第一篇：鄉(xiāng)鎮(zhèn)建安房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的問題及建議

鄉(xiāng)鎮(zhèn)建安房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的問題及建議

南充市嘉陵區(qū)政協(xié)經(jīng)濟委副主任、區(qū)地稅局副局長 王昌政

自2005年以來，我區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)迅猛發(fā)展，各種形式的住房修建并存，產(chǎn)權(quán)形式多樣，政府及各主管部門管理嚴(yán)重缺失。以李渡鎮(zhèn)為例，在場鎮(zhèn)建房有218戶(不包括舊房改造和農(nóng)民自建)，建筑面積達(dá)到454800平方米。其中，完成415400平方米，在建39400平方米。目前，已辦兩證12戶，面積15000平方米，大多數(shù)都是違規(guī)建設(shè)，不僅導(dǎo)致了大量稅收流失，而且危及社會穩(wěn)定。為切實做好我區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建安房地產(chǎn)業(yè)稅收征收管理工作，嘉陵區(qū)地方稅務(wù)局從2012年4月起會同有關(guān)部門對全區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了實地調(diào)研。

一、產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）用地情況。

1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)自行掛牌出售、拍賣商品房用地，但未在市區(qū)兩級國土部門備案和變性，仍為集體性質(zhì)土地。

2、小型企業(yè)、供銷合作社等單位原出售商業(yè)住宅、門面重新開發(fā)。

3、城鎮(zhèn)住戶在原有地基上改、擴、建。

4、臨近場鎮(zhèn)的居民個人在集體土地上建修小產(chǎn)權(quán)房。

5、2006年以后土地由國土部門將集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲泻笈馁u出讓給個人和房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）建設(shè)情況。大多數(shù)以居民個人改擴建、合伙建房方式修建，用地和建設(shè)都沒有相關(guān)部門的批文或許可，也不能提供修建合同或協(xié)議。

（三）監(jiān)管情況。各方監(jiān)管嚴(yán)重缺失，往往在辦理產(chǎn)權(quán)證時，各方矛盾才集中爆發(fā)，最終多以維護(hù)社會穩(wěn)定為由，按處遺解決補辦相關(guān)手續(xù)。

二、稅收征管存在的問題

（一）由于各主管部門的監(jiān)管嚴(yán)重缺失，致使稅收征管工作無從下手，直接導(dǎo)致了稅收流失。

（二）未建立起有效的涉稅信息交換機制。國土、規(guī)劃、建設(shè)等主管部門批準(zhǔn)的用地或建設(shè)項目等涉稅信息，稅務(wù)部門難以取得，單靠稅務(wù)部門去找交易雙方當(dāng)事人，常常是開發(fā)者不露面，購買者外出務(wù)工，一部分在家的老人可以聯(lián)系，但情況說不清或不愿說，證據(jù)難以收集，給稅收執(zhí)法工作帶來了極大困難。

（三）有關(guān)涉稅政策不明。

1、由于大部分屬于自購材料且與承建方的協(xié)議五花八門，無自建資質(zhì)、部分承包人也無承建資質(zhì)且無相關(guān)部門批文，建安環(huán)節(jié)的個人所得稅是否應(yīng)該征收，是否應(yīng)該在銷售環(huán)節(jié)征收，政策尚不明確。

2、國家稅務(wù)總局《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕645號）規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。而鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房是集體土地性質(zhì)的房屋轉(zhuǎn)讓是否符合此政策，也尚需國家稅務(wù)總局明確。

三、今后工作的幾點建議

總的說來，政府及各職能部門應(yīng)各施其職，監(jiān)管到位規(guī)范，并由政府建立公共信息交換平臺，尤其是涉稅信息交換平臺。具體來講，需從以下八個方面做出積極努力：

（一）市房管局嘉陵辦事處和區(qū)國土分局要嚴(yán)格按照“先稅后證”的要求，憑區(qū)地稅部門開具的《銷售不動產(chǎn)發(fā)票》、《契稅稅收通用完稅證》或《契稅減免稅審批表》原件依法按程序辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證手續(xù)。

（二）區(qū)國土部門在出讓土地時，須通知區(qū)國稅、區(qū)地稅部門派員參加，同時將《國有土地拍賣成交確認(rèn)書》或《國有土地使用權(quán)出讓合同》等相關(guān)資料信息抄送區(qū)國稅、區(qū)地稅部門，協(xié)助稅務(wù)部門征收土地出讓所涉及的相關(guān)稅費及掌握新的稅源信息。產(chǎn)權(quán)所有人或土地使用者必須憑區(qū)地稅部門填開的繳納耕地占用稅或契稅的稅收通用完稅證才能辦理（變更）土地使用證。

