第一篇：第二屆中國園林植物保護高端論壇學習心得

重視植物技術，防治結合，加強學習技術交流

11月2日 – 6日，參加了在青島舉行的由園林植物保護高端論壇專家委員會主辦的第二屆中國園林植物保護高端論壇，此次會議充分論證了植物技術在園林綠化建設中舉足輕重的地位，科學防控已成為當下植保工作的重點工作，面對當前城市園林建設角色的不斷更新，養護問題逐漸被提上議程。

這既是一次學術學習的講座，更是一次與園林綠化方面的專家學者以及全國各個不同工作領域的行業代表交流的一個平臺，據統計，此次參會代表共計200余位，分別來自80余個單位，涉及各地園林局、森防站、園林工程公司、大學院校等不同工作領域。

通過這次學習，最大的收獲不僅是有了與國內園林植保領域的重量級專家學者有了學習與請教的機會，更有了與行業工作者交流的平臺，用一句話總結這次學習就是：“高山仰止，景行行止”，在園林植保方面的工作我們需要做的、需要學習的還很多。同時，通過論壇更從理念上對園林綠化養護管理發展有了展望愿景，對園林綠化養護管理從理念到實踐有了客觀地較深層次的思考，對園林植保新技術有了新的解讀，對我們今后的園林植保工作有了更深入的認識。通過這 1 次學習，使我們的園林養護管理理念有了深層次的升華，在理念上有了質的轉變。

綠化之所以能“綠”而“化”之，是因為它囊括了各種門類的綠地；綠地之所以能化“地”為“綠”，是因為它栽種多樣多樣健康生長的植物；植物之所以能生命長存，綠色永注，是因為它有了持之以恒的養護管理。持之以恒的養護管理，加上有質高量多的普遍綠化，才可能有健康的生態、美麗的景觀、舒適的環境。

當“保增長，轉方式，調結構，促發展”作為國民經濟發展的基本方針提出后，各行各業紛紛調整自身的發展思路，園林綠化事業作為“唯一有生命的城市基礎設施建設”，這是園林綠化事業建設和發展的戰略性調整。

嚴格地講，園林綠化的養護管理與社會的需求和園林綠化事業——尤其是園林綠化所擔當的城市生態建設重任還很難匹配和適應。實事求是地講，養護管理至今還沒有準確的業態定位，也沒有在戰略發展上真正破題，更沒有建立起具行業特質的專業體系。養護管理，仍然會一如既往隨著整個園林綠化事業的發展而發展，如此重任，園林綠化何以擔當？任重而道遠。

一、面對“全面建設小康社會”這個時代大背景，可以說，園林綠化是實踐可持續發展的著力點。給園林綠化事業拋出的一系列問題通通指向一個焦點：園林綠化建設和發展必須走可持續發展之路。實現這種可持續性的前提是確保園林綠化建設從以往的關注數量型向質量數量并重型轉化，實現這種轉化必須從基礎性的規劃設計、苗木培育、工程施工三個方面切入，向長效性和支撐點作用的養護管理方面著力。

二、園林綠化是多重身份集于一個落點，而最終落點是以樹木為主體的園林植物。

植物是有生命的。園林綠化之所以定性為“唯一有生命的城市基礎設施”，其中“生命”二字的指向主要是園林植物，園林綠化功能的生態效應，景觀效應，“低碳”、“碳匯”作用所仰仗的也還是以樹木為主體的園林植物。

三、養護管理對植物的生命體征——生長勢起決定性作用

園林植物承擔的這種功能和作用，既非天生必然，也非一錘定音。其功能作用的或有或無，或強或弱，都是可變的，動態的，可逆轉的，是一個伴隨植物（無論是單株還是群體）發育的全過程。這種動態是以植物生長勢來決定的。而決定植物生長勢的優劣既有“先天”的基礎 條件，如規劃設計的前瞻性與合理因素，工程施工的科學性與質量因素，苗木的標準規范與健康因素。但歸根到底，對植物生長勢起起決定作用的是“后天”的養護管理。養護管理水平的高低決定園林植物生長質量優劣的走勢。

四、當前園林養護管理面臨的困境。

1、“三分種，七分養（管）”的無奈。

“三七開” 種養方式雖然在形式上只是個指示性符號和引導性的航標，但在實踐中，往往成了倒“三七”甚至于更糟。決策層沒有七分養護的政策機制和支撐體制，主管方沒有七分養護的恒心，生產面沒有七分養護的勇氣，所謂“七分養”就成了一個難以達成的。

2、園林綠化是一個鮮活的生命體，在時間上得以顯示的標志就是能作為永恒的事業保持穩定。園林綠化的質量、效果，永遠是一個漫長的動態過程與瞬間的變數，結果完全操控在養護管理這一環節之中。與會專家提到的一個似是而非的數學等式： 綠化水平=綠地質量×養護管理水平×時間系數 就很能說明這一問題。

3、綠綠地的不確定性。缺乏規劃的權威性、法治性、嚴肅性。房屋開發可以占綠地，拓寬街路可以占綠地，修整河道可以占綠地，甚至 地下工程也可以令綠地從地面退出…… “綠地”的縮減或消失，綠地失去植物，綠化失去綠地，這樣的城市綠化必然敗落。“皮之不存，毛將焉附”，綠地尚且不保，“草菅樹命”成為常態，此時此地 “養護管理”就變得沒有意義。

4、尊重場地自然資源應該視為園林建設的根本原則。

“尊重自然”的“尊重”二字，最本真的內涵就是“保護”，對自然的保護。城市園林本質上是人造自然、仿自然。養護管理的責任就是運用一切技術性和非技術性手段，讓園林植物在城市這個原本并非真自然的仿自然環境中按照其生理特性、發育規律、生境條件和人們的需求保護其健康安全地生長發育。

5.、重規劃設計、工程施工，輕養護管理的“三六九等”的業態偏見。對養護管理在理念和意識—淡化、弱化、邊緣化。

總認為養護管理僅僅是澆水、施肥、打藥、修剪，沒什么技術含量，充其量也就是個“技能”活。更有甚者，視養護管理為“缺技術、少文化、沒藝術”的“下里巴人”，難與規劃設計、工程施工比肩。“技術”與“技能”，一字之差，顯現的是偏見與傲慢，流毒頗深。

從外到內，輕視、冷淡養護管理，就是讓養護管理本應得到的政策、機制、財力、才力、物力的支持更加弱化，養護管理的功能地位更加淡化，養護管理的水準更加難以創新和提升。這也正是置養護管 5 理于卑微地位的決策者、傲慢與偏見的鼓吹者，留下的一著后果極壞，影響極大的敗筆。

五、用科學發展的新理念來進行養護管理。

首先，樹立一種資源意識，園林綠化是獨具特色的國土資源的一部分。是資源，就面臨兩種結局：一種是可再生，可延續、可拓展、可重復、可接替；另一種是被消耗、被摧殘、被夭折、被清除。兩種結局取決于兩種手段：前者是節約與保護；后者是浪費和破壞。

六、養護管理，園林綠化的守護神。

“養”是技術層面的撫育管理，“護”是政策（法規）層面的園務（行政）管理，二者相輔相成，缺一不可。

七、災害意識------養護管理是園林綠化“防災、減災、抗災”的全過程。

園林綠化是一個由淺入深，由窄到廣，日積月累的漸進過程。在這個過程中，會遇到許多干擾和侵蝕，有人為的，有自然的，有外部環境的，有內部體制機制的，有來自氣候突變的，有來自有害生物的，有的輕度創傷，有的重度毀滅，有的局部發生，有的連片成災。這期間，養護管理實際上就是為保護園林從“植物”到“綠地”進而到“綠化”一個全方位長時期的防災、減災、抗災、救災的全過程。“災”與“患”相連，“患”與“憂”相接，如果只看到園林綠化帶來的萬紫千紅，絢麗 多彩，而沒有想到潛于其中和其后的隱憂、匿患，就真的很容易在突發事件中受傷。養護管理既要經常保持高度警覺和敏感，又要時刻細致觀察和監控，以精細化的養護管理把災害拒于綠地之外或把災害損失降到最低。在園林綠化諸多業態中，堪當此重任者，非養護管理莫屬。

八、提高居民的思想認識和進行道德約束，提升園林綠化品味和養護水平的同時，必須要加強宣傳力度，增強人民的維護意識，十年養護難敵一朝破壞。

時間總是短暫，四位專家老師精辟、嚴謹的言詞，得到在場學員的一致認同。

這次論壇為園林工作者提供了一個平臺，近距離的交流，使參會人員與專家老師有一個真正對話的過程，實踐工作中的難題經過專家的解答同樣豁然開朗。加強了全國各地各單位同行業者之間的聯系同時也開闊了行業視野，是自己的專業知識進一步得到擴展。

我們翁牛特旗近幾年在園林綠化方面的成就有目共睹。一步一個腳印，一年一個臺階，“以人為本”，民生至上，追求“人與自然和諧”，在建設生態文明和科學發展旗幟的引領下以前所未有的力度，提高了鎮區的園林綠化水平。園林綠化對鎮區生態建設的貢獻，對鎮區“宜居”、“宜業”環境的增值，對城市景觀美化品質的改善，是鎮區建設的“軟”實力、“綠”實力，更是不可或缺的“有生命”的潛力。作為園林綠化工作重中之重的養護管理，走創新之路當務之急。創新，第一離不開政策的引導、鼓勵和支持；第二離不開經費的支撐和維持；第三更離不開人才的主觀能動性。

要從理念上為養護管理“擊鼓鳴鑼”，“正名定位”，“仗義執言”；更要身體力行，付諸實踐，為養護管理“輸血造血”增勢，讓養護管理的名份、地位、實力與其在園林綠化業態中擔當的重任相匹配。這不僅需要我們園林綠化工作者的辛勤工作，更需要不斷的學習，加強交流，轉變理念，提升技能。

第二篇：第二屆中國養老產業與養老地產高端論壇

第二屆中國養老產業與養老地產高端論壇

時間：2010.12.11

地點：深圳會展中心5F勒杜鵑廳

實錄內容：

主持人：尊敬的各位領導、各位來賓大家早上好，歡迎各位蒞臨第二屆中國養老產業與養老地產的高端論壇。有請本屆論壇特邀主持人清華大學建筑學院教授周燕珉女士，有請周教授，大家掌聲歡迎！

周燕珉：尊敬的各位來賓，大家早上好，歡迎大家參加第二屆中國養老產業與養老地產的高端論壇。

下面我們正式開始今天的會議，我國已經步入老齡化社會，老年人基數龐大，增長非常快。2009年老年人達到1.67億，我國面臨老年人帶來的很多挑戰，養老成為重要的問題，全國老年機構協會只能滿足1.59%的老人入住，而且設施比較落后。近年來養老地產也逐步興起，但是過程中遇到了很多困難，同時出現了很多問題，影響了養老地產健康發展。為此清華大學建筑學院今年6月份在清華大學舉辦了第一屆養老地產高峰論壇，會上邀請了日本、臺灣的很多專家展開了很多的討論。參會的人數達到700多，那時因為清華大學的會場不夠大，很多人沒有能參加，這次借住交會的契機，我們召開了第二屆中國養老產業與養老地產的高端論壇。在第一屆的基礎上，希望這一屆論壇能夠更加深入的有一些探討。主要探討養老地產的開發、設計和運營、管理方面的問題。

今天的會議是一整天，分三個板塊，上午請研究方面的金融投資、養老機構、養老建筑設計方面的專家跟大家一起交流、分享。下午邀請養老機構的管理者和養老地產開發商這樣一些第一線的專家跟大家探討他們的經驗。下午還會邀請幾位專家上臺跟大家交流，可以跟大家進行互動。

今天的時間安排的比較緊，大家都要遵守時間的規定，這樣可以保證順利的完成。

這次論壇由清華大學建筑學院住宅與居住研究所和優博承辦、中國之家聯盟協辦，12580地產客是獨家支持，對大家的支持表示深深的感謝。

下面正式開始，有請中國房地產報總經理單大偉先生致辭。歡迎單大偉先生！

單大偉：尊敬的各位來賓，女士們、先生們，大家上午好。看到這么多來自國內外的專家、學者、研究機構以及房地產上下游的企業代表都如此關注第二屆中國養老產業與養老地產的高端論壇，作為主辦方的中國房地產報代表，我感到由衷的欣慰和高興。今年6月我們在北京與清華大學聯合舉辦了第一屆中國養老產業與養老地產的高端論壇，大家都希望此類活動能越辦越好，這體現了中國步入老齡化社會之際房地產行業的服務意識正在增強。正是通過首屆高峰論壇的舉辦，讓大家認識到我們養老產業存在很多不足，我們養老地產開發尚處于起步階段，需要的土地支持、配套政策支持遠遠不夠完善，商業模式剛剛開始起步探索，因此聯合各方力量共同持續、深入的探討中國國情的養老地產發展模式具有重要的迫切性和

現實意義。為此，我們經過半年多的醞釀和準備，借助中國住交會這一全國性的舞臺，再次聯合清華大學共同舉辦第二屆中國養老產業與養老地產的高端論壇。本屆論壇將延續首屆論壇在養老產業和養老地產方面的話題，在養老行業方面的政策、國外政策的研究、國外養老地產的發展模式、國外養老機構的運營經驗及老年項目經驗、國內地產的養老產業投資戰略，國內優秀養老產業的優秀經驗，進行多方面的探討，希望通過上述領域的探討促使我國養老產業有條不紊的開發建設，避免盲目投資，減少失誤，杜絕浪費。

各位來賓，希望今天的論壇能夠為整個行業開一個好頭，也希望中國房地產報一樣有責任感的媒體一同傳播出去，進行創新性的探索，為中國養老地產和老齡事業做出貢獻。最后，預祝會議圓滿成功，謝謝大家！

周燕珉：下面，請中國社會福利協會會長（馮小麗）女士致辭。馮會長給我們講一下“十二五”期間關于養老服務建設體系方面的建設，馮會長對這方面非常了解，希望聽到您的見解。

馮小麗：首先非常感謝中國房地產報邀請我來參加住交會，在這短短的時間里我深刻了解到我國房地產業對我國社會經濟作出的巨大貢獻，以及他們提出的擁抱變化的主題。我非常感謝周燕珉教授臨時安排我來參加咱們的分論壇。我今天想和大家一起分享四方面的信息：

第一個信息，五中全會和十二五規劃對養老問題有一些基本的原則，在我們國家剛剛召開的五中全會上不僅提出了經營方式的轉變、經濟方式增長的轉變，提出了提高國民收入待遇等等，這些跟養老事業都有密切的關系。在十二五規劃中專門列出了養老體系的專業規劃，這說明黨和國家對養老事業的高度重視。中央電視臺報道了一組數字，我們國家一共有老人1.67億，占全國總人口的12.5%，而且每年在以3個百分點的速度增長，養老問題十分突出。我們全國現在有養老的床位自改革開放至今有246萬床，按照國家今年人均GDP達到4000美金以上，我們應該進入中等國家的床位數，百名老人應該用到4到6張。在十二五規劃中要增加300萬張養老床位，到十二五規劃也只能做到每百名老人3張床位。這300萬張床位的增長只能面向最低的保障，比如說國家哪個鄉、中等城市要建示范市的養老結構，這是國家的投資，這遠遠不能滿足日益增長的需要，這需要社會力量的全力關注和積極參與，為全國的老人提供好的服務，使他們能夠老有所養。

第二個信息，民政部10月份剛剛召開了全國養老服務體系建設推介會，這是五中全會之后國家部委第一個應對的十二五規劃的總體方案，召開了一個非常及時和重要的會議。養老服務體系建設推介會非常重要，很多主管司長參加了會議，重點提出由政府主導、社會積極參與，加大養老服務事業的開發。這個會議也提出了在養老服務的優惠政策方面鼓勵社會力量加入養老服務產業，能夠推進養老服務產業，把它作為十二五規劃中大力推進服務業發展的重要突破口，這是有很大空間的。據去年年底的統計，全國養老服務的需求是5000萬億，現在提供的不到1000萬億，這個市場空間是非常大的。這需要房地產業在目前面臨一定困境的情況下能夠及時積極的轉型，投入養老服務產業。

第三個信息，最近民政局考察了西方養老服務業的發展情況，特別是澳大利亞的服務體系情況，我采集了三組數據，第一組數據，澳洲政府對養老非常重視，他們在1997年就出臺了養老福利法和養老護力法，澳洲政府出臺了44個強制性標準，同時澳洲政府2008年出臺了老年人能力評估的63條，對全國65歲以上的老人因為能力評估，由政府按照不同的能

力水平提供不同的服務。澳大利亞一共有2200萬人，老人有150萬人，國家一年投入90億為老人提供服務，平均每個老人每個月享受到5千澳大利亞幣的支出。同時，澳洲政府把標準化、信息化管理統一建立在信息平臺上，每一個老人如果需要政府提供的養老服務，過了65歲就可以向當地街道申請，政府會有三方中介組織進行評估，你可以自己選擇養老機構或者居家養老，政府為你提供相應的服務，這是中國今后養老服務業發展的目標。

第四個信息，我介紹一下中國社會福利協會，今年2月份成立，我們是民政部直屬的組織，很大程度上承擔著政府職能，今年的全國養老體系推介會上主管部長做了宣布，中國福利協會的成立將會承擔很大的職能，比如說全國成立了中國養老服務體系建設領導小組，由國家民政部和中國的老齡辦共同組成的領導小組，相關的司局和國家社團組織參與，中國社會福利協會是養老服務體系小組成員之一。

第一項工作是我們組織大家學習標準和討論標準，標準的制定讓我們有了等級評估工作；第二項工作是人才培訓，國家拿出1000萬資金要求我們進行高級護理員的培訓；第三項工作是進行了信息系統建設，我們將面向全國養老機構進行軟件的設計和聯網，這也是非常重要的職能。中國社會福利協會將為在座的各位，曾經致力于養老服務產業和今后將要轉向養老服務產業的各位專家、學者、管理者、經營者、投資者提供全方位的服務。

中國社會福利協會準備在明年2月份在人民大會堂召開新聞發布會，專門針對養老服務的。其中一項是向全國倡議提倡關注老人專項基金，這個基金將用于全國養老服務產業和養老服務平臺的研究和研發，我們將分八個研究團隊：第一是老年人居住生存環境的模式，二是居住環境的設計模式，三是康復設計模式，四是文化服務設計模式，五是養老服務機構管理模式，六是老年人護理管理模式，七是養老機構和老年人信息化管理模式，八是所有的養老機構人才培訓管理模式。

在這里真誠希望各位房地產業精英們關注養老服務業，能夠投身養老服務業，在這里找到自己的價值，同時為全國的老年人盡孝，讓天下的老年人享受高質量的生活，能夠快樂的生存。謝謝大家！

周燕珉：非常感謝馮會長給我們帶來的信息，我們也了解國家十二五規劃之后要做的事情，包括福利協會要做的事情，我們也愿意積極的加入進去。

下面有請中國老齡科研中心郭平先生，郭主任的題目是“我國人口老齡化機遇和挑戰——老年人居住狀況與需求”。有請郭主任！

郭平：謝謝周教授。各位來賓，上午好！受第二屆中國養老產業與養老地產的高端論壇組委會的委托，我來跟大家一起分享一下我們的研究結果。我的發言主要是介紹一下中國的人口老齡化帶來的機遇和挑戰，以及老年人居住狀態與需求。

眾所周知，中國是老齡人口數很多的國家，65歲以上的老齡人口占了總人口的8.5%，80歲以上的總人口的1.4%。從已有的五次人口普查來看，人口老齡化的速度是日趨嚴峻。2050年中國60歲以上的老齡化人口約占全國總人口的三分之一。我們看一下老齡化的發展速度，與歐洲和北美國家相比，中國人口老齡化的發展速度快的多，這實際上跟東亞國家和地區有共同的性質，這里有一個指標（PPT），這個指標從7%發展到14%的時候最多用27

年的時間，比如說法國是用115年完成這樣的過度，瑞典是85年，許多國家都是50年以上，但是我們用的時間是非常短的，在東亞、東南亞國家來說這是趨勢。

我們看一下1982年第三次人口普查以來的現象（PPT），這是50年代和60年代兩個高峰期人口帶來的影響，這使我們的人口發生重大的影響，也就是人口老齡化快速發展的重要原因之一。影響人口年齡結構由年輕型向老年型轉變的主要因素是生育力的降低，綜合生育力低于2.1的水平，大概是80年代末、90年代初，從90年代中期開始人口生育力低于2的水平，而且在持續的下降。現在有一種估算，因為第六次人口普查正在進行當中，我們的生育力大概在1.3到1.8區間，當然這估算區間，各方有各方的算法。

