第一篇：開發(fā)區(qū)土地集約利用評價指標體系研究

開發(fā)區(qū)土地集約利用評價指標體系研究

來源：作者：狄春雷 譚永生發(fā)布時間：2012-8-9 16:16:16閱讀：45 次

作者簡介：狄春雷，男（1983-），2010年7月畢業(yè)于中國礦業(yè)大學，碩士學位；

工作單位：湖南萬源評估咨詢有限公司；

摘 要：研究目的：完善開發(fā)區(qū)土地集約利用評價指標體系，實現(xiàn)開發(fā)區(qū)土地集約利用評價結果的科學性和客觀性。研究方法：綜合分析法。研究結果：在對2008年和2010年兩輪開發(fā)區(qū)土地集約利用程度評價指標體系深入研究的基礎上，結合不同類型開發(fā)區(qū)特點、開發(fā)區(qū)自身發(fā)展特色、開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)特征等因素，指出評價指標體系中存在的問題及不足，并提出相應的完善建議。研究結論：制定一套科學可行的開發(fā)區(qū)土地集約利用評價指標體系。

關鍵詞：開發(fā)區(qū)；土地集約利用；評價指標體系

開發(fā)區(qū)土地集約利用評價是國土資源部為推進全國開發(fā)區(qū)土地集約節(jié)約利用，統(tǒng)一安排部署的一項基礎性工作，對合理制定開發(fā)區(qū)擴區(qū)升級方案，控制開發(fā)區(qū)盲目擴張，促進開發(fā)區(qū)低效用地挖潛，提高開發(fā)區(qū)用地管理水平，建設開發(fā)區(qū)土地節(jié)約集約利用長效機制，增強土地參與宏觀調(diào)控的能力，構建資源節(jié)約型社會具有重要意義。2008年，我國全面開展了首輪國家級和省級開發(fā)區(qū)土地集約利用評價工作，并于2010年對評價成果進行更新。由于開發(fā)區(qū)土地集約利用評價在我國是一項全新的工作，不同發(fā)展階段、不同類型的開發(fā)區(qū)土地集約利用特點及標準存在一定的差異，導致其評價指標體系還存在一定的缺陷，筆者在深入分析前兩輪開發(fā)區(qū)土地集約利用評價指標體系并結合本人在實際評價工作中所遇到問題的基礎上，探討性的提出修改和完善建議，以期進一步提高評價成果的科學性、客觀性以及評價成果的應用價值。開發(fā)區(qū)土地集約利用評價簡介

1.1 開發(fā)區(qū)土地集約利用評價的內(nèi)涵

開發(fā)區(qū)土地集約利用是以符合有關法規(guī)、政策、規(guī)劃等為導向，通過增加對土地的投入，改善經(jīng)營管理，挖掘土地利用潛力，不斷提高開發(fā)區(qū)土地利用效率和經(jīng)濟效率的一種開發(fā)經(jīng)營模式。開發(fā)區(qū)土地集約利用評價旨在通過基礎調(diào)查分析、評價土地集約利用程度、測算土地集約利用潛力，全面掌握土地集約利用狀況，促進土地節(jié)約集約利用，為開發(fā)區(qū)擴區(qū)升級審核、動態(tài)監(jiān)管、規(guī)劃計劃管理及有關政策制定提供依據(jù)[1]。

1.2 評價指標體系

開發(fā)區(qū)土地集約利用評價工作主要包括土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、土地集約利用程度評價、土地集約利用潛力測算3部分，其中，土地集約利用程度評價是評價的核心部分，在整個土地評價工作中占著舉足輕重的地位，其評價結果直接反映出開發(fā)區(qū)土地集約利用水平，因此，如何設計一個科學性、客觀性的程度評價指標體系是開發(fā)區(qū)土地集約利用評價的重點研究論題，也是本文研究的重點對象。

對于評價指標體系而言，其應當具有以下三個功能：一是能全面反映開發(fā)區(qū)不同時期土地集約利用水平的現(xiàn)狀；二是能反映開發(fā)區(qū)在不同發(fā)展階段土地集約利用水平的變化情況[2][3]；三是能反映開發(fā)區(qū)在土地利用過程中所存在的問題及特征。因此，通過建立開發(fā)區(qū)土地集約利用評價指標體系，來對開

發(fā)區(qū)土地集約利用水平狀況進行評定，找出開發(fā)區(qū)土地利用過程中存在的問題，提出提高土地集約利用水平的方向和管理措施；同時，將評價結果與其它開發(fā)區(qū)進行橫向比較，找準開發(fā)區(qū)在全省及全國中的定位，找出各開發(fā)區(qū)土地集約利用方面的差距，得出開發(fā)區(qū)土地集約利用的方向和目標。開發(fā)區(qū)土地集約利用評價指標體系存在問題

2008年，國土資源部發(fā)布了《開發(fā)區(qū)土地集約利用評價規(guī)程（試行）》中土地集約利用程度評價指標體系，其共包括三個目標層、六個子目標層以及16個指標層。在全國完成第一輪開發(fā)區(qū)土地集約利用評價的基礎上，國土資源部針對其存在的問題，于2010年重新修訂并實施了《開發(fā)區(qū)土地集約利用評價規(guī)程（試行）》，對指標體系進行了補充、修改和完善，如刪除了土地開發(fā)率指標、將工業(yè)用地建筑密度換成工業(yè)用地建筑系數(shù)、對工業(yè)用地產(chǎn)出強度內(nèi)涵進行了調(diào)整、將土地有償使用率改為土地有償使用實現(xiàn)率、將土地招拍掛率改為土地招拍掛實現(xiàn)率等，這些修訂使得開發(fā)區(qū)土地集約利用評價結果更加客觀合理，但仍存在一定的問題，具體表現(xiàn)如下：

2.1 不同類型、特點的開發(fā)區(qū)利用同一套指標缺乏針對性

當前，開發(fā)區(qū)可以分為經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、邊境經(jīng)濟合作區(qū)、省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、其他類型的國家級開發(fā)區(qū)7種類型，而開發(fā)區(qū)評價指標體系主要針對以工業(yè)為主導的開發(fā)區(qū)，缺乏針對性，不能體現(xiàn)各自特色。開發(fā)區(qū)評價指標體現(xiàn)中，只有工業(yè)用地、高新技術產(chǎn)業(yè)用地兩種類型。實際上各開發(fā)區(qū)已經(jīng)形成一些新形態(tài)的產(chǎn)業(yè)，諸如商業(yè)金融用地、倉儲物流業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等，這些產(chǎn)業(yè)對于開發(fā)區(qū)的發(fā)展起到了重要的作用，且隨著新形態(tài)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟體系中的地位日益突出，新形態(tài)產(chǎn)業(yè)用地占開發(fā)區(qū)比重將上升，而這些產(chǎn)業(yè)并非歸屬于工業(yè)，但在目前的開發(fā)區(qū)集約利用評價體系中得不到相應的反映[4][5]。

同時，部分園區(qū)依城區(qū)發(fā)展建立，其園區(qū)內(nèi)已規(guī)劃建成了大量配套住宅和公共休閑娛樂設施，工業(yè)用地率偏低，采用統(tǒng)一的評價指標體系有一定偏差。如湖南郴州永興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，園區(qū)用地結構具有明顯的城市化特征，開發(fā)區(qū)內(nèi)公共管理與公共服務用地及商服、住宅用地這三類用地占開發(fā)區(qū)已建成城鎮(zhèn)建設用地的74.82%，而工業(yè)用地配置比例明顯偏低，只占已建成城鎮(zhèn)建設用地的3.79%。此外，部分遠離主城區(qū)的開發(fā)區(qū)，已按照城區(qū)規(guī)劃建立了大量配套住宅和公共、休閑、娛樂設施，發(fā)展為新城區(qū)。因此，采用同一套指標體系缺乏針對性[6]。

2.2 用地效益指標不能準確反映開發(fā)區(qū)用地效益水平

從指標體系整體來看，土地利用狀況、管理績效目標層均從園區(qū)各類土地利用情況來反映園區(qū)土地集約利用情況，而用地效益目標僅從工業(yè)用地投入、產(chǎn)出兩個方面分析，不能準確反映開發(fā)區(qū)土地用地效益。對于以純工業(yè)為主的開發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)用地的投入產(chǎn)出效益能較好的反映園區(qū)用地效益，而對于以非純工業(yè)為主的開發(fā)區(qū)，僅分析工業(yè)用地的用地效益，有失公正客觀。

