第一篇：福建省2015年下半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的特點考試題

福建省2015年下半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)開發(fā)項目

策劃的特點考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某商業(yè)店鋪的購買價格為607元，其中4073元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權(quán)益增加值為2200元、店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）A．7.1% B．12.0% C．13.1% D．19.1% 2、2007年某市職工上一年度月平均工資為2000元人民幣，該市職工張某上一年度月平均工資為2500元，張某繳存住房公積金免繳個人所得稅的最高額度為元。(2007年試題)A：125 B：250 C：300 D：375 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

3、出售公有住房時，售房單位從售房款中一次性提取住宅專項維修資金，高層住宅不低于售房款的。A：5％ B：10％ C：20％ D：30％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

4、下列證券中，風(fēng)險最小的是__。A．債券 B．普通股 C．優(yōu)先股

D．投資基金證券

5、廉租住房租金由構(gòu)成。(2009年試題)A：維修費(fèi)和管理費(fèi) B：維修費(fèi)和利潤

C：維修費(fèi)、管理費(fèi)和利潤 D：維修費(fèi)、利潤和稅金

E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

6、下列關(guān)于合伙的法律特征說法不正確的是__。

A．合伙是合伙人的集合，在人格、權(quán)利義務(wù)和民事責(zé)任上都具有相對的獨立性 B．其團(tuán)體性沒有法人強(qiáng)

C．合伙人對合伙承擔(dān)無限連帶責(zé)任是合伙這種團(tuán)體區(qū)別于法人的最大特點 D．合伙制度中的團(tuán)體形式在合伙組織和個人之間畫一條清楚的界限

7、已知某筆貸款的年利率為6%，借貸雙方約定按月計息，該筆貸款的實際利率是（）A．0.5% B．6% C．6.16% D．6.19%

8、下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價靜態(tài)指標(biāo)的是。A：投資利潤率 B：投資回報率 C：貸款利率 D：成本利潤率 E：借款合同

9、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計利息的項目為。A：待開發(fā)房地產(chǎn)價值 B：管理費(fèi)用 C：銷售稅費(fèi)

D：購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

10、按規(guī)定折扣率以低于券面價值的價格發(fā)行，到期按照券面價值償還的債券是。(2008年試題)A：貼現(xiàn)債券 B：附息債券 C：抵押債券

D：浮動利率債券 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是。A：銷售狀況價值論 B：市場供求價值論 C：生產(chǎn)費(fèi)用價值論 D：經(jīng)濟(jì)花費(fèi)價值論

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

12、某城市規(guī)劃將一個污染嚴(yán)重的企業(yè)由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的物業(yè)投資將會減少，這主要是由于房地產(chǎn)投資的特性。A：區(qū)位選擇異常重要 B：變現(xiàn)性差

C：需要適時的更新改造投資 D：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 E：借款合同

13、城市基準(zhǔn)地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段。調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的。A：基準(zhǔn)價格 B：平均價格 C：正常價格 D：市場價格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

14、按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在變更事項書面通知買受人后，買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。A：15 B：30 C：45 D：60 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

15、在現(xiàn)今社會，房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物、__等其他形式來償付。A．勞務(wù) B．工資 C．貸款 D．高貸

16、某宗房地產(chǎn)的總價值為5 000萬元，其總地價為2 000萬元，總建筑面積為10 000 ㎡，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200 ㎡。按土地價值進(jìn)行分?jǐn)偅渍加械耐恋胤蓊~為。A：1％ B：1．5％ C：2％ D：2．5％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

17、在土地出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿2年尚未動工的土地使用權(quán)，可以處以__。

A．合用出讓金的20%以上罰金 B．合同出讓金的50%以上罰金 C．以原價的30%收回土地 D．無償收回土地使用權(quán)

18、目前，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于。A：5％ B：7％ C：10％ D：15％

E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

19、在強(qiáng)制拍賣中，拍賣的主體是。A：人民法院和拍賣公司 B：競買人和買受人

C：人民法院和拍賣標(biāo)的所有權(quán)人 D：拍賣公司和拍賣標(biāo)的所有權(quán)人 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)是__，它確立了一系列重要的物業(yè)管理制度。A．《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》 B．《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》 C．《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 D．《物業(yè)管理條例》

21、一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，在房地產(chǎn)估價方面不需具有。A：扎實的理論知識 B：廣泛的人際關(guān)系 C：豐富的實踐經(jīng)驗 D：良好的職業(yè)道德

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

22、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40％，安全利率假定為6％，風(fēng)險補(bǔ)償率為安全利率的40％，該房地產(chǎn)的收益價格為。A：368萬元 B：552萬元 C：561萬元 D：920萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

23、是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。

A：物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相分離 B：物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相一致 C：物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相融合 D：現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

24、已知向量a、b、c都是單位向量，且滿足a+b+c=0．則a·b+b·c+c·a=（）。A．A B．B C．C D．D

25、已知臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft。現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價為萬元。A：65.4 B：81.8 C：87.2 D：109.0 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)廣告不得。A：涉及貸款服務(wù) B：出現(xiàn)融資的內(nèi)容 C：承諾為人住者辦理戶口

D：利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果 E：使用建筑設(shè)計效果圖

2、下列關(guān)于工程項目劃分的類型特點，表述正確的是。

A：指在一個場地或幾個場地上，按照一個總體設(shè)計進(jìn)行施工、并受總概(預(yù))算控制的各個工程項目的總和

B：建設(shè)項目可由一個或幾個工程項目構(gòu)成

C：工程項目也稱單項工程，是建設(shè)項目的組成部分 D：高等院校的綜合教學(xué)樓屬于單位工程 E：通風(fēng)工程屬于單位工程

3、開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時，須提供的材料主要有__。

A．建設(shè)工程規(guī)劃許可證 B．選址規(guī)劃意見通知書 C．項目設(shè)計方案的總平面圖

D．城市計劃部門批準(zhǔn)征用土地的計劃任務(wù) E．1/2000或1/500的地形圖

4、臨時使用土地的期限，最多不得超過__，并不得改變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營性活動，不得修建永久性建筑。A．1年 B．2年 C．3年 D．4年