另外一個是死亡率（PPT），60年代以后隨著生活水平的提高、農村政策的落實，中國人口的死亡率在下降。退休年齡人口余壽也是一個趨勢，促使中國人口向老齡化和高齡化方向發展。這是一個高齡化的結果，80歲以上的老齡人口達到83萬，2050年80歲以上的老人高達1億，這將成為非常突出的社會問題。

中國人口老齡化有一個非常大的特征，那就是老年人口規模，不僅僅像圖中看到的亞太地區占相當大的比例，在歐洲也有相當大的總額，龐大的老齡化人口是我們面臨的巨大問題，很多機構從上世紀90年代開始研究中國的老齡化問題，美國戰略中心發布的研究報告中有兩個結論，2015年嬰兒潮退休時，也就是人口出生高峰，中國將面臨嚴峻的人口老齡挑戰，2040年中國老齡人口將達到4.7億，這是一個非常龐大的數字。

我們開展了兩次老年人口追蹤調查，目前正在開展第三次，從今年12月1號開始的，這個時點與第六次人口普查的時點比較吻合，比較有利于我們推論以下的人口規模和狀況。

我主要介紹一下調查結果，首先是老年人的經濟保障和收入。雖然這幾年的收入幅度不算少，但是這是建立在水平比較低上面的增加。現在農村老年人收支水平比較低，仍然是在溫飽的狀態，這方面不再介紹。更多的城市老人越來越多依賴社會養老保險，儲蓄的比例相對原來有所下降，農村養老保險制度發展滯后。

我們看一下老年人的醫療保障（PPT），老年人醫療保障的覆蓋率的提高是比較明顯的，城市從51.6%上升到74.1%。農村的基本醫療保障從8.9%上升到44.7%。

我們可以看出老年人對自己健康狀況的評述越來越一般，真的認為自己身體非常好和非常差的沒有太大變化，城市老人認為自己身體非常好的比例還是有點下降的。老年人自報的慢性病情況，城市是80.8%，農村老人是65.1%。農村老人有一個慢性病知曉率低的問題，他們體檢頻率比較低，要得到診斷之后才知道是不是有慢性病。我們看到60多歲以上老年人的余壽之中有三分之二的時間處于帶病生存狀態，慢病患病率是全部人口患病率的3.2倍，傷殘率是全國人口傷殘率的3.6倍。

從圖上可以看到老年人日常生活自理能力變化（PPT），規模變化不大，但是比例上是有所變化的。這是2006年的情況，失能老人從799萬增長到940萬。60歲以上的老年人口照料需求也有所增加，農村的需求增加比較大，特別要看到80多歲及以上的老人，他們對照料需求都達到了30%以上，這部分的需求可能是更加迫切的。

我們簡單看一個老年人孤獨感變化，老年人孤獨感有不同程度的降低，但是有超過30%的農村老人有孤獨感。對老年人的照料由家庭照料向非家庭成員提供的居家照料轉變，目前老年人的照料資源也在發生萎縮，子女、配偶、親屬照料的比例相對要降低。

剛才馮主任也講了機構床位的情況，我們在這里不多講了。高齡老人有一些特殊需求，醫療、護理、日生活照料、健康料理等等方面，針對老年人需求不同類型的支持主要有醫學治療、康復輔助技術、交通服務、居家護理服務、住房改善、長短期照護機構、特殊房屋和活動場所等等。

從社區居家照料體系和社區需求來看，這個需求是非常強烈的。現在有這么規模龐大的失能或者部分失能老人群體，全部養老機構的職工也就是23萬人左右，如果按照老年人和護理員配比3：1來算，大概需要900萬護理人員。

我們可以看一下國內和國際不成功養老機構和養老社區存在的問題：建筑模式像醫院、地點偏僻不方便、與社區脫離沒有生命力、規模太大形成造城模式、生態的不適應、持有型養老房地產項目的回報、房地產銷售概念型項目的回報、與服務的銜接考慮不夠。這些都是我們目前存在的共性問題。

第三部分，探求正確的途徑。我們要建立適合國情老年人居住環境和養老服務體系，努力提高老年人生活質量。這個挑戰是長期低生育力水平帶來的影響，未來勞動力結構性短缺和成本不斷上升使勞動力成本的優勢逐漸喪失。城鄉二元結構也導致了社會保障的不均衡，社會照料服務業也嚴重滯后。

養老床位的缺乏是東亞國家普遍面臨的問題，也是我們要研究的重要問題。人口老齡化、高齡化、空巢化、少子化、邊緣化、訴求政治化等六化疊加也帶來了嚴重的問題。

基本的判斷，我們看到中國的老齡問題并不十分嚴重，但未來將會非常嚴重，如果解決不好，甚至會成為世界上老齡問題最嚴重的國家之一，也會影響到可持續發展。

從發展方向和理念上也有判斷，從中央政府的層面看是加強社會建設，建立健全社會保障體系，從強調經濟社會發展速度變為強調發展質量，促進城鄉協調發展。從只強調發展到可持續發展，再到建立以人為本的和諧社會。應對挑戰時，政府扮演主要角色，發揮主導作用，加大財政資金投入，加強老齡工作機構和老年人群眾組織，加強和完善相應的老年人法律體系、加強應對人口老齡化的政策。

國家層面的主要行動有很多，包括《老年人權益保護法》的修訂、相關社會政策制定、完善社會保障制度，建立農民養老保障制度等等。

老年人住房狀況與環境需求。城市老人自有產權占了很大比例，這是房產有20年以上壽命的住房比例（PPT）。老年人對住房的總體滿意度是有所改善的，粗漏的住房設計和失修房屋會導致傷害，降低老年人的生活綜合質量。老年人自己能夠自理的情況下是愿意自己居住的。

促進居家養老設施的策略，對現有住房的改造，預防跌倒的發生，提高居住和環境的安全性；增加現有住房的服務功能；遵循通用設計原則規劃，建立宜居社區等，很多地方都在建宜居社區，這方面不詳細介紹了。

我們看到對老年人的住房保障讓我們擁有住房的權利，對老年設施的完善是讓老年人享有住房的便利，謝謝大家！

周燕珉：謝謝郭平主任的精彩講演，他從宏觀層面講了一些老人在住宅方面的需求，包括機構和社區存在的問題，最后也談了一下發展的道路。

下面有請泰康之家投資有限公司副總裁劉淑琴女士，劉淑琴女士長期從事投資和管理工作，目前正在從事養老地產方面的投資和管理工作，對養老方面有非常多的思考，也做了很多思考和努力，下面有請劉淑琴女士為大家做報告。大家歡迎！講演的題目是“保險融入大眾生活——保險資金投入養老社區、打造全新退休生活方式”。

劉淑琴：尊敬的各位來賓，大家上午好。我演講的題目是“保險融入大眾生活——保險資金投入養老社區、打造全新退休生活方式”。我的演講分幾部分：一是我們訴求中國新世紀的中國夢：二是保險與養老社區相結合；三是新世紀退休生活選擇；四是一日之城、一生之城泰康之家社區；五是養老社區產業發展的歷史機遇。

美國夢，從上世紀60年代起養老社區成為美國中產階級生活的一部分，這代表著美國夢的升華。改革開放30年孕育著中國人的中國夢，如今中產階級新生活的三大件是買車、買房、買保險，將來會有更多人意識到中產階級需要的是一種全新的保障，一種全新的生活方式。創新養老社區商業模式，打造中國新生活方式將實現“從搖籃到天堂”的新世紀的“中國夢”。它的理念是人們需求是分層次的，通過購買保險的保障，保障了財務的安全，這樣實現了一條完備的滿足需求的路徑。泰康之家打造的社區里面不僅有生老病死的關懷、醫療護理的服務，還有老人心理的訴求，這也是中國新的壽險模式。

我們看一下社會聲音，4月份北大知名的孫祁祥教授到我們泰康考察時說到“童年的純真，少年的狂野、中年的瀟灑，老年的神閑，這是一個完整的生命構圖”。我們現在就是想通過打造全新的方式，讓生命的每一個階段都變的流光異彩。

養老社區更重要的使命是讓中國人重新認識生命、尊重生命，養老社區要讓子女送老人進來安全放心，老年人在這兒自在、快樂和自主，這是一種全新的社區生活，是要讓老年人擁抱自然、回歸自我，是真正體驗活力的社區。我們希望通過養老社區的打造讓中國中產階級的生活中切入養老社區，相信養老社區會提高家庭的幸福指數。

保險資金與養老社區結合是體現人文關懷的商業創新。我們在美國考察，美國的養老社區和養老機構的起源也是宗教組織發展起來的，也有一些市場化的運作組織，現在基本上是1：1的比例。我們發現養老社區投資規模非常大，必須有長期的資金支持。美國養老商業機構在2008年金融危機的時候，由于資金鏈的問題出現了一些轉讓的現象，在中國我們希望通過保險資金的介入能降低投資運營的風險，從而提高養老社區運營的質量。保險資金融入養老社區是非常好的模式，中國長期的資產非常少，大家可能會關注政府發了長期債、企業債非常少，而且受市場影響波動非常大，我們保險資金進入這個行業，相當于我可以持有長期的資產，這是資金需求的匹配。如果老年人進去社區，他在社區生活將會是二十年、三

十年甚至五十年，相當于他一下支付了十年以上的公寓住宿的金額，這對保險來說是一個很大的保險額，所以我們講保險資金的進入對行業是一個促進，同時成功的運營模式對保險的發展也是一個非常有利的補充。我們說保險資金和養老社區結合是一種新的模式的創新，在中國是我們最早發現的壽險資金投資養老社區的，這是比較好的商業模式。保險資金投資健康養老產業不僅對資金有好處，同時可以有效拉動保險創新，尤其是健康管理險、醫療護理險等方面都有大量的促進作用，還可以帶動上下游產業的發展，還可以增加就業人口。

通過對國內市場的研究，我們在核心城市進行調查，大多數中產階級以上的人希望到社區養老，他們的理解是愿意離開家庭到機構養老。從現有的機構來看，我們發現也有機構性的問題，中產階段這一段需求的養老機構數量是不夠的，所以我們希望這方面為社會做出貢獻。

很榮幸的是2009年泰康拿到了中國保監會正式批準保險行業的第一個養老社區投資試點項目，這個是具有創新意義的試點，同時有全國性的示范意義，希望這是利國、利民、利家庭的好的事情。今后泰康的發展模式將是做全國連鎖的養老社區，在不同城市會有不同的落地方案。

我們打造的社區定義的是新世紀退休生活選擇。養老社區打造方面我們找最好的葫蘆畫最好的瓢，我們打造的養老社區是以美國CCRC的模式作為拷貝的模板，它代表著現代養老社區的健康、醫療及護理服務與養老保險結合起來的模式，以規模化、人性化的社區為中心，形成一個解決養老籌資和專業醫療、護理服務等問題的模式，體現退休人群現代生活方式的完整服務體系。

我們總結社區有五大重要生活要素：文化娛樂、精神實現、健康運動、美食享受、全面安全。我特別想解釋一下全面安全，老年人不僅需要我們剛才講的精神方面、生活方面的照料，更多需要財務的安排和財務的安全，一方面是在年輕的時候通過買保險的方式把養老的財務做好預先的安排。還有一方面，老年人住進社區以后，通過一些方式讓自己的財務有保值增值的機會，進而保證他在老年生活的安全。

這是我們客戶給我們寫的一篇文章（PPT），這篇文章里他闡述了對養老社區的憧憬。他的解決方案是希望在社區具備安全感、消除孤獨感、享受快樂感，做到在社會中不脫離、不邊緣、不拖累，這也是我們打造的一種訴求。

秉承新的理念，我們的社區樣打造一日之城、一生之城。一生之城是老年人入住以后不用再搬家，不會到某一個階段社區沒有服務還要遷移到其他地方，這對老年人生活是不好的概念。一日之城是什么概念呢？在社區里每天的吃喝拉撒到生活娛樂、健康管理全部都能在社區里解決。

泰康打造的養老社區是全產品線的（PPT），包括活力生活、獨立生活、協助生活、專業護理、記憶障礙五大方面。

最后，講一下養老社區產業發展的歷史機遇。剛才說到政府對養老產業的政策支持，我們希望政府在法律和基礎法規方面給予更多的支持，在社區的投資和運營方面給予更多的政策支持，我也希望同行給予更多的指正和批評。我的演講到此結束，謝謝大家！

周燕珉：謝謝劉總，剛剛從中國夢開始給我們講了真實的需求，舉了一些例子，也分析了保險投資對養老社區的意義，這都是值得我們大家思考的，希望保險業加盟以后能夠更好的促進養老地產的發展。

下面有請美國生活品質集團主席傅旻女士，在美國期間傅旻女士擔任了養老院長的職務，積累了豐富的運營經驗，目前正結合中國的國情將美國的先進經驗介紹到國內，同時積極開展一些培訓和咨詢工作。下面有請傅旻女士講演，傅旻女士講演的題目是“美國養老設施運營管理經驗”。

傅旻：各位同行，早上好！非常高興有這樣的機會在這里分享經驗、互相學習。今年感恩節之前美國有一個很大的會議，是在新愛爾蘭州召開的，我在會上看到很多亞洲學者做了非常好的老年人研究。剛才郭主任也分析了中國老年人狀況和緊迫性，我們也有很多做養老地產的品牌，很多專家都坐在這里，給我們創造了很好的學習機會。

兩年前我剛剛到中國的時候就跟我一個好朋友研究、探討、學習老年住宅設計的問題，今天我們還看到另外的美國老年人設計所，待會兒WDG還會給我們做精彩的演講。我感到非常激動，好像全世界都矚目中國，全世界的精英和專家都在這里為我們的養老事業做工作。剛才馮主任是代表政府的，我們覺得非常有希望，中國的養老事業一定會騰飛。

快速過一下不同類型養老的社區類型：一是活力成人社區，這就是休閑養老的社區，給老人打造一個非常溫馨的家；二是持續照料型退休社區，根據不同的照料需求可以到不同照料的住宅來居住，這樣可以讓他安心、安全的渡過晚年；三是獨立居住型住宅；四是借助式居住型住宅；五是癡呆癥照料區域；六是醫療護理型機構；七是日間活動中心，這里面還有圖書館這樣的場所，因為他們也有學習的需求。

如何成功的開發和管理老年機構呢？我們首先要懂這個人，因為我們要照顧的是老人。不管開發成什么的模式，比如說出售式或者會員制、租賃制的，首先要考慮不只是你建起來一個房子，而要考慮建起房子之后住在里面的人的需求是怎么樣的，要考慮他們要什么類型的房子，要住洋房、連體房、公寓還是什么，要考慮他們要什么樣的需求，身體狀況、精神層面需要什么樣的服務。因為客戶都是老人家，今天的精神可能很好，摔一跤之后需求就上升了，或者中風之后需求馬上就上升了，這是不斷變化的，而且變化是不斷升級的。

剛才聽到劉總講他們設計的服務有很多，這些服務的項目也要設計成多樣化，這些活動的內容也要深化，要有可持續性。根據這些要求作為開發商、投資商要考慮老人要的是什么，現在的老人跟二十年前、十年前進來住的老人是不一樣的，他要的更加全面，比如說身體上的需要、心理上的需求，還有一些情緒上和精神層面的。

這是我的一個朋友，已經七十多歲了，還跟孫子有這種活動的需求（PPT）。集中到一句話是她要享受生活，不只是在那里面生存，她要的是對生活的享受。以后不管房地產開發商以前是做什么產業的，投入之后一定要考慮到老人家要享受的生活，你們要給現在的老人家和未來的老人家想一想他們要的是什么。

我們要經歷幾個步驟：一是市場調研，要真正問一問服務對象要的是什么，包括老人、子女、鄰里，包括競爭環境分析、投資的分析和財務的預算；二是確定項目定義和服務；三是設計和建設，很多開發商知道有什么需求就開始設計，實際上設計所也是要在整個項目的

定義和服務定義之后設計的，不是拿到一些數字就知道需求是多少的，還是要認認真真做前這幾步的研究；四是培訓和招聘，要看什么時間進行管理人員、服務人員的培訓，我們會盡全力用我們的知識和經驗幫助中國把這個體系建立起來；五是運行和管理計劃制定，你建的是養老機構，不要忘了養老機構的服務體系，也要注意有日間康復的體系、日間活動的體系。住在這里面的有上千個老人，讓他們住在獨立居住的住宅里面，如果需求有增加的話，我們要考慮怎么建立公共服務的管理體系，把服務輸入他們的家庭。我們最后的服務要落到實處，還要有最后的評估管理，如果這些全做到了就可以說項目基本上是可以達到成功的目標了。

我在加州做過聯邦政府養老院的管理者，我從管理的角度來分析一下對中國養老機構的挑戰因素：

第一個挑戰因素，科技和知識管理。現在所有的管理都不要忘記科技是非常重要的力量，如果剛開始的時候就把大量的高科技東西輸入進管理之后，以后就會感覺到非常容易，而且整個管理品質也會有保障。根據我們的經驗，老人家進來之后你用高科技管理把整個系統建立起來，系統不斷的追蹤老人家居住的需求，而且一定要追蹤他存在的變化趨勢，這樣可以按照科技系統的管理把機構的成本搞清楚，而且也會回避很多風險因素。高科技在檢測和居住者評估，員工管理和員工福利，市場營銷和交流可靠性、有效性的結果上也扮演著關鍵角色。

第二個挑戰因素，成本控制和過程改進。關注老人的身體變化帶來的照料等級的變化，隨時調整價格計劃做到成本控制。舉個例子，一般在有助型的養老院里標準的日常生活照料時間是每個老人每天45分鐘，如果照料的時間超過每天60分鐘，每月超過20天的話，那么就要增加成本或修改價格。這方面還有定價策略，對于居住者的服務進行定價的時候有許多方面的考慮。所有的養老機構首先要有服務的宗旨，知道我是要做什么的、我的目標是什么，每一個機構都是不一樣的，管理系統和與之相配套的規章制度和服務的流程一定要合理，要符合國家的規定，而且也要符合機構運營的效率，一定要在保證服務體制和服務品質的過程當中保持可持續性。這個體系的過程和品質一定要員工滿意、老人家滿意，這個系統會給機構的成本控制帶來很大的好處。

第三個挑戰因素，員工的問題。在美國和中國都有員工流失的問題，養老機構成功之一的因素就是你怎么樣用合適的員工、怎么樣想方設法把他們留住。在院里建立非常穩定和親密的員工、老人、家人的關系，這是體現管理和領導力的因素，這樣才可以在企業的養老機構中建立起高品質的企業文化。招聘員工的時候就要找對人，還要教好他們，進行有效的績效關系。

培訓也是非常重要的，新員工進來要進行培訓，還有在崗的培訓、團隊建設培訓、高管特殊輔培訓等等。員工的流失是一個很大的問題，成功的機構就要為員工找到幸福舒適的、可以發揮他們創造力和文化的家，不僅要給老人建立一個家，還要給員工建立一個家。有一些開發商告訴我說要在很偏遠的地方建多少畝的地，我會問他你要考慮老人家去不去。我是北京人，我問過我的爸爸媽媽，他們說不想去，因為太遠了。你同時還要考慮員工去不去。作為院長，院長這個位子非常重要，而且需要馬上反應和到位的，我在加州管理的時候，夜里邊老人有問題或者去世我馬上就要到位的，我要是去很遠的地方就回不了家，這時候你能招來有效率的管理者嗎？其他人怎么辦呢？這些問題都需要考慮。

第四個挑戰因素，居住者的流失。我們首先要考慮市場的細分，比如說在美國綜合的養老機構里面，一般進去的時候老人家平均年齡是84歲，照料的比例像自立型30%、有助型50%，癡呆型的20%，一般都是直接進入有助型的服務，我們希望設計多種類、多方位的服務，而且是要非常專業的服務。對專業的要求非常嚴格，由于市場的細分就要考慮服務和管理的業務水平要很高，機構高科技的水平和管理水平要求非常高，而且要細致，同時要注意照料的品質，要有可持續性的監控，這對員工解決問題的能力要求非常高。

我們對入住者的科學和嚴格的評估是對居住者的需求和分類的關鍵。對不斷變化的入住老人定期評估和對照料計劃和價格分類的實施監控是企業控制成本和提供最佳服務的保障。我們也是在做生意，所以一定要嚴格的控制成本，在提供最佳服務的基礎上保證服務的質量。

最后，我想講一下行業的展望。

第一，需求是存在的，但是未來需求的趨勢是全面和更高層面的，剛才的那些數字和激動人心的信息都可以說明。

第二，靠近已有的社交圈，避免移居到陌生地區。養老社區不要說一建就要建新的城，要真正考慮老人的需求，踏踏實實的根據需求建他們的家，這個家可以是在社區、郊區和其他地方。

