第一篇：政府要收回土地幾種情況分析

政府要收回土地的幾種情況分析 導讀：苦苦拿來的地，千萬要保住啊...近些年，土地市場由增量開發向深度的存量運營轉變，政府供地規模銳減，監管日益嚴格，此消彼長間，土地價值水漲船高。對企業而言，土地就代表著利潤，重要性不言而喻。

但是，拿到地真的就萬事大吉了？

我們知道，根據我國現行土地制度，土地要么屬于國家、要么屬于集體（當然，集體也是變相的國有），企業拿到的只是幾十年的使用權，在特殊情況下政府有權將土地收回。

今天筆者給大家總結政府收回土地的 9 種情況。

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正文：

金 一、未繳納土地出讓金

根據《土地管理法》第五十五條：以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。換言之，沒有繳納完畢土地出讓金，是不允許使用土地的，也無法辦理國有土地使用權證。

一般來說，土地出讓合同中有明確的土地出讓金繳納時間，不同城市會略有差異；未按時繳納土地使用權價款的，一般按每日按遲延支付金額的 1‰繳納違約金；同時，拖欠土地出讓金期間不得參與新的土地出讓交易活動，經催繳仍不能繳納的，政府有權解除合同，收回土地使用權，土地出讓保證金亦不予退還。）

二、逾期兩年未使用（企業原因）

根據《閑置土地處置辦法》第十四條：

1、未動工開發滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經本級人民政府批準后，向國有建設用地使

用權人下達《征繳土地閑置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的 20%征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產成本；

2、未動工開發滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《土地管理法》第三十七條和《城市房地產管理法》第二十六條規定，報經有批準權的人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。閑置土地設有抵押權的，同時抄送相關土地抵押權人。

在實際操作中，政府對收回閑置土地態度非常謹慎，處理方式也以靈活處置為主，包括勒令企業限期開發建設、用地置換等，反復整改無效后才地 會考慮收回土地。）

三、逾期兩年未使用（政府原因）

前面提到的因企業原因導致的土地閑置，政府有權無償收回，而因政府征遷（補償未到位）、市政建設、規劃變更、軍事管制等政府原因導致的閑置，文件也有說明。

《閑置土地處置辦法》第十二條規定，市、縣國土資源主管部門應當與國有建設用地使用權人協商，選擇下列方式處置：

1、延長動工開發期限，簽訂補充協議，重新約定動工開發、竣工期限和違約責任；

2、按照新用途或者新規劃條件重新辦理相關用地手續；

3、由政府安排臨時使用。待原項目具備開發建設條件，國有建設用地使用權人重新開發建設；

4、協議有償收回國有建設用地使用權；

5、置換置換其它價值相當、用途相同的土地； 用 四、違規使用

根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條：土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土

地。未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的, 市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。

不過，在實際操作中，除非情節特別嚴重，否則還是以警告和勒令整改為主。因為從法律的角度講，在受讓人無土地閑置違法、規劃違法等行政違法的情況下，市、縣國土資源主管部門無權收回國有土地使用權，只有在違反合同的同時，又違反了土地閑置或規劃條件時才可依法處罰，想收回土地，判定極為復雜。

滿 五、使用期滿

我國土地有償使用制度建立于上世紀 90 年代，多數土地按照法定最高年期出讓，目前我國大部分地區尚未遇到土地使用權到期問題，對使用期限屆滿后是否續期、如何續期，以地方自主制定政策為主，國家暫無統一的規定。

如廣東省出臺文件，工業用地出讓或租賃期屆滿前3 個月內，由土地受讓方或承租方向出讓（租）

方提出續期使用申請，出讓（租）方組織相關部門在接受申請后 1 個月內完成土地續期使用評價工作，符合條件的可以協議出讓（租賃）方式續期使用；未提出續期使用申請，或者經評價后認定不再予以續期以及因公共利益需收回土地的，到期后自然終止合同，依法收回土地。

杭州蕭山區規定了準予續期、臨時續期、不予續期三種類型，符合蕭山現行產業發展導向的可「續費」10 年或 20 年；被列入轉型或產業提升改造的項目可臨時續期 2-5 年，到期后觀后效再定；其他不符合續期條件的工業用地項目政府將予以收回。

用 六、土地低效利用

目前，工業用地、產業用地彈性出讓、先租后讓、租讓結合等政策已在多個省份全面實施。

2016 年，浙江率先提出了「先租后讓」理念，全省招標、拍賣或掛牌方式出讓的工業用地，政府對供地方式、供地程序、土地利用標準和達產考核等方面作出明確要求，并給予企業 5 年考核期，5年內達到約定利用條件后，可申請辦理出讓手續；年內沒有成效或未達到約定條件，政府收回土地。

