域，建設大路以北地區的（原有大型廠區）土地供應量明顯增加，臨近和平區及鐵西商圈區域有少量高檔樓盤出現，整體樓市價格略顯上揚，平均價格約在2800元—3500元/平方米之間。2004年土地供應量加大，政府招商引資力度加大，各開發商紛紛看好城西區土地，預計在2005年會有大量中、高檔樓盤涌入沈陽住宅市場。

渾南新區

渾南新區住宅市場開發建設較晚，前期多以低檔樓盤及別墅項目為主，2002年后渾南新區由于土地供應量大、土地價格低的優勢，吸引大量開發商來此區域投資建設，加上渾南新區利好的政策導向，還吸引了大量外地開發商來沈開發建設，打破以往以別墅為主的局面。現今渾南新區多以中、高檔住宅為主，多為外地開發商開發建設，建筑風格多種多樣，強調異

域風情。平均價格約在3500元/平方米，別墅價格約在6000元—7000元/平方米。

八、房地產相關政策解析

1、中央政策

2003年6月13日央行發布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，即所謂的121號文件，對房地產開發企業的貸款資質提出新要求，各種許可證要求齊全，自有資金應不低于項目開發投資額的30%才可申請貸款，同時個人貸款方面要求商業銀行只能對主體結構已經封頂的住房發放個人貸款。

2003年8月31日國務院出臺《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，即所謂的18號文件，肯定了房地產市場對經濟增長的作用，強調對符合條件的房地產開發企業加大信貸力度。

從上述121號文件精神可看，未來我國房地產業將面臨一場變革，對于房地產開發企業將面臨重新洗牌，對于沈陽這樣一個房地產市場尚未成熟的區域來說，部分房地產開發企業將面臨重新整合，在外地實力開發商（外地資本）大舉入侵的情況下，部分中小開發商面臨退出市場的局面；同時國務院18號的出臺也給開發商一份定心丸，規模和實力的開發商成為將逐漸成為市場主流，這意味著未來市場將更加有序、成熟。

2、地方政策

2003年4月17日，沈陽市公安局《關于調整我市購買商品房落戶政策的通知》，2003年8月16日公安局和房管局又做了補充規定，大大降低了購房入戶門檻。

2003年政府為激活房地產市場，政府不斷推出諸如購房入戶、購房補貼政策，同時簡化購房手續，金融機構推出“轉按揭”等利好政策，此舉將刺激住宅市場的需求。

同時沈陽市政府的32號文件《沈陽市土地儲備辦法》，計劃于2004年4月1日實施，該文

件的出臺，標志著沈陽土地供應走向計劃化、規范化和科學化、有助于沈陽房地產一級市場健康的發展，有利于沈陽房地產市場投資環境的提升。

九、小結

作為本項目的區域大環境，在人文條件上，沈河具有其它地區無法比擬的濃厚的歷史文化積淀，這種整體的城市形象對于一個大型的房地產項目而言是非常有利的，是超出項目本身的額外的輻射力和吸引力，是有利于項目在超出本地區之外進行推廣的一種保證。作為一個房地產剛剛起步的市場，沈陽的經濟提供了這個市場發育和發展的有力保證。從客觀上傳遞給發展商一個信息：在這樣一個地區，我們有理由相信這個市場是值得期待的。

至于本項目，有以下幾個方面的影響：

1、規劃的實施和經濟的發展必然加速城市化進程，推動郊區房地產市場 的發展，促進了購房消費的階梯性。

2、金廊項目的拆遷和棚戶改造，帶來購房群體的增加。

3、各種政策表明，沈陽房地產市場正在走向規劃化，將帶來開發企業的從新洗牌和市場競爭的有序化。

4、無論是金廊項目還是其他區域，都將成為本項目的直接競爭板塊，參與分割有限的需求份額。

總之，新興的市場總是充滿機遇，但風險與機遇是并存的。“未雨綢繆”、“居安思危”，理智的看待市場，冷靜的思考市場是每一個項目成功的前提。

第三篇市場供應分析

目前市場主流供應產品是什么？未來主流供應產品將是什么？主流供應價格多少？哪些產

品最受市場追捧，哪種產品存在市場抗性，本篇通過市場供應分析，了解市場供應動態和趨勢，為項目的定位和市場切入點提供決策依據。

一、住宅市場供應分析

結合沈陽當地的購房消費特性和項目的情況，本次市場供應研究采集范圍為沈河區域及大東區一環范圍內的在售樓盤，其中以中街區域范圍為主力研究對象。研究樓盤為：鵬利廣場花園、皇城東苑、天龍家園、中街北苑、御點江山、領袖E家、府苑名都、地王國際花園、未來城、萬科金色花園、東大智慧馨園、明城花園等樓盤。

1、供應區域

從區域范圍看，上述樓盤主要分布于三個區域，中街北：中街北苑、領袖E家、府苑名都、萬科金色家園等；中街東面：天龍家園、皇城東苑、鵬利廣場花園等；中街南面：御點江山、地王國際花園、東大智慧鑫園、明城花園、未來城等。目前故宮區域范圍內在售物業供應除御點江山外，其他無新盤供應，區規劃信息顯示，故宮區域范圍內原則上不供應住宅用地，將使本項目成為區域范圍內稀有資源，對本項目的開發是一種利好。

2、供應規模 物業規模 供應樓盤

5萬m2及以下 皇城東苑、勝利公寓、東大智慧馨園 5-10萬m2 中街北苑、御點江山、未來城、領袖E家、10-20萬m2 府苑名都

20-40萬m2 鵬利廣場花園、天龍家園、地王國際花園明城花園

從上述物業規模看，除皇城東苑、勝利公寓以及東大智慧鑫園外，其他樓盤的物業規模均在5萬平方米以上，其中鵬利廣場花園、天龍家園、地王國際花園、明城花園等樓盤的物業規模均在30萬平方米以上，且大都為期房，目前沈城樓盤開發正在進入規模時代，規模帶來的品質和配套優化的物業越來越受購房者的追捧，大規模的物業開發正在逐漸成為沈城房地產市場供應的主流。

3、供應戶型/面積

樓盤名稱 物業規模萬m2 主力面積m2 銷售價格元/ m2 主力總價萬元 備注 鵬利廣場花園 40 99.5-107.5 起價3288均價4200 45-50 一期300套 天龍家園 5 130-145 起價3588 45-50 二期

地王國際花園 30 150-180 起價5200 80-100 1000余套

明城花園 6.32 135-155 多層起價3780均價4000 50 共800套一期540 府苑名都 16 190 起價4378 100 328套 中街北苑 9.07 125 均價4000 50 700套 御點江山 5 177.54 均價5200 80-120 現房66套 未來城 — 157 起價4180 65-75 232套

