第一篇：2012開發區集約利用匯報材料

泗陽經濟開發區集約利用評價成果更新工作情況報告

一、組織領導與工作進展情況

江蘇泗陽經濟開發區管理委員會根據江蘇省國土資源廳工作部署，成立了此次開發區集約利用評價工作領導小組，主要負責部門協調、經費落實、工作指導和重大問題決策。工作組主要由泗陽縣國土資源局及江蘇泗陽經濟開發區規劃、經濟等相關部門工作員組成。

本次開發區土地集約利用評價工作時間緊、任務重，需委托技術協作單位共同完成。江蘇泗陽經濟開發區管理委員會通過對省廳確定的12家中標單位主要土地評估機構的技術實力、資信情況進行比較

和研究，確定江蘇蘇信房地產評估咨詢有限公司作為技術協作單位，組成技術小組。蘇信公司主要負責開發區基礎數據采集、土地集約利用程度評價、土地集約利用潛力測算、評價報告及成果圖件編制、基礎資料匯編與數據庫建設等方面的技術支撐工作。技術小組成員見表2：

根據省廳統一工作部署，截止到目前泗陽經濟開發區土地集約利用評價工作進展情況如下：通過外業調查工作，工作組收集了有關評價工作的相關資料和圖件。通過對調查采集的數據，有針對性地進行

匯總、整理分析和校核，目前，已經完成了評價范圍內地塊數據調整與更新，指標數據已經測算，現已反饋至開發區，等待反饋信息；初步完成成果圖件繪制，成果報告正在撰寫中。

二、評價工作技術要點

根據《中國開發區四至范圍公告目錄》（國土資源部2006年第29號公告），江蘇泗陽經濟開發區審批四至范圍是東至陳大元村，南至徐淮公路，西至泗塘河、丁家溝村，北至劉圩村、北京東路、陳大元村。根據我局提供的勘測落界拐點坐標，本次評價工作與依法審批的開發區四至范圍一致。在建設范圍劃定方面參照以下原則：（1）建設范圍面積不小于國家審批范圍面積；（2）建設范圍不應突破開發區總體規劃確定的建設范圍；（3）建設范圍原則上應與審批范圍相接或毗鄰；（4）建設范圍應位于開發區實際已完成“三通一平”的區域內。根據上述原則劃分，經泗陽縣國土資源局與開發區管委會核實，確定此次評價工作建設范圍總面積，比對《泗陽縣土地利用總體規劃（2006-2020年）》、和《泗陽經濟開發區總體規劃》，泗陽開發區建設范圍內符合所在區域的土地利用總體規劃和城市規劃，不涉及占用基本農田。

本次泗陽經濟開發區土地集約利用評價工作以2009年度土地集約利用評價成果中的原工作底圖為基礎底圖，對照最新土地利用現狀變更調查圖和城市規劃圖等相關地圖要素，勾繪建設范圍界限，形成了此次評價工作底圖。

根據最新《開發區土地集約利用評價規程》，工作組主要通過發

放調查表格、實地探勘等形式調查開發區評價范圍內的典型工業企業，并通過經濟統計部門調查了開發區規模以上企業的經濟數據。對于宗地被開發區邊界切割的情況，根據宗地被切割的數據處理原則與方法對數據進行剝離。

二〇一二年五月三十日

第二篇：開發區土地集約利用研究

摘要：在__市金山橋、銅山、新沂、邳州開發區各行業的土地利用調查數據的基礎上，選取相應的評價指標體系，運用層次分析法求得權重構建模型，分析__市開發區土地集約利用的總體情況根據定量化結果和實際情況，提出__市開發區科學合理利用土地的途徑和措施。

關鍵詞：開發區；土地集約利用；

開發區是一種特殊的經濟區，可以帶動本

地區及國家的經濟發展。世界上建立各種類型的“開發區”已有上百年的歷史，我國開發區創辦時間雖然不長，但取得了舉世矚目的成績，使我國成為繼美國之后的世界第二外資利用大國，開發區已成為我國經濟和社會發展新的增長點【I】。

__市位于蘇、魯、豫、皖四省交界處，沿海開放地帶與亞歐大陸橋和環渤海經濟區與長江三角洲經濟區的結合部，東襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齊魯，素有“五省通衢”之稱。因此，分析__市開發區土地集約利用狀況，對促進東隴海產業帶以及整個淮海經濟開發區土地集約利用都具有一定的現實意義襲裴州吳市群開’謄磊君例

一、開發區土地利用概況

隨著改革開放的深化和__經濟的進一步發展，__的開發區從無到有、由少變多、由弱變強。到目前為止，__市經省政府批準共設立了8個經濟開發區，并從單一的經濟技術

開發區發展到外向型農業綜合開發區等各種類型的開發區并存的局面。

經營活力充足、產業特色鮮明的開發區和工業集中區，壯大了第二產業，改變了過去以第一產業為龍頭的畸形國民經濟結構，帶動了農民向縣城和小城鎮流動和集中，同時又為第三產業的發展奠定了基礎。僅2004年，金山橋、銅山、新沂三個開發區就實現GDP35．5437億元，工業增加值29．7536億元，財政收入4．609億元，實現利稅17．1147億元。

“十五”以來__市的經濟開發區，在加速發展的同時，土地利用的面積也大大擴展，截止2003年底，__市開發區的占地面積為6985．23lhm，其中金山橋經濟開發區，實際用地面積達到2590hm，遠遠超過其他開發區627．89hm的平均用地面積。從用地的情況來看，73％的符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，27％的不符合土地利用總體規劃但符合城市總體規劃。說明__市開發區的用地基本符合法律規定，27％不符合主要是由于兩規劃本身的銜接所致(表1)。

