第一篇：房地產經濟指標測算方法

1.市場供需狀況理論預測

1.1市場供應量預測2012年商品房竣工量可以采用統計關系預測。對全國2006年至2011年年度當年商品房竣工面積（Y）與前一年商品房施工面積(X1)、前兩年商品房施工面積(X2)、前一年商品房新開工面積（X3）、前兩年商品房新開工面積（X4）進行統計分析，可以得到以下關系：

Y＝44467.2－2.723X1＋0.554X2＋3.298X3＋1.525X4，相關系數r＝0.98。

拿個很久以前的值來說，根據統計資料，2000年全國商品房施工面積及新開工面積分別為63529萬m2、28259萬m2，1999年全國商品房施工面積及新開工面積分別為55105萬m2、21633萬m2，代入上式得2001年商品房竣工面積預測值為27940萬m2。2012年的數據已經出來了，各位可以自行測算。

1.2市場需求量預測1.2.1計算說明根據1995年以來數據統計，住宅銷售面積占總商品房銷售面積的比重有逐年增長趨勢，預測2001年住宅銷售比重為0.913，在計算出住宅銷售面積后，據此換算出商品房銷售面積。

市場需求量采用收入支出比例模型預測。根據統計資料預測2001年城鎮居民消費支出為6914元。根據世界各國統計資料，當恩格爾系數下降至0.4～0.45時，住宅消費支出比重將升到15～20%。在房改政策推動下，我國住宅消費支出近期會有大幅上升，但考慮到我國住宅消費支出比重一直較低，在此估算時住宅消費支出比按15％考慮。人口采用第五次人口普查的全國城鎮總人口45594萬人。

另外，隨商品房需求增加，建筑品質也在同時得到提升，在房地產的這一上升周期內，商品房尤其住宅價格，仍可能維持1季度的上升趨勢，根據歷史資料預測2001年住宅平均價格為2100元/m2。