（三）區(qū)規(guī)劃和建設(shè)部門須加強對鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理，積極督促建設(shè)單位、施工單位或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時將相關(guān)涉稅資料提交給區(qū)國稅、區(qū)地稅部門備案，并將規(guī)劃和施工許可證抄送區(qū)國稅、區(qū)地稅部門。工程竣工后，規(guī)劃、建設(shè)和質(zhì)監(jiān)等部門對工程進(jìn)行竣工驗收時，必須查驗其是否具有區(qū)國稅、區(qū)地稅部門出具的納稅證明，否則，不予出具竣工驗收報告。

（四）區(qū)發(fā)改部門須將項目可研（立項）批復(fù)文件或企業(yè)投資項目備案（核準(zhǔn)）通知書及時抄送區(qū)國稅、區(qū)地稅等部門，各相關(guān)職能部門要嚴(yán)格憑項目管理部門的批文或備案（核準(zhǔn)）通知書嚴(yán)格按程序辦理相關(guān)手續(xù)，切實加強源頭控制，防止稅收流失。

（五）區(qū)項目管理單位擬發(fā)企業(yè)中標(biāo)通知書時，須一并將通知內(nèi)容原文抄送區(qū)國稅、區(qū)地稅部門。6.區(qū)法院、國資辦在拍賣處置各項資產(chǎn)時，須通知區(qū)國稅和區(qū)地稅部門派員參加，向區(qū)稅務(wù)部門提供拍賣委托書及拍賣成交通知書，在資產(chǎn)處置收入的分配中要按規(guī)定程序進(jìn)行，防止稅收流失。

（六）外地企業(yè)到鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資，招投標(biāo)結(jié)束后，相關(guān)部門要督促中標(biāo)企業(yè)在嘉陵辦理稅務(wù)登記。

（七）區(qū)財政（核算中心）、交通運輸局、水務(wù)局等單位，各指揮部和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）在審核支付各類項目建設(shè)材料款和工程款時，必須要求收款方提供由區(qū)國稅或區(qū)地稅部門監(jiān)制的發(fā)票，對未提供發(fā)票者不能采取借支等形式付款，以確保稅款及時足額入庫。

（八）明確耕地占用稅征管工作中國土、地稅、財政等部門的職責(zé)，建立“先繳稅后發(fā)批文”的征管機制，嚴(yán)格執(zhí)行土地管理部門憑耕地占用稅完稅憑證或者免稅憑證和其他有關(guān)文件發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書。由區(qū)政府辦牽頭，國土、稅務(wù)、財政等部門共同開展《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》貫徹落實情況的專項檢查，對以前年度欠稅制定追繳計劃予以落實。

第二篇：關(guān)于完善房地產(chǎn)業(yè)稅收征管問題的建議

關(guān)于完善房地產(chǎn)業(yè)稅收征管問題的建議

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理中存在的主要問題

就納稅人而言，房地產(chǎn)企業(yè)之間大小規(guī)模不均衡，納稅誠信意識差距懸殊，偷稅漏稅問題難以避免。就稅務(wù)機關(guān)來說，管理隊伍與管理機制仍有很多需要加強改善之處。

(一)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)申報方面普遍存在少申報收入，多申報成本、費用，少計當(dāng)期應(yīng)納稅所得的現(xiàn)象，有些是企業(yè)管理財務(wù)中的疏忽誤解，有些則是主觀的偷漏稅行為。

1、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算存在諸多不規(guī)范之處。企業(yè)財務(wù)核算的工作質(zhì)量直接影響企業(yè)的納稅行為，由于房地產(chǎn)業(yè)是近年來迅猛發(fā)展起來的一個新興行業(yè)，企業(yè)財務(wù)人員多為轉(zhuǎn)行從業(yè)，專業(yè)財務(wù)人員缺乏，因此財務(wù)核算不規(guī)范的現(xiàn)象普遍存在。會計科目設(shè)置和運用的較為隨意，尤其是開發(fā)成本科目籠統(tǒng)入帳，不按會計制度規(guī)定將費用明細(xì)分類歸集，影響企業(yè)和稅務(wù)機關(guān)的管理分析。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設(shè)立“開發(fā)產(chǎn)品”科目，對完工的確認(rèn)從財務(wù)資料上無法判斷?！邦A(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目的運用較為隨意。預(yù)收房款時繳納的地方稅金直接記入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”等。

2、甲供材料單向核算埋下重復(fù)列支成本的隱患。房地產(chǎn)企業(yè)對所開發(fā)項目一般都供應(yīng)鋼材、水泥、磚、沙等材料，稱為甲供材料。大多數(shù)房開企業(yè)購入甲供材料時直接記入開發(fā)成本，省略了財務(wù)管理中施工企業(yè)參與核算甲供材料的環(huán)節(jié)。甲供材料這種單向核算管理的狀況為不法企業(yè)重復(fù)列支成本，逃避納稅義務(wù)埋下了隱患。一方面，由于建筑施工企業(yè)根據(jù)工程總價計算繳納稅款，注明與不注明甲供材料價款對其本身履行納稅義務(wù)不產(chǎn)生影響。而房開企業(yè)卻可能憑借未注明金額的甲供材料發(fā)票全額記入開發(fā)成本，形成重復(fù)列支。另一方面，建筑施工企業(yè)也常常利用甲供材料管理銜接中缺乏制約的現(xiàn)狀，逃避甲供材料的納稅義務(wù)。

