第一篇：土地增值稅清算工作主要做法及成效

土地增值稅清算工作主要做法及成效

土地增值稅清算工作主要做法及成效

**市地稅局全面貫徹落實國家宏觀調控政策，充分發揮稅收調控經濟的職能作用，合理調節土地增值收益，在全市范圍內推進房地產業土地增值稅清算管理，促進了房地產行業的健康有序發展和地方財稅的增收。2014年，全市經濟結構調整取得初步成效，房地產投資與銷售同比增長，組織入庫土地增值稅達到25606萬元，占稅收收入的8.09%，同比增長29.85%，高于稅收收入17.18個百分點。

一、主要做法

（一）成立領導機構，精心組織實施。

2014年，**市房地產年投資增長較快，開發完成投資77.88億元，同比增長43.4%。同時，房地產銷售回暖，商品房銷售面積、銷售額分別為173.38萬平方米、70.7億元，同比增長11%、15.7%。針對這一情況，該局根據上級要求，狠抓土地增值稅清算工作：一是在成立清算工作領導小組，由市局局長任組長，分管局領導任副組長，實行一把手跟蹤落實制，全面負責土地增值稅清算的組織協調工作；二是成立技術專家組，由地稅局征管、法規、稅政等相關科室人員組成；三是成立清算評估工作組，抽調地稅基層單位業務水平高、有清算經驗的稅務干部“集中優勢兵力”具體實施清算工作，為土地增值稅清算工作提供組織、技術等全方位的保障。

（二）摸清項目底數，確定清算對象。

清算評估工作組扎實做好土地增值稅專題調研工作，利用**地稅征管系統、**地稅管理臺帳等途徑，結合實際調查結論，對轄區內房地產開發項目逐個進行摸排，對全市土地增值稅清算存在問題向地方黨委政府進行了匯報分析。該局還聯合市財政局一起向市政府提出了制定全市具有指導性單位建筑安裝工程造價標準，為確定成本扣除項目金額提供參考借鑒等工作建議。同時，清算工作組根據項目開發時間先后、銷售進度、涉及稅款金額大小等具體情況制定清算工作方案，合理安排清算順序，并發放《稅務事項通知書》通知企業及時清算，確保清算工作有條不紊地進行。

（三）加強學習培訓，提高清算效率和質量。

主要分兩條線走：一方面是加強稅務人員的業務培訓。一是舉辦全市房地產稅收綜合業務知識培訓班，邀請了自治區土地增值稅清算方面的專家前來**作土地增值稅清算業務專題講座，重點進行了案例剖析，為推進全市土地增值稅清算評估工作人員樹立信心；二是選派業務骨干外出參加各級土地增值稅培訓班，通過骨干力量的傳幫帶作用，提升參與清算工作全體人員的業務能力；三是購買《土地增值稅清算全流程答疑》及相關業務書籍發放給清算評估工作人員、房地產管理員，以集體討論、自學鉆研等形式豐富清算人員的業務知識，確保清算審核的質量；四是根據《**市地方稅務局關于開展2014年房地產企業土地增值稅清算和企業所得稅納稅評估工作的通知》的有關要求，抽調全市各級地稅機關的30多名業務骨干組成清算工作隊伍，清算工作隊伍分組按轄區開展交叉清算審核工作，通過參與交叉清算審核工作學習其他各局的工作經驗，讓清算人員更好地完成清算工作。

另一方面是加強對納稅人的培訓。2014年，全市共舉辦12期土地增值稅清算培訓會，由**市相關業務專家、清算骨干對700多人次的納稅人講授土地增值稅的有關政策，強調土地增值稅清算的重要性、必要性和緊迫性。參加培訓后，各房地產企業財務負責人、會計對土地增值稅的政策有了較深入的了解，有利于推進清算工作。

（四）加大宣傳度，減輕清算工作壓力。

一是充分利用公告欄、辦稅服務廳、門戶網站、12366等服務平臺告知納稅人清算的范圍、時限、需要報送的材料、清算相關稅收政策、工作流程以及未按規定清算的法律責任等內容；二是組織符合清算條件的企業進行專門的土地增值稅稅收政策業務培訓，有效提高思想認識，熟悉稅收政策，明確程序，掌握清算技巧，提高納稅人的納稅遵從度，切實減輕稅務機關土地增值稅清算工作壓力。

（五）爭取部門配合，強化綜合治稅。

一是主動向上級部門請示匯報，遇到有政策不明確或其他疑難問題，及時請示自治區、**市相關專員、骨干，必要時請上級有關人員參與清算審核指導工作；二是密切聯系市建規委造價所、物價局價格鑒證中心、房地產協會等部門，通過第三方信息掌握房地產項目的開發規律、成本造價等情況，為清算審核取得主動權；三是主動向當地黨委政府匯報土地增值稅清算進展、稅源組成、存在難度等情況，大力爭取到了地方政府引進中介機構負責土地增值稅清算審核，大大提高了清算審核工作的效率。

（六）加強應補稅款的跟蹤管理，確保清算應補稅款入庫。

針對清算應補稅款金額較大，企業一次性繳納有難度的具體實際，清算評估工作組建立了專門臺帳跟蹤管理，同時要求企業制定繳納計劃，落實稅款繳納時間，及時向地稅部門申報繳納相應稅款。對部分多次催繳無效，拒不配合清算工作的企業，果斷采取強制執行措施，依法從銀行賬戶直接劃扣稅金。

