第一篇：房地產開發費用、流程圖、融資

房地產開發費用、流程圖、融資

房地產開發費用明細表

序號 收費單位 費用名稱 標準 備注 1 國土局 土地出讓費 財政局下屬農稅局(已改為地稅征收)土地契稅 出讓費的3% 3 國土局 土地登記費 建筑面積×0.086 4 規劃局 配套費 建筑面積×280 5 建設局 墻體建筑節能費 建筑面積×8 6 建設局開發辦 開發管理費 建筑面積×6 7 質監站 建筑工程質監費 工程造價的0.007% 8 建設局 價格調節基金 工程造價的0.006% 9 定額站 定額測定費 工程造價的0.1% 10 發改局 散裝水泥專項基金 建筑面積×2 城市規劃技術服務中心 用地規劃技術服務費 土地面積×1.8 12 有資質的環評公司 環評費 建筑面積×0.5 13 地震局 建設工程抗震審批 2元每平方米 建工局（或建設局代收 勞保費 工程造價的2.6% 人防辦 人防費 底層總面積×20 16 氣象局 防雷 建筑面積×1.2 17 規劃局 放線費 用地面積×3 招標交易中心 招投標管理費 工程造價的0.055% 工程招投標管理公司 建筑合同鑒證費 工程造價的0.0014% 20 建設局 圖審費 建筑面積×3 21 監理公司 建設監理費 建筑面積×8 設計單位 方案設計，單體設計費 建筑面積×20 23 設計單位 勘察測繪費 建筑面積×0.5 24 工程管理公司 可行性研究 建筑面積×0.5 25 市政排水管理部門 排污排洪 建筑面積×5 26 通訊工程公司 通訊 建筑面積×5 27 熱力公司 采暖 建筑面積×50 28 燃氣公司 管道煤氣 建筑面積×50 29 地稅局 稅金 營業稅及附加收5.55% 30 地稅局 土地增值稅 收入的1% 31 國稅局 所得稅 收入的3.75% 32 房管局 分丘測繪 土地面積×0.34 33 房管局 分戶測繪 建筑面積×1.36 34 房管局 交易手續費 3元每平方米

房管局 白蟻防治費 2元每平方米

房地產開發工作流程圖

招投標管理流程

房地產開發流程詳解（網絡整理）

1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段

土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規范這個問題。

簡單的說一下，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批復由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現出來，包括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現出來。

新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。

2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質

這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。再次強調：不屬于交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什么法律風險可言，非常的經濟實用，因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這么干。

房地產開發資質就比較有技術含量一點，關鍵是專業技術人員難找。現在這些專業技術人員資料都是省內聯網了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網查到，某某是什么專業資質任職什么公司。現在結構類的工程師難找啊，感慨一個。

3、總平面審查階段

這個階段各地的叫法不一樣，聽得比較多的叫“修建性詳細規劃審查”。這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審一個小區的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規定的容積率，建筑密度是多少，進出小區的道路怎么安排，是不是符合消防規范，等等等等。

在這里舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區面積的比例數。譬如這個小區是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起來這個計算應該是沒有什么爭議了。但是且慢。這 3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現在，爭議就來了，這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術規范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。

再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。

其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環形消防車道。但是這么一搞，小區的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求的。

審總平面是整個開發報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。也沒見過那種零缺陷的總平面設計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等等等

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規劃部門的專業審查內容之一，現在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據各項設計規范科學統籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區，然后怎么把生活污水和雨水排出小區；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網線、內部監控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣東西要科學的話，統統都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業人士，要判斷一個小區的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：

1、你就這么走進一個小區，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是基本沿著小區道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區你就可以考慮放棄了。

為什么要這么強調這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網絡整天出問題，小區網絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網絡運營商想進來提供優質服務都不行，而現在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網了。再然后，夏天千萬別開空調，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。看電視的時候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。

管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？現在告訴你們，無論開發商們在事先做多少準備工作，做多少調查工作，都無法保證預留的接口不發生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發現那個變電站已經搬走了，又或者它的容量已經超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引，引到多少電算多少電。

再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發的，專門針對小區的排水。現在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。

再說立項，這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現在各地由于市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方，環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系。

5、單體審查、建筑工程規劃許可證

劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規劃，就比較容易通過一點。

單體設計是啥呢？就是在總平面規劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。單體方案主要是些啥內容呢？個人是這么總結的：關鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數。但是單體階段就不一樣了，就開始數了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。立體機械停車位相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數開發商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。

那么，為什么開發商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。所以按經驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是 35到45平方米。規劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規律。

當然這個是大概經驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規律。

審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規劃許可證。這個過程比較沒什么技術含量。不值得多說。

6、消防和人防專項審查

這兩樣東西搞死人。直接這么下兩個結論：沒有哪個小區的消防和人防設計是達標的。沒有哪個小區的消防和人防設備是合格。就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心里要有數。我國的消防審查，在很多時候都是官僚的。另外呢，我們的開發商要滿足消防規范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業主進進出出來講，是非常不方便的。基本上來講，消防設計絕對不可能嚴格按規范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發展商都是委托消防施工企業代理報建。為什么呢？因為這些企業長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規范已經是鐵律。沒見過有開發商能繞得過這些強制性規范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。

人防工程是非常神經的一樣中國特色的東西。真要有空襲了絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。

人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發產權證。這部分停車位只有使用權。關于人防停車位的使用權問題，現在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權法的神經們。現在告訴你們，所有的人防用途的東西，產權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產權，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業主。

因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質，不能賣，所以開發商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。

7、節能審查、施工圖審查

在領取建設工程規劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節能設計，做一個節能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節能審查，在個人經驗里面，是怎么審都行的事情。我國現在越來越強調可持續發展，建筑節能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。

現在開始說施工圖審查。施工圖審查現在都已經在表面上市場化了，允許開發商自己找資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。

施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可

余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。以前在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。

余泥在運輸過程中，很容易污染路面。余泥排放現在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財道路了。運輸施工余泥的車輛，只能在規定時間，規定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。

