第一篇：2021年關(guān)于新收入準則在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用及效果

2021年關(guān)于新收入準則在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用及效果

一、引言

收入作為會計的六大要素之一，其確認計量和披露一直都是市場經(jīng)濟中的熱門話題，也是報表使用者準確評估企業(yè)經(jīng)營狀況和財務(wù)水平的重要影響因素。為此，我國財政部于xxxx年正式頒布了新收入準則，在滿足市場需求的同時也不斷向國際準則趨同。房地產(chǎn)行業(yè)由于其行業(yè)特殊性，其收入的確認、計量和其他行業(yè)大不相同，因新收入準則受到的影響也更為明顯。作為我國的經(jīng)濟命脈，房地產(chǎn)企業(yè)的收入水平與企業(yè)自身、社會公眾以及國家政府都緊密相關(guān)，因此本文以房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用新收入準則時的實際情況為出發(fā)點，探討新收入準則在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用情況及效果，并提出相應(yīng)的建議。

二、新收入準則的兩大“新模塊”

相較于舊收入準則而言，新收入準則在內(nèi)容所做的改進主要集中在以下兩個模塊:提出了確認收入的“單一標(biāo)準”和“五大步驟”。

（一）新收入準則的“單一標(biāo)準”

在舊準則中，銷售商品和提供勞務(wù)需要進行明確區(qū)分，在確認收入時以風(fēng)險報酬的轉(zhuǎn)移作為標(biāo)準，但是在實務(wù)操作中判斷風(fēng)險報酬何時轉(zhuǎn)移并非易事；新收入準則彌補了舊收入準則的上述缺陷，不僅打破了商品和勞務(wù)之間的明確界限，還提出了在客戶取得商品控制權(quán)時確認收入的觀點，使得收入的確認過程更加合理。新收入準則還把銷售收入準則和建造合同準則進行了結(jié)合與統(tǒng)一，在現(xiàn)實業(yè)務(wù)中，很多企業(yè)的銷售業(yè)務(wù)和建造業(yè)務(wù)會出現(xiàn)重疊，界限劃分并不明顯，如果采用舊收入準則進行核算，就會出現(xiàn)同類型的企業(yè)使用不同收入確認模型的情況，新收入準則的實施就會很好地避免這種情況的發(fā)生，有利于同類型企業(yè)直接進行橫向比較，具有一定的實用性和創(chuàng)新性。

（二）新收入準則的五大步驟

作為新收入準則的核心內(nèi)容，深入理解“五步法”原則對企業(yè)貫徹落實新收入準則十分重要。“五步法”在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用如下所示:x.識別與客戶訂立的合同。新收入準則圍繞“合同”展開，把合同定義為雙方之間訂立有法律約束力的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。合同中所涉及的企業(yè)履約義務(wù)相關(guān)規(guī)定、在完成履約義務(wù)后享有的現(xiàn)時收款權(quán)利、支付款項相關(guān)內(nèi)容、合同商業(yè)實質(zhì)等條件，都需要在識別客戶合同中格外注意。具體到房地產(chǎn)企業(yè)中，要對買賣雙方的責(zé)任與義務(wù)進行明確約定，例如房價、相關(guān)稅費、優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責(zé)任、逾期違約責(zé)任等內(nèi)容。x.識別合同中的單項履約義務(wù)識別單項履約義務(wù)簡單來說就是對合同進行“分拆”。如果合同中包含多個要素，并且這些要素需要進行單獨的定價和出售，則需要明確區(qū)分每一項單項履約義務(wù)，并且將這份合同“分拆”成多份合同處理。在房地產(chǎn)企業(yè)中常見的銷售手段有:銷售房屋同時捆綁銷售車位、銷售房屋的同時贈送物業(yè)服務(wù)、銷售毛坯房贈送精裝修，這些情況都與要對合同進行合理的“分拆”。x.確定合同的交易價格。在新收入準則下，企業(yè)在確定交易價格時要考慮到可變對價、非現(xiàn)金對價以及重大融資成分等因素。如果企業(yè)在交易過程中涉及非現(xiàn)金轉(zhuǎn)讓的業(yè)務(wù)，就要根據(jù)非現(xiàn)金對價的公允價值來確定交易價格；我國房地產(chǎn)企業(yè)在進行銷售業(yè)務(wù)時，客戶通常會選擇按揭付款的方式，如果客戶一旦出現(xiàn)違約或者未能按時還款，企業(yè)就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并且支付相關(guān)罰款，這種情況就會涉及融資成分，會計人員就要對客戶支付金額與當(dāng)前合同對價的差額進行合理估計，并按實際利率法在一定期間內(nèi)進行攤銷；除此之外還需要考慮是否存在代第三方收取的價款或者預(yù)期將退還給客戶的款項。x.將合同價格分攤至履約義務(wù)。在現(xiàn)實生活中企業(yè)與客戶訂立的合同往往包含多項履約義務(wù)，為了把企業(yè)因轉(zhuǎn)讓商品而有權(quán)收取的對價金額反映在交易價格中，就要把每項履約義務(wù)的交易價格按單獨售價占總售價的比例分攤至各項履約義務(wù)。每項商品的單獨售價可以按照市場的交易價格進行定價，如果該商品的單獨售價沒有辦法直接獲得，可以運用會計估計方法對單獨售價進行估算，常見的估算方法有成本加成法、余值法、市場調(diào)整法等。x.在履行義務(wù)時確認收入?！拔宀椒ā敝械牡谖宀绞欠康禺a(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用新準則時的難題。如果該項履約義務(wù)是某一時點內(nèi)的履約義務(wù)，則要根據(jù)其控制權(quán)何時轉(zhuǎn)移確認時點；如果是時段內(nèi)的履約義務(wù)，則要選擇合理的方法來確認履約進度。房地產(chǎn)行業(yè)中常見的銷售方式主要有現(xiàn)房銷售和期房銷售，現(xiàn)房銷售的收入確認時點標(biāo)志較為明顯，通常都是在雙方簽署合同交付現(xiàn)房之后確認收入；對于預(yù)售房屋而言，客戶在房地產(chǎn)企業(yè)建造房屋的同時不能享受到消耗正在建造的房屋帶來的經(jīng)濟利益，房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計、該怎么建造房屋也不是客戶可以控制的，所以期房銷售是否屬于時間段內(nèi)確認收入的“重擔(dān)”就落在了房地產(chǎn)企業(yè)所建造的房屋是否具有不可替代用途的身上。在房屋銷售合同中，房地產(chǎn)開發(fā)商會對客戶所購買房屋的具體單元和房號進行明確約定，并且不可以隨意更換。也就是說房地產(chǎn)企業(yè)提供的商品具有不可替代用途，由此可見期房銷售達到了某一時段確認收入的條件。

三、新收入準則在房地產(chǎn)企業(yè)中的實施效果

（一）收入的確認角度

在舊收入準則下，房地產(chǎn)企業(yè)通常在某一時點確認收入，在時點的選擇上也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準，其中常見的收入確認時點有“簽訂合同”、“交付使用”、“收到預(yù)收款項”、“完工并驗收合格”、“發(fā)出書面交房通知”等。然而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程一般都有長期性，復(fù)雜性等特點，從房屋項目立項到房屋竣工驗收再到交房往往需要經(jīng)歷很漫長的一段時間，企業(yè)在這段時間內(nèi)一直在產(chǎn)生成本，但是并沒有對取得的收入進行確認，這樣的收入確認方式使得企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)波動較大，財務(wù)報表也不能為報表使用者提供準確直觀的財務(wù)信息，即使弊端明顯，在實施新準則之前也沒有企業(yè)將收入在時間段內(nèi)進行確認。新收入準則的頒布則使得在某一時段內(nèi)確認收入成為可能。

