第一篇：國土局關于開發區土地集約利用的調研報告

加強土地集約利用 服務全區經濟建設

加強土地的管理與經營，為項目建設提供用地保障，為基礎設施建設提供資金支持，是土地部門的重大責任。隨著開發區開發建設步伐的加快，項目建設用地需求與用地跑辦難的矛盾，基礎設施建設任務大與財力不足的矛盾日益突出，項目用地正處于“卡脖子”路段。作為土地部門要知難而進，迎難而上，創新工作，創優工作，在跑辦新增用地、整合存量土地、土地集約利用、增加土地收益上下功夫、搞突破，促進全區經濟更快、更好發展。根據兩委要求，我局就開發區土地利用的現狀、存在問題及應采取的對策進行了調研，現匯報如下：xiexiebang.com-http://www.tmdps.cn

一、開發區土地利用現狀xiexiebang.com-http://www.tmdps.cn

我們開發區由西區、北區兩部分組成，兩區在土地利用現狀如下：

西區土地工作的重點是內涵提升、整合利用。西區土地利用總體規劃面積為600公頃，現建成區面積560公頃。在各類用地中，工業用地面積203.6943公頃,商業用地面積18.643公頃,教育用地面積為28.3316公頃,住宅用地面積35.9627公頃,行政辦公及公益事業用地面積為34.5141公頃,村占地及交通用地面積為238.8543公頃。

北區土地工作的重點是省重點項目用地調整土地利用規劃、調整基本農田、新增建設用地跑辦。北區規劃面積26.5平方公里，起步工業區面積6平方公里。因北區的城市總體規劃和土地利用規劃正在申請調整，尚未獲得國家、省政府批準，且所屬區域多是基本農田，在征用土地跑辦特別是調整規劃上難度非常大。除原已完成主干道路、裕豐脂酸酶項目征地外，2005年下半年完成了110KV變電站、衡運物流、南昊一期、中小企業園3宗365畝凈地的土地利用規劃調整和審報卷工作，全部通過專家評審通過并取得調整土地利用總體規劃的批復；完成了脫酚棉籽蛋白、宏遠紡織、汽車防撞器3個省重點項目1141.71畝土地的規劃調整工作，并上報省廳準備下一步的專家會審；完成了華成污水處理設備、金太陽運輸機械、精工機械、中金誠信不銹鋼保護紙4個省重點項目742.752畝土地的組卷前期工作，上報市國土資源局出具初審意見。南昊二期通過開發區領導親自帶我局跑辦，爭取05年度用地指標，并通過省國土廳核準，征用土地工作于12月29日組卷上報省廳。

二、開發區土地利用存在的問題

西、北二區因開發建設的時間長短差異較大，在土地利用存在問題上呈現出不同特點。西區自1992年設立以來，特別是經過2000年上劃以來的開發建設，在土地利用上主要存在四個方面的問題：

一是可利用土地剩余空間狹小。現在西區可利用土地面積還剩40公頃，合計600畝。

二是土地整合利用任務艱巨。2005年初調查摸底顯示，西區閑置土地13宗、部分閑置土地5宗，合計357.9畝。我們把立足內涵挖潛、盤活存量土地做為工作重點，過依法征收土地使用金、土地閑置費和閑置兩年以上依法收回等措施，克服來自各方的壓力和阻力，進行了整合、盤活和促建，有10宗土地已開工建設，有6宗土地轉讓給其它項目。原通用壓濾機廠22.89畝閑置土地整合配置給宇騰汽配進行擴產，實現了當年整合盤活，當年開工建設，現在1.3萬平方米的鋼結構車間已竣工，部分設備已到位，2006年3月份可投產；巨強特種工程塑料、中科建38.2 畝土地轉讓給北內汽配，并于當年開工建設。其它剩余閑置、半閑置土地正在進一步清理當中。

三是土地收益較低。過去幾年西區土地出讓主要采取傳統的協議出讓方式，由于區域間招商引資競爭的壓力，協議出讓的土地價格不得不壓低，一般執行工業用地每畝6.6萬元、重大項目一事一議（商住用地協議出讓價每畝10萬元）的辦法，扣除上繳省的征地費用和農村集體補償外，剩余部分很少，此外還需長期支付每畝每年1500斤小麥的糧食補貼。為了最大限度的增加土地收益，為基礎設施建設提供盡可能多的資金支持，土地房產部門從三個方面進行了積極的努力，并收到一定效果。一是在節省征地費用上做文章。想盡千方百計，不怕千辛萬苦，通過市局協調跑辦各縣市區的耕地造地抵頂和在征地過程中利用建設用地、農用地、未利用地。（造地抵頂每畝節省3407元，建設用地每畝節省20667元，農用地、未利用地每畝節省6667元），上劃以來辦理土地出讓3805畝，共為開發區節省資金1340萬元。二是通過土地招拍掛增加土地收益。成功運作了陽光花城（協議價每畝10萬元，拍賣價16.8萬元，共計163.55畝）、加油站（協議價每畝10萬元，拍賣價15萬元，共計12.56畝）三是加強二級市管理。2005年收取9宗土地出讓轉讓140.554畝土地轉讓契稅129.1958萬元，補交土地出讓金129.1280萬元，此外收取土地使用金26.5025萬元，三項合計284.8263萬元。雖然作為土地部門在增加土地收益上做出了一定努力，但由于區域競爭等多種因素的制約，以市場機制來經營土地的步伐還不大，造成了土地收益的總體水平還相對較低，為基礎設施建設提供資金支持的力度還比較小。

四是土地產出效益還比較低。由于西區進區項目大處于建設期或運營初期，加之部分有圈地動機的項目混雜其中，我區單位土地面積的稅收產出率還比較低。

北區開發建設時間較短，正處于起步成長階段。在土地利用方面主要存在三個方面的問題。

一是規劃修編

調整任務大。北區的城市總體規劃、土地利用規劃正在申請修編，尚未得到國家、省的批準，項目用地只能逐項目單個申報為省重點，再通過調整土地利用規劃、申請追加農用地轉用指標取得土地，涉及部門多、跑辦周期長、運作難度大。

二是基本農田調規任務大。北區大部分土地都是基本農田，項目用地需要首先把基本農田調整為一般農田，需要與桃城區、深州市的農業部門和鄉、村直至農戶進行溝通，需要落實到人頭和地塊，程序多、環節多，工作極為繁雜，任務極為艱巨。

三是工業項目建設用地需求量大。按照市領導關于加快開發區建設發展的總體布署，根據北區總體規劃，為體現開發區對工業經濟的輻射和帶動作用，借鑒外地開發區成功的經驗，提升民營企業科技含量，實現滾動發展，擬在北區建設高科技工業園，園區好多重點項目要落戶北區，進區項目需要農用地轉用面積比率很大。

三、加強土地集約利用應采取的對策

1、在新增建設用地跑辦上下功夫

一是積極配合省、市做好開發區土地利用總體規劃的修編。按照“布局集中、產業集聚、用地集約”的原則，根據省、市關于規劃修編的時間安排和部署要求，早著手、早準備，查清弄實我區土地利用總體規劃修編中存在的問題和不足，充分做好土地利用總體規劃實施評價和修編前期調研準備工作，為我區規劃修編順利開展奠定基礎，為今后的土地征用工作爭得主動權。

二是積極做好新增建設用地跑辦。從三個方面入手，積極打造土地審批的綠色通道。一是抓信息跟蹤突出一個“快”字。要有一雙千里眼和兩只順風耳，加強與省、市土地部門的聯系溝通，加強對新聞媒體信息的收集分析，密切關注用地特別是新增建設用地方面的政策與動態，第一時間捕捉，并在第一時間做出反應，確保不貽誤戰機。二是抓超前工作突出一個“早”字。土地組卷各項前期工作早動手、早準備，做實、做細，抓第一時間、搶第一手資料，提前做好重點項目的土地規劃調整及基本農田補劃工作的具體落實，寧可備而不用，不能用而不備，為快速組卷申報贏得時間。三是抓全程盯辦突出一個“實”字。卷宗上報后，對省廳、市局各處室進行全程盯辦，一環不漏、一環不松、環環抓實，確保審批全程無疏漏、無障礙和順利落實。