5、具體承擔(dān)全國一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)信用檔案系統(tǒng)管理的部門是__。A．建設(shè)部

B．建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)公司 C．建設(shè)部信息中心

D．中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會

6、下列屬于《城市房屋拆遷管理條例》所調(diào)整行為的有。

A：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動

B：對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上被拆遷所有人進(jìn)行補(bǔ)償、安置 C：集體土地上的拆遷行為

D：不需要對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的房屋拆遷行為 E：自訴自建行為

7、下列屬于目前我國劃撥土地轉(zhuǎn)讓政策的有。

A：報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由出讓方辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金

B：報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理建設(shè)用地使用權(quán)手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金

C：可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國家 D：可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的所有收益上繳國家 E：在辦理出讓手續(xù)的同時，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益上繳國家

8、長期趨勢法包括等方法。A：數(shù)學(xué)曲線擬合法 B：平均增減量法 C：平均發(fā)展速度法 D：年限法 E：指數(shù)修勻法

9、企業(yè)會計準(zhǔn)則是規(guī)范企業(yè)會計確認(rèn)、計量、報告的會計準(zhǔn)則，它包括兩個層次。

A：一般會計準(zhǔn)則 B：普通會計準(zhǔn)則 C：特殊會計準(zhǔn)則 D：基本會計準(zhǔn)則 E：具體會計準(zhǔn)則

10、當(dāng)建筑場地的上部土層較弱，承載力較低，不適宜采用在天然地基上作淺基礎(chǔ)時宜采用__。A．條形基礎(chǔ) B．獨立基礎(chǔ) C．箱形基礎(chǔ) D．樁基礎(chǔ)

11、投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了。A：物業(yè)增值收益 B：所得稅

C：還本付息額

D：投資者權(quán)益增加值 E：權(quán)益投資

12、某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價值為35萬元。若按照土地價值進(jìn)行分?jǐn)偅撊苏加械耐恋胤蓊~為__。A．3% B．3.5% C．7% D．4%

13、房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要合同關(guān)系有。A：開發(fā)商的主要合同關(guān)系 B：承包商的主要合同關(guān)系 C：建筑商的主要合同關(guān)系 D：監(jiān)理機(jī)構(gòu)的主要合同關(guān)系 E：供應(yīng)商的主要合同關(guān)系

14、下列費(fèi)用不得從住宅專項維修資金中列支。A：依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用

B：依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

C：應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用 D：根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

E：住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用

15、收集統(tǒng)計資料時，對于重大或敏感性強(qiáng)的問題應(yīng)采用方式設(shè)置調(diào)查項目表。A：判斷提問 B：多項選擇 C：單項選擇 D：書面提問

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

16、下列稅率屬于比例稅率。A：城鎮(zhèn)土地使用稅 B：房產(chǎn)稅

C：耕地占用稅

D：城市維護(hù)建設(shè)稅 E：營業(yè)稅

17、下列關(guān)于城市規(guī)劃的表述中，正確的是__。

A．城市規(guī)劃是指為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署和具體安排

B．城市規(guī)劃經(jīng)過法律規(guī)定的程序?qū)徟_立后，就具有法規(guī)效力，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項土地利用和建設(shè)活動，都必須按照城市規(guī)劃進(jìn)行

C．城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域

D．城市規(guī)劃管理是對批準(zhǔn)的城市規(guī)劃進(jìn)行管理，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一的安排和控制，保證城市規(guī)劃的順利實施 E．城市規(guī)劃管理不具有政府行政職能

18、城市規(guī)劃的批后管理主要是。

A：對建設(shè)項目選址審批核發(fā)項目選址意見書 B：對城市用地審批核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C：對建設(shè)工程審批核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

D：按照規(guī)劃實施監(jiān)督檢查體系對違法占地的查禁工作 E：按照規(guī)劃實施監(jiān)督檢查體系對違法建設(shè)的查禁工作

19、下列指標(biāo)中，屬于控制性詳細(xì)規(guī)劃中規(guī)定性指標(biāo)的有__。A．建筑密度 B．建筑控制高度 C．建筑色彩

D．建筑紅線后退距離 E．容積率 20、有一開發(fā)公司擬參加國有土地使用權(quán)拍賣會，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價人員對該土地的最高竟買價進(jìn)行評估，所得出的評估價值是（）。A．交換價值 B．公開市場價值 C．投資價值 D．理論價格 E．標(biāo)定地價

21、合伙主要的法律特征包括。A：具有單一性 B：具有團(tuán)體性 C：具有商品性

D：合伙人對合伙承擔(dān)有限連帶責(zé)任 E：合伙人對合伙承擔(dān)無限連帶責(zé)任

22、施工人員對涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、試件以及有關(guān)材料，應(yīng)當(dāng)在__監(jiān)督下現(xiàn)場取樣，并送具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位檢測。A．建設(shè)單位或工程監(jiān)理單位 B．建設(shè)單位

C．工程監(jiān)理單位

D．建設(shè)單位和工程監(jiān)理單位

23、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括__。A．土地轉(zhuǎn)讓成本 B．經(jīng)營管理費(fèi)用

C．配套設(shè)施銷售成本 D．商品房銷售成本 E．房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本

24、下列關(guān)于工程造價全過程動態(tài)控制的表述中，正確的有。A：以投資估算價控制設(shè)計方案的選擇 B：用預(yù)算造價控制施工圖設(shè)計

