第一篇：農村集體土地的流轉難點研究論文

［摘要］伴隨著我國經濟的高速發展，我國農業也由傳統的農業向現代農業進行轉變；農村集體土地流轉制度的創新與改革已經成為農村經濟發展的必要之路。另外農村集體土地流轉制度改革和創新更需要國家和政府的宣傳和推動。改革農村集體土地流轉制度能夠增加農民的收益并且對保護國家糧食安全和完善土地制度等起到一定的作用。雖然農村集體土地制度改革已經有了一定的進步，但是農村集體土地流轉制度還不夠成熟，需要我們更多的努力。

［關鍵詞］農村集體；土地流轉；政府主導；法律規制

集體土地使用權流轉是農村家庭聯產承包制度所產生的，因為我國的農村土地流轉還處于剛剛開始的初期體制沒有完善，土地使用權在流轉的過程當中還有一些不規范的行為和損害農民權益等一系列問題，如果這些問題和矛盾不能夠快速解決，將會影響到農村土地的使用權的發展，不利于土地流轉的綜合管理。

1土地流轉制度的現狀

1.1缺乏完善的法律法規

土地流轉方面有著不規范的操作程序，所以很容易引起一些不必要的糾紛，從根源上來說是因為土地流轉制度不夠完善。同時農民對于我國土地流轉相關的法律法規認識比較淡薄，其次是法律上沒有明確的要求，這表明在土地流轉方面的相關法律也是存有漏洞，這也就導致了糾紛很難解決。土地流轉是在農民自愿的基礎進行的，但是一些部門采取不正當的方式讓農民進行土地流轉；還有承包商讓農民簽訂了一些不平等的土地流轉合同，承包商為了短期的經濟效益，擅自改變土地用途，在合同期滿后，農民無法恢復耕地的使用價值，給土地造成嚴重的損害，也不能讓農民能真正感覺到自己是土地的主人。

1.2土地的流轉渠道較少，大多數存在于親戚朋友之間

一些企業因為利益的原因不愿意投資農業領域，土地承包缺少積極性，所以土地流轉市場化并不明顯，而且農民的合法權益也得不到保障。一些農業企業也不想直接和農民打交道，成本較高而且在短期之內也無法成片地承包。大多是通過鄉鎮政府直接越過農民與企業簽訂土地包租合同。如果在經營不善無法收回成本的情況下，承租企業無法向農民返還租金還是由政府出面解決，農民的合法經濟利益也很難以得到切實的保障。

1.3缺乏專業土地流轉服務機構

農村集體土地使用權的流轉首先是村集體產業結構的調整需求。村集體為了發展集體產業，就會鼓勵農民把土地的使用權交給企業發展集體經濟，通過租賃流轉給集體產業的負責人。當土地進行第二次承包時，使農村原本存在的人多地少的矛盾更加突出。導致大量勞動力向外地大量的轉移，因為部分勞動力的轉移將會帶動全家轉移，致使將土地承包經營權流轉給他人。現在一些農村土地流轉的信息不夠通暢，而且租賃雙方的信息不能進行及時的溝通，這就導致了一種“農民要轉的轉不出去，企業需要轉的轉不到”這種局面。就現在而言我國大部分的農村地區還沒有成立專門的土地流轉服務機構，造成了雙方的信息交流受阻，在一定程度上影響了土地流轉的效益。

2土地流轉的對策建議

2.1加強農民主體地位

由于受傳統觀念的長期影響以及政府在農村集體土地流轉制度方面的決定權，因此政府在農村集體土地流轉過程當中占據主導地位。但是由于政府在建設的新農村時，對集體土地流轉的制度過程中缺少理性，嚴重地阻礙了農村集體土地流轉制度的發展，所以我們要更加維護支持農民在土地流轉過程中的主體地位，健全農村集體土地流轉的法律法規，有利于實現農村集體土地規模化，提高農村集體土地使用率。

2.2加快發展新型的農業經營模式

鼓勵和引導農民加入合作社進行大規模發展，有利于實現農業現代化。農戶把土地承包出去，可以定期得到分紅，還可以利用閑時進城務工，可以使自己得到更多的收益，在經濟上也有了雙重的保障。還要對農戶進行定期的科技培訓，引導科技人員到田間地頭進行指導；邀請農業專家進行現場培訓，讓農業科技走進田間地頭；或者讓農民加入農業科技合作社，增強農業科技的知識；培養農民的科技素質等等。

