第一篇：房地產經營與估價專業畢業生求職信

尊敬的公司領導：

您好!我的名字叫xiexiebang，我是某學院房地產經營與估價專業13屆畢業生。貴公司雄厚的實力和蒸蒸日上的發展前景，深深地吸引著我，特此呈上自薦信，希望這是我施展才華、實現自我價值的良好開端。

十六年的求學經歷，造就了我自強自立、勇于進取的品質，培養出了很強的自學能力和能迅速地領悟并快速地掌握新事物要領的能力。我的生活準則是：認認真真做人，踏踏實實工作。我的最大特點是：勇于拚搏，吃苦耐勞，不怕困難。現在的我已為走向社會做好了充分的準備。

我今天充滿自信向貴公司推薦自己。我相信您在給一個年輕人鍛煉、升華、質變的機會同時，也一定會無悔自己的選擇!此時此刻，擺在您面前的不僅僅是薄薄的幾張紙，而是一個學子十六年寒窗苦讀的艱辛和收獲，它涵納著我對您及貴公司的默默守望與期待。

希望憑借我的實力和努力加盟貴公司。希望我能伴隨貴企業的強大而進步、成長。

此致

敬禮!

求職者：xiexiebang

第二篇：房地產經營與估價專業生求職信

房地產經營與估價專業生求職信1

尊敬的公司領導：

您好!我的名字叫xx，我是某學院房地產經營與估價專業13屆畢業生。貴公司雄厚的實力和蒸蒸日上的發展前景，深深地吸引著我，特此呈上自薦信，希望這是我施展才華、實現自我價值的良好開端。十六年的求學經歷，造就了我自強自立、勇于進取的品質，培養出了很強的自學能力和能迅速地領悟并快速地掌握新事物要領的能力。我的生活準則是：認認真真做人，踏踏實實工作。我的最大特點是：勇于拼搏，吃苦耐勞，不怕困難。現在的我已為走向社會做好了充分的準備。我今天充滿自信向貴公司推薦自己。我相信您在給一個年輕人鍛煉、升華、質變的機會同時，也一定會無悔自己的選擇!此時此刻，擺在您面前的不僅僅是薄薄的幾張紙，而是一個學子十六年寒窗苦讀的艱辛和收獲，它涵納著我對您及貴公司的默默守望與期待。希望憑借我的實力和努力加盟貴公司。希望我能伴隨貴企業的強大而進步、成長。

此致

敬禮!

求職者：

房地產經營與估價專業生求職信2

尊崇的公司指導：

您好!我的.名字叫xx，我是某學院房地產運營與估價專業13屆畢業生。貴公司雄厚的實力和蒸蒸日上的開展前景，深深地吸引著我，特此呈上自薦信，希望這是我發揮才氣、完成自我價值的良好末尾。

十六年的求學閱歷，培養了我自強自立、勇于進取的質量，培育出了很強的自學才能和能迅速地領悟并疾速地掌握新事物要領的才能。我的生活原則是：認仔細真做人，踏踏實實任務。我的最大特點是：勇于拼搏，享樂耐勞，不怕困難。如今的我已為走向社會做好了充沛的預備。

我明天充溢自信向貴公司引薦本人。我置信您在給一個年老人錘煉、升華、量變的時機同時，也一定會無悔本人的選擇!此時此刻，擺在您面前的不只僅是薄薄的幾張紙，而是一個學子十六年寒窗苦讀的艱苦和播種，它涵納著我對您及貴公司的默默守望與等待。

希望憑仗我的實力和努力加盟貴公司。希望我能隨同貴企業的弱小而提高、生長。

此致

敬禮！

求職者：

房地產經營與估價專業生求職信3

尊敬的單位領導

您好！衷心感謝您在百忙之中翻閱我的這份材料，并祝愿貴單位事業欣欣向榮，蒸蒸日上。

我是xx職業技術學院房地產經營與估價專業的一名20xx級應屆畢業生，通過三年的學習尤其是兩年的專業課學習，我認為自己基本掌握了土建概預算和房地產經營與開發的一些基本知識，通過在工作崗位上的一段時間后才能勝任單安排給我的工作。

十幾年的寒窗苦讀，造就了我的學識與自信。大學階段的學習與成長更加磨練了我的意志，提高了我的修養。一分耕耘，一分收獲。我會盡我最大努力，辛勤勞作，實現自己的人生價值。大學三年的培養和自己勤奮刻苦的努力，各門功課尤其是專業課成績一般都很優秀，我想這是三年來自己勤奮的結果。在今后的工作和學習中，我將以自己對教育事業的無限熱愛和執著，勇于創新合作的工作意識為基石，不斷學習進取，成為造價工程師，將自己的工作個性滲透于工程管理工作中。

社會實踐中的學習讓我認識到工作中的團隊精神是重要性，同事之間的協同能力是一個公司發展的必要條件。樂觀，積極向上，良好的心態讓我在工作中很快找到自身的價值，找到歸屬感。工作是自己以后人生的很大組成部分，所以我很珍惜工作。我希望可以得到工作，我熱愛貴單位從事的事業，殷切的期望能在您的領導下，為這一光榮事業添磚加瓦。如果貴單位能為我提供一份就業機會，我將深表感謝，并以實際行動來證明自己不負您的選擇。我真的希望得到這個職位，在貴公司工作。

我堅信無悔于貴公司的選擇，希望您能給我個機會，我有信心：有能力證明：您將無悔于對我的選擇。

此致

敬禮！

求職人：XXX

XX年XX月XX日

第三篇：房地產經營與估價專業生求職信

房地產經營與估價專業生求職信

房地產經營與估價專業生求職信1

尊敬的單位領導

您好！衷心感謝您在百忙之中翻閱我的這份材料，并祝愿貴單位事業欣欣向榮，蒸蒸日上。

我是xx職業技術學院房地產經營與估價專業的一名20xx級應屆畢業生，通過三年的學習尤其是兩年的專業課學習，我認為自己基本掌握了土建概預算和房地產經營與開發的一些基本知識，通過在工作崗位上的一段時間后才能勝任單安排給我的工作。

十幾年的寒窗苦讀，造就了我的學識與自信。大學階段的學習與成長更加磨練了我的意志，提高了我的修養。一分耕耘，一分收獲。我會盡我最大努力，辛勤勞作，實現自己的人生價值。大學三年的培養和自己勤奮刻苦的努力，各門功課尤其是專業課成績一般都很優秀，我想這是三年來自己勤奮的結果。在今后的工作和學習中，我將以自己對教育事業的無限熱愛和執著，勇于創新合作的工作意識為基石，不斷學習進取，成為造價工程師，將自己的工作個性滲透于工程管理工作中。

社會實踐中的學習讓我認識到工作中的團隊精神是重要性，同事之間的協同能力是一個公司發展的必要條件。樂觀，積極向上，良好的心態讓我在工作中很快找到自身的價值，找到歸屬感。工作是自己以后人生的很大組成部分，所以我很珍惜工作。我希望可以得到工作，我熱愛貴單位從事的事業，殷切的期望能在您的領導下，為這一光榮事業添磚加瓦。如果貴單位能為我提供一份就業機會，我將深表感謝，并以實際行動來證明自己不負您的選擇。我真的希望得到這個職位，在貴公司工作。

我堅信無悔于貴公司的選擇，希望您能給我個機會，我有信心：有能力證明：您將無悔于對我的選擇。

此致

敬禮！

求職人：XXX

XX年XX月XX日

房地產經營與估價專業生求職信2

尊敬的公司領導：

您好!我的名字叫xx，我是某學院房地產經營與估價專業13屆畢業生。貴公司雄厚的實力和蒸蒸日上的發展前景，深深地吸引著我，特此呈上自薦信，希望這是我施展才華、實現自我價值的良好開端。十六年的求學經歷，造就了我自強自立、勇于進取的品質，培養出了很強的自學能力和能迅速地領悟并快速地掌握新事物要領的能力。我的生活準則是：認認真真做人，踏踏實實工作。我的最大特點是：勇于拼搏，吃苦耐勞，不怕困難。現在的我已為走向社會做好了充分的準備。我今天充滿自信向貴公司推薦自己。我相信您在給一個年輕人鍛煉、升華、質變的機會同時，也一定會無悔自己的'選擇!此時此刻，擺在您面前的不僅僅是薄薄的幾張紙，而是一個學子十六年寒窗苦讀的艱辛和收獲，它涵納著我對您及貴公司的默默守望與期待。希望憑借我的實力和努力加盟貴公司。希望我能伴隨貴企業的強大而進步、成長。

此致

敬禮!