表1__市各開發區占地基本概況

資源調查與評價

注：I開發區規劃用地既符合土地利用總體規劃，又符合城市總體規劃部分的面積(hm)；

Ⅱ開發區規劃用地不符合土地利用總體規劃，符合城市總體規劃部分的面積(hm)：

Ⅲ開發區規劃用地既不符合土地利用總體規劃，又不符合城市總體規劃部分的面積(hm)。

二、土地集約利用情況分析

通過開發區工業企業土地集約利用的調查和研

究，建立起開發區集約利用量化管理指標，對不同行

業土地集約利用度有定量化的認識。在指導開發區

產業布局時，可以根據這個標準，實行高科技、低能

耗、低污染企業優先進區的政策，對申請人園的用地

企業綜合考慮將企業用地數量與企業投資密度、科

技含量、土地產出率掛鉤，吸引占地少、技術含量高、產值及附加值高的企業，最大限度地提高單位面積的利用率。

(一)土地集約利用評價方法

以__金山橋、銅山、新沂和邳州四個有代表

性的經濟開發區為例，分析開發區土地利用的總體

情況，并按照最新的國民經濟行業分類(GB／T

4754—2002)按30個類型確定控制指標。根據開發

區的實際情況，在分析確定開發區發展趨勢如開發

區適度規模的基礎上，從土地利用程度、土地投入

程度、土地產出效率三個方面進行分析，選擇適合于開發區的指標，運用容積率、單位面積職工人數、行政辦公及生活服務設施用地比重、綠化率、投資

強度、地均產值、地均利稅來衡量利用程度。然后運

用層次分析法(AHP法)，賦予權重來衡量土地集

約利用度，最終實現對土地集約利用的定量評價

(表2)。

表2開發區土地集約利用度評價指標體系[2--3]