2.3加強政府重視

政府要對當前的農村土地流轉問題引起足夠的重視，并且要盡快地制定相應的法律法規，并對已存的法律法規進行修訂，使農村土地流轉按照法定程序依法進行。還要限制農村土地流轉的用途，來確保流轉的土地是用于農業，在集體土地流轉當中，堅持農民自愿、有償原則。在土地流轉方面還要進行創新經營的方式，例如家庭農場等。總而言之要依法規范土地流轉工作健康有序地持續發展，讓農民真正實現利益的增收，才能實現農業現代化。穩定和完善農村的集體土地承包權利義務，政府要出臺相關的政策，對于農村土地承包的面積進行統計，要真正的把各個區域的面積和權屬權利關系來統計，并在土地流轉前首先要排除會產生糾紛的潛在因素；而且政府也要對農村土地進行調整，以適應社會的發展。

3在土地流轉方面政府采取措施

3.1出臺優惠政策

近幾年，我國農村集體土地使用權流轉的速度呈上升趨勢，流轉的土地面積不斷擴大農戶數量不斷增多，政府也要出臺一些優惠政策鼓勵農民進行土地流轉。農村集體土地使用權流轉分布區域不均，農村城鎮化水平較高、經濟發展較活躍的地方，集體土地使用權流轉速度比較快、數量居多，經濟欠發達的地方，集體土地使用權流轉相對慢一些。政府要多進行宣傳普及土地流轉的知識，或者均衡一下兩極分化的趨勢。因為土地流轉的類型不一樣，土地使用的類型比例不均。政府需要按照不同的標準，來將農村集體土地使用權流轉分成不同的類型。以流轉方式為標準分為轉包、出租、互換、轉讓、投股或參與股份合作等其他方式流轉。

3.2嚴格監督土地流轉制度

開展對土地流轉的嚴格監督，并且要對非法征用土地的單位和個人采取一定的處罰，進行行政追責，政府要出臺相關政策措施，政府還要對農村的土地承包面積進行明確的清點工作，并進行存檔，做到真正的了解每一塊地的面積和它的權屬關系，提前把存在于土地流轉之間的潛在不安定因素先排除以防發生糾紛。同時政府也要對農村土地進行適當的調整，以達到最優化。自從我國實施家庭聯產承包責任制以來，我國多數地區農村分配的土地很多年都沒有發生過變化，這也不符合現在農村不斷增長的人口對于土地的需求，所以政府應當急時進行適當的調整，來適應當代社會的不斷發展。

3.3加大土地流轉宣傳

政府還要在鄉鎮以及其下的村集體中進行大力的宣傳，讓農民了解到土地流轉的法律法規，尤其是要加大對農村土地流轉政策的宣傳力度，以防農民上當受騙。農村可以建立土地流轉咨詢小團隊，切實為農民解決土地的相關問題。政府還可以聘請專家來農村為農民開展講座，為農民普及土地流轉的相關知識，轉變農民傳統的觀念，從而營造良好的流轉發展環境，通過多種方式加大對農村土地流轉政策的宣傳，做到家喻戶曉。以使流轉速度加快，漸具規模。

4結語

進行合法的土地使用權流轉可以更好地保護農民的利益，保證農村土地的可持續發展。在某些方面農村土地使用權的流轉形式不單是指農村集體經濟組織之間的流轉，為了穩定農業的地位，實現農業現代化，為社會提供基本的社會保障。農村土地流轉制度的改革是需要長時間的努力的，在農村土地流轉制度改革的過程當中要努力學習其他地區的土地流轉的經驗，針對我國的實際情況來發展合適的并且能夠促進土地制度發展的體系，解決農村土地的現有問題。

[參考文獻]

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[4]崔俊敏.傳統農區農業產業集群形成的制度障礙及對策[J].求實，2010.