2、在整合盤活存量土地上下功夫

立足對存量土地的整合挖潛，最大限度的提高土地集約用地。一是繼續實施“騰籠換鳥”。加大政府引導力度，發揮市場配置作用，通過嫁接、合作、調劑、轉讓、退出、租賃等形式，把閑置、半閑置和低效利用土地向優質項目轉移配置。對尚不構成收回條件的閑置土地，通過協商、合理補償等手段，鼓勵進行項目調整或調劑給急需用地者。對項目不落實的建設用地，鼓勵依法以市場方式調整安排其它項目。對經批準且符合規劃的項目利用存量土地的，簡化手續。鼓勵對余量土地依法轉讓和調劑，并適當減免有關費用。二是鼓勵企業“零增地”擴張。利用廠內存量土地改（擴）建多層廠房或實施廠房改造加層，對增加容積率翻建多層廠房的予不另行收取土地出讓金、配套費，并允許補辦房產證。三是通過農村城市化改造置換土地。有計劃、積極穩妥地推進農村城市化改造，在改善提高村轉居居民居住條件的同時，盤活置換出一批土地。

3、在嚴格集約利用土地上下功夫

一是嚴格控制項目供地標準。從嚴掌握單位土地面積的投資強度和投資規模，一般不得低于每畝80-120萬元，對固資產投資小于500萬元的項目，不單獨供地，一律安排進標準廠房。二是嚴格控制單層廠房建設，確需建設單層廠房的，必須經相關部門嚴格審定；鼓勵和推行多層標準廠房建設。三是嚴格控制綠地率，鼓勵企業向綠地擠占土地。四是積極推行中小企業園用地模式，統一規劃，統一建設，統一管理，為中小項目提供創業平臺，實現土地利用的集約化和企業成本的最低化。

4、在增加土地收益上下功夫

一是積極推行土地招標拍掛。工業用地，除對開發區有立區作用的項目協議出讓外，有競爭的地塊實行“招拍掛”，對商住用地要全面實行“招拍掛”。“招拍掛”是深化土地使用制度的必然結果，是經營城市的必然選擇。要進一步擴大土地使用權公開出讓的范圍，充分發揮市場配置土地資源和價格形成的基礎性作用，將土地的供應、土地價格的確定、土地使用權的獲得由政府行為轉為市場行為，引入競爭機制，顯化土地價值，增加財政收入。

二是加強二級市管理。與財政、稅務部門協調聯動，加大對土地轉讓契稅、出讓金的收取，加大對閑置土地使用金、閑置費的收取，應收盡收，確保無遺漏。

三是節省征地費用。繼續發揚過去不怕千辛萬苦、想盡千方百計的做法，加大占用耕地造地抵頂等辦法，挖掘潛力，加強協調跑辦力度，為開發區建設做貢獻。

第二篇：開發區土地集約利用評價報告

開發區土地集約利用

評價工作報告

一、項目基本情況介紹

開發區土地集約利用評價工作源于國土資源大調查，是“城市土地集約利用潛力評價“項目的重要組成部分。根據建設節約型社會的需要，著力改變開發區外延擴張、用地粗放的局面，建立集約高效的開發區用地模式。對于控制開發區盲目擴張，促進開發區低效用地挖潛，提高開發區用地管理水平，建立健全開發區土地節約集約利用考核制度與長效機制，增強土地參加宏觀調控，構建節約型社會具有重要意義。

工作重點為三部分：開發區土地利用狀況調查、開發區土地集約利用程度評價、開發區土地集約利用潛力測算

二、此次工作的重要性及意義

1、必須做

①國務院的要求：根據國務院辦公廳2008年1月7日下發的《國務院關于促進節約集約用地的通知》和2008年7月7日下發的《國土資源部關于開展開發區土地集約利用評價工作的通知》的要求。

②省國土資源廳要求：該項工作與下一城市批次用地指標直接掛鉤

2、應該做

①國家集約節約利用土地，提高土地效能的要求 ②土地參與宏觀調控要求的區域土地政策調整。

③作為今后開發區和高薪區擴區、升級審核、動態監控及有關政策制定提供依據。

3、值得做

①作為今后土地管理的主線，代表未來、方向和基礎。

※正規化、制度化、信息化

②內部工作管理流程再設計，代表效率和效益。※摸清底數、從打基礎、提供依據

三、集約利用評價工作的特征

1、綜合性的工作

※多部門、多指標、多手段

2、整合性的工作

※多部門數據整合3、評價性的工作

※定性和定量的分析、多個部門管理成果診

斷性的說明

四、開展工作的組織基礎

1、認清工作主體：各級開發區、高薪區所在管理委員會（即政府）為該項工作責任主體，土地行政主管部門為承辦單位。

2、經費問題：經費承擔單位為各開發區、高薪區所在管

理委員會，（來源于政府土地出讓金收益）。

3、作業隊伍：由市局、分局、區政府協調確定

4、成立一個工作小組：根據該項工作的重要性，及性質要求必須成立一各工作協調小組，由管委會主任任組長，各參與單位（由中介機構對該項工作評價、預算后列出名單）局長任組員，并且確定工作聯系人（要求各單位領導當面授權業務骨干為工作聯系人，以確保工作落到實處）。

五、重點、困難、差距、1、重點：領導重視

爭取市里、區里領導的重視至關重要，是此項工作開展的保障、基礎。由于該工作是一項綜合性、整合性，多部門參與協調的項目，并且為各部門日常工作以外，額外的、階段性的工作，沒有領導的行政干預、行政命令，只靠部門間溝通將極難開展。

2、困難和差距 ①積極性、動力性不足：此項評價工作作為我們高新區所在政府是一項“先人栽樹后人乘涼的”的工作，而比如大連金州開發區作為全國試點單位之所以搞有聲有色，也因為本身發展需要擴區，（由原來批準的20平方公里發展到現在的60平方公里，由生產要素擴張發展到產業集群化），本身政府就想尋求一個機會擴區，正好借此東風，可謂多贏。所以政府非常重視，下大力氣，才有現在的成果。反觀錦州高

薪區，由于經濟發展的落后，地域等原因，已經很大程度上失去高新區自身的功能。（“已經變成城區的一部分”謝廳長點名）完善自身已經很困難，更談不上擴區、升級了。②經濟、地域、制度、規范化發展水平與大連等發達地區有不可比擬的差距:大連開發區管理能力、基礎條件、規范化、制度化、信息化水平相當高，無法比較。③經費保障不足，大連作為經濟發達地區，政府財政資金保障充足、有力。④土地公關能力:

A大連房產部門歸屬于土地部門。

B專門派人在國土資源部掛職、蹲點，聘請北大教授。C作為承辦單位利用處長：“黃文東”原為規劃處長。

綜合以上情況，錦州高新區開展此相工作困難重重，無論人力、物力、財力、政策、組織、制度保障都有不可比擬的差距。

六、建議

1、錦州市國土資源局、最好是市政府對此評價工作形成正式文件部署。

二〇〇八年九月二十日

第三篇：開發區土地集約利用研究

摘要：在__市金山橋、銅山、新沂、邳州開發區各行業的土地利用調查數據的基礎上，選取相應的評價指標體系，運用層次分析法求得權重構建模型，分析__市開發區土地集約利用的總體情況根據定量化結果和實際情況，提出__市開發區科學合理利用土地的途徑和措施。

關鍵詞：開發區；土地集約利用；

開發區是一種特殊的經濟區，可以帶動本

地區及國家的經濟發展。世界上建立各種類型的“開發區”已有上百年的歷史，我國開發區創辦時間雖然不長，但取得了舉世矚目的成績，使我國成為繼美國之后的世界第二外資利用大國，開發區已成為我國經濟和社會發展新的增長點【I】。

__市位于蘇、魯、豫、皖四省交界處，沿海開放地帶與亞歐大陸橋和環渤海經濟區與長江三角洲經濟區的結合部，東襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齊魯，素有“五省通衢”之稱。因此，分析__市開發區土地集約利用狀況，對促進東隴海產業帶以及整個淮海經濟開發區土地集約利用都具有一定的現實意義襲裴州吳市群開’謄磊君例

一、開發區土地利用概況

隨著改革開放的深化和__經濟的進一步發展，__的開發區從無到有、由少變多、由弱變強。到目前為止，__市經省政府批準共設立了8個經濟開發區，并從單一的經濟技術

開發區發展到外向型農業綜合開發區等各種類型的開發區并存的局面。

經營活力充足、產業特色鮮明的開發區和工業集中區，壯大了第二產業，改變了過去以第一產業為龍頭的畸形國民經濟結構，帶動了農民向縣城和小城鎮流動和集中，同時又為第三產業的發展奠定了基礎。僅2004年，金山橋、銅山、新沂三個開發區就實現GDP35．5437億元，工業增加值29．7536億元，財政收入4．609億元，實現利稅17．1147億元。