1.1.2計算公式全市住房消費支出＝總人口×人均消費支出×住宅消費支出比＝45594×6914×0.15 ＝4728.55（億元）

2001年住宅銷售面積＝住房消費支出÷平均房價＝4728.55（億元）÷2100（元/m2）

＝22517（萬m2）

第二篇：某房地產項目開發主要技術經濟指標

主要技術經濟指標按以下格式填寫

總指標

（A地塊）

一、計入容積率的建筑面積：124246.07 m2；含補償B地塊的建筑面積：3591 m2；

其中住宅建筑面積：123146.07m2；銷售中心：

不計容積率的建筑面積：132257.87m2；

其中陽臺面積：50544.82m2；

地下室面積：81713.05 m2。

二、住宅總套數：1472套。

其中 90m2以下面積的套數1325套，占 88%；

90m2以上面積的套數 147套，占 12%。

三、建設用地面積：92763.1 m2；

容積率：1.30（不含補償）；

建筑物總占地面積：15355 m2；

建筑密度：16.5%；

綠化率：35.5 %；

四、停車位：736 位；

其中地上：36 位；

其中地下：700 位。

2；1100 m

主要技術經濟指標按以下格式填寫

總指標（B地塊）

一、計入容積率的建筑面積：9358.2m2；不計容積率的建筑面積：6974.8 m2； 其中陽臺面積：4302.6 m2；

地下室面積：2672.2m2。

二、住宅總套數：120套。

其中 90m2以下面積的套數120套，占100 %；

90m2以上面積的套數0套，占0 %。

三、建設用地面積：2821.7m2；容積率：3.32；

建筑物總占地面積：623.9 m2；建筑密度：22.2 %；綠化率：35.5%；

四、停車位：60 位；其中地上：10位；

其中地下：50 位。

主要技術經濟指標按以下格式分指標填寫

注：高層1~9#樓分別填寫，多層10#、11#分別填寫，多層12#~31#可合并填寫，32#獨立填寫）高層例如：1#樓：

一、計入容積率的建筑面積：12523.32m2；不計容積率的建筑面積：12454.52m2；

其中陽臺面積：5590.92m2；

地下室面積：6863.6m2。

地上層數：11F+13F+16F層，地下層數：2#樓：

計入容積率的建筑面積：12523.32m2； 不計容積率的建筑面積： 9022.72m2；

其中陽臺面積：5590.92m2；

地下室面積：3431.8m2。

地上層數：16F+13F+11F層，地下層數：3#樓：

計入容積率的建筑面積：16737.49m2； 不計容積率的建筑面積：25673.67m2； 其中陽臺面積：7807.77m2；

地下室面積：17865.9m2。

地上層數：21F+18F+15F層，地下層數：4層。2層。9層。

4#樓：

計入容積率的建筑面積：10753.92m2； 不計容積率的建筑面積：15815.31m2； 其中陽臺面積：5264.91m2； 地下室面積：10550.4m2。

地上層數：18F+18F層，地下層數：5#樓：

計入容積率的建筑面積：9849.5m2； 不計容積率的建筑面積：14333.02m2；其中陽臺面積：4530.92m2； 地下室面積：9802.1m2。

地上層數：15F+17F層，地下層數：6#樓：

計入容積率的建筑面積：9070.8m2； 不計容積率的建筑面積：11390.2m2； 其中陽臺面積：4436.7m2； 地下室面積：6953.5m2。

地上層數：15F+15F層，地下層數：7#樓：

計入容積率的建筑面積：10582.6m2； 不計容積率的建筑面積：12161.15m2；其中陽臺面積：5176.15 m2；

8層。7層。5層。

地下室面積：6985m2。

地上層數：17F+18F層，地下層數：5層。8#樓：

計入容積率的建筑面積：11391.12m2； 不計容積率的建筑面積：9909.4m2； 其中陽臺面積：4518.6m2； 地下室面積：5390.8m2。

地上層數：18F+18F層，地下層數：9#樓：

計入容積率的建筑面積：10917.9m2； 不計容積率的建筑面積：7691.9m2； 其中陽臺面積：5163.12m2； 地下室面積：2672.2m2。

地上層數：18F+17F層，地下層數：10#樓：

計入容積率的建筑面積：3800m2； 不計容積率的建筑面積：1004m2；地上層數：5層。11#樓：

計入容積率的建筑面積：4060m2； 不計容積率的建筑面積：832m2；地上層數：5層。

4層。2層。

多層：12#-31#：

計入容積率的建筑面積：10936.1m2； 不計容積率的建筑面積：1869.98m2； 地上層數：3層，地下層數：1-3層。

高層32#樓：

計入容積率的建筑面積：9,358.2m2； 不計容積率的建筑面積：6974.8m2； 其中陽臺面積：4302.6m2； 地下室面積：2672.2m2。

地上層數：15F+15F層，地下層數：2層。

高層標準層建筑面積總計:：7175.78m2。多層住宅的總建筑面積：10936.1m2。

第三篇：房地產投資測算之我的總結

靜態投資分析：

項目開發價值：銷售面積*預計銷售金額

項目成本：

政府土地成本：土地出讓金及拆遷、安置等費用

建安工程成本：項目建造成本，總建筑面積*建安基數

前期費用：規劃設計費用、平地、修筑圍墻費用（一般3元/平方米），市場調查及項目研究費用（銷售額*0.0056%），工程勘探費用（土地面積*2.0元/平方米），建筑設計費用（建筑面積*20），管理費用（建安成本*0.46%）

宣傳銷售費用：宣傳費用（銷售額*2.0%），銷售費用（銷售額*3.0%）

不可預見費用：銷售額*3%

稅費：營業稅：銷售額*5%，教育附加費等營業稅附加：銷售額*5%，防洪費用：銷售額*0.18%，印花稅：銷售額*0.05%，財務費用：按照銀行利息的8%。

利潤：項目銷售額—項目成本

內部收益率：Σ（CI-CO）t*(1+FIRR)-t=0得出，當FIRR>12%（基準值）則可行FIRR=i1+(i1-i2)*(FNPV1)/(FNPV1+||FNPV2||)