(二)土地集約利用評價

1．評價模型。通過調查__市4個開發區內

各行業的生產經營和土地利用狀況，匯總各行業

數據，利用層次分析法對7個土地集約利用的控

制指標(容積率、行政辦公及生活服務設施用地比

重、綠化率、投資強度、地均產值、地均利稅)確定

其權重，通過模型定量出其土地利用集約度。其模

型為：

ECL。=ΣUi~Wf

式中：ECL。為土地集約利用程度綜合指數；U。為某

一評價項目數值；Wi為該評價項目權重。其中：

Ui=ΣviXW

式中：為某

一評價指標值；為該評價指標權重【3J。

2．數據的處理。__市是以工業為主的城市，截止2004年底，僅金山橋、銅山、邳州、新沂4個開

___

國士謗活科叢管理

發區擁有工業企業1433家，工業項目占開發區總

建設項目的71．1％，工業項目完成投資額占總投

資額的73％，根據模型可計算出各

行業土地利用

集約度(表3)。

表3金山橋、銅山、新沂、邳州經濟開發區土地集約利用程度綜合指數【】

行業名稱

金山橋銅山

土地利用集約度

新沂邳州

農副食品加工業

食品制造業

飲料制造業

紡織業

紡織服裝鞋帽制造業

皮革，毛皮，羽絨及其制品業

木材加工及竹，藤，棕，草制品業

家具制造業

造紙及紙制品業

印刷業，記錄媒介的復制

文教體育用品制造業

化學原料及化學制品制造業

醫藥制造業

橡膠制品業

塑料制品業

非金屬礦物制品業

有色金屬冶煉及壓延加工業

金屬制品業

通用設備制造業

專用設備制造業

交通運輸設備制造業

電氣機械及器材制造業

通信設備、計算機及其他電子設備制造業

儀器儀表及文化，辦公用機械制造業

工藝品及其他制造業

廢棄資源和廢舊材料回收加工業

0．37

0．3

40-3

5O．4

20-38

(三)評價結果分析

從表3中可看出，__市開發區總體土地利

用集約度都處于相對較低的水平，綜合指數值大

部分在0．3～0．5之間。這主要是由于開發區中機

械產業擁有比例較大，僅金山橋開發區機械行業

就占到76％。這些工業企業主要受計劃經濟體制的制約及國有土地無償劃撥制度的影響，工業廠

區占地面積較大，土地利用率低。另一方面由于

機械等大型設備或精度方面對廠房和場地有特殊

要求，只能建設單層廠房并要求一定數量的退

場，其建筑容積率偏低，總的來說用地效益不高。

但是由于機械是開發區主導產業，因此政府應該

采取措施制定合理的政策來發展這個產業。對于

大型機械產業，由于上交利稅較高，地方政府有

利可圖，在未來相當長的時間里，政府可能促使

更多機械產業的引進，所以應提高機械產業內部

土地利用率，爭取達到雙贏——政府獲利和土地

更高效利用。

從各行業情況來說，由于各個行業集約度相差

較大，內部可供挖潛的大小和方向也不同。在這

31個行業中，農副食品加工業、木材加工及竹、藤、棕、草制品業、醫藥制造業、食品制造業、通信設備、計

數一

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___

算機及其他電子設備制造業是土地集約利用綜合指數值位于前5名的行業；利用集約度最低的為電

氣機械及器材制造業，僅為0．32，大大低于其他行

業土地利用集約度。因此__市未來一段時間的產

業導向是：①加快工業區基礎設施與投資環境建

設，加大投資力度，擴大招商引資和生產規模，大力

發展電子及相關高技術密集型產業，食品、服裝、皮

革、金屬也應該適當加以發展；②抬高門檻，控制

新的紙制品、皮革、毛皮、羽絨及其制品業生產企業

進區，對于已經在區內的企業要嚴防其大面積擴

張，堅決少批地。另外加快舊城改造進程，搬遷污染

工業，合理安排中心城區老工業用地的土地用途置

換，發揮土地集約利用潛力；③機械生產要注意其

企業的土地利用狀況，少批地，改變企業經營方式，促使其內部挖潛，由粗放型向集約型轉變，合理調

整用地結構與緊湊布局，提高現有土地利用率。另

外要優化其內部結構，以大型骨干企業配置為中

心，發展橫向綜合開發的企業群，形成規模效應，以

提高工業容積率與集聚度。

從4個開發區總體情況來看(表4)，平均集約

用地指數最高的金山橋開發區為0．46；銅山為

0．44；邳州為0．40；新沂最低為0．37。這主要是因為

金山橋和銅山經濟開發區成立時間早，而且距__

市主城區近，工業區已具備相當的集聚規模，加之

土地投入力度大，內外交通便利、基礎設施配套良

好，因而土地集約利用程度相對高。邳州和新沂兩

個開發區相比之下各方面均不及金山橋和銅山，所

以平均集約用地指數略差。

表4四個開發區平均集約用地指數

三、科學利用土地的途徑和措施

(一)加強項目的審核力度

從目前__市開發區的情況看，已經進園和

即將進園的項目中，民營小企業、傳統加工業、勞

資源調查與評價

動密集型企業較多，實力較弱，但掌握市場的能力

較強，發展勢頭較好，招商的難度相對較小，管理

也較容易，這主要得利于蘇南的產業轉移。據江蘇

省蘇北辦的統計數字顯示，僅2004年，蘇南地區

向蘇北地區提供幫扶資金達1．14億元，同時，通過

產業轉移，蘇北地區從蘇南實際引資30．8億元[5】。

因此__市應該抓住機遇，加快吸引蘇南民營資

本的投資。

__市開發區里外資企業、國內大型企業、高

科技企業數量少，這是由于限制因素多，致使招商

難度大、周期長，其真實的投資意向及誠意和投資

規模也不易把握。如金山橋的臺灣大東鋼鐵、泉山

區的觀音藥谷、礦大科技園等項目幾年來“只聞樓

梯響，不見人下來”，其實際投入資金微乎其微，有

些項目似有圈地及“釣魚”之嫌。因此，今后應該加

強對項目的審核力度，加速吸引蘇南產業轉移，對

一些沒有真實投資意向的項目堅決取締，防止國

有資產流失。

(二)培植合理的產業結構

根據各行業土地集約利用綜合指數值的大小

和資源消耗情況，進行產業調整，制定鼓勵和抑制

有關產業發展的政策。具體根據不同產業項目性質

采取差別供地政策來促進土地集約利用和產業層

次的提升。另外，要因地制宜，在體現集約用地管理的同時，充分考慮不同地區、不同行業工業建設項

目用地的實際情況，在制定投資強度、容積率等具

體控制指標時分類控制，不搞“一刀切”。

__市經濟技術開發區現時鼓勵發展的產業

主要是一些符合環保要求、具有較高技術含量的各

類傳統型產業，同時還有一些新型產業如計算機及

其相關產品和電子元器件產業，包括半導體、微電

子、光電子、軟件、網絡、汽車電子產業及通信器材；

汽車零部件為主的機械產業，機電一體化、節能環保

設備、大型模具、模架及其延伸產業；生物科技、生命

科學、生物制藥；輕工、紡織、特色食品等。現時政府

鼓勵發展的產業如電子、計算機、生物科技、食品、服

裝等均是土地集約利用程度相對較高的產業，在以

后的發展中應繼續加以引導，實行更優惠的政策吸

引以上產業，形成開發區特有的產業集聚群。

___

回土碴活科磕笤理

(三)提高工業用地的集約化程度

努力提高單位面積工業用地的投人和產出水

平，實現土地集約化利用。加強對工業用地集約化

水平的追蹤調查和考評獎懲工作。

在可行性研究或初設階段，嚴格審查工業項

目用地的效率、定額和用途。按照產業政策、投資

額、投資密度、單位面積的銷售收入和稅收、從業人

員數量及用地定額標準合理確定供地量，并按照合同投資進度供地。對未按進度完成投資的，要依法

或按合同收回土地。提倡有條件的園區建設多層標

準廠房，鼓勵中小型項目進標準廠房。

(四)控制土地供應總量。轉變供地方式

控制土地供應總量，在存量土地未充分利用之

前，絕不新征新占用地。在引進項目時，加強對用地

項目的審批、審核。確定項目用地規模時，可以聘請

相關專家，根據項目的性質、規模、投資量的大小、土地產出率等各項指標，綜合確定項目用地規模。

用地項目選址時，應正確處理好項目用地需要與嚴

格執行規劃的矛盾。各開發區可根據自身發展的實

際需要，依據開發區建設規劃和土地利用總體規

劃，每季度申請周轉用地指標，經市國土部門批準

后，按進入園區項目的用地定額標準先行供給項目

單位使用，以保證進入園區項目可以隨用隨供、邊

批邊用，縮短用地審批周期。

與此同時，還必須根據項目的不同情況及客商的不同需求，靈活轉變供地方式，可采取在開發區建

好標準廠房，提供企業使用；將開發區土地出租給企

業，由企業自建廠房，滿足其生產的需要；或者請投

資商根據他們的需要參與設計、建設，投資商提出建

筑設計要求，開發區負責設計、施工、監理。從而較好

地避免樓房和土地閑置問題。

(五)改善區內投資環境

一切為企業的發展服務，改善區內投資環境，增強客商的投資信心，應是開發區建設的基本思

路。今后的開發區建設應逐步改變招商引資的思

路，應主要依靠完善的法律法規體系，高水平的辦

事效率，優質的服務，不斷增加開發區的吸引力和

競爭力，而不是主要依靠優惠政策招商引資。在建

立和完善支持開發區發展的各類支撐服務機構的同時，還應建立與開發區相關的服務配套企業，如

信息服務、物業管理服務、社區生活服務、環境美

化服務等企業，使開發區的服務設施軟環境與基

礎設施的硬環境相益得彰，充分發揮土地的增值

效益和增值潛力。

參考文獻：

[1]李紅．我國開發區布局及土地利用現狀分析與研究[J]．中

國土地科學，1998，(5)．

[2]申杜平，嚴政，歐陽安蛟．浙江工業用地集約利用控制指標

研究[J]．中國土地，2003，(10)．

[3]甄江紅，成舜，等．包頭市工業用地土地集約利用潛力評價

初步研究[J]．經濟地理，2001，(2)．

[4]國家統計局．國民經濟行業分類(GB／T4754—2002)[S]．

[5]蘇蓓辦，王曉映．政府和市場結合蘇南蘇北從單向幫扶到

互補雙贏[DB／OL]．新華報業網，http：／／www.tmdps.cn／xinwenzhongxin／2005—03／14／content

_

3868711．htm

AStudyofIntensifiedLandUseofDevelopmentZonesinXuzhou

CHENCheng．WUQunWANGNan-jun

(CollegeofPublicManagement，NanjingAgriculturalUniversity，Nanjing，210095，China)