二、主要成效

（一）增加了財稅收入。

2014年，清算工作人員對全市符合清算土地增值稅清算條件的40個房地產開發項目做好清算計劃，集中力量進行清算，共完成清算審核（含核定征收17個）項目28個，清算出應補土地增值稅稅款11521萬元，當年已組織入庫5274萬元，入庫數占該稅種稅收全年入庫數的20.6%。同時，持續開展房地產開發項目土地增值稅的清算工作，還促進了土地增值稅的大幅增收，全年共組織入庫土地增值稅25606萬元，比上年增收5887萬元，增長29.85%，增長幅度高于全年稅收收入17.18個百分點。

（二）培養了專業清算隊伍。

通過土地增值稅清算審核工作，有利于稅務人員的互相交流、互相學習、相互提高，在稅收政策、財務處理、征納關系、協調能力等各方面都得到了鍛煉，清算能力得到進一步提高。

（三）土地增值稅政策得到進一步落實。

土地增值稅清算工作的持續推進，從根本上引起了納稅人對土地增值稅的重視，納稅人從千方百計回避土地增值稅清算，到主動了解政策、主動要求清算，納稅人依法誠信納稅意識和納稅遵從度在穩步提升。

（四）積累了寶貴的清算工作經驗。

以電子表格為工具，按照清算管理要求，根據項目開發的基本情況、收入、成本核算等設立固定格式，在納稅人清算和稅務機關審核過程中，只要錄入數據就可以得到清算結果，建成了一套流程式的清算模型，簡化了清算操作步驟，大大降低了納稅人清算和稅務機關審核的工作難度。同時，針對部分房地產項目清算結束后仍未全部售完，清算評估工作組建立了專門臺帳進行持續管理，明確了項目各類房型的單位扣除金額，一旦尾盤發生銷售，清算評估人員即可快速計算出應繳的土地增值稅，而非繼續沿用地稅機關稅負較低的預征辦法，此舉有效地堵塞了稅收征管漏洞。

第二篇：《土地增值稅清算講解》

《土地增值稅清算講解》

為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，國家稅務總局印發《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，并于2007年2月1日起執行，省局將出臺具體的結算辦法，因該項工作任務重，結算工作較為復雜，稅務干部必須熟練掌握土地增值稅相關業務知識，才能更好完成該項工作任務，為此，市局決定就春訓時機，對該項業務進行間要講解。（因省局細則未出臺，相關程序、具體操作規定以省局文件為準，本次講解以土地增值稅已明確的政策及如何計算土地增值稅為主）。

一、土地增值稅的概念

（一）什么是土地增值稅

要理解和掌握土地增值稅的具體內容，首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅。所謂土地增值，是指某塊土地因為周圍環境的變化或者內在設施的完善，導致該土地在供求因素影響下，發生地價上漲而形成的升值，土地增值稅，是國家憑借其政治上的強制權力，參與國有土地增值稅收益的分配的一個稅種。具體講，土地增值稅是一種以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產）所取得的增值額及征稅對象，依照規定稅率征收的稅種。

（二）土地增值稅的主要特點

歸納起來四個方面：

第一、土地增值稅是在房地產的轉讓環節征收，轉讓一次就征收一次。這一點與營業稅有些類似。

第二、土地增值稅以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據。在計算土地增值稅時，要以轉讓房地產的收入減除規定的扣除項目金額后的余額來計征。這一點與企業所得稅有類似地方。

第三、土地增值稅在征管上采用以房地產的評估價格作為一種客觀的標準或參照的標準。這一點與財產稅有一定的共性。

第四、土地增值稅是貫徹國家宏觀調控政策而出臺的一個稅種，是國家利用稅收杠桿對經濟進行必要的調節，具有特定的開征目的。因而這個稅又是一個特定目的稅。

二、土地增值稅的征稅范圍和房地產企業清算范圍

（一）土地增值稅的征稅范圍

所謂征稅范圍，是指稅法規定必須征稅的客觀對象的具體內容。

《條例》的第二條對土地增值稅的征稅范圍作了明確：即是轉讓國有土地使用權、地 上建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。

（二）土地增值稅征稅范圍的界定

1、土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅。

這里主要搞清，農村集體所有的土地，根據《中華人民共和國土地管理法》等規定，是不得自行轉讓的，只有國家征用以后變為國家所有的，才能進行轉讓。

2、土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉讓行為征稅。這里要搞清兩層含義：

第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。國有土地使 用權出讓是指國家以土地的所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級市場。因此土地使用權的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。

第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權，房產產權的行為。

凡土地使用權，房產產權未轉讓的（如房地產出租）不征收土地增值稅。

3、土地增值稅是對轉讓房地產并取得收入的行為征稅。

這里要注意兩個方面情況：

第一、以繼承、贈與方式轉讓房地產，因其只發生房地產產權的轉讓，沒有取得相應 收入，屬于無償轉讓，不納入土地增值稅征稅范圍。但是，以繼承、贈與之名，行出售或交換之實的行為除外。

第二、雖然無轉讓收入，但應視同銷售，如：房地產企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人，抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。（國稅發〔2006〕187文），征收土地增值稅。

三、今年開展的房地產開發企業清算范圍及程序

（一）、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地開發項目為單位進行清算，對分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。（國稅發〔2006〕187文）

