第一篇：對(duì)我市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的調(diào)研報(bào)告

對(duì)我市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的調(diào)研報(bào)告

土地增值稅作為當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收杠桿之一，對(duì)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值收益、抑制過(guò)度投機(jī)行為、保障我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展起著重要作用。盡管早在1993年國(guó)務(wù)院就頒布了《土地增值稅暫行條例》，后續(xù)相關(guān)部門又發(fā)布了《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，但并未針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算作出進(jìn)一步的規(guī)定。直到2006年國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)），以及隨后《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）的印發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算程序、方法等政策才日趨明朗細(xì)致。而土地增值稅清算是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、涉及知識(shí)面廣、業(yè)務(wù)復(fù)雜、技術(shù)性高的長(zhǎng)期工作，為了保障我市房地產(chǎn)業(yè)全面深入開展土地增值稅清算工作的順利進(jìn)行，夯實(shí)管理基礎(chǔ)，提高管理水平，因此有必要在對(duì)前一段房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)際工作充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對(duì)其中存在的疑難問(wèn)題進(jìn)行收集、梳理、分析，總結(jié)歸納當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)在清算過(guò)程中的違法違規(guī)行為，并提出對(duì)策建議。

一、疑難問(wèn)題及分析

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益火爆，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售樓盤形式也日趨復(fù)雜多樣化，已頒布的與房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅清算相關(guān)的法規(guī)往往只能對(duì)其作出原則性的規(guī)定，況且法規(guī)制定具有一定的滯后性，對(duì)一些個(gè)性化強(qiáng)、新出現(xiàn)問(wèn)題的規(guī)范實(shí)難窮盡。實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題目前政策尚未明確，實(shí)際執(zhí)行尺度不一，容易產(chǎn)生爭(zhēng)議，這給清算工作帶來(lái)一定的困難。本文試列舉部分問(wèn)題，并逐一進(jìn)行分析，以期待對(duì)提升我市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作管理水平有所裨益。

1、清算單位確定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

土地增值稅清算單位的判定標(biāo)準(zhǔn)盡管在相關(guān)法規(guī)中有所規(guī)定，如《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第一條“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。”《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第十七條“清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算。”

以上法規(guī)均指出清算單位的判定關(guān)鍵在于“經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門審批”，而對(duì)于一個(gè)常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，需要多個(gè)國(guó)家有關(guān)部門的審批、備案，至少要取得“五證”（即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開業(yè)證》、《國(guó)有土地使用證》、《銷售許可證》），由于總局沒(méi)有明確，各地在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中是五花八門，標(biāo)準(zhǔn)不一。姑且不論“五證”在辦理時(shí)即可能存在登記信息不一致現(xiàn)象，隨著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展，這“五證”還可能會(huì)出現(xiàn)變更情況，均會(huì)導(dǎo)致“五證”中所載信息不一致，那應(yīng)以哪一個(gè)證件為準(zhǔn)呢？

為了減輕納稅人納稅調(diào)整的工作量，稅法也要求土地增值稅的清算單位應(yīng)盡量與納稅人會(huì)計(jì)核算保持一致，如《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》第八條“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。”《山東省土地增值稅征收管理暫行辦法》第十三條“從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人以房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算繳納土地增值稅。”

綜上所述，稅法對(duì)此只作了原則性規(guī)定，既要照顧納稅人利益，也要保證開發(fā)項(xiàng)目得以及時(shí)清算，具體情況具體掌握。為了不致于在實(shí)際工作中尺度過(guò)于寬松，維護(hù)稅收的嚴(yán)肅性，建議我市在確定土地增值稅清算單位時(shí)以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為準(zhǔn)。因?yàn)椤督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部分審定，許可建設(shè)各類工程的法律憑證，具體明確了項(xiàng)目開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目名稱和建設(shè)規(guī)模。《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》如果沒(méi)有分期開發(fā)，則是一個(gè)，如果分期開發(fā)，企業(yè)取得的則是分期的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，能夠較好的與相關(guān)法規(guī)保持一致，易于判定。

2、全部使用自有資金時(shí)開發(fā)費(fèi)用扣除方法爭(zhēng)議較大

在《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）發(fā)布以前，相關(guān)法規(guī)中沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全部使用自有資金（即沒(méi)有發(fā)生利息支出）作出規(guī)定，220號(hào)文第三條規(guī)定“(一)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。”

220號(hào)文的本意在于明確當(dāng)納稅人開發(fā)房地產(chǎn)全部使用自有資金沒(méi)有發(fā)生利息支出時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例，但或許由于該法規(guī)行文方式容易讓人產(chǎn)生誤解，或許因多年來(lái)習(xí)慣上掌握的稅收扣除原則一般以“真實(shí)發(fā)生、據(jù)實(shí)扣除”為準(zhǔn)，反正自該文發(fā)布后，一時(shí)間對(duì)沒(méi)有利息支出時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例到底適用5%還是10%在網(wǎng)上成了爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)也多次收到類似業(yè)務(wù)問(wèn)題的咨詢。

認(rèn)真分析理解220文應(yīng)當(dāng)可以看出：當(dāng)納稅人存在利息支出時(shí)，適用

（一）的規(guī)定，當(dāng)不存在利息支出或利息支出申報(bào)達(dá)不到文件要求的，適用

（二）的規(guī)定。即納稅人全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。在土地增值稅扣除項(xiàng)目中，開發(fā)費(fèi)用適用的是“計(jì)算”扣除原則，而不是據(jù)實(shí)扣除原則。如果認(rèn)為沒(méi)有利息支出開發(fā)費(fèi)用只能按5%的比例扣除的話，只要納稅人采取“沒(méi)有利息，創(chuàng)造利息”的辦法，就可輕而易舉地使該“看似嚴(yán)厲”的文件落到空處，淪為笑柄。顯然，法規(guī)制定者不會(huì)給制定出如此形成虛設(shè)、存在致命漏洞的法規(guī)。結(jié)合各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的答復(fù)來(lái)看，這一問(wèn)題也水落石出，得到了肯定的答案。

3、樣板房裝修費(fèi)用扣除的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)為了提升樓盤形象，擴(kuò)大銷售業(yè)績(jī)，往往會(huì)精裝修幾套房子作為樣板，而裝修費(fèi)用往往也會(huì)高得驚人。關(guān)于樣板房裝修費(fèi)用的扣除問(wèn)題，僅在《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）中提及，但規(guī)定的較為籠統(tǒng)：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。”不過(guò)，什么支出才可以計(jì)入樣板房裝修費(fèi)用？通過(guò)認(rèn)真審核幾家房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)賬簿、原始憑證，結(jié)合實(shí)地察看相關(guān)房間設(shè)施，發(fā)現(xiàn)有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至將購(gòu)買的電器、家具、藝術(shù)品等計(jì)入在內(nèi)，那么，這些支出也可以扣除么？

答案是否定的。盡管沒(méi)有相關(guān)法規(guī)直接給出這個(gè)答案，但若是仔細(xì)研讀《土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，土地增值稅的征稅對(duì)象是“國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物”，而電器、床、沙發(fā)、櫥柜等家具以及各種藝術(shù)裝飾品均不屬于土地增值稅征收范圍，此部分的銷售價(jià)款不應(yīng)計(jì)入土地增值稅計(jì)稅收入，同時(shí)相關(guān)的購(gòu)買支出也不應(yīng)進(jìn)入扣除項(xiàng)目，也不能作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。其他裝修樣板房所發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。

4、開發(fā)間接費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用混淆不清

應(yīng)該說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題是實(shí)際工作中最困擾土地增值稅清算工作人員的問(wèn)題之一。《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》中對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用的定義為“是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。”對(duì)開發(fā)費(fèi)用的定義為“是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。”這個(gè)定義也與相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度口徑相同，稅法與會(huì)計(jì)制定保持了一致性。

一般情況下，根據(jù)費(fèi)用支出的功能、用途兩個(gè)方面可以較為容易地區(qū)分出銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。例如房地產(chǎn)公司經(jīng)常發(fā)生的咨詢費(fèi)，單從發(fā)票上難以進(jìn)行準(zhǔn)確劃分，但如果結(jié)合相關(guān)合同、協(xié)議，了解咨詢的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，是用于工程造價(jià)方面還是銷售方案的制訂方面，如果為工程造價(jià)咨詢，則屬于開發(fā)間接費(fèi)用，如果為了制訂銷售方案，則應(yīng)屬于銷售費(fèi)用核算范圍。財(cái)務(wù)費(fèi)用的主要內(nèi)容為利息支出、銀行手續(xù)費(fèi)、顧問(wèn)咨詢費(fèi)等，也不難識(shí)別。最容易與開發(fā)間接費(fèi)用混淆的當(dāng)屬管理費(fèi)用，費(fèi)用支出功能相近，不易判定。實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員往往習(xí)慣把一個(gè)項(xiàng)目部發(fā)生的全部費(fèi)用性支出記入開發(fā)間接費(fèi)用，從會(huì)計(jì)處理角度和企業(yè)內(nèi)部控制以及績(jī)效考核方面講，這樣處理也無(wú)可厚非，但在進(jìn)行土地增值稅清算中需要把開發(fā)費(fèi)用剔除，僅能保留與開發(fā)項(xiàng)目“直接”相關(guān)的費(fèi)用。當(dāng)然，由于費(fèi)用名目五花八門，如何判斷一項(xiàng)費(fèi)用是否屬于“直接” 為組織、管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生仍然是個(gè)難題，尚需進(jìn)一步研討，目前實(shí)際工作中在一些細(xì)節(jié)問(wèn)題上仍然取決于清算人員的具體把握尺度。