Abstract：BasedonthelandusedataofdevelopmentzonesinXuzhouCity，thispapermainlydiscussestheevaluationoftheinten。

sifiedlanduseofdeveloDmentzones．Theevaluationindictorsareselected，theevaluationmodelissetup，andtheindictorweights

areestablishedbvAHPanalysismethod．Accordingtotheresultofintensifiedlanduseevaluationandthepracticalsituation，the

paperpresentstheapproachesandmeasuresofintensifiedlanduseindevelopmentzones．

Keywords：developmentzone；intensifiedlanduse；evaluation；XuzhouCity

___

第三篇：開發區土地集約利用評價報告

開發區土地集約利用

評價工作報告

一、項目基本情況介紹

開發區土地集約利用評價工作源于國土資源大調查，是“城市土地集約利用潛力評價“項目的重要組成部分。根據建設節約型社會的需要，著力改變開發區外延擴張、用地粗放的局面，建立集約高效的開發區用地模式。對于控制開發區盲目擴張，促進開發區低效用地挖潛，提高開發區用地管理水平，建立健全開發區土地節約集約利用考核制度與長效機制，增強土地參加宏觀調控，構建節約型社會具有重要意義。

工作重點為三部分：開發區土地利用狀況調查、開發區土地集約利用程度評價、開發區土地集約利用潛力測算

二、此次工作的重要性及意義

1、必須做

①國務院的要求：根據國務院辦公廳2008年1月7日下發的《國務院關于促進節約集約用地的通知》和2008年7月7日下發的《國土資源部關于開展開發區土地集約利用評價工作的通知》的要求。

②省國土資源廳要求：該項工作與下一城市批次用地指標直接掛鉤

2、應該做

①國家集約節約利用土地，提高土地效能的要求 ②土地參與宏觀調控要求的區域土地政策調整。

③作為今后開發區和高薪區擴區、升級審核、動態監控及有關政策制定提供依據。

3、值得做

①作為今后土地管理的主線，代表未來、方向和基礎。

※正規化、制度化、信息化

②內部工作管理流程再設計，代表效率和效益。※摸清底數、從打基礎、提供依據

三、集約利用評價工作的特征

1、綜合性的工作

※多部門、多指標、多手段

2、整合性的工作

※多部門數據整合3、評價性的工作

※定性和定量的分析、多個部門管理成果診

斷性的說明

四、開展工作的組織基礎

1、認清工作主體：各級開發區、高薪區所在管理委員會（即政府）為該項工作責任主體，土地行政主管部門為承辦單位。

2、經費問題：經費承擔單位為各開發區、高薪區所在管

理委員會，（來源于政府土地出讓金收益）。

3、作業隊伍：由市局、分局、區政府協調確定

4、成立一個工作小組：根據該項工作的重要性，及性質要求必須成立一各工作協調小組，由管委會主任任組長，各參與單位（由中介機構對該項工作評價、預算后列出名單）局長任組員，并且確定工作聯系人（要求各單位領導當面授權業務骨干為工作聯系人，以確保工作落到實處）。

五、重點、困難、差距、1、重點：領導重視

爭取市里、區里領導的重視至關重要，是此項工作開展的保障、基礎。由于該工作是一項綜合性、整合性，多部門參與協調的項目，并且為各部門日常工作以外，額外的、階段性的工作，沒有領導的行政干預、行政命令，只靠部門間溝通將極難開展。

2、困難和差距 ①積極性、動力性不足：此項評價工作作為我們高新區所在政府是一項“先人栽樹后人乘涼的”的工作，而比如大連金州開發區作為全國試點單位之所以搞有聲有色，也因為本身發展需要擴區，（由原來批準的20平方公里發展到現在的60平方公里，由生產要素擴張發展到產業集群化），本身政府就想尋求一個機會擴區，正好借此東風，可謂多贏。所以政府非常重視，下大力氣，才有現在的成果。反觀錦州高

薪區，由于經濟發展的落后，地域等原因，已經很大程度上失去高新區自身的功能。（“已經變成城區的一部分”謝廳長點名）完善自身已經很困難，更談不上擴區、升級了。②經濟、地域、制度、規范化發展水平與大連等發達地區有不可比擬的差距:大連開發區管理能力、基礎條件、規范化、制度化、信息化水平相當高，無法比較。③經費保障不足，大連作為經濟發達地區，政府財政資金保障充足、有力。④土地公關能力:

A大連房產部門歸屬于土地部門。

B專門派人在國土資源部掛職、蹲點，聘請北大教授。C作為承辦單位利用處長：“黃文東”原為規劃處長。

綜合以上情況，錦州高新區開展此相工作困難重重，無論人力、物力、財力、政策、組織、制度保障都有不可比擬的差距。

六、建議

1、錦州市國土資源局、最好是市政府對此評價工作形成正式文件部署。

二〇〇八年九月二十日

第四篇：開發區土地集約利用評價研究綜述

沈陽農業大學學士學位論文文獻綜述

開發區土地集約利用評價研究綜述

摘要：隨著人地矛盾的加劇，加強土地集約利用是必然趨勢，土地集約利用是側重于從投入和管理提高土地集約利用程度、效率和經濟效益的一種開發經營模式。本文在介紹開發區土地集約利用的概念和內涵的基礎上，重點闡述了其評價研究進展及問題與展望。

關鍵詞：開發區；土地集約利用評價；研究進展；問題與展望

1開發區土地集約利用內涵的界定

18世紀，李嘉圖等古典經濟學家在地租理論中首先提出農業土地集約經營概念，是指在一定面積的土地上，集中地投入較多的生產資料和活勞動，使用先進的技術和管理方法，以求在較小面積的土地上獲得高額產量和收入的一種農業經營方式[1]。之后,英國經濟學家詹姆斯·安德森所創立的級差地租理論已成為土地集約利用的理論基礎。二戰后，迫于城市發展和經濟增長的壓力，一些國家紛紛推動城市土地集約利用的實踐，它們主要通過模型設計、回歸分析等方法定量得出集約利用的結論并取得了很多有益成果(Teye，1988;Milne, 1991;Bro-hman,1996)。