“十五”以來__市的經濟開發區，在加速發展的同時，土地利用的面積也大大擴展，截止2003年底，__市開發區的占地面積為6985．23lhm，其中金山橋經濟開發區，實際用地面積達到2590hm，遠遠超過其他開發區627．89hm的平均用地面積。從用地的情況來看，73％的符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，27％的不符合土地利用總體規劃但符合城市總體規劃。說明__市開發區的用地基本符合法律規定，27％不符合主要是由于兩規劃本身的銜接所致(表1)。

表1__市各開發區占地基本概況

資源調查與評價

注：I開發區規劃用地既符合土地利用總體規劃，又符合城市總體規劃部分的面積(hm)；

Ⅱ開發區規劃用地不符合土地利用總體規劃，符合城市總體規劃部分的面積(hm)：

Ⅲ開發區規劃用地既不符合土地利用總體規劃，又不符合城市總體規劃部分的面積(hm)。

二、土地集約利用情況分析

通過開發區工業企業土地集約利用的調查和研

究，建立起開發區集約利用量化管理指標，對不同行

業土地集約利用度有定量化的認識。在指導開發區

產業布局時，可以根據這個標準，實行高科技、低能

耗、低污染企業優先進區的政策，對申請人園的用地

企業綜合考慮將企業用地數量與企業投資密度、科

技含量、土地產出率掛鉤，吸引占地少、技術含量高、產值及附加值高的企業，最大限度地提高單位面積的利用率。

(一)土地集約利用評價方法

以__金山橋、銅山、新沂和邳州四個有代表

性的經濟開發區為例，分析開發區土地利用的總體

情況，并按照最新的國民經濟行業分類(GB／T

4754—2002)按30個類型確定控制指標。根據開發

區的實際情況，在分析確定開發區發展趨勢如開發

區適度規模的基礎上，從土地利用程度、土地投入

程度、土地產出效率三個方面進行分析，選擇適合于開發區的指標，運用容積率、單位面積職工人數、行政辦公及生活服務設施用地比重、綠化率、投資

強度、地均產值、地均利稅來衡量利用程度。然后運

用層次分析法(AHP法)，賦予權重來衡量土地集

約利用度，最終實現對土地集約利用的定量評價

(表2)。

表2開發區土地集約利用度評價指標體系[2--3]

