第一篇：區房地產估價與交易稅收管理工作交流

進一步規范存量房交易稅收秩序，區地稅局要加大對存量房交易稅收征管的執法力度。營造公平的稅收環境。對納稅人采取“陰陽合同”方式瞞報交易價格偷逃稅款的行為，要依法進行查處；

涉嫌犯罪的要移送司法機關依法進行處理。

杜絕“陰陽合同”現象，為加強存量房交易稅收征收管理。減少稅收流失，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》國辦發〔某〕1號）財政部國家稅務總局關于推進應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》財稅〔2010〕105號）和《某市地方稅務局某市財政局某市物價局關于應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》渝地稅發〔某〕139號）等有關文件規定，經區政府同意，現就推進應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管有關工作交流如下：

一、提高認識,統一思想

深化財稅體制改革、完善地方稅體系的重要內容，開展應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管是調控房地產市場的重要舉措。也是杜絕“陰陽合同”堵塞稅收漏洞、增加財政收入的有效手段。各鎮街及有關單位要統一思想，提高認識，積極支持開展房地產估價技術的研究與應用，加強存量房交易稅收征管工作。

二、形成合力,精心組織

由區委常委、區政府黨組成員宋葵任組長，成立區房地產估價技術研究與應用工作領導小組。區地稅局、區發改委、區財政局、區城鄉建委、區房管局、區國土分局、區規劃分局為成員單位。

辦公室設在區地稅局，領導小組下設辦公室。區地稅局局長閻健任主任，稅政科科長霍永紅任副主任，辦公室成員由區地稅局相關人員和某同誠房地產土地資產評估有限公司部分人員組成。領導小組負責指導全區房地產估價技術的研究與應用，強化存量房交易稅收的征收管理。

區地稅局：負責組織開展房地產市場稅源調查、數據采集與建庫、制訂評估技術標準、開發和完善評估系統、建立爭議處理機制、依法征收存量房交易稅收等工作。

參與評估政策制訂。區財政局：負責組織、協調并提供工作經費保障。

區發改委：負責對存量房交易計稅價格爭議進行價格認定工作。

協助開展評估技術標準制訂及相關評估參數論證等工作。區國土分局、區房管局：負責提供房屋交易數據信息及房屋產權證的查詢。

區城鄉建委：協助開展房屋建安造價、成本費用等測算和論證工作。

區規劃分局：協助做好電子地圖建設等工作。

三、穩步實施,完善體系

制訂適合本地的房地產交易價格評估技術標準，區地稅局會同區發改委、城鄉建委、財政、國土、房管、規劃等有關部門。建立存量房交易價格評估系統，組織專家對存量房交易價格評估系統進行評審，待軟件定型后，按照“循序漸進、穩步實施”原則，從2012年1月1日起實現存量房交易價格評估系統推廣應用。正式上線運行存量房交易價格評估系統后，應全面取消房屋交易政府計稅指導價格。對存量房交易環節征稅，區地稅局應通過存量房交易價格評估系統對交易存量房進行全面評估，以評估價比對分析納稅人的申報價格。申報價格高于評估價的以申報價格作為計稅價格；

申報價格明顯低于評估價又無正當理由的以評估價作為計稅價格。

四、完善服務,加強宣傳

尤其是對“陰陽合同”風險宣傳，區有關部門應積極配合區地稅局開展存量房交易稅征收政策宣傳。要通過辦稅服務廳、互聯網等多種途徑為納稅人提供政策咨詢服務，為誠信納稅營造良好的環境和氛圍。要建立計稅價格爭議解決機制，以提高征管效率、評估的社會公信力和納稅遵從度。有關部門在開展涉稅房地產交易價格認定工作中，不得以任何名義向納稅人收取費用。

第二篇：房地產估價機構脫鉤改制工作現場會交流材料

房地產估價機構脫鉤改制工作現場會交流材料

(重慶)

2000-11-15來源：上傳人：

^^^^重慶市房地產價格評估機構脫鉤改制的實踐與體會 ^^^^^^^^^^^^^重慶市國土資源和房屋管理局 ^^^^^^^^^^^^^^（二○○○年十月十九日）^^^^房地產價格評估機構與行政管理機關徹底脫鉤，成為市場上獨立的企業法人，既是建立社會主義市場經濟體制的必然要求，又是國家對行政機構和事業單位改革的要求。從去年8月份到今年6月底，我局根據市政府的安排布署，結合建設部、國土資源部的有關會議文件精神在全市房地產價格評估機構開展了脫鉤改制工作。目前這一工作已經完成，現將有關情況匯報如下： ^^^^

一、脫鉤改制前后我市房價、地價評估機構的基本情況： ^^^^從一九九二年來，我市分別設立房價、地價評估所。至去年8月，^我局陸續審批設立了48個房價評估機構和29家地價評估機構。幾年來，我們根據《城市房地產管理法》的規定和建設部、國土資源部的要求，對全市房價、地價評估機構進行了卓有成效的管理。改制前，全市有房屋評估和土地評估機構共68家，其中房價評估機構39家，土地評估機構29 家，分別隸屬于各級建委、財政、金融等部門；也有少數為股份制企業。^全市有注冊房屋估價師近400名，注冊土地估價師420名；^建立有房地產估價師協會和土地估價師協會。對機構的設立、審批、年檢、注銷均由我局負責。市局屬直屬事業單位的評估機構2家，^分別為市房地產評估所和土地評估所，職工40名，其中房地產評估所27名，土地評估所13 名，注冊土地房產和土地估價師共18名。兩所均于一九九二年經市編委批準成立，屬于自收自支事業單位。截止到九九年底，兩所資產總額近兩仟萬元。^^^^去年八月，重慶市政府發布政府令，即《重慶市資產評估機構管理辦法》；市國資局印發了《關于全市資產評估機構脫鉤改制的通知》，具體安排部署全市各類房產、土地、國有資產等評估機構進行脫鉤改制，要求各評價機構必須在人員、財務、職能和名稱四個方面同原主管部門或掛靠單位徹底脫鉤，不脫鉤的不得再從事評估業務；脫鉤以后，按照《公司法》或《合伙企業法》的要求，改制組建以注冊評估師出資設立的合伙制或有限責任制的評估機構。脫鉤改制以后，各類評估機構的設立和資質等級，由市政府成立資產評估機構資格評審委員會審批，評審委員會主任由分管副市長兼任，各專業主管部門只負責初審工作。土地房屋系統所管理的評估機構一律納入脫鉤改制的范圍，由我局負責本系統內改制工作。^^^^經過近一年的脫鉤改制，在39家房價評估機構中有11家未能完成脫鉤改制被注銷評估資格。29家地價評估機構中有 23家未完成脫鉤改制被注銷評估資格。我局直屬的市房價評估所改制分設為兩個有限責任評估機構；原21個分所，只有 1個縣房價評估分所經脫鉤改制成立獨立的企業法人，^其余 20個分所撤銷。市地價評估所改制為君達有限評估公司，原設14個分支機構全部撤銷。^^^^

二、摸清情況，知難而進。^^^^改制涉及職工身份、福利待遇、利益分配等諸多方面的矛盾，件件事情無小事，都可能影響脫鉤改制的推進，為了摸清職工的思想狀況，掌握工作的主動權，我局重點對局屬房價評估所和地價評估所進行調查，主要存在以下“四難”。^^^^一是職工對改制信心不足，改制工作難實施，改制初期職工對改制的認識不足，普遍認為改制后會喪失事業單位職工身份，怕個人的就業、勞保、養老、醫療等福利都將受到極大的影響；年紀大的和年紀小的又沒估價師資格，怕出不了資占不了新企業的股份分配受影響；原所的領導擔心改制后不能進入新企業的董事會，心理難以承受；估價師擔心股份設置不合理、權益得不到保證。最擔心的還是離開了主管局的支持，業務受到影響，收益減少，因此，不愿改制。^^^^二是人員構成復雜，思想難以統一，兩所的職工人員構成比較復雜，牽扯的面也比較廣，職工中多數是從其它事業單位和局機關調去的，有軍隊轉業的正團級干部和剛分到位的轉業干部；有市政府辦公廳領導的子女；有局級后備干部；有我局機關的局極，處級干部的子女多名；有工作三十多年的老同志，也有才參加工作的碩士研究生等，不少同志都希望不改制，或能回到原工作單位。為此，大量的思想工作不僅在改制單位，也涉及到局機關局、處級干部和社會的方方面面。思想很難統一。^^^^三是要求改制分步實施，整體推進難。改制機構的職工和領導也曾向局黨組反應，要求改制分二步走：第一步即愿意脫鉤改制的同志先走出去；不愿改制的同志留下來，繼續承擔公益性的評估，不進入評估市場。第二步待條件成熟以后再脫鉤，這種要求也是符合政策規定的。^^^^四是改制工作的要求高、^工作難度大。^脫鉤改制是按《公司法》組建新的評估公司，原所職工的安置補償方案，新企業的章程等都必須要每個職工簽字才能通過。加上脫鉤以后，主管局不再有行政權，只能通過建議等方式來促進改制工作的進行，力度有限。而且在脫鉤改制過程中，往往因為資產處置、安置補償、股份設置、董事會產生辦法、職工福利基金、獎勵基金、職業風險基金的歸宿、個人住房等問題不如職工的意，都可以拒絕簽字，使改制工作難以進行，工作難度大。^^^^兩上所的問題，是全市評估機構的普遍問題。針對“四難”，領導小組認為只有嚴格貫徹國家和市政府的文件加大工作力度做好思想工作，知難而進，才能保證脫鉤改制的成功。^^^^

