第一篇：房地產開發流程圖(核心)(精)

① ②

尋找擬建投資地塊

投資分析、編制項目建議書代可研報告

1天(計委

總體規劃方案設計

方簽署的合作意向書 項目規劃審批申報表

建設單位用地申請及擬建項目情況說明、擬建方案設想總平面圖、1:2000地形圖一份 ⑥ ⑦⑩

規劃意見書天(規委 項目立項

23天(市計委、市建

委開發辦

委托交通影響評估報告 22天(市規劃院、規委 45天

30天(市規劃院 ⑧⑨ 委托釘樁

0天(規委、測繪院

人防(審批意見2003.06.19已取得、消 防專業報建圖(審批意見2003.05.19已取

得

20天(評估單位 地價款(2003.06.10已交

電信方案咨詢供電方咨詢20天供水方案咨詢20天 市政項目方案綜有線電視方案咨詢20天 10人 道路方案咨詢20天熱力方案咨詢20天(20 28 雨、污水方案咨詢20天

(39

衛生驗收園林驗收

a、年度施工計劃 a、建設項目環保審查審批手續(環保評估報告審批 b、施工合同 b、建設項目竣工環境保護驗收、申請報告、驗收申請表 c、地名辦批復 c、建設項目環境保護驗收監測報告 d、物業管理公約批復

e、外商投資企業批準證書,企業成立合同,營業執照

f、臨時國有土地使用證,國有土地使用權出讓合同,出門金繳納證明 g、建設工程規劃許可證 h、建設工程施工許可證

I、預售房價款監管協議書,投資總額達25%以上證明材料 j、預售商品房面積測量報告和分攤部位的說明、各層平面圖 k、關于涉外項目國家安全審查的批復 l、市政府征地批復

m、預售商品房型圖,裝修標準和設備簡介

市政各專業施工圖設計 , 56(60

30天(62 辦理建設工程規 13天 辦理開工 11天、建筑工程消防設計審核意見書 筑工程消防安全質量驗收合格報告 設意見整改及落實情況 防火材料構件和消防產品、設備合格證明、消防施工單位的資質證書、建設項目人防工程竣工驗收備案表 b、區縣人防辦出具的認可文件 c、人防工程竣工驗收報告 d、施工單位簽署的人防工程質量保修書 竣工驗收 天建委（63）確權 30天（房地局）a、立項批復 b、法人資格證明（65）www.tmdps.cn 中國管理資訊網

c、房屋竣工證明文件 d、房屋面積測量成果報告 e、竣工項目地價款核準復函 f、公用建筑面積、分攤面積的材料 g、國有土地使用證或土地來源證明 評估報告審批）報告、驗收申請表 辦理開工證（64）11天 www.tmdps.cn 中國管理資訊網

第二篇：房地產開發流程圖

房地產開發流程圖

房地產項目開發流程

簽署地塊合作開發合同

（政府將土地利用規劃報國務院審批---取得土地利用批文---進行征地拆遷補償工作并簽訂協議書---招拍掛---項目公司摘牌交納保證金，簽訂成交確認書（補充協議）---簽訂土地轉讓協議和土地出讓合同。等所有土地款項全部付清后才能取得國土證）

設立項目公司（辦理工商、組織機構代碼、稅務登記、銀行開戶）（拿地與設立置業公司及項目公司同步進行）

項目選址意見

建設用地規劃許可證

（總圖：規劃設計條件）

取得國土證房地產企業資質申報（暫定級）

（控制性詳細規劃）

簽署地塊合作開發合同設立項目公司（辦理工商、組織機構代碼、稅務登記、銀行開戶）項目選址意見建設用地規劃許可證取得國土證房地產企業資質申報（暫定級）立項申請：發改委審核批準做環評和環保審批報修建性詳規消防審核意見書建設工程規劃許可證準招標/議標防雷、人防、施工圖審查、辦理地名質量監督/安全監督施工許可證辦理預售規劃驗收消防、環保驗收工程竣工資料審查竣工驗收備案