噪音排放許可，是指只能在規定時間，用規范的，噪音較輕的方式施工。這個是環境保護部門管著的。現在很多城市已經禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經濟的。只要沒人管，開發商絕對用錘擊樁。此外，對那些夜間連續施工的，更要予以管制。現在在一些城市，這個夜間連續施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。

9、質量監督、安全監督

質量監督站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續。看來，質量問題都是安全問題。

在現實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發現毛病的，就屬于安監的職責。由于質監搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質監大多得靠這些收費項目養活自己。收人錢手軟，云云。安監基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現在在有些城市，質量檢測的功能已經開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續往上建。不過呢，絕大多數的城市，這個功能被質量監督站牢牢的把持著。這個也是建設部門的生財主道啊。

10、施工招投標、監理報建 首先，必須說明，按照我國現行招投標法，私營房地產公司（無國有經濟成分），其房地產項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業施工，都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。在大多數城市，私營企業只要能提供私營企業證明，既可免除施工招投標手續。啥是私營企業證明呢？去工商局打一張股東結構書就行了。

監理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致。

監理報建是完成這個監理免招標或招標手續之后的事情，做一個監理規劃和監理細則，交建設部門審核一番，認為OK了，發一個監理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。

監理規劃和監理細則，從來沒看到建設部門真的做過審核。

11、施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續一個匯總。缺一不可。但在與同行的交流中，也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續，再來辦施工許可手續的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個環節出了任何問題，直接就GAME OVER。

因此，我們經常可以看到，除了一些管理相對規范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發一個單獨的施工許可證，然后再發地下室部分的施工許可證，再發地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發證。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協的結果。政府要是把企業都給玩死了，他們就沒得玩了。

13、放線、驗線

這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，不過有些發達城市也已經把這個工作半市場化了。嘿嘿，又來一個半市場化。正式放線的前提是領取了施工許可證。放線后，測繪院會發出一份放線冊。

在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個“做通”工作。

放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。

這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。

14、預售許可證

預售現在的管理已經比較嚴格了。現在房地產預售許可都要求在網上辦理，全程公示。現在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。

預售許可最重要的條件是：高層建筑結構完成3分之2，低層建筑結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數高低，全部封頂才能放貸。因此現在高層建筑往往在完成3分之2的結構，取得預售許可證之后，開發商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。但是在北方很多城市都是在沒有取得預售證之前就開始內部認購賣VIP卡了，預售證也是想法提前拿出來，發票都是在交房之后再開。

在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據開發商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。現在為了避免面積方面的糾紛，各大開發商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上。總之無論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。

15、關于預售中的土地解押

先從土地抵押說起。現在關于土地抵押的規則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現在基本上都是根據施工許可證載建筑規模來確定和發放的。在這方面，全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。

根據現在越來越嚴厲的銷售管理規則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。

現在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。

其中的兩個辦法。現在絕大多數的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。這兩個部門絕對不會主動向對方查詢對方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，我的土地證已經解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個 1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數空子可以鉆的的制度啊。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。總之，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產，在房地產行業，那得算是真理啊。

16、規劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交規劃驗收主要是驗收各項規劃指標是否超標。

在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。基本的過程如下：規劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數一數層數，哦，是這個層數，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發商不敢得罪這三大專業的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。講個電的事情。在報裝的時候，說定了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業的工程款。這個企業也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設計不合理，要變成四臺。這怎么得了啊？業主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項專業的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。

質量驗收現在非常簡單了。竣工之后，施工單位、開發商、監理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質監站備案。這就完成了。現在監理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數的施工過程中，監理公司都沒人出現的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監理的活給干了。這是普遍現象。到時候就負責簽字蓋章。

質量驗收和各專業驗收都完成了，規劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。這個備案就沒什么好多說了。

竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業主可以拒絕收樓。

各項手續基本上到這里就結束了。

17、結束語

這整個過程，也只不過是個大概，而已。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。譬如工程造價的預算報告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設局扯這個預算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。

在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數次的臺底交易和私下勾結。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。規規矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？可以很明確的告訴你們：不可能。這整個房地產開發流程，已經結成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。親眼見過一個年輕的民營企業家想搞房地產，從04年開始領取了規劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規劃要點，但是總規剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。親眼見過這個身家過億的民營企業家卑微著站在規劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。

無論你們在各自的領域內是多么的優秀。你們可能是電子行業的巨子，是網絡經濟的領頭人，引領了化工行業的風暴，只要你們試圖進入地產行業，你們就要遵循這個行業的行規。任何試圖改變現行房地產管理規則的人，都會受到血一樣的教訓。在這個行業里面，遵循規則比任何行業都要顯得重要。

房地產項目融資--材料

1、《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》

2、房地產開發二級資質(或者大股東有)

3、投入項目總額的30%以上

1、介入模式：信托通常通過兩種形式介入房地產項目，一種是房地產信托貸款的形式，此種形式需滿足四三二的標準，即四證齊全，二級資質，35%自有資金到位，四證包括土地證、用地規劃證、建設工程規劃證、施工證。第二種形式為股權合作的形式，即大信托模式，對于該種模式前提為融資公司已經與國土部門簽訂土地出讓協議，且自有資金與融資金額至少保證1：1，信托公司發起信托計劃，信托計劃持有項目公司90%以上股權，融資公司以自有資金認購信托計劃的次級部分，以此保證優先受益人的資金安全。

2、融資成本：融資人融資成本不得低于20％（含20％），且信托報酬不得低于5％。

3、公司團隊：公司有成熟的開發團隊、有著一定的開發經驗，所做投資計劃及銷售回款真實可信。

4、還款來源：公司有著穩定的回款來源，能夠到期歸還借款。

5、保證措施：公司有充足的抵押物，用作保證信托資金的安全，在對抵押物價值進行評估時，對于其作價往往不得高于評估價值的50%。

6、限制內容：不得介入各地“地王”項目，不得未經信托業務委員會審議在土地掛牌前與企業簽署融資意向協議，不得介入低密度（容積率低于0.6以下，含0.6）及別墅項目。