求職者：

房地產經營與估價專業生求職信3

尊崇的公司指導：

您好!我的名字叫xx，我是某學院房地產運營與估價專業13屆畢業生。貴公司雄厚的實力和蒸蒸日上的開展前景，深深地吸引著我，特此呈上自薦信，希望這是我發揮才氣、完成自我價值的良好末尾。

十六年的求學閱歷，培養了我自強自立、勇于進取的質量，培育出了很強的自學才能和能迅速地領悟并疾速地掌握新事物要領的才能。我的生活原則是：認仔細真做人，踏踏實實任務。我的最大特點是：勇于拼搏，享樂耐勞，不怕困難。如今的我已為走向社會做好了充沛的預備。

我明天充溢自信向貴公司引薦本人。我置信您在給一個年老人錘煉、升華、量變的時機同時，也一定會無悔本人的選擇!此時此刻，擺在您面前的不只僅是薄薄的幾張紙，而是一個學子十六年寒窗苦讀的艱苦和播種，它涵納著我對您及貴公司的默默守望與等待。

希望憑仗我的實力和努力加盟貴公司。希望我能隨同貴企業的弱小而提高、生長。

此致

敬禮！

求職者：

第四篇：房地產經營與估價專業畢業論文

X X X X X X X X 學 院

畢 業 論 文

題目：論商品房消費者權益的保護

系 部： 工程管理系 專 業：房地產經營與估價 學 號： 學 生： 指導教師： 起止日期： 0

目 錄

中文摘要............................................................I 英文摘要...........................................................II 引 言............................................................1 1 商品房消費者權益的內涵及特點......................................2

1.1商品房消費者權益的內涵.......................................2 1.2在商品房買賣中消費者的權益的特點.............................3 2 商品房消費者權益受損現象..........................................5

2.1商品房質量不過關.........................................5 2.2 商品房面積縮水...........................................5 2.4 商品房價格虛高...........................................6 2.5 房屋產權證書難辦理.......................................6 商品房消費者權益受損原因..........................................6

3.1商品房消費者的劣勢地位.......................................6 3.2房地產商追逐暴利.............................................7 4 房地產市場存在一系列問題..........................................8

4.1商品房一級市場發展過熱.......................................8 4.2官商結合，幕后操作...........................................8 4.3房地產業融資渠道相對單一.....................................8 5 對商品房消費者權益進行保護的必要性................................9 6 我國商品房消費者權益法律保護的現狀及不足.........................10 6.1商品房消費者權益法律保護現狀................................10 6.2商品房消費者權益保護法律制度的不足..........................10 6.3 司法解釋的不足.............................................10 6.4 相關法律制度存在沖突......................................11 6.5 立法層次低，法規、規章居多.................................11 7 完善商品房消費者權益保護機制的建議...............................12 結 論...........................................................20 參考文獻...........................................................21 致 謝...........................................................22

中文摘要

論商品房消費者權益的保護摘要近年來，隨著我國房地產經濟的發展和住房制度改革的深入，房地產交易同趨頻繁、活躍，商品房消費也成為許多人一生中較為重要的消費行為。然而我國商品房市場中種種不規范現象導致商品房消費者的生命財產安全權、公平交易權等權益受到直接損害，房地產市場秩序混亂的問題還未得到根本解決，嚴重影響到消費者基本生存權利的實現，限制了廣大人民群眾生活水平的進一步提高。這一狀況，不僅侵害了消費者的生存利益，而且不利于房地產業的健康發展和城鎮住房制度改革的不斷深化。因此加強對商品房消費者的保護已刻不容緩。本文首先研究商品房消費者的權益，分析了商品房消費者權益的內涵和特點，然后通過考察在商品房買賣過程中侵害消費者權益的具體現象，分析導致商品房消費者權益受損的原因，即市場經濟形態下消費者的弱者地位、立法不完善、房地產市場監管不力以及商品房自身特點等，進而提出了對商品房消費者權益進行保護的必要性。文章接著指出目前我國商品房買賣中消費者權益保護的的諸多不足，例如《消費者權益保護法》中商品房消費者保護主體地位不明確，權利內容不完善；商品房消費者權益保護法律、法規、規章等之間還存在著較嚴重的法律沖突等等。針對這些情況，文章最后提出了要從立法保護、司法保護、社會保護以及政府保護等方面加強對消費者權益的保護，以期建立覆蓋全社會的全方位、多層次、立體化的保護體系，使得商品房交易過程中侵害消費者合法權益的情況減少，即使開發商等有侵害消費者合法權益的行為，消費者也能夠以明確的相關法律為依據維護自己的合法權益，從而促進商品房消費者權益的保護，進而促進我國房地產事業乃至整個國民經濟的健康有序發展。關鍵詞：商品房消費者；權益保護；完善 I

英文摘要

Protection of Commercial Apartment Consumer’s Right and Interests AbstraCt With the development of china’s feal estate and the deepening of the refonIl of the housing system，the real estate trade aduaUy becomes multifarious and actiVe，and commercial apanmem consumption becomes more aIld more lmportant in people’s personal Consumption．However，the various non—standard phenomenon of merchandise building market in our country damages the fight to life and property safety and the rigllt to be fair traded of the consumers．TtIle real estate market disordef has not been fundamentany resolved which has a serious impact on the realization of the basic existence right of the consumers and limits the broad masses of the people to funher improve the standard of living．This condition not only violates the existence interests of consumer but also influences the development of the real estate industry d deepening of refbm of urban housjng syst．It is so u ent that we should stren hen the protection of commefcial apanment consumer． T1lis dissenation firstly studies the commercial apartment Consumer’s rights and interests and analvses the connotation and characteristic of commercial apanment consumer’s ri ts and interests．Secondly'throu obslving some concrete problems about encroaching on consumer’s rigllts d interests in the commercial apartment business，this dissenation analyses the reason of the problem．Consumer’s weak persn status in the market economy，imperfection of the law the inefI．ectiVe supefvision and maIlagement of real estate market，housing market’s own characteristicS lead to above problems． len the anide put fb ard the necessity to the protection of merchandise building consumer ri ts．7nle anicle points out there exist many faults in the protection of consumer ri s and interests in real estatc tr{msactions，such the biguous subject d me impellfbct context of the consumers，rigllt in the law of PRC，II

d there cXist much deteriorate Conflict between the Law of the PRC on the ProtecItion of the Ri ts d Interests of Consumers alld the commercial house trade law and mles，and so on．Ill response to these circumstances，the anicle finally provides legislation protection，judicial protection，social protection as weU govemment protection to strengthen the protection of consumer ri ts，with a view to the establishment of community。wide coverage of the a11．Round, three—dimensional protection system，and feduce the vioIation of legitimate rigIlts and interests of consumers in the rcaI estatetransactions．Even if the developers haVe the behaviors of Violating the legitimate rights and interests of consumers，consumers are able to protect their own legitimate ri ts and interests according the releVant，and so as to promote the protection of consumer rights，and to promote the China’s real estate and even the entire national economy haVe a healthy and orderly development.Keywords： Commercial Apartment Consumer；Protection of Right and Interest； III

