第一篇：武漢寫字樓市場簡報年第二季度

級寫字樓體量維持在191萬平方米。

米每月108.8元，租金指數(shù)環(huán)比下跌5.1%。

足去年同期的一半。

16.7%與15.9%。

在退租行業(yè)中排名前兩位。

目也出現(xiàn)轉租率下降的情況。

度難以恢復常態(tài)。”

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savills.com.cn/research 1 武漢-2020年7月

寫字樓 MARKET IN

MI NUTES

Savills Research

第二篇：青島香港中路公寓、寫字樓市場簡報

2010年，島城辦公用房各月份成交大都在150套左右，全年成交2105套，同2009年相比，減少1650套，下降43.94%。

由于酒店式公寓并不是目前主流統(tǒng)計數(shù)據(jù)中的一種，所以我進行了分項目的統(tǒng)計，結果如下：

華潤中心，酒店式公寓88000㎡、寫字樓42000㎡；魯商二期，酒店式公寓30000㎡，寫字樓100000㎡；銀座中心，一期32層公寓，二期24層公寓，預計85000㎡，一期39層辦公，預計128000㎡；世奧大廈寫字樓60000㎡。以上公寓總計203000㎡，寫字樓總計330000㎡。

在08年入市的競品中，凱悅中心311套可售公寓累計銷售公寓161套，共55513㎡；在09年開盤的競品中，萬麗海景225套可售公寓累計銷售122套，共63000㎡；在10年開盤的競品中，遠雄國際廣場317套可售公寓累計銷售7套，共64000㎡；即將入市的青島中心371套可售公寓現(xiàn)有效客戶100多套，共54845㎡；銀座領海公館140套可售公寓有效意向69套，共61000㎡。以上總計298358㎡。

綜上統(tǒng)計，青島市CBD區(qū)域共有1364套高端公寓，已完成銷售459套約100248㎡，存量為905套，共約存量率為66.4%。

根據(jù)統(tǒng)計局拍賣土地公示的結果，近兩年內入市的項目基本局限于我們所熟知的這些，但是青島市規(guī)劃局規(guī)劃中央商務區(qū)北遷，具體位置見附件地圖，所以將來香港中路沿線可能寫字樓用地審批將緊縮。

據(jù)以上數(shù)據(jù)，我推斷：青島公寓市場并不成熟，本地大眾甚至不明白公寓與住宅相比的利弊，銷售商普遍無法引導本地客戶“公寓住宅化”，公寓去化量依靠本地和外地投資支撐，公寓已經被扣上了“投資產品”的帽子。將來兩年的市場存量將會達到400000㎡，若按照2010年100000㎡的去化量，公寓市場的前景無疑是嚴峻的，但是每一個市場都有突破口，畢竟我們34000㎡的體量并不算龐大，找到好的切入點（包括宣傳、產品、價格）將是最重要的。遠雄失敗的案例讓我知道一定要挖掘本地市場，并且合理的定價。我們有核心的位置，我們有便利的商業(yè)，我們有靚麗的外觀，我們有優(yōu)質的海景，我們有全新的LOFT，我們有合理的價格，基于以上這些，我對泰核廣場項目信心百倍。

另一方面對于泰核廣場來說，LOFT部分如果不用來做酒店，其接近三百平米的單套面積如果不拿來自己住，租賃客戶將很少（從香格里拉、頤中假日的酒店式公寓50%的入住率可以看出），所以我認為，充分發(fā)掘本地客戶（寫字樓客戶打包購買公寓可享折扣、看好本地段的住宅客戶購買），大力推廣LOFT生活理念，通過積累客戶合理定價，將是比較實用且緊急的策略。

或者，我們是不是可以考慮公寓的面積做小一些，戶型區(qū)間做大，因為結合當時在威海考察“廣信·百度城”這個LOFT公寓的經驗，購買LOFT的客戶里35歲以下的客戶占55%，他們買來用作SOLO辦公、婚房和自住等，（此項目在威海賣到8000元/㎡，跟我們項目在青島的情況很相似，也是緊挨著佳世客，高層可看海，開盤1年已經銷售完畢）這群人可能并不需要套三套四，而且手里資金積累可能并不會太多，小面積、小總價更適合這批客戶的心理。

在08年入市的競品中，凱悅中心311套可售公寓累計銷售公寓161套；在09年開盤的競品中，萬麗海景225套可售公寓累計銷售122套；在10年開盤的競品中，遠雄國際廣場317套可售公寓累計銷售7套；即將入市的青島中心371套可售公寓現(xiàn)有效客戶100多套，銀座領海公館140套可售公寓有效意向69套；兩年內入市的項目包括世奧大廈、魯商中心公寓、華潤中心等。

綜上統(tǒng)計，青島市CBD區(qū)域共有1364套高端公寓，已完成銷售459套，存量為905套，存量率為66.4%。而且萬麗海景在開盤后三個月內銷售量占總銷售量的50%，且2011

年一月成交8套；凱悅中心已經銷售近兩年的時間，仍有50%的公寓在售，且2011年一月成交16套。這充分說明了以下幾點：（1）在樓盤項目更新?lián)Q代速度極快的今天，房地產市場已經漸漸向買方市場轉變，開盤前半年為銷售黃金期，若開盤半年后仍未充分銷售，則日后會被其他新開盤項目湮沒；（2）2011年1月的限購令對公寓市場同樣有影響，在限購令持續(xù)的2011年，可能迎來商業(yè)地產的春天，我們的泰核廣場恰好是此階段入市的項目，應該輔以大力度的宣傳，用醒目的口號傳達我們的價值、時機。（3）大面積的公寓項目市場情況并不樂觀，若我們的LOFT對外銷售，要著力向客戶傳達“公寓住宅化”的全新生活方式。