這強調一下普通住房的標準，根據宣城市政府公布的標準三個條件：

第一、住宅小區建筑容積率在1.0以上；

第二、單套建筑面積在144平方米以下；

第三、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

凡同時達到以上三個條件的為普通住房，不能同時符合三個條件的為非普通住房，條 件今年發生變化，市局及時通知各分局，以新條件為準。

（二）房地產開發企業土地增值稅清算范圍

1、符合下列情形之一的，納稅人應進行清算；

（1）、房地產開發項目全部竣工，完成年銷售的；

（2）、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目；

（3）、直接轉讓土地使用權。

對滿足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開展清算。對今后發生的滿足上述條件的項目，納稅人須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。

2、對符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑 面積 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（2）、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（4）、省稅務機關規定的其他情況。（以省局不發具體清算辦法為準）。

對符合上述情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人在限定的期限內辦理清算手續。

（三）、清算應報送的資料

目前我省的具體清算辦法還未下發，最終以省局要求為準，但根據總局國稅發〔2006〕187號文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應報送下列資料。

1、房地產開發企業清算土地增值稅書面申請，土地增值稅納稅申報表；

2、項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的土地價款憑證，國有土地作用權出讓 合同、銀行貨款利息結算通知單，項目工作合同結算單，商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產收入、成本和費用有關的證明資料；

3、主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

納稅人委托稅務中介機構審核鑒定的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值 稅清算稅款鑒定報告》。對符合要求的鑒定報告，稅務機關可以采信。

各分局要廣泛開展房地產開發企業土地增值稅清算工作的宣傳，對符合清算條件的開發項目，告知納稅人主動進行申報，并按規定報送相關附件資料，主管稅務機關要對納稅人報送資料要進行認真審核，并制作資料清單，為稅務機關實施結算，開展納稅評估、實施專項檢查打下基礎。

四、土地增值稅的計算

根據《條例》第四條“納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項 目金額后的余額，為土地增值額”之規定，計算土地增值稅首先要確定增值額。要確定增值額，必須把握兩個關鍵要素。第一要素是轉讓房地產取得的收入；第二要素是計算土地增值稅的扣除項目金額。

（一）房地產轉讓收入的確定

1、房地產銷售收入確認范圍

轉讓房地產的收入是指房產的產權所有人，土地使用人。將房屋的產權，土地使用權 轉移給他人而取得的貨幣形態、實物形態、其他形態等全部價款及相關的經濟收益。包括土地轉讓收入，商品房銷售收入、配套設施全額收入。

對房地產開發企業而言，轉讓土地使用權，銷售商品房等的收入于銷售實現時記入“經營收入”或“銷售收入”科目，并按收入的類別設置明細帳；而按照合同規定預收購房單位和個人的購房定金，則記入“預收帳款”科目。

2、確認收入時限。（U盤資料）

3、視同銷售行為收入的確定

前面已講房地產開發企業視同銷售六種情況，在發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入的確定按下列方法和順序：

（1）、按本企業在同一地區，同一銷售的同類房地產的平均價格確定：

（2）、由主稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值的確定。

（二）、房地產開發企業土地增值稅扣除項目金額的計算。

房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據《條例》第六條及實施細則第七條的規定執行。各扣除項目具體含義和規定如下：

1、取得土地使用權所支付的金額。

包含兩方面內容：一是取得土地使用權所支付的地價款；

二是取得土地使用權時按國家規定交納的有關費用。

（1）、如何確認地價款

第一、以協議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權，向國土局支付的土地出讓金（土地一級市場）。

第二、以行政劃撥方式取得土地使用權，為轉讓土地使用權時，按國家有關規定補交的土地出讓金。

第二、以轉讓方式取得土地使用權（二級市場），為向土地使用權人實際支付的地價款。

（2）、取得土地交納費用如何規定。

是指納稅人在取得土地使用權過程中如辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關登 記、過戶手續費。

2、房地產開發成本

開發土地和新建房和配套設施的成本，簡稱房地產開發成本，是指納稅人房地產開發 項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費，基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

（1）、土地征用及拆遷補償費，是指在房地產開發過程中發生的征用土地的征地費用，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用，解決拆遷戶住房和安置補拆遷者工作的安置及補

償費用等支出。還應注意的是，如果土地的征用及拆遷補償是由政府或他人承擔的，這部分土地的征用及拆遷補償費在納稅人的房地產開發成本中不允許扣除。

（2）、前期工程費，是指在房地產開發項目建造前可發生的一些費用。包括規劃、設計，項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。如果納稅人取得是已經進行土地開發的“熟地”，已接好“三通一平”，則這部分前期工程費在納稅人房地產開發成本中不允許扣除。

（3）、建筑安裝工程費，是指房地產開發項目在建造過程中發生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。對企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入開發成本部分扣除。

（4）、基礎設施費，是指房地產開發項目所需的各項基礎設施建設發生的支出，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

（5）、公共配套設施費，如小區內的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按下列原則處理：

一是建成后產權屬于全體業主所有權、其成本、費用可以扣除；第二建成后無償移交政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除：

第三、建成后有償轉讓的、應計算收入的，并準予扣除成本、費用。

（6）、開發間接費用，是指納稅人內部獨立核算單位直接組織，管理開發項目發生的 各項間接費用。包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、轉房攤銷等。納稅人行政管理部門（總部）發生的管理費用，在房地產開發費用中扣除，不應在此項扣除。

3、房地產開發費用

房地產開發費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用，管理費用和財務費用，該 項費用，不按實際發生的費用進行扣除，而按《細則》規定的標準進行扣除。

