第一篇：房地產開發流程圖(修改)

申請、授權委托書

土地初審意見、電子版地形圖

土地過戶協議

環保評審意見環保評審意見規劃圖、相關部門及利害人意見

規劃設計條件

規計委立項

劃選址意見書

許

可申請、授權委托書、保證書、承諾書

項目可行性報告相關部門意見、社區協議、發改委立項土地過戶協議城建檔案局的證明

宗地圖、土地證建設工程國有土地使用證及附圖

環評報告現狀地形圖二份

房管局辦理廉租房和經濟適用房配建比例協議書

平立剖、效果圖、鳥瞰圖、總平面規劃圖

申請表

申請報告

計委立項

消防審核圖紅線圖

全套施工圖

設計院資質證明施消防設計專編

工計委立項

規劃紅線、建設用地及建設工程規劃許可證

可甲方委托書

證工程勘察、設計合同

圖紙審查消防審核意見書

地堪報告

全套施工圖

結構、設備、電器計算書由設計院提供

申請表二份

建設工程規劃許可證

建設用地規劃許可證

紅線圖

圖審意見書

委派書及安全評估書

施工、設計、監理、勘察合同

施工單位資質

施工組織設計、施工安全組織設計

勞務合同、保單、無拖欠民工工資證明

質量安全監督手續項目安全保證體系組成人員名單及電話由施工單位提供

安全文明施工技術措施

安全生產責任制及分解考核辦法

安全員證、項目經理證及聯系電話監理規劃及監理人員資格證書

監理單位資質證書、安全監理規劃由監理單位提供

設計單位資質證書

勘察單位資質證書

建設用地及建設工程規劃許可證

計委立項、投資許可證

中標通知書紅線圖、圖紙審查合格書

資本保證金

施工許可證申請表

資金監管協議

消防竣工驗收

竣工備案 由設計院提供申 請證發改委立項、基建計劃、規劃批復

第二篇：房地產開發流程圖

房地產開發工作流程圖

房地產行業會計核算不向商業企業那么瑣碎，但是涉及的稅種很多，需要采取一定手段合理規避，它所涵蓋的稅種除生產銷售及修理修配行業繳納的流轉稅增值稅外，基本包括了國家稅法規定的所有稅種。房地產開發公司從取得土地使用權起至開發銷售完畢期間各階段應納各稅種及各稅種應納稅額如何進行核算做詳細闡述。

一、土地使用權取得階段：需繳納契稅、印花稅（還有政府相關部門收取的交易費等），但有時土地轉讓方轉讓時會要求拿凈值，而把按照稅法規定應由轉讓方承擔的營業稅及附加、土地增值稅等也要求對方承擔。

（1）契稅：是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。契稅按土地使用權、房屋所有權轉移時的成交價格為計稅依據，基本稅率為3%。應納稅額=房地產成交價格或評估價格×稅率

（2）印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。

應納稅額=合同金額×0.05% 注：印花稅的繳納貫穿房地產行業的各階段，公司成立繳納注冊資本金的印花稅，立賬時賬本印花稅、土地取得時繳納土地轉讓合同印花稅，開發階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產權轉移憑證的印花稅等。

二、取得土地使用權后至房屋銷售并交付使用之日止，每年繳納土地使用稅。

土地使用稅：城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額征收的一種稅。

年應納稅額=土地使用面積×單位稅額

三、預售階段：需繳納營業稅及附加，預繳土地增值稅、企業所得稅。

（1）營業稅：在中華人民共和國境內提供營業稅條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人。

銷售不動產應納稅額=納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用×5%（2）營業稅附加稅：城市維護建設稅=營業稅額×7% 教育費附加=營業稅額×3%（3）土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除 《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。

海南省地方稅務局規定房地產企業在預售階段應預繳土地增值稅，海口、三亞每月按銷售額的2%預繳，其它市縣按銷售額的1%預繳。

（3）企業所得稅：企業所得稅的征稅對象是以轉讓土地使用權及銷售不動產所取得收入及其他所得。

應納稅額=應納稅所得額×25% 房地產企業預售階段應季度預繳企業所得稅，每季度預繳稅額根據國稅發（2006）31號以及國稅函 [2008]299號規定預繳 每季度應預繳企業所得稅額=（季度銷售額×10%—營業稅及附加—預繳的土地增值稅—期間費用）×22% 備注：新企業所得稅法執行后，海南地區執行企業所得稅過渡期政策，新辦企業執行25%稅率，老企業2010年22%，2011年24%，2012年以后執行25%。

