第一篇：房企材料采購管理創新探討

材料采購管理創新探討

材料采購是是項目成本管理和質量管理中最重要的環節。材料采購管理的優與劣關系到了整個項目成本管理的成敗。我認為做好采購管理，應該從兩個方面著手，分別從技術方面提高業務的執行能力和從系統流程建設方面創建采購的環境，并不斷從這兩個方面持續改進。

材料采購管理首先要確定采購的范圍，專業定位，不應該把凡是需要外聯購買、支付結算都納入采購范圍。采購應限于與工程建設有關的，施工合同約定的附材之外的甲供材。材料之外的配套工程、景觀工程等應列入工程招投標范圍;其次是建立對采購過程的專業化、標準化管理，從采購計劃開始，到采購詢價、采購合同簽定，一直到采購材料進場為止的每一個環節的專業的標準過程管理，這也就是在技術方面和員工執行方面要遵循采購的規律和市場行情，再就是對流程建設要符合當前企業規模和客戶層次定位，程序過于繁瑣客戶不易接受，過于簡化對企業形象建設、和正規化建設不利。具體而言就是學習先進公司的先進管理模式，適應現階段房地產形勢的需要，在堅持我公司的采購管理模式的前提下，引入全新的采購經驗、模式，結合再創造，做好采購詢價比價管理，需要充分利用計算機管理系統，借助網絡優勢，快速地瀏覽和獲取需要的信息，從而保障采購詢價管理、得到詢價結果的高效率。

報價形式的正規化、適當的開展保證金制度和報價形式書面化，盡可能多了留下書面憑證，讓招投標的雙方對報價有負責任的意識，避免廢標發生。

新形勢下與物資供方客戶的關系：資金緊張的情況下，開拓新客戶是一方面重要工作，但新客戶參與我司招標時的態度也是謹慎的，他們也需要更穩健的市場，而不是市場的簡單擴大，換位思考，市場環境低迷的情況下新客戶的開發工作，不僅僅是引進，更要留的住，和發揮新客戶的作用，曾經發生過許多新客戶只做過一次業務就退出的案例，客戶就采購而言是平等的交易主體，要給予足夠的尊重，且客戶檔案也是全公司共享的可查詢、評價的。也便于工程管理查詢和運用。

第二篇：房企總結

銷售部2010年工作總結

2010年我部工作在公司領導的翔和指導下，在其它部門同仁的支持與幫助下，順利地完成了各項工作任務。我在內部建設、銷售管理、客戶服務以及檔案管理等方面，開展了一系列的工作，現就在于2010工作情況總結如下：

一、內部管理

2010，中國房地產市場風云變幻，受多種因素制約房地產企業舉步維艱，這給房屋銷售提出了嚴峻的課題，面對創業環境的急劇變化，審慎而理性的市場，成熟而挑剔的消費者，讓我深感市場營銷的難度之大，要求之高。于是我在內部管理方面根據工作需要開展了下列工作：

1．完善各項制度。在本的工作中，我們完善了銷售內控制度，培訓學習制度，銷售檔案管理制度等各項制度，并對其執行情況量化考核到個人。

2．強化培訓提高。為了讓員工樹立正確、科學的營銷理念，提高業務能力。我狠抓好了員工的培訓學習。我定期組織員工學習房地產行業的法律法規，學習企業管理的有關知識，學習公司的各項規章制度及經營方略。通過學習，員工對企業理念、企業文化、企業動作有了深入的了解，對公司開設的項目的建設規劃、環境位置、建筑構造、設計理念、性價優勢、物業管理、銷售政策等方面的詳盡情況了如指掌，在銷售中熟練運用并取得了良好效果。

3．加強交流學習實踐。在組織員工積極參加理論學習的同時，我還特別注重員工的實踐發還開展。我經常組織銷售部的工作人員參加公司與其它單位的參觀交流活動，在公司的安排下，我帶領部門員工到絲麗雅公司交流學習“科學發展觀在工作中何如實踐”，參觀海絲特車間及工會等，通過交流實踐，努力從各方面提高部門員工綜合素質，讓他們以更豐富的專業中、更專業的職業素質、更寬泛的行業視野和更積極的工作狀態做好銷售工作和客戶服務工作。