(二)土地集約利用評價

1．評價模型。通過調查__市4個開發區內

各行業的生產經營和土地利用狀況，匯總各行業

數據，利用層次分析法對7個土地集約利用的控

制指標(容積率、行政辦公及生活服務設施用地比

重、綠化率、投資強度、地均產值、地均利稅)確定

其權重，通過模型定量出其土地利用集約度。其模

型為：

ECL。=ΣUi~Wf

式中：ECL。為土地集約利用程度綜合指數；U。為某

一評價項目數值；Wi為該評價項目權重。其中：

Ui=ΣviXW

式中：為某

一評價指標值；為該評價指標權重【3J。

2．數據的處理。__市是以工業為主的城市，截止2004年底，僅金山橋、銅山、邳州、新沂4個開

___

國士謗活科叢管理

發區擁有工業企業1433家，工業項目占開發區總

建設項目的71．1％，工業項目完成投資額占總投

資額的73％，根據模型可計算出各

行業土地利用

集約度(表3)。

表3金山橋、銅山、新沂、邳州經濟開發區土地集約利用程度綜合指數【】

行業名稱

金山橋銅山

土地利用集約度

新沂邳州

農副食品加工業

食品制造業

飲料制造業

紡織業

紡織服裝鞋帽制造業

皮革，毛皮，羽絨及其制品業

木材加工及竹，藤，棕，草制品業

家具制造業

造紙及紙制品業

印刷業，記錄媒介的復制

文教體育用品制造業

化學原料及化學制品制造業

醫藥制造業

橡膠制品業

塑料制品業

非金屬礦物制品業

有色金屬冶煉及壓延加工業

金屬制品業

通用設備制造業

專用設備制造業

交通運輸設備制造業

電氣機械及器材制造業

通信設備、計算機及其他電子設備制造業

儀器儀表及文化，辦公用機械制造業

工藝品及其他制造業

廢棄資源和廢舊材料回收加工業

0．37

0．3

40-3

5O．4

20-38

(三)評價結果分析

從表3中可看出，__市開發區總體土地利

用集約度都處于相對較低的水平，綜合指數值大

部分在0．3～0．5之間。這主要是由于開發區中機

械產業擁有比例較大，僅金山橋開發區機械行業

就占到76％。這些工業企業主要受計劃經濟體制的制約及國有土地無償劃撥制度的影響，工業廠

區占地面積較大，土地利用率低。另一方面由于

機械等大型設備或精度方面對廠房和場地有特殊

要求，只能建設單層廠房并要求一定數量的退

場，其建筑容積率偏低，總的來說用地效益不高。

但是由于機械是開發區主導產業，因此政府應該

采取措施制定合理的政策來發展這個產業。對于

大型機械產業，由于上交利稅較高，地方政府有

利可圖，在未來相當長的時間里，政府可能促使

更多機械產業的引進，所以應提高機械產業內部

土地利用率，爭取達到雙贏——政府獲利和土地

更高效利用。

從各行業情況來說，由于各個行業集約度相差

較大，內部可供挖潛的大小和方向也不同。在這

31個行業中，農副食品加工業、木材加工及竹、藤、棕、草制品業、醫藥制造業、食品制造業、通信設備、計

數一

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___

算機及其他電子設備制造業是土地集約利用綜合指數值位于前5名的行業；利用集約度最低的為電

氣機械及器材制造業，僅為0．32，大大低于其他行

業土地利用集約度。因此__市未來一段時間的產

業導向是：①加快工業區基礎設施與投資環境建

設，加大投資力度，擴大招商引資和生產規模，大力

發展電子及相關高技術密集型產業，食品、服裝、皮

革、金屬也應該適當加以發展；②抬高門檻，控制

新的紙制品、皮革、毛皮、羽絨及其制品業生產企業

進區，對于已經在區內的企業要嚴防其大面積擴

張，堅決少批地。另外加快舊城改造進程，搬遷污染

工業，合理安排中心城區老工業用地的土地用途置

換，發揮土地集約利用潛力；③機械生產要注意其

企業的土地利用狀況，少批地，改變企業經營方式，促使其內部挖潛，由粗放型向集約型轉變，合理調

整用地結構與緊湊布局，提高現有土地利用率。另

外要優化其內部結構，以大型骨干企業配置為中

心，發展橫向綜合開發的企業群，形成規模效應，以

提高工業容積率與集聚度。

從4個開發區總體情況來看(表4)，平均集約

用地指數最高的金山橋開發區為0．46；銅山為

0．44；邳州為0．40；新沂最低為0．37。這主要是因為

金山橋和銅山經濟開發區成立時間早，而且距__

市主城區近，工業區已具備相當的集聚規模，加之

土地投入力度大，內外交通便利、基礎設施配套良

好，因而土地集約利用程度相對高。邳州和新沂兩

個開發區相比之下各方面均不及金山橋和銅山，所

以平均集約用地指數略差。

表4四個開發區平均集約用地指數

三、科學利用土地的途徑和措施

(一)加強項目的審核力度

從目前__市開發區的情況看，已經進園和

即將進園的項目中，民營小企業、傳統加工業、勞

資源調查與評價

動密集型企業較多，實力較弱，但掌握市場的能力

較強，發展勢頭較好，招商的難度相對較小，管理

也較容易，這主要得利于蘇南的產業轉移。據江蘇

省蘇北辦的統計數字顯示，僅2004年，蘇南地區

向蘇北地區提供幫扶資金達1．14億元，同時，通過

產業轉移，蘇北地區從蘇南實際引資30．8億元[5】。

因此__市應該抓住機遇，加快吸引蘇南民營資

本的投資。

__市開發區里外資企業、國內大型企業、高

科技企業數量少，這是由于限制因素多，致使招商

難度大、周期長，其真實的投資意向及誠意和投資

規模也不易把握。如金山橋的臺灣大東鋼鐵、泉山

區的觀音藥谷、礦大科技園等項目幾年來“只聞樓

梯響，不見人下來”，其實際投入資金微乎其微，有

些項目似有圈地及“釣魚”之嫌。因此，今后應該加

強對項目的審核力度，加速吸引蘇南產業轉移，對

一些沒有真實投資意向的項目堅決取締，防止國

有資產流失。

(二)培植合理的產業結構

根據各行業土地集約利用綜合指數值的大小

和資源消耗情況，進行產業調整，制定鼓勵和抑制

有關產業發展的政策。具體根據不同產業項目性質

采取差別供地政策來促進土地集約利用和產業層

次的提升。另外，要因地制宜，在體現集約用地管理的同時，充分考慮不同地區、不同行業工業建設項

目用地的實際情況，在制定投資強度、容積率等具

體控制指標時分類控制，不搞“一刀切”。

__市經濟技術開發區現時鼓勵發展的產業

主要是一些符合環保要求、具有較高技術含量的各

類傳統型產業，同時還有一些新型產業如計算機及

其相關產品和電子元器件產業，包括半導體、微電

子、光電子、軟件、網絡、汽車電子產業及通信器材；

汽車零部件為主的機械產業，機電一體化、節能環保

設備、大型模具、模架及其延伸產業；生物科技、生命

科學、生物制藥；輕工、紡織、特色食品等。現時政府

鼓勵發展的產業如電子、計算機、生物科技、食品、服

裝等均是土地集約利用程度相對較高的產業，在以

后的發展中應繼續加以引導，實行更優惠的政策吸

引以上產業，形成開發區特有的產業集聚群。

___

回土碴活科磕笤理

(三)提高工業用地的集約化程度

努力提高單位面積工業用地的投人和產出水

平，實現土地集約化利用。加強對工業用地集約化

水平的追蹤調查和考評獎懲工作。

在可行性研究或初設階段，嚴格審查工業項

目用地的效率、定額和用途。按照產業政策、投資

額、投資密度、單位面積的銷售收入和稅收、從業人

員數量及用地定額標準合理確定供地量，并按照合同投資進度供地。對未按進度完成投資的，要依法

或按合同收回土地。提倡有條件的園區建設多層標

準廠房，鼓勵中小型項目進標準廠房。

(四)控制土地供應總量。轉變供地方式

控制土地供應總量，在存量土地未充分利用之

前，絕不新征新占用地。在引進項目時，加強對用地

項目的審批、審核。確定項目用地規模時，可以聘請

相關專家，根據項目的性質、規模、投資量的大小、土地產出率等各項指標，綜合確定項目用地規模。

用地項目選址時，應正確處理好項目用地需要與嚴

格執行規劃的矛盾。各開發區可根據自身發展的實

際需要，依據開發區建設規劃和土地利用總體規

劃，每季度申請周轉用地指標，經市國土部門批準

后，按進入園區項目的用地定額標準先行供給項目

單位使用，以保證進入園區項目可以隨用隨供、邊

批邊用，縮短用地審批周期。

與此同時，還必須根據項目的不同情況及客商的不同需求，靈活轉變供地方式，可采取在開發區建

好標準廠房，提供企業使用；將開發區土地出租給企

業，由企業自建廠房，滿足其生產的需要；或者請投

資商根據他們的需要參與設計、建設，投資商提出建

筑設計要求，開發區負責設計、施工、監理。從而較好

地避免樓房和土地閑置問題。

(五)改善區內投資環境

一切為企業的發展服務，改善區內投資環境，增強客商的投資信心，應是開發區建設的基本思

路。今后的開發區建設應逐步改變招商引資的思

路，應主要依靠完善的法律法規體系，高水平的辦

事效率，優質的服務，不斷增加開發區的吸引力和

競爭力，而不是主要依靠優惠政策招商引資。在建

立和完善支持開發區發展的各類支撐服務機構的同時，還應建立與開發區相關的服務配套企業，如

信息服務、物業管理服務、社區生活服務、環境美

化服務等企業，使開發區的服務設施軟環境與基

礎設施的硬環境相益得彰，充分發揮土地的增值

效益和增值潛力。

參考文獻：

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國土地科學，1998，(5)．

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互補雙贏[DB／OL]．新華報業網，http：／／www.tmdps.cn／xinwenzhongxin／2005—03／14／content

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3868711．htm

AStudyofIntensifiedLandUseofDevelopmentZonesinXuzhou

CHENCheng．WUQunWANGNan-jun

(CollegeofPublicManagement，NanjingAgriculturalUniversity，Nanjing，210095，China)

Abstract：BasedonthelandusedataofdevelopmentzonesinXuzhouCity，thispapermainlydiscussestheevaluationoftheinten。

sifiedlanduseofdeveloDmentzones．Theevaluationindictorsareselected，theevaluationmodelissetup，andtheindictorweights

areestablishedbvAHPanalysismethod．Accordingtotheresultofintensifiedlanduseevaluationandthepracticalsituation，the

paperpresentstheapproachesandmeasuresofintensifiedlanduseindevelopmentzones．

Keywords：developmentzone；intensifiedlanduse；evaluation；XuzhouCity

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第四篇：節約集約利用土地調研報告調研報告

阿左旗國土資源局

節約集約利用土地調研報告

土地是社會經濟發展的重要物質產物，近年來，隨著我旗經濟的發展用地瓶頸制約越來越明顯，嚴重影響著經濟的發展，為了解決用地難題，結合學習科學發展觀的要求，對我旗用地情況進行了調研，先將調研情況報告如下：

一、節約集約利用土地的緊迫性與重要性

節約集約用地，是當前嚴格土地管理，實施土地精細化管理的重要環節，也是土地參與國家宏觀調控，建設節約性社會，有效保障社會經濟可持續發展的主要措施之一。在用地指標日趨緊張的形勢下，我旗要按照國家、自治區和盟一系列有關保護資源保護耕地、節約集約利用土地的有關法律法規和政策要求，按照管住總量、嚴控增量和盤活存量的原則，走出一條集約、高效、統籌發展的新路子，有效緩解建設用地供需矛盾、有力保證我市經濟社會的更好更快發展。

土地是不可再生的寶貴資源，是經濟社會發展的重要基礎條件。近年來，隨著工業化、城市化進程的不斷加快，建設用地供需矛盾越來越突出，加之一些地方用地結構不合理，用地方式比較粗放，致使土地利用效率不高，土地緊缺問題日益成為制約全市經濟社會可持續發展的“瓶頸”。從經濟社會現實發展和長遠大計出發，必須正確處理保護土地資源和保障經濟社會發展的關系，必須始終貫徹節約集約用地的原則，堅持走節約集約用地的路子。各相關部門應進一步統一思想，充分認識加強土地節約集約利用工作是落實科學發展觀的必然要求，是建設節約型社會的重要一環，是保障經濟社會可持續發展的迫切需要，切實增強節約集約用地的責任感和緊迫感，努力實現土地利用從粗放型向集約型轉變，為全旗經濟社會全面協調可持續發展提供長久的基礎保障。

二、主要做法

一是創新思路，破解用地難題。為積極保障我旗區域經濟發展用地需求，按照“有保有壓”的原則，在嚴格執行建設用地定額指標和土地投資強度指標的基礎上，不斷創新工作思路，優化土地利用結構和布局，切實加強用地管理。做到主動創新堅決保障工業項目、重點基礎設施項目和科技含量高、經濟效益好的招商引資項目用地需求，不斷挖潛存量、拓寬渠道積極保障其他項目用地。在保障用地工作中，實行分期、分批供地制度。對批準立項的企業用地，根據企業發展規劃，采取分期分批供地的辦法，化解用地難問題。同時，全面清理盤活城郊和集鎮未利用地、廢棄地、荒山等作為發展用地，引導企業集中在工業集聚區使用土地，鼓勵工業企業建標準廠房和多層廠房，提高項目容積率。

二是提升技巧，增加土地收益。近幾年來，通過不斷提升土地經營技巧，實行經營性用地全面進入有形市場進行交易，所有經營性用地全部以招標、拍賣、掛牌的方式進行公開出讓，并主動邀請紀檢監察部門現場監督出讓過程，保證公開、公正、公平。三是優質服務，及時辦理用地手續。在具體業務工作中著力從提高服務水平入手，一切工作程序都以方便服務對象為目的，以提高辦事效率為原則，做到一站式服務，一次上會會審，減少工作的重復性。并制定了一系列工作制度，確保優質高效辦理各類用地手續。與此同時，在提供用地保障和服務中，把服務關口前移，實行現場辦公，按照“特事特辦，急事快辦”的工作要求，優質高效辦理建設用地手續，進一步簡化了報批程序，縮短了審批時間，提高了服務效率。四是對全旗的閑置土地進行了全面清理。針對近幾年來批而未供的土地情況，逐、逐批次的清理，并進行分類匯總，建立臺賬，做到已批準農用地轉用、征收土地基數清楚，已供應土地信息完整，批而未供土地情況詳實 五是制定了存量用地處置措施。為積極盤活存量建設用地，局領導通過深入調研、分析存在的問題，制定了盤活存量用地的具體措施。規定：（1）對批準時已有用地意向的項目積極跟進項目進展，具備供地條件的，盡快供地；（2）對已完成土地征收和前期土地開發，因原意向項目不落實的，及時調整給其它急需用地項目；（3）因征地后規劃調整等原因未能供應的，及時納入土地儲備庫，按新的規劃條件盡快供地。