5、稅款調(diào)度戶的營(yíng)業(yè)稅金及附加如何扣除？

根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，實(shí)際繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加可以扣除，《土地增值稅清算管理規(guī)程》也強(qiáng)調(diào)任何扣除項(xiàng)目需取得合法憑證方可扣除。

由于一些客觀原因，部分房地產(chǎn)企業(yè)為稅款調(diào)度戶，部分已計(jì)提未實(shí)際上繳的稅款無(wú)法取得完稅憑證，如果嚴(yán)格遵循規(guī)定，則這部分稅款在土地增值稅清算時(shí)就得不到扣除。但是，稅款滯留于企業(yè)并非完全是房地產(chǎn)企業(yè)主觀故意造成的，如果在土地增值稅清算時(shí)不讓其扣除這部分營(yíng)業(yè)稅金及附加，不僅會(huì)大大加重企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，而且導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生不滿情緒，不利于土地增值稅清算工作的平穩(wěn)、順利進(jìn)行。綜合考慮上述情況，我們建議提供兩種方案?jìng)溥x：一是及時(shí)清理清算企業(yè)滯留稅款，及時(shí)組織稅款入庫(kù)，企業(yè)憑完稅憑證于土地增值稅清算時(shí)予以扣除；二是在厘清滯留稅款的基礎(chǔ)上，給相關(guān)清算企業(yè)開具證明，各企業(yè)憑證明于土地增值稅清算時(shí)予以扣除。

6、普通住宅與非普通住宅的增值額分開計(jì)算是否屬于硬性規(guī)定？

關(guān)于普通住宅的判定標(biāo)準(zhǔn)，我市在東地稅發(fā)[2010]43號(hào)文件中已經(jīng)予以明確，即同時(shí)滿足以下標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。普通住房面積標(biāo)準(zhǔn)以房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的建筑面積為準(zhǔn)，不包括單獨(dú)注明的車庫(kù)、地下室面積。

判定清算項(xiàng)目是否屬于普通住宅的目的在于是否享受《土地增值稅暫行條例》中規(guī)定的“建造普通住宅增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅”。但實(shí)際工作中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算項(xiàng)目包括普通住宅和非普通住宅時(shí)明明能夠單獨(dú)計(jì)算出普通住宅和非普通住宅的增值額，卻不愿意進(jìn)行這項(xiàng)工作，希望能夠?qū)㈨?xiàng)目合并計(jì)算增值額，不愿意“享受”普通住宅免稅的待遇。這種情況往往出現(xiàn)在普通住宅出現(xiàn)負(fù)增值，而非普通住宅出現(xiàn)較大增值的情況下。這種情況下，普通住宅的免稅條款失去了意義，如果合并計(jì)算增值額，還能正負(fù)相抵，整個(gè)項(xiàng)目可能是負(fù)增值或較少增值，整體稅負(fù)得以降低。

上述情況下，如何計(jì)算土地增值稅目前存在兩種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為必須要分開計(jì)算，且相互之間不能抵減增值額，理由是《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2006］187號(hào)）規(guī)定：開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為是否分開計(jì)算，可以由納稅人根據(jù)自身情況選擇。理由是《土地增值稅條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算，《關(guān)于土地增值稅—些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅［1995］48號(hào)）的規(guī)定是對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受相關(guān)免稅優(yōu)惠。也就是說(shuō)，如果沒(méi)有分別核算的，只是不能享受免稅政策，而分與不分，由納稅人自定。

上述兩種觀點(diǎn)都有一定的道理和政策依據(jù)。由于土地增值稅相關(guān)法規(guī)中的“增值額”概念屬于稅法名詞，而房地產(chǎn)企業(yè)在日常會(huì)計(jì)核算時(shí)遵循的是《會(huì)計(jì)法》及相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、制度，沒(méi)有要求企業(yè)在會(huì)計(jì)處理上進(jìn)行“增值額”的核算，所以土地增值稅增值額只能是“計(jì)算”出來(lái)的結(jié)果。而且現(xiàn)實(shí)中樓盤開發(fā)業(yè)務(wù)復(fù)雜，例如很多樓盤為商住兩用樓，即一至三層為商業(yè)，四層以上為住宅，事實(shí)上也很做到準(zhǔn)確劃分成本。由此，我們提出的建議為對(duì)同期開發(fā)、成本確實(shí)難以準(zhǔn)確劃分的項(xiàng)目允許納稅人選擇清算方法；而對(duì)于那些成本劃分較為清晰，納稅人有故意避稅嫌疑的，則要求其必須區(qū)分不同項(xiàng)目進(jìn)行分別計(jì)算增值額。

7、清算后再發(fā)生成本費(fèi)用能否扣除？

無(wú)論是《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)），還是《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)），在規(guī)定達(dá)到土地增值稅清算條件的情形時(shí)，均沒(méi)有提及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的扣除項(xiàng)目是否已全部歸集完畢，是否已全部取得了合法憑據(jù)。只是著重強(qiáng)調(diào)了只要符合七種情形之一，就達(dá)到了清算條件，納稅人“應(yīng)進(jìn)行清算”或者“被要求清算”。但實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往在“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售”時(shí)成本（扣除項(xiàng)目）并沒(méi)有全部歸集上來(lái)，或者部分成本費(fèi)用沒(méi)有取得合法憑據(jù)，甚至存在非同步開發(fā)非營(yíng)利性配套設(shè)施尚未建設(shè)完畢的情況。

那么，這些成本是否可以預(yù)提并在土地增值稅清算時(shí)扣除呢？答案是否定的。187號(hào)文中規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。”91號(hào)文也強(qiáng)調(diào)扣除項(xiàng)目要真實(shí)發(fā)生，取得的憑據(jù)是否合法有效。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除企業(yè)所得稅方面部分成本可以在不超過(guò)一定比例的情況下預(yù)提扣除外，土地增值稅尚沒(méi)有187號(hào)文中提及的“除另有規(guī)定外”可以預(yù)提的規(guī)定，也就是說(shuō)，預(yù)提的扣除項(xiàng)目是不可以在土地增值稅清算時(shí)扣除的。

如果這部分成本費(fèi)用在清算時(shí)得不到扣除，顯然不利于保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)商的利益，不利于房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。因此，部分地市在這方面作出了進(jìn)一步的規(guī)定。如青島地稅局（青地稅發(fā)[2008]100號(hào)）的規(guī)定是“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，需按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核屬實(shí)的，補(bǔ)充和完善稅務(wù)機(jī)關(guān)清算結(jié)論，并按規(guī)定辦理稅款繳納或退還手續(xù)：

（一）已清算完畢的開發(fā)項(xiàng)目又發(fā)生成本、費(fèi)用的；

（二）納稅人取得清算時(shí)尚未取得的扣除項(xiàng)目相關(guān)憑證的；

（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。”北京、廣西、大連也有相似的規(guī)定（京地稅地[2007]325號(hào)、桂地稅發(fā)[2008]44號(hào)、大地稅函[2007]200號(hào)）。重慶渝地稅發(fā)[2007]145號(hào)則對(duì)部分可以預(yù)提的項(xiàng)目作出了規(guī)范“對(duì)與商品房等非同步建設(shè)的項(xiàng)目?jī)?nèi)非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施支出，能夠提供有權(quán)部門批文、規(guī)劃設(shè)計(jì)、預(yù)算并且與施工、供貨單位簽定了建設(shè)(供貨)合同的(四個(gè)條件同時(shí)具備)，以所簽合同金額作為扣除金額。”

考慮到我市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)稅源長(zhǎng)期平穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)，我們建議對(duì)達(dá)到清算條件的房地產(chǎn)企業(yè)在下達(dá)清算通知書后，限期歸集、整理相關(guān)會(huì)計(jì)核算資料，補(bǔ)充、完善扣除憑證，給予一定的緩沖期；對(duì)于確實(shí)因客觀原因無(wú)法在限期內(nèi)補(bǔ)充、完善扣除憑證，在清算完畢后一段時(shí)期內(nèi)（如三年）又取得的，允許其重新提出清算申請(qǐng)，進(jìn)行二次清算。