房地產名詞之一 一、五證一照 A、土地使用權證 B、預（出）售許可證 C、立項施工許可證 D、資質證書

E、建設工程規劃許可證 F、營業執照

二、容積率、建筑密度

建筑密度是指小區內建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區綠地面積和活動場地越大。

高容積率勢必配合低密度出現，同等情況下應選擇密度低的小區。容積率=總建筑面積/基地總面積 建筑密度=建筑物占地面積/基地總面積

三、建筑間距

指建筑平面外輪廓線之間的距離。

四、得房率

總套內建筑面積/總建筑面積

是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。

五、綠化率、綠化覆蓋率

是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比 綠化率=綠化用地/基地總面積

綠化覆蓋率=綠化覆蓋面積/基地總面積 成片小區綠化率30%（市中心20%）獨棟綠化率10%

六、建設用地面積

建設用地面積:指城市規劃行政主管部門確定的建設用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。

七、規劃建設用地面積

規劃建設用地面積：是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建筑區內的道路面積、綠地面積、建筑物所占面積、運動場地等等。

八、建筑覆蓋率

建筑覆蓋率:指建筑基底面積占建設用地面積的百分比。

九、商品房的使用率

是指房屋的使用面積與建筑面積的比例

十、建筑基底面積

建筑基底面積:指建筑物首層的建筑面積。

十一、土地使用權

是指土地使用者在法律允許范圍內對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權利。

十二、住宅所有權

住宅所有權是指住宅建筑本身和其附屬設備的所有權。不包括宅基地和院地。

十三、標高 標高分為絕對標高與相對標高。

絕對標高：將青島黃海的平均海平面為絕對標高的零點，其他各地標高都以它作為基準。

相對標高：把首層室內主要地面標高為相對標高的零點。

標高數值以“米”為單位，一般標注至小數點后三位數（總平面中為兩位數）

十四、尺寸線 數值以“毫米”為單位

十五、建筑要素

建筑功能、物質技術條件、建筑形象

十六、生地、毛地、熟地

A、生地---純粹未開發的土地物質 B、毛地---經三通一平的生地 C、熟地---七通一平十七、三

（七）通一平

三通一平---水、電、交通、場地平整

七通一平---上、下水、污水、電力、電訊、煤氣、交通、場地平整

十八、紅線、建筑紅線 A、紅線：道路用地的界線

B、建筑紅線：建筑物外方面不能超越的界線 *在紅線內不允許有任何永久性建筑

十九、公寓式辦公建筑&一般辦公建筑

A、公寓式辦公建筑---單元式小空間劃分，每個單元之平均建面大于等于150M2，有愛貓撲.愛生活衛生設備，若每個單元建筑面積小于150M2，按居住建筑處理。

B、一般辦公建筑---非單元式小空間劃分，按層設置衛生設備。

二十、群房 與高層緊密相連，組成一整體的多、低層建筑，最大高度24M。二

十一、日照間距

指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。

二十二、住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發布的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數為：2.6米、2.7米、2.8米。

二十三、住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：

凈高=層高-樓板厚度

即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。二

十四、建筑分類

按建筑結構使用的材料分：

磚混結構建筑：用磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建 造的建筑

鋼筋混凝土結構建筑：建筑物的主要承重構件全部采用鋼筋混凝土 鋼結構：建筑物的主要承重構件全部采用型鋼（如鋼柱鋼梁建造的超高層建筑）

按施工方法分為：

裝配式建筑：建筑的主要承重構件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預制構件，在施工現場組裝而成。

現澆式建筑：建筑的主要承重構件均在施工現場澆筑，以滑模式為代表。裝配整體式建筑：混合施工方法，即部分結構現澆，部分結構預制。磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。二

十五、商品房“套內建筑面積” 它指的是商品房套內各部分建筑面積的總和。按照建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，套內建筑面積由以下三部分組成：

１、套（單元）內的使用面積，指房間實際能使用的面積。

２、套內墻體面積，指套內使用空間周圍的維護或承重墻體面積，有共用墻及非共用墻兩種；各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

３、陽臺建筑面積，指套內陽臺的建筑面積，按國家《建筑面積計算規則》，封閉式陽臺，按其水平投影面積計算建筑面積；凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。套內建筑面積的計算公式為。

套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積 二

十六、住宅使用面積

是每套住宅戶內除墻體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜、不吊柜、戶內樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結構的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。

二十七、復式住宅

復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發，在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內設多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2 米，上層直接作為臥室床面，人可坐起且無法直立。