馬克思在《資本論》中指出：“在經濟學上,所謂耕作集約化,無非是指資本集中在同一土地上，而不是分散在若干毗連的土地上”，這一論斷是中國學者研究土地集約利用的理論基石。國內學者對開發區的土地集約研究是新近的事情，隨著對城市土地資源集約利用研究的深入，對開發區土地集約利用的認識也逐步明朗化。潘錫輝等人認為，開發區土地集約利用是在有限的土地利用總面積和建設用地供應總量上，通過宏觀調控，科學合理地安排土地資源，優化配置土地資源,以堅持節約用地、高效用地、科學用地、提高土地效益為主旨，最大限度地提高土地利用率和單位面積的土地投入產出率，促進土地作為生產要素的市場、行政的最佳配置，促進經濟發展，走內涵式發展和可持續發展道路，達到社會價值和經濟價值的最大化。大多數學者認為，土地集約經營是土地粗放經營的對稱[2~5]，開發區土地集約利用的核心是經濟效益和產業導向的體現[6~8]。我國學者通過研究探討和實踐驗證,結合開發區土地利用的特點、產業功能定位和土地集約利用研究的起源及發展，將開發區土地集約利用的內涵界定為：以有關法規、政策、規劃等為導向，通過增加對土地的投入，改善經營管理，挖掘土地利用潛力，不斷提高開發區土地利用效率和經濟效益的一種開發經營模式。

2開發區土地集約利用評價研究進展

2.1國外土地集約利用評價相關研究

國外土地集約利用的理論研究最初是從對農業土地集約經營的研究開始的。古典經濟學家杜爾格(Ann Robert Jaeques Turgot)、安特生(James Anders)、魏斯特(Edward West)和李嘉圖(David Ricardo)等在研究農業地租問題中，發現并證明了農地集約耕作中的報

1酬遞減規律，并認為集約利用是級差地租產生的原因（王慎剛等，2006）。農業區位論創始人德國經濟學家馮.屠能（J.H.Von Thunen）在其所著的《孤立國》中也闡述了相似的概念，當時土地集約利用的思想是針對某一農業土地利用用途，研究如何通過增加資本與勞動投入，以獲得土地的最高報酬（Erie.FModellingandmonitoringland,1997）。英國經濟學家馬爾薩斯和著名劍橋學派的創始人馬歇爾基于土地報酬遞減理論分析，提出土地的合理集約度問題，在理論上完善了土地集約利用理論。馬克思(Karl Marx)在批判和繼承古典經濟學地租理論的基礎上，將級差地租分為級差地租I和級差地租Ⅱ，并給集約利用下了明確定義：“在經濟學上，所謂耕作集約化，無非是指資本集中在同一土地上，而不是分散在若干毗連的土地上（馬克思，1975）”。馬克思在《資本論》中對于土地集約利用的論述，是中國學者研究土地集約利用的理論基石。中國尖銳的人地矛盾決定了政府、研究機構和公眾對土地集約利用的關注程度。雷利·巴洛維在《土地資源經濟學》中指出“農業用地的集約邊際定義為某塊土地在耕種所達到的臨界點，在該點所用的資本和勞動僅能補充長期成本（雷利·巴洛維，1989）。”

國外對土地集約利用控制和評價的研究，一方面是集中在城市土地集約利用評價，另一方面集中于對土地利用強度的研究上。國外關于土地集約利用評價的研究方法主要包括模糊數學方法、多元統計方法、系統動力學方法等應用數學方法，研究方法的不斷完善從多方面豐富和推進了中國土地集約利用研究的技術方法；國外先進的經驗和技術方法為中國開發區土地集約利用定量評價提供有力的技術支撐，極大促進了中國開發區土地集約利用的理論研究水平。

2.2 國內土地集約利用的相關研究

土地評價是土地利用規劃和合理利用土地的重手段。從理論角度來說，土地集約利用源自于農業土地利用的研究，同樣，土地集約利用評價實際上也借鑒了農業綜合評價的理論。

開發區土地集約利用評價是城市土地集約利用價的重要組成部分，是通過選取評價單元，確立評價標，構建開發區土地集約利用評價指標體系，運用數學型計算潛力分值，從而得到土地集約潛力等級或稱土集約度，最后對評價結果給予簡要分析的過程。主要究內容為開發區土地開發和利用強度的合理程度，側重于開發區土地利用的挖潛，評價的關鍵是指標體系的具體分別通過20個三級指標描述[9]。2006年國土資源大調查項目設立了“開發區土地約利用潛力評價”子課題，先后選擇了廣州、天津、上重慶、西安、哈爾濱、蘇州、蘭州、杭州、南昌、長春、大廈門、秦皇島14個城市的開發區定為該項目的14個點開發區，開展了開發區土地集約利用評價的內容、方法、指標體系構建和技術應用的研究，主要針對開發區地集約利用定性分析和定量評價進行。研究建立了土地利用狀況、經濟效益、管理績效、土地供應與保障情況評價指標體系，綜合考察和評價了開發區土地利用集程度，測算了土地集約利用潛力。

國土資源部發布的開發區評價指標體系(2008)基于試點工作成果，圍繞開發區土地

集約利用的內涵，形成3個目標、6個子目標的評價指標體系。指標分3個層次，第一層次為目標層，具體涵蓋土地利用狀況、用地效益和管理績效3個方面；第二層次為子目標層,包括土地開發程度、用地結構狀況、土地利用強度、產業用地投入產出效益、土地利用監管績效、土地供應市場化程度6個方面；第三層次為指標層,包括土地開發率、土地供應率、土地建成率、工業用地率、工業用地固定資產投入強度、土地有償使用率等16項指標。采用多因素綜合評價法，計算開發區土地利用集約度分值，對特定時間點的開發區土地集約利用狀況進行評價，推算開發區用地潛力規模和尚可供地年數。