第三，商業市場和需求的調查研究是非常必要和必須的。請開發商考慮一下商業市場和需求的工作。

第四，新的產業創造了無限的商機，這是大家有目共睹的。

第五，借鑒和學習。美國、臺灣和其他國家的先進經驗我們都可以學習，在美國也有一些失敗的經驗教訓，把這些拿過來是很好的借鑒。借鑒了這些成功的經驗，又有高品質的設計，肯定會對你的項目帶來很大的價值。

我們還有一個規則：一是堅決不能出錯；二是以人為本；三是質量是成本的通道；四是要求最佳的超級服務；五是要求價值的最大化。

就講這些，謝謝大家！

周燕珉：感謝傅老師跟我們講的實踐經驗，傅老師有理論的基礎，而且她又是實踐者，所以她講的非常具體，給我們大家很多啟示。

下面有請美國WDG建筑設計事務所養老建筑設計專家DAVID先生。美國上世紀60年代進入了老齡化社會，已經形成比較成熟的開發體系，有許多值得我們學習和借鑒的地方。今天我們請到WDG建筑設計事務所養老方面的專家DAVID跟我們分享一下他們的經驗，DAVID的題目是“美國養老地產及養老建筑設計”。有請DAVID！

DAVID：女士們、先生們，大家好！今天非常榮幸有機會來到深圳參加這次養老地產論壇。我是WDG建筑公司養老建筑部負責人，我代表WDG公司向大會組委會及清華大學周教授的邀請表示感謝。我今天演講的題目是“美國養老地產及養老建筑設計”。

要想了解美國的養老建筑發展要先了解它的使用者，那就是美國的老人，美國現在的老人可以劃分為三個主要的世代，他們已經住在老年社區里或者正在入住。

第一代叫做最偉大的一代，是1901年到1924年間出生的老人，這代人參與了二次大戰，主要居住在佛羅里達州、亞利桑那州和加州，他們是我下面將要談到的第三代老人的父母。

第二代是沉默的一代，是1925年到1945年出生的老人，這部分人已經有一部分住進了養老院，其他的老人準備入住。

第三代是嬰兒潮時代，是1947年以后出生的老人，他們是第一代老人的后代，這一代人即將步入65歲這個退休年齡，距離傳統的77歲老人還差十幾年。嬰兒潮一代強調積極健康的生活方式，過去幾年他們已經對活躍老人社區發展帶來巨大影響，這種生活方式對養老規劃設計影響包括養老社區構成、社區建設地點的選擇是靠近鄉村還是市區，如何用市區普通社區結合，以及與餐飲娛樂設施的結合。

美國的養老建筑大概分為六類：

第一類，活躍老人住宅。這類住宅要求入住者至少有一位是55歲以上，他們對老人的吸引力是自己不用維護房子，有完善的配套設施。

第二類，自理型老年住宅。一般是服務62歲以上的老人，他們的日常生活完全可以自理，這種住宅提供的配套服務包括打掃屋子、提供飲食和相應的服務設施，這種可以是政府資助的低收入住宅。

第三類，半自理老年住宅，也叫協助型老年住宅。提供更高一級提供個人需求護理，包括幫助穿衣、提醒吃藥和在需要的時候喂飯等，提供24小時護理，包括很多配套設施，包括圖書室和繪畫室等等。

第四類，介護型老年住宅。是為需要持續和24小時護理的老人準備，他們一人一間房或者合住，早期這種住宅按照醫院模式建筑的。現在有一種新的模式，是溫室建筑，我后面也會講到。

第五類，患老年癡呆癥老年住宅。要求在24小時內提供持續照料，同時鼓勵老人自理生活。

第六類，持續照料退休社區。把以上住宅集中在一個社區里面，讓老人隨著年齡的增長在一個社區里就可以轉換社區的類型。

我將用一個實例將一下規劃設計過程，不同時代的人市場及投資、經驗管理、規范規定和未來的發展趨勢。這個項目是（海麗緹娜），自理型老年類型包括獨立屋、花園公寓和老年屋。這是一個收取會員費的社區，所謂會員費社區是指居民入住錢需要支付一筆費用才能享受服務，發展商利用這筆費用來發展，這個費用一部分會在住戶離世時退還給子女。除了會員費還要交月費，這個費用不同，由當地的情況來決定，從幾萬美元到十幾萬美元不等。這種模式對項目早期的規劃有什么影響呢？一般情況下發展商沒有足夠的資金做整個設計，前期要做共同的設計，需要考慮這個地區特定的風格、本地的法律法規和臨近普通住宅區對房子規模和高度的影響。

作為老年社區，首先要面對的是老年人這個特區群體的特殊要求，要把公共設施放在社區位置，減少老年人走路的距離。基于這些考慮，我們決定把項目分成三期建設：第一期有180個自理型住宅，36個床位的介護型住宅；第二期將增加更多自理型住宅、半自理型住宅，擴大配套設施；第三期將增加更多自理型老年住宅以及患癡呆癥老年住宅。

可以從圖片看出來，小區最大的組成部分和配套設施的位置（PPT）。正如前面提到的，當地政府希望小區建設能夠遵守當地傳統社區建設原則，這樣可以平息周圍普通社區的擔心，當地居民會擔心老年社區的公寓樓太高。我們的解決辦法是把獨立型老年住宅安排在最靠近普通小區的地方，然后是兩層樓的花園公寓，大量的公共建筑安排在幾百英尺以外，通過這種布局不僅緩解了臨近社區的擔心，也使我們擁有了三種住宅類型。

下面說一說每期的重點和設計老年住宅考慮的問題。第一期包括三種不同類型的住宅：獨立屋是最大的類型，我們設計了三種平面，這樣就有了六種戶型，這樣一方面使我們更容易和周圍社區結合，另一方面由于平面的反復使用降低了建造成本；花園公寓是兩層小公寓樓，每棟樓都有自己的公園；自理型住宅主要是多層的公寓樓，這些樓圍繞中心綠地擺放，把當中類型的設計放在一個小區，符合當地小區的建筑傳統。

自理型老年住宅設計中有一個問題，包括電器插座是14英寸不是普通的18英寸、降低櫥柜的高度，所有這些對活動能力降低的老人來說都是必須的。在浴室設計方面要有加高的馬桶、加高的洗臉盆和加高的毛巾桿，因為老人摔倒時會抓毛巾桿。在走廊一側安裝欄桿，這樣可以幫助老人找到回來的路，其他的辦法還包括把走廊涂成不同的顏色或者擺放大型藝術品。公共設施是小區的中心，通常包括主餐廳、酒廊、酒吧、圖書館、便利店、工藝美術手工作坊、管理辦公室、市場營銷辦公室等等。

有護士護理的老年住宅通常第一期就要建設，確保最初的住戶在最初的時候介入，房間是在兩邊的，只有很少的公共設施。這個項目我們試圖創造一種不同的模式，舍棄了中央護士站，在不同的地方建設多個小型護士站，這是當前最新的發展趨勢。這種最新的趨勢叫溫室型老年住宅，是介護型的住宅，創造更佳的環境，宗旨是少一些醫院的感覺，讓居民擁有更多的自主權。這種住宅鼓勵居民多參加日常生活，比如說幫助做飯和洗衣服。這種模式對建筑師有什么要求呢？最關鍵的因素環境的創造，要創造小的生活圈，比如說六到十人，讓每個人都有獨立的居室。這些臥室圍繞中心的公共空間，包括客廳、餐廳和類似于普通住家的廚房，老人一起工作和在餐廳就餐，其他的配套還有中央浴室和辦公室等。這個獨立的房子就是這種模式的例子（PPT），幾個這樣的房子組合在一起就是更大的社區，也可以把這個平面作為高層的標準層，這樣化整為零的方式也可以用于其他老年住宅的規劃。

講過溫室模式后，我們來講一講這個項目的第二期。第二期將增加更多自理型住宅、半自理住宅和老年中心。分期建設的好處是發展商可以利用這個機會對第一期進行評估，看一看哪種類型更受市場的歡迎，什么是最新的發展趨勢，現在都有機會調整計劃書。什么是老年住宅最新的發展趨勢呢？下面提到的新趨勢是可以用在新區開發和老項目改造的。

第一個新趨勢，創建多個餐飲場所，包括開放式的廚房、咖啡館、熟食店，同一時間這些場所都會向公眾開放。

第二個新趨勢，過去十到十五年美國老人單人住房面積逐漸的增大，現在大家覺得每個單元其實應該減少一些，配合更合理的設計，提高使用率和標準化率，特別是廚房和浴室。新一代老人更加活躍，他們待在自己單元的時間會很少，他們不愿意花很多錢買很多單位，這樣發展商可以降低建筑成本，如果總建筑面積相同就可以建筑更多的單位。

第三個新趨勢，創建有多種用途的空間，這對新建和改造項目都適用，你可以把無線上網的咖啡廳和圖書館相結合，還可以把酒吧和功能區相結合，這些對老人有吸引力，同時又減少了開發成本。

第四個新趨勢，越來越多的老年住宅建在市區，這些出生在嬰兒潮的老人有積極的生活方式，要求豐富的業務生活、多種餐飲組合，喜歡和外界交流。由于城市的土地造價高，靠近城市的老年住宅很多是高層建筑。這座高層建筑就在美國波特蘭市（PPT），這種項目一般在公共交通附近，比如說有地鐵，這樣方便老人出行，還方便員工上下班。

下面講一講健康中心的設計，健康中心不僅促進老人的身體健康，也有助于他們的身心建設。作為一個設計師，你需要將這些設施在社區中合理布置、方便使用，健康中心一般放在半自理型和介護型的中間，這是一個不成文的規定，為的是使各種人員不交叉。社區健康中心通常包括一個15米長9米寬的室內游泳池，方便老人做有氧運動，還會有升降機來方便體弱的老人出入。健康中心內的其他設施還有健身房，這個空間也可以用于健美操或者舞蹈工作室。其中還包括物理治療室，配備專門的設備，協助做過手術的老人進行康復理療，也可以幫助半自理型老人進行恢復體力訓練。還有美容美發店，作為按摩場所的一部分。還有一個小診所，在里面為居民進行例行的體檢和檢查。

下面講一講自理型老年住宅，多為兩層樓，房間都在走廊兩側或者是圍繞中心的環型設計。如前所述半自理型老年住宅要靠近公共設施和健身中心，并與之相連。半自理型老年住宅需要注意的事情，除了提供私人浴室也應該提供靠近中心的公共浴室，方便服務人員幫助老人洗澡，這些都可以作為美容院的一部分。還應設置像護士站一樣的工作臺，護理人員可以進入老人的生活，特別是登記服藥記錄。在美國關于老人住宅有很多的法律規范，有一些是國家級的，也有一些是地方政府自己的規定，這些規范包括最小住宅單元面積、配套設施的種類和面積以及要求設置清潔儲藏室、小區中心等等。無論是私人浴室還是公共浴室都要有擴大額外的空間，方便服務人員照顧老人洗澡，走廊2.4米寬，走廊兩邊要有扶手，這只是設計半自理型老年住宅考慮的一些設計要點。

第三期將包括更多的自理型老年住宅和老年癡呆癥住宅，這也是對老年住宅的補充。這個大禮堂將有多種功能（PPT），可用于全社區老人自己辦的音樂會、戲劇表演或者舞會，也可以邀請周圍普通社區的居民參加，給老人創造互動的機會。大禮堂的座位不固定，方便各種用途，有一個大舞臺，大禮堂放在公共設施中間，還有方便周圍居民出入的公共出入口。

下面講一講老年癡呆癥老年住宅，這是特殊的類型，這些老人大部分身體功能正常但是日常起居生活需要提醒，這樣的空間對老人是非常有利的，他們會做正常老人做的事情，比如說取信、吃飯等等，這樣讓他們集中注意力幾分鐘。患這種病的老人喜歡到處走動，我們可以設計組團讓他們活動，這些老人喜歡到處走動，所以需要提供安全的環境，對他們能夠出入的范圍加以限制，樓門都是要用鑰匙的。還應該提供一個漫步花園，讓老人在里面漫步，要有專門的道路讓他們回到起點，還有適合老人的設施，比如說抬高的花臺，這樣可以方便老人休息。

這就是我們大概的規劃設計過程，時間有限，不可能涵蓋每一個細節，希望這幾點對大家有所幫助。

WDG建筑和室內設計公司創建1938年，是美國首都華盛頓歷史最悠久的設計公司，在全美各大主要城市和海外都有我們的項目。我們完成了超過500個大型項目，包括養老建筑高層公寓、辦公樓、旅館和室內設計，我們在海外的城市遍及卡塔爾、阿拉伯王國和埃及，現在希望能為中國出力。

再次感謝大會組委會和周教授的邀請，謝謝大家！

周燕珉：剛才DAVID先生給咱們介紹了美國的概況，也說了他們建造的實際案例，經驗很豐富，但是時間有限就不能讓他說的非常細。

下面，由我來給大家做一個“建筑適合中國國情的養老建筑”的演講。

我們稍微提煉了一下，涉及到養老建筑的有哪些因素會跟西方文化和其他國家有所不同的。我們看一下養老建筑設計要素的影響，包括個人的閱歷、世代關系、生活習慣、文化觀念、經濟水平、管理模式等等。

先說一下保障方式對養老建筑設計的影響。舉一下日本的例子，他們跟我們有所不同，所以形式會有一些不一樣。日本的養老政策是在2000年出現了介護保險政策，這對后期的養老有很大的影響，要求40歲以上的人必須交介護保險，66歲以上的就可以享受了，當然40歲以上的老人有病的時候也可以。他們分了七條要支援的情況（PPT），這個保險和醫療保險是分開的，只要得了慢性病可能會連累家里，他會用保險來幫助你，這些保險對養老方面起到了很大的作用。

這個政策下來出現了社區中的小規模多功能服務設施（PPT），是日本政府提倡的。這個小區有很多功能的服務，包括小規模、近距離、全天后、一站式、多功能的服務。小規模多功能的設施上來以后，以后是政府的保險支持，老人有病自己沒法支付你，而是保險來支付。很多行業應運而生，有專門做飯和洗衣服、洗頭發的，這也是非常有意義的。老人設施也是受益于這種政策，比如說像這個圖片（PPT），這里面有入住的房間和活動的空間，包括衛生間和廚房等等。

我們國家養老居住政策是9073政策，今后居家養老是為主的，社區也會發展起來。剛才說的日本的是支持社區的，我們中國以后也會努力在這方面工作，社區里會建設這種小規模、多功能的設施。

經濟水平和資源條件差異對養老建筑的影響。以美國為例，美國土地資源特別好，建立的老年社區都是比較低層的（PPT）。去了以后你會感覺身心特別舒暢，這是我們剛剛參觀過的美國公司設計的，他們室內也是裝修的非常豪華（PPT），老人在里面生活自如，幸福感非常強。我們這要經常裝修，可以看到他們的裝修和家具選擇都是非常好的材質。

看一下美國的設計（PPT），剛開始的時候大家都想建設這種為高檔老人生活的高品質老年社區，其實這也是一部分的量，大部分還是一般的老人社區，我們更應該向臺灣和香港

學習，大多數在城郊一帶要建設高層的，這一點必須要有準備，我們學習對象的時候光靠一個方面也是不夠的。

看一下世代關系對養老居住需求的影響。我們的家庭少子化、空巢化，在這樣的情況下怎么讓老人共同居住是我們考慮的問題。中國非常重視家庭文化，老年人的價值更多體現在扶持子女和照看孫輩，雖然目前家庭小型化，但是多數老人希望與子女就近居住，老人退休以后也非常希望享受自由的第二人生。

過去的老人子女比較多，現在基本上是希望子女照顧他們，這種傳統觀念比較強。這一代人工資收入水平很少，也必須依靠子女。有一條比較特殊的是這部分老人有獨立分房，那時候可以做養老財富的儲備，這是中國的一個特點。

我們看一看接近60歲的老人（PPT），第一代嬰兒潮是1953年到1957年出生的人，這部分人開始步入老齡了，第二代嬰兒潮是文革期間的，第三代是80后的小嬰兒潮，是第一代嬰兒潮的孩子。現在80后到了婚齡和育齡，他們要養孩子，他們自己可能沒有能力做到，老人也要出很多資金方面的支持，可能現在要共同買房子，現在我們要考慮這種開發的關系。

家庭的核心化，由于生活習慣的不同，子女和父母更愿意分開但臨近居住。孩子們買房子也是看父母房在哪兒，在就近的地方買房子，工作單位可能跟父母的房子更近一些。

跟子女的居住關系受到一些影響，年輕仍由于異地求學或者在城市工作，出現在鄉鎮或者小城鎮有不少家庭的老人沒有人照顧。由于獨生子女的關系，他最后都要到城市來向子女靠攏，那時候還比較年輕，主要幫助子女看護第三代，我們覺得城市化的現象不只是年輕人來了，包括老人也向城里進軍了，所以城里住房壓力更大，不只是年輕人，跟老人之間是什么關系，房子應該做成什么樣都需要考慮。

這是我們在新疆的規劃項目（PPT），把老人的住宅配在普通社區中。有幾種類型：第一種是在普通住宅中設計老少戶，讓兩室合并或者挨著，這樣更加實用；第二種是在一層做專門的老人住宅，他自己可以在家庭當中生活下去；第三種是老人公寓，很多老人覺得不用完全跟子女在一個房子里，我們可以在一個小區，我天天可以接送孩子、讓子女來吃飯，晚上可以自己生活，這樣老人生活的比較獨立，也比較有尊嚴。老年公寓和青年公寓在戶型上是差不多的，但是老年公寓更需要的是無障礙。你可以根據別墅的比例變化，比如說現在青年不多老人多，那就老年的多加幾層，都有一定的可變性。老人的日托中心可以靠近會所，可以跟幼兒園結合，他們可以送孩子，這樣也比較容易照顧得來。

生活習慣的差異對養老建筑設計的影響。中國人對養生特別注重養氣，比如說拉筋、養氣等等，我們可以有一個廣場跳舞，但是往往社區沒有設計小廣場，或者廣場設計的位置不對，老人一來就被哄走了，不能滿足老人的需求。西方老人的養生觀念跟我們很不一樣，他們更多是練力的這種（PPT）。

在住宅朝向跟國外不一樣，中國有人住的房間都是要求朝南的，如果北邊不用容積率就上不去，中檔的這一點是很困難的，因為高檔的還可以土地容積率高一點。我們盡量都做南的朝向，中國的特色是在北邊的房子不容易賣出去或者租出去。日本和美國這方面比較放松，北邊是四居室，他們更注意護理的方便性和工作勞動量的節省，可保證老人的互相交流，從

思想方面、交流層面和管理層面來設計。他的空調系統、設備系統比較好，所以溫度溫差不是很大。日本會在南邊做一個公共的廳，讓老人從屋子里出來到公共廳里曬太陽就行了。

中國跟別的國家在食物制作方面有很大的不同，我們以炒、炸為主，油煙比較大，廚房必須要封閉，需要有很好的排煙設施，我們要尊重這種需求。樓層中間也應該加小公共廚房，讓老人在小廚房里有更多的交流。

我曾經講過一個我們在上海調研時一條魚的故事，我們老人也有戀愛的情況，有一天一個老爺爺買了一條魚回來，走在走廊里有七個老太太圍著他想告訴他怎么做好一條魚，大家都特別喜歡他，其中一個老太太性格特別內向，他特別暗戀這個老爺爺，有一個人性格特別開朗，把這個感情表達出來了，最后這個開朗的老太太就跟這個老爺爺好了。后來那個內向的老太太投河自盡了，不過搶救及時給救回來了，最后這個老爺爺和內向的老太太在一起了。

我們的廚房建議有三級，屋子里有小廚房、公共的小廚房和大的廚房。日本的廚房干凈極了，都是有一些自助的，這在中國難以做到。

管理模式對老年建筑的設計影響。中國照護人員多，但是專業水平比較低。這是我們調研時候拍的照片（PPT），這個護工就是一直拉著老人快走，沒有照顧到老人的感受。在西方照護人員是非常緊缺的，但是他們的專業性很強。他們的工作方式和建筑的形式適合他們的管理，硬件設計是非常重要的，如果沒有處理好就很浪費勞動力。在中國來說目前這種狀態沒有達到那個份上，我們將來也會走向這種方向。

我們的護工24小時與老人一起生活，但是我們沒有考慮護工的生活環境，他們的生活條件很差，我們應該考慮對護工生活的關系，這樣才能把老人照顧好。這是智障的老人（PPT），這邊三個護工在一起聊天，根本不理老人，我們對護工的情況要有所了解。