3、虛列成本。日常工作中我們發(fā)現(xiàn)有的房開企業(yè)的開發(fā)成本明顯失真，建筑安裝工程費明顯偏高甚至畸高。這一現(xiàn)象的根源在于房開企業(yè)通過虛列建筑安裝工程費、虛開回填土方發(fā)票金額、利用國稅部門“農(nóng)副產(chǎn)品免稅發(fā)票”虛開“花木苗木”發(fā)票虛列成本，如一個幾萬平方米的小區(qū)僅花木發(fā)票金額就達(dá)上千萬元之多，以此來調(diào)減利潤，形成稅款征收的黑洞，造成國家稅收大量流失，且目前又無建安成本的標(biāo)準(zhǔn)可作參考，很難有標(biāo)準(zhǔn)建安成本作比較，助長了不法企業(yè)虛開建筑安裝工程費，偷逃稅款的氣焰。

4、計稅價格確認(rèn)辦法需進(jìn)一步完善。有些企業(yè)出于某種目的，故意壓低房價銷售，但難以參照核定價格標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)稅法規(guī)定，對銷售價格明顯偏低的情況，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其計稅價格，并明確了三種核定方法及順序。在實際操作中，由于房開企業(yè)項目之間與項目內(nèi)開發(fā)產(chǎn)品之間的個性差異明顯，現(xiàn)房開企業(yè)多采用一房一價的銷售模式，致使稅務(wù)機關(guān)按當(dāng)月或近期銷售同類不動產(chǎn)的平均價格核定計稅價格沒有標(biāo)準(zhǔn)可依。稅務(wù)機關(guān)為避免執(zhí)法中的風(fēng)險，往往無奈地選用組成計稅價格。而適用于房開企業(yè)組成計稅價格中的成本利潤率仍沿用多年前制定的10%的標(biāo)準(zhǔn)，且目前商品房價格已全部放開，由企業(yè)自主定價，成本利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于10％的標(biāo)準(zhǔn)，從而使超過成本利潤率部分的稅款因缺乏剛性標(biāo)準(zhǔn)而流失。

5、成本分?jǐn)偱c售價之間缺失配比的明確要求。根據(jù)現(xiàn)行政策，房開企業(yè)當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營成本是按成本對象總成本除以總可售面積乘以已銷售面積取得。對可售面積單位成本的對象沒有明確規(guī)定。企業(yè)在實際操作中隨意性較大。如在商住樓建設(shè)中，當(dāng)企業(yè)將商業(yè)用房自用或出租時，為使建造成本在所得稅前盡早扣除，企業(yè)將整個項目作為成本對象分?jǐn)偝杀?，這樣一來，住宅房與商業(yè)用房的單位成本一致，但商業(yè)用房的實際售價一般是住宅房的3到4倍甚至更多倍，造成利潤在住宅房與商業(yè)用房之間分布不均，為房開企業(yè)延遲納稅提供了可乘之機。

6、少計銷售收入。有的企業(yè)將商品房中的防盜門、車庫門、對講系統(tǒng)、太陽能熱水器等拆開單獨銷售，開收據(jù)不開發(fā)票，作往來處理。有的甚至將生產(chǎn)廠家的銷售發(fā)票直接給購房戶，未計銷售收入、造成偷逃稅。

7、有的壓低主房價格，提高車棚、閣樓價格，以達(dá)到少繳契稅的目的。

8、有的故意低價銷售，然后通過關(guān)聯(lián)企業(yè)物業(yè)公司售后回租，返租的租金彌補低價銷售的損失，達(dá)到偷逃稅目的。

（二）地稅部門管理服務(wù)方面

1、部門配合不力、信息交換機制還不暢通。房地產(chǎn)開發(fā)是個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)項目開發(fā)需要經(jīng)過多個行政部門的審批、許可與監(jiān)督，這些行政部門都掌握一定的房地產(chǎn)開發(fā)信息，但是根據(jù)我國現(xiàn)行體制，各個職能部門相互獨立，缺乏相互間的信息交換和溝通制度，如需要交換信息、獲得信息，稅務(wù)部門需要支付相應(yīng)的費用。地稅部門還是經(jīng)常不能及時、完整、全盤的掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人的涉稅信息。因此，僅僅依靠房地產(chǎn)稅收征管部門，對房地產(chǎn)開發(fā)過程中難以有效地參與管理和監(jiān)控，給房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅提供了機會。