（二）收入的計量角度

在舊收入準則下，房地產(chǎn)企業(yè)主要根據(jù)預(yù)收賬款的合同金額來確認收入，而新收入準則在確認收入時采用的是商品的交易價格，要把可變對價、非現(xiàn)金對價、重大融資成分等影響因素都考慮在內(nèi)，除此之外還需要考慮與客戶簽訂的合同中是否涉及銷售折扣以及銷售后出現(xiàn)質(zhì)量問題的處理方法，這也會對商品的交易價格產(chǎn)生一定的影響。統(tǒng)一以交易價格作為收入的計量標(biāo)準使得原來復(fù)雜的計量模式變得直接，大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作人員的工作效率。在舊收入準則下，把項目竣工結(jié)算之前收到的房屋款項作為“預(yù)收賬款”處理是房地產(chǎn)行業(yè)的“特色”，這樣的處理方法就會使得企業(yè)的資產(chǎn)負債率一直處于偏高的狀態(tài)；實施了新準則之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以在時點和時段內(nèi)分別確認收入，原本被當(dāng)作負債的預(yù)收款項，可以提前確認收入并結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本，企業(yè)的資產(chǎn)負債率也會隨之下降，償債能力也會相應(yīng)的得到提高，這對企業(yè)在開發(fā)新項目進行資金籌集時也是有利的。

（三）均勻現(xiàn)金流的角度

在舊收入準則下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)初期會注入大量資金在各個房地產(chǎn)項目中，只有在這些項目達到可銷售條件之后才能收回資金，就導(dǎo)致了企業(yè)前一年凈現(xiàn)金流量為負，下一年就為正的現(xiàn)象出現(xiàn)。這種對現(xiàn)金需求出現(xiàn)大幅度波動的現(xiàn)象意味著房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流回款周期長，速度慢，資金鏈的安全系數(shù)低。現(xiàn)金流量的分配不均也使得企業(yè)承擔(dān)現(xiàn)金流量風(fēng)險的能力下降。在新收入準則中，房地產(chǎn)企業(yè)對符合條件的項目采取某一時段來確認收入，相對應(yīng)的現(xiàn)金流量也會計入相應(yīng)的會計期間，很好的平衡了企業(yè)的現(xiàn)金流量。

（四）信息披露的角度

新收入準則對財務(wù)報表信息披露主要側(cè)重于資產(chǎn)負債表的列示以及附注的補充信息，資產(chǎn)負債表的變化主要是新增了會計科目，并且要對期初數(shù)據(jù)進行重分類的調(diào)整；對企業(yè)應(yīng)披露的與收入有關(guān)的會計政策也作出了相應(yīng)的補充，打破了舊收入準則對會計政策“模板式”的描述方式，要求說明會計政策與雙方訂立合同之間內(nèi)在的聯(lián)系，對收入確認過程中的重大變更事項、合同相關(guān)信息以及采取時段法確認收入的步驟都做出了相應(yīng)的披露要求。企業(yè)在實施新收入準則之后，財務(wù)報表可以為報表使用者提供更加高質(zhì)量的財務(wù)信息，一定程度上減弱了報表使用者對企業(yè)因使用新準則所產(chǎn)生數(shù)據(jù)變化的不確定性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)如何適應(yīng)準則變化

收入的確認對于每個企業(yè)來說都是至關(guān)重要的，新收入準則的實施除了在對收入的確認和計量上與舊準則有很大的不同外，還多多少少會對企業(yè)的內(nèi)部控制、合同的編寫要求、各個部門之間的溝通合作等方面產(chǎn)生很大的影響，為此，本文為房地產(chǎn)企業(yè)提出以下加點建議:

（一）提高企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)勝任能力

經(jīng)過上述分析不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)因其獨特的行業(yè)特性，收入準則的變化對企業(yè)實際業(yè)務(wù)的處理影響較大，為了準確運用新收入準則進行會計處理，相關(guān)財務(wù)人員要深入研讀準則變化及其適用范圍，緊跟準則變化的腳步，增強自身的專業(yè)素養(yǎng)；新收入準則在實施過程中很多地方都涉及到了會計人員的主觀判斷，比如屬于某一時間段確認收入還是某一時間點確認收入、履約進度如何確認等等，在確認履約進度時，需要把會計核算和工程進度結(jié)合考慮，這不僅要求財務(wù)人員對房地產(chǎn)企業(yè)的各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)的實質(zhì)進行判斷，還需要深入了解房地產(chǎn)企業(yè)的工程項目，以熟悉工程進度的計量方法；在學(xué)習(xí)專業(yè)知識的同時還要注重相關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，這樣才能準確的識別和解讀合同；房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)種類繁多，涉及的金額巨大，所以其面臨的稅務(wù)問題也較為嚴重，在會計稅法相關(guān)規(guī)定普遍存在差異的情況下，要想合理進行納稅申報，就要求財務(wù)人員正確理解相關(guān)法則并制定相關(guān)處理流程。

（二）提高對新收入準則所在風(fēng)險點的防范意識

新收入準則在運用的過程中，財務(wù)人員不能只是簡單地從字面上解讀會計準則，還需要對新收入準則中存在的風(fēng)險點進行有效的規(guī)避。新收入準則強調(diào)“合同”這一概念，涉及合同就會存在客戶違約風(fēng)險，要對可能導(dǎo)致違約風(fēng)險的影響因素進行合理的評估，比如對客戶的信用風(fēng)險和財務(wù)狀況風(fēng)險進行評估，房地產(chǎn)的工作人員在簽訂合同之前就要對客戶以往的合同履約情況和違約情況進行了解，如果購房客戶在以往的記錄中存在多次違約的情況，那企業(yè)想要按時收回房款就比較困難；另外還要對客戶的財務(wù)狀況進行評估，調(diào)查客戶是否擁有穩(wěn)定的收入來源，其來源是否合理合法，是否存在其他可抵扣的財產(chǎn)等。通過對客戶信用和財務(wù)狀況的合理評估，對購房客戶后期的違約率有了充分的了解，也能夠在一定程度上避免因客戶后期違約而出現(xiàn)大量已經(jīng)確定的收入被沖回的不利現(xiàn)象的發(fā)生；此外還要避免因預(yù)估總成本與實際總成本差別過大而影響實際收款進度的風(fēng)險?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)在確認收入時不能簡單的只關(guān)注于其會計處理，還要考慮到相應(yīng)的潛在風(fēng)險，積極采取相關(guān)的風(fēng)險防范策略，把企業(yè)發(fā)生潛在損失的概率降到最低。

（三）加強企業(yè)合同管理，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為

“合同”作為新收入準則的起點，準則核心內(nèi)容“五步法”的第一步就是對訂立的合同進行識別，企業(yè)財務(wù)人員在對收入進行確認和計量時，重要的參考標(biāo)準就是其訂立的合同，其在整個收入確認過程中的重要性不言而喻，所以企業(yè)在對合同的管理方面就要格外注意。合同條款的訂立涉及到財務(wù)部，銷售部等多個部門，各個部門之間就要對合同的具體條款進行溝通探討；尤其要注意期房銷售合同，如果涉及期房銷售，那合同的時間跨度一般較長，條款相對較為復(fù)雜，相比其他業(yè)務(wù)來說合同風(fēng)險也會更高，這就要加強企業(yè)員工對合同重要性的認識，對合同進行風(fēng)險管理；還可以設(shè)定獎懲機制，讓每一個企業(yè)員工都加入到合同監(jiān)督的過程中去，從而提高企業(yè)的合同管理水平，這也為企業(yè)盡快適應(yīng)新收入準則提供了便利。我國在xxxx年正式頒布了新收入準則，該準則細化了收入核算的具體要求，滿足了當(dāng)代企業(yè)各種新型經(jīng)濟業(yè)務(wù)模式會計核算的要求。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比，其經(jīng)營業(yè)務(wù)存在建設(shè)周期長、投入成本高、交易復(fù)雜等特點，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)涉及的財務(wù)處理更為復(fù)雜，只有做好相關(guān)的銜接工作，才能避免企業(yè)在實施新準則后出現(xiàn)會計處理不當(dāng)?shù)葐栴}；房地產(chǎn)企業(yè)要在提高財務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng)的同時，加強企業(yè)的合同管理和各個部門之間的相互聯(lián)動，有效的對潛在風(fēng)險進行識別和規(guī)避，才能保證企業(yè)長久穩(wěn)定的發(fā)展。

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)收入的審核

房地產(chǎn)企業(yè)收入的審核

房地產(chǎn)企業(yè)收入的審核

一、房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的審核

（一）開發(fā)產(chǎn)品完工確認的條件： 國稅發(fā)[2009]31第三條：

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

1、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

2、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

3、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

之所以要區(qū)分完工開發(fā)產(chǎn)品和未完工開發(fā)產(chǎn)品是因為：完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)產(chǎn)品企業(yè)所得稅計算方法不一致。完工開發(fā)產(chǎn)品按照世紀實現(xiàn)的利潤計算繳納企業(yè)所得稅，未完工開發(fā)產(chǎn)品按照預(yù)計利潤繳納企業(yè)所得稅。