我入職時間短，以下屬于童言無忌的觀點：如今限購令祭出，可能未來一年將是商業(yè)地產難得的崛起時機，此謂“天時”；對于泰核廣場項目本身位置就是最好的宣傳手段之一，此謂“地利”，如果LOFT部分對外銷售，應該抓住客戶現(xiàn)在的心理，敲山震虎，誘導其釋放壓抑的購房欲望，同時也要使我們的產品更加符合住宅的要求，比如改西廚為中廚等；還有至關重要的一點就是入市價格，在中國價格就是最好的賣點，目前市場上公寓產品的價格普遍偏高，競品均價維持在35000元/㎡左右，我們的LOFT公寓面積在260㎡以上，若單價過高則總價將會形成巨大的門檻，我們應該及早開始積客，在積客的過程中摸索價格，并通過客戶的積累在開盤后前三個月充分銷售，避免被之后的項目所覆蓋。在激烈的市場競爭中走“量”將是明智的選擇，但是同時也要避免出現(xiàn)類似中鐵青島中心的糾紛。

游姐，忠言逆耳，今天是2011年2月13日，若按原定計劃我們將于5月份開盤，積客的時間過短將使我們失去大量的信息和資源，可能欲速則不達。

第三篇：2009 年第二季度中國手機市場研究報告

2009 年第二季度中國手機市場研究報告

2009 年第二季度有清明、“五一”、端午三個小長假，但連續(xù)的小長假并未給手機市場帶來銷量的大幅提升，中國手機市場整體上依然被低迷氛圍籠罩。盡管手機銷量不容樂觀，但手機新品市場上依然有很多看點。月中旬，蘋果的iPhone3G S 發(fā)布，盡管未在中國大陸上市，但仍然激起了不少蘋果粉絲的熱情。5 月末，諾基亞機皇N97 橫空出世，盡管其水貨產品有著高達7800 元的售價，也仍然吸引著無數(shù)諾基亞迷的目光。6 月末，諾基亞主題大會上，諾基亞又發(fā)布了12 款新機。一線品牌穩(wěn)定市場，二線品牌搶占市場，各大手機品牌之間的你爭我奪在Q2 大有愈演愈烈之勢。月，適逢暑期前夕，各大廠商又借暑期開始大力促銷。手機市場的銷量能否在這次暑期促銷中得

到一次提升呢，仍需拭目以待。

在剛剛過去的2009 年第二季度中，中國手機市場品牌分布、產品結構、區(qū)域格局、價格結構到底呈現(xiàn)何種態(tài)勢呢？互聯(lián)網(wǎng)消費調研中心ZDC 對此進行了監(jiān)測和分析。

一、市場概述及主要觀點

1、市場概況

市場：市場成熟，手機消費萎縮

中國手機市場目前已經達到基本成熟的程度，一、二線城市提升空間有限。2008 年下半年延續(xù)至今的金融危機引發(fā)的消費萎縮在手機市場表現(xiàn)明顯，很多用戶推遲新機購買或手機升級換代計劃。

品牌：你爭我奪，對抗激烈

諾基亞品牌在中國手機消費者心目中的位置比較穩(wěn)固，其他品牌則競爭激烈。摩托羅拉產品線顯出陳舊態(tài)勢。LG 新品頻出，與聯(lián)想激烈對決。蘋果則大有一副不進入中國手機市場誓不罷休的架勢，與多普達、HTC 等高端智能手機品牌形成對抗局面。

產品：智能手機意氣風發(fā)、高像素受寵、新技術上市快

產品方面，智能手機在市場上所占的份額正在超過傳統(tǒng)手機，且智能手機正在成為廠商新的利潤增長點。手機攝像頭的高像素正在越來越受到用戶的追捧。QWERTY 全鍵盤+橫向寬屏的輸入和輸出方式開始流行。

價格：中端價格比例擴大，降價產品多但幅度小

2009 年第二季度手機市場，中端價格區(qū)間手機用戶關注再度升溫。降價方面，降價產品數(shù)量較多，尤其6 月份暑期前夕，近六百款產品價格出現(xiàn)下降。部分廠商均價下降幅度較大。

產業(yè)鏈：3G 實現(xiàn)全方位試商用，三大運營商競爭激烈

在產業(yè)鏈方面，3G 的發(fā)展有了實質性進展。5 月17 日電信日當天，中國三大運營商全部實現(xiàn)了試商用，中國3G 進程全面開始。三大運營商通過廣告、促銷等各種方式展開競爭。

2、主要觀點

根據(jù)統(tǒng)計，ZDC 總結出2009 年第二季度中國手機市場的主要特點：

整體市場品牌結構：

· 諾基亞一家獨大，獨攬用戶關注的半壁江山，但其新技術更新速度慢，未來不被看好。· 三星低端市場策略成效不明顯，用戶關注比例有低走趨勢。

· 多普達、HTC駕乘智能東風，用戶關注比例一路高走。

· LG新品發(fā)布速度加快，排名首度取代國產品牌老大聯(lián)想第五的位置。· 蘋果技術優(yōu)勢明顯、新品速度快，用戶關注不斷攀升。

細分市場品牌結構：

· 諾基亞品牌在智能手機市場占據(jù)七成用戶關注比例，壟斷明顯。· 蘋果智能手機領域優(yōu)勢盡顯，排名第三，直逼三星。

· 多普達與摩托羅拉在智能手機領域拼搶激烈，難解難分。

· 索尼愛立信在智能手機領域處于無優(yōu)勢境地，跟其在音樂手機領域的亞軍位置形成天壤之別。

· OPPO、步步高在音樂手機領域占據(jù)一席之地。

區(qū)域結構：

·華南地區(qū)占據(jù)三分之一關注比例，區(qū)域關注因為經濟水平的不同而呈現(xiàn)不平衡。

·諾基亞在七大區(qū)域地位均不可撼動，三星、索尼愛立信、摩托羅拉在區(qū)域市場各有所長。·聯(lián)想在區(qū)域市場的品牌關注度超過LG。

·北京、上海、廣東三大重點地區(qū)的品牌關注仍然以諾基亞獨占鰲頭，索尼愛立信在廣東市場的用戶關注認可度較高。

產品結構：

· 智能手機用戶關注比例再創(chuàng)新高，超七成。

· 300 萬及500 萬像素產品正在接近主流，高像素用戶關注比例提升較快。· 1000-2000 元價格區(qū)間產品用戶關注比例上升，超四成。· 高端價格區(qū)間產品用戶關注比例萎縮。