C：通過招標(biāo)投標(biāo)方式引入競爭機(jī)制，擇優(yōu)選擇承包商 D：合同管理

E：進(jìn)行建設(shè)項目可行性研究，為投資決策提供依據(jù)

25、實行包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其構(gòu)成不包括。A：物業(yè)服務(wù)成本 B：法定稅費(fèi)

C：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金 D：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

第二篇：安徽省2016年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的特點考試題

安徽省2016年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的特點考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、__是先分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。A．市場法 B．成本法 C．收益法

D．假設(shè)開發(fā)法

2、下列估價基本事項中，僅由委托人決定的事__。A．估價對性 B．估價目的 C．估價時點 D．價值類型

3、需求的收入彈性是指。

A：商品的需求量對商品本身價格變動的反應(yīng)程度

B：一種商品的需求量對于另外一種商品價格變動的反應(yīng)程度 C：商品的需求量對于消費(fèi)者收入變動的反應(yīng)程度

D：由于影響供給的諸因素發(fā)生變化，供給量作出反應(yīng)的程度 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

4、租賃合同到期，承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前__個月提出。A．1 B．2 C．3 D．4

5、知識產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系的客體是。A：物 B：行為 C：智力成果 D：社會關(guān)系

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

6、下列關(guān)于抵押的表述中，不正確的是。

A：抵押權(quán)人必須是債權(quán)人，而抵押人未必是債務(wù)人

B：在建工程抵押時，登記機(jī)關(guān)不得核發(fā)《房屋他項權(quán)證》

C：因室內(nèi)電線老化引發(fā)火災(zāi)致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供擔(dān)保或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足 D：抵押人一旦死亡，抵押權(quán)隨之終止 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

7、當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也相同或基本相同時，宜采用的比選方法是。A：凈現(xiàn)值法

B：差額部收益率法 C：費(fèi)用現(xiàn)值法 D：內(nèi)部收益率法 E：借款合同

8、下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型的是。A：出租的房地產(chǎn) B：自用的房地產(chǎn) C：餐飲的房地產(chǎn) D：營業(yè)的房地產(chǎn)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

9、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的__范圍之內(nèi)。A．0.5～2.0 B．1.5～2.0 C．0.5～1.5 D．1.0～1.5

10、某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為（）元/m2。A．7974.00 B．8023.00 C．8056.25 D．8078.00

11、某國家2001～2006年的基尼系數(shù)分別為0.27、0.32、0.36、0.39、0.43和0.47，則說明該國__。

A．居民收入分配趨于平均化 B．居民收入呈現(xiàn)出上升的趨勢 C．居民收入分配越來越平均

D．居民收入分配兩極分化越來越嚴(yán)重

12、甲某將其房屋贈給其子乙某，則雙方應(yīng)持原產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)證明到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)__登記。A．初始 B．變更 C．轉(zhuǎn)移

D．他項權(quán)利

13、某幢大廈的房地總價值為5000萬元，甲公司擁有其中的商業(yè)部分，此部分的房地價值為1000萬元；乙公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地價值為500萬元。按房地價值分?jǐn)偡椒ㄓ嬎慵住⒁覂晒菊加械耐恋胤蓊~為（）。A．20% B．10% C．30% D．40%

14、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行土地和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。A：使用權(quán) B：所有權(quán) C：收益權(quán) D：占用權(quán)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

15、下列可無償收回土地使用權(quán)的有。

A：因地質(zhì)災(zāi)害不可抗力因素導(dǎo)致開發(fā)商兩年未動工開發(fā)的 B：因動工開發(fā)必需的前期工作導(dǎo)致開發(fā)商兩年未動工開發(fā)的 C：因政府建設(shè)主管部門的干擾導(dǎo)致開發(fā)商兩年未動工開發(fā)的 D：因開發(fā)商自身原因?qū)е缕鋬赡晡磩庸ら_發(fā)的 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

16、對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行風(fēng)險分析時主要是針對可判斷其__的風(fēng)險因素。A．變動可能性 B．影響重要性 C．發(fā)生經(jīng)常性 D．類型歸屬性

17、某建設(shè)項目建設(shè)期3年，各年計劃投資額分別為1800萬元、2400萬元和1900萬元，年均價格上漲率為5％，則該項目建設(shè)期漲價預(yù)備費(fèi)約為萬元。(2004年試題)A：305萬元 B：463萬元 C：636萬元 D：961萬元

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、關(guān)于資金時間價值的說法，錯誤的是__。

A．現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同 B．現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同 C．現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同

D．由于存在資金時間價值，不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較

19、在房地產(chǎn)市場自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置與合理空置率的關(guān)系是__。

A．空置率=合理空置率 B．空置率＜合理空置率 C．空置率＞合理空置率 D．不能判斷 20、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅實行__的比例稅率，另按應(yīng)納稅所得額征收__的地方所得稅。A．20%，2% B．25%，3% C．40%，4% D．30%，3%

21、某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年抵押貸款，則該估價報告的存檔期應(yīng)不少于__年。A．15 B．16 C．17 D．20

22、人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是__。A．空間直線距離 B．交通路線距離 C．交通時間距離 D．至市中心距離

23、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境中，__涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。

A．社會環(huán)境 B．政治環(huán)境 C．經(jīng)濟(jì)環(huán)境 D．金融環(huán)境

24、下列對房地產(chǎn)最低保修項目和保修期限表達(dá)錯誤的是__ A．屋面防水3年 B．管道堵塞1個月

C．燈具、電器開關(guān)6個月 D．衛(wèi)生潔具1年

25、房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見，摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及。A：相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施 B：土地的形狀

C：組合完成的功能 D：立體空間

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列建設(shè)工程必須實行監(jiān)理。A：中型公用事業(yè)工程

B：成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程 C：利用國際組織援助資金的工程 D：城鎮(zhèn)居民自建住房 E：農(nóng)村村民自建住宅