第二篇：農村集體土地流轉合同書

農村集體土地流轉合同書

發包方：民勤縣蘇武鄉泉水村八社聯戶18戶(以下簡稱甲方)承包方：民勤縣三雷鎮三陶村四社周生忠（以下簡稱乙方）

根據《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國合同法》及其相關法律法規和政策規定，甲、乙雙方本著平等、自愿、有償的原則，簽訂本合同，供雙方共同信守。

一、土地的面積、位置

甲方受泉水村第八生產合作社18戶聯戶村民委托（委托書附后）經泉水村民委員會同意，報蘇武鄉人民政府批準將位于民湖路13公里總干渠東泉水村委會所屬泉水八社18戶聯戶經營的東荒地200畝，依法流轉給乙方使用。

土地范圍：東起沙丘西沿，西至總干渠東邊路東沿，南至五社荒地界線，北至總干防洪渠南岸（后附圖）。

二、土地用途及流轉形式

1．土地用途為種植業和林果業。

2．流轉形式：承包經營。承包范圍內現有機井及水電線路等附著物一并移交乙方使用、維護（清單附后）。

三、土地的流轉經營期限

該地流轉經營期限為20年，自2014年4月1日起至2033年4月1日止。

四、土地的流轉費標準及金額

該宗土地流轉費每年每畝200元，合計每年流轉費金額4萬元，20年 1

共計金額80萬元。

五、土地流轉費支付方式及時間

乙方負責將土地流轉費分三次支付給甲方，第一次于合同簽定時一次性付清前五年的流轉費20萬元；第二次于2018年12月31日前一次性付清第二個五年的流轉費20萬元；剩余十年的流轉費于2023年12月31日前一次性付清。

六、甲乙雙方的權利和義務

（一）甲方的權利和義務

1．依法擁有土地的所有權。承包到期后，甲方有權收回乙方的土地經營權。

2．有權監督乙方仿照流轉合同約定的用途合理利用土地。

3．按照合同約定時收取土地流轉費。在合同有效期內，如遇政策性調整，甲乙雙方可共同商量解決，但必須充分考慮由此對乙方造成的損失，并予以賠償。

4．維護乙方的土地承包經營權，不得單方面解除流轉合同，不得干涉乙方依法進行正常的生產經營活動。

5．甲方應當保障乙方正常生產所必須的水權配置和通路條件。

6．甲方按合同簽訂時的現有狀態無償向乙方提供機井、取水設施設備、供水渠道、供電設施設備及取水、供電手續。

7．經營過程中，若發生土地權屬地界糾紛及當地群眾干擾、阻撓、破壞等情況，甲方應及時出面，按時化解，若給對方造成損失，甲方應給予相應賠償。

8．乙方如果發展政府鼓勵提倡的產業，甲方應當給予乙方相應的政府政策性扶持。

（二）乙方的權利和義務

1．按照合同約定的用途和期限，有權依法利用和經營所流轉的土地。

2．享有流轉土地上的收益和林權和按照合同同約定購置財產的所有權。

3．享有對公共設施的使用權。

4．乙方可在流轉的土地上建設與農業生產有關的生產、生活設施。

5．不得隨意改變土地用途。按合同約定只能用于種植業、林果業，決不允許用于搞工業廠房修建、養殖小區的修建、磚廠等辦企業用地。

6．乙方不得用流轉土地抵押貸款。

7．乙方不得用流轉土地抵償債務。

8．承包期內，若甲方提供的原機井和供水、供電設施不能正常使用，由乙方負責更新，產生的費用均由乙方承擔，流轉期滿后，乙方保證歸還甲方原有農電設施的完整性（以清單為準）。

七、合同的轉包

1．在合同有效期內，乙方可以將流轉的土地全部或部分轉包給第三方。

2．轉包時簽訂轉包合同，不得擅自改變原來流轉合同內容。

3．本合同轉包后，甲方與乙方之間仍應按原流轉合同的約定行使權利和承擔義務；乙方與第三方按轉包合同的約定行使權利和承擔義務。

八、合同的變更和解除

1、本合同一經簽訂，即具有法律約束力，任何單位和個人不得隨意變

更或者解除合同。經甲乙雙方協商一致簽訂書面協議方可變更或解除本合同。

2、在合同履行期間，任何一方法定代表人或人員的變更，都不得因此而變更或解除本合同。

3、本合同履行期間，如遇國家建設征用該土地，征地補償歸甲方所有，乙方自建的地上附著物和林木的補償歸乙方所有。

4、如甲方重復發包該土地或擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無法經營時，乙方有權解除本合同，其違約責任由甲方承擔。