引 言

近年來，隨著我國社會主義市場經濟的發展和住房制度改革的不斷深化，商品房消費者在市場經濟中的地位越來越重要。消費者在購買和使用商品房過程中依法享有的權利和利益能否得到有效保護，不僅關系到消費者個人基本生存權利的保障，而且已經成為商品房市場持續健康發展的前提條件，因此保護好商品房消費者的合法權益具有深刻意義。然而，現實的情形是，消費者在購買商品房的過程中常常與開發商發生糾紛，消費者的合法權益往往受到侵害而沒有得到及時適當有效的保護或救濟。房地產消費投訴率居高不下，并且投訴額度大，涉及內容廣，問題解決率低，以至于開發商與消費者之間糾紛呈白熱化的趨勢，甚至維權過程中發生流血事件，這既直接損害了消費者的生存利益，也有礙于房地產市場乃至整個國民經濟的健康發展，更不利于社會的和諧穩定。目前我國已經制定了一系列的法律、法規，并建立了各種組織，采用司法和行政手段加強對商品房消費者權益的保護，但我國商品房消費者權益保護法律制度仍存在許多不足，如商品房消費者保護主體地位不明確，權利內容不完善；商品房買賣中買方合同權益保護不足；商品房消費者權益保護法律、法抓規章等之間存在著較嚴重的法律沖突；商品房交易法律、法規、規章中買賣雙方信息不對稱；法律規制不完善等等。本文以保護商品房消費者權益和促進商品房市場健康發展為出發點，從商品房消費者權益的內涵入手，闡述了商品房消費者權益受損的種種表現及原因，分析了現行的法律保護現狀，并就消費者權益保護機制提出了一系列建議，以期建立覆蓋全社會的全方位、多層次、立體化的保護體系，從而確保商品房消費者權益的順利實現，促進房地產業乃至整個國民經濟的健康發展。商品房消費者權益的內涵及特點

1.1商品房消費者權益的內涵

探討商品房消費者權益的概念，首先需明確何為消費者。《消費者權益保護法》(以下簡稱《消法》)第2條規定： “消費者為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務，其權益受本法保護。切實保護，是我國消費者權益保護法的出發點和核心內容。1993年頒布的《消法》正是以此為出發點，廣泛吸取、借鑒了各國以及國際消費者保護立法的經驗，設計了我國的消費者權利內容和體系，并專章規定了國家對生產經營者的監督管理、對消費者權益的保護職責以及國家司法機關在消費者爭議解決辦法中的權威作用，在保護消費者權益方面起到了很大的積極作用。1.1.1、商品房消費者權益 1.1.1.1商品房消費者權益的內涵

商品房消費者權益，是指商品房消費者在購買和使用商品房過程中依法享有相應的權利并有權作出或者不作出一定行為，并有權要求政府、房地產商作出不作出一定行為，從而使權利得到保護并給商品房消費者帶來應得的利益。1.1.1.2商品房消費者的具體權利

首先，《消法》規定下的權利消費者權益不是一項權益，而是一束權益，《消法》作為消費者權利特別保護法，其出現標志著我國在消費者權利保護方面形成了比較完整的法律體系。根據《消法》的規定，消費者在購買、使用商品和接受服務時主要享有如下權利：(1)安全權；(2)知情權；(3)選擇權；(4)公平交易權；(5)求償權；(6)結社權；(7)獲得有關知識權；(8)人格尊嚴和民族風俗習慣受尊重權；(9)監督批評權。商品

三、商品房消費者的權利極為復雜且具有專業性

其次，商品房交易涉及金額大，交易風險大，相關契約條款非常復雜，涉及建筑、房產、法律等諸多知識，而普通的消費者是很難成為建筑房產法律樣樣精通的全才的。其次，商品房價值巨大，生產過程復雜，往往需要經歷許多環節，各個環節相互依存，而一旦出問題，設計單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責任，因此面對極為復雜的商品房糾紛，普通的消費者作為非專業、非知情人士其權益受到損害也便順理成章。

再次，商品房的交易程序極為復雜，需要簽訂購買房屋意向書、房屋買賣合同書，辦理過戶登記手續、入住手續，與物業管理公司簽訂物業管理合同，辦理房屋產權登記，領取商品房所有權證等。

綜上可知，隨著我國房地產經濟的發展和住房制度改革的深入，商品房在公民生活消費中的地位日漸重要。由于商品房交易涉及主體眾多，運用法律紛繁，既有民事法律關系，又涉及行政法律關系，同時涉及標的價值巨大，社會影響廣泛，關聯地產、金融、中介等多個行業，使得商品房交易問題復雜化。上述所述商品房消費者權利的這些特點都決定我國有必要大幅度提高商品房消費者權益保護意識，加大對商品房消費者權益的保護力度，使得購房者在不具有專業購房知識的情況下，其權益依舊能夠得到很好的保護，進而促進商品房交易市場及整個房地產業的健康發展。1.2在商品房買賣中消費者的權益的特點

1.2.1商品房消費者的權利是最容易受到損害的權利

商品房消費者的權利是最容易受到損害的權利與一般的消費者相比，商品房消費者的弱勢性更加明顯，商品房消費者在購買商品房的過程中，因缺乏有關專業性、技術性知識、信息以及受開發商等的控制等因素，導致其知情權、公平交易權、受償權、監督權等在一定程度上被剝奪，造成消費者權益的損害。商品房本身和商品房交易的特點決定了商品房消費者的權利是復雜的、具有相當專業性、技術性的權利。消費者因缺乏相應知識與信息，在選擇、購買商品房過程中很大程度上依賴于經營者，而經營者往往會利用消費者的這種依賴，對其提供片面虛假信息，以謀求自身利益的最大化。

1.2.2商品房消費者的權利是公民最基本的生存權利之一

近年來，我國的消費結構正在發生歷史性的變化，人民的生活水平不斷提高，房屋已經成為繼食、衣等問題解決以后最重要的消費品，買房已成為新的消費熱點，這為中國房地產的發展提供了新的契機。在房地產業迅猛發展的同時，商品房消費者利益的保障也被提到了前所未有的高度。黨中央、國務院高度重視解決人民群眾的住房問題，始終把改善群眾居住條件、保障城鄉購房者的合法權益作為住房制度改革和房地產業發展的根本目的。

1.2.3商品房消費者的權利極為復雜且具有專業性

首先，商品房交易涉及金額大，交易風險大，相關契約條款非常復雜，涉及建筑、房產、法律等諸多知識，而普通的消費者是很難成為建筑房產法律樣樣精通的全才的。其次，商品房價值巨大，生產過程復雜，往往需要經歷許多環節，各個環節相互依存，現實中保證每一個環節都不出問題非常困難，而一旦出問題，設計單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責任，因此面對極為復雜的商品房糾紛，普通的消費者作為非專業、非知情人士其權益受到損害也便順理成章。商品房消費者權益受損現象

近年來，隨著商品房市場持續升溫，我國房地產業得到了快速增長，人民群眾的住房條件也迅速改善。據統計，從1996年起，城鄉每年建房超過10億平方米，折合100萬套住宅，與此同時，商品房消費市場中也暴露出不少問題。為了推動房地產市場的誠信建設，中消協同中國房地產行業協會及有關單位，在全國開展房地產業消費狀況調查，加強對消費者選購商品房的消費教育和指導，征集評選在房地產市場誠信建設中的典型人物和事件，支持消費者起訴商品房消費糾紛案件，并為建立商品房市場誠信建設和消費者滿意度評價體系做了很多探索工作，在配合政府有關部門搞好房地產市場監管，保護消費者的合法權益，促進房地產業的發展方面，發揮了重要作用。從2004年以來，房地產業消費者投訴量逐年下降，據統計，2007年中消協和各地消協組織共受理商品房及裝修投訴37443件，較2006年下降了4．7％，但是消費者對商品房仍有眾多的抱怨和不滿。目前，侵害商品房消費者權益的現象主要表現在以下幾個方面

2.1商品房質量不過關

在關于商品房投訴中，涉及質量問題方面的投訴一直居高不下，商品房質量問題指房屋在建筑材料、設備的使用上或施工操作規程上達不到法定質量標準。常見的主要有因房屋沉降造成的墻體開裂、下水道堵塞、斷裂；因墻體材料選擇、不當引起的墻體開裂及粉刷起殼等這樣的工程有的被檢查出來，還有很多沒被檢查出來，從而形成嚴重的事故隱患。2.2 商品房面積縮水

商品房的銷售面積是指購房者在與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內建筑面積與分攤公用建筑面積之和。實踐中常出現以下侵害買房人權益的現象：總的建筑面積不變，而分攤的共有建筑面積增加。2.3 商品房銷售廣告不真實

