第一篇：房地產企業土地增值稅清算的流程是什么(精)

土地增值稅的清算條件

(一符合下列情形之一的,納稅人應進行土地增值稅的清算: 1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;3.直接轉讓土地使用權的。

(二符合下列情形之一的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算: 1.已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;2.取得銷售(預售許可證滿三年仍未銷售完畢的;3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;4.省稅務機關規定的其他情況。

房地產企業土地增值稅清算的流程是什么,哪些問題比較突出呢,企業應該注意什么? 清算申請與受理

第八條凡符合應辦理土地增值稅清算條件的納稅人,應在90 日內向主管地方稅務機關提出清算稅款申請,并據實填寫《土地增值稅清算申請表》(附件2,經主管地方稅務機關核準后,即可辦理竣工清算稅款手續。對納稅人清算土地增值稅申請不符合受理條件的,應將不予核準的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。

第九條凡主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目,主管地方稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》(附件3并送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內,填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務機關。經主管地方稅務機關核準后,在90日內辦理清算稅款手續。

第十條納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時,應向主管稅務機關提交有關清稅項目資料,并填寫《土地增值稅清算材料清單》(附件4。須提交的有關資料如下:(一項目竣工清算報表,當期財務會計報表(包括:損益表、主要開發產品(工程銷售明細表、已完工開發項目成本表等。

(二國有土地使用權證書。

(三取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。

(四清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。(五能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。

(六銷售商品房有關證明資料,以商品房購銷合同統計表并加蓋公章的形式,包含:銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。

(七清算項目的工程竣工驗收報告。(八清算項目的銷售許可證。

(九與轉讓房地產有關的完稅憑證,包括:已繳納的營業稅、城建稅、教育費附加等。

(十《土地增值稅清算鑒證報告》。

(十一《土地增值稅納稅申報表(一》。

(十二稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。第十一條納稅人應準確、據實填寫各類清算申報表和相關表格;納稅人委托中介機構代理進行清算鑒證的,在《鑒證報告》中應詳細列舉清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關鑒證信息。

第十二條主管地方稅務機關在收取納稅人提交的申請材料和《鑒證報告》時,應認真核對納稅人提供的資料,并嚴格按照《鑒證報告》標準格式進行驗收,對納稅人提交的申請材料齊全的,主管稅務機關應予以受理,并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》(附件5交納稅人轉入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內容不規范、審計事項情況不清楚的,應退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補充資料,并向納稅人開具《土地增值稅清算

補充材料通知書》(附件6交納稅人,待清算資料補充完整后,重新辦理稅款清算手續。

房地產企業在土地增值稅清算中存在的問題

按照現行《土地增值稅暫行條例》,土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象,以增值額為稅基,并按照30%-60%的四級超率累進稅率進行征收。但由于房地產開發的成本項目繁多,核算起來難度很大,因此土地增值稅的征收方式一直是每年按照房地產項目的預計銷售收入預征,然后在項目竣工驗收后進行清算。但由于預征率較低,預征的稅款只占清算稅款很小的比例,大部分的土地增值稅都是在清算階段繳納的。而按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號的要求,符合以下條件之一,才進行土地增值稅清算:房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;直接轉讓土地使用權的。針對上述規定,一些房產項目常采取消極的手段來達到不繳或遲繳稅款的目的,比如在進行預售后,拖延項目工期,不實現竣工。或者在竣工后銷售的,保留一定比例的開發產品,故意不實現土地增值稅清算的條件。這些手段可

能確實能夠實現延緩清算的目的,但是由此可能會影響企業的經營,甚至可能產生法律和稅務上的風險。

編輯本段拖延清算時間給企業帶來各種風險

1、稅務風險

一方面,回款速度受到增值稅清算時間的影響。滾動開發是現行

房地產開發的主流模式,這種開發模式特別依賴銀行貸款和預售收入來支撐項目開發,因此,其銷售的回款速度將直接影響到房地產項目的開發成本,回款的速度越快,開發的資金成本也就越低,利潤空間就會加大。如果企業保留著相當部分的開發產品不進行銷售,首先影響的就是企業的資金回收。資金回收的速度越慢,開發的成本就越高。另一方面,捂盤惜售的結果可能導致增值額越來越高,繳納的稅款越來越多。現今,除了房地產企業主動清算外,大部分樓盤只要符合條件還可能由稅務機關主動進行清算。《土地增值稅清算管理規程》(國稅發(200991號中列舉了稅務機關主動清算的條件,包括已竣工驗收的房地產開發項目;已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;取得銷售(預售許可證滿三年仍未銷售完畢的等。但不排除將來稅務機關進一步提高主動清算的條件。屆時樓盤的增值額可能會比現在更高,有些企業早年開發的樓盤增值額占比現今已會達到200%以上,土地增值稅將達到利潤的60%,因此導致整個項目的適用比例提高。所以,延緩土地增值稅清算的時間不能過長,需要綜合考慮市場的發展和政策變化的風險。