2.3 指標體系不能反映開發(fā)區(qū)生態(tài)效益

從廣義上講，土地集約利用要實現(xiàn)更高的經(jīng)濟、社會和生態(tài)、環(huán)境效益，并非投入越多就越集約，不應尋找最高的土地利用強度，而應尋找土地最優(yōu)集約度，達到土地利用的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益的統(tǒng)一[7]。對于開發(fā)區(qū)而言，土地集約利用的最終目的是要以最少的投入獲取最大效益，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益的最大化和最有效組合，從指標體系來看，產(chǎn)出效益的指標主要集中體現(xiàn)經(jīng)濟效益，難以反映開發(fā)區(qū)所承載的社會、生態(tài)效益[8]。

2.4 指標體系不能很好體現(xiàn)開發(fā)區(qū)土地利用監(jiān)管績效

各開發(fā)區(qū)由于管理水平和管理意識的不同，在土地利用監(jiān)管工作上取得的效果差別很大。但指標

體系中，反映土地利用監(jiān)管績效的到期項目用地處置率指標不能很好地體現(xiàn)各個開發(fā)區(qū)之間的差別和差距。由于絕大多數(shù)開發(fā)區(qū)是在近二十年內(nèi)建立的，工業(yè)用地使用年限為五十年，因此，園區(qū)基本無到期項目用地，此項指標不能很好體現(xiàn)開發(fā)區(qū)土地利用監(jiān)管績效。

2.5 指標體系缺乏動態(tài)評價指標

開發(fā)區(qū)土地集約利用評價指標體系應該能反映開發(fā)區(qū)土地集約利用水平的變化情況，但當前的指標體系均為靜態(tài)指標，以現(xiàn)狀評價指標為主，缺乏反映開發(fā)區(qū)實際情況的動態(tài)指標，不能反映開發(fā)區(qū)土地集約利用的完整內(nèi)涵。評價指標體系完善建議

3.1 適當增設相關產(chǎn)業(yè)用地備選指標

為了更加客觀、實際地反映出開發(fā)區(qū)土地集約利用水平，根據(jù)開發(fā)區(qū)的類型、成立時間、用地特性以及自身發(fā)展的特點，對各子目標層設置相關備選指標。

在用地結構狀況、土地利用強度、產(chǎn)業(yè)用地投入產(chǎn)出效益子目標中，分別設置產(chǎn)業(yè)用地率、產(chǎn)業(yè)用地綜合容積率、產(chǎn)業(yè)用地建筑系數(shù)、產(chǎn)業(yè)用地投入、產(chǎn)出強度備選指標。工業(yè)用地一般是指第二產(chǎn)業(yè)用地，但根據(jù)相關開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀，一些開發(fā)區(qū)依城區(qū)設立，其土地利用已經(jīng)偏離了以發(fā)展工業(yè)為主導的用地結構，形成了第三產(chǎn)業(yè)在園區(qū)已占有較大份額的用地格局。因此，對于此類開發(fā)區(qū)，僅從工業(yè)用地的角度來反映園區(qū)用地結構、用地強度以及用地效益已偏離事實，故可以增設產(chǎn)業(yè)用地相關的備選指標。對于備選指標的使用，可以設置一個使用條件閾值，當（產(chǎn)業(yè)用地面積-工業(yè)用地面積）/工業(yè)用地面積的比值大于閾值時，備選指標即轉化為必選指標。

3.2 增設反映園區(qū)生態(tài)效益指標

在《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十二五規(guī)劃綱要》中提出：“綠色發(fā)展建立資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會”，“加快構建資源節(jié)約、環(huán)境友好的生產(chǎn)方式和消費模式，增強可持續(xù)發(fā)展能力，提高生態(tài)文明水平。”這些強調(diào)經(jīng)濟發(fā)展與資源環(huán)境的協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，在發(fā)展工業(yè)的同時正確處理好人口、資源、環(huán)境之間的關系。因此，從構建資源節(jié)約型和環(huán)境友好型園區(qū)角度出發(fā)，開發(fā)區(qū)土地集約利用評價不僅要考慮土地投入產(chǎn)出效益，還應考慮土地利用的生態(tài)效益。可設置三廢排放達標用地率，萬元產(chǎn)值能耗指標，用以反映園區(qū)生態(tài)效。

3.3 增設相關動態(tài)評價指標

根據(jù)《開發(fā)區(qū)土地集約利用評價規(guī)程（試行）》，開發(fā)區(qū)土地集約利用評價要為園區(qū)動態(tài)監(jiān)管提供依據(jù)，因此，在設計評價指標體系時，要設置必要的動態(tài)指標。動態(tài)指標既要反映開發(fā)區(qū)土地集約利用的發(fā)展趨勢，又要反映開發(fā)區(qū)經(jīng)濟增長用地消耗與自身社會經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)程度，可選取經(jīng)濟增長耗地指數(shù)和用地彈性系數(shù)作為反映園區(qū)動態(tài)變化的指標。其中經(jīng)濟增長耗地指數(shù)包括單位地區(qū)工業(yè)產(chǎn)值耗地下降率、單位地區(qū)工業(yè)產(chǎn)值增長消耗新增建沒用地量兩項必選指標，同時包括單位地區(qū)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值耗地下降率、單位地區(qū)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長消耗新增建沒用地量兩項備選指標；用地彈性系數(shù)包括固定資產(chǎn)投入與建設用地增長彈性系數(shù)、工業(yè)用地產(chǎn)值與工業(yè)用地增長彈性系數(shù)兩項必須指標，同時包括產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)值與產(chǎn)業(yè)用地增長彈性系數(shù)備選指標。

3.4 增設反映土地利用監(jiān)管績效指標

土地利用監(jiān)管不僅要提高園區(qū)土地的利用效率，而且要提高園區(qū)土地利用強度，因此評價過程中，不僅要對園區(qū)范圍內(nèi)到期項目用地、閑置土地進行調(diào)查，還要對土地的利用強度情況進行監(jiān)管。基于此，可增設土地利用強度達標率指標，用以監(jiān)管園區(qū)土地利用強度情況。

此外，由于絕大多數(shù)開發(fā)區(qū)均無到期項目用地，因此可將到期項目用地指標設置為備選指標[9]，根據(jù)開發(fā)區(qū)實際情況適時使用。

3.5 指標體系建議框架

根據(jù)當前開發(fā)區(qū)土地利用程度評價體系中存在問題以及上文的完善建議，得到新的開發(fā)區(qū)土地程度評價指標體系，如表1所示。

表1開發(fā)區(qū)土地集約利用評價備選指標體系

目標

子目標 土地利 用程度 用地結

土地

構狀況

利用 狀況

土地利 用強度

產(chǎn)業(yè)用地率 綜合容積率 建筑密度

工業(yè)用地綜合容積率 工業(yè)用地建筑系數(shù) 產(chǎn)業(yè)用地綜合容積率 產(chǎn)業(yè)用地建筑系數(shù)

產(chǎn)業(yè)用地投

用地

入產(chǎn)出效益

效益

生態(tài)效益

工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強度 工業(yè)用地產(chǎn)出強度 產(chǎn)業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強度 產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)出強度 三廢排放達標用地率 萬元產(chǎn)值能耗

單位地區(qū)工業(yè)產(chǎn)值耗地下降率

單位地區(qū)工業(yè)產(chǎn)值增長消耗新增建設用地量 單位地區(qū)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值耗地下降率

單位地區(qū)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長消耗新增建設用地量 固定資產(chǎn)投入與建設用地增長彈性系數(shù) 工業(yè)用地產(chǎn)值與工業(yè)用地增長彈性系數(shù)

性系數(shù) 土地利用

管理 績效

監(jiān)管績效 土地供應 市場化程度

產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)值與產(chǎn)業(yè)用地增長彈性系數(shù) 土地利用強度達標率 閑置土地處置率 到期項目用地處置率 土地有償使用實現(xiàn)率 土地招拍掛實現(xiàn)率

備選指標 必選指標 必選指標 必選指標 必選指標 備選指標 備選指標 必選指標 必選指標 備選指標 備選指標 必選指標 必選指標 必選指標 必選指標 備選指標 備選指標 必選指標 備選指標 備選指標 必選指標 必選指標 備選指標 必選指標 必選指標