中國的管理模式與建筑的軟件硬件沒有做好協調，目前都是做成這種走廊，跟公寓差不多的。護理站設在中間，每次巡視的路線非常長，浪費人力，而且如果有什么事走的路線比較長，比較浪費時間，我們希望是兩邊可以互動的。

我們也做了一些老年設施（PPT），因為清華老年建筑學院也可以做一些建筑設計。咱們中國學習了很多國外的模式，但是拿過來用有一些是不適應的，我們要逐步的走向高管理體制的模式。要想適應現在的狀態要適合適應的建筑，考慮到適應現在也要考慮到適應將來，如果將來有能力做的更好的時候建筑有能力改造，不會把建筑打死。建筑師的任務是很重的，希望建筑師能夠跟管理人員一起完成這個任務，一起把老年人的服務做好。

我的講演就到這里，謝謝大家！

主持人：尊敬的各位領導、各位來賓，大家下午好。歡迎各位回到第二屆中國養老產業與養老地產的高端論壇。

上午我們請了多位專家談了一下各自的經驗，從政策層面介紹了老年居住需求和中國老年的居住現狀，后面講到養老社區的投資建設方向以及養老服務管理、養老建筑設計經驗，有中國的嘉賓和美國的嘉賓。下午我們會邀請養老機構的運營管理者和養老地產開發商，我

們會請臺灣的陳會長來講一下他的經驗，還會請趙院長講一下投資管理風險方面的內容，請了北京太陽城的朱總和親和源的奚總介紹他們的經驗。

首先有請臺灣老人福利機構協會理事長陳敏雄先生。臺灣地區在養老方面發展了很多年，形成了多種養老發展的模式，陳敏雄先生從事養老院管理工作20多年，經驗非常豐富。我們也去臺灣參觀過他們的養老院，跟我們的經驗非常接近。今天陳敏雄理事長的題目是“臺灣養老住宅與照護機構的現狀及發展趨勢”，有請陳先生！

陳敏雄：尊敬的主持人周教授，尊敬的各位在座的嘉賓，大家下午好！

首先，感謝大會安排這個機會讓我在這里向各位一起分享臺灣關于老人機構方面的經驗，我也很高興有這個機會能夠延續上次在北京清華大學的相關議題，這次我會知道怎么樣在養老地產發展趨勢方面跟各位交流。

各位可以看得出來，這張圖是臺灣人口結構變動趨勢圖（PPT）。1993年臺灣邁入老年化社會的門檻，這邊已經達到了7%，按照世界衛生組織的規定，人口7%到14%的時候叫高齡化社會，從14%到20%叫做高齡社會，達到20%以上就是超高齡社會。按照現在的定義，臺灣1993年開始到2010年，這17年當中已經有10.68%了。上面是超高齡的社會（PPT），14歲以下的小朋友是16%，我們看到這個階段小朋友在減少。到了2025年，24年以后這些人口在減少，可以看到臺灣以后是什么樣的場景，學校不容易找到學生，工廠不容易找到工人，而且滿街是老人。整個產業也會跟著改變，麥當勞應該是爺爺或者奶奶帶著孫子去麥當勞店，所以麥當勞的產品要改變。包括手機也要改變，手機要有很簡單的功能，比如按鍵有叫兒子、女兒或者孫子的，而且手機聲音要大。

人口結構與老年照顧問題。現在的人口轉型已經趨向成熟，在這樣的人口轉型下老化是必然的結果，所以有一定比例的增加。因為老人開始成長，前面幾位嘉賓也報告過了，1946年以后人口進入嬰兒潮，生育率降低了，人口老化較歐美國家速度還要快，因為這個原因我們的很多配套措施沒有做好，包括醫療問題和老人照顧問題都沒有做好。平均的壽命也是在增加的，希望老人退休之后活的時間長一點。臺灣每戶人口也在減少，目前每戶只有3點多一點，換句話說一家人里面只有夫婦兩個加一個小朋友多一點。我們生活居住的方式也改變了，老人家跟子女同居，這樣家庭的功能能夠照顧老人，所以要慢慢做一些規劃，其實老人是喜歡自己住或者跟老伴一起住的。

這是今年的一個統計（PPT），公營機構有仁愛之家、大同之家、社區安養堂，一共有25家。民營機構有幾種，一種是財團法人機構，一共有109家，一般來講都在100床以上。另外是私人立案機構，有940家，機構規模限制在49床以下。還有一種公設民營機構，目前有15家。社政機構的安養機構有43家，住的人都是生活能自理的長者，長期照顧的不能自理，我們還有老人住宅，還有社區安養堂，社政體系一共有1089家，行政體系有385家，99床以下的護理之家是市政府立案的，1003床以上的護理之家是衛生署立案的。目前總收入兩是9萬多床，需求數是7萬多，有一點失衡，目前來說占床率是76%。

我們看一下照顧機構服務模式（PPT），有安養型、養護型、長照型和失智者型的。這是多層級照顧服務的系統，臺灣目前在運行這樣一種體系。

要特別介紹的是老年公寓，也是切合這個會的一體的。老年公寓是未來發展的機會，什么叫未來我們還會介紹。目前臺灣有淡水潤福生活新象館、林口長庚養生文化村、臺南縣悠然山莊等等，這是政府辦的老人公寓。

什么叫老人住宅？我們很難去拿捏它的定義，只有從特色和服務模式來看，基本上是提供一個適當的服務，但是不是購物。我們要提供一個像家的感覺，強調福利、休閑、醫療、保健，這是老人住宅的定義，基本上老人住宅是只住不賣的。經營者要提供綜合服務的模式，包括房子修繕、緊急救援等等，設計上基本是安全的、衛生的、通風采光很好的環境，我們也提供一些交通、醫療、保健、家飾等等。老人住宅是60歲的人來住，原住民年滿55歲也可以住，假如是配偶同住一定要50歲以上，這些人生活能自理也是可以的。

政府推動老人住宅的策略，落實小規模開發200人以下的，太大的話管理也困難。還有社區化發展，他的生活是OK的，老人家去看病、逛街、買東西、朋友看他都是可以的，至少那個地方是熟悉的地方，方便老人參與社區相關事務。老人住宅應該是普及化，而且是鼓勵民間來參與的，當然它也創造了就業的機會，這是臺灣推動的老人住宅策略。

既然有策略還要有措施，我們把它納入到社會環境下面，其中有很多的法律，因為時間關系就沒有辦法細講了。我們把它列入了民政事業局，列入了研究項目。協助民間排除用地取得障礙，包括共有土地出租或設定地上權并以優惠租金方式。提高老人住宅容積率，樓地板面積增加約20%。我們也提供一些資訊讓他們選擇，這里還包括資金的選擇，他可能要辦款和打帳，銀行基本上是短期資金的，甚至于保險公司是長期資金，希望他能夠進來。

臺灣現在又一些優惠方案停辦了，優惠方案停辦的原因是什么呢？臺灣住宅率的自有率、高空屋率及高供給率的市場現狀；老人住宅市場比較小，尚不足以支持老人住宅朝產業化方向發展；老人住宅邊緣化的投資興建方式缺乏可親性和便利性，不符合老人及其家屬需求，也與世界潮流不符，難有發展的空間；市政府配合度低，對民間參與老人住宅有所影響。

養老產業未來發展態勢，我認為它也是新貴產業，因為傳統的機構慢慢會被淘汰，將由老人住宅替代。民眾對老人住宅的看法也越來越正面，我們對50歲和60歲的人進行了調查，認為這個機構是OK的達到了60%，調查時發現年齡越低的人越覺得能接受，教育程度高的人也比較能夠接受。未來潛在的消費群是教育水平高、觀念開放、經濟獨立是未來的形勢。老人組成一個生活圈，越來越多的人會選擇跟老伴一起住或者自己住，不愿意跟子女一起住，未來老人住宅的需求還是會增加的。

有一些業者會進來的，比如說醫院、建筑等等，還有公共的第三部門。像仁愛之家也是面臨轉型的壓力，他也必須要去調整。我們知道這是要上來的，人口老化和經濟轉型之后政府財政會越來越困難，社會體系的機構困難是必然加劇的。公共部門、第三部門、營利事業只是任何一方堅持為全體老人謀需求福祉是不夠的，三方合作才會做好。

這是銀發族五星級飯店式住宅（PPT），我相信不少單位的業者也去參觀了，銀發族是比較高水平的服務，它的服務對象是金字塔頂端的銀發長者，但是這個費用有點高。里面的住民年紀都80歲了，這樣的情況下如何照顧這個發展，怎么去架構這個策略，或者是互補性的資源建立，通過這些來保證競爭的優勢。銀發族和養生、醫療式經營組合，這是強調銀發族養生的文化，有相當完整的連續性系統，也有豐富的管理經驗、互補性資源和策略等等，都是以企業內部的管理為主。以臺灣最大財團的背景，有那么的管理經驗，但是績效好像沒有做出來，這就讓很多民間的企業跨在門外，不敢進來做，這是目前的狀況。

其中一種模式是銀發族跟多據點旅居度假住宅式經營組合，他采取多個點，跟很多家度假住宅聯合起來，這些集團資金很雄厚，他們以休閑養生為主，他們采取的是惠民制，這是在臺灣很特別的模式。

還有一種是銀發族與政府委托式經營組合，采取多點零售、多層體系的模式，很多專門做政府委托的案例，所以規模很大，贏得了政府的信任，交通也很方便。品質都是很好的，每次的評價都是優等的。他是用政府的資源在連接，基本上沒有什么缺點，基本上是一個社會機構，資金的籌措和發展都是比較靠前的。因為都是終端的機構，所以主導性常常被政府牽動了很多。大家可以看到費用像表格里這樣的（PPT）。怎么快速達到經營規模？這是臺灣機構要發展的方向，我們能夠與大財團競爭，這還是有相當性的指標出來的。

這個地方要特別介紹一下，這是臺灣市政府的廣慈博愛園區（PPT），交通非常方便，這是臺北第一大樓，紅線、藍線都是體驗系統。這是未來的項目（PPT），從這里面可以看得出來老人住宅的比例，可以供大家參考。

另外一個例子是韓國的三星集團（PPT），這是在漢城的，這也是綜合型的模式，由三星集團來經營。這里有兩棟老人住宅，一共有55英畝的園區規模。我們可以看得出來這里面的百分比，韓國三星集團經營的非常成功，我去看的時候非常感動。

我們常常談到大陸老人地產怎么走，什么時候進入市場，這是值得我們去想的。當然，看得出來大家在養老地產這一塊做了很多工作。什么時候進去？太早不容易成功，太晚機會就被人家搶光了。我的感覺是日本人口14%的時候是老人住宅的進入口。臺灣為什么那么辛苦？臺灣現在是10.6%，不到11%，可以考慮進去。大陸統計是12%，各位不要忘記，那是60歲的基數，如果65歲的話是8%，看起來還有相當長的時間要注意。我認為14%是一個支撐點，要考慮在這個時間來做，這也只是我個人的看法。

不管怎么樣，在臺灣社會保險是開辦的，未來在臺灣老人機構是這樣子，它將是中產階級為主的，我們會做頂級的或者政府補助那一塊的趨勢慢慢微弱了，所以還是中間的那一部分。在競爭的策略當中應該隨著產業的發展進行調整，怎么樣建立一個服務系統，要往這方面想才是養老產業的策略。

我的演講就到這里，謝謝！

主持人：感謝陳會長剛才跟我們介紹臺灣養老機構發展的概況和發展經驗，也探討了政府政策對養老機構發展的影響。我們也聊過，政府的政策也在變動，他們也是在過程當中感悟到政策到底怎樣才最合適，從這里面地產商也應該吸取一些經驗。

下面，有請北京樂成老年事業投資有限公司趙良羚院長。趙良羚院長現在任中國老年協會、老年心理委員會的一些社會職務，她有十幾年的管理經驗。趙院長講演的題目是“養老機構運營風險與規避”。有請趙院長！

趙良羚：大家下午好！我從1986年開始從事養老院的管理，可以說目睹和體驗了中國養老行業的整個發展。養老院從溫飽型只收五保戶、三無對象一直發展到現在對社會開放。機構化的養老院就像一個院子，就是集體生活的，21世紀的時候第一家養老院出現了CCIC，就是北京開辦了長期照顧退休社區。這種形式的老人社區在養老行業中議論紛紛，當時很多人認為這不是養老院，隨著社會的發展、老年人的需求和國際上的發展，這種家庭化嵌入機構的模式已經逐漸建立。像上海的親和源規模都是非常大的，這種形式已經勢不可當了，或者說養老院要發展也必須要有服務，而不是單純的集體生活，因為老年人需要家庭化、生活化，老年人需要專業化的機構服務，這是我多年來的體會。

我今天跟大家匯報的是養老機構運營的風險與規模。養老產業的風險有兩方面：一是投資方面，二是運營方面。我現在在的樂成集團就是地產行業，我們面臨的風險是傾向于規模增大過速、金融杠桿過度使用、建設期拖延、經濟周期影響客戶購買力、潛在的競爭機構。在運營方面，法律缺失、服務出現意外、服務質量問題、技能勞動力供應問題、成本與價格的增速錯位、投資與發展不足。

我今天主要講服務方面的風險和規避。規避服務風險也是從事養老行業必須要注意的事，因為養老院是人對人的服務，養老服務是風險行業，老年人的心理都很脆弱，隨時都可能發生意外，防止減少意外發生、規避服務風險是必須的。中國的法律是這樣的，國外的法律也是這樣的，都是傾向于弱勢群體的，老年人交給你出了事就要有個說法。國外都有保險，但是中國60歲以上的老人是不做的，在北京平安保險已經開始做了，這是很好的開始。

說一下風險的分類，分為三塊：一是人為風險，二是設備設施風險，三是其他類風險。老年人自身風險包括走失、摔跤、骨折、猝死。我當過被告，有個老人晚上關著門睡覺，本來好好的，結果第二天死了，我就成了被告。在養老院里面發生這樣的事怎么看？這是傾向于弱者的，判的時候說服務有瑕疵，補償對方6000元，我覺得買到了教訓。這個不好防，他的生活能自理，在家里不讓你去巡視，突然間猝死了你還要補錢。人為風險還包括燙傷、燒傷、噎食、窒息、自殺、自傷、突發疾病等等。

走失是養老機構非常重要的問題。85歲以上的人有50%是老年癡呆，老年癡呆可以說表面上并不能發現，它就是記憶障礙，很多人都不認識了。它是一種致命的腦部神經退行性疾病，破壞腦細胞，導致記憶、認知、思考和行為能力出現異常，直至機體喪失功能。到目的為止，這種老年癡呆又叫阿爾茨，是無法治愈的。這些人都有老年癡呆（PPT），老年癡呆發生在兩部分人中，一類非常聰明的人，一類是非常低智商的人。我們每個人骨骼不同時期是不一樣的，年輕人摔跤可能沒有什么問題，但是老年人摔跤可能就要出問題了。

老年人之間會出現矛盾和糾紛，他們互相也會出現互傷，甚至致死的情況，尤其是男老人，女老人鬧意見就是吵架，男老人就是動手的。舉個例子，兩個都是臥床老人，因為吵架，一個老人把一個點燃的枕頭扔到那個老人身上，最后把那個老人燒死了。

再說一下工作人員，急癥搶救、護理不當、外出活動和管理制度的缺陷。舉一個服務人員護理不當的例子，這個人曾經評過優秀服務員，給一個不自理的老人洗澡，把老人放在浴缸里面就走一小會兒，老年人就把浴缸的熱水龍頭開了，造成了燙傷，燙傷以后并發癥出來就死了。這個模范的護理員被判刑，敬老院也要有所賠償。這個溫度的水年輕人不見得會燙傷，但是老年人的皮膚非常薄，而且他也跑不了。

再說設施設備的風險，建筑設施不完善他會找你的毛病。現在大家法律意識很好了，他會說摔跤是因為什么原因，地面澀、滑，有門檻和尖角的設施，或者家屬不說老人有老年癡呆，只是說他的記憶不好，這方面服務可能沒有跟上，有的封閉了，但是有的防護不夠。還有電器、電源和電話等設備的風險。

其他風險有很多，包括醫療方面的，還包括院內感染，老人來了都要有說法的。上海市福利協會編了55個例子，摔跤造成傷害的23例，占42%，包括墜床、水坑地滑、呼叫不應、洗澡、健身。情緒不好自殺的6例，還包括走失、火災，還有吸煙、電熱毯等。我親身經歷過一個案例，一個老人燒香，人走了之后香灰著了。還包括墜樓、食物中毒、窒息，老年人不能躺著吃，這方面具體的東西不講了。打架致死、外出車禍、代發藥過失致死的，這些方面一共55例。

如何規避風險？首先硬件要合格，起碼要符合老年人住宅標準，有事也好說。防護完善、制度健全、專業培訓、問題不拖、細節不放。第一社會福利院就是因為兩個老人有意見，拖拉著不辦，結果晚上一個老人趁那個老人睡著拿熱水把那個人燙了。

老人進來你要進行健康評估和認知評估、走失評估、抑郁評估，這樣評估過后才知道對哪個人有什么樣的防護。等級要和評估緊密聯系起來，有的家屬說為什么要二級？他不舍得花錢，覺得三級就夠了，你降了錢也不能改變。我舉個例子，有個老人說是一級護理，家屬不同意就按二級走，結果老人晚上下了床走到樓梯摔下去死了，養老院賠了一萬五千塊，就這么不講理，我們的法律就是維護弱勢群體，這是經常碰到的情況。服務等級一旦確定就要嚴格職守，患有精神疾病和癡呆老人沒有條件就避免讓他入住。這邊有個案歷，精神病人沒有地方送也送到養老院，結果病發把別人刺死了。

我們要持證上崗，如果不持證上崗是不行的。管理要到位，要嚴格檢查，持續改進，問題不拖、等、靠，隨時發現老人的問題，隨時處理，有情況跟家屬溝通。記錄要及時、準確、妥善保管，打電話都要有記錄，他們家誰接的都要記錄。專業培訓方面崗前培訓也是必要的。

有一個老人住醫院，在護工公司雇了一個護工24小時看護到任，到了期限沒有交費，但是護工一直照顧老人，護工一想沒有交錢護理的時候就疏忽了，結果老人墜樓死了，法院判的是合同期到，護工業未撤護工公司有責任，賠償15萬元。

消防措施是我們困惑的，如果出現火災服務人員要背老人，老人是背不動的，我們的損失會更大，可能連年輕人全栽在里面了。大家知道，消防的門和治安是相反的，一個關一個開，所以門的設計非常重要，既要很輕還要起到消防的作用。還有老年人使用的電器等等問題。我們還要組織活動，注意老人的健康、自尊和情緒。不傳播不良信息、老人隱私和病情診斷情況等，老人進出都有居住證，好多養老院把癡呆老人的照片放在警衛室的。

硬件方面，癡呆區的房屋是非常重要的（PPT）。老年人的安全是人人有責的，這不只是服務部、客房部的事，不是說物業不管這個事，發現老人出現異常全都要關注。

下面介紹一下美國Belment老年公寓，我們負責的老人占老人群體的百分之一到百分之二，如果要做這樣的老人對象我們應該提供什么樣的硬件和軟件？看一下圖片（PPT），這是他的居室，老年人不看門牌號，我們也看門牌號的，我們是看標識的。這邊都有座椅，這是他的居室，家庭化越來越重要，如果我有錢一定不住進去就是床的房間。這里有洗衣機和

烘干機，這是整體的浴室和公共衛生間，門下面的空間很大，老年人如果在里面倒在地上，門又反鎖的情況下，你從底下可以鉆進去。這個門口有一個開關（PPT），套上去就可以開了，這個設計的非常好。這是癡呆區、生活區、活動區（PPT），這邊可以就餐，他們還有專門的花園。這是門卡（PPT），是可以拉長的，就像我們的鑰匙鏈一樣。這是電梯，外面還有消防門。他的滅火器很好，不是放在地上的，我們國內都是放在地上的。這是他們的工作臺，他們沒有工作室，在走廊的犄角就是辦公桌，這給我很大的震撼。

這是雙井恭合苑的工作圖（PPT）。這是海南工作院的圖（PPT）。大家可以猜一猜樓梯中間的是一塊是干什么的，這是我們自己發明的，我覺得挺好的。謝謝大家！

主持人：趙院長還留了一道題讓大家猜，最后猜出來跟趙院長對答案。趙院長剛才說的都是發自內心的，還有很多是她的親身經歷，這些風險和安全問題，比如說我們現在突然要蓋老人公寓，不注意這些東西將來出現問題還是很難處理的，今天跟大家說一下，讓大家提高警惕也是非常重要的。