四、當有完工樓盤，則完工進行企業所得稅匯算清繳，每年5月31日之前申報（詳見國稅發（2009）31號文）。每應納企業所得稅額=應納稅所得額×25% 應納稅所得額=收入總額—不征稅收入—免稅收入—各項扣除—以年彌補虧損

五、項目銷售達到85%或銷售完畢，進行土地增值稅清算。

（一）、土地增值稅的清算條件：（1）已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證三年仍未銷售完畢。

（二）、應納稅額的計算

1、計算增值額 增值額＝收入額－扣除項目金額

2、計算增值率 增值率＝增值額÷扣除項目金額

3、依據增值率確定適用稅率。

4、依據適用稅率計算應納稅額。

應納稅額＝增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數 備注：實行四級累進稅率

（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；

（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數為5%；

（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數為15%；

（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數為35%

第三篇：房地產開發流程圖

、發改委：審批建議書；

2、環保局：環境影響報告書(表)；

3、規劃局：辦理項目選址意見書；

4、國土資源局：建設項目用地預審；

5、地震局：防震意見、對地震監測設施和觀測環境影響的意見；

6、發改委：審批項目可行性研究報告；

7、規劃局：建設用地規劃許可證；

8、國土資源局：征用土地確定土地供應方案；

9、拆遷部門：拆遷方案；

10、報市人民政府審批，報有批準權的人民政府審批；

11、建設局：辦理開發項目建設條件意見書；

12、國土資源局：辦理土地出讓或劃撥土地決定書，用地批準書，簽定出讓合同；

13、拆遷部門：辦理拆遷許可證；

14、國土資源局：辦理土地證；

15、地震局：抗震設防要求意見書或安評證明；

16、建設局：開發商與建設局簽定開發項目合同；

17、規劃局：建設工程規劃許可證；

18、消防支隊：審核書(一般工程)；

19、地震局：抗震設防要求意見書或安評結論； 20、建設局：工程施工圖設計文件委托審查； 2l、建設局：工程施工招標申請備案；

22、建設局：開發商依照法定程序開展招標活動，建設局監督；

23、建設局：工程開工條件審查，核發施工許可證；

24、房產局：高品房預售許可證；

25、房產局：辦理房屋所有權證。

尋找擬建投資地塊

投資分析、編制項目建議書代可研報告 簽訂土地轉讓合同 1天（計委）

辦理建設項目地點征求意見函 辦理規劃意見書 28天（規委）委托釘樁

10天（規委、測繪院）項目立項

23天（市計委、市建委開發辦）委托交通影響評估報告 22天（市規劃院、規委）45天

總體規劃方案報批 30天（市規劃院）人防（審批意見2003.06.19已取得）、消防專業報建圖（審批意見2003.05.19已取得）30天

園林交通專業報建圖（審批意見2003.05.20已取得）20天

項目征地及建設用地預審 50天

委托地價評估

20天（評估單位）

用地會審議及市政府征地批復 20天

辦理建設用地規劃許可證 土地補償 征地審核

13天（市規委）土地審核

40天（市房地局）

地價款（2003.06.10已交）3天（市房地局）

簽訂國有土地出讓合同