在研究方法上，一般采用定量評價為主，注重定性分析與定量評價相結合，具體運用技術方法包括層次分析法、統計分析法、特爾菲法、經濟計量分析方法和區域對比法等。

從發展過程來看，我國近年來土地集約利用研究可以劃分為兩個階段。

(1)初期階段。早期集約利用研究是從農用地集約利用研究中延伸出的，該時期主要注重于耕地集約經營的調查研究，為其他地區農業生產提供范例。

(2)發展階段。隨著我國土地集約利用特別是城鎮十地集約利用研究的成熟，耕地集約利用研究引入相關理論和方法后也開始得到進一步的發展。許樹輝[10]于2002年通過碩士論文的形式評價了湖南省瀏陽市耕地集約利川水平，并進一步探討了耕地配置模式。該文標志著我國耕地集約利用研究進入新的研究階段。此后部分學者進一步分析耕地集約利用內涵，構建相關評價指標體系，并進行了全國、省、市等層級的實證研究。同時，也有學者分析了新形勢下，當前耕地集約利用存在的問題和對策，個別學者則關注到耕地集約利用對周圍環境產生的影響和工程技術對耕地集約利用的影響。邵曉梅等

[11]用綜合評價法和人工神經網絡方法兩種評價方法、四級評價標準評價了小城鎮的耕地集約利用水平，總結出小區域耕地集約利用水平分布規律，體現出城鎮十地集約利用的相關評價方法和思路已經成熟地應用在耕地集約利用研究方面。張琳[12]等則進一步的研究了不同經濟發展階段耕地利用集約度的變化規律和種植結構的變化對耕地利州集約度的影響，促使耕地集約利用研究呈現多元化發展方向。

從發展趨勢來看，我國土地集約利用研究尚處于發展階段，需進一步加大相關研究內容。基于國內外耕地集約利用及相關內容的研究進展，立足于當前我國耕地集約利用的現實，土地集約利用研究將在以下幾個方面有所突破：

(1)在研究視角上，從十地經濟學、十地規劃學、生物學、工程技術學等多學科角度展開綜合研究。

(2)在研究尺度上，將會加強多層次、分區域，尤其是大區域的耕地集約利用研究。在當前耕地面積不斷減少的情形下，耕地的集約利用關乎我國的糧食安全。當前耕地集約利用研究體系中已有部分層次的實證研究，但尚不完善，缺少宏觀區域利微觀區域的實證研究。

(3)在研究內容上，將會加強耕地集約利用評價指標體系、耕地集約利用驅動機制、時空變化規律、朱來變化趨勢等相關內容的研究。

(4)在研究方法上，將會一步強化定量研究，不斷引入現代技術和數學模型進行深層次評價。耕地集約利用的相關研究尚不成熟，研究方法有待進一步的提升，但相關土地集約利用研究已經逐步成熟，因此可以借鑒和發展其相關的研究方法。同時積極開展基于3S技術，并融合各類數理模型耕地集約利用評價基礎理論和方法研究。存在問題與展望

3.1存在問題

當前開發區土地集約利用評價研究存在的主要問題有：①對開發區土地集約利用理論沒有突破,沒有形成完整的評價理論體系；②忽視開發區土地利用特點，沒有從開發區土地利用的本質特征上進行深層次的挖掘，將其等同于一般城市建設用地來研究；③由于不同的學者和機構對開發區土地集約利用的內涵和目標理解存在差異，選取評價指標的出發點和角度不同，尚未形成1套適用范圍廣、得到廣泛認可的、操作簡單的評價指標體系，所得到的評價結果不具可比性；④由于不同類型開發區功能、產業、區位稟賦的差異性，理想值的確定難度很大。由于缺乏科學、合理的指標理論值，使評價結果僅具有地區意義；⑤對開發區土地集約利用影響因素研究不夠深入，尤其是多因素綜合影響的研究；⑥開發區集約利用的經濟影響研究多，社會、環境影響研究少。⑦現有評價方法都是靜態評價，缺少對開發區土地集約利用時空變化趨勢的分析研究；⑧集約利用潛力研究與開發區發展的階段性結合不夠，未能體現潛力對經濟、社會發展的彈性特征；⑨評價方法以傳統方法為主導，遙感、信息系統等新技術、新方法在評價中的應用有待深化。

3.2 研究展望

開發區在我國快速城市化、工業化的發展時期還將繼續發揮重要作用，提高其土地集約利用水平對落實我國耕地保護基本國策，實現兩個根本性轉變具有重大意義。因此，應繼續加強開發區土地集約利用研究，滿足國家對開發區土地分級、分類、分期管理的實際需要，并將提升開發區土地集約利用作為改善城市土地利用結構、優化土地利用布局、完善城市功能、促進城市化進程、保護環境、緩解社會矛盾的重要手段。

加強以下方面的研究：①完善開發區土地集約利用的理論體系。在充分分析開發區土地利用特點基礎上，借鑒、吸納相關研究特別是城市土地集約利用方面的成果，構建開發區土地集約利用的框架，豐富內涵，推進開發區土地集約利用評價研究的深度和廣度；②加強開發區土地集約利用評價方法研究。不僅要完善目前定性和定量相結合的方法，而且要積極開展基于GIS技術、系統動力學模型、人工神經網絡、模糊評價法、熵值法、DEA等現代方法、模型和技術的融合和應用研究，建立開發區土地集約利用評價信息系統；③完善開發區土地集約利用評價指標體系。可將指標體系分為靜態指標與動態指標2大類。對于同一類型、同一層次的開發區應該有類似的指標體系，但不同地

域由于社會經濟條件差異，不必完全一致；④建立合理的評價標準，以便進行開發區土地集約利用水平的時空對比；⑤加強對評價成果的應用。應加強評價成果在管理措施及政策框架之中的應用，促進區域土地資源合理配置，提高綜合利用水平，實現土地資源的可持續利用。

參考文獻

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第五篇：開發區土地集約利用評價指標體系研究

開發區土地集約利用評價指標體系研究

來源：作者：狄春雷 譚永生發布時間：2012-8-9 16:16:16閱讀：45 次

作者簡介：狄春雷，男（1983-），2010年7月畢業于中國礦業大學，碩士學位；

工作單位：湖南萬源評估咨詢有限公司；

摘 要：研究目的：完善開發區土地集約利用評價指標體系，實現開發區土地集約利用評價結果的科學性和客觀性。研究方法：綜合分析法。研究結果：在對2008年和2010年兩輪開發區土地集約利用程度評價指標體系深入研究的基礎上，結合不同類型開發區特點、開發區自身發展特色、開發區產業特征等因素，指出評價指標體系中存在的問題及不足，并提出相應的完善建議。研究結論：制定一套科學可行的開發區土地集約利用評價指標體系。