4．樹立好形象。在日常管理中，我不僅注重員工內在素質的提高，更關注員工外在形象。因為我深悉一個企業員工的形象就是企業的形象。為了讓員工具備良好的個人形象，我堅持用規范、專業、禮貌、文明的言行要求自己和員工，要求員工都能用積極、陽光、熱情、友好的外在形象為客戶提供高標準服務。另外還著力搞好售房部的衛生工作，使售房部工作井然有序，舒適整潔。以干凈衛生、整齊明亮的形象來展示公司的形象和員工服務的品位，贏得了客戶的尊重和信任。

二、銷售管理

1．營銷理念

2．銷售業績

3．今后服務

三、經驗教訓

在過去的一年里，銷售部取得了一定成績，這緣于公司的正確決策，緣于其它部門的能力協作，緣于銷售部所有員工的辛勤勞動。這讓我深深懂得公司關心下屬，員工成就企業，只有在公司的正確引導下，每個員工都把企業當作自己的事來作，我們的工作才會出成績。在今后的工作中我們將堅守這一理念。

當然??

第三篇：【廣州】房企招標采購及監督管理、造價控制培訓

【廣州】房企招標采購及監督管理、造價控制培訓

(8月29-30日)

中房商學院官方微信平臺已正式啟動，歡迎新老客

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中房商學院將秉承 “唯有實戰、方有實效”的宗旨，將提供房地產全方位和全產業鏈的優質服務，為房地產

行業輸送實戰型的高端人才，領跑房地產培訓行業。

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【課程背景】房地產培訓：房企招標采購及監督管理、造價控制培訓;國家發展改革委會同、住建部、財政部等九部

委，根據《招標投標法實施條例》，在廣泛征求意見的基礎上，對《招標投標法》實施以來規章和規范性

文件進行了全面清理，并以發改委等九部門第23號令文件發布。2013年12月19日財政部頒布財政部7

4號令《政府采購非招標采購方式管理辦法》，2014年2月1日施行。住房和城鄉建設部頒布2013年7月

1日全國范圍內強制實施的最新國家標準《建設工程工程量清單計價規范》(GB50500-2013)，不僅要求國有

投資項目執行該國家規范，非國有投資項目、也必須執行此規范。

【課程大綱】

一、《招標投標法實施條例》及23號令的熱點、難點解析

1、《招標投標法實施條例》的適用范圍;

2、發改委23號令中對《工程建設項目施工招標投標辦法》的修訂;

3、發改委23號令中對《工程建設項目貨物招標投標辦法》的修訂;

二、新《清單》《辦法》、下工程造價全流程計價關鍵技術操作與案例分析

1、工程項目的進度、質量、成本管理存在的問題與投資控制

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層

地方分院： 吉林院河南院山東院廣東院安徽院陜西院內蒙院

2、工程項目招投標環節工程造價計價關鍵技術分析與對策

3、工程項目合同價款約定環節工程造價計價關鍵技術分析與對策

4、工程項目工程計量環節工程造價計價關鍵技術分析與問題解決

(1)工程計量的程序、方法疑難問題解決

(2)單價合同計量的疑難問題解決

(3)總價合同計量的疑難問題解決

(4)工程計量工具——計量臺賬的使用操作

5、工程項目合同價款調整環節工程造價計價關鍵技術分析與風險規避

(1)工程變更相關規定及工程變更工程量的確定方法解讀

(2)工程變更綜合單價的確定方法解讀

(3)工程變更估價的確定程序操作要領

(4)工程變更價款引起的措施項目費的確定的方法解讀

(5)工程變更的形式—指令性變更和推定性變更解讀

6、工程項目合同價款中期支付環節工程計價關鍵技術分析與應用

7、清單綜合單價”的風險配置與價差取定

8、工程項目竣工結算環節工程計價關鍵技術分析與案例

9、新《清單》、《示范文本》、《辦法》實施后企業面臨的機遇、挑戰與對策

三、承包方基于13版《示范文本》索賠管理實務案例分析

1、開工爭議及竣工爭議

2、五大類順延工期的事由與起迄計算、工期變更順延工期的五大區間

3、與時間關聯費用的索賠(三個必要、六個項目、四個砍價)