價格指數(shù)： · 2009 年第二季度中6 月手機市場價格指數(shù)下降幅度為三個月最大。5 月、6 月高端新品上市較多，四種類型手機價格指數(shù)均有不同程度上揚。

平均價格走勢：

· 新品上市致使6 月的整體市場均價較4 月出現(xiàn)回漲。

· 十大主流手機廠商均價較Q1 均出現(xiàn)下降，HTC 下降幅度最大。

二、品牌結構

(一)整體市場

1、整體市場最受用戶關注的前十五大手機品牌

(圖)2009 年Q2 中國市場最受用戶關注的前十五大手機品牌分布圖

如上圖所示，2009 年Q2 中國市場最受用戶關注的前十五大手機品牌分布中，諾基亞以52.9%的用戶關注比例高居榜首。

其他品牌的用戶關注比例均在10%以下。值得注意的是亞軍品牌三星，以往其用戶關注比例保持在10%以上，而Q2 則滑至10%以下，9.9%。索尼愛立信牌在第三位，獲得7.5%的用戶關注比例。

摩托羅拉、LG、聯(lián)想、蘋果的用戶關注比例分布在4%-3%之間。Q2 品牌排行榜上，LG 力超聯(lián)想0.4 個百分點的用戶關注比例，新品優(yōu)勢強勁，直逼摩托羅拉第四的位置。

多普達憑借其出色的智能技術，獲得2.7%的用戶關注比例，位居第八位。黑莓、HTC、夏普的用戶關注比例非常接近，三者稱得上是智能手機領域二線品牌的佼佼者。國產品牌天 語、魅族分別獲得1.3%、1.1%的用戶關注比例。飛利浦、酷派獲得的用戶關注比例均在1%以下。

其他未上榜品牌累計獲得3.5%的用戶關注比例。

可見，手機市場諾基亞品牌的壟斷程度非常高，對其他品牌形成巨大的沖擊。同時，用戶關注比例在3%左右的二線品牌之間的對抗異常激烈，稍有不慎，即有可能被超越。

2、Q2 與Q1 最受用戶關注的前十大手機品牌變化幅度

(圖)2009 年Q2 與Q1 最受關注前十大手機品牌變化幅度對比

從上圖來看，2009 年Q2 用戶關注比例變化幅度最大的手機品牌為蘋果，較Q1 增長了1.9%，這主要歸功于5 月中下旬蘋果iPhone 3G S 發(fā)布引起的關注。

增長幅度為正增長的其他品牌還有索尼愛立信、LG、HTC，前兩者增長幅度均為0.4%，HTC為0.27%。

增長幅度為負增長的品牌有六家，其中三星負增長的幅度最大，較Q1 降低了1.2%。其次為摩托羅拉，降低0.7%；諾基亞、聯(lián)想均降低0.5%；多普達降低0.1%；黑莓降幅最小，為0.06%。

總體來看，增減幅度在0.5%左右的品牌數(shù)量達到一半。三星在中國3G全面開展之時，將很多精力用在了3G手機的開發(fā)方面，而3G手機目前在中國的關注群體非常有限，致使其用戶關注比例呈現(xiàn)走低的趨勢。ZDC預計，一旦中國3G事業(yè)開始井噴式發(fā)展，三星在3G手機方面的努力就會體現(xiàn)出來。

(二)細分市場

下表是2009 年Q2 中國市場最受用戶關注的前十大智能和音樂手機品牌排行及用戶關注比例情況。

觀察上表可見：

諾基亞品牌優(yōu)勢突出——諾基亞在智能手機市場擁有無可比擬的優(yōu)勢地位，其用戶關注比例高達七成；在音樂手機市場亦獲得高達68.1%的用戶關注比例。

三星在音樂手機市場的優(yōu)勢不敵在智能手機市場——三星在兩大市場獲得的用戶關注比例接近，但排名卻不盡相同。

蘋果出色的智能操作系統(tǒng)及個性化功能助其在智能手機市場獲得第三的佳績，其在音樂手機市場排名第五。

多普達在智能手機市場與摩托羅拉激烈爭奪，二者用戶關注比例并駕齊驅，不分上下。摩托羅拉音樂手機市場的排名及用戶關注比例均高出智能手機市場，時下，智能越來越成為未來手機市場的發(fā)展趨勢，摩托羅拉要想保住雄風，仍需在新產品開發(fā)方面做出努力。

索尼愛立信在智能手機市場的成績遠遠不敵在音樂市場。音樂手機市場，索尼愛立信堪稱佼佼者，位居亞軍，獲得9.8%的用戶關注比例，但在智能手機市場僅獲得1.7%的關注比例，排名第八。

國產品牌魅族盡管只有一款產品魅族M8，但在智能手機市場取得了第九名的成績，用戶關注比例為1.4%。

在整體市場排名第一的國產品牌聯(lián)想僅在音樂手機市場占據(jù)一席之地，排名第六，獲得3.0%的用戶關注比例。

以音樂為賣點的手機品牌OPPO、步步高，在音樂手機市場分別獲得第八、第九的排名。

ZDC 總結：四大國際手機巨頭中，僅有索尼愛立信在智能手機市場的成績差些，其他品牌均有全線產品，可見，產品線的豐富是手機市場制勝的一大關鍵。另外，專業(yè)亦是用戶所注重的，多普達、HTC、OPPO、步步高分別在智能、音樂手機領域的專業(yè)是其獲得較高用戶關注的一大法寶。

三、區(qū)域結構

1、區(qū)域分布結構

(圖)2009 年Q2 中國七大區(qū)域手機市場用戶關注分布圖

觀察上圖可見，七大區(qū)域市場中，華南區(qū)獲得最高的30.1%的用戶關注比例，其次為華東地區(qū)，用戶關注比例為18.8%，華北、華中分別獲得15.9%、13.2%的用戶關注比例，東北、西北、西南地區(qū)的用戶關注比例在10%以下。