在廣東，政府鼓勵各地在土地出讓合同中規定，低效工業項目或項目未達到土地出讓合同、項目用地產業發展承諾書等約定項目產值、稅收、固定資產投資、建筑容積率、建筑密度等的，其用地經由批準出讓的人民政府同意后，可按土地剩余年期的土地評估價格收回。

求 七、公共利益要求

根據《土地管理法》第五十八條：政府為公共利益需要使用土地的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。（政府需給予一定補償）

何為公共利益？1953 年的《國家建設征用土地辦法》第二條做出解釋：凡興建國防工程、廠礦、鐵路、交通、水利工程、市政建設及其他經濟、交化建設等所需用之土地，均依本辦法征用之，這也是業內對公共利益的普遍認識。

性 八、土地變性

對于土地變性，各地的執行方式不盡相同。普遍的做法是：原有土地變性，在征得出政府同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準后，按照市場價格補繳差價即可。

但在一些管理嚴厲的城市，尤其是許多一二線城市，工業用地變性基本都要由政府先收儲，再通過「招拍掛」公開出讓，至于拿出去出讓的土地還能不能拿得到，那就因人而異了。

能 九、淘汰落后產能

落后產能淘汰企業搬遷或關停，土地一般有兩種處置方式，一是企業對原有用地進行「二次開發」，就地轉型升級；二是由政府收儲，其中，無償取得劃撥土地的，根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行規定條例》，政府無償收回其劃撥土地使用權；通過有償出讓取得的土地，政府應按市場價收儲并給予企業一定補償。

而關于補償的額度，各類文件均未明確提及，只有《環境保護法》第二十三條隱晦的提到：企業事業單位和其他生產經營者，為改善環境，依照有關規定轉產、搬遷、關閉的，人民政府應當予以支持。但如何「支持」、「支持」多少，由政府與企業自行協商。

但在實際操作中，企業想拿到足額補償并不容易，首先，落后產能淘汰企業在安全生產和環保方面往往并不合規，政府會以此為由拒絕額外賠償；此外，老舊的廠房、搬不走的設備、未處理的危廢，都是政府「壓價」的籌碼。

第二篇：政府收回土地法律分析

問題：因簽訂入園協議而取得土地使用權，但后期無法達到入園的投資條件，政府收回的可能性及依據，法律分析。

六、依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條的規定，土地使用者未按出讓合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門無償收回出讓的國有土地使用權，屬于行政處罰決定。行政處罰決定展開。。。程序條件

一、土地收回可能性

限期內仍不能達到要求的，市政府將按照有關法定程序，依法收回土地。已繳納土地款的，按供地價格等價收回土地，對地上建筑按評估價格給予補償后收回。

二、回收條件經省政府及其土地行政主管部門批準的用地符合下列條件之一者，報經省人民政府或省土地行政主管部門批準后，可以收回土地使用權，并對原土地使用權人給予適當補償（閑置地回收除外）：

⑴土地閑置超過兩年；

⑵為公共利益需要使用土地的；

⑶土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；

⑷因單位撤銷、適移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；⑸公路、鐵路、機嘗礦場等經核準報廢的。

三、批準機關省人民政府（屬1999年1月1日以前省政府授權國土資源廳審批的，由廳批準）。

四、審批時限 30個工作日

五、辦理規程

⑴用地所在的市、縣人民政府土地行政主管部門根據對上述回收條件的核準情況，擬定收地方案。

⑵收地方案經同級政府同意后逐級上報原用地批準機關審批。報批時需加附如下材料：

(A)回收土地申請書；(B)用地原批準文件，包括有關證書。(C)涉及補償的，需提交補償方案或協議；(D)土地現狀調查資料；(E)屬為公共利益的建設需要收回調整使用土地的，應提交批準建設項目或實施規劃的文件。

(3)土地經依法批準回收的由市、縣土地主管部門具體辦理手續，注銷原土地使用證。

第三篇：土地使用權收回行為的法律性質分析

土地使用權收回行為的法律性質分析

（一）行政處罰的“收回”

行政處罰的“收回”，是指因土地使用者違反了法律法規禁止性規定，被人民政府或土地行政主管部門依照法律法規的規定收回土地使用權。這種“收回”，首先，是因為土地使用者發生了法律法規禁止的行為，其次，法律法規規定，對這種違反法律法規的行為必須給予無償收回土地使用權的懲處。