說明：i1-當凈顯值接近于零的時候的正值時的折現率

i2-當凈顯值接近于零的時候的負值時的折現率

FNPV1—正凈現值；FNPV2—負凈現值

財富凈現值（FNPV）：凈現值大于或等于0的時候是可以接受的。

FNPV=Σ（CI-CO）t*(1+Ic)-t

FNPV-財富凈現值

CI:現金流入量；CO：現金流出量

N：計算期，Ic：基準收益率

資金回報率：利潤/成本

靜態投資回報周期：1/資金回報率

盈虧平衡分析：銷售面積*銷售價格=總投入

敏感性分析：建安成本、土地成本、物業價格上下變動時的資金變化（5%、10%、15%及-5%、-10%、-15%等變化時的數據分析）

2、資金籌措方式

資金來源、籌措方案

第四篇：河南省2017年房地產估價師《理論與方法》：地租理論及測算考試試卷

河南省2017年房地產估價師《理論與方法》：地租理論及測算考試試

卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、對于共有房地產的轉讓，需要其共有人__。

A．全部同意

B．超過50%同意

C．超過2/3同意

D．有人同意就行

2、由城市規劃管理部門核發的__，主要規定了用地性質、位置和界限。

A．選址規劃意見通知書

B．規劃設計條件通知書

C．建設用地規劃許可證

D．建設工程規劃許可證

3、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏的最低保修期限為年。

A：1 B：2 C：4 D：5 E：執行層的組織協調

4、是對國土資源的開發、利用、治理和保護進行全面規劃。

A：區域規劃

B：土地利用總體規劃

C：城鄉規劃

D：國土規劃

E：執行層的組織協調

5、王某擬購買一套面積為120㎡、單價為7800元／㎡的住房，首付款為30％，其余申請年貸款利率分別為4.8％和7.2％的公積積和商業貸款組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業貸款的最低月還款額為元。

A：1297.91 B：3584.01 C：4881.93 D：5158.71 E：借款合同

6、影響房地產價格的環境因素不包括__。

A．大氣環境

B．聲覺環境

C．城市規劃 D．水文環境

7、在運用長期趨勢法測算房地產未來價格，當房地產價格的變動過程是持續上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用方法進行測算。

A：平均增減量法

B：平均發展速度法

C：移動半均法

D：指數修勻法

E：工業用地的監測點評估價格

8、房地產項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到__的極限值。

A．允許的最低經濟效益指標

B．最大費用

C．利潤為零

D．最大利潤

9、按照目前我國土地登記制度的規定，屬于集體土地的核發。

A：《國有土地所有證》

B：《國有土地使用證》

C：《集體土地所有證》

D：《集體土地使用證》

E：房地產估價機構必須加蓋公章

10、《注冊房地產估價師管理辦法》規定，申請人因房地產估價及相關業務以外的原因受刑事處罰，自刑事處罰執行完畢之曰起至申請注冊之日止不滿年的，不予注冊。

A：1 B：3 C：5 D：7 E：執行層的組織協調

11、對可比實例價格進行交易日期調整時，最適宜采用__。

A．一般物價指數

B．建筑材料價格指數

C．房地產價格指數

D．定額調整系數

12、房地產開發是一項綜合性經濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣。要想使開發項目達到預期的經濟效果，必須首先做好__工作。

A．項目策劃

B．項目方案的設計

C．可行性研究

D．成本收益分析

13、某幢大廈為6層綜合樓，其中1~3層為商場，4~6層為寫字樓，商場均為甲公司擁有，寫字樓為乙公司擁有．該大廈的土地價值為3 500萬元，房地總價值為5 000萬元，其中商場的房地價值為3 000萬元，寫字樓的房地價值為2 000萬元，按照房地價值進行分攤的方法計算甲公司分攤的地價數額為。A：2 100萬元

B：3 000萬元

C：1 270萬元

D：2 400萬元

E：工業用地的監測點評估價格

14、設立房地產中介服務機構，應當向當地__部門申請設立登記。

A．行政管理部門

B．房產管理部門

C．工商行政管理部門

D．中介管理部門

15、某城市房地產交易中，賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的6%、3%，某宗房地產交易中買方付給賣方2500元/m2，應繳納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為__元/m2。