2、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是。A：空置率與有效毛收入呈反向變動

B：通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運(yùn)營費(fèi)用的影響

C：權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險和風(fēng)險報酬均增加 D：金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率 E：借款合同

3、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是__年。A．37 B．40 C．60 D．63

4、技術(shù)設(shè)計階段必須編制的概算是。A：建設(shè)項目總概算 B：單位工程概算 C：設(shè)計概算 D：修正概算

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、在下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有。(2007年試題)A：空置量

B：房地產(chǎn)價格指數(shù) C：平均建設(shè)周期 D：吸納率 E：失業(yè)率

6、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險補(bǔ)償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價格為（）。A．368萬元 B．552萬元 C．561萬元 D．920萬元

7、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建，估計建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為__元/m2。A．50 B．250 C．300 D．350

8、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括。A：開發(fā)項目的選址定點審批 B：規(guī)劃設(shè)計條件審批 C：規(guī)劃設(shè)計方案審批

D：核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 E：核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書

9、房屋開發(fā)費(fèi)包括。A：規(guī)劃設(shè)計費(fèi) B：建筑安裝工程費(fèi) C：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) D：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) E：管理費(fèi)

10、引起建筑物折舊的因素包括。A：地震

B：電梯數(shù)量不夠 C：酸雨 D：單行道

E：門窗的自然破損

11、某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價為5000元/m2，首付款為房價的30%，其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付。已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則商業(yè)貸款部分的按月等額還款額為（）元。A．2902.71 B．17505.20 C．3027.42 D．2037.45

12、下列關(guān)于保險合同的表述中，正確的有。A：保險合同又稱保險契約，是投保人與保險人約定保險權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，是保險關(guān)系得以建立的依據(jù)

B：保險金額是保險人承擔(dān)賠付或給付保險金責(zé)任的最低限額，也是投保人對保險標(biāo)的的實際投保金額

C：保險金額不得超過保險價值；超過保險價值的，全部無效

D：保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估，應(yīng)把握保險標(biāo)的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)，對于其中可修復(fù)部分，宜將其修復(fù)所需的估算費(fèi)用作為損失價值或損失程度

E：保險費(fèi)等于保險金額與保險費(fèi)率的乘積，它與保險價值大小、保險費(fèi)繳納方式(躉交或按年繳納等)、期限長短、銀行利率水平等多種因素有關(guān)

13、公房出售以后，維修資金由__繳交。A．售房單位 B．購房人 C．房管局

D．售房單位及購房人雙方

14、某宗以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)評估價格為1200萬元人民幣，根據(jù)國家關(guān)于估價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一般規(guī)定，該房地產(chǎn)估價最高收費(fèi)額為萬元。(2007年試題)A：1．80 B：2．80 C：3．05 D：5．00 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

15、從可否移動及移動是否影響其價值功用的角度，可將物品劃分為。A：允許流通物 B：限制流通物 C：禁止流通物 D：動產(chǎn) E：不動產(chǎn)

16、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有。A：稅收政策 B：城市規(guī)劃調(diào)整 C：環(huán)境狀況

D：城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況 E：匯率

17、隨著政府土地儲備制度的建立，劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)成為政府土地儲備中心優(yōu)先收回并納入儲備的重要對象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機(jī)會逐漸減少。A：存量 B：增量 C：流量 D：減量 E：借款合同

18、以下房地產(chǎn)價格種類中，有平均價格的是。A：起價 B：標(biāo)價 C：成交價 D：起拍價 E：應(yīng)價

19、__通常適用于工程項目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項目建設(shè)。A．公開招標(biāo) B．邀請招標(biāo) C．掛牌轉(zhuǎn)讓 D．協(xié)議出讓

20、在集群偏好中，定位于偏好中心，來迎合所有的消費(fèi)者，即，定位于最大的細(xì)分市場，即，同時開發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細(xì)分市場，即。A：差異性營銷，集中性營銷，無差異性營銷 B：無差異性營銷，集中性營銷，差異性營銷 C：集中性營銷，無差異性營銷，差異性營銷 D：集中性營銷，差異性營銷，無差異性營銷 E：借款合同

21、價格等于“成本加平均利潤”，是長期內(nèi)平均來看的，而且還需要具備下述條件中的。

A：生產(chǎn)成本高于市場平均成本 B：生產(chǎn)成本低于市場平均成本 C：自由競爭

D：該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn) E：生產(chǎn)成本等于市場平均成本

22、對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行可行性研究的目的是__。A．可行性研究過程就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策過程 B．提高房地產(chǎn)開發(fā)的收益能力 C．實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化管理 D．降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本

23、住房公積金會計核算的內(nèi)容有__。A．住房公積金的繳存核算 B．住房公積金的提取核算 C．住房公積金的使用核算 D．住房公積金的抵銷核算

E．與住房公積金相關(guān)的債權(quán)債務(wù)核算

24、市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于__。A．業(yè)主希望的投資回報率 B．承租人愿意承擔(dān)的費(fèi)用 C．承租人的承受能力

D．同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系

25、物業(yè)管理的基本特征包括__ A．社會化 B．專業(yè)化 C．市場化 D．國際化 E．規(guī)模化

第三篇：房地產(chǎn)估價師《案例與分析》

房地產(chǎn)估價師考試當(dāng)中難度最大的就是案例分析這一科了，許多考生也特別關(guān)心這一點。咱們先請老師給大家點評一下，關(guān)于這門考試考生怎么應(yīng)對?