這種關注格局說主要明由于經濟發(fā)展水平、大眾消費水平不同，手機這類通訊產品在各地市場的用戶關注比例也不盡相同，經濟發(fā)展水平高，人們的消費水平相對也高。另外，華南作為中國手機通訊電子產品的集中制造地，其市場上手機產品自然相對較豐富，也會引起人們的關注。

2、區(qū)域品牌格局

下表是2009 年Q2 中國七大區(qū)域手機市場最受用戶關注前十大品牌分布格局情況。

從七大區(qū)域的品牌格局來看，諾基亞在七大區(qū)域均穩(wěn)坐著冠軍的寶座。三星七大區(qū)域中亞軍的位置，僅華南地區(qū)被索尼愛立信奪去。與之對應的是，索尼愛立信除了在華南區(qū)取代三星位居亞軍外，其他六大區(qū)域均排第三位。

摩托羅拉七大區(qū)域第四名的位置在華南市場被LG 趕超，摩托羅拉僅位居第六。國產品牌老大聯(lián)想與LG 在區(qū)域市場的對抗緊張，LG 除了在華北、華南排在聯(lián)想的前面外，其他五大區(qū)域均在聯(lián)想后面，且緊追不放。

多普達、蘋果、黑莓在七大區(qū)域的七、八、九位鏖戰(zhàn)，打得難分勝負。多普達在華東、華中、西南、西北等市場排名第七，略勝一籌。黑莓在華北市場稍具優(yōu)勢。蘋果則在華東、華南、華中、西南等南方市場更受關注。

夏普、HTC、天語在七大區(qū)域第十的位置上你爭我奪。HTC 在華北、華南、西南三大市場占第十位。天語占據(jù)華中、西北第十的位置，夏普則分割了華東、東北兩大區(qū)域。

ZDC 總述：四大手機巨頭品牌的區(qū)域優(yōu)勢明顯。二線品牌區(qū)域市場對抗激烈，尤其是國產一線品牌與國外二線品牌競爭加劇。

3、重點城市品牌分布

(1)北京地區(qū)

(圖)2009 年Q2 北京地區(qū)最受用戶關注的前十大手機品牌

從上圖可見，北京地區(qū)，諾基亞品牌傲視群雄，獲得45.0%的用戶關注比例，三星位居亞軍，獲得11.5%的用戶關注比例，其他品牌用戶關注比例在10%以下。其中LG、摩托羅拉的用戶關注比例難分伯仲，但LG 的后發(fā)優(yōu)勢更明顯。

黑莓在北京市場獲得不錯的用戶關注，位居第七，用戶關注比例達3.8%，超出其在整體市場用戶關注比例兩個百分點。

HTC 在北京市場的排名及用戶關注比例均超出其整體市場成績，蘋果在北京市場排名第十位。

(2)上海地區(qū)

(圖)2009 年Q2 上海地區(qū)最受用戶關注的前十大手機品牌

如上圖，上海地區(qū)手機市場上，諾基亞依然高居榜首。三星的用戶關注比例則較北京市場降低兩個百分點。索尼愛立信、LG、聯(lián)想的用戶關注比例均有0.5%-1%的上升幅度。

上海市場，摩托羅拉僅排名第七，3.5%的用戶關注比例，均不敵北京市場。夏普在上海市場備受關注，排名第六，關注比例達4.1%，高出其在整體市場三個百分點。蘋果在上海市場亦表現(xiàn)出了較高的用戶關注，排名第八。黑莓排名第十。

(3)廣東地區(qū)

(圖)2009 年Q2 廣東地區(qū)最受用戶關注的前十大手機品牌

廣東地區(qū)市場上，依然是諾基亞獨霸天下，且用戶關注比例較前兩大地區(qū)有所擴大。索尼愛立信則超過三星，獲得9.9%的用戶關注比例，位居亞軍。三星排在第三，僅獲得7.9%的用戶關注比例。

LG、多普達分別位居第四、第五，超過摩托羅拉。聯(lián)想緊隨摩托羅拉，用戶關注比例則不相上下。蘋果、夏普、HTC 排在第八、九、十位，用戶關注比例在2.2%-1.5%之間。

ZDC 總結：

品牌：LG 在三大地區(qū)均超越摩托羅拉，具有一定的品牌優(yōu)勢；HTC 在北京市場更受關注，夏普則在上海市場表現(xiàn)突出，多普達則在廣東市場表現(xiàn)不錯。另外索尼愛立信在廣東市場優(yōu)勢較三星更加突出。

每個品牌都有自己的品牌、產品推廣戰(zhàn)略，從三大地區(qū)最受關注的十大品牌格局來看，因地而異、因時而異是需要廠商注意的，另外根據(jù)用戶的關注與偏好，來制定新的市場拓展戰(zhàn)略。

四、產品結構

(一)不同類型產品

1、不同類型手機用戶關注比例分布

(圖)2009 年Q2 不同類型手機用戶關注比例對比圖

如上圖所示，智能手機在四大手機類型中獲得最高的關注比例，66.4%；其次為音樂手機、拍照手機，分別獲得47.4%、41.4%的用戶關注比例；3G 手機由于中國3G 手機用戶關注高峰還未真正到來，目前只獲得13.2%的用戶關注比例。

2、Q2、Q1 不同類型手機用戶關注比例對比

(圖)2009 年Q2 與Q1 中國市場不同類型手機市場用戶關注比例變化對比圖

從上圖來看，紅色柱形為Q2 各類型手機的用戶關注比例。與Q1 對比來看，智能手機、3G 手機的

用戶關注比例較Q1 均增加近3 個百分點；傳統(tǒng)的音樂、拍照手機的用戶關注比例較Q1 分別下降0.5、0.9 個百分點。

縱向來看，新興手機類型的用戶關注比例明顯呈上升走勢，且用戶關注比例增長幅度較大，傳統(tǒng)的、市場成熟度較高的手機類型用戶關注比例較為穩(wěn)定。3、4 月-6 月不同類型手機用戶關注比例走勢