商品房銷售廣告是房地產開發商或其代理人制作的，向不特定的人宣傳和發送的有關預售商品房的圖片和文字說明。在商品房預售時房屋尚未建成，購房人不能通過

實物，而只能通過售樓廣告了解所購房的狀況。因此，售樓廣告對消費者決定是否購買商品房起著非常重要的作用。2.4 商品房價格虛高

對于我國的房價是否有泡沫的問題，自2003年以來就一直是爭論的熱點，對房價是否虛高，判斷標準不一，國內甚至有學者用30個指標作為評價依據，比如房地產投資占GDP比重、空置率等。從國內和國際主要研究來看，租售比、房價收入比、家庭月供收入比是三個基本指標。所謂租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。從國際經驗看，用來衡量一個區域房地產運行狀況良好的租售比一般為1：300～1：200。如果租售比低于1：300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果高于1：200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，后市看好。2.5 房屋產權證書難辦理

房屋產權證是證明房屋所有權的重要憑證，能否辦到房屋產權證對于消費者而言極其重要。然而現實中，有的經營者在沒有取得《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》和《商品房預售許可證》的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時又對購房者隱瞞無產權的實際情況，導致購房者誤認為所購房屋合法，能取得產權，但實際上卻無法辦理房屋所有權證和國有土地使用證。有的經營者在集體土地或者公益用地上開發建造商品房，消費者購買后根本領不到產權證書。實踐中，因房屋產權證問題而引發的侵害消費者權益的案例屢見不鮮。商品房消費者權益受損原因

3.1商品房消費者的劣勢地位

住房制度改革明確了房地產消費關系的市場屬性，而消費者的弱者地位是由商品經濟本身所決定的。從經濟結構上分析，普通居民作為房地產消費者很難與房地產經營者相抗衡，消費者在這種交易中總是處于弱者地位。首先，從力量對比上看，商品房消費者是個人，而房地產經營者一般是擁有雄厚資本、設有復雜組織機構的企業。

二者從交易起始，地位便是不平等的，特別是集團化的大型壟斷企業，在利益驅動下，憑借其優勢地位，有可能不惜采取各種手段損害消費者的利益。3.2房地產商追逐暴利

商品房價格過高是導致商品房消費者權益受損的重要原因，現實中，商品房價格過高的原因是多方面的，但其中一個非常重要的一點便是房地產商過度投機追逐暴利的結果。搞房地產一定賺大錢是老百姓普遍認同的觀點，房地產商甚至一度被稱為“暴利戶“、“房老虎”。因商品房買賣標的物的特殊性，在很長一段時間內，一直實行政府指導價，但隨著社會主義市場經濟的發展，目前，除經濟適用房實行政府指導價外，普通商品房的價格均已放開，買賣雙方根據商品房的質量、市場需求商定銷售價格。3.2.1商品房價值巨大

商品房與人民群眾生活密切相關而且價值巨大，購房不論對哪個收入階層的消費者來講，都是生活消費中的頭等大事。一套商品房動則幾十上百萬，如此巨大的價值，使得消費者在購買這一商品的時候，必須非常慎重，對于開發商來講同樣如此。在買賣商品房中引發的糾紛給消費者帶來的經濟損失、精神傷害也更大。的確，面對商品房如此巨大的價值，消費者和開發商哪一方都不愿承擔如此巨大的損失，即使是開發商的過錯，其也會想方設法逃脫。這便一定程度上增加了對商品房消費者保護的難度。3.2.2商品房質量使用檢驗周期長

一般而言，消費者看房，對商品房進行質量檢查主要是看房屋有無裂縫、有無傾斜、有無滲漏等等。明顯的裂縫與滲漏短期內可以發現，但很多質量問題并不是看房當時能發現的，而是需要少則幾個月，多則幾年甚至上十年的時問。3.2.3商品房生產過程復雜，環節較多

房地產產業鏈條長，開發過程中受各種因素的影響很大，房屋開發、銷售涉及的行業和部門較多，一幢商品房從策劃到生產，再到銷售給消費者，需要經過許多與其他商品不一樣的多個立體交叉環節，需要多個部門和機構的參與，包括房產、城市規劃、價格、衛生等部門和勘測、設計、施工、金融等行業。商品房丌發是一項環節眾多的系統工程，需要多個機構協作，各個環節環環相扣，哪個環節出問題均可對商品房造成影響，而現實生活中保證每一個環節不出問題并不容易，并且在出問題后各開發商往往相互推諉，消費者很難追究開發商的責任，因而其權益得不到有效的保障。房地產市場存在一系列問題

4.1商品房一級市場發展過熱

自2004年以來，我國房地產業飛速發展，房地產投資、房地產價格等以超常的速度攀升，逐步呈現出過熱態勢。據統計，2004年全國商品房銷售價格指數比上漲9％，2005年上漲7．7％，2006年繼續上漲5．5％。同時，房地產開發投資額不斷提高，2001年僅為0．63萬億元，到2006年底己增加到1．94力．億元，每年均保持20％以上的增長率。房價居高不下，廣大群眾買不起房或淪為“房奴”，是房地產業發展過熱造成的后果之一。相關調查顯示，我國98％的房貸消費者有精神病癥，可見高房價已經對消費者的心理健康造成了嚴重影響。4.2官商結合，幕后操作

承建房地產項目資金量大，回報率高，為了謀取利益，建筑商往往不惜一切手段承攬工程項目，其中最主要的便是對掌握土地批租權的地方官員進行腐敗攻關，而政治和法律頭腦并不清晰的地方官員又很容易在金錢面前迷失自我。4.3房地產業融資渠道相對單一

來自國家統計局的數字顯示，2006年以來，房地產開發投資本年資金來源中的國內貸款高位反彈，并且顯現出越漲越快的趨勢。目前我國房地產業的融資仍主要依靠銀行貸款，銀行承擔了大部分金融風險。薪階層則實際消費能力下降，導致貧者越貧。泡沫一旦破滅，房地產價格將大幅下跌，作為抵押物的房產急劇貶值，進而銀行乃至整個國民經濟受到嚴重創傷，購房者的權益更是無從得到保障。

綜上，目前我國房地產市場尚不規范，除上述外，還存在許多問題導致商品房消費者的權益受損，如違規開發、廣告虛假、面積縮水、秩序混亂等等，而目前的法律對房地產消費市場的規范比較欠缺，對商品房消費者利益保護的規范較為薄弱。對商品房消費者權益進行保護的必要性

隨著我國住房商品化改革的深入實行，商品房這種特殊的商品在公民生活消 費中的地位日漸重要。由于商品房交易自身的特點以及市場經濟條件下商品房消 費者的弱勢地位，近幾年消費者對商品房投訴的案件日漸增多，并成為我國消費 者保護的一個新課題。中共十六屆四中全會提出構建社會主義和諧社會，其中一 個非常重要的目標便是實現“安居樂業”，保證人民群眾“居者有其屋”，以達致社會的公平、正義、和諧。為此，對房地消費者權益進行充分保護是非常有必要的。它不僅僅是消費者權益保護發展的需要，也是房地產市場健康發展的需要，還是社會和諧穩定的需要，總之，如果房地產市場消費者權益屢屢受侵害，那么房地產市場就不能健康發展，社會不穩定因素就會增多，百姓安居樂業、構建和諧社會的目標就難以實 現。為了實現社會和諧，建設美好社會，就必須加強商品房消費者權益的保護。我國商品房消費者權益法律保護的現狀及不足

6.1商品房消費者權益法律保護現狀

當前，我國并沒有針對商品房消費者權益進行專門立法，保護商品房消費者權益的規定散見于民事、經濟和行政等法律、法規中，例如《消費者權益保護法》、《城市房地產管理法》、《民法》、《合同法》、《廣告法》、《物權法》等都有所涉及，但是還不夠全面和系統，存在著較大的漏洞，給消費者的權益的權益帶大較大的威脅。6.2商品房消費者權益保護法律制度的不足 6.2.1《消費者權益保護法》的缺陷 6.2.1.1商品房消費者主體地位不明確