房地產(chǎn)估價案例這門課確實很難，難點主要原因有幾個方面：第一，因為他的特點就是開卷考試，這在其他職業(yè)資格考試中是沒有的，像監(jiān)理工程師的案例考試是閉卷考試，有時候閉卷考試比開卷考試相比較而言，閉卷考試并不難，因為它有準(zhǔn)確、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)答案，而房地產(chǎn)估價師的案例沒有統(tǒng)一的答案，沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是因為找不到才難。

這就要求我們平時多注重、鉆研一些估價報告，再有一個就是多看房地產(chǎn)估價規(guī)范，與前面三門課程緊密結(jié)合起來有意識的學(xué)習(xí)，下功夫，只有這樣，沒有別的捷徑。

關(guān)于案例考試“難”大家都知道，應(yīng)該是公認(rèn)的，那么為什么“難”啊?咱們需要解決這個問題，我認(rèn)為案例的難點為什么難呢?可以有四個方面的原因：第一，是由于案例這門課綜合性非常強(qiáng)，案例考試是在我們四門課當(dāng)中綜合性最強(qiáng)的一門。要想通過案例考試應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)估價相關(guān)知識，要懂得房地產(chǎn)的基本制度和政策方面的一些知識點，同時還要聯(lián)系到開發(fā)經(jīng)營管理當(dāng)中的一些東西能夠和案例互相溝通，其中聯(lián)系最緊密的應(yīng)該還得說是我們房地產(chǎn)的估價理論與方法，這門政策，正是由于案例考試的綜合性，它就為廣大考生能否對你所學(xué)的知識進(jìn)行綜合運(yùn)用和靈活掌握提出了一種考驗，這是它的第一難;

第二“難”，要求考生具有一定的估價實務(wù)經(jīng)驗，因為考試當(dāng)中所涉及到的，比如指錯題，改錯題，它不僅僅說我沒有接觸過估價實務(wù)，直接上來就是書本對書本，我上來就來學(xué)習(xí)，看教材，這個只能說是只知其一不知其二，你不知道為什么去這么操作，在實際考試當(dāng)中，它就要求必須要有一定的估價實踐經(jīng)驗和動手操作、書寫過真實的估價報告的能力。這樣的話，對于這些沒有實務(wù)估價經(jīng)驗的考生來說，就具有一定難度了。

第三“難”，估價案例的考試要求考生應(yīng)該具備一定的語言組織和書面表達(dá)能力，為什么這么說呢?比如，案例當(dāng)中的第一題，問答題，占分值的30%，你要在有限的時間內(nèi)，把你答題的要點組織好，表達(dá)準(zhǔn)確，是要有一定功底的，沒有這樣的文字組織和表達(dá)的實踐經(jīng)驗很難在有限的時間內(nèi)把這個話組織清楚，很可能就是肚子有貨，但是他說不出來，表達(dá)不清楚，白白丟了一些不應(yīng)該丟的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，寫的一大篇，但是不得章法，要點散，邏輯性很差。因為我參加過閱卷，有的考生前言不搭后語，說的一大篇不知所云，自相矛盾，讓閱卷老師去猜，這樣的話，丟分就在所難免了。所以這點我希望廣大考生一定要引起重視，一定要重視平常的語言組織能力和書面表達(dá)能力。

第四“難”，廣大考生普遍存在一種對這門課的輕視和僥幸心理，這不是好象有點兒自相矛盾嘛。剛才我說到了，案例考試很難，通過率很低，那么廣大考生為什么會有輕視心理呢?輕視就是因為案例考試是開卷考試，其他三門都是閉卷考試，好讓他們覺得案例很簡單，開卷考試，其實恰恰就是這個開卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的學(xué)生。他們認(rèn)為這科很容易，心理上首先松了一口氣，沒事兒，開卷，到時候我拿著教材、輔導(dǎo)書進(jìn)考場就是了。考試的時候翻番書，這樣的話，有了這種心理之后，在后續(xù)的學(xué)習(xí)過程當(dāng)中動力不足，沒有盡最大的努力去準(zhǔn)備、復(fù)習(xí)，結(jié)果是還沒上戰(zhàn)場，已經(jīng)先輸了一場了。在考場當(dāng)中要想現(xiàn)翻書也是需要時間、成本的，你找到若干個知識點并不難，可以看書啊，但是，難就難在你能夠在有限的時間內(nèi)把你所有的知識點都找全，并且組織好表達(dá)準(zhǔn)確，這個非常難。所以基于這四點認(rèn)識，我認(rèn)為案例考試還是有它的難點的。它應(yīng)該是通過率低有它的客觀原因。

接下來我想談一談如何在考試當(dāng)中或者在學(xué)習(xí)當(dāng)中學(xué)好這門課，簡單說一下，我個人總結(jié)的大概有六個方面：

第一，要徹底的弄懂四大估價報告還有基本的驗收方法，這是我們學(xué)好案例的前提。這個道理我就不再多講了。

第二，要系統(tǒng)的學(xué)習(xí)好房地產(chǎn)估價規(guī)范。很多學(xué)生不以為然，說規(guī)范是1995年的規(guī)范，很老了，很多東西甚至矛盾與新的教材已經(jīng)用語、說法都不一致，為什么還要學(xué)它呢?規(guī)范是一個非常好、非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臇|西，我們國家也正在著手對《規(guī)范》進(jìn)行修訂，但是在沒有新的規(guī)范出臺之前，原估價規(guī)范仍然具有法律效率，《規(guī)范》跟教材也不一樣，《規(guī)范》是個非常嚴(yán)謹(jǐn)組織性，邏輯性非常強(qiáng)這樣的具有一定法律效率的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。所以很多同學(xué)忽視對《規(guī)范》的學(xué)習(xí)。

第三，我覺得房地產(chǎn)估價實際上就是估價人員把房地產(chǎn)的客觀價值認(rèn)識出來，然后把它揭示出來，科學(xué)表達(dá)出來，這個時候有影響房地產(chǎn)價格的因素很復(fù)雜，如何找準(zhǔn)不同類型的、房地產(chǎn)項目的價格影響因素是重中之重。從以往的考題來看，對于商業(yè)用途和居住用途的項目是估價考試歷年的重點。所以建議廣大考生在復(fù)雜的時候，針對具體的案例，從它的不同的估價目的和重點分析各類房地產(chǎn)估價的特點，要有針對性。