二十八、房屋的組成

基礎、墻體、柱、樓地層、屋頂、樓梯、門窗六大部分 二

十九、室內動線

各房間的房門之間的互相最短連線。三

十、膠凝材料

能將散粒材料或塊狀材料粘結成整體并具有一定強度的材料 三

十一、膠凝材料 膠凝材料分氣硬性膠凝材料（石膏、石灰、水玻璃）和水硬性膠凝材料（硅酸鹽水泥和普通硅酸鹽水泥）

三

十二、石灰的生產

石灰以石灰石為原料，經高溫煅燒，使碳酸鈣分解，制得生石灰。（主要的成分為碳酸鈣，碳酸鈣的含量越高質量越高。）

三

十三、生石灰的熟化

生石灰加入70%左右的水得到石灰粉，生石灰加入過量的水得到石灰乳，沉淀后除去水得到石灰膏。

第二篇：房地產開發費用、流程圖、融資

房地產開發費用、流程圖、融資

房地產開發費用明細表

序號 收費單位 費用名稱 標準 備注 1 國土局 土地出讓費 財政局下屬農稅局(已改為地稅征收)土地契稅 出讓費的3% 3 國土局 土地登記費 建筑面積×0.086 4 規劃局 配套費 建筑面積×280 5 建設局 墻體建筑節能費 建筑面積×8 6 建設局開發辦 開發管理費 建筑面積×6 7 質監站 建筑工程質監費 工程造價的0.007% 8 建設局 價格調節基金 工程造價的0.006% 9 定額站 定額測定費 工程造價的0.1% 10 發改局 散裝水泥專項基金 建筑面積×2 城市規劃技術服務中心 用地規劃技術服務費 土地面積×1.8 12 有資質的環評公司 環評費 建筑面積×0.5 13 地震局 建設工程抗震審批 2元每平方米 14 建工局（或建設局代收 勞保費 工程造價的2.6% 15 人防辦 人防費 底層總面積×20 16 氣象局 防雷 建筑面積×1.2 17 規劃局 放線費 用地面積×3 招標交易中心 招投標管理費 工程造價的0.055% 19 工程招投標管理公司 建筑合同鑒證費 工程造價的0.0014% 20 建設局 圖審費 建筑面積×3 21 監理公司 建設監理費 建筑面積×8 設計單位 方案設計，單體設計費 建筑面積×20 23 設計單位 勘察測繪費 建筑面積×0.5 24 工程管理公司 可行性研究 建筑面積×0.5 25 市政排水管理部門 排污排洪 建筑面積×5 26 通訊工程公司 通訊 建筑面積×5 27 熱力公司 采暖 建筑面積×50 28 燃氣公司 管道煤氣 建筑面積×50 29 地稅局 稅金 營業稅及附加收5.55% 30 地稅局 土地增值稅 收入的1% 31 國稅局 所得稅 收入的3.75% 32 房管局 分丘測繪 土地面積×0.34 33 房管局 分戶測繪 建筑面積×1.36 34 房管局 交易手續費 3元每平方米 35 房管局 白蟻防治費 2元每平方米

房地產開發工作流程圖

招投標管理流程

房地產開發流程詳解（網絡整理）

1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段

土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規范這個問題。

簡單的說一下，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批復由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現出來，包括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現出來。

新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。

2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質

這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。再次強調：不屬于交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什么法律風險可言，非常的經濟實用，因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這么干。

房地產開發資質就比較有技術含量一點，關鍵是專業技術人員難找。現在這些專業技術人員資料都是省內聯網了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網查到，某某是什么專業資質任職什么公司。現在結構類的工程師難找啊，感慨一個。

3、總平面審查階段

這個階段各地的叫法不一樣，聽得比較多的叫“修建性詳細規劃審查”。這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審一個小區的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規定的容積率，建筑密度是多少，進出小區的道路怎么安排，是不是符合消防規范，等等等等。

在這里舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區面積的比例數。譬如這個小區是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起來這個計算應該是沒有什么爭議了。但是且慢。這 3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現在，爭議就來了，這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術規范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。

再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。

其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環形消防車道。但是這么一搞，小區的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求的。

審總平面是整個開發報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。也沒見過那種零缺陷的總平面設計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等等等

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規劃部門的專業審查內容之一，現在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據各項設計規范科學統籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區，然后怎么把生活污水和雨水排出小區；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網線、內部監控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣東西要科學的話，統統都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業人士，要判斷一個小區的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：

1、你就這么走進一個小區，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是基本沿著小區道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區你就可以考慮放棄了。

為什么要這么強調這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網絡整天出問題，小區網絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網絡運營商想進來提供優質服務都不行，而現在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網了。再然后，夏天千萬別開空調，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。看電視的時候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。

管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？現在告訴你們，無論開發商們在事先做多少準備工作，做多少調查工作，都無法保證預留的接口不發生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發現那個變電站已經搬走了，又或者它的容量已經超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引，引到多少電算多少電。

再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發的，專門針對小區的排水。現在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。

再說立項，這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現在各地由于市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方，環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系。

5、單體審查、建筑工程規劃許可證 劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規劃，就比較容易通過一點。

單體設計是啥呢？就是在總平面規劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。單體方案主要是些啥內容呢？個人是這么總結的：關鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數。但是單體階段就不一樣了，就開始數了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。立體機械停車位相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數開發商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。

那么，為什么開發商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。所以按經驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是 35到45平方米。規劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規律。

當然這個是大概經驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規律。

審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規劃許可證。這個過程比較沒什么技術含量。不值得多說。

6、消防和人防專項審查

這兩樣東西搞死人。直接這么下兩個結論：沒有哪個小區的消防和人防設計是達標的。沒有哪個小區的消防和人防設備是合格。就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心里要有數。我國的消防審查，在很多時候都是官僚的。另外呢，我們的開發商要滿足消防規范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業主進進出出來講，是非常不方便的。基本上來講，消防設計絕對不可能嚴格按規范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發展商都是委托消防施工企業代理報建。為什么呢？因為這些企業長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規范已經是鐵律。沒見過有開發商能繞得過這些強制性規范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。

人防工程是非常神經的一樣中國特色的東西。真要有空襲了絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。

人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發產權證。這部分停車位只有使用權。關于人防停車位的使用權問題，現在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權法的神經們。現在告訴你們，所有的人防用途的東西，產權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產權，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業主。

因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質，不能賣，所以開發商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。

7、節能審查、施工圖審查

在領取建設工程規劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節能設計，做一個節能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節能審查，在個人經驗里面，是怎么審都行的事情。我國現在越來越強調可持續發展，建筑節能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。

現在開始說施工圖審查。施工圖審查現在都已經在表面上市場化了，允許開發商自己找資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。

施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可 余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。以前在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。

余泥在運輸過程中，很容易污染路面。余泥排放現在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財道路了。運輸施工余泥的車輛，只能在規定時間，規定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。

噪音排放許可，是指只能在規定時間，用規范的，噪音較輕的方式施工。這個是環境保護部門管著的。現在很多城市已經禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經濟的。只要沒人管，開發商絕對用錘擊樁。此外，對那些夜間連續施工的，更要予以管制。現在在一些城市，這個夜間連續施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。

9、質量監督、安全監督

質量監督站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續。看來，質量問題都是安全問題。

在現實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發現毛病的，就屬于安監的職責。由于質監搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質監大多得靠這些收費項目養活自己。收人錢手軟，云云。安監基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現在在有些城市，質量檢測的功能已經開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續往上建。不過呢，絕大多數的城市，這個功能被質量監督站牢牢的把持著。這個也是建設部門的生財主道啊。