下面請北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊先生。朱鳳泊的老人公寓在北京是非常有名的，參觀的人是非常多的，朱總也非常熱情向把自己的經驗介紹給社會各界，其中有很多辛酸和喜悅，今天請朱總分享一下他開發成功的經驗。朱總講演的題目是“開發養老地產，你準備好了嗎？”有請朱總！

朱鳳泊：各位朋友，大家下午好！

首先，要為北京昨天的大風向各位道歉，首都機場200多家航班取消了，我跟剛才的趙老師是今天中午一點半趕到會場的，上午有那么多好的發言沒有聽到，所以我非常遺憾。

我今天跟大家交流的是北京太陽城探索了有十年之久的老年公寓的案例。北京太陽城是從1998年開始構想的，2001年開始建設，到現在基本上已經建設完成了。首先它是我的，從這幾年以來北京太陽城已經成為社會的了，因為每年、每月甚至每天都有來自國內各個方面的人來參觀、交流，甚至聯合國的老年住宅研究所所長也來過我們這里。北京太陽城是不是一個成功的案例？我在這里和大家進行探討。

北京太陽城做的比較早，90年代末開始構想，2001年破斧動工，在老年公寓方面北京太陽城是第一個嘗試地產運作的單位。北京太陽城占地42萬平方米，這里保證居家式養老、租住式養老、愛心護理院、醫院和超市等商業配套設施。太陽城已經初步形成了集餐飲、娛樂、養生、保健于一體的養老服務產業鏈。從這個效果圖上可以看到北京太陽城的規模和社區的各個設施（PPT）。

首先，北京太陽城是一個房地產項目，在32萬平方米的建筑中，有24萬是住宅，共有1600個單位，這里全部出售一空。現在社區入住率達到90%以上，已經成為老人家庭第一居所。大家看一看社區老人在這里居住得到的是什么樣服務（PPT），老人在這里生活設施配套是齊全的，超市、郵局、餐廳、物業公司滿足居家人的要求，特別是這些設施還實行方便購物、送貨上門、送餐等等。另外老人在社區有變頻車，外出有班車，一天有四個來回從太陽城社區到輕軌的總站。同時，社區還注重老人的精神文化生活，設有各種文化興趣班，使老人生活豐富多彩。我們選擇了三幅照片（PPT），實際上老人的文化生活一年當中有幾十次大型、中型的演出，小的演出不計其數。太陽城奧林匹斯俱樂部是2500平米的高檔會員

制俱樂部，每周這個俱樂部都要對社區老人和住在公寓的老人們開放，每次開放日最少在380人，最多達到450人。另外，太陽城的醫院每年都要為老人進行一次免費體檢。以上是買房以后住在太陽城的老人所享受到的內容。

我們看一下銀齡老人公寓對老人的情況（PPT），從這幾幅圖片可以看出老人在這里生活有貼身的服務，有精神文化生活，還有醫護人員每天定時查房，掌握每一位老人的健康狀況。醫院每周定時由醫護人員進行健康講座，從每日開始抓起對老人的全身心的照顧，特別是要求老人們注重養生。除此之外，還為老人提供郊游、聚餐、游玩和健身的空間。銀齡公寓還組織老人參加各種興趣小組，琴棋書畫、吹拉彈唱方方面面都有。在銀齡公寓有26個興趣小組，相信今天在座的有一部分人到過太陽城，能夠看到老人公寓興趣小作的成果，他們寫的字、畫的畫、制作的手工藝品已經擺滿了整個展室，他們在興趣小組中玩的開心，也很充實。我們的銀齡公寓已經通過了標準化驗收，也獲得了一些榮譽。

我們講一下北京太陽城老年社區、老年公寓之所以成功的最重要的方面，那就是醫療方面。我們知道很多老年公寓建設在醫院附近，為了方便老人有突發病時候能就醫。我們知道醫院看病、救命的功能是可以達到的，但是老人的健康能夠進一步提高甚至延長壽命，只有自己做醫院才能達到最終的追求。首先醫院每年為社區老人提供免費體檢，建立健康檔案，特別是實施慢病管理、送醫送藥上門。社區還有緊急呼救系統，有醫護型電梯，擔架、床車都可以進入電梯。社區還建立了999醫護站，還有醫院的救護車，保證在突發情況下老人得到及時的救治。家家戶戶都是跟呼救系統相聯的，我們對醫院的要求是只要有求救信號，要求醫院5分鐘趕到病人身邊展開搶救。除此之外，我們和安貞醫院形成了合作關系，現在北京太陽城醫院和安貞醫院是協作的，每周有安貞醫院的三位專家定時來醫院坐鎮。

康復治療是太陽城醫院的重要學科，其中對老年病有幾個成功的案例。山西一個煤礦的黨委書記長期癱瘓在床，他的單位把這位老人送到了北京太陽城，我們對這位老人進行了康復治療，8個月時間這個老人從輪椅上站起來了，一年半時間甩開了輪椅。下面這個老人是老年公寓的活躍分子（PPT），只要有人參觀他主動迎上來說過去自己是什么樣，現在是什么樣，他喜歡跳舞，甚至還為拉你跳兩圈。醫療服務贏得了老年患者的稱贊，這是大家送的錦旗（PPT）。

講一下北京太陽城養老產業發展特色。我們把北京太陽城一個社區當做一個產業鏈，作為階段性的發展目標，相繼在太陽城里成立了太陽城房地產開發公司、銀齡老年公寓、愛心護理院、陽光商業廣場、物業管理公司、渡假村、奧林匹斯俱樂部和太陽城醫院，這是相互作用圍繞老年人的連鎖型姊妹組合。

通過這些年的發展，我們覺得發展養老產業應該做好幾個結合：家庭養老與社會養老相結合、工藝事業與市場運作相結合、孝道文化和現在的和諧社會相結合。

北京太陽城服務內容已經實現了全城化，對生活自理、半自理、不能自理需要關懷的形成了系列的全城化養老，我們分成養老三模式和養老四階段（PPT）。另外，北京太陽城也注重打造養老項目當中的品牌人物（PPT）。二姐是我的親姐姐，但是二姐已經成為太陽城銀齡公寓的品牌。住在老年公寓的老人，不管是六七十歲還是八十歲的老人見了她都叫二姐。她平時沒有休息，把老人當做自己的父母，無論大小事老人都愿意找她，由于有二姐的行為，太陽城銀齡公寓在社會上的口碑已經樹立起來了。

剛才講到醫院的建設尤為重要，特別是醫院取得了醫保定點醫院更為重要，這是作為一個老年社區、一個大規模老年項目必不可少的。大家知道上海有一個成的案例，不好說它的名字，做的規模非常大，但是唯有一點，在設計當初沒有考慮到我后面要講的缺點，他把醫療診所放在了整棟樓里，所以拿不到醫保定點醫院的資質，但是在打開市場之初又許愿承諾他的老年公寓有醫保定點醫院。這么好的一個公寓，也是我要學習的榜樣，但是在這一點上陷入了一些麻煩。太陽城是一個房地產項目，更是一個老年項目，特別是太陽城十年以來堅持在做公益事業。我們主要是將房地產開發的一些利潤、長期經營的收益回報給老人，在北京太陽城會看到免費的進城班車和免費的體檢，一周一次的免費泡溫泉、游泳，以及其他一些免費的公益活動。

做公益和市場運作不是一個對立關系的，回報天下老人，做好公益事業首先要把市場運作做好。北京太陽城堅定不移的，無論遇到什么樣的困難和阻力，首先大膽敢于承認我是一個房地產開發商，我不回避我的身份，我不回避我的途經，但是我最終通過這樣一個途經要實現目的，要為老人盡孝心。特別是在做開發住宅的同時還建設了一部分租住式的老年公寓，商業設施也非常齊全，大家剛才也看到了。

十年來，北京太陽城的運營結果是什么樣的呢？租住式公寓、商品房公寓入住率非常高，特別是商品房在建設新房期間全部銷售一空。過去一期房賣4800元/平米，現在不掛牌馬上就有人買，而且比周邊的房價高出很多，這樣的發展模式得到了國家一部分領導人和社會的認可。2002年的時候我作為中國地產界代表參加聯合國馬德里的第二屆世界老齡大會，聯合國老齡研究所設在馬爾他，從2002年到現在為止北京太陽城一直是聯合國老齡研究所的一個案例。

太陽城通過自己探索的模式，通過在社會中的認知、認可，我們還得到了實惠。有不少地方政府找到我們，以特別優惠的政策邀請我們在當地拷貝復制太陽城的模式，向大家爆料一下，明年我們會做更大規模的動作。可以肯定的說，通過太陽城這樣一個社區的打造，也是探索出一個模式，通過太陽城這十年的發展歷程和今后的發展方向，我們可以看到做老年產業是一個朝陽產業，在未來幾十年會得到迅速發展。

第二方面，機遇與挑戰并存。

我們知道養老地產發展任重而道遠，我們都有共識，我們知道老齡社會到來了，老齡社會會以空前的速度超越任何一個國家的發展速度和規模，進入一個前所未有的老齡化程度，他對政治、經濟、文化和社會等諸多方面肯定會帶來強烈的沖擊。現行應對人口老化的一些制度和政策還是準備不足，我們的學者、理論家經常告誡政府，我們在老齡化問題上物質準備不足、思想準備不足，所以也給我們各級政府，特別給社會帶來了貢獻的壓力。同時，我們也看到我們有這么多的同行、這么多熱情的要做老齡公寓的親身實踐者投入養老產業，未來是一個好的形勢，但是我們要知道，我們要面臨的問題是一個非常嚴峻的問題。首先，在政府層面對養老、社會化養老、公益事業之間的關系，老年公寓是企業還是民辦非企，養老地產是普通房地產是不是一樣的政策調控，老年公寓事業能不能得到政策資金的支持。政府呼吁我們做養老產業，我們是做滿足基本需求的還是提高生活質量？所以我們說，做養老產業真的準備好了嗎？您是看到養老產業的商機還是企業發展需要轉型的階段，還是為天下老人獻愛心？不同的投資動機、土地性質、規劃建設和管理模式一定會制約和關系到企業今后的發展和生存。

太陽城分成兩大板塊（PPT），住宅區和商業區。我們拿到了這個土地是開發用地，現在有很多熱心以投身老年產業的在拿地上就出現了問題。時間不多，簡單說一下，太陽城板塊有成功的一面也有不足的一面。我們那么多的積極者在今后做老年項目的時候一定在土地性質上要慎之又慎，我們盡量要拿到開發用地，特別是住宅用地，盡量不要去做租用土地，不要自作主張建老年公寓，這樣會對未來帶來滅頂災難。北京有一家老年公寓，規模不小，投資人過去很有錢，和兒子每天打賭，誰能想出花錢花的最漂亮的方法，誰今天就拿到一千萬的劃帳。后來他把這筆錢投在老年公寓上，但是土地是租用的，到現在他每年的利潤只夠付高息借款的利息。

為老人服務的配套設施（PPT），我們知道我們在規劃當中一定要區分住宅項目和老年配套項目，因為在稅收上有不同的政策，特別是我們在做配套設施的時候需要注冊公司。你為老人服務投資的設施越多，你注冊的公司也就越多，但是你會加大企業管理的成本、稅賦成本和人力資源成本。做老年項目確實有瓶頸，這個瓶頸如何打開，我想跟大家探討的是我這個團隊最終確定的，通過這個瓶頸要堅定不移的走市場化運作，加大對社會的開放，賺取更多的利潤來回報養老產業。

最后，做老年產業發展需要大愛。一個市場經濟時代談大愛是應該的，做老年項目沒有大愛是不行的。2003年太陽城迎來第一批入住的老人，那時候的老人是太陽城的積極擁護者，七年過去了有的老人身體得了很多疾病，特別有癡呆的表象和表態，還有一些抑郁癥，過去的積極擁護者后來就變成你的對立方。過去你對他叔叔阿姨相稱、你對他相敬如賓，后來他會非常仇視你，甚至有一些小問題都對你動手。有一次為業主提供免費游泳池的儲物箱沒有及時打開，三個老人一起打一個19歲的服務員，服務員一方面把箱子打開，一方面求老人不要再打了。還有一種情況，一個好端端的社區有人會在網上說垃圾成堆、蚊蠅成群，這樣的狀況你們有沒有心理做好準備？你們能不能承受得起？這是需要我們三思的。

對政府職責的期望。這個題目好像跟前面講的沒有聯系，實際上是政府還沒有做到，如果我們的政府能夠為我們做的更多，相信老年產業會做的越來越好。還是需要你深思“做老年項目你真的準備好了嗎？”謝謝！

主持人：剛才朱總講的非常誠懇。今天來了很多人，很多開發商也在做老年地產，你是不是真的準備好了？一方面是形勢需要我們開發老年地產，但是另一方面還有很多問題我們不懂，存在一定的風險，大家在做之前要做很好的規劃，想的更清楚一些。

下面有請上海親和源股份有限公司董事長奚志勇先生做講演。親和源公司創建于2005年，實現了居家養老和機構養老的模式，目前正在創立親和源連鎖經營的體系。奚志勇先生積極探索養老模式的創新，并且提出了很多有價值的養老方面的觀點。下面請奚志勇先生為大家做報告，他的講演題目是“我國養老地產開發模式探討”。有請奚總！

奚志勇：非常感謝周燕珉教授的邀請，在我心目中我對周教授非常敬佩，周教授為中國養老產業付出了那么多。我來是為了利益而來，因為我是做企業的，做企業免不了利。今天上午很多嘉賓都講的非常精彩，下午臺灣嘉賓也講了他們的經驗，這些都是我非常敬佩的人，他們把經歷過的經驗跟大家做了匯報，我還是從理念方面來講一下。

大家知道中國養老產業需求非常巨大，我們有兩大瓶頸：第一大瓶頸，整個養老體系沒有健全，朱總剛才說的困惱是法律體系沒有健全造成的，我們要建立完整的法律體系會對養

老產業有好處；第二大瓶頸，觀念、輿論和政策，如果觀念不明確、輿論不支持、政策導向不清晰我們的路還要走的很辛苦。我沒有說政府不好的意思，政府的政策肯定是對的，中國五千年的問題都是提倡養老，以前都是在家里養，因為現在家族改變了，經濟發展到今天了，居家養老無法滿足了，我們就來研究用什么方式解決這個問題。政府從理論上要鼓勵家庭和老人走到社會上來，就是說老了要依靠組織，要有組織來給你保障，我們的機構就是組織，靠單個人、親戚朋友、子女是沒法保障的。

有幾個點我們要考慮：

首先，孝和養的問題。中國的理念是子女贍養父母，這是子女的義務，養育子女是我們的責任，因為人類發展要延續，贍養父母也是義務，義務的概念就是你有能力照顧父母就一定要做，如果沒有能力照顧好父母，那怎么辦呢？現在都是獨生子女，面對五六個老人、七八個老人，中間還有自己的子女，你怎么去做？他還有很多社會的責任，要為社會做貢獻，如果他為了解決自己的父母而放下其他的責任是不行的。我認為從社會發展的角度，從人類對社會的貢獻來說，這些對我來說不是為社會應該做的責任。

第二，床和家的問題。我們所有的管理模式都是為了安全來管理的，為了安全把老人管的死死的，那就是監獄式的管理。當我們基本生活沒有滿足的時候，只是為了簡單解決自己安全問題的時候這種方式是可用的，中國現在已經到了4000美金的時候我們要過生活，生活要自由、要尊重、要有隱私和支配的能力。經濟在發展，現在很多城市在8000美金以上了，他就必須要解決這些養老的問題。我認為我們現在政府或者企業在推動的模式就是機構養老和居家養老結合的模式，我認為可以基本上解決這些問題。

家要有客廳、廚房間、臥室和衛生間，上午有老師也講到廚房間很重要，沒有廚房間的房子是家嗎？那肯定不是的。廚房間是一個最好的醫療老年癡呆癥的場所，我們也在做研究看這種方法恢復的機率有多大，比如說明天他要干什么，說要給老太太送飯，他馬上就有思維的空間，他會跑到市場上去購買。生命在于運動，生命的質量在于參與，如果你不參與了就是住在那里等死了。

第三，老年與弱勢的問題。老年人是一個弱勢群體，特別是60歲到80歲之間的老年人，這是人生中最美麗的時段，60歲之前有時間的人一定沒有錢，有錢的人一定沒有時間。退休以后時間來了，退休以后身體狀況很好，又有時間又有錢，這個時候人生的追求在哪里？80歲以后又是另外的情況，睡在床上很多事都無法干的。我們一定要分階段的，身體好的時候在哪里、身體差的時候在哪里、最后不行的時候在哪里，都是要幫他處理的。這些是六七十歲的老人在海南沙灘上游泳時的照片（PPT）。

第四，養老和福利的問題。福利的低效我們就不用說了，因為他沒有創新的動力，院長配套給他的時候告訴他明年給你多少錢，他怎么可能發展，更重要的是不可持續的發展。我有一個朋友也做這一行，做到一定程度就不想發展了，因為他就只能拿到那些。你要做產品就一定適合市場，市場需要什么就給他什么，我們的客戶是老人，老人要什么我就要提供什么。你要贊助更多的錢，這樣才能解決企業發展的問題，我們現在的觀念要轉一下，政府該做的是哪一段、企業該做的是哪一段，從法律上做好，這樣才能保證企業的發展。

關于養老新生活，我們給老人的不是一間房，也不是一張床，這里面有老年大學、健康會所、醫院、頤養院、俱樂部、秘書處、物業部和評估工作組。我們做的過程中很多事情是

要評估的，我們認為人的素質是最重要的，我們一定要強調進到這個社會的人是和諧的、講道義的，是能夠在一起過日子的，我們以一種俱樂部的形式解決這樣一個群體。俱樂部是一幫有共同樂趣的人在一起學習、工作的地方，這樣的老人是可愛的。我們還要搭配秘書，很多老人干部原來是有秘書的，退休下來一下沒有秘書就不適應了，現在給他配備了秘書，有了秘書他的價值就提高了的感覺。

親和源總的規模是1500位老人，目前招募了700名會員，入住了530人。建筑面積是10萬平米，其中30%是養老配套和70%是養老住宅。

看到這張圖（PPT）大家可以知道這里面平均年齡是73.6%，大專及以上學歷達到49.9%，13%的老人擁有高級職稱，包括著名的藝術家、航天專家、船舶專家、文學研究專家、歷史研究專家，有30%是教授、醫生、企業高管和高級公務員。為什么把這個東西告訴大家？大家想一想我們是做什么，享受國務院津貼的干部為什么會進到我們這里來？他一定是接受我們的產品、方式的，他們愿意來參與我們的俱樂部，說明這個社會和這個國家缺失了太多好的產品提供給老人。到現在為止上海只有這樣一家民營單位做到這種程度，但是也有一些單位做的很好，為什么他們選擇我們這里而不選擇其他地方？明顯有費用方面的問題，這值得我們企業反思。養老方面我們誰也不要分民辦和公辦的，誰也不要分盈利和非盈利的，用法律來規劃就行了（PPT）。

我們土地獲取模式是出讓的，房銷售模式有一部分是居住權，服務模式是24小時秘書+智能化設備+ERP管理軟件+整合服務商。舉個例子，如果老人出現問題，我們工作人員幾分鐘、幾秒鐘就可以到房間進行搶救，錄像都是有記錄的。出門進門我們不需要登記，因為出門卡都有自動記錄的系統，你進來了保證你所有的安全，出門了自己負擔，把法律體系和責任都明明白白告訴老人。

我們的服務模式是倡導大家文化，所有的人都是一家人，小孩、秘書、工作人員也是家人，我叫秘書來工作，要培訓他的禮儀和能力，讓他接到指令第一時間去做，做得到的就自己做，做不到就交給下一個人。你要記住一句話，他是你爸媽，你該怎么做是知道的。我們告訴老人需要服務的時候秘書才出現，把工作人員當做自己的小孩，俱樂部里面的會員是主人，是你管你們的小孩，不是我們來管理。

我們承諾了終生養老，中國有很多養老機構，沒有人敢承諾終生養老，一是配套的問題，二是經濟的保障。比如說一位老人生重大疾病沒有錢怎么辦？我們啟動了一個基金，保證他的終生養老，我們向社會和會員承諾，只要進了這個機構一生無憂，我們是為你們盡孝，所以我們會承擔責任。我們請的都是國際一流的公司來一起做研究，比如說美國的愛瑪客、法國索迪斯、香港美格菲等等這些單位，我們要了解老人有多少人打電話、游泳、到餐廳吃飯，后面的設計就清清楚楚配套應該是多少。通過這個研究中心對住在里面的老人做一個樣板，對他們的生活做分析，給每個老人設置了三個模型，健康模型、快樂模型和生活模型，同時配備三個秘書，身體不適的時候找健康秘書，需要休閑的時候找快樂秘書，生活中的問題就找生活秘書，一棟樓配三個秘書，一棟樓住一百多人。把模型建立出來就是簡單的管理，這就是我們親和源服務模式。