三、精心組織，確保評估機構改制順利進行。^^^^

1、^組建機構，統一思想。為了確保改制工作的順利進行，經局黨組研究決定成立局脫鉤改制領導小組，局長任組長、分管副局長任副組長，有關處室的處長為成員。局黨組也多次召開會議，專題研究脫鉤改制事宜，統一了對脫鉤改制的認識，確保了改制工作的如期完成。局先后召開了全市的房地產評估機構脫鉤改制會議，全面部署工作，下發專

門文件規定了脫鉤改制的原則、范圍、時限。明確在2000年六月底沒有脫鉤改制的，一律注銷評估資格，不準再從事評估業務。同時局領導小組除加強對本系統的評估機構的領導外，重點抓好局屬兩個所的改制，以點帶面，推動全市改制工作。^^^^

2、^確定了整體脫鉤、依法循進、平穩過渡、有利發展的脫鉤改制原則。經局黨組研究決定，對局屬評估所要在人員、職能、財務、名稱四個方面徹底與局機關脫鉤；一步到位；兩所在編在崗職工必須全部參加脫鉤改制；脫鉤以后組建合伙制或股份制企業由職工通過表決方式自行選擇。^^^^

3、制定脫鉤改制方案。從去年11月到今年4月，原市房價評估所先后制定了四套脫鉤改制方案，市地價所也制定了幾種方案，均因職工意見不統一而未能實施。主要是在脫鉤以后是否分所，安置補償如何計算，原所資產如何處置，新所股份如何設置，新所董事會人員如何產生等問題難以統一。在這種情況下，我局另制定了一套指導性方案，經請示房地產業司，并與具體負責全市評估機構改制工作的重慶市國資局及市有關部門協商一致后，再由原所職工表決選擇。^^^^

4、^成立幫促指導小組。為推進脫鉤改制的實施，在局脫鉤改制領導小組之下又成立了由局市場處、資產處、人事處、組織處、財務處、紀檢組等有關處室負責人組成的脫鉤改制幫促指導小組，定人、定責任、定時間，幫助和督促兩個評估所落實脫鉤改制中的每一項具體工作，并及時協助解決有關問題。^^^^

5、清算資產，落實資產處置和人員安置組建新所。對原所的資產（流動資金、固定資產、債權債務等）等聘請了一家會計師事務所進行清算。清算以后，局里根據國家和重慶市的有關文件規定提出處置意見，爭取市有關部門原則同意后，再與原所改制小組協商，取得一致意見后，局領導與新機構法人代表簽定資產處置協議。同時，對人員的安置補償，由局根據有關文件規定提一個總的額度，經市有關部門同意后交原所改制小組，根據職工工齡、所齡、職務、職稱等因素提出分類設分意見，經職工表決后進行計分，計算出每個人的安置補償費，然后再由原所領導與職工簽定人員安置協議。安置補償完結后，原所職工按公司法的有關規定，組建新的股份有限公司。^^^^在局和所雙方共同努力下，我局評估機構脫鉤改制已全部完成。原市房價評估所一分為二，分設為重慶協同房地產評估有限責任公司和重慶正源房地產評估有限責任公司，市地價所改制為君達資產評估有限公司；原兩所40名職工（包括七名處級干部）的人事檔案已全部移交給市人才交流中心管理；人員安置補償費按人均4萬元計算；流動資金和債權債務局里全部收回，獎勵基金和一部分執業風險金留給改制后的新公司，固定資產（汽車、辦公用房及電腦、空調等辦公用品）分別按清算評估值打折租賃給叁個新公司使用；原所的辦公桌、椅、文件柜、保險柜及低值易耗品均贈送給叁個新公司。原所的黨、團、工會等組織關系，經請示暫由我局代管。新公司全體職工均為股東，股權設置比例為董事會成員高于估價師，估價師高于一般職工。其中協同公司董事會成員的股權占42.94％，七名估價師占60.7％，正源

公司董事會成員的股權占31.3％，七名估價師占61.7％；君達公司董事會成員股權占30％以上，估價師股權占60％以上。^^^^

四、搞好房地產評估機構脫鉤改制的幾點體會： ^^^^

（一）要認清形勢，明確目標 ^^^^我們認為：房地產估價機構及整個中介機構脫鉤改制的主題，是創新主體，迎接挑戰。創新主體，就是使房地產中介機構真正成為市場經濟的主體。長期以來，房地產中介機構并非真正的自主經營、自負盈虧的企業法人，在很大程度上受政府主管部門干預太多，在業務上保護過多，影響了評估市場的發育。因此，脫鉤改制就是要剝離中介機構與政府職能關系，使其真正成為產權利明晰的企業法人、合格的市場主體。迎接挑戰，即指積極迎接我國加入WTO后，我們所面臨的挑戰。中國加入WTO，國外成熟與發達的房地產中介服務機構會大量涌入，并將會按國際上通行的市場規則運行、競爭；在這種情況下，我們的中介服務機構不能再壟斷或受政府部門的保護，應該在同等的基礎上參與市場的競爭。因此無論是近在眼前的加入WTO，還是建立我國社會主義市場經濟體制，政、事、企分開都已是必然之勢。作為政府主管部門則應順應經濟發展的新形勢，與房地產估價機構及整個中介服務機構的脫鉤，使之改制評估與中介機構真正成為產權清晰、責權明確、管理科學、獨立承擔民事責任的市場主體，盡早地投身市場實踐，提高其在市場經濟中的競爭力。^^^^

（二）要加強引導，促進轉變 ^^^^在長期計劃經濟的模式下，我們下屬的企事業單位的干部、職工，形成了一些固有的觀念及思路，這些觀念、思路對其脫鉤改制、走向市場是一種嚴重的障礙。因此，在改制中我們注意了加強引導、宣傳、教育與灌輸，促進其轉變觀念，從“要我改”變為“我要改”。近幾年，我們經常對下屬單位講改革的意義、分析當前的形勢、指出為什么改、應該怎樣改。評估所進入脫鉤改制的實施階段后，我們深入單位，直接聽取所領導和全體職工的意見，分層次、面對面地解答疑難問題，解除他們思想上的疑慮，努力創造一種大多數干部職工接受并愿意進行脫鉤改制的氛圍，使他們由不愿意改，轉化為必須改、應盡早改的認識。^^^^脫鉤改制工作盡管是大勢所趨、不得不為的事情，但方法簡單了也很難收到成效，只有獲得大多數職工的理解及支持，這項工作才能得到健康順利的發展。^^^^

（三）要精心指導，積極支持 ^^^^脫鉤改制工作，是關系企業和整個中介行業發展的重要工作，與企業職工的利益和前途密切相關。因此，作為上級主管部門，我們加強對這項工作的精心指導。一是我們注意了全面、深入地掌握職工普遍關心的問題，認真、細致地進行調查研究，掌握第一手資料，做到對改制企業的情況心中有數。二是認真研究有關脫鉤改制的政策，緊密結合改制企業的實際情況，提出脫鉤改制的具體思路、方案。由于這是一項全新的工作，許多方面的政策規定不完善或滯后，我們注意了既按照國家有關的法律和政策執行，又聯系企業的實際情況，盡可能變通制定具體的實施辦法，同時加強與有關部門的研討、協商，求得共識和支持。^^^^精心指導的同時，我們注意積極支持。用

一句通俗的話講，就是在條件允許（不直接與法律政策相抵觸）的情況下，給他們的嫁妝應盡量豐厚一些。具體講，就是為改制企業，創造一個盡量好的條件，對一些關系企業發展及職工利益的問題，尋求較好的解決辦法。在安置費用標準的確定上，我們并不拘泥于現行規定，而是從原所社會、經濟效益一直很好的實際出發，爭取有關部門支持，適當提高了標準。在對每個職工確定安置費時，不是簡單地把工齡作為計算的依據，而是綜合考慮所齡、職齡、職務、貢獻等各方面的因素，確定相應的系數，做到尊重歷史、承認差別、妥善解決。在資產的處置上，在劃清各自責任的前提下，清產核資，減去不良資產后，合理劃分；對企業現有的房產、汽車、設備等，適當給予折扣優惠。對股權的設置及董事會、企業領導的產生等問題，一是依法辦事，二是結合實際。對出資人資格的問題，按照市政府的有關規定必須是估價師。而我們考慮到企業的實際情況，爭取市政府同意，允許了兩個所全體職工出資，但要求估價師資格的職工出資持股總比例不得低于60％。^^^^各位代表：在房地產估價機構脫鉤改制的工作中，我們針對本系統的實際做了一些工作；但比起部里對我們的要求，和兄弟城市的先進經驗，還是很大的差距。我們將借這次會議的東風，虛心向兄弟城市學習，爭取在其它方面的改革中作有成效。匯報有不當之處，請各位代表批評指正。