土地供應率 土地建成率 工業(yè)用地率

指 標

備注 必選指標 必選指標 必選指標

土地 利用 動態(tài)

經(jīng)濟增長 耗地指數(shù) 用地彈結語

開發(fā)區(qū)土地集約利用評價工作處于一個起步階段，兩年評價一次，從2008年和2009年兩輪評價效果來看，其評價方法體系是科學的，但由于開發(fā)區(qū)不同類型、不同產(chǎn)業(yè)特點以及開發(fā)區(qū)自身特色，按照統(tǒng)一一套評價指標體系難免會存在一定缺陷。筆者根據(jù)參加了兩輪多個開發(fā)區(qū)評價的實踐和體會，在總結程度評價指標體系存在的問題以及深入調(diào)研的基礎上，針對性的提出完善建議，提出備選指標體系，以期進一步提高后續(xù)開發(fā)區(qū)土地集約利用評價成果的科學性、客觀性以及評價成果的應用價值。

參考文獻:

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第二篇：開發(fā)區(qū)土地集約利用研究

摘要：在__市金山橋、銅山、新沂、邳州開發(fā)區(qū)各行業(yè)的土地利用調(diào)查數(shù)據(jù)的基礎上，選取相應的評價指標體系，運用層次分析法求得權重構建模型，分析__市開發(fā)區(qū)土地集約利用的總體情況根據(jù)定量化結果和實際情況，提出__市開發(fā)區(qū)科學合理利用土地的途徑和措施。

關鍵詞：開發(fā)區(qū)；土地集約利用；

開發(fā)區(qū)是一種特殊的經(jīng)濟區(qū)，可以帶動本

地區(qū)及國家的經(jīng)濟發(fā)展。世界上建立各種類型的“開發(fā)區(qū)”已有上百年的歷史，我國開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦時間雖然不長，但取得了舉世矚目的成績，使我國成為繼美國之后的世界第二外資利用大國，開發(fā)區(qū)已成為我國經(jīng)濟和社會發(fā)展新的增長點【I】。

__市位于蘇、魯、豫、皖四省交界處，沿海開放地帶與亞歐大陸橋和環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)與長江三角洲經(jīng)濟區(qū)的結合部，東襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齊魯，素有“五省通衢”之稱。因此，分析__市開發(fā)區(qū)土地集約利用狀況，對促進東隴海產(chǎn)業(yè)帶以及整個淮海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)土地集約利用都具有一定的現(xiàn)實意義襲裴州吳市群開’謄磊君例

一、開發(fā)區(qū)土地利用概況

隨著改革開放的深化和__經(jīng)濟的進一步發(fā)展，__的開發(fā)區(qū)從無到有、由少變多、由弱變強。到目前為止，__市經(jīng)省政府批準共設立了8個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，并從單一的經(jīng)濟技術

開發(fā)區(qū)發(fā)展到外向型農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)等各種類型的開發(fā)區(qū)并存的局面。

經(jīng)營活力充足、產(chǎn)業(yè)特色鮮明的開發(fā)區(qū)和工業(yè)集中區(qū)，壯大了第二產(chǎn)業(yè)，改變了過去以第一產(chǎn)業(yè)為龍頭的畸形國民經(jīng)濟結構，帶動了農(nóng)民向縣城和小城鎮(zhèn)流動和集中，同時又為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了基礎。僅2004年，金山橋、銅山、新沂三個開發(fā)區(qū)就實現(xiàn)GDP35．5437億元，工業(yè)增加值29．7536億元，財政收入4．609億元，實現(xiàn)利稅17．1147億元。

“十五”以來__市的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，在加速發(fā)展的同時，土地利用的面積也大大擴展，截止2003年底，__市開發(fā)區(qū)的占地面積為6985．23lhm，其中金山橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，實際用地面積達到2590hm，遠遠超過其他開發(fā)區(qū)627．89hm的平均用地面積。從用地的情況來看，73％的符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，27％的不符合土地利用總體規(guī)劃但符合城市總體規(guī)劃。說明__市開發(fā)區(qū)的用地基本符合法律規(guī)定，27％不符合主要是由于兩規(guī)劃本身的銜接所致(表1)。

表1__市各開發(fā)區(qū)占地基本概況

資源調(diào)查與評價

注：I開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地既符合土地利用總體規(guī)劃，又符合城市總體規(guī)劃部分的面積(hm)；

Ⅱ開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地不符合土地利用總體規(guī)劃，符合城市總體規(guī)劃部分的面積(hm)：

Ⅲ開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地既不符合土地利用總體規(guī)劃，又不符合城市總體規(guī)劃部分的面積(hm)。

二、土地集約利用情況分析

通過開發(fā)區(qū)工業(yè)企業(yè)土地集約利用的調(diào)查和研

究，建立起開發(fā)區(qū)集約利用量化管理指標，對不同行

業(yè)土地集約利用度有定量化的認識。在指導開發(fā)區(qū)

產(chǎn)業(yè)布局時，可以根據(jù)這個標準，實行高科技、低能

耗、低污染企業(yè)優(yōu)先進區(qū)的政策，對申請人園的用地

企業(yè)綜合考慮將企業(yè)用地數(shù)量與企業(yè)投資密度、科

技含量、土地產(chǎn)出率掛鉤，吸引占地少、技術含量高、產(chǎn)值及附加值高的企業(yè)，最大限度地提高單位面積的利用率。

(一)土地集約利用評價方法

以__金山橋、銅山、新沂和邳州四個有代表

性的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為例，分析開發(fā)區(qū)土地利用的總體

情況，并按照最新的國民經(jīng)濟行業(yè)分類(GB／T

4754—2002)按30個類型確定控制指標。根據(jù)開發(fā)

區(qū)的實際情況，在分析確定開發(fā)區(qū)發(fā)展趨勢如開發(fā)

區(qū)適度規(guī)模的基礎上，從土地利用程度、土地投入

程度、土地產(chǎn)出效率三個方面進行分析，選擇適合于開發(fā)區(qū)的指標，運用容積率、單位面積職工人數(shù)、行政辦公及生活服務設施用地比重、綠化率、投資

強度、地均產(chǎn)值、地均利稅來衡量利用程度。然后運

用層次分析法(AHP法)，賦予權重來衡量土地集

約利用度，最終實現(xiàn)對土地集約利用的定量評價

(表2)。

表2開發(fā)區(qū)土地集約利用度評價指標體系[2--3]

(二)土地集約利用評價

1．評價模型。通過調(diào)查__市4個開發(fā)區(qū)內(nèi)

各行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和土地利用狀況，匯總各行業(yè)

數(shù)據(jù)，利用層次分析法對7個土地集約利用的控

制指標(容積率、行政辦公及生活服務設施用地比

重、綠化率、投資強度、地均產(chǎn)值、地均利稅)確定

其權重，通過模型定量出其土地利用集約度。其模

型為：

ECL。=ΣUi~Wf

式中：ECL。為土地集約利用程度綜合指數(shù)；U。為某

一評價項目數(shù)值；Wi為該評價項目權重。其中：

Ui=ΣviXW

式中：為某

一評價指標值；為該評價指標權重【3J。

2．數(shù)據(jù)的處理。__市是以工業(yè)為主的城市，截止2004年底，僅金山橋、銅山、邳州、新沂4個開

___

國士謗活科叢管理

發(fā)區(qū)擁有工業(yè)企業(yè)1433家，工業(yè)項目占開發(fā)區(qū)總

建設項目的71．1％，工業(yè)項目完成投資額占總投

資額的73％，根據(jù)模型可計算出各

行業(yè)土地利用

集約度(表3)。

表3金山橋、銅山、新沂、邳州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)土地集約利用程度綜合指數(shù)【】

行業(yè)名稱

金山橋銅山

土地利用集約度

新沂邳州

農(nóng)副食品加工業(yè)

食品制造業(yè)

飲料制造業(yè)

紡織業(yè)

紡織服裝鞋帽制造業(yè)

皮革，毛皮，羽絨及其制品業(yè)

木材加工及竹，藤，棕，草制品業(yè)

家具制造業(yè)

造紙及紙制品業(yè)

印刷業(yè)，記錄媒介的復制

文教體育用品制造業(yè)

化學原料及化學制品制造業(yè)

醫(yī)藥制造業(yè)

橡膠制品業(yè)