領袖E家 7 160 高層起價4190小高層起價4260 65-70 共400套

皇城東苑 5 120-140 起價3380均價36803496（折后均價）45-55 一期236套 勝利公寓135-155 起價4230 60 120套

從供應戶型和面積看，市場主流供應基本上是大面積戶型，面積主要集中在150-180平方米

之間,為三房兩廳為主，其中府苑名都的主力供應面積高達190平方米，目前市場供應戶型過于集中,前期市場消化了大量的高端客源,隨著房地產價格的上漲,總價不斷上升,客戶層面越來越狹窄,同時渾南等新區的開發建設，各種別墅物業的興起，分流了大量高端客源，留下的市場分額越來越小,大面積戶型空置成為目前沈城房地產發展的重要問題。

隨著外地開發商的進入，沈陽房地產市場掀起新變革，房地產開發越來越理性，越來越有序，產品結構將更加合理，以市場需求為導向的開發模式將成為主流趨勢，可以預見，未來大面積戶型供應將趨于緩和，中小面積的戶型將逐漸成為市場供應熱點。

4、供應價格分析

調查區域內，物業的供應價格基本在4000元/平方米以上（起價），其中以地王國際花園為最，起價高達5200元/平方米，成為該片區內物業價格的領航，從片區看，中街以北區域的供應價格除中街北苑均超過4000元/平方米，中街東區域的起始價格均在4000元/平方米以下，中街以南片區除勝利公寓外，起價亦在4000元/平方米以上，從片區供應價格趨勢看，中街以東區域由于中街商圈的延伸，商業配套日趨完善，看漲, 逐漸成為市場供應的熱點，該片區供應價格可代表樓盤為天龍家園、鵬利廣場花園二期（30-100平方米的精小戶型）。

5、供應總價

調查區域內，市場主流供應總價在50萬元以上，除鵬利廣場花園、天龍家園和皇城東苑外（勝利公寓主力供應為單身公寓），其他物業主力總價均超過50萬元，其中地王國際花園和御點江山主力總價高達100萬，其他東大智慧鑫園、領袖E家和未來城的主力總價在60-70萬元之間。

市場過高總價使物業的銷售壓力越來越明顯，總價在50萬元以下的物業市場還存在很大的缺口，也說明市場沒有完全細分，市場的需求也沒有得到釋放。

二、酒店式公寓市場供應分析

1、沈陽市酒店式公寓市場發展概況

酒店式公寓意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是一種只做服務、沒有任何酒店經營的純服務公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又有信息時代寫字樓的特點，擁有良好辦公、商務設施，是一種綜合性很強的物業管理概念，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體的物業。該類物業往往位于城市的黃金商務區、商業區，由于總價低，物業管理和服務配套完善，成為白領和商務需求的熱點，亦深受投資者的青睞。

酒店式公寓在沈陽房地產市場出現時間較晚，2002年，當代程式、騰龍國際公寓等酒店式公寓在沈城樓市橫空出世，一推出立即受到市場的追捧，成為白領、商務人士和投資者投資的熱點。2003年酒店式公寓成為中高檔房地產市場主流，多數新開發的樓盤中會出現酒店式公寓的產品，但在戶型、面積方面參差不齊，由30平方米—200平方米不等，從銷售方面看，以小戶型（30平方米—70平方米）酒店式公寓更為走俏。目前沈陽市酒店式公寓按小戶型酒店式公寓主要有：騰龍國際公寓、當代程式、皇城酒店公寓、勝利公寓、金茂國際公寓、中潤國際等項目，其它在廣告推廣中提及酒店式公寓的項目有：五里河大廈、鵬利廣場花園、東大國際中心、云頂天廈、艾特國際公寓、渾南新區來美安公寓；皇姑區克萊斯特國際花園、萬眾家園等項目。

2、市場供應分析

考慮本項目特性，使研究范圍具有更大的針對性，本篇以項目周邊及太原商圈在售的酒店式

公寓為主力研究對象。

（1）供應區域

目前沈城酒店式公寓的供應仍然比較集中，主要分布在三好街、青年大街周邊、和平區太原街周邊及中街、北行商圈等地段非常好的商業區及中心市區。小戶型酒店式公寓目前主要集中在太原街周邊及中街周邊等繁華區域，主要目標客戶群是高薪單身白領階層、經商人員、商務人士及投資者。

本項目周邊酒店式公寓供應的樓盤較少，只有位于中街東段的金茂國際公寓。

酒店式公寓樓盤供應

樓盤名稱 物業規模萬m2 主力面積m2 銷售價格元/ m2 主力總價萬元 備注 金茂國際公寓 3.2 40-60 7500（均）35-40 現房 騰龍國際公寓 3.2 49-107 7400（均）35-45 現房 當代程式 2.8 60-65 約5000 30-35 期房

皇城酒店公寓 3 37-75 6100-7800（7樓）30-40 準現房 城建同澤廣場 5.4 35-67 起5488 25-35 期房 勝利公寓 2.3 26-65 4180（起）20-30 期房 中潤國際 3 28—52 4090元（起）20—30 準現房

（2）供應規模

從供應規模看，研究區域內的酒店式公寓樓盤規模大都在4萬平方米以下（城建同澤廣場達到5.4萬平方米），以單幢板式建筑為主，總建筑規模達到20萬平方米（勝利公寓部分為大

戶型住宅），供應量達到1680套，由于以上物業大都在近兩年內開發建設，所以上述供應規模也代表近兩年積累的供應。目前沈陽在建、已建及待建的酒店式公寓供應總量超過30萬平方米。

（3）供應面積

目前，酒店式公寓主流供應面積集中在40-70平方米戶型，其中騰龍國際公寓最大戶型面積更是達到了107平方米，而40平方米以下的酒店式公寓供應存在一定缺口，其中皇城酒店公寓、城建同澤廣場和勝利公寓的部分供應，由于市場主流供應戶型銷售看好，開發商存在一定跟從性，導致市場供應的戶型面積相對集中，這意味著市場還沒有完全細分，40平方米以下小戶型酒店式公寓存在一定的機會。

（4）供應價格

由于酒店式公寓地理位置較好，臨近中心商務區或者是黃金商業地段，交房標準多采用精裝修標準，同時作為高層物業，其銷售價格相對較高，目前現房的酒店式公寓銷售價格達7000元/平方米以上，其中金茂國際公寓均價達到7500元/平方米，騰龍國際公寓亦達到7880元/平方米（均價），其最高銷售價格更是突破8000元/平方米，創沈城樓市天價，目前期房銷售價格也達到5000-6000元/平方米，以當代程式和中潤國際為代表。