（二）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的組成： 國稅發(fā)[2009]31號第五條：

開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理?！纠?—1】2008年，甲公司在收取售房款之外，還以本公司的名義開具發(fā)票，向購房者收取有線電視的初裝費、網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費、電話電纜初裝費、煤氣管道安裝費、房屋交易費、辦證費、房屋維修基金、水電增容費等代收代付款項計312萬元，甲公司記入“其它應(yīng)付款”，在申報所得稅時未調(diào)整收入。

分析：

國稅發(fā)[2009]31號第六條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入。本例中，甲公司代收代付的312萬元是由該公司開具發(fā)票，應(yīng)當(dāng)并入總價款確認為銷售收入。

【例3—2】某市地稅稽查局在對某房地產(chǎn)公司進行檢查時確認：（1）該公司2008“銷售收入”貸方發(fā)生額為153500000元，經(jīng)核對，售房合同總金額也為153500000元；（2）同時發(fā)現(xiàn)“其他應(yīng)付款”科目有為其他單位代收款項3540000元，經(jīng)檢查，所收取款項全部以本單位名義收取，所開票據(jù)全部加蓋本單位公章。問，這部分代收款項是否應(yīng)作為企業(yè)的售房收入？在什么時候結(jié)轉(zhuǎn)收入？成本如何處理 分析：

（1）根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第六條及《條例》第十二條、以及國稅發(fā)[2009]31號第六條應(yīng)作為企業(yè)的銷售收入，國稅發(fā)[2009]31號所稱“發(fā)票”應(yīng)理解成“廣義的發(fā)票”，即企業(yè)開出的所有票據(jù)；（2）收入實現(xiàn)的時間應(yīng)該以訂立銷售合同的時間為準，即應(yīng)該與銷售合同所載銷售款項金額同步結(jié)轉(zhuǎn)收入。本案銷售收入應(yīng)為153500000加上3540000元；(3)代收費用部分的成本已繳付的，以最后實際繳付數(shù)額為準，未繳付的，暫時不予扣除，待以后實際繳付后，再進行調(diào)整。

（三）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認的條件： 國稅發(fā)[2009]31號第六條：

企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：

(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認收入的實現(xiàn)。

(2)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

【例3—3】2008年10月9日，甲公司與張先生簽訂購房合同，合同總價款120萬元，合同約定：張先生應(yīng)在簽約的3日內(nèi)支付合同價款的40%，其余款項分別在11月份、12月份各按30%支付。張先生10月、11月均按合同約定支付了購房款，到了12月，張先生因資金困難，暫時無法支付剩余的款項，甲公司僅按實際收到的價款84萬元記作銷售收入。

分析：稅法規(guī)定，納稅人采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。本例中張先生12月雖然未能如期支付剩余的款項，但甲公司仍應(yīng)按約定的價款記作收入，未收到的款項記入“應(yīng)收賬款”，甲公司少記銷售收入36萬元（120×30%）。

【例3—4】2008年11月9日，甲公司與張先生簽訂購房合同，合同總價款120萬元，合同約定：張先生應(yīng)在簽約的3日內(nèi)支付合同價款的40%，其余款項分別在12月份、2009年1月份各按30%支付。張先生11月按合同約定支付了購房款，到了12月，張先生因計劃于2009年1月外出旅游，將剩余的款項在該月一次性交清。甲公司僅按付款日實現(xiàn)的收入84萬元記作銷售收入，張先生提前支付的36萬元記入“其它應(yīng)付款”。

分析：稅法規(guī)定，納稅人采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，付款方提前付款的，應(yīng)在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。本例中甲公司少記銷售收入36萬元。

(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

【例3—5】

1、金玉房地產(chǎn)公司2006年8月投入A項目開發(fā)，于2007年8月竣工；2007年4月又同時開發(fā)B、C兩個項目，截止到2007年底項目均未竣工。2007年12月采用一次性全額收款方式銷售房屋A項目產(chǎn)品1500平方米，收取房款900萬元；B項目為一棟寫字樓，銷售初期與購房單位簽訂分期付款協(xié)議，約定從2007年9月15日起每隔三個月付款1600萬元；C項目為一住宅小區(qū)，從2007年10月項目開發(fā)起即采用按揭貸款方式對外銷售，2007年12月收到首付款500萬元計入“預(yù)收賬款”，當(dāng)月收到銀行劃轉(zhuǎn)按揭貸款2000萬元，計入“長期借款”。計算2007年12月應(yīng)實現(xiàn)收入。A項目應(yīng)實現(xiàn)收入9000000元； B項目應(yīng)實現(xiàn)收入16000000元；

C項目應(yīng)實現(xiàn)收入＝5000000＋20000000＝25000000元 全月應(yīng)實現(xiàn)收入＝9000000＋16000000＋25000000＝50000000元

(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

①支付手續(xù)費方式：采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

②買斷方式：采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。注：也就是說，如果：

A開發(fā)企業(yè)、購買方簽訂合同；開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方簽訂合同：

按合銷售同價、買斷價孰高法（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日）確認銷售收入實現(xiàn)。B受托方、購買方簽訂合同：

按買斷價格（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日）確認銷售收入實現(xiàn)。

③超基價分成方式：采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。注：也就是說，如果：

A開發(fā)企業(yè)、購買方簽訂合同；開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方簽訂合同：

按合銷售同價、基價（保底價）孰高法（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日））確認銷售收入實現(xiàn)，同時加上超基價分成。注：支付的超基價分成不得從收入中扣除。B受托方、購買方簽訂合同：

按基價加上分成額（于收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日））確認銷售收入實現(xiàn)。

④包銷方式：采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)?！纠?—6】湖北省楚風(fēng)房地產(chǎn)公司2005年開發(fā)一處遠郊住宅小區(qū)，由于位置偏僻，銷售情況始終不好，開發(fā)項目竣工兩年后仍積壓大量存量房。為了盡早將這些房出手，楚風(fēng)公司分別與江漢、漢興、揚子、漢正四家房屋銷售公司簽訂代理銷售合同。由于銷售公司情況各異，代理方式均有所不同。江漢公司按銷售額5%收取手續(xù)費，2007年9月銷售房屋400平方米，每平方米2500元。將銷售清單提交楚風(fēng)房地產(chǎn)公司，并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款95萬元。楚風(fēng)公司賬務(wù)處理為：

借：銀行存款

95萬元 貸：銷售收入

95萬元

漢興公司采取買斷方式代理銷售，買斷價為每平方米2300元，銷售時由委托方、受托方、買房共同簽訂協(xié)議。2007年9月將開發(fā)產(chǎn)品銷售清單提交楚風(fēng)公司時，銷售房屋500平方米，實現(xiàn)銷售收入125萬元，平均售價2500元。楚風(fēng)公司賬務(wù)處理為：

借：銀行存款

115萬元（按買斷價計算）

貸：銷售收入

115萬元

揚子公司采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價2200元，并由揚子公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價部分受托方和委托方按三、七分成。2007年9月提交銷售清單時，銷售房屋600平方米，實現(xiàn)銷售收入150萬元，平均售價2500元。楚風(fēng)公司賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款

132萬元（按買斷價計算）

貸：銷售收入

132萬元

漢正公司采取包銷方式。合同約定：漢正公司包銷楚風(fēng)公司1500平方米房屋，以每平方米銷售價2350元向楚風(fēng)房地產(chǎn)公司結(jié)賬；如果截止到2007年9月15日銷售不完，房屋歸漢正公司，并由漢正公司于期滿日起10日內(nèi)付清房款。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到2007年9月底，漢正公司提交銷售清單時，當(dāng)月銷售房屋800平方米，還有300平方米未售出。楚風(fēng)公司賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款

188萬元

貸：銷售收入

188萬元 要求：計算楚風(fēng)房地產(chǎn)公司上述項目2007年9月應(yīng)實現(xiàn)收入。

分析并計算：

被江漢公司代理業(yè)務(wù)應(yīng)實現(xiàn)收入1000000元（支付手續(xù)費不能扣除，應(yīng)由江漢公司開據(jù)服務(wù)業(yè)發(fā)票，作為費用列支）； 被漢興公司代理業(yè)務(wù)應(yīng)實現(xiàn)收入1250000元（銷售合同價高于買斷價，按銷售合同價計算）；