塑料制品業(yè)

非金屬礦物制品業(yè)

有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)

金屬制品業(yè)

通用設備制造業(yè)

專用設備制造業(yè)

交通運輸設備制造業(yè)

電氣機械及器材制造業(yè)

通信設備、計算機及其他電子設備制造業(yè)

儀器儀表及文化，辦公用機械制造業(yè)

工藝品及其他制造業(yè)

廢棄資源和廢舊材料回收加工業(yè)

0．37

0．3

40-3

5O．4

20-38

(三)評價結果分析

從表3中可看出，__市開發(fā)區(qū)總體土地利

用集約度都處于相對較低的水平，綜合指數(shù)值大

部分在0．3～0．5之間。這主要是由于開發(fā)區(qū)中機

械產(chǎn)業(yè)擁有比例較大，僅金山橋開發(fā)區(qū)機械行業(yè)

就占到76％。這些工業(yè)企業(yè)主要受計劃經(jīng)濟體制的制約及國有土地無償劃撥制度的影響，工業(yè)廠

區(qū)占地面積較大，土地利用率低。另一方面由于

機械等大型設備或精度方面對廠房和場地有特殊

要求，只能建設單層廠房并要求一定數(shù)量的退

場，其建筑容積率偏低，總的來說用地效益不高。

但是由于機械是開發(fā)區(qū)主導產(chǎn)業(yè)，因此政府應該

采取措施制定合理的政策來發(fā)展這個產(chǎn)業(yè)。對于

大型機械產(chǎn)業(yè)，由于上交利稅較高，地方政府有

利可圖，在未來相當長的時間里，政府可能促使

更多機械產(chǎn)業(yè)的引進，所以應提高機械產(chǎn)業(yè)內(nèi)部

土地利用率，爭取達到雙贏——政府獲利和土地

更高效利用。

從各行業(yè)情況來說，由于各個行業(yè)集約度相差

較大，內(nèi)部可供挖潛的大小和方向也不同。在這

31個行業(yè)中，農(nóng)副食品加工業(yè)、木材加工及竹、藤、棕、草制品業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、食品制造業(yè)、通信設備、計

數(shù)一

指合一

綜開個一6922m6舶3∞2799∞99o舯0加9加05050000¨02m0舶09∞0070

鉀“加”“"們舵

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O0O00O0000

___

算機及其他電子設備制造業(yè)是土地集約利用綜合指數(shù)值位于前5名的行業(yè)；利用集約度最低的為電

氣機械及器材制造業(yè)，僅為0．32，大大低于其他行

業(yè)土地利用集約度。因此__市未來一段時間的產(chǎn)

業(yè)導向是：①加快工業(yè)區(qū)基礎設施與投資環(huán)境建

設，加大投資力度，擴大招商引資和生產(chǎn)規(guī)模，大力

發(fā)展電子及相關高技術密集型產(chǎn)業(yè)，食品、服裝、皮

革、金屬也應該適當加以發(fā)展；②抬高門檻，控制

新的紙制品、皮革、毛皮、羽絨及其制品業(yè)生產(chǎn)企業(yè)

進區(qū)，對于已經(jīng)在區(qū)內(nèi)的企業(yè)要嚴防其大面積擴

張，堅決少批地。另外加快舊城改造進程，搬遷污染

工業(yè)，合理安排中心城區(qū)老工業(yè)用地的土地用途置

換，發(fā)揮土地集約利用潛力；③機械生產(chǎn)要注意其

企業(yè)的土地利用狀況，少批地，改變企業(yè)經(jīng)營方式，促使其內(nèi)部挖潛，由粗放型向集約型轉變，合理調(diào)

整用地結構與緊湊布局，提高現(xiàn)有土地利用率。另

外要優(yōu)化其內(nèi)部結構，以大型骨干企業(yè)配置為中

心，發(fā)展橫向綜合開發(fā)的企業(yè)群，形成規(guī)模效應，以

提高工業(yè)容積率與集聚度。

從4個開發(fā)區(qū)總體情況來看(表4)，平均集約

用地指數(shù)最高的金山橋開發(fā)區(qū)為0．46；銅山為

0．44；邳州為0．40；新沂最低為0．37。這主要是因為

金山橋和銅山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成立時間早，而且距__

市主城區(qū)近，工業(yè)區(qū)已具備相當?shù)募垡?guī)模，加之

土地投入力度大，內(nèi)外交通便利、基礎設施配套良

好，因而土地集約利用程度相對高。邳州和新沂兩

個開發(fā)區(qū)相比之下各方面均不及金山橋和銅山，所

以平均集約用地指數(shù)略差。

表4四個開發(fā)區(qū)平均集約用地指數(shù)

三、科學利用土地的途徑和措施

(一)加強項目的審核力度

從目前__市開發(fā)區(qū)的情況看，已經(jīng)進園和

即將進園的項目中，民營小企業(yè)、傳統(tǒng)加工業(yè)、勞

資源調(diào)查與評價

動密集型企業(yè)較多，實力較弱，但掌握市場的能力

較強，發(fā)展勢頭較好，招商的難度相對較小，管理

也較容易，這主要得利于蘇南的產(chǎn)業(yè)轉移。據(jù)江蘇

省蘇北辦的統(tǒng)計數(shù)字顯示，僅2004年，蘇南地區(qū)

向蘇北地區(qū)提供幫扶資金達1．14億元，同時，通過

產(chǎn)業(yè)轉移，蘇北地區(qū)從蘇南實際引資30．8億元[5】。

因此__市應該抓住機遇，加快吸引蘇南民營資

本的投資。

__市開發(fā)區(qū)里外資企業(yè)、國內(nèi)大型企業(yè)、高

科技企業(yè)數(shù)量少，這是由于限制因素多，致使招商

難度大、周期長，其真實的投資意向及誠意和投資

規(guī)模也不易把握。如金山橋的臺灣大東鋼鐵、泉山

區(qū)的觀音藥谷、礦大科技園等項目幾年來“只聞樓

梯響，不見人下來”，其實際投入資金微乎其微，有

些項目似有圈地及“釣魚”之嫌。因此，今后應該加

強對項目的審核力度，加速吸引蘇南產(chǎn)業(yè)轉移，對

一些沒有真實投資意向的項目堅決取締，防止國

有資產(chǎn)流失。

(二)培植合理的產(chǎn)業(yè)結構

根據(jù)各行業(yè)土地集約利用綜合指數(shù)值的大小

和資源消耗情況，進行產(chǎn)業(yè)調(diào)整，制定鼓勵和抑制

有關產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策。具體根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)項目性質

采取差別供地政策來促進土地集約利用和產(chǎn)業(yè)層

次的提升。另外，要因地制宜，在體現(xiàn)集約用地管理的同時，充分考慮不同地區(qū)、不同行業(yè)工業(yè)建設項

目用地的實際情況，在制定投資強度、容積率等具

體控制指標時分類控制，不搞“一刀切”。

__市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)現(xiàn)時鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)

主要是一些符合環(huán)保要求、具有較高技術含量的各

類傳統(tǒng)型產(chǎn)業(yè)，同時還有一些新型產(chǎn)業(yè)如計算機及

其相關產(chǎn)品和電子元器件產(chǎn)業(yè)，包括半導體、微電

子、光電子、軟件、網(wǎng)絡、汽車電子產(chǎn)業(yè)及通信器材；

汽車零部件為主的機械產(chǎn)業(yè)，機電一體化、節(jié)能環(huán)保

設備、大型模具、模架及其延伸產(chǎn)業(yè)；生物科技、生命

科學、生物制藥；輕工、紡織、特色食品等。現(xiàn)時政府

鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)如電子、計算機、生物科技、食品、服

裝等均是土地集約利用程度相對較高的產(chǎn)業(yè)，在以

后的發(fā)展中應繼續(xù)加以引導，實行更優(yōu)惠的政策吸

引以上產(chǎn)業(yè)，形成開發(fā)區(qū)特有的產(chǎn)業(yè)集聚群。

___

回土碴活科磕笤理

(三)提高工業(yè)用地的集約化程度

努力提高單位面積工業(yè)用地的投人和產(chǎn)出水

平，實現(xiàn)土地集約化利用。加強對工業(yè)用地集約化

水平的追蹤調(diào)查和考評獎懲工作。

在可行性研究或初設階段，嚴格審查工業(yè)項

目用地的效率、定額和用途。按照產(chǎn)業(yè)政策、投資

額、投資密度、單位面積的銷售收入和稅收、從業(yè)人

員數(shù)量及用地定額標準合理確定供地量，并按照合同投資進度供地。對未按進度完成投資的，要依法

或按合同收回土地。提倡有條件的園區(qū)建設多層標

準廠房，鼓勵中小型項目進標準廠房。

(四)控制土地供應總量。轉變供地方式

控制土地供應總量，在存量土地未充分利用之

前，絕不新征新占用地。在引進項目時，加強對用地

項目的審批、審核。確定項目用地規(guī)模時，可以聘請

相關專家，根據(jù)項目的性質、規(guī)模、投資量的大小、土地產(chǎn)出率等各項指標，綜合確定項目用地規(guī)模。

用地項目選址時，應正確處理好項目用地需要與嚴

格執(zhí)行規(guī)劃的矛盾。各開發(fā)區(qū)可根據(jù)自身發(fā)展的實

際需要，依據(jù)開發(fā)區(qū)建設規(guī)劃和土地利用總體規(guī)