由于小戶型酒店式公寓戶型小、購房總價略低的優勢，小戶型酒店式公寓在推廣宣傳中采用首付低、總價少來吸引消費者，部分項目采用成套銷售。今后的小戶型酒店式公寓按套銷售的趨勢前景較好。現有小戶型酒店式公寓的價格要高于中心區域住宅的價格，約高出1500

元/平方米。

總價方面，目前市場酒店式公寓的供應總價十分集中，主力總價在30-40萬元（每套）之間。

（5）市場消化情況

小戶型酒店式公寓由于地理位置優越、交通方便、戶型小、總價低、提供精裝修及全套式酒店服務標準等優勢，深受年輕白領階層和商務人士、經商人員的青睞，更受投資客戶的關注，因此該類物業在沈城問世后，銷售形勢一直看好。金茂國際公寓在短短3個月內，銷售率超過42%，當代程式銷售率也達到90%，中潤國際在短短時間內竟達到93%的良好銷售佳績。當然，與其他沿海發達城市單身公寓火爆的銷售局面相比，沈城的酒店式公寓銷售態勢略遜一籌，由于當代程式的預留口碑對沈城酒店式公寓市場存在一定的影響，使部分投資客戶處于觀望狀態，影響其投資積極性，2004年大量公建及商住用地的供應，以及外地大型開發商大量進駐，將給沈城酒店式公寓市場帶來新的活力和變革，市場亦逐漸走向供需兩旺。

（6）其他供應特征

沈陽市小戶型單身公寓規模狀況：目前供應的小戶型酒店式公寓均是高層建筑，容積率均超過10，每層平均有15戶，基本為精裝修，公共區域的裝修風格接近酒店，相關的配套設施較充足，如：餐廳、健身室、棋牌室、臺球室等，提供的物業服務也與酒店相同，如：洗衣、送餐、收拾房間等項目。

（7）酒店式公寓目標人群研究 A、駐沈商務人員

個人社會和經濟特征：多為外企或大型企業的商務骨干，活躍在沈陽的商業領域，收較高，自己的家不在沈陽。

產品需求描述：對項目的地段、交通要求很高，要求靠近商務區以節省大量的時間，注重戶型的舒適性和便利性，強調亦商亦住的功能。

B、單身白領

個人社會和經濟特征：崇尚個性，個人月收較高，擁有較高學歷，具有較強的自主支配能力，是城市中的新生力量。

家庭生活基本態度和觀念：喜歡簡潔而又豐富的生活方式，崇高個人空間，但生活不追求奢華，追求寬松、自由的生活狀態。

C、投資客戶

個人社會和經濟特征：早年創業的淘金人，已完成了財富的原始積累，并認定住宅是穩定和安全的投資方式。看重投資回報率、風險大小、收益穩定性及變現快的因素。其投資后出租給小型廣告公司、事務所、外籍商務人員和辦事處等。

產品需求描述：地段、產品總價和適租性是其購房時考慮的首要因素。

（8）酒店式公寓籌建項目

項目名稱 上市時間 入住時間 基本情況

地王國際花園 2004．5 約2005年年底或2006年 酒店式公寓為兩棟高層，約300戶左右。具體情況尚未確定。

盛華苑 2004．5 約2005年年底或2006年 酒店式公寓為三棟高層，底部裙樓相連，具體情況目前尚未確定。

銀信商座 2004．8 約2006年 酒店式公寓為兩棟高層，底部裙樓相連，具體情況目前尚未確定。

匯寶國際公寓 2004．6 約2006年 具體情況不詳。

中街區域鵬利廣場花園二期也有10多萬平方米的精小戶型公寓（30-100平方米），將在2004年底推出。

三、小結

1、市場供應過度集中，產品線窄

在住宅市場中，市場的供應戶型基本都在120平方米以上，120平方米以下戶型寥寥無幾，100平方米以下戶型更是難覓蹤影，市場主流供應集中在150平方米-180平方米，總價供應過高，產品線比較單一，與市場實際需求造成一定脫節，造成目前大戶型物業的滯銷現象，隨著年輕及外來購房群體的增加，市場的需求將逐漸回歸理性，無論是酒店式公寓（單身公寓）還是住宅市場，都在呼喚個性化、多樣化精品化的產品。

2、產品品質逐步升級

沈陽供應的樓盤都在兩年前設計開發，由于開發時間比較早，這些樓盤在外立面、設計、整體功能、品質等方面已有所滯后，隨著居民收入水平的提高以及房地產市場的日益成熟和完善，居民對居住環境和質量的要求亦將逐漸提升，規模和高品質的住宅將成為其未來需求。隨著外地規模和有實力的開發商的進入，加上本地實力華新和銀基等開發商的介入，沈城房地產市場涌現了一大批高品質、高檔物業，諸如地王國際花園、天龍家園、河畔新城、萬科金色家園等，促進沈城物業品質的提高，特別是酒店式公寓其完善的配套服務和物業品質已經走在市場的前沿，這將推動沈城物業品質的革命，可以預見未來沈城樓是將走入品質時代。

3、產品缺乏個性，存在一定同質性

從研究區域供應樓盤看，相當部分的產品很大程度上存在同質性，無論是立面、整體功能和品質等，即使是高檔物業，在功能和產品方面也存在諸多雷同，諸如格林豪森、地王國際花園等樓盤，缺乏鮮明的產品個性，特別是酒店式公寓，更是千篇一律，缺乏應有的產品個性。這與當地開發商存在跟從性及購房者的購房觀念有很大的關系，也表明市場尚未成熟，在這樣的市場環境中，對本項目亦是一個發展契機。我司認為由于項目的諸多環境和規模限制，走精品化路線應是本項目的發展方向。

第二篇：【策劃方案提案】南京市酒店式公寓市場分析

南京市酒店式公寓市

場分析

目錄

一、什

么

是

酒

店

式

公寓??????????????????????????????1-9

1、酒店式公寓的概念

2、酒店式公寓的特點

3、酒店式公寓與傳統酒店的比較

4、酒店式公寓與公寓的差異

5、酒店式公寓的優勢

6、酒店式公寓必須具備的條件

二、酒

店

式

公

寓的客

戶

特征????????????????????????????9-10

1、商務人士，分為國內商務人士和國際商務人士

2、投身事業的年輕人

3、還有一種是向以上兩種人群出租酒店式公寓的投資者

三、市

場

前景??????????????????????????????????10-11

1、風險小

2、回報高

3、有專業人員和經營機構替你經營，可信度較高，省事省心

4、新生事物，生命力強

5、市場逐步成熟

四、個案分析 1約

瑟

夫

酒店式公寓??????????????????????11-15

1、項目的基本情況

2、周邊項目情況

3、市場定位

4、SWOT分析

2、鉑領公寓??????????????????????16-18

1、項目的基本情況

2、周邊項目情況

3、市場定位

4、SWOT分析

2、新銳國際公寓????????????????????18-20

1、項目的基本情況

2、周邊項目情況

3、市場定位

4、SWOT分析

六、總結????????????????????????21

隨著南京市房地產市場競爭的日益激烈，各開發商紛紛進行戰

略調整，進行產品差異化經營，對市場進行細分。在市場結構性剩余的背景下，各開發商紛紛看好小戶型的市場，小戶型以它的低總價、低首付受到中等收入，事業起步人群的歡迎。

在房地產結構性調整，部分開發商紛紛看好小戶型的市場的前提下，部分有遠瞻性的開發商進而提出酒店式公寓的市場概念，將眼光瞄準了流動性較大的商務人士和經濟實力有限的年輕人群。