《細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他方面費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用，取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10%內計算扣除。

4、與轉讓房地產有關的稅金

是指納稅人在轉讓房地產時繳納的營業稅，城市維護建設稅。因轉讓房地產交納的教 育費附加、地方教育附加費，可視同稅金予以扣除。除房地產開發企業，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。

5、加計扣除

對房地產開發企業，《細則》規定，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成 本計算的金額之和，加計20%的扣除。

以上講的5個方面，屬于房地產開發企業土地增值稅的扣除項目金額，根據國稅發〔2006〕187文件精神及《條例》規定，還應注意的幾點：

第一、除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額，房地產開發成本、費用及轉讓房地產有關稅金，預提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

第二、房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法省局將進一步確定，以省局方法為準。

第三、屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

第四、對普通住宅和非普通住宅成本費用的分攤計算確定扣除項目的方法以省局即將下發的細則為準，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分攤等。

第五、在清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積

第五：納稅人建造普通標準住宅出售、增值額未超過扣除項目金額20%的。免征土地增值稅。

（三）、土地增值稅的稅率和具體計算方法

1、稅率略

2、具體計算步驟

（1）計算增值額

增值額=轉讓房地產收入—扣除項目金額

（2）計算增值額與扣除項目金額的比例

該比例=增值額/扣除項目金額

（3）計算土地增值額的稅額

土地增值額=

Σ增值額*適用稅率

3、具體計算方法。

第三篇：土地增值稅清算協議

土地增值稅清算鑒證業務約定書

甲方（委托方）：XXXXX

甲方稅務登記號：

乙方（受托方）：山東紅旗稅務師事務所有限公司

乙方稅務師事務所執業證編號：18285

茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算鑒證報告，依據《中華人民共和國合同法》及有關規定，經雙方協商，達成以下約定：

一、委托事項

（一）項目名稱：曹縣交通家園一、二、三期土地增值稅清算項目

（二）具體內容及要求：按照稅法的規定對甲方2010年-2015年6月財務會計資料進行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告。

（三）完成時間：2015年9月30日前。

二、甲方的責任與義務

（一）甲方的責任

1.根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關規定，甲方有責任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。

2.按照現行稅收法律、法規和政策規定依法履行納稅義務是甲方的責任。這種責任還應當包括：（1）建立、完善并有效實施與會計核算、納稅申報相關的內部控制。（2）符合會計準則及有關規定。

3.甲方不得授意乙方人員實施違反國家法律、法規的行為。

4.基于重要性原則、截止性測試的性質和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內部控制的固有局限性，經乙方審核后仍然可能存在未被發現的風險，乙方出具的鑒證報告不能因此減輕甲方應當承擔的法律責任。

（二）甲方的義務

1.按照乙方要求，及時提供完成委托事項所需的會計資料、納稅資料和其他有關資料，并保證所提供資料的真實性和完整性。

2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項有關的記錄、文件和所需的其他信息，并答復乙方工作人員對有關事項的詢問。

3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協助，主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。

4.委托人按本約定書的約定及時足額支付委托業務費用以及其他相關費用。

三、乙方的責任和義務

（一）乙方的責任

1.乙方應嚴格按照現行稅收相關法律、法規和政策規定，本著獨立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關資料進行審核鑒證。

2.乙方應當制定合理計劃和實施能夠獲取充分、適當、真實證據的審核程序，為甲方的委托事項提供合理保證。

3.乙方有責任在鑒證報告中指明發現的甲方違反國家法律法規且未按乙方的建議進行調整的事項。

（二）乙方的義務

1.乙方應當按照約定時間完成委托事項，并出具真實、合法的鑒證報告。

2.除下列情況外，乙方應當對執行業務過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權；（2）根據法律法規的規定，為法律訴訟準備文件或提供證據；（3）監管機構對乙方進行行政處罰所實施的調查、聽證、復議等程序。

3.由于乙方過錯導致甲方未按規定履行納稅義務的，乙方應當按照有關法律、法規及相關規定承擔相應的法律責任。

4.屬于乙方原因未按約定時限完成委托事項并給甲方造成損失的，應當承擔相應的賠償責任。

5.乙方對甲方曹縣交通家園項目進行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告，并代理甲方向稅務部門進行解釋。

四、約定事項的收費

經甲乙雙方協商，按照項目收入0.1%計取，完成本委托事項費用為人民幣28萬元（￥280000元）。

上述費用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業務約定書簽訂之日起15日內預付服務費10萬元；提交土地增值稅清算報告時支付余款18萬元。

五、土地增值稅清算鑒證報告的出具和使用

（一）乙方應當出具真實、合法的土地增值稅清算鑒證報告。

（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報告一式三份。

（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的自查報告；不得修改或刪除重要的數據、重要的附件和所作的重要說明。

六、約定事項的變更

如果出現不可預見的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報告時，甲乙雙方均可要求變更約定事項，但應提前通知對方，并由雙方協商解決。

七、約定事項的終止

（一）本約定書簽訂后，雙方應當按約履行，不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應提前通知另一方，并由雙方協商解決。