5、本合同期滿，如繼續流轉，乙方無條件享有優先流轉權，雙方應于本合同期滿前續簽流轉合同。

九、違約責任

1、乙方應當按照本合同約定的期限足額支付流轉費。如乙方不能按合同規定時間繳清土地承包費，則甲方有權解除本合同。

2、本合同轉包后，因甲方的原因致使轉包合同不能履行，給轉包后的承包方造成損失的，甲方應承擔相應的責任，導致合同不能履行的應承擔相當于承包期所有流轉費的違約金。

十、合同糾紛的解決辦法

本合同履行過程中發生的糾紛，由雙方協商解決，雙方協商不成的，首先請求村委會和蘇武鄉人民政府調解；調解不成的，向民勤縣農村土地承包糾紛仲裁委員會申請仲裁或直接向民勤縣人民法院提起訴訟。

十一、本合同未盡事宜，依照相關法律法規及政策的規定，由雙方約定后作為補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

十二、本合同經甲乙雙方簽章后生效，一式五份，甲乙雙方和見證人各執一份，鄉鎮農經部門存檔一份。

附件：

1、流轉土地示意圖

2、流轉土地地上附屬物移交清單

甲方：民勤縣鄉村民委員會(蓋章)

法定代表人(簽字)：

乙方：三雷鎮三陶村四社（印章）

負責人(簽字)：

監證單位：民勤縣蘇武鄉人民政府(蓋章)

負責人(簽字)：

民勤縣農村經營管理站(蓋章)

負責人(簽字)：

簽訂時間：二O一四年三月二十二日

第三篇：農村集體土地流轉村民小組證明

證 明

茲有我自然屯村民(身份證號：），于 年 月 日將自己享有合法承包經營權的 畝承包地，按租賃的方式流轉給非本村民小組成員：（身份證 號：）用于農業生產經營，經我全體村民成員決議并同意通過雙方簽訂的合同條款（合同編號：），承認此合同為有效合同。并授權本村民小組委員會成員 代表本自然屯全體 位村民在合同上簽字。

特此證明！在場證明人：

屯長： 副屯長: 村民代表：

縣 鎮 村 屯村民小組

年 月 日

第四篇：建立農村集體土地使用權流轉新機制

建立農村集體土地使用權流轉新機制

文章來源： 《理論前沿》2004年第4期 [作者：甘肅省國土資源廳黨組書記、廳長 張翀] 發布時間：

08-06-16 10:33:06 276

農業、農村、農民問題，是我國經濟發展和現代化建設的根本問題，歷來受到黨和政府的高度關注。《農村土地承包法》特別強調了農民的土地流轉權，不僅在政治上保護了農民的土地權益，還給占中國人口73%的廣大農民提供了一個法律武器。以法律的形式保障農民的土地權益，代表了最廣大人民的根本利益，體現了執政為民的精神。《中共中央關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》，要求做好農戶承包地使用權流轉工作，在我黨歷史上第一次提出了農戶承包地使用權流轉的要求。黨的十六大報告進一步指出：“堅持黨在農村的基本政策，長期穩定并不斷完善以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。有條件的地方，可按照依法、自愿、有償的原則進行土地承包經營權的流轉，逐步發展規模經營。”這對我們如何進一步加強農村土地管理，確保農業基礎地位具有十分重要的指導意義。因此，研究農村集體土地流轉制度，健全、完善和創新農村集體土地流轉機制，是當前我國土地政策法律研究的重點。

一、農村集體土地使用權流轉的主要內涵

土地權利的流轉，一般是指土地所有權的流轉，如政府征用土地，致使農民 集體所有的土地轉為國有土地。在現階段，我國土地流轉更多的表現為土地使用權的流轉。

農村集體土地使用權的流轉，在農村主要表現為農用地的內部流轉(指由已承包土地的農戶在自愿的基礎上，將該土地的使用權在一定的限期內轉讓給其他的單位和個人)以及農村集體非農建設用地的流轉。按照我國《憲法》和現行的土地管理法，集體非農建設用地進入市場流轉是不合法的。因此，在研究農用地使用權的流轉時，最狹義、最典型的土地流轉的概念，是指得到土地承包經營權的農戶再把承包經營權全部或部分轉移給其他主體的行為，這也是本文討論的主題。