那么究竟什么是酒店式公寓，對酒店式公寓進行經營是否具有可行性呢？下面我們就來進行逐一分析。

一、什么是酒店式公寓

1、酒店式公寓的概念 1.1起源

酒店式公寓的全稱為“酒店式商務公寓”，來源于歐洲的“產權式公寓”，屬舶來品，起源于20世紀70年代歐美國家，由“時權酒店”（TimeshareHotel）演變過來。“時權酒店”是指出售一定時期內使用酒店住宿或娛樂設施的權利，該權利可以上市轉售、轉讓或交換。

1.2概念：發展到今天的產權式酒店，指由開發商將酒店的每間客房分割成獨立產權出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進酒店式物業管理，為業主開展出租服務和理財服務。

1.3發展 國內的酒店式公寓最早出現在深圳，然后在上海、北京、沈陽、南京等地均有開發。2、酒店式公寓的特點

2.1 酒店式公寓是位于大型商圈內，所處位置交通便利； 2.2有統一的裝修風格，配置全套高標準硬件設施和酒店服務系統；

2.3集中解決就餐、健身、會客、休閑等功能，大多配有會所； 2.4聘請專業酒店物業管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其統一經營和管理的公寓；

2.5 對資金的需求上，因其為小面積戶型，單價雖高、但總價低；

2.6

生活配套設施齊全

3、酒店式公寓與傳統酒店的比較

3.1最本質的區別在于這種物業可將每個單元出售給個體買房者，由擁有產權的業主或者委托酒店物業管理公司統一出租經營；

3.2與傳統的酒店相比，酒店式公寓在硬件設施上毫不遜色，而服務更勝一籌：除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服務，真正實現賓至如歸。

4、酒店式公寓與公寓的差異 4.1統一裝修，統一對外經營 4.2 服務周到；

4.3租金獲利比一般公寓要大；

5、酒店式公寓的優勢

酒店式公寓集住宅、酒店、會所等多種功能為一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。

6、酒店式公寓必須具備的條件 6.1 硬性指標：

6.1.1 商業CBD需求

成熟商圈的物業更具投資價值，決定物業有沒有穩定的消費群，成熟商圈對酒店服務式公寓的目標消費群體有著聚集效應，公寓的客源才會源源不斷。

6.1.2 交通需求

便捷的交通和低廉的交通成本，將成為客戶考慮酒店式公寓的基本因素之一。

6.1.3生活配套需求

日常生活使用的能源包括水電、煤氣、熱力這些能源和物業管理費的費用。6.2 軟件配套條件：

6.1裝修標準 要求按照星級酒店標準進行裝修；提供麗晶國際的裝修方案以做參考：

地面：公共部位鋪地面磚；室內廚衛部分鋪地面磚;房間部分鋪1.5cm厚仿實木復合地板柏高牌復合地板

天花：公共部位吊頂，刷乳膠漆；室內局部吊頂,房間部分刷乳膠漆

分戶門：防火防盜門 內

門： 木門

窗： 彩鋁窗，配雙層中空玻璃 外墻： 面磚及局部外墻涂料

廚房： 整體廚柜，弗蘭卡或摩恩水槽,南升牌B型龍頭或摩恩龍頭

衛生間： 地面磚,墻磚；TOTO或美標牌座便器、碗式臺盆,南升牌臺盆龍頭,鋼化玻璃淋浴房及高寶牌雨蓬淋浴龍頭或同檔品

設備標準：分體式冷暖空調，80L電熱水器，天際牌歐式抽油煙機,小天鵝牌烘干機,小天鵝或海爾洗衣機,海信或康佳電視,海爾或榮聲冰箱,尚朋堂牌電磁爐,貝萊爾牌排風扇,雷士開關及插座

多個三層挑空會客中廳，四星級裝潢設計標準，全方位延展客廳功能。

多功能主題會所，集工作休閑于一體，在休閑中體味快樂，在奮斗中體味沉醉，詮釋健康享樂、休閑工作的時尚理念。

多部高速(2.5M/s)高檔電梯，將快速、便捷溶入居家生活。精裝修交付標準中，包括分體式冷暖空調，80L電熱水器等精裝設備，省去個體裝修的諸多不便，入住即可享受星級待遇，公寓不再冷漠，居家不再煩瑣。

6.2.2物業管理

要求按照酒店物業進行管理； 6.2.3經營服務

要求按照酒店模式進行經營；

企業實力、經營管理水平是關鍵，這方面的經驗可以借鑒外地市場，聘請對酒店式管理有著豐富經驗的物業公司，而且還積極與各大酒店預訂機構合作，保證了客源的穩定。

二、酒店式公寓的客戶特征

1、商務人士

分為國內商務人士和國際商務人士。

1.1 主要包括常駐本地機構的商務人員、管理人員、技術人員。由于他們工作年限關系和人員輪替，所以通常只租房而不買房。由于住房補貼高，他們往往會和家屬租住品質好的高檔公寓，這樣便形成了一個龐大的酒店式公寓消費群體，當前國內各大、中城市已形成了高級商務人士階層，這一階層擁有非常可觀的商務消費能力，傳統的物業管理對他們來說早已不能適應其快節奏的生活。

1.2 從另一層面來看，隨著中國加入WTO，將會為南京這樣的大城市帶來數量眾多的境外中小型公司，中小型公司由于其資金實力，既想方便，又想價位合適，那么酒店式公寓應是其最佳選擇。

1.3 還有本地的小企業和SOHO族。南京小企業數量眾多，少數盈利能力強的小企業會購買或租用酒店式商務公寓，用于辦公、休息及接待客戶。

2、投身事業的年輕人

這部分人的生活自理能力不強或沒有時間打理生活，多忙于事業的拓展，但這部分消費群體有一定的經濟實力；

3、還有一種是向以上兩種人群出租酒店式公寓的投資者 這些人的資金實力往往很強，加之小戶型的投資量對于這部分人來說不算多，風險相對較小，轉讓或出租得到的回報率卻較高。