8、更名費(fèi)、違約金清算時(shí)如何處理？

更名費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的《商品房預(yù)售合同》變更購(gòu)房人名稱的收入，通常由預(yù)售房產(chǎn)的“二次購(gòu)買人”繳納，違約金則是因購(gòu)房者在履行購(gòu)房合同時(shí)違約而收取的收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般憑開具的普通收據(jù)入賬，記入“營(yíng)業(yè)外收入”科目。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取購(gòu)房人更名費(fèi)、違約金是否合法的問(wèn)題我們不作深入探討，在此著重分析兩者是否應(yīng)當(dāng)計(jì)入土地增值稅清算收入的問(wèn)題。主張不計(jì)入清算收入的觀點(diǎn)認(rèn)為根據(jù)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）的規(guī)定，清算收入的主要確定依據(jù)為銷售發(fā)票和售房合同，而更名費(fèi)、違約金均不包括在內(nèi)，買賣雙方也均不將其視為房款的一部分，理應(yīng)不作為清算收入。而認(rèn)為更名費(fèi)、違約金應(yīng)當(dāng)作為清算收入的觀點(diǎn)依據(jù)是兩者實(shí)際構(gòu)成了房屋銷售價(jià)值，并在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)取得了收入，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定“《暫行條例》第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。”220號(hào)文也提到“土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。”更名費(fèi)、違約金即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的“其他收益”，因此，該違約金和更名費(fèi)應(yīng)并入其房屋轉(zhuǎn)讓收入計(jì)征土地增值稅。經(jīng)過(guò)上述分析，我們認(rèn)為后者觀點(diǎn)更符合稅法精神，更名費(fèi)和違約金應(yīng)當(dāng)計(jì)入清算收入。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可能因延期交房、拖欠工程款等未履約支付給購(gòu)房者、施工企業(yè)等違約金或補(bǔ)償款，會(huì)計(jì)處理上一般記入“營(yíng)業(yè)外支出”，那么，此類非行政處罰性支出可否計(jì)入工程成本作為扣除項(xiàng)目呢？盡管相關(guān)法規(guī)對(duì)此沒(méi)有明確，但在《土地增值稅暫行條例》及《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的扣除項(xiàng)目中均未涉及，而且企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)以外發(fā)生的支出，在會(huì)計(jì)處理上也不應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本或開發(fā)費(fèi)用中，其根本緣由是因?yàn)槠髽I(yè)自身的經(jīng)營(yíng)管理水平導(dǎo)致的，理應(yīng)由企業(yè)自行負(fù)擔(dān)，而不應(yīng)由國(guó)家承擔(dān)責(zé)任。所以，根據(jù)會(huì)計(jì)制度對(duì)違約金作為營(yíng)業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目。

二、常見(jiàn)的偷漏稅及避稅手段揭示

土地增值稅與企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅并稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三大稅種，是影響其利潤(rùn)的重要因素。尤其是近年來(lái)加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作加大清算力度以來(lái)，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為逃避稅收，想盡各種辦法來(lái)達(dá)到偷漏土地增值稅的目的，甚至還美其名曰為“稅收籌劃”、“合理避稅”。現(xiàn)對(duì)部分常見(jiàn)的偷漏土地增值稅的避稅手段予以歸納，并簡(jiǎn)要提出相應(yīng)的對(duì)策。

1、甲供材核算方式貓膩多

甲供材是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)自行提供原材料，施工企業(yè)僅提供建筑勞務(wù)的形式，即包工不包料。按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、制度規(guī)定，甲供材應(yīng)作為房地產(chǎn)企業(yè)撥付的工程預(yù)付款記入預(yù)付賬款科目，施工企業(yè)收到材料后作為預(yù)收工程款處理，本不應(yīng)涉及到開發(fā)成本的核算。但有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻將甲供材直接計(jì)入開發(fā)成本，工程竣工結(jié)算收到施工方開來(lái)的發(fā)票后也直接計(jì)入開發(fā)成本，也未將原計(jì)入開發(fā)成本的甲供材沖銷，導(dǎo)致材料費(fèi)重復(fù)計(jì)算，開發(fā)成本虛增極大，企圖在土地增值稅清算時(shí)蒙混過(guò)關(guān)，偷逃稅款。這種方式在財(cái)務(wù)核算基礎(chǔ)薄弱的地產(chǎn)公司出現(xiàn)較多，除日常檢查時(shí)及時(shí)指出要求其予以糾正外，清算時(shí)應(yīng)要求其調(diào)整賬務(wù)，并從扣除項(xiàng)目中剔除甲供材金額，否則對(duì)其材料費(fèi)一律不予認(rèn)可，打消其僥幸心理。

2、真發(fā)票假成本

在計(jì)算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)銷售收入相對(duì)容易確定，而扣除項(xiàng)目繁多，內(nèi)容復(fù)雜，所以，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了偷逃稅款，絞盡腦汁，重點(diǎn)在扣除項(xiàng)目上大做文章，甚至不惜花費(fèi)一定的代價(jià)到稅務(wù)機(jī)關(guān)或開票公司開具發(fā)票用來(lái)虛增成本。盡管發(fā)票是“真”的，但發(fā)票內(nèi)容是假的，是不存在的虛構(gòu)的交易。虛構(gòu)對(duì)象一般為零星工程和配套工程以及一些可以計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用里的項(xiàng)目，為了顯得更加“真實(shí)”，還可能一起隨同編造虛假的工程合同和決算書。由于大部分稅務(wù)檢查人員非工程專業(yè)出身，對(duì)工程施工圖紙、概算了解程度不夠，而且相對(duì)主體工程來(lái)說(shuō)，零星配套工程也相對(duì)零亂，很難調(diào)查取證。針對(duì)上述情況，建議在對(duì)單位成本異常的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算時(shí)，聘請(qǐng)工程專業(yè)人員加入工作組，對(duì)單位成本明顯超出同地區(qū)同類別開發(fā)項(xiàng)目的，根據(jù)稅法規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

3、配套工程申報(bào)扣除時(shí)不“配套”

例如有的房地產(chǎn)公司在拿地時(shí)即與政府相關(guān)部門達(dá)成協(xié)議，先期開發(fā)建設(shè)非營(yíng)利性的大型公園、健身場(chǎng)所、水系等作為配套設(shè)施，政府則給予其較優(yōu)惠的地價(jià)建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目。由于項(xiàng)目大，占用資金多，樓盤往往會(huì)分期開發(fā)，土地增值稅也分期清算。但在前幾期清算時(shí)，為了使增值額為負(fù)值或達(dá)到免稅條件（所開發(fā)樓盤為普通住宅情況下），不繳土地增值稅，故意在前期清算時(shí)就將先期開發(fā)建設(shè)的配套設(shè)施不按標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偦蚋纱嘁淮涡杂?jì)入扣除項(xiàng)目。稅法規(guī)定，對(duì)于成片開發(fā)分期清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)用，在先期清算時(shí)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)偂Ｋ裕瑱z查時(shí)應(yīng)了解開發(fā)項(xiàng)目整體情況，現(xiàn)場(chǎng)查勘相關(guān)配套工程功能、用途等，合理確定其扣除標(biāo)準(zhǔn)。

4、滾動(dòng)開發(fā)謹(jǐn)防“滾動(dòng)扣除”

滾動(dòng)開發(fā)是現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式之一，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依靠銀行貸款和預(yù)售收入來(lái)支撐項(xiàng)目開發(fā)，以達(dá)到降低資金成本、提高開發(fā)效率的目的，其外在表現(xiàn)形式表現(xiàn)為分期開發(fā)、分期銷售。此類開發(fā)模式下，土地增值稅清算的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很可能會(huì)將項(xiàng)目各期的扣除項(xiàng)目混淆，調(diào)節(jié)增值額，甚至可能出現(xiàn)一票多用、重復(fù)扣除現(xiàn)象。這時(shí)應(yīng)關(guān)注其是否按相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、制度的要求核算、歸集各類成本費(fèi)用，項(xiàng)目各期的成本費(fèi)用是否劃分合理，截止時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確，并比較各期樓盤的單位建造成本是否存在較大的變化，對(duì)變化較大且不能提供合理說(shuō)明，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行核定。

5、謹(jǐn)防發(fā)票項(xiàng)目填寫模糊混水摸魚

有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得發(fā)票時(shí)，故意要求開具單位將“商品名稱”或“項(xiàng)目名稱”以及“摘要”欄粗略填寫，目的也是在土地增值稅清算時(shí)增加一個(gè)“籌劃點(diǎn)”，盡管可能金額不是很大，但積少成多，而且相對(duì)隱蔽性較強(qiáng)，如果檢查不細(xì)致，很難檢查得出來(lái)。舉一個(gè)小例子，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見(jiàn)房子模型制作費(fèi)應(yīng)作為開發(fā)成本還是開發(fā)費(fèi)用呢？要看企業(yè)使用它的目的：如果是為了銷售展示，那么就應(yīng)當(dāng)計(jì)入“銷售費(fèi)用--展覽費(fèi)”，在土地增值稅清算時(shí)作為計(jì)算扣除項(xiàng)目；如果是為了設(shè)計(jì)研究戶型、效果等使用的，就應(yīng)當(dāng)計(jì)入“開發(fā)成本--前期費(fèi)用--其他”，在土地增值稅清算時(shí)不僅可以據(jù)實(shí)扣除，而且還可以作為加計(jì)20%的扣除基數(shù)。由此可見(jiàn)，盡管都是模型制作費(fèi)，但不同時(shí)點(diǎn)、不同用途時(shí)在土地增值稅清算時(shí)扣除政策差距還是較大的，如果發(fā)票本身填寫粗略，很難予以區(qū)分。審查時(shí)應(yīng)當(dāng)取得相關(guān)的合同，關(guān)注費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間、用途，以準(zhǔn)確把握其扣除政策。