第三篇：房地產估價理論與方法

第一章 房地產估價概論

考試目的：測試應考人員對房地產估價的含義、本質和必要性，房地產顧家的要素，房地產估價的各種現實需要，房地產估價師的職業道德，中國房地產估價行業發展狀況等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容：

第一節，對房地產估價的基本認識

一、房地產估價的含義

指專業房地產估價。

（一）專業估價與非專業估價的本質區別

1）專業估價是由專業人員和專業機構完成的。

2）專提供的是專業意見。

3）專具有公信力。

4）專實行有償服務。

5）專要承擔法律責任。

（二）專業房地產估價的概念

核心內容：為了特定目的，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析，測算和判斷。定義：房地產估價師和房地產估價機構接受他人委托，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹的程序，依據有關法律法規和標準，在合理的假設下，運用科學的方法，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動。要素：估價當事人、估價目的、估價對象、估價時點、價值類型、估價依據、估價假設、估價原則、估價程序、估價方法和估價結果。

（三）估價與評估的異同

估價的含義更精準、明確、具體，就是指對價值進行評估。

房地產估價師和房地產估價機構從事的房地產估價衍生業務和咨詢顧問業務：

1）價值分配業務

2）價值減損評估業務

3）相關經濟損失評估業務

4）房地產咨詢顧問業務

（四）國外和港臺地區對房地產估價的稱謂及定義

二、房地產估價的本質

（一）房地產估價師評估房地產的價值而不是價格

價值與價格：價值是物的真實所值，是價格的波動“中心”；價格是價值的外在表現，圍繞價值上下波動。

（二）房地產估價師模擬市場定價而不是替代市場定價

估價與定價：估價師提供關于價值的專業意見，為相關當事人的決策提供參考依據。定價往往是相關當事人自己的行為。

(三)房地產估價師提供價值意見而不是做價格保證

根據提供的專業意見的用途和作用，可分為兩種不同性質的估價：鑒證性估價（或稱證據性估價、公正性估價）、咨詢性估價（或稱參考性估價）

刑法一百九十八條、公司法二百零八條規定了估價的法律責任。

鑒證性估價應“獨立、客觀、公正”，咨詢性估價應“為委托人爭取最大的合法權益”。本書講的主要是鑒證性估價。

（四）

第四篇：房地產估價案例與分析

房地產估價案例與分析

一、房地產估價技術路線及其確定

了解房地產估價技術路線的概念。

熟悉房地產估價技術路線與房地產價格內涵、房地產價格形成過程的關系，熟悉房地產估價技術路線與房地產估價方法之間的密切關系。

掌握房地產估價技術路線的確定方法和過程。

二、各種估價方法在房地產估價中的運用

了解每種估價方法的實質以及它們的共性和特性。

熟悉房地產估價的價值標準以及價值標準與估價目的、估價方法之間的關系。

掌握各種主要房地產估價方法的實質和難點，以及如何在估價中綜合運用各種房地產估價方法。

三、各種目的的房地產估價

了解房地產估價目的及其與估價的假設前提和價格類型之間的關系。

熟悉國有土地使用權出讓價格評估、房屋租賃價格評估、房地產課稅估價、房地產分割（合并）估價的特點、適用的法律法規、估價技術路線的確定。掌握房地產轉讓價格評估、房地產抵押價值評估、房地產保險估價、征地和房屋拆遷補償估價、房地產糾紛估價、房地產拍賣底價評估、企業涉及的房地產估價的特點、適用的法律法規、估價技術路線的確定。

四、各種類型的房地產估價

了解餐飲、娛樂、工業、農業、特殊及途等類型房地產的估價特點。熟悉居住、商業、辦公、旅館房地產的估價特點。

掌握這些不同類型房地產的價格影響因素。

五、房地產估價報告的寫作

了解對房地產估價報告寫作主體的要求，了解房地產估價報告的寫作客體、載體的受體。

熟悉房地產估價報告的寫作原則和構成要素。

掌握房地產估價報告的語言文字要求和基本格式，掌握房地產估價報告的具體寫作。

第五篇：房地產經營與估價專業畢業論文

X X X X X X X X 學 院

畢 業 論 文

題目：論商品房消費者權益的保護

系 部： 工程管理系 專 業：房地產經營與估價 學 號： 學 生： 指導教師： 起止日期： 0

目 錄

中文摘要............................................................I 英文摘要...........................................................II 引 言............................................................1 1 商品房消費者權益的內涵及特點......................................2

1.1商品房消費者權益的內涵.......................................2 1.2在商品房買賣中消費者的權益的特點.............................3 2 商品房消費者權益受損現象..........................................5

2.1商品房質量不過關.........................................5 2.2 商品房面積縮水...........................................5 2.4 商品房價格虛高...........................................6 2.5 房屋產權證書難辦理.......................................6 商品房消費者權益受損原因..........................................6

3.1商品房消費者的劣勢地位.......................................6 3.2房地產商追逐暴利.............................................7 4 房地產市場存在一系列問題..........................................8

4.1商品房一級市場發展過熱.......................................8 4.2官商結合，幕后操作...........................................8 4.3房地產業融資渠道相對單一.....................................8 5 對商品房消費者權益進行保護的必要性................................9 6 我國商品房消費者權益法律保護的現狀及不足.........................10 6.1商品房消費者權益法律保護現狀................................10 6.2商品房消費者權益保護法律制度的不足..........................10 6.3 司法解釋的不足.............................................10 6.4 相關法律制度存在沖突......................................11 6.5 立法層次低，法規、規章居多.................................11 7 完善商品房消費者權益保護機制的建議...............................12 結 論...........................................................20 參考文獻...........................................................21 致 謝...........................................................22

中文摘要

論商品房消費者權益的保護摘要近年來，隨著我國房地產經濟的發展和住房制度改革的深入，房地產交易同趨頻繁、活躍，商品房消費也成為許多人一生中較為重要的消費行為。然而我國商品房市場中種種不規范現象導致商品房消費者的生命財產安全權、公平交易權等權益受到直接損害，房地產市場秩序混亂的問題還未得到根本解決，嚴重影響到消費者基本生存權利的實現，限制了廣大人民群眾生活水平的進一步提高。這一狀況，不僅侵害了消費者的生存利益，而且不利于房地產業的健康發展和城鎮住房制度改革的不斷深化。因此加強對商品房消費者的保護已刻不容緩。本文首先研究商品房消費者的權益，分析了商品房消費者權益的內涵和特點，然后通過考察在商品房買賣過程中侵害消費者權益的具體現象，分析導致商品房消費者權益受損的原因，即市場經濟形態下消費者的弱者地位、立法不完善、房地產市場監管不力以及商品房自身特點等，進而提出了對商品房消費者權益進行保護的必要性。文章接著指出目前我國商品房買賣中消費者權益保護的的諸多不足，例如《消費者權益保護法》中商品房消費者保護主體地位不明確，權利內容不完善；商品房消費者權益保護法律、法規、規章等之間還存在著較嚴重的法律沖突等等。針對這些情況，文章最后提出了要從立法保護、司法保護、社會保護以及政府保護等方面加強對消費者權益的保護，以期建立覆蓋全社會的全方位、多層次、立體化的保護體系，使得商品房交易過程中侵害消費者合法權益的情況減少，即使開發商等有侵害消費者合法權益的行為，消費者也能夠以明確的相關法律為依據維護自己的合法權益，從而促進商品房消費者權益的保護，進而促進我國房地產事業乃至整個國民經濟的健康有序發展。關鍵詞：商品房消費者；權益保護；完善 I