4、進度里程碑種類與合同效力

5、項目特征不符、缺項、漏項與數量差異相關問題

6、總包管理費、總包服務費、總包配合費等相關問題

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7項目經理承包責任制和表見代理法律風險防范

8、結算爭議、結算違約金與保修責任相關問題

9、“中國特色”的工程簽證與索賠管理案例

四、工程招投標采購的實務操作與法律風險防范

1、《電子招標投標辦法》解讀、應用與實務;

2、財政部74號令《政府采購非招標采購方式管理辦法》解讀應用

3、招投標文件編制、評標技術及商務指標體系構成;招標文件中對風險的設定;

4、兩個評標原則、六大類評標方法的選用及商務標、技術標評標細則的設計和評分評價方法;

5、建設單位如何有效預防串標、圍標、掛靠、轉包、違法分包、實際施工人起訴等發包風險

6、開標異議與答復中的注意事項;

7、招標采購中如何預防陪標,圍標,串標;高價圍標、低價搶標等違法亂紀行為違紀投標;

8、投標人之間的串通投標行為的表現形式及其認定;

9、廢標的合法性及八種常見法定廢標條件詳解;

五、業主方基于13版《示范文本》合同管理實務案例分析

1、合同模式：三邊工程合同(邊勘查、邊設計、邊施工)與變形EPC合同等相關法律問題

2、各方關系：項目法人與代建制、設備分包商的發包模式(平行包、大丙方、聯合體)、掛靠(轉包、分包、借牌、分公司、項目經理)相關法律問題

3、面對承包人索賠，建設單位應該如何簽證，誰負責簽、何時簽以及簽什么內容

4、合同架構：總價合同、單價合同、成本加酬金合同、營業稅與增值稅相關問題

5、合同效力：合同無效、行為無效、四證問題、條款無效

6、專用條款該如何填寫與修正，通用條款的修改

7、合同規劃、合同起草、合同評審、合同談判，合同管理程序的難點及案例分析

六、工程招投采購管理與審計、監督管理熱點、難點解析及案例分析

1、采購招投標流程風險解剖、采購招投標舞弊解剖

2、采購招投標流程風險防范、采購招投標管理流程標準化

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3、《關于國務院有關部門實施招標投標活動行政監督的職責分工的意見》;

4、目前我國招投標領域存在的主要問題及對策;

5、招投標監督形式：行政監督、經濟監督、審計監督、國家權力機關監督;

6、紀檢監察機構在資審、開評標、處理投訴等招投標各個階段應該注意的重點;

7、建設項目招投標階段的跟蹤審計

8、建設項目工程合同跟蹤審計

9、建設項目跟蹤審計操作風險與防范

10、紀檢監察審計、財務等部門全過程跟蹤監督管理及有關程序。

【課程說明】

[組織機構]：中房商學院

[時間地點]：2014年8月29-30日 廣州(詳見報到通知)

[培訓費用]：2600元/人(含培訓費、資料費、午餐費、結業證)食宿代訂，費用自理。

[聯 系 人]：齊老師 010-51146322 QQ:122509298

1[官方網站]：http://

中房商學院是中國房地產智業高端品牌。以“唯有實戰，方有實效”的服務理念，服務4000多家房企，培養6萬多名房地產精英。業務包括：房地產培訓、房地產內訓、房地產管理咨詢、工程管理、房地產考察、房地產策劃師、房地產MBA等。