（二）在終止業務約定的情況下，乙方有權就本約定書終止之日前對約定事項所付出的勞動收取合理的費用。

八、適用法律和爭議解決

本約定書的所有方面均應適用中華人民共和國的法律進行解釋并受其約束。與本約定書有關的任何糾紛或爭議，雙方均可選擇如下解決方式：

（一）向原告所在地的人民法院提起訴訟。

九、本約定書的法律效力

（一）本約定書經雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項后終止。

（二）本約定書一式二份，甲乙方各執一份，具有同等法律效力。

十、其他事項的約定

本約定書未盡事宜，經雙方協商另行簽訂的補充協議，與本約定書具有同等法律效力。

甲方（委托人）：

乙方：山東紅旗稅務師事務所有限公司

（蓋章）

（蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

地址：

地址：

電話：

電話：

聯系人：

聯系人：

簽約地點： 簽約日期： 年 月 日

第四篇：市土地增值稅清算工作規程

土地增值稅清算工作規程（修改稿）

第一章 總則

第一條

為進一步加強我市土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、國家稅務總局《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號）和江蘇省地方稅務局《土地增值稅清算管理規程》（蘇地稅發[2009]72號）等規定，結合我市實際，特制定本規程（以下簡稱《規程》）。

第二條

《規程》適用鎮江市區（京口區、潤州區、鎮江新區）房地產開發項目土地增值稅清算工作。各轄市局、丹徒局可以參照執行。

第三條 土地增值稅清算必須嚴格按照土地增值稅清算條件，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定和清算工作程序進行。

第四條

納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

第五條

稅務機關應當加強土地增值稅的政策宣傳輔導工作，認真及時地審核納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況，依法征收土地增值稅。

第六條

土地增值稅清算可以由主管稅務機關直接組織實施，也可以委托稅務師事務所等中介機構開展土地增值稅清算鑒證業務。

第七條

參加土地增值稅清算的稅務人員和受托清算鑒證的中介 1 機構工作人員應當遵守工作紀律，恪守職業道德。

第二章 清算條件

第八條

納稅人符合下列條件之一的，應當進行土地增值稅的清算。

（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第九條

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（四）稅務機關規定的其他情況。

第十條

土地增值稅以國家有關部門審核的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

第十一條 對符合土地增值稅清算條件，應當清算而逾期拒不清算的房地產開發企業，主管稅務機關可以不分房屋類型，一律按8%核定征收率核定征收土地增值稅。

第三章 清算申請與受理

第十二條

對于符合本規程第八條規定，屬納稅人主動申請清算情形的，納稅人應當在滿足清算條件之日起90日內，攜帶清算資料到主管稅務機關申請辦理清算手續。

流程：納稅人提出清算申請→分局管理科受理并調查核實→分局業務科審核并報市局相關處室備案→分局局長審批并確定清算人員→下達清算通知書→納稅人進行清算。

第十三條 對符合本規程第九條規定的，主管稅務機關可下達清算通知書，要求納稅人進行土地增值稅清算。

流程：確定清算項目→報市局相關處室備案→分局局長審批并確定清算人員→下達清算通知書→納稅人進行清算。

第十四條 主管稅務機關收到納稅人清算申請及資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，應予以受理；對納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，應通知納稅人在30日內補正；對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務機關已受理清算申請的，納稅人無正當理由不得撤銷。

第十五條 稅務主管機關在受理清算申請、下達清算通知前，應詳細制訂清算方案，清算方式和清算時間的確定須經分局領導批準，并報市局相關處室備案。

第四章 清算資料收集

第十六條

納稅人清算土地增值稅時應當向稅務機關報送的清算 3 資料

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件）。

（二）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

（四）委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

第十七條 稅務機關可要求納稅人報送與土地增值稅清算有關的證明資料

（一）開發項目立項批復。

（二）規劃報告、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。

（三）土地使用權證。

（四）建筑工程施工許可證。

（五）商品房銷（預）售許可證。

（六）工程概況及備案意見（由鎮江市房屋建筑工程竣工驗收備案辦公室提供）。

（七）房屋分戶（室）面積測繪表。

（八）銷售房地產有關證明資料。

（九）主管稅務機關認為需要提供的其他補充資料。

第五章 清算審核

第十八條

清算審核包括案頭審核、實地審核。主要是對納稅人清算項目的相關數據和納稅申報情況進行審核。

第十九條 清算審核的內容包括收入、成本、費用、稅金以及關聯交易行為等方面的審核。

第二十條 清算審核工作應當堅持收入、成本、費用的真實性、完整性和準確性的統一。

第二十一條

清算審核應當嚴格堅持以國家有關部門審批備案的項目或分期項目為單位進行清算；普通標準住宅、住宅和非住宅亦應當分別進行清算審核。

第二十二條

清算審核收入時，應結合銷售發票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料進行。

第二十三條

清算審核扣除項目時，應當遵循財務核算收入與成本相配比原則和權責發生制原則。

第二十四條 清算審核收入時，應當區別不同的銷售形式，確認收入的實現時間。

第六章 政策規定

第二十五條 轉讓房地產所取得的收入是指轉讓房地產的全部價款及有關的經濟利益，可以是貨幣收入、實物收入、其他收入等形式，包括轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物取得的收入。

第二十六條 本規程所定義的“轉讓房地產”是指以出售方式或其他方式有償轉讓房地產的行為，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

第二十七條 本規程所定義的“地上建筑物及附著物”是指地上和地下的各種建筑及各種附屬設施。包括廠房、倉庫、地下室、游泳池、圍墻、煙囪、電梯、中央空調、暖氣、各種管道、線路以及花草木等。

第二十八條 房地產企業“非直接銷售行為”是指企業將開發商品用于職工福利、獎勵、對外投資、股權分配、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產的行為，其所有權發生轉移時視同銷售房地產處理，確認收入實現。其收入按下列方法和順序確認：