2、法律風險

首先,沒有進行土地增值稅清算的項目公司不能進行注銷。《稅收征管法》第十六條規定,且在向工商局辦理注銷前,需要進行稅務注銷。而且《稅收征收管理法實施細則》也要求納稅人在辦理注銷稅務登記前,應當向稅務機關結清應納稅款、滯納金、罰款,繳銷發票、稅務登記證件和其他稅務證件。因為房地產項目公司有大量土地增值 稅款沒有清算，所以不可能獲得注銷。實際上，房地產行業中進行注 銷的項目公司不足三分之一。據了解，房地產行業一般采取一 個開發項目一個項目公司的經營模式。一段時間之后，房地產企業可 能積攢了數量可觀的項目公司，在管理上十分混亂和不便。雖然這些 項目公司都具有開發資質，具有一定的殼價值，但由于在稅務上存在 很大的不確定性，很難進行整體出售。其次，拖延工期可能產 生合同上的風險。房地產企業在項目沒有竣工之前進行預售，在預售 合同中一般和買方約定交房日期和辦理房產證書的時間。如果房地產 企業只考慮了避免土地增值稅清算，而把工期延長，遲遲不完成竣工。那么可能會影響與買方的合同履行，產生不必要的糾紛，甚至可能面 臨集體訴訟。

第二篇：房地產企業土地增值稅清算政策盤點及分析

房地產企業土地增值稅清算政策盤點及分析

2006年底，國家稅務總局下發了國稅發[2006]187號文件，明確規定了國家稅務總局將于2007年2月1日起，對房地產開發企業進行土地增值稅的清算，此文件的出臺引起了各界的關注。隨后，北京市地方稅務局也先后下發了京地稅地[2007]134號及京地稅地[2007]138號文件，明確了北京市土地增值稅清算的具體管理辦法。為幫助企業正確地理解和掌握土地增值稅的新政策，做好房地產企業土地增值稅的清算工作，中國稅網于2007年6月27日舉辦了“房地產嘉賓訪談—土地增增值稅清算政策”，主要內容有：土地增值稅的政策盤點、土地增值稅清算政策詳解及土地增值稅優惠政策。

主持人：大家下午好，歡迎光臨中國稅網在線直播室，本次論壇的主題是房地產開發企業如何應對和統籌安排土地增值稅的清算事項。

于蕾：本次主題是針對北京市土地增值稅配套文件的研討。主要內容有土地增值稅的政策盤點、近兩年來土地增值稅的主要政策變化和北京市土地增值稅配套文件的探討。

一、土地增值稅的重要文件：

綜觀土地增值稅的政策變化，重要文件有：土地增值稅暫行條例、土地增值稅暫行條例實施細則、財稅[1995]48號文件（雖然個別條款已經失效或者廢止，但仍具有指導性意義）與最近發布的財稅[2006]21號文件和國稅發[2006]187號文件。

二、土地增值稅清算政策詳解

1、對清算單位、計稅單位的稅收政策規定

清算單位：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

計稅單位：開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

北京市相應政策規定——

土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產開發項目為對象，對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額。

2、土地增值稅的清算條件

符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。

符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（4）省稅務機關規定的其他情況。

北京市相應政策規定——

符合下列情況之一的，納稅人應到主管地方稅務機關辦理土地增值稅清算手續：（1）全部竣工并銷售完畢的房地產開發項目；（2）整體轉讓未竣工的房地產開發項目；（3）直接轉讓土地使用權的項目；（4）納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發項目。

符合下列情況之一的，主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）納稅人開發的房地產開發項目已通過竣工驗收，在整個預（銷）售的房地產開發建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）經主管地方稅務機關進行納稅評估發現問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產開發項目。

房地產開發企業納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。

3、土地增值稅的清算時間

屬于主動性清算對象的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；屬于被動性清算對象的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。

北京市相關規定：凡符合應辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應在90日內向主管地方稅務機關提出清算稅款申請，并據實填寫《土地增值稅清算申請表》，經主管地方稅務機關核準后，即可辦理竣工清算稅款手續。對納稅人清算土地增值稅申請不符合受理條件的，應將不予核準的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。