三、存在的問題

（一）土地供需矛盾仍然是當前經濟社會發展中重要的制約因素。隨著近年來我縣經濟社會的加速發展，土地節約集約利用任務艱巨,供求矛盾越來越突出。

（二）影響發展的體制機制法制障礙依然存在，需要社會共同理解和支持。近年來，因土地方面引發的利益訴求和矛盾糾紛日趨凸顯，土地違法違規案件調查處理和執行到位難，改革攻堅面臨深層次矛盾，社會利益格局發生了深刻變化，保護資源和保障發展的難度越來越大。由于國土資源執法監察力量薄弱，法治機制不夠完善，現有執法手段落后，面對執法對象的強硬態度，往往因經濟發展、社會和諧與穩定的需要，從而導致土地違法違規案件難以查處到位，這需要全社會共同關心、參與和支持國土資源管理工作。

（三）征地工作仍然是影響社會穩定的一項難事和大事。在當前認真構建和諧社會，切實維護廣大人民群眾的合法權益中，存在安置政策的滯后和不太完善，而群眾的期望、要求和欲望又非常強烈，從而引起了群眾的不滿，激化了社會矛盾，成為社會不穩定因素。

（四）干部隊伍建設的任務繁重。如何進一步加強干部隊伍建設是擺在我們面前的一道重要課題。

四、改進辦法和措施

（一）強化各類用地管理，為加快經濟發展提供資源保障。一要強化規劃計劃管理，嚴把土地“閘門”，有效參與調控宏觀管理，按照旗委、旗人民政府的要求，對投資項目用地進行超前預審，提前做好土地征用工作，搞好規劃對接，加快審批步伐，科學合理使用好已有計劃指標，用好用足建設用地指標，保障城鄉基礎設施和新型工業化發展需要，認真研究，合理分配，搞好全旗用地指標的平衡，確保重點工程建設項目落地。要優先保證重點項目、工業項目和城市基礎設施項目建設用地；優先支持優勢產業、工業園區項目建設，嚴格控制污染環境、高能耗及低水平重復建設項目用地，千方百計為加快地方經濟發展提供資源保障；二要通過控制投資強度和容積率，從立項規劃到實施建設、竣工驗收進行全過程監督，促進依法依規用地、節約集約用地。要建立有效的激勵機制，加快未利用地的開發利用，減少耕地占用壓力，堅持農民自愿的原則，在有條件的地方，鼓勵和支持農民在現有宅基地上進行“中心村”建設，改造農民住房用地，提高土地利用率、增加容積率，并通過實施土地開發、復墾、整理項目擴大有效耕地面積；三要結合新農村建設開展城鄉建設用地統籌，實施城鄉建設用地增減掛鉤工作。在進行新農村建設的同時，開展城鄉建設用地增減掛鉤工作，不但能夠解決農村居民布點零散、浪費土地資源的問題，而且能夠提供農民集中居住點和城鎮建設用地指標，是解決建設用地指標緊、走內部挖潛、保障用地需求的有效途徑。

（二）推進資源節約集約，全面樹立“在發展中保護，在保護中發展”的理念。一是更新發展理念，積極探索實現保障發展和保護資源“雙贏”的新路子。既要通過開展國土資源法律知識宣傳教育培訓活動，教育培訓社會大眾，更要教育培訓自己，要看到發展可以為真正有效的保護提供條件，保護是為了資源的永續利用，實現可持續發展，保護反過來可以提高發展的質量和潛力。要在全社會樹立“在發展中保護、在保護中發展”的理念，將“兩難”問題變為“雙保雙贏”，走出一條開源節流、節約集約利用資源的新路子；二是要嚴格執行國土資源法律法規政策，堅持對土地的統一集中管理，統一土地市場，按照“多個渠道進水，一個池子蓄水、一個龍頭放水”的原則，加強土地計劃供應管理，嚴格實施土地用途管制，進一步規范土地使用權出讓方式和交易行為，把節約集約要求納入土地供應規劃之中；三是進一步完善市場配置機制、閑置土地處置機制、激勵約束機制、考核評價機制。全面落實工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地招拍掛制度。加強對閑置土地清理處置，鼓勵開發利用空閑、廢棄、閑置地、未利用地以及利用地上、地下拓展建設空間。

（三）科學規范土地管理，用創新理念和改革措施解決資源保護與利用中存在的突出問題。一方面要不斷完善征地安置工作措施，嚴格把握政策規定及時辦理用地報批手續，并全面參與協調，協助做好征地安置和群眾的思想穩定工作；另一方面要強化土地執法監管手段，逐步建立共同打擊國土資源違法行為聯動機制，采取旗鎮上下聯動、部門聯合執法的工作方法，集中各方面力量，及時處置土地違法違規行為，將矛盾和問題消滅在萌芽階段。

（四）創新隊伍建設管理，構建國土資源行政績效問責制度責任體系。一要堅持民主集中制，完善議事規則，提高國土資源領導班子科學決策能力，解決突出矛盾、駕馭復雜局面能力，依法行政能力，廉潔從政能力，使班子整體功能得到有效發揮，執政能力得到全面加強，為國土資源事業健康發展提供有力保障；二要強化目標責任制和行政績效問責制度管理，努力建立健全系統完善的管理制度，切實提高干部執行制度的自覺性，形成用制度規范、用責任約束、用目標管理的良性管理機制；三要切實加強機關黨的建設，以學習黨的十七大、十七屆三中全會精神和修正后的《黨章》為重點，以加強黨的先進性建設為主線，通過多種形式開展理想信念教育和黨的宗旨教育，切實提高黨員的思想政治理論水平；四要開展黨風廉政建設、預防職務犯罪和反腐敗警示教育活動，抓好經常性的黨風廉政建設。針對國土資源部門的特點，突出關鍵崗位和重要部位，提出有效的監督辦法，及時發現薄弱環節，做到警鐘長鳴，防患于未然；五要抓好對外信息宣傳工作，充分利用網站、報刊、信息、簡報等載體，大力宣傳國土資源工作取得的新成果，進一步優化國土資源工作外部環境；六要切實關心干部職工的工作和生活，積極為大家解難題、辦實事，維護好干部職工的切身利益，增強黨員干部隊伍的凝聚力和戰斗力。

第五篇：鎮江市土地節約集約利用調研報告

土地節約集約利用調研報告

圍按照局黨委的統一部署和安排，我們組為專題調研第二組，由呂國奇副局長帶隊，土地利用處、執法監察處、行政服務處和丹徒分局等部門有關同志參加，調研的課題是“完善土地節約集約利用制度”，調研地點是丹徒區。最近一段時間來，我們通過座談討論、走訪溝通、研究查詢等多種調查研究方式，并進行了認真總結分析，形成了我市土地節約集約利用的調研報告。

一、土地節約集約利用的緊迫性與重要性

節約集約用地，是當前嚴格土地管理，實施土地精細化管理的重要環節，也是土地參與國家宏觀調控，建設節約性社會，有效保障社會經濟可持續發展的主要措施之一。近年來，在用地指標日趨緊張的形勢下，我市按照國家、省和市一系列有關保護資源保護耕地、節約集約利用土地的有關法律法規和政策要求，按照管住總量、嚴控增量和盤活存量的原則，走出了一條集約、高效、統籌發展的新路子，有效緩解了建設用地供需矛盾、有力保證了我市經濟社會的更好更快發展。