18天（市房地局）2003.07.18 辦理臨時國有土地使用證 10天（市房地局）申報物業管理公約 辦理施工計劃

24天（市計委、市建委開發辦）辦理建設工程規劃許可證 13天（規委）辦理招投標

25天（市建委）辦理樹木伐移手續 20天（市園林局）

地名辦批復 20天（規委）房屋面積勘測報告

20天（房地局測繪隊）辦理開工證征求意見函 辦理建筑工程施工許可證 11天（市建委）辦理涉外辦批復 10天

辦理商品房預售許可證 16天

（交齊100%地價款取正式國有土地使用證）10天（市房地局小區辦）人防總規及單體報建 16天（市消防局）消防報建

30天（市人防辦）（38））

（市、區園林局）市交管局

雨污水方案初步設計 7天

市政設計綜合方案會 10天

市政設計綜合方案會 雨、污水方案咨詢20天 辦理建設工程規劃許可證 13天 竣工驗收 7天建委 辦理開工證 11天

【房地產項目開發流程圖】超詳細（25）圖紙配合項目方案概念設計⑥ 總體規劃方案設計⑿⒄單體報建圖、施工圖審查預審（39）（54）出各專業竣工圖（58）a、防火審批申報表演（21）b、初步設計建筑平立剖各專業室內外消防設計 c、總平面圖 d、消防設計專篇 e、審定設計方案通知書（32）（26）a、人防工程施工圖（各專業）b、居住區人防規劃工程送審單 a、園林現狀測繪報告（交區園林局）c、人防結構計算表 b、建筑剖面圖 d、人防工程送審單 c、首層、？？及地下各層平面圖 e、地勘資料及地形圖 d、規劃意見書和審定方案通知書及附圖a、建筑工程施工許可申請表一式兩份 e、綠地布置圖（含現狀古樹、名木、大樹保護方案）b、建設用地規劃許可證及附件園林報建（審批意見2003.05.20已取得）（30）c、建設工程規劃許可證及附件 d、施工圖紙設計文件審查通知書（22）交通報建（31）e、經備案的施工合同 f、施工企業中標通知書 a、項目立項批復 a、規劃意見書及附件 g、經備案的施工監理合同a、工程竣工圖 b、建設項目規劃審批申報表 b、審定設計方案通知書a、供電給水市政燃氣熱力意見 h、監理單位中標通知書 b、建筑工程消防設計審核意見書 c、《規劃意見書》及附圖一份 c、立項批復b、建設項目規劃審批報表 I、項目建設資金落實證明 c、消防驗收申請 a、本單位報批函 d、復審應持《修改設計方案通知書》a、規劃意見書d、交通影響評價報告 c、審定設計方案通知書及審定的總平面圖一份 j、施工計劃 d、建筑工程消防安全質量驗收合格報告 b、項目建議書代可研報告 e、標明用地釘樁成果以現狀地形圖 b、審定設計方案通知書兩份 e、市政道路方案及交通設施工程協議 d、建筑工程施工設計圖紙 k、人防工程備案通知書a、建設工程規劃驗收申請表演 e、建設意見整改及落實情況 c、房地產開發企業資質證明文件 為底圖的總平面圖 c、總平面圖兩份 f、機械停車廠家設計文件及機械設備購貨合同 e、工程檔案登記證明 l、園林局伐移樹木批準文件 b、竣工圖 f、建筑防火材料構件和消防產品、設備合格證明、消防施工單位的資質證書 d、中外合營項目合營各方簽署的合作意向書 f、各層平面圖、各向立面圖、剖面圖 g、交通組織流線分析圖 f、按審定設計方案通知書要求取得的協議通知 m、四源費統一收費憑證 c、建設工程竣工測量成果報告 g、日照影響分析圖及說明各一份 h、平立剖面和車庫坡道詳圖，住宅戶型圖和面積明細表a、供電給水市政燃氣意見 n、質量監督通知書 d、建設工程規劃許可證 a、建設項目人防工程竣工驗收備案表 h、交通影響評估報告⒃教育報建（審批意見

2003.05.05已取得）（23）簽訂公共配套協議書（36）b、統計局意見 o、安全監督通知書b、區縣人防辦出具的認可文件 a、建設項目地點征求意見函 I、技術經濟指標列表說明