二、建立農村集體土地使用權流轉機制是市場配置資源的客觀要求

改革開放以后，我國農村實行了家庭聯產承包責任制。集體土地所有權與使用權、經營權和收益權得到了分離，土地流轉開始活躍起來。但是，目前的家庭

聯產承包責任制是在中國社會發生重大轉折時期的特殊歷史條件下形成的，主要依靠農民群眾的自發力量推動建立的，這就注定了制度本身的不完善性以及后續補充、修改、完善工作的長期性。家庭經營承包盡管有效地解決了勞動和報酬的脫節問題，實現了責、權、利的統一，但終究還不是完整的農地制度，特別是隨著生產力的發展和經濟體制改革的進一步深化，這種制度的缺陷就越發明顯地表現出來，諸如因農村土地所有權主體“模糊”，造成了實施現行農地制度的困難；土地變動頻繁、人地關系不穩；農戶土地規模小，地塊細碎，效益低；土地轉讓收益分配不公與失序；土地糾紛多等問題。特別是我國已經加入世界貿易組織（WTO），現行制度與市場經濟和社會化大生產趨勢不相適應。反映到土地流轉領域，由于農戶的土地權利過小過少，土地產權不明晰，土地使用者不能夠依照法定程序自主地有償轉讓、出租、抵押土地，因而大大阻礙了土地流轉市場的發育和完善，同時也造成了土地隱性市場和投機活動的猖獗，影響了土地資源在市場經濟條件下的合理配置和優化。因此，建立、完善和創新農村集體土地的流轉機制，不僅是土地資源配置適應市場經濟的需要，也是貫徹“十六大”精神、促進農業發展的必然要求。

三、農用地使用權流轉是健全和完善我國農村土地家庭承包經營制度乃至整個土地制度的重要內容

根據土地流轉的本質特征，不論是農村集體土地所有權的流轉(國家征用)，還是土地使用權的流轉都屬于土地流轉的范疇，從理論上不能否定其中任何一種形式的土地流轉。現階段，弱化所有權、強化使用權是經濟發展的客觀要求，在土地問題上也是如此。落實農民土地權利的根本之策，就是在法律上認可農民得到的承包權是物權，因此，在農戶依法取得了農用地的承包權后，承認農戶具有將使用權再次轉移的權利，這是尊重農民權利，推動土地規模經營，促進農業進一步發展的重大措施，合于邏輯，合于法理，有助于從理論上理順產權關系，促進土地流轉制度乃至整個土地制度的科學研究，是健全和完善我國農村土地家庭承包經營制度乃至整個土地制度的重要內容。具體表現在：

(一)農用地使用權的流轉有助于稀缺和有限的土地資源得到更優配置。市場經濟發展和社會發展的需求，促使土地這一基本資源升值，變得愈加珍貴。只有建立實施科學、合理的農用地使用權流轉制度，才能實現土地資源的合理配置與潛在價值。

(二)農用地使用權的流轉將促進農業規模經營，提高農業生產力水平，降低

生產成本。在市場經濟條件下，實行土地使用權流轉制度后，農民在自己保留承包權的前提下，從自身利益出發，自愿地將無力耕種或不愿耕種的土地及時轉讓出去，將土地調整的決策權分散到各個農戶，有利于促進土地的適度集中和規模經營的實現。同時，明確農戶自己有決定土地流轉的權利，也可消除農民害怕集體頻繁調整土地的顧慮，從而增加農業投資，加強土地集約化經營。

(三)土地使用權流轉可以促進農村勞動力進一步優化組合。土地流轉可以使經營中發生的勞地比例失調得以及時自然調整，從而使農業生產力要素在總體上保持動態的優化組合。

(四)完善的土地使用權流轉制度有利于穩定農村土地承包關系。農村土地流轉是實際土地使用權的再分配和優化過程，它有利于使那些勞動力緊張的農戶或從事二、三產業的農戶，在保留其承包權的前提下，將土地使用權流轉出去，讓種田大戶去專門集中經營土地，促進農業的整體發展。

(五)新的土地流轉制度具有強大的農村政治穩定和社會安定的保障功能。隨著城鎮建設規模的逐步擴大和新的工程項目的實施，農用地的非農化使用規模越來越大，違法轉讓和剝奪土地承包者受償權的現象相當普遍，由此而引發的干群矛盾甚至沖突相當嚴重。如果以法律形式明晰土地的支配權和轉讓收益權，那么必定有利于農村社會的長治久安。