2、稅務(wù)干部的業(yè)務(wù)素質(zhì)有待進(jìn)一步提高。房地產(chǎn)業(yè)是一個個性突出的行業(yè)，其具有較為特殊的行業(yè)經(jīng)營特點。要適應(yīng)精細(xì)化管理，管住、管好該行業(yè)需要稅務(wù)干部具備很高的專業(yè)技能要求。目前有的稅務(wù)干部尚不能滿足對房地產(chǎn)業(yè)實行精細(xì)化管理的業(yè)務(wù)要求，具體表現(xiàn)為：一是對房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營方式、開發(fā)程序和經(jīng)營規(guī)律較為陌生；二是對房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收政策及關(guān)聯(lián)知識的了解和掌握相對不足；三是對企業(yè)財務(wù)核算尤其是成本核算知識的掌握不夠熟練；四是一線力量不足與繁重的工作任務(wù)和不斷提高的要求不相適應(yīng)的矛盾進(jìn)一步加劇。

3、配套機制有待完善。目前，我國稅務(wù)部門的企業(yè)所得稅申報和稅收檢查一般是以為時間單位，由于房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是跨、跨地域、連續(xù)性的滾動開發(fā)，很容易造成虧損的假象。一個完整樓盤從開發(fā)到結(jié)算收尾常常需要跨越好幾個，流動性比較大，如果一個樓盤還沒有賣完，但是開發(fā)商看錢賺得差不多了，用賣房款去開發(fā)第二個樓盤，盡管一個一個樓盤銷售了，但是賬面上卻一直是虧損的。因此要建立健全與房地產(chǎn)稅收密切相關(guān)的房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)稅收評稅制度。應(yīng)當(dāng)看到，以市場價值為計稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅制改革的必然趨勢。

二、對下一步加強房地產(chǎn)稅收管理的建議

要在今后對房地產(chǎn)企業(yè)的管理服務(wù)中，堅持走專項服務(wù)管理的模式，集中分局精干力量，實現(xiàn)對房地產(chǎn)重點行業(yè)重點稅源的集中、專項化管理，克服當(dāng)前管理中存在的種種弊病。

1、加強部門信息共享。稅收，來源于企業(yè)，服務(wù)于地方，在工作中，要加強與與財政、國土、建設(shè)、規(guī)劃、房管、國稅等部門建立房產(chǎn)開發(fā)信息交流制度。通過堅實有效的聯(lián)席制度，達(dá)到職能部門信息共享，及時溝通，獲取地方政府更多支持。這樣既規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，又有利于職能部門的管理行為，確保為地稅部門及時掌握了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)信息、開發(fā)進(jìn)展，強化動態(tài)監(jiān)控提供保障，保證房開企業(yè)稅款應(yīng)收盡收。

2、大力提高稅務(wù)干部的業(yè)務(wù)素質(zhì)。房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的質(zhì)量與稅務(wù)干部的業(yè)務(wù)素質(zhì)有著密不可分的關(guān)系。因此，在深化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作中，培養(yǎng)和打造具有復(fù)合型知識結(jié)構(gòu)的稅務(wù)干部以適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)精細(xì)化管理的需要已成為現(xiàn)實要求。復(fù)合型知識結(jié)構(gòu)首先要求稅務(wù)干部專業(yè)業(yè)務(wù)水平要精，要能熟練掌握房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收政策法規(guī)；熟悉房地產(chǎn)業(yè)的會計核算方式；其次要求具有寬廣的行業(yè)知識面，了解整個房地產(chǎn)開發(fā)交易的全過程；了解貸款購房資金流程等關(guān)聯(lián)知識；了解房地產(chǎn)業(yè)分類項目開發(fā)成本的行業(yè)平均水平；等等。寬廣的知識面有助于增強征管的敏銳性，改變以帳戶看帳戶,以報表看報表的淺表管理,明察稅收征管中隱含的問題，提高對復(fù)雜問題的應(yīng)對和處置能力。

3、規(guī)范財務(wù)核算的基礎(chǔ)工作?；A(chǔ)工作的規(guī)范與否直接影響到稅收征管工作能否順利開展。因此，對房地產(chǎn)業(yè)精細(xì)化管理我們首先要從規(guī)范房開企業(yè)財務(wù)核算基礎(chǔ)工作做起。一是規(guī)范房開企業(yè)的科目設(shè)置及核算，尤其是開發(fā)成本的科目設(shè)置與核算，要求企業(yè)必須按行業(yè)會計制度的規(guī)定，分別按土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用六大類進(jìn)行歸集和核算，與所得稅預(yù)匯繳工作相結(jié)合定期進(jìn)行開發(fā)成本、經(jīng)營成本的追蹤管理，使稅收征管提前滲透到企業(yè)的日?；A(chǔ)核算工作中去。二是要求企業(yè)必須按建筑施工項目分項目進(jìn)行財務(wù)核算，切斷利用多項目滾動開發(fā)混淆不同工程項目成本的通道。三是加強房地產(chǎn)業(yè)稅收政策的宣傳輔導(dǎo)工作，幫助企業(yè)正確履行其納稅義務(wù)。