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第四篇：房企卓越領導力與管理藝術

《房企卓越領導力與管理藝術》課程大綱（2014版）

講授：涂山青

【課程對象】

房地產公司總經理∕部長∕總監∕經理∕主管 【課程簡介】

目前樓市“史上最嚴調控”還在繼續，行業正處于深度調整的前夜。在外部，市場面臨著轉型，不確定因素越來越多；在內部，隊伍越來越不穩定，管理層執行難到位，中層骨干人心浮動，一線員工信心難拾??。涂山青老師《卓越的房企領導與管理藝術》課程，教您認識房地產市場新形勢與銷售面臨的新挑戰，找出房地產企業領導決策與管理執行方面存在的問題，幫助房企管理者認識自己的角色，做好準確的自身定位，明晰自己的使命及任務，揭示卓越領導能力修煉方略，幫助房企領導者全面提升領導能力。把握打造房企卓越團隊的基本要領，有效提高團隊的執行力與員工士氣，助您精準出擊，一擊中的。【課時】2天 【課程學習目標】

通過本課程學習，你將達成如下目標：

1．認識目前中國房地產市場，全面剖析房地產市場現狀與營銷特征 2．幫助房企領導和管理者認識自己的角色，明晰自己的使命及任務 3．認識房地產團隊管理存在的問題與原因，掌握團隊建設與員工激勵技巧 4．認識房地產管理者執行力及其影響因素，探討提升管理執行力的方法與技巧 5．揭示卓越領導能力修煉方略，幫助中層領導者全面提升領導能力 【課程特色】

根據需求設計課程內容，專家講解，案例分析，情景模擬，問題討論，游戲互動，實戰實效！

【課程主要內容】

新形勢，新挑戰，新思路，新對策！

一、地產企業領導者面臨的挑戰

1．新一輪樓市調控的全景回顧與政策解讀 2．如何研判當前的樓市調控

3．下一步的樓市走向與前景分析 4．地產企業營銷與管理挑戰

5．如何應對──地產企業領導者的抉擇

二、房企領導與管理者的角色及任務

1．什么是領導力

（1）什么是領導、什么管理 【小專題】領導與管理的區別（2）什么是領導力 2．領導力的因素分析

【提示】管理者看人看事要多角度 3．卓越領導力的表現

【標桿學習】王石的領導與領導力

【他人之石】馬云：領導力是怎樣煉成的？ 4．房地產企業管理的特點辨析

三、房企管理者的卓越領導力修煉

1．領導者人格魅力塑造

【提醒】員工心目中的好領導是怎么樣的（1）領導者素質修煉 ◆領導者素質修煉的內容 ◆領導者素質修煉的途徑 ◆領導者素質修煉的方法（2）領導者管理作風修煉

（3）領導者情緒∕壓力管理的8大技巧 2．領導者管理藝術修煉（1）領導者的識人∕用人技巧（2）領導者的目標管理技巧（3）領導者的時間管理技巧 3．管理分工與授權（1）管理分工的原則

（2）工作委派技巧（目的、方法、監管）（3）管理授權

①管理授權的原則 ②管理授權的技巧

四、房地產企業中層管理技能提升

【提醒】中層管理是企業的脊梁。得中層者得天下！【自檢】我是一個合格的中層經理嗎？ 1．中層經理的角色認知（1）中層經理干什么（2）中層經理如何輔佐上司（3）中層經理如何做好部門間協調（4）中層經理如何管理下屬 2．中層經理的任務

