縣進一步加強房地產市場管理的實施意見

為解決好當前我市房價上漲過快、商品房售后質量問題頻發、前期物業管理不到位等問題，引導我市房地產市場規范、有序、健康發展，經市政府研究，現就加強房地產市場管理提出如下實施意見。

一、增加土地年供應量。在未來五年，土地年供應總量以滿足新增住宅面積X萬平方米為標準，土地供應地塊以建筑面積X萬平方米以上為主（項目用地超過X畝的分期供應），抓好土地供給側改革。杜絕住宅小區規劃面積小，配套設施不齊全、物業管理難成規模等現象的出現。（責任單位：市國土資源局、市規劃局）

二、建立房地產市場信息通報制度。每季度末公布一次出讓土地、建設開工、預售商品房數量、商品房市場存量等數據，為政府決策提供依據，為企業合理開發提供指導。市國土資源局牽頭負責信息的匯總和發布，并適時根據市場狀況調整土地出讓比例。（責任單位：市國土資源局、市住建局、市房管中心）

三、實行開發企業降低資質等級或吊銷資質制度。開發企業在項目實施過程中違反國家有關法律、法規和行業強制性規定，造成質量、安全重大事故或其他嚴重后果的，由市住建局按照有關法律、法規規定進行行政處罰。市住建局可視開發企業違規情節輕重，作出降低企業資質登記或吊銷資質證書的處理，并按相關法律法規進行處罰。市住建局和有關部門每半年公布一次“不誠信開發企業名單”，接受社會監督。市國土資源局、市房管中心、市市場監管局、市國稅局、市地稅局等相關職能部門要結合自身職能，對不誠信開發企業的經營行為進行重點監管，防范、阻止侵害群眾利益事件的發生、蔓延。對問題較多的“問題樓盤”，由市信訪局牽頭相關職能部門組建工作小組，采取“一樓盤一方案”的方式逐步推進解決。（責任單位：市信訪局、市住建局、市房管中心、市國土資源局、市市場監管局、市國稅局、市地稅局）

四、實行商品房全裝修。根據《中共X省委、X省人民政府關于切實加強和改進城市規劃建設管理工作的實施意見》（文件要求，結合我市實際，要求自X年下半年開始，在新取得建設規劃許可證的商品房項目試點全裝修，試點比例不低于X%；X年逐步淘汰毛坯房。市住建局負責監督商品房全裝修工作實施，X年年底前，要在充分市場調研的基礎上，出臺我市商品房全裝修的具體管理辦法和實施細則。（責任單位：市住建局、市規劃局）

五、嚴格商品房預售審批條件。申請商品房預售許可證的，按照《X省商品房銷售條例》的規定，投入開發建設的資金須達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進度和竣工交付日期，未達到規定比例的，不得申請新建商品房預售許可。對開發進程緩慢、問題較多的樓盤，市房管中心可上調投資比例，并報市政府備案。（責任單位：市房管中心）

六、實行商品房預售轉現售制度。按照《X省商品房銷售條例》第三條和第十五條規定，省住建廳（魯建發〔X〕X號）文件規定，結合本市實際，規定自X年X月X日起，我市城區通過竣工驗收備案的商品房項目，房地產開發企業應在X日內到市房管中心辦理商品房預售轉現售備案手續。（責任單位：市房管中心）

七、加強房地產銷售市場監管

（一）落實好“一房一價”制度。“一房一價”是指開發企業必須“明碼標價”，在售樓處張貼每套房產的面積、單價、總價等相關信息，公示后三個月內不得擅自上調，每次上調幅度不超過X%。取得預售許可證的商品房銷售價格、上調價格不經物價部門備案不得銷售。（責任單位：市物價局）

（二）堅決查處違法銷售行為。重點查處未取得預售許可證以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預訂款、“誠意金”等違法違規行為。對捂盤惜售、囤積房源、暗中加價、捆綁搭售等違法行為，要通過定期、不定期市場巡查，接受群眾舉報等多種方式堅決予以查處。對違規嚴重的企業，要采取派員監督、銷售管制等措施進行強化管理。（責任單位：市房管中心、市物價局）

（三）加強商品房廣告發布管理。一是新聞媒體在發布商品房相關信息時，必須審核項目《商品房預售許可證》辦理情況，嚴禁發布有關商品房項目的虛假不實信息；二是企業、企業員工利用微信等網絡手段進行宣傳的，也要嚴格遵守法律法規，不得進行虛假宣傳。（責任單位：市市場監管局）

（四）銷售現場信息公示。在售樓處制作信息公示板，明示房地產開發企業資質證書、商品房基本情況及“五證”辦理情況；明示商品房共有部位明細表、商品房預售方案、商品房預售合同、各幢房屋銷控表。售樓處顯著位置按要求明示預售資金監管專用賬戶，明示前期物業服務企業名稱、物業服務內容和收費標準。（責任單位：市房管中心、市住建局）

（五）銷售違規行為處罰。

X.對未取得商品房預售許可，擅自進行銷售的，按照《X省商品房銷售條例》第四十六條規定，由市房管中心責令停止違法行為，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款百分之一以下的罰款。

X.在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的。按照《商品房銷售管理辦法》第三十九條規定，處X萬元以上X萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