商品房像普通商品一樣已經完全具備了商品的屬性：作為不動產的商品房也是法律意義上的消費者消費的對象，商品房買賣合同和作為動產的普通商品的買賣合同相比沒有本質上的差異；不能按價值的高低來確定一件物品是不是商品。但是因為《消法》在消費者的主體條件上定義不明確，使得法官在處理商品房糾紛時無所適從，造成各地方立法以及司法實踐的不統一，商品房消費者維權底氣不足。6.2.1.2商品房消費者的權利范圍過窄

消費者權利是消費者權益保護的核心問題，《消法》賦予了消費者九項權利，隨著社會的發展和新型行業的出現，這九項權利已經不能滿足保護消費者利益的需要。商品房消費者作為一類特殊的消費者，其權益應當受到特殊的保護，最為典型的是缺乏對商品房消費者的反悔權的規定。出于保護消費者的利益，目前許多國家的法律規定了銷售金額較大的商品允許消費者在一定期限內可以反悔(即反悔權，也叫猶豫期)。

總之，隨著時代的發展和社會的進步，消費者享有的權利也將越來越多，《消法》作為消費者權益保護的基本法，也應與時俱進，逐步擴大其調整范圍，增加權利種類。6.3 司法解釋的不足

從總體上講，《解釋》的公布和實施，有助于保護消費者的合法權益和制裁房地產開發企業的違法經營行為，但仍存在不少需進一步完善的地方。例如在實踐中，計算公攤面積的爭議和界定公共財產的爭議是開發商與購房人發生的爭議最多的、對購房人利益損害最大的、并且難以通過協商解決的問題，然而對這兩個爭議，《解釋》都沒

有涉及。

6.4 相關法律制度存在沖突

我國商品房消費者保護法律制度的沖突是比較嚴重的，舉幾例予以說明：例一：《土地管理法》和《城市房地產管理法》的關系非常混亂。首先，從標題上和理論上無法確定二者是從屬關系還是并列關系；其次，從內容上看，二者既有從屬又有并行還有矛盾的部分。這兩大重要法律之間的混亂關系給房地產的執法和司法實踐以及商品房消費者權益的保護帶來了無窮的后患

調整一級市場的法規較多，規范二級三級市場的法規較少房地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場；房地產二級市場，是土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產出售和出租給消費者的市場；房地產三級市場，是購買房地產的單位和個人次將房地產轉讓或租賃的市場。目前我國房地產法規大多屬于土地轉讓管理、房屋拆遷和房地產稅方面的法規，而以居民住宅問題為中心的立法，比如房屋買賣、租賃、抵押等方面的立法卻相對較少，遠不適應形勢發展，不少與消費者利益緊密相關的房屋預售、物業買賣、房屋出租、房屋抵押等方面的法律糾紛較難找到合適的法律依據，這對商品房消費者權益的保護顯然極為不利。6.5 立法層次低，法規、規章居多

從上文介紹的商品房費者權益保護的現狀可以看出，我國商品房消費者權益保護方面的房地產立法層次較低，像《城市房地產管理法》、《消費者權益保護法》那樣由人大常委會通過的法律極少，與《城市房地產管理法》配套的多是部門規章以及“報告”、“意見“、“暫行規定”和司法解釋等，不僅極不嚴肅，而且規范性差，難以執行和操作，難以給消費者利益以最大保護。總之，對于商品房消費者權益的保護，盡管我國目前已經初步形成了以《消法》和《城市房地產管理法》為核心、系列單行法規并列、諸多規章相補充的法律體系的框架，但是我國現行商品房消費者權益的法律保護依然不夠完善。完善商品房消費者權益保護機制的建議

從上文的消費者權益保護現狀可以看出，近些年來，國家實施了一系列措施，逐漸加大了規范商品房市場開發行為，頒布了一系列有關的房地產法律法規，這些法律法規對房地產開發經營活動給予了原則性、范圍性的規定，并發揮著法律的準許和禁止、支持和限制、獎勵和處罰等調整作用，這對加大商品房消費者的保護力度、維護商品房消費者的合法權益也起了重要作用。但是，由于我國的房地產市場尚不成熟，并沒有從根本上遏制開發商在開發銷售商品房過程中嚴重侵犯消費者權益的違法違規行為，這種狀況嚴重影響到我國商品房市場和房地產業的持續健康發展和人民生活水平的進一步提高，商品房消費者權益的保護工作亟待加強。筆者認為，在認真分析總結我國商品房消費者權益受損現象、原因以及目前的保護情況的基礎上，應堅持標本兼治、重在治本的原則，總結借鑒國內外先進經驗，深入了解其發展規律，不斷積累商品房消費者權益保護的經驗，以法律保護為主同時又不僅僅依靠單一的法律手段，而要綜合運用法律、經濟、社會、道德等多種手段，盡快建立健全商品房消費者權益保護機制。為此需要從以下幾方面努力： 7.1商品房消費者權益保護的立法完善

完善立法是對商品房消費者實施保護的基礎和前提，也是最重要的手段之一。立法保護的主要內容和要求是根據時代的發展變化建立健全相關法規，使商品房消費者權益保護工作真正做到有法可依。7.1.1明確購房者屬于消費者

任何一部法律都有自己特定的調整范圍，這決定著該法律的內容，《消法》作為調整國家在保護消費者權益過程中發生的社會關系的專門法，其調整范圍具體取決于法律對消費者的界定。根據《消法》第二條的規定，消費者是指為生活論商品房消費者權益的保護需要而購買、使用商品或者接受服務的人。這些特殊性下說明了對消費者予以更高程度的特殊保護的迫切性，而非剝奪對商品房消費者的保護。7.1.2拓展商品房消費者權利種類

權利是保護消費者的基本依據，但僅僅9項權利己不足以保護商品房消費者，隨著經濟和社會的發展，立法機關應拓展權利種類，比如明確規定購房者的反悔權。消費者的反悔權主要針對的是一些“不違法’’、但顯失公平的約定行為。前文已述，雖然消費者反悔權在國內的相關法律法規中還是空白，但是在國外已經成為一種流行趨勢，并成為商家的一種競爭手段。西方發達國家的商業發展歷程告訴我們：越是經濟

發達的國家，越是尊重消費者的反悔權，它體現了對消費者權利的尊重。商品房買賣屬于大宗消費，消費者對相關知識十分缺乏，稍不留神就陷進了開發商布下的不違法但極不公平的“溫柔”陷阱。反悔權在這種情況下將切實保護商品房消費者的合法權益。因此賦予消費者一個反悔期，可以規定為取得竣工驗收合格證(現為備案證)后30天內，購房者有反悔退房的權利。同時，對開發商或銷售商而言賦予商品房消費者反悔權既是表達誠信的一種方式，還將是一個吸引消費者的經營手段。7.1.3明確商品房適用欺詐懲罰性賠償規定

《消法》第49條規定“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。”該條便是著名的懲罰性賠償規定。不難看出，該條的適用條件有兩個，一是消費者為生活消費需要而購買商品或接受服務；二是經營者提供商品或服務有欺詐行為。懲罰性損害賠償，具有補償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。我認為商品房完全滿足其適用條件，在《消法》中應予明確，理由如下：首先，從主體資格上看，購房者作為一方主體，購買商品房以滿足自己“住“的需求，是合格的消費者，而房地產開發商作為另一方主體，正是以贏利為目的的經營者，所以商品房買賣雙方都是《消法》適格的主體，其行為理應受《消法》規范和調整。商品房屬于商品，消費者在購買商品和服務消費中，其合法權益受到侵害，可以依據消費者權益保護法尋求救濟。其次，從投訴標的來看，前文已論證，商品房屬于《消法》第49條所規定的 “商品”，只不過商品房有其特殊性，即其價值較大，但我們判斷有形物的商品屬性不能以其價值為標準，即不能按價值的高低來確定一件物品是不是商品，動產與動產區分的這一理由已喪失其重要性近年來，屢屢發生的商品房買賣糾紛，多是由于商品房交易雙方力量懸殊、信息嚴重不對稱，房地產商故意隱瞞真實信息或者告知虛假信息，從而誘使商品房購買者與其簽訂購房合同，此類行為完全符合“欺詐”的三個構成要件。將商品買賣中的欺詐行為納入《消法》第49條，商品房消費者應受到《消費者權益保護法》的保護逐漸成為社會共識。7.2完善商品房廣告法律制度，建立預審制 7.2.1現行商品房廣告法律制度的規定