關鍵詞：開發區；土地集約利用；評價指標體系

開發區土地集約利用評價是國土資源部為推進全國開發區土地集約節約利用，統一安排部署的一項基礎性工作，對合理制定開發區擴區升級方案，控制開發區盲目擴張，促進開發區低效用地挖潛，提高開發區用地管理水平，建設開發區土地節約集約利用長效機制，增強土地參與宏觀調控的能力，構建資源節約型社會具有重要意義。2008年，我國全面開展了首輪國家級和省級開發區土地集約利用評價工作，并于2010年對評價成果進行更新。由于開發區土地集約利用評價在我國是一項全新的工作，不同發展階段、不同類型的開發區土地集約利用特點及標準存在一定的差異，導致其評價指標體系還存在一定的缺陷，筆者在深入分析前兩輪開發區土地集約利用評價指標體系并結合本人在實際評價工作中所遇到問題的基礎上，探討性的提出修改和完善建議，以期進一步提高評價成果的科學性、客觀性以及評價成果的應用價值。開發區土地集約利用評價簡介

1.1 開發區土地集約利用評價的內涵

開發區土地集約利用是以符合有關法規、政策、規劃等為導向，通過增加對土地的投入，改善經營管理，挖掘土地利用潛力，不斷提高開發區土地利用效率和經濟效率的一種開發經營模式。開發區土地集約利用評價旨在通過基礎調查分析、評價土地集約利用程度、測算土地集約利用潛力，全面掌握土地集約利用狀況，促進土地節約集約利用，為開發區擴區升級審核、動態監管、規劃計劃管理及有關政策制定提供依據[1]。

1.2 評價指標體系

開發區土地集約利用評價工作主要包括土地利用現狀調查、土地集約利用程度評價、土地集約利用潛力測算3部分，其中，土地集約利用程度評價是評價的核心部分，在整個土地評價工作中占著舉足輕重的地位，其評價結果直接反映出開發區土地集約利用水平，因此，如何設計一個科學性、客觀性的程度評價指標體系是開發區土地集約利用評價的重點研究論題，也是本文研究的重點對象。

對于評價指標體系而言，其應當具有以下三個功能：一是能全面反映開發區不同時期土地集約利用水平的現狀；二是能反映開發區在不同發展階段土地集約利用水平的變化情況[2][3]；三是能反映開發區在土地利用過程中所存在的問題及特征。因此，通過建立開發區土地集約利用評價指標體系，來對開

發區土地集約利用水平狀況進行評定，找出開發區土地利用過程中存在的問題，提出提高土地集約利用水平的方向和管理措施；同時，將評價結果與其它開發區進行橫向比較，找準開發區在全省及全國中的定位，找出各開發區土地集約利用方面的差距，得出開發區土地集約利用的方向和目標。開發區土地集約利用評價指標體系存在問題

2008年，國土資源部發布了《開發區土地集約利用評價規程（試行）》中土地集約利用程度評價指標體系，其共包括三個目標層、六個子目標層以及16個指標層。在全國完成第一輪開發區土地集約利用評價的基礎上，國土資源部針對其存在的問題，于2010年重新修訂并實施了《開發區土地集約利用評價規程（試行）》，對指標體系進行了補充、修改和完善，如刪除了土地開發率指標、將工業用地建筑密度換成工業用地建筑系數、對工業用地產出強度內涵進行了調整、將土地有償使用率改為土地有償使用實現率、將土地招拍掛率改為土地招拍掛實現率等，這些修訂使得開發區土地集約利用評價結果更加客觀合理，但仍存在一定的問題，具體表現如下：

2.1 不同類型、特點的開發區利用同一套指標缺乏針對性

當前，開發區可以分為經濟技術開發區、高新技術產業開發區、保稅區、出口加工區、邊境經濟合作區、省級經濟開發區、其他類型的國家級開發區7種類型，而開發區評價指標體系主要針對以工業為主導的開發區，缺乏針對性，不能體現各自特色。開發區評價指標體現中，只有工業用地、高新技術產業用地兩種類型。實際上各開發區已經形成一些新形態的產業，諸如商業金融用地、倉儲物流業、創意產業、文化產業等，這些產業對于開發區的發展起到了重要的作用，且隨著新形態產業在國民經濟體系中的地位日益突出，新形態產業用地占開發區比重將上升，而這些產業并非歸屬于工業，但在目前的開發區集約利用評價體系中得不到相應的反映[4][5]。

同時，部分園區依城區發展建立，其園區內已規劃建成了大量配套住宅和公共休閑娛樂設施，工業用地率偏低，采用統一的評價指標體系有一定偏差。如湖南郴州永興經濟開發區，園區用地結構具有明顯的城市化特征，開發區內公共管理與公共服務用地及商服、住宅用地這三類用地占開發區已建成城鎮建設用地的74.82%，而工業用地配置比例明顯偏低，只占已建成城鎮建設用地的3.79%。此外，部分遠離主城區的開發區，已按照城區規劃建立了大量配套住宅和公共、休閑、娛樂設施，發展為新城區。因此，采用同一套指標體系缺乏針對性[6]。

2.2 用地效益指標不能準確反映開發區用地效益水平

從指標體系整體來看，土地利用狀況、管理績效目標層均從園區各類土地利用情況來反映園區土地集約利用情況，而用地效益目標僅從工業用地投入、產出兩個方面分析，不能準確反映開發區土地用地效益。對于以純工業為主的開發區，產業用地的投入產出效益能較好的反映園區用地效益，而對于以非純工業為主的開發區，僅分析工業用地的用地效益，有失公正客觀。

2.3 指標體系不能反映開發區生態效益

從廣義上講，土地集約利用要實現更高的經濟、社會和生態、環境效益，并非投入越多就越集約，不應尋找最高的土地利用強度，而應尋找土地最優集約度，達到土地利用的經濟效益、環境效益和社會效益的統一[7]。對于開發區而言，土地集約利用的最終目的是要以最少的投入獲取最大效益，實現經濟、社會、生態效益的最大化和最有效組合，從指標體系來看，產出效益的指標主要集中體現經濟效益，難以反映開發區所承載的社會、生態效益[8]。