第四，案例分析的考試千變?nèi)f化，很難去猜題，所以要在復(fù)習(xí)當(dāng)中應(yīng)該是邊學(xué)習(xí)，邊總結(jié)，能夠做到舉一反三，融會貫通。這點非常重要，我們可以通過一個案例引申出若干個案例，這種學(xué)習(xí)方法是一種事半功倍的學(xué)習(xí)方法，所以這點希望同學(xué)們能夠認(rèn)真的體會。第五，我認(rèn)為可以去精讀大量的精選資料和案例，在自己的估價實踐當(dāng)中如果我們同學(xué)參加過估價實踐的話應(yīng)該及時總結(jié)經(jīng)驗，提高估價報告的寫作能力。

第六，在答卷的時候，要充分利用開卷考試的特點，對于問答題，我們要力求內(nèi)容完整，重點突出，條例要清晰，對于改錯題，一定要看清題意，是否需要倒扣分，對于沒有把握的地方不要盲目去改，改錯需要倒扣分的，基本上就談這六點吧。

第四篇：2016年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》試題

2016年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》試題 問答題

(一)某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設(shè)中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該在建工程的抵押價值。注冊房地產(chǎn)評估師在實地查勘時獲知該綜合樓 的主體結(jié)構(gòu)已封頂，后續(xù)建設(shè)工程正在進(jìn)行，建安工程整體形象進(jìn)度達(dá)65%，擬選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種估價方法。請問： 1.假設(shè)開發(fā)法的估價前提有哪幾種?本次估價應(yīng)選擇哪種估價前提?

2.在各種不同的估價前提下，假設(shè)開發(fā)法的測算主要有哪些差別?

(二)甲公司擬議其擁有的房地產(chǎn)作價與乙公司合資，委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估該房地產(chǎn)于2015年6月5日的市場價值。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)采用比較法和成本法進(jìn)行測算，并于2015年6月15日出具評估報告，其中載明估價報告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項因故延期，于2016年9月20日重新啟動。由于原估價報告使用期限已過，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場并無明顯變化，甲公司要求房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)直接更改原估價報告中的價值時點、報告出具日期及報告使用期限，保留原估價結(jié)果后出具新的評估報告。請問：

1.房地產(chǎn)估價結(jié)構(gòu)可否滿足甲公司的上述要求?請簡述理由 2.針對本案情況，在前次估價的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)重新出具估價報告應(yīng)補(bǔ)充哪些外部作業(yè)工作?對原估價報告中兩種估價方法的測算內(nèi)容必須做出哪些具體調(diào)整?

三、李某于2015年6月向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下稱甲公司)購臵了一處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現(xiàn)局部基礎(chǔ)沉陷，部分墻體開裂等質(zhì)量問題，不能繼續(xù)使用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲公司負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)其他損害賠償。2016年6月該房屋修復(fù)工程全部完成，已排除相關(guān)安全隱患，房屋達(dá)到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問題未達(dá)成一致意見。雙方協(xié)商后決定委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)就其他損害賠償?shù)膬?nèi)容及具體賠償金額提出建議并進(jìn)行評估。

1.若停業(yè)損失僅限于房屋修復(fù)期間的租金收益損失，請簡述采用報酬資本化法測算的過程。

2.除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外，該項目損害賠償還應(yīng)包括哪些內(nèi)容? 單選題

(一)1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經(jīng)主題業(yè)主協(xié)商一致并報相關(guān)部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業(yè)主所有。目前該廣告位已對外出租，年租金2萬元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬元，現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其位于樓頂?shù)囊惶鬃≌蟹康禺a(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托進(jìn)行了市場調(diào)查，了解到該地區(qū)無廣告位的類似住宅租售實例較多，類似屋頂廣告位市場需求旺盛，年租金3萬元。

1.本次住宅轉(zhuǎn)讓估價的估價對象范圍應(yīng)為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán) B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán) C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán) D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán) 2.該估價項目最適宜采用的估價技術(shù)思路為()。

A.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值 B.采用比較法、收益法評估住宅和相應(yīng)廣告位的市場價值

C.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值，收益法評估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價值

D.采用比較法、收益法評估住宅市場價值后，考慮廣告位的增值影響

3.采用收益法評估該屋頂廣告位價值，最適宜的技術(shù)思路為()。

A.按市場租金評估該廣告位收益價值 B.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值

C.按市場租金評估該廣告位收益價值，再減去違約成本 D.租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值，再減去違約成本

4.對該套住宅進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價，則估價對象范圍應(yīng)為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán) B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán) C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán) D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)(二)

某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托，為征收補(bǔ)償需要而評估一處位于市區(qū)的平方價值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內(nèi)有一口水井。征收決定公告后，業(yè)主在院內(nèi)自行搭建了20m2的簡易房。

5.本次估價的對象應(yīng)包括()。A.土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井 B.土地使用權(quán)、平房、水井 C.土地使用權(quán)、平房、水井、圍墻 D.土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井、圍墻 6.本估價項目最適宜采用的估計技術(shù)思路為()。

A.采用批量估價方法進(jìn)行評估 B.采用標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法進(jìn)行評估 C.選用適宜估價方法進(jìn)行個案評估 D.采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行個案評估

7.采用比較估價時，適宜選為可比實例的是()。

A.周邊帶院落的類似平房 B.周邊不帶院落的類似平房 C.周邊新建商品住宅 D.周邊成套二手住宅 三)

甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2;兩棟生產(chǎn)車間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛(wèi)房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經(jīng)甲公司同意臨時加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務(wù)問題擬轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。