(圖)2009 年Q2 與Q1 不同類型手機用戶關注比例走勢圖

如上圖，從Q2 三個月不同類型手機用戶關注比例的走勢來看，智能手機、3G 手機用戶關注比例呈直線上升趨勢，音樂、拍照手機則呈波動起伏狀態(tài)。

(二)不同像素產品

1、不同像素手機用戶關注比例分布

(圖)2009 年Q2 不同像素手機用戶關注比例分布圖

觀察上圖可見，2009 年Q2 拍照手機市場上，200 萬像素的用戶關注比例略顯集中，為33.5%，高出300 萬像素用戶關注2.1 個百分點。200 萬、300 萬像素共同成為目前拍照手機市場用戶關注的主流像素。500 萬及以上像素的用戶關注比例為23.5%。無攝像頭手機的用戶關注比例僅為3.4%，為特殊用戶群體。200 萬以下像素手機的用戶關注比例為8.1%。

2、Q2、Q1 不同像素手機用戶關注比例對比

(圖)2009 年Q2 與Q1 不同像素手機用戶關注比例對比圖

從上圖的對比可以看到，2009 年Q2，200 萬以下像素及無攝像頭手機的用戶關注比例急劇縮小，下降3.7 個百分點；2008Q4 以來，200 萬像素手機已經成為手機市場用戶關注的主流，其用戶關注比例一度超過40%。2009Q1 200 萬像素手機的用戶關注比例高達38.8%，而Q2 下降至33.5%。

如今，高像素已成手機發(fā)展趨勢，正如上圖所示，300 萬、500 萬像素手機的用戶關注比例Q2 較Q1 分別增長5.6%、3.4%。可見，高像素正在成為手機市場一個新的利潤增長點。3、4 月-6 月不同像素手機用戶關注比例走勢

(圖)2009 年4 月-6 月不同像素手機用戶關注比例走勢圖

從4 月-6 月不同像素手機用戶關注的走勢來看，200 萬像素手機用戶關注持續(xù)低走，300 萬像素手機則一路上行，二者用戶關注比例出現(xiàn)交叉為時不遠。ZDC 預計，2009Q3300 萬像素手機的用戶關注就有超過200 萬像素手機的可能。

500 萬像素手機近期內雖不會成長為用戶關注的主流，但其關注前景較為樂觀，隨著市場上500 萬像素手機上市新品的增多，會迎來其發(fā)展春天的。

五、價格結構

(一)價格關注研究

1、不同價格區(qū)間用戶關注比例分布

(圖)2009 年Q2 中國市場不同價格區(qū)間手機用戶關注分布圖

觀察上圖可見，2009 年Q2 1000-2000 元價格區(qū)間手機的用戶關注占據(jù)主流，為42.9%；2001-3000元價格區(qū)間與1000 元以下價格區(qū)間用戶關注比例僅相差0.2 個百分點，分別為21.7%、21.5%；3001-4000元價格區(qū)間手機的用戶關注比例為9.3%；4001-5000 元價格區(qū)間及5000 元以上手機的用戶關注比例分別為1.5%、1.3%。

2、Q2、Q1 不同價格區(qū)間手機用戶關注比例對比

(圖)2009 年Q1 與Q2 不同價格區(qū)間用戶關注比例對比圖

從上圖可以看出，2009 年Q2 1000 元以下、1000-2000 元、3001-4000 元三個價格區(qū)間用戶關注比例較Q1 均有不同比例擴大，其中1000-2000 元價格區(qū)間的用戶關注比例增加幅度最大，增加了3.8 個百分點。

2001-3000 元價格區(qū)間手機用戶關注比例較Q1 減少2.7 個百分點。4000-5000 元高端手機的用戶關注比例較Q1 降低了2.8 個百分點，同時，ZDC 發(fā)現(xiàn)，5000 元以上高端產品的用戶關注比例未發(fā)生變化，此價格區(qū)間用戶消費群體穩(wěn)定。

ZDC 認為，這種低端、中低端產品用戶關注比例的增加跟大眾高端消費萎縮有一定關系，同時跟市場上此類產品、新品的增多和上市有關。3、4 月-6 月不同價格區(qū)間手機用戶關注比例走勢

(圖)2009 年4 月-6 月中國手機市場不同價格區(qū)間用戶關注比例走勢對比圖

從以上走勢圖來看，1000 元以下、3001-4000 元、4001-5000 元價格區(qū)間用戶關注比例呈微幅下滑的趨勢；1000-2000 元、2001-3000 元價格區(qū)間關注曲線分別呈現(xiàn)向上、向下的波狀起伏走勢；僅有5000元以上手機用戶關注呈直線微幅上升趨勢。

ZDC 總結：目前手機市場價格關注呈現(xiàn)低端關注擴大、高端穩(wěn)定，中低、中高端關注起伏的態(tài)勢。

(二)價格指數(shù)研究

1、整體市場：4 月-6 月價格指數(shù)走勢

(圖)2009 年Q2 中國手機市場價格指數(shù)走勢圖

觀察上圖可見，2009 年4 月-6 月，6 月價格指數(shù)降幅最大，達8.2 個百分點；4 月、5 月降幅相當，在4%左右，4 月、5 月對比來看，5 月降幅主要集中在第四周。

2、細分市場：不同類型手機4 月-6 月價格指數(shù)走勢圖

(圖)2009 年4 月-6 月中國市場不同類型手機價格指數(shù)走勢圖

如上圖所示，從不同類型手機價格指數(shù)4 月、5 月、6 月的走勢來看，四大類型手機6 月價格指數(shù)較4 月均出現(xiàn)微幅上漲，其中拍照、3G、智能手機類型價格指數(shù)在5 月達到峰值，音樂手機則在5 月出現(xiàn)價格指數(shù)的下跌。拍照手機價格指數(shù)上揚幅度較4 月最大，其次為音樂手機。月，手機市場新品扎堆，且以高端產品居多。6 月，新品效應開始體現(xiàn)，帶動了各類型手機細分市場價格指數(shù)的微幅上揚。