《土地管理法》第37條第1款、《基本農田保護條例》第18條的“收回”，是土地使用者違反了“禁止閑置、荒蕪耕地”、“禁止閑置、荒蕪基本農田”的規定，《城市房地產管理法》第25條的“收回”，是土地使用者違反了“必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地”的規定，都屬于行政處罰的“收回”，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第17條第2款的“收回”，該條款本身已明確是“處罰”。

（二）土地使用權期滿的“收回”

土地使用權期滿的“收回”，是指出讓的國有土地使用權期滿后，由于土地使用者未申請續期，或者雖申請續期但未獲批準，依照出讓合同的約定，土地使用權由國家無償收回。

《土地管理法》第58條第1款第3項、《城市房地產管理法》第21條第2款、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條的“收回”，屬于土地使用權期滿的“收回”。

（三）其他法定事由的“收回”

其他依法定事由的“收回”，是指土地使用者在沒有違反法律法規禁止性規定的情況下，因發生某種法律法規規定應當收回土地使用權的事件，而被土地行政主管部門收回土地使用權。這里需要說明的是，首先，土地使用者沒有違反法律法規的行為，其次，發生的事件，可能是土地使用者自己的原因，如單位遷移、解散、撤銷、破產，也可能是國家方面的原因，如為了公共利益，或者為了實施城市規劃。

根據上面的闡述，我們可以確定，依據《土地管理法》第58條第1款第1、2、4、5項、《城市房地產管理法》第19條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第42條、第47條第1款的規定收回土地使用權，屬于其他依法定事由的“收回”。

第四篇：土地使用權收回的法律規定

《土地管理法》第五十八條：“有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：

（一）為公共利益需要使用土地的；

（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；

（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；

（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

（五）公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。”

《城市房地產管理法》第二十條：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。”

第二十二條 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

第二十六條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。。。滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

590號 第十三條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。市、縣級人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

出讓與轉讓條例 ：

第十七條 土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。

第四十七條 無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，并可依照本條例的規定予以出讓。對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。

第五篇：閑置土地使用權無償收回法律分析

閑置土地使用權無償收回法律分析

2006-08-21 21:23:09| 分類： 物權與法 |字號 訂閱 閑置土地使用權無償收回法律分析

閑置土地使用權收回不是臨時的政策措施，是我國《城市房地產管理法》確定的一項重要的法律制度。該制度的建立，對于充分發揮土地效用，具有十分重要的意義。

但法律、法規的規定卻十分原則，實際操作中很多人將該制度誤認為是宏觀調控的臨時措施，甚至還有一些人對該制度是否執行提出疑問。本文從收回的法律依據、收回權的法律性質、收回權的主體、客體、程序、相對人的抗辯理由等問題進行法律分析，以期使讀者對閑置國有土地收回有一些認識。

【關鍵詞】閑置土地 無償收回 行政許可 行政處罰

閑置土地的無償收回，對合理配置土地資源、充分發揮土地效用具有十分重要的意義，對土地使用人的利益有重大影響，以至于有人提出如果嚴格執行該制度，可以造成開發企業“家破人亡”。

土地作為一種稀缺資源，對它的利用就應當遵循利益最大化的原則體現其效用。《憲法》第10條規定：“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地除由法律規定屬于國家所有的外，屬集體所有。一切使用土地的組織和個人必須合理的利用土地”。《行政許可法》規定，對于自然自然的開發、利用和許可應當采用招拍賣等競爭方式實施行政許可。《憲法》和相關法律都體現了合理配置資源，充分發揮土地效用立法原則和精神。荒蕪、閑置行為違反憲法和法律精神的。為了能合理地利用土地，應當國家有權依法對土地開發和使用的權利進行重新配置，以充分發揮土地效用。閑置土地無償收回制度，可以合理配置資源，又可以促進使用權人即時利用土地。

一、收回的法律依據

《中華人民共和國土地管理法》第37條規定：“禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，一年內不用而又可耕種并收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；連續二年未使用的，經原批準機關批準，由縣以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權；該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原村集體經濟組織恢復耕種。在城市規劃區范圍內，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，依照《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定辦理”。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第25條規定：“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途，動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成施工開發遲延的除外”。

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條規定： 土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。

《中華人民共和國土地管理法》第80條還規定了拒部交還土地的法律責任：“依法收回國有土地使用權當事人拒不交出土地的，或者不按批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地，處以罰款”。