2.4 指標體系不能很好體現開發區土地利用監管績效

各開發區由于管理水平和管理意識的不同，在土地利用監管工作上取得的效果差別很大。但指標

體系中，反映土地利用監管績效的到期項目用地處置率指標不能很好地體現各個開發區之間的差別和差距。由于絕大多數開發區是在近二十年內建立的，工業用地使用年限為五十年，因此，園區基本無到期項目用地，此項指標不能很好體現開發區土地利用監管績效。

2.5 指標體系缺乏動態評價指標

開發區土地集約利用評價指標體系應該能反映開發區土地集約利用水平的變化情況，但當前的指標體系均為靜態指標，以現狀評價指標為主，缺乏反映開發區實際情況的動態指標，不能反映開發區土地集約利用的完整內涵。評價指標體系完善建議

3.1 適當增設相關產業用地備選指標

為了更加客觀、實際地反映出開發區土地集約利用水平，根據開發區的類型、成立時間、用地特性以及自身發展的特點，對各子目標層設置相關備選指標。

在用地結構狀況、土地利用強度、產業用地投入產出效益子目標中，分別設置產業用地率、產業用地綜合容積率、產業用地建筑系數、產業用地投入、產出強度備選指標。工業用地一般是指第二產業用地，但根據相關開發區現狀，一些開發區依城區設立，其土地利用已經偏離了以發展工業為主導的用地結構，形成了第三產業在園區已占有較大份額的用地格局。因此，對于此類開發區，僅從工業用地的角度來反映園區用地結構、用地強度以及用地效益已偏離事實，故可以增設產業用地相關的備選指標。對于備選指標的使用，可以設置一個使用條件閾值，當（產業用地面積-工業用地面積）/工業用地面積的比值大于閾值時，備選指標即轉化為必選指標。

3.2 增設反映園區生態效益指標

在《國民經濟和社會發展十二五規劃綱要》中提出：“綠色發展建立資源節約型、環境友好型社會”，“加快構建資源節約、環境友好的生產方式和消費模式，增強可持續發展能力，提高生態文明水平。”這些強調經濟發展與資源環境的協調可持續發展，在發展工業的同時正確處理好人口、資源、環境之間的關系。因此，從構建資源節約型和環境友好型園區角度出發，開發區土地集約利用評價不僅要考慮土地投入產出效益，還應考慮土地利用的生態效益。可設置三廢排放達標用地率，萬元產值能耗指標，用以反映園區生態效。

3.3 增設相關動態評價指標

根據《開發區土地集約利用評價規程（試行）》，開發區土地集約利用評價要為園區動態監管提供依據，因此，在設計評價指標體系時，要設置必要的動態指標。動態指標既要反映開發區土地集約利用的發展趨勢，又要反映開發區經濟增長用地消耗與自身社會經濟發展的協調程度，可選取經濟增長耗地指數和用地彈性系數作為反映園區動態變化的指標。其中經濟增長耗地指數包括單位地區工業產值耗地下降率、單位地區工業產值增長消耗新增建沒用地量兩項必選指標，同時包括單位地區產業產值耗地下降率、單位地區產業產值增長消耗新增建沒用地量兩項備選指標；用地彈性系數包括固定資產投入與建設用地增長彈性系數、工業用地產值與工業用地增長彈性系數兩項必須指標，同時包括產業用地產值與產業用地增長彈性系數備選指標。

3.4 增設反映土地利用監管績效指標

土地利用監管不僅要提高園區土地的利用效率，而且要提高園區土地利用強度，因此評價過程中，不僅要對園區范圍內到期項目用地、閑置土地進行調查，還要對土地的利用強度情況進行監管。基于此，可增設土地利用強度達標率指標，用以監管園區土地利用強度情況。

此外，由于絕大多數開發區均無到期項目用地，因此可將到期項目用地指標設置為備選指標[9]，根據開發區實際情況適時使用。

3.5 指標體系建議框架

根據當前開發區土地利用程度評價體系中存在問題以及上文的完善建議，得到新的開發區土地程度評價指標體系，如表1所示。

表1開發區土地集約利用評價備選指標體系

目標

子目標 土地利 用程度 用地結

土地

構狀況

利用 狀況

土地利 用強度

產業用地率 綜合容積率 建筑密度

工業用地綜合容積率 工業用地建筑系數 產業用地綜合容積率 產業用地建筑系數

產業用地投

用地

入產出效益

效益

生態效益

工業用地固定資產投入強度 工業用地產出強度 產業用地固定資產投入強度 產業用地產出強度 三廢排放達標用地率 萬元產值能耗

單位地區工業產值耗地下降率

單位地區工業產值增長消耗新增建設用地量 單位地區產業產值耗地下降率

單位地區產業產值增長消耗新增建設用地量 固定資產投入與建設用地增長彈性系數 工業用地產值與工業用地增長彈性系數

性系數 土地利用

管理 績效

監管績效 土地供應 市場化程度

產業用地產值與產業用地增長彈性系數 土地利用強度達標率 閑置土地處置率 到期項目用地處置率 土地有償使用實現率 土地招拍掛實現率

備選指標 必選指標 必選指標 必選指標 必選指標 備選指標 備選指標 必選指標 必選指標 備選指標 備選指標 必選指標 必選指標 必選指標 必選指標 備選指標 備選指標 必選指標 備選指標 備選指標 必選指標 必選指標 備選指標 必選指標 必選指標

土地供應率 土地建成率 工業用地率

指 標

備注 必選指標 必選指標 必選指標

土地 利用 動態

經濟增長 耗地指數 用地彈結語

開發區土地集約利用評價工作處于一個起步階段，兩年評價一次，從2008年和2009年兩輪評價效果來看，其評價方法體系是科學的，但由于開發區不同類型、不同產業特點以及開發區自身特色，按照統一一套評價指標體系難免會存在一定缺陷。筆者根據參加了兩輪多個開發區評價的實踐和體會，在總結程度評價指標體系存在的問題以及深入調研的基礎上，針對性的提出完善建議，提出備選指標體系，以期進一步提高后續開發區土地集約利用評價成果的科學性、客觀性以及評價成果的應用價值。

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