（一）按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

第二十九條 房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第三十條 房地產開發企業取得的收入是外國貨幣的，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場價格折合人民幣，據以計算土地增值 6 稅。

第三十一條 房地產開發企業隱瞞、虛報房地產成交價格，或成交價格明顯低于房地產評估價格，又無正當理由的，主管稅務機關有權根據本規程第二十八條規定的平均價格或評估價格確定轉讓房地產的收入。房地產評估價格，是指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。

第三十二條 對房地產開發企業的房地產交易價格明顯偏低，且又無正當理由的，主管稅務機關有權根據本規程第二十八條規定的平均價格或評估價格確定轉讓房地產的收入。

第三十三條 納稅人之間以土地換房屋（不含合作建房），應對轉讓房屋和轉讓土地的雙方分別征收土地增值稅，其計征依據為房屋交易價（或評估價）。

第三十四條 房地產開發企業在銷售房地產時，必須按規定開具由地方稅務局監制的“房地產開發銷售預收款憑據”或“銷售不動產通用發票”。

第三十五條 土地增值稅扣除項目清算審核的內容包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

按照國家統一規定交納的有關費用，是指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續，按照國家規定繳納的有關的登記、過戶手續費，如契稅、交易費、公證費等。

（二）房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工 7 程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）房地產開發費用。包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。

（四）與轉讓房地產有關的稅金。包括轉讓房地產繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅以及教育費附加和地方教育費附加。房地產開發企業按照財務會計制度有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。

（五）國家規定的其他扣除項目。是指對從事房地產開發的納稅人按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%扣除。

第三十六條 清算審核扣除項目時，必須執行以下規定：

（一）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。

（二）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，納稅人應當提供合法有效的原始憑證，對其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的原則上不得扣除。對于房地產開發企業較早年代取得土地使用權無法取得正式票據的，可要求其提供土地轉讓合同、銀行支付憑證、情況說明等證明資料，經主管稅務機關同意后可以扣除。

（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。

（五）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中既建造普通標準住宅又建造其他類型房屋的，應按照受益對象，采用轉讓土地使用權的面積占總面積的比例或轉讓建筑面積占總面積比例等分配方法，分攤共同的成本費用。

（六）對同一類事項，應當采用相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

第三十七條 屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

第三十八條 房地產開發企業為取得土地使用權，能進行確認的合法有效的原始憑證一般包括：土地轉（出）讓合同、支付地價款的發票、繳納契稅的票據和銀行轉賬記錄等。

第三十九條 房地產開發企業收取的“代收費用”，作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

第四十條 房地產開發企業逾期開發而繳納國土部門土地閑置費及罰款不得作為扣除項目扣除。

第四十一條 在清算審核時，如果房地產開發企業所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用等原始憑證或資 9 料不符合清算要求的，主管稅務機關可以參照當地建設工程造價管理部門公布的建筑造價定額標準，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積標準，并據以計算扣除。

第四十二條 拆遷補償費應當按實際發生數計算扣除，尤其是支付給個人的拆遷補償款必須與拆（回）遷合同、簽收花名冊或簽收憑證一一對應。手續不全的白條和收據不能作為確認支出及扣除項目的憑證。

第四十三條 房地產企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物管場所、變電站、水廠、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，在計算確定扣除項目金額時，按以下原則處理：

（一）建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。

（二）建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本費用可以扣除。

（三）建成后有償轉讓的，應計入收入，并準予扣除成本、費用。第四十四條 房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本，準予扣除。

第四十五條 房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

第四十六條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除金額的確定，可以按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤。

第四十七條 清算審核成本費用時，應當加強票據使用的統一和規范，核算入賬的票據應當是由稅務部門監制的發票，行政事業性收據需經主管稅務機關同意后方可入賬。

第四十八條 做好建安發票的比對工作。重點關注大額建安票據、材料票據的真偽及業務的真實性。

第四十九條 房地產開發企業核算入賬的建安發票必須由鎮江市建設工程管理處開具，外地建安發票一律不得列支并予以扣除。

第五十條 房地產開發企業自留的車庫，且產權屬性為自有，其相應的開發成本不得扣除。

第五十一條 房地產開發企業在開發過程中為施工方代付、代墊的社保統籌費、臨時水電費等，不得作為扣除項目扣除。

第五十二條 在“開發成本”、“開發間接費用”等科目中列支的建設主管部門的行政性罰款，不允許作為扣除項目扣除。

第五十三條 對房地產開發企業在工程竣工驗收后扣留的質量保證金，如果建筑方已開具發票但房地產企業未付款的，允許在計算土地增值稅時，計入成本并加計扣除；如果建筑方未開具發票且房地產企業未付款的，不允許在計算土地增值稅時計入成本并加計扣除。

第五十四條 房地產開發企業將產權未明確的地下人防工程用于經營、收益歸自己的，在計算土地增值稅時，其取得的收益不能確認為清算收入，發生的成本不得作為扣除項目扣除。

第五十五條 在清算審核時，要嚴格財務費用、銷售費用、管理費用等三項房地產開發費用的扣除。

列支財務費用的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%內予以扣除；凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本這和的10%以內計算扣除。

第五十六條 在清算審核時，對房地產開發企業向別的企業拆借資金而支付的利息費用，不得據實扣除；部分房地產開發企業通過自己的集團公司采用統借統還方式向銀行貸款產生的利息費用，由于沒有金融機構證明，在計算土地增值稅時不得扣除。