6、會(huì)所自用，瞞報(bào)扣除項(xiàng)目 通常所說(shuō)的會(huì)所是區(qū)別于小區(qū)配套設(shè)施的，專為小區(qū)業(yè)主設(shè)立的體育、文化、健身、餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)設(shè)施，具有一定的獨(dú)立性。小區(qū)配套設(shè)施提供給居民最基本的生活保障服務(wù)，而會(huì)所則是提高業(yè)主生活品質(zhì)的服務(wù)設(shè)施。《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）對(duì)會(huì)所扣除方面的規(guī)定：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會(huì)所建成后，利用業(yè)主們對(duì)會(huì)所類設(shè)施權(quán)屬歸屬上缺乏認(rèn)識(shí)、相關(guān)法規(guī)建設(shè)滯后的漏洞，并沒(méi)有移交業(yè)主或政府部門管理，而是自己用來(lái)作為辦公、經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所，或是獲取出租收益，但在土地增值稅清算時(shí)卻作為扣除項(xiàng)目進(jìn)行申報(bào)。對(duì)會(huì)所審查時(shí)應(yīng)著重現(xiàn)場(chǎng)查勘，與業(yè)主交流了解，查驗(yàn)交接手續(xù)是否完備，以獲取相關(guān)信息，判定會(huì)所是否實(shí)質(zhì)上仍由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制、占有，以確定其能否扣除。

7、關(guān)聯(lián)交易是非多

對(duì)一些規(guī)模較大、成立時(shí)間長(zhǎng)、開發(fā)項(xiàng)目較多的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，直接或間接地?fù)碛腥舾蓚€(gè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不同的公司是很常見(jiàn)的事，如建筑設(shè)計(jì)公司、審計(jì)咨詢公司、商貿(mào)公司、建筑施工公司等等，通過(guò)與這些關(guān)聯(lián)公司之間的交易，將開發(fā)房地產(chǎn)利潤(rùn)轉(zhuǎn)移，造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目低利潤(rùn)或微利，從而達(dá)到不繳或少繳土地增值稅的目的。利用關(guān)聯(lián)方交易轉(zhuǎn)移利潤(rùn)時(shí)間跨度長(zhǎng)、隱蔽性高，審查時(shí)應(yīng)著重關(guān)注交易的合規(guī)性，定價(jià)是否公允合理，必要時(shí)可以稅法規(guī)定方式核定其扣除項(xiàng)目。

8、拖延清算時(shí)間遞延納稅

部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進(jìn)行決算，以未辦理竣工決算成本費(fèi)用未能全部歸集為由推遲土地增值稅清算，已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型企業(yè)，資金壓力大是常態(tài)，而拖延清算時(shí)間會(huì)導(dǎo)致稅款入庫(kù)時(shí)點(diǎn)滯后，相當(dāng)于政府為其提供了無(wú)息貸款資金。為了維護(hù)稅收環(huán)境的公平性，必須對(duì)這種行為予以堅(jiān)決制止。根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定，取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，以及已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上等情況下主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算。對(duì)拖延清算的行為有所抑制，實(shí)踐中可從嚴(yán)掌握竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，具體可參照《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》（國(guó)稅函[2009]342號(hào)）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))或已開始實(shí)際投入使用。

9、虛假的代建房、合作建房 代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，完工后向客戶收取代建勞務(wù)費(fèi)的行為。由于代建房屋的產(chǎn)權(quán)自始至終屬于客戶，沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因而不具備土地增值稅的納稅條件，不用繳納土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的收入屬于建筑勞務(wù)性質(zhì)的收入，應(yīng)繳納3％營(yíng)業(yè)稅，與土地增值稅30％～60％的超率累進(jìn)稅率和轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)5％的營(yíng)業(yè)稅相比，負(fù)擔(dān)很輕。這種情況一般發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初就能找到最終用戶且取得的收益相同的前提下，與客戶協(xié)商采用代建方式進(jìn)行開發(fā)，并以客戶的名義受讓土地、購(gòu)買各種材料設(shè)備。此外，稅法對(duì)一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。

真正的代建行為值得肯定，但若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)弄虛作假，就會(huì)給國(guó)家?guī)?lái)很大的損失。而合作建房也不乏此輩，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)伙同購(gòu)房單位，簽訂虛假協(xié)議，約定由開發(fā)企業(yè)提供土地，由購(gòu)房者出資共同開發(fā)，開發(fā)完成后按約定比例分房。這樣，購(gòu)房者分得的自用部分房產(chǎn)不用繳納土地曾值稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在轉(zhuǎn)讓屬于自己的部分房產(chǎn)時(shí)繳納土地增值稅，從而達(dá)到偷逃稅款目的。審查時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注相關(guān)批文、手續(xù)是否符合代建、合作建房的條件，就不難從中發(fā)現(xiàn)蛛絲馬跡。

10、銷售與裝修分開，分散經(jīng)營(yíng)收入

隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在這方面作起了文章。例如，房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，與購(gòu)房者同時(shí)簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份銷售合同上注明的金額作為土地增值稅清算收入，第二份裝修合同則可以不作為清算收入，大大降低土地增值稅稅負(fù)。關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，稅法尚沒(méi)有明確的規(guī)定予以規(guī)范，審查時(shí)應(yīng)查驗(yàn)該裝修公司是否具備房屋裝修資質(zhì)，裝修費(fèi)用是否真實(shí)合理，查地查勘裝修情況是否個(gè)性化明顯，以判斷是否存在惡意避稅行為，如果存在，則稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行納稅調(diào)整。

三、對(duì)今后加強(qiáng)清算管理工作的建議

通過(guò)對(duì)以上土地增值稅清算過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的疑難問(wèn)題進(jìn)行剖析，以及對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見(jiàn)的偷漏稅手段的揭示，可以看出土地增值稅清算管理工作任重而道遠(yuǎn)，為了進(jìn)一步提高土地增值稅清算管理工作水平，特提出以下三條建議：

1、加強(qiáng)稅收政策的宣傳、培訓(xùn)工作

要充分認(rèn)識(shí)清算對(duì)實(shí)現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關(guān)鍵作用，高度重視清算工作，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地增值稅相關(guān)稅收法規(guī)的宣傳培訓(xùn)工作。可以通過(guò)召開輔導(dǎo)會(huì)議、發(fā)送宣傳資料、舉辦專題培訓(xùn)班等形式，對(duì)房地產(chǎn)納稅人進(jìn)行政策輔導(dǎo)培訓(xùn)，使之及時(shí)了解清算政策、熟悉清算程序、掌握清算要求，對(duì)疑難問(wèn)題要統(tǒng)一政策掌握尺度標(biāo)準(zhǔn)，定期總結(jié)清算工作中的經(jīng)驗(yàn)，解決清算工作中出現(xiàn)的新情況和新問(wèn)題，提高基層稅務(wù)人員和企業(yè)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，為提高清算申報(bào)的準(zhǔn)確性打下良好的基礎(chǔ)。

2、發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，實(shí)行清算專業(yè)化 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）文件中指出：有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提高清算效率。我市于2010年首次引入中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地增值稅清算鑒證工作，通過(guò)取得的實(shí)際效果來(lái)看，清算工作效率和質(zhì)量均得到了提高。大力引入中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算可以充分發(fā)揮其技術(shù)力量強(qiáng)、人員配備合理、項(xiàng)目流程化管理程度高的優(yōu)勢(shì)，實(shí)行清算專業(yè)化，能夠確保清算工作在高質(zhì)高效的前提下進(jìn)行。

3、強(qiáng)化稽查，加大懲處偷逃稅行為力度

為從根本上堵塞房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅流失的漏洞，還應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅偷逃稅款行為的查處力度，發(fā)揮威懾作用。通過(guò)納稅評(píng)估選擇納稅異常的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)稽查，除了對(duì)查處的偷稅及罰款堅(jiān)決催繳入庫(kù)外，還要按照法律程序移送司法機(jī)關(guān)并對(duì)偷稅者予以重罰，對(duì)法定代表人和相關(guān)財(cái)務(wù)人員追究法律責(zé)任，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高度重視土地增值稅清算工作，不再存有僥幸心理。

第二篇：對(duì)土地增值稅清算工作的調(diào)研報(bào)告

土地增值稅作為當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收杠桿之一，對(duì)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值收益、抑制投資沖動(dòng)起著重要作用。自1993年國(guó)務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱老政策），到2006年3月份財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱新政策），再到同年12月份國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土穿越小說(shuō)網(wǎng) http://www.tmdps.cn地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)），土地增值稅歷經(jīng)十余載，幾經(jīng)變化，“清算”終于浮出水面，并且日趨明朗，成為各級(jí)稅務(wù)部門今后加強(qiáng)該稅種征管的一個(gè)重要抓手。盡管有[2006]187號(hào)文及一年之后國(guó)家稅總印發(fā)的《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》保駕護(hù)航，以及各級(jí)地稅部門實(shí)時(shí)出臺(tái)的清算管理辦法（如青島市地方稅務(wù)局下發(fā)的[2008]100號(hào)文《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》），但是在實(shí)際工作中我們還是發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題目前政策尚未明確，實(shí)際執(zhí)行尺度不一，這給清算工作帶來(lái)一定困難。本文試從土地增值稅政策的變化入手，探討目前土地增值稅清算中存在的問(wèn)題，并提出對(duì)策建議。

一、關(guān)于土地增值稅幾個(gè)具體新政策與老政策的比較

（一）對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問(wèn)題

新政策規(guī)定只是在原政策規(guī)定繼續(xù)有效的執(zhí)行下，又增加了對(duì)納稅人能夠提供購(gòu)房發(fā)票證明的，以納稅人所持的購(gòu)房發(fā)票所記載的金額為依據(jù)，從購(gòu)買起至轉(zhuǎn)讓止，每年加計(jì)5%計(jì)算確定扣除項(xiàng)目金額，同時(shí)還增加了對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，也準(zhǔn)予作為扣除項(xiàng)目金額。新出臺(tái)的政策規(guī)定，既有效簡(jiǎn)化了土地增值稅的征管程序的，又減輕了納稅人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，充分體現(xiàn)稅收政策的公正、合理性。但是新政策未明確扣除如何計(jì)算，是否按照周年計(jì)算。