劃，每季度申請周轉用地指標，經(jīng)市國土部門批準

后，按進入園區(qū)項目的用地定額標準先行供給項目

單位使用，以保證進入園區(qū)項目可以隨用隨供、邊

批邊用，縮短用地審批周期。

與此同時，還必須根據(jù)項目的不同情況及客商的不同需求，靈活轉變供地方式，可采取在開發(fā)區(qū)建

好標準廠房，提供企業(yè)使用；將開發(fā)區(qū)土地出租給企

業(yè)，由企業(yè)自建廠房，滿足其生產(chǎn)的需要；或者請投

資商根據(jù)他們的需要參與設計、建設，投資商提出建

筑設計要求，開發(fā)區(qū)負責設計、施工、監(jiān)理。從而較好

地避免樓房和土地閑置問題。

(五)改善區(qū)內(nèi)投資環(huán)境

一切為企業(yè)的發(fā)展服務，改善區(qū)內(nèi)投資環(huán)境，增強客商的投資信心，應是開發(fā)區(qū)建設的基本思

路。今后的開發(fā)區(qū)建設應逐步改變招商引資的思

路，應主要依靠完善的法律法規(guī)體系，高水平的辦

事效率，優(yōu)質的服務，不斷增加開發(fā)區(qū)的吸引力和

競爭力，而不是主要依靠優(yōu)惠政策招商引資。在建

立和完善支持開發(fā)區(qū)發(fā)展的各類支撐服務機構的同時，還應建立與開發(fā)區(qū)相關的服務配套企業(yè)，如

信息服務、物業(yè)管理服務、社區(qū)生活服務、環(huán)境美

化服務等企業(yè)，使開發(fā)區(qū)的服務設施軟環(huán)境與基

礎設施的硬環(huán)境相益得彰，充分發(fā)揮土地的增值

效益和增值潛力。

參考文獻：

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國土地科學，1998，(5)．

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_

3868711．htm

AStudyofIntensifiedLandUseofDevelopmentZonesinXuzhou

CHENCheng．WUQunWANGNan-jun

(CollegeofPublicManagement，NanjingAgriculturalUniversity，Nanjing，210095，China)

Abstract：BasedonthelandusedataofdevelopmentzonesinXuzhouCity，thispapermainlydiscussestheevaluationoftheinten。

sifiedlanduseofdeveloDmentzones．Theevaluationindictorsareselected，theevaluationmodelissetup，andtheindictorweights

areestablishedbvAHPanalysismethod．Accordingtotheresultofintensifiedlanduseevaluationandthepracticalsituation，the

paperpresentstheapproachesandmeasuresofintensifiedlanduseindevelopmentzones．

Keywords：developmentzone；intensifiedlanduse；evaluation；XuzhouCity

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第三篇：開發(fā)區(qū)土地集約利用評價研究綜述

沈陽農(nóng)業(yè)大學學士學位論文文獻綜述

開發(fā)區(qū)土地集約利用評價研究綜述

摘要：隨著人地矛盾的加劇，加強土地集約利用是必然趨勢，土地集約利用是側重于從投入和管理提高土地集約利用程度、效率和經(jīng)濟效益的一種開發(fā)經(jīng)營模式。本文在介紹開發(fā)區(qū)土地集約利用的概念和內(nèi)涵的基礎上，重點闡述了其評價研究進展及問題與展望。

關鍵詞：開發(fā)區(qū)；土地集約利用評價；研究進展；問題與展望

1開發(fā)區(qū)土地集約利用內(nèi)涵的界定

18世紀，李嘉圖等古典經(jīng)濟學家在地租理論中首先提出農(nóng)業(yè)土地集約經(jīng)營概念，是指在一定面積的土地上，集中地投入較多的生產(chǎn)資料和活勞動，使用先進的技術和管理方法，以求在較小面積的土地上獲得高額產(chǎn)量和收入的一種農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式[1]。之后,英國經(jīng)濟學家詹姆斯·安德森所創(chuàng)立的級差地租理論已成為土地集約利用的理論基礎。二戰(zhàn)后，迫于城市發(fā)展和經(jīng)濟增長的壓力，一些國家紛紛推動城市土地集約利用的實踐，它們主要通過模型設計、回歸分析等方法定量得出集約利用的結論并取得了很多有益成果(Teye，1988;Milne, 1991;Bro-hman,1996)。

馬克思在《資本論》中指出：“在經(jīng)濟學上,所謂耕作集約化,無非是指資本集中在同一土地上，而不是分散在若干毗連的土地上”，這一論斷是中國學者研究土地集約利用的理論基石。國內(nèi)學者對開發(fā)區(qū)的土地集約研究是新近的事情，隨著對城市土地資源集約利用研究的深入，對開發(fā)區(qū)土地集約利用的認識也逐步明朗化。潘錫輝等人認為，開發(fā)區(qū)土地集約利用是在有限的土地利用總面積和建設用地供應總量上，通過宏觀調(diào)控，科學合理地安排土地資源，優(yōu)化配置土地資源,以堅持節(jié)約用地、高效用地、科學用地、提高土地效益為主旨，最大限度地提高土地利用率和單位面積的土地投入產(chǎn)出率，促進土地作為生產(chǎn)要素的市場、行政的最佳配置，促進經(jīng)濟發(fā)展，走內(nèi)涵式發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展道路，達到社會價值和經(jīng)濟價值的最大化。大多數(shù)學者認為，土地集約經(jīng)營是土地粗放經(jīng)營的對稱[2~5]，開發(fā)區(qū)土地集約利用的核心是經(jīng)濟效益和產(chǎn)業(yè)導向的體現(xiàn)[6~8]。我國學者通過研究探討和實踐驗證,結合開發(fā)區(qū)土地利用的特點、產(chǎn)業(yè)功能定位和土地集約利用研究的起源及發(fā)展，將開發(fā)區(qū)土地集約利用的內(nèi)涵界定為：以有關法規(guī)、政策、規(guī)劃等為導向，通過增加對土地的投入，改善經(jīng)營管理，挖掘土地利用潛力，不斷提高開發(fā)區(qū)土地利用效率和經(jīng)濟效益的一種開發(fā)經(jīng)營模式。

2開發(fā)區(qū)土地集約利用評價研究進展

2.1國外土地集約利用評價相關研究

國外土地集約利用的理論研究最初是從對農(nóng)業(yè)土地集約經(jīng)營的研究開始的。古典經(jīng)濟學家杜爾格(Ann Robert Jaeques Turgot)、安特生(James Anders)、魏斯特(Edward West)和李嘉圖(David Ricardo)等在研究農(nóng)業(yè)地租問題中，發(fā)現(xiàn)并證明了農(nóng)地集約耕作中的報