8.若甲公司抵押貸款時以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜采用的估價方法為()。

A.比較法和收益法 B.成本法和假設(shè)開發(fā)法 C.比較法和成本法 D.收益法和成本法

9.若甲公司抵押貸款時以部分房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜作為抵押物的是()。

A.5棟共計5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用權(quán)

C.鍋爐房和門衛(wèi)房的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)

D.生產(chǎn)車間的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)

10.甲公司轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)時，評估其轉(zhuǎn)讓價值的內(nèi)涵為()。

A.土地使用權(quán)價值及全部建筑價值 B.全部房地產(chǎn)價值-房地產(chǎn)因抵押、出租造成的價值減損額

C.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價值-承租****益損失-貨款余額

D.合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價值-承租人租金損失-貸款余額

第五篇：浙江省2016年下半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：風(fēng)險提示考試題

浙江省2016年下半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：風(fēng)險提示考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、居民購買住宅的行為屬于__。A．習(xí)慣性購買行為 B．尋求多樣化購買行為 C．化解不協(xié)調(diào)購買行為 D．復(fù)雜購買行為

2、建設(shè)工程竣工驗收中，對于委托監(jiān)理的工程項目，監(jiān)理單位對工程進(jìn)行了質(zhì)量評估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出。A：工程開工報告 B：工程竣工報告

C：工程質(zhì)量評估報告 D：工程質(zhì)量檢查報告 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

3、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房預(yù)售給張某，合同約定建筑面積110，單位建筑面積價格5000元。買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定。已知該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積100，甲公司應(yīng)當(dāng)返還張某元。A：60000 B：67000 C：83500 D：100000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

4、貨幣的具體形態(tài)隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷演變。最初的形態(tài)是。A：實物貨幣 B：金屬貨幣 C：銀行券 D：信用貨幣

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、以下不屬于長期趨勢法的是。A：數(shù)學(xué)曲線擬合法 B：指數(shù)調(diào)查法

C：平均發(fā)展速度法 D：移動平均法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

6、某宗面積為3 000 ㎡的工業(yè)用地，容積率為0．8，樓面地價為700元／㎡．現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5．0，樓面地價為960元／㎡．理論上應(yīng)補(bǔ)地價．【2004年考題】 A：78萬元 B：882萬元 C：1210萬元 D：1 272萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

7、房地產(chǎn)權(quán)屬登記、發(fā)證中根據(jù)工作需要而分類編制的各種表冊的總稱是．。A：房地產(chǎn)平面圖

B：房地產(chǎn)有關(guān)證明和文件 C：房地產(chǎn)卡片

D：房地產(chǎn)權(quán)屬簿冊 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

8、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是。A：單元估算法 B：單位指標(biāo)估算法 C：工程量近似匡算法 D：概算指標(biāo)估算法 E：借款合同

9、現(xiàn)行國家規(guī)定的以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價格評估費(fèi)，按照房地產(chǎn)的價格總額采取差額定率分檔累計收取，費(fèi)率最低為__。A．0.05‰ B．0.1‰ C．0.3‰ D．0.5‰

10、以下不屬于房地產(chǎn)損害賠償范圍的是__。

A．預(yù)售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)墻體開裂，對購房人造成損失 B．因延誤工期造成房屋延期交付

C．因規(guī)劃變更、設(shè)計變更，對房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

D．在自己的土地上建造房屋影響了相鄰房屋的采光、通風(fēng)

11、假如可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)本身有若干差異，則在評估時，當(dāng)已進(jìn)行了交易情況修正和交易日期調(diào)整后，還需要進(jìn)行關(guān)于__調(diào)整。A．市場狀況 B．經(jīng)濟(jì)狀況 C．物價狀況 D．房地產(chǎn)狀況

12、房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)__討論決定。A．征收人 B．被征收人

C．房屋征收部門辦公會議 D．政府常務(wù)會議

13、《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)不得從事__估價業(yè)務(wù)。

A．城市房屋拆遷 B．課稅 C．企業(yè)清算 D．司法鑒定

14、評估某宗房開發(fā)用地2005年10月16日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房價為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價實際為（）萬元。A．2526 B．2241 C．2135 D．2985

15、在利用收益法評估房地產(chǎn)的投資價值時，采用的折現(xiàn)率是。A：社會一般收益率 B：社會最低收益率

C：某個投資者所要求的最低收益率 D：某個投資者所要求的最高收益率 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

16、某種有價證券的持有者不僅可憑該證券以股息、紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營收益的分配，又能通過市場轉(zhuǎn)讓獲取交易差價，這種證券是。(2007年試題)A：股份 B：股單 C：股票

D：公司債券

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

17、地租即為土地的。A：凈價值 B：利潤 C：凈收益 D：價格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

18、某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元／㎡，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的6.8％，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為元／㎡。A：2385 B：2393 C：2955 D：2964 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

19、根據(jù)各地房地產(chǎn)收益率水平，同類型的物業(yè)都存在一個適當(dāng)租金售價比例，一般情況下，住宅的售價大約相當(dāng)于__的租金。A．5年 B．50個月 C．100個月 D．10個月

20、建設(shè)工程竣工驗收，由__負(fù)責(zé)組織實施。A．工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu) B．建設(shè)單位 C．工程監(jiān)理單位

D．房地產(chǎn)開發(fā)主管部門

21、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定。A：相應(yīng)的市場價及其浮動幅度，并定期公布 B：相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布 C：相應(yīng)的成本價及其浮動幅度，并定期公布 D：相應(yīng)的標(biāo)定價及其浮動幅度，并定期公布 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

22、進(jìn)行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通信等工程所完成的投資，屬于__。

A．商品房建設(shè)投資 B．土地開發(fā)投資 C．其他投資 D．生產(chǎn)性投資

23、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的開發(fā)企業(yè)核發(fā)__。A．《住宅質(zhì)量保證書》 B．《住宅使用說明書》 C．《暫定質(zhì)量證書》 D．《暫定資質(zhì)證書》