4、提升納稅評估效能。納稅評估是推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)精細(xì)化管理的有力武器。充分采用現(xiàn)有的建筑工程項目管理模式加強對房開企業(yè)工程核算的監(jiān)管，利用項目管理中的數(shù)據(jù)比對信息，找出疑點及差異，為納稅評估提供案源。在納稅評估工作中，我們可以借鑒內(nèi)審工作的方法，事先歸集稅收征管中的難點及典型問題，確定納稅評估工作的階段重點，集中骨干力量，選擇1—2戶企業(yè)進(jìn)行剖析式評估，找準(zhǔn)突破點，理清評估思路，擬出評估指導(dǎo)性提綱，運用于納稅評估實際工作中。同時，為避免征管中的慣性思維，應(yīng)大力推行交叉評估，激活征管。對納稅評估中發(fā)現(xiàn)的稅收征管問題，應(yīng)定期歸集，結(jié)合日常稅法宣傳渠道，如稅法公告會等，及時進(jìn)行宣傳輔導(dǎo)，防患于未然，幫助納稅人正確履行納稅義務(wù)，減少其稅收遵從的成本，實現(xiàn)稅收征管的科學(xué)性、統(tǒng)一性、時效性，提升稅收征管的效能。

5、加大稽查力度，打擊偷逃稅行為。進(jìn)一步推行稅務(wù)稽查審計型工作底稿，如商住樓，要求企業(yè)對底樓營業(yè)用房和住宅房按售價折算成系數(shù)進(jìn)行成本歸集，盡可能使銷售價格與成本結(jié)轉(zhuǎn)互相配比，使利潤在住宅房和營業(yè)用房的分布基本均衡。

6、構(gòu)建依法治稅的統(tǒng)一體。目前，稅收收入已成為各級政府關(guān)注的焦點。然而，我們在追求稅收收入增長的同時，不能以損害稅收執(zhí)法的公平為代價。一些地區(qū)為吸引和留住稅源而采取的地方保護(hù)主義，不僅本身是一種不作為行為，而且在很大程度上為不法行為提供了保護(hù)傘，從而支解了稅收法制的統(tǒng)一性，傷害了依法征稅的稅務(wù)機關(guān)及依法繳稅的納稅人的利益，極大地破壞了稅法的公平性和嚴(yán)肅性，嚴(yán)重干擾了稅收征管的秩序。因此，精細(xì)化管理迫切要求構(gòu)建一個公正、公平的稅收執(zhí)法環(huán)境。我們必須加強對地方保護(hù)主義的嚴(yán)重后果的認(rèn)識，加大對稅收執(zhí)法的監(jiān)管力度，嚴(yán)肅處理有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)的現(xiàn)象，才能創(chuàng)造一個整體健康發(fā)展的稅收軟環(huán)境，進(jìn)而實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的精細(xì)化管理。

第三篇：關(guān)于加強基層建安稅收征管的幾點建議

關(guān)于加強基層建安稅收征管的幾點建議

目前的建安項目稅收存在幾方面問題：一是地域偏僻分散照成監(jiān)管難度加大。建安項目地域偏僻分散的特點在基層建安項目中尤為突出?；鶎臃志滞ǔ９茌牶脦讉€鄉(xiāng)鎮(zhèn)，每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)分布的又很分散，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)中的建安項目則更為分散，有些建安項目的地點偏僻到汽車無法通行。管理人員到各項目實地考察一次往往要耗費大量時間。二是建安企業(yè)賬目不清，大多數(shù)有資質(zhì)的建安企業(yè)都存在掛靠的現(xiàn)象，有些建安項目從中標(biāo)到最后完工驗收經(jīng)過好幾次分轉(zhuǎn)，使檢查的程序變得繁瑣，監(jiān)管更加困難。三是建設(shè)單位少報、瞞報項目，對自用的房屋、廠房、井下工程等采取少報甚至隱瞞不報等手段，通過調(diào)整成本費用等會計手段掩蓋賬目，甚至通過套開發(fā)票、購買假發(fā)票等手段偷逃稅款。

針對以上問題，現(xiàn)提出以下幾點建議：一是構(gòu)建溝通平臺，加強部門協(xié)作，積極推進(jìn)屬地管理體系?；鶎臃志峙c基層人民政府建立屬地管理協(xié)助體系，利用政府的屬地管理優(yōu)勢，及時與分局溝通，確保及時掌握工程項目及進(jìn)度等一系列建安事宜，并委托政府督促建設(shè)單位及時到分局開票。此舉能有效節(jié)省基層分局大量人力物力，同時加大了建安監(jiān)管力度。二是加強建安稅收征管業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，對業(yè)務(wù)不熟悉的稅管員采取跟、幫、帶的方式，組織業(yè)務(wù)骨干進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，重點培訓(xùn)查詢企業(yè)會計賬目、分轉(zhuǎn)包資質(zhì)、手續(xù)是否健全等業(yè)務(wù)。提高隊伍整體業(yè)務(wù)水平。三是實行宣傳、輔導(dǎo)、檢查三位一體的管理方式，宣傳在前，事先告知建安企業(yè)相關(guān)稅收政策及違法處罰辦法。輔導(dǎo)在中，對因業(yè)務(wù)水平不足導(dǎo)致的少報、錯報、漏報，由稅務(wù)機關(guān)派業(yè)務(wù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)輔導(dǎo)，并補報相關(guān)稅款。檢查在后，對一些屢次不報或少報的建安企業(yè)，堅決執(zhí)行查到一起，處罰一起。肅清這些不正之風(fēng)，從根本上加強基層建安稅收的征管。