(三)平均價格研究

1、整體市場：

(1)4 月-6 月平均價格走勢

(圖)2009 年Q2 中國手機市場平均價格走勢圖

根據(jù)上圖可見，2009 年Q2 中國整體手機市場均價呈現(xiàn)小幅上升趨勢，由4 月的1978 元上升至6月的2061 元，上漲83 元，這主要跟5 月、6 月新品集中上市有關，諾基亞、蘋果、摩托羅拉、LG 等均有高端產品上市。

(2)與Q1 相比

(圖)2009 年Q1 與Q2 整體手機市場均價對比

與2009 年Q1 對比可見，Q2 中國手機整體市場均價較Q1 出現(xiàn)78 元的小幅下降。ZDC 認為，4 月、5 月小長假期間，廠商掀起的降價風潮未給整個市場的銷量帶來利好消息。6 月，暑期前夕，眾多廠商力求抓住暑假，進行促銷。有的廠商甚至打出了杜絕降價虛假廣告的條幅以證明這次的暑期降價促銷是實實在在的。體現(xiàn)在數(shù)字上，就是均價的下降。

2、細分市場：

(1)不同類型手機4 月-6 月平均價格走勢圖

(圖)2009 年Q2 中國市場不同類型手機均價走勢圖

觀察上圖可見，2009 年Q2，智能手機、音樂手機均價波動不大，變化幅度均在30 元以內。

3G 手機、拍照手機均價走勢呈起伏波動狀態(tài)，5 月較4 月出現(xiàn)上升，6 月則又下滑，總體來看，6 月較4 月仍高。

(2)不同類型手機Q1 與Q2平均價格對比

(圖)2009 年Q1 與Q2 中國市場不同類型手機均價對比圖

統(tǒng)計結果顯示，2009 年Q2 智能、音樂、拍照、3G 手機均價較Q1 均為下降，其中3G 手機降價幅度最大，較Q1 降幅近500 元；智能、音樂、拍照手機均價降幅較Q1 保持在100 元左右。

從Q1、Q2 的總趨勢來看，各類型手機均價盡管下降幅度不均，但均呈下降走勢。

(四)主流廠商平均價格研究

1、整體市場與十大廠商均價分布

(圖)2009 年Q2 中國手機市場最受用戶關注的十大品牌均價對比圖

如上圖所示，通過將最受用戶關注的十大手機廠商的均價與整體市場對比可見，諾基亞、三星、蘋果、多普達、HTC 均價高出整體市場均價，其中諾基亞與整體市場均價最為接近，僅高出32 元；蘋果均價高出整體市場最多，高達2088 元；多普達、HTC 高出整體市場幅度也較大，分別為836 元、739 元。這主要是由于蘋果、多普達、HTC 產品多為高端智能手機所引起的。

索尼愛立信、摩托羅拉、LG、聯(lián)想、黑莓均價均比整體市場均價低，其中聯(lián)想低于整體市場均價僅1000 元；索尼愛立信與黑莓均價相近，二者的產品線也有些類似，均是高低端產品“兩端分化”路線，中端產品顯有欠缺，因此在整體市場的競爭力有限。

摩托羅拉的AURA 奢華系列產品開始呈現(xiàn)過氣之勢，其均價也由2008 年的高于市場均價走到了今天的低于市場均價。

從十大品牌均價分布狀況來看，諾基亞全線、豐富的產品決定了其均價與整體市場最為接近。國產品牌聯(lián)想盡管從價格上看起來具有價格優(yōu)勢，但其品牌號召力的價值仍然低于其價格本身的影響力。

2、十大手機廠商Q2 均價較Q1 變化幅度

(圖)2009 年Q2 與Q1 最受用戶關注的前十大手機品牌均價變化幅度

如上圖所示，2009Q2 不論是整體市場均價還是十大手機廠商品牌均價，其變化幅度均為負增長，即較Q1 均價全體下降。

其中下降幅度最大的品牌為HTC，降幅為442 元，主要是由于其4 月上市新品價格下滑速度快導致的；其次為摩托羅拉，降幅為403 元；號稱“降價將軍”的三星降幅為313 元，蘋果、多普達、黑莓的降價幅度均在200-300 元之間；諾基亞降幅為47 元，與整體市場的78 元最為接近。索尼愛立信、LG、聯(lián)想的降幅均在20 元之內。

需要注意的是，摩托羅拉在降價市場上，降價產品數(shù)量雖然不多，但其降價幅度卻往往較大，這與諾基亞形成鮮明對比，諾基亞降價產品數(shù)量較多，但降價幅度往往較小。

六、市場預測

根據(jù)2009 年Q2 中國手機市場的品牌關注格局和價格走勢，ZDC 做出以下預測：

品牌分布：

智能手機操作系統(tǒng)聯(lián)盟的發(fā)展，使得諾基亞未來在智能手機領域的優(yōu)勢有被削弱的可能，另外諾基亞在新技術的開發(fā)方面，優(yōu)勢不明顯，往往是一種新技術在別的品牌身上誕生，諾基亞則扮演跟進的角色，盡管諾基亞仍然擁有一半左右的用戶關注，但其他品牌創(chuàng)新對諾基亞品牌也會造成不小的分流。再加上不久前，諾基亞在南方部分城市深陷“渠道門”，其品牌價值會不會縮水也需拭目以待。

盡管整體手機市場表現(xiàn)低迷，但手機品牌之間，尤其是國外二線品牌與國內一線品牌、國外二線廠商之間對抗最為激烈。

區(qū)域市場分布：

經濟發(fā)展水平是導致七大區(qū)域用戶關注不平衡格局的根本原因，這不是短期內能改變的。另外，中國一、二線城市手機市場發(fā)展的成熟度已經較高，市場拓展的空間縮小，品牌廠商應該加強對中國三級、四級城市渠道的開發(fā)與拓展。