英文摘要

Protection of Commercial Apartment Consumer’s Right and Interests AbstraCt With the development of china’s feal estate and the deepening of the refonIl of the housing system，the real estate trade aduaUy becomes multifarious and actiVe，and commercial apanmem consumption becomes more aIld more lmportant in people’s personal Consumption．However，the various non—standard phenomenon of merchandise building market in our country damages the fight to life and property safety and the rigllt to be fair traded of the consumers．TtIle real estate market disordef has not been fundamentany resolved which has a serious impact on the realization of the basic existence right of the consumers and limits the broad masses of the people to funher improve the standard of living．This condition not only violates the existence interests of consumer but also influences the development of the real estate industry d deepening of refbm of urban housjng syst．It is so u ent that we should stren hen the protection of commefcial apanment consumer． T1lis dissenation firstly studies the commercial apartment Consumer’s rights and interests and analvses the connotation and characteristic of commercial apanment consumer’s ri ts and interests．Secondly'throu obslving some concrete problems about encroaching on consumer’s rigllts d interests in the commercial apartment business，this dissenation analyses the reason of the problem．Consumer’s weak persn status in the market economy，imperfection of the law the inefI．ectiVe supefvision and maIlagement of real estate market，housing market’s own characteristicS lead to above problems． len the anide put fb ard the necessity to the protection of merchandise building consumer ri ts．7nle anicle points out there exist many faults in the protection of consumer ri s and interests in real estatc tr{msactions，such the biguous subject d me impellfbct context of the consumers，rigllt in the law of PRC，II

d there cXist much deteriorate Conflict between the Law of the PRC on the ProtecItion of the Ri ts d Interests of Consumers alld the commercial house trade law and mles，and so on．Ill response to these circumstances，the anicle finally provides legislation protection，judicial protection，social protection as weU govemment protection to strengthen the protection of consumer ri ts，with a view to the establishment of community。wide coverage of the a11．Round, three—dimensional protection system，and feduce the vioIation of legitimate rigIlts and interests of consumers in the rcaI estatetransactions．Even if the developers haVe the behaviors of Violating the legitimate rights and interests of consumers，consumers are able to protect their own legitimate ri ts and interests according the releVant，and so as to promote the protection of consumer rights，and to promote the China’s real estate and even the entire national economy haVe a healthy and orderly development.Keywords： Commercial Apartment Consumer；Protection of Right and Interest； III

引 言

近年來，隨著我國社會主義市場經濟的發展和住房制度改革的不斷深化，商品房消費者在市場經濟中的地位越來越重要。消費者在購買和使用商品房過程中依法享有的權利和利益能否得到有效保護，不僅關系到消費者個人基本生存權利的保障，而且已經成為商品房市場持續健康發展的前提條件，因此保護好商品房消費者的合法權益具有深刻意義。然而，現實的情形是，消費者在購買商品房的過程中常常與開發商發生糾紛，消費者的合法權益往往受到侵害而沒有得到及時適當有效的保護或救濟。房地產消費投訴率居高不下，并且投訴額度大，涉及內容廣，問題解決率低，以至于開發商與消費者之間糾紛呈白熱化的趨勢，甚至維權過程中發生流血事件，這既直接損害了消費者的生存利益，也有礙于房地產市場乃至整個國民經濟的健康發展，更不利于社會的和諧穩定。目前我國已經制定了一系列的法律、法規，并建立了各種組織，采用司法和行政手段加強對商品房消費者權益的保護，但我國商品房消費者權益保護法律制度仍存在許多不足，如商品房消費者保護主體地位不明確，權利內容不完善；商品房買賣中買方合同權益保護不足；商品房消費者權益保護法律、法抓規章等之間存在著較嚴重的法律沖突；商品房交易法律、法規、規章中買賣雙方信息不對稱；法律規制不完善等等。本文以保護商品房消費者權益和促進商品房市場健康發展為出發點，從商品房消費者權益的內涵入手，闡述了商品房消費者權益受損的種種表現及原因，分析了現行的法律保護現狀，并就消費者權益保護機制提出了一系列建議，以期建立覆蓋全社會的全方位、多層次、立體化的保護體系，從而確保商品房消費者權益的順利實現，促進房地產業乃至整個國民經濟的健康發展。商品房消費者權益的內涵及特點

1.1商品房消費者權益的內涵

探討商品房消費者權益的概念，首先需明確何為消費者。《消費者權益保護法》(以下簡稱《消法》)第2條規定： “消費者為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務，其權益受本法保護。切實保護，是我國消費者權益保護法的出發點和核心內容。1993年頒布的《消法》正是以此為出發點，廣泛吸取、借鑒了各國以及國際消費者保護立法的經驗，設計了我國的消費者權利內容和體系，并專章規定了國家對生產經營者的監督管理、對消費者權益的保護職責以及國家司法機關在消費者爭議解決辦法中的權威作用，在保護消費者權益方面起到了很大的積極作用。1.1.1、商品房消費者權益 1.1.1.1商品房消費者權益的內涵

商品房消費者權益，是指商品房消費者在購買和使用商品房過程中依法享有相應的權利并有權作出或者不作出一定行為，并有權要求政府、房地產商作出不作出一定行為，從而使權利得到保護并給商品房消費者帶來應得的利益。1.1.1.2商品房消費者的具體權利

首先，《消法》規定下的權利消費者權益不是一項權益，而是一束權益，《消法》作為消費者權利特別保護法，其出現標志著我國在消費者權利保護方面形成了比較完整的法律體系。根據《消法》的規定，消費者在購買、使用商品和接受服務時主要享有如下權利：(1)安全權；(2)知情權；(3)選擇權；(4)公平交易權；(5)求償權；(6)結社權；(7)獲得有關知識權；(8)人格尊嚴和民族風俗習慣受尊重權；(9)監督批評權。商品

三、商品房消費者的權利極為復雜且具有專業性

其次，商品房交易涉及金額大，交易風險大，相關契約條款非常復雜，涉及建筑、房產、法律等諸多知識，而普通的消費者是很難成為建筑房產法律樣樣精通的全才的。其次，商品房價值巨大，生產過程復雜，往往需要經歷許多環節，各個環節相互依存，而一旦出問題，設計單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責任，因此面對極為復雜的商品房糾紛，普通的消費者作為非專業、非知情人士其權益受到損害也便順理成章。

再次，商品房的交易程序極為復雜，需要簽訂購買房屋意向書、房屋買賣合同書，辦理過戶登記手續、入住手續，與物業管理公司簽訂物業管理合同，辦理房屋產權登記，領取商品房所有權證等。

綜上可知，隨著我國房地產經濟的發展和住房制度改革的深入，商品房在公民生活消費中的地位日漸重要。由于商品房交易涉及主體眾多，運用法律紛繁，既有民事法律關系，又涉及行政法律關系，同時涉及標的價值巨大，社會影響廣泛，關聯地產、金融、中介等多個行業，使得商品房交易問題復雜化。上述所述商品房消費者權利的這些特點都決定我國有必要大幅度提高商品房消費者權益保護意識，加大對商品房消費者權益的保護力度，使得購房者在不具有專業購房知識的情況下，其權益依舊能夠得到很好的保護，進而促進商品房交易市場及整個房地產業的健康發展。1.2在商品房買賣中消費者的權益的特點

1.2.1商品房消費者的權利是最容易受到損害的權利

商品房消費者的權利是最容易受到損害的權利與一般的消費者相比，商品房消費者的弱勢性更加明顯，商品房消費者在購買商品房的過程中，因缺乏有關專業性、技術性知識、信息以及受開發商等的控制等因素，導致其知情權、公平交易權、受償權、監督權等在一定程度上被剝奪，造成消費者權益的損害。商品房本身和商品房交易的特點決定了商品房消費者的權利是復雜的、具有相當專業性、技術性的權利。消費者因缺乏相應知識與信息，在選擇、購買商品房過程中很大程度上依賴于經營者，而經營者往往會利用消費者的這種依賴，對其提供片面虛假信息，以謀求自身利益的最大化。

1.2.2商品房消費者的權利是公民最基本的生存權利之一

近年來，我國的消費結構正在發生歷史性的變化，人民的生活水平不斷提高，房屋已經成為繼食、衣等問題解決以后最重要的消費品，買房已成為新的消費熱點，這為中國房地產的發展提供了新的契機。在房地產業迅猛發展的同時，商品房消費者利益的保障也被提到了前所未有的高度。黨中央、國務院高度重視解決人民群眾的住房問題，始終把改善群眾居住條件、保障城鄉購房者的合法權益作為住房制度改革和房地產業發展的根本目的。

1.2.3商品房消費者的權利極為復雜且具有專業性

首先，商品房交易涉及金額大，交易風險大，相關契約條款非常復雜，涉及建筑、房產、法律等諸多知識，而普通的消費者是很難成為建筑房產法律樣樣精通的全才的。其次，商品房價值巨大，生產過程復雜，往往需要經歷許多環節，各個環節相互依存，現實中保證每一個環節都不出問題非常困難，而一旦出問題，設計單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責任，因此面對極為復雜的商品房糾紛，普通的消費者作為非專業、非知情人士其權益受到損害也便順理成章。商品房消費者權益受損現象