立項申請及批復

（預備和正式）

做環評和環保審批

（編制《環境影響評價報告書或登記表》及取得批復意見）

報修建性詳細規規劃

（地質勘察初勘報告；五圖一書：總平面圖及豎向規劃圖/綠化系統圖/道路及停車系統規劃圖/修建性規劃設計說明書。）

消防審核意見書

（1．公安消防：《建設工程消防設計審核意見書》；2。人防：修建防空地下室報批表/防空地下室建設意見書/防空地下室易地建設意見書及《易地建設繳款證明》；3。防雷：防雷設計圖紙審核表/防雷設施設計審核書/防雷裝置設計審核書）

建設工程規劃許可證

（建筑設計方案審查/工程初步設計說明書/初步設計審查登記表/建筑設計要點/建筑單體圖紙準備（建筑平、立、剖及說明書）----報建通（建筑面積明細表）----放線測量記錄冊---城市配套建設費交納---建筑功能指標明細表/建設工程報建審核書----工程規劃許可證）

招標/議標

防雷、人防、施工圖審查、辦理地名

質量監督/安全監督

（填報：項目經理、施工人員、安全人員監督登記表）

施工許可證

一、施工圖準備階段：

1． 地質勘察報告（詳細勘察報告）

2． 建筑施工圖及節能設計表及計算書

3． 結構施工圖及計算書

4． 防雷、消防、人防、水電施工圖

二、施工圖審查階段

1． 施工圖審查申請

2． 建筑節能設計審查報告----節能審查報批（市墻改辦）

3． 審圖中心審查施工圖---出具施工圖設計審查報告----施工圖審查合格通知書

三、招標投標階段

a)施工單位招投標：項目經理資格核查及準備（區外施工單位備案）----招標申請（或申請邀請招標）----交易中心招標----招標備案（銀行資信證明）----工程質量監督報批----施工中標通知書----施工總承包合同/建設工程施工勞務分包合同。

b)監理單位招投標：邀請招標（合約部）----考察確定監理單位----建設局備案----監理中標通知書----監理合同。

c)白蟻施工招投標-----白蟻防治合同。

四、其他（淤泥排放許可證/勞動保險統籌金繳納/建筑意外傷害保險投保憑證/散裝水泥專項資金繳納/城管中隊施工監督申請）

辦理預售

（網上備案/路址證明/商品房預售款監控專戶證明和專用賬戶監管協議書/新建商品房價格備案登記表憑證/申請/預售證及附圖）

規劃驗收

（現場完成道路、綠化及建筑物就可以進行規劃驗收，做驗線冊、取得建設工程規劃驗收合格證）

消防、環保驗收（各專業主管部門驗收）

一、1．公安消防驗收：----《建設工程消防驗收意見書》 2。環保驗收----建筑工程環保驗收審批文件、污水驗收合格申請表及《排污許可證》 3。人防驗收：《人防意見書》 4。防雷驗收：《防雷驗收合格證》

二、單位（子單位）施工質量驗收記錄、單位工程施工安全評價書、工程質量評估報告、勘察文件質量檢查報告、設計文件質量檢查報告、建筑工程質量保修書、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