產品功能、結構：

手機產品更新的速度在不斷加快，寬橫屏、QWERTY全鍵盤、GPS、無線上網(wǎng)都是時下時尚手機用戶的關注點。

全功能的智能手機已經正在成為手機產業(yè)新的增長點，同時由于中高端智能手機集多媒體音樂、高像素拍照功能與一體，對單純的音樂、拍照手機替代效應強大；3G手機仍需假以時日；300 萬、500 萬像素成為新的關注點。

價格結構：

主流用戶關注1000-2000 元價格區(qū)間產品的態(tài)勢不會改變，隨著中國3G事業(yè)的不斷發(fā)展，4000 元以上高端手機的用戶關注比例會呈走高趨勢。

近期分析：

2009 年暑期已經到來，手機廠商正在通過各種渠道、方式加緊暑期促銷。ZDC 預測：近期內針對暑期學生市場的千元手機會獲得不錯的用戶關注及銷售。另外，時尚、低價智能手機更會獲得張揚個性的學生群體的青睞。

第四篇：成都寫字樓市場調查報告

一、宏觀環(huán)境分析

1.經濟環(huán)境

2011年宏觀經濟發(fā)展良好，GDP穩(wěn)定增長，1-4季度地區(qū)生產總值累計21026.68億元，同比增長15%。第三產業(yè)總值累計7015.29億元，其中房地產業(yè)累計620.62億元，同比增長5.7%。

2011年1-4季度居民消費價格總指數(shù)累計105.3%，成都經濟正處于一個較高速度的發(fā)展階段。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入累計17899元，同比增長15.8%，人均消費支出累計13696元，同比增長13.1%。

2.區(qū)域環(huán)境

成都是西部大開發(fā)的龍頭城市，是西部重要的科技、商貿、金融中心和交通、通信樞紐，隨著西部大開發(fā)的進程和發(fā)展，成都城市地位將進一步提升，成都在中國和世界的重要地位必將吸引更多的投資商。加快建設城市中央商務區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎設施配套完善，城市管理科學規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎的城鎮(zhèn)體系。

2012年1月，市場進入冷清階段。寫字樓市場新增供應2.35萬平方米，環(huán)比下降94.54%，同比下降83.38%。銷售市場方面，市場待售項目增多，市場壓力不斷加大，寫字樓供需均出現(xiàn)大幅回落，成交面積大幅下降，市場表現(xiàn)冷清；租賃市場方面保持著平穩(wěn)的發(fā)展趨勢，租金穩(wěn)步增長，成都優(yōu)質寫字樓平均資金109.91元/平方米，環(huán)比上漲0.61%，成都優(yōu)質寫字樓空置率16.24%，環(huán)比下降2.05%，空置率持續(xù)下降。

2012年1月寫字樓銷售價格11762元/平方米，環(huán)比上漲6.55%，其中甲級寫字樓銷售價格18764元/平方米，環(huán)比下降3.03%，乙級寫字樓銷售價格11833/平方米，環(huán)比上漲2.34%。

二、微觀環(huán)境分析

1、項目地理位置、用地周邊環(huán)境、交通條件

人南延線的商業(yè)群自天府廣場起至剛納入成渝經濟區(qū)規(guī)劃的天府新區(qū)止，其云集的甲級寫字樓，五星級酒店和入駐的世界500強企業(yè)、區(qū)域性總部企業(yè)等現(xiàn)代商務的發(fā)達和總部企業(yè)充分展現(xiàn)了人民南路內涵和活力。被譽為成都寫字樓市場的風向標。

項目位于人民南路四段，位于成都市武侯區(qū)人民南路四段，周邊綠化較好，人民南路四段兩側有綠化帶。區(qū)域繁華程度:周邊多以住宅、商業(yè)用房為主，有航空花園、名仕公館、曼哈頓、錦官新城、錦繡花園等住宅小區(qū)。已達到了“六通”，基礎設施完備，能滿足人們日常居住生活。附近的餐飲有繁華居,樂山風味,阿杰蛇王莊,澳門豆撈,興泉餐飲店。周邊有屈臣氏(沸城店),家樂福(紫竹北街),好又多(亞太店),惠潤超市,好又多(玉林店)，購物方便。

項目所在區(qū)域有紅旗連鎖超市、中國銀行、中國農業(yè)銀行、彩虹雙語幼稚園、成都第五十中學、成都師范銀都小學、四川省第二人民醫(yī)院第二門診部等生活配套設施分布四周，生活配套設施較為完善。交通便利，有11路、99路、33路、49路、51路、502A路、304路、85路、501路、307路、79路、49路等公交和地鐵一號線倪家橋站。

距成都雙流國際機場僅20余公里，通過機場高速路12分鐘即可抵達。處于繁華市區(qū)而鬧中有靜，項目周邊沒有污染源，周邊環(huán)境優(yōu)越，視野開闊。結論：項目的位置適合建設高檔寫字樓。

2、項目地貌

項目形狀比較規(guī)整，地貌平坦，地面平整，沒有不適合規(guī)劃建設的情況。結論：對項目的規(guī)劃設計和建筑布局不會有特別的限制。

3、項目用地市政配套條件

目前，本項目具有水、電、氣、通訊、排污等市政配套。分析：人民南路四段具有的水、電、氣、通訊、排污等市政配套，是按照該區(qū)域城市發(fā)展需要進行建設的，完全能滿足項目開發(fā)建設的需要。結論：項目用地的市政配套條件成熟。