四、建立農村集體土地使用權流轉新機制的主要途徑

(一)要建立有利于保護農民群眾利益和促進經濟發展的農用地流轉法律法規體系，為依法建立新的農用地流轉市場提供法律保護和政策依據。

目前，我國土地產權流轉方面的法律、法規還不健全，尤其在集體土地使用權的流轉方面存在較多的“空白”，而這些權利的流轉隨著市場經濟的不斷發展，將變得越來越頻繁，因此，急需研究和制定這方面的政策，以完善產權流轉制度的法律體系。

(二)加快建立、健全農用地使用權流轉市場體系建設。

土地使用權流通市場，一方面發揮著中介作用，為轉讓方和受讓方牽線搭橋，促成交易；另一方面又發揮著市場監督作用，防止發生土地投機等非法交易的行

為。從理論上進一步分析，農用地使用權流轉市場具有以下功能：第一，優化農用地資源的配置，即運用價格的機制來引導農用地的供給與需求；第二，溝通農村土地經濟關系，評價土地價值；第三，傳導經濟信息，溝通供需，促成交易，活躍經濟；第四，協調土地收益分配與平衡供求的矛盾。

現階段要建立農用地流轉市場，促進農用地使用權的流轉，可以從以下幾方面著手：

研究建立農用地使用權流轉市場的運行機制，重點是農用地使用權的價格機制。要實行公平地價制度，運用科學的方法確定與國有土地使用權價格相協調的農用地使用權流轉市場的基準地價，由國土資源管理部門定期公布。可以委托具有地價評估資格的地價評估單位和評估師評估地價，并報請土地行政主管部門審定。就農用地使用權流轉的約束機制而言，要建立健全法律法規約束、金融約束、稅收約束、產權約束、內部責任義務約束機制。就農用地使用權流轉的中介機制而言，農用地使用權流轉市場的發展需要配套的市場中介服務體系，要建立包括咨詢、評估、代理、仲裁等機構及其相關的制度，并做好農地保險等工作。就農用地使用權流轉的收益分配制度而言，應當使土地使用權流轉的收益在交易當事人之間合理分配，以保護各方的合法權利和利益。另外，還要采取措施，促使農用地使用權交易活動的公開化、契約化、貨幣化，提高農用地使用權市場的透明度。

(三)做好農用地產權管理工作。

1.準確界定土地所有權主體。集體土地的所有權主體在法律上似乎早已確定，然而由于種種原因，實際上所有權的主體并不明確，這就給土地產權管理帶來了困難，因此，必須在法律上進一步明確界定產權主體。對于集體土地，有條件的地方應當建設鄉、村、組各級以土地為主的股份合作公司等集體經濟組織，并真正明確其法人地位，依法行使集體土地所有權，使其成為可以根據生產需要和市場規律，依法獨立地進行土地經營活動的經濟組織。把鄉級政府和村干部個人在土地流轉過程中的支配權、收益分配權剔除掉。

2.理順土地產權關系。要理順土地產權與管理權之間的關系，一切土地產權的流通均應在法律允許的范圍內運行。同時要理順土地產權內部的關系，即所有權與使用權、經營權、收益權、部分處置權以及租賃權、抵押權等權利的關系。

3.加強土地登記。一切土地產權的流轉都必須進行土地登記，否則，土地產權人的權利就無法得到保證。但是，當前土地登記工作存在著明顯的滯后性，在沒有辦理土地登記、領取土地權利證書前，土地權利人就已經實際上取得了用地的權利，這就造成了土地登記工作在人們心目中可有可無的印象，其原因除了有管理機制不順外，還有土地登記的基礎工作跟不上等。因此，加強土地登記工作，不僅要強化法律宣傳、提高土地使用者的法律意識，而且要改革管理體制，并努力做好基礎工作，使土地登記成為惟一的合法使用土地的前提條件。

4.抓緊土地管理的基礎工作，如根據農用地的位置和土地肥沃程度進行分等、定級。抓緊地籍管理和土地利用的規訓工作，對土地利用以及權屬的變動加以監督，同時跟蹤土地數量和質量的動態變化，為土地流轉提供準確信息。