被揚子公司代理業(yè)務(wù)應(yīng)實現(xiàn)收入＝2200×600＋（2500－2300）×600×70%＝1446000元（基價加分成）被漢正公司代理業(yè)務(wù)應(yīng)實現(xiàn)收入＝2350×（800＋300）＝2585000元（包銷期內(nèi)應(yīng)實現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實現(xiàn)收入）。

全月應(yīng)實現(xiàn)應(yīng)實現(xiàn)收入＝1000000＋1250000＋1446000＋2585000＝6281000元

(注：新文件關(guān)于銷售收入確認條件的規(guī)定與國稅發(fā)[2006]31號文件相同)

（四）銷售折扣、折讓與銷貨退回的處理（依據(jù)：國稅函[2008]875號）

《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）：

（1）企業(yè)為促進商品銷售而在商品價格上給予的價格扣除屬于商業(yè)折扣，商品銷售涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。

（2）債權(quán)人為鼓勵債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除屬于現(xiàn)金折扣；銷售商品涉及現(xiàn)金折扣的，應(yīng)當(dāng)按扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實際發(fā)生時作為財務(wù)費用扣除。

（3）企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價上給的減讓屬于銷售折讓；企業(yè)因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨屬于銷售退回。企業(yè)已經(jīng)確認銷售收入的售出商品發(fā)生銷售折讓和銷售退回，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期沖減當(dāng)期銷售商品收入。

【例3—7】某房地產(chǎn)公司，為了促銷公開在電視臺發(fā)布廣告，凡在2008年5月31日以前購買該公司開發(fā)產(chǎn)品的（已經(jīng)完工，并決算）一律享受總房價3%的優(yōu)惠；凡在2008年5月31日以是一次性付款的，可以再按總房價享受2%的優(yōu)惠，請問：

（1）這種優(yōu)惠屬于商業(yè)折扣，還是現(xiàn)金折扣，還是商業(yè)折讓？

（2）假如采取這種銷售方式在2008年5月31日前銷售出去的房屋優(yōu)惠前的價值為15000000元，其中有三分之一屬于一次性交款，收入總額應(yīng)為多少？（3）銷售合同金額應(yīng)為多少？ 分析：（1）此種行為，屬于售前優(yōu)惠，目的是“促銷”，應(yīng)屬于商業(yè)折扣。

（2）時間性優(yōu)惠為＝15000000×3%＝450000元

一次性付款優(yōu)惠＝15000000×30×%2%＝90000元

實際應(yīng)確認收入15000000－450000－90000＝14460000元

（3）因為此種行為屬于售前行為，銷售合同金額應(yīng)為14460000元。

【例3—8】某房地產(chǎn)公司銷售一棟樓房，總價值35000000元，購買方因資金問題，在一次性付給房地產(chǎn)公司30000000元后，余下款項5000000元一支未付。為了及早收回款項，房地產(chǎn)公司與購買方達成協(xié)議，如果購買方在2008年8月31日以前一次性付清款項，房地產(chǎn)公司給與購買方所欠款項10%的優(yōu)惠。最終，購買防御2008年8月25日將余下款項付清，共支付4500000元。問：

（1）這種優(yōu)惠屬于商業(yè)折扣，還是現(xiàn)金折扣，還是商業(yè)折讓？

（2）企業(yè)應(yīng)按多少確認銷售收入？相應(yīng)問題如何處理？（3）銷售合同金額應(yīng)為多少？ 分析：

（1）此種行為，屬于售后優(yōu)惠，目的是“回款”，應(yīng)屬于現(xiàn)金折扣。

（2）企業(yè)應(yīng)按照銷售全額35000000確認收入。450000的現(xiàn)金折扣應(yīng)在應(yīng)在2008年8月作為財務(wù)費用處理。（3）因為此種行為屬于售后行為，因此不影響合同金額，銷售合同金額應(yīng)為35000000元。

【例3—9】某房地產(chǎn)公司銷售一棟居民住宅，因房屋設(shè)計與銷售前承諾有區(qū)別，未能達到客戶滿意，因此客戶要求退房或者進行打折處理。經(jīng)與客戶進行協(xié)商，有8戶退房，共計退回房款3600000元；有15戶同意退回一部分房款，每戶退款15000元。問：

（1）以上行為屬于商業(yè)折扣、商業(yè)折、現(xiàn)金折扣、銷售退回哪種行為？

（2）當(dāng)月應(yīng)如何確認銷售收入？（3）銷售合同金額是多少？ 分析：

（1）以上行為分兩種情況。其中8戶的行為屬于銷售退回，目的是 “解除購買關(guān)系”；其余15戶的行為屬于銷售折讓，目的是給予“部分補償”。兩者都屬于售后行為。

（2）從實質(zhì)上看，兩者都屬于減少銷售收入，因此均應(yīng)該在實際業(yè)務(wù)發(fā)生時，沖減“銷售收入”。共應(yīng)沖減收入3615000元。（3）以上行為雖然屬于售后行為，但是，系因房地產(chǎn)公司行為造成。因此，銷售合同應(yīng)該變更。首先原來與上面8戶簽訂的合同應(yīng)該作廢，減少銷售合同的總金額；其次，與上面15戶簽訂的合同，可做兩種處理，一個是原合同作廢。按照新價重新簽訂購買合同，一個是原合同不變，按照賠償價簽署補充協(xié)議。

（五）買一贈一銷售的處理（依據(jù)：國稅函[2008]875號）《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）

企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。

【例3—10】某房地產(chǎn)公司2008年5月賣給張先生一套住宅，銷售載明房屋總價款是48萬元，另外附加條款規(guī)定，贈送2匹TCL掛式空調(diào)機一臺（市場價2800元）。2008年7月賣給里女士住宅一套，銷售合同約定房屋總價款為56萬元，另外附加條款規(guī)定贈送地下車位（有產(chǎn)權(quán)）一個，該房屋的公允價值大約48萬元、車位的公允價值大約10萬元，問，就以上業(yè)務(wù)公司應(yīng)該如何確認收入？ 分析：

（1）國稅函[2008]875號所說的“買一贈一”是指“組合銷售本企業(yè)商品（產(chǎn)品）”，所銷售和贈與的商品產(chǎn)品均應(yīng)是“本企業(yè)的”的商品（產(chǎn)品）。按照這一規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋贈送的空調(diào)、太陽能熱水器等家用物品，因不是本企業(yè)商品（產(chǎn)品），應(yīng)該不屬于國稅函[2008]875號文件規(guī)定的范圍。所贈空調(diào)、熱水器的價值應(yīng)計入企業(yè)的銷售費用。

5月應(yīng)實現(xiàn)收入480000元。

（2）所贈車位、車庫，屬于本企業(yè)的產(chǎn)品，應(yīng)該按照國稅函[2008]875號文件規(guī)定處理。該公司應(yīng)按如下方法確認收入：

①房屋和車位的公允價值比為：

房屋占＝4800000÷(480000＋100000)×100%＝82.76% 車位占＝100000÷(480000＋100000)×100%＝17.24% ②應(yīng)確認收入：

應(yīng)確認銷售房屋收入＝560000×82.76%＝463456元 應(yīng)確認銷售車位收入＝560000×17.24%＝96544元

（六）房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤 國稅發(fā)[2009]31號文件：

第八條：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定:

（1）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。

（2）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。

（4）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

第九條：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

在納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

未完工產(chǎn)品當(dāng)期預(yù)計毛利＝當(dāng)期預(yù)售收入×預(yù)計毛利率

【例3—11】（1）某房地產(chǎn)公司（坐落在省城）2008開發(fā)A項目，預(yù)售房款78000000元，當(dāng)年開發(fā)產(chǎn)品未完工。當(dāng)年繳納營業(yè)稅金及附加4329000元，期間費用6500000元。2009 A項目全部完工，實現(xiàn)收入120000000元，開發(fā)成本60000000元，該項目2009繳納營業(yè)稅金及附加2331000元。（2）2009又開發(fā)了B項目，截止到年底項目也完工，共實現(xiàn)收入45000000元，開發(fā)成本27000000元，繳納營業(yè)稅金及附加2497500元。該企業(yè)2009期間費用共發(fā)生8900000元。計算該企業(yè)2008、2009兩年應(yīng)繳納企業(yè)所得稅（假設(shè)不需進行其他納稅調(diào)整）。分析并計算： 1、2008年：