凡主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目，主管地方稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》并送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務機關。經主管地方稅務機關核準后，在90日內辦理清算稅款手續。

4、計稅收入的確定

（1）相關收入的確定

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益；清算收入只包括清算單位的物業銷售收入；清算時未取得銷售收入的，如分期收款，實際操作中多以合同記載金額確認，需與主管稅務機關溝通；租金收入不計入。

（2）納稅人應重點關注特殊收入事項，如代收費用、非直接銷售和自用房地產的收入等。

對于代收費用，要按照《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）的相關規定進行計算收入與加計扣除的處理。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

非直接銷售和自用房地產的收入確定：房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

①按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

5、扣除項目涉稅風險要點

（1）扣除憑證：須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（2）前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費的稅務認定。

（3）配套設施的扣除、裝修費用、預提費用、公共成本的分攤。

（4）借款利息

房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

北京市相應政策規定——扣除項目

各項成本和費用應按實際發生額確認扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項預提（或應付）費用不得包括在扣除項目金額中。

納稅人應向稅務機關提供合法有效憑證，方可據實扣除項目金額的范圍如下：納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用；納稅人在房地產開發過程中實際發生的土地征用費用、耕地占用稅、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補償費用等支出；納稅人在銷售房地產過程中繳納的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。

北京市相應政策規定——公共配套設施扣除

公共配套設施費的扣除范圍確認，以房地產開發中必須建造、但不能有償轉讓的非營利性的社會公共事業設施所發生的支出確定。非營利性的社會公共事業設施主要是指：物業辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開發項目配套設施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設施面積后再計算分攤。

對于成片開發分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發生的費用進行分攤。

對于后期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調整分攤。

北京市相應政策規定——利息扣除

對開發土地和新建房及配套設施的費用（銷售費用、管理費用、財務費用）扣除的確定，對財務費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的5％計算扣除。

對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產開發費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10％進行計算扣除。

6、核定征收

房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

北京市相應策規定——核定征收

地方稅務機關在清算審核、納稅評估、稽查檢查工作中，發現納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入進行核定征收土地增值稅（征收率另行制定）：依照法律、行政法規的規定應當設置財務帳簿未設置的；或雖設置財務帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的；擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；符合土地增值稅清算條件，未按照規定期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期改正，逾期仍不清算的；

納稅人未如實進行土地增值稅清算申報，計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

北京市相應政策規定—建安成本扣除的核定

土地增值稅清算項目的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用應按實際發生額據實扣除，但發現有下列情況之一的，應按本通知規定的標準核定扣除：無法按清算要求提供開發成本核算資料的；提供的開發成本資料不實的；發現《鑒證報告》內容有問題的；虛報房地產開發成本的；清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務局制定的商品住宅單位面積建安造價扣除金額標準，又無正當理由的。

高層商品住宅（7層以上）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米2263元；多層商品住宅（7層及以下）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米1560元。對于不同竣工年代的商品住宅項目，可以按照《分類房產單位面積建安造價修正系數表》進行相應系數修正。

7、如何做好土地增值稅清算工作

清算前的準備工作、清算期的安排、清算資料的準備、中介機構的選擇。

8、納稅人土地增值稅自查要點

收入自查、扣除項目自查、特殊事項自查。

第三篇：土地增值稅清算流程明白紙[最終版]

土地增值稅清算流程明白紙

一、土地增值稅清算條件

(一)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的。

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的。

（三）直接轉讓土地使用權的。

（四）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在８５％以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的。

（五）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

（六）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

二、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清

算。

開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

普通住房標準為同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下、實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1.44倍以下。普通住房

1面積標準以房屋產權證上注明的建筑面積為準，不包括單獨注明的車庫、地下室面積。

三、納稅人清算土地增值稅時應分項目提供清算資料:

1、土地增值稅清算表及其附表。

2、房地產開發項目清算說明。主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

3、項目竣工決算報表。

4、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同。

5、銀行貸款合同及銀行貸款利息結算通知單。

6、項目工程建設合同及其價款結算單、稅務發票。

7、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。

8、無償移交政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的憑證。

9、轉讓房地產項目成本費用、分期開發分攤依據。

10、轉讓房地產有關稅金的完稅憑證。

11、與土地增值稅清算有關的其他證明資料。

12、納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

四、在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合以下條件之一的，實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。備注：

上報的所有申報表及附表、附表下附的明細匯總表要加蓋企業公章、票據復印件要加蓋與原件一致的證明章。

第四篇：解讀房地產企業土地增值稅清算新政需關注[模版]