(四)抓緊研究制定農用地使用權的抵押制度。

發展農業，需要強有力的資金支持。在農業生產的各個關鍵階段，為了不誤農時，農民在自有資金不足的情況下，為了生產的發展，必然向金融機構提出借貸的要求。但金融機構卻由于種種原因不能滿足農民不斷增長的對信貸資金的需求，民間借貸市場就趁機發展起來，農村的不穩定因素也隨之增加。政府應當在賦予農民對耕地等集體土地使用權以物權地位的基礎上，允許耕地等集體土地的使用權作為可以抵押的財產，以此作擔保向銀行等金融機構取得貸款，從而使發展農業生產有可靠的信貸資金作保證。

(五)合理調整農業產業結構，加大農地流轉拉動力。

圍繞提高質量和效益這個中心環節，國家和集體經濟組織在保證農民有充分的決策經營權的基礎上，可以通過產業政策和社會化服務引導農民進行產業結構調整和農作物布局，根據市場需求進行生產。與此同時，組織農戶進入市場參與流通，搞活農產品的流通，提高土地的產出率，加大農村土地流轉的拉動力。

(六)穩步推進農地股份合作制，實現農地適度規模經營。

農業股份合作制在克服土地使用的分散性，促進土地集約化經營，穩定農地關系，加速我國農業和農村現代化建設方面的作用是顯而易見的。我國浙江、廣東、江西、河北等地近年來已探索了幾種農業土地股份制的模式或做法，取得了明顯的社會效益和經濟效益。但是，農地股份合作制前提是把土地作為一種商品，允許土地使用權入股，允許土地使用權合理流轉，這是農村土地使用權改革的深化，因而必須在穩定和完善家庭土地承包制的基礎上進行。現階段，在我國推進農地股份合作制，要在經濟較發達、農地規模經營程度低下的地區積極試點、穩步推進，以促進土地使用權的合理流轉。

(七)各級國土資源管理部門要加強對農用地流轉的監管。

允許農村集體土地使用權流轉，要認真執行現行土地制度，確保政策上的合法性。要堅持自愿、有償的原則，不得以任何理由強制農戶流轉。要做到確保所有權，穩定承包權，搞活使用權，國家對農戶承包土地的流轉，要在政策上給予鼓勵和支持的同時，對流轉的辦法、程序、合同關系的變更及相關的制約都要做出明確的規定，制定鼓勵農村勞動力外出打工或務工經商政策，加快農村勞動力轉移步伐，促進農村分工、分業的發展。農村土地使用權流轉一定要保持農村土地的農業用途，要杜絕借流轉之機，改變耕地性質的現象，確保農村土地的合理流轉。要高度重視農地流轉的調查研究工作，對流轉產生的原因、內在規律、客觀環境進行深入分析，積極探索和建立科學的流轉管理的方式、方法，規范流轉市場服務行為。參照國有土地流轉市場管理的法規和辦法，開展執法監管工作，引導集體土地市場健康發育。

建立農村土地流轉機制，實現農村集體土地的資本化運作，是我國土地使用制度的又一次革命，只有讓農村集體土地流轉起來，才能應對加入WTO所帶來的沖擊和挑戰，也才能為徹底解決“三農”問題創造條件。

第五篇：《自編》農村集體土地使用權流轉注意事項

注意事項

1.該宗土地的性質是屬于農村個人承包地還是農村集體所有未承包地（非建設用地），現土地使用者是否可以獲得全體村民（或村民小組委員會同意）認可該宗土地為其個人擁有永久承包權的許可。如需要，是否可以提供自然屯所有村民的簽字或者村民小組委員會（屯長等人）共同簽訂同意受讓人合理擁有該宗土地永久承包經營權。2.土地管理部門和農業管理部門是否對這宗土地出具有土地承包書等有效證書，如開荒者未有承包書，如何獲得土地承包書，或者協助受讓人獲得該宗土地承包書或者使用權證。

3.該宗土地首次流轉的相關備案（土地管理所 農業局經管站 村委），村民如何獲得“四荒”土地使用權。

4．該宗土地必須是未受屯與屯、村民之間爭議的集體所有土地，需要時經村委出具證明和公正，承認該宗土地為屯里集體所有土地或開荒人承包地。

5．擁有農村集體土地承包權的農戶才可以自行決定土地的流轉，如出租，出讓等。但只能在有限的土地承包經營權范圍和期限內進行土地流轉。首先要明確誰擁有土地承包權（或所有權），才能跟其簽訂土地使用權（租賃合同）。

6．集體土地流轉須經過三分之二以上村民或村民代表簽字同意才能流轉給非本土地經濟合作組織。