土地是不可再生的寶貴資源，是經濟社會發展的重要基礎條件。作為一個蘇南滬寧線上的重要城市，人多地少，特別是人均耕地少，土地后備資源匱乏，是我市的基本市情。近年來，隨著工業化、城市化進程的不斷加快，建設用地供需矛盾越來越突出，加之一些地方用地結構不合理，用地方式比較粗放，致使土地利用效率不高，土地緊缺問題日益成為制約全市經濟社會可持續發展的“瓶頸”。從經濟社會現實發展和長遠大計出發，必須正確處理保護土地資源和保障經濟社會發展的關系，必須始終貫徹節約集約用地的原則，堅持走節約集約用地的路子。各級各部門都要進一步統一思想，充分認識加強土地節約集約利用工作是落實科學發展觀的必然要求，是建設節約型社會的重要一環，是保障經濟社會可持續發展的迫切需要，切實增強節約集約用地的責任感和緊迫感，努力實現土地利用從粗放型向集約型轉變，為全市經濟社會全面協調可持續發展提供長久的基礎保障。

（一）緩解土地供需矛盾的必然選擇。在經過城市規模連續多年的快速擴展之后，我們正面臨著前所未有的土地資源緊缺約束。與此同時，土地的產出水平卻十分低下，鎮江全市平均每畝建設用地產出的GDP均值只有11.10萬元，高的達到25.96萬元/畝，低的只有4.64萬元/畝，總體土地產出水平很低，土地產 1 出率與發達國家差距巨大。

（二）嚴格土地管理的重要環節。2006年開始我國加強土地資源管理，變革工業用地供應方式，土地管理與利用情況有了一定的改進，但是應該看到目前土地使用市場仍然有很大的改善空間。一是工業園區的設立門檻還不高，沒有統一的標準和嚴格的審批程序。在不少城市，各行各業都設立園區。上到中央部委，下到縣市，甚至連很多鄉鎮、村都設立園區。二是土地閑臵浪費嚴重，很多地方都把工業園區的設立作為地方政府的政績，寧可土地拋荒，也要大量征地。所以說，我們現在面臨的問題表面上是土地供應的瓶頸問題，實際上是挖掘資源的潛力和充分節約集約利用土地資源的問題。當前唯一的出路就是走節約集約用地的新路。

（三）轉變經濟增長方式的緊迫任務。導致經濟增長的因素可分為兩類：一類是勞動、資本等經濟要素投放量的增加，一類是科技進步、規模經濟、結構優化、科學管理等引起的生產率的提高。這些年來我國經濟快速發展，更多的是依靠生產要素大量投入，產值增長很快但投入產出比不高，是一種“粗放式”的增長方式。隨著經濟發展的深入以及目前國際經濟環境的壓力，我國的經濟增長要從“粗放式增長”轉變到“集約式增長”的軌道上來。作為給我國經濟增長做出了重大保障的土地，順應經濟增長模式進行轉變勢在必行。

二、鎮江市部分地區土地節約集約利用的成功典型經驗

針對節約和集約利用土地這一大課題，近年來，我市各轄市區國土資源部門在當地黨委和政府的領導下，在省廳的指導和關心下，逐步將土地利用管理的重心轉向內部挖潛、盤活存量、走集約用地之路上，緊緊圍繞“樹立科學發展觀，促進土地資源的高效利用”這一目標，在加大耕地保護力度，進一步健全和完善土地市場建設，統籌規劃各類用地的基礎上，因地制宜，因勢利導，積極開展以推進 “三集中”為主題的土地集約利用的嘗試和探索。通過強化土地利用的規劃管理，控制不合理用地，加快舊城改造，加大村莊整合、老宅基地復墾、農田整理力度，努力實現全市耕地總量動態平衡。在已取得成功經驗的基礎上，我們堅持“一手抓建設項目土地集約利用，一手抓農村宅基地土地集約利用”的工作思路，加強管理，因勢利導，循序漸進，逐步推開，深入持久地做好集約用地這篇文章。各地區都出現了一些土地節約集約利用的先進典型和經驗，部分做法如下：

（一）嚴把土地供應閘門，加大投資強度。前幾年，丹徒區工業用地平均投 2 資強度每畝不足100萬元，更有部分查處的違法用地投資強度每畝僅30多萬元。近幾年來，丹徒區嚴格把握土地供應政策，嚴格執行工業用地指標體系的各項指標，2007年全區工業用地投資強度平均已達每畝258萬元，2008年平均達到每畝394萬元，又提高了53%。如：落戶丹徒新城的某工程機械有限公司，項目用地533畝，投資總額達27.5億元，每畝投資強度達515萬元。今年按照市政府要求，丹徒開發區高資片區投資強度每畝不低于250萬元，新城地區不低于300萬元，其它地區不低于200萬元。丹徒自加壓力，對高資片區同樣也要求達到300萬元，其他地區必須達250萬元。此外，對投資3000萬以下的項目不單獨供地，促進丹徒土地更加高效利用。2008年，全區已投產的工業用地畝均產值達180萬元。

（二）突破資源不足瓶頸，積極挖潛存量土地。鎮江新區在節約集約利用土地方面積極挖潛，突破工業發展中土地資源不足的瓶頸，力求讓每一寸土地都最大限度地發揮使用效益、經濟效益和社會效益，讓有限的土地資源實現永續發展、長遠發展、無限發展。

鎮江新區某汽車工業公司在華獨資企業，位于鎮江新區丁卯片區，系生產汽車零部件企業，年生產門鎖65萬只，電控器230萬只，汽車玻璃窗升降器100萬只，全部產品70%外銷。該公司總投資2000萬美元，注冊資本1000萬美元，投資強度每畝66.7萬美元（460萬元/畝），按照原市政府規定的省級開發區投資強度每畝200萬元計算，該公司可利用土地72畝，如按現行投資強度300萬/畝要求，可用地約46畝，但該企業實際僅用地30畝，節約用地16-42畝。2007年該公司產值和利稅分別為9.58億元和1.99億元，產值比和利稅比分別為3200萬元/畝和663萬元/畝。該公司為鎮江新區率先發展十強企業之一，利稅額在十強企業中列第二，但利稅比位列第一。

（三）優化村鎮建設規劃，有序推進土地資源整合。丹陽界牌鎮常興村原有4個自然村，村落分散，廢棄河道及道路占地面積較大，土地利用率十分低下的狀況，該村結合“土地利用總體規劃”，高起點編制了《村現代化建設規劃》。選擇了原占常興村40%農戶的劉家自然村作為新村建設基地，規定需要建房的農戶必須一律按規劃進新村建房，建新房必須拆舊房。常興村在發展村級經濟的同時，始終堅持一手抓集約利用土地，一手抓土地復墾整理。一是加大對宅基地的復墾。常興4個自然村拆并時，總共拆除陳舊房屋達500余間，計16000平方米，通過復墾，僅從老宅基地上就獲得了百余畝的優質良田。二是加大對老河道、高崗低 3 洼土地的復墾整理。常興村先后投入數百萬元，填平了百余畝廢河道，平整高崗低洼地280畝。三是修建了高標準農田水利和田間路網設施。這部分土地除用于新村、工廠、道路、綠化和公共設施建設外，凈增的耕地全部劃入基本農田保護區。在有限的960余畝村地上，實現工業用地和耕地的雙增長。村辦工業用地面積比以前增加了百余畝，但耕地面積不但沒有減少，反而增加了200余畝。目前，常興村的成功做法受到國土資源部的高度評價，已作為典型向全國進行推廣。

（四）加大清理力度，充分利用閑臵土地。近幾年，丹徒部分地區土地閑臵現象時有發生。2008年，根據上級部門統一部署，利用國家土地督查南京局對我區閑臵土地的督查契機，充分發揮政府行政推動作用，丹徒分局對全區閑臵土地進行了拉網式清理，對閑臵土地進行了全面處臵，其中收回土地2宗，面積339畝；收取閑臵費的土地1宗，面積73畝；盤活閑臵土地5宗，面積395畝；其余土地因政府原因未交地的，已加快拆遷交地，有的項目已經建成。

句容市對企業因不能投資到位進行開發建設的，采取有償收回土地使用權，通過招拍掛出讓或轉讓等方式確定新的土地使用者，對原項目建設用地進行重新開發利用，去年句容及時收回某酒業有限公司299.51畝土地和某開發區建設總公司土地199.82畝土地，重新招新引資6億美元，出讓給某精密加工機械公司使用。

（五）積極參與項目竣工驗收，強化批后監管。根據省、市政府文件精神，進一步完善項目用地全程跟蹤管理制度，建立建設項目用地綜合驗收制度。2008年以來，丹徒分局積極參與丹徒區所有住宅用地的綜合驗收。對驗收合格的，出具竣工驗收合格通知書，對少批多用、容積率不符合要求等違反土地節約集約利用要求的，不得參與區綜合驗收，相關部門不予辦理后續批準、發證手續，必須完善手續后，才能通過驗收，確保土地利用效率最大化。