“代天下兒女盡孝、替世間父母分憂”是我們的企業理念。我告訴員工一句話，現在我們照顧好自己的父母是應該的，如果照顧好天下的父母是一種大愛，把這種大愛文化做好是

偉大的，你要想一想你從事的是什么職業。我告訴員工：“同事們，努力吧，我們在為偉大的事業而努力！”

我的發言到此結束，謝謝大家！

主持人：剛才奚總特別有感情的講了親和源管理的經驗，我們認為他是用愛心做企業。我去親和源參觀過兩次，上次開會也住在那里，住在房間里特別有體會，有一些小細節做的特別好，小鐘上的字特別大，方便老人家看時間。里面有呼叫鍵，按一個鍵可以找服務員，也就是剛才說的秘書服務。從這些細節可以看出真功夫，也可以看出民營企業也能做好這些事的。

前面階段各位嘉賓給了我們很寶貴的經驗，讓我們用熱烈的掌聲表示我們的感謝！下面要把主持的話筒交給下一環節主持人——清城華筑建筑設計研究院副院長陳首春先生。請幾位嘉賓上臺就坐，請陳院長與他們對話。下面的嘉賓如果有想提問的話題可以寫紙條，最后問題不一定都回答，我們可以提問幾個問題。

下面有請嘉賓入座，有請陳院長來主持。

陳首春：下面邀請對話嘉賓上臺：

美國睿智國際老年公寓集團首席運營官潘勇先生；

臺灣老人福利機構協會副理事長陳立基先生；

太陽城集團董事局主席朱鳳泊先生；

上海親和源股份有限公司董事長奚志勇先生；

北京樂成老年事業投資有限公司、雙井恭合苑老年公寓院長趙良羚女士。

剛才的問題也提出來了，我個人也一直有這個困惑，從民政部2009年的數據來看，全國266萬張床位中只收養了大約210萬人。一方面大家都比較公認床位數無法滿足老人的需求，但是還有20%的空住率，跟臺灣的情況有所類似，臺灣是因為市場需求的問題，但是中國的需求可能不是問題，也許這個問題不是那么容易回答，這個問題想請教每一位嘉賓，大家談一談自己的感受。

陳立基：我們的標準是5%的老人要住在機構里面，這個不一定適合我們。在國外的保險非常盛行，而且他們做的很久了，他們住了之后大多數是保險基金來付，所以沒有什么后顧之憂。中國的機構率覆蓋不是很多，入住率也不是很多，臺灣的入住率也不是那么高，經過我們的了解是收入不高的人覺得太貴了沒有辦法接受這個服務，有錢人覺得檔次不夠，不想入住。

朱鳳泊：我個人的認識是這樣三點：

第一，我們累積了266萬多張床位是建國以來不斷發展的，包括了農村鄉鎮的敬老院、養老院和街道辦事處純福利性的床位。大家知道我們建國60年了，這些床位有些是50年代初建的，已經破落不堪，房子搖搖欲墜，這些的控制率就高，有這樣一個原因。

第二，社會發展了，人有錢了，需求標準也提高了，現在咱們所追求的是一種精神和物質兩個方面都要做到的。

第三，養老觀念的問題，現在的老人大部分都是建國前出生的，他們的養老觀念跟以前是不一樣的，精神和物質都是要做的。

奚志勇：現在面臨的更大的是政策問題，現在政策補貼給養老機構還不夠，假設我們說給他補貼多少錢，誰做養老機構給他做多少錢，這樣就好做了。

趙良羚：我覺得第一是選址，第二是選人，第三是產品設計。

一是選址，有這樣一個調查，我看過北京政協委員做的調查，有的養老院住的很滿，有的很空，城里的養老院再不好也很滿，郊區的養老院再好也有空的。

二是選人，親和源的平均年齡是72歲，有的養老院是80多歲，郊區的養老院應該是70多歲，因為他走得動，城里的養老院應該在80多歲。

三是產品設計，根據服務對象來設計產品，也就是說我在城里選的人是高齡的，產品設計一定是要長期照顧的，不管公寓還是CCIC，產品設計一定是要有照護的。如果在郊區生活是能自理的，他也必須有醫療，剛才朱總說他的養老為什么能那么長，因為他有醫院。老年人選養老院的時候可能第一個就是選你們有沒有醫院、能不能報銷，這很重要，我覺得服務產品和服務質量是一致的。

陳首春：我也非常認同幾位嘉賓的觀點，我也認為是產品定位的問題。不能因為想喝牛奶就養頭奶牛，我覺得是產品定位的問題，身邊很多朋友，包括他們的父母老了以后不知道往哪兒送，這是一個大問題。剛才朱總講到了用地問題，如果作為開發商探討老年地產，更多應該關注的是市場相對高端的這部分人群，他首先面臨的問題是土地的獲得問題，剛才的短片也提到了三類土地的問題，剛才陳理事長也講到臺灣的問題。我想問一下朱總和奚總，開發用地存在的問題是什么？是完全不能回避的風險嗎？

朱鳳泊：用地性質是老年產業發展的根本問題，你們看一看先行政府推出的政策跟用地政策完全掛鉤。做老年公寓兩種地可以用，國有劃撥的和出讓來的商品房用地，甚至不是商品房的，是商業設施、商業用地也可以，但是千萬別讓自己進入滅頂之災。

我不大同意剛才放的那個片子，我覺得它說的還沒有經過特別認真的調查，說建設就是集體用地，這也可以建，現在只要夠規模的都在接近滅頂。首先大家知道政策補貼政策，上海和北京做的最好，你在做老年公寓，建的期間就按照床位補貼，北京是八千到一萬六一個床位，前提是土地性質是國有劃撥和出讓來的，如果地是租來的錢就不夠，同時你也得不到銀行的支持。如果我們用社會其他類型的資金，比如說剛才交流有信托公司、基金公司、投資公司和風險投資，有這么多投資一看你的地是租來的，也不愿意給你做，你的路就不好走。

房產開發商做老年住宅大多數都是掛羊頭賣狗肉，我倒不是說怕罵什么話，在中國怎么能把老年產業推行下去做成功，如果我們做規模大的，主力軍就是房地產開發商。原來我是開餐館或者俱樂部的，我想做大規模的養老地產，一是不行，二是沒有那么大資金量。真正要把中國養老地產推向軌道上去的就是房地產開發商，千萬不要傷了房地產開發商的心，不是像媒體上說的黑心、騙錢、掙暴利，不全是這樣的，不能以偏概全的。為什么這個事情會能得到這么多房地產開發商的積極響應？正因為他們要投身養老產業。這個地租給你了，不要錢讓你白用，以后困難就來了。千萬別讓你夭折，你的夭折就是把老年產業送上不歸路，如果信我的就照我說的去做。

奚志勇：從我的理解上關鍵是國家配套政策，如果他鼓勵你做養老，但是土地拿不到，租的土地也可以做，像泰康也是這樣做的。

朱鳳泊：租來的地國家有明文的法律規定，是由發改委和建委、規委三個部門管的，如果租來的地是不可以大興土木的。

奚志勇：其實也可以做的，接下來的規劃里面有兩大方面用土地，一是城市規劃來看怎么用土地，像學校一樣，規劃用地給他。二是土地的指標用地，只要是支持這個產業的發展，你給他租用這個地，政府要你做什么要想明白了。因為我們的法律沒有在這方面有明確規定，像杭州的金色年華土地就是租來的，他辦會員卡的之后把土地賣了，有人說不允許賣，但是有沒有法律規定不能賣呢？

朱鳳泊：這不是問題就出來了嗎？

奚志勇：如果國家想明白了就是要做這個產業，他一定會要法律體系的，如果法律沒有出來之前大家一定不要隨便去拿。

趙良羚：我也有很多朋友，有的是自己租地的，是農村用地和集體用地，20年到50年了，快到期了。房地產價格越來越高，他們想漲價，當時租一百萬、二百萬，現在他們覺得太便宜了就斷水、挖溝，香山的養老院租的是部隊大院的地，他們就給斷水、挖溝不讓人住了。我覺得朱總說的忠告也值得慎重的。

陳首春：我也補充一點，我想說的事情實際上是特指農村集體的建設用地，如果是一般的農村基地用地是租過來的，我個人覺得風險是較大的，最近幾年新農村改造以后，他們整理出來了一些集體的建設用地，有指標要規劃的。我也請教過中國人民大學土地系的主任，也請教了相關的律師，實際上請教他們的問題是他的風險到底在哪兒，如果我不是租的行為，而是跟農村集體的經濟機構是一個合資行為，這樣是否可行？是否被資本市場所接受？

趙良羚：我退休之后也籌備了一家，比如說我給土地做股份，我來運營，他們有土地的是占了60%，另一個機構占40%。中國的情況是矛盾重重，誰處理得當就贏了，等到政策沒有問題了再擠進去就難了。

朱鳳泊：三農政策里是有的，執行到有關權威部門的層面還沒有。比如說現在新農村建設當中有一個舊村改造，舊村改造很難獲得省市級政府三個部門的批準，現在一般都由地方政府批準。這里還有一個問題是地市級的批準用于新農村建設，這個地隔出了一塊風險也是體現在“租”字上，這樣的地也是不能租的。

陳首春：土地的問題確實是無法說的清的，也不是我們在座的幾位能講清的，大家之所以探討土地問題，大家考慮的是成本問題，我們希望能夠獲得比常規房地產和住宅拿到更合適的成本去做。我想請問一下，作為老年機構的運營，朱總講到需要房地產補貼，作為房地產商，如果進入老年地產的行業可能有更多的顧慮，我做這個事情一直投入，這個行業如果永遠有賠錢的時候那會是怎么樣的？

趙良羚：如果是賠錢的話北京那140多家企業都倒閉了，一定是不賠錢的，養老產業肯定是要盈利的。

朱鳳泊：老年公寓是民辦非企，稅務局不收營業稅，只是前三年的所得稅，當你第四年盈利的時候稅務局就找上門來了。咱們都知道做老年公寓很難的，誰敢說自己盈利。

趙良羚：是這樣的，這件事很復雜，我本人在公辦養老院干了二十年，現在干第二家民營，這就是現在市場的問題。政府、街道集體辦養老院都有政府和街道幫扶，他只算運營成本，不算人員成本，所以第一社會福利院現在收一千多塊。因為他們是好的產品，價格又比較便宜，所以人滿為患，只要跨進了這個門檻，我們付得起一千二百塊錢左右就可以享受國家待遇，這是不公平的。

二是市場是扭曲的，我們私人企業要投資必須要算房屋多少年折舊、籌備拍賣多少年折舊、固定資產多少年折舊，我一定要進行財務登記，看多少年才能收成本，再這樣算下去就很艱苦，而且是必須要算的。我們現在中國的市場真的不好，很多地產商都在看，但是不敢進入，就是因為市場不好。我覺得美國非常好，他的市場正常健康的運作起來，我們中國的市場是為了盈利、收回成本，所以就壓低運營成本，民辦的條件非常差，比如說一個人只能護理三四個人，他要護理十個人，服務的質量就會下降，比如說這個地方要維修，他今天不維修，所以他是很艱難的狀態。政府辦的養老院國家投資，不計成本的，這樣的市場是不能發展的。

我前幾年去美國，那是全美老年地產行業的展示會，我看到人群都是西裝革履，說明他的團隊到了非常高的高層，他的市場非常成熟。我們中國也在進步，我們開養老院院長會，我看到人越來越年輕、學位越來越高，但是確實存在怎么樣私人企業投入的問題，中國應該有大的手筆扭轉過來，公辦和民辦應該都在一個起跑線上。謝謝。

陳首春：我知道潘總一直想把美國的模式復制到中國來，您怎么看剛才的問題？您也給我們講一講這兩年的時間您感覺美國的模式在中國落地最困難的是什么？

潘勇：我們也是剛剛開始探索這個東西，我是1985年到美國去的，去了美國以后第一個任務就是做養老產業，我們覺得那個理念非常好，希望有機會搬到中國來。現在國內的老年地產行業大家都在做，我們希望把美國的理念帶到中國來，訪問了各種各樣的朋友和專家，我覺得有很多難處，也看到國內養老事業有很多不足，但是我們還是比較有信心，有信心的依據是不僅僅是到國內做設計，而是希望把我們的團隊帶過來，希望起一些帶頭作用。

在這個過程中大家都談到了理念的問題，就像您剛才講的，不能把養老簡單看成床位的概念，而是看成家的概念，美國的精細化對國內的行業應該是有所幫助的，如果希望把這方面的培訓也帶到國內。

我覺得美國的精細化管理做的特別到位，不只是服務理念，還有好多精細化設計。我在國內訪問了很多養老院，從國家到私人好多非常細的東西都沒有做到。國內的人到美國參觀時間非常緊，看不到精細化的設備，其實這也是需要長期的積累的。我們希望把精細化做到國內來，我們自己做的測算來看盈利模式還是不錯的，第一階段和第二階段盈利模式會更好一些，比前期建設還要好。基于這樣的情況，我們希望把整個團隊帶到國內來，從規劃、策劃到設計、培訓、經營管理，我們還是挺有信心的。

陳首春：謝謝潘總對行業的信心。剛才趙院長也提到了，我們實際上想探討的是房地產開發和老年機構的結合問題。

趙良羚：我說一下，剛才放的地產律師的那個，他對房地產開發是有經驗的，對老年這個行業不了解。人的思想是隨著事態的發展而發展，我是老年住宅的房地產，新一代的老人居住環境是希望家庭化的，我覺得應該是C+C的模式。太陽城確實做的很好，原來太陽城確實是有爭議的，原來有人說他們不是養老院的，我在哪個方面都待過，所以我比較清楚。隨著社會的發展，我們要以人為本，老人的需求就是要家庭化的環境，我不要離開家，但是我有機構化的服務，這就是房地產，就得是房地產去開發，現在國家沒有那么多錢去開發這個，我覺得應該是這樣的。

陳首春：是這樣的。咱們房地產商和機構運營者的相互關系，看看是否能合作，我覺得朱總十年前就做這件事，不得已自己從開發到運營都是自己在做，我個人認為是由專業管理團隊來做。之前他說對內地發展養老產業給我們建議是要借鑒臺灣的公社民營，我個人考慮一方面是開發商建設專業機構運營，咱們一定要把建設全都推給政府，應該由開發商來建，前提是公社民營，民營是要賺錢的。

趙良羚：美國做的非常好，開發商開發，運營商來運營，國家來給錢，50%的床位費是國家給的，用來補貼開發商，這個對每一個人的經濟有評估，如果拿不起錢也不要緊，最低的收費標準是50萬到700萬，在美國來說是很低的，所以說是留給他足夠的零花錢，剩下的是政府掏的。國家辦的養老院為什么不像二線房一樣限制下來調整市場，那樣運營投資就都公平了，享受的人也不會享受二次福利分房了。

朱鳳泊：說一下開發商和運營管理者之間的關系，現在處于哪一段歷史時期就說哪一個歷史時期的話，不要替政府想以后的事，就目前來說房地產開發商替代了一些機構，比如說傳統的政府民政部門的，房地產開發商也在做，這支生力軍是別人替代不了的，因為他們更掌握了政府的政策和動態。怎么說呢？做到無公寓，咱們不說老年公寓的實質，就說“公寓”這兩個字，在今年又出問題了，現在談“公寓”色變。過去老年公寓在發改委三個主要管理部門當中是認定為住宅的，從今年來說如果叫公寓就不是住宅了，如果是公寓就當做商業設施，不允許賣的。不是房地產開發商做這些手續，可能就在政策漩渦當中出不來，房地產開發商在一段時期內是不可替代的，可能若干年以后，五年、十年有一些房地產開發商身份就變成了專門做養老產業的專業隊伍或者專業公司。

陳立基：剛才主持人說到底有沒有盈利，我看了一下有300多的機構，還是有一點盈利的。臺灣是政府鼓勵運用民間力量來做這一塊的，只要你愿意捐出來就可以的。咱們租的建筑也是有的，只要租約超過十五年我也同意，還是給你補助，設施設備給你補助多少錢，如果你簽的三年，下一期三年不租給你了政府投資就浪費了。

陳首春：奚總怎么看這個問題呢？作為開發商，在現行條件下開發商做這件事是不是不得不放到底呢？還是合作的？

奚志勇：養老產業肯定是四大模塊同時做的，朱總剛才講開發商是必須參與的，不參與是不行的。第二個是老齡服務，現在國外做的非常成功的。我們60歲到80歲是分一個階段的，我認為一個是老齡地產、老齡服務、老人健康管理，這幾大板塊成為了老人產業。真的有一天有一家投行進來，我們可以告訴他已經產業化了。幸運的我們已經有一家投行進來了，所以說是盈利的，大家一定要看到未來的困難，公司一定要看到未來的希望，我們要想明白盈利點在哪里、怎么盈利。

我剛才談到未來專業化管理的問題，也可以告訴大家我們已經從房地產里面出來了，真要有市場需求的地方總是有人會做的。美國的朋友也說了，我也希望引進他們的機制，包括日本和臺灣的，談到現在這個最大的問題，除非他們是從這里開始，如果把標準拿到中國來根本沒有人對接，你要想一想他們拿一千塊錢怎么可以跟標準對接呢？我們現在的學校也開了兩個培訓班，我更想的是希望國外的機構進來，先不要做具體的服務，而是先做培訓，培訓這個任務太大了。我們現在請的培訓公司名義上也是臺灣和日本過來的，但是做的不夠好。現在碰到的就是這個人才的問題，如果我們的管理人員都是高中畢業、中專畢業的，那是做不好的。我們的人才培養至少要五年的時間，五年以后這個市場成熟，如果你們現在開始投，投三年市場差不多起來了，希望大家抓緊時間快速推動。

陳立基：我補充一下，剛剛奚總提到了人才培訓，我們談到正委托他們把那個建構起來，我們把那個模式做起來，法律也要做到位。剛才奚總說五年會到位，其實這五年是好做的，再五年過后說不定就更難做了。

陳首春：大家剛才說到兩個機構的合作模式，如果從具體項目的角度來看，如果我只是想做常規的住宅開發商，我在常規的住宅小區里植入老年的元素，我做部分老年公寓甚至是做機構，這是正面的還是負面的？對房地產銷售會產生積極的影響還是消極的影響？因為有人可能認為很多老人住在小區邊上，有人說臺灣會有民眾抗議的情況，這一點大家怎么看？

朱鳳泊：這種情形不會出現了。我們一定把老年住宅和商業配套設施分三個內容擺放在不同的地方，各走各的門和各的道，政府稅收上也要嚴格區分開來。太陽城吃了很多虧，有的虧是大虧，為老人做了很多公益事業，也為老人服務，但是稅務部門在住宅領域不把你投入的前期的配套設施的成本算在總的社區成本里，給你摘出來，單算住宅的成本。可想而知住宅成本有多少，配套成本才是高的，他這樣來征收你的所得稅，你不是商業設施嘛，商業設施征收它的流轉稅和土地增值稅，商業設施土地增值稅又高，又摘出來單純收費。你們要想做老年項目的時候，一定要把自己變得更聰明一些，如何合理避稅，讓自己的稅賦減輕而不是偷稅。我們是被管理者，有時候管理者說一不二，我們怎么在這個夾縫里生存，規劃是特別重要的。

我剛才在發言當中講到太陽城二手城沒有什么可賣的，如果你賣到兩萬一隨時可以買到，這就讓很多老年公寓的人嘗到甜頭，年齡是一天比一天大的，無論里到哪個階段都需要一種照顧。比如說60歲的時候需要游泳、到餐廳吃飯、跳舞，70歲的時候需要有一些借助的東西，80歲的時候也有他的需求，所以有老年住宅又有老年服務設施和商業配套服務設施的是人們最理想、最喜歡的地方。在臺灣可能有百姓不同意的情形，如果我們要做的話最

好要把住宅設施做好，這樣既能掙錢又能做公益，可以名利雙收，但是大家一定要有一顆真誠的心。

陳立基：臺灣會有人抗議，那是因為臺灣建筑比較密集，救護車一天到晚一直叫，那會影響別人的利益。

朱鳳泊：我們一個小馬路之隔作為一個高檔的會所，遠洋地產就在那里，他的一套房賣好幾百萬，現在他把太陽城的資源跟他捆綁起來，醫院緊急呼救系統等等，提前跟我們簽協議把資源整合起來。我覺得人都有老的時候，不要說今天骨折跟我沒關系，明天需要也可以，都要迅速處理，這是要我們從心里來接納的。