1酬遞減規(guī)律，并認為集約利用是級差地租產(chǎn)生的原因（王慎剛等，2006）。農(nóng)業(yè)區(qū)位論創(chuàng)始人德國經(jīng)濟學家馮.屠能（J.H.Von Thunen）在其所著的《孤立國》中也闡述了相似的概念，當時土地集約利用的思想是針對某一農(nóng)業(yè)土地利用用途，研究如何通過增加資本與勞動投入，以獲得土地的最高報酬（Erie.FModellingandmonitoringland,1997）。英國經(jīng)濟學家馬爾薩斯和著名劍橋學派的創(chuàng)始人馬歇爾基于土地報酬遞減理論分析，提出土地的合理集約度問題，在理論上完善了土地集約利用理論。馬克思(Karl Marx)在批判和繼承古典經(jīng)濟學地租理論的基礎上，將級差地租分為級差地租I和級差地租Ⅱ，并給集約利用下了明確定義：“在經(jīng)濟學上，所謂耕作集約化，無非是指資本集中在同一土地上，而不是分散在若干毗連的土地上（馬克思，1975）”。馬克思在《資本論》中對于土地集約利用的論述，是中國學者研究土地集約利用的理論基石。中國尖銳的人地矛盾決定了政府、研究機構和公眾對土地集約利用的關注程度。雷利·巴洛維在《土地資源經(jīng)濟學》中指出“農(nóng)業(yè)用地的集約邊際定義為某塊土地在耕種所達到的臨界點，在該點所用的資本和勞動僅能補充長期成本（雷利·巴洛維，1989）。”

國外對土地集約利用控制和評價的研究，一方面是集中在城市土地集約利用評價，另一方面集中于對土地利用強度的研究上。國外關于土地集約利用評價的研究方法主要包括模糊數(shù)學方法、多元統(tǒng)計方法、系統(tǒng)動力學方法等應用數(shù)學方法，研究方法的不斷完善從多方面豐富和推進了中國土地集約利用研究的技術方法；國外先進的經(jīng)驗和技術方法為中國開發(fā)區(qū)土地集約利用定量評價提供有力的技術支撐，極大促進了中國開發(fā)區(qū)土地集約利用的理論研究水平。

2.2 國內(nèi)土地集約利用的相關研究

土地評價是土地利用規(guī)劃和合理利用土地的重手段。從理論角度來說，土地集約利用源自于農(nóng)業(yè)土地利用的研究，同樣，土地集約利用評價實際上也借鑒了農(nóng)業(yè)綜合評價的理論。

開發(fā)區(qū)土地集約利用評價是城市土地集約利用價的重要組成部分，是通過選取評價單元，確立評價標，構建開發(fā)區(qū)土地集約利用評價指標體系，運用數(shù)學型計算潛力分值，從而得到土地集約潛力等級或稱土集約度，最后對評價結果給予簡要分析的過程。主要究內(nèi)容為開發(fā)區(qū)土地開發(fā)和利用強度的合理程度，側重于開發(fā)區(qū)土地利用的挖潛，評價的關鍵是指標體系的具體分別通過20個三級指標描述[9]。2006年國土資源大調(diào)查項目設立了“開發(fā)區(qū)土地約利用潛力評價”子課題，先后選擇了廣州、天津、上重慶、西安、哈爾濱、蘇州、蘭州、杭州、南昌、長春、大廈門、秦皇島14個城市的開發(fā)區(qū)定為該項目的14個點開發(fā)區(qū)，開展了開發(fā)區(qū)土地集約利用評價的內(nèi)容、方法、指標體系構建和技術應用的研究，主要針對開發(fā)區(qū)地集約利用定性分析和定量評價進行。研究建立了土地利用狀況、經(jīng)濟效益、管理績效、土地供應與保障情況評價指標體系，綜合考察和評價了開發(fā)區(qū)土地利用集程度，測算了土地集約利用潛力。

國土資源部發(fā)布的開發(fā)區(qū)評價指標體系(2008)基于試點工作成果，圍繞開發(fā)區(qū)土地

集約利用的內(nèi)涵，形成3個目標、6個子目標的評價指標體系。指標分3個層次，第一層次為目標層，具體涵蓋土地利用狀況、用地效益和管理績效3個方面；第二層次為子目標層,包括土地開發(fā)程度、用地結構狀況、土地利用強度、產(chǎn)業(yè)用地投入產(chǎn)出效益、土地利用監(jiān)管績效、土地供應市場化程度6個方面；第三層次為指標層,包括土地開發(fā)率、土地供應率、土地建成率、工業(yè)用地率、工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強度、土地有償使用率等16項指標。采用多因素綜合評價法，計算開發(fā)區(qū)土地利用集約度分值，對特定時間點的開發(fā)區(qū)土地集約利用狀況進行評價，推算開發(fā)區(qū)用地潛力規(guī)模和尚可供地年數(shù)。

在研究方法上，一般采用定量評價為主，注重定性分析與定量評價相結合，具體運用技術方法包括層次分析法、統(tǒng)計分析法、特爾菲法、經(jīng)濟計量分析方法和區(qū)域對比法等。

從發(fā)展過程來看，我國近年來土地集約利用研究可以劃分為兩個階段。

(1)初期階段。早期集約利用研究是從農(nóng)用地集約利用研究中延伸出的，該時期主要注重于耕地集約經(jīng)營的調(diào)查研究，為其他地區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供范例。

(2)發(fā)展階段。隨著我國土地集約利用特別是城鎮(zhèn)十地集約利用研究的成熟，耕地集約利用研究引入相關理論和方法后也開始得到進一步的發(fā)展。許樹輝[10]于2002年通過碩士論文的形式評價了湖南省瀏陽市耕地集約利川水平，并進一步探討了耕地配置模式。該文標志著我國耕地集約利用研究進入新的研究階段。此后部分學者進一步分析耕地集約利用內(nèi)涵，構建相關評價指標體系，并進行了全國、省、市等層級的實證研究。同時，也有學者分析了新形勢下，當前耕地集約利用存在的問題和對策，個別學者則關注到耕地集約利用對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響和工程技術對耕地集約利用的影響。邵曉梅等

[11]用綜合評價法和人工神經(jīng)網(wǎng)絡方法兩種評價方法、四級評價標準評價了小城鎮(zhèn)的耕地集約利用水平，總結出小區(qū)域耕地集約利用水平分布規(guī)律，體現(xiàn)出城鎮(zhèn)十地集約利用的相關評價方法和思路已經(jīng)成熟地應用在耕地集約利用研究方面。張琳[12]等則進一步的研究了不同經(jīng)濟發(fā)展階段耕地利用集約度的變化規(guī)律和種植結構的變化對耕地利州集約度的影響，促使耕地集約利用研究呈現(xiàn)多元化發(fā)展方向。

從發(fā)展趨勢來看，我國土地集約利用研究尚處于發(fā)展階段，需進一步加大相關研究內(nèi)容。基于國內(nèi)外耕地集約利用及相關內(nèi)容的研究進展，立足于當前我國耕地集約利用的現(xiàn)實，土地集約利用研究將在以下幾個方面有所突破：

(1)在研究視角上，從十地經(jīng)濟學、十地規(guī)劃學、生物學、工程技術學等多學科角度展開綜合研究。

(2)在研究尺度上，將會加強多層次、分區(qū)域，尤其是大區(qū)域的耕地集約利用研究。在當前耕地面積不斷減少的情形下，耕地的集約利用關乎我國的糧食安全。當前耕地集約利用研究體系中已有部分層次的實證研究，但尚不完善，缺少宏觀區(qū)域利微觀區(qū)域的實證研究。

(3)在研究內(nèi)容上，將會加強耕地集約利用評價指標體系、耕地集約利用驅動機制、時空變化規(guī)律、朱來變化趨勢等相關內(nèi)容的研究。

(4)在研究方法上，將會一步強化定量研究，不斷引入現(xiàn)代技術和數(shù)學模型進行深層次評價。耕地集約利用的相關研究尚不成熟，研究方法有待進一步的提升，但相關土地集約利用研究已經(jīng)逐步成熟，因此可以借鑒和發(fā)展其相關的研究方法。同時積極開展基于3S技術，并融合各類數(shù)理模型耕地集約利用評價基礎理論和方法研究。存在問題與展望