二、閑置土地收回權的性質

收回權的性質決定了行使收回權的途經和效力。對于閑置土地收回權性質應當有明確的認識。

原國家土地局（國體資源局）1997年10月30日《關于認定收回土地使用權行政決定法律性質的意見》規定：“依照《城市房地產管理法》第二十五條的規定，超過出讓合同約定的動工開發日期滿二年未動工開發的，人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國有土地使用權，屬于行政處罰決定。” “依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條的規定，土地使用者未按出讓合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門無償收回出讓的國有土地使用權，屬于行政處罰決定。”

《行政許可法》第六十六條規定： 被許可人未依法履行開發利用自然資源義務或者未依法履行利用公共資源義務的，行政機關應當責令限期改正；被許可人在規定期限內不改正的，行政機關應當依照有關法律、行政法規的規定予以處理。根據《土地管理法》第37條“經原審批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回”的規定，結合《行政許可法》第六十八條規定來看，縣以上人民政府依據《土地管理法》第37條行使收回權是行政處理決定權。“原批準機關”的批準行為，應屬于撤銷行政許可的行為。

三、行使收回權的主體 《土地管理法》第37條“經原批準機關批準，由縣以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權”明確規定了非農業建設占用耕地的土地收回權的主體是縣級以上人民政府。

《房地產管理法》第25條只規定了“可以無償收回土地使用權”未明確行使收回權的主體是誰，但該法第6條規定： 第六條 國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。結合《關于認定收回土地使用權行政決定法律性質的意見》，土地使用權的收回權應由土地管理部門行使。

四、行使收回權應注意的客體

（一）依據《土地管理法》第37條的規定行使收回權應當注意：

1、只有已辦理行政許可手續的非農業建設需要使用的耕地的才能收回。

2、原為集體經濟組織所有的土地，收回后要交集體組織耕種。

（二）在對《城市房地產管理法》第25條所指閑置土地收回時應注意，兩年期的起迄期，應以土地使用權出讓合同的約定期為依據。

（三）依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條規定行使收回權，應當結合《房地產管理法》第30條第2款規定：“房地產開發企業分期開發房地產的，應當與項目規劃相適應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設”。判斷是否開發，關鍵是看是否有資金用于項目，投資額與項目是否相適應；注意相對人用建設的形式掩蓋閑置的實質，不能只看開發沒有，而且要看是否按約定的開發內容進行開發。

五、行使收回權的程序

收回權是通過行政決定來實現的。如前所述，這種行政決定是涉及當事人重大利益的行政處罰。除應遵守《中華人民共和國行政處罰法》《中華人民共和國行政許可法》的規定外，還應參照《閑置土地處置辦法》的要求。

因此行使閑置土地收回權的一般程序應當包括：

1、立案，通知土地使用權人，2、調查；對土地閑置情況進行調查、認定并要求相對人限期舉證申辯；

3、舉行聽證；

4、作出決定；

5、報原審批決機關批準；

6、送達《收回國有土地使用權決定書》；

7、對收回決定進行公告；

8、等待相對人救濟（行政復議和行政訴訟）；

9、終止土地有償使用合同，撤銷建設用地批準書；

10、注銷土地登記和土地證書；

11、強制收回土地。

六、相對人的抗辯理由

（一）涉及國土法第37條的土地，相對人可以有以下抗辯理由：

1、正在辦理審批手續。

2、是非耕地。

當然，是耕地還是非耕地要由權威部門進行確認，但行使收回權的國土部門不能作鑒定人，這樣做程序上不正當，使人對正當處罰產生合理懷疑，不利于決定的執行。第三，仍在不間斷地使用，并非連續兩年內未使用的。

（二）城市房地產開發的土地，根據房地產管理法第25條，相對人的抗辯理由有：

1、按土地出讓合同約定，未動工開發期限不滿兩年；

2、因不可抗力的原因，即不能預見，不能避免并且不能克服的原因不能開發；

3、政府、政府職能部門的作為或不作為使其無法開發；

4、動工開發的必須前期工作未完成，造成動工遲延的。

（三）《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條規定收回土地使用權的抗辯：

1、按照《土地使用權出讓合同》約定的時間履行開發義務；

2、開發建設中，遵守有關規劃、建設的等法律法規規定；

3、按照規定進行了投入和開發。

當然，具體的案件的抗辯，還可以根據具體情況就行政機關的行政程序提出抗辯。

七、閑置土地使用權收回與補償

閑置土地使用權收回是對于土地使用者違反法律、法規規定和出讓合同約定的處罰和處理，按照法律規定，無須對土地使用權人給與補償。

如果土地使用權已經設定抵押的，抵押權人的利益應當依法保護。