第五十七條 對房地產開發企業已按照稅法規定在轉讓房地產時可以不繳或少繳的營業稅、城市維護建設稅，以及日常形成的欠稅在清算審核時不得作為扣除項目扣除。

第五十八條 房地產開發企業取得在建工程進行開發，在計算土地增值稅時應當就取得的在建工程的土地成本和開發成本按規定加計扣除；如果無法取得在建工程的相關土地成本和開發成本，對方只開具銷售不動產發票的，暫按銷售金額進行加計扣除。

第五十九條 在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合下列條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用 12 憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經主管稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

第七章 表證單書

第六十條 符合土地增值稅清算條件的納稅人，在清算過程中，應當使用、報送下列表證單書。

（一）（二）

（三）（四）

（五）（六）

（七）（八）

（九）第八章 工作要求

第六十一條 土地增值稅清算工作應當堅持依法、規范、客觀、公正的原則，確保清算工作的質量和成效。

第六十二條 土地增值稅清算工作要嚴格履行重大事項報告制度，13 不管是主管稅務機關自己組織清算，還是委托中介機構清算鑒證，遇到重要問題或重大事項必須及時報告市局。

第六十三條 委托中介機構清算鑒證，主管稅務機關應當派員全程參與，負責聯系協調工作，市局相關處室負責土地增值稅清算的指導督查工作。

第六十四條 對于分期開發的房地產項目，各期清算的方式應當保持一致。

第六十五條 土地增值稅清算結束后，應當出具清算報告，并簽署意見。主管稅務機關應當將清算審核結果書面通知納稅人，按規定辦理補、退稅手續。

第六十六條 土地增值稅清算的稅款，主管稅務機關應當按照稅法規定及時、足額組織入庫，不得無故滯納、緩交。如違反規定將按稅收執法責任制追究相關人員的責任。

第六十七條 土地增值稅清算結束后，主管稅務機關應當按清算單位認真做好土地增值稅清算工作總結，內容包括：清算工作開展情況、清算工作的具體做法及措施、清算過程中遇到的問題及建議。

第六十八條 土地增值稅清算工作結束后，應當按照檔案化管理的要求，按項目編制目錄，裝訂成冊，整理歸檔，妥善保管。需要整理歸檔的資料包括下列六項：

（一）土地增值稅清算通知書；

（二）房地產開發企業清算土地增值稅申請審批表；

（三）補（退）稅通知書；

（四）清算審核報告；

（五）中介機構清算鑒證報告（委托中介機構清算的）；

（六）土地增值稅納稅清算申報表及明細表。第六十九條 本規程自二○一○年三月一日起執行。

第五篇：土地增值稅清算考試6

一填空題（每空1分，共20分）

1、清算審核包括（）、（）。

2、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以（）、（）方式無償轉讓房地產的行為。

3、舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的房屋（）乘以（）后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

4、對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，有條件的地區，主管稅務機關可結合發票管理規定，對納稅人實施（）管理措施。

5、土地增值稅清算資料應按照（）的要求，妥善保存。

6、納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括（）、（）和（）

7、在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=（）÷（）

8、必要時，注冊稅務師應當運用（）確認收入的真實性和準確性。

9、稅務師事務所運用職業判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應當符合適當的標準。適當的評價標準應當具備（）、完整性、（）、（）和可理解性等特征。

10、稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在（）、（）、（）、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

二、簡答題（第一題4分，第2題6分，共10分）

1、請分別回答納稅人應進行土地增值稅的條件和主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅的條件？

2、請回答房地產開發成本的項目及每項內容具體內容？

三、土地增值稅清算案例計算及分析

1、北京市某區某房地產開發有限公司投資建設的“A小區”項目，在2006年6月，向主管地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續。基本資料如下：

（一）某房地產開發有限公司是A小區項目的開發商，是該項目的土地增值稅納稅主體。證明資料如下：經北京市發展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準投資開發的項目，座落于某區××號，規劃批準總占地面積80 000平方米。

.某房地產開發有限公司在申請土地增值稅清算之前，已經辦理并持有“五證”。

.某房地產開發有限公司在2003年3月曾到主管稅務機關為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續。

.某房地產開發有限公司發生了商品房開發銷售行為，并取得了經營收入。“A小區”項目于2002年初開工建設，于2003年5月開始對商品房進行預銷售。

（二）根據北京市房地產勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200 000平方米，按用途劃分，包括以下各項單位工程：可售面積證書中批復商品房銷售面積170 000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業、車庫等面積30 000平方米。另外還有配套設施面積12 000平方米。

普通標準住宅的確認情況根據房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130 000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，根據2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元，規劃批復的項目容積率為2.5，因此按照普通標準住宅三個條件的標準，已出售的120 000平方米商品住宅，可以享受普通標準住宅的優惠政策。

“A小區”開發項目的主管稅務所，是×××稅務所，該項目只有一個納稅地點。因此“A小區”土地增值稅的清算單位可分為兩類，：一是普通標準住宅，；二是其他商品房。

（三）取得預售許可證已滿三年“A小區”于2003年5月開始對商品房進行預銷售，到申請清算之日，取得預售許可證已超過三年。

（1）竣工驗收情況

“A小區”項目在2006年5月通過全部工程質量驗收，并取得了北京市建設工程質量監督總站頒發的“北京市建設工程質量合格證書”。

（2）銷售進度

截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商業用房15 000平方米、出售辦公用房25 000平方米。剩余未銷售面積10 000平方米中，已對外出租4 000平方米。