企業(yè)的利潤總額＝0―6500000＝―6500000元

該企業(yè)產(chǎn)品未完工，應(yīng)根據(jù)國稅發(fā)【2009】31號文件第八條、第九條規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

應(yīng)納稅所得額＝78000000×15%―4329000―6500000＝871000元

應(yīng)納企業(yè)所得稅＝871000×25%＝217750元。2、2009年：

企業(yè)的利潤總額＝120000000＋45000000―60000000―27000000―4329000―2331000―2497500―8900000＝59942500元

本期扣除的前期營業(yè)稅金及附加4329000元應(yīng)作納稅調(diào)增（調(diào)整的稅金填在“納稅調(diào)整表”第六項“其他”欄內(nèi)）；上期按預(yù)計毛利率計算的預(yù)計毛利11700000元應(yīng)予以調(diào)減（調(diào)整的“預(yù)計毛利額”填在“納稅調(diào)整表”第五項“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤”欄內(nèi)。應(yīng)納稅所得額＝59942500＋4329000―11700000＝52571500元。

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝52571500×25%＝13142875元

（七）合作開發(fā)收入。

國稅發(fā)[2009]31號文件：

第三十六條

企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：

(一)凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方(即合作、合資方，下同)分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。

(二)凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理:

1.企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。

（注：與國稅發(fā)[2006]31號基本相同；不同的是，國稅發(fā)[2006]31號規(guī)定“投資方取得的利息、紅利應(yīng)按規(guī)定進行補稅處理”）

【例3—12】某房地產(chǎn)開發(fā)公司與A公司合作（合資）開發(fā)房地產(chǎn)項目，合同約定投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品，A公司投資額為800萬元，該項目于2008年12月完工，按約定A公司分得銷售成本為1000萬元的房屋，問如何進行企業(yè)所得稅處理？假如未結(jié)算計稅成本分得房屋又應(yīng)如何進行企業(yè)所得稅處理？

分析：凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收

在已結(jié)算計稅成本的情況下：計稅成本與投資額的差額=1000－800=200萬，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額200萬元。（差額為負數(shù)，調(diào)增應(yīng)納稅所得額；差額為正數(shù)調(diào)減應(yīng)納稅所得額）。在未結(jié)算計稅成本的情況下：應(yīng)將投資額800萬按規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算調(diào)整應(yīng)納稅所得額。

二、房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售收入。

《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條：

企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。《國稅發(fā)[2009]31號》

第七條：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。確認收入(或利潤)的方法和順序為：(一)按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

(二)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定＝

(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

（注：與國稅發(fā)[2006]31號相比，取消了“轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)”項目）

【例3—13】：某房地產(chǎn)開發(fā)公司以計稅成本80萬元的商品房抵償所欠建筑公司80萬元的債務(wù)，該房屋的公允價值（售價）為100萬元。企業(yè)賬務(wù)處理： 借：應(yīng)付賬款

80萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品

80萬

經(jīng)審核該企業(yè)的企業(yè)所得稅納稅申報表及納稅調(diào)整項目明細表，該企業(yè)以房抵債的行為未按視同銷售調(diào)整應(yīng)納稅所得額，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)如何進行處理？（為簡化計算，不考慮營業(yè)稅、城建稅、契稅和印花稅等稅費問題。）

分析：抵債行為在稅法上視同銷售收入，應(yīng)按規(guī)定確定收入和成本。就本例而言，應(yīng)確認銷售收入100萬元、計稅成本80萬元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額＝100-80＝20萬元。

【例3—14】2008年9月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將一套公允價值為160萬元、成本為120萬元的商品房贈給在北京奧運會上獲得金牌的運動員李某，企業(yè)賬務(wù)處理： 借：營業(yè)外支出

120萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品

120萬

該企業(yè)的捐贈業(yè)務(wù)在稅務(wù)上應(yīng)如何進行處理？

分析：稅法規(guī)定,企業(yè)以商品房對外捐贈的行為應(yīng)視同銷售，應(yīng)按同期同類商品房的銷售價格確認收入。本例中企業(yè)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額＝160-120＝40萬元。

【例3—15】某房地產(chǎn)公司以一套自行開發(fā)的市價為100萬元、成本為90萬元的房產(chǎn)，與A公司交換一市價為100萬元、成本為90萬元的土地。該房地產(chǎn)公司按房產(chǎn)和土地的成本價進行會計賬務(wù)處理，在企業(yè)所得稅申報時未申報收入。

分析：《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)。房地產(chǎn)公司以自行開發(fā)的房產(chǎn)與A公司交換土地的經(jīng)營活動屬于稅法規(guī)定的非貨幣性資產(chǎn)交換，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物，應(yīng)于辦理企業(yè)所得稅納稅申報時將100萬元計入收入總額，同時結(jié)轉(zhuǎn)成本90萬元，將差額10萬元計入企業(yè)當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)其他業(yè)務(wù)收入的審核

（一）房地產(chǎn)企業(yè)房屋租金收入： 《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條：

指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。國稅函[2010]79號

根據(jù)《實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)收入。

【例3—16】某房地產(chǎn)公司有三處房產(chǎn)于2008年6月1日分別對外出租。甲房產(chǎn)租給一家企業(yè)開超市合同約定租期為五年，每年租金1200000元，自合同簽訂之日起，每月25日為付租日；乙房產(chǎn)租給一家公司作為辦公樓，合同約定租期兩年，每年租金100000元，合同簽訂日一次性付齊兩年租金；丙房產(chǎn)租給一家服裝廠做倉庫，租期一年，租金30000元，租賃期滿后一次性交付租金。問，2008年該房地產(chǎn)公司應(yīng)實現(xiàn)租賃收入多少。分析：

（1）甲房產(chǎn)每年租金1200000元，采取按月付租方式，平均每月租金100000元，應(yīng)于2008年6—12月每月確認1000000元收入，全年共應(yīng)確認租金收入70萬元；（2）乙房產(chǎn)每年租金100000元，租金雖然于合同簽訂日一次付清，但是根據(jù)國稅函【2010】79號文件可以在受益期內(nèi)平均計算收入，2008年應(yīng)記收入100000÷12×7＝58333.33元。

（3）丙房地產(chǎn)租期一年，租金30000元，但是合同約定租賃期滿后一次付清，因此，2008年不應(yīng)確認收入。應(yīng)于2009年6月確認收入。

2008年共應(yīng)確認收入＝700000＋58333.33＝758333.33元

（二）房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)租收入的審核：

預(yù)租收入是指房地產(chǎn)企業(yè)在新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工交付使用前與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的并預(yù)先取得的收入。國稅發(fā)[2009]31號文件：

第十條：企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。

【例3—17】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的一項目，地處市中心，商業(yè)前景被業(yè)屆人士普遍看好。2008年5月，在該項目即將完工之前，王某與該公司簽訂了店面租賃合同，合同約定租期2年，每年租金為12萬元，王某當(dāng)月先行支付了一年的租金12萬元，房屋于2008年10月1日交付使用，應(yīng)如何確認該企業(yè)2008年的租金收入？

分析：稅法規(guī)定,納稅人應(yīng)當(dāng)自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起確認收入，房地產(chǎn)公司在2008年5月收取租金時不做收入。應(yīng)在2008年10月開始確認租金收入，金額為3（萬元）。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)違約金收入。

按照《企業(yè)所得稅法》第六條，企業(yè)從各種來源取得的收益都應(yīng)該確認為收入。因此違約金收入也應(yīng)確認為收入；按照《企業(yè)所得稅法實施條例》應(yīng)屬于其他業(yè)務(wù)收入。

【例3—18】某房地產(chǎn)公司20087月共取得兩筆違約金收入。一筆是某購房戶因為未按期支付購房款支付的違約金2000元，一筆是某建筑公司因為工程延期支付的違約金50000元。問：企業(yè)就這兩筆違約金會計上應(yīng)該如何處理？在稅收上處理有何不同？ 分析：

（1）會計上，這兩筆違約金均應(yīng)作為企業(yè)收入處理。實際工作中應(yīng)計入“營業(yè)外收入”科目。也有的企業(yè)將購房違約金收入直接計入“預(yù)收帳款”或“銷售收入”；將工程延期違約金收入沖減了“開發(fā)成本—建安成本”。以上處理均可以，但是絕對不可以利用“其他往來”“盈余公積”“職工福利費”等賬戶隱瞞、轉(zhuǎn)移收入。