A．2660 B．2427 C．2425 D．2294

16、采用貨幣作為計量單位，記錄和反映企業的生產經營活動，是指

A：會計主體

B：貨幣計量

C：會計分期

D：持續經營

E：執行層的組織協調

17、預計某地區某類房地產的需求不變，但開發成本趨升，供給量趨增，則預計其價格會（）。

A．上升

B．下降

C．不變

D．升降難定

18、下列有關標志，表述錯誤的是。

A：品質標志是指不能用數量表現而只能用文字說明，但不能用符號或代碼進行說明的標志

B：王某大專學歷是指其品質標志

C：王某今年40歲，是指其數量標志

D：凡是反映品質標志單位組成的總體稱為屬性總體；凡是反映數量標志組成的總體稱為變量總體

E：執行層的組織協調

19、房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有的特性。

A：獨一無二和供給有限

B：獨一無二和價值量大

C：流動性差和價值量大

D：不可移動和用途多樣

E：工業用地的監測點評估價格

20、引起真正的房地產自然增值的原因是。A：裝修改造

B：需求增加

C：通貨膨脹

D：改進物業管理

E：工業用地的監測點評估價格

21、在某商業街深度30.48%(即100英尺)、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1200萬元。根據四三二一法則，求其相鄰臨街深度為45.72%(即150英尺)、臨街寬度20%的矩形土地的總價為__萬元。

A．1504 B．1404 C．1304 D．1204

22、某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現房價格為3 300元/m2，出租的年末凈收益為330元/m2。假設折現率為10%，風險補償估計為現房價格的2%，該期房目前的價格為__。

A．2834元/m2 B．1834元/m2 C．2934元/m2 D．3934元/m2 23、2011年7月，房地產開發企業開發建設普通商品住房項目的最低資本金比例是。

A：20％

B：25％

C：30％

D：35％

E：執行層的組織協調

24、除合同專用條款另有約定外，建筑施工合同文件的優先解釋順序為：__。

①合同通用條款，②標準、規范及有關技術文件，③合同專用條款，④合同協議書，⑤中標通知書、投標書及附件，⑥圖紙。

A．①②③④⑤⑥

B．④⑤③①②⑥

C．⑤①③④②⑥

D．②⑥④③①⑤

25、房地產開發公司應當在商品住宅交付時，向購買人提供《住宅質量保證書》和__。

A．《住宅使用說明書》

B．《住宅驗收說明書》

C．《住宅保修說明書》

D．《住宅保修保證書》

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風險分析的方法一般采用__。

A．概率分析 B．解析法

C．蒙特卡洛法

D．杠桿分析法

2、根據求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區分，求取建筑物重新購建價格的方法有（）。

A．單位比較法

B．市場提取法

C．分解法

D．工料測量法

E．分部分項法

3、關于長期趨勢法的作用，下列說法正確的有。

A：長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進行預測

B：長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算

C：長期趨勢法可以用于市場法中對可比實例價格進行交易日期調整

D：長期趨勢法用來填補某些房地產價格歷史資料的缺乏

E：長期趨勢法用來比較、分析兩宗以上房地產價格的發展趨勢

4、某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按作為計息周期的。

A：年

B：半年

C：季度

D：月

E：借款合同

5、價高者得規則是為買方的競爭而設定，需在拍賣現場通過比較得出，比較的基礎是。

A：拍賣人宣布的起拍價

B：買方的報價

C：拍賣的保留價

D：競買人的報價

E：執行層的組織協調

6、下列情況，經批準可保留劃撥建設用地使用權，但保留劃撥土地方式的期限不超過五年。

A：繼續作為城市基礎設施用地

B：繼續作為公益事業設施用地

C：國有企業兼并國有企業、非國有企業及國有企業合并后的企業是國有工業企業的

D：在國有企業兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產企業的E：國有企業改造或改組為國有獨資公司的

7、金融是貨幣資金的融通，其中融通的主要對象是。

A：債券

B：股票

C：貨幣和貨幣資金

D：黃金

E：執行層的組織協調

8、李某的月均收入為4500元，購買小汽車每月須償還的貸款額為800元，住房抵押貸款月償還款為1440元，每月支出的物業管理費用為120元。李某的所有債務與收入比是。