（四）、取得收入情況說明

某房地產開發有限公司于2003年5月開始預銷售“A小區”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得銷售收入總額1 430 000 000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。具體數據如下：（1）出售住宅取得銷售收入900 000 000元；

（2）出售商業用房取得銷售收入255 000 000元；（3）出售辦公用房取得銷售收入總額275 000 000元。商品房出租收入：取得租金收入200 000元 代收費用情況

對于某房地產開發有限公司在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉讓房地產的收入中。

普通標準住宅收入的確認某房地產開發有限公司對出售的普通住宅，收入和扣除項目按規定進行了單獨核算。根據帳面記錄，出售普通標準住宅取得收入900 000 000元。

普通標準住宅占清稅項目面積的比例為120 000÷160 000=75%

（五）、扣除項目情況說明

（1）某房地產開發有限公司取得土地使用權所支付的總金額為453 200 000元。單位提供的“××號土地出讓合同”及京房地[低]字X號地價繳款證明，“A小區”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440 000 000元，繳納契稅13 200 000元(不含公共配套設施政府贈送的占地面積)。

（2）經鑒證某房地產開發有限公司提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止2006年5月該項目工程成本為493,600,000元，具體數據如下： ①土地拆遷及補償費：39,700，000元； ②前期工程費：115,070,700元；

③建筑安裝工程費：290,000,000元； ④基礎設施費：1,586,000元；

⑤公共配套設施費：27,942,700元； ⑥開發間接費：19，300，600元。

（3）某房地產開發有限公司不能提供金融機構貸款證明，利息支出無法確定。（4）繳納與銷售環節的有關營業稅71,500,000元，繳納城市維護建設稅和教育費附加7,150,000元。該單位已預繳土地增值稅5，000,000元。

注意：公共配套設施用途公共配套設施面積12，000平方米，用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。（說明：游泳館是對外開放經營性質的設施，車庫有納稅人提供的人防工程證明）

根據以上資料請回答：（1）稅務機關能否受理納稅人的清算申請并說明理由？

（2）請計算該項目應補（退）得土地增值稅。

2、北京市崇文區某涉外房地產開發有限公司投資建設的東湖樓住宅項目，于2007年1月向崇文地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續。該項目具體情況如下：

—、整體項目情況簡介

1、某房地產開發有限公司建設東湖樓住宅項目，是經北京市發展計劃委員會于2001年2月以(2001)23x號文件批準投資開發的項目，座落于崇文區 3 XX號，規劃批準總占地面積4000平方米。該單位在2003年3月曾到崇文地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續。

2、該項目于2002年初開工建，于2003年5月開始對商品房進行預銷售，根據北京市房地產勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為20，000平方米，地上10層為住宅，地下2層為人防工程。可售面積證書中批復商品房銷售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車庫面積2000平方米（有人防工程證明）。截止2006年12月31日，已出售面積為16，000平方米;剩余7套住宅面積1000平方米，已作為獎勵轉給本單位職工。

3、該項目在2006年11月通過全部工程質量驗收，并取得了北京市建設工程質量監督總站頒發的“北京市建設工程質量合格證書”。

4、根據房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價為8300元，根據2006年北京市公布的每平方米普通住房標準確定應同時滿足三個條件的規定，該項目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標準住宅的優惠政策。

5、該項目截止到清算前已按非普通標準住宅政策規定的0.5﹪預征率，預繳了土地增值稅300,000元。

二、取得收入情況說明

該項目出售的商品住宅取得銷售收入132,800,000元，全部為貨幣收入。

三、扣除項目情況說明

(一)取得土地使用權所支付的金額為16,480,000元。

單位提供了“X號土地出讓合同”及京房地[地]字X號地價繳款證明，經確認東湖樓住宅項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關稅費480,000元。

(二)經鑒證該公司提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止2006年12月該項目工程總成本為111,000,000元。其中：(1)土地拆遷及補償費：35,642,400元，(2)前期工程費：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費:56,000,000元，(4)基礎設施費:8,960，000元，(5)公共配套設施費:1,027,000元，(6)開發間接費：6，300,600元

(三)利息支出為1,430,000元，有單位提供的金融機構證明。

(四)與轉讓房地產有關的稅金6,640,000元(提供了相應完稅憑證)。

稅務人員對清算資料進行審核后后，發現存在以下問題：

（1）根據納稅人提供的銷售商品房購銷合同統計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進行審核后，發現對于獎勵職工的7套住宅沒有包含在銷售收入中。（2）對于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費四項費用扣除金額，通過計算，該項目每平方米工程造價的金額3716.53元(前期工程費3,070,000+建筑安裝工程費56,000,000+基礎設施費8,960,000+開發間接費6,300,600)/20000(總建筑面積)=3716.53元)，明顯高于《分類房產單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅-毛坯房)類每平方米建安造價2263元的標準，同時稅務機關經過抽查《鑒證報告》工作底稿后，對部分疑點數據要求納稅人進一步提供有效合法憑證，但納稅人無法提供進一步的證明資料，稅務機關根據政策決定對該項目的四項費用采取核定辦法進行扣除。

（3）通過對該單位提供的金融機構貸款利息證明和借款合同的審核發現，貸款利息不是按清算項目單獨進行劃分計算的。

根據以上資料請計算該單位在清算時應補（退）得土地增值稅。