我國一直以來的廣告經營體制是多軌制，即一部分廣告由廣告主自行發布，一部分由廣告經營者代理，一部分由廣告發布者直接經營，多軌制的經營體制便論商品房消費者權益的保護決定了廣告審查難度的增加，現行的審查制度是以廣告經營、發布

和審查為一體的廣告審查制度。一般說來，除了廣告審查機關對廣告進行審查外，還包括廣告主、廣告經營者和廣告發布者對廣告的自審自查。可是目前具有權威性的廣告審查機構不但沒有出現，反而廣告管理機關直接將本應賦予廣告審查機構的執法權牢牢地控制在自己手里，而且是落后的事后監督的管理。廣告主、廣告經營者和廣告發布者的自審自查更是漏洞百出，從而導致房地產虛假廣告大行其道，消費者所購商品房同廣告的宣傳不符，同消費者支付的價格不符，并引發大量的購房糾紛，極大的損害了購房者的合法權益。7.2.2建立商品房廣告預審制度

商品房廣告在發布前審查不嚴是造成虛假廣告的一個重要原因，如果能夠嚴格把握好這一關，虛假廣告將會大大減少。廣告預審制就是在廣告發布之前，由專門設立的預審機構依據統一制定的標準，對廣告的內容、形式進行審查，認為沒有虛假等違法情形的準予發布商品房廣告是預售合同的基礎。購房人之所以接受所購房屋的價格，是基于對商品房廣告的確信，但由于我國規制商品房銷售廣告的法律法規還不完善，虛假、夸大、不實的商品房廣告大量存在。因此，必須進一步完善商品房廣告法律制度，建立預審制，使商品房虛假廣告在發布前就剔除或盡量剔除，從而大大降低消費者上當受騙的幾率，以切實保護市場環境中處于弱勢地位的商品房消費者的利益。

7.3消除商品房消費者權益保護法律沖突

經過多年的努力，我國房地產法律體系已初見輪廓，為房地產業的健康發展及商品房消費者合法權益的保障起到了重要作用，但實踐中也出現了不少問題，導致了令人尷尬的現象，較為嚴重的自然是相關法律沖突問題。比如，針對同一法律客體，法律、法規或者司法解釋有不同的規定，讓執法者不知所措，此沖突問題的表現前文已經講述，這里將著重說明該如何消除法律沖突。7.3.1消除法律沖突的規則

消除商品房消費者權益保護法律沖突的重要途徑是建立解決沖突的規范體體系，就是要明確各種法律規范的效力等級。明確了法律規范的效力等級，執法、司法部門在適用法律時按法律效力高的優先選擇，就能有效地解決法律適用中的沖突問題。現行法律體系中，消除法律沖突的規則主要有：地方性法規和部門規章沖突：法律或行政法規授權部門規章作出實施性規定的，其規定優先適用；法律或行政法規授權部門地方性法規作出實施性規定的，其規定優先適用；地方性法規對屬于地方性事務的事

項作出的規定，應當優先適用等；地方性法規與部門規章之間對同一事項的規定不一致，不能確定如何適用時，由國務院提出意見，國務院認為應當適用地方性法規的，應當決定在該地方適用地方性法規的規定；認為應當適用部門規章的，應當提請全國人民代表大會常務委員會裁決；規章沖突：法律或行政法規授權部門規章作出實施性規定的、尚未制定法律行政法規的，部門規章對國務院決定命令授權的事項或屬中央宏觀調控的事項需要制訂全國統一的市場活動規則及對外貿易和外商投資事項作出規定的優先適用部門規章；地方政府規章根據法律或行政法規的授權，根據本區域的實際情況作出的具體規定，對屬于本行政區域的具體行政管理事項作出的規定應當優先適用等；部門規章之間、部門規章與地方政府規章之間對同一事項的規定不一致時，由國務院裁決；第四，特別規定與一般規定沖突的，優先適用特別規定；同一機關制定的新的一般規定與舊的特別規定不一致時，由制定機關裁決； 7.3.2消除法律沖突的措施

加強法律的修訂，確保法律的時效性。近些年來，隨著我國房地產經濟的迅猛發展和人民生活水平的提高，規范房地產消費的法律、法規層層出臺，年年有新法，年年有更改，舊法沒廢除，新法已出臺的現象較為普遍，因此必須要加強法的修訂、補充和編纂。通過法的修訂、補充和編纂可以及時修改法中不合時宜的部分，增設為社會發展所需的法律條文，并將其匯編成冊，便于保證法的時效性，從而為商品房消費者權益的提供最及時的保護。因此我國有必要建立專門的憲法監督機構，有這個專門機構，就可以使法律沖突的解決方便易行，富有實效。如果該專門機構確實能夠真正發揮作用，那么商品房消費者權益保護法律方面的沖突自然會大大減少。

總之，為了在全國建立統一的保護商品房消費者權益的法律制度，有必要對相關法律制度進行全面清理并設立專門機構裁決法律沖突，使消費者權益的保護有統一明確的法律規定，真正做到有法可依、有章可循。7.4商品房消費者權益保護的司法完善

我國現行的司法保護不能很好地適應房地產消費者權益保護的要求，為了加強對消費者權益的保護，司法機關要公平、公正地處理涉及商品房糾紛案件，為此，要從以下幾個方面進行完善：

7．4.1適用《消費者權益保護法》審判

目前我國對侵害商品房消費者權益案件的審理以司法途徑為主，但法院在審判這一類案件時經常適用的是《民法通則》或《合同法》，眾所周知，《民法通則》或《合

同法》是調整平等主體之間權利義務關系的民事法律規范。如果商品房消費適用《民法通則》和《合同法》，其實質是將商品房消費關系視為平等主體之間的法律關系，置于傳統民法、債法的調整范圍，其基本價值取向是基于意思自治與契約自由，給予商品房消費者與經營者平等的法律保護。在現實的市場經濟條件下，與強有力的經營者相比，商品房消費者在經濟實力、聯合程度、消費認知能力、訴訟能力等諸多方面都很難與之相匹敵，很少有機會和能力就合同條款與開發商進行平等地協商，因而二者并不是地位平等的民事主體，而民法的契約自由原則卻掩蓋了商品房消費主體實質上的不平等。其實在現代社會，由于在經濟力量或信息容量方面的差距，商品房消費者與經營者之間的締約能力并不平等，商品房消費者根本無法決定契約的內容和形式，大量格式條款的出現，使得消費者的自由常常被限制在“同意“或“不同意”兩者之間。誠如梁慧星教授所言，“消費者權利與傳統民法上的權利在性質上是不同的’’，因為“消費者權利是論商品房消費者權益的保護以經營者和消費者之間的不平等關系為基礎的，其目的在于對消費者的弱者地位予以補救。” 7.4.2建立集團訴訟制度

目前，消費訴訟主要是由消費者個人提起，而且沒有適用于消費者群體訴訟的程序，這種訴訟制度已經不適應消費者維權的實踐需要。因為實踐中商品房一般由開發商成片整棟開發和建設，房屋出現工程質量問題、面積糾紛、權屬證明難以辦理等問題時，往往牽涉到眾多業主，由此造成的損失也不再局限于個人，而是涉及到眾多消費者，同時這些行為甚至會擾亂社會經濟秩序。面對強勢開發商的違規行為，若由受害人單獨起訴，容易被不法開發商“各個擊破”，以致造成大部分業主權益受損而無法獲賠，而且單個消費者在面對商品房糾紛時，往往是迫不得己才到法院起訴，起訴手續的麻煩、訴訟時間的漫長以及較高的訴訟成本使得普通商品房消費者望而卻步。正因如此，為了更好的保護商品房消費者的權益，建立集團訴訟制勢在必行。集團訴訟被譽為是人類迄今為止發現的解決小額多數權利救濟問題的最好機制.通過建立集團訴訟制度，放寬代表人訴訟的適用條件，對現有制度作進一步突破。在購房糾紛問題上，只要有共同的“事實問題或法律問題”就允許提起集團訴訟，代表人無須取得全體購房者的同意，只要所代表的權利人在法院公告 7.4.3增設獨立的“商品房消費者權益仲裁庭”