（2）在稅收上處理有所不同。首先，從企業(yè)所得稅的角度，二者都是企業(yè)收入的一部分；其次，從營業(yè)稅的角度，取得的購房戶違約金，與企業(yè)銷售有直接關(guān)系，應(yīng)作為企業(yè)銷售收入的一部分，計算繳納營業(yè)稅。而從建筑公司取得違約金，與企業(yè)的銷售沒有關(guān)系，不需要繳納營業(yè)稅。

（四）關(guān)于利息收入、租金收入和特許權(quán)使用費收入的確認 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知》（國稅函〔2009〕98號）

新稅法實施前已按其他方式計入當(dāng)期收入的利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費收入，在新稅法實施后，凡與按合同約定支付時間確認的收入額發(fā)生變化的，應(yīng)將該收入額減去以前已按照其它方式確認的收入額后的差額，確認為當(dāng)期

【例3—19】某房地產(chǎn)公司2007年7月1日將一處房產(chǎn)租給一家商業(yè)企業(yè)，約定租期為三年，2010年6月30日到期，每年租金60萬元。租金于2010年6月25日至31日之間一次付清。2007年企業(yè)已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)租金收入30萬元，問2008年應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入多少元？

分析：按照《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。依以上規(guī)定：房地產(chǎn)公司應(yīng)于2009年6月確認收入180萬元，因此，2008年不應(yīng)確認收入。由于2007年已經(jīng)確認收入30萬元，2010年6月實際應(yīng)確認收入150萬元。

【例3—20】某房地產(chǎn)公司2007年7月1日將一處房產(chǎn)租給一家商業(yè)企業(yè)，約定租期為三年，2010年6月30日到期，每年租金60萬元。約定租金于合同簽訂日一次付清。但是由于經(jīng)濟糾紛，商場2007年只付給租金30萬元，其余租金一直在協(xié)商中。問2008年應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入多少元？ 分析：按照《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。截止到2008年底，已經(jīng)超過合同規(guī)定的應(yīng)付款日期，因此應(yīng)視為已到應(yīng)付款日期，2008年應(yīng)確認租金收入60萬元。

（五）財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、債務(wù)重組收入、接受捐贈收入、無法償付的應(yīng)付款收入

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)取得財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第19號）

一、企業(yè)取得財產(chǎn)（包括各類資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等）轉(zhuǎn)讓收入、債務(wù)重組收入、接受捐贈收入、無法償付的應(yīng)付款收入等，不論是以貨幣形式、還是非貨幣形式體現(xiàn)，除另有規(guī)定外，均應(yīng)一次性計入確認收入的計算繳納企業(yè)所得稅。

二、本公告自發(fā)布之日起30日后施行。2008年1月1日至本公告施行前，各地就上述收入計算的所得，已分5年平均計入各應(yīng)納稅所得額計算納稅的，在本公告發(fā)布后，對尚未計算納稅的應(yīng)納稅所得額，應(yīng)一次性作為本應(yīng)納稅所得額計算納稅

（六）政策性搬遷和處置收入。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）

1、政策性搬遷或處置收入的概念： 企業(yè)政策性搬遷和處置收入：

是指因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因，企業(yè)需要整體搬遷(包括部分搬遷或部分拆除)或處置相關(guān)資產(chǎn)，“按規(guī)定標(biāo)準從政府取得的搬遷補償收入”、“處置相關(guān)資產(chǎn)收入”、以及“通過市場(招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式)取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入”。

2、政策性搬遷或處置收入的企業(yè)所得稅處理：

（1）企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的：

用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)(以下簡稱重置固定資產(chǎn))，或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進行改良，或進行技術(shù)改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

（2）企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告的：

應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

（3）企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)：

可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

（4）企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)的管理——營銷在房地產(chǎn)品牌中的應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)的管理——營銷在房地產(chǎn)品牌中的應(yīng)用

王川川

內(nèi)容摘要：

在改革開放的大形勢下，經(jīng)過近二十余年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從單純的價格競爭、質(zhì)量競爭逐步走向品牌競爭，開始進入一個嶄新的時代。對于生活水平已普遍提高的消費者而言，品牌早已成為他們在作出消費選擇前的重要標(biāo)準，在當(dāng)今房地產(chǎn)市場也不例外。在同等價位的時候，消費者往往愿意為著名品牌的房地產(chǎn)產(chǎn)品多付出一些代價，這就是品牌在房地產(chǎn)市場中發(fā)育的土壤和動力。在巨大的利潤驅(qū)動下，品牌營銷日益受到開發(fā)商的重視，房地產(chǎn)品牌日漸成為房地產(chǎn)市場中有力的競爭工具。

但由于房地產(chǎn)及房地產(chǎn)市場的獨特性，房地產(chǎn)企業(yè)在營造品牌意識、進行準確的品牌定位、引導(dǎo)消費者把握品牌取向、有效地實施房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略以及在品牌營銷過程中保持持續(xù)的優(yōu)勢等方面，仍需要一定的時間去摸索。然而，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展僅有二十多年的歷程，大部分企業(yè)自身尚未真正形成一個富有內(nèi)涵的品牌形象。如何樹立房地產(chǎn)品牌形象以及怎么發(fā)揮品牌營銷在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用，正是本文試圖探索的重要問題。

本文主要從以下四個方面對房地產(chǎn)品牌建設(shè)和品牌營銷進行論述

1、房地產(chǎn)品牌的概念和內(nèi)涵

2、房地產(chǎn)品牌營銷的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

3、房地產(chǎn)品牌的建設(shè)

4、房地產(chǎn)品牌營銷中的誤區(qū)及解決方案初探

關(guān)鍵詞：品牌營銷；房地產(chǎn)開發(fā)；應(yīng)用

一、房地產(chǎn)品牌的內(nèi)涵和其發(fā)展方向

1、房地產(chǎn)品牌內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)品牌是指房地產(chǎn)公司的整體社會聲譽 ,即社會公眾通過對房地產(chǎn)組織及其產(chǎn)品和服務(wù)的品質(zhì)和價值認知而產(chǎn)生的內(nèi)心感受 ,它是房地產(chǎn)公司的一種無形資產(chǎn)。它與項目品牌不同 ,項目品牌是社會公眾對某一具體開發(fā)物業(yè)項目的社會價值的認知 ,比如某個小區(qū)的認可程度。兩者是整體與個體的關(guān)系。它們之間相互促進又相互制約的關(guān)系。

房地產(chǎn)企業(yè)品牌傳達的是該企業(yè)的經(jīng)營理念、價值觀念、企業(yè)文化及對房產(chǎn)消費者的態(tài)度等 ,能有效突破區(qū)域壁壘 ,進行跨地區(qū)的經(jīng)營活動 ,為公司建造的樓盤提供一個統(tǒng)一的形象和統(tǒng)一的承諾 ,在不同的項目的樓盤之間形成品牌關(guān)聯(lián)。

2、房地產(chǎn)品牌內(nèi)涵的發(fā)展方向

鑒于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚未夠十分成熟，國內(nèi)絕大多數(shù)的房地產(chǎn)品牌的結(jié)構(gòu)還很不完整，涵義也不夠豐富。在房地產(chǎn)市場產(chǎn)品種類日益繁多的今天，消費者們需要一個明確的選購指引，幫助他們在琳瑯滿目的物品市場中，選出最適合自己心中所追求的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

家是人們的靈魂歸宿，房地產(chǎn)企業(yè)在制作廣告宣傳時，應(yīng)該致力于打造一個能讓消費者得到精神滿足的品牌形象，并向其賦予更深刻和豐富的涵義，使企業(yè)形象相對于其他競爭者更加鮮明突出。

二、房地產(chǎn)品牌營銷的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

1.多數(shù)企業(yè)的品牌營銷只是短期行為，品牌形象模糊

由于市場競爭和資金周轉(zhuǎn)，發(fā)展商很少愿意進行較長時間的品牌營銷，僅僅在項目銷售前借助媒體炒做樹立項目形象，為項目銷售做鋪墊，從根本上說是只著眼于短期利潤，而且品牌營銷定位上經(jīng)常游離不定，沒有形成企業(yè)一貫的開發(fā)理念和品牌效應(yīng)，致使今天推出的是價格昂貴的別墅，明天銷售的是價格低廉的小戶型，項目與項目之間，項目與企業(yè)之間難以形成有效的關(guān)聯(lián)，使品牌在消費者心中難以樹立清晰的形象。目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更看重的是房地產(chǎn)項目發(fā)的高利潤，只有少數(shù)企業(yè)把企業(yè)發(fā)展的重點放在了品牌營銷方面。