2009 91 : 時間:2009-06-15 22:06 來源:中國稅務報 5 月12 日，國家稅務總局下發了《土地增值稅清算管理規程》（國 稅發〔2009〕91 號），這是國家稅務總局在原來下發的《關于房地產 開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187 號）和《土地增值稅清算業務準則》（國稅發〔2007〕132 號）基礎 上，總結完善的最新的清算政策，新政策從2009 年6 月1 日起施行。筆者認為，納稅人應該關注以下幾個方面。清算前管理力度加大 一是實施項目管理。主管稅務機關將從納稅人取得土地使用權開 始，按項目分別建立檔案、設置臺賬，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情 況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。二是關注會 計核算。納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，稅務機關將 督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。三是實施專用票據。納稅人分期開發項目或者同時開發 多個項目的，主管稅務機關可結合發票管理規定，對納稅人實施項目 專用票據管理措施。也就是說，稅務機關可以根據不同的開發項目，實行專用預售票據和專用銷售票據。清算分為“自行清算”和“要求清算”兩種 對于自行清算的，納稅人必須按照規定的時間和要求主動清算； 對于要求清算的，納稅人應在收到稅務機關書面通知的情況下，再按 規定清算，也可以理解為不通知不清算。納稅人符合下列條件之一的，要自行進行土地增值稅的清算：（1）房地產開發項目全部竣工、完成 銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（3）直接轉讓 土地使用權的。對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增 值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑 面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預 售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但 未辦理土地增值稅清算手續的（應在辦理注銷登記前進行土地增值稅 清算）；（4）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其 他情況。無論是自行清算還是要求清算，納稅人應當在滿足條件之日起 90 日內或在收到清算通知之日起90 日內到主管稅務機關辦理清算手 續。主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應在一定期限內及時組織 清算審核。清算審核結束，稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。明確規定項目清算單位 以什么為清算單位是涉及稅收負擔大小的關鍵。如果將增值額較 大的清算單位和較小的合并清算，則可以降低稅負；如果分開清算，則增值額較大的開發項目納稅多，總的納稅負擔會增加。稅法還規定，普通標準住宅增值額不超過20%的，可以享受免稅優惠，但要求分開 核算，否則不能免稅。舉例：某房地產開發公司開發商住混合樓項目，商業項目面積 1000平方米，普通標準住宅面積為5000平方米，合計6000平方米。該混合樓項目土地成本為120 萬元，房屋開發成本600 萬元，其他費 用按比例扣除。假如該商業項目收入為500 萬元，普通標準住宅收入 為500 萬元，合計1000 萬元。營業稅金及附加55 萬元。（1）商鋪和住宅合并一個單位計算土地增值稅：扣除項目＝土 地成本＋房屋開發成本＋費用扣除10%＋加計扣除20%＋稅金＝120 ＋600＋（120＋600）×10%＋（120＋600）×20%＋55＝991（萬元）。增值額＝收入－扣除項目＝（500＋500）－991＝9（萬元）。增值 率＝增值額÷扣除項目×100%＝9÷991×100%＝0.9%。低于50%，適用30%的稅率。應納的土地增值稅：9×30%＝2.7（萬元）。（2）將普通住宅和商鋪分為兩個清算單位計算土地增值稅（按 面積分攤成本費用）：普通標準住宅扣除項目為＝120×5000÷6000 ＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30%＋27.5＝807.5（萬元）。增 值額＝500－807.5＝－307.5（萬元），無增值額不納稅。商業扣除項目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋（20＋ 100）×30%＋27.5＝183.5（萬元）；增值額＝500－183.5＝316.5（萬 元）；增值率＝316.5÷183.5×100%＝172%，適用50%的稅率；商業 項目應納土地增值稅＝316.5×50%－183.5×15%＝130.725（萬元）。計算結果可知，將商鋪和住宅合并計算土地增值稅為2.7 萬元，分開計算則應納稅130 多萬元。在實踐中，對于同一個開發項目中有 不同類型房地產的，有的稅務機關允許納稅人自行選擇是否分開核算 分別清算繳納增值稅。但新文件第十七條規定，清算審核時，應審核 房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清 算；對于分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型 房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。也就是說，納稅人不能將不同類型房地產、分期開發的項目和不 同審批備案的項目合在一起清算，避免平均不同清算單位增值額的現 象。解決了扣除項目的五個模糊點（1）計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取 得合法憑據的不得扣除，且扣除項目金額中所歸集的各項成本和費 用，必須是實際發生的。這一點與房地產企業所得稅中對有些成本費 用可以預提扣除的規定不同。（2）拆遷補償費不一定需要取得稅務發票，但強調是否實際發 生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名 冊或簽收憑證是否一一對應。（3）要求正確區分開發成本和開發費用。由于計算土地增值稅 扣除項目時，開發成本可以加計20%扣除，所以，有的納稅人希望加 大開發成本，可能將在期間費用中列支的開發費用也計入前期工程 費、基礎設施費或開發間接費用，以擴大扣除金額，少計算增值額從 而少納稅。因此，稅務機關不允許將開發費用計入開發成本中的前期 工程費、基礎設施費和開發間接費用等。（4）采取以建筑發票控制建筑安裝成本。根據營業稅法規定建 筑業勞務在施工地納稅原則，要求開發企業取得的建筑安裝發票在項 目所在地稅務機關開具，便于控制虛假的支出。同時審核建筑安裝工 程費發生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施 工合同記載的內容相符；開發企業采用自營方式自行施工建設的，關 注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。（5）將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。按照會 計制度規定和企業所得稅法規定，企業借款利息支出，在開發產品完 工之前，應該實行資本化處理計入開發產品成本。但土地增值稅法規 定，利息費用要單獨計算，不計入開發成本，更不得計入加計扣除基 數。