10、施工招投標、監理報建

首先，必須說明，按照我國現行招投標法，私營房地產公司（無國有經濟成分），其房地產項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業施工，都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。在大多數城市，私營企業只要能提供私營企業證明，既可免除施工招投標手續。啥是私營企業證明呢？去工商局打一張股東結構書就行了。

監理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致。

監理報建是完成這個監理免招標或招標手續之后的事情，做一個監理規劃和監理細則，交建設部門審核一番，認為OK了，發一個監理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。

監理規劃和監理細則，從來沒看到建設部門真的做過審核。

11、施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續一個匯總。缺一不可。但在與同行的交流中，也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續，再來辦施工許可手續的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個環節出了任何問題，直接就GAME OVER。

因此，我們經常可以看到，除了一些管理相對規范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發一個單獨的施工許可證，然后再發地下室部分的施工許可證，再發地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發證。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協的結果。政府要是把企業都給玩死了，他們就沒得玩了。

13、放線、驗線

這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，不過有些發達城市也已經把這個工作半市場化了。嘿嘿，又來一個半市場化。正式放線的前提是領取了施工許可證。放線后，測繪院會發出一份放線冊。

在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個“做通”工作。

放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。

這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。

14、預售許可證

預售現在的管理已經比較嚴格了。現在房地產預售許可都要求在網上辦理，全程公示。現在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。

預售許可最重要的條件是：高層建筑結構完成3分之2，低層建筑結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數高低，全部封頂才能放貸。因此現在高層建筑往往在完成3分之2的結構，取得預售許可證之后，開發商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。但是在北方很多城市都是在沒有取得預售證之前就開始內部認購賣VIP卡了，預售證也是想法提前拿出來，發票都是在交房之后再開。

在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據開發商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。現在為了避免面積方面的糾紛，各大開發商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上。總之無論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。

15、關于預售中的土地解押

先從土地抵押說起。現在關于土地抵押的規則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現在基本上都是根據施工許可證載建筑規模來確定和發放的。在這方面，全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。

根據現在越來越嚴厲的銷售管理規則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。

現在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。

其中的兩個辦法。現在絕大多數的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。這兩個部門絕對不會主動向對方查詢對方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，我的土地證已經解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個 1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數空子可以鉆的的制度啊。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。總之，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產，在房地產行業，那得算是真理啊。

16、規劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交規劃驗收主要是驗收各項規劃指標是否超標。

在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。基本的過程如下：規劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數一數層數，哦，是這個層數，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發商不敢得罪這三大專業的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。講個電的事情。在報裝的時候，說定了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業的工程款。這個企業也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設計不合理，要變成四臺。這怎么得了啊？業主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項專業的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。

質量驗收現在非常簡單了。竣工之后，施工單位、開發商、監理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質監站備案。這就完成了。現在監理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數的施工過程中，監理公司都沒人出現的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監理的活給干了。這是普遍現象。到時候就負責簽字蓋章。

質量驗收和各專業驗收都完成了，規劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。這個備案就沒什么好多說了。

竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業主可以拒絕收樓。

各項手續基本上到這里就結束了。

17、結束語

這整個過程，也只不過是個大概，而已。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。譬如工程造價的預算報告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設局扯這個預算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。

在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數次的臺底交易和私下勾結。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。規規矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？可以很明確的告訴你們：不可能。這整個房地產開發流程，已經結成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。親眼見過一個年輕的民營企業家想搞房地產，從04年開始領取了規劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規劃要點，但是總規剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。親眼見過這個身家過億的民營企業家卑微著站在規劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。

無論你們在各自的領域內是多么的優秀。你們可能是電子行業的巨子，是網絡經濟的領頭人，引領了化工行業的風暴，只要你們試圖進入地產行業，你們就要遵循這個行業的行規。任何試圖改變現行房地產管理規則的人，都會受到血一樣的教訓。在這個行業里面，遵循規則比任何行業都要顯得重要。房地產項目融資--材料

1、《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》

2、房地產開發二級資質(或者大股東有)

3、投入項目總額的30%以上

1、介入模式：信托通常通過兩種形式介入房地產項目，一種是房地產信托貸款的形式，此種形式需滿足四三二的標準，即四證齊全，二級資質，35%自有資金到位，四證包括土地證、用地規劃證、建設工程規劃證、施工證。第二種形式為股權合作的形式，即大信托模式，對于該種模式前提為融資公司已經與國土部門簽訂土地出讓協議，且自有資金與融資金額至少保證1：1，信托公司發起信托計劃，信托計劃持有項目公司90%以上股權，融資公司以自有資金認購信托計劃的次級部分，以此保證優先受益人的資金安全。

2、融資成本：融資人融資成本不得低于20％（含20％），且信托報酬不得低于5％。

3、公司團隊：公司有成熟的開發團隊、有著一定的開發經驗，所做投資計劃及銷售回款真實可信。

4、還款來源：公司有著穩定的回款來源，能夠到期歸還借款。

5、保證措施：公司有充足的抵押物，用作保證信托資金的安全，在對抵押物價值進行評估時，對于其作價往往不得高于評估價值的50%。

6、限制內容：不得介入各地“地王”項目，不得未經信托業務委員會審議在土地掛牌前與企業簽署融資意向協議，不得介入低密度（容積率低于0.6以下，含0.6）及別墅項目。

房地產名詞之一 一、五證一照 A、土地使用權證 B、預（出）售許可證 C、立項施工許可證 D、資質證書

E、建設工程規劃許可證 F、營業執照

二、容積率、建筑密度

建筑密度是指小區內建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區綠地面積和活動場地越大。

高容積率勢必配合低密度出現，同等情況下應選擇密度低的小區。容積率=總建筑面積/基地總面積 建筑密度=建筑物占地面積/基地總面積

三、建筑間距

指建筑平面外輪廓線之間的距離。

四、得房率

總套內建筑面積/總建筑面積

是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。

五、綠化率、綠化覆蓋率

是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比 綠化率=綠化用地/基地總面積 綠化覆蓋率=綠化覆蓋面積/基地總面積 成片小區綠化率30%（市中心20%）獨棟綠化率10%