三、永久用水及電報裝、燃氣工程驗收、電梯安裝分部工程質量驗收證書及工程質量監督機構出具的電梯驗收登記表、通郵。

工程竣工資料審查

（城建檔案館備案---竣工檔案接收證明書）

竣工驗收備案

第三篇：房地產開發流程圖

房地產開發流程圖

工程管理1001班

一、可行性研究階段

1．市場、客戶、區域、選址、歷史文化、習俗等研究

2．尋找合作伙伴，簽定合作意向、協議及合同書

3．擬定開發項目

4．核算土地開發收益

5．經濟、社會、環境效益評價

6．項目全程策劃

6.1.區域市場調研

6.2.項目定位

7．可行性研究報告

二、規劃方案設計

1.設計前期

1.1.明確產品設計思路

1.2.明確設計院選擇標準

1.3.制動設計組織計劃

2.方案組織設計

2.1.方案與設計院選擇與合同簽訂

2.2.制訂規劃、景觀及建筑單體的設計任務書、交工標準，及規劃指

標、環境指標的初訂

2.3.規劃方案結合成本測算的研討及確定

2.4.彩色立面效果圖送規劃預審及審批

2.5.建筑方案報建圖

2.6.景觀概念方案設計及確定

3.指標確認階段

3.1.項目成本指標確定

3.2.項目考核指標確定

3.3.考核指標調整

4.初步設計

5.施工圖組織設計

5.1.施工圖設計院的選擇與合同簽定

5.2.制定建筑、綜合管網、景觀施工圖設計任務書（交工標準確定、建筑、景觀限額指標確定）

5.3.結構方案及設備選型研討及確定

5.4.地質勘察報告

5.5.施工圖成果

5.6.綜合管網方案設計

5.7.景觀擴初及施工圖設計

5.8.景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進行圖紙優化

三、項目報批和項目前期準備

1.立項、申請購置開發場地

1.1.簽訂土地出讓合同（市/區土地交易中心）

1.2.建設用地規劃許可證（市規劃局）

1.3.核發土地證（市規劃局）

1.4.規劃方案審定（市規劃局）

1.5.項目環評報告

2.拆遷、安置和清場

1.1.按規劃設計條件征詢意見表到區配套部門征求意見

1.2.地政部門審查安置方案、安置房

1.3.發拆遷許可證

1.4.動遷會及拆遷安置

3.籌集開發資金（有關金融機構）

四、項目實施階段

1.辦理建筑工程施工許可證

1.1.規劃方案及市政方案送審

1.2.建筑方案送審

1.3.取得許可證

2.招標、投標、發包項目（建管部門）

2.1.勘察招標

2.2.樁基施工招標

2.3.監理招標

2.4.土建施工招標

2.5.甲供材、分包商招標

2.6.沉降觀測

3.施工準備、現場的“七通一平”（施工單位）

3.1.現場工程放線

3.2.七通一平（上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地

平整）

4.施工的組織管理與控制

4.1.施工放線

4.2.規劃驗線

4.3.樁基施工

4.4.樁基檢測

4.5.基礎施工

4.6.安裝、裝飾工程

4.7.變更簽證

4.7.1.設計變更

4.7.2．工程變更

4.8.工程款支付

4.8.1．工程進度的確認

4.8.2．工程款申請表審批

4.8.3．工程款支付

4.9.竣工結算

5.竣工驗收、交付使用

5.1.規劃部門驗收

5.2.房管局、工程質量管理部門驗收

5.3.消防部門驗收

5.4.環保部門驗收

5.5.綠化、衛生、電梯、管線等部門驗收

五、銷售、出租和服務階段

1.項目亮相前準備

1.1.申領《商品房銷售許可證》

1.2.推盤策略確定

1.3.確定外部資源

1.4.項目推廣定位確定

1.5.項目核心識別系統確定

1.6.亮相前項目知識培訓

1.7.分賣場設立

1.8.聯動工作的準備

1.9.意向商家簽約

1.10.確定項目亮相方案

2.項目亮相

3.項目開盤前準備

3.1.交工標準、價格體系確定

3.2.合同準備

3.3.開盤前銷售道具準備

3.4.項目形象的提升及深化

3.5.開盤信息告知

4.開盤

4.1.開盤慶典活動

4.2.客戶轉化

4.3.回款落實

5.日常銷售

5.1.月度指標分解

5.2.產品分析、聚焦銷售重點

5.3.月度操作手冊制定

5.4.價格監控及調整

5.5.月度推廣計劃執行

5.6.客戶到訪及接待成交工作

5.7.與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同

5.8.月度付款計劃及支付

5.9.合作方合同簽訂

5.10.回款

5.11.月度指標考核

6.清盤

6.1.清盤后項目各種資料移交

6.2.項目銷售、招商工作問題總結、匯報并存檔

7.物業管理

7.1.治安消防服務

7.2.環境衛生服務

7.3.維修保養服務

7.4.綠化養護服務

7.5.家居服務

第四篇：房地產開發流程圖

房地產開發流程圖

1、發改委：審批建議書；

2、環保局：環境影響報告書(表)；

3、規劃局：辦理項目選址意見書；

4、國土資源局：建設項目用地預審；

5、地震局：防震意見、對地震監測設施和觀測環境影響的意見；

6、發改委：審批項目可行性研究報告；

7、規劃局：建設用地規劃許可證；

8、國土資源局：征用土地確定土地供應方案；

9、拆遷部門：拆遷方案；

10、報市人民政府審批，報有批準權的人民政府審批；