第五篇：房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法

房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法

第一章 總則

第一條 為了規范房地產開發企業土地增值稅征收管理,做好土地增值稅清算審核工作,根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《土地增值稅清算管理規程》及其相關政策規定，制定本辦法。

第二條 凡在本省境內從事房地產開發的企業，其開發的房地產項目符合土地增值稅清算條件的，均適用本辦法。

第三條 房地產開發企業是土地增值稅的清算主體，符合清算條件的房地產開發項目，納稅人應當在規定期限內自行完成清算或委托有清算資質的中介機構完成清算。

接受委托進行土地增值稅清算鑒證業務的中介機構，應當按《土地增值稅清算鑒證業務準則》的有關規定完成清算鑒證，出具《土地增值稅清算鑒證報告》，并對清算鑒證結果承擔相應的法律責任。第四條 土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產開發項目為清算單位。分期開發的項目以分期項目為清算單位。同一清算單位中既有普通標準住宅又有非普通住宅及其他房地產開發項目的，應當分別核算增值額，計征土地增值稅。未分別核算或不能分別核算增值額的，建造的普通標準住宅不能適用條例第八條

（一）項的免稅規定，應當按合理的方式分別計算住宅和其他房地產開發項目的增值額。第五條 主管地稅機關稅源管理部門應當加強對房地產開發項目的日常稅收管理和監控，對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，應當督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用，及時掌握清算單位是否達到清算條件。

第二章 清算條件

第六條 符合下列情形之一的，納稅人應當主動進行土地增值稅清算：

（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的；

（四）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。第七條 符合下列情形之一的，主管地稅機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例達到或超過85%，或該比例雖未達到85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的。

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。同一清算單位，分多次取得銷售（預售）許可證的，在確定三年期限時應當從最后一次取得銷售（預售）許可證的時間算起。

（三）經主管地稅機關進行納稅評估發現問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產開發項目。第八條 納稅人在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，在清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

清算后銷售或有償轉讓未使用及使用年限在一年以內的房地產的，納稅人應當按規定進行土地增值稅納稅申報，收入按實際取得的收入計算，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

清算后再銷售或轉讓使用年限超過一年以上房地產的，應當按照轉讓舊房及建筑物的政策規定計算繳納土地增值稅。

第三章 清算申請與受理

第九條 凡符合應辦理土地增值稅清算條件的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管地稅機關辦理清算手續，并據實填寫《土地增值稅清算表》；凡屬地稅機關要求納稅人進行土地增值稅進行清算的項目，主管地稅機關應當下發《土地增值稅清算通知書》，納稅人應當在接到清算通知之日起90日內，到主管地稅機關辦理清算手續。

第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時，應當向主管地稅機關提交有關清算項目資料和清算申報表，并填寫《土地增值稅清算申報資料清單》和《土地增值稅清算申報表清單》。

第十一條 納稅人應當準確、據實填寫各類清算申報表和相關表格；納稅人委托中介機構代理進行清算鑒證的，中介機構應當在《土地增值稅清算鑒證報告》中詳細列明清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關鑒證信息。