三、市場前景

1、風險小

由于物業由酒店管理公司統一經營，只要有一套房屋出租，所有的客戶都有收益，避免了因空置遭致的零收益。

2、回報高

與普通高檔公寓相比，酒店式服務公寓的租金水平更堅挺。雖然目前南京還沒有真正的酒店式公寓投入運行，但是酒店式公寓裝修標準一般在三星級以上，出租價一般可賣到每天250元/間以上，除去各項費用，業主每月基本可收入3000元左右；

3、有專業人員和經營機構替你經營

可信度較高，省事省心。

4、新生事物，生命力強

雖然它屬過渡性產品，但是這個過渡只是針對一部分人群而言，而隨著市場的發展，時間的推移還會有需要這種產品的人群出現。所以，酒店式公寓將以其特有的生命力繼續活躍在房地產市場上。

5、市場逐步成熟

根據我們了解到的情況，酒店式公寓在南京還屬于市場起步階段，目前有麗晶國際、金陵王府、君臨國際等酒店式公寓面世，根據酒店式公寓在深圳、上海、北京、沈陽等地的發展歷程，相信在隨后的一段時間內南京陸續會有更多的酒店式公寓向市場推出。

四、個案分析

1、約瑟夫公寓

1、項目的基本情況

1.1地理位置

地處南京市新街口程閣老巷與洪武路交匯處，緊鄰新街口商圈。

1.2商業繁華指數

緊鄰南京市第一商業圈，5分鐘步行范圍內，商業環境繁華。

1.3交通情況

1.3.1 道路狀況：周邊有洪武路、程閣老巷等；

1.3.2 公共交通：路線眾多，四通八達，公交線路有：2路、26路、30路、46路、814路（步行1分鐘距離），16路、33路、35路、38路、100路、816、820路（步行4分鐘距離），地鐵張府園站、地鐵新街口站（步行7分鐘距離）。

1.4項目概況：

樓盤用地約1萬平方米，建筑總面積6.9萬平方米，為兩幢高層建筑，1－4層為商業裙樓（面積近10000平方米），A座5—22層為國際化標準寫字間，B座5—31層為514套精裝修單身小戶型。

容積率約6.9，層高2.9米，得房率70%，土地使用年限：剩余土地使用年限57年（1993年4月30日—2063年4月29日）。

內部結構：暗衛，無陽臺；無管道氣，配備電磁爐；

外部結構：中間走廊，東西南北分布，每層20戶，5部電梯（東芝電梯）。

內部配套：地下二層為機動車及非機動車停車庫，建筑面積16685.5平米，提供近300個機動車停車位；

外部配套：羊皮巷菜場、蘇果羊皮巷社區店（步行1分鐘距離），沃爾瑪超市（步行4分鐘距離），中央商場、大洋百貨（步行6分鐘距離）、東方商城、新街口百貨大樓（步行8分鐘距離）。

開發商：南京市城市建設開發（集團）有限責任公司；

設計單位：南京民用建筑設計研究院； 施工單位：南通市第四建筑安裝工程有限公司。物管：物管費3元／平方米 物業管理公司為永和物業管理公司。物業類別：住宅

交付日期：2008年上半年。

2、周邊項目概況

項目周邊：東側緊鄰洪武路，南側為“新達一期”小高層單棟住宅，西側為武學園小區道路，北側為東向單行三車道的程閣老巷。

東側洪武路東為天空之都，為一幢38層商住樓，總高度182米，占地面積4732.2平方米,建筑面積54137.95平方米。

容積率11.40，層高：4.8米，得房率：62% 內部結構：無陽臺，無管道氣；

外部結構：中間走廊，東南西北分布，6梯28戶。戶型：30—65平方米，均價：13500元／平方米，銷售情況：尚剩數十套房源。開發商：南京東渡房地產開發有限公司

物管物管費：2元／平方米（住宅）、3.7元／平方米（辦公）物業類別：商住。

內部配套：17層為公共餐廳，頂層為豪華會所，樓頂建有停機坪。

外部配套：地處新街口商圈，生活配套設施齊全；沃爾瑪超市（步行4分鐘），羊皮巷菜場。

交通：2、26、27、30、33、37、46、60、814路，地鐵新街口站（步行7分鐘）。

3、酒店式公寓的市場定位 3.1 南京酒店式公寓的市場需求

如開篇所述，由于南京市目前產品類同而導致整體房地產市場不夠活躍，而小面積的戶型卻受到眾多人士的追捧；另一方面，南京作為江蘇省省會城市、位于長三角核心地帶，商務活動頻繁，商務人士流動性大，對酒店式公寓有較大的需求。

3.2 南京市酒店式公寓處于起步階段，同類優質產品稀缺，更重要的是由于新街口地段土地的稀缺性，類似產品出現較少，本項目可以在一定程度上刺激消費者的購買欲望。

3.2.1 酒店式公寓對于南京市場來講雖然是個新興的產品，但是就全國范圍內來講已經有2-3年的發展歷程，大多商務人士和年輕人士已經能夠接受此類產品，而我們的主要客戶對象也正式這部分人群，因此產品應該是適銷對路的。

3.2.2所以本項目市場定位為高端的酒店式公寓可行性較大。

4、項目SWOT分析 4.1項目優勢分析

4.1.1 地段優勢

南京市第一商業圈，商業繁華，大型銀行、超市眾多。

4.1.2 交通優勢

新街口地鐵站點附近（步行時間7分鐘內）；主要交通干線公交站點附近（步行時間3分鐘內）；商業網點/寫字樓集中區域附近（步行時間3分鐘內）。

4.1.3 物業管理優勢

該物業為永和物業，2005南京金牌社區管家。

4.1.4 品牌優勢

城開品牌形象好，案名富有深意，精裝修，形象代言人為吳大維先生。4.2項目劣勢分析

4.2.1周邊無明顯自然景觀優勢，南部為早期居民住宅，檔次低。4.2.2地處鬧市區，空氣質量差，噪音較大。

4.2.3 層高2.9米，附近天空之都層高4.8米，存在較大的市場沖擊。

4.3項目機會分析

4.3.1南京市已逐漸形成購買酒店式公寓的潮流。4.3.2 地鐵的增多，項目地塊價值的提升。

4.3.3 國際商務人士來寧的增多，商務活動日趨頻繁。4.4項目威脅分析

4.4.1周邊天空之都等項目對本項目存在市場競爭。

2、鉑領公寓

1、項目的基本情況

1.1地理位置

應天西路91號

1.2商業繁華指數

河西主干道區域，商業日趨繁榮

1.3交通情況

1.3.1 道路狀況： 應天大街及高架橋

1.3.2 公共交通： 39路、63路、86路、113路、126路、301路、803路（步行3分鐘到公交泰山路站）

1.4項目概況：

由4棟建筑組成，占地面積15147.4平方米，總建筑面積約3.12萬平方米，容積率1.63。南面兩棟多層商住樓緊鄰應天西路，1層為風情商業街，2—4層為142套帶電梯挑高SOHO公寓，北面兩棟為151套小高層住宅。