A：32．00％

B：34．67％

C：49．78％

D：52．44％

E：借款合同

9、征收和征用的共同之處在于。

A：都是改變所有權

B：都是改變使用權

C：都要依法給予補償

D：都是為了公共利益需要

E：都要經過法定程序

10、房產分戶圖表示的內容有。(2004年房地產經紀人相關知識試題)A：控制點

B：房屋權界線

C：房屋附屬設施

D：房屋產權面積

E：門牌號

11、利率變化會給房地產投資信托的實際收益帶來損失，當長期固定利率__時，會引起債權組合價值的相對下降。

A．上升

B．下降

C．不變

D．無法判斷

12、下列關于樓地面的構造，表述正確的是。

A：在有隔聲、保溫等要求的樓面則設置輕質材料的填充層

B：墊層是在基層之上的構造層

C：面層是地面的表層

D：面層是人們直接接觸的一層

E：地面的基層是結構樓板；樓面的基層是基土

13、已知某房地產40年收益價格為150萬元，該房地產報酬率為10%，那么該宗房地產30年收益價格為__萬元。

A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4

14、以縣為單位，人均耕地在1畝以下，耕地占用稅為每平方米__元。

A．1～3 B．2～8 C．3～9 D．2～10

15、下列土地符合免征土地使用稅的包括。A：國家機關自用的土地

B：由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地

C：宗教寺廟自用的土地

D：公園開展出租經營用的土地

E：直接用于農、林、牧、漁業的生產用地

16、一般來說，對企業的市場營銷有直接影響。經濟發展速度快，人民收入高，則購買力增強，市場需求增大；反之則小。

A：政治法律環境

B：經濟環境

C：人口環境

D：社會文化環境

E：借款合同

17、下列表述中，正確的有（）。

A．開發經營期可分為開發期和經營期

B．開發期又可稱為建設期，對于在土地上進行房屋建設的情況來說，又可分為前期和建造期

C．開發期的終點是預計待開發房地產開發完成的日期，起點與開發經營期起點相同

D．經營期可具體化為銷售期和出租期

E．在有租賃的情況下，租售期通常到開發完成的日期

18、衡量房地產泡沫常用的指標有。

A：房價收入比

B：租金售價比

C：實際價格與理論價格之比

D：房地產供求比

E：房地產價格指數與居民消費價格指數之比

19、某房地產投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5．44%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是__。

A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56%

20、某房地產經紀機構承擔一個技術難度大、情況復雜、耗用人員和時間多的房地產項目的全程咨詢服務，項目的總投資額為1億元，按照有關規定，則該機構可以收費萬元。

A：20 B：30 C：50 D：80 E：100

21、下列關于《物業服務合同》，說法正確的是__。

A．《物業服務合同》屬于我國合同分類中的委托合同

B．《物業服務合同》只可以發生在法人之間，不可發生在公民與法人之間 C．業主大會成立以后，一般要簽訂《前期物業服務合同》；業主大會成立以前，一般要簽訂《物業服務合同》

D．業主委員會代表全體業主與物業服務企業簽訂的《前期物業服務合同》一經簽訂，原房地產開發企業或公房出售單位與物業服務企業所簽訂的《物業服務合同》即自行失效

22、流通貨幣需要量取決于三個因素。

A：已銷售的商品數量

B：待銷售的商品數量

C：單位商品價格

D：貨幣流通次數

E：貨幣流通時間

23、商品房銷售中，禁止的行為包括。

A：返本銷售

B：實名制購房

C：未取得商品房預售許可證收取定金

D：成套住宅分割拆零銷售

E：預購人將購買的期房再行轉讓

24、在經濟學范疇的價值中，房地產估價通常所講的價值是指__。

A．使用價值

B．交換價值

C．理論價值

D．評估價值

25、__是指住宅建筑總面積與住宅用地面積之比。

A．住宅建筑凈密度

B．住宅建筑毛密度

C．住宅建筑面積凈密度

D．容積率

第五篇：房地產評估方法

房地產估價方法

1、成本法（1）成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

（2）重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

2、市場比較法

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。

3、剩余法

房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價＝土地使用權價值＋房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。

4、收益法

不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值＝房地產純收益÷收益還原利率。

5、假設開發法

對于一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。

6、基準地價法

針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

7、路線價法

土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。