2.功利化營銷痕跡明顯，誤認為做項目精品就是做品牌

房地產(chǎn)品牌營銷包括房地產(chǎn)企業(yè)品牌營銷和房地產(chǎn)項目品牌營銷。做“房地產(chǎn)企業(yè)品牌營銷”是建立在客戶認知度的基礎(chǔ)上，其出發(fā)點是消費者，最終目的是在消費者心中建立強勢的品牌效應(yīng)?！白龇康禺a(chǎn)項目品牌營銷”是建立在項目全面的質(zhì)量管理的基礎(chǔ)上，出發(fā)點是發(fā)展商開發(fā)的樓盤，目的是塑造樓盤精品，在最短的時間內(nèi)取得最高的利潤。兩者是集體與個體的關(guān)系。企業(yè)品牌的強勢地位的取得離不開項目品牌的支持，同時項目品牌也能夠借助企業(yè)品牌的知名度、鮮明的個性、極強的品牌聯(lián)想、感情化的特征，從而抬升項目品牌價值，帶動房地產(chǎn)項目的銷售。.呈現(xiàn)出靠炒作進行品牌營銷的異?，F(xiàn)象

現(xiàn)在大量出現(xiàn)房地產(chǎn)商憑借一個獨特的創(chuàng)意，一個虛幻的概念，就可以立足于市場，如歐陸風(fēng)格、空間蒙太奇等。但大量名不符實的概念炒作，一半是利用人們的好奇、無知、盲從，一半是利用了信息的不對稱，無所顧忌、信誓旦旦地對消費者進行誤導(dǎo)，這顯然不利于建立人們對品牌的信任和好感。時間的流逝讓人們買房越來越回歸理性，客觀要求開發(fā)商必須以綜合要素來滿足消費者需要，以品牌號令市場。顯然，炒作可以得逞于一時，但終究難以長久。

4.房地產(chǎn)品牌營銷的發(fā)展趨勢

以上諸多因素，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)至今品牌意識淡漠，除少數(shù)幾家創(chuàng)出品牌以外，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)認為品牌對于房地產(chǎn)開發(fā)來說是可有可無的。但就目前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)市場必將走向品牌營銷。

當(dāng)前住房建設(shè)與消費已成為我國啟動內(nèi)需的關(guān)鍵所在，已成為國民經(jīng)濟新的增長點。2001年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達到了6245億元，比上年增長了25.3%，增幅提高5.8個百分點。其它各項業(yè)務(wù)指標(biāo)也出現(xiàn)了良好的勢頭，開發(fā)投資增勢強勁，物業(yè)投資全面增長，到位資金增長快于投資增長，土地開發(fā)面積穩(wěn)步提升，施工面積繼續(xù)擴大，商品房銷售價格增速逐漸平穩(wěn)，空置房面積小幅回落??這些都清楚地表明，中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的階段。國家重視住房建設(shè)，不僅使居民居住條件得到明顯改善，而且對國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展起到了巨大的推動作用，使我國住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景十分廣闊，市場容量很大，是一項非常有希望的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的條件已日趨成熟。市場這只“無形的手”會推動著企業(yè)進行品牌建設(shè)；而同時政府從人民的利益出發(fā)也會采取措施，逐步進行政策的規(guī)范化和競爭的有序性，因此政府這只“有形的手”也會推動著市場向品牌建設(shè)、品牌營銷、品牌戰(zhàn)略的方向發(fā)展。

三、房地產(chǎn)品牌的樹立與推廣.房地產(chǎn)市場調(diào)研

房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象,對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)地收集、整理、記錄和分析,進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測,為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢,制定公司營業(yè)計劃,擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。

一是對單個樓盤進行市場調(diào)查。這是房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ) ,它不但是新進員工接觸房地產(chǎn)知識的第一課 ,而且也是任何資深人員即時了解房地產(chǎn)市場最為具體、最為直接的途

徑。單個樓盤的市場調(diào)查通常包括以下五大項:第一是分析樓盤的地理位置。即分析樓盤的區(qū)域歷史沿革 ,區(qū)域特性;區(qū)域交通狀況;公共配套設(shè)施和人文環(huán)境等等。第二是分析產(chǎn)品。重點在于了解樓盤的土地、總建面積,產(chǎn)品類別與規(guī)劃 ,建筑設(shè)計與外觀 ,總建套數(shù)與房型 ,面積、格局配比 ,建筑用材,公共設(shè)施和施工進度等等。第三是剖析價格組合。即產(chǎn)品的單價、總價和付款方式。第四是了解廣告策略。即廣告的主要訴求點,媒體選擇,廣告密度和實施效果等等。第五是銷售執(zhí)行。即銷售點的選擇,人員的配置,業(yè)務(wù)執(zhí)行,什么樣的房型最好賣? 什么樣的總價最為市場所接受? 吸引客戶最主要的地方是什么? 購房客戶群有什么特征等。

二是對區(qū)域市場的調(diào)查與分析。即區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn)品和需求特征的調(diào)查與分析。區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中,對影響房地產(chǎn)市場的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。區(qū)域產(chǎn)品主要包括了解和分析在某個特定的區(qū)域范圍內(nèi),樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等。需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度、人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模、購買力水平、客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征、人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好等,需求特征是從客戶的角度對產(chǎn)品的一種審視,把握需求特征是不斷創(chuàng)新的動力與源泉。

三是對體(宏觀環(huán)境)的深刻理解。房地產(chǎn)市場的體(宏觀環(huán)境)包括政治社會、經(jīng)濟發(fā)展、行政法規(guī)、國際狀況等各方面的因素。如從經(jīng)濟因素來看 ,它包括國家的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、財政收支與物價、人口數(shù)量與消費、居民收入與儲蓄等各種因素。如針對目前全球次貸危機下的中國房地產(chǎn)市場 ,國務(wù)院辦公廳、中國人民銀行、銀監(jiān)會、財政部、稅務(wù)總局、建設(shè)部、國土資源部、地方政府等國家機關(guān)紛紛制定相應(yīng)政策來扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)頹勢。這些主要救市政策有以下 6類:(1)土地相關(guān)政策；(2)房屋保障相關(guān)政策；(3)交易相關(guān)政策；(4)金融、稅收相關(guān)政策；(5)法律、法規(guī)相關(guān)政策；(6)財政相關(guān)政策。這6類政策對維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和挽救房地產(chǎn)市場信心有著舉足輕重的作用。.規(guī)劃設(shè)計

建筑有不同的風(fēng)格 ,在這些風(fēng)格的背后有著很多的載體的支撐 ,這些載體包括地理因素、歷史背景、宗教背景、建筑物的特色、人文特色??所以，一個樓盤所體現(xiàn)出來的,更多的是其所處的地域的整體環(huán)境(景觀)特色。由此 ,企業(yè)設(shè)計人員在做一個方案的時候 ,首先會去現(xiàn)場考察——看地。經(jīng)過對地塊特性的研究 ,開始考慮方案設(shè)計的第一個問題如何針對地塊的特性 ,揚長避短 ,做出適合于此地塊的規(guī)劃和景觀設(shè)計。無論是建筑規(guī)劃還是景觀設(shè)計 ,在研究完場地特性后 ,方案設(shè)計的方向無非就兩個選擇:一是如果場地是一塊沒有任何特點的平地 ,那設(shè)計師就要依據(jù)項目 ,創(chuàng)立設(shè)計的主題;二是如果場地本身就有一定特點 ,那設(shè)計師要做的無疑就是尊重場地的特點將其場地優(yōu)勢加以利用改造 ,做出有地塊特色的設(shè)計方案。第三 ,如果場地本身有一定的特點 ,但這些場地優(yōu)點不足以做方案設(shè)計的支撐點的話,那就需要把創(chuàng)意和地塊特征結(jié)合起來。.樓盤建設(shè)