2、周邊概況

東側為金陵汽車駕駛員培訓基地，南側為應天西路高架橋，西側為南京建功達工程機械有限公司，北側為南京電力電容器廠、海軍江蘇物資站。

3、項目SWOT分析 4.1項目優勢分析

4.1.1 地段優勢

位于河西交通主干道，成熟商業配套，人氣旺盛。

4.1.2 交通優勢

公交線路眾多，39路、63路、86路、113路、126路、301路、803路（步行3分鐘到公交泰山路站），應天西路高架橋在項目南部經過。

4.1.3 物業管理優勢 江蘇星漢物業管理，優質物業。4.1.4 宣傳優勢

鉑領挑人，另類促銷，吸引媒體的眼球。

4.2項目劣勢分析

4.2.1緊鄰應天西路高架橋，噪音較大，空氣質量差。4.2.2 周邊環境較差，難以樹立高端物業形象。4.2.3 缺乏自然景觀

4.2.4 限定年齡段及學歷，流失部分客戶。4.2.5 價格偏高 4.3項目機會分析

4.3.1河西新城區的開發帶動，項目地塊價值的提升。4.3.2政府規劃 4.4項目威脅分析

4.4.1

處于整體提升檔次區域，人口素質較差。

3、新銳國際公寓

1、項目的基本情況

1.1地理位置

建鄴區廬山路128號

1.2商業繁華指數

地處奧體CBD中心，各項生活配套設施都處在待建狀態

1.3交通情況

1.3.1 道路狀況： 廬山路、興隆大街

1.3.2 公共交通： 86、92路、134路、河奧線，地鐵二號線向興站

1.4項目概況：

項目位于河西新城CBD中心，西臨奧體中心，項目占地19畝，總建面積7萬多平方米，是一個集商務、酒店式公寓和商鋪為一體的綜合性大樓。

大樓分為主樓和裙樓兩個部分，主樓22層，裙樓7層。裙樓1-2層為商鋪，一層層高4.8米，二層3米；3—7層為平層精裝國際公寓，層高3.2米，單套面積從37-70㎡不等；8-22層為5米挑高時尚公寓。

開發商：南京歐瑞房地產開發有限責任公司。

物管費2元／平方米，物管公司為南京東渡物業管理有限公司。物業類別：住宅。

土地使用年限：2003年3月15日—2073年3月14日。

2、周邊概況

東側為廬山路，南側為紫金西區中央，西側宋都奧體名座，北側為新城大廈。

3、項目SWOT分析 4.1項目優勢分析

4.1.1 地段優勢

位于河西奧體CBD中心，未來各項生活配套設施齊全。

4.1.2 交通優勢86、92路、134路、河奧線，地鐵二號線向興站

4.1.3 物業管理優勢 東渡物業，優質物業。4.2項目劣勢分析

4.2.1 得房率偏低

4.2.2 過街馬路設計過寬，不利于日常生活。4.3項目機會分析

4.3.1奧體CBD中心，未來發展機遇大。4.3.2政府規劃 4.4項目威脅分析

4.4.1 存在眾多河西樓盤的市場競爭。4.4.2 缺乏商業配套和人氣。

七、總結

從長遠來看，南京酒店式公寓的市場需求還是很大的，但目前酒店式公寓多集中在交通配套發達、便捷的新街口、湖南路等重點商圈，并在建造、銷售上容易受國家政策的影響，自身的銷售壓力也很大。酒店式公寓作為一種新興的住宅產業形態，在國際商務日益融合，住宅觀念不斷更新的時代，不再僅僅是一種住宅的過渡，而是被賦予了新的生活理念。

第三篇：酒店式公寓策劃推廣文案

廣告語：

?

?

?

?

?

極盡高尚的環境，無可媲美的舒適和便利—您憧憬的生活方式 以客為尊，追求完美 酒店式公寓 國際商務往來的尊榮平臺 *****酒店式公寓 五星級的投資回報 省心理財計劃 多重投資安全保障

? 源自********的五星級酒店管理團隊

? 稀缺地段，成倍增值

? 主流大盤，國際社區，投資上品

? 充滿設計感的時尚空間

? ****酒店式公寓，引領高端租市

? 國貿大廈，包容最佳尺度生活

? 傲視城市璀璨，生活更添燦爛

? 鉑金年華、極品生活

? 享受生活，商業配套，休閑運動，優美環境，提倡精神休閑

? 輕松，小戶型，零首付，完美配套，生活輕松

? “**，您溫馨的家”

? 高質素國際型精英聚居之地。美國著名酒店物業管理服務。

? 五星級美式管家，把服務變成了藝術

? 周全高尚的配套，讓業主生活無憂

?

?

?

?

?

?

?

?

?

?

宣傳文案：

輕松的付款方式，讓白領放心入住 常熟北黃金地段，滿足了白領的驕傲 獨立自由、舒適享受、知識高效 方便且優雅高尚的居住環境，承納精英一族的曠達人生，是身份的象征，更是氣度的顯現。用來生活的建筑，就該尊重人性對寧靜的渴求 好建筑，最懂謙虛的偉大，聰明人最懂退一步、海闊天空的道理，他們智慧的藏身在距離市中心****公里的靜地，賞視虞山悠悠綠景，和不為世俗打擾的清高生活。裕坤·國貿是富商名流的家，堪稱時代主人，目中沒有價錢、只有價值，心中只有駕越、沒有夢想。*****位于在常熟市*******，緊靠海虞北路和珠江路。依托便利的交通網絡，進出該樓盤都十分的方便。商業環境和氛圍十分濃厚，資訊交流快捷方便，能最先感受到常熟市的跳動 服務，源自對生活的一種理解 項目全面啟動，裕坤·國貿新樓座逆境開盤

? 店設施配備齊全，有室內游泳池、室外網球場、桑拿房、健身房、臺球室、大小商務會議室、宴會廳、日式料理咖啡廳、酒吧等。同時公寓根據不同的地域和功能，因地制宜，合理布置人工生態植物群落，為您的生活質量提供優質保證。

? 特色推出“包租”服務，為業主全面代理房屋出租、代收房費、代繳

水電座機費及物業管理費，并利用“包租”所具有的資源整合、共享優勢，為業主尋求優質、穩定的租房客戶。

? 公寓內綠茵環繞，有景暇意，讓人忘卻城市的喧囂，盡情享受自然的寧靜。公寓***套客房個性化的設計新穎別致，讓您到家體會到家的溫馨和舒適。中西式餐廳，超大型充氣式娛樂區，網球場，模擬高爾夫球場，游泳池，健身房，美容廳一應俱全，多功能廳，會議室，商務中心配套齊全，讓您再居家的同時享受休閑和商務的便利。