六、建設用地面積

建設用地面積:指城市規劃行政主管部門確定的建設用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。

七、規劃建設用地面積

規劃建設用地面積：是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建筑區內的道路面積、綠地面積、建筑物所占面積、運動場地等等。

八、建筑覆蓋率

建筑覆蓋率:指建筑基底面積占建設用地面積的百分比。

九、商品房的使用率

是指房屋的使用面積與建筑面積的比例

十、建筑基底面積

建筑基底面積:指建筑物首層的建筑面積。

十一、土地使用權

是指土地使用者在法律允許范圍內對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權利。

十二、住宅所有權

住宅所有權是指住宅建筑本身和其附屬設備的所有權。不包括宅基地和院地。

十三、標高

標高分為絕對標高與相對標高。

絕對標高：將青島黃海的平均海平面為絕對標高的零點，其他各地標高都以它作為基準。

相對標高：把首層室內主要地面標高為相對標高的零點。

標高數值以“米”為單位，一般標注至小數點后三位數（總平面中為兩位數）

十四、尺寸線 數值以“毫米”為單位

十五、建筑要素

建筑功能、物質技術條件、建筑形象

十六、生地、毛地、熟地

A、生地---純粹未開發的土地物質 B、毛地---經三通一平的生地 C、熟地---七通一平十七、三

（七）通一平

三通一平---水、電、交通、場地平整

七通一平---上、下水、污水、電力、電訊、煤氣、交通、場地平整

十八、紅線、建筑紅線 A、紅線：道路用地的界線

B、建筑紅線：建筑物外方面不能超越的界線 *在紅線內不允許有任何永久性建筑

十九、公寓式辦公建筑&一般辦公建筑

A、公寓式辦公建筑---單元式小空間劃分，每個單元之平均建面大于等于150M2，有愛貓撲.愛生活衛生設備，若每個單元建筑面積小于150M2，按居住建筑處理。

B、一般辦公建筑---非單元式小空間劃分，按層設置衛生設備。

二十、群房

與高層緊密相連，組成一整體的多、低層建筑，最大高度24M。二

十一、日照間距

指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。

二十二、住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發布的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數為：2.6米、2.7米、2.8米。

二十三、住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：

凈高=層高-樓板厚度

即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。二

十四、建筑分類 按建筑結構使用的材料分：

磚混結構建筑：用磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建 造的建筑

鋼筋混凝土結構建筑：建筑物的主要承重構件全部采用鋼筋混凝土 鋼結構：建筑物的主要承重構件全部采用型鋼（如鋼柱鋼梁建造的超高層建筑）

按施工方法分為：

裝配式建筑：建筑的主要承重構件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預制構件，在施工現場組裝而成。

現澆式建筑：建筑的主要承重構件均在施工現場澆筑，以滑模式為代表。裝配整體式建筑：混合施工方法，即部分結構現澆，部分結構預制。磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。二

十五、商品房“套內建筑面積” 它指的是商品房套內各部分建筑面積的總和。按照建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，套內建筑面積由以下三部分組成：

１、套（單元）內的使用面積，指房間實際能使用的面積。

２、套內墻體面積，指套內使用空間周圍的維護或承重墻體面積，有共用墻及非共用墻兩種；各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

３、陽臺建筑面積，指套內陽臺的建筑面積，按國家《建筑面積計算規則》，封閉式陽臺，按其水平投影面積計算建筑面積；凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。套內建筑面積的計算公式為。

套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積 二

十六、住宅使用面積

是每套住宅戶內除墻體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜、不吊柜、戶內樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結構的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。

二十七、復式住宅

復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發，在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內設多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2 米，上層直接作為臥室床面，人可坐起且無法直立。

二十八、房屋的組成 基礎、墻體、柱、樓地層、屋頂、樓梯、門窗六大部分 二

十九、室內動線

各房間的房門之間的互相最短連線。三

十、膠凝材料

能將散粒材料或塊狀材料粘結成整體并具有一定強度的材料 三

十一、膠凝材料

膠凝材料分氣硬性膠凝材料（石膏、石灰、水玻璃）和水硬性膠凝材料（硅酸鹽水泥和普通硅酸鹽水泥）

三

十二、石灰的生產

石灰以石灰石為原料，經高溫煅燒，使碳酸鈣分解，制得生石灰。（主要的成分為碳酸鈣，碳酸鈣的含量越高質量越高。）

三

十三、生石灰的熟化

生石灰加入70%左右的水得到石灰粉，生石灰加入過量的水得到石灰乳，沉淀后除去水得到石灰膏。

內地中等發達縣級城市小高層房地產開發成本估算表 費用名稱 金額

備注

1、樁基工程（如有）：70-100元/平方米；

2、鋼筋：40-75KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160-300元/平方米； 200

3、砼：0.3-0.5立方/平方米（多層含量較低、高層含量較高)，合100-165元/平方米； 150

4、砌體工程：60-120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；100

5、抹灰工程：25-40元/平方米； 30

6、外墻工程（包括保溫）：50-100元/平方米（以一般涂料為標準，如為石材或幕墻，則可能高達300~1000元/平方米； 80

7、室內水電安裝工程（含消防）：60-120元/平方米（按小區檔次，多層略低一些）； 100

8、屋面工程：15-30元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)； 20

9、門窗工程（不含進戶門）：每平方米建筑面積門窗面積約為0.25-0.5平方米(與設計及

是否高檔很大關系,高檔的比例較大),造價90-300元/平方米，一般為90-150元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達到300元/平方米； 100