（二）關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題

新政策與老政策沒(méi)有發(fā)生變化。新規(guī)定是對(duì)老規(guī)定的進(jìn)一步解釋和明確，即：僅限于經(jīng)因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府，國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的范圍，方可享受免征土地增值稅的政策。

（三）關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題老政策與新政策的變化主要是，新政策取消了對(duì)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，享受免征土地增值稅的政策。

二、土地增值稅清算中存在的問(wèn)題

（一）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的非可售配套設(shè)施的稅務(wù)處理

1、非可售面積的成本問(wèn)題。不可售面積的成本因?yàn)閷儆谌w業(yè)主所有，成本應(yīng)該可以扣除。目前，土地增值稅清算工作中人為將項(xiàng)目分為普通住宅和非普通住宅兩部分清算。成本一般也用普通住宅和非普通住宅的比例來(lái)進(jìn)行分?jǐn)偂?duì)沒(méi)有單獨(dú)計(jì)算成本的部分，例如人防工程、不能確權(quán)的車庫(kù)、地下儲(chǔ)藏室等直接計(jì)入建房成本，按比例在普通住宅和非普通住宅間分配。對(duì)單獨(dú)計(jì)量的非可售面積，例如非營(yíng)利性的社會(huì)公共設(shè)施（包括變電站、熱力站、水廠、派出所、托兒所、幼兒園、醫(yī)院、公共廁所等）這部分設(shè)施的成本單獨(dú)計(jì)量，根據(jù)國(guó)稅發(fā)「2006」187號(hào)文件第四條第三款的要求，他們的成本、費(fèi)用可以扣除，具體如何扣除，文件沒(méi)有明確。我們認(rèn)為，如果清算項(xiàng)目中，既有非普通住宅也有普通住宅，對(duì)這部分公共設(shè)施的成本應(yīng)在普通住宅和非普通住宅之間進(jìn)行劃分，對(duì)于劃分方式，我們認(rèn)為應(yīng)該用普通住宅和非普通住宅的面積占總可售面積的比例來(lái)劃分這部分公共設(shè)施的成本，應(yīng)為共享了這部分設(shè)施，比較合理。

2、非可售面積的收入問(wèn)題。現(xiàn)實(shí)情況中大量存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的非可售配套設(shè)施銷售的情況。例如：小區(qū)內(nèi)的平戰(zhàn)結(jié)合地下人防工程停車位，部分開發(fā)商將停車位的使用權(quán)單獨(dú)進(jìn)行了銷售，雖然理論上這些公共配套屬于全體業(yè)主所有，但就開發(fā)商取得的使用權(quán)銷售收入，我們認(rèn)為也應(yīng)計(jì)入整個(gè)清算項(xiàng)目收入中。因?yàn)檎麄€(gè)清算項(xiàng)目被人為的劃分為普通住宅和非普通住宅兩部分。且這部分收入相應(yīng)的成本已經(jīng)用普通住宅和非普通住宅的面積占總可售面積的比例來(lái)劃分，所以這部分的收入應(yīng)該按相應(yīng)的比例非別計(jì)入普通住宅和非普通住宅的銷售收入。部分觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)該按照購(gòu)買者是普通住宅業(yè)戶還是非普通住宅業(yè)戶劃分，我們認(rèn)為，不合理，因?yàn)榇嬖诓糠仲?gòu)房者同時(shí)購(gòu)買了同一清算項(xiàng)目中的多套住房，或是非小區(qū)業(yè)主購(gòu)買了清算項(xiàng)目中的配套附屬設(shè)施的使用權(quán)，這時(shí)這部分收入就無(wú)法進(jìn)行劃分，同時(shí)，因?yàn)槌杀疽呀?jīng)用普通住宅和非普通住宅的面積占總可售面積的比例來(lái)劃分，根據(jù)配比原則，收入也應(yīng)按此比例劃分。

（二）關(guān)于利息支出扣除問(wèn)題的稅務(wù)處理。

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第四款指出“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有

關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)穿越小說(shuō)網(wǎng) http://www.tmdps.cn費(fèi)用按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。”土地增值稅出臺(tái)的時(shí)機(jī)市場(chǎng)通脹壓力很大，銀行利率在高位運(yùn)行，企業(yè)融資費(fèi)用非常之高，隨著國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，銀行利率一降再降，許多企業(yè)實(shí)際發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用已經(jīng)低于取得土地使用權(quán)價(jià)格和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本之和的5%.這時(shí)，部分開發(fā)企業(yè)以不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明為借口，以不能完整提供資料為借口，要求執(zhí)行“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除”。我們認(rèn)為，對(duì)沒(méi)有發(fā)生融資費(fèi)用的企業(yè)，因不存在利息支出，也就不存在扣除的問(wèn)題。

目前新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》指出“自行建造的投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成”。許多企業(yè)依據(jù)此將建造房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目向金融機(jī)構(gòu)借款發(fā)生的利息支出，將屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目完工前發(fā)生的，按規(guī)定計(jì)入了房地產(chǎn)開發(fā)成本并予以扣除，將屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目完工后發(fā)生的，計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的財(cái)務(wù)費(fèi)用并按規(guī)定予以扣除。企業(yè)如此處理在土地增值稅清算過(guò)程中，不但加大了建設(shè)成本，而且因?yàn)榧佑?jì)扣除的規(guī)定，計(jì)入成本的利息最多可再加計(jì)30%.我們認(rèn)為，這樣做是不符合《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的要求，同時(shí)我們認(rèn)為這是稅法和會(huì)計(jì)的差異，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的規(guī)定，當(dāng)稅法和會(huì)計(jì)存在差異時(shí)，應(yīng)該按照稅法的規(guī)定計(jì)算納稅。所以，我們不允許企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算過(guò)程中將利息支出列入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

（三）清算時(shí)間對(duì)土地增值稅的影響。土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。具體的時(shí)間條件有：一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；三是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；四是已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；五是取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；六是納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

在實(shí)際工作中，清算的時(shí)間直接影響稅款入庫(kù)時(shí)間，具體有以下兩種情況：

1、企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的工程結(jié)算具有滯后性，而且項(xiàng)目開發(fā)多分期進(jìn)行，建筑安裝成本結(jié)轉(zhuǎn)不及時(shí)，竣工決算遲遲不做，造成房地產(chǎn)開發(fā)成本不真實(shí)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目大部分已銷售，有的剩余一些普通住房，有的剩余一些商鋪，因預(yù)售許可證未滿三年，當(dāng)前的清算原則就是把未售部分的成本剔除，不進(jìn)行清算，這就存在二次清算的需要。二次清算就可能存在適用稅率不一樣，對(duì)稅款造成影響。如果對(duì)項(xiàng)目全部重新清算，將再次耗費(fèi)人力和時(shí)間，無(wú)疑會(huì)加大稅收成本。

（四）關(guān)于清算過(guò)程中其他相關(guān)稅種的管理問(wèn)題

在土地增值稅清算過(guò)程中我們應(yīng)同時(shí)加強(qiáng)對(duì)相關(guān)稅種的管理。例如，我們?cè)谌粘Ｇ逅阒邪l(fā)現(xiàn)某企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目為鋼結(jié)構(gòu)和整體墻面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行購(gòu)進(jìn)了鋼結(jié)構(gòu)和整體墻面并取得了銷售發(fā)票，再由施工方進(jìn)行了安裝，施工方僅就安裝工程費(fèi)和輔料進(jìn)行了營(yíng)業(yè)稅申報(bào)，我們認(rèn)為鋼結(jié)構(gòu)和整體墻面也應(yīng)該作為計(jì)征建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅料、工、費(fèi)中的料。企業(yè)對(duì)此提出了異議，認(rèn)為鋼結(jié)構(gòu)和整體墻面不應(yīng)該作為計(jì)稅依據(jù)，我們認(rèn)為根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2002]117號(hào)）文件的要求，“納稅人以簽訂建設(shè)工程施工總包或分包合同（包括建筑、安裝、裝飾、修繕等工程總包和分包合同，下同）方式開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)（包括建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)，下同），同時(shí)符合以下條件的，對(duì)銷售自產(chǎn)貨物和提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)取得的收入征收增值稅，提供建筑業(yè)勞務(wù)收入（不包括按規(guī)定應(yīng)征收增值稅的自產(chǎn)貨物和增值稅應(yīng)稅勞務(wù)收入）征收營(yíng)業(yè)稅：

（一）必須具備建設(shè)行政部門批準(zhǔn)的建筑業(yè)施工（安裝）資質(zhì)；

（二）簽訂建設(shè)工程施工總包或分包合同中單獨(dú)注明建筑業(yè)勞務(wù)價(jià)款。凡不同時(shí)符合以上條件的，對(duì)納稅人取得的全部收入征收增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅。以上所稱建筑業(yè)勞務(wù)收入，以簽訂的建設(shè)工程施工總包或分包合同上注明的建筑業(yè)勞務(wù)價(jià)款為準(zhǔn)”。只有銷售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，且有建安資質(zhì)和標(biāo)明建安勞務(wù)價(jià)款，自產(chǎn)貨物才可以只繳納增值稅，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買，交由建安企業(yè)安裝的，都應(yīng)該按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》“第十八條納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)”的要求，作為材料計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