趙良羚：接著朱總說的，在住宅里面加養老設施是最好的，政府也是想這樣做。我跟老年人接觸時間比較長，老年人也不愿意天天抬頭都是老年人，而且老了要能走、能活動，如果進一個社區全都不能動就可想而知了，老年人愿意跟孩子和年輕人在一起，混合的社區是最好的，但是他又有一個照顧結構，這樣孩子回來可以看一看老人，老人也覺得我就是在家的邊上。我有一個遠方親戚，他的媽媽是90多歲，他兒子也有很多工作，他的小區里面就有幼兒園改的養老院，他媽媽非常喜歡，每個禮拜

六、禮拜天就到家里，平時家里人都走了就到養老院來，這是非常方便的。

剛才朱總也說了，這是名利雙收的事情，現在政府也在提倡做這個。現在做日間照料，像下棋、唱歌就不叫日間照料，現在日間照料變味了，變成老人活動室了，我覺得剛才您說的方式是非常好的，我覺得政府應該要求開發商多少面積里面有幼兒園、學校、社區和養老院，我覺得在一定規模下應該要求，我才是為民辦的事，你現在可能看不見，總有一天會需要的。感覺現在的會所都是年輕人，他的爸爸媽媽放在哪兒，這是一個問題。

潘勇：我們現在跟香港一個很大的開發商在上海有一個很大的社區，他特別希望老人靠孩子近一些，子女方便看老人，而且上班以前把孫子、孫女送到爺爺奶奶那里去，然后接回來，這對整個小區的銷售起到非常大的作用，希望把這個模式放在所有的地產開發商那里去，這是一個互相推動的作用。他們覺得自己的爹媽沒有離自己太遠，還能替自己做一些事情。

奚志勇：這是非常好的，我在操作的過程中自己就碰到了，一開始我的兩個樓盤品質都是一樣的，兩邊都有優惠，你買了老年公寓的會員卡買房子有優惠，你買了房子老年公寓也會有優惠，我們要知道子女的生活習慣和父母的生活習慣是不一樣的，人為什么要依賴？如果有足夠的資源可以調配就不需要靠子女或者父母的。我們的父母基本上都是學歷不高的老百姓，這些人的子女都是高學歷的，他們可能不跟父母住在一起。我們一再強調十萬平方米的社區里面兩萬平方米可以配套老人公寓，這樣到底能不能成功還不知道。從上海來說，大家可能知道上海人小心眼，反正是沒有一套成交的。從理論上來講是好的模式，但是實際操作中很難來做。

陳首春：我覺得中國養老同時面臨兩的問題，一是老人機構確實有壓力，尤其是這個機構是遠郊區的，還有一方面是父母子女希望在同一個小區里。剛才奚總也提到了，不同的模式可能在不同的選址情況下處理方式不一樣，您覺得從現在來看，如果作為房地產商，開始涉足這個行業的時候應該注意什么呢？朱總拿太陽城的時候可能跟現在的感受不一樣吧？因為不同的年代會有不同。

朱鳳泊：當時拿地拿少了。現在看太陽城這一塊是因為那里有一條大河，河堤上是楊柳成行，當時看到自然景象非常好。另外是它離亞運村十七公里，十年前覺得十七公里不算什么，現在果不其然，路也修寬了，比過去的距離更短了。

談到選址，我不大喜歡把老年公寓建在市中心，市中心的地多貴呀，而且為了節地和降低成本，你做成高容積率，這種環境不一定適合老人居住。養老應該從城市中走出來，老人們也愿意出來。我們這次活動是清華大學主持的，有多少清華大學的教授在我們那兒買房子？有很多的，還有中國社會科學院的院士，他們的體會最真，一生在城市里上班，老了要到郊區擁抱大自然。如果進行老年公寓的選址，我們多一些良心，把老年公寓建在環境好的地方，并不是說要離北京多遠，關鍵是看交通。過去我們不會選懷柔，現在也會去了，實際上距離很近了，從西城到東城開車一個半小時，一個半小時就到懷柔的，我們不能單純看距離，關鍵的前提是空氣、環境、自然景象要好。

潘勇：我也講一下這個話題，我們在國內跑了將近20個城市，看了很多地，最后選了上海。我們有一個理念是一定住在水邊上，環境優美，走路能夠到商業中心，我們到城市中心大概十幾分鐘、二十分鐘，這樣離開了城市中心，又沒有離開活動范圍，這樣做比較理想的。我們認為做老年公寓選址特別重要，我們也做了選址的模式，一定不能離城市太遠，但是也不能在城市，要靠近有水、環境好的地方。

趙良羚：如果地多可以隨便選，但是現在地是不夠的。有一個問題，老年人不管是多大，到了老年就有醫療需求，而不是逛商場，商場只是生活必需品，如果是城中心有地我就建在那里，不需要有多大的陽光，而是醫療非常方便。北京的三甲醫院都在三四環以內，如果在六環以外，萬一有什么事去三甲醫院就非常慢。一般城里的人會愿意在周邊，因為在北京來說，能夠接受生活不能自理老人的養老院，尤其是城區的都排隊排的非常滿。

陳首春：我看了一下臺下嘉賓的這些問題，有一些比較難回答，若以國有劃撥地和其他開發商合作建設的地產是否可行？

奚志勇：實際上沒有不可行的，如果你沒有能力做這樣的產品。

陳首春：劃撥地跟農村集體建設用地有類似的地方，他不能獲得土地所得權。

朱鳳泊：我不知道你拿到國有劃撥土地是多大，也不知道在什么位置，我建議拿到國有劃撥地要做什么呢？第一是可以做，第二是做安養、臨終關懷，這一部分帶有醫療性質的。本身這塊地要強調國有劃撥給你的地要有公益色料、醫療衛生或者學校教育，如果不是的話他也不會給你劃撥，我想應該做具有安養性質、臨終關懷和醫療性質的東西。大家可以到醫院看一看，一年比一年做的好，一年比一年掙錢多。

陳首春：對于非純老年社區，如何與醫療機構洽談合作？這是針對比較遠一點的機構，如果在市內就已經靠近醫療機構了。

朱鳳泊：我們的醫院也是對外的，不對外就沒有辦法掙錢了，我們的醫院是一甲，醫院后面還預留一塊地，建起來就是二甲醫院了，前期的規模是按照二甲醫院標準做的，只不過現在規模還沒有做到。其實只有掙錢了才能把社區的老人照顧好，這是一個前提。

陳首春：大家可能對土地比較關心，請教一下在美國和臺灣的專家，跟常規的地產項目獲得的是一樣的比例嗎？

潘勇：美國不太注重土地問題，因為都是私有化，買來以后符合要求就可以做了。

陳首春：比如說在國內不同的土地用途是不是地價不一樣、獲取成本不一樣呢？

潘勇：其實在美國就是分住宅用地和商業用地，老年公寓是屬于商業用地。你買了之后也可以變更為住宅用地或者商業用地，也就是商業用地轉化成老年公寓是比較簡單的，如果是住宅用地建老年公寓就非常難通過批準。

朱鳳泊：我六年前在加拿大溫哥華的一個地區買了一塊19英畝的地，這個地買下來的用途就是住宅，我把它變成老年公寓了，現在我沒有做，想時機成熟了再做。在國外不牽扯土地性質，反過來在國內土地性質是非常重要的。

陳立基：臺灣土地持有如果政府和開發商關系很好，政府愿意撥地也沒有什么不好的，但是有一句話是靠人人會跑、靠山山會倒，這個合約要講清楚，蓋起來之后愿意撥出多少用于老年公寓，這樣會比較好一點。將近30年前政府撥地給我們使用，現在我們覺得那個時候為什么不買下來，30年以后就不得了，有機會就要拿下來，有閑錢買下來會比較好。

陳首春：這個問題問朱總，招牌化是不是最好的拿地渠道，招牌化如何控制土地成本。

朱鳳泊：如果你跟一級開發的是鐵哥們就拿到手了。我們知道招牌化的規則，一級土地的時候他愿意給你，你們說好一個價錢就招牌化了，拍多高你都拍，水漲船高，有人說三百萬、四百萬你出六百萬，最后還你跟一級土地約定一個價格。事在人為，做老年公寓通過招牌化仍然可以拿到合適價格的地。

陳首春：大家提了很多問題，咱們現在回到原來的問題上。剛才講到選址的問題。選址不只是老人愿不愿意去的問題，還有管理層的問題，我個人也挺擔心這個問題的，是不是像潘總說的選最好的地址，咱們現在遇到的問題是不一定拿到理想的地。我在城鄉接合部拿到一塊住宅用地，我想做涉及老人地產的產品，這樣是否可行呢？咱們在北京有北五環、南五環的概念，涉及老人產品的比例在多少是比較合適的呢？如果是機構的話，機構的床位數多少比較合適呢？

朱鳳泊：上次在清華大學開會爭論過這個問題，多大規模合適呢？臺灣的老前輩講不宜做的過大，專門的老人機構大概三百床位，這是官方的規定，按照市場推算是三五百床是適度規模。

陳首春：一個普通的住宅小區里面要安排老年公寓是什么配比呢？20%是老住宅還是怎么樣？

朱鳳泊：現在北京沒有幾家這么做的，就是建一個普通房地產里面有老年公寓，我知道有兩家，有一家還失敗了，沒有這樣做的。整個社區是老年概念、老年題材、老年服務設施的公寓，這樣就把它作為老年住宅獲得批準，還要去經營、打理這個住宅。上周六也邀請周老師參加發改委的一個會，發改委研究十二五拿出的老年方面的意見，他們搞了一個調研，其中也談到了，以后在規劃用地的時候就要考慮到老年住宅和養老設施。過去是你申請才會批給你，現在政府就要考慮劃出這一塊了。我覺得這個時機到來了，政府以后越來越規范、標準越來越多，不如從現在開始我們自己策劃一些，有一些模式是成功的，可以是上海親和源的，也可以是北京太陽城的。最主要的是又能掙錢、又能把事做漂亮，我們要把養老住宅和養老設施綁定，我真是嘗到甜頭了。

不要拿一個普通社區拿一棟樓做老年公寓，失敗的那家就是因為沒有人買房了，把老年公寓取消之后才有人買房子。因為普通社區一般都是年輕人買，老人住在養老公寓里面子女在住宅里面，不是這樣的，有需求的人是老人買住宅住在這兒，租住的也是老人，買房的老人如果更老了需要有醫療護理和臨終關懷了，他從家里到這些地區里，他的子女繼承他的房子，是這樣定位自己的項目。

潘勇：我們作為一個引領模式和管理模式的計劃，從引領模式最佳的狀態和管理模式最方便的情況來看，我們在國內基本定的是300戶的區。

陳首春：300戶是給老人？

潘勇：300戶是給健康老人，但是這里面有一定數量的半護和全護，這兩個比例比較少，其中80%是健康老人。

趙良羚：我覺得有幾個概念，一是做房地產加一個老年公寓，可能像奚總說的一樣不好賣。開始我們討論的是普通住宅應該有一個養老設施，這個養老設施多少會比較合適，這個定位是造福老人。一層十八間房是幾層規模是非常大的，經營一百張床怎么掙錢？一定是連鎖發展，我的公司連鎖化運營，管理層都在公司，擺出來的房是病區，小院長就是護士長，所有的后臺支持都是這樣，省的就是人的錢，所以是兩個問題。

陳立基：在臺灣也是兩類，一類是私人機構，臺灣可能是三五百。

奚志勇：到我們社區的老人大部分都是跟外面有關系，你要分析老人的需求量是多少。我問了國外都是一百多套房子服務兩百老人，這里面有死亡率的關系，美國告訴我的死亡數據是30%，日本是24%，這個數據在中國沒有法印證，如果20%的話一年死一百個人，也就是三天死一個人。

陳首春：借助朱總的題目，養老地產也準備好了。到底這個行業現在是不是到了一個時機，作為一個總結請教各位嘉賓，每個人都發表一下自己的觀點。

趙良羚：我覺得現在是時機，希望大家都投入來關心老年人，謝謝。

潘勇：我從兩年前開始到國內來談這話題，大概得到了60%以上的人反對，說中國人不習慣老年公寓，認為把父母送到養老院是不孝。到今天為止走到哪兒都聽到在做老年公寓，好像這都做老年公寓，這已經到了刻不容緩的地步了。

奚志勇：我們要考慮城市GDP的總量，這個城市GDP達到5000美金了就可以考慮了，畢竟民營企業盡量是往以上做，如果找人跟你一塊錢砍一下、五毛錢砍一下就不好做，我們內部要做好外部也要做好，是這樣的一種關系。

朱鳳泊：相應黨和國家的號召實行計劃生育的第一代人進入到了60歲的行列了，不管以后他們是醒還是不醒，他們其中一大部分人，或者說一半的人因為只有一個孩子，他們都要或長或短的入住老年公寓，所以從今天開始到未來的幾十年是老年設施、老年地產、老年公寓的大發展期。

陳立基：這跟高齡化的數據絕對有關系，現在還不那么成熟，如果各位一定要做的話，要做安養機構還是護理型機構，我這里有一個數據圖表可以打出來給大家看，1996年臺灣統計做安養的48家，做養護的16家，過了兩年之后安養的50家，做養護的33家，又過了兩年做安養又多了兩家，做養護的400多家，又過了兩年做安養的還是53家，做養護的已經到了700多家，這個成長的曲線是一致的，謹提供給大家參考。

陳首春：由于時間關系，咱們對話的環節就到此結束，謝謝各位嘉賓。

主持人：今天的會議大家都特別認真探討這個問題，不是說每個人介紹自己的項目，很多人都認真的聽，感謝大家一直聽到最后，說明我們特別關心這個事，大家都有做好的決心。

今天的會到此結束，也希望大家給我們提意見，讓我們將來做的更好。謝謝大家！

第三篇：關于參加第二屆中國經濟學家高端論壇活動方案

關于參加第二屆中國經濟學家高端論壇

活動方案

為加快推進與浙江財經大學的校地合作，區發改局（金融辦）多次與浙江財經大學對接聯系，研究討論首批校地合作重點項目——中國經濟學家高端論壇。目前，論壇活動方案（見附件）已初步確定，浙江財經大學正式向我區發出邀請函，誠邀我區領導、部門及企業家代表參加論壇。

中國經濟學家高端論壇由孫冶方經濟科學基金會和浙江財經大學聯合主辦，從2017年起在每年4月中下旬在杭州召開，旨在搭建國內深入探討中國經濟社會發展前沿問題的高端學術交流平臺。今年4月28日將在浙江財經大學舉辦第二屆中國經濟學家高端論壇，論壇主題是經濟高質量發展：內涵與動力，屆時將邀請國內外著名專家學者，把握經濟脈絡，剖析現實問題，指明發展方向，為全面深化經濟體制改革建言獻策。

為順利完成首批校地合作重點項目，確保參加第二屆中國經濟學家高端論壇各項準備工作有序推進，現就相關事項建議如下：

1.建議市委常委、區委書記毛溪浩參加第二屆中國經濟學家高端論壇下午“高端訪談”第一場“推動經濟高質量發展的動力變革”；區委常委、常務副區長祝振偉、區委常委、組織部部長朱紅丹參加上午主論壇活動。

高端訪談一：推動經濟高質量發展的動力變革

高端訪談二：財政金融風險預防與化解

高端訪談三：現代經濟體系構建與新興產業發展

四、會議地點

上午主論壇：學術中心第一報告廳（有568坐席）

下午高端訪談： 學術中心二樓多功能廳（容納130人）

五、會議議程

（一）開幕式（8:30-9:00）

主持：浙江財經大學校長 1.省領導致辭

2.孫冶方經濟科學基金會領導致辭 3.浙江財經大學黨委書記致辭

（二）主旨報告（9:00-12:00）

主持：孫冶方經濟科學基金會領導 主講嘉賓演講（每人25分鐘）

1.宋曉梧 中國經濟改革研究基金會理事長 2.高培勇 中國社科院學部委員、經濟研究所所長 3.何德旭 中國社科院財經戰略研究院院長

茶歇、合影（10:15-10:45)4.賈 康 財政部財科所原所長、中國財政科學研究院研究員 5.黃群慧 中國社科院工業經濟研究所所長

6.張俊森 香港中文大學偉倫經濟學講座教授、經濟學系主任

（三）中餐午休（12:00-13:30）

（四）參觀孫冶方經濟科學獎文獻館、諾貝爾經濟學獎文獻館（13:30-14:00）

具體活動和會場布置由圖書館負責

（五）高端訪談（14:10-17:35）

總主持：浙江財經大學校領導

1.高端訪談第一場（14:10-15:10）

主題：推動經濟高質量發展的動力變革

嘉賓：高培勇 張俊森 沈建明 鐘曉敏 余杭領導

主持：（財稅學院青年才俊）嘉賓介紹：

高培勇

中國社科院學部委員、經濟研究所所長

張俊森

香港中文大學偉倫經濟學講座教授、經濟學系主任 沈建明

原浙江省人民政府副秘書長、政研室主任 鐘曉敏

浙江財經大學校長、黨委副書記

2.高端訪談第二場（15:15-16:15）

主題：財政金融風險預防與化解

嘉賓：何德旭 陳秉正 包純田 李永友 章曉洪 主持：（金融學院青年才俊）茶歇：20分鐘

3.高端訪談第三場（16:35-17:35）

第四篇：園林植物保護學課件資料

《園林植物保護學》復習題

一、名詞解釋

1、病原：引起園林植物病害發病的直接原因。

2、病原菌：在生物性病原中，真菌和細菌稱為病原菌

3、非侵染性病害 ：由非生物性病原所引起不具傳染性的園林植物病害。

4、侵染性病害：由生物性病原所引起的具傳染性的園林植物病害。

5、癥狀：寄主植物受病原侵染后所表現出的形式，是病癥和病狀的總稱。

6、病癥 ：病原物在受害植物上所表現出的結構特征

7、生物性病原 ：指以園林植物為寄生對象的一些有害生物。

8、子實體：著生真菌孢子的組織和結構

9、鎖狀聯合:擔子菌菌絲為保持雙核性而形成的一種鉤狀結構

10、病毒：為一類不具細胞結構、由蛋白質和核酸為主成份的體積極小的專性寄生物。

11、病害流行：植物病害在一定地區或一定時間內發生普遍而嚴重稱為病害流行；

12、致病性：病原物使寄主植物致病受害的能力；

13、侵染過程 ：從病原物同寄主接觸開始，到寄主呈現癥狀的整個過程；

14、侵染循環：指從前一個生長季節發病，到下個生長季節再度發病的過程。

15、隱癥現象 ： 病原物侵入寄主后，由于環境條件的限制，可以長期或永遠不表現癥狀

16、潛伏侵染：當病原物侵入寄主植物后，由于寄主和環境條件的限制，暫時停止生長活動，寄主植物不表現癥狀，這稱為潛伏侵染。

17、誘發抗病性：寄主受侵染后所誘導出的限制病菌擴展的特性；

18、下口式 ：指頭部縱軸與身體縱軸近似于直角關系的一種昆蟲頭式如蝗蟲的形狀。

19、昆蟲年生活史：昆蟲在一年內的發育史，確定地說由當年的越冬蟲態開始活動起，到第二年越冬結束止的發育經過叫年生活史。20、跗

肢：昆蟲體成對分節的外長物。

21、多胚生殖：昆蟲的一個卵形成多個胚胎，發育為個體新的生殖方式。

22、補充營養：成蟲期為性細胞發育成熟進行的取食。

23、齡期 ：幼蟲兩次脫皮之間所經歷的時間。

24、單寄生：指在一個寄主體上只寄生1頭寄生昆蟲的現象。

25、植物檢疫：一個國家或地區用法律或法令形式，禁止某些危險的病蟲、雜草人為地傳入 1 或傳出，或對已發生及傳入的危險病蟲、雜草，采取限制其繼續擴展所采取的一系列措施。

26、孤雌生殖：又稱單性生殖，是指卵不經受精，也能發育新個體的生殖方式

27、耐害性：指植物受害后，有很強的增殖或恢復能力，可以顯著減輕被害的損失。

28、生物防治：利用一切生物手段防治病蟲害；

29、長日照型昆蟲：長日照下不滯育的昆蟲；

30、縱

脈：由翅的基部伸向翅的邊緣的翅脈如徑肪，中脈等。

31、后口式：口器向后，頭部和體軀縱軸成銳角的一種口式；

32、昆蟲的世代：昆蟲自卵期的胚胎發育開始，經過幼蟲、蛹直至成蟲性成熟的整個階段，稱為 1個世代。

33、滯育：主要受光周期的控制，在一定的光照條件下，同種昆蟲的大部或全部個體中止發育的現象。

34、恢復營養 ：有些成蟲期很長的昆蟲，多次反復進行補充營養，每一次補充營養之后，就有一批卵發育成熟，這種取食，稱為恢復營養。

三、簡要回答

1．簡述殺蟲煙劑的施放條件

答：存在逆溫現象時，林分郁閉度﹥0。7，無風或微風，安全。

因為逆溫存在時氣溫隨高度增加而增加，林冠層是溫度最低的地方，因此煙霧在上升至林冠時即被封鎖，煙可在林內滯留才能達到好的效果，而逆溫只在晴天的日落之后到第二天日出之前，所以煙只能在夜晚至日出前放（晴天時），郁閉度不夠封鎖效果不好，煙可以林窗逸出，風大會將煙吹散，微風可幫助煙的擴散，但要注意放煙的方向，安全檢查是所有防治工作中都要注意的問題，放煙亦不例外，造成人畜傷亡之事在林業病蟲防治中已屬有發生）2．簡述天牛類害蟲的防治方法