10、土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30-150元/平方米（與小區檔次高低關系

很大，檔次越高，造價越高）；

11、地下室（如有）：增加造價40-100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)； 0

12、電梯工程（如有）：40-200元/平方米，與電梯的檔次、電梯設置的多少及樓層的多

少有很大關系，一般工程約為100元/平方米； 100

13、人工費：130-200元/平方米； 200

14、室外配套工程：30-300元/平方米，一般約為70-100元/平方米；200

15、模板、支撐、腳手架工程（成本）：70-150元/平方米； 150

16、塔吊、人貨電梯、升降機等各型施工機械等（約為總造價的5-8%：約60-90元/平方米； 80

17、臨時設施（生活區、辦公區、倉庫、道路、現場其它臨時設施（水、電、排污、形象、生產廠棚與其它生產用房）：30-50元/平方米； 40

18、檢測、試驗、手續、交通、交際等費用：10-30元/平方米； 20

19、承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為10%）：以上各項之和*10 %=90-180元/平方米； 100

20、上交國家各種稅費（總造價3.3-3.5%):33-70元/平方米，高檔的可能高達100元/平方米。50 以上沒有算精裝修，一般造價約為1000-2000元/平方米，高檔小區可達3500元以上。以上沒有包括部分國有企業開發造成的腐敗成本。精裝修造價一般為500~1500元/平方米，這要看檔次高低，也有 300元/平方米簡裝修，更有3000~10000元/平方米超高檔裝修（拎包入住）。0

21、設計費（含前期設計概念期間費用）：15-100元/平方米；

22、監理費：3-30元/平方米；

23、廣告、策劃、銷售代理費：一般30-200元/平方米，高者可達500元/平方米以上； 30

24、土地費：一般二線城市市區（老郊區地帶）為70-100萬/畝，容積率一般為1.0-2.0，故折算房價為：525-1500元/平方米，市區中心地帶一般為200 萬元/畝，折算房價為：

1500-3000元/平方米，核心區域可達300萬元/畝以上，單方土地造價更高；一線城市

甚至有高達20000元/平方米以上的土地單方造價； 三線城市、縣城等土地單方造價

較低，一般為100-500元/平方米，也有高達2000元/平方米以上的情況；400

25、土地稅費與前期費，一般為土地費的15%左右，二線城市一般為100-500元/平方米，各地標準都不一樣。50

第三篇：房地產開發流程圖

房地產開發工作流程圖

房地產行業會計核算不向商業企業那么瑣碎，但是涉及的稅種很多，需要采取一定手段合理規避，它所涵蓋的稅種除生產銷售及修理修配行業繳納的流轉稅增值稅外，基本包括了國家稅法規定的所有稅種。房地產開發公司從取得土地使用權起至開發銷售完畢期間各階段應納各稅種及各稅種應納稅額如何進行核算做詳細闡述。

一、土地使用權取得階段：需繳納契稅、印花稅（還有政府相關部門收取的交易費等），但有時土地轉讓方轉讓時會要求拿凈值，而把按照稅法規定應由轉讓方承擔的營業稅及附加、土地增值稅等也要求對方承擔。

（1）契稅：是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。契稅按土地使用權、房屋所有權轉移時的成交價格為計稅依據，基本稅率為3%。應納稅額=房地產成交價格或評估價格×稅率

（2）印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。

應納稅額=合同金額×0.05% 注：印花稅的繳納貫穿房地產行業的各階段，公司成立繳納注冊資本金的印花稅，立賬時賬本印花稅、土地取得時繳納土地轉讓合同印花稅，開發階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產權轉移憑證的印花稅等。

二、取得土地使用權后至房屋銷售并交付使用之日止，每年繳納土地使用稅。

土地使用稅：城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額征收的一種稅。

年應納稅額=土地使用面積×單位稅額

三、預售階段：需繳納營業稅及附加，預繳土地增值稅、企業所得稅。

（1）營業稅：在中華人民共和國境內提供營業稅條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人。

銷售不動產應納稅額=納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用×5%（2）營業稅附加稅：城市維護建設稅=營業稅額×7% 教育費附加=營業稅額×3%（3）土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除 《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。

海南省地方稅務局規定房地產企業在預售階段應預繳土地增值稅，海口、三亞每月按銷售額的2%預繳，其它市縣按銷售額的1%預繳。

（3）企業所得稅：企業所得稅的征稅對象是以轉讓土地使用權及銷售不動產所取得收入及其他所得。

應納稅額=應納稅所得額×25% 房地產企業預售階段應季度預繳企業所得稅，每季度預繳稅額根據國稅發（2006）31號以及國稅函 [2008]299號規定預繳 每季度應預繳企業所得稅額=（季度銷售額×10%—營業稅及附加—預繳的土地增值稅—期間費用）×22% 備注：新企業所得稅法執行后，海南地區執行企業所得稅過渡期政策，新辦企業執行25%稅率，老企業2010年22%，2011年24%，2012年以后執行25%。

四、當有完工樓盤，則完工進行企業所得稅匯算清繳，每年5月31日之前申報（詳見國稅發（2009）31號文）。每應納企業所得稅額=應納稅所得額×25% 應納稅所得額=收入總額—不征稅收入—免稅收入—各項扣除—以年彌補虧損

五、項目銷售達到85%或銷售完畢，進行土地增值稅清算。

（一）、土地增值稅的清算條件：（1）已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證三年仍未銷售完畢。