3．中層管理者的常見管理誤區及其規避 1．中高層管理的常見誤區 2．誤區規避

五、房地產企業執行力修煉

1．什么是執行，什么是執行力

【資料】調查顯示：中國企業執行力低下原因 【案例啟示】執行力是什么？ 2．房企執行力差的十大表現

【問題思考】您會像他們一樣地工作嗎? 3．房企執行力差的原因分析 4.房地產企業需要什么樣的執行力 【探討】中國企業執行難的深層次原因 【根源】中國四大文化蒂錮

5．管理者誤區：執行力差的管理者因素

◆中層管理者（總監∕部門經理∕項目經理）的職責定位 下屬為什么不夠主動？

【誤區】糟糕的員工往往是上司“塑造”出來的 6．打造高效執行力的途徑（1）歸納：十招打造高效執行力（2）執行力三流程

【提示】管理者與被管理者執行力提升方向（3）高效執行的保證

【提醒】細節也是執行力：細節決定成敗 【故事】一個馬掌釘毀了一個國家 【故事】“88888”帳號毀了巴林銀行 【案例】考察該應聘者的執行力？

六、房地產企業團隊建設

【提示】什么樣的團隊才是卓越的團隊 1．什么是團隊？ 2．團隊目標的價值

【資料】高效團隊的金字塔模型分析 3．團隊管理的關鍵因素（1）團隊領導的影響力（2）團隊管理者的常見誤區

【資料】部門經理在團隊管理中的定位 4．團隊管理的改進原則 5．團隊摩擦處理（1）團隊摩擦的形式（2）團隊摩擦的原因分析（3）團隊摩擦的化解藝術 6．溝通藝術

（1）溝通方式與原則（2）溝通中應有的姿態（3）溝通中的6項要素（4）有效溝通五步法（5）職場溝通技巧

①與上級溝通的技巧 ②與下級溝通的技巧 ③客戶溝通技巧

七、有效的員工激勵

1．員工為什么需要被激勵

【管理者必須知道的】人的需要理論 ◆馬斯洛的需要層次論 【提示】員工有效激勵的途徑 ◆ “雙因素”理論

【提醒】對員工的日常激勵技巧 ◆亞當斯的公平理論 【要領】員工激勵的小技巧 2．激勵的類型

【知識】人的八大非物質動力源泉

3．員工激勵模式

【知識】團隊發展規律曲線

思考：根據團隊發展的規律曲線，管理者應該如何提升團隊士氣和效率？ 4．目前企業激勵制度存在的常見問題 5．管理者有效激勵的十大方法 【要領】員工激勵的小技巧 【思考】關于“鯰魚效應”

【案例】員工獎勵如何操作──勿讓制度教條化 【案例】獎勵也有“機會成本” 【提醒】物競天擇，適者生存

八、情緒與壓力管理

1．對情緒的正確認知（1）情緒類型與表現 【提示】EQ 高手的特質（2）情緒的心理效應（3）情緒與行為能力（4）情緒與工作績效（5）情緒與人際關系 【情景分析】

2．情緒管理的八項法則 3．情緒管理技巧 4．情緒與成功 5．什么是壓力

（1）壓力類型與表現分析（2）工作壓力與生活壓力

【自檢】負面情緒有關的心理或生理狀態自檢表（3）壓力的積極與消極作用 【情景分析】 6．壓力管理技巧（1）生理壓力管理技巧（2）心理壓力管理技巧（3）環境壓力管理技巧 【情景分析】

7．壓力與情緒的綜合調適

8．職業心態修煉技巧（1）良好心態的表現（2）職業心態的修煉技巧

九、房企管理藝術修煉

1．房地產大局觀培養 2．預判力能力培養 3．工作節點控制 4．工作細節把控 5．有效工作方法傳導

課程結束，謝謝聆聽！

【附】課程主講專家涂山青簡介

涂山青，一個致力于把先進觀念植入到企業“骨髓”的培訓師； 涂山青，一個不僅僅滿足于傳授方法和技能的培訓師； 涂山青，一個把客戶的業績增長視為最大回報的培訓師！

涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。清華大學、浙江大學總裁班教練，全球500強華人講師，中國房地產培訓協會高級顧問，中國房地產業培訓中心專家團成員，總裁網金牌講師，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、總裁培訓網、中國管理培訓網、中國培訓網、培訓在線、聚成股份

等多家機構高級顧問∕培訓專家。

作為中國最早一批進入策劃領域的房地產營銷人，兼任策劃公司、廣告公司、房地產公司顧問/策劃總監。有一大批成功的策劃作品在《銷售與市場》、《品牌》等雜志發表。獲有聯合國國際勞工局頒發的管理咨詢證書，先后為一大批企業作過房地產營銷策劃、管理咨詢和銷售培訓。十多年顧問和培訓的行業經驗，煉就了睿智、獨到的營銷觀念，精準、實效的方法策略，被稱為中國房地產培訓領域從觀念到方法、從策略到手段全面價值創新的引領者。長期在全國一二三線城市巡回舉辦房地產系列金牌課程培訓，效果普遍受到學員和客戶企業好評。