第四篇：縣級房地產(chǎn)業(yè)稅收征管現(xiàn)狀的幾點思考

縣級（尤其是我們中西部不發(fā)達(dá)地區(qū)的縣）房地產(chǎn)業(yè)具有規(guī)模小銷價低購買力不能持久的“短平快”特點：一般都是是掛靠在大開發(fā)商下的小規(guī)模企業(yè)，運作模式是購買一塊地興建一個小區(qū)或幾棟商住樓，銷售得差不多了也就撤走了另找商機，開發(fā)期一般是一二年至三五年間短期行為，開發(fā)商多是前幾年富起來的追逐豐厚行業(yè)利潤一擁而上的暴富者，素質(zhì)參差不齊。財務(wù)人員多是臨時騁請一些有背景或身分的當(dāng)?shù)馗挥嗳藛T，稅務(wù)財務(wù)不精通、不熟悉，核算不能達(dá)到規(guī)范要求。給稅收征管工作增大難度：

稅收征管現(xiàn)狀：工作被動，征管質(zhì)量不高

一、地區(qū)觀念短期效益驅(qū)動形成干擾：近年來經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)加大對招商引資力度，招商引資工作作為政績的一個主要方面，房地產(chǎn)業(yè)作為一個見效快、政績顯現(xiàn)行業(yè)得到各級政府的青睞，各地各級產(chǎn)生重發(fā)展重引資輕管理思想，為了引進(jìn)“鳳凰”紛紛出臺一些五花八門地方土政策，因人因地因情況具體一個單位一個政策，在稅收上開一些口子，給依法征稅人為設(shè)置了障礙，對稅務(wù)部門日常征管工作也時有干擾。

二、行業(yè)要求不高資金密集財務(wù)核算質(zhì)量低增加稅收征管難度：縣級房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)要求低門檻不高：找個掛靠單位，租個辦公場所，幾個相關(guān)行業(yè)人員拼湊一起手中有地就可以開張。筆者所在的武寧縣城是一個人口不足十萬的小縣城，投資數(shù)千萬元的房地產(chǎn)企業(yè)有十幾家，形為企業(yè)實為個體的開發(fā)商近百，良莠不一。房地產(chǎn)業(yè)相對又是資金密集運作行業(yè)，密集資金運作、生產(chǎn)周期較一般行業(yè)長、成本費用項目多、會計核算復(fù)雜的特點要求房地產(chǎn)企業(yè)建立規(guī)范財務(wù)核算，目前稍具規(guī)模的開發(fā)商也只是幾個股東、三兩個財務(wù)人員，幾個工程人員組成，個體開發(fā)商更是股東打包來，事事自己動手心里一盤賬根本談不上財務(wù)核算。成本、費用不實、隱瞞收入現(xiàn)象不同程度普遍存在，給稅收征管工作帶來被動。

三、稅收征管手段簡單化，所得稅、土地增值稅偷漏嚴(yán)重：由于成本費用核算不實，建筑業(yè)目前執(zhí)行的2000年工程預(yù)算指標(biāo)體系與實際出入較大，稅務(wù)部門一般以房地產(chǎn)銷售收入為基礎(chǔ)，對所得稅實行定率征收，對土地增值稅按預(yù)征率征收，收入比例與現(xiàn)狀不相符，以武寧縣為例今年上半年實際征收入庫房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅509萬元、所得稅170萬元、土地增值稅68萬元。房地產(chǎn)成為一個暴利行業(yè)已是一個不爭的事實，所得稅、土地增值稅少繳由此可風(fēng)一斑。

解決方法探討

一、思想上客觀分析房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，研究其發(fā)展形勢改變收入倚重思想：

1、從宏觀、微觀上向地方黨政領(lǐng)導(dǎo)客觀分析房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟長遠(yuǎn)影響，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展來講是一把雙刃劍，它的產(chǎn)品是不動產(chǎn)屬于消費行業(yè)，它創(chuàng)造的是短期繁榮和短期財政收入，不能像工商業(yè)那樣給地方帶來長期的持續(xù)經(jīng)濟發(fā)展，過度繁榮吸引過多資金擠占了其它方面的投資，土地是有限的逐步增值的資源，過快開發(fā)是得不失，對房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)有倚重和依賴心理，國際慣例也都不會予以行業(yè)優(yōu)惠。