（二）、應納稅額的計算

1、計算增值額 增值額＝收入額－扣除項目金額

2、計算增值率 增值率＝增值額÷扣除項目金額

3、依據增值率確定適用稅率。

4、依據適用稅率計算應納稅額。

應納稅額＝增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數 備注：實行四級累進稅率

（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；

（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數為5%；

（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數為15%；

（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數為35%

第四篇：房地產開發流程圖

、發改委：審批建議書；

2、環保局：環境影響報告書(表)；

3、規劃局：辦理項目選址意見書；

4、國土資源局：建設項目用地預審；

5、地震局：防震意見、對地震監測設施和觀測環境影響的意見；

6、發改委：審批項目可行性研究報告；

7、規劃局：建設用地規劃許可證；

8、國土資源局：征用土地確定土地供應方案；

9、拆遷部門：拆遷方案；

10、報市人民政府審批，報有批準權的人民政府審批；

11、建設局：辦理開發項目建設條件意見書；

12、國土資源局：辦理土地出讓或劃撥土地決定書，用地批準書，簽定出讓合同；

13、拆遷部門：辦理拆遷許可證；

14、國土資源局：辦理土地證；

15、地震局：抗震設防要求意見書或安評證明；

16、建設局：開發商與建設局簽定開發項目合同；

17、規劃局：建設工程規劃許可證；

18、消防支隊：審核書(一般工程)；

19、地震局：抗震設防要求意見書或安評結論； 20、建設局：工程施工圖設計文件委托審查； 2l、建設局：工程施工招標申請備案；

22、建設局：開發商依照法定程序開展招標活動，建設局監督；

23、建設局：工程開工條件審查，核發施工許可證；

24、房產局：高品房預售許可證；

25、房產局：辦理房屋所有權證。

尋找擬建投資地塊

投資分析、編制項目建議書代可研報告 簽訂土地轉讓合同 1天（計委）

辦理建設項目地點征求意見函 辦理規劃意見書 28天（規委）委托釘樁

10天（規委、測繪院）項目立項

23天（市計委、市建委開發辦）委托交通影響評估報告 22天（市規劃院、規委）45天

總體規劃方案報批 30天（市規劃院）人防（審批意見2003.06.19已取得）、消防專業報建圖（審批意見2003.05.19已取得）30天

園林交通專業報建圖（審批意見2003.05.20已取得）20天

項目征地及建設用地預審 50天

委托地價評估

20天（評估單位）

用地會審議及市政府征地批復 20天

辦理建設用地規劃許可證 土地補償 征地審核

13天（市規委）土地審核

40天（市房地局）

地價款（2003.06.10已交）3天（市房地局）

簽訂國有土地出讓合同

18天（市房地局）2003.07.18 辦理臨時國有土地使用證 10天（市房地局）申報物業管理公約 辦理施工計劃

24天（市計委、市建委開發辦）辦理建設工程規劃許可證 13天（規委）辦理招投標

25天（市建委）辦理樹木伐移手續 20天（市園林局）

地名辦批復 20天（規委）房屋面積勘測報告

20天（房地局測繪隊）辦理開工證征求意見函 辦理建筑工程施工許可證 11天（市建委）辦理涉外辦批復 10天

辦理商品房預售許可證 16天

（交齊100%地價款取正式國有土地使用證）10天（市房地局小區辦）人防總規及單體報建 16天（市消防局）消防報建

30天（市人防辦）（38））

（市、區園林局）市交管局

雨污水方案初步設計 7天

市政設計綜合方案會 10天

市政設計綜合方案會 雨、污水方案咨詢20天 辦理建設工程規劃許可證 13天 竣工驗收 7天建委 辦理開工證 11天

【房地產項目開發流程圖】超詳細（25）圖紙配合項目方案概念設計⑥ 總體規劃方案設計⑿⒄單體報建圖、施工圖審查預審（39）（54）出各專業竣工圖（58）a、防火審批申報表演（21）b、初步設計建筑平立剖各專業室內外消防設計 c、總平面圖 d、消防設計專篇 e、審定設計方案通知書（32）（26）a、人防工程施工圖（各專業）b、居住區人防規劃工程送審單 a、園林現狀測繪報告（交區園林局）c、人防結構計算表 b、建筑剖面圖 d、人防工程送審單 c、首層、？？及地下各層平面圖 e、地勘資料及地形圖 d、規劃意見書和審定方案通知書及附圖a、建筑工程施工許可申請表一式兩份 e、綠地布置圖（含現狀古樹、名木、大樹保護方案）b、建設用地規劃許可證及附件園林報建（審批意見2003.05.20已取得）（30）c、建設工程規劃許可證及附件 d、施工圖紙設計文件審查通知書（22）交通報建（31）e、經備案的施工合同 f、施工企業中標通知書 a、項目立項批復 a、規劃意見書及附件 g、經備案的施工監理合同a、工程竣工圖 b、建設項目規劃審批申報表 b、審定設計方案通知書a、供電給水市政燃氣熱力意見 h、監理單位中標通知書 b、建筑工程消防設計審核意見書 c、《規劃意見書》及附圖一份 c、立項批復b、建設項目規劃審批報表 I、項目建設資金落實證明 c、消防驗收申請 a、本單位報批函 d、復審應持《修改設計方案通知書》a、規劃意見書d、交通影響評價報告 c、審定設計方案通知書及審定的總平面圖一份 j、施工計劃 d、建筑工程消防安全質量驗收合格報告 b、項目建議書代可研報告 e、標明用地釘樁成果以現狀地形圖 b、審定設計方案通知書兩份 e、市政道路方案及交通設施工程協議 d、建筑工程施工設計圖紙 k、人防工程備案通知書a、建設工程規劃驗收申請表演 e、建設意見整改及落實情況 c、房地產開發企業資質證明文件 為底圖的總平面圖 c、總平面圖兩份 f、機械停車廠家設計文件及機械設備購貨合同 e、工程檔案登記證明 l、園林局伐移樹木批準文件 b、竣工圖 f、建筑防火材料構件和消防產品、設備合格證明、消防施工單位的資質證書 d、中外合營項目合營各方簽署的合作意向書 f、各層平面圖、各向立面圖、剖面圖 g、交通組織流線分析圖 f、按審定設計方案通知書要求取得的協議通知 m、四源費統一收費憑證 c、建設工程竣工測量成果報告 g、日照影響分析圖及說明各一份 h、平立剖面和車庫坡道詳圖，住宅戶型圖和面積明細表a、供電給水市政燃氣意見 n、質量監督通知書 d、建設工程規劃許可證 a、建設項目人防工程竣工驗收備案表 h、交通影響評估報告⒃教育報建（審批意見

2003.05.05已取得）（23）簽訂公共配套協議書（36）b、統計局意見 o、安全監督通知書b、區縣人防辦出具的認可文件 a、建設項目地點征求意見函 I、技術經濟指標列表說明

30天（區教委）

第五篇：房地產開發流程圖

房地產開發流程圖

(2010-03-18 10:01:57)轉載 標簽： 分類： 工程項目管理

流程圖 建設 項目 房產