【曾服務的客戶】

北京大學總裁班、清華大學總裁班、浙江大學總裁班、西南財大總裁班，中房集團、金地集團、魯能地產、新鴻基地產、北京新華聯、北京英泰格瑞、新世界地產、上海竹勝園、新城控股、佳兆業地產、和泓置地、寶安地產、北京幸福基業、廣州珠光投資、招商地產、寶勝地產、中海、綠地、華潤、上海三湘、安徽江海置業、南京僑鴻、香港路勁、和富黃埔、北京中鐵、江蘇榮盛、福建正榮、東莞光大、立白·富凱地產、京煤金泰、金邦地產、濱江置業、21世紀不動產、廣州越匯、湖南中偉、江蘇虹橋、保利地產、寶龍房產、深圳鴻潤、東莞鴻景、重慶渝葉、中航地產、南京青和、浙江德信、蘇州中信、萊茵達置業、山西銘基、嘉凱城、寶鋼地產、巨龍實業、世紀宏圖、北京領先時代、中房鎮江鴻都、北京佳辰、紅星美凱龍、成都國宏騰、內蒙古大偉、河北華宇、湖南創發、江蘇澤園、浙江聚亨、遼寧鑫城、河南利峰、池州城房、至道地產、大漢隆成、中天置業、山東林奇、內蒙古榮勝、青島隆海、龍城地產、廣東行信投資、天龍房地產、華凱置業、百年嘉業代理、嘉納國際、博達置業、北京國信嘉業、河北高遠、紅豆置業、江西新華廈、長城地產、深藍地產、隆盛國際、新景祥、仁和集團、拓維地產、長春北方、北京創意盛行、廣開城投、拓普投資、威達置業、浙江亙盛、湖南華聯、山東泰山、河南鴻源、長春北方、貴州恒力、成都三鼎、山東天發、三盛實業、福建潯興、江蘇永泰、珠海華業、南昌洪都、山西昌浩、萬豐置業、河北德源、云南泰興、廈門頂創、北京創想、大華地產、美橋顧問、紅豆置業、鄭煤地產、蘇州永創、新大地實業、北京尚伯智典、北京萬年置業、浙江中南建設、四川大陸集團、鹽城華世、云南獨秀、山水置業、張江創新、江蘇嘉新、大華集團、北京新奧特、湖南健明、湖北銀海、浙江宏鑫、江都房產、昆明城開、山東華安、鹽城名都、湖南新都、徐州鼎曄、眾形天下、浙江紫光、海南筑州、中國交建、三豐鼎盛、沐陽三建、聚銀時代、東方航空（武漢）、中國移動、長江廣場、萍鄉城開、北京誠通、藍天科技、澳華裝飾、武鋼集團、華中電力、匯通策劃、銀馬廣告、正大傳媒、三環集團、東墾集團、武漢東湖創業、億童教育、浙江一點紅等 【學員評價】

①涂老師的課，理論聯系實際，講解深入淺出，貼近客戶需求； ②涂老師課程觀念先進，觀點獨到，剖析精辟，信息量大，能給人啟迪； ③涂老師的課，能使人觀念更新，方法創新； ④涂老師語言幽默生動，富有感染力； ⑤涂老師善于駕馭現場和調動學員氣氛；

⑥涂老師始終做到案例與互動貫穿始終，注重經驗與心得分享，培訓效果實在。【聯系方式】

Tel：***，***；QQ：2437587185 BLOG：http://tusq647.chinaceot.com；E-mail：tusq@mail.ccnu.edu.cn

第五篇：房企年終人才盤點

房企年終人才盤點

白銀時代，人才對房企的重要作用更為凸顯。吉姆·柯林斯在《從優秀到卓越》一書中提出了“先人后事”的企業管理理念，他做了個形象的比喻，當企業這輛車啟程之時，首先要把合適的人請上車，讓大家各就各位，再讓不合適的人下車，然后才決定把車開向哪里。人才盤點的重要作用，在于搞清楚誰該走、誰要留下來、誰該重點培養等一系列問題。