第十二條 主管地稅機關在收到納稅人提交的清算資料時，應當對照《土地增值稅清算申報資料清單》和《土地增值稅清算申報表清單》所列內容逐一核實，并嚴格按照本辦法附表格式和《土地增值稅清算管理規程》、《土地增值稅清算鑒證業務準則》規定的內容進行審驗。對納稅人提交的申請材料格式準確、內容齊全規范的，主管地稅機關應當予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》交納稅人轉入審核程序。

對納稅人提交的申請材料格式不準確、內容不規范、相關事項不清楚的，應當在5個工作日內退回納稅人重新修改或補充完善，并向納稅人出具《土地增值稅清算補充材料通知書》，納稅人應當在30日內將清算資料修改補充完整，并重新辦理稅款清算手續。

第四章 清算審核

第十三條 土地增值稅清算審核工作由縣及縣以上主管地稅機關組織實施，并應當自受理納稅人清算申請之日起90日內（不含納稅人應地稅機關要求增加補正資料時間）完成清算審核。若因特殊原因需延長清算審核時間的，應當將延期原因和延期時間報上一級地稅機關批準，并通知納稅人。

第十四條 主管地稅機關應當成立由領導總負責，征管、稅政、計會、稽查、二分局、稅源管理部門等相關單位共同參加的清算審核領導組。領導組按清算審核的不同內容和要求，下設收入審核、土地成本審核、其他開發成本及費用審核、稅金及其他扣除項目審核等若干審核小組，明確各小組的職責和分工。各審核小組應當在規定時間內對納稅人提供的相關票據、憑證、資料進行認真審查核實，出具初審意見，報清算審核領導組集體審議。第十五條 房地產轉讓收入的審核

（一）收入的確認

1、納稅人轉讓房地產所取得收入，是指轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

2、土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以

交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

3、銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應當在計算土地增值稅時予以調整。售房時向購買方一并收取的代收費用，應當作為計稅收入（但不作為加計扣除的基數）。

4、開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、拆遷換建、換取其他單位和個人的非貨幣性資產或不動產等行為應當視同銷售，按下列方法和順序確認收入：按本企業在同一地區、同一銷售同類房地產的平均價格確定；按當地當年同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（二）收入的審核 收入審核小組應當根據納稅人提供的《與收入相關的面積明細申報表》和《轉讓房地產收入明細申報表》，結合立項報告、測繪報告、規劃許可證、銷（預）售許可證等相關資料，核實與收入相關的面積之間的邏輯關系是否合理，有無應視同銷售行為未作銷售處理的情況。同一清算單位中不同類型的房地產開發項目是否分別核算收入。若發現納稅人提供的收入資料不實，成交價格明顯低于正常銷售價格又無正當理由的，收入審核小組可以參照當地當年、同類房地產市場價格核定收入。

（三）收入審核意見的出具

收入審核小組審核結束后，應當填報收入審核相關附表，加注審核意見，報清算審核領導組。

第十六條 房地產開發企業開發土地、新建房和配套設施發生的成本費用，準予扣除的項目有：取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金及國家規定的準予加計20%的扣除，未實際發生的上述各項預提（或預付）費用，不得扣除。

第十七條 審核扣除項目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。

（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。

（五）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應當按照受益對象，采用合理的分攤方法，分攤共同的成本費用。

（六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

第十八條 取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費的審核

（一）審核取得土地使用權、土地征用及拆遷補償費實際支付金額

1、結合企業提供的土地使用權證、土地出讓合同、土地價款的支付憑據、契稅完稅憑證、銀行支付記錄和與政府相關部門的協議，確認本期開發項目“取得土地使用權所支付的金額”是否獲取合法有效憑證，口徑是否一致。拆遷補償費和青苗補償費等與概預算是否存在明顯異常，拆遷、補償支出與拆遷、補償合同和簽收花名冊發生的金額能否互相對應，有無政府返還和以地補路等情況。

2、土地征用及拆遷補償若由政府或者其他拆遷單位承擔，則這部分費用已包括在取得土地使用權的金額中，審核是否有重復列支的問題。

3、比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費是否存在明顯異常。

（二）審核取得土地使用權和土地征用及拆遷補償費支付金額分攤比例

1、同一宗土地有多個開發項目，能準確劃分不同項目占地面積的，應當先按占地面積分攤土地成本；不能準確劃分不同項目占地面積的，應當按樓面地價（樓面地價=土地總價格/總建筑面積）和各項目實際建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤不同項目的土地成本。

2、房地產開發企業成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，以及建有公共配套設施的，應當結合房地產開發企業提供的土地使用權證、經規劃部門審核同意的規劃圖、房屋分戶（室）測繪面積對照表等資料，按照上述原則分攤土地成本，以判定其土地成本的分攤是否合理、完整。