? 公寓設計獨特，經驗豐富的國際化酒店管理方式，入住舒適，講求

舒適家居，請調優雅的公寓單位，是居家的最佳選擇。

? 全方位的休閑娛樂使您的生活豐富多彩，室內溫水游泳池、室內高

爾夫練習場、健身房、桑拿、網球場隨時歡迎您的加盟。閑暇之余，亦可到網吧、咖啡廳、閱覽室小憩片刻，悠然自得。還有您的孩子們，在兒童世界和游戲室可盡情展現他們的童真稚趣。

? *****的酒店式服務，凸現了以人為本的新理念，為住客提供各種

生活及工作上的服務，以滿足住客的不同要求。

? 在裕坤國貿公寓，層次分明的功能間隔里是寬敞明亮的居住空間，體貼入微的家居生活。簡約、適用的戶型設計所提供的是從一居到四居到躍層的自由選擇；緊湊通透、動靜分明、功能齊全的布局，在幽雅的色彩、簡約的線條中將傳統與現代有機的融為一體；方正得體、完整純粹的客廳，在科學的人體工程設計中，有效控制走向次衛(來自次臥和餐廚區)的人流，提供絕對的休閑空間，盡享日月尊崇，體驗至上舒適；明晰耐用，干濕分離的廚房，真情奉獻從忙碌工作中徹底解脫出來的載體；獨立洗衣空間，入墻管道，微觀化裝飾的居室附件，視覺所觸之點滴空間皆備便捷、幽雅與舒適；縱容私秘、無礙分享的臥室可將情與愛盡情演繹至極；國際化全維度落地觀景露臺，在完美純粹，無限開闊的視野中獲得觀賞完美的權利，讓居家生活得到自然與和諧的高貴感受。

? 裕坤·國貿廣場正是源自對生活的深刻理解，成就高層

建筑功能方方面面的細致體貼的改善與創新，在建筑藝術、技術、服務上達成新的突破，使產品趨向精致與完

美，使人享受酒店式服務的完善。

?

第四篇：酒店式公寓命名方案

生活需要一種純樸態度，也需要一種審美心態

前序：

2012年是廣州開發區科技人員公寓值得紀念的一年，不單迎來了新的冠名------廣州香雪國際公寓，而且屆時廣州地區最大的五星級酒店公寓將矗立在人們的面前。麗目一觀，公寓兩棟如“白梅含蕾”狀的地標式高層以現代建筑審美方式承襲了“蘿崗香雪”的歷史美景；事觀，其兩棟似“彩浪踏波”般的電梯洋房設計理念又暗合了嶺南騎樓的地域建筑風格，從而達到了現代時尚潮流與歷史地域特點兩者的完美融合，堪稱理念上的得意之作。

為了配合公寓的全面開放，近日公司向全體員工征求21個項目的命名。作為科寓人，本人經過反復推敲“科技生活，溫馨之家”的科寓理念后，引入中國傳統審美心態，以及自身的人生頓悟，融會貫通形成了以歷史地域特色為依托，生活和審美心態為主題的命名思路。為了保證命名思路體系的連貫性，也是為了方便做構思描述，將原有的分類和排序做了一個調整，希望諸位品評者能夠予以理解。

三棟公寓大樓主體：

酒店式公寓不同于酒店的宍偉奢華風格，其主打旋律還是生活。

本人認為：一個人，不管所面臨的職場搏殺如何的刀光劍影，社會競爭如何的殘酷無情，但凡回家之后都應該享受回歸平靜。所以，“從容”、“淡泊”、“坦然”、“平常心”作為人們追求的四種心態應該在“家”這個環境下得到最大限度地展現。作為“科技生活，溫馨之家”理念的詮釋，科寓人應該細心體會這四種心態的廣泛內/ 6

涵，在方方面面為住客營造擺脫社會的浮躁，重拾圣心的條件，讓他們感受到無論圍墻外是如何的紛亂，至少圍墻內還是一塊凈土，以此抓住客人的心理需求。1.B棟公寓

從淡家園（取自“從容淡定”之意）2.C棟公寓

坦然樓

（取自“坦蕩自然”之意）3.D棟公寓

平境港灣（取自“平靜心境”之意）

A棟酒店主體以及相關配套命名：

A棟酒店是整個公寓的精華所在，也是科寓的對外窗口以及特色理念的集中表現，其重要性是不容置疑的。

我為了彰顯我們的文化地域內涵，引領來訪者更好的品味新嶺南藝術的裝潢風格，導入了中國傳統審美心態來作為命名的根源。

眾人所知，著名的古代文學評論家劉勰在《文心雕龍·神思》中指出“陶釣文思，貴在虛靜，疏瀹五臟，澡雪精神。”

“天地與我同根，萬物與我一體”，此為《五燈會元》中的話。《五燈會元》還有這樣的話：“若也于己無亊，則勿妄求。妄求而得，亦非得也。汝但無心于亊，無亊于心，則虛而灱，空而妙。”這就是“虛靜”——生命的至高存在狀態。只有在“虛而灱，空而妙”的境界里，生命和世界才會在我們眼前煥發出絢丼的光彩。

“澄懷味象”是魏晉南北朝時期的畫家宗炳在《畫山水序》中提出的主張。體現了宗炳的“暢神說”，“萬趣融其神思……暢神而已“，也就是說，觀賞風景，引起無限的情思，目的只不過是讓精神愉快罷了。

創作者此番引經據典，一方面是說明對具有歷史地域特色東西的欣賞需要以國人自己的審美心態去品評；另一方面還要說明的是，“虛靜”、“澄懷味象”、/ 6

“暢神”也都是一種悠然自足的人生態度的描述，是與我們之前提到的“從容”、“淡泊”、“坦然”、“平常心”的生活態度同出一轍、遙相呼應的。

本人希望通過歷史的、文化的命名來提升酒店的高貴，但又擔心過分的高貴會與公寓其它部分的命名理念相悖。并運的是，老祖先留下的審美心態神奇地達到了這種平衡，這讓我興奮不已，也許這也是“澄懷味象，妙手偶得”的結果吧。

1.A棟公寓

虛靜閣 2.A棟公寓一樓大堂吧

味象吧 3.A棟供用戶22樓行政酒廊

暢神會館

A棟酒店文化娛樂相關配套

原創人認為書吧和KTV有著文化娛樂的性質，所以把它們作為一個主題放在了一起。在這里我依托公寓的地理優勢，引入了“蘿崗香雪”的文化概念，借用唐宋著名詩詞大家之“手”使到酒店的文化娛樂設施更具詩情畫意。