《消法》第34條規定了消費糾紛的5種解決途徑，即協商、調解、申訴、仲裁、訴訟。但實踐中往往是協商不歡而散、“和解”和“調解”缺乏強制力、“向有關行政

部門申訴“缺乏力度、仲裁沒有依據、訴訟精疲力盡，使本來就處于弱勢地位的消費者寧愿忍氣吞聲，自動放棄維權訴訟，使經營者得不到應有的懲罰，這對保護消費者的弱勢地位不利，更違背了《消法》的立法宗旨。目前消費者在面對商品房糾紛時，往往是迫不得己才到法院起訴，究其原因，一是起訴手續麻煩。啟動訴訟程序前要寫訴狀，準備各種證據，向法院遞交訴狀。法院受理后，還得隨時等候庭審。二是訴訟持續時間長。按《民事訴訟法》規定，一般案件應在6個月內結案，簡易案件應在3個月內結案。有的案件一審判決后，還得經過上級法院二審判決。這樣一來，判決結果可能要等半年、一年，甚至更長時間才能下來。三是費用昂貴。商品房消費糾紛的標的額往往較大，較大的訴訟標的也導致了高額的訴訟費用。此外，消費者還要承擔很多其他費用，如律師代理費、質檢費、交通費等等。因此，筆者認為，針對傳統的五種解決途徑存在的機制上的缺陷，可以考慮建立一套消費者權益仲裁機制，增設獨立的“商品房消費者權益仲裁庭’’，專門解決商品房消費者權益糾紛。7.4.4確保司法獨立、避免行政介入

自建國以來，司法機關的領導體制雖幾經變動，但我國法院的設置基本上還是走行政區劃的老路子，審判工作與司法工作不分，司法工作行政化現象極為明顯：其一，司法機關依行政區劃設置，與行政機關一一對應。其二，對司法人員按行政干部進行管理，與行政機關相對應。其三，工作方式上實行層層把關的首長負責制和請示匯報等行政方式，而且在實質權力關系上，司法機關還必須接受執政黨——中國共產黨的領導。雖然黨的領導方式受到一定的限制，但是司法機關并不享有政治結構即國家權力關系上的獨立。部分地區司法機關基本上受制于黨委，成為黨委的附屬產物，地方法官的任免權掌握黨委手中。在審理案件過程中，黨委經常性直接過問案件情況并參與案件的討論和審理．此外，我國司法經濟保障不足，財政供應體制不順。法官的待遇低，而且其身份無法真正獨立。因此現行的管理機制和財政體制使得法院在審理商品房案件時在很大程度上受到地方政府、黨委及相關部門制約，甚至商品房開發商往往能夠通過黨委、政府部門對司法審判進行干涉，這便嚴重影響了司法審判的獨立性、公正性和權威性。司法獨立主要包括兩個方面：一是指法院獨立，即法院獨立行使審判權，不受其他任何機關、團體和個人的干預：二是指法官獨立，即法官獨立對法律負責，法官在裁判時采取自由心證的原則，不受其他任何因素對其裁判的影響，不對其他任何組織和個人特別是上司負責，即馬克思所說的：“法官除了法律，沒有別的上司。”要想確保司法獨立，就應從經濟、組織等方面對現行審判制度進行改革，例

如建立司法經費的全國統籌制度，而非由地方財政供應，從而切斷地方政府部門借此干涉和影響司法工作的渠道，為地方各級司法機關保持獨立地位提供經濟保證。再如，改善黨對司法工作的領導方式，使黨的領導原則在具體實際生活中更加規范的運行，使黨在行使其權力時嚴格按照一定規范和程序來行使，并通過立法對這一權力進行約束等等。通過以上措施最大限度地防止法官審判受到權力金錢影響，確保商品房糾紛案件得到公正審理，從而更好的維護商品房消費者的合法權益。7.5商品房消費者權益的社會保護完善 7.5.1 完善消費者協會的職能

消費者協會(以下簡稱消協)是由消費者代表組成的，維護廣大消費者權益的，具有獨立法人資格的社會團體L1J。目前，消協已經在全國范圍內建立起了各個層級組成的消協網絡，基本履行了其自身的幾大職能，但我國消協行政性過強，例如消協大部分的會長兼任其他職務，很大一部分在行政部門任職，有近一半的秘書長在行政單位任職，同時，有占四分之一的工作人員是由業務主管部門直接任命或派遣的。從消協大事務的決策過程看，有10．6％的社團沒有正式的決策機構。由此可見，消協的行政性傾向是比較明顯的。消協行政性過強也一定程度上導致了機構設置、資金來源、運作原理等都缺乏自身的獨立性，維權效率較低。在社會轉型的當今時代，消協應認清自己的位置，實現社團的民問化利益代表性質，取消掛靠制，保證消協的民間性、自愿性和獨立性，真正成為保護消費者利益的民間組織。消協應該成立專門委員會保護商品房消費者的合法權益，由于房屋爭議具有一定的專業性與復雜性，因此該專門委員會應聘請具有法律、房產、建筑等方面知識的工作人員，同時要保證消協的資金來源，這罩需要特別指出的是對于社會贊助的監督。消費者協會不能利用其資源為贊助者謀取私利，尤其是不能為提供贊助的開發商等服務，從而背棄其維護消費者權益的宗旨。在業務方面，消協除了可以受理投訴、指導消費者活動外，還可以增加定期通過新聞媒體曝光不法房地產開發商、不法經營者，代表消費者向法院起訴、監督法院審判程序等職能。在商品房消費者合法權益的保障中，支持起訴功能顯得尤為重要，消費者協會商品房專門委員會的工作人員對商品房有著更多了解，熟悉相關法律，又有著從事消費者保護事業的豐富經驗，當勢單力薄的商品房消費者向人民法院起訴時，消費者關于商品房的知識相對于開發商來說雖然有限，但可以通過消費者協會商品房專門委員會的幫助來扭轉這種不利地位。

作為社團組織的一種，消協的充分發育成長一定程度上關乎社會的和諧與穩定，因為其能起到溝通消費者、經營者、政府的橋梁紐帶作用，有效化解社會矛盾，而且這種作用是不可被替代的，是對政府職能的有益補充。尤其像商品房買賣這樣大宗的交易，更是急需以社會公益為目的、具有專業知識的消協的指導與幫助。只有消協與行政部門、司法機關各司其職，各盡其責，相互配合又不逾越權力，才能真正建立和諧的消費者權益保護體系，在此基礎上進一步完善消協的職能，在消協內部增設諸如商品房消費者專門委員會，商品房消費者的利益也才能真正得到有效保障。7.5.2建立社會誠信體系

市場經濟是信用經濟，誠信是社會發展進步的基礎。在目前的經濟社會中，“誠信’’已不可或缺，尤其在商品房買賣的大宗交易中，“誠信"原則更不能少。近些年來，隨著經濟社會的發展，資本主義腐朽思想的侵蝕，社會誠信度在有所下降，反映在商品房交易上，就是開發商作為以贏利為目的的企業，不擇手段以各種方式，包括損害消費者的權益來牟取暴利。因為在市場機制不完善的情況下，開發商合法經營的誠信成本是遠遠高于違法違規經營的侵權成本的。改變這一狀況的一個重要舉措就是構建社會誠信體系，這與我國現階段提倡的構建社會主義和諧社會的目標也是一致的。

結 論

我國的商品房市場近些年才得到較快發展，因而對于商品房消費者權益保護 工作的研究起步也比較晚，并且還存在一系列問題，而保護商品房消費者權益，是市場經濟國家不可回避的問題，也是現代人權發展的普遍要求。基于商品房消 費者的弱勢地位與目前提倡的“消費者主權’’的理念，應加強對商品房消費者權 益的保護。應該說，目前我國已基本形成了保護商品房消費者權益的簡陋法律框 架，并不斷發展完善，但作為保護消費者權益的基本法的《消法》以及保護商品 房消費者權益的配套法律、法規都存在著許多不完善的地方，特別是商品房消費 者能否納入到《消費者權益保護法》保護的問題至今仍存爭議。同時，保護商品 房消費者權益的法律框架內還存在較嚴重的法律沖突。以上這些都是擺在我們面 前需要加以認真考慮、仔細研究，提出可行性方案和意見以期解決的課題。商品房消費者權益保護是一個復雜的系統工程，還需要各個部門的協調合作，需要全社會的共同努力。