近年來，隨著商品房市場持續升溫，我國房地產業得到了快速增長，人民群眾的住房條件也迅速改善。據統計，從1996年起，城鄉每年建房超過10億平方米，折合100萬套住宅，與此同時，商品房消費市場中也暴露出不少問題。為了推動房地產市場的誠信建設，中消協同中國房地產行業協會及有關單位，在全國開展房地產業消費狀況調查，加強對消費者選購商品房的消費教育和指導，征集評選在房地產市場誠信建設中的典型人物和事件，支持消費者起訴商品房消費糾紛案件，并為建立商品房市場誠信建設和消費者滿意度評價體系做了很多探索工作，在配合政府有關部門搞好房地產市場監管，保護消費者的合法權益，促進房地產業的發展方面，發揮了重要作用。從2004年以來，房地產業消費者投訴量逐年下降，據統計，2007年中消協和各地消協組織共受理商品房及裝修投訴37443件，較2006年下降了4．7％，但是消費者對商品房仍有眾多的抱怨和不滿。目前，侵害商品房消費者權益的現象主要表現在以下幾個方面

2.1商品房質量不過關

在關于商品房投訴中，涉及質量問題方面的投訴一直居高不下，商品房質量問題指房屋在建筑材料、設備的使用上或施工操作規程上達不到法定質量標準。常見的主要有因房屋沉降造成的墻體開裂、下水道堵塞、斷裂；因墻體材料選擇、不當引起的墻體開裂及粉刷起殼等這樣的工程有的被檢查出來，還有很多沒被檢查出來，從而形成嚴重的事故隱患。2.2 商品房面積縮水

商品房的銷售面積是指購房者在與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內建筑面積與分攤公用建筑面積之和。實踐中常出現以下侵害買房人權益的現象：總的建筑面積不變，而分攤的共有建筑面積增加。2.3 商品房銷售廣告不真實

商品房銷售廣告是房地產開發商或其代理人制作的，向不特定的人宣傳和發送的有關預售商品房的圖片和文字說明。在商品房預售時房屋尚未建成，購房人不能通過

實物，而只能通過售樓廣告了解所購房的狀況。因此，售樓廣告對消費者決定是否購買商品房起著非常重要的作用。2.4 商品房價格虛高

對于我國的房價是否有泡沫的問題，自2003年以來就一直是爭論的熱點，對房價是否虛高，判斷標準不一，國內甚至有學者用30個指標作為評價依據，比如房地產投資占GDP比重、空置率等。從國內和國際主要研究來看，租售比、房價收入比、家庭月供收入比是三個基本指標。所謂租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。從國際經驗看，用來衡量一個區域房地產運行狀況良好的租售比一般為1：300～1：200。如果租售比低于1：300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果高于1：200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，后市看好。2.5 房屋產權證書難辦理

房屋產權證是證明房屋所有權的重要憑證，能否辦到房屋產權證對于消費者而言極其重要。然而現實中，有的經營者在沒有取得《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》和《商品房預售許可證》的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時又對購房者隱瞞無產權的實際情況，導致購房者誤認為所購房屋合法，能取得產權，但實際上卻無法辦理房屋所有權證和國有土地使用證。有的經營者在集體土地或者公益用地上開發建造商品房，消費者購買后根本領不到產權證書。實踐中，因房屋產權證問題而引發的侵害消費者權益的案例屢見不鮮。商品房消費者權益受損原因

3.1商品房消費者的劣勢地位

住房制度改革明確了房地產消費關系的市場屬性，而消費者的弱者地位是由商品經濟本身所決定的。從經濟結構上分析，普通居民作為房地產消費者很難與房地產經營者相抗衡，消費者在這種交易中總是處于弱者地位。首先，從力量對比上看，商品房消費者是個人，而房地產經營者一般是擁有雄厚資本、設有復雜組織機構的企業。

二者從交易起始，地位便是不平等的，特別是集團化的大型壟斷企業，在利益驅動下，憑借其優勢地位，有可能不惜采取各種手段損害消費者的利益。3.2房地產商追逐暴利

商品房價格過高是導致商品房消費者權益受損的重要原因，現實中，商品房價格過高的原因是多方面的，但其中一個非常重要的一點便是房地產商過度投機追逐暴利的結果。搞房地產一定賺大錢是老百姓普遍認同的觀點，房地產商甚至一度被稱為“暴利戶“、“房老虎”。因商品房買賣標的物的特殊性，在很長一段時間內，一直實行政府指導價，但隨著社會主義市場經濟的發展，目前，除經濟適用房實行政府指導價外，普通商品房的價格均已放開，買賣雙方根據商品房的質量、市場需求商定銷售價格。3.2.1商品房價值巨大

商品房與人民群眾生活密切相關而且價值巨大，購房不論對哪個收入階層的消費者來講，都是生活消費中的頭等大事。一套商品房動則幾十上百萬，如此巨大的價值，使得消費者在購買這一商品的時候，必須非常慎重，對于開發商來講同樣如此。在買賣商品房中引發的糾紛給消費者帶來的經濟損失、精神傷害也更大。的確，面對商品房如此巨大的價值，消費者和開發商哪一方都不愿承擔如此巨大的損失，即使是開發商的過錯，其也會想方設法逃脫。這便一定程度上增加了對商品房消費者保護的難度。3.2.2商品房質量使用檢驗周期長

一般而言，消費者看房，對商品房進行質量檢查主要是看房屋有無裂縫、有無傾斜、有無滲漏等等。明顯的裂縫與滲漏短期內可以發現，但很多質量問題并不是看房當時能發現的，而是需要少則幾個月，多則幾年甚至上十年的時問。3.2.3商品房生產過程復雜，環節較多

房地產產業鏈條長，開發過程中受各種因素的影響很大，房屋開發、銷售涉及的行業和部門較多，一幢商品房從策劃到生產，再到銷售給消費者，需要經過許多與其他商品不一樣的多個立體交叉環節，需要多個部門和機構的參與，包括房產、城市規劃、價格、衛生等部門和勘測、設計、施工、金融等行業。商品房丌發是一項環節眾多的系統工程，需要多個機構協作，各個環節環環相扣，哪個環節出問題均可對商品房造成影響，而現實生活中保證每一個環節不出問題并不容易，并且在出問題后各開發商往往相互推諉，消費者很難追究開發商的責任，因而其權益得不到有效的保障。房地產市場存在一系列問題

4.1商品房一級市場發展過熱

自2004年以來，我國房地產業飛速發展，房地產投資、房地產價格等以超常的速度攀升，逐步呈現出過熱態勢。據統計，2004年全國商品房銷售價格指數比上漲9％，2005年上漲7．7％，2006年繼續上漲5．5％。同時，房地產開發投資額不斷提高，2001年僅為0．63萬億元，到2006年底己增加到1．94力．億元，每年均保持20％以上的增長率。房價居高不下，廣大群眾買不起房或淪為“房奴”，是房地產業發展過熱造成的后果之一。相關調查顯示，我國98％的房貸消費者有精神病癥，可見高房價已經對消費者的心理健康造成了嚴重影響。4.2官商結合，幕后操作

承建房地產項目資金量大，回報率高，為了謀取利益，建筑商往往不惜一切手段承攬工程項目，其中最主要的便是對掌握土地批租權的地方官員進行腐敗攻關，而政治和法律頭腦并不清晰的地方官員又很容易在金錢面前迷失自我。4.3房地產業融資渠道相對單一

來自國家統計局的數字顯示，2006年以來，房地產開發投資本年資金來源中的國內貸款高位反彈，并且顯現出越漲越快的趨勢。目前我國房地產業的融資仍主要依靠銀行貸款，銀行承擔了大部分金融風險。薪階層則實際消費能力下降，導致貧者越貧。泡沫一旦破滅，房地產價格將大幅下跌，作為抵押物的房產急劇貶值，進而銀行乃至整個國民經濟受到嚴重創傷，購房者的權益更是無從得到保障。

綜上，目前我國房地產市場尚不規范，除上述外，還存在許多問題導致商品房消費者的權益受損，如違規開發、廣告虛假、面積縮水、秩序混亂等等，而目前的法律對房地產消費市場的規范比較欠缺，對商品房消費者利益保護的規范較為薄弱。對商品房消費者權益進行保護的必要性

隨著我國住房商品化改革的深入實行，商品房這種特殊的商品在公民生活消 費中的地位日漸重要。由于商品房交易自身的特點以及市場經濟條件下商品房消 費者的弱勢地位，近幾年消費者對商品房投訴的案件日漸增多，并成為我國消費 者保護的一個新課題。中共十六屆四中全會提出構建社會主義和諧社會，其中一 個非常重要的目標便是實現“安居樂業”，保證人民群眾“居者有其屋”，以達致社會的公平、正義、和諧。為此，對房地消費者權益進行充分保護是非常有必要的。它不僅僅是消費者權益保護發展的需要，也是房地產市場健康發展的需要，還是社會和諧穩定的需要，總之，如果房地產市場消費者權益屢屢受侵害，那么房地產市場就不能健康發展，社會不穩定因素就會增多，百姓安居樂業、構建和諧社會的目標就難以實 現。為了實現社會和諧，建設美好社會，就必須加強商品房消費者權益的保護。我國商品房消費者權益法律保護的現狀及不足