2、教育地稅干部克服畏難思想，采取緊盯戰(zhàn)術(shù)，多調(diào)查研究、多實地觀察、及時掌握工程進(jìn)度和銷售情況，實行動態(tài)跟蹤管理，不給偷漏稅者可行之機。

二、加大宣傳力度，強制規(guī)范行業(yè)財務(wù)核算，提高納稅人自行申報率和申報準(zhǔn)確率：稅收管理單位有針對性地逐戶進(jìn)行納稅輔導(dǎo)，明確稅收政策并將政策出臺的背景、宗旨、目的和違反政策的后果講清楚，敦促納稅人重視財務(wù)核算工作自覺及時進(jìn)行準(zhǔn)確的納稅申報。為稽查部門的處理處罰設(shè)置一個強有力的前提條件。

三、加強培訓(xùn)、提高技能、加強檢查、強化稅務(wù)稽查工作職能：稅務(wù)稽查作為打擊偷漏稅的職能部門，認(rèn)真鉆研房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、核算業(yè)務(wù)，提高自身人員政治、業(yè)務(wù)素質(zhì)，檢查時注意與相關(guān)部門聯(lián)系協(xié)作，積極搜集資料，夯實證據(jù)鏈，重點檢查所得稅、土地增值稅，處理時依法辦事，用足用好法律賦予的職能，嚴(yán)厲打擊偷漏稅不法行為，加大偷逃稅成本，讓心存僥幸者不敢也不能偷逃國家稅收

第五篇：關(guān)于加強稅收征管的幾點建議

稅收征管是稅務(wù)機關(guān)依據(jù)國家稅法規(guī)定，為保證納稅人正確履行納稅義務(wù)，在征納過程中所進(jìn)行的組織、服務(wù)、監(jiān)督、檢查等一系列工作的總稱，是整個稅務(wù)管理活動的核心部分。實踐證明，嚴(yán)密科學(xué)的稅收征管體系，對于實現(xiàn)稅收的分配、監(jiān)督和調(diào)節(jié)職能，對于維護(hù)稅法的嚴(yán)肅性具有重要的意義。但當(dāng)前在我國的稅收征管方面還存在問題，亟需完善。本文將根據(jù)我國稅收征管方面存在的問題，提出加強稅收征管的建議。

一、當(dāng)前我國稅收征管存在的主要問題

為確保國家稅收，發(fā)揮稅收的職能作用，國家在稅收征管方面制定了相應(yīng)的法規(guī)制度，取得了一定的成效。但目前，在稅收征管方面，仍然存在以下幾個方面的問題：

第一，管理監(jiān)督不到位。取消稅務(wù)專管員后，由于把實行專管員管戶向管事制度轉(zhuǎn)變簡單的理解為取消專管員，形成了管理環(huán)節(jié)的空位和斷層，使稅務(wù)機關(guān)失去了對納稅人的管理和監(jiān)控；二是注重了集中征收，優(yōu)化服務(wù)，片面強調(diào)以查代管，形成了管不細(xì)、查不全、征不足、處罰難、效率低的狀況；三是征管格局中的四個系列以及各職能部門間協(xié)調(diào)不好，各自為政，多頭指揮，不通信息，相互扯皮，互相推諉，導(dǎo)致稅收征管全過程運轉(zhuǎn)不正常。

第二，管理手段應(yīng)用不到位。目前管理手段主要是運用計算機管理，但其監(jiān)控作用不明顯，主要表現(xiàn)為：征管軟件本身還不成熟，使用中存在一些缺陷，在一定程度上還不能滿足征管要求，信息傳遞不通暢，影響收入的完整性，加之有少數(shù)微機操作人員責(zé)任心不強，不能按規(guī)定及時、完整、準(zhǔn)確地錄入有關(guān)信息，因而計算機不能全面真實地反映征納情況；部分工作人員不熟悉征管業(yè)務(wù)規(guī)程，無法對征管信息進(jìn)行微機處理。