（五）關(guān)于通知清算的納稅人的后續(xù)管理問(wèn)題。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）文件“符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。”對(duì)通知清算的納稅人，根據(jù)187號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定“在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積”。我們認(rèn)為這只能是工作的第一步，當(dāng)剩余房產(chǎn)全部銷售結(jié)束后，納稅人應(yīng)對(duì)全部房產(chǎn)進(jìn)行一次統(tǒng)算。因?yàn)閷?duì)普通住宅存在增值額未超過(guò)20%的免稅，當(dāng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲時(shí)，因?yàn)槌杀疽呀?jīng)確定，如果先期清算時(shí)增值額未超過(guò)20%，后期因銷售價(jià)格上漲，有可能統(tǒng)算中超過(guò)20%這個(gè)臨界點(diǎn)，同理，當(dāng)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌時(shí)，有可能出現(xiàn)前期增值額超過(guò)20%的項(xiàng)目，統(tǒng)算后不足20%.所以我們認(rèn)為對(duì)于通知清算的納稅人，在全部項(xiàng)目結(jié)束后，應(yīng)在進(jìn)行一次統(tǒng)算。

三、對(duì)土地增值稅清算工作的建議

（一）開展調(diào)查摸底，建立清算檔案。詳細(xì)摸清各地房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目、工程竣工驗(yàn)收、開發(fā)成本費(fèi)用、銷售情況、稅款繳納等情況，梳理歷年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本信息，分類建立土地增值稅數(shù)據(jù)庫(kù)。同時(shí)，建議統(tǒng)一由市地稅局出臺(tái)清算實(shí)施細(xì)則，對(duì)一些清算模糊問(wèn)題作出具體規(guī)定，明確清算口徑、時(shí)間、方法。在《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》允許的范圍內(nèi)，簡(jiǎn)化清算程序，提高土地增值稅清算工作的可操作性。

（二）對(duì)銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行把關(guān)。當(dāng)前房地產(chǎn)銷售的方式一般有：首付款加按揭、一次性付清款項(xiàng)以及分期付款，其中，最主要的方式是首付款加銀行按揭。在對(duì)銷售方式確認(rèn)時(shí)，要注意區(qū)別于預(yù)售款，防止納稅人以預(yù)售的名義延遲計(jì)算納稅。在確認(rèn)銷售收入時(shí)要注意收入的完整性，將外部了解調(diào)查的情況與納稅人不同房源類型的單位銷售價(jià)格進(jìn)行比較，找出其中可能存在的收入轉(zhuǎn)移。在對(duì)收入確認(rèn)的審核中，要分清不同銷售方式下的收入確認(rèn)日期：付款日或取得索取價(jià)款憑據(jù)日、銀行按揭貸款轉(zhuǎn)賬日、合同約定付款日等日期，確定銷售收入是否及時(shí)確認(rèn)，以繼而確定其完整性。

（三）嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的要求，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本按照規(guī)定的六個(gè)明細(xì)科目進(jìn)行成本歸集或調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度中對(duì)開發(fā)成本按照六個(gè)明細(xì)科目進(jìn)行成本核算的要求，是順應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中開發(fā)流程多、時(shí)間跨度長(zhǎng)、資金耗用大這一自身規(guī)律的一種核算總結(jié)，因此，嚴(yán)格按照這樣的明細(xì)科目進(jìn)行成本歸集并適當(dāng)調(diào)整，非常有利于清算工作中對(duì)各扣除項(xiàng)目的甄別和對(duì)加計(jì)扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確計(jì)算，同時(shí)也有利于提煉單項(xiàng)數(shù)據(jù)信息，供同一地區(qū)不同清算對(duì)象間進(jìn)行橫向比較，以及為其他需要實(shí)行核定征收的項(xiàng)目提供核定依據(jù)。同時(shí)，注意區(qū)分開發(fā)間接成本和開發(fā)費(fèi)用。在區(qū)分納稅人開發(fā)間接成本與開發(fā)費(fèi)用時(shí)，要注意兩種可能的傾向：一種是納稅人故意混淆這兩種成本費(fèi)用，另一種是由于核算水平限制，納稅人對(duì)部分比較容易模糊的成本費(fèi)用區(qū)分不清，主要可能發(fā)生在納稅人僅僅開發(fā)一處房地產(chǎn)項(xiàng)目，而導(dǎo)致對(duì)部分成本費(fèi)用區(qū)分不清。而比較容易混淆的是開發(fā)間接成本與開發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用容易被模糊理解。在實(shí)際審核中，可以要求其列出各自的明細(xì)項(xiàng)目及金額，將對(duì)應(yīng)或相近的項(xiàng)目進(jìn)行比較后，就可以區(qū)分出其合理歸屬。

（四）要區(qū)別于企業(yè)所得稅的計(jì)稅核算。在企業(yè)所得稅核算中，要求計(jì)算各項(xiàng)應(yīng)稅收入的總額及與收入相關(guān)的成本費(fèi)用，要把握收入與成本費(fèi)用之間的相關(guān)性、配比性及合理性等原則，對(duì)所發(fā)生的不相關(guān)、不配比、不合理的成本費(fèi)用不得在稅前扣除。而在土地增值稅清算中，計(jì)算收入時(shí)僅指房地產(chǎn)銷售收入或視同銷售的房地產(chǎn)銷售收入，而對(duì)其他如利息收入、租賃收入等收入，都不是清算的對(duì)象。因此，在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，除不予清算收入的相關(guān)成本費(fèi)用不得計(jì)入扣除項(xiàng)目外，對(duì)其他實(shí)際已發(fā)生的成本費(fèi)用，基本上是可以計(jì)入扣除項(xiàng)目的，只是在會(huì)計(jì)核算時(shí)，要嚴(yán)格按照規(guī)定的會(huì)計(jì)要素和明細(xì)科目進(jìn)行確認(rèn)。如果說(shuō)，不同企業(yè)間的成本費(fèi)用特別是期間費(fèi)用，其金額存在著不相同，那也只是企業(yè)管理中的成本控制問(wèn)題，而在其清算中需要尊重實(shí)際發(fā)生這一基本原則，當(dāng)然也要核實(shí)其真實(shí)性。在對(duì)利息支出的處理中，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)上要求對(duì)完工前的利息支出計(jì)入產(chǎn)品成本，而對(duì)完工后的利息支出卻計(jì)入期間損益。會(huì)計(jì)處理即便不同，一般也不會(huì)影響企業(yè)所得稅的計(jì)算，而在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，就需要單獨(dú)調(diào)整成利息支出專項(xiàng)扣除，如有已計(jì)入開發(fā)成本項(xiàng)目的部分則應(yīng)調(diào)整出來(lái)。

（五）發(fā)揮稅務(wù)中介作用，建立完善稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)參與土地增值稅清算審核與稅務(wù)管理部門日常檢查、稽查部門稽查三位一體的土地增值稅納稅清算模式。在土地增值稅清算工作中，稅務(wù)部門要注意定好位，做到“有所為”與“有所不為”。所謂“有所為”就是稅務(wù)部門要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)完整、合理、便捷的清算環(huán)境，努力避免出現(xiàn)操作性差、存在政策制度銜接“真空”的弊端，督促納稅人盡量利用中介機(jī)構(gòu)按照規(guī)定的要求清算到位，做好最終對(duì)各成本費(fèi)用項(xiàng)目的審定調(diào)整把關(guān)；所謂“有所不為”，就是盡量不要“越俎代庖”地取代納稅人而直接進(jìn)行清算，避免既清算不清、又不便于對(duì)法律責(zé)任歸屬的界定。

（六）由當(dāng)?shù)卣畢f(xié)調(diào)，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收一體化管理，強(qiáng)化政府相關(guān)部門對(duì)土地增值稅征管工作的配合。盡快建立完善的房地產(chǎn)平均交易價(jià)格定期公布機(jī)制，嚴(yán)格普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。及時(shí)公布房地產(chǎn)建筑安裝成本平均價(jià)格，對(duì)建安成本明顯偏高的采取按照公允價(jià)值核定。

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算政策盤點(diǎn)及分析

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算政策盤點(diǎn)及分析

2006年底，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件，明確規(guī)定了國(guó)家稅務(wù)總局將于2007年2月1日起，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的清算，此文件的出臺(tái)引起了各界的關(guān)注。隨后，北京市地方稅務(wù)局也先后下發(fā)了京地稅地[2007]134號(hào)及京地稅地[2007]138號(hào)文件，明確了北京市土地增值稅清算的具體管理辦法。為幫助企業(yè)正確地理解和掌握土地增值稅的新政策，做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算工作，中國(guó)稅網(wǎng)于2007年6月27日舉辦了“房地產(chǎn)嘉賓訪談—土地增增值稅清算政策”，主要內(nèi)容有：土地增值稅的政策盤點(diǎn)、土地增值稅清算政策詳解及土地增值稅優(yōu)惠政策。

主持人：大家下午好，歡迎光臨中國(guó)稅網(wǎng)在線直播室，本次論壇的主題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)和統(tǒng)籌安排土地增值稅的清算事項(xiàng)。