6.1商品房消費者權益法律保護現狀

當前，我國并沒有針對商品房消費者權益進行專門立法，保護商品房消費者權益的規定散見于民事、經濟和行政等法律、法規中，例如《消費者權益保護法》、《城市房地產管理法》、《民法》、《合同法》、《廣告法》、《物權法》等都有所涉及，但是還不夠全面和系統，存在著較大的漏洞，給消費者的權益的權益帶大較大的威脅。6.2商品房消費者權益保護法律制度的不足 6.2.1《消費者權益保護法》的缺陷 6.2.1.1商品房消費者主體地位不明確

商品房像普通商品一樣已經完全具備了商品的屬性：作為不動產的商品房也是法律意義上的消費者消費的對象，商品房買賣合同和作為動產的普通商品的買賣合同相比沒有本質上的差異；不能按價值的高低來確定一件物品是不是商品。但是因為《消法》在消費者的主體條件上定義不明確，使得法官在處理商品房糾紛時無所適從，造成各地方立法以及司法實踐的不統一，商品房消費者維權底氣不足。6.2.1.2商品房消費者的權利范圍過窄

消費者權利是消費者權益保護的核心問題，《消法》賦予了消費者九項權利，隨著社會的發展和新型行業的出現，這九項權利已經不能滿足保護消費者利益的需要。商品房消費者作為一類特殊的消費者，其權益應當受到特殊的保護，最為典型的是缺乏對商品房消費者的反悔權的規定。出于保護消費者的利益，目前許多國家的法律規定了銷售金額較大的商品允許消費者在一定期限內可以反悔(即反悔權，也叫猶豫期)。

總之，隨著時代的發展和社會的進步，消費者享有的權利也將越來越多，《消法》作為消費者權益保護的基本法，也應與時俱進，逐步擴大其調整范圍，增加權利種類。6.3 司法解釋的不足

從總體上講，《解釋》的公布和實施，有助于保護消費者的合法權益和制裁房地產開發企業的違法經營行為，但仍存在不少需進一步完善的地方。例如在實踐中，計算公攤面積的爭議和界定公共財產的爭議是開發商與購房人發生的爭議最多的、對購房人利益損害最大的、并且難以通過協商解決的問題，然而對這兩個爭議，《解釋》都沒

有涉及。

6.4 相關法律制度存在沖突

我國商品房消費者保護法律制度的沖突是比較嚴重的，舉幾例予以說明：例一：《土地管理法》和《城市房地產管理法》的關系非常混亂。首先，從標題上和理論上無法確定二者是從屬關系還是并列關系；其次，從內容上看，二者既有從屬又有并行還有矛盾的部分。這兩大重要法律之間的混亂關系給房地產的執法和司法實踐以及商品房消費者權益的保護帶來了無窮的后患

調整一級市場的法規較多，規范二級三級市場的法規較少房地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場；房地產二級市場，是土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產出售和出租給消費者的市場；房地產三級市場，是購買房地產的單位和個人次將房地產轉讓或租賃的市場。目前我國房地產法規大多屬于土地轉讓管理、房屋拆遷和房地產稅方面的法規，而以居民住宅問題為中心的立法，比如房屋買賣、租賃、抵押等方面的立法卻相對較少，遠不適應形勢發展，不少與消費者利益緊密相關的房屋預售、物業買賣、房屋出租、房屋抵押等方面的法律糾紛較難找到合適的法律依據，這對商品房消費者權益的保護顯然極為不利。6.5 立法層次低，法規、規章居多

從上文介紹的商品房費者權益保護的現狀可以看出，我國商品房消費者權益保護方面的房地產立法層次較低，像《城市房地產管理法》、《消費者權益保護法》那樣由人大常委會通過的法律極少，與《城市房地產管理法》配套的多是部門規章以及“報告”、“意見“、“暫行規定”和司法解釋等，不僅極不嚴肅，而且規范性差，難以執行和操作，難以給消費者利益以最大保護。總之，對于商品房消費者權益的保護，盡管我國目前已經初步形成了以《消法》和《城市房地產管理法》為核心、系列單行法規并列、諸多規章相補充的法律體系的框架，但是我國現行商品房消費者權益的法律保護依然不夠完善。完善商品房消費者權益保護機制的建議

從上文的消費者權益保護現狀可以看出，近些年來，國家實施了一系列措施，逐漸加大了規范商品房市場開發行為，頒布了一系列有關的房地產法律法規，這些法律法規對房地產開發經營活動給予了原則性、范圍性的規定，并發揮著法律的準許和禁止、支持和限制、獎勵和處罰等調整作用，這對加大商品房消費者的保護力度、維護商品房消費者的合法權益也起了重要作用。但是，由于我國的房地產市場尚不成熟，并沒有從根本上遏制開發商在開發銷售商品房過程中嚴重侵犯消費者權益的違法違規行為，這種狀況嚴重影響到我國商品房市場和房地產業的持續健康發展和人民生活水平的進一步提高，商品房消費者權益的保護工作亟待加強。筆者認為，在認真分析總結我國商品房消費者權益受損現象、原因以及目前的保護情況的基礎上，應堅持標本兼治、重在治本的原則，總結借鑒國內外先進經驗，深入了解其發展規律，不斷積累商品房消費者權益保護的經驗，以法律保護為主同時又不僅僅依靠單一的法律手段，而要綜合運用法律、經濟、社會、道德等多種手段，盡快建立健全商品房消費者權益保護機制。為此需要從以下幾方面努力： 7.1商品房消費者權益保護的立法完善

完善立法是對商品房消費者實施保護的基礎和前提，也是最重要的手段之一。立法保護的主要內容和要求是根據時代的發展變化建立健全相關法規，使商品房消費者權益保護工作真正做到有法可依。7.1.1明確購房者屬于消費者

任何一部法律都有自己特定的調整范圍，這決定著該法律的內容，《消法》作為調整國家在保護消費者權益過程中發生的社會關系的專門法，其調整范圍具體取決于法律對消費者的界定。根據《消法》第二條的規定，消費者是指為生活論商品房消費者權益的保護需要而購買、使用商品或者接受服務的人。這些特殊性下說明了對消費者予以更高程度的特殊保護的迫切性，而非剝奪對商品房消費者的保護。7.1.2拓展商品房消費者權利種類

權利是保護消費者的基本依據，但僅僅9項權利己不足以保護商品房消費者，隨著經濟和社會的發展，立法機關應拓展權利種類，比如明確規定購房者的反悔權。消費者的反悔權主要針對的是一些“不違法’’、但顯失公平的約定行為。前文已述，雖然消費者反悔權在國內的相關法律法規中還是空白，但是在國外已經成為一種流行趨勢，并成為商家的一種競爭手段。西方發達國家的商業發展歷程告訴我們：越是經濟

發達的國家，越是尊重消費者的反悔權，它體現了對消費者權利的尊重。商品房買賣屬于大宗消費，消費者對相關知識十分缺乏，稍不留神就陷進了開發商布下的不違法但極不公平的“溫柔”陷阱。反悔權在這種情況下將切實保護商品房消費者的合法權益。因此賦予消費者一個反悔期，可以規定為取得竣工驗收合格證(現為備案證)后30天內，購房者有反悔退房的權利。同時，對開發商或銷售商而言賦予商品房消費者反悔權既是表達誠信的一種方式，還將是一個吸引消費者的經營手段。7.1.3明確商品房適用欺詐懲罰性賠償規定

《消法》第49條規定“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。”該條便是著名的懲罰性賠償規定。不難看出，該條的適用條件有兩個，一是消費者為生活消費需要而購買商品或接受服務；二是經營者提供商品或服務有欺詐行為。懲罰性損害賠償，具有補償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。我認為商品房完全滿足其適用條件，在《消法》中應予明確，理由如下：首先，從主體資格上看，購房者作為一方主體，購買商品房以滿足自己“住“的需求，是合格的消費者，而房地產開發商作為另一方主體，正是以贏利為目的的經營者，所以商品房買賣雙方都是《消法》適格的主體，其行為理應受《消法》規范和調整。商品房屬于商品，消費者在購買商品和服務消費中，其合法權益受到侵害，可以依據消費者權益保護法尋求救濟。其次，從投訴標的來看，前文已論證，商品房屬于《消法》第49條所規定的 “商品”，只不過商品房有其特殊性，即其價值較大，但我們判斷有形物的商品屬性不能以其價值為標準，即不能按價值的高低來確定一件物品是不是商品，動產與動產區分的這一理由已喪失其重要性近年來，屢屢發生的商品房買賣糾紛，多是由于商品房交易雙方力量懸殊、信息嚴重不對稱，房地產商故意隱瞞真實信息或者告知虛假信息，從而誘使商品房購買者與其簽訂購房合同，此類行為完全符合“欺詐”的三個構成要件。將商品買賣中的欺詐行為納入《消法》第49條，商品房消費者應受到《消費者權益保護法》的保護逐漸成為社會共識。7.2完善商品房廣告法律制度，建立預審制 7.2.1現行商品房廣告法律制度的規定