優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、城市配套優(yōu)勢

人民南路四段已建成高端寫字樓：

1.威斯頓聯(lián)邦大廈

建成時間：2002年

出售價格：21000 元/平米

總建筑面積：54191 ㎡

物業(yè)公司：威斯頓物業(yè)管理有限公司

物業(yè)費：17（含中央空調使用費，公共部分水電費及保潔費）元/㎡/月

2.新希望大廈

建成時間：2010年

出售價格：均價24000 元/平米

總建筑面積：81140 ㎡

物業(yè)公司：錦官新城物業(yè)管理公司

物業(yè)費：18.5（含中央空調使用費，公共部分水電費記保潔費）元/㎡/月

3.國航新世紀

建成時間：2008年

出售價格：均價23000 元/平米

總建筑面積：106974 ㎡

物業(yè)公司：世邦魏理仕（含中央空調使用費，公共部分水電費及保潔費）元/㎡/月

4.大陸國際

建成時間：2011年

出售價格：均價19000

總建筑面積：49800

物業(yè)公司：第一太平戴維斯

物管費：20元（包括中央空調使用費，公共部分水電費及保潔費）

5.保利中心

建成時間：2012年

出售價格：均價18000

總建筑面積：390000

物業(yè)公司：戴德梁行顧問，保利物業(yè)

物管費：待定

6.華宇蓉國府

建成時間：2011年

出售價格：21000

總建筑面積：161700

物業(yè)公司：華宇物業(yè)

物管費：18元（含中央空調使用費，公共部分水電費及保潔費）

7.來福士廣場

建成時間：2012年

出售價格：待定

總建筑面積：3257178 m2

物業(yè)公司：凱德置地

物業(yè)費：待定

人南區(qū)域未來將建成甲級寫字樓20棟以上，高檔商業(yè)5個以上，五星級酒店10個以上，國際標準服務式公寓5個以上。未來人民南路科技商務區(qū)可開發(fā)用地規(guī)模約1500畝，可貢獻建筑面積600萬平方米，按60%的商用面積計算可貢獻商用面積360萬平方米。未來，人南區(qū)域總的商用面積將達到550萬平方米，可有效承載現(xiàn)代服務業(yè)集聚和參與全球產業(yè)分工。

1、準備更換的意向區(qū)域：以城南為主。從潛在客戶對未來更換辦公地點的意向區(qū)域來看，選擇地點主要集中在城南，占近五成的比例，其次是選擇在市中心以及城南副中心。說明對城南區(qū)域較為看好。

2、對辦公環(huán)境的需求以交通干道、商業(yè)配套、公交多為主。

3、影響客戶購買寫字樓的因素：商務環(huán)境、位置地段、便捷交通、價格等。消費者對辦公地點周邊的交通、商業(yè)、生活配套的需求是其考慮的重要條件。購買寫字樓所考慮的因素主要是區(qū)域的商務環(huán)境、位置地段、便捷交通以及價格等。這說明購房對項目的區(qū)域環(huán)境配套的完善性相當看重，這也是寫字樓開發(fā)應具備的一些基本條件。

4、對寫字樓類型的偏好：對純寫字樓的需求較高，其次為綜合樓。消費者對寫字樓類型的需求以純寫字樓為主要考慮對象，其次就為餐飲、娛樂、辦公、住宅綜合樓的需求。

5、對物業(yè)交房標準的需求：五成比例要求全裝修、三成比例要求部分精裝，兩成左右比例要求吊頂或清水房。消費者對物業(yè)交房標準的需求主要集中在全裝修上，占50%的比例，這說明客戶對物業(yè)交房標準有所提高。

6、對辦公區(qū)內的配套要求：消費者對員工餐廳、公共綠化、商務中心、中小型會議廳的需求都比較高，因此，寫字樓在考慮配套設施的設置時盡可能的從全方位來考慮消費者的需求，從而也彌補寫字樓周邊目前相關配套缺乏的劣勢。

7、從潛在客戶來看，租用所占比例大于購買所占比例，說明寫字樓租賃者和業(yè)主共同構成寫字樓市場。也就是說寫字樓的購買者和使用者不能等同于一個群體。

8、公司性質，潛在項目的公司性質多以股份制與外資企業(yè)為主，而這兩種企業(yè)對寫字樓的檔次標準和配套設施都有比較高的要求。

9、潛在客戶中除電信通訊行業(yè)占到比較大比重外，與大型企業(yè)相關的服務性及附屬性行業(yè)也占據(jù)到相當?shù)谋壤邕\輸、建筑業(yè)、貿易等。因此也可看出寫字樓的目標客戶群除了是成長型企業(yè)以外，相關的服務性行業(yè)也是寫字樓的目標客戶群之一。

綜上所述：潛在客戶對寫字樓的需求以純寫字樓形式物業(yè)、用于自住的目的為主，且對交通、生活、商務、環(huán)境配套的要求較高，對交通、生活、商務、環(huán)境配套的要求較高，對寫字樓、車位的需求仍以租用為主要方式。對寫字樓、車位的需求仍以租用為主要方式。此次調查中消費者對未來辦公地點的選擇中可以得出：城南以及城南副中心的接受度也比較高。人民南路四段的寫字樓比較受青睞。

第五篇：寫字樓市場知識掃盲

【寫字樓掃盲】

5A級寫字樓標準詳解及案例

解讀寫字樓等級劃分

國際5a甲級寫字樓的標準2147361957甲級寫字樓標準

甲級寫字樓傳播策略

寫字樓營銷方式

甲級寫字樓的X個謊言

寫字樓招商基礎培訓

典型寫字樓分析

5A寫字樓標準

寫字樓基本知識培訓

甲級寫字樓直銷破密

世界特色寫字樓資料

【異地寫字樓市場】

北京5A級寫字樓市場介紹

廣州甲級寫字樓調查分析

成都甲級寫字樓調研分析報告

上海寫字樓市場培訓

【重慶寫字樓市場】

重慶甲級寫字樓租金定價方法研究

重慶地區(qū)代表性寫字樓調查

重慶主城各區(qū)寫字樓調查報告

重慶寫字樓市場調查報告2008年

重慶寫字樓市場分析

重慶寫字樓企業(yè)名錄

【重慶市場寫字樓案例解析】

重慶萬達國際寫字樓營銷報告

重慶萬豪中心寫字樓項目2007年新建筑設計方案 重慶國匯中心寫字樓項目營銷策劃報告 重慶江北城項目定位報告