于蕾：本次主題是針對(duì)北京市土地增值稅配套文件的研討。主要內(nèi)容有土地增值稅的政策盤點(diǎn)、近兩年來(lái)土地增值稅的主要政策變化和北京市土地增值稅配套文件的探討。

一、土地增值稅的重要文件：

綜觀土地增值稅的政策變化，重要文件有：土地增值稅暫行條例、土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則、財(cái)稅[1995]48號(hào)文件（雖然個(gè)別條款已經(jīng)失效或者廢止，但仍具有指導(dǎo)性意義）與最近發(fā)布的財(cái)稅[2006]21號(hào)文件和國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件。

二、土地增值稅清算政策詳解

1、對(duì)清算單位、計(jì)稅單位的稅收政策規(guī)定

清算單位：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

計(jì)稅單位：開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

北京市相應(yīng)政策規(guī)定——

土地增值稅清算以納稅人初始填報(bào)的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。

2、土地增值稅的清算條件

符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

北京市相應(yīng)政策規(guī)定——

符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：（1）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目；（4）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已通過(guò)竣工驗(yàn)收，在整個(gè)預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達(dá)到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。

3、土地增值稅的清算時(shí)間

屬于主動(dòng)性清算對(duì)象的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；屬于被動(dòng)性清算對(duì)象的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

北京市相關(guān)規(guī)定：凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)在90日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算稅款申請(qǐng)，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。對(duì)納稅人清算土地增值稅申請(qǐng)不符合受理?xiàng)l件的，應(yīng)將不予核準(zhǔn)的理由在《土地增值稅清算申請(qǐng)表》中注明并退回納稅人。

凡主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》并送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》報(bào)送主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，在90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。

4、計(jì)稅收入的確定

（1）相關(guān)收入的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益；清算收入只包括清算單位的物業(yè)銷售收入；清算時(shí)未取得銷售收入的，如分期收款，實(shí)際操作中多以合同記載金額確認(rèn)，需與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通；租金收入不計(jì)入。

（2）納稅人應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注特殊收入事項(xiàng)，如代收費(fèi)用、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入等。

對(duì)于代收費(fèi)用，要按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算收入與加計(jì)扣除的處理。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

5、扣除項(xiàng)目涉稅風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)

（1）扣除憑證：須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（2）前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)的稅務(wù)認(rèn)定。

（3）配套設(shè)施的扣除、裝修費(fèi)用、預(yù)提費(fèi)用、公共成本的分?jǐn)偂?/p>

（4）借款利息

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

北京市相應(yīng)政策規(guī)定——扣除項(xiàng)目

各項(xiàng)成本和費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額確認(rèn)扣除；對(duì)納稅人無(wú)法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得包括在扣除項(xiàng)目金額中。

納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供合法有效憑證，方可據(jù)實(shí)扣除項(xiàng)目金額的范圍如下：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的土地征用費(fèi)用、耕地占用稅、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補(bǔ)償費(fèi)用等支出；納稅人在銷售房地產(chǎn)過(guò)程中繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

北京市相應(yīng)政策規(guī)定——公共配套設(shè)施扣除

公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除范圍確認(rèn)，以房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出確定。非營(yíng)利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)辦公場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

對(duì)于成片開發(fā)分期清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)用，在先期清算時(shí)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

對(duì)于后期清算時(shí)實(shí)際支付的公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時(shí)，允許在整體項(xiàng)目全部清算時(shí)，按照整體項(xiàng)目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偂?/p>

北京市相應(yīng)政策規(guī)定——利息扣除

對(duì)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）扣除的確定，對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5％計(jì)算扣除。

對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10％進(jìn)行計(jì)算扣除。

6、核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

北京市相應(yīng)策規(guī)定——核定征收

地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核、納稅評(píng)估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入進(jìn)行核定征收土地增值稅（征收率另行制定）：依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿未設(shè)置的；或雖設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項(xiàng)目金額的；擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不清算的；

納稅人未如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)，計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

北京市相應(yīng)政策規(guī)定—建安成本扣除的核定

土地增值稅清算項(xiàng)目的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除，但發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，應(yīng)按本通知規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)核定扣除：無(wú)法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的；發(fā)現(xiàn)《鑒證報(bào)告》內(nèi)容有問(wèn)題的；虛報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本的；清算項(xiàng)目的四項(xiàng)成本扣除額明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的商品住宅單位面積建安造價(jià)扣除金額標(biāo)準(zhǔn)，又無(wú)正當(dāng)理由的。

高層商品住宅（7層以上）單位面積建安造價(jià)允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2263元；多層商品住宅（7層及以下）單位面積建安造價(jià)允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1560元。對(duì)于不同竣工年代的商品住宅項(xiàng)目，可以按照《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)修正系數(shù)表》進(jìn)行相應(yīng)系數(shù)修正。

7、如何做好土地增值稅清算工作

清算前的準(zhǔn)備工作、清算期的安排、清算資料的準(zhǔn)備、中介機(jī)構(gòu)的選擇。

8、納稅人土地增值稅自查要點(diǎn)

收入自查、扣除項(xiàng)目自查、特殊事項(xiàng)自查。

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的流程是什么(精)

土地增值稅的清算條件

(一符合下列情形之一的,納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算: 1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(二符合下列情形之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算: 1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;2.取得銷售(預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的;3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的流程是什么,哪些問(wèn)題比較突出呢,企業(yè)應(yīng)該注意什么? 清算申請(qǐng)與受理

第八條凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人,應(yīng)在90 日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算稅款申請(qǐng),并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》(附件2,經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后,即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。對(duì)納稅人清算土地增值稅申請(qǐng)不符合受理?xiàng)l件的,應(yīng)將不予核準(zhǔn)的理由在《土地增值稅清算申請(qǐng)表》中注明并退回納稅人。

第九條凡主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》(附件3并送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內(nèi),填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》報(bào)送主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后,在90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。

第十條納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí),應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交有關(guān)清稅項(xiàng)目資料,并填寫《土地增值稅清算材料清單》(附件4。須提交的有關(guān)資料如下:(一項(xiàng)目竣工清算報(bào)表,當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表(包括:損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品(工程銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表等。

(二國(guó)有土地使用權(quán)證書。

(三取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

(四清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單。(五能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。

(六銷售商品房有關(guān)證明資料,以商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式,包含:銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等。

(七清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。(八清算項(xiàng)目的銷售許可證。

(九與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證,包括:已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等。

(十《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》。

(十一《土地增值稅納稅申報(bào)表(一》。

(十二稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。第十一條納稅人應(yīng)準(zhǔn)確、據(jù)實(shí)填寫各類清算申報(bào)表和相關(guān)表格;納稅人委托中介機(jī)構(gòu)代理進(jìn)行清算鑒證的,在《鑒證報(bào)告》中應(yīng)詳細(xì)列舉清算項(xiàng)目的收入、扣除項(xiàng)目和進(jìn)行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。

第十二條主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在收取納稅人提交的申請(qǐng)材料和《鑒證報(bào)告》時(shí),應(yīng)認(rèn)真核對(duì)納稅人提供的資料,并嚴(yán)格按照《鑒證報(bào)告》標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行驗(yàn)收,對(duì)納稅人提交的申請(qǐng)材料齊全的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以受理,并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》(附件5交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。對(duì)納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范、審計(jì)事項(xiàng)情況不清楚的,應(yīng)退回納稅人重新修改《鑒證報(bào)告》或補(bǔ)充資料,并向納稅人開具《土地增值稅清算

補(bǔ)充材料通知書》(附件6交納稅人,待清算資料補(bǔ)充完整后,重新辦理稅款清算手續(xù)。

房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中存在的問(wèn)題

按照現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》,土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象,以增值額為稅基,并按照30%-60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。但由于房地產(chǎn)開發(fā)的成本項(xiàng)目繁多,核算起來(lái)難度很大,因此土地增值稅的征收方式一直是每年按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷售收入預(yù)征,然后在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后進(jìn)行清算。但由于預(yù)征率較低,預(yù)征的稅款只占清算稅款很小的比例,大部分的土地增值稅都是在清算階段繳納的。而按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)的要求,符合以下條件之一,才進(jìn)行土地增值稅清算:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。針對(duì)上述規(guī)定,一些房產(chǎn)項(xiàng)目常采取消極的手段來(lái)達(dá)到不繳或遲繳稅款的目的,比如在進(jìn)行預(yù)售后,拖延項(xiàng)目工期,不實(shí)現(xiàn)竣工。或者在竣工后銷售的,保留一定比例的開發(fā)產(chǎn)品,故意不實(shí)現(xiàn)土地增值稅清算的條件。這些手段可

能確實(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)延緩清算的目的,但是由此可能會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng),甚至可能產(chǎn)生法律和稅務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)。

編輯本段拖延清算時(shí)間給企業(yè)帶來(lái)各種風(fēng)險(xiǎn)

1、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一方面,回款速度受到增值稅清算時(shí)間的影響。滾動(dòng)開發(fā)是現(xiàn)行