24、土地增值稅以為計稅依據(jù)。

A：納稅人繼承房地產(chǎn)所取得的土地增值額 B：納稅人出租房地產(chǎn)所取得的土地增值額 C：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額 D：納稅人贈與房地產(chǎn)所取得的土地增值額 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

25、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2625元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價格的7%和5%。該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為__。A．2000元/m2 B．2200元/m2 C．2400元/m2 D．2500元/m2

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、按消費(fèi)者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場的模式是__。

A．同質(zhì)偏好市場 B．分散偏好市場 C．個別偏好市場 D．集群偏好市場 E．彌隙市場

2、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽訂書面預(yù)售合同之日起日內(nèi)持預(yù)售合同到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理商品房預(yù)售登記備案手續(xù)。A：10 B：15 C：20 D：30 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

3、對于房地產(chǎn)估價糾紛、訴訟等引發(fā)的估價報告鑒定，其中的一個重要方面是考察__是否履行了必要的估價程序來完成該估價報告。A．房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu) B．房地產(chǎn)估價師

C．房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師 D．估價人員

4、僅以發(fā)行價格與券面價值的差價作為利息的債券是。A：附息債券 B：貼水債券 C：信用債券 D：擔(dān)保債券

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費(fèi)應(yīng)列入__。A．管理費(fèi) B．銷售費(fèi)用 C．其他費(fèi)用 D．前期費(fèi)用

6、目前，規(guī)定了房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓條件的法律或法規(guī)是__。A．《土地管理法》 B．《城市房地產(chǎn)管理法》 C．《城市規(guī)劃法》 D．《城市商品房預(yù)售管理辦法》

7、房地產(chǎn)市場按市場交易形式細(xì)分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易包括子市場。A：租賃 B：析產(chǎn) C：保險

D：作價入股 E：借款合同

8、某公司今年擬開發(fā)高檔住宅項目，預(yù)計總投資為1億元，其項目資本金應(yīng)當(dāng)不低于__萬元。A．2000 B．2500 C．3000 D．3500

9、對信托的職能說法錯誤的是。A：融通資金 B：互換業(yè)務(wù) C：財務(wù)管理 D：信用服務(wù)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

10、（）是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用，它可以幫助我們確定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地區(qū)，開設(shè)專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開設(shè)專賣店就不是最高最佳使用。

A．權(quán)益原理

B．收益遞增遞減原理 C．均衡原理 D．適合原理

11、在房地產(chǎn)估價中，如果估價目的不同，則__。A．估價的依據(jù)有可能不同 B．估價的方法有可能不同 C．估價對象的范圍有可能不同 D．不影響估價結(jié)果的公正性 E．不影響估價報告的用途

12、下列__不是按其經(jīng)營使用方式來劃分的。A．出售型房地產(chǎn) B．出租型房地產(chǎn) C．辦公型房地產(chǎn) D．自用型房地產(chǎn)

13、分布數(shù)列中各單位標(biāo)志值倒數(shù)的算術(shù)平均數(shù)的倒數(shù)，是指。A：算術(shù)平均數(shù) B：調(diào)和平均數(shù) C：中位數(shù) D：眾數(shù)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、業(yè)主大會作出選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定，必須經(jīng)通過。A：與會業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上 B：與會業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上 C：全體業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上 D：全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

15、我國現(xiàn)行的建筑安裝工程費(fèi)用由四個部分組成。A：直接費(fèi) B：間接費(fèi) C：利潤 D：稅金 E：稅費(fèi)

16、在一般情況下，__適用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件建筑和設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使用建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價。A．重建價格 B．重置價格 C．重新購建價格 D．積算價格

17、用距離來評價某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是__。A．空間直線距離 B．交通路線距離 C．交通時間距離 D．經(jīng)濟(jì)距離

18、在借貸記賬法下，末期結(jié)賬后，一般有余額的賬戶有。A：資產(chǎn)類賬戶 B：負(fù)債類賬戶

C：期間成本費(fèi)用賬戶 D：期間收入賬戶 E：所有者權(quán)益賬戶

19、承租人__，出租人有權(quán)終止合同。A．將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租 B．故意損壞承租的房屋

C．無正當(dāng)理由拖欠房租3個月 D．無正當(dāng)理由閑置承租房屋 E．擅自改變房屋用途

20、在政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)時，由負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、土地征收等手續(xù)并組織實施。A：政府部門 B：建設(shè)部門 C：房管部門 D：開發(fā)企業(yè) E：借款合同

21、下列關(guān)于風(fēng)險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是．

(2007年試題)A：解析法對隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計，得到凈效益的概率分布

B：蒙特卡洛模擬法用數(shù)學(xué)方法在計算機(jī)上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理

C：解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險辨識與估計的基礎(chǔ)之上

D：蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于2～3個隨機(jī)變量的風(fēng)險問題，而解析法能夠分析更多個隨機(jī)變量的風(fēng)險問題 E：借款合同

22、某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0．5％，通常稱為“年利率6％、每月計息一次”，即“名義利率”。當(dāng)按單利息計算時，名義利率和實際利率是一致的，按復(fù)利計息時它們的關(guān)系為。A：相等 B：不相等

C：可能會相等 D：不能確定 E：借款合同

23、房屋租金可分為。A：公定租金 B：廉租租金 C：市場租金 D：成本租金 E：商品租金

24、《開發(fā)經(jīng)營條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓或劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對下列__事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一。A．房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限 B．城市規(guī)劃設(shè)計

C．基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求 D．基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定 E．項目拆遷補(bǔ)償、安置要求

25、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定應(yīng)辦理備案的情形有。A：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) B：簽訂商品房預(yù)售合同 C：簽訂房屋租賃合同

D：簽訂土地使用權(quán)出讓合同 E：簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議