11、建設局：辦理開發項目建設條件意見書；

12、國土資源局：辦理土地出讓或劃撥土地決定書，用地批準書，簽定出讓合同；

13、拆遷部門：辦理拆遷許可證；

14、國土資源局：辦理土地證；

15、地震局：抗震設防要求意見書或安評證明；

16、建設局：開發商與建設局簽定開發項目合同；

17、規劃局：建設工程規劃許可證；

18、消防支隊：審核書(一般工程)；

19、地震局：抗震設防要求意見書或安評結論；

20、建設局：工程施工圖設計文件委托審查；

2l、建設局：工程施工招標申請備案；

22、建設局：開發商依照法定程序開展招標活動，建設局監督；

23、建設局：工程開工條件審查，核發施工許可證；

24、房產局：高品房預售許可證；

25、房產局：辦理房屋所有權證。

第五篇：房地產開發流程圖

房地產開發工作流程圖

房地產行業會計核算不向商業企業那么瑣碎，但是涉及的稅種很多，需要采取一定手段合理規避，它所涵蓋的稅種除生產銷售及修理修配行業繳納的流轉稅增值稅外，基本包括了國家稅法規定的所有稅種。房地產開發公司從取得土地使用權起至開發銷售完畢期間各階段應納各稅種及各稅種應納稅額如何進行核算做詳細闡述。

一、土地使用權取得階段：需繳納契稅、印花稅（還有政府相關部門收取的交易費等），但有時土地轉讓方轉讓時會要求拿凈值，而把按照稅法規定應由轉讓方承擔的營業稅及附加、土地增值稅等也要求對方承擔。

（1）契稅：是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。契稅按土地使用權、房屋所有權轉移時的成交價格為計稅依據，基本稅率為3%。應納稅額=房地產成交價格或評估價格×稅率

（2）印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。

應納稅額=合同金額×0.05% 注：印花稅的繳納貫穿房地產行業的各階段，公司成立繳納注冊資本金的印花稅，立賬時賬本印花稅、土地取得時繳納土地轉讓合同印花稅，開發階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產權轉移憑證的印花稅等。

二、取得土地使用權后至房屋銷售并交付使用之日止，每年繳納土地使用稅。

土地使用稅：城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額征收的一種稅。

年應納稅額=土地使用面積×單位稅額

三、預售階段：需繳納營業稅及附加，預繳土地增值稅、企業所得稅。

（1）營業稅：在中華人民共和國境內提供營業稅條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人。

銷售不動產應納稅額=納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用×5%（2）營業稅附加稅：城市維護建設稅=營業稅額×7% 教育費附加=營業稅額×3%（3）土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除 《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。

海南省地方稅務局規定房地產企業在預售階段應預繳土地增值稅，海口、三亞每月按銷售額的2%預繳，其它市縣按銷售額的1%預繳。

（3）企業所得稅：企業所得稅的征稅對象是以轉讓土地使用權及銷售不動產所取得收入及其他所得。

應納稅額=應納稅所得額×25% 房地產企業預售階段應季度預繳企業所得稅，每季度預繳稅額根據國稅發（2006）31號以及國稅函 [2008]299號規定預繳 每季度應預繳企業所得稅額=（季度銷售額×10%—營業稅及附加—預繳的土地增值稅—期間費用）×22% 備注：新企業所得稅法執行后，海南地區執行企業所得稅過渡期政策，新辦企業執行25%稅率，老企業2010年22%，2011年24%，2012年以后執行25%。

四、當有完工樓盤，則完工進行企業所得稅匯算清繳，每年5月31日之前申報（詳見國稅發（2009）31號文）。每應納企業所得稅額=應納稅所得額×25% 應納稅所得額=收入總額—不征稅收入—免稅收入—各項扣除—以年彌補虧損

五、項目銷售達到85%或銷售完畢，進行土地增值稅清算。

（一）、土地增值稅的清算條件：（1）已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證三年仍未銷售完畢。

（二）、應納稅額的計算

1、計算增值額 增值額＝收入額－扣除項目金額

2、計算增值率 增值率＝增值額÷扣除項目金額

3、依據增值率確定適用稅率。

4、依據適用稅率計算應納稅額。

應納稅額＝增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數 備注：實行四級累進稅率

（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；

（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數為5%；

（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數為15%；

（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數為35%