房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式,這種開發(fā)模式特別依賴銀行貸款和預(yù)售收入來(lái)支撐項(xiàng)目開發(fā),因此,其銷售的回款速度將直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本,回款的速度越快,開發(fā)的資金成本也就越低,利潤(rùn)空間就會(huì)加大。如果企業(yè)保留著相當(dāng)部分的開發(fā)產(chǎn)品不進(jìn)行銷售,首先影響的就是企業(yè)的資金回收。資金回收的速度越慢,開發(fā)的成本就越高。另一方面,捂盤惜售的結(jié)果可能導(dǎo)致增值額越來(lái)越高,繳納的稅款越來(lái)越多。現(xiàn)今,除了房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)清算外,大部分樓盤只要符合條件還可能由稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)進(jìn)行清算。《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國(guó)稅發(fā)(200991號(hào)中列舉了稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)清算的條件,包括已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;取得銷售(預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的等。但不排除將來(lái)稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步提高主動(dòng)清算的條件。屆時(shí)樓盤的增值額可能會(huì)比現(xiàn)在更高,有些企業(yè)早年開發(fā)的樓盤增值額占比現(xiàn)今已會(huì)達(dá)到200%以上,土地增值稅將達(dá)到利潤(rùn)的60%,因此導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的適用比例提高。所以,延緩?fù)恋卦鲋刀惽逅愕臅r(shí)間不能過(guò)長(zhǎng),需要綜合考慮市場(chǎng)的發(fā)展和政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。

2、法律風(fēng)險(xiǎn)

首先,沒(méi)有進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目公司不能進(jìn)行注銷。《稅收征管法》第十六條規(guī)定,且在向工商局辦理注銷前,需要進(jìn)行稅務(wù)注銷。而且《稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》也要求納稅人在辦理注銷稅務(wù)登記前,應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)清應(yīng)納稅款、滯納金、罰款,繳銷發(fā)票、稅務(wù)登記證件和其他稅務(wù)證件。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目公司有大量土地增值 稅款沒(méi)有清算，所以不可能獲得注銷。實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)中進(jìn)行注 銷的項(xiàng)目公司不足三分之一。據(jù)了解，房地產(chǎn)行業(yè)一般采取一 個(gè)開發(fā)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)模式。一段時(shí)間之后，房地產(chǎn)企業(yè)可 能積攢了數(shù)量可觀的項(xiàng)目公司，在管理上十分混亂和不便。雖然這些 項(xiàng)目公司都具有開發(fā)資質(zhì)，具有一定的殼價(jià)值，但由于在稅務(wù)上存在 很大的不確定性，很難進(jìn)行整體出售。其次，拖延工期可能產(chǎn) 生合同上的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目沒(méi)有竣工之前進(jìn)行預(yù)售，在預(yù)售 合同中一般和買方約定交房日期和辦理房產(chǎn)證書的時(shí)間。如果房地產(chǎn) 企業(yè)只考慮了避免土地增值稅清算，而把工期延長(zhǎng)，遲遲不完成竣工。那么可能會(huì)影響與買方的合同履行，產(chǎn)生不必要的糾紛，甚至可能面 臨集體訴訟。

第五篇：解讀房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算新政需關(guān)注[模版]

2009 91 : 時(shí)間:2009-06-15 22:06 來(lái)源:中國(guó)稅務(wù)報(bào) 5 月12 日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó) 稅發(fā)〔2009〕91 號(hào)），這是國(guó)家稅務(wù)總局在原來(lái)下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187 號(hào)）和《土地增值稅清算業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國(guó)稅發(fā)〔2007〕132 號(hào)）基礎(chǔ) 上，總結(jié)完善的最新的清算政策，新政策從2009 年6 月1 日起施行。筆者認(rèn)為，納稅人應(yīng)該關(guān)注以下幾個(gè)方面。清算前管理力度加大 一是實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將從納稅人取得土地使用權(quán)開 始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)賬，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程情 況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。二是關(guān)注會(huì) 計(jì)核算。納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將 督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。三是實(shí)施專用票據(jù)。納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā) 多個(gè)項(xiàng)目的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目 專用票據(jù)管理措施。也就是說(shuō)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)不同的開發(fā)項(xiàng)目，實(shí)行專用預(yù)售票據(jù)和專用銷售票據(jù)。清算分為“自行清算”和“要求清算”兩種 對(duì)于自行清算的，納稅人必須按照規(guī)定的時(shí)間和要求主動(dòng)清算； 對(duì)于要求清算的，納稅人應(yīng)在收到稅務(wù)機(jī)關(guān)書面通知的情況下，再按 規(guī)定清算，也可以理解為不通知不清算。納稅人符合下列條件之一的，要自行進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成 銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)的。對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增 值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑 面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù) 售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但 未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅 清算）；（4）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其 他情況。無(wú)論是自行清算還是要求清算，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90 日內(nèi)或在收到清算通知之日起90 日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手 續(xù)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織 清算審核。清算審核結(jié)束，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。明確規(guī)定項(xiàng)目清算單位 以什么為清算單位是涉及稅收負(fù)擔(dān)大小的關(guān)鍵。如果將增值額較 大的清算單位和較小的合并清算，則可以降低稅負(fù)；如果分開清算，則增值額較大的開發(fā)項(xiàng)目納稅多，總的納稅負(fù)擔(dān)會(huì)增加。稅法還規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額不超過(guò)20%的，可以享受免稅優(yōu)惠，但要求分開 核算，否則不能免稅。舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商住混合樓項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目面積 1000平方米，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積為5000平方米，合計(jì)6000平方米。該混合樓項(xiàng)目土地成本為120 萬(wàn)元，房屋開發(fā)成本600 萬(wàn)元，其他費(fèi) 用按比例扣除。假如該商業(yè)項(xiàng)目收入為500 萬(wàn)元，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入 為500 萬(wàn)元，合計(jì)1000 萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅金及附加55 萬(wàn)元。（1）商鋪和住宅合并一個(gè)單位計(jì)算土地增值稅：扣除項(xiàng)目＝土 地成本＋房屋開發(fā)成本＋費(fèi)用扣除10%＋加計(jì)扣除20%＋稅金＝120 ＋600＋（120＋600）×10%＋（120＋600）×20%＋55＝991（萬(wàn)元）。增值額＝收入－扣除項(xiàng)目＝（500＋500）－991＝9（萬(wàn)元）。增值 率＝增值額÷扣除項(xiàng)目×100%＝9÷991×100%＝0.9%。低于50%，適用30%的稅率。應(yīng)納的土地增值稅：9×30%＝2.7（萬(wàn)元）。（2）將普通住宅和商鋪分為兩個(gè)清算單位計(jì)算土地增值稅（按 面積分?jǐn)偝杀举M(fèi)用）：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項(xiàng)目為＝120×5000÷6000 ＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30%＋27.5＝807.5（萬(wàn)元）。增 值額＝500－807.5＝－307.5（萬(wàn)元），無(wú)增值額不納稅。商業(yè)扣除項(xiàng)目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋（20＋ 100）×30%＋27.5＝183.5（萬(wàn)元）；增值額＝500－183.5＝316.5（萬(wàn) 元）；增值率＝316.5÷183.5×100%＝172%，適用50%的稅率；商業(yè) 項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅＝316.5×50%－183.5×15%＝130.725（萬(wàn)元）。計(jì)算結(jié)果可知，將商鋪和住宅合并計(jì)算土地增值稅為2.7 萬(wàn)元，分開計(jì)算則應(yīng)納稅130 多萬(wàn)元。在實(shí)踐中，對(duì)于同一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中有 不同類型房地產(chǎn)的，有的稅務(wù)機(jī)關(guān)允許納稅人自行選擇是否分開核算 分別清算繳納增值稅。但新文件第十七條規(guī)定，清算審核時(shí)，應(yīng)審核 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清 算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型 房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。也就是說(shuō)，納稅人不能將不同類型房地產(chǎn)、分期開發(fā)的項(xiàng)目和不 同審批備案的項(xiàng)目合在一起清算，避免平均不同清算單位增值額的現(xiàn) 象。解決了扣除項(xiàng)目的五個(gè)模糊點(diǎn)（1）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取 得合法憑據(jù)的不得扣除，且扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi) 用，必須是實(shí)際發(fā)生的。這一點(diǎn)與房地產(chǎn)企業(yè)所得稅中對(duì)有些成本費(fèi) 用可以預(yù)提扣除的規(guī)定不同。（2）拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā) 生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名 冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。（3）要求正確區(qū)分開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用。由于計(jì)算土地增值稅 扣除項(xiàng)目時(shí)，開發(fā)成本可以加計(jì)20%扣除，所以，有的納稅人希望加 大開發(fā)成本，可能將在期間費(fèi)用中列支的開發(fā)費(fèi)用也計(jì)入前期工程 費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)或開發(fā)間接費(fèi)用，以擴(kuò)大扣除金額，少計(jì)算增值額從 而少納稅。因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)不允許將開發(fā)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本中的前期 工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。（4）采取以建筑發(fā)票控制建筑安裝成本。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法規(guī)定建 筑業(yè)勞務(wù)在施工地納稅原則，要求開發(fā)企業(yè)取得的建筑安裝發(fā)票在項(xiàng) 目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具，便于控制虛假的支出。同時(shí)審核建筑安裝工 程費(fèi)發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施 工合同記載的內(nèi)容相符；開發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，關(guān) 注有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。（5）將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。按照會(huì) 計(jì)制度規(guī)定和企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)借款利息支出，在開發(fā)產(chǎn)品完 工之前，應(yīng)該實(shí)行資本化處理計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。但土地增值稅法規(guī) 定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入開發(fā)成本，更不得計(jì)入加計(jì)扣除基 數(shù)。