（三）土地成本審核意見的出具

土地成本審核小組應當根據納稅人提供的《取得土地使用權支付金額明細申報表》和相關資料，對土地成本認真審核，計算分攤后，填寫土地成本審核相關附表，加注審核意見，報清算審核領導組。第十九條 其他開發成本、費用的審核

（一）前期工程費與基礎設施費的審核

1、審核前期工程費（包括規劃、設計、水文、地質、勘察、測繪、可研、通水、通電、通路、清理平整場地等費用）和基礎設施費（包括小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環衛、綠化等費用）的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。

2、審核前期工程費與基礎設施費是否存在虛列、多列等情況，實際發生的費用與開發項目是否相對應。

3、多個（或分期）項目共同發生的前期工程費和基礎設施費，應當采用建筑面積法進行分攤，審核其是否合理分攤。

（二）建筑安裝工程費的審核

1、采取出包方式建設的，應當重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加以下審核程序：開發企業采用甲供材料方式出包工程的，重點審查其提供的材料是否存在重復列支成本問題，必要時可從合同管理部門獲取施工單位與開發商簽訂的施工合同，并與相關賬目進行核對；或實地查看項目工程情況，向建筑監理公司取證；審核納稅人是否存在利用關聯方（尤其各企業適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。

2、采取自營方式建設的，重點審核施工所發生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規定進行會計處理和稅務處理。

3、采取分期開發項目的，應當著重審核本期清算的建筑安裝成本費用與下期的建筑安裝成本費用是否正確劃分；建筑安裝成本費用是否高于建設部門公布的最新《山西省建設工程計價依據》標準，明顯偏高的，需提供專項說明或出具中介機構的專項審定報告；審核建筑安裝成本費用是否按照合理的分攤方法在各建筑物中進行分攤[某建筑物建筑安裝成本=建筑物實際建筑面積×（清算單位總建筑安裝成本/清算單位總建筑面積）]；同一建筑物中若存在層高不同的情況時，可按層高系數加以調整，但不得增加建筑物總的建安成本；審核建筑安裝發票是否在勞務發生地地稅機關取得，否則不得扣除。

（三）其他建筑安裝成本費用的審核

1、審核建筑安裝單位開具的建筑安裝發票是否包含質量保證金。對于開發企業扣留的質量保證金，未開具發票或未付款的，不允許在計算土地增值稅時計入成本并加計扣除。

2、審核開發企業是否在“開發成本”或“開發間接費”中列支了臨時代墊的臨時水電費、農民工工資保證金等費用，如列支了應當將其調出，不得作為開發成本扣除。

3、審核開發企業在“開發成本”和“開發間接費”科目中是否列支售樓處、樣板房的裝修費用，上述費用不允許作為開發成本扣除。房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

4、土地紅線外的綠化、修路、配套等支出，不得扣除。

（四）公共配套設施費的審核

房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則審核：

1、建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。

2、建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除。

3、建成后有償轉讓的，應當計算收入，并準予扣除成本、費用。

房地產開發企業銷售車庫、車位、地下儲藏間應當重點區分車庫、車位、地下儲藏間的對外銷售、業主共有、開發商自留三種情況；其中對外銷售的車庫、車位、地下儲藏間又分為有產權和無產權兩種情況。對不同情形按以下標準來確定成本列支：

1、有產權對外銷售的車庫、地下儲藏間，其收入應當并入房地產銷售收入，相應的車庫、地下儲藏間開發成本應當準予扣除，并加計扣除。

2、無產權的車庫、車位、地下儲藏間在一定期限內讓渡使用權的，收入不作為土地增值稅清算收入，其相應的成本費用不可以扣除。

3、全體業主共有的車庫、地下儲藏間，屬于公共配套設施，相應的車庫、地下儲藏間開發成本應當準予扣除，并加計扣除。

4、開發商自留的車庫、地下儲藏間，因其產權歸屬于開發商自有，若無對外銷售則相應的開發成本不允許扣除。

（五）開發間接費用的審核

1、審核各項開發間接費用是否含有其他企業的費用；是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；是否全部屬于直接組織、管理清算項目發生的費用；是否將開發費用記入開發間接費用；是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，如未售房屋的物業看護費、產權交易費、售樓處的水電、辦公費等，記入開發間接費用的情形；有無預提的開發間接費用；在計算加計扣除項目基數時，是否剔除了已計入開發成本的借款費用。