我國一直以來的廣告經營體制是多軌制，即一部分廣告由廣告主自行發布，一部分由廣告經營者代理，一部分由廣告發布者直接經營，多軌制的經營體制便論商品房消費者權益的保護決定了廣告審查難度的增加，現行的審查制度是以廣告經營、發布

和審查為一體的廣告審查制度。一般說來，除了廣告審查機關對廣告進行審查外，還包括廣告主、廣告經營者和廣告發布者對廣告的自審自查。可是目前具有權威性的廣告審查機構不但沒有出現，反而廣告管理機關直接將本應賦予廣告審查機構的執法權牢牢地控制在自己手里，而且是落后的事后監督的管理。廣告主、廣告經營者和廣告發布者的自審自查更是漏洞百出，從而導致房地產虛假廣告大行其道，消費者所購商品房同廣告的宣傳不符，同消費者支付的價格不符，并引發大量的購房糾紛，極大的損害了購房者的合法權益。7.2.2建立商品房廣告預審制度

商品房廣告在發布前審查不嚴是造成虛假廣告的一個重要原因，如果能夠嚴格把握好這一關，虛假廣告將會大大減少。廣告預審制就是在廣告發布之前，由專門設立的預審機構依據統一制定的標準，對廣告的內容、形式進行審查，認為沒有虛假等違法情形的準予發布商品房廣告是預售合同的基礎。購房人之所以接受所購房屋的價格，是基于對商品房廣告的確信，但由于我國規制商品房銷售廣告的法律法規還不完善，虛假、夸大、不實的商品房廣告大量存在。因此，必須進一步完善商品房廣告法律制度，建立預審制，使商品房虛假廣告在發布前就剔除或盡量剔除，從而大大降低消費者上當受騙的幾率，以切實保護市場環境中處于弱勢地位的商品房消費者的利益。

7.3消除商品房消費者權益保護法律沖突

經過多年的努力，我國房地產法律體系已初見輪廓，為房地產業的健康發展及商品房消費者合法權益的保障起到了重要作用，但實踐中也出現了不少問題，導致了令人尷尬的現象，較為嚴重的自然是相關法律沖突問題。比如，針對同一法律客體，法律、法規或者司法解釋有不同的規定，讓執法者不知所措，此沖突問題的表現前文已經講述，這里將著重說明該如何消除法律沖突。7.3.1消除法律沖突的規則

消除商品房消費者權益保護法律沖突的重要途徑是建立解決沖突的規范體體系，就是要明確各種法律規范的效力等級。明確了法律規范的效力等級，執法、司法部門在適用法律時按法律效力高的優先選擇，就能有效地解決法律適用中的沖突問題。現行法律體系中，消除法律沖突的規則主要有：地方性法規和部門規章沖突：法律或行政法規授權部門規章作出實施性規定的，其規定優先適用；法律或行政法規授權部門地方性法規作出實施性規定的，其規定優先適用；地方性法規對屬于地方性事務的事

項作出的規定，應當優先適用等；地方性法規與部門規章之間對同一事項的規定不一致，不能確定如何適用時，由國務院提出意見，國務院認為應當適用地方性法規的，應當決定在該地方適用地方性法規的規定；認為應當適用部門規章的，應當提請全國人民代表大會常務委員會裁決；規章沖突：法律或行政法規授權部門規章作出實施性規定的、尚未制定法律行政法規的，部門規章對國務院決定命令授權的事項或屬中央宏觀調控的事項需要制訂全國統一的市場活動規則及對外貿易和外商投資事項作出規定的優先適用部門規章；地方政府規章根據法律或行政法規的授權，根據本區域的實際情況作出的具體規定，對屬于本行政區域的具體行政管理事項作出的規定應當優先適用等；部門規章之間、部門規章與地方政府規章之間對同一事項的規定不一致時，由國務院裁決；第四，特別規定與一般規定沖突的，優先適用特別規定；同一機關制定的新的一般規定與舊的特別規定不一致時，由制定機關裁決； 7.3.2消除法律沖突的措施

加強法律的修訂，確保法律的時效性。近些年來，隨著我國房地產經濟的迅猛發展和人民生活水平的提高，規范房地產消費的法律、法規層層出臺，年年有新法，年年有更改，舊法沒廢除，新法已出臺的現象較為普遍，因此必須要加強法的修訂、補充和編纂。通過法的修訂、補充和編纂可以及時修改法中不合時宜的部分，增設為社會發展所需的法律條文，并將其匯編成冊，便于保證法的時效性，從而為商品房消費者權益的提供最及時的保護。因此我國有必要建立專門的憲法監督機構，有這個專門機構，就可以使法律沖突的解決方便易行，富有實效。如果該專門機構確實能夠真正發揮作用，那么商品房消費者權益保護法律方面的沖突自然會大大減少。

總之，為了在全國建立統一的保護商品房消費者權益的法律制度，有必要對相關法律制度進行全面清理并設立專門機構裁決法律沖突，使消費者權益的保護有統一明確的法律規定，真正做到有法可依、有章可循。7.4商品房消費者權益保護的司法完善

我國現行的司法保護不能很好地適應房地產消費者權益保護的要求，為了加強對消費者權益的保護，司法機關要公平、公正地處理涉及商品房糾紛案件，為此，要從以下幾個方面進行完善：

7．4.1適用《消費者權益保護法》審判

目前我國對侵害商品房消費者權益案件的審理以司法途徑為主，但法院在審判這一類案件時經常適用的是《民法通則》或《合同法》，眾所周知，《民法通則》或《合

同法》是調整平等主體之間權利義務關系的民事法律規范。如果商品房消費適用《民法通則》和《合同法》，其實質是將商品房消費關系視為平等主體之間的法律關系，置于傳統民法、債法的調整范圍，其基本價值取向是基于意思自治與契約自由，給予商品房消費者與經營者平等的法律保護。在現實的市場經濟條件下，與強有力的經營者相比，商品房消費者在經濟實力、聯合程度、消費認知能力、訴訟能力等諸多方面都很難與之相匹敵，很少有機會和能力就合同條款與開發商進行平等地協商，因而二者并不是地位平等的民事主體，而民法的契約自由原則卻掩蓋了商品房消費主體實質上的不平等。其實在現代社會，由于在經濟力量或信息容量方面的差距，商品房消費者與經營者之間的締約能力并不平等，商品房消費者根本無法決定契約的內容和形式，大量格式條款的出現，使得消費者的自由常常被限制在“同意“或“不同意”兩者之間。誠如梁慧星教授所言，“消費者權利與傳統民法上的權利在性質上是不同的’’，因為“消費者權利是論商品房消費者權益的保護以經營者和消費者之間的不平等關系為基礎的，其目的在于對消費者的弱者地位予以補救。” 7.4.2建立集團訴訟制度

目前，消費訴訟主要是由消費者個人提起，而且沒有適用于消費者群體訴訟的程序，這種訴訟制度已經不適應消費者維權的實踐需要。因為實踐中商品房一般由開發商成片整棟開發和建設，房屋出現工程質量問題、面積糾紛、權屬證明難以辦理等問題時，往往牽涉到眾多業主，由此造成的損失也不再局限于個人，而是涉及到眾多消費者，同時這些行為甚至會擾亂社會經濟秩序。面對強勢開發商的違規行為，若由受害人單獨起訴，容易被不法開發商“各個擊破”，以致造成大部分業主權益受損而無法獲賠，而且單個消費者在面對商品房糾紛時，往往是迫不得己才到法院起訴，起訴手續的麻煩、訴訟時間的漫長以及較高的訴訟成本使得普通商品房消費者望而卻步。正因如此，為了更好的保護商品房消費者的權益，建立集團訴訟制勢在必行。集團訴訟被譽為是人類迄今為止發現的解決小額多數權利救濟問題的最好機制.通過建立集團訴訟制度，放寬代表人訴訟的適用條件，對現有制度作進一步突破。在購房糾紛問題上，只要有共同的“事實問題或法律問題”就允許提起集團訴訟，代表人無須取得全體購房者的同意，只要所代表的權利人在法院公告 7.4.3增設獨立的“商品房消費者權益仲裁庭”