參考文獻

[l] 楊以生．淺論商晶房消費的法律保護．上海：華爾政法學院，2003。

[2] 王一黎．商品房買賣中買方權益之法律保護探討．上海：華東政法學院，2002。[3] 范麗紅．消費者權益保護若干問題研究．吉林：吉林大學，2006。[4] 曹攀．消費者保護法律問題研究．重慶：西南政法大學，2002。[5] 劉吉山．消費者法律保護若干問題研究．吉林：吉林大學，2004。

[6] 張穎．城市房地產交易過程中的利益沖突及立法保護．吉林：吉林大學，2004。

致 謝

時光茬苒，白駒過隙。三年的學習經歷雖然短暫，卻令我受益終生。首先，要感謝我的老師徐合芳，魏華潔，這篇論文是在兩位老師的悉心指導下完成的。三年來，老師們以其扎實的理論基礎、豐富的實踐經驗、敏捷的思維、嚴謹的治學態度和不懈的求真精神給了我多方面的指導和啟迪，使我能夠順利完成課程的學習和論文的撰寫。同時感謝法學院的全體老師們，讓我不僅掌握了知識，也提高了自身素質。拙作的字罩行間有著對前人在相關課題上的研究成果的借鑒，在此也一并致謝。同樣真誠感謝答辯委員會的所有領導、專家和老師，感謝他們的智慧和辛勞。

第五篇：房地產經營與估價專業畢業設計要求

濰坊科技學院

畢業設計任務書

系（部）建筑工程學院

專業房地產經營與估價 班級2009級1班

指導教師李臻

濰坊科技學院建筑工程學院

2011年9月.2009級房地產經營與估價專業畢業設計要求及內容

一、畢業設計

1、全程策劃實習單位、實習地房地產項目，獨立撰寫市場調查報告和房地產營銷策劃書。

二、要求

1、請全體學生和指導教師認真閱讀，并嚴格按照其要求執行，以確保畢業設計成果的質量。

2、畢業設計成果，要求層次清楚、語句通順、數據完整、不允許照搬照抄，一經發現，畢業設計一律重做，全文在20000字以上。

3、畢業設計與答辯不合格者，不發畢業證。

三、本畢業設計要求完成如下內容，并提交相應文件。

（一）市場調查報告

1、調查問卷

獨立設計一份調查問卷，并向最少50人進行問卷調查。

2、市場調查報告

根據調查問卷結果，獨立分析撰寫一份市場調查報告。

（二）房地產營銷策劃書

第一部分項目環境分析與市場研究

一、區域環境分析

目標：通過對項目所在區域的城市規劃、景觀、交通等區位條件的分析，對項目地塊所具有的區位價值進行研究。

具體包括：

1、項目所在城市總體規劃評述

2、區域的總體規劃、功能定位、開發現狀及未來定位

3、區域的交通條件研究

4、影響項目發展的其它區域因素和條件

二、項目開發條件分析

目標：對項目自身的開發條件及發展現狀進行分析，初步明確地塊及其環境的優勢與缺陷，為項目定位、投資分析作準備。

具體包括：

1、項目基本情況與用地現狀評述

2、項目周邊環境分析（包括自然環境與人文環境分析）

3、項目周邊配套設施狀況分析（包括商業、娛樂、餐飲、醫院、學校、郵電、銀行等分布情況）

4、項目的外部聯系、交通組織分析（包括環臨的公共交通條件、地塊與公共交通連接的亞交通條件）。

三、市場研究

目標：通過對廣州房地產市場整體走勢、項目所在區域同類樓盤供求情況、競爭對手與競爭樓盤以及消費者需求的深入研究，尋找項目發展的市場空間。具體包括：

廣州房地產市場整體走勢研究

項目所在區域同類樓盤供求情況與走勢研究，包括：

1、樓盤供應情況

2、樓盤價格水平

3、樓盤銷售情況

4、樓盤走勢研究

競爭樓盤與競爭對手分析，包括：

1、選擇20以上個具有可比性的樓盤

2、對上述樓盤進行4P-M營銷調研（請自行設計一份詳細的樓盤調查表）。

3、對調研的樓盤進行營銷專題研究，包括定位研究、賣點研究、戶型研究、建筑風格研究、配套情況研究、定價策略研究、營銷手法研究、廣告推出策略研究、物業管理研究等。

消費者調研，包括：

1、消費者的調查區域選擇

2、樣本數量、抽樣方式的確定

3、調查問卷的設計

4、調查問卷的統計分析

第二部分項目市場定位與營銷策劃

一、項目市場定位

目標：結合市場研究與項目開發條件分析，進行市場細分，鎖定目標市場，并進行項目市場定位。

具體包括：

1、相關的市場細分

2、項目目標市場的選擇

3、項目的SWOT分析

4、項目的賣點設計與市場定位

二、項目的營銷策劃

目標：根據項目目標市場的選擇與項目的市場定位，進行項目的營銷策劃。

具體包括：

1、給出項目規劃設計的詳細建議與說明，并進行項目的初步規劃設計。（詳見附件：項目規劃設計要求）

包括項目的總體規劃、功能分布、建筑風格、戶型設計與主力戶型、室內設計與裝修、環境規劃與藝術風格等。

2、進行項目價格策劃

給出項目的定價策略與定價依據，并要求給出項目的詳細價格表。

3、進行項目的銷售與推廣策劃

包括項目的入市時機安排、廣告策略、媒介策略、營銷費用計劃、公關活動策劃、樣板房與售樓部的現場布置、營銷推廣效果的監控與評價、營銷隊伍的組織與培訓等。

4、給出對項目物業管理的建議

主要包括：

1）物業管理運營方案的選擇：規模、機構設置、人員安排。

2）物業管理的前期介入：時機、內容、形式。

3）物業管理對規劃設計、項目施工、竣工驗收、營銷等過程的主要要求

4）物業管理的主要服務內容設定與收費標準等

第三部分項目的投資分析與技術經濟評價

一、項目的成本—收益分析

目標：分析項目的投資與成本費用的構成，制定資金的籌措計劃，預測項目的總收入。具體包括：

1、項目總投資與成本費用估算

2、確定項目租售均價

3、測算項目租售收入

4、測算項目經營稅費與所得稅

5、測算稅后凈利潤（稅率為33%）

二、項目財務評價與風險分析

目標：根據項目上述的成本收益分析，編制項目基本的財務報表，計算相關的評價指標，據以判定項目的財務可行性。同時進行項目的風險分析，判斷項目風險的大小，并采取相應措施回避與控制風險。

具體包括：

1、編制所有相關的財務報表（全部投資現金流量表）

2、進行項目的風險分析

三、結論及建議

對項目發展的可行性作出綜合性的判斷，并對項目今后發展應當關注的問題提出相應的建議。

附件1：項目規劃設計要求

一、設計要求

1、畢業設計中需包括如下規劃資料和圖紙。

①小區規劃設計說明書；

包含小區與周邊環境關系、豎向設計戶型設計、組團設計、道路設計、公建布局、交通設施安排、綠地規劃等方面的具體做法極其特色。

②總平面規劃圖。

附件2畢業設計文件清單及排列順序

1、題目

2、摘要與關鍵詞

（1）中文摘要（1000字左右）

（2）英文摘要（與中文摘要在內容上應完全一致）

（3）關鍵詞（3-5個為宜，按詞條的外延層次排列，外延大的排在前面）

3、正文

主要包括：

第一部分：項目環境分析與市場研究

第二部分：項目市場定位與營銷策劃

第三部分：項目投資分析與技術經濟評價

結論與建議

4、參考文獻

一般按文中出現的順序列出直接引用的參考文獻。不少于10本

5、致謝

對指導教師和其他給予指導或協助完成畢業設計工作的組織和個人表示感謝。內容應簡潔明了，實事求是。

6、附錄

應附上各類調查記錄表與統計表。（原始調查問卷可另行裝訂）