3.1存在問題

當前開發(fā)區(qū)土地集約利用評價研究存在的主要問題有：①對開發(fā)區(qū)土地集約利用理論沒有突破,沒有形成完整的評價理論體系；②忽視開發(fā)區(qū)土地利用特點，沒有從開發(fā)區(qū)土地利用的本質特征上進行深層次的挖掘，將其等同于一般城市建設用地來研究；③由于不同的學者和機構對開發(fā)區(qū)土地集約利用的內(nèi)涵和目標理解存在差異，選取評價指標的出發(fā)點和角度不同，尚未形成1套適用范圍廣、得到廣泛認可的、操作簡單的評價指標體系，所得到的評價結果不具可比性；④由于不同類型開發(fā)區(qū)功能、產(chǎn)業(yè)、區(qū)位稟賦的差異性，理想值的確定難度很大。由于缺乏科學、合理的指標理論值，使評價結果僅具有地區(qū)意義；⑤對開發(fā)區(qū)土地集約利用影響因素研究不夠深入，尤其是多因素綜合影響的研究；⑥開發(fā)區(qū)集約利用的經(jīng)濟影響研究多，社會、環(huán)境影響研究少。⑦現(xiàn)有評價方法都是靜態(tài)評價，缺少對開發(fā)區(qū)土地集約利用時空變化趨勢的分析研究；⑧集約利用潛力研究與開發(fā)區(qū)發(fā)展的階段性結合不夠，未能體現(xiàn)潛力對經(jīng)濟、社會發(fā)展的彈性特征；⑨評價方法以傳統(tǒng)方法為主導，遙感、信息系統(tǒng)等新技術、新方法在評價中的應用有待深化。

3.2 研究展望

開發(fā)區(qū)在我國快速城市化、工業(yè)化的發(fā)展時期還將繼續(xù)發(fā)揮重要作用，提高其土地集約利用水平對落實我國耕地保護基本國策，實現(xiàn)兩個根本性轉變具有重大意義。因此，應繼續(xù)加強開發(fā)區(qū)土地集約利用研究，滿足國家對開發(fā)區(qū)土地分級、分類、分期管理的實際需要，并將提升開發(fā)區(qū)土地集約利用作為改善城市土地利用結構、優(yōu)化土地利用布局、完善城市功能、促進城市化進程、保護環(huán)境、緩解社會矛盾的重要手段。

加強以下方面的研究：①完善開發(fā)區(qū)土地集約利用的理論體系。在充分分析開發(fā)區(qū)土地利用特點基礎上，借鑒、吸納相關研究特別是城市土地集約利用方面的成果，構建開發(fā)區(qū)土地集約利用的框架，豐富內(nèi)涵，推進開發(fā)區(qū)土地集約利用評價研究的深度和廣度；②加強開發(fā)區(qū)土地集約利用評價方法研究。不僅要完善目前定性和定量相結合的方法，而且要積極開展基于GIS技術、系統(tǒng)動力學模型、人工神經(jīng)網(wǎng)絡、模糊評價法、熵值法、DEA等現(xiàn)代方法、模型和技術的融合和應用研究，建立開發(fā)區(qū)土地集約利用評價信息系統(tǒng)；③完善開發(fā)區(qū)土地集約利用評價指標體系。可將指標體系分為靜態(tài)指標與動態(tài)指標2大類。對于同一類型、同一層次的開發(fā)區(qū)應該有類似的指標體系，但不同地

域由于社會經(jīng)濟條件差異，不必完全一致；④建立合理的評價標準，以便進行開發(fā)區(qū)土地集約利用水平的時空對比；⑤加強對評價成果的應用。應加強評價成果在管理措施及政策框架之中的應用，促進區(qū)域土地資源合理配置，提高綜合利用水平，實現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用。

參考文獻

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第四篇：開發(fā)區(qū)土地集約利用評價報告

開發(fā)區(qū)土地集約利用

評價工作報告

一、項目基本情況介紹

開發(fā)區(qū)土地集約利用評價工作源于國土資源大調(diào)查，是“城市土地集約利用潛力評價“項目的重要組成部分。根據(jù)建設節(jié)約型社會的需要，著力改變開發(fā)區(qū)外延擴張、用地粗放的局面，建立集約高效的開發(fā)區(qū)用地模式。對于控制開發(fā)區(qū)盲目擴張，促進開發(fā)區(qū)低效用地挖潛，提高開發(fā)區(qū)用地管理水平，建立健全開發(fā)區(qū)土地節(jié)約集約利用考核制度與長效機制，增強土地參加宏觀調(diào)控，構建節(jié)約型社會具有重要意義。

工作重點為三部分：開發(fā)區(qū)土地利用狀況調(diào)查、開發(fā)區(qū)土地集約利用程度評價、開發(fā)區(qū)土地集約利用潛力測算

二、此次工作的重要性及意義

1、必須做

①國務院的要求：根據(jù)國務院辦公廳2008年1月7日下發(fā)的《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》和2008年7月7日下發(fā)的《國土資源部關于開展開發(fā)區(qū)土地集約利用評價工作的通知》的要求。

②省國土資源廳要求：該項工作與下一城市批次用地指標直接掛鉤

2、應該做

①國家集約節(jié)約利用土地，提高土地效能的要求 ②土地參與宏觀調(diào)控要求的區(qū)域土地政策調(diào)整。

③作為今后開發(fā)區(qū)和高薪區(qū)擴區(qū)、升級審核、動態(tài)監(jiān)控及有關政策制定提供依據(jù)。

3、值得做

①作為今后土地管理的主線，代表未來、方向和基礎。

※正規(guī)化、制度化、信息化

②內(nèi)部工作管理流程再設計，代表效率和效益。※摸清底數(shù)、從打基礎、提供依據(jù)

三、集約利用評價工作的特征

1、綜合性的工作

※多部門、多指標、多手段

2、整合性的工作

※多部門數(shù)據(jù)整合3、評價性的工作

※定性和定量的分析、多個部門管理成果診

斷性的說明

四、開展工作的組織基礎

1、認清工作主體：各級開發(fā)區(qū)、高薪區(qū)所在管理委員會（即政府）為該項工作責任主體，土地行政主管部門為承辦單位。

2、經(jīng)費問題：經(jīng)費承擔單位為各開發(fā)區(qū)、高薪區(qū)所在管

理委員會，（來源于政府土地出讓金收益）。

3、作業(yè)隊伍：由市局、分局、區(qū)政府協(xié)調(diào)確定

4、成立一個工作小組：根據(jù)該項工作的重要性，及性質要求必須成立一各工作協(xié)調(diào)小組，由管委會主任任組長，各參與單位（由中介機構對該項工作評價、預算后列出名單）局長任組員，并且確定工作聯(lián)系人（要求各單位領導當面授權業(yè)務骨干為工作聯(lián)系人，以確保工作落到實處）。

五、重點、困難、差距、1、重點：領導重視

爭取市里、區(qū)里領導的重視至關重要，是此項工作開展的保障、基礎。由于該工作是一項綜合性、整合性，多部門參與協(xié)調(diào)的項目，并且為各部門日常工作以外，額外的、階段性的工作，沒有領導的行政干預、行政命令，只靠部門間溝通將極難開展。

2、困難和差距 ①積極性、動力性不足：此項評價工作作為我們高新區(qū)所在政府是一項“先人栽樹后人乘涼的”的工作，而比如大連金州開發(fā)區(qū)作為全國試點單位之所以搞有聲有色，也因為本身發(fā)展需要擴區(qū)，（由原來批準的20平方公里發(fā)展到現(xiàn)在的60平方公里，由生產(chǎn)要素擴張發(fā)展到產(chǎn)業(yè)集群化），本身政府就想尋求一個機會擴區(qū)，正好借此東風，可謂多贏。所以政府非常重視，下大力氣，才有現(xiàn)在的成果。反觀錦州高

薪區(qū)，由于經(jīng)濟發(fā)展的落后，地域等原因，已經(jīng)很大程度上失去高新區(qū)自身的功能。（“已經(jīng)變成城區(qū)的一部分”謝廳長點名）完善自身已經(jīng)很困難，更談不上擴區(qū)、升級了。②經(jīng)濟、地域、制度、規(guī)范化發(fā)展水平與大連等發(fā)達地區(qū)有不可比擬的差距:大連開發(fā)區(qū)管理能力、基礎條件、規(guī)范化、制度化、信息化水平相當高，無法比較。③經(jīng)費保障不足，大連作為經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，政府財政資金保障充足、有力。④土地公關能力:

A大連房產(chǎn)部門歸屬于土地部門。

B專門派人在國土資源部掛職、蹲點，聘請北大教授。C作為承辦單位利用處長：“黃文東”原為規(guī)劃處長。

綜合以上情況，錦州高新區(qū)開展此相工作困難重重，無論人力、物力、財力、政策、組織、制度保障都有不可比擬的差距。

六、建議

1、錦州市國土資源局、最好是市政府對此評價工作形成正式文件部署。

二〇〇八年九月二十日

第五篇：土地節(jié)約、集約利用研究

土地節(jié)約、集約利用的重要性

河口區(qū)正出在加快推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化的發(fā)展階段，需要新增大量建設用地，而人多地少的國情卻不允許過多的占用耕地。因此，必須把節(jié)約土地放在重要位置，提高現(xiàn)有土地利用率，以節(jié)約和集約利用土地來保障發(fā)展。

1、土地節(jié)約、集約利用有利于耕地保護

土地是人類賴以生存和發(fā)展的基礎,土地資源的稀缺性是人們集約利用土地的直接動力。

城市建設和保護耕地既有矛盾又互相支持,城市發(fā)展必然要占用一定數(shù)量的耕地,耕地又是人口生存的基本保證,是確保城市化持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的前提條件。建國以來,由于種種原因,我國城市土地利用基本上屬于粗放型的利用模式,其主要表現(xiàn)為:受傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制的影響,城市土地開發(fā)管理機制往往是重新區(qū)開發(fā),輕舊城存量土地挖潛改造,造成建成區(qū)擴展速度越來越快。尤其是90年代初掀起的“房地產(chǎn)熱”和“開發(fā)區(qū)熱”,造成土地資源的巨大閑置和浪費。城市之間普遍存在著爭項目,爭投資,重復建設等現(xiàn)象,也是造成土地使用效率不高的原因。由于城市建設占用的土地60%以上來自于耕地,尤其是交通方便、長期投入積累較多的高質量耕地,因此,對耕地總體生產(chǎn)力水平的影響是相當顯著的。由此可見,深入研究和挖掘現(xiàn)有存量土地的利用潛力,可以節(jié)約用地,有效地減少城市發(fā)展過程中對耕地的占用,對于實現(xiàn)社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標具有重大的戰(zhàn)略意義。

2、土地節(jié)約、集約利用有。

因素。通過合理的布局，互為補合的整體優(yōu)勢，使土地資源的拓展、用地潛力的挖掘、可持續(xù)發(fā)展的土地配置，構成一個土地利用提升的運作體系。“土地潛力的評價”正是土地作為中的一項重要舉措，其再生資源主要表現(xiàn)有：規(guī)劃科學性的體現(xiàn)和集約化功能的展示。

6、土地節(jié)約、集約利用促進經(jīng)濟建設與土地市場的內(nèi)在關系發(fā)展

隨著經(jīng)濟建設的發(fā)展，人們對土地利用的要求越來越高，土地品位拉動了土地價值的提升，突出了“土地經(jīng)濟評價”的重要問題，由此助動了土地市場的運作。土地資源在分級、類型、結構和用途方面，往往構成了土地品位的綜合指數(shù)，優(yōu)質的環(huán)境帶來了土地價值的再生、升級。

(１)產(chǎn)業(yè)結構。對土地的使用走向優(yōu)化聚合，以帶動園區(qū)建設的土地效能，其選址要素對生態(tài)環(huán)境、環(huán)保素質等的客觀要求，提出更為長遠的施展謀略，土地作為首當要素。

(２)品位助動。有品牌就有品位，土地利用從經(jīng)濟價值進行綜合性的分析，以產(chǎn)業(yè)化帶動經(jīng)濟發(fā)展，土地品位拉動了土地經(jīng)濟價值的提升，在使用上盡顯所能，從根本上把生態(tài)環(huán)保的內(nèi)容融合于經(jīng)濟建設中去，營造高科技含量、具有創(chuàng)新機制特色的土地作為。

(３)功能構建。從初級的土地優(yōu)化配置，到全方位的“一盤棋”作為，土地利用大大地提升了功能配置的優(yōu)化，不重復建設，使資源共享、功能互補更趨向于條理化。順應城市總體規(guī)劃的調(diào)整目標，有助于土地節(jié)約集約化利用，有助于土地利用率的提高，提升土地的經(jīng)濟價值。

土地經(jīng)濟建立在合理的土地功能配置與和諧的環(huán)保生態(tài)環(huán)境，以政府的宏觀調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結合的土地優(yōu)化配置原則，有效抑制了因盲目性、隨意性而造成作為失當?shù)呢撁娆F(xiàn)象，促進土地市場的健康發(fā)展，從而有利于整體綜合競爭力的提升。

7、土地節(jié)約集約化利用，融合經(jīng)濟建設與土地管理關系的科學性。

土地資源并非全部土地，但可以預言，當經(jīng)濟技術發(fā)展到一定水平的時候，人類的文明意識必將大規(guī)模開發(fā)利用目前不能利用的土地，改造自然，開源創(chuàng)新，那么它們又將會成為土地的資源效益。實施節(jié)約集約化用地，營造經(jīng)濟建設土地管理為關聯(lián)的“金土工程”，融合兩者相輔相成的科學性。例如：填海造地，可以延伸土地的再生；改造江河兩岸，能夠培植新增用地；封溝、涌、渠為路，構建用地多元化；置業(yè)高層建筑，拓展用地多功能；立體交叉、復式利用，開辟用地科學含量新領域。以此引導社會形成節(jié)約和珍惜利用土地的氣氛，實現(xiàn)土地利用方式的根本性轉變，造就土地資源的開發(fā)和利用的新途徑。

提高河口區(qū)節(jié)約、集約利用的措施

1、提高土地利用效率

1.1提高土地利用強度和投資強度。

凡是土地利用強度和建筑面積率未達到國家規(guī)定標準的，今后不得供地。充分利用舊廠區(qū)，既節(jié)約了用地，又節(jié)省了企業(yè)因征地而需要的大量資金，使老企業(yè)在調(diào)整改造中重新煥發(fā)了青春。集約用地就要集中用地。這樣既可以節(jié)約大量的農(nóng)用地，又便于配套設施建設，克服了以往工業(yè)項目見縫插針的做法，改變了項目星羅棋布的混亂局面。

1.2堅持建設項目用地指標“雙控”制度。

（1）嚴格執(zhí)行省“雙控”規(guī)定，投資強度系數(shù)在省規(guī)定的基礎上上浮0.2，同時適當提高工業(yè)用地容積率。為鼓勵發(fā)展符合國家產(chǎn)業(yè)政策的高新技術項目，經(jīng)汁劃、國土、規(guī)劃、經(jīng)濟、科技等部門聯(lián)合審定后，優(yōu)先供地，同時對早期投入雖低，但產(chǎn)出高的高新技術項目，可要求其在一定期限內(nèi)達到投資強度。

（2）嚴格控制用地單位內(nèi)部的行政辦公等輔助設施用地面積。

（3）認真執(zhí)行建設項目用地預審制度，強化建設用地審批管理，嚴格按土地出讓合同規(guī)定實施違約責任追究制度。

1.3集聚利用土地資源。工業(yè)建設項目原則上向開發(fā)區(qū)(園區(qū))集中，從嚴控制開發(fā)區(qū)（園區(qū)）以外的項目供地。

對投資額小于一定數(shù)額的工業(yè)項目(經(jīng)有關部門認定的高新技術項目，按上款的規(guī)定執(zhí)行)，原則上不單獨供地，可采取租賃土地使用權或租賃標準廠房的形式獲得生產(chǎn)經(jīng)營場所。有條件的地方，可以利用農(nóng)村集體經(jīng)濟組織發(fā)展留用地指標在園區(qū)內(nèi)按規(guī)劃建設標準廠房出租給企業(yè)使用。

1.4努力提高土地容積率。

對適合于多層廠房的生產(chǎn)行業(yè)，必須推行多層標準廠房。嚴格控制單層廠房建設，確需建設單層廠房的，必須經(jīng)計劃、國土、規(guī)劃、經(jīng)濟等部門審定。企業(yè)技改項目應先利用現(xiàn)有廠房、土地，內(nèi)部挖潛，提高容積率。

2、加大土地收儲力度，多種路徑激活閑置地

隨著開發(fā)熱潮的減退，遺留下大量“閑置”土地和“半截子工程”。在消化處理這類土地時，對逾期不開發(fā)建設、長期閑置的土地，能無償收回的無償收回，能有償收購的有償收購，對歷史遺留的部分“半截子工程”鼓勵開發(fā)商重新啟動進行續(xù)建，同意其繼續(xù)延用原承諾的用地方式，集中這部分資源重新整合，充分發(fā)揮其效益。