樓盤建設(shè)關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的品牌創(chuàng)建與推廣 ,如果忽視了這一點 ,就會給企業(yè)帶來損失 ,甚至給社會造成危害。如 2007年 5月 7日 ,因某開發(fā)商未能按期交房 ,位于北京南三環(huán)邊上的狀元城爆發(fā)了大規(guī)模的業(yè)主維權(quán)行動。原本于 2006年 9月 30日就應(yīng)當(dāng)完工的項目 ,拖了很久后仍在施工 ,小區(qū)仍是臨時用電、沒有監(jiān)控措施、沒有門禁系統(tǒng),到處是土堆 ,小區(qū)內(nèi)部道路還沒修好 ,整個小區(qū)更像一個工地 ,小區(qū)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)遠未達到交用的要求。而類似的現(xiàn)象在全國的很多樓盤都屢見不鮮。

4.配套設(shè)施

包括項目小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施和周邊環(huán)境的生活設(shè)施。一類是周邊的生活設(shè)施，如購物中心、商場、超市、醫(yī)院、學(xué)校、郵局、銀行，以及交通設(shè)施狀況等。項目在臨近成熟的生活區(qū)時，這些設(shè)施往往比較完備。另一類是項目本身的配套設(shè)施，如會所、車庫、大型小區(qū)內(nèi)的幼兒園、小學(xué)等。隨著數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的不斷發(fā)展，智能小區(qū)也逐步成為了先進項目的必須條件。在房地產(chǎn)開發(fā)競爭越來越激烈的今天，許多樓盤把配套設(shè)施的設(shè)立當(dāng)作一個銷售的噱頭和吸引人的工具，如成都市的錦官新城，在成都市最早設(shè)立小區(qū)內(nèi)的醫(yī)護組，給業(yè)主進行簡單的免費身體檢查和日常的身體監(jiān)護。這一點在媒體上被用來大肆宣揚，給銷售工作和當(dāng)時的高價位、高品味的定位給予了有力的支撐。

5.物業(yè)管理

物業(yè)管理已經(jīng)遠遠超出了保潔、保安的簡單服務(wù)范圍。物業(yè)管理現(xiàn)在朝著“網(wǎng)絡(luò)化”、“無紙化”、“親情化”、“人性化”等方向發(fā)展。物業(yè)管理作為軟件，同樣起到提升人們居住環(huán)境和生活質(zhì)量的巨大作用。實際上，物業(yè)管理作為服務(wù)品牌，正對房地產(chǎn)品牌起到越來越重要的作用，物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為影響樓盤銷售和公司整體品牌形象的重要因素。如萬科的物業(yè)管理已經(jīng)成為了公司品牌的一個不可分割的一部分。

三、推進我國房地產(chǎn)品牌營銷的建議

以上重點分析了我國房地產(chǎn)業(yè)在探索品牌營銷過程中所出現(xiàn)的種種問題，為了在今后更好地進行品牌營銷，我們認為應(yīng)重點從以下方面入手：

1.精準的市場定位是房地產(chǎn)品牌營銷的基礎(chǔ)

作為房地產(chǎn)企業(yè)，必須有前瞻性的眼光，敏銳的市場洞察力，為自己的房產(chǎn)進行精準的市場定位。而精準的市場定位是建立在縝密的市場調(diào)查基礎(chǔ)之上，許多成功的品牌都有其較好的市場定位。以奧林匹克花園為例，以“科學(xué)運動、健康生活”為開發(fā)理念，以“居住在運動”為形象定位，以“更快、更高、更強”的奧林匹克精神為文化底蘊的大型體育主題連鎖社區(qū)。奧林匹克花園以推動全民健身和體育產(chǎn)業(yè)化進程為根木宗旨，積極實踐體育產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的資源共享和互動發(fā)展，同時大力倡導(dǎo)平等和諧、健康向上的企業(yè)文化。開創(chuàng)了一個全新的居住理念，巧妙地將奧林匹克文化融入社區(qū)，實現(xiàn)體育與房地產(chǎn)的完美聯(lián)姻，同時大膽跳出傳統(tǒng)建筑工藝思路，實現(xiàn)運動和健康生活互動。

2.對品牌進行整合規(guī)劃，建立品牌管理系統(tǒng)

通過品牌的整合規(guī)劃和管理，向目標(biāo)消費者全方位、有效地傳遞品牌的核心價值和個性，建立良好的品牌形象。

第一，品牌整合規(guī)劃包括品牌定位、確定品牌核心價值觀和建立品牌的識別體系及明確相互關(guān)系。品牌整體定位以消費者需要為出發(fā)點；品牌核心價值觀應(yīng)體現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勢、努力的方向和消費者切實的需要；品牌的識別體系包括視覺識別、核心識別和延伸識別。三者須相互作用、相互配合，才能建立清晰、積極、統(tǒng)一的形象。第二，建立品牌建設(shè)的評估標(biāo)準和管理系統(tǒng)。品牌管理系統(tǒng)的建設(shè)主要包括：品牌責(zé)任歸屬和組織運作機制；品牌現(xiàn)狀分析、評估機制；建立品牌的維護管理系統(tǒng)。品牌管理需要建立品牌建設(shè)的評估標(biāo)準，評估指標(biāo)體系主要包括兩方面：其一，結(jié)果性指標(biāo)：包括品牌知名度、顧客品牌忠誠度、品牌美譽度、品牌市場占有率等；其二，過程性指標(biāo)：如媒體文章數(shù)量或報道數(shù)量、參與各種活動數(shù)量、營銷效果評估等。

3.以優(yōu)秀的企業(yè)文化助推企業(yè)品牌營銷的進行

企業(yè)文化是企業(yè)活力的源泉。它培養(yǎng)了員工積極性的動力，它是員工積極性、創(chuàng)造性的根源，將全體員工的事業(yè)心和成功欲望化為具體的奮斗日標(biāo)、信條和行為準則。一方面，可

以把員工的潛力發(fā)掘出來，使之服務(wù)于該企業(yè)共同的事業(yè)；另一方面，使個人目標(biāo)和企業(yè)目標(biāo)得到統(tǒng)一。當(dāng)企業(yè)文化滲透到員工內(nèi)心，形成企業(yè)內(nèi)部的倫理和一種企業(yè)內(nèi)部大多數(shù)員工所共識的觀念，員工真正明白企業(yè)追求的價值標(biāo)準，才能自覺維護企業(yè)的利益，更加積極地投入到工作中。企業(yè)文化還可以培養(yǎng)消費者的忠誠度。目前，社會己開始由經(jīng)濟型社會向文化型社會過渡，社會文化正滲透入生活的各個領(lǐng)域，千姿百態(tài)的文化現(xiàn)象層出不窮。同樣，消費者也是在企業(yè)建立的文化中消費，現(xiàn)在消費者在消費過程中更強調(diào)一種文化，產(chǎn)品已由過去那種沒思想、沒有感情的物體上升為一個充滿人性化的載體。只有當(dāng)消費者在消費產(chǎn)品時感受到文化時產(chǎn)生激動、樂趣，企業(yè)才能真正建立起消費者的忠誠度。

參考文獻：

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[5]作者.書籍名稱或刊物.出版社,出版時間版次

[6]作者.書籍名稱或刊物.出版社,出版時間版次

[7]作者.書籍名稱或刊物.出版社,出版時間版次

第四篇：職業(yè)及收入證明新

職業(yè)及收入證明

中國郵政儲蓄銀行支行：

茲有同志，證件名稱、號碼，系我單位（合同制/臨時/返聘）職工,在我單位工作年，合同期至20年月，在（部門）任職務(wù)，其稅后月均收入為人民幣（大寫）元（含工資、補貼、獎金和分紅），月住房公積金的單位繳存部門為人民幣（大寫）元。特此證明。本單位聲明：

（一）上述證明真實無誤，我單位對此承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

（二）此份職業(yè)及收入證明復(fù)印無效。

人事（勞資）部門公章：

日期：20年月日

1．單位全稱：

2．法定地址：

3．郵政編碼：

4．人事（勞資）部門負責(zé)人姓名：

5．聯(lián)系電話（固定電話）：

第五篇：工作及收入證明(新)

工作及收入證明

茲證明 身份證號碼：

自_____________________________________________________________________________年_________月

______日進入我單位工作至今，現(xiàn)在在部門任職職位，該員工月均收入元。本單位承諾上述證明有效。

單位電話：

單位地址：

經(jīng)辦人 ：

單位加蓋公章：

開具日期：