X.房地產開發企業未按照規定的現售條件現售商品房的；返本銷售或者變相返本銷售商品房的；采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的；委托沒有資格的機構代理銷售商品房等違規行為，按照《商品房銷售管理辦法》第四十二條規定，處以警告，責令限期改正，并可處以X萬元以上X萬元以下罰款。（責任單位：市房管中心、市市場監管局）

八、加強商品房銷售合同管理。啟用X省住房和城鄉建設廳、X省工商行政管理局制定的《X省新建商品房買賣合同》，依照平等原則，保護購房人的合法權益。新版合同對購房人的逾期付款責任和開發企業的逾期交付責任，包括逾期期限和賠付比例都對等規定。合同執行出現爭議的，由開發企業和購房人選擇依法向市人民法院或仲裁委員會提起訴訟或仲裁。新版合同重點突出兩個方面：一是開發企業交付使用的商品房必須是通過竣工驗收的，否則不能交付使用，業主也有權拒絕接收；二是商品房交付使用X天內，開發企業、購房人共同申請，完成不動產產權證辦理。（責任單位：市房管中心、市住建局、市國土資源局、市市場監管局）

九、加強資金監管

（一）加強商品房預售資金監管。加大預售資金監管的宣傳力度，提高群眾對預售資金監管的認識，引導群眾主動配合監管部門實現預售資金的全額監管。嚴格預售監管資金的撥付比例和撥付程序，實現既便利企業開發又降低開發風險的雙重目標。要加大對逃避監管、套用監管資金行為的查處和處罰力度，確保監管全面到位。開發企業預售商品房逃避資金監管、違規套取預售資金的，按照《X市人民政府關于加強商品房銷售管理若干問題的規定》的規定，可處以違法所得X倍以下但不超過X萬元的罰款，將違規行為記入信用檔案，整改期間暫停受理項目商品房預售資金使用申請。（責任單位：市房管中心）

（二）加強住宅專項維修資金收繳管理。自本通知下發之日起，全市所有開發企業、售樓部、銷售代理公司停止任何形式的代收住宅專項維修資金的行為，由市房管中心維修資金窗口專職辦理維修資金的繳存工作。開發企業代收購房人的住宅專項維修資金要在本通知下發一個月以內全部上繳專戶進行監管。對挪用代收資金、惡侵意占業主資金的企業，司法機關要及時介入，采取必要措施對購房群眾利益進行保護。對遺留多年的代收問題樓盤，市房管中心要摸清底子，制定專項追繳方案。

開發項目辦理不動產產權證前未售出的或未交存維修資金的，由開發企業一次性補齊，開發企業再向業主追收。（責任單位：市房管中心、市國土資源局）

（三）嚴格住宅專項維修資金管理。市房管中心要在確保資金安全的前提下，采取定期存款組合、購買國債方式確保資金增值；要暢通帳戶查詢渠道，接受業主對資金余額、使用情況的查詢，實現公開監督；要簡化、完善資金使用制度，確保資金使用規范化。（責任單位：市房管中心）

（四）嚴格商品房物業質量保修金管理。市房管中心要嚴格按照《X市人民政府關于規范物業管理工作的實施意見》的規定，依法、足額收繳，專戶管理。質量保修期內出現維修責任，開發企業不履行保修義務的，購房人可申請使用質量保修金進行維修。質保期屆滿需要退還質量保修金的，要經過物業服務企業、業主代表、房管部門的聯合審批。對商品房質量問題較多的項目，經批準可不予以退還質保金，資金留作項目綜合維修使用。（責任單位：市房管中心）

十、加強商品房竣工驗收管理

（一）落實前期物業管理竣工驗收。前期物業管理竣工驗收作為竣工驗收的要件之一，重點驗收物業服務用房配備、公共設施設備落實等情況。竣工驗收備案前須有市房管中心出具的物業管理竣工核實證明。（責任單位：市住建局、市規劃局、市房管中心）

（二）竣工驗收要靠前抓。商品房竣工驗收相關部門要簡化工作程序，靠前工作，及早發現施工過程問題，督促企業提前整改。對驗收過程中發現的問題，驗收部門要下達整改通知，責令企業限時整改；對整改不到位、惡意拖延的，要加大處罰力度，加大企業的違規成本。（責任單位：市住建局、市規劃局）

（三）堅決查處違規交房行為。嚴格按照《建設工程質量管理條例》第五十六條規定，未按照國家規定辦理工程質量監督手續的；未按照國家規定將竣工驗收報告、有關認可文件或者準許使用文件報送備案的，責令改正，處X萬元以上X萬元以下的罰款。第五十八條規定，未組織竣工驗收，擅自交付使用的，責令改正，處工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。（責任單位：市住建局）

十一、嚴格開發企業退出機制。開發企業申請撤銷預售資金監管帳戶、注銷企業的，須由相關職能部門聯合逐項審查規費繳納、代收代繳、物業質量保修金、物業服務、不動產產權證辦理等情況。堅決杜絕企業用撤銷、注銷方式逃避責任、侵害群眾利益。（責任單位：市住建局、市國土資源局、市國稅局、市地稅局、市房管中心、市市場監管局）

本意見由市房產管理中心負責解釋，自X年X月X日起實施。各牽頭部門（責任單位位列首位的為牽頭部門）負責對接其他責任部門，并對照本意見相關規定制定相應實施細則。