此外，作者還參考了清朝時廣東“茶居”的概念，在這里的“居”原意是隱。當時每個村莊，百步之內，必有一茶居。這些茶居，不像廣州的大茶樓，可容數百人；每一小“居”，約莫只容七八張四方桌、事十來個茶客。“居”的概念引入是為了說明KTV小包房人數不多，幵代表著客人小隱于市唯想自樂的愿望。

KTV的大包房本人只用“梅雪爭春”來命名。其寓意是包房里人數眾多，客人一展歌喉，爭奇斗艷，好不熱鬧，但是讀過詩句下半闕的人就會理解冬梅白雪各有千秋，互有長短，爭相展現之后又能惺惺相惜，這種收放自如的從容也是一層令人向往的境界。/ 6

4.A棟公寓一樓書吧

一枝春·梅 《贈范曄》

南朝 宋 ·陸凱 折梅逢驛使，寄與隴頭人。江南無所有，聊贈一枝春。

5.A棟公寓事樓1號KTV（最大的KTV包房）

梅雪爭春 《雪梅》（之一）

宋·盧梅坡

梅雪爭春未肯降，騷人擱筆費評章。梅須遜雪三分白，雪卻輸梅一段香。

6.A棟公寓事樓2號KTV

暗香居

《梅》

宋·王安石

墻角數枝梅，凌寒獨自開。遙知不足雪，為有暗香來。

7.A棟公寓事樓3號KTV

憶梅居 《憶梅》

唐·李商隱

定定住天涯，依依向物華。寒梅最堪恨，長作去年花。

8.A棟公寓事樓4號KTV

逸韻居 《梅花絕句》（之事）

南宋·陸游

幽谷那堪更北枝，年年自分著花遲。高標逸韻君知否，正是層冰積雪時。

9.A棟公寓事樓5號KTV

蕊寒居 《墨梅》

宋·朱熹

夢里清江醉墨香，蕊寒枝瘦凜冰霜。如今白黑渾休問，且作人間時世妝。/ 6

10.A棟公寓事樓6號KTV

傍梅居 《雪梅》（之事）

宋·盧梅坡

有梅無雪不精神，有雪無梅俗了人。日暮詩成天又雪，與梅幵作十分香。

A棟酒店餐飲相關配套

作為具有濃厚西方因素的餐飲配套設施，Paradise 在英語里的意思是“天堂”、“伊甸園”。在這里，我改用“天域”僅僅是為了避俗，與其英文的主體意思還是吻合的。

11.A棟公寓三樓西餐廳

Paradise（天域）西餐廳

A棟酒店會議相關配套

會議室在人們心目中作為政商活動的一個縮影，就像一個棋盤，盤中高手博弈，雖然沒有硝煙，但是一招謀略，一步決策，無不決定著一個公司或者一個國家的命運，幵且影響著無數人的未來。

創作人之前也看了一些著名公司鬼使神差一般的會議室命名，給了自己一番啟迪，擺脫了思想的枷鎖，率性而為。

本人一直認為“幻想”是一個美妙的時刻，作為一個喜歡天馬行空的人，我依舊執著地相信------在一個不曾存在的世界上，有著一群壯志凌云的豪杰強者，他們一生金戈鐵馬龍戰魚駭；檣櫓飛灰志在六合。/ 6

經過這通思想奔逸，結合之前對會議室一番陽剛的詮釋才有了以下這番創作。

12.A棟公寓四樓多功能廳（可容納150人）

13.A棟公寓四樓會議室（可容納80人）

14.A棟公寓五樓1號會議室（可容納30人）15.A棟公寓五樓2號會議室（可容納20人）16.A棟公寓五樓3號會議室（可容納20人）17.A棟公寓五樓4號會議室（可容納20人）18.A棟公寓五樓5號會議室（可容納15人）/ 6

驚濤駭浪與之一搏-------搏浪廳

群英會盟為之宇內-------會盟廳

勇者無畏爭雄天下-------無畏廳

逐鹿中原九五之尊-------逐鹿廳

縱橫六合誰與爭鋒-------縱橫廳

問鼎九州皇者霸氣-------問鼎廳

煮酒論劍笑泯恩仇-------論劍廳

第五篇：酒店式公寓策劃推廣文案

廣告語：

?

?

?

? 極盡高尚的環境，無可媲美的舒適和便利—您憧憬的生活方式 以客為尊，追求完美

酒店式公寓 國際商務往來的尊榮平臺 豪庭酒店式公寓 五星級的投資回報

?

?

?

?

?

?

?

?

?

?

?

宣傳文案：

?

?

? 省心理財計劃 多重投資安全保障 源自金佰利的五星級酒店管理團隊 稀缺地段，成倍增值

主流大盤，國際社區，投資上品 豪庭國際酒店式公寓，引領高端租市 鉑金年華、極品生活

享受生活，商業配套，休閑運動，優美環境，提倡精神休閑 五星級美式管家，把服務變成了藝術 周全高尚的配套，讓業主生活無憂

用來生活的建筑，就該尊重人性對寧靜的渴求 服務，源自對生活的一種理解

設施配備齊全，有室內游泳池、室外網球場、桑拿房、健身房、臺球室、大小商務會議室、宴會廳、日式料理咖啡廳、酒吧等。同時公寓根據不同的地域和功能，因地制宜，合理布置人工生態植物群落，為您的生活質量提供優質保證。

特色推出“包租”服務，為業主全面代理房屋出租、代收房費、代繳水電座機費及物業管理費，并利用“包租”所具有的資源整合、共享優勢，為業主尋求優質、穩定的租房客戶。

公寓內綠茵環繞，有景暇意，讓人忘卻城市的喧囂，盡情享受自然的寧靜。公寓150套客房個性化的設計新穎別致，讓您到家體會到 家的溫馨和舒適。中西式餐廳，超大型娛樂區，網球場，游泳池，健身房，美容廳一應俱全，多功能廳，會議室，商務中心配套齊全，讓您再居家的同時享受休閑和商務的便利。

? 公寓設計獨特，經驗豐富的國際化酒店管理方式，入住舒適，講求舒適家居，請調優雅的公寓單位，是居家的最佳選擇。

? 全方位的休閑娛樂使您的生活豐富多彩，室內溫水游泳池、健身房、桑拿、網球場隨時歡迎您的加盟。閑暇之余，亦可到網吧、咖啡廳、閱覽室小憩片刻，悠然自得。還有您的孩子們，在兒童世界和游戲室可盡情展現他們的童真稚趣。

? 豪庭國際正是源自對生活的深刻理解，成就高層建筑功能方方面面的細致體貼的改善與創新，在建筑藝術、技術、服務上達成新的突破，使產品趨向精致與完美，使人享受酒店式服務的完善。