2、房地產開發企業因延期建設和違規建設，被建設主管部門給予的行政性罰款，不允許在“開發成本”“開發間接費用”中歸集，若發現應當予以剔除。

3、開發企業先行為施工方職工代付社保統籌費用，應當通過往來科目進行核算，不得作為扣除項目扣除。

4、計算開發間接費用占全部開發成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發現有嚴重偏差的，則應當進一步核實。

（六）房地產開發費用的審核

房地產開發費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

銷售費用、管理費用一律按“取得土地使用權所支付金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%予以扣除。財務費用中的利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除；若發現有憑證不齊全、分攤不合理或不能提供金融機構證明的，則一律按“取得土地使用權所支付金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%予以扣除。

（七）其他開發成本費用審核意見的出具

其他開發成本費用審核小組應當根據各類合同簽訂金額和銀行支付憑證及發票取得情況，對納稅人提供的《前期工程費明細申報表》、《建筑安裝工程費明細申報表》、《基礎設施費明細申報表》《公共配套設施費明細申報表》、《開發間接費明細申報表》、《利息支出明細申報表》、《扣除項目匯總申報表》進行認真比較、分析、確認，根據清算項目的建筑面積占總建筑面積的比例，對各項費用進行合理分攤，填寫房地產開發成本費用審核相關附表，加注審核意見，報清算審核領導組。

第二十條 與轉讓房地產有關的稅金及其他扣除項目的審核

（一）與轉讓房地產有關的稅金的確認和審核

與轉讓房地產有關的稅金包括在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅，因轉讓房地產繳納的教育費附加、地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。與轉讓房地產無關的其他稅費，不得在稅金中歸集。

審核與轉讓房地產有關的稅金，重點審核以下內容：

1、審核房地產開發企業繳納的印花稅是否有重復扣除問題。

2、審核是否有不屬于清算范圍或不屬于轉讓房地產時發生的稅金及附加列入清算項目。

3、審核房地產開發企業是否將少繳或不繳的稅費在清算時進行扣除。

（二）財政部規定的其他扣除項目的確認和審核

對從事房地產開發的納稅人取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本按規定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。

審核其他扣除項目，重點審核以下內容：

1、審核房地產開發企業代收的費用是否作為房地產開發成本列支并進行加計扣除。

2、審核對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權后，未進行任何形式的開發即轉讓的，是否按稅收規定計算扣除項目金額，有無違反稅收規定加計扣除。

3、審核對于取得土地使用權后，僅進行土地開發（如“三通一平”等），不建造房屋即轉讓土地使用權的，是否按稅收規定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發土地的成本之和計算加計扣除。

（三）稅金及其他扣除項目審核意見的出具

稅金及其他扣除項目審核小組應當將審核情況填入稅金及其他扣除項目審核相關附表，并加注意見，報清算審核領導組。

第五章 核定征收

第二十一條 房地產開發企業有下列情形之一的，地稅機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的平米售價確認收入，按規定的核定征收率計算繳納土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經地

（五）申報的計稅依據明顯偏低且無正當理由的。

（六）納稅人隱瞞房地產成交價格，其轉讓房地產成交價格低于房地產評估價格且無正當理由的。

第二十二條 對開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱開發成本）中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用等，按實際發生額據實扣除。

納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，地稅機關可參照《山西省建設工程計價依據》和當地建設工程管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除：

（一）無法按清算要求提供開發成本核算資料的；

（二）提供的開發成本資料不實的；

（三）發現《土地增值稅清算鑒證報告》不真實的；

（四）虛報房地產開發成本的；

（五）清算項目中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的平米成本，明顯高于當地公布的四項費用單位平米造價，又無正當理由的。

第二十三條 凡不符合核定征收條件的房地產開發項目，要 嚴格按規定進行清算，不得以核定征收方式代替清算工作。

第六章 審核結果的處理

第二十四條 清算審核領導組根據各清算審核小組的審核意見，匯總有關資料，經清算審核領導組會議或經辦公會議集體審議后，確定清算項目的增值額、適用稅率，最終做出清算審核結論。

稅源管理部門根據清算審核結論制作相應稅務文書，送達納稅人。對需補繳稅款的清算項目應當出具《土地增值稅清算補稅通知書》，由納稅人自行辦理納稅申報手續；對需退稅的清算項目，按照有關退稅流程辦理退稅手續；對符合核定征收條件的清算項目，應當明確核定依據、核定征收率、核定稅額，督促納稅人按核定稅額按期繳納稅款。

第七章 附則

第二十五條 本辦法所涉及各種稅務文書和表格式樣、填列歸集要求均附列在附件中。

第二十六條 本辦法自2014年7月1日起施行。