一、確定盤點目的與評價標準

人才盤點是一個企業或組織，為了解所擁有的人力存量及其結構，透過系統化的科學方法加以分析、評量的一套程序。

進入白銀時代，房企開始進入一個平臺期，一方面是人才的分化，另一方面是人員過多造成的人力資源成本過大。通過對公司現有人員進行盤點，可以幫助企業夯實未來的人力資源規劃；找到自身優勢，同時發現不足；最終幫助企業達成轉型戰略目標。

公司不同，人才標準也不一樣。成本領先類的公司需要員工學習性強、忠誠度高、遵循既定計劃、關注流程、注重穩定等；業務創新類公司要求員工有探索精神和長期目標，是多面手，并關注成果等；服務優化、客戶至上的公司則希望員工以客戶為重、預估客戶需求、尋求客戶信息等等。

對于房企來說，隨著行業的分化逐步擴大，有領導者，有追隨者，有挑戰者。白銀時代，即便是過去的成本領先型企業，同樣需要業務創新，由過去的以產品為中心向以客戶為中心轉型。當然，在這三者之間，不同企業會有不同側重，自身戰略定位的不同決定了每個企業對人才的訴求也不一樣。

很多企業都建立了自己的人才標準。這些標準在一定程度上反映了他們的發展階段、戰略意圖、文化和價值觀。因此，企業在進行人才盤點前，應面向未來確定“人才標準”。為此，在人才盤點開始時，企業要明確4個層次的問題：

（1）要明確企業未來3~5年的戰略目標是什么？（2）實現戰略目標所需要的關鍵組織能力是什么？

（3）為了支撐各項關鍵組織能力，需要落腳到哪些關鍵的崗位序列？（4）關鍵崗位序列所需的從業人員個體應具備哪些核心能力？

明晰以上四個問題，可大致梳理總結出企業人才儲備和培養的方向，為制定人才盤點的標準提供依據。通常，企業也會構建其人才素質模型，以此作為選拔、培養和發展人才的指引，這也是盤點的重點參考標準。由于房地產的產業鏈條很長，一般而言，在梳理盤點標準時，除了支撐企業戰略發展的通用的能力素質標準外，還應充分體現專業度。

二、選擇盤點方法和盤點內容

確定標準后，接下來就要根據盤點內容對盤點對象進行測評。根據企業的實際需求，一方面，人才盤點可以“全體盤點”——盤點整體人才情況，眾多職能、多個職級全部覆蓋，以便有整體和全局性的了解和把握；另一方面，人才盤點也可“重點突出”，對于房企而言，城市公司總經理是組織最為關鍵的群體，詳細的盤點和發展他們，往往可以事半功倍。

1.“重點突出”——深度測評后的盤點

首先，用相對完整和多樣的測評方法和手段，深入測評能力/潛力，結合其他數據如業績等，歸納出每個人的優劣勢，甚至進行一定的打分評定（如表1所示）。

其次，繪制人才地圖。一方面，按崗位類別和層級，把關鍵崗位繪制在一張圖表上，包括包括目前有人的崗位、空缺的崗位、將來要新設的崗位、要砍掉的崗位；另一方面，把關鍵崗位上的人才放入目前所處崗位，根據其測評結果/打分，用顏色標準為“勝任”、“有上升潛力”、“有待提升”等。

繪制人才地圖通常由一把手主持，召集高層開盤點會議，會上要討論關鍵人才的能力測評結果、過往歷史業績、平時工作表現等，并達成意見共識，從而確定以下事項：

（1）誰可以重用、誰可以提拔、誰該輪崗鍛煉、誰可以平行調動、誰又該降職觀察？（2）空缺的崗位是否有人能填補？（3）新設的崗位是有人能頂還是要外招？（4）哪些人需要特別關注？

（5）哪些人急需要什么樣的培養和發展？ 2.“全體盤點”——簡捷快速的盤點

全體盤點，一是基于九宮格的盤點方法，二是采用多維度評分表。

基于九宮格的盤點方法，“績效+潛力”是最常用的工具，績效維度可以采集最重要的KPI指標，換算成分數；潛力維度可以借助一些簡捷工具，如360度在線調研，換算成分數。然后把不同所有人繪制在地圖中。