三、在推進節約集約用地過程中存在的主要問題

近年來，雖然我們在土地節約集約利用上取得了一定的成效，但仍然存在一些問題：

一是對具體項目土地節約集約利用水平很難核定。項目投資規模的考核僅僅停留在發改委立項的書面批復上，雖然地塊上市時對投資強度作了明確要求，但項目建成后，因缺乏有效的實際投資到位核查確認機制，國土部門對項目投資規模是否全部到位很難核定。

二是閑臵土地處臵難。有些項目國土部門雖多次督促其盡快開工，但仍遲遲 4 不動工，造成土地閑臵，而閑臵費征收難，土地收回更難。

三是項目用地綜合驗收制度仍未建立或有效執行。國土部門雖已參與了住宅用地的區綜合驗收，但工業項目仍是各部門自行組織單體驗收。項目用地經登記發證后，國土部門缺乏有效制約手段，很難自行組織竣工驗收，必須要參與區政府組織的綜合驗收。

四是違法用地對土地節約集約利用產生嚴重沖擊。相對于土地粗放浪費行為，違法用地對土地節約集約利用造成了強烈的沖擊。粗放浪費使用土地和違法用地，對土地節約集約利用提出了更為嚴峻的挑戰。

四、我市今后土地節約集約利用工作的思考和建議

（一）統一思想，樹立節約集約用地意識

土地是稀缺的不可再生的寶貴資源，節約集約利用土地，直接關系著國家經濟社會能否保持科學健康安全地可持續發展。因此說，科學合理利用土地、節約集約利用每寸土地是涉及國家安危和發展的關鍵性問題，也是我們全民必須共同關注、共同努力、共同實施解決的根本性問題。沒有耕地，就不能保證我國人民必需的糧食安全；沒有可用的必需的建設用地，就無法保障我國新上經濟建設項目的需要，就會極大地限制經濟社會的發展和國力的增長。所以，對節約集約用地建立法律規范保障機制和社會公共監督機制，是促進我國經濟社會科學發展的需要，更是維護國家安全、民族振興和社會進步的重要保證。為此，黨中央、國務院對土地管理工作歷來十分重視。特別是近年來，國家實施宏觀調控政策，嚴把土地“閘門”，專門就嚴格土地管理下發了一系列重要文件。去年1月3日，國家出臺了《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發[2008]3號文件），強調各地區、各部門要充分認識節約集約用地的重要性和緊迫性，增強節約集約用地的責任感，切實轉變用地觀念，轉變經濟發展方式，調整優化經濟結構，將節約集約用地的要求落實在政府決策中，落實到各項建設中，科學規劃用地，著力內涵挖潛，以節約集約用地的實際行動全面落實科學發展觀，實現經濟社會的可持續發展。《通知》意味著大力推進節約集約用地將成為政府部門乃至全社會的共同責任和義務，是我國經濟社會又好又快發展必須長期堅持的根本方針。《通知》的主要精神可以用16個字來概括，就是：約束要硬，激勵要實，責任要明，監管要嚴。我們必須堅持以科學發展觀統領國土資源管理，圍繞堅守耕地紅線的重大科學決策，更新觀念，敢于率先作為，樹立“在發展中保護、在保護中發展”的理念，破解保護資源的難題，破除保障用地的瓶頸，以集約用地推動科學發展，5 以科學發展引導集約用地，確保保障發展和保護資源實現“雙贏”，構建節約集約用地保障科學發展的新機制。為此，我們要著力宣傳國發[2008]3號、市政府《關于切實加強土地節約集約利用工作地意見》（鎮政發[2008]82號）和市政府《關于切實加強土地節約集約工作地意見》（鎮政發[2005]65號）等文件和最新土地政策，大力宣傳土地國情、國策、國法，大力推廣各地節約集約用地的典型經驗和做法，大力開展市鎮村三級干部土地法律法規專題教育培訓，全面貫徹落實國家關于土地管理的一系列重大決定，引導公眾進一步理解支持國土資源工作，為全面推進節約集約用地奠定堅實的思想基礎和良好的輿論氛圍。

（二）想方設法，提高土地利用的綜合效益

面對國家提高建設用地審批“門檻”，加強土地宏觀調控的新形勢，面對接踵而至的經濟社會發展項目用地需求，我們必須緊緊抓住調整經濟結構和轉變經濟增長方式的重要機遇，全力推進土地利用方式的根本轉變，堅定不移地走節約集約用地之路。節約集約用地，就是要求我們分別從宏觀和微觀的角度統籌考慮土地合理利用問題。我們要按照節約集約用地的要求，加快城鎮規劃相關技術標準的制定和修訂，盡快修訂出臺新的人均用地、用地結構等規劃控制標準，合理確定各項建設建筑密度、容積率、綠地率，嚴格按國家標準進行各項市政基礎設施和生態綠化建設。嚴禁規劃建設脫離實際需要的寬馬路、大廣場和綠化帶。要按照節約集約用地的原則，在滿足功能和安全要求的前提下，重新審改現有各類工程項目建設用地標準。建設項目設計、施工和建設用地審批必須嚴格執行用地標準，對超標準用地的，要核減用地面積。要充分認識我們面臨土地資源短缺的嚴峻現實，發揚節約的傳統美德，倡導集約用地，推行強化節約和集約用地政策，對有限的用地指標，要堅持“區別對待、有保有壓”的原則，優先保證那些對全局有重要影響的項目，支持保障重點建設用地，引導工業用地在合理規劃、科學布局的基礎上，走工業集群之路，集中連片建設，共享基礎設施。財政、稅務部門要嚴格落實和完善鼓勵節約集約用地的稅收政策，鼓勵提高土地利用效率。要研究建立土地利用狀況、用地效益（單位面積產出水平）和土地管理績效等評價指標體系，加快土地節約集約利用評估工作。建設用地要嚴格控制增量，積極盤活存量，嚴禁閑臵土地，積極引導使用未利用地和廢棄地，鼓勵開發利用地上地下空間。同時，積極鼓勵、引導中小企業投資者租賃現成的標準廠房投資經營，讓租房創業成為創業者的新時尚，投資者租房創業可謂“一石四鳥”：節約了土地資源，加速了富民進程，縮短了投資者的創業周期，降低了投資者的經營成本。

（三）提前介入，從源頭上把好節約集約用地關

集約用地并不等同于刻意講究少用地，而是要充分掌控用地面積、投資額和企業產出額三者之間的比例，同時還要兼顧企業的動態發展。所以，作為我們國土部門在參與宏觀調控的時候，應該提前介入，主動服務，積極發揮作用，而不是被動地跟進，被動地服務，要轉變工作方式方法，主動加強與當地政府的溝通協調，提前介入地方發展戰略研究，提前介入當地經濟轉型和經濟結構調整，提前介入具體項目的招商引資。嚴格把好“四個關”：一是嚴把建設項目用地“入口”關。要通過政府引導，強化品牌招商和服務招商，強化無地招商和以房招商，讓擬建項目“瘦身減肥”。變“招商”為“選商”，由過去的“來者不拒”到現在的“有條件選擇”。國家實施宏觀調控后，招商用地指標比較吃緊。面對這一難題，必須創新工作思路和方法，圍繞“無地招商”做足文章。早在幾年前，丹陽市和鎮江新區就推出了“地塊招商”，先進行基礎設施建設，建好容積率較高的標準廠房、配套設施后再招商。去年又對全市開發區投資強度要求作了進一步提升，確定了每畝投資強度不低于200-300萬元人民幣的目標。力爭通過“控增量、用存量”、“精細化管理、集約化利用”等理念和手段，加快管理方式的轉變，切實提高參與宏觀調控的能力和水平。二是充分發揮規劃“龍頭”作用，嚴把規劃關。土地利用總體規劃和城鄉建設總體規劃是推進土地節約集約利用的科學依據，我們一定要嚴格按照土地利用總體規劃和城鄉建設總體規劃，以及土地利用計劃用地，嚴格規范建設項目用地審批，嚴格土地使用標準和條件。國土資源部門要管理前移，主動與建設、規劃部門溝通。三是切實發揮預審職能作用，嚴把預審關。所有申報項目由國土資源部門提前介入選址和論證，嚴格進行土地預審，對投資強度、建筑容積率、建筑密度、非生產性用地比例等經濟技術指標不符合要求的一律不予通過土地預審或相應核減建設用地面積。預審未通過的，計劃部門不得批準立項。四是嚴把土地供應關。嚴格執行國家《限制供地目錄》、《禁止供地目錄》與《劃撥用地目錄》，認真落實國家產業政策，對國家產業目錄中禁止類項目和不符合投資強度類項目，不得供地，嚴格控制限制性產業項目供地，從嚴控制劃撥供地范圍，從土地供應上制止盲目投資和低水平重復建設，從源頭上把好集約用地關。