《消法》第34條規定了消費糾紛的5種解決途徑，即協商、調解、申訴、仲裁、訴訟。但實踐中往往是協商不歡而散、“和解”和“調解”缺乏強制力、“向有關行政

部門申訴“缺乏力度、仲裁沒有依據、訴訟精疲力盡，使本來就處于弱勢地位的消費者寧愿忍氣吞聲，自動放棄維權訴訟，使經營者得不到應有的懲罰，這對保護消費者的弱勢地位不利，更違背了《消法》的立法宗旨。目前消費者在面對商品房糾紛時，往往是迫不得己才到法院起訴，究其原因，一是起訴手續麻煩。啟動訴訟程序前要寫訴狀，準備各種證據，向法院遞交訴狀。法院受理后，還得隨時等候庭審。二是訴訟持續時間長。按《民事訴訟法》規定，一般案件應在6個月內結案，簡易案件應在3個月內結案。有的案件一審判決后，還得經過上級法院二審判決。這樣一來，判決結果可能要等半年、一年，甚至更長時間才能下來。三是費用昂貴。商品房消費糾紛的標的額往往較大，較大的訴訟標的也導致了高額的訴訟費用。此外，消費者還要承擔很多其他費用，如律師代理費、質檢費、交通費等等。因此，筆者認為，針對傳統的五種解決途徑存在的機制上的缺陷，可以考慮建立一套消費者權益仲裁機制，增設獨立的“商品房消費者權益仲裁庭’’，專門解決商品房消費者權益糾紛。7.4.4確保司法獨立、避免行政介入

自建國以來，司法機關的領導體制雖幾經變動，但我國法院的設置基本上還是走行政區劃的老路子，審判工作與司法工作不分，司法工作行政化現象極為明顯：其一，司法機關依行政區劃設置，與行政機關一一對應。其二，對司法人員按行政干部進行管理，與行政機關相對應。其三，工作方式上實行層層把關的首長負責制和請示匯報等行政方式，而且在實質權力關系上，司法機關還必須接受執政黨——中國共產黨的領導。雖然黨的領導方式受到一定的限制，但是司法機關并不享有政治結構即國家權力關系上的獨立。部分地區司法機關基本上受制于黨委，成為黨委的附屬產物，地方法官的任免權掌握黨委手中。在審理案件過程中，黨委經常性直接過問案件情況并參與案件的討論和審理．此外，我國司法經濟保障不足，財政供應體制不順。法官的待遇低，而且其身份無法真正獨立。因此現行的管理機制和財政體制使得法院在審理商品房案件時在很大程度上受到地方政府、黨委及相關部門制約，甚至商品房開發商往往能夠通過黨委、政府部門對司法審判進行干涉，這便嚴重影響了司法審判的獨立性、公正性和權威性。司法獨立主要包括兩個方面：一是指法院獨立，即法院獨立行使審判權，不受其他任何機關、團體和個人的干預：二是指法官獨立，即法官獨立對法律負責，法官在裁判時采取自由心證的原則，不受其他任何因素對其裁判的影響，不對其他任何組織和個人特別是上司負責，即馬克思所說的：“法官除了法律，沒有別的上司。”要想確保司法獨立，就應從經濟、組織等方面對現行審判制度進行改革，例

如建立司法經費的全國統籌制度，而非由地方財政供應，從而切斷地方政府部門借此干涉和影響司法工作的渠道，為地方各級司法機關保持獨立地位提供經濟保證。再如，改善黨對司法工作的領導方式，使黨的領導原則在具體實際生活中更加規范的運行，使黨在行使其權力時嚴格按照一定規范和程序來行使，并通過立法對這一權力進行約束等等。通過以上措施最大限度地防止法官審判受到權力金錢影響，確保商品房糾紛案件得到公正審理，從而更好的維護商品房消費者的合法權益。7.5商品房消費者權益的社會保護完善 7.5.1 完善消費者協會的職能

消費者協會(以下簡稱消協)是由消費者代表組成的，維護廣大消費者權益的，具有獨立法人資格的社會團體L1J。目前，消協已經在全國范圍內建立起了各個層級組成的消協網絡，基本履行了其自身的幾大職能，但我國消協行政性過強，例如消協大部分的會長兼任其他職務，很大一部分在行政部門任職，有近一半的秘書長在行政單位任職，同時，有占四分之一的工作人員是由業務主管部門直接任命或派遣的。從消協大事務的決策過程看，有10．6％的社團沒有正式的決策機構。由此可見，消協的行政性傾向是比較明顯的。消協行政性過強也一定程度上導致了機構設置、資金來源、運作原理等都缺乏自身的獨立性，維權效率較低。在社會轉型的當今時代，消協應認清自己的位置，實現社團的民問化利益代表性質，取消掛靠制，保證消協的民間性、自愿性和獨立性，真正成為保護消費者利益的民間組織。消協應該成立專門委員會保護商品房消費者的合法權益，由于房屋爭議具有一定的專業性與復雜性，因此該專門委員會應聘請具有法律、房產、建筑等方面知識的工作人員，同時要保證消協的資金來源，這罩需要特別指出的是對于社會贊助的監督。消費者協會不能利用其資源為贊助者謀取私利，尤其是不能為提供贊助的開發商等服務，從而背棄其維護消費者權益的宗旨。在業務方面，消協除了可以受理投訴、指導消費者活動外，還可以增加定期通過新聞媒體曝光不法房地產開發商、不法經營者，代表消費者向法院起訴、監督法院審判程序等職能。在商品房消費者合法權益的保障中，支持起訴功能顯得尤為重要，消費者協會商品房專門委員會的工作人員對商品房有著更多了解，熟悉相關法律，又有著從事消費者保護事業的豐富經驗，當勢單力薄的商品房消費者向人民法院起訴時，消費者關于商品房的知識相對于開發商來說雖然有限，但可以通過消費者協會商品房專門委員會的幫助來扭轉這種不利地位。

作為社團組織的一種，消協的充分發育成長一定程度上關乎社會的和諧與穩定，因為其能起到溝通消費者、經營者、政府的橋梁紐帶作用，有效化解社會矛盾，而且這種作用是不可被替代的，是對政府職能的有益補充。尤其像商品房買賣這樣大宗的交易，更是急需以社會公益為目的、具有專業知識的消協的指導與幫助。只有消協與行政部門、司法機關各司其職，各盡其責，相互配合又不逾越權力，才能真正建立和諧的消費者權益保護體系，在此基礎上進一步完善消協的職能，在消協內部增設諸如商品房消費者專門委員會，商品房消費者的利益也才能真正得到有效保障。7.5.2建立社會誠信體系

市場經濟是信用經濟，誠信是社會發展進步的基礎。在目前的經濟社會中，“誠信’’已不可或缺，尤其在商品房買賣的大宗交易中，“誠信"原則更不能少。近些年來，隨著經濟社會的發展，資本主義腐朽思想的侵蝕，社會誠信度在有所下降，反映在商品房交易上，就是開發商作為以贏利為目的的企業，不擇手段以各種方式，包括損害消費者的權益來牟取暴利。因為在市場機制不完善的情況下，開發商合法經營的誠信成本是遠遠高于違法違規經營的侵權成本的。改變這一狀況的一個重要舉措就是構建社會誠信體系，這與我國現階段提倡的構建社會主義和諧社會的目標也是一致的。

結 論

我國的商品房市場近些年才得到較快發展，因而對于商品房消費者權益保護 工作的研究起步也比較晚，并且還存在一系列問題，而保護商品房消費者權益，是市場經濟國家不可回避的問題，也是現代人權發展的普遍要求。基于商品房消 費者的弱勢地位與目前提倡的“消費者主權’’的理念，應加強對商品房消費者權 益的保護。應該說，目前我國已基本形成了保護商品房消費者權益的簡陋法律框 架，并不斷發展完善，但作為保護消費者權益的基本法的《消法》以及保護商品 房消費者權益的配套法律、法規都存在著許多不完善的地方，特別是商品房消費 者能否納入到《消費者權益保護法》保護的問題至今仍存爭議。同時，保護商品 房消費者權益的法律框架內還存在較嚴重的法律沖突。以上這些都是擺在我們面 前需要加以認真考慮、仔細研究，提出可行性方案和意見以期解決的課題。商品房消費者權益保護是一個復雜的系統工程，還需要各個部門的協調合作，需要全社會的共同努力。

參考文獻

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致 謝

時光茬苒，白駒過隙。三年的學習經歷雖然短暫，卻令我受益終生。首先，要感謝我的老師徐合芳，魏華潔，這篇論文是在兩位老師的悉心指導下完成的。三年來，老師們以其扎實的理論基礎、豐富的實踐經驗、敏捷的思維、嚴謹的治學態度和不懈的求真精神給了我多方面的指導和啟迪，使我能夠順利完成課程的學習和論文的撰寫。同時感謝法學院的全體老師們，讓我不僅掌握了知識，也提高了自身素質。拙作的字罩行間有著對前人在相關課題上的研究成果的借鑒，在此也一并致謝。同樣真誠感謝答辯委員會的所有領導、專家和老師，感謝他們的智慧和辛勞。