這是相對快捷的方法，但過程中需要注意360的效度和數據真實性問題，最好通過“盤點會議”來討論這些數據，進行校準和調整。為了使盤點更為精準，可將核心指標設為“業績、能力、潛力”三個。

（1）“兩會”模式：先做績效盤點，再做人才盤點 先做績效盤點，然后從其中找到部分績效中等及以上的員工做人才盤點，對應的分別是“述能會”和“圓桌會”。兩會各自采用的九方格如圖

1、圖2，通過績效盤點對被盤點人的業績、能力、結果進行整合，得到了績效的總體結果。績效劃分為5個等級，其中A、B、C等級的員工進入第二次人才盤點。

這一模式的優點在于，比較細致，先盤清楚績效，保證利潤和基本貢獻，然后再看潛力談未來，有利于發現問題，理清未來發展思路；而缺點在于它是一種理想模式，而且復雜，需要盤兩次。

（2）“一會”模式之“現狀為主，未來為輔”

企業如果業績不理想或者人員整體勝任能力不足，此時應以盤點現狀提升績效為主，則設計模式以“業績-能力”為主，“潛力”為輔，表現形式為業績、能力分別設置成矩陣的橫縱軸，然后用星級表示不同潛力，譬如三顆星表示高，兩顆星表示有，一顆星表示無，如圖3所示，例如張三的人才盤點結果表現為：業績高、能力高、潛力高，趙五的的人才盤點結果表現為：高業績、中等能力、有潛力。

（3）“一會”模式之“未來為主，現狀為輔”

企業如果業績穩定且人員整體可以勝任崗位，盤點則以盤未來為主，目標是發現高潛員工，設計模式以“績效-潛力”為主，“能力”為輔，表現形式為績效、潛力分別設置成矩陣的橫縱軸，然后用坐標以及星級表示不同業績、能力，仍然是三顆星表示高，兩顆星表示中，一顆星表示低，如圖4所示，既可以展現三個核心結果的整合結果，也可以分別看到三個結果，張三的人才盤點結果為高績效高潛力的明星人才，其三個核心結果表現為：業績高、能力高、潛力高，趙五的的人才盤點結果為中績效中潛力的核心人才，三個核心結果分別為：業績高、能力中、潛力有。

（4）“一會”模式之“現狀與未來并重” 企業如果組織結構相對穩定，且績效表現良好，盤點以組織穩定為目標，同時關注人員的效能提升與能力發展，則盤點可以組織結構方式直觀展現，將三個核心結果用顏色或符號或數據予以展示，如圖5所示，其中顏色表示潛力，數字表示業績，字母代表能力，都分別與前述九宮格中的顏色、數字、字母相對應。

采用多維度評分表，則是設計一些評分表，列出評價的各方面維度（含業績、多方面能力等），先由直接上級填寫、評分，并準備好理由和數據；之后每層經理人通過盤點會議討論和碰撞，對下一層級的所有人應該放入“九宮格”的哪個格子，達成一致意見。

三、盤點結果輸出與人才盤點注意點

針對盤點對象的盤點結果出具相應的個人盤點報告，樣例可按表2的格式印制。

在人才盤點過程中，會出現后期跟進不及時、參與人不積極、評價結果難以公平、組織資源支持不足等問題。可見人才盤點工作是一柄雙刃劍，用好了可以充分發揮每一名員工的價值，但由于人與人之間的評價是敏感的、主觀的，評價結果短期內可能體現不出作用，因而會使得人才盤點工作失去其原本的作用，人力資源部付出了大量精力，換來的卻是不滿和抱怨。

因此，做好人才盤點務必要把握以下幾個關鍵點：

（1）評價標準對每位員工是公開的，評價結果對其他員工是保密的；（2）評價標準盡力客觀化，讓主觀的評價人給出客觀的評價結果；（3）做好閉環管理，給員工期望，而不能讓員工失望；（4）盤點過程盡力簡潔化，不要讓評價成為員工的額外負擔。（5）確保測評工具的準確有效、簡單易用、客觀公平。（6）要結合過去較多的時間段來連續觀測趨勢并做出判斷。