第三，管理職責(zé)明確不到位。由于對新的征管模式認(rèn)識不足，征管實踐中削弱了管理，淡化了責(zé)任，在一定程度上造成了底數(shù)不清，稅源不明，監(jiān)控不力，漏征漏管。造成征管質(zhì)量不高的原因，一是少數(shù)單位在認(rèn)識上沒有弄清分類管理的含義，片面理解為對一般納稅人的ABC管理；二是各單位沒有結(jié)合本單位實際制定出切實可行的分類管理操作辦法和措施，因而職責(zé)不明確，管理程序、方法不規(guī)范，管理效果不好；三是大多數(shù)單位職責(zé)雖分解到人、落實到戶，但沒有建立相應(yīng)的制約機制，沒有配套的考核辦法和措施，使管理工作不能落到實處；四是普遍把分類管理和十率考核、征管軟件運用、征管檔案管理工作割裂開來，沒有利用它們之間的內(nèi)在聯(lián)系理順工作思路，使該四項工作不能環(huán)環(huán)相扣順利開展，而這些原因造成征管質(zhì)量不高，主要體現(xiàn)在：一是登記率不完全真實。二是申報率不準(zhǔn)，這有計算機軟件本身的問題，也有管理人員管理不到位的問題，還有沒有按征管規(guī)程對非常戶進(jìn)行處理的問題。三是申報準(zhǔn)確率難以掌握。由于管理未落實到位，管理人員無法掌握納稅人生產(chǎn)、經(jīng)營和財務(wù)狀況，不能對其納稅的準(zhǔn)確性作出大致判斷，偷逃稅款不同程度存在。另外在雙定戶的定額核定上，由于管理的問題使核定的定額與實際銷售相差甚遠(yuǎn)，造成稅款流失。在對大中型企業(yè)和一般納稅人的征管中，同樣存在監(jiān)控不力，稅款流失現(xiàn)象。四是在緩交稅款審核上存在調(diào)查核實不嚴(yán)的情況，客觀上讓一些企業(yè)感到貸款不還不行，費不繳不行，而稅款可緩，能緩就緩。五是依法治稅難，在征管過程中不同程度的存在執(zhí)法難的問題，一些稅務(wù)機關(guān)正常的稅收保全措施難以實行，或是相關(guān)部門不配合，或是存在來自各方的干預(yù)。

由于上述征管不利，最終影響稅源，不能保證國家財政收入。

二、當(dāng)前加強我國稅收征管的建議

第一，抓好分類管理的落實。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和社會主義公有制為主體，多種

所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的基本經(jīng)濟制度的建立，納稅人的經(jīng)濟類型、經(jīng)營方式、組織方式日趨復(fù)雜，能否有效地對納稅戶和稅源變化情況進(jìn)行監(jiān)控是稅收征管的基礎(chǔ)，只有打牢這個基礎(chǔ)，才能真正提高征管質(zhì)量和效率。分類管理就是針對納稅人方方面面的復(fù)雜性和納稅申報方式多樣化的實際設(shè)立的一種能使稅收征管建立在及時掌握納稅人經(jīng)營情況、經(jīng)營方式、核算方式和稅源變化基礎(chǔ)的一種管理形式和管理方法。由于分類管理是從管好源頭開始，所以應(yīng)從各個方面加強管理，包括將所有納稅戶納入稅務(wù)登記的范圍內(nèi)，對納稅戶納稅申報表、財務(wù)會計報表、發(fā)票領(lǐng)用存表等相關(guān)資料進(jìn)行案頭審計，并有針對性的開展各種日常檢查和稅源調(diào)查工作，切實掌握納稅戶的稅務(wù)登記增減變化情況、發(fā)票使用情況、產(chǎn)經(jīng)營情況、納稅情況、減免緩?fù)饲闆r、違章處罰等全部納稅事宜的全過程，并能通過管理及時而準(zhǔn)確地收集整理、傳遞各種涉稅信息、資料，建立健全納稅戶檔案，真正做到底數(shù)清，稅源明，所以應(yīng)該把抓好分類管理的落實作為加強征管的突破口。落實分類管理應(yīng)做到：（1）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識。各級領(lǐng)導(dǎo)和廣大稅務(wù)干部要把推行分類管理看作是加強征管的基礎(chǔ)和關(guān)鍵，是創(chuàng)收的保證。要正確認(rèn)識分類管理的含義及其內(nèi)容。（2）結(jié)合實際，因地制宜進(jìn)行分類管理，以簽訂責(zé)任書的形式，把職責(zé)明確到人，落實到戶。（3）把分類管理、征管質(zhì)量（十率）考核，征管軟件的運用、征管檔案的管理四項工作有機結(jié)合進(jìn)行，分類管理中包含了后三項工作的大部分，分類管理搞好了，其他三項基本就能水到渠成了。

第二，完善稅收征管的考核。分類管理實行后，其征管質(zhì)量和效率能否得到提高，還要通過考核才能證明。建立和完善考核機制，實行獎懲分明是推動分類管理，提高征管質(zhì)量和效率的最大動力。因此，各單位應(yīng)根據(jù)《稅收征收分類管理辦法》和《稅收征收分類管理質(zhì)量考核辦法》，結(jié)合本單位實際，建立相應(yīng)的監(jiān)督制約機制，即建立監(jiān)督和考核機構(gòu)，制定切實可行的管理考核辦法、制度、施及量化標(biāo)準(zhǔn)，保證管理落到實處，保證征管質(zhì)量和效率真正得到提高。

第三，提高征管人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。實行分類管理要求管理人員必須具備較高的業(yè)務(wù)能力，職責(zé)分解到人，落實到戶后業(yè)務(wù)能力就是質(zhì)量和效率的保證。因此，必須加強征管業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，努力提高稅務(wù)人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，才能規(guī)范征管行為，提高征管質(zhì)量和效率。