30天（區教委）

第四篇：房地產開發流程圖

房地產開發流程圖

(2010-03-18 10:01:57)轉載 標簽： 分類： 工程項目管理

流程圖 建設 項目 房產

第五篇：房地產開發流程圖

房地產開發流程圖

工程管理1001班

一、可行性研究階段

1．市場、客戶、區域、選址、歷史文化、習俗等研究

2．尋找合作伙伴，簽定合作意向、協議及合同書

3．擬定開發項目

4．核算土地開發收益

5．經濟、社會、環境效益評價

6．項目全程策劃

6.1.區域市場調研

6.2.項目定位

7．可行性研究報告

二、規劃方案設計

1.設計前期

1.1.明確產品設計思路

1.2.明確設計院選擇標準

1.3.制動設計組織計劃

2.方案組織設計

2.1.方案與設計院選擇與合同簽訂

2.2.制訂規劃、景觀及建筑單體的設計任務書、交工標準，及規劃指

標、環境指標的初訂

2.3.規劃方案結合成本測算的研討及確定

2.4.彩色立面效果圖送規劃預審及審批

2.5.建筑方案報建圖

2.6.景觀概念方案設計及確定

3.指標確認階段

3.1.項目成本指標確定

3.2.項目考核指標確定

3.3.考核指標調整

4.初步設計

5.施工圖組織設計

5.1.施工圖設計院的選擇與合同簽定

5.2.制定建筑、綜合管網、景觀施工圖設計任務書（交工標準確定、建筑、景觀限額指標確定）

5.3.結構方案及設備選型研討及確定

5.4.地質勘察報告

5.5.施工圖成果

5.6.綜合管網方案設計

5.7.景觀擴初及施工圖設計

5.8.景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進行圖紙優化

三、項目報批和項目前期準備

1.立項、申請購置開發場地

1.1.簽訂土地出讓合同（市/區土地交易中心）

1.2.建設用地規劃許可證（市規劃局）

1.3.核發土地證（市規劃局）

1.4.規劃方案審定（市規劃局）

1.5.項目環評報告

2.拆遷、安置和清場

1.1.按規劃設計條件征詢意見表到區配套部門征求意見

1.2.地政部門審查安置方案、安置房

1.3.發拆遷許可證

1.4.動遷會及拆遷安置

3.籌集開發資金（有關金融機構）

四、項目實施階段

1.辦理建筑工程施工許可證

1.1.規劃方案及市政方案送審

1.2.建筑方案送審

1.3.取得許可證

2.招標、投標、發包項目（建管部門）

2.1.勘察招標

2.2.樁基施工招標

2.3.監理招標

2.4.土建施工招標

2.5.甲供材、分包商招標

2.6.沉降觀測

3.施工準備、現場的“七通一平”（施工單位）

3.1.現場工程放線

3.2.七通一平（上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地

平整）

4.施工的組織管理與控制

4.1.施工放線

4.2.規劃驗線

4.3.樁基施工

4.4.樁基檢測

4.5.基礎施工

4.6.安裝、裝飾工程

4.7.變更簽證

4.7.1.設計變更

4.7.2．工程變更

4.8.工程款支付

4.8.1．工程進度的確認

4.8.2．工程款申請表審批

4.8.3．工程款支付

4.9.竣工結算

5.竣工驗收、交付使用

5.1.規劃部門驗收

5.2.房管局、工程質量管理部門驗收

5.3.消防部門驗收

5.4.環保部門驗收

5.5.綠化、衛生、電梯、管線等部門驗收

五、銷售、出租和服務階段

1.項目亮相前準備

1.1.申領《商品房銷售許可證》

1.2.推盤策略確定

1.3.確定外部資源

1.4.項目推廣定位確定

1.5.項目核心識別系統確定

1.6.亮相前項目知識培訓

1.7.分賣場設立

1.8.聯動工作的準備

1.9.意向商家簽約

1.10.確定項目亮相方案

2.項目亮相

3.項目開盤前準備

3.1.交工標準、價格體系確定

3.2.合同準備

3.3.開盤前銷售道具準備

3.4.項目形象的提升及深化

3.5.開盤信息告知

4.開盤

4.1.開盤慶典活動

4.2.客戶轉化

4.3.回款落實

5.日常銷售

5.1.月度指標分解

5.2.產品分析、聚焦銷售重點

5.3.月度操作手冊制定

5.4.價格監控及調整

5.5.月度推廣計劃執行

5.6.客戶到訪及接待成交工作

5.7.與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同

5.8.月度付款計劃及支付

5.9.合作方合同簽訂

5.10.回款

5.11.月度指標考核

6.清盤

6.1.清盤后項目各種資料移交

6.2.項目銷售、招商工作問題總結、匯報并存檔

7.物業管理

7.1.治安消防服務

7.2.環境衛生服務

7.3.維修保養服務

7.4.綠化養護服務

7.5.家居服務