（四）市場配臵，優化利用土地資源

通過公平、公開、公正的陽光操作，利用市場手段配臵土地資源，是社會主義市場經濟的基本形式、基本要求，也是推進國土資源依法行政、嚴防腐敗的有 7 效途徑。我們必須充分發揮市場配臵土地資源基礎性作用，通過全面推行土地有償使用，全面落實工業用地、經營性用地招標拍賣掛牌出讓制度，提高土地的市場化配臵比例，通過市場發現和顯化土地資產價值，增強用地者的用地成本意識，自覺珍惜土地、集約用地。要提高市場配臵效率，還必須認真做好土地出讓前期工作，規劃條件一經確定，不得擅自調整。合理確定出讓土地的宗地規模，督促及時開發利用，形成有效供給，確保節約集約利用每宗土地。實踐證明，運用市場機制配臵資源是優化資源利用結構、發揮最大效益的最有效手段。我們應當最大程度地發揮市場配臵土地資源的基礎性作用，進一步規范和完善土地市場，逐步形成促使用地者節約集約利用土地的外部約束機制，嚴格控制無償使用土地的范圍，縮減劃撥用地的項目類型，深入推進土地有償使用制度改革，逐步將國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施(產業)、城市基礎設施以及各類社會事業用地納入有償使用的軌道。

（五）拓展空間，積極盤活存量建設用地

我國目前正在積極開展向地下、向空中、向集約要土地，使單位面積土地上的產出成倍增長，有的地方已經通過復墾廢棄地，把未利用的土地充分利用起來，拓展出一片片新的發展空間。對新上的建設項目，必須堅持先利用現有建設用地、未利用地，盡量不使用農用地。要著力做好“三閑”(閑臵廠房、土地、項目)再開發工作，充分挖掘閑臵生產要素潛力，提高土地的利用效率。對由于經營不善、企業改制、企業搬遷等因素形成的閑臵土地廠房，要區別對待，依法收回盤活，進行“二次招商”。對企業長期占而未用的土地，通過政府收回、公開出讓等方式予以處臵，使好項目有地可供。去年市政府、我局和市監察局等有關部門專門對閑臵土地進行了清理，對閑臵土地處臵進一步明確了具體意見。一是征收閑臵費。自閑臵土地被認定之日起，閑臵土地的使用者應按規定繳納土地閑臵費。其中對以出讓方式取得土地使用權的，按出讓土地價款的20%征收土地閑臵費，對閑臵土地特別是閑臵房地產用地要征繳增值地價。二是明確開發時間。土地使用者延長開發建設時間最長不得超過半年，期滿后仍未動工建設的，作無償收回處理。三是無償收回。閑臵土地滿兩年以上(含兩年)，且因土地使用者自身原因造成未動工開發的，由市政府依法無償收回。四是協議收回或臵換土地。確因土地使用者自身以外的原因造成閑臵的，可采取有償收回土地使用權的方式進行處臵，也可采取批準延期開發或臵換同等價值土地的方式進行處臵。目前我市將著手制定符合當地實際、具有可操作性的閑臵土地處臵工作實施方案，力爭年底前 8 將各轄市區的閑臵土地清理處臵完畢，從而進一步提高政府對土地的調控能力，實現土地的集約利用。

我們要按照“管住總量、嚴控增量、盤活存量、節約集約”的原則,充分利用閑臵土地,提高土地利用效率,保障必要的建設用地。在推進城鎮化進程中，逐步加大舊村改造力度，有計劃、有步驟的進行村莊整治和村莊用地調整。盤活存量建設用地，還必須進一步完善建設用地儲備制度，充分發揮土地收購儲備功能。儲備土地出讓前，應當處理好土地的產權、安臵補償等法律經濟關系，完成必要的前期開發，縮短開發周期，這樣，既可以防止形成新的閑臵土地，又有利于實現土地利用的最大效益，保障經濟社會可持續發展的用地需求。

（六）加強監管，健全土地集約利用的長效管理機制

我們要加強土地利用監管，出臺建設用地全程管理意見，建立促進土地節約集約利用的長效機制。要對土地出讓合同、劃撥決定書的執行實施全程監管，及時向社會公開供地計劃、結果及實際開發利用情況等動態信息。要以劃撥決定書、出讓合同和土地登記資料為依據，對建設項目的用地情況、開工和竣工時間、投資強度等進行跟蹤巡查，建立巡查數據庫，為加強監管落實長效管理提供第一手資料。在跟蹤巡查的基礎上，實時查詢欠繳出讓金、改變規劃條件、未按期開工或竣工的項目，并對該類項目自動預警。加強對土地開發利用情況的監督檢查，督促土地使用者按照土地有償使用合同或國有土地劃撥決定書的規定實施項目建設，防止土地圈而不用。項目必須按規定開工竣工。只有在按合同約定付清全部土地出讓價款后，才可以持合同和繳款憑證等相關證明材料，申請建設用地使用權登記。建立首次轉讓土地的核準機制。監察機關要加強監督檢查，嚴肅查處土地使用和管理方面的違法違紀行為。完善建設項目竣工驗收制度。要將建設項目依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書的情況，作為建設項目竣工驗收的一項內容。沒有國土資源部門的檢查核驗意見，或者檢查核驗不合格的，不得通過竣工驗收。國土資源部門要會同有關部門持續開展用地情況的執法檢查，重點查處嚴重破壞、浪費、閑臵土地資源的違法違規案件，依法依紀追究有關人員的責任。要將企業違法用地、閑臵土地等信息納入有關部門信用信息基礎數據庫。各級政府要制訂鼓勵和引導投資者合理利用土地的政策措施，發展改革、規劃、建設、環保、交通、水利、國土、監察等部門在建設項目立項、工程設計、用地選址、用地預審和規劃審查、供地審批、工程審計決算、綜合驗收等各個相關環節上，都要把集約用地作為報批審查的基本原則貫穿全過程。監管機構和人員，9 要定期不定期地對企業資金投入情況、工程建設情況進行跟蹤督查，對違反協議達不到投資強度和建筑密度的，要收回部分土地，重新調劑使用，共同做好土地節約集約利用工作。各級政府要加強領導，各有關部門要加強協調配合，只有大家心往一處想，勁往一處使，凝聚合力，綜合運用法律、經濟、行政和科技手段，才能實現全面監管、長效監管。深入開展土地執法模范市（區）創建活動，將土地節約集約利用監管與用地計劃分配、建設用地審批掛鉤，形成全社會理解、支持和參與依法管地、集約用地的良好氛圍。

（七）落實責任，建立節約集約用地考核評價和激勵制度

按照《國務院關于促進節約集約用地的通知》精神，為提高土地利用效率，我國將建立節約集約用地考核制度。制定單位GDP占用建設用地消耗考核辦法。實行上一級人民政府對下一級人民政府分級考核，考核結果由國土資源部門定期公布，作為下達土地利用計劃的依據。開展土地集約利用考核評價工作，并將結果向社會公示，意義重大，勢在必行。首先，對下一級政府的考核，上一級政府每年要下達高水平節約集約用地目標管理考核任務，明確責任，對經過考核，土地利用集約化程度高的地區，要在建設用地上計劃安排上給予政策性傾斜，并在安排土地開發復墾整理、建設用地指標周轉、掛鉤上予以重點支持；土地利用集約化程度較低的地區，要核減下新增建設用地計劃，嚴格限制其新增建設用地的擴張。對按照節約集約要求盤活各類存量建設用地的，按照盤活面積給予下一級政府適當獎勵。其次，積極開展對項目企業的考核，通過開展節約集約用地典型的征集和“節地型”企業創建活動，對經過考核評選出來的“節約集約用地先進單位”，對項目企業法定代表人進行重獎，對項目企業擴大再生產投資優先供應土地，需要資金優先推薦給相關銀行，優先辦理享受國家抵免稅政策手續，優先推薦申請國家、省市有關優惠政策，促使節約和集約用地成為企業的自覺行為。對經過考核，達不到節約集約用地標準的企業，要責令糾正，對拒不改正的，要核減用地面積，直至收回土地使用權。