答：（1）加強撫育管理，使植株生長健壯，增強抗蟲能力。

（2）物理防治（成、幼蟲的人工捕殺）（3）化學防治（4）樹干涂白

3．幼苗立枯病大發生的條件及其防治措施

答：（1）苗木出土后一個月內，幼苗未木質化；苗頸幼嫩，易造成侵染

（2）高溫高濕的環境因素：有利于病菌的生長繁殖，不利于種芽和幼苗的呼吸和生長；

（3）病菌繁殖體的積累：由于該病的病程短，每次病程后殘體中的病菌能大量積累作 為爆發性病害的侵染來源。

（4）圃地管理：包括苗圃選擇（考慮前作物）、細至整地，合理施肥，目的在于，不利于病菌的生長 繁殖，有利于幼苗的生長，增強其抗病性；

（5）土壤消毒：消滅侵染來源；

（6）及時播種：種子發芽順利，在苗木木質化前錯過高溫高濕的氣候；

（7）藥劑防治：幼苗發病后，病程短，來勢快，阻止其蔓延及病菌積累。常作藥劑有：70%敵克松、波爾多液

4．影響園林植物病害流行的因素主要包括哪些方面？ 答：（1）病原物：涉及病原物毒力小種出現、病原物數量；

（2）寄主：易感病寄主植物存在、并且集中成片；

（3）環境條件：出現有利于病原的環境，特別是溫度、濕度降水是影響病害流行的主要環境條件。5．害蟲生物防治的途徑

答：（1）以蟲治蟲（2）以菌治蟲

（3）以鳥治蟲

（4）以激素治蟲 6．比較昆蟲真菌病、細菌病、病毒病的癥狀：

答：（1）真菌病：蟲尸僵硬，可見病癥（各種顏色的菌絲成孢子）；（2）細菌病：蟲尸軟化，體液渾濁，惡臭；

（3）病毒病：蟲尸軟化，體液清澤無臭。7．松皰銹病為例說明銹菌的生活史

答：引起松皰銹病的銹菌需順序經歷5個不同的發育階段，產生5種類型的孢子，并需轉主寄主才能完成全部發育過程。

(1)性孢子和性孢子器階段（0）：單核單倍體階段(2)銹孢子和銹孢子器階段（Ⅰ）：雙核(3)夏孢子和夏孢子堆階段（Ⅱ）：雙核

(4)冬孢子和冬孢子堆階段（Ⅲ）：雙核→單核雙倍體(5)擔孢子和擔子階段（Ⅳ）：單核單倍體

0、Ⅰ階段在松上，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、在茶 子成馬先蒿上

8.幼苗立枯病癥狀的主要類型

答：（1）種芽爛型：種芽出土前，病菌侵入，破壞種芽的組織引起腐爛，地面表現缺苗。

（2）莖葉腐爛型：幼苗出土前，病菌侵染，莖葉腐爛。

（3）幼菌猝倒型：幼菌出土后，扎根葉期，莖部未木質化，病菌白根莖侵入，破壞苗頸組織，幼菌迅速倒狀，引起典型的猝倒癥狀。

（4）苗木立枯病：苗木莖部木質化后，病菌難從根莖侵入，而從根部侵染。根不腐爛，病苗枯死，但不倒狀，故稱立枯病。

9、比較全變態和不完全變態昆蟲的特征

答：（1）不完全變態:三個蟲期,卵期,幼蟲期,成蟲期,幼蟲與成蟲外表相似;（2）全變態:四個蟲期, 卵期,幼蟲期,蛹期,成蟲期,幼蟲與成蟲外表差異大.10、有效積溫法則的應用

答：：（1）推測一種昆蟲在不同地區可能發生的世代，N= K1/K ；（2）預測昆蟲地理分布的界限；（3）預測昆蟲的發生期;(4)控制昆蟲發育進度;(5)推算昆蟲發育起點溫度和有效積溫數值.11、銹菌的侵染特點及其所致病害的防治途徑

答：（1）重疊侵染：一是銹菌的生活史期，銹菌每年都產生，二是夏孢子的重復侵染；

（2）轉主寄生：松皰銹病的侵染循環需在兩個寄主上才能完成。

以上兩個侵染循環特點導致松皰銹病防治難度大，需采取相應的策略才能預防和控制其病害的發生發展。

（3）檢疫：由疫區輸出苗木要檢疫，在病區附近不設松類苗輔。

（4）鏟除中間寄主：切斷侵染循環鏈。

（5）營林措施：修枝、間伐、撫育。

(6)化學治療：松蕉油原液和不脫酚洗油于或300ppm內療素注射皮部.12、真菌病害的侵染循環與病害防治的關系 答：（1）越冬結構、場所——消滅侵染原

（2）傳播距離和方式——防治范圍、防治方法

（3）初次侵染時間——防治時機

（4）再次侵染有或無——防治次數

13、苗木紫紋羽病的癥狀及防治方法

答：癥狀：（1）根系：---紫紅色絲網狀物---；（2）地上部分：葉形短小、發黃、皺縮卷曲。防治方法：（1）選用健康苗木栽植（2）可凝苗木進行消毒處理；（3）肥水適宜，促進苗木健康生長；（4）清除病殘體，土壤消毒；（4）貴重觀賞樹木實行外科治療。

14、園林植物病毒病的防治方法

答：（1）鏟除一切侵染源；（2）防止介體傳染；（3）莖尖組織培養脫毒

（四）熱處理和冷處理；

（五）弱毒疫苗的應用；（6）藥物處理。

15、袋蛾類的防治方法

答：

1、物理機械防治（人工摘除護囊）：

2、化學防治：

3、生物防治：

16、苗圃害蟲螻蛄類的防治方法

答：（1）園林技術：施用廄肥、堆肥等有機肥料要充分腐熟，可以減少螻蛄產卵；（2）燈光誘殺成蟲。（3）毒餌誘殺；（4）鮮馬糞或鮮草誘殺。

17、園林植物白粉病菌的特點及所致病害的防治方法

答：特點：（1）專性寄生菌；（2）分生孢子產生、萌發較快，再侵染次數多；（3）耐干旱。

防治方法：（1）清除病殘株；（2）防止苗木貪青徒長，合理密植。（3）化學防治。

18、園林植物細菌病害的侵染循環特點及防治途徑

答：侵染循環：（1）侵入途徑（傷口，自然孔口）；（2）傳播途徑和侵染來源

防治途徑：（1）園林技術防治；（2）抗生素治療；（3）防止造成傷口和及時保護傷口。

19、園林植物食葉害蟲的發生特點

答：（1）具有咀嚼式口器，往往以幼蟲（膜翅目、鱗翅目）或成蟲、幼蟲（鞘翅目、直翅目）為害健康的植株，從而使植株生長衰弱，為天牛、小蠹等蛀干害蟲侵入提供適宜條件。(2)這類害蟲大多數營裸露生活（少數卷葉、營巢），因此受環境因子影響較大，表現為蟲口消長明顯。

（3）繁殖量大，且往往具主動遷移、迅速擴大危害能力。（4）某些害蟲發生具周期性。20、刺蛾類的防治方法

答：（1）園林技術防治：（2）物理防治：（3）化學防治：（4）生物防治

21、銹菌的特點及其所致病害的防治途徑

（1）專性寄生菌；（2）多態型現象；（3）轉主寄生現象；（4）植物檢疫；（5）鏟除中間寄主；（6）化學防治；（7）抗病育種。

22、比較昆蟲咀嚼式口器、刺吸式口器結構及危害特點

（1）咀嚼式口器：原始口器類型，由上鶚、下鶚、上唇、下唇，舌組成；造成植物各種形 式的機械損傷；

（2）刺吸式口器：與咀嚼式口器相比，有很大的特化，其不同點在于：一唇很短，下唇延伸成分節的喙，有保護口器的作用，上、下鶚變成細長的口針。能刺入植物組織吸取汁液，常使植株呈現褪色的斑點，卷曲、皺縮、枯萎或變為畸形。

23、比較全變態和不完全變態昆蟲的特征

全變態：卵---幼蟲---蛹---成蟲四個時期，幼蟲與成蟲差別大； 不完全變態：卵--幼蟲----成蟲三個時期，幼蟲與成蟲差別小；

24、病原菌致病機制與園林植物的抗病機理

致病機制：（1）酶，（2）毒素；（3）生長調節物質 抗病機理：（1）固有抗病性；（2）誘發抗病性

25、生理病變、組織病變、形態病變的關系

答：生理病變是動力，組織病變是基礎，形態病變是外在表現。

26、細菌病害的防治方法

答：（1）消滅侵染來源；（2）防止造成傷口和及時保護傷口；（3）抗生素治療

27、全變態昆蟲的幼蟲類型

答：（1）不完全變態昆蟲；（2）完全變態昆蟲

28、食葉害蟲的發生特點

答：（1）食葉害蟲具咀嚼式口器，往往以幼蟲（膜翅目、鱗翅目）或成蟲、幼蟲（鞘翅目、直翅目）為害健康植株，從而使植株生長衰弱，為蛀干害蟲（天牛、小蠹蟲）侵入提供適宜條件，因此，常稱為初期性害蟲。

（2）食葉害蟲大多營裸露生活（少數卷葉、營巢），因此受環境影響較大，表現為蟲口消長明顯

（3）食葉害蟲繁殖量大，往往具主動遷移、迅速擴大危害的能力。

（4）某些種類大發生常呈現階段性（初始階段、增殖階段、猖獗階段、衰退階段）及周期性（上述階段性發生過程，往往“重復”出現且呈現一定的周期性，這種周期性出現的間隔期及每一“重復”持續的時間，因蟲種及當時的有關因素而異）。

29、半知菌亞門的特點

答：（1）營養體：有隔菌絲，常產生變態體；

（2）無性繁殖：分生孢子，分生孢子梗，分生孢子座，分生孢子盤，分生孢子器。（3）有性繁殖無或尚未發現。30、病毒病的主要特點

答：（1）癥狀類型（無病癥表現）；（2）隱癥現象和潛伏侵染；（3）交叉保護；（4）系統侵染（全株性病害，種子和花粉帶毒）

31、刺吸式害蟲的發生特點

答：（1）除少數蚜蟲、螨類等形成蟲癭在植物組織中危害外，多聚集為害樹木或花卉的嫩梢、枝、葉、果等部位；

（2）成蟲或若蟲以刺吸式口器吸取植物營養，造成幼葉卷葉、枝葉叢生，枝葉枯萎，甚至整株枯死。

（3）刺吸類害蟲首先點片發生、蟲口密集、繁殖迅速，擴展蔓延快，但多因個體小，發生初期往往被害狀不明顯，在防治時如果不抓住有利時機，采取綜合防治的方法，很難達到滿意效果。

（4）刺吸類害蟲可給某些蛀干害蟲的侵害創造有利條件，可誘發煤煙病，并是病毒病的傳播媒介。

三、論述題

1、舉例說明如何根據害蟲的生物學特性制定防治措施

答：（1）制定害蟲的防治措施，必須以害蟲的生物特性為依據，才能有敵放矢，事半功倍；（2）舉例說明：應舉出4組“生物學特性→防治措施”的對應關系（可以是一種害蟲的，亦可分別從不同害蟲中列舉）、（上一題是最好的例證：①產卵場所選擇性→人工挖卵；②喜食尿味食物→毒餌誘殺；③雌成蟲產卵前行動遲緩→人工捕殺；④1、2齡 跳蝻在小竹雜草上取食→撒粉防治；⑤3-4齡在大竹為害→煙劑熏殺）。

2、舉例說明園林植物癥狀表現的特點及其在診斷上的應用

答：（1）特異性（2）階段性（3）相似性（4）差異性

3、真菌病害的侵染循環與病害防治的關系 答：（1）越冬結構、場所——消滅侵染原

（2）傳播距離和方式——防治范圍、防治方法

（3）初次侵染時間——防治時機

（4）再次侵染有或無——防治次數

4、舉例說明蚜蟲的防治方法

（1）園林技術防治：注意檢疫蟲情，抓緊早期防治。盆栽花卉上零星發生時，可用毛筆蘸水刷掉，并及時處理干凈，以防蔓延；木本花卉上的蚜蟲，可在早春刮除老樹皮及剪除枝條，消滅越冬卵。

（2）生物防治（保護和利用天敵）：常見的有瓢蟲、草蛉、食蚜蠅、蚜繭蜂、蚜小蜂等。（3）化學防治：蚜蟲發生量大時，可噴40%氧化樂果、樂果、50%馬拉硫磷乳劑或40%乙酰甲胺磷1000-1500倍液。或噴魚藤精1000-2000倍液。

發生在球莖上（郁金香、百合、唐菖蒲、番紅花）的蚜蟲，可在栽培前，將受害球莖浸泡在含有濕潤劑的林丹（25g/L）藥液中15分鐘；或用尼古丁或林丹作煙霧劑，進行熏蒸防治。（4）物理機械防治：利用色板誘殺，在花卉栽培地或溫室內，可放置黃色粘膠板，誘粘有翅蚜蟲。還可采用銀白錫紙反光，拒棲遷飛蚜蟲。

5、舉例說明害蟲生物防治的途徑

答：（1）以菌治蟲；（2）以蟲治蟲；（3）以激素治蟲；（4）以鳥治蟲

6、病原菌的致病機理和園林植物的抗病機制。

答：致病機理：（1）酶的作用；（2）毒素的作用；（3）激素

抗病機制：（1）固有抗病性；（2）誘發抗病性

7、舉例說明病害流行的因素。

答：（1）病原因素；（2）寄主因素；（3）環境因素。

8、概述蚧殼蟲的防治方法：

（1）檢疫措施：在自然情況下，蚧蟲是不活潑或不活動的種類，其自身傳播擴散能力有限，但由于其本身特點，極易隨苗木、果品、花卉的調運與交換傳播各地，因此，必須加強植物檢疫，消滅或封鎖在局部地區發生嚴重的蚧蟲，對國內或國際間調運的花木要嚴格檢疫手續，如發現有嚴重的蚧蟲，要及時采取有效措施，經過認真防治后，才能調運。否則，要集中燒毀。

（2）園藝防治：主要通過園林技術措施來改變和創造不利于蚧蟲發生的環境條件不僅有直接防治的作用，還有積極預防的作用。如；（1）選育抗蟲品種；（2）實行輪作；（3）合理施肥，清潔花圃，合理確定植株密度。

（3）化學防治：（1）消滅越冬代雌蟲：冬季可噴施1次10-15倍的松脂合劑或40-50倍的機油乳劑。（2）消滅越冬代若蟲：冬季和春季發芽前，噴波美3-5度石硫合劑或3-5%柴油 乳劑。（3）若蟲期防治：對出土的初孵若蟲，早春可在樹根周圍土面噴撒殺蟲劑，可用50%西維因可濕性粉劑500倍液，或50%辛硫磷乳油1000倍液。對植株上的若蟲，抓住孵化盛期噴藥，此時介殼未增厚，藥劑容易滲透。（4）生物防治（保護和利用天敵）：

（1）瓢蟲的利用：澳洲瓢蟲可捕食吹綿蚧；大紅瓢蟲和紅緣黑瓢蟲可捕食草履蚧；紅點唇瓢蟲可捕食褐葉圓蚧、紫薇絨蚧等多種蚧蟲。（2）小蜂的利用：蚜小蜂、跳小蜂、纓小蜂----寄生盾蚧；（3）鳥：一些鳥能啄食體型較大、活動性較強的蚧蟲。

9、舉例說明真菌病害的侵染循環 答：（1）侵染循環的概念

（2）實例：如松皰銹病或楊樹爛皮病

10、舉例說明以菌治蟲的生物防治在生產實踐中的應用 答：（1）以菌治蟲的概念

（2）白僵菌的應用（3）病毒的應用（4）細菌的應用

11、舉例說明如何根據園林植物害蟲的生物防治的途徑

（1）以菌治蟲：白僵菌防治松毛蟲；核型多角體病毒防治鱗翅目害蟲（2）以蟲治蟲：腫腿蜂防治天牛；赤眼蜂防治松毛蟲；瓢蟲防治吹綿蚧

12、舉例分析園林植物病害流行的因素

（1）病原因素：新的小種出現或病原物的大量積累，如幼苗猝倒病（2）寄主因素：苗木未木質化前（幼苗猝倒病）（3）環境因素：高溫高濕（幼苗猝倒病）

13、舉例說明柯赫假定（人工誘發試驗）答：（1）分離：從病植株分離純化可疑病原物；

（2）接種：將可疑病菌接種到健康植株上，觀察發病情況，并與原發病株比較；（3）再分離：從接種后發病植株上分離的病原物，是否為接種病原。

14、舉例說明侵染過程

答：（1）接觸期；（2）侵入期；（3）潛育期；（4）發病期

15、舉例說明園林植物苗圃害蟲的防治方法 答：以螻蛄為例：

（1）園林技術防治；（2）燈光誘殺成蟲；（3）毒餌誘殺；（4）鮮馬糞或鮮草誘殺。

16、園林植物抗蟲機理 答：抗蟲性是指材具有影響昆蟲為害程度的遺傳特性。主要表現為：（1）不選擇性；（2）抗生性；（3）耐害性

第五篇：園林植物保護學平時作業.

《園林植物保護學》平時作業

一、簡答題（共100分）

1．影響園林植物病害流行的因素主要包括哪些方面？（30分）

1、生態條件。包括：溫度、濕度、光照、氣流的通透性等。

2、植物病原的強弱。

3、植物的抗病性。

4、植物的管理和病害防治。

2、真菌病害的侵染循環與病害防治的關系（30分）

植物真菌病：

1、癥狀：常見有霜霉、白粉、白銹、黑粉、銹粉、煙霉、黑痣、霉狀物、磨菇狀物、棉絮狀物、顆粒狀物、繩索狀物、粘質粒和小黑點等。大的病征可用肉眼直接觀察到。病征的出現與寄主的品種、器官、部位、生育時期、外界環境有密切關系。如不少葉斑病菌一般在寄主生育后期才產生病征，甚至在落葉上才形成小黑點；有的菌核病要在寄主某一特定部位才形成顆粒狀的菌核；銀葉病要在寄主的死亡部分才長出蘑菇狀的產孢結構；根腫病要在腫瘤很深的位置才能觀察到病原菌。許多真菌病害在環境條件不適宜時完全不表現病征。真菌病害的癥狀與病原真菌的分類有密切關系，如白絹病菌在許多不同作物上均造成癥狀相似的白絹病，霜霉菌產生霜霉狀物，黑粉菌產生黑粉狀物等。

2、侵染和傳播途徑：真菌病害的侵染循環類型最多，許多病菌可形成特殊的組織或孢子越冬。在溫帶，土壤、帶病種子、病殘組織和果樹林木的病枝常是越冬場所；在熱帶和亞熱帶，不少病菌不越冬而越夏。冬季生長的寄主在侵染循環中往往起重要作用，有些病菌的分生孢子可越冬，有的病菌終年有危害性。大多數病菌的有性孢子在侵染循環中起初侵染作用，其無性孢子起不斷再侵染的作用。在熱帶、亞熱帶許多病菌不產生有性階段，只以無性階段完成其生活史和侵染循環。田間主要通過氣流、水流傳播；此外，風、雨、昆蟲也可傳播真菌病害。但傳播真菌病害的昆蟲屬種與病原真菌屬種間絕大多數沒有特定關系。真菌的菌絲片段可發育成菌株。真菌可直接侵入寄主表皮，有時導致某些寄生性弱的細菌再侵入，或與其他病原物進行復合侵染，使病癥加重

3、真菌生活史與侵染循環的關系（40分）

應該說從有性孢子到再產生有性孢子才為一個完整的生活史。其中包含產生無性孢子再產生無性孢子的無性階段的循環。

另外有些真菌，如所有半知菌，人們只觀察到它們的無性階段，而沒有有性階段，但只是沒有發現，并不能說明它們的生活史就是無性孢子到無性孢子。