某項目商業招商方案
一、商業概況
某項目2層為L形沿街商業區，商業總建面約占10161.92㎡，地下室23498.97㎡，框架剪力墻結構，主要柱距6.3——8米，層高4.2米。
二、商業缺口
中大型超市（500——1000㎡）、特色餐飲（500㎡）、醫療門診（300㎡）、銀行（500㎡）、家居裝飾等配套性商業服務。
本項目商業處在一個優良的競爭格局中，地理位置優越、規模大、集中化，交通路網環境等外部因素為其定位了一個高起點、高標準、綜合性的發展方向。
三、商業定位
3萬平米的時尚街區是濱江新區目前唯一具有規模性、集中性的商業集聚地。匯聚餐飲、休閑、娛樂為一體的綜合性的購物中心，打造生活、文化為一體功能齊全的一站式商業街。
四、租售價格定位
項目名稱
周邊項目
開發商
租售價格
報價7000元/㎡，實際成交價6000元/㎡左右
經營業態
一期已招進的有工商銀行、新合作加盟超市、餐飲、網吧、建材
項目優勢
靠開發區管委會，餐飲比較活躍，小區生活配套比較成熟。
項目劣勢
商業沒有形成氣候，招商情況不佳
項目名稱
周邊項目
項目地點
開發商
租售價格
1-8號樓安置區門面約3000㎡只租不售，每平方租35元/㎡，實際租價15元；9-17號樓5000㎡最低售10000元/㎡，實際成交價8000元/㎡
經營業態
現有部分做建材的小店面
項目優勢
項目體量大，商業氛圍濃厚
項目劣勢
入住率不高
根據周邊同等項目比較：
本項目商業租金定位
一層：30元/㎡
/月
二層：20元/㎡/月
負一層：10元/㎡/月
備注：以上為實際成交價，按建筑面積計算。
本項目商業售價定位
一層：均價6500元/㎡
二層：均價4000元/㎡
五、招商對象及招商策略
1、招商對象
負一層：
物流倉儲、冷速凍庫、凈菜超市、家居裝飾、培訓班、幼兒園等社區配套服務
一層：
銀行、超市、藥店、門診、郵政、快遞等社區便民服務
二層：
美容美體、特色餐飲、私房菜館、教育培訓、棋牌娛樂、創業辦公
2、招商策略
總策略走出去、請進來，建立直復式的招商網絡，以流動招商為主、現場招商為輔。
?招商初期因目標商家的數量小、直達性好，可省去營銷的知曉階段而直接進行認知和認同度宣傳，直復營銷手段可低成本高效率地達到此目的。招商中期如執行方案有變化，則目標商家會有一定量地擴大，但家居產品商家分布的特征仍然是集中、區域的，此時加大人力和出行頻率便可應付。
先推二層商業，招租不低于80%，先租后售，方便價格提升，同時物有所值、物超所值，其二，銷售周期縮短。
一層商業招租不超過20%，主要為超市、銀行、醫療門診，其他80%為銷售，快速回籠資金，20%已租為開發商自己持有，抵押貸款。
負一層招商主要為配套倉儲、物流、快遞、凍庫等。
目前，開發區商業氛圍沒形成氣候，商業價值提升不了，所以，為了實現利潤最大化、商業價值的提升，建議第一年以招商為主，第二年招商率達到80%，可以在銀行抵押貸款，回籠資金。
再以產權式返祖形式出售，商業的價值比現在更好，同時更容易出售。
六、招商媒體策略
1、媒體選擇?
適用的底商招商推廣的媒體均有各自的優點和缺點，我們將根據各大媒體的優劣分析，針對每個推廣階段的目標，制訂最適當媒體組合策略。
2、各大媒體的優點、缺點分析：
①報紙：靈活、及時、有良好的當地市場覆蓋面、接受廣泛、圖文并茂、信息清楚、影響力強，轉嫁讀者少、發布費用昂貴、地產廣告集中、造成信息干擾大。
②電視：傳播范圍廣、受眾面廣、圖文聲并茂、傳播速度快、感染力強
制作費用昂貴；受播映時間限制，需一定的時間連續，才能出效果，觀眾可選擇性差。
③DM直投（晉盛傳媒）：讀者針對性強；靈活性好；同一媒體內無競爭對手，個性化強；費用低。
④廣播：當地接受性好；費用較低
僅有聽覺效果；宣傳短暫；聽眾零星分散。
⑤戶外廣告：靈活性好；保留時間長
受眾分散，針對性差。
⑥雜志
讀者選擇性強；制作質量好；讀者閱讀時間長；保留期長；轉稼閱讀率高
發行量不大，受眾面相對為小。
建議本項目在十堰、鄖縣方面的推廣，以報廣、夾報、DM直投為主，輔以POP、戶外廣告等，具體的推廣可根據情況靈活把握。
3、媒體組合?
組合原則：立體交叉組合，視覺感染：報紙平面廣告、戶外廣告牌、POP、樓體形象、招商/售銷中心等因素對商家產生最直接的沖擊；
聽覺感染：與商戶面對面的溝通交流；理念感染：本商場所定位的高檔時尚商業定位逐漸深入人心。
長短期效應組合，報紙的時效較短，POP、廣告牌時效較長，在推廣前期注重長期即時效應媒體應用（如戶外廣告和DM直投），有助于樹立深刻的品牌形象；中后期偏重短期時效宣傳（如報紙廣告），敦促商家的進駐。
七、招商物料準備
1、招商手冊/單頁
2、租賃協議、銷售協議
3、商業平面布局圖
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